Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener Bebauungsplan)

ANLAGE 0  
 
 
 
 
 
Begründung der Dringlichkeit 
 
Das Vorhaben erfüllt hinsichtlich des Zeitpunkts des Grundstückserwerbs die Maßgaben des Ko-
operativen Baulandmodells, um unter die Übergangsregelung zu fallen, die für die von Privateigen-
tümern erworbenen Grundstücksteile einen 20-prozentigen Anteil an öffentlich geförderten Woh-
nungsbau vorsieht. Allerdings muss hierfür der Einleitungsbeschluss vor dem 30. Juni 2018 be-
schlossen und bekanntgemacht werden. 
 
Die Gesamtfläche des Baugebietes besteht zu ca. 40 Prozent aus städtischen Flächen, für die ein 
30-prozentiger Anteil öffentlich geförderten Wohnungsbaus nachgewiesen werden muss, sowie zu 
ca. 60 Prozent aus Flächen im Eigentum der Bonava, für die im Falle der Übergangsregelung des 
Kooperativen Baulandmodells 20 Prozent öffentlich geförderter Wohnungsbau errichtet werden 
muss. Sollte der der Einleitungsbeschluss nicht vor dem 30. Juni 2018 bekanntgemacht werden, 
gilt für diese Flächen automatisch ebenfalls die Vorgabe von 30 Prozent öffentlich geförderten 
Wohnungsbaus. 
 
Hinsichtlich der Tatsache, dass größere Aufwendungen für die Auskofferung der bestehenden Alt-
last zu erbringen sind, ist die Vorhabenträgerin bestrebt, den Anteil des öffentlich geförderten 
Wohnraums auf die Vorgaben der Übergangsregelung auszurichten. Die Dringlichkeit entsteht aus 
der Notwendigkeit, eine politische Entscheidung über den Anteil des öffentlich zu erbringenden 
Wohnanteils vor Ablauf der Übergangsregelungsfrist zu ermöglichen. Da der Beschluss vor dem 
30. Juni bekanntgemacht werden muss, ist eine abschließende Beratung im Stadtentwicklungs-
ausschuss am 28. Juni zeitlich nicht ausreichend. Aus diesem Grund ist für die Beratungsfolge für 
den Stadtentwicklungsausschuss und die Bezirksvertretung der 26. April, die abschließende Bera-
tung für den 17. Mai vorgesehen.

Empfehlung der Bezirksvertretung 5 (Nippes) und Stellungnahme der Verwaltung 
Empfehlung der Bezirksvertretung: 
1. Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) ein Bebauungsplanverfahren (vorhabenbezogener Bebauungsplan) für das 
Gebiet östlich der Straße Simonskaul, nördlich der Grundstücksparzellen mit den 
Flurstücknummern 4182, 4183, 4230, westlich der Grundstücksparzellen mit den 
Flurstücknummern 3742, 3537,4215 und 4214 und der Neusser Straße, südlich der 
Grundstücksparzelle mit der Flurstücknummer 3573 sowie süd-östlich eines 
Teilbereichs der Grundstücksparzelle mit der Flurstücknummer 3995 —Arbeitstitel: 
Simonskaul in Köln-Weidenpesch— einzuleiten mit dem Ziel, ein allgemeines 
Wohngebiet inklusive der erforderlichen Verkehrsflächen sowie der Grün- und 
Ausgleichsflächen festzusetzen. 
2. Die Erschließung des Grundstücks über den Simonskaul wird kritisch gesehen. Die 
Verwaltung wird gebeten, ein Verkehrserschließungskonzept ohne Erschließung über 
den Simonskaul zu erstellen und der Bezirksvertretung Nippes zur Beschlussfassung 
vorzulegen. 
3. Vor dem weiteren Verfahren soll konkretisiert werden, wie die Infrastruktur (Schule, 
Kita) am tatsächlichen Bedarf ausgerichtet werden kann. 
4. Es sind Freiflächen für das Jugendprojekt Dachlow vorzusehen. 
5. Im weiteren Verfahren ist ein Parkplatz pro Wohneinheit zu fordern. 
6. Es soll eine offene Bürgerbeteiligung in Form einer Abendveranstaltung stattfinden. 
7. Das endgültige Ergebnis soll der Bezirksvertretung Nippes vor einem 
Vorgabebeschluss nochmals zur Beratung vorgelegt werden. 
8. Auf der gesamten Fläche sollen 30% sozialer Wohnungsbau realisiert werden. 
9. Die Verwaltung wird gebeten zu prüfen, ob sich das Städt. Grundstück durch 
Arrondierung von Teilen des Privatgrundstücks für einen Schulneubau eignet. 
10. Es wird appelliert, mit Unterstützung der Verwaltung und der BONAVA Deutschland 
GmbH sozialverträgliche Lösungen für die dort wohnenden Pächter zu finden. 
Stellungnahme der Verwaltung: 
Zu 1:  Der Beschlussvorschlag entspricht der Verwaltungsvorlage 
Zu 2: Die Erstellung eines Verkehrsgutachtens ist seitens des Vorhabenträgers beauftragt. 
Im Zuge der Begutachtung kann auch untersucht werden, ob eine Erschließung rein 
über die Neusser Straße möglich und sinnvoll ist.  
Durch den Neubau des Stadtbahnabzweigs zur neuen KVB-Abstellanlage im Bereich 
des Baugrundstücks ist allerdings bereits jetzt absehbar, dass eine vollständige 
Erschließung eines Baugebietes dieser Größenordnung von der Neusser Straße aus 
alleine nicht zu gewährleisten sein wird, da hier lediglich ein eingeschränkter 
Zugangsverkehr erfolgen kann. 
Anlage 6

Die Verwaltung empfiehlt, den Beschlussvorschlag der Bezirksvertretung 
folgendermaßen anzupassen: 
Die Verwaltung wird gebeten, ein Verkehrserschließungskonzept nach Maßgaben der 
Stadt Köln durch den Vorhabenträger erstellen zu lassen. Hierbei soll u.a. untersucht 
werden, in welchem Umfang auf eine Erschließung über die Simonskaul verzichtet 
werden kann. Das Konzept ist der Bezirksvertretung vorzustellen. 
Zu 3: Im Vorfeld zum Einleitungsbeschluss wurde der konkrete Bedarf für Kitaplätze, 
Schulen, Sport- und Spielflächen sowie Jugendeinrichtungen ermittelt: 
 Aus dem Bezug des Wohnbaugebietes ergibt sich ein Bedarf für eine 4-gruppige 
Kindertagesstätte. 
 Die bestehenden Grundschulen können die zusätzlichen Bedarfe, die sich aus dem 
Bezug des Wohnbaugebietes ergeben, abdecken. 
 Es wird zeitnah eine auch baurechtlich geeignete und verkehrlich angebundene 
Fläche für eine weiterführende Schule im weiteren Umfeld ermittelt (Flächenbedarf 
ca. 20.000 m²).Die entstehenden Bedarfe an Sportflächen können über die in der 
Nähe befindliche Bezirkssportanlage abgedeckt werden. 
 Es entsteht ein Bedarf von ca. 1.250 m² Spielplatzfläche 
 Für die Jugendarbeit des Projektes Dachlow sind 800 m² Außenfläche zur Verfügung 
zu stellen, die auch mit den erforderlichen Spielplatzflächen kombiniert werden 
können. 
Zu 4: Im Zuge des Verkaufs des städtischen Grundstücks wird geprüft, welche Flächen dem 
Grundstück des Jugendprojekts zugeschlagen werden können. 
Zu 5: Aufgrund der guten ÖPNV-Anbindung ist für das Plangebiet eine Stellplatz-
reduzierung von 30% möglich. Die Verwaltung empfiehlt, dem Beschluss der 
Bezirksvertretung nicht zu folgen mit dem Ziel, der Gesamtmobilitätsentwicklung mit 
MOBIL 2025 näherzukommen, d.h. Modal Split 1/3 KFZ, 1/3 ÖPNV, 1/3 Rad- und 
Fußgängerverkehr. 
Zu 6: Die Verwaltung empfiehlt, die Beschlussvorlage dahingehend zu ergänzen, dass eine 
Bürgerbeteiligung in Form einer Abendveranstaltung nach Modell 2 durchzuführen 
ist. 
Zu 7: Die Verwaltung empfiehlt, auf Grundlage des Beschlusses zur Verfahrens-
beschleunigung auf eine nochmalige Beratungsfolge zur Vorstellung der Ergebnisse 
zu verzichten und im Zuge der Beratungen zum Vorgabenbeschluss die zu diesem 
Zeitpunkt vorliegenden Ergebnisse vorzustellen. 
Zu 8: Die Verwaltung empfiehlt, einen konkreten Prozentsatz des zur errichtenden 
öffentlichen Wohnungsbaus zu beschließen, um Planungssicherheit für alle 
Beteiligten zu gewährleisten. Hintergrund hierzu ist, dass die Übergangsregelung

zwischen dem alten und dem aktuellen Stand des Kooperativen Baulandmodells für 
das Plangebiet lediglich 20% öffentlich geförderten Wohnungsbau auf den privaten 
Flächen vorsieht. Diese Regelung greift jedoch nur, wenn der Einleitungsbeschluss bis 
Ende Juni gefasst und bekannt gemacht wird oder 20 % öffentlich geförderter 
Wohnungsbau für die Privatflächen direkt politisch beschlossen werden.  
Da auf den städtischen Flächen bereits 30% öffentlich geförderter Wohnungsbau 
vorgeschrieben ist, beläuft sich bei einer Beschränkung auf 20% für die privaten 
Flächen der Gesamtanteil auf ca. 24 % öffentlich geförderten Wohnungsbaus über 
das gesamt Plangebiet. Alternativ können auch 30% für die Gesamtmaßnahme 
beschlossen werden. 
Zu 9: Die nicht von der Altlast belegten Grundstücksanteile belaufen sich auf ca. 12.000 m², 
hiervon sind ca. 8.000 m² städtische sowie ca. 4.000 m² unbelastete private Flächen. 
Bei einem Erwerb der privaten Flächen würde die für eine weiterführende Schule 
benötigte Fläche von ca. 20.000 m² nicht erreicht. Zudem liegen Teile des 
Grundstücks im Nahbereich der Altlast. Die notwendigen Sicherungsmaßnahmen 
beispielsweise gegen Gasmigration müssen durch die Stadt erfolgen. Die 
Altlastenfläche bliebe in ihrem jetzigen Zustand bestehen. 
potentielle Schulgrundstücksflächen 
 
 
Zu 10: Die Stadt kann bei der Vermittlung von Gewerbegebietsflächen behilflich sein. Ein 
finanzieller Ausgleich kann nur über den Vorhabenträger oder den derzeitigen 
Grundstückseigentümer erfolgen. 
Grenze Altlastenfläche 
Grundstück ca. 8.000 m² 
Grundstück ca. 4.000 m²

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHUtretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zuGLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0D‰VWDEN
StadtplanungsamtGeltungsbereich des  B-Planverfahrens (VEP)6LPRQVNDXOLQ.|OQ:HLGHQSHVFK
0 10050 200300 Meter

4

Städtebauliches Vorkonzept Simonskaul in Köln-Weidenpesch  - Variante 2Städtebauliches Vorkonzept Simonskaul in Köln-Weidenpesch  - Variante 2M. 1 : 1.000  .  März 2018M. 1 : 1.000  .  März 2018

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
612 Schw Az 
Vorlagen-Nummer 
 1204/2018 
Freigabedatum 23.04.2018 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) 
Arbeitstitel: Simonskaul in Köln-Weidenpesch 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss  
1. beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebauungsplanverfahren (vorha-
benbezogener Bebauungsplan) für das Gebiet östlich der Straße Simonskaul, nördlich der 
Grundstücksparzellen mit den Flurstücknummern 4182, 4183, 4230, westlich der Grund-
stücksparzellen mit den Flurstücknummern 3742, 3537,4215 und 4214 und der Neusser Straße, 
südlich der Grundstücksparzelle mit der Flurstücknummer 3573 sowie süd-östlich eines Teilbe-
reichs der Grundstücksparzelle mit der Flurstücknummer 3995 —Arbeitstitel: Simonskaul in 
Köln-Weidenpesch— einzuleiten mit dem Ziel, ein allgemeines Wohngebiet inklusive der erfor-
derlichen Verkehrsflächen sowie der Grün- und Ausgleichsflächen festzusetzen; 
2. verzichtet auf nochmalige Vorlage, falls die Bezirksvertretung Nippes ohne Einschränkung zu-
stimmt. 
3. beschließt, dass auf Grundlage des vorliegenden städtebaulichen Vorkonzeptes Variante 1, 
eine Mehrfachbeauftragung mit mindestens 6 Büros durchzuführen ist 
 
 
Alternative: keine 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 26.04.2018 
Bezirksvertretung 5 (Nippes) 26.04.2018 
Stadtentwicklungsausschuss 17.05.2018

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
Mit Schreiben vom 15.03.2018 hat die BONAVA Deutschland GmbH einen Antrag auf Einleitung ei-
nes Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes für das Plangebiet zwi-
schen Neusser Straße und der Simonskaul in Köln-Weidenpesch gestellt.  
 
Bei der Fläche handelt es sich um den nördlichen Abschluss Köln Weidenpeschs im Übergangsbe-
reich zwischen der Bestandsbebauung und einem nördlich angrenzenden Landschaftsschutzgebiet. 
Die Fläche wird zurzeit teilweise durch informelle Gewerbebetriebe genutzt. Durch den Neubau eines 
Zuführgleises zu einer KVB-Abstellanlage auf dem Gelände des Ausbesserungswerkes der städti-
schen Straßenbahnen wird ein Teilbereich des Landschaftsschutzgebietes abgetrennt und dem neu-
en Baugebiet zugeschlagen. Auf diese Weise kann der nördliche Ortsrand Weidenpeschs zwischen 
der Neusser Straße sowie der Simonskaul neu gestaltet und Wohnraum in der Größenordnung von 
ca. 330 Wohnungen inklusive einer 4-zügigen Kindertagesstätte sowie der notwendigen Grün- und 
Ausgleichsflächen geschaffen werden. 
 
Ein Teilbereich der neuen Wohnbaufläche befindet sich auf einer ehemaligen Hausmülldeponie. Die-
se wird im Zuge der Baumaßnahme im zukünftigen Siedlungsbereich in Abstimmung mit den  zustän-
digen Umweltämtern ausgekoffert und gesichert, um zukünftige Beeinträchtigungen durch Deponie-
emissionen auszuschließen. Die Ausgleichsmaßnahmen für die Eingriffe in Natur- und Landschaft 
erfolgen auf einem Teilbereich eines ehemaligen Verkehrsübungsplatzes innerhalb des Plangebietes. 
 
Da Teile des Planbereiches im Flächennutzungsplan als Straßenverkehrsfläche der geplanten Ver-
bindung zwischen Äußerer Kanalstraße und Niehler Ei sowie als Grünfläche ausgewiesen sind, muss 
der FNP im Parallelverfahren ebenfalls geändert und die Straßenplanung entsprechend den verkehr-
lichen Notwendigkeiten angepasst werden. 
 
Zur Qualitätssicherung des Städtebaus sowie der Bebauung ist eine Mehrfachbeauftragung mit min-
destens 6 Planungsbüros vorgesehen. 
 
Anlagen 
4

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 5 (Nippes) 
Herr Rupsch 
Telefon:  (0221) 221-95313  
Fax       :  (0221) 221-95447 
E-Mail:  guido.rupsch@stadt-koeln.de 
Datum: 07.06.2018 
Auszug 
aus der Niederschrift der 30. Sitzung der Bezirksvertretung Nippes 
vom 30.05.2018 
öffentlich 
9.2.1 Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorha-
benbezogener Bebauungsplan)  
Arbeitstitel: Simonskaul in Köln-Weidenpesch 
1204/2018 
Dieser Tagesordnungspunkt wird zusammen mit TOP A behandelt. 
 
Herr Steinbach betont zu Beginn der Aktuellen Stunde, dass er der Schaffung von 
Wohnraum positiv gegenüber stehe. Jedoch bestehe seiner Ansicht in bestimmten 
Punkten (z.B. Schulen und Kitas) noch Klärungsbedarf. Insbesondere möchte er wis-
sen, wie der Neubau so realisiert werden kann, dass es möglichst wenigen Leuten 
„weh tut“. Er verweist diesbezüglich insbesondere auf die Pachtverhältnisse. 
 
Herr Schmitz weist ergänzend darauf hin, dass auch die verkehrliche Infrastruktur 
gewährleistet sein müsse. Über die Pachtverhältnisse hat seiner Ansicht nach nicht 
die Bezirksvertretung zu befinden, sondern im Zweifelsfall ein Gericht. 
 
Herr Schwark führt aus, dass sich das Verfahren mit dem Einleitungsbeschluss noch 
ganz am Anfang befinde und noch mindestens zwei Jahre dauern werde. Im Rah-
men dieses Verfahrens könnten Bürger und auch die Politik ihre Bedenken äußern 
und Anforderungen formulieren. Anschließend gibt er einen Überblick über die bishe-
rige Entwicklung der fraglichen Grundstücke. Teile des zu bebauenden Grundstücks 
seien aufgrund einer ehemaligen Hausmülldeponie schadstoffbelastet. Diesen Be-
reich wolle der Investor in Abstimmung mit dem Amt für Umweltschutz ca. 12 m tief 
auskoffern. Er betont, dass ein Verkehrskonzept entwickelt und der Politik vorgestellt 
werden wird. Abschließend betont er, dass die Stadt den vorhandenen Pächtern Un-
terstützung bei der Suche nach neuen Gewerbeflächen geben wird, finanzielle Hilfen 
seien aber nicht möglich. Der gesetzlichen Verpflichtung nach einer Öffentlichkeits-
beteiligung werde man nachkommen. Erst wenn ein Satzungsbeschluss gefasst 
worden sei, könne der Bauherr bauen. 
 
Anlage 5

Herr Bezirksbürgermeister Schößler weist darauf hin, dass durch Nummer drei der 
Vorlage schon eine Festlegung auf eine bestimmte Variante erfolge. Dieses sehe er 
kritisch. 
 
Herr Hölzer legt dar, dass Bedarfe für die soziale Infrastruktur in Form eine Kinderta-
gesstätte bestünden. Die geplante viergruppige Kita sei ausreichend. Ebenfalls wer-
de ein Spielplatz und eine Freifläche für das Jugendprojekt Dachlow berücksichtigt. 
Wenn man alle Schulen in der Umgebung berücksichtigt, seien in der Gesamtheit 
genügend Grundschulplätze vorhanden. Dieses nicht zuletzt deswegen, weil die Flo-
rianschule eine vierzügige Schule sei, aber in den letzten Jahren immer nur zwei bis 
drei Parallelklassen pro Jahrgang eingerichtet worden seien. In Longerich seien die 
Kapazitäten zwar knapper aber ebenfalls auskömmlich. Insgesamt müsse man sa-
gen, dass die Siedlung nicht so groß werde, dass eine neue Grundschule nötig wer-
den würde.  
Bedarf bestünde hingegen an zwei weiterführenden Schulen im Stadtbezirk Nippes. 
Hierfür würden dringend Grundstücke ab einer Größe von 20.000 qm gesucht. Zur-
zeit seien der Verwaltung keine geeigneten Grundstücke bekannt. 
 
Herr Schmitz erklärt, die Eltern würden zu Recht erwarten, dass ausreichend Schul-
plätze geschaffen würden. Es dürfe nicht passieren, dass fehlende Plätze dadurch 
kompensiert werden, dass die Klassen größer würden. Dieses würde zu einer 
schlechteren Qualität des Unterrichts führen. 
 
Frau Hölzing hat Bedenken, dass die Siedlung so schnell fertiggestellt werde, dass 
die Stadt ihren Verpflichtungen nicht nachkommen könne. Auf Ihre Nachfrage teilt 
Herr Bezirksbürgermeister Schößler mit, dass für 2024/2025 die ersten Einzüge ge-
plant seien. 
 
Herr Steinbach führt aus, die Eltern würden sich Sorgen um einen Qualitätsverlust an 
den Grundschulen machen würden. Das Problem werde noch dadurch verstärkt, 
dass auch Menschen mit bereits schulpflichtigen Kindern zuziehen würden und da-
her gleichzeitig an Grund- und weiterführenden Schulen auftreten. Eine verkehrliche 
Erschließung über den Simonskaul lehne er ab. 
 
Nach Ansicht von Herrn Geske werden bedingt durch den Klimawandel Fassaden- 
und Dachbegrünungen notwendig. Er möchte wissen, inwieweit das berücksichtigt 
werde. 
 
Herr Schwark antwortet, die Bebauung sei sehr stark verdichtet. Deswegen wären 
begrünte Dächer Standard. Auch seien mehr Grünflächen möglich, wenn Parkplätze 
unter die Erde verlagert würden. Fassadenbegrünungen könnten für die Bauten 
selbst Probleme bereiten und hätten sich nicht unbedingt bewährt. 
 
Auf Nachfrage von Herrn Winz teilt Herr Schwark ferner mit, dass es bereits viele 
Gespräche zwischen dem Investor und Bürgern gegeben hätte. Er empfiehlt, eine 
frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung in Form einer Abendveranstaltung zu beschlie-
ßen. Diese könne dann nach den Sommerferien stattfinden. 
 
Auf den Beitrag von Herrn Schmitz führt Herr Hölzer aus, dass zum jetzigen Zeit-
punkt stadtweit 41 neue Schulen notwendig wären. Als Grundlage würde in den Pla-
nungen eine Klassenstärke von 23 Kindern in Grundschulen und 26 Kindern in wei-
terführenden Schulen zugrunde gelegt. Solange diese 41 neuen Schulen nicht exis-

tieren, hätte man – schon alleine um einen Schultourismus zu vermeiden, keine an-
dere Möglichkeit als die Klassenstärke zu erhöhen. 
 
Auf Nachfrage von Herrn Willige erklärt Herr Bezirksbürgermeister Schößler, dass 
der Bauherr das Verfahren zügig abgeschlossen haben will, um 10% weniger sozia-
len Wohnungsbau realisieren zu müssen. Herr Schwark weist ergänzend darauf hin, 
dass der Bauherr auch große Aufwendungen durch die vorhandenen Altlasten habe. 
Außerdem müsse er auf den städt. Grundstücken ohnehin 30% sozialen Wohnung 
realisieren, die 20 % würden nur auf privaten Grundstücken gelten. 
 
Herr Schößler weist unter Bezugnahme auf den ersten Beitrag von Herrn Schwark 
darauf hin, dass die Verwaltung nicht nur die Gewerbetreibenden, sondern auch die 
Leute, die dort wohnen, unterstützen solle. Darüber hinaus solle die Verwaltung erst 
einmal feststellen, wie viel zusätzliche Wohnbebauung das Quartier tatsächlich ver-
trage. 
 
Herr Steinbach möchte wissen, ob die Verwaltung zu den aufgeworfenen Fragen bis 
zur nächsten Sitzung etwas sagen könne. 
 
Herr Schwark entgegnet, dass eine Erschließung der Siedlung über die Neusser 
Straße schwierig sei, weil im gleichen Areal noch das Zuführungsgleis für die neue 
Abstellanlage gebaut werde. Zu dieser Problematik seien genauere Untersuchungen 
notwendig. Dieses sei bis zur nächsten Sitzung nicht zu schaffen. Allenfalls könne 
geklärt werden, ob für das Jugendprojekt Dachlow eine Freifläche berücksichtigt 
werden kann. 
 
Für Herrn Baumann ist eine Verkehrsplanung wichtig, damit sich ein Chaos wie bei 
der Gesamtschule Nippes nicht wiederhole. 
 
Frau Hölzing führt aus, dass jedes Grundstück, welches bebaut werden könne, ein 
hohes Gut sei. Deswegen sei es richtig, dass die Bezirksvertretung sich entspre-
chende Gedanken mache. Darüber hinaus möchte Sie wissen, was passiere, wenn 
die Bezirksvertretung heute keinen Beschluss fasse und ob dann die Quote von 20 
% für den sozialen Wohnungsbau zum Tragen komme. 
 
Diesbezüglich empfiehlt Herr Schwark, dass die Bezirksvertretung klar sagen solle, 
dass sie 30% öffentlich geförderten Wohnungsbau wolle. Der Stadtentwicklungsaus-
schuss würde am 28.06.2018 tagen. Die Interimsfrist im Zuge des kooperativen Bau-
herrenmodells, das eine Quote von lediglich 20 % öffentlich gefördertem Wohnungs-
bau erlaube, laufe am 30.06.2018 aus. Unklar sei, ob das Datum des Beschlusses 
oder aber das Datum der Bekanntmachung entscheidend sei. 
 
Auf Nachfrage von Herrn Schößler legt Herr Schwark dar, dass die städtischen 
Grundstücke für einen Schulneubau zu klein seien und man daher auch Bereiche, 
die von Altlasten betroffen seien, in die Planung mit einbeziehen müsse. Dieses wird 
von Herrn Hölzer bestätigt. 
 
Herr Schwark sagt eine Prüfung zu. 
 
Herr Bezirksbürgermeister Schößler fasst zusammen, dass Punkt 3 der Verwal-
tungsvorlage keine Verhandlungsgrundlage sei. Bevor es weitergeht, möchte die Be-
zirksvertretung die Punkte geklärt haben, die angesprochen wurden. Die Bezirksver-

tretung sei sich bewusst, dass der Investor das Projekt dann möglicherweise nicht 
mehr realisieren werde. Die Bezirksvertretung möchte sich aber nicht die Art des 
Wohnungsbaus vorschreiben lassen, denn die negativen Auswirkungen einer Über-
dimensionierung habe der Stadtbezirk zu tragen. Dieses müsse in den Stadtentwick-
lungsausschuss transportiert werden. 
 
Anschließend ändert die Bezirksvertretung den Beschlussvorschlag der Verwaltung 
ab und empfiehlt dem Stadtentwicklungsausschuss wie folgt zu entscheiden: 
 
1. Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch 
(BauGB) ein Bebauungsplanverfahren (vorhabenbezogener Bebauungsplan) für 
das Gebiet östlich der Straße Simonskaul, nördlich der Grundstücksparzellen mit 
den Flurstücknummern 4182, 4183, 4230, westlich der Grundstücksparzellen mit 
den Flurstücknummern 3742, 3537,4215 und 4214 und der Neusser Straße, süd-
lich der Grundstücksparzelle mit der Flurstücknummer 3573 sowie süd-östlich ei-
nes Teilbereichs der Grundstücksparzelle mit der Flurstücknummer 3995 —
Arbeitstitel: Simonskaul in Köln-Weidenpesch— einzuleiten mit dem Ziel, ein all-
gemeines Wohngebiet inklusive der erforderlichen Verkehrsflächen sowie der 
Grün- und Ausgleichsflächen festzusetzen. 
2. Die Erschließung des Grundstücks über den Simonskaul wird kritisch gesehen. 
Die Verwaltung wird gebeten, ein Verkehrserschließungskonzept ohne Erschlie-
ßung über den Simonskaul zu erstellen und der Bezirksvertretung Nippes zur Be-
schlussfassung vorzulegen. 
3. Vor dem weiteren Verfahren soll konkretisi ert werden, wie die Infrastruktur (Schu-
le, Kita) am tatsächlichen Bedarf ausgerichtet werden kann. 
4. Es sind Freiflächen für das Jugendprojekt Dachlow vorzusehen. 
5. Im weiteren Verfahren ist ein Pa rkplatz pro Wohneinheit zu fordern. 
6. Es soll eine offene Bürgerbeteiligung in Form einer Abendveranstaltung stattfin-
den. 
7. Das endgültige Ergebnis soll der Bezi rksvertretung Nippes vor einem Vorgabebe-
schluss nochmals zur Beratung vorgelegt werden. 
8. Auf der gesamten Fläche sollen 30% so zialer Wohnungsbau realisiert werden. 
9. Die Verwaltung wird gebeten zu prüfen,  ob sich das Städt. Grundstück durch Ar-
rondierung von Teilen des Privatgrundstücks für einen Schulneubau eignet. 
10. Es wird appelliert, mit Unterstützung der Verwaltung und der BONAVA Deutsch-
land GmbH sozialverträgliche Lösungen für die dort wohnenden Pächter zu fin-
den. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Bei Enthaltung von Herrn Winz einstimmig beschlossen.

1 
 
Anlage 2 
Erläuterungen zum Einleitungsantrag 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan 
Arbeitstitel: Simonskaul in Köln-Weidenpesch 
 
1. Anlass und Ziele der Planung 
 
1.1  Anlass der Planung 
Die Schaffung von Wohnraum ist ein wesentliches Ziel der Kölner Stadtentwicklung. Das 
Kölner Wohnbündnis vom 27.11.2017 zur Förderung des Wohnungsbaus bis 2030 geht von 
einem jährlichen Zusatzbedarf aus, der bei bis zu 6.000 Wohnungen liegt. Zur Deckung des 
Bedarfs wurden mit dem Ratsbeschluss vom 28.06.2016 über die Umsetzung des Stadtent-
wicklungskonzeptes Wohnen Potenzialflächen definiert, zu denen auch große Teile des An-
tragsgebietes gehörten. Aufgrund von zwischenzeitlich durchführten Untersuchungen, insbe-
sondere zur Sanierung einer Altlast und zum erforderlichen Sicherheitsabstand zu einem 
Störfallbetrieb kann eine noch größere Fläche als Wohnbauland aktiviert werden. 
Das Plangebiet ist eine am nördlichen Ortsrand von Weidenpesch gelegene Fläche von ca. 
3,5 ha Größe. Den westlichen Rand des Gebietes bildet die Straße „Simonskaul“, der nördli-
che Rand wird durch das planfestgestellte neue Betriebsgleis des Betriebshofes Weiden-
pesch der KVB definiert. Am östlichen Rand liegt die Neusser Straße bzw. die auf der West-
seite der Neusser Straße vorhandene, bis zu neungeschossige Bebauung. Im Süden liegt 
gemischt genutzte Bebauung an der Simonskaul und der Mönchsgasse. 
Die Grundstücke im Plangebiet wurden am 09.05.2017 größtenteils durch die Bonava 
Deutschland GmbH erworben. Für eine Teilfläche, die sich im städtischen Eigentum befindet, 
hat die Bonava ein Erstandienungsrecht und beabsichtigt, diese Fläche ebenfalls zu erwer-
ben. 
Die Bonava beabsichtigt, im Plangebiet eine Wohnbebauung mit ergänzenden Nutzungen (u. 
a. einer Kindertagesstätte) zu errichten und hat daher den Antrag auf Einleitung eines Be-
bauungsplanverfahrens gestellt. 
1.2  Ziele der Planung 
Die Planung erfüllt die Ziele und Leitlinien der Kölner Wohnungsbaupolitik, indem sie eine 
innerstädtische Fläche für die Schaffung von Wohnraum nutzt. Die Umgebung ist bereits 
überwiegend durch Wohnhäuser geprägt. 
Auch die Lage des Grundstücks mit einer guten Anbindung an den ÖPNV durch die nahege-
legene Stadtbahn-Haltestelle Wilhelm-Sollmann-Straße (ca. 300 m Fußweg) spricht für die 
Entwicklung einer Wohnbebauung.

2 
 
Das Plangebiet besteht in Teilen aus dem Altstandort einer ehemaligen Kiesgrube, die nach-
folgend als Hausmülldeponie verfüllt wurde. Das Gelände ist derzeit mit verschiedenen Be-
helfsbauten bebaut. 
Vor Aufnahme einer Neubebauung ist die nutzungsbezogene Sanierung des Altstandortes 
geplant. 
Für die Planung kommt das Kooperative Baulandmodell (Stand 2017) zur Anwendung. 
Im Rahmen des Kooperativen Baulandmodells wird die Bonava in Abstimmung mit der Ver-
waltung ein Qualifizierungsverfahren als Mehrfachbeauftragung durchführen. An diesem Ver-
fahren sollen sechs Teams teilnehmen, die jeweils aus einem Architekturbüro und einem 
Büro für Landschaftsarchitektur bestehen. 
In diesem Qualifizierungsverfahren sollen die folgenden Planungsabsichten und Zielwerte 
berücksichtigt werden: 
- Plangebiet ca. 35.000 qm 
- Mindestens 35.000 qm Geschossfläche 
- Ca. 330 Wohnungen 
- Max. VI Geschosse einschl. Staffelgeschosse 
- Nutzung der Flächen im Nordwesten des Plangebietes für den ökologischen Aus-
gleich, als öffentlich nutzbarer Grünbereich und für Sammelparkplätze (Besucherpar-
ken) 
- Schaffung von gefördertem Mietwohnungsbau gem. Kooperativem Baulandmodell 
- 4-zügige Kindertagesstätte im Plangebiet 
- Öffentlicher Spielplatz 
- Öffentlich nutzbare Grünanlagen/ Parkanlagen 
 
  
2. 
Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1 Städtebaulicher Bestand 
Das ca. 3,5 ha große Plangebiet ist derzeit auf ca. 1,5 ha mit überwiegend gewerblich ge-
nutzten Behelfsbauten bzw. mit Bausubstanz von einfacher Qualität bebaut (s. oben). Die 
Gebäude sind eingeschossig. Weitere ca. 0,8 ha sind Hausgärten, die zum Teil nicht mehr 
bewirtschaftet werden. Ca. 1,2 ha sind ruderalisierte (Brach-) Flächen. 
Das Gelände fällt von West nach Ost um ca. 2 m ab. 
Nördlich angrenzend befinden sich große, zusammenhängende Freiflächen als Teil eines 
öffentlich nutzbaren Grünraums. Westlich grenzt eine Kleingartenanlage an. An der Simons-
kaul erstreckt sich eine ein- bis zweigeschossige, überwiegend aus Wohngebäuden beste-
hende Bebauung, in die auch einzelne Gewerbebetriebe eingestreut sind. Unmittelbar an der 
südlichen Plangebietsgrenze befindet sich innerhalb der Wohnbebauung ein Tischlereibe-
trieb. Weiter in östlich Richtung liegt an der Mönchsgasse eine vier- bis neungeschossige 
Wohnbebauung mit einer Kindertagesstätte. Auch an der Neusser Straße ist eine vier- bis 
neungeschossige Bebauung vorhanden, hier sind die Erdgeschosse teils gewerblich genutzt.

3 
 
2.2 Altlasten, Bodendenkmäler, Kampfmittel 
Im Plangebiet war der nordwestliche Teilbereich der Kiesgrube durch die Stadt Köln als De-
ponie für Hausmüll verfüllt und genutzt (vgl. Lageplan, Anlage 3). Im Auftrag der Bonava hat 
das Ingenieurbüro HPC im Dezember 2017 ein nutzungsbezogenes Sanierungskonzept vor-
gelegt, das mit dem Umweltamt vorabgestimmt wurde und derzeit fortgeschrieben wird.  
Kernpunkt der Sanierung ist das Entfernen des kontaminierten Materials in dem Bereich, der 
zur Bebauung vorgesehen ist (Auskofferung). 
Bodendenkmäler sind im Plangebiet nicht bekannt. Es bestehen aber Anhaltspunkte für 
mögliche archäologische Funde in den Teilflächen des Gebietes, die nicht innerhalb der 
ehemaligen Kiesgrube liegen. Daher soll vor Aufnahme einer Bautätigkeit eine archäologi-
sche Prospektion erfolgen. 
Innerhalb des Bereiches, der nicht bereits bei der Auskiesung abgegraben wurde besteht ein 
konkreter Kampfmittelverdacht, hier wird vor Aufnahme von Bauarbeiten eine entsprechende 
Überprüfung erfolgen. 
2.3 Immissionen 
Das Grundstück liegt an der erheblich verkehrsbelasteten Neusser Straße. Es liegen Vorun-
tersuchungen des Büros Accon Consulting zur Schallimmissionsbelastung aus dem Straßen- 
und Schienenverkehr vor. Diese berücksichtigen neben der Neusser Straße auch das ge-
plante Betriebsgleis der KVB unmittelbar nördlich des Plangebietes sowie die weiter nördlich 
gelegene Trasse der HGK. 
Die Voruntersuchung zeigt bei freier Schallausbreitung an der Neusser Straße Beurteilungs-
pegel von bis zu 70 dB(A) am Tag und 67 dB(A) in der Nacht. Hier ist deshalb angrenzend 
an die Neusser Straße im Erdgeschoss keine Wohnnutzung möglich, außerdem müssen 
passive Schallschutzmaßnahmen in Kombination mit einer Grundrissgliederung vorgesehen 
werden. 
In westlicher Richtung nimmt die Lärmbelastung deutlich ab. Der westliche Teil des Plange-
bietes an der Simonskaul liegt schon bei freier Schallausbreitung tagsüber innerhalb des 
Orientierungswertes für Allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A), nachts sind Beurteilungspe-
gel von bis zu 52 dB(A) prognostiziert, passiver Schallschutz für Schlafräume ist erforderlich. 
Durch die Schallabschirmwirkung der geplanten Gebäude werden sich im Inneren des Plan-
gebiets günstigere Beurteilungspegel ergeben. 
Die vorhandene Tischlerei im Süden des Plangebiets und die KVB-Hauptwerkstatt werden 
als gewerbliche Lärmquellen berücksichtigt. Sie stehen einer Wohnnutzung voraussichtlich 
nicht entgegen, weil der Betrieb bereits jetzt in der unmittelbaren Nachbarschaft von Wohn-
gebäuden liegt. 
Im Umfeld der geplanten KVB-Trasse sowie an der Neusser Straße ist der Erschütterungs-
schutz zu prüfen.

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2.4 Störfallbetriebe 
Das Plangebiet liegt im Achtungsabstand der Akzo Nobel Functional Chemicals GmbH/ Car-
bosulf Chemische Werke GmbH, beide mit gemeinsamem Standort Geestemünder Straße. 
Durch das Büro UCON (Münster) wurde ein Gutachten zum erforderlichen Sicherheitsab-
stand einer Wohnbebauung zu den o. g. relevanten Betrieben erstellt. Dieser muss mindes-
tens 703 m betragen. Da das Plangebiet einen Abstand von mindestens 900 m aufweist, 
sind weitere Vorkehrungen im Bebauungsplan nicht erforderlich. 
2.5 Verkehrserschließung und Infrastruktur 
Verkehrserschließung 
Das Plangebiet liegt in ca. 300 m Fußwegentfernung zur Stadtbahnhaltestelle Wilhelm-
Sollmann-Straße (Longerich) und verfügt damit über eine gute ÖPNV-Erschließungsqualität. 
Die angrenzende Straße Simonskaul hat den Charakter einer innerörtlichen Anliegerstraße 
für den Kfz-Verkehr. Die Neusser Straße ist eine Hauptverkehrsstraße. Es ist beabsichtigt, 
die unmittelbar an der Neusser Straße gelegene Bebauung über eine Grundstücks-/ Tiefga-
ragenzufahrt als reine Rechtsabbiegebeziehung von dort zu erschließen, sofern dies ver-
kehrlich umsetzbar ist. Die Erschließung soll ansonsten über die Simonskaul erfolgen. 
Zur Ermittlung der verkehrlichen Auswirkungen der Planung im bestehenden Straßennetz 
wird ein Verkehrsgutachten erstellt. Dieses Gutachten soll auch Lösungsvorschläge für den 
Fall entwickeln, dass die verkehrliche Leistungsfähigkeit der Knotenpunkte verbessert wer-
den muss. 
Soziale Infrastruktur/ Nahversorgung 
Alle Schulformen sind im Umfeld des Plangebietes vorhanden. Kindertageseinrichtungen 
sind ebenfalls vorhanden, eine Ergänzung des Angebots durch eine vierzügige KiTa soll im 
Plangebiet erfolgen. Nahversorgungsangebote sind in unmittelbarer Nähe an der Neusser 
Straße vorhanden. 
Entwässerung 
Die Baugebietsentwässerung soll durch einen Anschluss an den bestehenden Hauptsamm-
ler in der Neusser Straße erfolgen. Dazu sind voraussichtlich Maßnahmen für die Drosselung 
des Regenwasserabflusses erforderlich (Staukanal). Eine Versickerung wird in Bereichen, 
die geeignete Bodenverhältnisse aufweisen, ergänzend angestrebt. 
Versorgung 
Die Energie-, Wasser- und Telekommunikationsversorgung des Gebietes soll von der Neus-
ser Straße aus erfolgen.

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3. Bestehendes Planungsrecht und Fachrecht 
 
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan (FNP) im südlichen Teil als Wohnbaufläche (W), 
sowie im nördlichen Teil als Grünfläche dargestellt. Durch das Plangebiet verläuft zudem die 
Darstellung eines örtlichen Hauptverkehrszuges für die Verlängerung der Äußeren Kanal-
straße. 
Eine Änderung des FNP ist im Parallelverfahren mit der Aufstellung des Bebauungsplanes 
erforderlich. 
Der Landschaftsplan weist im Plangebiet teilweise Landschaftsschutzgebiet (LSG) sowie 
Teilflächen eines Geschützten Landschaftsbestandteils (GLB) aus. Gemäß bereits erfolgter 
Vorabstimmungen mit dem Träger der Landschaftsplanung kann im Rahmen der FNP-
Änderung auch eine Änderung der Schutzausweisungen erfolgen. Das LSG ist hier de facto 
bebautes Gebiet. Der vorgesehene Eingriff in die Teilfläche des GLB ist ebenfalls grundsätz-
lich möglich, da der im Plangebiet gelegene Teil des GLB dem ursprünglichen Schutzzweck 
nicht mehr entspricht. Aufgrund der Abtrennung durch die geplante KVB-Trasse bestehen 
auch keine ausreichenden Entwicklungsmöglichkeiten. 
 
4. Qualifizierungsverfahren 
 
Die Bonava beabsichtigt, gemäß den Regelungen des Kooperativen Baulandmodells ein 
Qualifizierungsverfahren in Form einer Mehrfachbeauftragung durchzuführen. Es werden 
sechs interdisziplinäre Teams aus Architekturbüros und Landschaftsarchitekturbüros teil-
nehmen. Das Verfahren wird derzeit in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt vorbereitet 
und soll unmittelbar nach dem Einleitungsbeschluss beginnen. 
Die Sitzung der Jury ist für Oktober 2018 vorgesehen, die Ergebnisse werden anschließend 
der Öffentlichkeit vorgestellt. Auf der Grundlage der Ergebnisse wird die Verwaltung die Vor-
lage für den Vorgabenbeschluss zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan erstellen. 
 
5. Städtebauliches Vorkonzept 
 
Zur Vorbereitung des Qualifizierungsverfahrens wurde ein städtebauliches Vorkonzept er-
stellt, das in zwei Varianten beispielhaft die Umsetzung der städtebaulichen Zielwerte (s. 
oben Nr. 1.2) zeigt. 
Die bis zu sechsgeschossige Bebauung ergänzt die bis zu neungeschossige Umgebungsbe-
bauung und bildet einen klar ablesbaren Siedlungsrand als Stadtkante nach Norden aus. Im 
östlichen Teil wird eine geschlossene Front zu den Schallquellen geschaffen. So entstehen 
zwei begrünte Innenhöfe, die als Freifläche für die KiTa bzw. als öffentlicher Spielplatz ange-
legt werden. Im westlichen Teil ist neben dem Geschosswohnungsbau auch eine Bebauung 
mit Stadthäusern denkbar, für die hier eine mögliche Variante dargestellt ist.

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Die notwendigen Stellplätze werden vorwiegend in Tiefgaragen vorgesehen. Aufgrund der 
guten Anbindung des Gebietes wird jedoch ein reduzierter Stellplatzschlüssel mit einem 
ÖPNV-Bonus von 0,7 Stellplätzen je Wohneinheit angestrebt. Besucherstellplätze sind mit 
einem Schlüssel von 20% der Zahl der Wohnungen oberirdisch im Straßenraum, teilweise 
auch durch eine Verbreiterung der Simonskaul auf das Grundstück, sowie auf der nördlichen 
Fläche auf einem Parkplatz vorgesehen. Im weiteren Verfahren soll ein Mobilitätskonzept 
entwickelt werden, das eine Reduzierung des Autoverkehrsanteils zum Ziel hat. 
Die Haupterschließung erfolgt über eine Stichstraße mit Wendeanlage von der Simonskaul 
aus. Ergänzend ist die Anbindung der Tiefgarage des östlichen Blocks an die Neusser Stra-
ße als reine Rechtsabbiegebeziehung dargestellt. Sollte sich im weiteren Verfahren ergeben, 
dass diese Anbindung aus verkehrlichen Gründen nicht möglich ist, kann auch diese Tiefga-
rage von der Simonskaul aus erschlossen werden. 
 
6. 
Umweltbelange 
 
Die Umweltbelange werden im Planverfahren ermittelt und in einem Umweltbericht zusam-
menfassend betrachtet. Soweit erforderlich, werden Fachgutachten als Planungs- und Ab-
wägungsgrundlage erstellt. Nach dem gegenwärtigen Kenntnisstand ist dies für folgende 
Belange erforderlich: 
- Artenschutzprüfung (ASP 1 liegt bereits vor) 
- Landschaftspflegerischer Fachbeitrag mit Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz (Fachgutachten 
zur Einschätzung der Schutzwürdigkeit im LSG/ GLB liegt vor) 
- Schallimmissionsgutachten (Voruntersuchung liegt vor) 
- Nutzungsbezogenes Sanierungskonzept für die Altlast (Vorabstimmung der Umsetz-
barkeit mit dem Umweltamt ist erfolgt, derzeit wird das Konzept konkretisiert)  
- Störfallgutachten (liegt vor) 
Weiterer Untersuchungsbedarf soll im Planverfahren berücksichtigt werden.

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Städtebauliches Vorkonzept Simonskaul in Köln-Weidenpesch  - Variante 1Städtebauliches Vorkonzept Simonskaul in Köln-Weidenpesch  - Variante 1M. 1 : 1.000  .  März 2018M. 1 : 1.000  .  März 2018