Leerstehende Büro- und Ladenflächen zu Wohnungen umbauen

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/63 
632 
Vorlagen-Nummer 22.11.2018 
 3569/2018 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Rat 22.11.2018 
 
Leerstehende Büro- und Ladenflächen zu Wohnungen umbauen 
Die Ratsgruppe BUNT im Kölner Stadtrat bittet folgende Fragen zu beantworten: 
 
1. Hat die Stadt Köln in den vergangen Jahren Leerstände an Büroflächen oder Ladenlokalen auf 
Eignung zur Umwandlung in Wohnräume, Lehrräume, Kunsträume usw. geprüft, und wen n 
nicht, was spricht gegen eine solche Prüfung? 
 
2. Wie oft wurde in den letzten fünf Jahren von den Möglichkeiten, die auf der Website unter 
„Leerstand vermeiden - Wohnraum schaffen“ aufgezählt werden, Gebrauch gemacht? 
 
3. Wie viele Bauanträge für neue Büroflä chen wurden in den letzten fünf Jahren gestellt, und wie 
viele davon wurden genehmigt? (Bitte nach Jahren aufschlüsseln) 
 
4. Wie viele Quadratmeter Bürofläche wurden in den letzten fünf Jahren in Wohnraum, Kuns t-
räume, Lehrräume usw. umgewandelt? (Bitte nach Jahren aufschlüsseln) 
 
5. Welche Möglichkeiten sieht die Verwaltung, die Aufstockung von Gebäuden und den Ausbau 
von Dachgeschossen noch besser zu unterstützen und zu bewerben, und besteht die Mö g-
lichkeit, hierfür den Verzicht auf Stellplätze festzuschreiben, wie das die Stadt Frankfurt g e-
macht hat? Plant die Stadt eine Überarbeitung des Merkblattes? 
 
 
 
 
Die Verwaltung beantwortet die Fragen wie folgt: 
 
 
1. Hat die Stadt Köln in den vergangen Jahren Leerstände an Büroflächen oder Ladenlokalen 
auf Eignung zur Umwan dlung in Wohnräume, Lehrräume, Kunsträume usw. geprüft, und 
wenn nicht, was spricht gegen eine solche Prüfung? 
 
Antwort zu 1.: 
 
Die aktuelle Leerstandquote im Büroimmobilienmakrt liegt nach einschlägigen Marktberichten 
sowie eigenen Erhebungen der Verwaltung zur Zeit deutlich unter 5%. Sie nimmt damit gerade 
noch einen Wert an, der als Fluktuationsreserve für die Funktionsfähigkeit dieses Immobilien-
marktsegments erforderlich ist. Ähnlich sieht es mit leerstehenden Ladenlokalen aus, die (bei 
insgesamt geringer Leerstandsquote)  zumindest innerhalb der Geschäftszentren des Einzelhan-
dels- und Zentrenkonzepts für zukünftige Handelsnutzungen vorgehalten werden sollten, um die 
Attraktivität der Geschäftszentren, deren Versorgungsfunktion und die Sicherung des stationären 
Einzelhandels vor dem Hintergrund der wachsenden Konkurrenz durch den Online-Handel in ge-

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eigneter Weise gewährleisten zu können. 
 
Aufgrund der (wie beschrieben) knappen Bestandsflächenreserven in den Immobilienmarktseg-
menten „Büro“ und „Einzelhandel“ hat in den vergangenen Jahren dort keine Erfassung von 
Leerständen zum Zweck der Umwandlung in Wohnraum stattgefunden. 
 
 
2. Wie oft wurde in den letzten fünf Jahren von den Möglichkeiten, die auf der Website unter 
„Leerstand vermeiden - Wohnraum schaffen“ aufgezählt werden, Gebrauch gemacht? 
 
Antwort zu 2.: 
 
Von den Förderangeboten der Initiative „Leerstand vermeiden – Wohnraum schaffen“ wurde in 
den vergangenen fünf Jahren kein einziges Mal Gebrauch gemacht. 
Die Verwaltung hat die vorgenannte Initiative, durch die finanzielle Förderanreize für die Um-
wandlung von leeren Ladenlokalen und Büroräumen in Wohnraum geschaffen wurden, sowohl 
2012 als auch zuletzt 2014 in verschiedenen Medien und über die Website der Stadt beworben. 
Gleichwohl ist es zu keiner einzigen Antragstellung gekommen.  
 
 
3./4. Wie viele Bauanträge für neue Büroflächen wurden in den letzten fünf Jahren gestellt und 
wie viele davon wurden genehmigt? (Bitte nach Jahren aufschlüsseln) 
Wie viele Quadratmeter Bürofläche wurden in den letzten fünf Jahren in Wohnraum, 
Kunsträume, Lehrräume usw. umgewandelt? (Bitte nach Jahren aufschlüsseln) 
 
Antwort zu 3. und 4.: 
 
Die Verwaltung erhebt bis dato keine statistischen Daten, die präzise Aussagen speziell zur b e-
antragten Nutzung „Büro“ zulassen oder der Q uadratmeterzahl nach die für eine Umnutzung als 
Wohn-, Kunst- oder Lehrraum beantragten Büroflächen erfassen. 
 
Im Rahmen der digitalen Neuausrichtung werden in den kommenden Jahren bessere statistische 
Möglichkeiten zur Verfügung stehen (Verbundprojekt „Beschleunigung des Baugenehmigungs-
verfahrens“, Ausschreibung einer neuen Software für das Bauaufsichtsamt). 
 
 
5. Welche Möglichkeiten sieht die Verwaltung, die Aufstockung von Gebäuden und den Au s-
bau von Dachgeschossen noch besser zu unterstützen und zu bewerbe n, und besteht die 
Möglichkeit, hierfür den Verzicht auf Stellplätze festzuschreiben, wie das die Stadt Fran k-
furt gemacht hat? Plant die Stadt eine Überarbeitung des Merkblattes? 
 
Antwort zu 5.: 
 
Die Anzahl der Wohnungen, die durch kleinere Vorhaben im Rahmen der Innenentwicklung ge-
schaffen werden können, ist erheblich. Nach Auswertung der Fertigstellungen der letzten Jahre 
kann das Innenentwicklungspotenzial überschlägig mit 1.200 Wohnungen pro Jahr angesetzt 
werden. Hierzu gehört zum Beispiel die Bebauung von Baulücken und mindergenutzten Grund-
stücken, aber auch die Schaffung von Wohnungen im Bestand durch Erweiterungen und den 
Ausbau von Dachgeschossen. 
 
Aktiv wird von der Verwaltung aktuell die Schließung von Baulücken und mindergenutzten 
Grundstücken durch das Baulückenprogramm (die betroffenen Eigentümer werden angeschrie-
ben; ihnen wird ein Beratungsangebot unterbreitet) vorangetrieben. 
Zu den Baulücken gehören auch bauliche Mindernutzungen mit einer tatsächlichen Ausnutzung 
von weniger als 50% des planungsrechtlich zulässigen Maßes. Dies geht über das Potential von 
Dachgeschossausbauten hinaus. 
 
Angestrebt ist die Fortführung des Baulückenprogramms für 2019 mit dem Ziel einer Einbettung

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in ein weitergehendes Innenentwicklungskonzept mit den zusätzlichen Bausteinen Dachge-
schossausbauten, Aufstockungen und Nachverdichtungen. 
 
Die Stadt Köln verzichtet bereits heute regelmäßig auf notwendige Stellplätze bei Dachge-
schossausbauten oder Aufstockungen, da die Rechtslage das zulässt (vgl. z.B. § 51 (9) BauO 
NRW bzw. im Zusammenhang mit nicht wesentlichen Änderungen). Auch die Ablösesatzung der 
Stadt unterstützt den Aus- und Aufbau massiv, möglicherweise sollte über eine Verlängerung der 
Vergünstigung des § 2 Nr. 6 der gültigen Ablösesatzung nachgedacht werden. Die Verwaltung 
prüft zurzeit diese Fragestellung. 
 
gez. Reker