Kostenentwicklung bei Bauprojekten

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 3631/2022 
Freigabedatum 08.05.2023 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Kostenentwicklung bei Bauprojekten  
Beschlussorgan 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft Rechnungsprüfungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft und der Rechnungsprüfungsausschuss beschlie-
ßen, dass in künftigen Ratsvorlagen zur Herbeiführung von Baubeschlüssen das ermittelte 
Baubudget zu nennen ist. Grundlage der Berechnung soll eine projektkonkrete Risikobetrach-
tung sein. 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 08.05.2023 
Rechnungsprüfungsausschuss 09.05.2023

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Eine exakte Berechnung von Kosten – insbesondere in sehr frühen Phasen der  
Projektanbahnung in großen Bauprojekten – ist nicht belastbar zu ermitteln. 
Lange Projektlaufzeiten, dynamische Marktentwicklung, nicht vollständig prüfbare Grund-
stücks- und/ oder Bestandsrisiken, sonstige Einflüsse die außerhalb des Projektes liegen 
(zum Beispiel: Änderungen des rechtlichen Rahmens, geänderte Anforderungen der Nut-
zer*innen) sind im Vorfeld nicht abschließend vorauszusagen und mit Kosten zu hinterlegen. 
 
Die bisherige Lösung, eine Verwendung eines einheitlichen Risikozuschlags von 25 %, soll 
durch eine projektkonkrete Risikobetrachtung ersetzt werden.  
 
Ziel ist es, die Verlässlichkeit der Kostenplanung, insbesondere auch die Auswirkungen auf 
den Haushalt der Stadt Köln, zu erhöhen. Zukünftig sollen durch diese Methodik Kostenfort-
schreibungsbeschlüsse möglichst vermieden werden.  
 
Bei der Kalkulation der Baukosten greift die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum Beispiel 
auf  
 
- Datenbankquellen (BKI, eigens Review et cetera) 
 
- Trendbeobachtung (Baupreisindex; Inflation et cetera)  
 
- Rechenmodelle in Form von Szenarien (best case versus worst case zur Ermittlung 
des wahrscheinlichsten Szenarios)  
  
zurück. 
 
 
In Ratsvorlagen zur Herbeiführung von Baubeschlüssen beabsichtigt die Gebäudewirtschaft 
das zukünftige Baubudget wie folgt zu ermitteln: 
 
1) wie bisher auf Basis einer Kostenberechnung nach DIN 276 anhand der vergangen-
heitsorientierten Werte (Datenbankquellen) bei konventionell durchgeführten Baumaß-
nahmen in Einzelvergabe (also keine GU/TU- oder Modulbauprojekte) 
 
2) Kalkulatorisch erfasst werden die erwarteten Preis und Marktentwicklungen. Basis für 
diese kalkulatorische Erfassung ist die Datenbank GENESIS-ONLINE (Durchschnitt 
der letzten drei Jahre) mit dem folgenden Link: 
https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Baupreise-
Immobilienpreisindex/Publikationen/_publikationen-innen-baupreise.html 
 
Die Preisentwicklung der letzten drei Jahre betrug rund 30 %. Wesentliche Ursache ist 
die internationale Krise, insbesondere verursacht durch den Krieg in der Ukraine.  
Es ist sehr wahrscheinlich, dass die Preisentwicklung nicht auf dem hohen Niveau 
bleiben wird. Insofern schlägt die Verwaltung vor, die für die Beschlussvorlagen oben 
beschriebene Methodik für die Preissteigerungen quartalsweise zu plausibilisieren be-
ziehungsweise zu hinterfragen.

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3) Kalkulatorisch erfasst wird ein Zuschlag für unvorhergesehene Projektentwicklungen. 
Dieser wird anhand verschiedener baulicher und nicht-baulicher Kategorien projekt-
spezifisch eingeschätzt. Auf Basis dieser Kategorien erfolgt auch das Risikomonito-
ring. 
 
4) Die Verwaltung empfiehlt zu der Summe aus den Kosten 1) – 3) einen pauschalen Ri-
sikozuschlag von 10 % hinzuzurechnen, der nicht absehbare Ereignisse wie Schäden 
durch höhere Gewalt, Pandemien et cetera abdecken soll.  
 
Bei der Planung von Bauprojekten ausdrücklich nicht berücksichtigt werden Risiken aufgrund 
von Änderungswünschen durch die Nutzer*innen, da sich diese nicht objektkonkret, sondern 
nur pauschal über die Summe der abgeschlossenen Projekte bewerten lassen.

Anlage 0 – Begründung der Dringlichkeit 
 
Die Beschlussvorlage konnte wegen Abstimmungsbedarf der beteiligten Ämter erst jetzt 
kurzfristig vorgelegt werden. 
Sie enthält einen Vorschlag der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum Prüfbericht 
„Gesteigerte Kostensicherheit durch Risikozuschläge bei Baumaßnahmen“ (Vorlagen-
Nummer 1306/2023), der in der Sitzung des Rechnungsprüfungsausschusses am 
09.05.2023 beschlossen wird und sollte unbedingt in diesem Zusammenhang mit vorgestellt 
werden. Eine Vorstellung des Konzeptes in der Folgesitzung macht keinen Sinn mehr, falls in 
Unkenntnis der Ausführungen in dieser Beschlussvorlage etwas anderes beschlossen 
würde.

Anlage 1 
Geschäftsführung  
Betriebsausschuss 
Gebäudewirtschaft 
Frau Huppertz 
Telefon:  (0221) 221 22443 
Fax:   (0221) 221 22344 
E-Mail:  DezVI-Dezernatskoordination-
Session@stadt-koeln.de 
Datum: 09.05.2023 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 17. Sitzung des 
Betriebsausschusses Gebäudewirtschaft  vom 08.05.2023  
öffentlich 
6.4 Kostenentwicklung bei Bauprojekten 
3631/2022 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft merkt die Kurzfristigkeit, mit der die Vor-
lage zur Verfügung gestellt wurde, an.  
 
Der kaufmännische Leiter der Gebäudewirtschaft Herr Behrisch erklärt, dass diese 
Vorlage den Rechnungsprüfungsausschuss am 09.05.2023 erreichen sollte, um dort 
gemeinsam mit dem dazugehörigen Prüfbericht besprochen zu werden. 
 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft bittet bei solchen Vorlagen um mehr Zeit, 
damit man sich auf den Inhalt vorbereiten könne. 
 
Beigeordneter Greitemann erläutert, dass die Verwaltung sich bemühen werde Vorla-
gen nur noch fristgerecht an den Ausschuss zu leiten. Dies könne er jedoch für Mittei-
lung nicht immer garantieren. 
 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft und der Rechnungsprüfungsausschuss be-
schließen, dass in künftigen Ratsvorlagen zur Herbeiführung von Baubeschlüssen das 
ermittelte Baubudget zu nennen ist. Grundlage der Berechnung soll eine projektkon-
krete Risikobetrachtung sein. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft stellt die Vorlage zurück.