Bekämpfung von Mietwucher und Mietpreisüberhöhung

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  Dezernat, Dienststelle V/56/561/3 Vorlagen-Nummer 12.08.2024 1478/2024 Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung öffentlicher Teil Gremium Datum Unterausschuss Wohnen 02.09.2024 Bekämpfung von Mietwucher und Mietpreisüberhöhung Die Fraktion die Linke hat mit Anfrage AN/0625/2024 darum gebeten, verschiedene Fra- gen zum Thema Mietwucher und Mietpreisüberhöhung zu beantworten. Die Verwaltung nimmt hierzu wie folgt Stellung: Frage 1 Wie hat sich das Urteil des Bundesgerichtshofs von 2004 auf die Bekämpfung von Miet- preisüberhöhungen in Köln ausgewirkt? Antwort: Eine Mietpreisüberhöhung nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz WiStG 1 liegt dann vor, wenn die zwei im Gesetz genannten Tatbestandsmerkmale erfüllt sind:  Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen und  Miete übersteigt die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert Nur wenn beide Voraussetzungen erfüllt sind, liegt ein unangemessen hohes Entgelt für die Vermietung von Räumen zum Wohnen (oder damit verbundene Nebenleistungen) und da- mit eine Mietpreisüberhöhung vor. Die Mietpreisüberhöhung ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld bis zu 50.000 € geahndet werden kann. 1 § 5 Mietpreisüberhöhung (1) Ordnungswidrig handelt, wer vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte fordert, sich versprechen lässt oder an- nimmt. (2) Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 vom Hundert übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Geme inden für die Vermietung von Räumen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Be- schaffenheit und Lage oder damit verbundene Nebenleistungen in den letzten sechs Jahren vereinbart o- der, von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen, geändert worden sind. Nicht unangemessen hoch sind Entgelte, die zur Deckung der laufenden Aufwendungen des Vermieters erforderlich sind, sofern sie unter Zugrundelegung der nach Satz 1 maßgeblichen Entgelte nicht in einem auffälligen Missverhältnis z u der Leistung des Vermieters ste hen. (3) Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße bis zu fünfzigtausend Euro geahndet werden. 2 Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in drei maßgeblichen Urteilen Leitsätze für die Auslegung des § 5 Abs. 2 WiStG geprägt: BGH-Urteil vom 27.01.2004 (VIII ZR 190/03) „(….) Das Tatbestandsmerkmal der ‚Ausnutzung eines geringen Angebots‘ (§ 5 Abs. 2 WiStG) ist nur erfüllt, wenn die Mangellage auf dem Wohnungsmarkt für die Verein- barung der Miete im Einzelfall ursächlich war . Dazu hat der Mieter darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, welche Bemühungen bei der Wo hnungssuche er bisher un- ternommen hat, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Aus- weichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages ange- wiesen war. (…)“ BGH-Urteil vom 13.04.2005 (VIII ZR 44/04) „(…) „Bei der Beantwortung der Frage, ob der Vermieter ein geringes Angebot an ver- gleichbaren Räumen ausgenutzt hat , ist auf das gesamte Gebiet der Gemeinde und nicht lediglich auf den Stadtteil abzustellen, in dem sich die Mietwohnung befindet. Das Tatbe- standsmerkmal des "geringen Angebots" ist deshalb nicht erfüllt, wenn der Woh- nungsmarkt für vergleichbare Wohnungen nur in dem betreffenden Stadtteil ange- spannt, im übrigen Stadtgebiet aber entspannt ist . (…)“ BGH-Urteil vom 25.01.2006 (VIII ZR 56/04) „(…) Ob ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen besteht, ist jeweils für die in Betracht kommende Wohnungsgruppe ("Teilmarkt") festzustellen. Für eine Woh- nung mit weit überdurchschnittlicher Qualität stellt deshalb der Umstand, dass sie in einem Ballungsgebiet liegt und für die betreffende Gemeinde ein Zweckentfremdungsverbot be- steht, kein hinreichend aussagekräftiges Anzeichen für das Vorliegen einer Mangelsituation dar. (…)“ Der Bundesgerichtshof knüpft also sehr hohe Anforderungen daran, eine Mangellage ü ber- haupt festzustellen und vor allem festzustellen, dass ein Ausnutzen dieser Mangellage ur- sächlich dafür ist, eine deutlich überhöhte Miete zu fordern. Die maßgeblichen Nachweis- pflichten liegen hier beim Mieter. Dies hat gravierende Konsequenzen: In der P raxis kommen fast alle Ermittlungsverfahren wegen Mietpreisüberhöhung zu dem Ergebnis, dass der Nachweis für ein Ausnutzen der Mangellage nicht erbracht werden kann. Nur in sehr wenigen Einzelfällen können diese Voraussetzungen nachgewiesen wer- den. Erst dann kann im zweiten Schritt geprüft werden, ob eine Überschreitung der ortsüb- lichen Vergleichsmiete um mehr als 20 % tatsächlich gegeben ist und ein Ordnungswidrig- keitenverfahren wegen Mietpreisüberhöhung eröffnet wird. Frage 2: Wie bewertet die Stadtverwaltung den Gesetzentwurf des Bundestages? Teilt die Stadt- verwaltung die Einschätzungen des Deutschen Mieterbundes und der Stadt Frankfurt? Antwort: 3 Der Gesetzentwurf des Bundesrates für ein „Gesetz zur besseren Bekämpfung von Miet- wucher“ sieht vor, § 5 WiStG neu zu fassen. Das Ausnutzen eines geringen Angebotes soll zukünftig nicht mehr Voraussetzung für eine Mietpreisüberhöhung sein; stattdessen soll nach dem Entwurf nun das Vorliegen eines geringen Angebotes das Tatbestandsmerkmal sein. Ein in dieser Weise geänderter § 5 WiStG lässt erwarten, dass in deutlich mehr Fällen auch in Köln ein Ermittlungsverfahren wegen Mietpreisüberhöhung eröffnet werden könnte. Dies bedeutet, dass in diesen Fällen dann zu prüfen ist, ob tatsächlich eine Überschreitung der ortsüblichen Miete um mehr als 20 % gegeben ist; nur dann liegt eine Mietpreisüber hö- hung im Sinne des § 5 WiStG vor. Dazu wird im Einzelfall auf der Grundlage des aktuellen Kölner Mietspiegels die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete rechnerisch ermittelt. Die Verwaltung sieht in dem aktuellen Gesetzentwurf den Versuch, Mieterrechte zu stärken und der Ordnungswidrigkeit „Mietpreisüberhöhung“ wieder einen ähnlichen Stellenwert zu geben, wie dies vor den einschränkenden Urteilen des BGH der Fall war. Die Verwaltung begrüßt daher die Gesetzesinitiative. Frage 3: Welche Möglichkeiten sieht die Stadtverwaltung selbst effektiver gegen Mietpreisüberhö- hungen vorgehen zu können? Antwort: Das Vorgehen der Verwaltung gegen „Mietpreisüberhöhung“ ist an deren gesetzliche Defi- nition in § 5 WiStG gebunden. Wie oben dargelegt, scheitern in der derzeitigen Gesetzes- lage (unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung des BGH) die mei s- ten Verdachtsfälle daran, dass bereits der erste Tatbestand („Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“) nicht nachgewiesen werden kann. Durch eine Änderung der gesetzlichen Tatbestände, die eine „Mietpreisüberhöhung“ defi- nieren, würde sich die Fallgruppe, auf die diese Tatbestände zutreffen, verändern. Eine Änderung wie im derzeit debattierten Gesetzentwurf des Bundesrates dürfte die Fallzahl, die die erste Voraussetzung einer Mietpreisüberhöhung erfüllen, erhöhen. Danach bleibt in jedem Einzelfall zu prüfen, ob auch die zweite Voraussetzung erfüllt ist, ob also tatsächlich eine Überschreitung der Vergleichsmiete von mehr als 20 % gegeben ist. Frage 4: Wie bewertet die Stadtverwaltung die Forderung, dass die Möblierungszuschläge bei möbliert vermietetem Wohnraum gesondert ausgewiesen werden sollte? Antwort: Die separate Angabe von Möblierungszuschlägen bei vermietetem möbliertem Wohnraum ist nicht Gegenstand der hier in Rede stehenden beabsichtigten Änderung des § 5 Wirtschafts- strafgesetz. Sie spielt eine Rolle bei dem von den Bundesländern Hamburg und Bremen sepa- rat eingebrachten Gesetzentwurf für ein „Gesetz zur Stärkung des Mieterschutzes bei der Ver- mietung von möbliertem Wohnraum und bei der Kurzzeitvermietung von Wohnraum in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt.“ (Bundestags-Drucksache 20/7850) Die Gegenüberstellung mit der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ in Fällen von Mietpreisüberhö- hung ist bis dato eine sehr differenzierte Rechnung, in die Zuschläge, Abschläge, Ausstattungs- merkmale, Modernisierungsmerkmale u. ä. einfließen. In der Miete pauschal enthaltene Kosten für eine Möblierung sind hierbei nur ein Faktor unter vielen anderen. 4 Klar ausgewiesene Möblierungszuschläge, wie sie in dem vorgenannten Gesetzentwurf gefor- dert werden, würden in jedem Fall für mehr Transparenz sorgen. Die tatsächlic h geforderte Nettokaltmiete wäre leichter zu ermitteln, um diese der ortsüblichen Vergleichsmiete gegen- überzustellen. Dies würde die Überprüfung bei Verdacht auf Mietpreisüberhöhung in den Fällen vereinfachen, in denen Möblierungszuschläge eine Rolle spielen. Gez. Dr. Rau