Vorhabenbezogene 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 114 Teilabschnitt IV:

V/1064/2005 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Vorhabenbezogene 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 114 Teilabschnitt IV: Zentrum Nord - 
mittlerer Bereich 
Kenntnisnahme des Entwurfes 
 
Beratungsfolge 
 
 
31.01.2006 Bezirksvertretung Münster-Mitte Bericht 
09.02.2006 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht 
 
Bericht: 
Die Verwaltung beabsichtigt den Entwurf der vorhabenbezogenen 1. Änderung des Bebauungspla-
nes Nr. 114 Teilabschnitt IV: Zentrum Nord – mittlerer Teil öffentlich auszulegen. 
 
Die SMS Projekt-Consult GmbH -ein Unternehmen der Sparda-Bank Münster eG- beabsichtigt im Zentrum 
Nord südlich des KomCenters (zwischen Albrecht -Thaer-Straße, Joseph-König-Straße und Anton-
Bruchhausen-Straße) die Errichtung eines 20-ges chossigen Bürohochhauses mit einer Bauhöhe von ca. 
66 m. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 114 Teilabsch nitt IV lässt hier zurzeit lediglich eine Bebauung 
mit max. 25 m Höhe zu. Darüber hinaus wird eine kl eine im Bebauungsplan Nr. 114 Teilabschnitt V festge-
setzte Verkehrsfläche überplant. Für die Realisierung der Bau- und Investitionsabsichten ist daher die 
Schaffung des vorhabenbezogenen Planungsrechtes erforderlich. 
Der Rat hat in seiner Sitzung am 29.06.2005 den Be schluss zur vorhabenbezogenen Änderung dieses 
Bebauungsplanes gefasst.  
 
Die Bürgeranhörung gem. § 3 (1) BauGB fand am 30.06.2005 statt. Vom 05.09. bis 05.10.2005 wurden die 
zuständigen Behörden und Träger öffentlicher Belange bet eiligt. Die Ergebnisse dieser Beteiligungen wur-
den in der Überarbeitung des Plankonzeptes berücksichtigt. 
 
Nähere Einzelheiten zum Entwurf der vorhabenbezogenen 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 114 
Teilabschnitt IV können den Anlagen entnommen werden. 
 
Die vorhabenbezogene 1. Änderung des Bebauungsplane s Nr. 114 Teilabschnitt IV beinhaltet den Vorha-
ben und Erschließungsplan. Der Vorhabenträger übernimmt den sich aus der Planung ergebenden Er-
schließungsaufwand entsprechend dem noch abzuschließenden Durchführungsvertrag. 
Die Offenlegung des Planentwurfes soll im März 2006 erfolgen.  
 
I.V. 
Anlagen: 
1. Bürgeranhörung 
2. Begründung 
3. Textl. Festsetzungen 
gez.            4. Plan (verkleinert) 
Schultheiß 
Stadtdirektor  
Vorlagen-Nr.: 
V/1064/2005 
Auskunft erteilt: 
Herr Kurz / Herr Hülk 
Ruf: 
492 6120 / 6190 
E-Mail: 
HuelkG@stadt-muenster.de 
Datum: 
09.01.2006 
Öffentliche Berichtsvorlage

Anlage 4 
zur Vorlage Nr. 1064/2005

1 
 
Anlage 1 
zur Vorlage 1064/2005  
NIEDERSCHRIFT 
 
Über eine Bürgeranhörung nach § 3 (1) BauGB  
Anlass: Änderung des Bebauungsplanes Nr. 114 / IV, ‚Zen t-
rum Nord‘; 
Vorstellung des architektonischen Entwurfes für das 
Grundstück an der Anton -Bruchausen-Straße / A lb-
recht-Thaer-Straße  
Stadtbezirk:     Münster-Mitte 
Zeit:      30.06.2005, 19:00 Uhr  
Ort:      Ärztekammer Westfalen -Lippe,  
      Gartenstr. 210 -214, 48147 Münster  
Teilnehmer:      ca. 20 Bürgerinnen und Bürger  
Leitung der Bürgeranhörung:    Bezirksvorsteher Herr Fischer -Baumeister 
Vertreter des Architekturbüros Kresing:  Herr Kresing, Herr Fuchs, Herr Piehl  
Vertreter des Vorhabenträgers:   Herr Sprenger, SMS Projekt -Consult GmbH 
Vertreter des Stadtplanungsamtes:   Herr Kurz, Frau Völker 
 
Zu Beginn der Veransta ltung begrüßt der Bezirksvorsteher Herr Fischer -Baumeister die anwesenden 
Bürgerinnen und Bürger und stellt die Vertreter des Architekturbüros Kresing, des Vorhabenträgers 
und der Verwaltung vor. Er informiert die Anwesenden über den Ablauf der Veranstaltu ng. 
 
Im Anschluss erläutert Herr Kurz die Planungsgeschichte und Entwicklung des Zentrum Nord als En t-
lastungsstandort für die Altstadt und geht auf den aktuellen Anlass der Planung ein. Der Vorhabentr ä-
ger, die SMS Projekt -Consult GmbH, beabsichtigt die Err ichtung eines 20 geschossigen Bürogebä u-
des. 
 
Als Vertreter des Vorhabenträgers stellt Herr Sprenger die Sicht der SMS Projekt -Consult GmbH zur 
Nutzung und Bebauung des Grundstückes an der Anton -Bruchhausen -Straße / Albrecht -Thaer-Straße 
kurz dar. Er erläutert das Interesse des Vorhabenträgers an einer hochwertigen und repräsentativen 
Entwicklung des Standortes, der eine Magnetwirkung auf auswärt ige Investoren haben soll.  
 
Herr Kresing präsentiert im Folgenden die gestalterischen Grundzüge des neu zu entste henden G e-
bäudekomplexes: Das Ensemble besteht aus zwei miteinander verbundenen, ellipt ischen Glastürmen 
von 66 m Höhe, die auf einem zweigeschossigen, flächigen Sockel ruhen. Rund 20.000 qm Nutzfl ä-
che werden in dem Bauwerk realisiert, von denen 75 % für Bü roflächen und 25 % für einen Bra n-
chenmix zur Verfügung gestellt werden sollen. Weiterhin erläutert der Architekt die Thematik der H ö-
henentwicklung und Geschossigkeit, des Parkraums und der Erschließung des Gebäudes. Mit dem 
Bauwerk soll aus städtebaulicher  Sicht eine hoc hwertige und markante Mitte für das Zentrum Nord 
entstehen. 
 
 
Herr Fischer-Baumeister gibt den Bürgerinnen und Bürgern in der anschließenden G esprächsrunde 
die Möglichkeit, sich zu den Planungen zu äußern.  
 
ARCHITEKTUR 
Ein Bürger fragt, wie die Höhe der Bebauung  von 66 m zustande käme, obwohl die umgebende B e-
bauung sich wesentlich niedriger gestalte. Ein anderer Bürger kritisiert in diesem Zusamme nhang, 
dass es sich bei dem Entwurf um eine orts-untypische Beba uung handele. 
 
Herr Kresing führt  dazu aus, dass mit der 20 geschossigen Solitärbebauung ein ‚Abheben‘ von der 
umgebenden Bebauung im Zentrum Nord erzeugt werden soll. Die Adressbildung kann nach Aussage 
des Architekten über die Wahl einer grundsätzlich unterschiedlichen architektonischen  Struktur erfo l-
gen, die den Zentrumscharakter betont. Herr Kurz ergänzt, dass die Bebauungsdichte keine Abwe i-
chung von den Flächenvorgaben des rechtskräftigen Bebauungsplanes darstellt. Die Bebauungspla n-

2 
änderung soll zwar eine höhere Bebauung sdichte ermöglichen, sie wird aber nicht zu einer höheren 
Dichte auf dem Grun dstück führen.  
 
2. GEBÄUDETECHNIK  
Eine Bürgerin stellt die Frage, welche Auswirkungen die Verschattung  durch die Hoc hhäuser haben 
wird und welche Maßnahmen gegen die Pfeiftöne des Windes , die an der Fassade entstehen, unte r-
nommen würden. 
 
Herr Kresing erklärt, dass eine Verschattungsstudie erstellt wurde. Die Beeinträchtigungen der Umg e-
bung werden darin als verträglich eingestuft, zumal im Frühjahr, Sommer und Herbst kaum Schatte n-
wurf entsteht. Selbst längere Schatten im Winter werden die östliche Wohnbebauung nicht tangieren, 
da sie in 250 m Entfernung liegt. Aufgrund der glatten, ‚a erodynamischen‘ Form des Gebäudes wird 
die Problematik der Windgeräusche als äußerst gering eingeschätzt.  
 
Ebenfalls wird Auskunft darüber erbeten, wie der Sonnenschutz  für das Gebäude au ssehen wird. 
 
Nach Aussage der Architekten wird ein außenliegender Sonnenschutz nicht vonnöten sein, da beim 
Bau des Gebäudes hochwertiges Sonnenschutz - und Wärmeschutzglas zum Einsat z kommt. Die B e-
lüftung der Räume wird hinter den Panelen der Fassade erfolgen.  
 
 
Unter Hinweis auf den vorherrschenden Sandboden wird nach der Standsicherheit  des Hochhauses 
gefragt.  
 
Der Architekt stellt dar, dass trotz des sandigen Untergrundes keine Pr obleme für die Stan dsicherheit 
des Gebäudes bestehen.  
 
VERMARKTUNG UND VERMIETUNG
 
Wiederholt gehen Bürgerinnen und Bürger im Gesprächsverlauf auf  die Miet- und Vermarktungss i-
tuation für den neuen Gebäudekomplex ein. Eine der Sorgen der Anwesenden besteht darin, ob lang-
fristig genügend  Mieter für den Gebäudekomplex gesichert werden können und in welchem Zeitrah-
men sich eine Vermarktung der Flächen abspi elen könne.  
 
Herr Kresing bestätigt, dass in Münster die Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen mit neues tem 
Stand der Technik besteht. Der Altbestand ist den technischen Anforderungen nach nicht ausreichend 
ausgestattet. Seiner Einschätzung nach wird in den nächsten Jahren die Büroflächennachfrage z u-
nehmen. Herr Sprenger ergänzt, dass eine exakte Prognose zu r Vermietbarkeit der Flächen noch 
nicht abgegeben werden kann. Es wird angestrebt, einen Ankermieter zu finden. Mit dem Bau des 
Gebäudes soll begonnen werden, wenn 70 % der Flächen vermietet sind. Die Bauphase des Proje k-
tes wird laut Herrn Kresing ca. zwei  Jahre betragen. Es wird mit einer Realisierung inklusive einer rund 
einjährigen Planungszeit frühe stens in drei Jahren zu rechnen sein. Herr Kurz ergänzt, dass im Falle 
einer Nicht-Realisierbarkeit des Vorhabens die Bebauungsplanänderung nach den Regeln d es BauGB 
nicht in Kraft gesetzt werden soll.  
 
Eine weitergehende Fragestellung lautet, wie sich die Büroflächen -Situation in Münster  darstelle 
und ob der bestehende Bedarf in Zahlen  ausgedrückt werden könne.  
 
Herr Kresing hebt hervor, dass Münster ein attr aktiver Bürostandort ist, der auch im Hinblick auf we i-
che Standortfaktoren (Münster als lebenswerteste Stadt) hoch anzusiedeln ist. Ein quantifizierter Fl ä-
chenbedarf kann im Rahmen der Veranstaltung nicht genannt werden. Herr Sprenger weist jedoch auf 
die Büromarktstudie der Wirtschaftsförderung Münster hin, nach der lediglich eine Leerstandsrate von 
3 % auf dem Münsteraner Büroflächenmarkt vorhanden ist. Er geht daher von einer zügigen Vermi e-
tung der Flächen aus.  
 
Einer der Anwesenden möchte wissen, wie vi ele Arbeitsplätze  in dem Gebäude untergebracht we r-
den können. 
 
Wie Herr Kresing betont ist die Zahl der Arbeitsplätze abhängig von dem Bürokonzept der jeweiligen 
Mieter. In einer groben Ei nschätzung geht er von 600 bis 700 Personen aus.  
 
VERKEHR UND PARKEN

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Ein Bürger merkt an, dass die Entstehung von 600 bis 700 zusätzlichen Arbeitsplätzen im Zen trum 
Nord einen Mangel an Parkplätzen  erzeuge. 
 
Herr Kurz hält fest, dass bei jeder neuen Planung eine ausreichende Anzahl von Stellplätzen auf dem 
eigenen Grundstück nachgewiesen werden muss und eine Fremdnutzung der Parkplätze ausg e-
schlossen werden kann über Zugangskontrollen der Eigentümer. Mit der vorliegenden Planung en t-
stehen ca. 550 Parkplätze, die in Tiefgaragen unter dem Gebäudekomplex angeordnet we rden.  
 
Im Zusammenhang mit der Parksituation im Zentrum Nord bemängelt einer der Anw esenden, dass 
trotz steigenden Verkehrsaufkommens der Ausbau der Gartenstraße  nicht thematisiert würde.  
 
Durch das geplante Objekt wird laut Herrn Kurz kein erhöhtes Verkehrsaufkom men erzeugt, weil 
durch die Änderung des Bebauungsplanes keine höhere Ausnutzung des Grundstückes erfolgen wird. 
An der Zielsetzung, die Gartenstraße auszubauen wird nach wie vor festgeha lten. Momentan sind die 
liegenschaftlichen Voraussetzungen nicht gege ben. Herr Kurz stellt außerdem heraus, dass Pendlern 
mit dem nahegelegenen Bahnhaltepunkt eine hervorr agende öffentliche Verkehrsanbindung an das 
Zentrum Nord zur Verfügung steht.  
 
SONSTIGES 
Einer der Anwesenden wünscht sich eine Einschätzung des finanziel len Volumens zum Bau des 
Gebäudes. 
 
Eine grobe Schätzung es Büros Kresing beläuft sich auf 60 bis 70 Mio. Euro Baukosten. Die Höhe der 
Summe ergibt sich nicht zuletzt dadurch, dass kein Büroraum im Niedrigpreisse gment angeboten 
werden soll und deshalb ein hoher technischer Standard und Komfort zu sichern ist.  
 
Ein Bürger fragt nach den Flächenreserven , die im Zentrum Nord vorhanden sind.  
 
Herr Kurz führt aus, dass das Zentrum Nord über keine größeren Flächenkapazitäten ve rfügt, sondern 
lediglich noch verhäl tnismäßig kleine Flächen zur Verfügung stehen.  
 
Nachdem keine weiteren Wortmeldungen vorliegen beendet Herr Fischer -Baumeister die Veransta l-
tung mit Dank an alle Anwesenden gegen 20 Uhr.  
 
__________________        _______________ 
Bezirksvorsteher         Protokollführerin 
Fischer-Baumeister         Völker

Anlage 3 
zur Vorlage Nr. 1064/2005 
Textliche Festsetzungen gemäß § 12 BauGB 
 
1. Art des Vorhabens 
1.1. Im Plangebiet des Vorhaben- und Erschließungsp lan sind 
folgende Nutzungen zulässig.  
 
Bauteil A – Büro- und Geschäftshaus 
• Büro 
• Gastronomie  
• Hotel 
• Wohnungen 
• Dienstleistung 
• Einzelhandel –maximale gesamt Verkaufsfläche von 
3000 qm, je Ladenfläche maximal 400 qm 
 
Bauteil B – Tiefgarage / Garage mit  ( 0-2 Hauptnut zflächen 
Ebenen) 
• Tiefgarage 
 
Bauteil C - Hochhaus ( 20 Hauptnutzflächen Ebenen) 
• Büro 
• Untergeordnet Gastronomie innerhalb der obersten 
zwei Hauptnutzflächen / Ebenen 
• Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen , 
sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter 
2. Maß der baulichen Nutzung  
2.1. Die festgesetzten Bauhöhen werden von Oberkante der 
Verkehrsfläche, die zur Erschließung des Bauwerks dient, 
bis zur obersten schattenwerfenden Kante des Bau werks 
gemessen. 
2.2. Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche bl eiben die 
Flächen von Stellplätzen und Garagen in Vollgeschossen 
unberücksichtigt. 
3. Überbaubare Grundstücksflächen  
 
3.1. Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäudete ile 
diese ausnahmsweise bis zu 3 m überschreiten. 
3.2. Gebäude als Nebenanlagen dürfen nicht als eigenständiges 
Gebäude errichtet werden. Sie sind in die Bauteile zu 
integrieren.  
3.3. Für die Berechung der Abstandsflächen gilt der Faktor 0,5  
4. Flächen für Stellplätze und Garagen  
4.1. Ebenerdige Stellplätze sind nur auf den hierfür zeichnerisch 
festgesetzten Flächen zugelassen. Sie können ausnahms-
weise auch auf den überbaubaren Grundstücksflächen 
zugelassen werden, wenn sie einschließlich ihrer Zufahrten 
nicht mehr als 30 % der nicht durch bauliche Anlagen 
überdeckten Flächen einnehmen. 
4.2. Parkhaus und Tiefgaragen sind nur auf den überbaubaren 
Grundstücksflächen zugelassen.  
 
Textliche Festsetzungen gemäß § 86 BauO NRW  
 
1. Bauwerksgestaltung  
 
1.1. Die Außenhaut des Hochhauses ist als unverspiegelte 
Glasvorhangfassade auszuführen. Für untergeordnete 
Bauteile können andere Materialien zugelassen werden.  
 
 
 
1.2. Dachaufbauten sind unzulässig. Für Treppenaufgänge,  
Aufzugsüberfahrten und Glasdächer können Ausnahmen 
zugelassen werden, wenn sie nicht mehr als 3 m hoch  
sind und die Gebäudehöhe von 66 m nicht überschreit en. 
Dachaufbauten, die von der Attika der Fassade verde ckt 
werden, sind zulässig  
 
2. Grundstücksflächen  
 
2.1. Nicht überbaute Grundstücksflächen sind, soweit auf  ihnen 
KFZ- Stellplätze unzulässig sind, als Grünflächen 
herzustellen und zu unterhal ten.  
 
2.2. Die Dachflächen der Bauteile A und B sind zu mindes tens 
70% als Gründach mit extensiver Bepflanzung 
herzustellen und zu unterhalten.  
 
3. Anlagen der Außenwerbung  
 
3.1. Anlagen der Außenwerbung sind nur am Ort der Leistu ng 
zulässig.  
 
3.2. Freistehende Sammelanlagen sind an den mit „SA“ 
gekennzeichneten Standorten zulässig. Je Standort s ind 
jeweils eine Sammelanlage in einer maximalen Höhe von 
1,0 m und eine Länge von 3,0 m möglich . 
 
3.3. Unzulässig sind alle blinkenden und sich bewe genden 
Anlagen,  
 
3.4. Unzulässig sind  solche Anlagen am Bauteil A + C;  
 
3.4.1. die oberhalb des 1. Obergeschosses, mehr als 1,0 m hoch 
und 8,0 m lang sind und mehr als 0,5 m vor die 
Außenkante Außenwand vortreten. Der Abstand 
zwischen zwei Werbeanlagen muss mindestens 5,0 m 
betragen; 
 
3.4.2. die oberhalb des 3. Obergeschosses über die 
Dachgesimsoberkante oder Traufkante hinausragen;  
 
3.4.3. die von der Kanalstraße im Bereich zwischen der vor h. 
Wohnbebauung im Süden und dem Industriegleis im 
Norden aus sichtbar sind und eine Höhe von max. 1,0  m 
und eine Länge von max. 5,0 m überschreiten. Mehrere 
Werbeanlagen für ein und dasselbe Unternehmen sind in 
diesem Bereich unzulässig.  
 
3.5. Am Bauteil B sind keine Werbeanlagen zulässig.  
 
Hinweise: 
 
1. Die Entdeckung von Bodendenkmalen ist unverzüglich der 
Stadt oder dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe, Westf. 
Museum für Archäologie/Amt für Bodendenkmalpflege, 
Münster anzuzeigen (§ 15 DSchG). Die Fundstelle ist  
unverändert zu erhalten (§ 16 DSchG). 
2. Zur Realisierung de vorhabenbezogenen Bebauungsp lanes 
wurden ergänzende öffentlich- rechtliche Vereinbaru ngen 
zwischen  der Stadt Münster und dem Vorhabenträger 
abgeschlossen 
(Durchführungsvertrag)