Aktualisierung der Kurzfassung zum Gewerbe und Industrieflächengutachten von 2019

Stadt Köln 
Gewerbe- und Industrieflächengutachten

M. Sc. Stefanie Fabel  
Dipl.-Ing. Dominik Geyer 
Bc. Jens Lehnen 
Köln, September 2023 
   
 
Geschäftsführende 
Gesellschafter: 
Dipl.-Geogr. Ursula Mölders 
Stadt- und Regionalplanerin SRL 
Dipl.-Ing. Dominik Geyer 
Stadtplaner AK NW, Bauassessor 
Stadt- und Regionalplaner SRL 
 
Gesellschafter/Seniorpartner: 
Dr. Paul G. Jansen 
Stadt- und Regionalplanung 
Dr. Jansen GmbH 
Neumarkt 49 
50667 Köln 
 
Fon 0221 94072-0 
Fax 0221 94072-18 
 
info@stadtplanung-dr-jansen.de 
www.stadtplanung-dr-jansen.de

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten  
Inhaltsverzeichnis 
1 Vorbemerkung 1 
2 Die Bedeutung von Gewerbe und Industrie für die 
Stadtgesellschaft 2 
3 Flächenbedarfe und Flächenreserven 3 
3.1 Gewerbe- und Industrieflächenbedarf  der Stadt Köln 3 
3.2 Differenzierung nach GE- und GI-Flächen 4 
3.3 Flächenreserven und -bilanz 4 
4 Vertiefte Untersuchung relevanter Gewerbe- und 
Industrieflächen 8 
4.1 Standorttypen Kölner Gewerbe- und Industrieflächen 8 
4.2 Ausreichend Flächenspielräume vorsehen 9 
4.3 Reserveflächenanalyse 9 
5 Handlungsempfehlungen 14 
5.1 Flächentransformation 14 
5.2 Geringe Ausnutzung vorhandener Flächen bzw. geringe Dichtewerte  14 
5.3 Fremdnutzung vorwiegend durch Handel 15 
5.4 Fehlbelegung 15 
5.5 Fehlende Flächen-Entwicklungspotenziale 16 
 
 
 
 
 
Wir verwenden in dem nachfolgenden Text eine gendersensible Sprache. Sollten keine genderneutralen Formu-
lierungen verwendet werden können, nutzen wir den Gender-Doppelpunkt. Falls aus Versehen eine geschlechts-
spezifische Formulierung in diesem Dokument verwendet sein sollte, bitten wir um Nachsicht. Selbstverständlich 
sind für uns alle Geschlechter, männlich, weiblich und divers gleichzeitig, gleichgestellt und chancengleich ange-
sprochen. 
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gesondert gekennzeichnet sind: © Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 1 
1 Vorbemerkung 
Köln ist eine wirtschaftlich äußerst prosperierende 
Stadt. Ein sehr weites Spektrum an wissensbasierten 
Wirtschaftsfeldern und ein breit aufgestellter ge-
werblich-industrieller Sektor sind Basis und zugleich 
Motor einer positiven wirtschaftlichen Dynamik. 
Für den weitgefächerten Branchenmix und die damit 
einhergehende gegenseitige Ergänzung und Diversi-
tät ist es sehr wichtig, das wirtschaftliche Niveau zu 
halten und darüber hinausgehend Entwicklungs-
spielräume für die Unternehmen  zu eröffnen. Hier-
bei spielt die Flächendisposition eine zen trale Rolle: 
Unternehmen wirtschaften auf Flächen, und wenn 
Flächen nicht für Unternehmensansiedlungen oder 
Weiterentwicklungen zur Verfügung stehen, wird 
auch die wirtschaftliche Dynamik in der Konsequenz 
nachlassen. Neugründungen oder Neuansiedlungen 
werden nicht stattfinden; Verlagerungen oder die 
Auslagerung von Betriebsteilen in andere Kommu-
nen oder Regionen erfolgen zwangsläufig. 
Dabei kann und soll der Blick nicht allein auf das 
Stadtgebiet Kölns fokussiert bleiben. Im Rheinischen 
Revier steht mit der Abkehr von fossilen Energieträ-
gern ein umfassender Strukturwandel an, d er nicht 
ohne Einfluss auf die Wirtschaftsstruktur der Stadt  
Köln bleiben w ird. Darüber hinaus  finden Transfor-
mationsprozesse in Richtung grüner Technologien 
statt, und nicht zuletzt zeichnen sich Umbrüche auf 
dem Büroimmobilienmarkt ab. 
Insgesamt genügend Gründe dafür, ausreichend Flä-
chen für Wirtschaftsunternehme n vorzuhalten mit 
dem Ziel, möglichst flexibel auf die stetige Nachfrage 
und neue Entwicklungen reagieren zu können. 
Dabei ist auf eine zentrale Herausforderung zu ver-
weisen: Sowohl die Entwicklungszahlen der sozial-
versicherungspflichtig Beschäftigten wie die Bevöl-
kerungszahlen machen deutlich, dass die Stadt Köln 
ein gefragter Standort ist. Damit bestehen Flächen-
konkurrenzen, die gerade in einer räumlich „engen“ 
Stadt wie Köln sehr häufig zu Verdrängungseffekten 
von Gewerbe- und Industriebetrieben führen. Kurz: 
Gewerbe- und Industriestandorte werden häufig zu 
Wohn- oder Dienstleistungsstandorten umgewidmet 
und fehlen in der Folge für die Bedarfsdeckung.  
Zentrale Frage im Rahmen des Fachgutachtens zu 
den Gewerbe- und Industrieflächen in der Stadt Köln 
ist z unächst, welche Flächenbedarfe für die Wirt-
schaft in Zukunft bestehen und ob die vorhandenen 
Flächenreserven geeignet sind, die zu erwartende 
Nachfrage zu bedienen.  
Dabei ist auf einen weiteren wichtigen Sachverhalt 
zu verweisen: Flächen, die im Regional- oder Flä-
chennutzungsplan als Reserve n dokumentiert sind,  
durchlaufen bis zur Erschließung und Vermarktung 
einen komplexen Planungsprozess: umweltrelevante 
Bindungen, erforderliche Abstandsflächen (z. B. zu 
Bundesautobahnen), technische Restriktionen, Bo-
denverhältnisse, Immissionskonflikte, Erschlie-
ßungsplanungen und Eigentumsverhältnisse sind ab-
schließend zu koordinieren und grenzen die Flächen-
spielräume ein . Insoweit ist es zwingend erforder-
lich, mehr Fläche im planerischen Portfolio zu halten 
als nach re iner Bedarfslage erforderlich ist (Pla-
nungszuschlag). Nur so besteht ausreichend Flexibi-
lität, die faktische Bedarfslage zu decken.  
Ziel des Fachbeitrags ist demnach die Bestimmung 
des aktuellen Status quo der Reserveflächen und die 
Vorbereitung der plane rischen Handlungsmaximen 
aufgrund der erforderlichen Bedarfe einschließlich  
notwendiger Planungszuschläge. 
Die vorliegende Kurzfassung baut dabei auf dem um-
fassenden Gewerbe- und Industrieflächengutachten 
aus dem Jahr 2020 zum Datenstand 2019 auf. Mit der 
Weiterentwicklung des Regionalplanentwurfs –  als 
wesentliche Basis für künftige Flächendispositionen 
– wurden in der Zwischenzeit die planerischen Rah-
menbedingungen für die Stadt Köln konkretisiert ; 
über Beschlüsse wurden Posi tionsbestimmungen zu 
bestimmten Flächen vorgenommen , darüber hinaus 
sind noch vorhandene Reserveflächen in der Zwi-
schenzeit belegt  worden, und nicht zuletzt haben 
sich mit der Pandemie und globalen Krisen die Rah-
menbedingungen der Wirtschaftsentwicklung verän-
dert, die es nunmehr zu interpretieren gilt. 
Insoweit wurde zunächst die von der Bezirksregie-
rung im Zuge der Regionalplanneuaufstellung durch-
geführte Berechnung der Flächenbedarfe  auf ihre 
Plausibilität hin überprüft, die Bedarfe daraufhin mit 
den Flächenreserven aus dem aktuellen Gewerbeflä-
chenbereitstellungskonzept neu bilanziert und die

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 2 
Regionalplanflächen in ihrer Wirkung auf die  Be-
darfsdeckung neu hinzugerechnet. Im Gesamtkon-
text wurde demnach überprüft, ob die Empfehlun-
gen und Handlungsmaximen aus dem vorangegange-
nen Gutachten auch heute noch ihre Gültigkeit ha-
ben.  
2 Die Bedeutung von Gewerbe und 
Industrie für die Stadtgesellschaft 
Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftig-
ten hat in der Stadt Köln wie auch im Regierungsbe-
zirk und dem gesamten Bundesland NRW in den letz-
ten Jahren kontinuierlich zugenommen. Gemäß dem 
Landesbetrieb Information und Technik stieg z wi-
schen 2008 und 2022 die Anzahl der sozialversiche-
rungspflichtig Beschäftigten in der Stadt Köln um 
144.918 auf 612.598 Personen. 
Die Dynamik der Stadt Köln stellt sich hierbei noch 
positiver dar, als die Entwicklungen in Referenzräu-
men wie dem Regierungsbezirk und Nordr hein-
Westfalen insgesamt. Mit dem zu erwartenden Be-
völkerungsanstieg innerhalb der Stadt Köln wird sich 
in Zukunft auch die Anzahl der erwerbstätigen Per-
sonen weiter erhöhen. 
Die Steigerungen fallen allerdings fast ausschließlich 
zugunsten des tertiären Sektors aus. Die Zahl der so-
zialversicherungspflichtig Beschäftigten im produzie-
renden Gewerbe ist seit dem Jahr 2008 tendenziell 
rückläufig. Der Anteil der Beschäftigten im produzie-
renden Gewerbe ist seit 2008 von 17 % auf 13 % ge-
sunken, während der Anteil im Dienstleistungssektor 
von 58 % auf 64 % gestiegen ist. 
Das wirtschaftliche Profil der Stadt Köln liegt aller-
dings nach wie vor in einem breit aufgestellten Bran-
chenmix. Dabei spielen Industrie sowie das produzie-
rende Gewerbe eine bedeutende Rolle.  
Aus Sicht der Fachgutachter soll  dem produzieren-
den Gewerbe für die Stadt Köln auch in Zukunft ein 
hoher Stellenwert ei ngeräumt werden. Eine breit 
aufgestellte Wirtschaft ist krisenresistenter und resi-
lienter als eine konzentrierte Wirtschaftsst ruktur im 
tertiären Sektor.  
Köln beherbergt eine Vielzahl an industriell profilier-
ten Betrieben. Unter ihnen einige weltweit führende 
Unternehmen ihrer Branche. Nicht zuletzt stützen 
diese Unternehmen die spezialisierten und wissens-
basierten Dienstleister in räumlicher Nähe. Dies be-
deutet, dass auch für das Dienstleistungsprofil der 
Stadt Köln die Sicherung und Entwicklung des indust-
riellen Sektors gewährleistet sein muss.

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 3 
Auf der anderen Seite ist feststellbar, dass beste-
hende Gewerbe- und Industriegebiete der Stadt Köln 
einem Wandel unterliegen. Vorhandene Betriebe 
kommen dabei oftmals an ihre Entwicklungsgrenzen, 
während Raum für Expansionen knapp ist. Dies geht 
einher mit Betriebsverlagerungen. Die verbleiben-
den Standorte können u.  a. aufgrund vorhandener 
Immissionskonflikte häufig nicht oder nur unter gro-
ßen Auflagen industriell nachgenutzt werden. Es sie-
deln sich in der Folge eher Wohnen, Büronutzungen, 
gewerbliche Dienstleister oder Handel an. Industri-
elle und gewerbliche Flächen werden in der Folge 
neu überplant und erfahren häufig keine  entspre-
chende Neu-  oder Nachnutzung im gewerblich -in-
dustriellen Profil. Damit ergibt sich ein schleichender 
Transformationsprozess, der im Ergebnis dazu führt, 
dass in der Stadt Köln der Wirtschaftsfaktor produ-
zierendes Gewerbe und Industr ie sukzessive ge-
schwächt wird. 
Damit soll keineswegs zum Ausdruck gebracht wer-
den, dass diese Entwicklungen keine städtebauliche 
Rechtfertigung haben. In Anbetracht der Lage und 
der Standortfaktoren sind Transformationen meist 
nachvollziehbar und im Sinne einer prosperierenden 
Stadtentwicklung auch folgerichtig. (z.  B. Clouth-Ge-
lände, Deutzer Hafen , Parkstadt  Süd). Gleichwohl 
sollten im Zuge dieser Entwicklungen andere und ge-
eignetere Flächen disponiert werden, um den Unter-
nehmen ausreichend Ausweichmöglichkeiten in Köln 
oder in der Region anbieten zu können.  
Darüber hinaus gilt es, Menschen mit unterschiedli-
chem Ausbildungsniveau ein ausreichendes Angebot 
an Arbeitsplätzen anzubieten. Der Fokus auf wis-
sensbasierte Tätigkeiten  kann langfristig zu einem 
Ungleichgewicht der Stadtgesellschaft führen, wenn 
auf der einen Seite die wachsende Dienstleistungs-
gesellschaft prosperiert und auf der anderen Seite 
die abwandernde Industrie weniger qualifizierte Per-
sonengruppen ohne weitere Arbeitsmarktperspek-
tive zurücklässt.  
 
3 Flächenbedarfe und Flächenreserven 
3.1 Gewerbe- und Industrieflächenbedarf  
der Stadt Köln 
Die Bezirksregierung Köln hat  im Zuge der Neuauf-
stellung des Regionalplans eine Bedarfsberechnung 
für Gewerbe- und Industrie für die Stadt Köln vorge-
nommen. Dieser errechnete Bedarf kann vollständig 
in Bereichen für gewerbliche und industrielle Nut-
zungen (GIB), aber a uch ( zumindest für nicht stö-
rende gewerbliche Nutzungen) in Allgemeinen Sied-
lungsbereichen (ASB) liegen . Der Schwerpunkt liegt 
allerdings auf den GIB, da flächenbeanspruchende 
Unternehmen in der Regel diese Bereiche benötigen.  
Der Berechnungszeitraum geht  vom Jahr 2018 aus 
und hat den Horizont 2043 , umfasst demnach 25 
Jahre (vgl. auch S. 51 des Regionalplanentwurfs: 
„Ebenso wurde eine Verlängerung des Planungszeit-
raums auf 25 Jahre (2018 bis 2043) für die Bedarfser-
mittlung zugrunde gelegt .“). Im Ergebnis wird für 
diesen Zeitraum von 25 Jahren ein Bedarf von 886 ha 
ermittelt. Damit ergibt sich ein jährlicher Bedarf von 
35,4 ha. Beinhaltet in diesem Wert sind 20 % Pla-
nungszuschlag. Dieser Planungszuschlag ergibt sich 
aus den Unwägbarkeiten sowie Entwicklungshemm-
nissen und damit einhergehenden Flächenabschlä-
gen, die sich regelmäßig im Zuge des Planungspro-
zesses vom Regionalplan bis zur verbindlichen Bau-
leitplanung ergeben. Dabei ist allerdings kritisch an-
zumerken, dass dieser Planungszuschlag nicht  den 
kommunalen Erfahrungen entspricht. In einer durch 
die IHK beauftragten Studie (vgl. Hennings, Gerd et 
al.) ergibt sich im Ergebnis, dass von regionalplane-
risch dargestellten Flächen im Mittel lediglich 67,5 % 
als tatsächliche Gewerbe - und Industrieflä chen ge-
nutzt werden. Insoweit müsste der Planungszuschlag 
bei über 30 % liegen. 
Im vorliegenden Gewerbe- und Industrieflächenkon-
zept aus dem Jahr 2020 war empfohlen worden, von 
einem jährlicher Flächenbedarf von 34 ha auszuge-
hen. Bei all den Unwägbarkeiten und Variablen doch 
eine weitgehende Übereinstimmung mit der Berech-
nung seitens der Bezirksregierung . Aus gutachterli-
cher Sicht sind die W erte (auf Basis der durch die 
Landesplanung vorgegebenen Berechnungsme-
thode) als durchaus plausibel einzustufen.  Im Übri-

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 4 
gen ergibt sich a uch im Rahmen einer Neuberech-
nung anhand aktueller Arbeitsmarktdaten keine sig-
nifikante Abweichung der vorliegenden Bedarfszah-
len. Wesentliche Auswirkungen aktueller Wirt-
schaftsentwicklungen sind demnach nicht erkenn-
bar.  
Insoweit wird Rückgriff auf die von der Bezirksregie-
rung vorgelegte Bedarfslage von jährlich 35,4 ha ge-
nommen. Demnach ist zum heutigen Zeitpunkt bei 
einem 20-jährigen Zeitraum (2023 bis 204 3) ein Be-
darf von noch knapp 709 ha festzuhalten – unabhän-
gig davon, ob die jährliche Bedarfslage seit dem Jahr 
2018 gedeckt werden konnte oder nicht.  
3.2 Differenzierung nach GE- und GI-Flächen 
Die bloße Bedarfszahl ist nur bedingt  aussagekräftig 
für die konkrete Flächenplanung in der Stadt Köln . 
Insoweit wird eine Bedarfsabschätzung, differenziert 
nach Gewerbe und Industrie, vorgenommen. Hinter-
grund ist, dass in der Regel Industriebetriebe einen 
deutlich höheren Flächenbedarf von größeren zu-
sammenhängenden Einzelflächen haben als Gewer-
bebetriebe. Auch ist aufgrund des Emissionsverhal-
tens ein bestimmtes Flächenprofil erforderlich. 
Sollte sich im Ergebnis der Reserveflächendokumen-
tation herausstellen, dass in der Summe der Flächen 
zwar ausreichend Potenzial zur Verfügung steht, die-
ses Potenzial sich aber ausschließlich auf gewerblich 
orientierte Klein- und Kleinstflächen aufaddiert und 
auf der anderen Seite vorwiegend großflächige 
Nachfrager auf dem Grundstücksmarkt auftreten, 
wird erkennbar sein, dass die vor handenen Potenzi-
ale nicht den Nachfragestrukturen entsprechen –  
auch wenn die numerische Flächengröße im Einklang 
mit dem Bedarf stehen sollte. 
Die differenzierte Bedarfs ermittlung für Gewerbe-  
und Industrieflächen wird über die Anzahl der Be-
schäftigten abgeschätzt. D abei werden die nach 
Wirtschaftszweigen typischerweise der jeweiligen 
Betriebsart (GE oder GI) zuzuord nenden Beschäftig-
ten ermittelt und mit den für Köln relevanten Flä-
chenzahlen je sozialversicherungspflichtig Beschäf-
tigtem multipliziert.  
Unter der Annahme des sich daraus ergebenden 
Schlüssels ist davon auszugehen, dass aktuell ca. 
67 % der Beschäftigten eher gewerblichen und ca. 
33 % den industriellen Nutzungen zugeordnet wer-
den können. Unter der Annahme einer äquivalenten 
Flächenkennziffer ergibt sich  für die genannte Be-
darfslage von 709 ha  
 ein Gewerbeflächenbedarf von ca. 475 ha und  
 ein Industrieflächenbedarf von ca. 234 ha. 
Evident ist, dass diese Herangehensweise mit gewis-
sen Unsicherheiten behaftet  ist. Gleichwohl ist da-
von auszugehen, dass mit de r dargestellten Schät-
zung ein Annäherungswert an die tatsächlichen Be-
darfszahlen, differenziert nach GE und GI, belegt ist. 
3.3 Flächenreserven und -bilanz 
Die Reserven an freien gewerblich -industriellen Flä-
chen belaufen sich zum Stand 31.12.2022 gemäß Ge-
werbeflächenbereitstellungskonzept auf insgesamt  
ca. 186,1 ha. Dabei wird unterschieden nach Poten-
zialflächen, d.  h. Flächen, für deren Baureife noch 
eine Bauleitplanung, ggf. Bodenordnung oder Er-
schließung erforderlich ist  und baureifen Flächen, 
die sich wiederum unterteilen in Flächen, die dem 
Markt zur Verfügung stehen, solchen, die bereits re-
serviert sind und solchen, die aus anderen Gründen 
dem Markt nicht zur Verfügung stehen (z.  B. be-
triebsgebundene Flächen oder anderweitig beplant).  
Die vor handenen Reserve -/Potenzialflächen von 
186,1 ha für Gewerbe und Industrie in der Stadt Köln 
decken 26 % der Bedarfslage von ca. 709 ha bis zum 
Jahr 2043 ab. Dabei ist zu bedenken, dass von diesen 
186,1 ha lediglich 37,2 ha verfügbar  sind. 61 ha ste-
hen dem Markt nicht zur Verfügung und weitere 
87,9 ha sind noch nicht baureif (vgl. Tab. 1). Darüber 
hinaus ist zu bedenken , dass diese Flächen auch 
Büro- und Dienstleistungsstandorte (z. B. Butzweiler 
Hof) sowie Wissenschafts - und Technologiestand-
orte beinhalten (z.  B. BioCampus Cologne). Darüber 
hinausgehend ist nicht sicher, ob diese Flächen in der 
gewerblich-industriellen Perspektive verbleiben: 
z. B. liegt für eine im Gewerbeflächenbereitstellungs-
konzept dokumentierte Fläche an der Mercedes -Al-
lee (0,9 ha) ein Ratsbeschluss aus dem Jahr 2016 vor, 
der hier Wohnnutzung definiert.  
Und selbstverständlich sind auch Fehlallokationen in 
Gewerbe- und Industriegebieten zu berücksichtigen, 
die aufgrund der Anwendungspflicht alter Baunut-
zungsverordnungen (veraltete Bebauungspläne) 
nach wie vor stattfinden. Zu nennen ist hier insbe-
sondere der Einzelhandel.

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 5 
Gewerbeflächen 
Für Gewerbeflächen zeigt sich, dass bei einem Bedarf 
von 475 ha und Reserven in Höhe von ca. 133,4  ha 
ein Fehlbedarf von 342 ha festzuhalten ist. Damit 
sind lediglich ca. 28 % der Bedarfe durch vorhandene 
Reserve/-Potenzialflächen gesichert. Darüber hinaus 
ist darauf zu verweisen, dass von den 133,4 ha an Re-
serve-/Potenzialflächen 50,6 ha dem Markt nicht zur 
Verfügung stehen, da sie betriebsgebunden bzw. be-
reits für andere Nutzungen vorgesehen sind oder an-
derweitige Hemmnisse vorliegen. Weitere 52 ha sind 
noch nicht baureif.  Insoweit sind aktuell lediglich 
30,8 ha verfügbar. Handlungsbedarf in der gewerbli-
chen Flächendisposition ist in jeder Hinsicht gebo-
ten, insbesondere wenn bedacht wird, dass der in 
der Bedarfsberechnung aufaddierte Planungszu-
schlag von 20 % tendenziell nicht ausreichend ist . 
Demnach sind s peziell für die nicht baureifen Flä-
chen weitere Abschläge, die sich im Rahmen der Pla-
nungsprozesse regelmäßig ergeben,  vorzunehmen 
(vgl. Kap. 3.1). 
Industrieflächen 
Vergleichbares gilt für die Industrieflächen. Den Re-
serve-/Potenzialflächen von ca. 52,7 ha steht ein Be-
darf von 2 34 ha gegenüber , was einen Fehlbedarf 
von 181 ha ergibt. Damit sind ledigli ch 23 % der zu 
erwartenden Bedarfe durch Reserveflächen gedeckt. 
Auch hier gilt, dass von den 52,7 ha Reserveflächen 
10,4 ha dem Markt nicht zur Verfügung stehen. Wei-
tere 35,9 ha sind noch nicht baureif. Hier sind eben-
falls weitere planerische und erschließungstechni-
sche Abschläge vorzunehmen, sodass diese Flächen-
zahl nicht eins zu eins als Reserve gewertet werden 
kann (vgl. Kap. 3.1). Im Ergebnis ist demnach auch im 
Bereich Industrie deutlicher Handlungsbedarf in der 
Flächendisposition gegeben. 
Übersicht 
Differenziert nach der planungsrechtlichen Gebiets-
ausweisung Gewerbegebiet (GE) und Industriegebiet 
(GI) im Rahmen der Bauleitplanung und differenziert 
nach der Verfügbarkeit zeigt  sich folgende Disposi-
tion und Bilanz: 
 
Tabelle 1: Im Gewerbeflächenbereitstellungskonzept erfasste Flächen, differenziert  
nach GE und GI in ha und Bilanzierung 
 
Quelle: Gewerbeflächenbereitstellungskonzept Stadt Köln – Stand 31.12.2022 sowie eigene Berechnungen

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 6 
Weitere r egionalplanerische Reserven  (ohne Dar-
stellung im Flächennutzungsplan) 
Die genannten  Reserve-/Potenzialflächen beziehen 
sich ausschließlich auf Flächen,  die im Flächennut-
zungsplan der Stadt Köln  dargestellt sind . Flächen, 
die dagegen nur im Regionalplan dargestellt sind, 
ohne im FNP verankert zu sein, sind hier nicht be-
rücksichtigt. Dies bedeutet, dass  nicht alle r egional-
planerischen Gewerbe- und Industriebereiche (GIB) 
bilanziert sind.  
Im Rahmen der Regionalplanneuaufstellung wurden 
zum einen Flächen identifiziert, die noch nicht in den 
Flächennutzungsplan der Stadt Köln übersetzt und 
demnach in den oben dargestellten Bilanzen nicht 
aufgeführt sind. Zum anderen wurden neue GIB Flä-
chen dargestellt. Beides zusammengenommen hat 
die Bezirksregierung im Regionalplanentwurf 125 ha 
an Reserveflächen ermittelt.  
Die Regionalplanflächen stehen allerdings unter dem 
Vorbehalt der kommunalen Ziele. Folgende Be-
schlusslagen reduzieren die regionalplanerischen 
Darstellungen deutlich:  
 Im rechtskräftigen Regionalplan sind knapp 15 
ha am Godorfer Hafen als GIB dargestellt, die 
nicht in den Flächennutzungsplan übernom-
men wurden (Modul I-Fläche). Gemäß beste-
hendem Ratsbeschluss (Vorlage Nr. 
0052/2020) soll dieser GIB auf die Flächen au-
ßerhalb des bestehenden NSG N5 begrenzt 
werden. Damit entfallen ca. 14 ha aus der regi-
onalplanerischen Reserve.  
 Das Max-Becker Areal ist im Regionalplanent-
wurf als GIB dargestellt und regionalplanerisch 
insoweit (zunächst) als gewerblich-industrielle 
Reserve gewertet. Vorgesehen ist allerdings 
die Transformation des Gewerbestandortes in 
ein urbanes Mischquartier. Dies ist aufgrund 
der zentralen Lage folgerichtig und auch stand-
ortadäquat. Das Mischquartier schließt zwar 
eine gewerbliche Nutzung per se nicht aus, die 
künftige Nutzung dürfte sich aber neben dem 
Wohnen eher auf wissensbasierte Berufe und 
weniger auf produzierende Betriebe beziehen. 
Mit dem beschlossenen „Zielbild Weststadt“ 
sind damit 16 ha nicht als regionalplanerische 
GIB-Reserve zu werten, vielmehr als Allgemei-
ner Siedlungsbereich (ASB). 
 Die vorgesehene GIB-Darstellung im Regional-
planentwurf in Volkhoven-Weiler von 26 ha 
liegt im Freiraum südlich des Friedhofs Chor-
weiler und soll konsequenterweise gemäß 
Ratsbeschluss zurückgenommen und als Allge-
meiner Freiraum- und Agrarbereich (AFAB) 
dargestellt werden. Damit entfällt diese Fläche 
ebenfalls als regionalplanerische Reserve. 
 Weiterhin sind im Regionalplan sowie im Regi-
onalplanentwurf im Stadtteil Flittard, nördlich 
der Alradstraße, ca. 3 ha als GIB dargestellt. 
Die gewerbliche Nutzung dieser Waldfläche ist 
allerdings deutlich in Frage zu stellen und kon-
sequenterweise wurde per Ratsbeschluss da-
rauf hingewirkt, diese Fläche nicht als GIB viel-
mehr als Allgemeinen Freiraum und Agrarbe-
reich darzustellen.  
Auf der anderen Seite werden ausgehend vom Regi-
onalplanentwurf auch Flächen positiv vorgeschla-
gen, die zusätzlich in den neuen Regiona lplan über-
nommen werden sollen: 
 Nördlich Roggendorf/Thenhoven soll laut Stel-
lungnahme der Stadt Köln eine Fläche von 
knapp 4 ha abweichend vom Regionalplanent-
wurf als GIB ausgewiesen werden. 
 3 ha südlich der Deponiefläche am Poller Holz-
weg sollen nicht wie im Regionalplanentwurf 
vorgesehen als Allgemeiner Freiraum- und Ag-
rarbereich (AFAB), vielmehr als GIB dargestellt 
werden.  
Zusammengefasst ergibt sich unter Berücksichtigung 
der kommunalen Ziele für die im Entwurf zum Regi-
onalplan dargestellten GIB -Flächen die folgende re-
gionalplanerische Bilanz:

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 7 
Tabelle 2: Regionalplanerische Bilanz 
 
Quelle: Bezirksregierung Köln, Regionalplan und Regional-
planentwurf sowie Stadt Köln, „Stellungnahme zum Regio-
nalplanentwurf 2021“ – Berechnung und Darstellung 
Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH  
Unter der Prämisse, dass die Anregungen zum Ent-
wurf des Regionalplans eins zu eins übernommen 
werden, verbleiben im Ergebnis ca. 73 ha in der regi-
onalplanerischen Reserve. 
Auch für diese 73 ha ist davon auszugehen, dass sie  
nicht vollständig in nutzbare Bauflächen übersetzt 
werden können. Der Regionalplan stellt aufgrund 
seiner Maßstäblichkeit Flächen eher abstrakt dar. In-
soweit sind bei diesen Gewerbe- und Industrieberei-
chen (GIB) Abschläge vorzunehmen, deren Größen-
ordnung individuell je Fläche aktuell allerdings nicht 
beziffert werden kann (vgl. auch Kap. 3.1 zum Thema 
Planungszuschlag). 
In der Gesamtbilanz (FNP und Regionalplanreserven) 
und ohne Berücksichtigung der noch zu erwartenden 
Abschläge ergibt sich für den (noch verbleibenden) 
regionalplanerischen Zeitraum von 20 Jahren eine 
Bedarfsdeckung von ca. 34 %. Diese Zahl ist aller-
dings insoweit zu relativieren, als hier nur die GIB -
Flächen betrachtet sind . Eine weitere Bedarfsde-
ckung für nicht-störende gewerbliche Nutzungen ist 
darüber hinaus auch im Allgemeinen Siedlungsbe-
reich (ASB) möglich. D.h. je nach gewerblicher Nut-
zung von ASB-Flächen dürfte die Bedarfsdeckung tat-
sächliche etwas höher liegen. Eine  Größenordnung 
ist hierfür allerdings nicht zu beziffern. 
 
Fazit 
Zur Höhe der Bedarfe wird Rückgriff genommen auf die Bedarfsbestimmung durch die Bezirksregierung Köln 
im Zuge der Neuaufstellung des Regionalplans. Auf dieser Basis ist für einen Zeitraum von 20 Jahren von 
einem Flächenbedarf für Gewerbe- und Industrie von 709 ha auszugehen.  
In der Bilanzierung zu den vorhandenen Reserveflächen unterschiedlicher Verfügbarkeit zeigt sich, dass so-
wohl im gewerblichen wie im industriellen Bereich Fehlbedarfe gegeben sind.  Im gewerblichen Bereich sind 
aktuell 28 % der Bedarfslage und im industriellen Bereich 23 % der Bedarfslage durch Flächenreserven des 
Gewerbeflächenbereitstellungskonzepts (Ebene des FNP) abgedeckt. Dabe i ist zu beachten, dass für viele 
Flächen noch die verbindliche Bauleitplanung, ggf. Bodenordnung und  Erschließung erforderlich sind, was 
erfahrungsgemäß mit Flächenabschlägen einhergeht. Darüber hinaus ist zu beachten, dass ein großer Anteil 
der baureifen Flächen dem Markt nicht zur Verfügung steht. 
Auf der anderen Seite können aus dem Regionalplan noch ca. 73 ha GIB in den Flächennutzungsplan über-
nommen werden. Hier besteht noch (Teil-)Potenzial zur Bedarfsdeckung. Allerdings wäre selbst bei vollstän-
diger Aktivierung dieser regionalplanerischen Reserven die Bilanz zwischen Bedarf und Reserve nicht ausge-
glichen, Handlungsbedarf ist gegeben. 
Summe an regionalplanerischen GIB-Reserven 
gemäß rechtsgültigem Regionalplan (Modul I-
F
lächen) und Regionalplanentwurf (ohne 
Darstellung im FNP)
125 ha
Godorfer Hafen -14 ha
Max-Becker-Areal -16 ha
Volkhoven/Weiler -26 ha
Flittard -3 ha
nördlich Roggendorf/Thenhoven 4 ha
südlich der Deponiefläche am Poller Holzweg 3 ha
Bilanz 73 ha

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 8 
4 Vertiefte Untersuchung relevanter 
Gewerbe- und Industrieflächen 
4.1 Standorttypen Kölner Gewerbe- und 
Industrieflächen 
Für die Kölner Wirtschaftsflächen, die nennens-
werte Flächenreserven aufweisen, wurde eine Ana-
lyse zur Charakterisierung der Gebiete und zur Be-
wertung der Reservefläche durchgeführt. Ziel ist es, 
für die Stadt Köln relevante Gebiets - und Standort-
typen abzuleiten und die Eignung der Reserveflä-
chen hinsichtlich einer  zukünftigen Nutzung und 
auch Profilierung der Gebiete einzuschätzen.  Dabei 
ist darauf zu verweisen, dass die Standorttypen 
nicht deckungsgleich mit den Bauflächen gemäß 
Flächennutzungsplan (FNP) sind. Der FNP stellt le-
diglich die Grundzüge der städtebaulichen Entwick-
lung dar und die Standorttypen spiegeln bereits 
Tendenzen für die Profilierung eines Gebiets wider. 
Die oben dokumentierte Bedarfsberechnung und 
Bilanzierung, differenziert nach Gewerbe und In-
dustrie, bezieht sich auf die Gebietskategorien Ge-
werbe- und Industriegebiet i . S. d. bauleitplaneri-
schen Kategorien nach den §§ 8 und 9 BauNVO. Für 
die Stadt Köln wird in einer vertiefenden Untersu-
chung relevanter Wirtschaftsflächen eine weitere 
Differenzierung für die zusätzlichen Kategorien Wis-
senschafts- und Technologiestandorte sowie Büro 
und Dienstleistungsstandorte vorgenommen. Beide 
Kategorien sind zwar in der bauleitplanerischen 
Nutzungsart GE nach § 8 BauNVO beinhaltet, wer-
den aber für die spezifischen Anforderungen der 
Stadt Köln separat betrachtet. Insoweit wird von 
vier Standorttypen Kölner Wirtschaftsflächen aus-
gegangen: 
 Industriestandorte (weitgehend deckungs-
gleich mit der Kategorie GI nach § 9 BauNVO) 
 Kölner Gewerbegebietstyp (weitgehend de-
ckungsgleich mit der Kategorie GE nach § 8 
BauNVO) 
 Wissenschafts- und Technologiestandorte 
(liegen i.d.R. in der Gebietskategorie GE nach 
§ 8 BauNVO oder in einem Sondergebiet nach 
§ 11 BauNVO) 
 Büro- und Dienstleistungsstandorte (ein-
schließlich Standorte für Medien-, Kultur- 
und/oder Kreativwirtschaft) (liegen in der Re-
gel in der Gebietskategorie GE nach § 8 
BauNVO, können aber auch im MI nach § 6 
BauNVO oder MU nach § 6a BauNVO liegen) 
Im Ergebnis der Gebietscharakterisierung und  
-analyse lassen sich die Flächenreserven nach  den 
Kölner Standorttypen wie folgt zusammenfassen: 
 
Tabelle 3: Flächenreserven in ha nach Gebietstypen  
 
Quelle: Gewerbeflächenbereitstellungskonzept – Stand 31.12.2022, eigene Darstellung 
Auf die bilanzierten Defizite im industriellen wie im 
gewerblichen Sektor war bereits eingegangen wor-
den. Für die Nutzungsarten Wissenschaft s- und 
Technologie- sowie Büro - und Dienstleist ungs-
standorte ist eine Bilanzierung nach Hektarzahl auf-
grund fehlender Prognoseparameter nicht möglich. 
Es können lediglich anhand der vorhandenen Reser-
veflächen für die Nutzungsarten Wissenschaft und 
städtisch privat s tädtisch privat städtisch privat
verfügbar reserviert
Baureife Flächen Potenzialflächen
in Vermarktung
betriebsgebun-
dene Reserven
städtisch privat
zzt. nicht in Vermarktung
Industriegebiet
(insgesamt 52,7 ha)
Gewerbegebiet 
nach BauNVO
Kölner Gewerbegebietstyp 
(insgesamt 109,1 ha)
Wissenschafts- und 
Technologiestandorte       
(
insgesamt 11,1 ha)
Büro- und Dienstleistungsstandorte 
(insgesamt 13,2 ha)
14,2 ha 1,0 ha
-
-
-
-
9,7 ha
-
2,4 ha
3,5 ha
-
-
9,5 ha
-
-
9,0 ha
-
5,4 ha
0,2 ha - 4,9 ha 1,3 ha 1,4 ha - 9,0 ha
25,2 ha
-
1,5 ha
15,2 ha 20,7 ha
- 3,9 ha
9,1 ha 2,0 ha
15,6 ha21,4 ha

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 9 
Technologie sowie Büro und Dienstleistung qualita-
tive Aussagen getroffen werden: Die Stadt Köln hat 
eine deutschlandweit herausragende Position als 
Messe- und Hochschulstandort. Mit diesem Profil 
sollte im Hinblick auf wissensbasierte Tätigkeiten 
auch eine entsprechende Flächendisposition nach-
gewiesen werden. 11,1 ha Reserveflächen für Wis-
senschafts- und Technologiestandorte sind in die-
sem Kontext deutlich zu wenig. Vor allem, wenn be-
dacht wird, dass selbst diese Flächenzahl zum größ-
ten Teil nur in einer langfristigen Perspektive zur 
Verfügung steht. 
Vergleichbares gilt für die 13,2 ha an Reserveflä-
chen für Büro - und Dienstleistungsstandorte : Köln 
hat ein starkes Profil in diesem Segment und zur Si-
cherung und Weiterentwicklung dieses Profils ist 
diese Größenordnung nicht ausreichend. Zwischen 
den Jahren 2018 und 2022 hat sich der Flächenum-
satz im Bürovermietungsmarkt in der Stadt Köln 
(mit einem durch die Pandemie bedingten Einbruch 
2020) durchaus positiv entwickelt.  
Abbildung 1: Flächenumsatz im Bürovermietungs-
markt zwischen 2018 und 2022 
 
Quelle: Jones Lang LaSalle (JLL) Research Büromarktüber-
blick Q 2 2023 – Darstellung Stadt- und Regionalplanung 
Dr. Jansen GmbH 
Der Flächenumsatz lag im Jahr 2022 bei knapp 
325.000 m². Allerdings ist auch anzumerken, dass 
im ersten Quartal des laufenden Jahres 63  % weni-
ger Flächenumsatz erfolgte als im ersten Quartal 
2022. Wie sich dieser (voraussichtlich zinsbedingte) 
Einbruch weiter abzeichnen wird, ist mit Unsicher-
heiten behaftet. Es ist allerdings nicht davon auszu-
gehen, dass sich hier ein langfristiger Negativ-Trend 
abzeichnet.  
Im Hinblick auf die Wissenschafts- und Technologie-
standorte sowie die Büro und Dienstleistungsstand-
orte sei ergänzend darauf verwiesen, dass diese 
Nutzungstypen nur bedingt auf die hier betrachtete 
Gebietskategorie Gewerbegebiet (GE) nach 
BauNVO bzw. GIB gemäß Regionalplan angewiesen 
sind. Diese Nutzungen finden sich vielfach in Kern-
gebieten (MK), Mischgebieten (MI) oder Urbanen 
Gebieten (MU) auf Ebene der Bauleitplanung bzw. 
den Kontexten nach § 34 BauGB  sowie in Allgemei-
nen Siedlungsbereichen (ASB) im Regionalplan. Eine 
Quantifizierung der Reserveflächen ist in diesen Ge-
bietskategorien aufgrund der Kleinteiligkeit und Mi-
schung mit Wohnnutzungen allerdings nicht mög-
lich. Anzumerken ist, dass es in diesen Gebietskate-
gorien eine durchaus beachtliche zusätzliche Grö-
ßenordnung an Reserven für Wissenschaft und 
Technologie sowie für Büro - und Dienstle istungs-
nutzungen geben dürfte. 
4.2 Ausreichend Flächenspielräume vorsehen 
In der Gesamtbetrachtung aller Standorttypen ist 
grundlegend eine Einschränkung zu machen: Regel-
mäßig muss deutlich mehr Fläche zur Auswahl ge-
stellt werden, wenn eine bedarfsgerechte Disposi-
tion von Grundstücken ermöglicht werden soll. Ins-
besondere aufgrund der hohen umweltrechtlichen 
Bindungen sowie des  zunehmend schwieriger wer-
denden Grunderwerbs sollten daher deutlich mehr 
Flächen in einer planerischen Perspektive stehen, 
als es sich aus der Bedarfslage heraus ergibt  (vgl. 
auch Kap 3.1). 
Im Grundsatz  kann im Hinblick auf diese Faktoren 
die Aussage getr offen werden, dass  die erfassten 
Flächenreserven für die genannten Profile bei wei-
tem nicht ausreichend sind. 
4.3 Reserveflächenanalyse 
Im Hinblick auf ihr Aktivierungspotenzial werden im 
Folgenden für alle Kölner Gebiete mit relevanten 
Flächenreserven der Planungsstand sowie bekannte 
Entwicklungshemmnisse dargestellt.
 
100.000 m²
150.000 m²
200.000 m²
250.000 m²
300.000 m²
350.000 m²
2018
2019
2020
2021
2022

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 10 
Tabelle 4: Überblick der Flächenreserven nach Gebietstypus (Stand 31.12.2022) 
Gebietstypus Gebietsbezeichnung gem.  
Gewerbeflächenbereitstellungs-
konzept 
Flächen- 
reserve 
31.12.2022 
Aussagen GFBK Aussagen 
Gutachter 
Industrielle 
Standorte 
AirportBusinessPark/Josef-Lin-
den-Weg 
1,7 ha GI 
 
Städtische Fläche ist baureif 
und aktuell in der Vermark-
tung 
 
 Elsdorfer Berg  4,1 ha GI Baureife betriebsgebun-
dene Fläche 
 
 Feldkassel-Langel  0,4 ha GE Städtische Fläche, wg. vor-
handenem Bodendenkmal 
ist die Fläche nur einge-
schränkt nutzbar  
Trotz GE-Ausweisung GI-
Profil möglich), befriedi-
gende ÖPNV-Anbindung 
sowie Anbindung an Au-
tobahn 
 Gremberghoven Industriegebiet 1,5 ha GI Baureife betriebsgebun-
dene Fläche 
 
 Im Schlehenfeld 6 ha GI Noch nicht baureife Fläche, 
Planungsbedarf, der Eigen-
tümer vergibt Fläche nur in 
Erbpacht 
VEP in Vorbereitung 
 Köln-Nord Industriepark 11,2 ha GI 
2 ha GE 
Artenschutzrechtliche Kon-
flikte 
z. T. befriedigende Anbin-
dung an Autobahn, z. T. 
befriedigende ÖPNV-An-
bindung, Aufschüttungen 
erforderlich, z.T. reser-
vierte Flächen 
ROW/Basell 11,8 ha GI Betriebsgebundene Flächen  
Südlich Meschenich 11,1 ha GI 
2,4 ha GE 
Noch nicht baureife Flä-
chen – Planungsrecht (B-
Plan) erforderlich 
Erschließung über Wes-
selinger Industriegebiet/ 
interkommunale Abstim-
mung und Entwicklung 
VEGLA Vereinigte Glaswerke 2,2 ha GE Baureife betriebsgebun-
dene Fläche 
 
Venloer Straße – Nord I. BA,  2 ha GI 
 
Flächen sind in der Vermark-
tung, davon 1,3 ha privat und  
0,7 ha städtisch  
 
Venloer Straße– Nord II. BA und 
Venloer Straße – Nord III. BA 
4,6 ha GI 
1,9 ha GE 
B-Plan-Änderung im Ver-
fahren 
Umlegung im Verfahren, 
teils Flächenbelegungen 
durch minderwertige 
Nutzungen 
Vogelsanger Straße 2,2 ha GI Betriebsgebundene Fläche  
Gewerbe- 
standorte 
Am Linder Kreuz 3,9 ha GE Überwiegend im städtischen 
Eigentum Fläche ist in der 
Vermarktung, 2,5 ha bereits 
reserviert 
Schutzzone Hochspan-
nungsfreileitung grenzt 
Nutzungsmöglichkeiten 
ein 
Buchheim II. BA 1,1 ha GE Baureife städtische Flächen 
in der Vermarktung 
 
 Brasseur Gewerbegebiet 0,7 ha GE Städtische Fläche in der 
Vermarktung, davon 0,2 ha 
reserviert 
 
 Causemannstraße/Merkenich 1,3 ha 0,2 ha (baureif) im Privatei-
gentum ohne Verkaufsbe-
reitschaft, 1,1 ha städtisch 
und in der Vermarktung, da-
von 0,3 ha reserviert 
 
 Gunther-Plüschow-Straße 0,7 ha GE Städtische Fläche in der Ver-
marktung

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 11 
Gebietstypus Gebietsbezeichnung gem.  
Gewerbeflächenbereitstellungs-
konzept 
Flächen- 
reserve 
31.12.2022 
Aussagen GFBK Aussagen 
Gutachter 
 Herkenrathweg/Ostheim 2,1 ha GE Städtische Fläche ist in der 
Vermarktung (0,4 ha reser-
viert) 
Wenig optimale Erreich-
barkeit der Anschluss-
stelle Autobahn, einge-
schränkte Nutzung durch 
Hochspannungsfreileitun-
gen 
 Höhenhauser Ring 2,8 ha GE Keine Baureife (Planungsbe-
darf) 
Eingeschränkte Nutzung 
durch Versorgungslei-
tungstrassen), anhängig 
von Dünnwalder Kommu-
nalweg 
 Im Lüsch 1,6 ha GE Noch nichtbaureife Fläche, 
Planungsbedarf 
 
 Immendorf Gewerbegebiet 7,7 ha GE Städtische Flächen in der 
Vermarktung, davon 5,4 ha 
bereits reserviert 
 
 Kiesgrubenweg 3,7 ha GE Für 2 ha läuft die Erschlie-
ßungsmaßnahme; 1,1 ha 
private Flächen sind reser-
viert, 0,6 ha im Privateigen-
tum werden nur verpachtet 
Vermarktung beginnt-
kurzfristig 
 Köhlstraße 1,5 ha GE Privater Eigentümer, Veräu-
ßerung ist nicht absehbar 
 
 Lövenich Gewerbegebiet 3,9 ha GE 2,9 ha sind städtisch und in 
der Vermarktung bzw. teils 
reserviert; 0,7 ha private 
Flächen sind nur zu ver-
pachten, 0,3 ha sind Be-
triebserweiterungsflächen, 
d.h. ebenfalls privat 
Befriedigende ÖPNV-An-
bindung, schlechte An-
bindung an Autobahn 
 Longericher Straße  3,3 ha GE Baureife betriebsgebundene 
Fläche 
 
 Maarhäuser Feld 9,4 ha GE Noch nicht baureif,  
Planungsbedarf, Fläche liegt 
im Privateigentum und ist 
verpachtet 
z. T. § 34 BauGB 
Marsdorf/Horbell I.BA, Marsdorf 
Westfälische Allee 
1,6 ha GE 1,6 ha GE-Flächen sind in 
der Vermarktung  (weitere 
Flächen: Umplanungen 
1. FC Köln) 
 
Mülheim – Berliner Straße,  
Gehölz – Berliner Straße,  
Neurather Ring 
2,4 ha GE 
1,4 ha GI 
Überwiegend noch nicht 
baureife Fläche, z. T. Pla-
nungsbedarf, B-Plan im Ver-
fahren; für die 1,4 ha GI sind 
die Planungen zur Trassen-
führung für S-Bahn-Halte-
stelle abzuwarten  
 
Olpener Straße 0,4 ha GE Baureife betriebsgebundene 
Fläche 
 
Poll Gewerbepark 
 
9,5 ha GE (Noch) nicht baureife städti-
sche Flächen, Verkaufsver-
handlungen haben bereits 
begonnen 
Fläche des Verkehrs-
übungsplatzes ist aufgege-
ben, B-Plan im Verfahren, 
Altlast problematisch 
Poller Damm 1,0 ha GE Resterschließung erforder-
lich

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 12 
Gebietstypus Gebietsbezeichnung gem.  
Gewerbeflächenbereitstellungs-
konzept 
Flächen- 
reserve 
31.12.2022 
Aussagen GFBK Aussagen 
Gutachter 
Poll Südbrücke 3,7 ha GE Baureife betriebsgebundene 
Fläche 
 
Porz-Lind, Niederkasseler Straße 1,2 ha GE Baureife betriebsgebun-
dene Fläche 
 
Rösrather Straße (Im alten Gar-
ten) 
1,5 ha GE Noch nicht baureife Flächen, 
Planungsbedarf, Erschlie-
ßung problematisch, über-
wiegend Privateigentum 
 
Rösrather Straße 0,5 ha GE Städtische Flächen in der 
Vermarktung 
 
Steinstraße 
Friedrich-Naumann-Straße 
1,0 ha GE 
1,2 ha GE 
Städtische Flächen in der 
Vermarktung 
Eingeschränkte Nutzbar-
keit wegen kreuzender 
Leitungsrechte 
Technologie- und Industriepark 
Kalk-Süd/ Dillenburger Straße 
100 
2,7 ha GI Baureife städtische Industrie-
fläche in der Vermarktung 
 
Venloer Straße/Bickendorf 2,0 ha GE Betriebserweiterungsfläche, 
Entwicklungsziel in Abstim-
mung zwischen Eigentümer, 
   
 
Viktoriastraße 0,3 ha GE Baureife betriebsgebun-
dene Fläche 
 
Wahn-Süd Gewerbegebiet 2,8 ha GE Städtische Fläche in der Ver-
marktung 
Befriedigende ÖPNV-An-
bindung 
Wissenschafts- 
und Technolo-
giestandorte 
BioCampus Cologne 
 
2 ha GE 
 
Noch nicht baureife Flächen 
im Privateigentum, Erschlie-
ßungsvertrag erforderlich 
Eine betriebsgebundene 
Fläche, z. T. Erschließung 
problematisch 
Dünnwalder Kommunalweg (im 
Kontext zum Chempark) 
9,1 ha GE Fehlende Baureife  (Kanal und Straßenpla-
nung in Umsetzung), 
Überlegungen zum Bau ei-
nes barrierefreien Sport-
zentrums, daher bis zur 
Klärung nicht vermarktbar 
Büro- und 
Dienstleistungs-
standorte 
AirportBusinessPark 2,1 ha GE z. T. Privateigentümer ohne 
Verkaufsbereitschaft (0,7 ha) 
 
Antoniusstraße I. BA, Antonius-
straße II. BA 
6,0 ha GE Flächen liegen im Privatei-
gentum 
 
Butzweiler Hof 5,5 ha GE 2,4 ha privat in der Vermark-
tung, ansonsten Privateigen-
tum 
hoher Bodenrichtwert 
Longericher Straße 3,9 ha GE Gewerblich geprägtes Misch-
quartier in Planung 
 
Matthias-Brüggen-Straße 0,8 ha GE Baugenehmigung für das Bü-
roprojekt ist erteilt 
 
Mercedes-Allee 0,9 ha GE Private Fläche, Ratsbe-
schluss 2016 für Wohnbe-
bauung 
 
Quelle: Gewerbeflächenbereitstellungskonzept sowie eigene Erhebungen Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 
Selbstverständlich handelt es sich bei der tabellari-
schen Darstellung um eine Momentaufnahme,  die 
die Marktdynamik nicht abbilden kann. Gleichwohl 
ist z usammenführend festzuhalten, dass auch im 
Rahmen der Entwicklungshinweise die Flächendispo-
sition mit einer Vielzahl an Schwierigkeiten behaftet 
ist.

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 13 
Fazit 
Für alle relevanten Kölner Strukturtypen – Industrie- und Gewerbestandorte, Wissenschafts- und Technolo-
giestandorte sowie Büro- und Dienstleistungsstandorte sind Flächenengpässe in Bezug auf die untersuchten 
GE- und GI-Flächen sowie die GIB-Flächen des Regionalplans festzuhalten. Während die Bedarfe für die Be-
reiche Wissenschaft und Technologie sowie Büro und Dienstleistungen auch auf anderen Flächentypen er-
füllt werden können, ist insbesondere das produzierende Gewerbe zu großen Teilen auf Flächen mit Flächen-
ausweisung als Gewerbe- bzw. Industriegebiet angewiesen. Darüber hinaus wird anhand der dokumentier-
ten Hinweise sehr deutlich, dass selbst die Aktivierung vorhandener Fläc henreserven mit Schwierigkeiten 
behaftet ist. Die Hemmnisse unterscheiden sich im Einzelfall sehr  und determinieren die zeitliche Entwick-
lungsperspektive maßgeblich. Nochmals sei darauf verwiesen, dass die Kölner Standorttypen nicht deckungs-
gleich mit den bauleitplanerischen Kategorien si nd. Vielfach gibt es (wie dokumentiert) Überschneidungen, 
d. h. in einem bauleitplanerisch festgesetzten Industriegebiet finden sich Gewerbe - und Dienstleistungsnut-
zungen oder auch Wissenschafts- und Technologiestandorte, und in Gewerbegebieten finden sich  industri-
elle Nutzungen.

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 14 
5 Handlungsempfehlungen 
Mit den nachgewiesenen  negativen Bilanzen zwi-
schen Bedarf und Reserve und vor allem auch in An-
betracht der regelmäßig aufkommenden Entwick-
lungshemmnisse wird empfohlen, eine langfristig 
angelegte Entwicklungsstrategie zu etablieren. Ziel 
ist, bedarfsorientiert Flächen zu disponieren.  
Jenseits der dokumentierten und auf den Einzelfall 
bezogenen Entwicklungshemmnisse stellt sich zu-
nächst die grundsätzli che Frage nach allgemeinen 
Gründen für die Flächenengpässe.  Erkennbar sind 
zunächst verschiedene Entwicklungstrends und Fak-
toren, die über gewisse Maßgaben zumindest abge-
mildert werden können. 
5.1 Flächentransformation 
Hintergrund 
Ein erkennbarer Trend in der Stadt Köln ist, dass an 
urbanen Standorten der inneren Stadt industrielle 
und gewerbliche Flächen transformiert werden 
bzw. brachfallende Flächen keine entsprechende 
Nachnutzung im gewerblich -industriellen Profil er-
fahren. Prominente Beispiele sind unter anderem 
das Clouth-Gelände, die Industrie- und Gewerbeflä-
chen am Standort Parkstadt Süd  oder der Deutzer 
Hafen. Entwicklungen, die in ihrer  städtebaulichen 
und städtischen Qualität durchaus positiv zu werten 
sind, denn die Transformationen bieten wichtige 
Impulse für die Stadtentwicklung insgesamt. Gleich-
wohl fallen mit diese n Entwicklungen industriell 
nutzbare Flächen aus der Perspektive. Fakt ist, dass 
regelmäßig andere Nutzungen frei  werdende ge-
werblich-industrielle Flächen belegen. 
Empfehlung 
Jeder Transformationsprozess soll Ergebnis einer in-
tensiven Prüfung über  die Standortprämissen sein, 
in deren Rahmen die Nutzungen Gewerbe und In-
dustrie gleichermaßen zu beachten sind wie bei 
Wohnen oder Standorten für wissensbasierte Tätig-
keiten oder auch andere Nutzungen. Es wird emp-
fohlen, ein Kriterienraster zur Flächenprüfung zu 
entwickeln, in dessen Rahmen nicht allein die vor-
dergründigen Renditeerwartungen eine Rolle spie-
len, vielmehr auch die Opportunitätsfaktoren unter 
der Fragestellung, welche arbeitsmarktrelevanten 
Auswirkungen bei gewerblich- industrieller Nach-
nutzung möglich wären bzw. welche Auswirkungen 
wirtschafts- und arbeitsmarktrelevant sind, wenn 
eine gewerblich -industrielle Nachnutzung eben 
nicht erfolgt. Im Ergebnis dieser gleichgewichteten 
Abwägung aller Nutzungsansprüche wird voraus-
sichtlich erreicht, dass  weniger Gewerbe - und In-
dustrieflächen einen  Transformationsprozess in 
Richtung anderer Nutzungen erfahren.  
5.2 Geringe Ausnutzung vorhandener Flächen 
bzw. geringe Dichtewerte 
Hintergrund 
In vielen Gewerbe - und Industriegebieten ist er-
kennbar, dass nur beding t adäquat mit wertvollen 
Gewerbe- und Industrieflächen umgegangen wird. 
Ebenerdige und flächige Stellplatzanlagen, geringe 
bauliche Höhen und teilweise  ungenutzte Flächen 
prägen viele Gewerbe-  und Industriegebiete der 
Stadt Köln. Der sparsame und sorgsame Umgang 
mit dem begrenzten Gut Fläche ist eher selten . 
Diese Potenziale aus der Mindernutzung der vor-
handenen gewerblichen Flächen werden in ihrem 
Umfang bislang nicht erfasst, können aber zur De-
ckung der ermittelten Fehlbedarfe beitragen. 
Empfehlung 
Angesichts des begrenzten Umfangs der in den vor-
hergehenden Kapiteln dargestellten ungenutzten 
Flächenreserven sollten die untergenutzten Flächen 
zukünftig ein größeres Augenmerk erhalten. Eine 
Erfassung vorhandener Potenziale kann hierzu ein 
erster Schritt sein. Für eine Aktivierung der Potenzi-
ale können über die Bauleitplanung erhöhte Dichte-
werte ermöglicht werden. Gleichwohl ist zu beden-
ken, dass die Umsetzung immer beim Eigentümer 
bzw. Nutzer liegt, die jeweils ihren Partikularinte-
ressen folgen. Flächenrelevante Ergebnisse werden 
in Anbetracht der vorhandenen planungsrechtli-
chen Instrumente nur eingeschränkt erzielt werden 
können. Insoweit wird dieser strategische Ansatz 
zwar als wichtiger Baustein angesehen, den Flä-
chenverbrauch über eine erhöhte Ausnut zbarkeit 
zu minimieren, gleichwohl kann er andere relevante 
Strategien (vgl. Folgekapitel) nur flankieren und er-
gänzen.

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 15 
5.3 Fremdnutzung vorwiegend durch Handel 
Hintergrund 
In den vergangenen 25 Jahren hat zunehmend der 
Einzelhandel die gute Erreichbarkeit von Gewerbe - 
und Industriestandorten als wesentlich positiven 
Standortfaktor erkannt und Flächen entsprechend 
belegt. Im Ergebnis sind viele wertvolle Flächen 
heute nicht mehr für Gewerbe und Industrie verfüg-
bar.  
Empfehlung 
Strategisch bestehen über eine konsequente Bau-
leitplanung weitgreifende Möglichkeiten, Fehlbele-
gungen im Einzelhandel zu verhindern. Mit dem Ein-
zelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Köln 
samt seinen Steuerungsregeln und der konsequen-
ten Umsetzung ist der Fehlbelegung durch Handel 
bereits heute ein wesentlicher Riegel vorgescho-
ben. Bei der im Februar 2023 beschlossenen  Fort-
schreibung werden aktuelle Entwicklungen am 
Markt und neue landesplanerische Vorgaben be-
rücksichtigt. 
Allerdings sind bereits viele Gewerbeflächen mit 
Einzelhandel belegt. Diese Betriebe genießen (so-
fern sie rechtskonform genehmigt sind) durchge-
hend Bestandsschutz. Eine aktive und durch die 
Stadt Köln initiierte Verlagerung ist (wenn über-
haupt) nur im Kons ens und mit immens hohen fi-
nanziellen Aufwendungen möglich. Eine Interventi-
onsmöglichkeit ist allerdings dann gegeben, wenn 
von Seiten der fehlbelegten Betriebe Genehmigun-
gen zu baulichen oder nutzungsspezifischen Verän-
derungen erforderlich sind. Wenn die Genehmi-
gungsinhalte einer aktualisierten verbindlichen 
Bauleitplanung widersprechen und die Genehmi-
gung demnach nicht erteilt werden kann, wird der 
Einzelhandelsbetrieb mangels Entwicklungsmög-
lichkeit den gewerblich -industriellen Standort mit-
tel- bis langf ristig verlassen. Es ist demnach  drin-
gend zu empfehlen, relevante Bebauungspläne auf 
den aktuellen Stand zu bringen.  
Abgesehen von der Empfehlung, die genannten In-
strumente weiterhin konsequent um- und einzuset-
zen, wird für den Einzelhandel im Rahmen des vor-
liegenden Fachgutachtens ein darüber hinausge-
hender Handlungsbedarf zunächst nicht gesehen. 
5.4 Fehlbelegung 
Hintergrund 
Es ist erkennbar, dass (neben dem Handel) gebiets-
fremde Nutzungen wertvolle Flächen belegen und 
damit klare Gewerbe-  und Industriefläche nprofile 
„verwässert“ werden. Es ist vielfach festzustellen , 
dass in industriell nutzbaren Gebieten nicht stö-
rende Gewerbebetriebe angesiedelt sind und um-
gekehrt. Aber auch neuere Nutzer, wie z. B. Freizeit-
einrichtungen, Vergnügungsstätten, L kw- und 
Wohnmobilstellplätze etc. , treten zunehmend als 
Flächenkonkurrenten für wertvolle Gewerbe-  und 
Industrieflächen auf : Flächen, die in der Folge für 
die rein gewerbliche Nutzung nicht mehr zur Verfü-
gung stehen. Im Zuge der Energiewende werden die 
Gewerbegebiete au ch zu potenziellen Standorten 
für Freiflächen -Photovoltaikanlagen. Diese können 
zwar – beispielsweise als Zwischennutzung auf min-
dergenutzten Flächen –  einen wertvollen Beitrag 
zum Klimaschutz leisten, eine Konkurrenz zur Nut-
zung durch Gewerbe - und Industr iebetriebe gilt es 
jedoch zu vermeiden. 
Damit entfallen wertvolle Flächen durch eine nicht 
flächenadäquate Nutzung. 
Empfehlung 
Über die verbindliche Bauleitplanung sollten Fehl-
allokationen verhindert werden. Dies beinhaltet die 
konsequente Überprüfung und ggf. Änderung der 
gewerblich-Industriellen Bebauungspläne im Hin-
blick auf die Zulässigkeitsvoraussetzungen uner-
wünschter Nutzungen. 
Derzeit wird von der KölnBusiness Wirtschaftsför-
derungsgesellschaft ein Kriterienkatalog zur Grund-
stücks- und Flächenvergabe erarbeitet. Dieser sollte 
politisch beschlossen und konsequent umgesetzt 
werden. Als Vergabekriterien können Arbeitsplatz-
dichte, Gewerbesteuerleistungen und die Konfor-
mität mit dem jeweiligen Gebietsprofil definiert 
werden. Damit kann  erreicht werden, dass die Flä-
chen ein eindeutiges Profil erhalten,  Nutzungsclus-
ter entwickelt und damit effektiver genutzt werden 
können. Darüber hinausgehend können auch klima-
relevante Standards definiert werden.

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 16 
Wichtig ist, dass die Kriterien transparent und die 
Spielräume definiert sind, und dass ein politischer 
Beschluss das entsprechende Handeln in der Grund-
stücksvergabe legitimiert. Die Vergabekriterien soll-
ten nach vorgesehenem Profil für jedes Baugebie t 
individuell definiert werden.  
Dieses Instrument kann allerdings nur zum Tragen 
kommen, wenn die zu veräußernden Grundstücke 
im städtischen Eigentum liegen. 
5.5 Fehlende Flächen-Entwicklungspotenziale 
Hintergrund 
Ein sehr maßgeblicher und wichtiger Grund für die 
negative Flächenbilanz ist darin zu sehen, dass es in 
einer dicht bebauten Metropole wie der Stadt Köln 
zunehmend schwerfällt, geeignete Flächen für eine 
gewerblich-industrielle Perspektive zu identifizie-
ren. Immissionskonflikte, Schutzregimes, Verkehrs - 
oder Leitungstrassen, erforderliche Abstände zu 
schutzwürdigen Nutzungen etc. sind typische Res -
triktionen, die nicht ohne Weiteres überwunden 
werden können. Fläche ist in Köln ein äußerst knap-
pes Gut und unterliegt entsprechend hohen Nut-
zungskonkurrenzen. Neuflächen zu disponieren, ist 
mit extrem hohem Aufwand ver bunden und benö-
tigt lange Zeiträume. Mit dem Gewerbeflächenbe-
reitstellungskonzept sind vor diesem Hintergrund 
bereits wichtige Impulse gegeben worden. Gleich-
wohl zeigen die Bilanzen, dass die dort ausgewiese-
nen Flächenpotenziale und auch die Reserven auf 
Regionalplanebene den Bedarf nicht abdecken kön-
nen. 
Empfehlung 
Zum einen gilt es, die noch vorhandenen Flächenpo-
tenziale zu entwickeln.  Zum anderen gilt es, den 
Blick auch über die Stadtgrenzen von Köln zu we n-
den. 
Grundverständnis der aktuellen und künftigen Ge-
werbe- und Industrieflächendisposition sollte dem-
nach sein, dass das Halten der Unternehmen in der 
Region nicht allein eine kommunale, vielmehr in zu-
nehmendem Maße eine regionale Aufgabe ist.  
Insofern sollte die interkommunale Zusammenar-
beit in der Region weiter intensiviert werden. Dabei 
kommt es nicht darauf an, eine Kooperation mit den 
unmittelbaren Nachbarkommunen im ersten Ring 
um die Stadt Köln einzuleiten . Vielmehr ist die Zu-
sammenarbeit im erweiterten Umland anzustre-
ben. Hintergrund ist, dass die Kommunen im ersten 
Ring bereits heute und auch im Vorgriff auf die neue 
Regionalplanung an ihre (Flächen- )Grenzen stoßen 
und nur noch sehr eingeschränkt in der Lage sind, 
die eigenen Bedarfe zu decken. Erst im erweiterten 
Umgriff in Richtung Rheinisches Revier und in Rich-
tung Rhein-Sieg-Kreis fallen die Bilanzen positiv aus, 
sodass Bedarfslagen kommunalübergreifend ge-
deckt werden können.  
Der aktuell vorliegende Entwurf des Regionalplans 
für den Regierungsbezirk  Köln sieht bereits explizit 
Gewerbe- und Industriebereiche (GIB) vor, die zum 
einen gezielt der externen Bedarfsdeckung der Met-
ropolen dienen (GIB-Plus Standorte), sowie regional 
bedeutsame Flächen (GIB -Regional Standorte), die 
interkommunal zu entwickeln sind und der regiona-
len Bedarfsdeckung dienen. An GIB-Plus Standorten 
sind 40 ha und an GIB-Regional Standorten sind 537 
ha im Regierungsbezirk dokumentiert. Auf die in 
Summe 657 ha kann die Stadt Köln in Kooperation 
mit den Belegenheitskommunen die eigen en Be-
darfe legen. 
Nicht zuletzt gilt es angesichts des begrenzten Um-
fangs bislang nicht genutzter Flächenpotenziale die 
bestehenden Gewerbegebiete hinsichtlich einer 
Nachverdichtung und Aktivierung mindergenutzter 
Flächen stärker in den Blick zu rücken.

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 17 
Fazit 
Die Gründe für Flächenengpässe für Gewerbe- und Industrieflächen in der Stadt Köln sind vielfältig. Die po-
sitiven Entwicklungen der Beschäftigten - wie der Bevölkerungszahlen machen deutlich, dass die Stadt Köln 
ein überaus gefragter Standort ist. Damit bestehen Flächenkonkurrenzen, die gerade in einer räumlich „en-
gen“ Stadt wie Köln sehr häufig zu Verdrängungseffekten von Gewerbe- und Industriebetrieben führen. Ins-
gesamt leiten sich aus den genannten Empfehlungen für die Bestandssituation folgende Grundstrategien ab:  
 Flächentransformationen sollen auch anhand von Opportunitätskriterien kritisch hinterfragt werden.  
 Planungsrechtliche Voraussetzungen zur Nachverdichtung (erhöhte GRZ, GFZ, bauliche Höhe)  schaffen 
 Unternehmen priorisieren und Gebiete profilieren über nachvollziehbare Vergabekriterien 
Neben einer auf die Bestandsflächen orientierten Strategie ist die Disposition von Neuflächen eine der wich-
tigsten Handlungsmaximen. Hierfür gilt es, für die Potenzialflächen des Flächennutzungsplans Baurecht zu 
schaffen sowie die – nach dessen Neuaufstellung – im Regionalplan dargestellten Gewerbe - und Industrie-
bereiche, die noch nicht in den Flächennutzungsplan übernommen sind, zu überprüfen und bei Eignung die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Erschließung zu schaffen. Nachdem allerdings diese noch vor-
handenen Flächenreserven auch nicht ausreichend sind, die erforderlichen Bedarfe zu decken wird empfoh-
len, eine regionale Wirtschaftsflächenstrategie in interkommunaler Kooperation vorzubereiten. Hierfür bie-
tet es sich an, die Stadt-Umland-Netzwerke mit den rechts- wie linksrheinischen Nachbarkommunen zu nut-
zen und den regionalen Dialog über Gewerbe- und Industrieflächen zu intensivieren. Die Städte und Gemein-
den um Köln sowie die Stadt Köln selbst sind jeweils Teil einer gemeinsamen Wirtschaftsregion und in diesem 
Sinne gilt es, die Wirtschaftskräfte regional zu binden und erforderliche Entwicklungen zu ermöglichen.

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 18 
Abbildungen und Tabellen 
Abbildung 1: Flächenumsatz im Bürovermietungsmarkt zwischen  
2018 und 2022 9 
 
 
Tabelle 1: Im Gewerbeflächenbereitstellungskonzept erfasste  
Flächen, differenziert  nach GE und GI in ha und Bilanzierung 5 
Tabelle 2: Regionalplanerische Bilanz 6 
Tabelle 3: Flächenreserven in ha nach Gebietstypen 8 
Tabelle 4: Überblick der Flächenreserven nach Gebietstypus  
(Stand 31.12.2022) 10

Stadt Köln – Gewerbe- und Industrieflächengutachten 19 
Literatur 
Dangschat, Jens S.: Armut und sozial-räumliche Ausgrenzung in den Städten der Bundesrepublik Deutschland. In: 
Friedrichs, Jürgen (Hg.): Die Städte in den 90er Jahren. Opladen 1997, S. 167 – 212 
Hennings, Gerd et al.: Vom Brutto zum Netto –  Unterschiede zwischen regionalplanerisch gesicherter und tat-
sächlich gewerblich nutzbarer Fläche in den IHK-Bezirken Nordrhein-Westfalens. Dortmund 2015

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer  09.02.2024 
 3608/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Wirtschaftsausschuss 29.02.2024 
Stadtentwicklungsausschuss 14.03.2024 
 
Aktualisierung der Kurzfassung zum Gewerbe und Industrieflächengutachten von 2019 
Derzeit wird das Stadtentwicklungskonzept (StEK) Wirtschaft für Köln erarbeitet (siehe auch 
Vorlage 3691/2023). Dieses baut auf bestehenden analytischen Grundlagen auf, zu denen 
das Gewerbe- und Industrieflächengutachten gehört, das vom Büro Stadt- und Regionalpla-
nung Dr. Jansen GmbH erarbeitet und 2019 fertiggestellt wurde (Vorlage Nr. 3006/2019). Im 
Rahmen des Gutachtens wurden Bedarfe an Gewerbe- und Industrieflächen ermittelt, beste-
hende Flächenpotenziale untersucht und Handlungsempfehlungen abgeleitet. Um aktuelle 
Daten und Aussagen in das StEK Wirtschaft einbinden zu können, wurde das Büro Dr. Jansen 
mit einer Aktualisierung der Kurzfassung zum damaligen Gutachten beauftragt.  
Für die Aktualisierung des Bedarfs an Gewerbe- und Industrieflächen wird auf die zwischen-
zeitlich von der Bezirksregierung erarbeitete Bedarfsermittlung im Rahmen der Regionalplan-
neuaufstellung zurückgegriffen und diese weiter konkretisiert. Die Bedarfe werden den baurei-
fen Wirtschaftsflächen sowie Potenzialen aus dem Gewerbeflächenbereitstellungskonzept 
(GFBK) zum Stichtag 31.12.2022 (Vorlage Nr. 1012/2023) gegenübergestellt. Darüber hinaus 
werden die im aktuellen Regionalplanentwurf enthaltenen Flächen in eine Bilanzierung einbe-
zogen. Die 2019 mit Blick auf die Sicherung und Nutzung der vorhandenen Flächenpotenziale 
für Gewerbe und Industrie formulierten Handlungsempfehlungen wurden auf die aktuellen 
Rahmenbedingungen überprüft und aktualisiert. Die Handlungsempfehlungen zielen auf die 
Handlungsfelder „Fläche“, „Profilierung“, „Gewerbegebiet der Zukunft“ und „Köln in der Re-
gion“ ab, die auch im StEK Wirtschaft bearbeitet werden und werden in diesem weiter konkre-
tisiert.  
 
Wesentliche Ergebnisse 
Künftiger Gewerbe- und Industrieflächenbedarf 
Die Bedarfsberechnung der Bezirksregierung Köln prognostiziert für Köln einen jährlichen Be-
darf an Gewerbe- und Industrieflächen von 35,4 ha bzw. knapp 709 ha im Zeitraum 2023-
2043. Dieses Ergebnis weicht nur gering von dem 2019 im Gutachten ermittelten Bedarf (34 
ha p.a.) ab und wird vom Gutachter auch unter Berücksichtigung derzeitiger Wirtschaftsent-
wicklungen als plausibel bewertet. Aufgrund der aktuellen wirtschaftlichen Struktur und der 
Nachfrage wird dabei von einem Verhältnis 1/3 Industrie- (GI) zu 2/3 Gewerbeflächen (GE) 
ausgegangen, woraus sich ein Gewerbeflächenbedarf von ca. 475 ha und ein Industrieflä-
chenbedarf von ca. 234 ha ergibt. 
 
Flächenreserven 
Im Gewerbeflächenbereitstellungskonzept (GFBK) sind zum Stichtag 31.12.2022 Flächen in 
einer Größenordnung von 186,1 ha erfasst (Vorlage Nr. 1012/2023). 98,2 ha hiervon sind 
grundsätzlich baureif, wenngleich sie dem Markt aus verschiedenen Gründen z. T. nicht zur

2 
 
Verfügung stehen. 
Das GFBK erfasst Flächen, die mindestens im Flächennutzungsplan dargestellt sind. Darüber 
hinaus umfasst der Entwurf des Regionalplans weitere Flächen. Unter Berücksichtigung der in 
der Stellungnahme der Stadt Köln zum Regionalplan (Vorlage Nr. 2561/2022) eingebrachten 
Neuausweisungen und Rücknahmen sind dies rd. 73 ha. 
 
Bilanz 
Der Vergleich der vom Gutachter ermittelten Bedarfszahlen mit den Flächenreserven aus dem 
GFBK zeigt, dass die Gewerbe- und Industrieflächen auf Kölner Stadtgebiet nicht ausreichend 
sind. Rechnerisch ergibt sich ein Fehlbedarf von 523 ha bis 2043. Auch bei zusätzlicher Be-
rücksichtigung der Flächen aus dem Regionalplanentwurf ist die Bilanz bei weitem nicht aus-
geglichen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass aufgrund von Entwicklungshemmnissen sowie 
Abschlägen, die sich im Laufe des Planungsprozesses ergeben, die erfassten Flächenreser-
ven erfahrungsgemäß nicht vollumfänglich realisiert werden können.  
 
Gutachterliche Handlungsempfehlungen 
Vom Gutachterbüro werden angesichts der bestehenden Bedarfe, die sich absehbar nicht 
durch die bestehenden Flächenreserven decken lassen, sowohl Handlungsempfehlungen für 
die Flächenentwicklung als auch die Sicherung bestehender gewerblicher und industrieller 
Flächen formuliert:  
 Flächentransformationen aktiv begleiten: Es wird empfohlen, ein Kriterienraster zur 
Flächenprüfung bei möglichen Transformationsprozessen gewerblich-industrieller 
Standorte zu entwickeln. In dessen Rahmen sollten neben den Standortfaktoren auch 
Opportunitätsfaktoren und arbeitsmarktrelevante Auswirkungen beachtet werden. Im 
Ergebnis dieser gleichgewichteten Abwägung aller Nutzungsansprüche würde aus gut-
achterlicher Sicht voraussichtlich erreicht, dass weniger Gewerbe- und Industrieflä-
chen einen Transformationsprozess in Richtung Mischnutzung oder Wohnen erfahren. 
 Bessere Ausnutzung vorhandener Flächen: Angesichts des geringen Umfangs vor-
handener Flächenreserven sollten untergenutzte Flächen in den bestehenden Ge-
werbe- und Industriegebieten ein höheres Augenmerk erhalten. Für eine Aktivierung 
bestehender Potenziale im Bestand sollten im Rahmen der Bauleitplanung höhere 
Dichten bei Gewerbe- und Industrieflächen ermöglicht werden. Dabei wird darauf hin-
gewiesen, dass die tatsächliche Umsetzung höherer Dichten abhängig von den Vorha-
benträger*innen ist. 
 Fremdnutzungen und Fehlbelegungen vermeiden: Mit dem Einzelhandels- und 
Zentrenkonzept besteht bereits ein wichtiges Steuerungsinstrument zur Vermeidung 
von Fehlbelegungen durch Einzelhandel. Darüber hinaus wird empfohlen, für beste-
hende gewerblich-industrielle Gebiete die Zulässigkeit unerwünschter Nutzungen zu 
überprüfen und diese ggf. zu überplanen bzw. bestehende Bebauungspläne zu än-
dern. Ziel sollte sein, Fremdnutzungen wie Einzelhandel oder Freizeiteinrichtungen zu 
vermeiden bzw. zu steuern und so klare gewerblich-industrielle Profile für die Gebiete 
zu entwickeln. 
 Neuausweisung von Flächen und regionale Zusammenarbeit: Für die bestehen-
den bzw. sich mit der Neuaufstellung ergebenden Flächenreserven des Regionalplans 
wird die Prüfung und (bei Eignung) Übernahme in den Flächennutzungsplan empfoh-
len. Aufgrund der ermittelten Fehlbedarfe im Stadtgebiet sollte die Bedarfsdeckung 
stärker als regionale Aufgabe verstanden werden. Hierzu ist eine verstärkte regionale 
Zusammenarbeit anzustreben.  
 
Anlage 
Kurzgutachten 
 
 
Gez. Haack