Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 09.03.2022 
 0159/2022 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 10.03.2022 
Stadtentwicklungsausschuss 10.03.2022 
 
Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel  
Zweiter Sachstands- /Erfahrungsbericht 
1. Anlass 
Am 30.01.2020 ist die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (Soziale 
Erhaltungssatzung) für das Severinsviertel in Kraft getreten. Um die gegenwärtige Struktur des Wohn-
raumangebots für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen zu erhalten, unterliegen alle bauli-
chen und Nutzungsänderungen einem gesonderten Genehmigungsvorbehalt. Außerdem steht der 
Stadt im Erhaltungsgebiet ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Wohngebäuden zu.  
Nachfolgender Bericht schließt an den ersten Sachstands-/Erfahrungsbericht 0615/2021 vom 
11.03.2021 an. Weiterführende Informationen zu Sozialen Erhaltungsgebieten finden sich außerdem 
auf der Internetseite der Stadt Köln: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-
verwaltung/stadtentwicklung/soziale-erhaltungssatzung-severinsviertel.  
 
2. Bauantragspflichtige Vorgänge 
In der Zeit vom 30.01.2020 bis 31.01.2022 sind beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik folgende 
Anträge auf bauliche oder Nutzungsänderungen in Verbindung mit einem Bauantrag gemäß Landes-
bauordnung eingegangen:  
 
LfdNr. Antragsgegenstand Erhaltungsrechtliches Prüfergebnis 
BA_001 Änderung eines Wohngebäudes mittlerer 
Höhe durch; Umbau des Dachgeschosses 
Errichtung von zwei Gauben und Nutzungs-
änderung des Erdgeschosses von Gewer-
befläche in Wohnungen 
Ablehnung des Gesamtvorhabens, 
wg. Zusammenlegung von Wohnun-
gen 
BA_002 Änderung eines Wohngebäudes mittlerer 
Höhe hier: Nutzungsänderung Trockenbo-
den Dachgeschoss und Spitzboden gesamt 
in Wohnraum, Neubau Gaube WE 10, Neu-
bau Dachterrasse WE 9 und 10, Nutzungs-
änderung zweier Räume im Kellergeschoss 
in Wohnraum  
Zustimmung mit Auflagen /Abschluss 
städtebaulicher Vertrag mit Mietpreis-
begrenzung

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BA_003 Änderung eines Wohngebäudes der Ge-
bäudeklasse 5/ Anhebung der Dachfläche 
zum Ausbau Dachgeschoss und Spitzboden 
zu Wohnzwecken i. V. m. Errichtung  von 
einem Balkon im Dachgeschoss und einer 
Dachterrasse im Spitzboden 
Zustimmung mit Auflagen /Abschluss 
Städtebaulicher Vertrag mit Mietpreis-
begrenzung 
BA_004 Änderung eines Wohngebäudes, hier: Ab-
riss der bestehenden Dachkonstruktion am 
Hinterhaus, Neuerrichtung des Daches und 
Ausbau zu Wohnraum  
Zustimmung mit Auflagen /Abschluss 
Städtebaulicher Vertrag mit Mietpreis-
begrenzung 
BA_005 Änderung eines Wohngebäudes durch Teil-
abbruch des Daches und Neuerrichtung, 
Teilaufstockung 3. u. 4. OG sowie Errich-
tung Aufzugsanbau 
außerhalb des Satzungsgebietes 
BA_006 Verlängerung Baugenehmigung zur Aufsto-
ckung eines Wohngebäudes, Umwandlung 
in Maisonette-Whg 
 Ablehnung 
BA_007 Änderung eines Wohngebäudes, Nutzungs-
änderung der Whg. im 1. u. 2. OG in Büros 
Zustimmung: da B-Plan keine Woh-
nungsnutzung zulässt 
BA_008 Änderung eines Wohn- und Geschäftshau-
ses, hier: Abbruch und Neuerrichtung von 
Dachaufbauten, Umbau zwei bestehender 
Wohnungen zu einer Wohnung im Dachge-
schoss  
Ablehnung  
BA_009 Änderung eines Wohngebäudes mittlerer 
Höhe, 
hier: Entkernung und Wiederaufbau des 
Gebäudes mit baulichen Änderungen sowie 
Änderung in 4 Wohneinheiten 
Zustimmung, da neuer durchschnittli-
cher und bedarfsgerechter Wohnraum 
geschaffen wird 
BA_010 Änderung eines Wohn- und Geschäftshau-
ses (DG + Spitzboden) 
Bauantrag aus anderen baurechtlichen 
Gründen abgelehnt 
BA_011 Umbau eines Wohnhauses, Abriss des 
Dachgeschosses und Neubau/Erweiterung 
zu einer drei-geschossigen Maisonette-
Wohnung mit Dachterrasse 
Ablehnung 
BA_012 Änderung eines Wohngebäudes, hier: Zu-
sammenlegung von je zwei Wohneinheiten 
zu einer Wohnung im 1.- 4. OG (Legalisie-
rung) 
Ablehnung 
BA_013 Änderung eines Wohn- und Geschäftshau-
ses; hier: Nutzungsänderung von Büros in 
Wohnen im 1. und 2. OG mit baulichen Ver-
änderungen  
Keine Belange der Satzung betroffen, 
da bestehender Wohnraum nicht ver-
ändert wird. 
BA_014 Änderung einer Baugenehmigung: Fassa-
dendämmung 
zugestimmt

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BA_015 Umbau Dachgeschoss, Umbau des bisheri-
gen DG zu 2 neuen WE mit Gauben 
Zustimmung (Herstellung eines zeit-
gemäßen Ausstattungszustands) 
BA_016 Änderung einer Werkhalle in ein Wohnge-
bäude geringer Höhe mit 3 Wohneinheiten 
(Gebäudeklasse-3) 
Keine Belange der Satzung betroffen, 
da bestehender Wohnraum nicht ver-
ändert wird. 
BA_017 Errichtung eines Wohngebäudes, hier; Nut-
zungsänderung in Wohnen des Hinterhau-
ses (Legalisierung),  
Zustimmung (Herstellung eines zeit-
gemäßen Ausstattungszustands) 
BA_018 Nutzungsänderung Gewerbe, Schaffung 
einer neuen WE im EG und Errichtung einer 
Dachterrasse im  1.OG 
Zustimmung (Herstellung neuer 
Wohnraum, eines zeitgemäßen Aus-
stattungszustands) 
BA_019 Änderung eines Wohngebäudes mittlere 
Höhe hier: nachträgliche Legalisierung von 
3 angebauten Balkonen (Gebäudeklasse-4) 
Zustimmung (Herstellung eines zeit-
gemäßen Ausstattungszustands) 
BA_020 Umbau Wohn-und Geschäftshaus, Erneue-
rung des Dachstuhls mit Gaube  
Zustimmung mit Auflagen /Abschluss 
Städtebaulicher Vertrag mit Mietpreis-
begrenzung 
BA_021 Änderung eines Wohn- u. Geschäftshauses, 
hier: Abbruch und Neuerrichtung von Dach-
aufbauten, Umbau zwei bestehender Woh-
nungen zu einer Wohnung im Dachge-
schoss 
Zustimmung (Herstellung eines zeit-
gemäßen Ausstattungszustands) 
BA_022 Änderung eines Wohngebäudes mittlere 
Höhe hier: Errichtung einer Balkonanlage an 
einem bestehenden Gebäude (Gebäude-
klasse-5) 
Zustimmung (Herstellung eines zeit-
gemäßen Ausstattungszustands) 
BA_023 Änderung eines Wohngebäudes mittlere 
Höhe hier: Aufstockung und Umbau des DG 
geplante Maßnahme abgelehnt, da 
Zusammenlegung von 6 WE zu 3 WE 
im 1-3 OG, Umbau des DG zu einer 
Maisonette- Wohnung 
BA_024 Änderung eines Wohngebäudes mittlere 
Höhe hier: Aufstockung und Umbau des 
DG, Austausch von Fenstern und Anbau 
von Balkonen in den bestehenden Dachge-
schosswohnungen 
Zustimmung (Herstellung eines zeit-
gemäßen Ausstattungszustands) 
BA_025 Änderung eines Wohngebäudes mittlerer 
Höhe: Errichtung von Balkonen 
In Bearbeitung 
BA_026 Umbau DG-Wohnung In Bearbeitung

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3. Anträge auf erhaltungsrechtliche Zustimmung ohne formellen Bauantrag 
In der Zeit vom 30.01.2020 bis 31.01.2022 sind beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik folgende 
Anträge auf erhaltungsrechtliche Zustimmung für bauliche oder Nutzungsänderungen ohne einen 
Bauantrag gemäß Landesbauordnung eingegangen:  
 
LfdNr. Antragsgegenstand Erhaltungsrechtliches Prüfergebnis 
kBA_001 Verbindung von zwei benachbarten Wohnun-
gen/ Voranfrage vor beabsichtigtem Kauf einer 
benachbarten Eigentumswohnung 
Ablehnung 
 
kBA_002 Sanierung mit Modernisierung und Umbau 
(u.a. bodentiefe Fenster, Dachgaube) 
Genehmigung mit Auflagen/ Abschluss 
eines städtebaulichen Vertrags wg. 
selbstgenutztem Eigentum  
kBA_003 Verbindung von zwei benachbarten Wohnun-
gen/ Voranfrage vor beabsichtigtem Umbau 
Ablehnung 
kBA_004 Antrag auf Erteilung einer erhaltungsrechtli-
chen Genehmigung für eine Modernisierungs-
maßnahme 
Genehmigung 
kBA_005 Antrag auf Erteilung einer erhaltungsrechtli-
chen Genehmigung für eine Modernisierungs-
maßnahme 
Ablehnung 
kBA_006 Informelle Anfrage über Umbaumöglichkeiten 
bei beabsichtigtem Grundstückskauf 
Nur Beratung 
kBA_007 Antrag auf Erteilung einer erhaltungsrechtli-
chen Genehmigung für eine Modernisierungs-
maßnahme 
Genehmigung 
kBA_008 Antrag auf Erteilung einer erhaltungsrechtli-
chen Genehmigung für eine Modernisierungs-
maßnahme, hier; Fassadendämmung von 6,0 
cm, Fensteraustausch (3-fach Verglasung) 
In Bearbeitung 
 
 
4. Nutzung des Vorkaufsrechts  
 
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für bauliche Änderungen steht der Stadt nach dem Baugesetz-
buch ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung zu. 
Dieses Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt, 
insbesondere zur Deckung eines Wohnbedarfs (§ 24 Abs. 3 BauGB). Die Ausübung des Vorkaufs-
rechts ist nur innerhalb einer gesetzlichen Frist möglich. Diese wurde durch das am 23.06.2021 in 
Kraft getretene Baulandmobilisierungsgesetz von zwei auf drei Monate verlängert, außerdem hat die 
Stadt nun die Möglichkeit, das Grundstück zum Verkehrswert zu erwerben (§ 28 Abs. 2 u. 3 BauGB).  
Bei der Beurteilung und Bewertung, ob das Wohl der Allgemeinheit eine Vorkaufsrechtsausübung 
rechtfertigt, wurde bislang insbesondere geprüft, ob aufgrund des Eigentümerwechsels erhaltungs-
widrige Entwicklungen, die zu einer Verdrängung der Wohnbevölkerung führen, zu befürchten sind.  
Dieser Rechtsauslegung hat das Bundesverwaltungsgericht durch ein Urteil vom 09.11.2021 wider-
sprochen (BVerwG 4 C 1.20). Das Bundesverwaltungsgericht hat in der Urteilsbegründung deutlich 
gemacht, dass das Vorkaufsrecht von der Gemeinde nicht auf der Grundlage der Annahme ausgeübt 
werden darf, dass Käufer in Zukunft erhaltungswidrige Nutzungsabsichten beabsichtigen. Das Gericht 
stützt seine Entscheidung auf § 26 Nr. 4 BauGB. Demnach ist die Ausübung eines Vorkaufsrechts 
ausgeschlossen, wenn „das Grundstück entsprechend [...] den Zielen und Zwecken der städtebauli-
chen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Miss-
stände oder Mängel“ sanierungsrechtlicher Art aufweist. Damit hat das Gericht die bislang in der

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deutschlandweiten Praxis angewandte weite Auslegung des Ausschlussgrundes eingeschränkt. 
Nun sind bei der Prüfung, ob bei einem Verkauf eines Wohnhauses das Vorkaufsrecht zum Wohl der 
Allgemeinheit ausgeübt werden soll, nur die tatsächlichen Verhältnisse maßgeblich. Die zu erwarten-
den künftigen Nutzungen durch Käufer dürfen kein maßgeblicher Entscheidungsgrund für die Aus-
übung des Vorkaufsrechts mehr sein. Es ist davon auszugehen, dass sich die Möglichkeit der Aus-
übung des gesetzlichen Vorkaufsrechts damit in Sozialen Erhaltungsgebieten deutlich reduzieren 
wird.  
Auf Initiative der Anwenderstädte des Sozialen Erhaltungsrechts hat die neue Bundesregierung das 
Thema in ihren Koalitionsvertrag aufgenommen. Dort ist festgehalten (vgl. S. 89/90): „Wir werden 
prüfen, ob sich aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 9. November 2021 zum gemeind-
lichen Vorkaufsrecht in Gebieten einer Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) gesetzgeberischer 
Handlungsbedarf ergibt.“ Zudem hat das Land Berlin einen (Gesetzes-) Antrag im Bundesrat ange-
kündigt, der eine Änderung des Ausschlusstatbestands des § 26 Nr. 4 BauGB vorsieht. Laut Presse-
berichten hat das Bundesbauministerium inzwischen angekündigt, das Thema von einer komplizierte-
ren Novelle des Baugesetzbuches loszulösen, um es zügig zu klären.  
Das Vorkaufsrecht kommt grundsätzlich in Sozialen Erhaltungsgebieten weiterhin in den Fällen in 
Betracht, in denen das Grundstück nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der Sozialen Erhal-
tungssatzung bebaut ist, oder genutzt wird, beispielsweise, wenn Eigentümer ein Wohnhaus ganz 
oder teilweise ohne die erforderliche erhaltungsrechtliche Genehmigung einer anderen Nutzung zuge-
führt haben, oder auch bei überwiegend leerstehenden Mehrfamilienhäusern. 
Die Ausübung des Vorkaufsrechts kann außerdem angebracht sein, wenn der Gebäudezustand eines 
Wohnhauses nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse entspricht, oder 
wenn durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinflüsse oder Einwirkungen Dritter die bestimmungs-
gemäße Nutzung der baulichen Anlage wesentlich beeinträchtigt wird.  
Die Verwaltung prüft in jedem Einzelfall in einem ämterübergreifend abgestimmten Verfahren, ob 
beim Verkauf von Grundstücken die Ausübung des Vorkaufsrechts nach den dargestellten Kriterien 
geboten ist und ob eine Ausübung zugunsten der Stadt oder zugunsten eines Dritten möglich ist. Soll 
das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, wird den politischen Gremien die Entscheidung zur Beschluss-
fassung vorgelegt.  
Wenn der Stadt nach Auslegung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein Vorkaufs-
recht zusteht, haben Käufer*innen die Möglichkeit, die Ausübung des Vorkaufsrechts innerhalb der 3-
Monatsfrist abzuwenden, sofern sie sich zur Einhaltung der Ziele und Zwecke der Sozialen Erhal-
tungssatzung verpflichten. Wenn mit dieser Erklärung zur Abwendung des Vorkaufsrechts sicherge-
stellt werden kann, dass mit ihr das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung, einer Verdrängung der 
Wohnbevölkerung vorzubeugen, mit vergleichbarer Wirkung umgesetzt werden kann, wie dies durch 
die Ausübung des Vorkaufsrechts möglich wäre, ist die Abwendungserklärung als milderes Mittel vor-
zuziehen.  
 
Fallzahlen 
Seit Wirksamkeit der Sozialen Erhaltungssatzung vom 30.01.2020 bis 31.01.2022 wurden der Stadt 
insgesamt 31 Verkaufsfälle angezeigt und geprüft. In zwei Fällen bestand Anlass, aufgrund überwie-
gendem Leerstand und Renovierungsbedürftigkeit eine weitergehende Prüfung einzuleiten.  
Einer dieser Fälle wurde ohne weitere Maßnahmen abgeschlossen, weil das Objekt nur über zwei 
Wohneinheiten verfügt und der Käufer schriftlich erklärt hat, alle Wohnungen zu Mietspiegelpreisen 
zu vermieten.  
Im zweiten Fall haben die Käufer eine Abwendungserklärung unterschrieben, die unter anderem die 
Verpflichtungen enthält, alle gesetzlichen Mieterschutzbestimmungen in ihrer jeweils geltenden Fas-
sung einschließlich der Bestimmungen zur Begrenzung der jeweiligen Mietpreise zu beachten sowie 
auf die Umwandlung der Wohnungen in Wohn- und Teileigentum zu verzichten. 
In keinem der 31 geprüften Fälle bestand die Notwendigkeit, das Vorkaufsrecht auszuüben.  
 
5. Ausblick 
Um ein niederschwelliges, kostenfreies Angebot zu schaffen, das Mieter*innen und Eigentümer*innen

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die Möglichkeit gibt, sich zu den Regularien und Wirkungen der Sozialen Erhaltungssatzung zu infor-
mieren, finden derzeit Abstimmungsgespräche mit dem Mieterverein Köln e. V. statt. Über den Fort-
gang dieser Gespräche wird die Verwaltung zu gegebener Zeit weiter informieren. 
Es ist vorgesehen, jährlich über die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel zu 
berichten. Ein erneuter Bericht ist daher in einem Jahr vorgesehen. Eine Evaluation der gesamten 
Satzung ist nach fünf Jahren, also für das Jahr 2025 vorgesehen. 
 
 
 
gez. Greitemann