Einzelhandel in Darmstadt Zentrenkonzept Einzelhandel in Gewerbegebieten

Anlage zur Magistratsvorlage Nr. 2008/0548

Magistratsvorlage  
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
11.12.2008 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat I       an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Amt für Wirtschaft 
und Stadtentwicklung   
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. Beschluss-
fassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2008/0548  
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Einzelhandel in Darmstadt – Zentrenkonzept - 
Einzelhandel in Gewerbegebieten 
  
Vorlage vom: 02.12.2008  
 
Beschlussvorschlag: 
1. Der Magistrat nimmt das anliegende „Zentrenkonzept“ zur Kenntnis und stimmt den in Teil 3 enthalten-
den Reglungen zu. 
2. Der Magistrat bestätigt den Teilplan „Einzelhandel in Gewerbegebieten“ von 1997 und stimmt der Ar-
rondierung der Zone in der Otto-Röhm-Straße, in der nicht zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe zu-
gelassen werden sollen, entsprechend der anliegenden Karte zu. 
3. Das Stadtplanungsamt wird beauftragt, die zur rechtlichen Absicherung notwendigen und erforderli-
chen Bauleitpläne aufzustellen. 
4. Die Vorlage ist der Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen . 
 
Anlagen: Zentrenkonzept 
Karte mit der Arrondierung der Zone in der Otto-Röhm-Straße  
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

2 
... 
 
 
Begründung:
 
 
 
Mit dem Beschluss des Teilplans „Einzelhandel in Gewerbegebieten“ haben der Magistrat und die 
Stadtverordnetenversammlung 1997 begonnen, Regelungen zur Steuerung der Einzelhandelsentwick-
lung in Darmstadt aufzustellen. Schon damals war es das Ziel, über die Gewerbegebiete hinaus ein 
Konzept für die Einzelhandelsentwicklung in der Gesamtstadt zu erarbeiten. 
 
Mit Beschluss vom 27.09.2001 beauftragte die Stadtverordnetenversammlung den Magistrat, ver-
schiedene Maßnahmen zur Stärkung des Einzelhandels und des Gewerbes in den Stadtteilen zu ver-
anlassen. In folge dessen wurde in einem nächsten Schritt das Büro Dr. Acocella beauftragt – aus 
finanziellen Gründen zunächst nur für Arheilgen und Eberstadt – Einzelhandelskonzepte für die Stadt-
teile zu erarbeiten. Die Einzelhandelkonzepte für Arheilgen und Eberstadt wurden als erste Abschnitte 
eines Einzelhandelskonzepts für die Stadtteile vom Magistrat und am 05.02.2004 auch von der Stadt-
verordnetenversammlung beschlossen. 
 
Im Frühjahr 2004 beschloss der Magistrat die Aufstellung eines Zentrenkonzepts für die Gesamtstadt, 
das zusammen mit dem Teilplan „Einzelhandel in Gewerbegebieten“ die Grundlage für die zukünftige 
Einzelhandelspolitik der Stadt bilden soll. Beide Konzepte zusammen werden in Zukunft die Beurtei-
lung von Ansiedlungsvorhaben erheblich erleichtern und für Investoren mehr Transparenz schaffen. 
 
In der Folgezeit beschäftigte sich das Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung in Zusammenarbeit mit 
dem Stadtplanungsamt intensiv mit den Einzelhandelstrukturen und entwickelte daraus das anliegen-
de Zentrenkonzept zur Einzelhandelsentwicklung in Darmstadt, das jetzt zur Beschlussfassung steht. 
 
Im Rahmen der Erarbeitung des Zentrenkonzepts wurde auch der Teilplan „Einzelhandel in Gewerbe-
gebieten“ auf den Prüfstand gestellt. Dabei bestand bei allen Beteiligten Einigkeit darüber, das sich 
dieser seit seinem Beschluss bewährt und einen wesentlichen Betrag zum Schutz der Innenstadt und 
der Stadtteilzentren geleistet hat und im wesentlichen verantwortlich dafür ist, dass Darmstadt noch 
über eine weitgehend gesunde Einzelhandelstruktur verfügt. 
 
Auch das Ziel, die nicht zentrenrelevanten, großflächigen Einzelhandelsentwicklungen stadtstrukturell 
und verkehrstechnisch sinnvoll im Bereich der Otto-Röhm-Straße zu konzentrieren, konnte in den 11 
Jahren des Bestehens des Teilplans „Einzelhandel in Gewerbegebieten“ erreicht werden. Aufgrund 
dieses Erfolgs gibt es mittlerweile das Problem, dass in der Zone in der Otto-Röhm-Straße, in der 
nicht zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe zugelassen werden sollen, keine geeigneten Flächen für 
neue Ansiedlungen mehr verfügbar sind. Verstärkt wird diese Problematik zusätzlich dadurch, dass 
die Zone zum größten Teil auch von den Seveso Achtungsgrenzen tangiert wird. Das erschwert die 
Aufstellung von vorhabenbezogenen Bebauungsplänen, wie sie für großflächigen Einzelhandel nötig 
sind. 
 
Nur eine maßvolle Arrondierung der Zone kann die Spielräume schaffen, die nötig sind, um zukünftig 
sowohl für ortansässige großflächige Einzelhandelsbetriebe Entwicklungsmöglichkeiten am Standort 
zu eröffnen als auch Neuansiedlungen von noch nicht in Darmstadt ansässigen Betrieben, wie z.B. 
eines großflächigen Gartenfachmarkts, zu ermöglichen.

3 
... 
 
Daher soll zusammen mit dem Beschluss des Zentrenkonzepts auch eine Arrondierung der Zone in 
der Otto-Röhm-Straße, in der nicht zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe zugelassen werden sollen, 
erfolgen sowie der Teilplan „Einzelhandel in Gewerbegebieten“ als wesentlicher Bestandteil der Ein-
zelhandelspolitik in Darmstadt bekräftigt werden. 
 
 
Darmstadt, den 2. Dez. 2008 
 
 
 
 
 
 
Walter Hoffmann    Klaus Feuchtinger   Dieter Wenzel 
Oberbürgermeister   Stadtrat    Stadtrat 
 
 
 
 
Anlagen
 
- Zentrenkonzept 
- Karte mit der Arrondierung der Zone in der Otto-Röhm-Straße

Amt für Wirtschaft und
Stadtentwicklung
zz
Herausgeberin | Kontakt
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung
Im Carree 1
64283 Darmstadt
E-Mail standort@darmstadt.de
Internet www.darmstadt.de
ZentrenkonzeptEinzelhandelsentwicklung in Darmstadt
Strategisches Entwicklungskonzept
11.08

Zentrenkonzept
Einzelhandelsentwicklung in Darmstadt
Strategisches Entwicklungskonzept

Herausgeberin | Kontakt
Wissenschaftsstadt Darmstadt
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Wirtschaftsförderung
Im Carree 1
64283 Darmstadt
Telefon (0 61 51) 13 - 20 45
Telefax (0 61 51) 13 - 34 55
E-Mail standort@darmstadt.de
Internet www.darmstadt.de

Inhalt
Präambel............................................................................................................................................. 5
Strategie und Ziele des Zentrenkonzepts............................................................................................. 6
Teil 1: Die Entwicklung im Einzelhandel............................................................................................ 10
Teil 2: Der Einzelhandel in Darmstadt............................................................................................... 14
Teil 3: Regelungen für den Einzelhandel in Darmstadt ...................................................................... 20
Teil 4: Ausblick und Handlungsempfehlungen für die Zukunft........................................................... 28

5
Präambel
Zentrenkonzepte sind heute für viele Städte Instrumente, um die Vielfalt, die Attraktivität und den lang-
fristigen Bestand einer typisch urbanen Nutzungsmischung in den Innenstädten und den Wohnquartie-
ren zu steuern und zu sichern. Das Hauptaugenmerk gilt dabei dem Handel aufgrund seiner traditio-
nellen Leitfunktion für das städtische Leben und Wirtschaften sowie insbesondere seiner Versorgungs-
funktion für eine sich nicht nur demografisch wandelnden Gesellschaft. Dies gilt auch für das
vorliegende Zentrenkonzept für Darmstadt.
Es ist ein Konzept zum Erhalt der bestehenden Einzelhandelsstrukturen, insbesondere kleinteiliger Art,
enthält unbedingten Bestandsschutz für alle bestehenden oder genehmigten Einheiten und sieht die
sinnvolle gezielte Ergänzung an geeigneten Orten vor.
Damit verfolgt es ein Primärziel: Das Wohl der Bürger, d.h. die Sicherung von deren Versorgung mit
Gütern des täglichen, periodischen und langfristigen Bedarfs.
Dem dienen drei Leitgedanken:
• Die Attraktivität des Einzelhandels soll stärkt werden
• Die wohnortnahe Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs soll gesichert werden.
• Die weitere räumliche Entwicklung des Einzelhandels soll in zentralen Lagen gebündelt werden.

6
Strategie und Ziele des Zentrenkonzepts
Ausgangslage
Die Zukunft der City als oberzentraler Handels- und Dienstleistungsstandort und die Sicherung der Nah-
versorgungsqualität in den Stadtteilen stellen ein zentrales Thema der Stadt- und Wirtschaftsentwick-
lung dar. Die rasante Entwicklung im Einzelhandel führte in den 90er Jahren zu einem starken Druck
von großflächigen Einzelhandelsbetrieben auf die Gewerbegebiete. Dieses Phänomen drohte zu einer
ernstzunehmenden Gefahr für die City und die Stadtteilzentren zu werden. Mit dem Einzelhandelskon-
zept für die Gewerbegebiete von 1997 ist es gelungen, diese Entwicklung auf nicht cityrelevante Sorti-
mente zu beschränken und auf wenige Bereiche, insbesondere um die Otto-Röhm-Straße, zu kanalisie-
ren. Daraufhin hat sich die City – zumindest quantitativ – wieder stabilisiert. Derzeit steht die City aller-
dings wieder in einem sich verschärfenden Wettbewerb. Sowohl in Weiterstadt als auch in den
Innenstädten der umliegenden Oberzentren sind in erheblichem Maße neue, attraktive Verkaufsflächen
im entstehen/bereits entstanden. Die seit einigen Jahren wieder rückläufige Entwicklung der wichtigen
Kennzahlen bestätigen den schärfer werdenden Konkurrenzkampf der Einzelhandelstandorte um die
Gunst der Kunden.
Neben der City sind auch die Einzelhandelsstrukturen in den Stadtteilen vermehrt von Auflösungser-
scheinungen betroffen. Immer mehr kleinflächige, integrierte Nahversorger wurden geschlossen. Gleich-
zeitig sind vermehrt Lebensmittelmärkte in Rand- und nichtintegrierten Lagen eröffnet worden. Die sich
daraus ergebende Veränderung der Kaufkraftströme bleibt nicht ohne Folgen für die Stadtteile. Der Ein-
zelhandel in den Stadtteilen und Quartierszentren ist von Umsatzrückgängen betroffen und zum Teil
von Schließung bedroht. Die Angebotsvielfalt und die Kundenzahlen gehen zurück. Um die Stadtteil-
zentren in ihrer Funktion als Lebens- und Versorgungsmittelpunkt zu erhalten, sind große Anstrengun-
gen nötig. Für Arheilgen und Eberstadt wurden Einzelhandelskonzepte in Auftrag gegeben, um Ent-
wicklungschancen zu erkennen und Maßnahmen zu erarbeiten, welche die Ortskerne stärken und wei-
terentwickeln.
Dabei hat sich gezeigt, dass es trotz schwieriger Rahmenbedingungen in beiden Stadtteilen Chancen
gibt. Allerdings sind die Spielräume eng. Selbst bei positiver Betrachtung der Kaufkraft und Einwohner-
entwicklung ist das Expansionspotential begrenzt. Für Neuansiedlungen bleibt nur wenig Spielraum.
Dementsprechend bedacht müssen diese erfolgen: „Es ist nur ein Schuss frei“ und „der muss sitzen“.
Eine einzelne falsche Ansiedlungsentscheidung kann alle Zukunftsperspektiven dauerhaft zunichte ma-
chen. Dementsprechend sehen die Gutachter in der Konzentration auf die Ortskerne den richtigen Weg.
Allerdings greift es zu kurz, einzelne Stadtteile isoliert zu betrachten, sondern es ist notwendig, ge-
samtstädtische, regionale und überregionale Wechselwirkungen mit in die Betrachtung einzubeziehen.
Für Darmstadt soll dies mit dem hier vorliegenden Zentrenkonzept geschehen, das auch Grundlage für
einen zukünftigen Abstimmungsprozess in der Region sein kann. Ein solcher Abstimmungsprozess mit
dem Ziel eines regionalen Einzelhandelskonzeptes ist das offene Angebot der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt an die Nachbargemeinden.

7
Strategie
Grundidee des Zentrenkonzeptes ist das Prinzip „Zukunftssicherung durch Konzentration und Neuaus-
richtung“. Dadurch sollen unnötige Konkurrenzsituationen vermieden und das Kundenpotential für die
verbleibenden Betriebe vergrößert werden. Dies ist nicht ohne Einschnitte umsetzbar: Ziel ist die sinn-
volle Begleitung des Strukturwandels und Steuerung von Ansiedlungsentscheidungen zugunsten leis-
tungsfähiger Standortgemeinschaften von mittel- bis großflächigen Betrieben mit Magnetfunktion und
zumeist inhabergeführten Kleinbetrieben.
Dies ist realistisch betrachtet nur über eine Konzentration der Kräfte auf wenige Standorte, die für die
Wohnbevölkerung eine vertretbare Erreichbarkeit gewährleisten, möglich. Gleichwohl ist durch dieses
Konzept kein traditioneller Einzelhandelsstandort, der diese Kriterien nicht erfüllt, gefährdet. Diese ge-
nießen vielmehr ausdrücklich Bestandsschutz.
Zentrenstufen
Zentrenstufe 1, City
Die Innenstadt bietet auf einer Einzelhandelsfläche von rund 130.000 m² eine große Vielfalt an attrakti-
ven Einkaufsmöglichkeiten. Vom inhabergeführten Fachgeschäft mit persönlicher Beratung über re-
nommierte Markengeschäfte mit internationalem Flair ist alles vertreten. Insgesamt sind dort mehr als
400 Geschäfte ansässig. Den Kernbereich der Innenstadt bildet die kompakte Fußgängerzone mit einer
Fläche von nur 90.000 qm. Trotz der enormen Angebotsvielfalt besticht die City durch ihre kurzen We-
ge: Durch die "kompakte Bauweise" sind alle Geschäfte in wenigen Minuten zu erreichen. Mit der engen
Abgrenzung sollen diese Stärken der City gesichert und ausgebaut werden. Daneben wird vermieden,
dass in den angrenzenden Cityergänzungsflächen, wie beispielweise in der Mollerstadt, die Grundstück-
preise und Mieten unverhältnismäßig zunehmen. Das vermindert die Gefahr, dass attraktive, inhaberge-
führte Fachgeschäfte von renditestärkeren, großflächigen Filialisten verdrängt werden. Dennoch ist eine
sinnvolle Einzelhandelsentwicklung in der Mollerstadt durch die Zugehörigkeit zur Zentrenstufe 4 voll
möglich. Langfristig zwingt uns der Wettbewerbsdruck, weitere attraktive Einzelhandelsflächen als zu-
sätzliche (Kunden-)Magneten für die City zu schaffen, um mit den großen Shopping Centern und den
anderen Citys in der Region Rhein-Main-Neckar mithalten zu können. Diese Großflächen sollten idealer
Weise innerhalb der City (Zentrenstufe 1) realisiert werden. Da dies aus Flächenknappheit nur schwer
möglich sein wird, wurde in die Zentrenstufe 1 eine Öffnungsklausel aufgenommen, die es im Einzelfall
ermöglicht, östlich angrenzend an die City neue Magneten zu realisieren, die zusammen mit den beste-
henden Magneten Luisencenter und LP6/Boulevard einen Dreiklang schaffen könnten, der die Fußgän-
gerzone umschließt. Aktuell leidet der östliche Citybereich um den Marktplatz darunter, dass dort kein
Magnet vorhanden ist.
Zentrenstufe 2, Stadtteilzentren mit Vollsortiment
Als Stadtteilzentren mit Vollsortiment sind die Ortskerne von Arheilgen und Eberstadt ausgewiesen. De-
ren vielfältigen Funktionen sollen, basierend auf den beschlossenen Einzelhandelkonzepten für diese
Stadtteile, durch die enge Eingrenzung und die volle Konzentration auf die Ortskerne langfristig gesi-
chert werden. Größere Nahversorgungszentren außerhalb der Ortskerne, wie beispielsweise in Eberstadt
Süd, stehen langfristig diesem Ziel entgegen. Im Zentrenkonzept gilt Bestandsschutz für Eberstadt Süd,
es ist aber nicht in die Zentrenstufen integriert, weil, wie es schon im Einzelhandelskonzept für Eber-
stadt festgeschrieben ist, eine Erweiterung ausgeschlossen werden soll.

8
Zentrenstufe 3, Stadtteilzentren mit Nahversorgungsfunktion
Die Stadtteilzentren mit Nahversorgungsfunktion dienen zur Nahversorgung des jeweiligen Stadtteils in
zentraler Lage im Stadtteil oder zur Nahversorgung mehrerer Stadtteile von einem zentralen Punkt aus,
soweit wegen zu geringer Einwohnerzahl oder anderer Besonderheiten in den Stadtteilen kein eigenes
Stadtteilzentren möglich ist. Das Stadtteilzentrum Weststadt stellt eine solche gebündelte Lage dar.
Zentrenstufe 4, Einzelhandelslage ohne Zentrenstatus
Die Zentrenstufe 4, die Einzelhandelslage ohne Zentrenstatus, bildet die in jeder Großstadt zu finden-
den typischen Stadtlagen ab. Diese, geprägt von geschlossener Blockrandbebauung, werden zwar ü-
berwiegend zu Wohnzwecken genutzt; es finden sich dort aber auch – vorwiegend im Bereich der Ver-
kehrsachsen von MIV und ÖPNV – eine Vielzahl von Einzelhandelsbetrieben sowie Gastronomie- und
Dienstleistungsflächen. Eine kompakte Zentrenabgrenzung, wie in den anderen Zentrenstufen, ist dort
kaum möglich und auch wenig sinnvoll. Aufgrund der hohen Einwohnerdichte sind diese Lagen auch als
Nahversorgungsstandorte von besonderer Bedeutung. Deswegen sind in Zentrenstufe 4 zur Nahversor-
gung der Bevölkerung auch großflächige Einzelhandelbetreibe zulässig, um dort auch die Ansiedlung
von modernen Vollversorgern zu ermöglichen.
Alle Regelungen in diesem Zentrenkonzept dienen dazu, die vorhandene Nahversorgungsstruktur1, ein-
gebettet in eine zukunftsfähige Zentrenstruktur, möglichst lange zu erhalten. Selbstverständlich genie-
ßen Einzelhandelsbetriebe zur Quartiersversorgung, die außerhalb der vier Zentrenstufen liegen, Be-
standsschutz. Darüber hinaus sind zur Quartiersversorgung auch neue Einzelhandelsbetreibe zulässig2.
In Karte 1 sind die Bereiche, in denen solche Quartiersversorgungsfunktionen besondern wünschens-
wert sind, als Ergänzungszonen zur Quartiersbezogenen Nahversorgung zusätzlich zu den vier Zent-
renstufen dargestellt.
Karte 1
Grundstruktur Zentrenkonzept
                                               
1 Vergleiche auch Karte 3, die fußläufige Nahversorgung mit Lebensmitteln
2 Vergleiche Seite 27, weitere Regelungen

9
Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung, Stadtplanungsamt
Stufe 1: City
Stufe 2: Stadtteilzentrum
mit Vollsortiment
Stufe 3: Stadtteilzentrum
mit Nahversorgungsfunktion
Stufe 4: Einzelhandelslagen
ohne Zentrenstatus
Ergänzungszonen zur Quartiers-
bezogenen Nahversorgung

10
Teil 1: Die Entwicklung im Einzelhandel
Entwicklungstendenzen heute
In den letzten 10 Jahren hat sich der Anteil des Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben von
rund 40% auf unter 30% verringert. Parallel dazu sind die Verkaufsflächen um etwa 25% gewachsen.
Entsprechend haben sich die Strukturen geändert. Im Lebensmitteleinzelhandel beispielsweise konnten
die Discounter ihren Marktanteil zu lasten anderer Vertriebsformen auf knapp 40 % fast verdoppeln.
Umsatzentwicklung
Schwerpunkt Lebensmitteleinzelhandel, in Millionen €
Umsatzentwicklung je m² Verkaufsfläche
Schwerpunkt Lebensmitteleinzelhandel, in Millionen €
Verkaufsflächenentwicklung
Schwerpunkt Lebensmitteleinzelhandel, in m² Verkaufsfläche
21.500
23.000
24.500
26.000
1999 2000 2001 2002 2003
Umsatz in Millionen € netto REWE
Umsatz in Millionen € netto EDEKA
3.000
3.200
3.400
3.600
1999 2000 2001 2002 2003
Umsatz pro m² REWE
Umsatz pro m² EDEKA
6.750.000
7.000.000
7.250.000
7.500.000
1999 2000 2001 2002 2003
Verkaufsfläche in m² REWE
Verkaufsfläche in m² EDEKA

11
Verkaufsflächenentwicklung je Einheit
Schwerpunkt Lebensmitteleinzelhandel, in m² Verkaufsfläche pro Einheit
Quellen: Geschäftberichte REWE 2000 und 2003, Internetangebot EDEKA Stand 17.02.2005, Zahlen und Fakten
Probleme des (Fach-)Einzelhandels
Dies alles bleibt nicht ohne Auswirkungen auf die Strukturen im Einzelhandel. Der starke Verkaufsflä-
chenzuwachs findet fast ausschließlich abseits der traditionellen Einzelhandelstandorte statt. Neue Ein-
zelhandelzentren sind in Konkurrenz zu den Ortskernen und Innenstädten entstanden und entstehen
weiterhin an vielen dezentralen Orten – nicht nur in der Region Darmstadt Rhein-Main-Neckar. Neben
den schon länger existierenden Fachmarktagglomerationen in Weiterstadt und Egelsbach zeichnen sich
ähnliche Entwicklungen an weiteren Standorten in der Region ab.
Daneben erzielt der Onlinehandel, allerdings später als in der verfrühten Anfangseuphorie prognosti-
ziert, stabile Zuwächse. Zusammen mit dem boomenden Markt von Neu- und Fastneuware auf Plattfor-
men wie Ebay, ersetzt diese Vertriebsschiene zunehmend den schon durch den Boom der großflächigen
Fachmärkte dezimierten Facheinzelhandel. Auch die kompetente Beratung als letzte Nische des traditi-
onellen Facheinzelhandels verliert immer mehr an wirtschaftlicher Bedeutung. Kompetente Beratung
bedingt qualifiziertes Personal; dessen Vorhaltung kostet viel Geld. Diese Kosten müssen jedoch über
entsprechende Umsätze gedeckt werden. Neben der oben dargestellten allgemeinen Umsatzentwicklung
wirkt sich negativ aus, dass viele Verbraucher die Beratung gerne in Anspruch nehmen, den Kauf aber
immer öfter günstiger woanders tätigen.
Die Vorteile, die ein Fachgeschäft auszeichnet, wie eine große Sortimentstiefe, kompetente Beratung
und guter Service sind unter diesen Voraussetzungen schwerer denn je darstellbar. Der Fachhandel ge-
rät dadurch in eine Dilemmasituation, gekennzeichnet durch die Bewertung traditioneller Stärken, die
Senkung von Fixkosten, die Verringerung der Sortimentstiefe, die neuen Vertriebsformen und den all-
gemeinen Preiskampf.
Millionenschwere Werbekampagien, die den Kunden suggerieren, der billigste zu sein, liegen ohnedies
außerhalb der Möglichkeiten der meisten Einzelhändler. Abgesehen davon kann nur eine bundesweit
bzw. international agierende Handelskette die Kundenzahlen erreichen, die nötig sind, um trotz hoher
Werbeausgaben und günstiger Lockangebote noch eine angemessene Umsatzrendite zu erzielen.
Ein Ausweg für den Facheinzelhandel aus diesem Dilemma kann sein, sich ebenfalls im Internet zu en-
gagieren, und so den Kundenstamm zu verbreitern. In einigen spezialisierten Branchen (antiquarische
Bücher beispielsweise) hat dies allerdings dazu geführt, dass viele Händler das Ladengeschäft aufgege-
ben haben, weil der überwiegende Teil der Umsätze inzwischen über das Netz abgewickelt wird.
600
700
800
900
1999 2000 2001 2002 2003
pro Geschäft in m² REWE
pro Geschäft in m² EDEKA

12
Stärken des Facheinzelhandels
Zwei Aspekte bleiben, welche die moderne Kommunikationstechnik nicht ersetzen kann: Das haptische
Erleben, das gerade bei hochwertigen Produkten oft von kaufentscheidender Bedeutung ist sowie der
Bereich Service und Kundendienst. Hier liegen die Chancen für den Facheinzelhandel, sich im Wettbe-
werb zu behaupten. Auch der Wert einer persönlichen Betreuung der Kunden „Face to Face“ ist ein
nicht zu unterschätzender Erfolgsfaktor für den Facheinzelhandel.
Einzelhändler, die sich auf die o.g. Dinge konzentrieren, haben auch in Zukunft die besten Möglichkei-
ten, sich im Markt zu behaupten. Da das Massengeschäft allerdings in großflächigen Fach- und
Verbrauchermärkten, in Lebensmitteldiscountern oder bei Kaffeeröstern sowie über das Internet abge-
wickelt wird, werden die entsprechenden Nischen immer kleiner – mit der Folge, dass der notwendige
Einzugsbereich für den Facheinzelhandel immer größer wird und die Kunden zunehmend längere Wege
in Kauf nehmen müssen.
Rahmenbedingungen und Prognosen zur Zukunft
Wir stehen heute erst am Anfang eines demografischen Wandels. Während wir für Darmstadt noch mit
einer weiter steigenden Einwohnerzahl rechnen, wird die Bevölkerung im weiteren, östlichen Einzugsge-
biet tendenziell eher abnehmen. Die Anteile der Altersgruppen werden sich verschieben und die Zahl
der Personen mit Migrationshintergrund wird weiter zunehmen. Obwohl damit Darmstadt und das
Rhein-Main-Gebiet weit überdurchschnittliche Perspektiven besitzen, wird man sich doch langfristig
verstärkt mit diesem Phänomen auseinandersetzen müssen.
Welchen Einfluss Bevölkerungsstrukturen, insbesondere die unterschiedlichen Bedürfnisse verschiede-
ner Altersgruppen auf die Einzelhandelslandschaft haben, ist bereits heute gut zu erkennen. In Nahver-
sorgungszentren sind hauptsächlich solche Sortimentsbereiche noch stabil, die überwiegend auch den
Bedarf der heutigen Rentnergeneration abdecken, wie beispielsweise, Apotheken, Drogerien, Friseure,
Fußpfleger etc. Dies zeigt deutlich, welche Altersgruppen heute die Hauptnutzer der wohnungsnahen
Infrastruktur in den Ortszentren sind. 3
Aber auch bei den älteren Bevölkerungsgruppen ändern sich die Strukturen: Insbesondere die heutigen
„Jung-“ und „Neurentner“ sind wesentlich mobiler und wirtschaftlich leistungsfähiger als ihre vorange-
gangenen Generationen und haben andere Ansprüche an die Einzelhandelsstrukturen. Auch gewinnen
neue Wohnformen für alte Menschen zunehmend an Bedeutung, mit der Folge, dass den traditionellen
Einzelhandelsstandorten zunehmend Kunden verloren gehen.
Unter Fachleuten ist es unstrittig, dass sich die Entwicklung ab dem Jahr 2020 weiter verschärft. Dann
gehen die geburtenstarken Jahrgänge der 60er ins Seniorenalter und bestimmen mit Ihren Ansprüchen
an Hedonismus und Ihrer Mobilität das Marktgeschehen.4 Es ist zu befürchten, dass diese Gruppe kaum
mehr die kleineren Innenstädte oder gar in den kleinteiligen Stadtteilzentren, sondern eher die großflä-
chigen Handelszentren, Malls und Factory Outlet Center frequentieren wird, weil nur dort entsprechend
hohe Ansprüche zu befriedigen sind.
Wertet man Leserbriefe, Zeitungsartikel oder Schreiben an den Oberbürgermeister zum Thema aus, so
wird diese These gestützt: Der Wettbewerb um die Kunden findet primär nicht mehr zwischen den ver-
schiedenen Geschäften einer Stadt, sondern zwischen den verschiedenen Shoppingcentern oder Innen-
städten der Region statt. Welche Standorte sich durchsetzen, hängt insbesondere von drei Faktoren ab:
Der Erreichbarkeit, insbesondere mit dem KFZ einschließlich der Höhe der anfallenden Parkgebühren,
                                               
3 vgl. Am Scheideweg, die Demografischen Auswirkungen auf Stadt und Handel, ein Beitrag von Dominik Geyer, Geschäftsführer
von Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH in German Council Report Herbst 2004
4 ebenda

13
der Attraktivität des Branchenmixes und der Qualität der vorhandenen Geschäfte sowie
dem „Flair“ und dem „Image“ der Einkaufsstadt/des Shoppingcenters.
Da es eine wirtschaftliche Notwendigkeit ist, in Innenstadtlagen Parkgebühren zu erheben, gilt es, die
beiden letztgenannten Punkte intensiv zu bearbeiten. Denn nur, wer einen entsprechenden Gegenwert
bekommt, wird die Parkgebühren akzeptieren und nicht auf Shoppingcenter oder Fachmarktagglomera-
tionen mit kostenlosen Parkplätzen ausweichen.
Ein Aspekt des demografischen Wandels, der Chancen für (klein- bis) mittelflächige Betriebe vor allem
im Lebensmitteleinzelhandel beinhaltet, ist die Veränderung der durchschnittlichen Haushaltsgröße.
Durch deren Sinken bzw. durch die Zunahme von Single- und Zweipersonenhaushalten steigen tenden-
ziell die Marktchancen v.a. von Vollversorgern dieser Größenordnung (zurzeit bis etwa 2000 m² Ver-
kaufsfläche), da der Einkauf in der extremen Großfläche von solchen Haushalten oft als zu langwierig
(insbesondere bei Doppelverdienern) und umständlich empfunden wird.

14
Teil 2: Der Einzelhandel in Darmstadt
Bestandsaufnahme Einzelhandel
Eine umfassende Bestandsaufnahme des Darmstädter Einzelhandels war Bestandteil eines Auftrages an
die GMA5, die Wirkungen eines Einzelhandelsprojekts auf die Stadt Darmstadt zu untersuchen. Die fol-
genden Abschnitte sind Auszüge aus diesem Gutachten6.
„Da verlässliche, aktuelle Einzelhandelsdaten weder für Weiterstadt noch für den Gesamtstandort Darmstadt
oder das Umland vorhanden waren, wurde für die Darstellung der Angebotssituation im November / Dezember
2004 eine Totalerhebung der Einzelhandelsbetriebe in Darmstadt und in Weiterstadt seitens der GMA durch-
geführt.“
„Für das Oberzentrum Darmstadt kann ein deutlich abgestuftes Einzelhandelsangebot
nach Standorten genannt werden:
- Der Schwerpunkt der Einzelhandelstätigkeit in Darmstadt, insbesondere im zentrenrelevanten Sortiments-
bereich, liegt in der Innenstadt, die durch den Verkehrsring der Bleichstraße / Zeughausstraße im Norden,
Schloßgraben / Holzstraße / Kirchstraße im Osten, Hügelstraße im Süden und Kasinostraße / Neckarstra-
ße im Westen begrenzt wird. Als 1a-Lagen sind die Luisenstraße, Ernst-Ludwig-Straße, Schuchardstraße
und Ludwigsplatz zu nennen. Als „Pole“ der Fußgängerzone fungieren das Luisencenter (u.a. Karstadt, H &
M), der Bereich am Weißen Turm mit Galeria Kaufhof / Henschel & Ropertz sowie der Ludwigsplatz (u.a.
Saturn, Sport Hübner); hier ist die höchste Passantenfrequenz festzuhalten. Neben einer Vielzahl nationaler
und internationaler Filialisten ist noch eine Fülle von klein- und großflächigen inhabergeführten Fachge-
schäften standortprägend, als Beispiel sei auf das alteingesessene Textilkaufhaus Henschel & Ropertz hin-
gewiesen.
- Die großflächigen (Fachmarkt) Angebote sind auf einige wenige Standorte konzentriert. Als wesentliche
Fachmarkteinkaufslage ist der Bereich der Otto-Röhm-Straße zu nennen, wo insbesondere Betriebe des
Bau- und Heimwerkersektors (Hornbach, Bauhaus, Praktiker) sowie Fachmärkte aus dem Einrichtungsbe-
darf und das SB-Warenhaus real7 in der Leydheckerstraße ansässig sind.
- An der Eschollbrücker Straße sind darüber hinaus noch das SB-Warenhaus Walmart und die gegenüberlie-
genden Märkte (u. Lidl, Sport Hübner) zu nennen, welche einerseits für Autokunden gut erreichbar sind, je-
doch auch Versorgungsfunktionen für die Wohngebiete im Darmstädter Westen aufweisen (Heimstätten-
siedlung). An der Heidelberger Straße im Süden der Kernstadt ist ferner noch eine Agglomeration von Han-
delsbetrieben im Bereich der Landskronstraße vorhanden, u.a. das Gartencenter Farbenkrauth, Aldi und der
Bürofachmarkt Staples.
- Ein dichtes Netz von Stadtteil- und Nahversorgungslagen vervollständigt die lokalen Versorgungsangebote;
die Stadt Darmstadt hat in den vergangenen Jahren beträchtliche Anstrengungen, z.T. im Verbund mit Pri-
vaten, unternommen, die Nahversorgungssituation zu erhalten bzw. zu verbessern.“
                                               
5 GMA - Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Hohenzollernstr. 14, 71638 Ludwigsburg
6 Das Mittelzentrum Weiterstadt, Stadtteil Riedbahn, als Standort für ein Shopping-Center. GMA-Wirkungsanalyse im Auftrag der
Wissenschaftsstadt Darmstadt
7 Seit 2005: TOOM-Markt

15
„Im Rahmen der Einzelhandelsbestandserhebung im November / Dezember 2004 wurden in der Stadt Darm-
stadt 1.100 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 246.600
m² erhoben, die im vergangenen Jahr ein Umsatz von ca. 951 – 952 Mill. € erzielten. Hiervon entfallen 421
Betriebe mit ca. 106.800 m² Verkaufsfläche und einer Umsatzleistung von rd. 433 Mill. € auf die Innenstadt.
Differenziert nach den einzelnen Branchen ergibt sich folgendes Bild1:
„Der Schwerpunkt des Einzelhandelsumsatzes liegt in der Darmstädter Innenstadt. Besonders hohe Anteile
erzielen dabei die Sortimentsbereiche Textil / Wäsche mit knapp 91 % des Gesamtumsatzes sowie die Berei-
che Schuhe / Lederwaren, Sport und Uhren / Schmuck / Foto / Optik mit mehr als 80 % des Gesamtumsat-
zes.“
„Die Zentralität (Umsatz des Einzelhandels : Kaufkraft der Bevölkerung) in Darmstadt beträgt ca. 127 % und
hat sich in den vergangenen Jahren leicht rückläufig entwickelt. Hierzu hat v.a. der Möbelsektor mit dem Fort-
gang von Segmüller nach Weiterstadt und der Schließung von Tacke & Regent in der Otto-Röhm-Straße beige-
tragen.
Bereits 1997 hat sich die Stadt Darmstadt mit ihrem Einzelhandelskonzept für Gewerbegebiete hinsichtlich der
Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente an nicht integrierten Standorten selbst Begrenzungen auferlegt und
somit eine klare städtebauliche Zielsetzung zur Sicherung der innerstädtischen Einkaufslagen und einer funkti-
onsfähigen Innenstadt gesetzt. Aus Gutachtersicht hat diese Steuerungsstrategie bislang gut funktioniert, es
sind nur wenige „Alt-Sünden“ mit zentrenrelevanten Sortimenten an dezentralen Standorten anzuführen, die
länger zurückliegen.
Insgesamt zeichnet sich das Oberzentrum Darmstadt durch die klare Strategie „City first“ bei der Steuerung der
Einzelhandelsentwicklung aus. Der Schwerpunkt der zentrenrelevanten Sortimente ist in der Innenstadt mit
ihrem vielfältigen Branchenmix angesiedelt. Im Gewerbegebiet an der Otto-Röhm-Straße liegt der Schwerpunkt
im nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich mit Märkten, die auf Grund ihrer sperrigen Güter und ihres Flä-
chenbedarfs auch für verkehrsgünstig gelegenen dezentrale Standorte geeignet sind.“

16
   „LOOP 5“

17
Die Versorgung mit Lebensmitteln
Traditionelle Muster im Einkaufsverhalten haben sich heute weitgehend aufgelöst. Für weite Bevölke-
rungsteile ist der Lebensmitteleinkauf mittlerweile zum periodischen Bedarf geworden; wöchentliche
Großeinkäufe haben den täglichen Gang zum Kaufmann um die Ecke weitgehend abgelöst, lediglich
„das vergessene Stück Butter“ wird noch dort gekauft. Dem trägt die aktuelle Entwicklung Rechnung:
Das Lebensmittelangebot verlagert sich zunehmend auf nichtintegrierte Standorte. Immer weniger Kun-
den kommen – da der Anlass des täglichen Einkaufs dort wegfällt – in die Ortskerne. Diese Kunden feh-
len auch in den anderen Geschäften, Umsatzrückgänge und Schließungen sind unvermeidlich.
Seitens der Handelskonzerne ist diese Entwicklung gewollt und zahlt sich in barer Münze aus. Folgen-
des Zitat aus dem REWE Geschäftsbericht 2004 belegt das:
„Die positiven Auswirkungen der systematischen Strukturbereinigung werden besonders im Filialbereich deut-
lich: Einer um 138 Standorte auf 3.684 Märkte (minus 3,6 Prozent) gesunkenen Filialanzahl steht eine Um-
satzsteigerung um 1,5 Prozent von 13,2 Milliarden Euro auf 13,4 Milliarden Euro gegenüber.“
Anteil von nichtintegrierten Standorten in Darmstadt
bezogen auf die Anzahl der Märkte
bezogen auf die Verkaufsfläche
Welcher Anteil am Lebensmitteleinkauf noch in den Stadtteilen erfolgt und wie viel davon in nichtinteg-
rierte Lagen abfließt, ist in der folgenden Karte dargestellt
0
10
20
30
40
50
1995 2000 2005 2010 (Prognose)
nichtintegrierte Lage
integrierte Lage
0
10.000
20.000
30.000
40.000
1995 2000 2005 2010 (Prognose)
nichtintegrierte Lage
integrierte Lage

18
Karte 2
Kaufkraftbindung in den Stadtteilen (auf Basis der statistischen Bezirke) 1995, 2000, 2005 und 2010
(Prognose)
Legende
Jahr:          95   00   05   10
Überversorgung:
Unterversorgung.
Über-/Unterversorgung:
50  %
100 %

19
Karte 3
Die fußläufige Versorgung
mit Lebensmitteln
blau: 250 Meter
rot: 500 Meter
Stand 03.06, Karte: Stadtplanungsamt
Aktuell hat die große Mehrheit der Bevölke-
rung noch die Möglichkeit einer fußläufigen
Versorgung, d.h. der nächste Lebensmit-
telmarkt ist nicht weiter als 500 Meter ent-
fernt.
Die integrierten Altstandorte, beispielswei-
se im östlichen Martinsviertel, im Woogs-
viertel oder in Bessungen sind von der
Schließung bedroht, mit der Folge, dass für
die betroffene Bevölkerung die fußläufige
Versorgung nicht mehr gewährleistet ist.
Das Zentrenkonzept bietet daher in diesen
dicht besiedelten Bereichen (Stufe 4, Ein-
zelhandelslagen ohne Zentrenstatus) die
Möglichkeit, zur Nahversorgung der Bevöl-
kerung auch großflächige Lebensmittel-
märkte anzusiedeln. Das Problem dabei ist,
dass die entsprechenden Flächen erst ent-
wickelt werden müssen.

20
Teil 3: Regelungen für den Einzelhandel in Darmstadt
Zentrenkonzept für Darmstadt
Ansatz
Die zukunftsfähigen Einzelhandelsstandorte (Zentren) in Darmstadt werden gestärkt und ausgebaut. Die
(nicht zukunftsfähigen) sonstigen Einzelhandelsstandorte genießen Bestandsschutz, Neuansiedlungen
und Erweiterungen sind auf die Zentren zu beschränken. Hinter diesen Regelungen steckt das Ziel, mit-
telfristig mit wenigen, dafür aber großen und schlagkräftigen Zentren wettbewerbsfähige Einzelhandels-
agglomerationen zu schaffen. Mit geeigneten Regelungen zu maximalen Verkaufsflächen und zu Ange-
botsschwerpunkten sowie mit einzelnen Sortimentsbeschränkungen sollen die einzelnen Zentrentypen
funktional abgestuft und differenziert werden, um die Angebotsspektren besser auf die Kundenbedürf-
nisse abzustimmen und direkte Konkurrenz zwischen den einzelnen Zentrenstufen zu vermeiden. Bei-
spielsweise sind hochwertige Angebote des mittel- und langfristigen Bedarfs sowohl in der City als auch
in anderen Stadtteilzentren Arheilgen und Eberstadt möglich. Dennoch sprechen die Standorte unter-
schiedliche Zielgruppen an und bringen trotz Sortimentsüberschneidungen unterschiedliche Betriebs-
formen hervor.
In der City sind primär die umsatzstärkeren, großflächigeren und filialorientierten Betriebe angesiedelt,
die auf das überregionale Einzugsgebiet und die größeren Verkaufsflächen angewiesen sind, die im Ge-
genzug aber auch in der Lage sind, die höheren Kosten in der City zu erwirtschaften. In den Stadtteilen
finden die kleineren, weniger umsatzstarken, dafür sehr serviceorientierten Fachgeschäfte ein optimales
Umfeld, ihre Stärken im direkten Kundenbezug voll auszuspielen. Damit bieten sich in den Stadtteil-
zentren gute Voraussetzungen für das Überleben und neue Aufblühen gerade solcher Fachgeschäfte und
Sortimentsbereiche, die in der Vergangenheit zunehmend aus der City verdrängt worden sind. Gleich-
zeitig tragen diese Fachgeschäfte entscheidend dazu bei, die Angebotsvielfalt und damit auch die Att-
raktivität der Stadtteilzentren zu verbessern
Für die Zukunft ist die Einbindung des Zentrenkonzepts für Darmstadt in ein regionales Einzelhandels-
konzept wünschenswert bzw. notwendig, um mittelfristig auch die gewünschten Effekte zu erzielen. Nur
so kann die Attraktivität für die Kunden verbessert und der Einzelhandel dauerhaft stabilisiert werden.
Welche Zentren stärken und ausbauen?
Die Voraussetzungen für ein zukunftsfähiges Zentrum sind vielfältig. Neben den von den Einzelhändlern
selbst beeinflussbaren Wettbewerbsfaktoren wie Sortiment, Geschäftsausstattung und Warenpräsentati-
on und Beratungsqualität sowie einem einheitlichen Auftreten durch Werbegemeinschaften, abgestimm-
te Öffnungszeiten, usw. wird der Erfolg eines Zentrums besonders von folgenden Faktoren bestimmt,
die die Voraussetzungen für ein zukunftsfähiges Zentrum darstellen:
• großer Einzugsbereich
• gute Erreichbarkeit
• Kompaktheit (enge räumliche Konzentration der Funktionen)
Weiterhin ist ein ausreichendes Flächenpotential für Einzelhandelsnutzungen wünschenswert, damit
sich das Zentrum auch flächenmäßig an die sich wandelnden Anforderungen anpassen kann.

21
Zentrenstruktur
Stufe 1:
Die City als innerstädtisches Hauptzentrum mit gesamtstädtischer Versorgungsfunktion als Schwer-
punkt der oberzentralen Versorgungsstruktur. In der City ist Einzelhandel uneingeschränkt zulässig,
einschließlich Shopping-Centern und großflächigen Handelsformen.
City Darmstadt
• Einzugsgebiet Stadt Darmstadt, Landkreis Darmstadt-Dieburg, Region Darmstadt Rhein-Main-Neckar
sowie weitere Städte und Landkreise im polyzentrischen Verdichtungsraum.
• Vielfältiges Einzelhandelsangebot mit dem Schwerpunkt des mittel- und langfristigen Bedarfs
• Sehr gute Erreichbarkeit mit ÖPNV und IV
• Vielfältiges Gastronomieangebot
Abgrenzung
Anmerkung
Um die Wettbewerbsfähigkeit der Innenstadt zu erhalten, ist es notwendig, deren Attraktivität durch die
Ansiedlung zusätzlicher, großflächiger Magneten zu steigern. Das dazu notwendige Flächenwachstum
sollte grundsätzlich innerhalb der obigen Grenzen erfolgen. Allerdings ist durch die Kleinteiligkeit der
Strukturen das Flächenpotential in diesem Bereich begrenzt.
Im Einzelfall kann geprüft werden, ob im Bereich der östlichen Grenze Ausnahmen zugelassen werden
können. Notwendige Voraussetzung dafür ist eine optimale Anbindung an die bestehende Fußgängerzo-
ne, die durch geeignete bauliche Maßnahmen sichergestellt werden muss.

22
Stufe 2:
Ein Stadtteilzentrum mit Vollsortiment ist ein städtebaulich integriertes Versorgungszentrum mit Aus-
richtung auf die Versorgung des Stadtteils und umliegender Stadtteile. Es bietet eine differenzierte An-
gebotspalette im kurz- und mittelfristigen Bedarf, ergänzt um langfristige Angebote.
In den Stadtteilzentren mit Vollsortiment ist Einzelhandel grundsätzlich uneingeschränkt möglich, wobei
der Angebotsschwerpunkt auf Angeboten zur Versorgung des zugeordneten Einzugsgebiets liegen sollte.
Auch die Ansiedlung von Facheinzelhandel, der zwar ein größeres Einzugsgebiet anspricht, sich auf-
grund seiner Kostenstruktur aber nicht in der City ansiedeln kann, wird angestrebt; großflächige8 Fach-
märkte sind dagegen nicht zulässig. Diese Beschränkung gilt nicht für Lebensmittelmärkte.
Stadtteilzentrum Ortsmitte Arheilgen
• Direktes Einzugsgebiet Arheilgen (17.000 Einwohner), ergänzt durch Wixhausen (6.000 Einwohner)
• Gewachsener Ortskern mit vielfältigem Einzelhandelsangebot auch des mittel- und langfristigen Be-
darfs
• Gute Erreichbarkeit mit ÖPNV und IV
• Flächenpotential für EH vorhanden
Abgrenzung
                                               
8 Großflächigkeit im baurechtlichen Sinn, d.h. ab ca. 800 m² VKF, 1200 m² BGF

23
Stadtteilzentrum Ortsmitte Eberstadt
• Direktes Einzugsgebiet Eberstadt (22.000 Einwohner), ergänzt durch die umliegenden Nachbarge-
meinden.
• Gewachsener Ortskern mit vielfältigem Einzelhandelsangebot auch des mittel- und langfristigen Be-
darfs
• Gute Erreichbarkeit mit ÖPNV und IV
Abgrenzung

24
Stufe 3:
Ein Stadtteilzentrum mit Nahversorgungsfunktion ist ein städtebaulich integriertes Versorgungszent-
rum mit Ausrichtung auf die Versorgung des Stadtteils. Es stellt die wohnungsnahe9 Versorgung mit
Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs sicher.
In den Stadtteilzentren mit Nahversorgungsfunktion ist nur Einzelhandel zulässig, welcher der Nahver-
sorgung der Bevölkerung des Einzugsbereichs mit Sortimenten des kurzfristigen Bedarfs dient. Sorti-
mente des mittel- und langfristigen Bedarfs sind nur als Nebensortimente oder als Einzelgeschäfte mit
max. 200 m² Verkaufsfläche zulässig.
Stadtteilzentrum Kranichstein
• Direktes Einzugsgebiet Kranichstein (11.000 Einwohner)
• Gute Erreichbarkeit mit ÖPNV und IV
Abgrenzung
Anmerkung
In Kranichstein gibt es traditionell zwei Zentren. Das hat in der Vergangenheit und wird wahrscheinlich
auch in der Zukunft zu Problemen führen. Dennoch sind beide Zentren in das Zentrenkonzept aufge-
nommen worden und bilden zusammen das Stadtteilzentrum Kranichstein.
Das Einkaufszentrum am See bündelt derzeit in vorbildlicher Weise alle wichtigen Versorgungsfunktio-
nen für den Stadtteil Kranichstein. Das sollte auch in Zukunft so bleiben. Daher sind –  perspektivische
– Erweiterungsflächen im Bereich des Heizwerks bei der Abgrenzung berücksichtigt worden.
                                               
9 Sonderfall Stadtteilzentrum Weststadt am Verkehrsknoten Hauptbahnhof, von dort wird auch die Versorgungsfunktion für
Pendler und die umliegenden Arbeitsplätze wahrgenommen.

25
Erweiterungsflächen für das Fasaneriezentrum sind dagegen nicht vorgesehen. Hier liegt der Schwer-
punkt auf der Sicherung der Einzelhandelsnutzung im bisherigen Rahmen. Der Nutzungsmix sollte da-
bei verstärkt auf solche Bedarfe ausgerichtet werden, die nicht im Einkaufszentrum am See abgedeckt
werden können. Nur mit einer solchen Differenzierung der Angebote kann eine schädliche Konkurrenzsi-
tuation zwischen den Zentren vermieden werden.
Der neue Lidl-Markt direkt neben dem Fasaneriezentrum unterstützt durch seine Magnetfunktion die
Bemühungen um eine Aufwertung des Fasaneriezentrums, bindet aber auch Kaufkraft, die bisher noch
dem Zentrum am See zugeflossen ist. Wenn es dem Zentrum am See nicht gelingt, mit zusätzlichen
Maßnahmen zur Kundengewinnung und Kundenbindung den Kaufkraftabfluss auf ein Mindestmaß zu
beschränken, sind Schließungen und Leerstände dort für die Zukunft nicht auszuschließen.
Stadtteilzentrum Weststadt
• Direktes Einzugsgebiet umliegende Wohnquartiere (10.000 Einwohner)
• Hervorragende Erreichbarkeit mit ÖPNV und gute mit dem IV
• Maximale Passantenfrequenz
Abgrenzung

26
Stufe 4:
Als Einzelhandelslagen ohne Zentrenstatus sind alle Bereiche, die sich durch eine hohe Bevölkerungs-
dichte und zentrale Lage als Einzelhandelsstandorte anbieten, aber – beispielsweise durch die lineare
Struktur der Einzelhandelslagen – nicht zu kompakten Zentren zusammengefasst werden können. Den-
noch sind diese Lagen für die Nahversorgung der Bevölkerung und für eine gesunde Einzelhandelsstruk-
tur im Kernbereich jeder Großstadt unverzichtbar.
In den Einzelhandelslagen ohne Zentrenstatus sind Einzelhandelbetriebe grundsätzlich zulässig, soweit
sie nicht großflächig sind oder zur Nahversorgung der Bevölkerung mit Lebensmitteln dienen.
Abgrenzung
Die Abgrenzungen und die Regelungen für die City bleiben davon unberührt.

27
Weitere Regelungen
Für den Einzelhandel in Gewerbegebieten findet das bestehende Einzelhandelskonzept für die Gewer-
begebiete Anwendung.
Außerhalb der 4 Zentrenstufen soll grundsätzlich kein Einzelhandel zugelassen werden, um uner-
wünschte Konkurrenzangebote für die Zentren zu vermeiden. Dies gilt nicht für Einzelhandelsbetriebe
bis 400 m² Verkaufsfläche (z.B. Bäcker, Metzger, Nachbarschaftsläden), die zur direkten Versorgung
der umliegenden Bevölkerung dienen.
Das schließt auch folgende Stadtteile/-quartiere ein, die keine Zentren im Sinne der Zentrenstruktur
bilden:
• Die  Waldkolonie (auch der Pupinweg) hat zu wenig Einwohner, um ein eigenes Zentrum zu tragen;
zudem ist diese Teil des direkten Einzugsgebiets des Stadtteilzentrums Weststadt am Hbf und wird
von dort mit versorgt.
• Wixhausen hat nicht genug Einwohner für ein eigenes Zentrum, dazu kommt die „Dreiteilung“ durch
B3 und Bahnlinie. Im Rahmen des Zentrenkonzepts ist Wixhausen deswegen dem Einzugsgebiet von
Arheilgen zugeordnet und wird von dort mitversorgt.
• Die Heimstättensiedlung hat zu wenig Einwohner, deren Kaufkraft zudem in erheblichem Maße durch
die Märkte an der Eschollbrücker Straße gebunden wird.
• In Eberstadt Süd gibt es eine funktionierende Quartiersversorgung mit einem Vollversorger und ei-
nem Discounter, ergänzt um kleinere Geschäfte des täglichen Bedarfs. Diese Strukturen genießen
selbstverständlich Bestandsschutz. Langfristig wird die Kaufkraft der Bewohner des Quartiers aller-
dings zur Stärkung des Stadtteilzentrums Eberstadt benötigt, daher kann Eberstadt Süd nicht Be-
standteil einer zukunftsorientierten Zentrenstruktur sein.

28
Teil 4: Ausblick und Handlungsempfehlungen für die
Zukunft
Das Einzelhandelskonzept für die Gewerbegebiete von 1997 war ein erster Schritt, den Problemen des
(Fach-)Einzelhandels entgegen zu wirken und innenstadtrelevante Sortimente an zentralen Standorten
zu integrieren. Um die Stadtteilzentren in ihrer Funktion als Lebens- und Versorgungsmittelpunkt wei-
terhin erhalten und stabilisieren zu können, muss auch in Zukunft die Ansiedlung von innenstadtrele-
vanten Sortimenten an dezentralen Standorten (insbesondere in Gewerbegebieten) kritisch hinterfragt
werden. Die Konzentration auf wenige Zentren ist nötig, um sich auf die aktuellen Entwicklungstenden-
zen im Einzelhandel sowie auf das sich verändernde Kaufverhalten der Bürger einstellen zu können.
Dies erfordert einerseits ein hohes Maß an Flexibilität und Kooperation auf allen Ebenen, da z.B. Be-
bauungspläne immer an neue Entwicklungen angepasst werden müssen und die Wechselwirkungen des
Einzelhandels nicht nur gesamtstädtisch, sondern auch regional und überregional zu betrachten sind.
Andererseits müssen die bereits begonnenen Strategien – ebenfalls angepasst an aktuelle Entwicklungs-
trends und bisherige Erfahrungen – konsequent weiter verfolgt werden, um ein nachhaltiges Ergebnis
und eine dauerhaft stabile Einzelhandelssituation in den Stadtteilzentren zu erhalten. Bei allen darge-
stellten Problemen des (Fach-)Einzelhandels können in den wenigen ausgesuchten Stadtteilzentren
durch Erkennen und Nutzen der vorhandenen Chancen und Potentiale wichtige Nahversorgungsfunktio-
nen erfüllt sowie ein attraktives Image entwickelt und gestärkt werden.
Eine wichtige Aufgabe ist, die Identifikation der Bürger mit ihren Stadtteilzentren zu stärken. Wenn die
Menschen vor Ort ihrem Zentrum eine positive Gesamtentwicklung zutrauen und nicht in erster Linie die
Probleme nach außen darstellen, so ist die Voraussetzung gegeben, dass sich ein positives und anzie-
hendes Image für die einzelnen Zentren und letztendlich auch für die Gesamtstadt entwickelt. Die Bür-
ger sind also in Entscheidungen und Diskussionen um Veränderungen und um Leitbilder für ihr Zentrum
mit einzubeziehen und auch zur aktiven Beteiligung aufgefordert.
Unterstützend und motivierend für ein starkes Interesse bei den Bürgern und Unternehmern an der
zielstrebigen Entwicklung der einzelnen Stadtteilzentren kann objektive und kritische Öffentlichkeitsar-
beit wirken. Hierzu sollten unterschiedliche Medien eingesetzt werden. Dazu gehört z.B. die wirkungs-
volle Darstellung der Stadtteilzentren im Internet sowie das Einbeziehen der lokalen und regionalen
Presse. Konkret im Bereich des Einzelhandels ist ebenfalls die Vermarktung eines gemeinsamen positi-
ven Images für das Stadtteilzentrum nötig. Nur wenn die Händler die Chancen und Potentiale des Zent-
rums stärker betonen als die Schwächen können die Läden und Geschäfte eine vielfältige und starke
Anziehungskraft ausstrahlen. Über eine gemeinsame Präsentation des Einzelhandels ist in den Einzel-
fällen nachzudenken. Eine entsprechende Kommunikation zwischen den Händlern kann mit Aktionen
wie z.B. Schaufensterwettbewerben oder verkaufsoffenen Sonntagen gefördert werden.
Für die Bevölkerung im Stadtteil dienen die jeweiligen Zentren zunächst als Nahversorgungsstandorte,
auch wenn aufgrund der Beschränkung auf wenige Zentren größere Einzugsbereiche in Kauf genommen
werden müssen. Damit die Bewohner dennoch einen starken Anreiz erhalten, ihre Einkäufe nicht mit
dem Auto in evtl. nicht viel weiter entfernten Einzelhandelagglomerationen auf der grünen Wiese zu er-
ledigen, muss das Stadtteilzentrum gut mit IV und ÖPNV zu erreichen sein. Für Parkmöglichkeiten
muss ebenfalls gesorgt werden. Gleichzeitig dürfen die Wege innerhalb des Zentrums, die zu Fuß von
den Kunden zu den einzelnen Geschäften zurückgelegt werden müssen, nicht zu lang sein. Der Kunde
ist immer weniger bereit, längere Wege zwischen den einzelnen Einkäufen zurückzulegen. Oft wird der
Einkauf gekoppelt mit anderen Freizeitaktivitäten oder auch mit der Inanspruchnahme von anderen
Dienstleistungen. Dies zeigt sich unter anderem am Erfolg der Shopping- und Erlebnis-Center.

29
Bei der Verbesserung der Infrastruktur sind umwelt- und verkehrspolitische Belange zu beachten. Ne-
ben Parkmöglichkeiten für den IV und entsprechenden Zufahrtsstraßen ist die Ausgestaltung des ÖPNV
in und zu den Kernbereichen eine wichtige Maßnahme. In den Haupteinkaufs- und Hauptverkehrstraßen
muss es deutlich gekennzeichnete Fußgängerüberwege und klare Regelungen für Fahrradfahrer geben.
Auch ausreichend Fahrradabstellplätze müssen vorhanden sein. In den einzelnen Fällen ist über Erleich-
terungen wie z.B. Abgabestellen für Einkaufstaschen sowie über Maßnahmen wie z.B. die Einrichtung
von Fußgängerzonen oder Bepflasterung der Einkaufsstraßen zu diskutieren und zu entscheiden.
Zur Steigerung der Attraktivität der Stadtteilzentren für Einwohner, Unternehmer und Besucher ist au-
ßerdem die Verbesserung der Aufenthaltsqualität ein wichtiges Ziel. Die Zentren sollen neben ihrer Nah-
versorgungsfunktion auch als Treffpunkte und Orte der Kommunikation dienen. Hier spielt die Gastro-
nomie eine bedeutende Rolle. Für Sitzplatzmöglichkeiten im Freien muss gesorgt werden, zudem muss
der Kunde auch in kälteren Jahreszeiten die Möglichkeit haben, in einer angenehmen Atmosphäre zu
speisen und zu trinken. Auch die Gestaltung von öffentlichen Plätzen mit Begrünung und Sitzmöglich-
keiten fördert ein reizvolles Flair, das zum Bummeln und Verweilen anregt. Hier ist in den einzelnen
Zentren über individuelle Gestaltungsmöglichkeiten, z.B. auch über Skulpturen, Plätze für Wochenmärk-
te und zum Aufenthalt, Brunnen oder ähnliche städtebauliche Maßnahmen wie Restaurierungen zu ent-
scheiden. Bei letzteren Maßnahmen ist die Konzentration auf wenige Zentren schon allein aus Kosten-
gründen nötig. Aber auch hier gilt das Prinzip: Lieber wenige, gezielt ausgewählte Orte mit entspre-
chenden Ausgangsvoraussetzungen dauerhaft und intensiv attraktiv gestalten als an vielen Orten „halbe
Sachen“ anfangen und dann erfolglos beenden.
Der Investitionsdruck muss daher auf wenige Stadtteilzentren gelenkt werden. Die Rahmenbedingungen
hierfür werden durch das Zentrenkonzept für den Einzelhandel und die Leitbilder der Stadtverwaltung
gesetzt und sollen auch weiterhin den aktuellen Entwicklungen angepasst sowie kontinuierlich überprüft
und fortgeschrieben werden. Die Stadtteilzentren benötigen ein gutes Image und dieses wiederum be-
nötigt ein entsprechendes Vertrauen der Bürger in eine starke Entwicklung ihres Stadtteils. Ohne ein
positives, starkes Image und ohne die nötigen infrastrukturellen und städtebaulichen Voraussetzungen
ist für die meisten Investoren der Standort auf der grünen Wiese kostengünstiger und gleichwertig att-
raktiv. Ein solches Image und Vertrauen kann nur durch eine kooperative und aktive Zusammenarbeit
von Bürgern, Einzelhandelsvertretern, Interessensvertretern und öffentlichen Stellen erwirkt werden. Es
ist daher Aufgabe aller Beteiligten, die Stadtteilzentren so attraktiv und stabil zu gestalten, dass sie
dem harten Wettbewerb stand halten können. Das Zentrenkonzept für den Einzelhandel stellt gesamt-
städtisch die Rahmenbedingungen für die Stärkung der wirtschaftlichen und städtebaulichen Attraktivi-
tät und bewirkt Impulse, so dass die Maßnahmen und Bemühungen der einzelnen Akteure innerhalb
eines großen Rahmens sehr viel mehr Bedeutung und Wirkung erzielen können.
Die Konzentration auf wenige „starke“ Zentren, die langfristige Stärkung dieser Zentren und eine ge-
samtstädtische Kooperation zwischen allen Beteiligten sind Strategien, mit denen Darmstadt dem star-
ken Wettbewerb im Einzelhandel stand halten kann.

30
Glossar
Nahversorgung
Wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs, insbesondere mit Lebens-
mitteln durch Discounter und/oder Vollversorger sowie ein ergänzendes Einzelhandels-  und Dienstleis-
tungsangebot
Quartiersversorgung
Versorgung der Bevölkerung mit den wichtigsten Gütern des täglichen Bedarfs direkt im Wohnquartier
durch Bäcker, Metzger, Nachbarschaftsläden oder kleine Supermärkte mit max. 400 m² Verkaufsfläche,
die typischerweise von im Quartier verwurzelten selbstständigen Kaufleuten betrieben werden.
Discounter
Betriebsform des Handels, die durch das Angebot eines eng begrenzten Sortiments an Waren mit einer
hohen Umschlagshäufigkeit gekennzeichnet ist. Typische Vertreter sind Aldi, Lidl, Penny und Plus. Ty-
pische Märkte haben rund 800 m² Verkaufsfläche und je nach Lage 50 bis 100 Parkplätze. Ein solcher
Markt benötigt ein direktes Einzugsgebiet von 5.000 bis 10.000 Einwohnern.
Vollversorger
Supermarkt mit einem breiten Angebot an Lebensmitteln einschließlich Frischwaren ergänzt um weitere
Waren des täglichen Bedarfs. Typische Vertreter dieser Gattung sind Rewe, EDEKA, Tengelmann und
Tegut. Neue Märkte haben ab 1500 m² Verkaufsfläche und je nach Lage 50 bis 150 Parkplätze. Ein sol-
cher Markt benötigt ein direktes Einzugsgebiet von 10.000 bis 15.000 Einwohnern.
Convenience Store
Betriebsform des Einzelhandels, die durch ein eng begrenztes Sortiment an Waren des täglichen Be-
darfs sowie Dienstleistungen bis hin zu einer kleinen Gastronomie gekennzeichnet sind. Die Öffnungs-
zeiten gehen häufig über die üblichen Ladenschlusszeiten hinaus. Das Preisniveau ist in der Regel höher
als bei Discountern oder Vollversorgern. Typische Convenience Stores sind beispielsweise Tankstellen-
Shops oder Nachbarschaftsmärkte. Der Flächenbedarf beträgt bis zu 400 m²