Erbbaurechtsbestellung als Instrument der Wohnungs- und Liegenschaftspolitik– ein Weg für Köln?

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
III/23/230 
 
Vorlagen-Nummer  13.03.2019 
 0942/2019 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Liegenschaftsausschuss 19.03.2019 
Finanzausschuss 01.04.2019 
 
Erbbaurechtsbestellung als Instrument der Wohnungs- und Liegenschaftspolitik– ein Weg für 
Köln? 
Beantwortung einer Anfrage der SPD-Fraktion 
Zur Anfrage AN/1805/2018 der SPD-Fraktion nimmt die Verwaltung wie folgt Stellung: 
 
1. Was sind die Vor- und Nachteile eines Erbpachtmodells gegenüber dem Verkauf von Bauland? 
Die Vor- und Nachteile einer Erbbaurechtsbestellung hat die Fachkommission Liegenschaften 
des Deutschen Städtetages (DST) in der als Anlage 01 beigefügten Aufstellung zusammengetra-
gen. Weiterhin wird auf die Mitteilung der Verwaltung 0723/2019 zur gleichen Sitzung verwiesen. 
Wie bewertet die Verwaltung in diesem Zusammenhang die Aufnahme kommunaler Vorkaufs- 
oder Rückkaufsrechte in Grundstücksverkaufsverträge? 
Bis in die 1980er Jahre hat die Verwaltung bei Grundstücksverkäufen unbefristete “Wiederkaufs-
rechte” vereinbart. Nach heutiger Rechtsprechung sind solche Rechte jedoch auf maximal 30 
Jahre zu befristen. Daher ist ein dauerhafter Rückgriff auf verkaufte Grundstücke nicht möglich. 
2. Wie bewertet die Verwaltung die Einführung eines Erbpachtmodells in folgenden Bereichen: 
- Geschosswohnungsbau/Mehrfamilienhausbau, 
- Einfamilienhausbau, 
- Gewerbliche Grundstücke, 
- Kita-Grundstücke. 
Grundsätzlich ist die Einführung der Erbbaurechtsbestellung in allen genannten Bereichen sinn-
voll (siehe Mitteilung 0723/2019). 
3. Aktuell vergibt die Stadt Köln Erbbaurechte zu einem Zinssatz von 4 bis 6 % p.a. des Bodenwer-
tes. Dieser Zinssatz liegt deutlich über den aktuellen Baudarlehenszinsen von ca. 1,2 % p.a. 
(Laufzeit 5 Jahre) bis ca. 2 % p.a. (Laufzeit 20 Jahre). 
a) Worauf beruht die Höhe des von der Stadt regelmäßig vereinbarten Erbbau-Zinssatzes?

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Die bisherige Handhabung des Erbbauzinssatzes beruhte auf den Regelungen des bis 2018 gül-
tigen § 90 (3) GO NW, auf Erfahrungswerten und auf dem Gleichbehandlungsgrundsatz. 
b) Welche Möglichkeiten sieht die Verwaltung, Erbbauzinsen für städtische Grundstücke ähn-
lich attraktiv wie Baudarlehenszinsen zu gestalten, z.B. wie die Stadt München mit einem 
Erbbauzins i.H.v. 1,5 bis 1,8 % p.a. des Bodenwerts für Wohnungsbaugrundstücke? Welche 
Auflagen z.B. wohnungspolitischer Art müssten Erbbaurechtsnehmer dafür im Gegenzug er-
füllen? 
Die Verwaltung skizziert in der oben erwähnten Mitteilung 0723/2019 ein Modell zur Einführung 
des Erbbaurechtes bei der Vergabe von Baugrundstücken. 
4. Als Nachteil des Erbbaurechts wird oftmals der Verwaltungsaufwand angesehen, der durch die 
regelmäßige Vereinnahmung der Erbbauzinsen entsteht. Wie bewertet die Verwaltung vor die-
sem Hintergrund ein Modell, das die einmalige Zahlung eines - ggf. reduzierten - Barwertes der 
über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechtes vereinbarten Erbbauzinsraten vorsieht? 
Das beigefügte Papier der Fachkommission Liegenschaften des DST enthält auch Ausführungen 
zur Kapitalisierung des Erbbauzinses. Dies ist eine denkbare Alternative, die jedoch im Einzelfall 
abgewogen werden muss, da sie sowohl Vor- als auch Nachteile für beide Vertragsbeteiligte 
bringen kann.  
5. Wie bewertet die Verwaltung die Beleihungsfähigkeit von Erbbaurechten? Gibt es im Vergleich 
zur Beleihung von Grundstücken Einschränkungen? Welche Konsequenzen wären daraus zu 
ziehen, z.B. hinsichtlich der Länge des Erbbaurechtes und der Höhe des Erbbauzinses? 
Erbbaurechte sind grundsätzlich beleihungsfähig. Die Stadt Köln würde einer Beleihung bis zu 
maximal 70% des Verkehrswertes zustimmen. Die Einschätzung der Beleihungsgrenze beim fi-
nanzierenden Kreditinstitut wird von der dortigen Risikobetrachtung abhängen.  
 
 
Anlage 
Rahmenbedingungen Erbbaurecht 
 
 
 
Gez. Blome

Anlage 1 
Rahmenbedingungen einer Grundstücksvergabe mittels Erbbaurecht  
 
Vorteile für den Erbbaurechtsgeber 
• Erhalt des kommunalen Grundvermögens 
• Sicherung der vereinbarten Nutzung über die gesam te Laufzeit 
• detaillierte Festlegung von Nutzungsinhalten und baulichen Maßnahmen möglich 
• Nutzung kann nach Auslaufen des Vertrages neu bes timmt werden -> möglicherweise 
eingeschränkt bei spezifischen gewerblichen Nutzungen 
• Zustimmungsvorbehalt und somit Einflussnahme beim  Weiterverkauf des Erbbaurechts oder 
bei baulichen Veränderungen 
• Regelmäßige und planbare Einnahmen durch die Erbb auzinsen 
o der Erbbauzins kann auch kapitalisiert als Einmal zahlung geleistet werden, dann nimmt 
der Erbbauzins jedoch nicht mehr an der Wertentwicklung teil 
-> jedoch geringerer Verwaltungsaufwand, da Anpassu ng des Erbbauzinses entfällt 
• durch Wertsicherungsklauseln nimmt das Erbbaurech t bei entsprechender vertraglicher 
Vereinbarung durch die Veränderungen z.B. der entsprechenden Indizes des Statistischen 
Bundesamtes an möglichen Wertentwicklungen teil 
• Ausreichende Sicherung der laufenden Einnahmen du rch dingliche Vereinbarung der 
Zwangsversteigerungsfestigkeit des Erbbauzinses 
• Steigerung des Bodenwertes bei entsprechender Ent wicklung auf dem Grundstücksmarkt - 
kommt aber erst nach Ablauf des Erbbaurechts zum Tragen 
 
Nachteile für den Erbbaurechtsgeber 
• § 9a Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) fungiert als m ögliche Bremse für die Rentabilität des 
Wohnerbbaurechts, da ein Erhöhungsanspruch die gesetzlich normierte Höchstgrenze nicht 
überschreiten darf (Kappungsgrenze) 
• zu zahlende Entschädigungsleistungen unter den Vo raussetzungen des § 27 Abs. 2 
ErbbauRG von mind. 2/3 des Verkehrswertes für das Bauwerk am Ende der Vertragslaufzeit 
o abwendbar durch Verlängerung des Erbbaurechtsvert rages für die voraussichtliche 
Standdauer des Bauwerks gem. § 27 Abs. 3 ErbbauRG 
o Kommune sollte aber finanzielle Rückstellungen tr effen 
• Verwaltungsaufwand 
o z.B. Anpassung des Erbbauzinses, Erteilung von Zu stimmungen

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o Aufwand durch dauerhafte Kontrolle des Vertragsve rhältnisses um beispielsweise 
Einflussnahmemöglichkeiten sicherzustellen (z.B. Weiterverkauf, Einhaltung der 
Nutzungsbindung), aber auch Überwachung der Einhaltung der Pflichten des 
Erbbauberechtigten 
• Möglicherweise Zwang zur Anpassung des Erbbauzins es zur Abwendung eines (unrentablen) 
Heimfalls 
• Vorsorge Heimfall: 
o Für den Erbbaurechtsgeber bestehen im Falle der A usübung des Heimfalls folgende 
Möglichkeiten: Umwandlung in ein Eigentümererbbaurecht oder Übertragung an einen 
Dritten (§ 3 ErbbauRG) 
o Zwangsversteigerung: sollte die Ausübung des Heim falls unwirtschaftlich sein, kann 
eruiert werden, ob die Zwangsversteigerung abgewartet/betrieben werden sollte 
(insbesondere, wenn der Erbbauzins zwangsversteigerungsfest vereinbart wurde) -> 
Einzelfallprüfung 
o Der Heimfall ist auch eine Sanktionsmöglichkeit, die bei einer Verletzung gegen 
definierte vertragliche Verpflichtungen als Bremse fungiert (§ 2 Nr. 4 ErbbauRG). So 
können diese durchgreifender und vor allem langfristiger durchgesetzt werden, als dies 
bei anderen vertraglichen Regelungen möglich ist 
 
Vorteile für den Erbbauberechtigten 
• Liquiditätsvorteile 
o Geringere Gesamtinvestition, da der Grundstücksan kauf entfällt (Liquiditätsvorteil nimmt 
jedoch bei niedrigen Darlehenszinsen ab) 
o kein preistreibender Bieterwettbewerb wie u.U. be im Kauf, Grundstücksspekulation wird 
verhindert 
o Verkauf und Beleihung des Erbbaurechtes können nu r bei Unzumutbarkeit verweigert 
werden (§ 7 Abs. 1 und 2 ErbbauRG) 
• Vermögensaufbau 
o Rechtssicherheit durch dingliche Regelungen 
o Steigende Bodenwerte finden nach dem Abschluss de s Erbbaurechtsvertrages 
hinsichtlich der Erbbauzinsanpassung keine Berücksichtigung mehr (es sei denn, sie 
sind Gegenstand der Anpassungsvereinbarung) 
o Wertanpassungen erfolgen bei Erbbaurechten - je n ach Vertragsgestaltung - in der 
Regel alle 3, 5 oder 10 Jahre

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Nachteile für den Erbbauberechtigten 
• Dauerhafte Belastung mit Erbbauzinsen / Wertanpas sungen insbesondere, wenn der 
Abschluss des Vertrages zu Zeiten sehr hoher Bodenwerte / Erbbauzinsen erfolgte 
• Nachfrageabhängige schlechtere Vermarktbarkeit vo n Erbbaurechten auf dem 
Immobilienmarkt 
 
Erbbauzins 
• Langfristige Nutzung auf Zeit – der Erbbauzins or ientiert sich nicht am Kapitalmarktzins 
• Die Erbbauzinsreallast sollte aufgrund der langen  Laufzeit (ca. 40-60 Jahre) eine 
Mischkalkulation i.R. der Erwartung hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklungen abbilden 
• Die turnusmäßigen Anpassungen erfolgen z.B. anhan d von Einkommensentwicklungen und 
Preisniveau (Indizes des Statistischen Bundesamtes) 
• Positive wie negative Veränderungen der Kapitalma rktzinsen können und sollten nicht laufend 
auf die Erbbauzinssätze übertragen werden 
o Bei einer länger anhaltenden Niedrigzinsphase auf  dem Kapitalmarkt könnte folgendes 
Vorgehen erwogen werden: 

 Erbbauzinsreallast wird dinglich in voller Höhe mi t wertsichernder Gleitklausel 
vereinbart 

 Es erfolgt eine zeitlich befristete schuldrechtlic he Absenkung des Erbbauzinses 
unter Verweis auf die aktuellen niedrigen Kapitalmarktzinsen 

 Auch für den schuldrechtlich vereinbarten Erbbauzi ns sollte eine 
Wertsicherungsklausel vereinbart werden, damit die Schere zur Erbbauzinsreallast 
im Laufe der Zeit nicht zu groß wird (z.B. bei Verlängerung der Vereinbarung) 

 Nach Ablauf dieser Frist gilt entweder automatisch  der vorher vereinbarte 
Erbbauzins oder es müsste über die Fortsetzung neu verhandelt werden 

 aber: mögliche Beleihungsproblematik bei divergier endem schuldrechtlich 
abgesenkten und dinglich in voller Höhe gesichertem Erbbauzins 

 Für gemeinnützige Nutzungen könnte auch das Instru ment der Stundung aktiver 
eingesetzt werden (z.B. bei Pflegeeinrichtungen Stundung der Gegenleistung bis 
zum Ende der Vertragslaufzeit) 
• Möglichkeiten der Gestaltung von Erbbauzinsen 
o es besteht beispielsweise auch die Möglichkeit, d en Erbbauzins in den Wettbewerb zu 
stellen (z.B. Konzeptverfahren oder Ausschreibungen) oder eine Staffelung nach 
Zeitabschnitten vorzusehen (Anlaufphase)

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Darstellung der Bandbreite der Höhe der Erbbauzinsen nach Kategorien 
Abfrage des Deutschen Städtetages (Stand 21.04.2011; teilaktualisiert 25.01.2017; sowie manuell 
ergänzt um aktuelle bekannte Erbbauzinssatzanpassungen) 
 
Wohnnutzung: 
niedrigster Erbbauzinssatz: 2,1% 
höchster Erbbauzinssatz: 6% 
durchschnittlich: 4% 
 
Gewerbe: 
niedrigster Erbbauzinssatz: 1% 
höchster Erbbauzinssatz: 7,1% 
durchschnittlich: 5% 
 
Soziale, sportliche, kulturelle Zwecke: 
Vielfalt an individuellen Lösungen in den einzelnen Städten (z.B. 0,75 % für Pflegeheime oder 
Festbeträge von 0,26 €/qm für Sportnutzungen) 
 
 
Quelle: Deutscher Städtetag