Satzungsbeschluss betreffend den Bebauungsplan Nummer 67421/02 Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße

Anlage 2 
Darstellung und Bewertung der zum Bebauungsplan 67420/07 – Arbeitstitel: Nördlich Mannsfelder Straße in Köln–Raderberg  
eingegangenen Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange 
Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 und Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) wurde vom 
11.08.2017 bis zum 12.09.2017 sowie 27.06.2019 bis zum 30.07.2019 durchgeführt. Im Zeitraum der Beteiligungen sind insgesamt 8 Stellungnahmen 
eingegangen. 
Nachfolgend werden die eingegangenen Stellungnahmen fortlaufend nummeriert. Daran anschließend werden in Übereinstimmung mit der laufenden 
Nummerierung die Inhalte der Stellungnahmen sowie ihre Berücksichtigung im weiteren Verfahren dargestellt. Bei inhaltlich gleichen Stellungnahmen wird 
auf die jeweilige erste Stellungnahme der Verwaltung verwiesen. 
 
 
Lfd. Nr. Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
1. 
§4 (1) 
Bezirksregierung Köln, Dez. 52 
Keine Betroffenheit 
Kenntnisnahme entfällt 
2. 
§4 (1)  
§4 (2) 
Bezirksregierung Düsseldorf – Dezernat 22.5 
Kampfmittelbeseitigungsdienst  
Luftbilder aus den Jahren 1939-1945 und andere 
historische Unterlagen liefern Hinweise auf 
vermehrte Bombenabwürfe. Es wird eine 
Überprüfung auf Kampfmittel zu der überbauenden 
Fläche empfohlen. 
Kenntnisnahme In den Bebauungsplan wird ein entsprechender Hinweis 
aufgenommen. 
3. 
§4 (1)  
§4 (2) 
Industrie- und Handelskammer zu Köln 
Keine Bedenken 
Kenntnisnahme entfällt 
4. 
§4 (1) 
Landesbetrieb Straßenbau NRW 
Keine Bedenken 
Kenntnisnahme entfällt 
5. 
§4 (1)  
§4 (2) 
Deutsche Telekom AG, Netzproduktion GmbH, TI 
NL West, PTI 22 
Gegen die Planung bestehen keine Einwände, es 
wird jedoch auf im Plangebiet befindliche 
Telekommunikationslinien hingewiesen. Der Bestand 
und der Betrieb der vorhandenen TK-Linien müssen 
weiterhin gewährleistet bleiben. Über gegebenenfalls 
notwendige Maßnahmen zur Sicherung, 
Kenntnisnahme Die Hinweise finden bei der Baugenehmigung bzw. bei der 
Umsetzung des Bauvorhabens Beachtung.

- 2 - 
 
 
Lfd. Nr. Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
Veränderung oder Verlegung ist 6 Monate vor 
Baubeginn Kontakt mit der Deutschen Telekom 
aufzunehmen. 
Es ist sicherzustellen, dass durch geplante 
Baumpflanzungen der Bau, die Unterhaltung und 
Erweiterung der TK-Linien nicht behindert werden. 
Zur Versorgung des Planbereichs ist die Verlegung 
zusätzlicher Telekommunikationsanlagen 
erforderlich. 
6. 
§4 (1)  
§4 (2) 
Stadtwerke Köln GmbH 
Keine Bedenken. Hinweis, dass die geplante 
Bebauung mit Energie und Wasser über die 
bestehenden Versorgungsnetze versorgt werden 
kann. 
Kenntnisnahme entfällt 
7. 
§4 (1) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
§4 (2) 
Stadtentwässerungsbetriebe Köln/ StEB 
Es bestehen keine grundsätzlichen Bedenken. Die 
öffentlichen Kanäle können das anfallende 
Abwasser des Plangebietes aufnehmen. Sofern 
eine Versickerung des nicht klärpflichtigen 
Niederschlagswassers aus technischen Gründen 
nicht möglich ist, kann eine Ableitung in den 
vorhandenen Abwasserkanal erfolgen. 
Zur Berücksichtigung von Starkregen sind geeignete 
Maßnahmen zur Risikovorsorge bereits in der 
Bauleitplanung zu integrieren. Hinweis auf 
Abstimmungsbedarf im weiteren Verfahren  
Keine Bedenken 
Kenntnisnahme  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kenntnisnahme 
Der Nachweis geeigneter Maßnahmen zur Risikovorsorge erfolgt 
im Baugenehmigungsverfahren. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
entfällt 
8. 
§4 (1)  
 
 
 
AWB Abfallwirtschaftsbetriebe Köln 
Es wird um Berücksichtigung des § 10 Standplätze 
für Abfallbehälter, Abfallsatzung der Stadt Köln 
gebeten. 
Kenntnisnahme  
 
 
Das Plankonzept sieht zwei Bereiche mit Unterflurbehältern vor.. 
Berücksichtigung erfolgt im Rahmen der konkreten Umsetzung 
des Vorhabens

- 3 - 
 
 
Lfd. Nr. Stellungnahme Berücksichtigung Stellungnahme der Verwaltung 
§4 (2)  
Keine Bedenken 
 
Kenntnisnahme 
 
entfällt

Begründung nach § 9 Absatz 8 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum Bebauungsplan Nr. 67421/02 
Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln Raderberg  
(beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB) 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Raderberg des Stadtbezirks Köln-Rodenkirchen, an der 
Mannsfelder Straße. Es umfasst eine der zahlreichen Wohnungsbausiedlungen der 
Wohnungsbaugenossenschaft `Grundstein eG` mit Sitz in Köln, Raumerstraße 5. Die 
Genossenschaft ist ein gemeinnützig orientiertes Wohnungsunternehmen, welches seit seiner 
Gründung im Jahr 1921 dem Leitgedanken folgt, preiswerten und attraktiven Wohnraum zu 
schaffen und zu erhalten.  
Die Wohnanlage in der Mannsfelder Straße wurde in den Jahren 192 1 bis 1923 als erste 
Genossenschaftssiedlung erbaut. Die Baugenossenschaft besitzt heute rund 900 Wohnungen im 
linksrheinischen Köln. Einige der Genossenschaftswohnungen entsprechen jedoch inzwischen nicht 
mehr den heutigen Wohnbedürfnissen und energetisch en Ansprüchen. Die 
Wohnungsbaugenossenschaft ließ aus diesen Gründen in den vergangenen Jahren einen Großteil 
ihrer Siedlungen modernisieren und energetisch ertüchtigen. 
Auch für den Standort an der Mannsfelder Straße wurde geprüft, ob ein Erhalt der Siedlung und 
eine Sanierung und Modernisierung der Häuser möglich ist. Bautechnische Untersuchungen im 
Jahr 2011 haben jedoch erhebliche altersbedingte Mängel an den tragenden Bauteilen 
offengelegt. Zudem sind die Grundrissgrößen mit 28 bis 56 qm relativ klein. Familien bilden in der 
Mieterschaft die Ausnahme, da familien- und kinderfreundliche Wohnungen fehlen. Eine Sanierung 
der Gebäude ist somit aus wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll. 
Die gemeinnützige Baugenossenschaft beabsichtigt aus den vorgenannten Gründen, die Häuser 
Nr. 52- 88 in der Mannsfelder Straße abzureißen und diese durch moderne Neubauten zu 
ersetzten. Insgesamt sollen so 86 neue Wohneinheiten entstehen. Das sind 8 Wohneinheiten 
mehr als im aktuellen Bestand (78 WE).  
Für das Plangebiet besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan 67420/07 aus dem Jahr 1998. 
Dieser setzt entlang der Mannsfelder Straße eine 15 m tiefe, straßenbegleitende überbaubare 
Grundstücksfläche mit einer maximalen Gebäudehöhe von drei Vollgeschossen fest. Die aktuelle 
Planung sieht einen viergeschossigen Gebäuderiegel mit fünf in den rückwertigen Bereich 
hineinragende, dreigeschossige Gebäudekämme vor. Da die Festsetzungen des 
rechtsverbindlichen Bebauungsplanes dem aktuellen Vorhaben entgegenstehen, wird mit diesem 
Verfahren neues Planungsrecht geschaffen, auf dessen Grundlage das geplante Bauvorhaben 
realisiert werden kann. 
 
2. Verfahren 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 01.02.2018 nach § 2 Absatz 1 BauGB in 
Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB die Einleitung eines 
Bebauungsplanverfahrens beschlossen. 
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 und 
2 BauGB erfolgte in der Zeit vom 11.08.2017 bis einschließlich 12.09.2017 bzw. vom 26.06.2019 
bis einschließlich 30.07.2019. 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 28.05.2018 
bis einschließlich 11.06.2018. Es sind keine Stellungnahmen eingegangen. Entgegen dem 
ursprünglichen Planungsansatz, ein Verfahren nach § 13 BauGB (siehe oben) durchzuführen, wird 
das Bebauungsplanverfahren als Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch fortgesetzt. Dies erfolgt 
nicht im Wege der Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplans Nummer 67420/07 aus dem 
Jahr 1998, sondern durch die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes mit der Nr. 67421/02

2 
Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln-Raderberg. Veränderungen der 
Verfahrensinhalte entstehen durch die Umstellung des Verfahrens und durch die Umbenennung 
des Bebauungsplans nicht. 
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfes gemäß § 3 Absatz 2 BauGB in 
Anwendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a Baugesetzbuch erfolgte in der Zeit vom 
27.06.2019 bis einschließlich 30.07.2019.  
 
2.1 Städtebaulicher Wettbewerb 
Um für das circa 8.500 qm große Baugrundstück städtebaulich und architektonisch angemessene 
Entwurfsvorschläge zu erhalten, wurde im Jahr 2015 ein nicht offener städtebaulicher und 
freiraumplanerischer Realisierungswettbewerb als zweiphasiges, nicht anonymes, kooperatives 
Verfahren nach RPW 2013 mit neun Planungsbürogemeinschaften durchgeführt. Das Preisgericht 
erkannte den vom Architekturbüro `Baufrösche`, Kassel sowie dem Landschaftsbüro `Gnüchtel 
Triebwetter`, Kassel, eingereichten Entwurf den 1. Preis zu. Auf der Grundlage dieses 
städtebaulichen Siegerentwurfs wird der Bebauungsplan aufgestellt. 
 
2.2 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 
13a Absatz 1 Satz 1 BauGB.  
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO im Geltungsbereich bleibt bei 
einer Plangebietsgröße von circa 8.500 m² unter dem maßgeblichen Schwellenwert von 20.000 m² 
des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im engen 
sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche 
mitzurechnen wäre. 
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer 
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die 
Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die 
Umweltverträglichkeitsprüfung im Lande Nordrhein-Westfalen (UVPG NW) unterliegen. Zudem ist 
eine Beeinträchtigung der in § 1 Absatz 6 Nummer 7b BauGB genannten Schutzgütern –Gebiete 
von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des 
Bundesnaturschutzgesetzes– nicht zu erwarten. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass 
bei der Planung Pflichten zur Vermeidung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren 
Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-Immissionsschutz-gesetzes zu beachten sind. 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen, wird der 
Bebauungsplan „Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln Raderberg“ im beschleunigten 
Verfahren aufgestellt. Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und 
Absatz 3 Satz 1 BauGB in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 
BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß 
§ 10a Absatz 1 BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. 
Die relevanten Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt. 
 
2.3 Kooperatives Baulandmodell 
Das durch den Rat im Jahr 2014 beschlossene Kooperative Baulandmodell (Koop BLM) und die 
am 04.04.2017 (Bekanntmachung am 10.05.2017) beschlossene Fortschreibung des Koop BLMs 
geben vor, dass bei Realisierung von Bauvorhaben mit mehr als 20 neuen Wohneinheiten (WE) 
oder einem Zuwachs von mehr als 1.800 qm Geschossfläche (GF) 30 % der geplanten 
Wohnungen als öffentlich geförderten Wohnraum sowie soziale Infrastrukturmaßnahmen 
umzusetzen sind.

3 
Da das geplante Wohnbauprojekt an der Mannsfelder Straße unterhalb der Bagatellgrenze liegt, 
gelten jedoch nur die Verpflichtungen des Koop BLMs Nr. 3 (1) b bis h der Richtlinie für die 
zusätzlich entstehende Wohnfläche. 
Der Planbegünstigte hat sich jedoch bereit erklärt, circa 30 % der neuen Wohnungen als öffentlich 
geförderten Wohnungsbau umzusetzen, sowie einen circa 500 qm großen und öffentlich 
zugänglichen Spielplatz zu realisieren. Der durch die Planung ausgelöste Bedarf an 
Kindergartenplätzen kann durch die vorhandenen Kindertagesstätten gedeckt werden, daher 
entfällt diese Verpflichtung. Der ursächliche Mehrbedarf für eine öffentliche Grünfläche ist so 
gering, dass die Fläche ihre entsprechende Funktion für wohnraumnahe Erholung nicht 
übernehmen könnte. Der geplante öffentlich zugängliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 500 
m² erfüllt die Forderung des Fachamts und übersteigt die Verpflichtungen aus dem Koop BLM. Der 
Kinderspielplatz gleicht somit die geringfügige Forderung an Grünfläche(180 m²) aus dem 
KoopBLM aus. 
 
3. Erläuterungen zum Planungsgebiet 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Raderberg des Stadtbezirks Köln-Rodenkirchen, an der 
Mannsfelder Straße. Der Geltungsbereich wird im Norden von einem Wohn- und einem 
Mischgebiet an der Marktstraße, im Osten von dem Mischgebiet der Raderberger Straße, im 
Süden von der Mannsfelder Straße und im Westen von dem zu erhaltenden Teilbereich der 
Genossenschaftssiedlung an der Kreuznacher Straße begrenzt. Noch weiter westlich schließt sich 
der Vorgebirgspark an. Der Geltungsbereich liegt in den Flurstücken 2543, 806 und 2321 der 
Gemarkung Köln-Rondorf, Flur 53. Das Plangebiet hat eine Fläche von circa 8.500 m². 
 
3.2 Vorhandene Struktur 
Das Plangebiet umfasst den Teilbereich der genossenschaftlichen Siedlung, dessen Gebäude im 
Rahmen der Neubebauung niedergelegt werden, sowie das Eckgebäude Mannsfelder Straße 90-
92, welches erhalten bleibt. Die abzutragenden Mehrfamilienhäuser sind in einer geschlossenen 
Blockrandbebauung ausgebildet und besitzen drei Vollgeschosse, Walmdächer sowie kleine 
begrünte Vorgärten. Die Bestandsbebauung ist gegenüber der südlich verlaufenden 
Straßenverkehrsfläche um circa 5 m zurückgesetzt. Auf der rückwärtigen Gebäudeseite befinden 
sich große Grünflächen, welche ursprünglich als Hausgärten zur Selbstversorgung genutzt 
wurden. Die entsprechende Zonierung ist bis heute im Bestand ablesbar. 
Nördlich des Gebietes liegen fünf Wohnblöcke in dreigeschossiger Zeilenbauweise sowie ein 
Altenheim und eine Kita. Im Osten schließt das Plangebiet an die Grenzbebauung des 
Nachbargrundstücks Mannsfelder Straße 50 an, welches wiederum von einem Mischgebiet 
begrenzt wird. Nördlich dieses Bereiches liegt das Areal des Großmarktes, welcher in den 
folgenden Jahren zugunsten einer umfassenden städtebaulichen und freiräumlichen Neubebauung 
verlagert werden soll. 
An der Mannsfelder Straße bilden die südlich des Plangebietes gelegenen Wohngebäude 
zusammen mit dem zu überplanenden Gebäuderiegel einen räumlich gefassten Straßenraum. 
Südlich schließt eine Wohnsiedlung mit verschiedenen Gebäudetypen und einer unterschiedlichen 
Gebäudedichte an. Westlich liegen die Grünflächen des 13,9 Hektar großen Vorgebirgspark. 
Grün- und Freiflächen 
Die Außenanlage des Plangebiets ist im Bestand stark begrünt und weist nur einen geringen Anteil 
an befestigten Flächen (Erschließungswege, Hauseingänge, Gartenwege und Sitzplätze) auf. Der 
vorhandene Baumbestand wurde durch das Sachverständigenbüro Dalhaus & Engelmayer 
beurteilt (Gutachtenstand November 2014). Ein weitere Baumkartierung erfolgte durch das 
Sachverständigenbüro Paesaggista – Landschaftsarchitekt Sven Berkey (Stand Kartierung 
17.01.2018).

4 
Der Charakter der vorhandenen Bepflanzung wird bestimmt durch einen sehr hohen Anteil an 
Nadel- und Laubbäumen. Besonders stark vertreten ist die Rotfichte. Von den 79 kartierten 
Bäumen im Plangebiet sind 50 Nadelbäume und 29 Laubbäume. Von den Nadelbäumen entfällt 
kein Baum unter die Baumschutzsatzung der Stadt Köln. Von den Laubbäumen sind 12 Bäume 
durch die Baumschutzsatzung geschützt. 
 
3.3 Erschließung 
Motorisierter Individualverkehr 
Das Plangebiet wird über die Mannsfelder Straße erschlossen, die von der Kreuznacher Straße im 
Westen bis zur Brühler Straße im Osten verläuft. Der Standort ist gut an das überörtliche 
Verkehrsnetz angebunden. Der Kölner Autobahnring ist über den Verteilerkreis in weniger als zehn 
Minuten mit einem Kraftfahrzeug zu erreichen.  
Fuß- und Radverkehr  
Für den Fußgängerverkehr stehen im Umfeld des Plangebietes ausreichende Gehwegbreiten in 
der Mannsfelder Straße zur Verfügung, die auch von mobilitätseingeschränkten Personen oder 
Personen mit Kinderwagen genutzt werden können. Der Fahrradverkehr wird auf der Mannsfelder 
Straße sowie der Kreuznacher- und Raderberger Straße im Mischverkehr zusammen mit dem MIV 
geführt. 
Öffentlicher Personennahverkehr ÖPNV 
Das Plangebiet ist an den ÖPNV angebunden. Die Bushaltestelle Mannsfeld (Buslinie 132, Köln 
Hauptbahnhof ↔ Köln Meschenich, 10-Minuten-Takt und 133 Köln Hauptbahnhof ↔ Zollstock 
Friedhof, 20-Minuten-Takt, jeweils in der Hauptverkehrszeit) dienen als nächstgelegene ÖPNV-
Anbindung. 
Künftig wird an der Kreuzung Marktstraße/ Bonner Straße die vorläufige Endhaltestelle der 
derzeitig im Bau befindlichen Nord-Süd-Stadtbahn in fußläufiger Nähe eingerichtet, so dass die 
Anbindung an die Kölner City und den Hauptbahnhof noch verbessert wird. 
Technische Erschließung 
Das Plangebiet liegt im Gas-, Wasser- und Stromnetzgebiet der RheinEnergie AG. Die Versorgung 
der geplanten Bebauung mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen der 
Umgebung sichergestellt werden. 
 
3.4 Alternativstandorte 
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Entscheidung für 
eine Wohnnutzung dieses Standorts wurde somit bereits auf der Planungsebene des 
Flächennutzungsplanes getroffen. Für eine Wohnnutzung des Plangebietes gibt es keine 
Alternative. Bei Nichtaufstellung des Bebauungsplanes könnte das Vorhaben in reduzierter 
Gebäudehöhe nur über Befreiungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 67420/07 
genehmigt werden. Bei der Planung handelt es sich um eine geringfügige Nachverdichtung einer 
innerstädtischen Fläche im Rahmen der nachhaltigen Innenentwicklung. Auf eine Untersuchung 
eventueller Alternativstandorte wird daher verzichtet. 
 
3.5 Planungsrechtliche Situation 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 67420/07, `Nördlich 
Mannsfelder Straße` aus dem Jahr 1998. Dieser setzt für die betreffenden Flächen ein allgemeines 
Wohngebiet mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 
1,0 fest. Zudem setzt er eine geschlossene Bauweise und drei Vollgeschosse fest. Die aktuelle 
Planung sieht dagegen einen viergeschossigen Gebäuderiegel mit fünf in den rückwertigen 
Bereich hineinragende, dreigeschossige Gebäudekämme vor. Da die Festsetzungen des 
rechtsverbindlichen Bebauungsplanes dem aktuellen Vorhaben entgegenstehen, ist daher die

5 
Aufstellung eines Bebauungsplanes erforderlich. Mit der Rechtskraft des neuen Bebauungsplanes 
wird der ursprüngliche Bebauungsplan im Geltungsbereich des neuen Bebauungsplanes 
überplant. 
 
4. Planungsvorgaben 
4.1 Regionalplan 
Der Regionalplan stellt das Plangebiet als `Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB)` dar. Die Planziele 
des Flächennutzungsplanes und des Bebauungsplans entsprechen somit den Darstellungen des 
Regionalplans. 
 
4.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
Der Flächennutzungsplan stellt das Areal als `Wohnbaufläche` (W) dar. Der Bebauungsplan wird 
aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.  
 
4.3 Landschaftsplan 
Im Landschaftsplan (LP) ist das Plangebiet als `Innenbereich gemäß § 34 BauGB` dargestellt. 
Westlich des Planungsgebiets grenzt ein Landschaftsschutzgebiet an (L17) mit einer 
Pflegemaßnahme (Pf. 2.4-02) an. Die Planung steht den Darstellungen nicht entgegen. 
 
4.4 Denkmalschutz 
Im Plangebiet befinden sich keine Denkmäler. 
 
5. Städtebauliches Planungs- und Freiraumkonzept 
Städtebauliches Konzept 
Das Plangebiet wird auf der Grundlage des Wettbewerbs `Erneuerung der 
Genossenschaftssiedlung Mannsfelder Straße 52-88`, hervorgegangenen städtebaulichen 
Konzeptes des Architekturbüros `Baufrösche` und des Freiraumbüros `GTL Gnüchtel, 
Triebswetter` Landschaftsarchitekten, beide aus Kassel, entwickelt.  
Das Plankonzept orientiert sich in seinem Entwurf gemäß der Wettbewerbsvorgaben an der 
straßenbegleitenden Gebäudestellung der bestehenden Siedlung. Die neuen Baukörper werden 
als gegliederte, dreigeschossige Wohnriegel mit zusätzlichen Staffelgeschossen ausgebildet, 
welche straßenseitig mit vorgestellten Loggien versehen sind. Hofseitig schließen sich fünf 
dreigeschossige kammartig angeordnete Gebäude an, welche jeweils mit einem Treppenhaus 
versehen sind. So entstehen halbprivate, grüne Innenbereiche und eine nördlich anschließende 
offene Grünfläche. Der westliche Querriegel bildet mit seiner größeren Kubatur den 
architektonischen Abschluss des neuen Gebäuderiegels. Hier wird neben Wohnungen ein kleiner 
multifunktionaler Raum zur Verfügung gestellt, der für die Bewohner als Bewohnertreff/ Café 
genutzt werden kann. 
Neben der reinen Ersatzbebauung wird eine Verdichtung durch zusätzliche Wohngebäude im 
Bereich der Hinterhöfe geschaffen. Ferner bietet die neue Wohnbebauung eine höhere 
Ausnutzung in Form von drei Vollgeschossen und einem zusätzlichen Staffelgeschoss. Insgesamt 
wird die Zahl der Wohnungen von derzeit 78 auf circa 86 ansteigen. Zusätzlich  werden die 
durchschnittlichen Wohnungsgrößen deutlich erhöht. Der geplante Wohnungsmix sieht 
unterschiedliche Wohnformen mit Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen, familienfreundliche Drei- bis 
Fünf-Zimmer-Wohnungen sowie Ein- und Zwei-Zimmer-Appartements für zum Beispiel 
Studierende oder Senioren vor. Das Vorhaben wird mit circa 30% sozial geförderten und circa 70%

6 
frei finanzierten Wohnungsbau entwickelt werden. Die Seniorenwohnungen werden entsprechend 
den Förderrichtlinien des Landes barrierefrei und rollstuhlgerecht ausgebildet. 
Die geplante Wohnbebauung trägt dazu bei, ein harmonisches Gesamtbild des Quartiers 
herzustellen und fügt sich in die umgebende Bestandsbebauung ein. Durch die gegenüber den 
Bestandsbauten dichtere Neubebauung wird zusätzlicher Wohnraum erschlossen. Die zentrale 
Lage rechtfertigt eine Nachverdichtung im Sinne einer sparsamen Flächeninanspruchnahme.  
Das Stellplatzkonzept sieht insgesamt 79 Stellplätze vor, von denen 70 unterirdisch in zwei 
Mittelgaragen und 9 oberirdisch im Bereich des Bewohnertreffs untergebracht sind. 
Freiraumplanerisches Konzept 
Das freiraumplanerische Konzept sieht eine durchgängige Grüngestaltung der Freiflächen vor. Die 
Vorgartenzone wird durch Rasenflächen mit kleinen Bäumen und einer niedrigen Sitzmauer 
gegliedert. Die ebenerdig angeordneten Terrassenflächen der Erdgeschosswohnungen sind mit 
Hecken eingefasst. Im Bereich der Hauseingänge sind hausbezogene Flächen zur Unterbringung 
von Fahrrädern und Unterflurcontainern vorgesehen.  
Eine in Ost-West-Richtung verlaufende Wegeachse gliedert den rückwärtigen Garten in die 
gebäudenahen Freiflächen und den nördlich angeordneten, gemeinschaftlich nutzbaren Freiraum. 
Die Grünbereiche über der Tiefgarage werden mit kleinkronigen Obst- oder Ziergehölzen, der 
nördliche Gartenteil wird durch großkronige Bäume begrünt. Hier befinden sich vier 
Bestandsbäume, deren Erhalt und Pflege im Bebauungsplan gesichert sind.  
Ein öffentlich zugängiger Kinderspielplatz wird über einen rückwärtigen Fußweg erschlossen und 
über zwei Zugänge an den öffentlichen Straßenraum angeschlossen. Die Spielfläche wird sowohl 
für Anwohnerinnen und Anwohner, als auch für Besucherinnen und Besucher zu den üblichen 
Spielzeiten frei zugänglich sein.  
Im Bereich des künftigen Bewohnertreffs ist eine kleine Platzfläche vorgesehen, westlich daran 
schließt eine Gemeinschaftsstellplatzanlage an. Die große Rosskastanie an der Mannsfelder 
Straße wird erhalten und in die Platzgestaltung mit integriert. 
 
6. Begründung der Planinhalte (Festsetzungen nach § 9 BauGB) 
6.1 Art der Nutzung 
Als Art der baulichen Nutzung wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplans ein Allgemeines 
Wohngebiet (WA) festgesetzt.  
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes sind gemäß § 4 Absatz 2 BauNVO Wohngebäude, die 
der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht 
störende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und 
sportliche Zwecke allgemein zulässig. Das mögliche Nutzungsspektrum entspricht dem 
städtebaulichen Konzept, das in erster Linie auf eine Wohnnutzung hin ausgerichtet ist, eine 
wohnverträgliche Nutzungsmischung aber grundsätzlich nicht ausschließt. Mit der Festsetzung 
eines Allgemeinen Wohngebietes wird das maßgebliche städtebauliche Ziel umgesetzt, einen 
Beitrag zur Deckung des Wohnungsbedarfs im Kölner Stadtgebiet zu leisten. 
Die gemäß § 4 Absatz 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen –Betriebe des 
Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, 
Gartenbaubetriebe und Tankstellen– sind gemäß § 1 Absatz 6 BauNVO nicht Bestandteil des 
Bebauungsplanes. Der Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen erfolgt zum einen 
aufgrund ihres zum Teil großen Flächenbedarfs und entspricht zum anderen dem Ziel, die Flächen 
für eine Wohnnutzung vorzuhalten.

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6.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), der 
Geschossflächenzahl (GFZ), durch die Höhe der baulichen Anlagen (Gebäudeoberkante) als 
Höchstmaß sowie durch die Zahl der Vollgeschosse bestimmt. 
 
6.2.1  Grundflächenzahl (GRZ)/ Geschossflächenzahl (GFZ) 
Um das Ergebnis des Wettbewerbes umsetzten zu können, werden für die geplante 
Wohnbebauung (WA) eine Grundfächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) 
von maximal 1,3 als Maß der baulichen Nutzung festgesetzt. Die Obergrenze der 
Grundflächenzahl (GRZ) für allgemeine Wohngebiete, welche gemäß §17 Absatz 1 BauNVO 0,4 
(GRZ) beträgt, wird somit eingehalten. Die Obergrenze der Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 
wird hingegen leicht überschritten. Die erhöhte GFZ ist für die Realisierung des Vorhabens 
erforderlich und entspricht dem städtebaulichen Ziel einer Nachverdichtung für Wohnraum. 
Insgesamt folgt die Planung den Zielen einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Mit der 
städtebaulichen Maßgabe, der Innenentwicklung einer Außenentwicklung den Vorrang zu geben, 
wird dem Grundsatz entsprochen, mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen und 
zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen 
beizutragen. 
Vor dem Hintergrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums mit einem Anstieg der 
Einwohnerzahl, der Zahl der Haushalte und, damit einhergehend einer erhöhten zusätzlichen 
Nachfrage nach Wohnraum ist die Überschreitung der Obergrenzen für die Bestimmung des 
Maßes der baulichen Nutzung gerechtfertigt. Dies ist auch dem vom Rat der Stadt Köln am 
11.02.2014 beschlossenen stadtentwicklungspolitischen Ziel geschuldet, ein ausreichendes 
Wohnungsangebot –als Mietwohnung oder als Wohneigentum– bereit zu stellen. Der 
Wohnungsbedarf beläuft sich auf rund 66.000 Wohneinheiten (WE) für den Zeitraum 2015-2029. 
Ein Großteil – circa 30.000 WE - davon werden im Geschosswohnungsbau bereits bis 2019 
benötigt. Im Plangebiet wird Geschosswohnungsbau mit circa 86 Wohnungen realisiert. So kann 
ein Beitrag zur Deckung des aktuellen Wohnraumbedarfs innerhalb der Stadt Köln geleistet 
werden. 
Die Überschreitung der GFZ für das WA wird durch folgende Umstände oder Maßnahmen 
ausgeglichen: 
 Dach- und Tiefgaragenbegrünung 
 Die Stellplätze sind fast ausschließlich unterirdisch vorgesehen, um oberirdisch 
Bepflanzungen und Aufenthaltsflächen zu schaffen.  
 Freiflächen in der näheren Umgebung (Vorgebirgspark) 
 
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden hierdurch 
gewahrt. Sonstige öffentliche Belange stehen dieser Überschreitung nicht entgegen. Nachteilige 
Auswirkungen auf die Umwelt infolge der GFZ-Überschreitung sind nicht zu erwarten.  
 
6.2.2  Grundflächenzahl gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO 
Für die Errichtung der Tiefgaragen wird festgesetzt, dass gemäß § 19 Absatz 4 Satz 3 BauNVO 
die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche unterirdischer Garagen mit ihren Zufahrten bis zu 
einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf. Die Festsetzung entspricht dem Flächenbedarf einer 
städtebaulichen Nachverdichtung durch Wohnungsbau im innerstädtischen Bereich mit der 
Realisierbarkeit von (Gemeinschafts-) Tiefgaragen zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität der 
wohnungsnahen Freiflächen.

8 
6.2.3  Zahl der Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlagen 
Auf der Grundlage des städtebaulichen Planungskonzeptes wird für das allgemeine Wohngebiet 
das Maß der baulichen Nutzung zudem durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse als 
Höchstmaß bestimmt. Zur Erzeugung eines höhenhomogenen Siedlungsbildes werden zusätzlich 
maximale Gebäudehöhen festgesetzt. Diese sind als Oberkante (OK) als Höchstmaß in Metern 
über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. 
Die Festsetzungen der Zahl der Vollgeschosse (III und IV Geschosse) sowie der Gebäudehöhen 
orientieren sich an der überwiegend III-geschossigen Bestandsbebauung. Die Festsetzung eines 
zur Mannsfelder Straße orientierten und von der Vorderkante zurückspringenden weiteren 
Geschosses folgt dem städtebaulichen Ziel der Innenentwicklung. 
Entlang der Mannsfelder Straße wird eine Zeilenbebauung mit vier Vollgeschossen festgesetzt. 
Die geplante Gebäudehöhe der unteren drei Geschosse mit einer maximal zulässigen Höhe von 
60,50 m über Normalhöhennull (NHN) entspricht der Traufhöhe der bestehenden Bebauung. Das 
vierte Geschoss springt von der Gebäudekante, welche zur Mannsfelder Straße orientiert ist, 
zurück und wird mit einer maximal zulässigen Höhe von 63,50 m über NHN festgesetzt. Da das 
oberste Geschoss nicht von allen Außenwänden des darunter liegenden Geschosses 
zurückgesetzt ist, wird es nicht als Staffelgeschoss sondern als Vollgeschoss gewertet. Die 
neugeplanten Gebäude im rückwärtigen Bereich werden mit drei Vollgeschossen und einer 
maximal zulässigen Höhe von 60,20 m über NHN festgesetzt.  
Technische Dachaufbauten 
Gebäudedächer dienen auch der Unterbringung einer Vielzahl von technischen Anlagen wie 
beispielsweise Lüftungs- und Kühlanlagen, Antennen, Treppenhäusern, Aufzugsüberfahrten, 
Anlagen zur Nutzung von Solarenergie. Diese Anlagen werden im Allgemeinen Wohngebiet 
grundsätzlich zulässig sein, ohne das städtebauliche Erscheinungsbild nachhaltig zu stören. Daher 
wird festgesetzt, dass die festgesetzten Gebäudehöhen durch Dachaufbauten wie 
Aufzugüberfahrten und Treppenhäuser sowie technische Einrichtungen und Wärmepumpen 
überschritten werden dürfen.  
Das höchstzulässige Maß der Überschreitungen von Dachaufbauten wie Aufzugüberfahrten und 
Treppenhäuser beträgt 2,50 m in der Höhe. Das höchstzulässige Maß der Überschreitungen für 
technische Einrichtungen wie zum Beispiel Wärmepumpen beträgt 1,50 m in der Höhe. 
Der Flächenanteil der Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt 30% nicht übersteigen. Die 
Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenwand des 
obersten Geschosses zurücktreten, um das städtebauliche Erscheinungsbild nicht zu stören. 
 
6.3 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise 
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert. Um 
für die Zukunft eine geschlossene Gebäudeflucht entlang der Mannsfelder Straße zu erhalten, 
erfolgt die Festsetzung einer durchgehenden überbaubaren Grundstücksfläche mit Baugrenzen 
und einer geschlossenen Bauweise. 
 
6.4 Erschließung 
Äußere Erschließung 
Das Entwurfskonzept sieht eine Erschließung des Plangebietes von der Mannsfelder Straße vor. 
Von hier aus erfolgen zwei Ein- und Ausfahrten in die geplanten Tiefgaragen. Entlang der 
Mannsfelder Straße wird eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, um die angrenzende 
öffentliche Verkehrsfläche abzubilden.  
Ruhender Verkehr 
Gemäß § 12 Absatz 6 BauNVO wird festgesetzt, dass Stellplätze nur in Tiefgaragen sowie 
oberirdisch nur in den durch Zeichnung und Beschriftung gekennzeichneten Flächen zulässig sind.

9 
Mit den Festsetzungen zu den Stellplätzen und Tiefgaragen werden die oberirdischen Bereiche 
weitestgehend vom motorisierten Verkehr freigehalten. Mit Ausnahme einer kleinen oberirdischen 
Stellplatzanlage sowie der Anlieferungs- und Rettungsverkehre wird der motorisierte Verkehr 
unterirdisch in zwei Tiefgaragen abgewickelt, um den bestehenden offenen Straßenraum und die 
guten Wohnverhältnisse im Quartier zu erhalten. Um die Unterbringung von Ver- und 
Entsorgungsflächen, Kellerräume, Lagerflächen, Technik- und Nebenräume sowie Abstellplätze für 
Fahrräder zusätzlich in den Tiefgaragen zu ermöglichen, wird festgesetzt, dass diese Flächen 
auch außerhalb der durch Baugrenzen eingefassten überbaubaren Grundstücksflächen innerhalb 
der Tiefgaragen zulässig sind. 
Stellplatzreduzierung 
Für das Plangebiet besteht die Möglichkeit, eine Stellplatzreduzierung von 25 % entsprechend 
§ 51 BauO NRW aufgrund der vorhandenen ÖPNV-Erschließungsqualität im 
Baugenehmigungsverfahren bei der Ermittlung der notwendigen Stellplätze anzunehmen. Für die 
geplanten 86 Wohneinheiten sind danach 66 Stellplätze erforderlich. Zusätzlich ergeben sich aus 
dem Bedarf eines geplanten multifunktionalen Raums (Bewohnertreff oder Café) noch weitere 3 
Stellplätze. Darüber hinaus sind 15 weitere Stellplätze nachzuweisen, für die eine Baulast auf dem 
Grundstück eingetragen ist. In Summe ergibt sich somit ein Stellplatzbedarf von 84 Stellplätzen. 
Die Stellplätze aus der Baulast werden vor dem Satzungsbeschluss abgelöst. Somit besteht ein 
Bedarf von 69 Stellplätzen.  
Die Gesamtstellplatzzahl in der Tiefgarage beträgt 70 Stellplätze. Im westlichen Bereich des 
Plangebietes ist zusätzlich eine oberirdische Stellplatzanlage mit 9 Stellplätzen geplant. Diese sind 
für die 3 notwendigen Stellplätze desmultifunktionalen Raums und die Besucherverkehr 
vorbehalten sind. 
Fuß- und Radverkehr 
Die fußläufige Erschließung der rückwärtigen Gartenbereiche und der dort geplanten 
Spielplatzfläche erfolgt über zwei Durchgänge von der Mannsfelder Straße.  
Die Zahl der baurechtlich notwendigen Fahrradstellplätze beträgt 233 Stellplätze. Diese werden 
wohnungsnah, überwiegend im Bereich der Hauszugänge bzw. in der Tiefgarage nachgewiesen. 
Mit einer Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit werden zwei Zugänge für Fußgänger zum 
geplanten Spielplatz sowie die Spielplatzfläche sichergestellt.  
Verkehrsgutachten 
Im Rahmen eines Verkehrsgutachtens (Lindschulte+Kloppe, 13. Oktober 2018) wurden die 
Auswirkungen des Vorhabens auf die Umgebung untersucht. Die Berechnungen ergaben, dass im 
Zusammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben insgesamt circa 80 Kfz-Fahrten je Tag (als 
Summe der Neuverkehre aus Quell- und Zielverkehr) zu erwarten sind. Dies entspricht 4 Kfz in der 
Spitzenstunde morgens und 7 Kfz in der Spitzenstunde abends. 
Es wurde eine Leistungsfähigkeitsanalyse für den Bestand und den Planfall durchgeführt. Die 
Leistungsfähigkeitsanalyse für den Bestand erfolgte für die Bestandsknoten Mannsfelder Straße/ 
Raderberger Straße und Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße. Die Leistungsanalyse hat 
ergeben, dass die untersuchten Knotenpunkte sowohl im Bestand als auch im Planfall als sehr gut 
(Qualitätsstufe A) zu werten sind. 
Des Weiteren wurden eine Leistungsfähigkeitsberechnung und Rückstauberechnung für die 
geplanten Tiefgaragen durchgeführt. Die Untersuchung hat ergeben, dass an beiden 
Tiefgaragenzufahrten mit einem sehr guten Verkehrsablauf und nur sehr geringen Wartezeiten -bei 
einem Rückstau von maximal einem Kfz- an den Tiefgaragenzufahrten zu rechnen ist.  
Durch die erstmalige Unterbringung der Kfz in Tiefgaragen ist, obwohl durch die Planung eine 
geringfügige Verkehrszunahme prognostiziert wird, insgesamt mit einer Abnahme des ruhenden 
Verkehrs im öffentlichen Straßenraum zu rechnen.

10 
Technische Infrastruktur –Ver- und Entsorgung 
Das Plangebiet liegt im Gas-, Wasser- und Stromnetzgebiet der RheinEnergie AG. Die Versorgung 
der geplanten Bebauung mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen der 
Umgebung sichergestellt werden. 
Der Anschluss für Schmutzwasser, einschließlich Regenwasser, erfolgt an die bestehenden Netze. 
Das Gebiet unterliegt als ein Grundstück, das bereits vor dem 1. Januar 1996 bebaut war, nicht 
den Vorschriften des § 44 Landeswassergesetz NRW und des Wasserhaushaltsgesetzes WHG. 
Der Müll wird an zwei Sammelplätzen im Bereich der Vorzone an der Mannsfelder Straße 
gebündelt. An den Hauseingängen 3 und 7 sind jeweils drei Unterflurcontainer geplant.  
Baulast 
Im Plangebiet befindet sich auf dem Flurstück 2543, der Gemarkung Köln-Rondorf, Flur 53 eine 
Baulast für 15 Stellplätze. Die Baulast wird im Zuge der Planung vor dem Satzungsbeschluss 
abgelöst. 
 
6.5 Gemeinbedarf, soziale Infrastruktur 
Schule 
Infolge der Planung ergibt sich ein zusätzlicher Mehrbedarf von vier Schülerinnen/ Schülern je 
Jahrgangsstufe im Primärbereich und zwei Schülerinnen/ Schülern je Jahrgangsstufe im 
Sekundbereich. Es sind weitere Bauvorhaben in den Stadtteilen Raderberg, Raderthal und 
Marienburg geplant.  
Die Gesamtkapazität der dem Plangebiet am nächsten liegenden Grundschulen in Bayenthal (zwei 
Standorte in der Cäsarstraße), Raderberg (ein Standort in der Annastraße) und Marienburg (neue 
Schule Gaedestraße) soll über Erweiterungs- und Neubauten erhöht werden.  
Es handelt sich bei dem geplanten Bauvorhaben um eine den Bestand ersetzenden 
Wohnbebauung. Da sich die Wohneinheiten um lediglich acht zusätzliche Wohnungen erhöhen, 
wird der Mehrbedarf mit den vorgenannten Erweiterungsplanungen der bestehenden Schulen 
gedeckt. 
Kindertagesstätte 
Der durch die Planung ausgelöste Bedarf an Kindergartenplätzen kann durch die vorhandenen 
Kindertagesstätten gedeckt werden.  
Spielplatz 
Die geplante Wohnbebauung löst einen Bedarf an einer Spielplatzfläche von 500 qm aus. Diese 
Fläche wird innerhalb des Plangebietes im rückwärtigen Garten realisiert und ist im Plan mit dem 
Spielplatzsymbol festgesetzt. Die Spielplatzfläche wird im Eigentum der 
Wohnungsbaugenossenschaft verbleiben und für die Öffentlichkeit zugänglich sein. Die 
Spielzeiten werden im städtebaulichen Vertrag festgelegt. Die Zugänglichkeit wird durch ein 
Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit gesichert. 
 
6.6 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
Zur Erhöhung der städtebaulichen Qualität im Plangebiet werden als Ersatz für die entfallenden 
Bäume Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft sowie 
zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Die 
Festsetzungen dienen der Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft. 
Erhalt von Bäumen und Sträuchern 
Von den 12 unter Baumschutzsatzung stehenden Bäumen entfallen acht bei der Umsetzung der 
Planung. Die vier verbleibenden, schützenswerte Bäume werden zum Erhalt und dauerhaften 
Unterhalt bzw. Ersatz im Falle eines Abgangs festgesetzt. Ferner werden aus

11 
artenschutzrechtlichen Gründen als Ersatzniststätten für Gimpel und Mäusebussard zwei 
Nadelbäume (Fichten), die nicht unter die Baumschutzsatzung fallen, zum Erhalt festgesetzt. 
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 
Als Ersatz für die acht entfallenden geschützten Bäume sind 18 einheimische und 
standortgerechte Bäume zu pflanzen. Als Ersatzpflanzungen von unter Baumschutzsatzung 
stehenden Bäumen sind primär Baumpflanzungen in belebten Bodenschichten mit 
Grundwasseranschluss anzulegen. Mindestens 10 Baumstandorte sind in nicht unterbauten 
Flächen mit Bodenanschluss anzuordnen. Die durchwurzelbare Pflanzfläche muss mindestens 25 
m² je Baumstandort betragen. Sämtliche Pflanzungen und sonstige Begrünungsmaßnahmen sind 
dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. 
Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern 
Zur Sicherung der erhaltenswerten Grünstruktur für den nördlichen Grundstücksbereich wird eine 
Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Diese grenzt unmittelbar an die 
Festsetzung `Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern` des rechtsverbindlichen 
Bebauungsplanes auf dem nördlich benachbarten Grundstück, sodass beide festgesetzten 
Pflanzstreifen zusammen einen circa 10 m breiten Gehölzstreifen bilden. 
Begrünung nicht überbaubarer Grundstücksflächen 
Zur Umsetzung des Planungsziels, die Gestaltung wohnbezogener Grün- und Freiflächen zu 
sichern, wird textlich festgesetzt, dass die nicht mit Gebäuden, Wegen, dem Spielplatz und 
sonstigen Nebenanlagen überbauten Flächen aus stadtgestalterischen und klimatischen Gründen 
zu begrünen und dauerhaft zu erhalten sind. 
Begrünung der Tiefgaragen 
Die nicht mit Gebäuden, Wegen, dem Spielplatz und sonstigen Nebenanlagen überbauten Flächen 
von Tiefgaragen sind als Vegetationsflächen dauerhaft zu begrünen. Die Vegetationstragschicht 
im Bereich von unterbauten Flächen ist in einer Mindestüberdeckung mit Bodensubstrat von 
mindestens 0,80 m im Mittel auszubilden. Im Bereich der Anpflanzung von Bäumen (Bäume 1. 
Ordnung) ist mit einer Stärke von mindestens 1,50 m und im Bereich der Anpflanzung von Bäumen 
(Bäume 2. Ordnung) ist mit einer Stärke von mindestens 1,20 m vorzusehen. Die durchwurzelbare 
Pflanzfläche soll mindestens 25m² je Baumstandort betragen. Photovoltaikelemente sind über der 
Dachbegrünung zulässig. 
Dachbegrünung 
Die obersten Dachflächen sind extensiv zu begrünen. Dabei ist eine Substratdicke (incl. Filter + 
Drainage) von 10 cm vorzunehmen. Von der Dachbegrünung ausgenommen sind Anlagen für 
technische Dachaufbauten, Belichtungselemente, Befestigungselemente von Solaranlagen, 
Kiesstreifen und Dachterrassen. Insgesamt sind jedoch mindestens 64% der Dachflächen je 
Gebäude zu begrünen.  
Die festgesetzten Maßnahmen werden der Durchgrünung des Plangebietes, zur Verbesserung des 
Kleinklimas im Plangebiet und zur Minderung des Niederschlagswasserabflusses sowie der 
Erhaltung bzw. Schaffung von Lebensraum für Tiere und Insekten dienen. Sie werden die höhere 
Versiegelung, den geringeren Anteil an gewachsenen Boden und die reduzierte 
Grundwasserneubildung kompensieren.  
 
6.7    Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
6.7.1   Schallimmissionen 
In einer Schalltechnischen Untersuchung (Schwinn Ingenieure, Bonn, Schallschutz Projektnummer 
4528-18, 28.08.2019) wurden die auf das Plangebiet einwirkenden bzw. von diesem ausgehenden 
Verkehrslärmimmissionen rechnerisch ermittelt und bewertet. In der vorliegenden Untersuchung 
wurde auch der Nachbarschaftslärm (Tiefgarage) untersucht. Des Weiteren sind die Auswirkungen 
der Planung auf die Verkehrslärmimmissionen in der Umgebung des Plangebietes berechnet 
worden.

12 
Beurteilungsgrundlage für den Straßenverkehrslärm ist die DIN 18005 „Schallschutz im Hochbau“. 
Die schalltechnischen Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete nach DIN 18005 betragen 
im Tagzeitraum 55 dB(A) am Tag und im Nachtzeitraum 45 dB(A) in der Nacht. 
Das Plangebiet ist im Bestand durch Straßenverkehrslärm, Gewerbelärm (angrenzendes 
Mischgebiet), Schienenverkehrslärm, Fluglärm aus der Umgebung vorbelastet.  
Emissionen öffentlicher Straßenverkehr 
Die Lärmsituation im Untersuchungsgebiet wird durch die Mannsfelder Straße und der 
Kreuznacher Straße bestimmt. Die Daten für den Straßenverkehr auf den umliegenden Straßen 
basieren auf Angaben der Ingenieurgesellschaft Lindschulte + Kloppe, 23.10.2018. 
Auf Grundlage der Ergebnisse der Verkehrslärmberechnungen ergeben sich im Plangebiet 
entlang der Mannsfelder Straße an den äußeren Fassaden in Abhängigkeit der Orientierung und 
Lage Beurteilungspegel 54 - 55 dB(A) tags und 44 - 45 dB(A) nachts. Im rückwärtigen Bereich der 
Gebäude werden die Orientierungswerte der DIN 18005 von 55 dB(A) tags für Allgemeine 
Wohngebiete und Immissionen mit Werten von <35 dB(A) für den Tag- und Nachtzeitraum im 
Bestand und im Prognosefall deutlich unterschritten, da hier durch die Gebäude die 
Straßenverkehrsimmissionen abgeschirmt werden.  
Beurteilungspegel Lärmimmissionen des Straßenverkehrs im Tagzeitraum: 
 
 
Immissionsort 
Bestand Prognose 
Beurteilungs
pegel 
dB(A) 
Differenz zu 
Orientierungswe
rt 55 dB(A) der 
DIN 18005  
Beurteilungs
pegel 
dB(A) 
Differenz zu 
Orientierungswe
rt 55 dB(A) der 
DIN 18005  
Mannsfelder Str. 
Plangebäude gegenüber. 
Nr. 63 
IP2 
EG 54,1 -0,9 54,5 -0,5 
1.OG 54,2 -0,8 54,5 -0,5 
2.OG 54,1 -0,9 54,4 -0,6 
Mannsfelder Str. 
Plangebäude gegenüber. 
Nr. 43 
IP3 
EG 53,7 -1,3 54,0 -1,0 
1.OG 53,5 -1,5 53,8 -1,2 
2.OG 53,4 -1,6 53,8 -1,2 
 
Beurteilungspegel Lärmimmissionen des Straßenverkehrs im Nachtzeitraum: 
 
 
Immissionsort 
Bestand Prognose 
Beurteilungs
pegel 
dB(A) 
Diff. zu 
Orientierungswe
rt der DIN 18005 
von 55 dB(A) 
Beurteilungs
pegel 
dB(A) 
Diff. zu 
Orientierungswe
rt der DIN 18005 
von 55 dB(A) 
Mannsfelder Str. 
Plangebäude gegenüber. 
Nr. 63 
IP2 
EG 44,6 -0,4 45,0 0,0 
1.OG 44,7 -0,3 45,0 0,0 
2.OG 44,6 -0,4 44,9 -0,1 
Mannsfelder Str. 
Plangebäude gegenüber. 
Nr. 43 
IP3 
EG 44,2 -0,8 44,5 -0,5 
1.OG 43,9 -1,1 44,3 -0,7 
2.OG 43,9 -1,1 44,3 -0,7 
 
Veränderung der Emission des Straßenverkehrs durch das Vorhaben  
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt ausschließlich über die Mannsfelder 
Straße. Für die im Zusammenhang mit den durch den planbedingten Mehrverkehr auf den 
öffentlichen Straßen zu erwartenden Geräuscheinwirkungen an den bestehenden

13 
Wohngebäuden sind Einzelpunktberechnungen an exemplarischen Messpunkten an Gebäuden in 
der Nachbarschaft durchgeführt worden.  
Tabelle der Immissionsorte: 
Planbedingter Mehrverkehr an der Bestandsbebauung – Beurteilungspegel in dB(A) im  
Tagzeitraum: 
 
Mannsfelder Straße Nr. 63 
 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße Nr. 43 
 
(IP 4) 
Mannsfelder 
Straße/Kreuznacher Str.  
(IP 5) 
Immissions- 
höhe 
Bestand Prognose Differenz Bestand Prognose Differenz Bestand Prognose 
 
Differenz 
EG 57,5 57,9 +0,4 56,2 56,5 +0,3 53,5 53,9 +0,4 
1. OG 57,2 57,6 +0,5 56,1 56,4 +0,3 54,0 54,3 +0,3 
2. OG 56,5 56,8 +0,3 55,5 55,8 +0,3 53,8 54,1 +0,3 
 
Planbedingter Mehrverkehr an der Bestandsbebauung – Beurteilungspegel in dB(A) im  
Nachtzeitraum: 
 
Mannsfelder Straße Nr. 63 
 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße Nr. 43 
 
(IP 4) 
Mannsfelder Straße/ 
Kreuznacher Str.  
(IP 5) 
Immissions- 
höhe 
Bestand Prognose Differenz Bestand Prognose Differenz Bestand Prognose 
 
Differenz 
EG 48,0 48,3 +0,3 46,6 47,0 +0,4 44,0 44,3 +0,3 
1. OG 47,7 48,1 +0,4 46,6 46,9 +0,3 44,5 44,8 +0,3 
2. OG 46,9 47,3 +0,4 46,0 46,03 +0,3 44,3 44,6 +0,3 
 
So ergeben sich an den Immissionspunkten IP 1 Mannfelder Straße 63, IP 4 Mannsfelder Straße 
43 und IP 5 Mannfelder Straße/Kreuznacher Straße Pegeldifferenzen von 0,3 dB (A) bis maximal 
0,5 dB(A) für den Tag und 0,3 dB (A) bis 0,4 dB(A) in der Nacht.  
Die Verkehrslärmeinwirkungen erhöhen sich durch den planinduzierten Mehrverkehr der 
Mannsfelder Straße somit um weniger als 0,5 dB(A). Eine Änderung der Beurteilungspegel um 
weniger als 1 Dezibel ist als nicht erheblich einzustufen, da sie für das menschliche Ohr kaum 
wahrnehmbar ist und zudem im Prognose-Fall bei dem vorliegenden Beurteilungspegel bis 59 
dB(A) am Tage bzw. bis 49 dB(A) in der Nacht eine schädliche Umwelteinwirkung weiterhin 
ausgeschlossen werden kann.  
Insofern sind durch den planinduzierten Mehrverkehr auf den öffentlichen Straßen keine 
unzumutbaren Geräuscheinwirkungen im Bereich der bestehenden schutzbedürftigen 
Wohnnutzungen zu erwarten. 
Nachbarschaftslärm durch die geplante Tiefgarage 
Die mit den ober- und unterirdischen Stellplätzen verbundenen Lärmimmissionen entstehen in 
erster Linie durch die PKW-Ein- und Ausfahrten in und aus den Tiefgaragen. Zur Ermittlung der 
Emissionen der Tiefgaragenzufahrten wird dem Ansatz der Parkplatzlärmstudie, Schriftenreihe des 
Bayerischen Landesamtes für Umwelt, 6. Anlage 2007, gefolgt, die sich an die TA-Lärm anlehnt. 
Zur Untersuchung wurden vier Immissionsorte im direkten Umfeld der Tiefgaragenein-/ausfahrten 
betrachtet.

14 
In der nachfolgenden Tabelle werden die Immissionsorte aufgelistet: 
Geplante Tiefgarage - Immission tags und nachts – Beurteilungspegel in dB(A): 
 
Mannsfelder Straße 
Nr. 63 – gegenüber 
Rampe 1 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 1  
                               
(IP 2) 
Mannsfelder Straße 
Nr. 43 – gegenüber 
Rampe 2 
(IP 3) 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 2  
                               
(IP 4) 
Immissionshöhe tags nachts tags nachts tags nachts tags nachts 
EG 38,6 33,0 44,6 39,0 45,3 39,8 37,1 31,6 
1. OG 40,5 34,9 44,0 38,4 36,8 31,3 39,2 33,7 
2. OG 40,6 35,0 41,0 35,3 35,7 30,2 39,6 34,2 
 
Die Immissionsorte Mannsfelder Straße 63 (IP1) und Mannsfelder Straße 43 (IP 4) liegen 
gegenüber der geplanten Bebauung und direkt gegenüber der Tiefgarageneinfahrten an den 
Bestandsgebäuden. (IP2) und (IP3) liegen im Plangebiet am geplanten Gebäude neben der 
Tiefgarageneinfahrt.  
Während der Tageszeit und der lautesten Nachtstunde ergeben sich keine Überschreitungen des 
Richtwertes. Es ist jedoch mit Überschreitungen des nach der TA-Lärm zulässigen kurzzeitigen 
Geräuschspitzen für allgemeine Wohngebiete nachts (maximal zulässiger Spitzenpegel 60 dB(A) 
durch die beschleunigte Abfahrt zu rechnen. Dies betrifft -ausschließlich im Nachtzeitraum- sowohl 
die unmittelbar neben der Rampe liegenden Wohnungen im eigenen Gebäude (Immissionspunkte 
IP 2 und 3) als auch die sich gegenüber der Rampe befindenden bestehenden Wohnungen 
(Immissionspunkte IP 1 und 4). Die Überschreitungen liegen je nach Geschoss bei 0,8 bis 8,2 
dB(A) über dem Spitzenpegel. 
 
Geplante Tiefgarage - Kurzzeitige Geräuschspitzen (Spitzenpegel) gemäß TA-Lärm  
Beurteilungspegel in dB(A) nachts: 
 
Mannsfelder Straße 
Nr. 63 – gegenüber 
Rampe 1 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 1  
(IP 2) 
 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 2  
(IP 3) 
 
Mannsfelder Straße 
Nr. 43 – gegenüber 
Rampe 
(IP 4) 
Immissionshöhe maximal nachts 
nachts 
maximal nachts 
nachts 
maximal nachts 
nachts 
maximal nachts 
nachts EG 63,1 
32,1 
68,2 
 
67,7 
 
61,6 
 1. OG 63,1 
34,0 
67,2 
 
61,8 
 
62,3 
 2. OG 62,3 
34,1 
65,8 
 
60,8 
 
61,6 
  
Nach dem Beschluss des VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 20. Juli 1995 (Az. 3 S. 
3538/94), kann aufgrund der bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze das 
Spitzenpegelkriterium vernachlässigt werden. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Garagen 
und Stellplätze, deren Anzahl dem durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf entspricht, 
auch in einem Wohngebiet geprägten Bereich keine erheblichen und unzumutbaren Störungen 
hervorrufen. Dementsprechend geht § 12 Absatz 2, BauNVO in allgemeinen Wohngebieten von 
einer Sozialadäquanz des durch die Nutzung im Gebiet selbst verursachten Parkverkehrs aus. Die 
Trennung in zwei Ein-/Ausfahrten führt zu einer Verteilung der Lärmereignisse und damit zu einer 
Entlastung für den betroffenen Immissionsort. Auch eine Verschiebung der Ein-/Ausfahrten hätte 
hier nicht zu einer Veränderung der Immissionen geführt.  
Die Immissionsrichtwerte der DIN 18005 werden durch die Tiefgaragenzufahrten an den geplanten 
Baufeldern eingehalten. Im Tagzeitraum betragen die Unterschreitungen ca. 9- 19 dB(A) und im 
Nachzeitraum mit 0,2 – 9 dB(A).

15 
 
Immissionen Schienenverkehr 
Durch die >500m entfernt liegende Schienentrasse nördlich des Plangebietes ergeben sich 
Lärmimmissionen von <50 dB(A) für den Tag- und den Nachtzeitraum auf das Plangebiet als 
Hintergrundbelastung. Somit gilt für die Nord- und Westfassaden im Plangebiet, dass die 
Orientierungswerte der DIN 18005 für den Schienenverkehr am Tag eingehalten und in der Nacht 
um bis zu5 dB(A) überschritten werden. Da die parallel zur Bahnlinie ausgerichteten Gebäude des 
Bestandes als auch der Planung den Schienenverkehrslärm abschirmen, können an den 
Südfassaden die Werte der DIN 18005 auch nachts eingehalten und tags deutlich unterschritten 
werden.  
 
Flugverkehr 
Die Immissionen des Fluglärms unterschreiten die Werte der DIN 18005 sowohl tags als auch 
nachts. 
Gewerbe – Einwirkungen auf das Plangebiet 
In der Umgebung des Plangebietes befinden sich östlich des Plangebietes angrenzende 
Gewerbebetriebe. Dieser Bereich ist im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 67420/07 als 
Mischgebiet festgesetzt. Die Gewerbebetriebe sind Betriebe, welche den Kategorien Einzelhandel, 
Großhandel und Sport zuzuordnen sind. Schallemissionen entstehen vor allem durch den PKW- 
und Ladeverkehr im Innenhof, sowie durch Arbeiten, welche in der Regel tagsüber oder teilweise 
am frühen Morgen stattfinden. Die Schallemissionen werden durch die Gebäude zum Gebiet des 
Bebauungsplans hin abgeschirmt. In diese Richtung sind massive Wände ohne Fenster angeordnet.  
Da nur für einen Gewerbebetrieb eine für den Emissionsansatz aussagekräftige Genehmigung 
vorliegt, wurden zur Beurteilung der Lärmimmissionen der PKW-Bewegungen und des 
Ladeverkehrs zu den Öffnungszeiten die Nutzungen entsprechend der örtlichen Einschätzung 
angesetzt. Für die Parkplatznutzung erfolgte die Berechnung nach der Parkplatzlärmstudie 
Schriftenreihe des Bayerischen Landesamtes für Umwelt, 6. Anlage 2007. 
Unter den vorgenannten Annahmen werden im Tagzeitraum an der geplanten Bebauung 
Immissionspegel von 32-42 dB(A) erreicht. Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden somit für 
ein Allgemeines Wohngebiet von 55 dB(A) eingehalten bzw. deutlich unterschritten. 
Im Nachtzeitraum werden an der geplanten Bebauung Immissionspegel von 28-38 dB(A) erreicht. 
Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden somit für ein Allgemeines Wohngebiet von 40 dB(A) 
eingehalten bzw. deutlich unterschritten. Es besteht somit kein Lärmkonflikt zwischen dem 
bestehenden Gewerbe und dem geplanten Allgemeinen Wohngebiet des Bebauungsplanes. 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Im Bebauungsplan werden zeichnerisch für den ungünstigsten Fall über alle Geschosse in 5 dB(A) 
Schritten die Lärmpegelbereiche III und IV dargestellt. Textlich festgesetzt wird, dass entsprechend 
den dargestellten Lärmpegelbereichen Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen gemäß DIN 
4109 zu treffen sind. 
Passive Schallschutzmaßnahmen werden an den Außenbauteilen von schutzbedürftigen Räumen 
gemäß DIN 4109 in Form von Mindestanforderungen an das erforderliche Bau-Schalldämmmaß 
der Außenbauteile festgesetzt, um die Entstehung unzumutbarer Lärmbeeinträchtigungen bzw. 
gesundheitsschädlicher Innenpegel zu verhindern. Für die Lärmarten Straßenverkehr, 
Schienenverkehr, Flugverkehr, Gewerbe sind im Wege der freien Schallausbreitung 
Lärmpegelbereiche ermittelt worden im Bebauungsplan eingetragen. Hieraus ergibt sich der 
erforderliche passive Schallschutz auf Grundlage DIN 4109. 
An Gebäudeteilen oder Geschossebenen können durch die Eigenabschirmung des Gebäudes 
selbst oder die Abschirmung anderer Bauten niedrigere Lärmpegelbereiche erreicht werden. Daher 
wird entsprechend festgesetzt, dass im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren bei Nachweis

16 
von tatsächlich geringeren Lärmpegelbereichen an einzelnen Gebäudeteilen oder 
Geschossebenen vom festgesetzten Bau-Schalldämmmaß abgewichen werden kann.  
Darüber hinaus wird zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse, hier insbesondere eines 
ungestörten Schafes in der Nacht festgesetzt, dass Schlaf- und Kinderzimmer mit Außenlärmpegel 
ab 45 dB(A) nachts mit fensterunabhängigen Schalldämmlüftern auszurüsten sind bzw. durch 
gleichwertige Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern und Türen eine fensterunabhängige 
Belüftung sicher zu stellen ist. 
Abwägung  
Es sind keine aktiven Schallschutzmaßnahmen vorgesehen, da die auf das Plangebiet treffenden 
Lärmimmissionen im Wesentlichen die Orientierungswerte der DIN 18005 einhalten. Lediglich zum 
Schutz vor Lärmimmissionen käme als aktive Schallschutzmaßnahmen die Errichtung von 
Lärmschutzwänden an den Tiefgaragenein-/ und ausfahrten in der Vorgartenzone in Betracht. Eine 
Bebauung in den grünen Vorgartenbereichen wird jedoch aus städtebaulichen Gründen als nicht 
wünschenswert angesehen. 
Daher werden im Bebauungsplan passive Schallschutzmaßnahmen gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 
24 BauGB festgesetzt. Entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereichen III-IV sind 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 - 
Schallschutz im Hochbau (Ausgabe 2018, Beuth Verlag GmbH, Berlin) zu treffen. 
Die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen stellt sicher, dass den schallimmissions-
schutzrechtlichen Anforderungen an die geplante Wohnnutzung zur Erzielung gesunder 
Wohnverhältnisse Rechnung getragen werden kann. 
 
6.7.2   Lichtimmissionen 
Gegenüber den geplanten Tiefgaragen-Ein- und-ausfahrten ist an den bestehenden 
Gebäudefassaden mit einer möglichen Blendwirkung durch Scheinwerferlicht ausfahrender 
Fahrzeuge zu rechnen. Das Lichtgutachten (Schwinn Ingenieure: Lichtimmissionsbewertung, 
Bonn, den 12.11.2018) hat zum Ergebnis, dass die Beeinträchtigungen für drei Fenster im 
Erdgeschoss zutreffen.  
Bei der Ermittlung der Häufigkeit der Fahrten orientiert sich das Gutachten an dem 
Verkehrsgutachten (Ingenieurgesellschaft Lindschulte + Kloppe, 23.10.2018) und dem darin 
prognostizierten Quellverkehr (ausfahrende Fahrzeuge). Die häufigsten Ausfahrten ereignen sich 
in den Morgenstunden zwischen 6.00 und 8.00 Uhr, was nur bei Schlafräumen kritisch zu 
bewerten wäre. Nach 18.00 Uhr finden insgesamt nur noch wenige Fahrten -das heißt im 
Durchschnitt nur alle 15 Minuten eine Fahrt- statt. Daher ist die Beeinträchtigung zu den 
Abendstunden als gering einzustufen. Insbesondere nach 22.00 h werden keine wesentlichen 
Fahrbewegungen mehr prognostiziert. Dass diese Lichtimmission ein subjektives Störempfinden 
hervorrufen, lässt sich nicht auszuschließen. Aus diesem Grund empfiehlt das Gutachten die 
Nachrüstung von Rollläden der betroffenen Fenster, da bei geschlossenen Rollläden keine 
störenden Lichtimmissionseffekte zu erwarten sind. Die Wohnungsbaugenossenschaft `Grundstein 
eG` hat mit dem Eigentümer der gegenüberliegenden Gebäude eine entsprechende Vereinbarung 
zur Nachrüstung mit Rollläden an den betroffenen Fenstern getroffen.  
 
7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Im vorliegenden Bebauungsplanverfahren werden örtliche Bauvorschriften (gestalterische 
Festsetzungen gemäß § 89 BauO NRW) getroffen. Diese dienen dazu, eine einheitliche und 
harmonische Gestaltung der geplanten Wohnbebauung zu erreichen. Daher werden die 
Dachformen einheitlich als Flachdächer festgesetzt.  
Die Gestaltung des Vorgartenbereichs ist für die Freiraumgestaltung des Wohnquartiers von 
großer Bedeutung. Um den einheitlichen grünen Charakter zu betonen und einen gestalterisch 
offenen Zusammenhang zum Straßenraum der Mannsfelder Straße herzustellen, werden

17 
Vorgaben zur Einfriedung getroffen. So sind Einfriedungen der vorderseitigen Terrassen 
ausschließlich in Form von Heckenbepflanzung mit einheimischen Heckengehölzen in einer Höhe 
von bis zu 1 m zulässig. Um eine nachhaltige Begrünung sicherzustellen, sind die Bepflanzung 
dauerhaft zu unterhalten und zu pflegen. 
Um eine geordnete Freiraumgestaltung zu gewährleisten, sind darüber hinaus die Einhausung und 
Eingrünung von Abfallbehältern festgesetzt. 
Der Ausschluss von Mobilfunkanlagen und die Beschränkung von Sattelitenschüsseln auf Dächern 
werden festgesetzt, um das Ortsbild nicht zu beeinträchtigen. 
 
8.   Umweltbelange 
8.1   Natur und Landschaft 
8.1.1  Pflanzen und Tiere 
Die Außenanlage des Plangebiets ist im Bestand stark begrünt und weist nur einen geringen Anteil 
an befestigten Flächen (Erschließungswege, Hauseingänge, Gartenwege und Sitzplätze) auf. 
Begrünte Flächen und Gehölzflächen mit Anschluss an den Boden machen im Bestand 74,4% des 
Plangebietes aus. In der Planung ist diese Fläche auf 25,1% reduziert. Einen Ausgleich sollen die 
Tiefgaragenbegrünung mit 14,4% Flächenanteil und die Spielplatzfläche, die ebenfalls teilweise 
begrünt wird, schaffen. Der geringere Anteil der verbleibenden bewachsenen Flächen im 
Plangebiet wird durch die festgesetzte Dachbegrünung teilweise kompensiert. 
Baumbestand 
Der vorhandene Baumbestand wurde durch das Sachverständigenbüro Dalhaus & Engelmayer 
beurteilt (November 2014). Ein weitere Baumkartierung erfolgte durch das Sachverständigenbüro 
Sven Berkey (Stand Kartierung 2017). 
Der Charakter der vorhandenen Bepflanzung wird bestimmt durch einen sehr hohen Anteil an 
Nadel- und Laubbäumen. Besonders stark vertreten ist die Rotfichte. Von den 79 begutachteten 
Bäumen sind 50 Nadelbäume und 29 Laubbäume. Von den Nadelbäumen entfällt kein Baum unter 
die Baumschutzsatzung der Stadt Köln. Von den Laubbäumen sind 12 Bäume durch die 
Baumschutzsatzung geschützt. Bei der Umsetzung der Planung entfallen von den geschützten 
Bäumen zwei im Baufeld, fünf im Bereich der geplanten Tiefgarage bzw. im Bereich der Baugrube 
und ein Baum im Vorgarten. Somit bleiben vier schützenswerte Bäume erhalten. Ferner sind laut 
Baumkartierung circa 25 weitere Bäume, die nicht unter die Baumschutzsatzung fallen, von der 
Baumaßnahme betroffen. 
Im Rahmen der Baugenehmigung ist ein Antrag auf Fällerlaubnis für die durch die 
Baumschutzsatzung der Stadt Köln geschützten Bäume zu stellen und entsprechender Ersatz zu 
pflanzen bzw. Ersatzzahlungen zu leisten.  
Artenschutz 
Es wurde eine Artenschutzprüfung Stufe 1 (ASP 1) und Stufe 2 (ASP 2) erstellt (Sven Berkey, 
Februar 2018 und 2019). In dem vorliegenden Gutachten wird entsprechend der 
Handlungsempfehlung „Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung von 
Vorhaben“ für die Artengruppen der potentiell betroffenen planungsrelevanten Arten über die ASP 1 
zunächst eine Ersteinschätzung durchgeführt. 
Laut Artenschutzvorprüfung Stufe I kann eine vorhabenbedingte Betroffenheit von verschiedenen 
Vogelarten und Fledermäusen planungsrelevanter Arten sowie eine mögliche Besiedelung der 
Gebäude durch Zwergfledermaus und Breitflügelfledermaus und gebäudebrütende Schwalben und 
Stare nicht ausgeschlossen werden. In den Gehölzbeständen wurde der Horstbaum eines 
Mäusebussards bekannt. Das Vorkommen von Eulen und Greifvögeln, des Bluthänflings und der 
Nachtigall konnte dort ebenfalls nicht ausgeschlossen werden. Deshalb wurden Fachgutachten mit 
vogelkundlichen Erhebungen und der Erfassung der Fledermäuse beauftragt (Faunistik und 
Umweltplanung, Februar 2019) und die ASP 2 (Sven Berkey, Februar 2018 und 2019) 
durchgeführt.

18 
 
 
 
Vögel 
Zur Erfassung der Avifauna (Büro für Landschaftsarchitektur – Paesaggista, 25.02.2019) wurden 
im Planbereich und in seinem näheren Umfeld zwischen Anfang April und Mitte Juni 2018 
insgesamt sechs morgendliche Begehungen durchgeführt, in deren Rahmen alle Beobachtungen 
von Vogelarten kartiert und dokumentiert wurden.  
Bei den Erfassungen wurden 34 Vogelarten festgestellt. Nachgewiesen wurden folgende 
Vogelarten im Plangebiet als Brutvögel: Amsel, Buchfink, Gimpel, Grünling, Haussperling, 
Heckenbraunelle, Kohlmeise, Mauersegler, Mäusebussard, Mönchsgrasmücke, Rabenkrähe, 
Ringeltaube, Rotkehlchen, Sommergoldhähnchen, Stieglitz, Wintergoldhähnchen, Zaunkönig und 
Zilpzalp.  
Als Nahrungsgäste sind im Plangebiet der Buntspecht, Eichelhäher, Grünspecht, Sperber, Star 
sowie weitere Vogelarten im näheren Umfeld des Plangebietes erfasst worden. Dabei handelt es 
sich um Vögel der nicht planungsrelevanten Arten.  
Nur fünf der nachgewiesenen Arten sind als planungsrelevant einzustufen. Darunter treten 
Mehlschwalbe, Sperber und Star als Nahrungsgäste auf, Gimpel, und Mäusebussard besitzen im 
Vorhabenbereich auch Fortpflanzungs- und Ruhestätten. Der Gimpel hat sein Revierzentrum in 
einer Fichtengruppe. Der Mäusebussard brütete 2017 und 2018 in einer Fichte im Plangebiet 
(Gartenbereich). Des Weiteren wurden in den Gebäuden brütend jeweils zwei Brutpaare des 
Mauerseglers und des Haussperlings sowie ein Brutpaar der Kohlmeise festgestellt.  
Maßnahmen 
Für die beiden betroffenen planungsrelevanten Arten Gimpel und Mäusebussard sind 
vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen, um die kontinuierliche ökologische 
Funktionalität der Lebensstätten im räumlichen Zusammenhang (CEF- continuous ecological 
funktionality-measures) zu gewährleisten und einem Verbotstatbestand nach § 44 Abs: 1 Nr. 3 
BNatSchG entgegenzuwirken. 
 CEF Maßnahmen - Mäusebussard 
Es werden zwei künstliche Horste unter Abstimmung mit dem Umwelt- und Verbraucherschutzamt 
der Stadt Köln an geeigneten Bäumen im Vorgebirgspark angebracht, um den Park als Brutplatz 
aufzuwerten und den Brutplatz in den Vorgebirgspark zu verlegen, um so die Bauzeit zu 
überbrücken. Hierzu wird Nistmaterial in die Kunsthorste umgelagert. Um im Plangebiet nach 
Abschluss der Bauarbeiten wieder einen Brutplatz zu ermöglichen, wird ein dritter künstlicher Horst 
in einer der verbleibenden und zum Erhalt festgesetzten Fichten eingerichtet. 
 CEF Maßnahmen – Gimpel 
Als Brutplatzangebot für den Gimpel wird eine möglichst breite und dichte Koniferenhecke (z.B. 
Eiben) in einer Länge von circa 20,00 m und einer Tiefe von circa 0,50 m angelegt, die in der 
nordöstlichen Ecke des Plangrundstücks vorgesehen ist. Die Maßnahme muss zeitnah im Herbst 
vor Baubeginn bzw. Beginn der Fäll-Maßnahmen umgesetzt und wirksam sein. Diese CEF 
Maßnahme wird als Pflanzmaßnahme im Bebauungsplan festgesetzt. 
Nicht planungsrelevante Vogelarten im Plangebiet 
Da für sämtliche Vogelarten, auch für die nicht planungsrelevanten, artenschutzrechtliche 
Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1, Nr. 1 BNatSchG nicht von vornherein auszuschließen sind, 
werden Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen dargestellt, durch die eine Tötung von 
Individuen inkl. ihrer Reproduktionsstadien vermieden werden können.  
Fällung, Rückschnitt und Räumung von Gehölzen 
Um eine Zerstörung der Nester und Gelege von Vogelarten und eine Tötung von nicht flüggen 
Jungvögeln zu vermeiden, sollten die Fäll-, Rückschnitt- und Räumungsmaßnahmen außerhalb der

19 
Brutzeit durchgeführt werden. Die Inanspruchnahme von Gehölzbeständen wie Bäumen, Sträuchern 
und Stauden ist deshalb zwischen dem 1. Oktober und dem 28. Februar durchzuführen. Dadurch 
wird die Zerstörung von Eiern oder Jungtieren von Vogelarten vermieden, wodurch ein Eintreten von 
Verbotstatbeständen des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG verhindert werden kann. 
 Abbruch von Gebäuden 
Der Abbruch von Gebäuden ist zwischen dem 1. Oktober und dem 28. Februar durchzuführen.  
Um eine Zerstörung der Nester und Gelege gebä udebrütender Vogelarten sowie eine Tötung von 
nicht flüggen Jungvögeln oder brütenden Altvögeln zu vermeiden, sind die Abbrucharbeiten 
außerhalb der Brutzeit der betroffenen Gebäudebrüter Haussperling, Kohlmeise und Mauersegler, 
das heißt zwischen dem 01. Oktober und dem 28. Februar durchzuführen. 
Die im Artenschutzgutachten vorgeschlagenen Maßnahmen zur Vermeidung von Vogelschlag (V3) 
und zur Vermeidung von Lichtemissionen und Erschütterungen (V4) können im Zuge der 
Baugenehmigung umgesetzt werden. 
 Erhalt von Koniferen  
Gimpel und Mäusebussard nutzen im Plangebiet Nadelgehölze, sodass innerhalb der 
Maßnahmenfläche im nördlichen Plangebiet gezielt zwei Fichten zum Erhalt festgesetzt werden. 
Diese Maßnahme, die Festsetzung der Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern, die 
ebenfalls Nadelgehölze sowie die CEF Maßnahme für den Gimpel mit der Pflanzung einer 
Koniferenhecke betrifft, dient den Vogelarten Gimpel und Mäusebussard zum Erhalt ihrer 
Lebensstätte im räumlichen Zusammenhang.  
Fledermäuse 
Es wurden drei Fledermausarten nachgewiesen: Zwergfledermaus, Rauhautfledermaus und 
Breitflügelfledermaus als jagende Tiere. Hinter der Holzverkleidung unter dem Dachüberstand von 
Haus Nr. 52 wurde ein Sommerquartier der Zwergfledermaus nachgewiesen. Alle Nachweise für 
die Zwergfledermaus und die Breitflügelfledermaus erfolgten auf der Gebäudesüdseite. Das 
Jagdrevier der Zwergfledermaus und der Nachweis der Rauhausfledermaus wurden auf der 
Nordseite der Gebäude festgestellt. 
Die Dachstühle der bestehenden Häuser im Plangebiet weisen Sommerquartierpotenzial für 
Zwerg- und Breitflügelfledermaus auf. In seltenen Fällen siedeln auch Rauhautfledermäuse in 
solchen Strukturen an. Sie zählen zu den ziehenden Arten und bevorzugen Wälder und 
Baumhöhlen als Quartiere. Für die Gebäude kann ein Winterquartierpotential ausgeschlossen 
werden. Die Gehölze im Plangebiet zeigten sich als Quartiere wenig geeignet.  
 CEF-Maßnahme – Installation von Fledermauskästen 
Nachgewiesen wurde ein Sommerquartier der Zwergfledermaus an Haus Nr. 52. Dies es Quartier 
geht dauerhaft verloren. Als Ausgleich für den Verlust der Lebensstätte sind insgesamt 10 
Fledermauskästen (6 Fledermaushöhlen, 4 Fledermausspaltenkästen) an geeigneten Standorten 
(Gebäude, Bäume) in einem Radius von 1.000 Meter um das Plangebi et vor Beginn der 
Abbrucharbeiten anzubringen 
Folgende Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen für Fledermäuse sind umzusetzen: 
 Bauzeitenbeschränkung 
Um Verbotstatbestände für die Zwergfledermaus zu vermeiden (nachgewiesenes Sommerquartier 
der Zwergfledermaus an Haus Nr. 52), sind Abbruchbeginn und Abholzungen in der Zeit von Anfang 
November bis Ende März, durchzuführen. 
 Nachkontrolle Dachstühle vor Abbruchbeginn 
Dachstühle und Fassaden der Abbruchhäuser Nr. 54, 56, 58, 60, 64, 70, 72/74, 76, 86 und die am 
07.09.2018 nicht zugängigen Dachstühle der Häuser Nr. 52, 68, 78, 82 und 88 sind zeitnah vor 
Abbruchbeginn auf Fledermausnachweise zu kontrollieren. Werden Fledermäuse gefunden, sind die 
Tiere zu bergen und umzusiedeln.

20 
 
 
Ökologische Baubegleitung:  
Falls die Rückbauarbeiten innerhalb des Zeitraumes 1. März bis 30. November stattfinden, ist 
vorab eine ökologische Baubegleitung einzurichten, die sicherstellt, dass Individuen sowie 
Fortpflanzungs- und Ruhestätten von wildlebenden Vogelarten und Fledermäusen rechtzeitig 
identifiziert und geschützt werden. Die zeitlich versetzten Bauphasen unterstützen die 
unterschiedlichen Maßnahmen (temporärer Erhalt von Strukturen bereits bei Beginn der 
Maßnahme). Die artenschutzrechtlichen Maßnahmen sind durch die ökologische Baubegleitung in 
Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde zu begleiten und zu dokumentieren.  
Bei Einhaltung der Vermeidungsmaßnahmen sowie funktionserhaltender Maßnahmen (CEF 
Maßnahmen) werden aus gutachterlicher Sicht artenschutzrechtliche Tatbestände gemäß § 44, Abs. 
1, Nr. 1 bis 3 BNatSchG in Bezug auf die nachgewiesenen Arten abgewendet. Erhebliche 
Beeinträchtigungen der betroffenen Arten sind in diesem Fall nicht zu erwarten. 
 
8.1.2  Landschaft /Ortsbild 
Das Plangebiet wird bereits heute durch den vorhandenen dreigeschossigen Siedlungsbau mit 
einer begrünten Vorgartenzone geprägt. Das geplante Vorhaben wird dieses Erscheinungsbild 
nicht grundsätzlich ändern. Das zusätzliche zurückversetzte Geschoss sowie die beiden 
Tiefgaragenzufahrten im weiterhin grün gestalteten Vorgartenbereich werden das Ortsbild 
geringfügig verändern.  
 
8.1.3  Boden 
Die Bodenkarte 1:50.000 des Geologischen Dienstes stellt für das Plangebiet keine 
Bodeninformationen zur Verfügung.  
Aufgrund der vorhandenen Wohngebäude und Wegeflächen liegt die Versiegelung des 
Plangebiets gegenwärtig bei circa 25%. Durch die Neubebauung und die erstmalig geplante 
Tiefgarage erhöht sich zukünftig der Versiegelungsgrad. Die Zunahme der Versiegelung findet im 
Bereich der rückwärtigen Grünflächen statt. Die Tiefgarage dehnt sich ebenfalls zum Teil in den 
Grünbereich aus, der heute noch unversiegelt ist. Die erhöhte Versiegelung wird durch die 
geplante Begrünung der Tiefgarage und der Dachflächen zum Teil kompensiert. Die 
entsprechende Flächenbilanzierung zeigt, dass durch die geplante Baumaßnahme die 
Versiegelung auf fast 55% ansteigen wird.  
Für das Plangebiet wurde ein Gutachten zur Baugrundsituation inkl. abfalltechnischer Deklaration 
erstellt (Gutachten zur Baugrundsituation inkl. abfalltechnischer Deklaration, Althoff & Lang GbR, 
Baugrund- und Umweltberatung, Juni 2017, Projekt-Nr.: 17-3733). Das Gutachten hat zum 
Ergebnis, dass im gesamten Plangebiet kein gewachsener natürlicher Boden erbohrt wurde. Auch 
der heute als Garten genutzte Bereich, der zukünftig mit der Tiefgarage unterbaut sein wird, ist 
durch Auffüllungen in einer Mächtigkeit zwischen 0,40m und 5,00m geprägt. 
Es liegt kein Hinweise auf eine Kontamination des Untergrunds im Plangebiet vor. Weiter wurden 
auf Basis der Untersuchungsergebnisse keine Hinweise auf einen anstehenden 
Grundwasserkörper im Niveau des Bauraumes bis 5m Tiefe gefunden. Der maximale 
Grundwasserpegel liegt im Plangebiet ca. 10m unter Gelände der minimale Grundwasserpegel ca. 
13m unter Gelände.

21 
 
 
 
8.1.4  Wasser 
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden und auch nicht geplant. 
 
8.1.5  Klima  
Die Synthetische Klimafunktionskarte stellt für das Plangebiet Stadtklimatyp III dar und zeichnet 
sich somit durch starke Veränderung aller Klimaelemente, Wildfeldstörung, intensive Wärmeinsel, 
problematischer Luftaustausch, zeitweise hohe Schadstoffbelastung aus.  
Die Planungshinweiskarte zukünftige Wärmebelastung bewertet das Plangebiet mit Klasse 2, 
hochbelastete Siedlungsfläche im Westen und mit Klasse 1, sehr hoch belastete Siedlungsfläche 
im Osten.  
Das Plangebiet gehört im Kontext der Bebauung von Raderberg in einen Bereich, der als 
hitzebelastetes Wohngebiet im FNP ausgewiesen wird. Als klimaaktive Fläche aus der Karte der 
Klimaaktiven Flächen in den FNP Freiräumen grenzt unmittelbar an das Plangebiet der 
Vorgebirgspark an. Von hier kommt es durch Kaltluftentstehung zu einer Entlastung an heißen 
Sommertagen und Tropennächten. Die Ausnutzung dieser Klimagunst bleibt weiterhin bestehen. 
Der Baublock wird zur Straße, über die Kaltluft einströmen kann, nicht geschlossen.  
Die Planung führt durch die bauliche Nachverdichtung zu einer höheren Flächenversiegelung im 
Plangebiet. Unter Anrechnung einer maximal möglichen Ausnutzung nach geltendem 
Planungsrecht führt im Vergleich die aktuelle Planung zu einer höheren Verdichtung des 
Grundstücks. Die zusätzliche Versiegelung der Flächen führt zu einer lokalen Verminderung des 
Versickerungspotenzials und einer geringeren Verdunstung.  
Das geplante städtebauliche Konzept sieht für die nicht durch Bebauung versiegelten Flächen 
einen durchgängig begrünten Freibereich vor. Große Teile des Innenbereichs zwischen 
bestehender Bebauung und Neuplanung werden als baumbestandene private Grünbereiche weiter 
Bestand haben. Die vorliegende Planung  sichert den vorhandenen Gehölzbestand im nördlichen 
Grundstücksbereich. Der vorhandene sowie der geplante und über die Festsetzung umzusetzende 
Baumbestand tragen zur Frischluftproduktion, zur Staubbindung und zur Luftbefeuchtung durch 
Verdunstung bei. Der Schattenwurf hat zudem eine zusätzliche Kühlfunktion an heißen 
Sommertagen.  
Maßnahmen die dem Klimawandel entgegenwirken sind der Ersatz der Bebauung aus den 30iger 
Jahren durch Gebäude, die alle aktuellen Anforderungen an sparsame und effiziente 
Energienutzung und -einsparung sowie Möglichkeiten erneuerbarer CO2 neutraler 
Energieerzeugung ausnutzt.  
 
9. Hinweise  
Es sind Hinweise zu Einsichtnahme in Regelwerke und Rechtsgrundlagen, Artenschutz, 
Bodenbelastung, archäologische Bodenfunde, Ersatzpflanzungen nach Baumschutzsatzung, 
Kampfmittel, Starkregen und der geplanten Wasserschutzzone aufgenommen. Die detaillierten 
Hinweise sind der Planurkunde zu entnehmen.

22 
 
10. Planverwirklichung 
Das Plangebiet befindet sich im Eigentum Planbegünstigten. Öffentliche Flächen sind von der 
Planung nicht betroffen. Das Planungsrecht des Bebauungsplans erfolgt auf der Grundlage des § 
13 a BauGB. Zwischen der Stadt Köln und dem Planbegünstigten wird ein städtebaulicher Vertrag 
mit folgenden Inhalten abgeschlossen: 
 Sicherung von öffentlich geförderten Wohnungsbau mit einer Quote von mindestens  
30 % 
 Verpflichtung zur Herstellung einer öffentlich zugängigen Spielplatzfläche 
 Herstellung eines Wegerechtes für die Allgemeinheit zur Erreichbarkeit der Spielfläche 
Nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung 
vorgesehen. 
 
11. Städtebauliche Kennwerte 
Größe des Plangebietes 0,85 ha 
Allgemeines Wohngebiet 8.500 m² 
 
 
 
 
 
Der Rat der Stadt Köln hat den Bebauungsplan Nummer 67421/02 mit dieser 
Begründung nach § 9 Absatz 8 Baugesetzbuch (BauGB) in seiner Sitzung am 
12.12.2019 gemäß § 10 Absatz 1 BauGB in Anwendung des Verfahrens nach § 13 a 
BauGB in Verbindung mit § 7 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen (GO NW) als 
Satzung beschlossen. 
 
Köln, den  
 
 
 
Oberbürgermeisterin

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
612 Lang Sa 
Vorlagen-Nummer 
 3565/2019 
Freigabedatum 
04.11.2019  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Satzungsbeschluss betreffend den Bebauungsplan Nummer 67421/02  
Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat beschließt den Bebauungsplan Nummer 67421/02 mit gestalterischen Festsetzungen für das 
Gebiet nördlich der Mannsfelder Straße, westlich des Mischgebietes Raderberger Straße, südlich der 
Wohn- und Mischgebietes der Marktstraße und östlich des Vorgebirgsparks —Arbeitstitel: Mannsfel-
der Straße/ Kreuznacher Straße — nach § 10 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Anwendung des 
beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 
(BGBl. I S. 3634) in Verbindung mit § 7 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen (GO NW) in der Fas-
sung der Bekanntmachung vom 14.07.1994 (GV NW S. 666/ SGV NW 2 023) —jeweils in der bei 
Erlass dieser Satzung geltenden Fassung— als Satzung mit der nach § 9 Absatz 8 BauGB beigefüg-
ten Begründung. 
 
 
 
Stadtentwicklungsausschuss 05.12.2019 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 09.12.2019 
Rat 12.12.2019

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung 
 
Die Eigentümerin des Grundstückes, die Baugenossenschaft `Grundstein` eG, hat mit Schreiben vom 
22.03.2017 die Aufstellung des Verfahrens eines Bebauungsplanes beantragt mit dem Ziel, Woh-
nungsbau und einen öffentlich zugängigen Spielplatz an der Mannsfelder Straße zu realisieren. Das 
Plangebiet liegt im Stadtteil Raderberg des Stadtbezirks Köln-Rodenkirchen und umfasst eine Fläche 
von circa 8.500 qm.  
 
Die Eigentümerin des Grundstückes beabsichtigt, die Häuser Nr. 52-88 in der Mannsfelder Straße 
abzureißen und diese durch moderne Neubauten an nahezu derselben Stelle zu ersetzten. Im Vorfeld 
der Planung ließ die Baugenossenschaft die Möglichkeit zur Sanierung und Modernisierung der be-
stehenden Häuser prüfen. Die Untersuchung der Wohnungen ergab, dass aufgrund großer altersbe-
dingter Baumängel sowie eine den heutigen Wohnbedürfnissen nicht mehr zeitgemäße Gebäudeaus-
stattung eine Sanierung aus wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll ist.  
 
Die Baugenossenschaft führte im Jahr 2015 in Abstimmung mit der Stadt einen nicht offenen städte-
baulichen und freiraumplanerischen Realisierungswettbewerb mit neun Planungsbürogemeinschaften 
durch. Das Architekturbüro 'Baufrösche', Kassel ging mit dem Landschaftsbüro 'Gnüchtel Triebwetter', 
Kassel, als 1. Preisträger hervor. Der Siegerentwurf bildet die Grundlage für die Aufstellung des Be-
bauungsplans. 
 
Ziel des vorliegenden Planverfahrens ist eine größere bauliche Ausnutzung des Grundstückes zu er-
möglichen. Die neue Siedlung soll als 'Allgemeines Wohngebiet' für eine viergeschossige, geschlos-
sene Bebauung festgesetzt werden. Die geplanten Wohngebäude bieten einen bedarfsgerechten 
Wohnungsmix mit unterschiedlichen Grundrissgrößen. Neben zeitgemäßen Klein- und Seniorenwoh-
nungen sollen in großem Umfang auch familien- und kinderfreundliche Wohnungen bis hin zu 5-
Zimmer Wohnungen sowie Studentenappartements realisiert werden. Die durchschnittliche Woh-
nungsgröße wird sich im Vergleich zum Bestand vergrößern. Insgesamt können so circa 86 neue 
Wohnungen entstehen. Das sind circa 8 Wohneinheiten (WE) mehr als im aktuellen Bestand mit 78 
WE. Neben der geplanten Wohnnutzung soll eine öffentlich zugängige, circa 500 qm große Fläche für 
Kinderspiel entwickelt werden. 
 
Der Planentwurf ist auf der Grundlage des rechtswirksamen Bebauungsplanes nicht umsetzbar. Der 
rechtsverbindliche Bebauungsplan 67420/07 aus dem Jahr 1998 setzt für das Gebiet ein allgemeines 
Wohngebiet (WA) für eine straßenbegleitende, überbaubare Grundstücksfläche mit einer maximalen 
Gebäudehöhe von drei Vollgeschossen fest. Da die Festsetzungen des bestehenden Bebauungspla-
nes dem aktuellen Vorhaben nicht entsprechen, soll mit diesem Verfahren neues Planungsrecht ge-
schaffen werden, auf dessen Grundlage das geplante Bauvorhaben realisiert werden kann. Der neue 
Bebauungsplan kann aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.  
 
Das durch den Rat im Jahr 2014 beschlossene Kooperative Baulandmodell (Koop BLM) und die am 
04.04.2017 beschlossene Fortschreibung des Koop BLMs (Bekanntmachung am 10.05.2017) geben 
aufgrund der Geringfügigkeit des Vorhabens (weniger als 20 neue Wohneinheiten bzw. weniger als 
1.800 qm neue BGF) vor, dass nur die Verpflichtungen des Koop BLMs Nr. 3 (1) b bis h der Richtlinie 
für die zusätzlich entstehende Wohnfläche anzuwenden sind. Die Verpflichtung Koop BLMs Nr. 3 (1) 
a 'Errichtung von öffentlichen geförderten Wohnungsbau mit einem Anteil von 30% der Geschossflä-
che für Wohnzwecke' entfällt. Der Planbegünstigte hat sich jedoch bereit erklärt, circa 30 % der neu-
en Wohnungen als öffentlich geförderten Wohnungsbau umzusetzen.

3 
Verfahrensverlauf 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 01.02.2018 nach § 2 Absatz 1 BauGB in 
Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB die Aufstellung des Bebauungsplanes 
beschlossen. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Ab-
satz 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 11.08.2017 bis einschließlich 12.09.2017. 
 
Die Öffentlichkeit konnte sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswir-
kungen der Planungen beim Stadtplanungsamt in der Zeit vom 28.05. bis 11.06.2018 informieren und 
zur Planung äußern. Es sind keine Stellungnahmen eingegangen. 
 
Entgegen dem ursprünglichen Planungsansatz, ein Verfahren nach § 13 BauGB (siehe oben) durch-
zuführen, wird das Bebauungsplanverfahren als Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch fortgesetzt. 
Dies erfolgt nicht im Wege der Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplans Nummer 67420/07 aus 
dem Jahr 1998, sondern durch die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes mit der Nr. 67421/02 
Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln-Raderberg. Veränderungen der Verfah-
rensinhalte entstehen durch die Umstellung des Verfahrens und durch die Umbenennung des Bebau-
ungsplans nicht. 
 
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfes gemäß § 3 Absatz 2 BauGB in Anwendung 
des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a Baugesetzbuch erfolgte in der Zeit vom 27.06.2019 bis 
einschließlich 30.07.2019. Während der Auslegungsfrist ist keine Stellungnahme eingegangen. 
 
Anlagen 
1 Geltungsbereich 
2 Abwägungstabelle Beteiligung nach § 4 Abs.1 und § 4 Abs. 2 BauGB 
3 Begründung nach § 9 Absatz 8 BauGB 
4 Textliche Festsetzungen 
5 Bebauungsplan-Entwurf

Anlage 4 
Seite 1 von 6 
Textliche Festsetzungen  
zum Bebauungsplan Nr. 67421/02 
Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße  
 in Köln Raderberg 
 
I TEXTLICHE FESTSETZUNGEN  
1 Art der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB 
Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) 
1.1 Ausschluss ausnahmsweise zulässiger Nutzungen (§ 1 Abs. 6 BauNVO) 
Gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO sind im allgemeinen Wohngebiet (WA) die nach § 4 Abs. 3 
BauNVO ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige 
nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe, sowie 
Tankstellen nach § 4 Abs. 3 Nr. 1-5 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplans. 
 
2 Maß der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB  
2.1 Höhe baulicher Anlagen 
Gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO werden für die Bebauung im allgemeinen Wohnge-
biet (WA) die Gebäudehöhen als Höchstgrenze entsprechend den Eintragungen in der 
Planzeichnung festgesetzt. 
Als unterer Bezugspunkt für die Festsetzung der Gebäudehöhen gilt NHN. Als oberer 
Bezugspunkt gilt die Oberkante der Attika (Hauptgesimshöhe). 
2.2 Zulässige Grundfläche 
Gemäß § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO kann im allgemeinen Wohngebiet (WA) die zulässi-
ge Grundfläche durch die Grundflächen unterirdischer Garagen mit ihren Zufahrten bis 
zu einer GRZ von 0,8 überschritten werden. 
2.3 Dachaufbauten 
Gemäß § 16 Abs. 6 BauNVO können die festgesetzten Gebäudehöhen durch bauliche 
Anlagen wie Aufzugüberfahrten und Treppenhäuser um bis zu 2,50 m sowie durch un-
tergeordnete Gebäudeteile wie technische Einrichtungen und Wärmepumpen um bis zu 
1,50 m auf den baulich zugeordneten Dachflächen überschritten werden. Der Flächen-
anteil der Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt 30% nicht übersteigen. Die 
Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudekante zu-
rücktreten.  
 
3 Stellplätze und Garagen 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 6 BauNVO sind Stellplätze 
nur innerhalb der im Bebauungsplan festgesetzten Flächen für Tiefgaragen und Stell-
plätze zulässig. Ein- und Ausfahrten sind ausschließlich in den im Plan dafür festgesetz-
ten Bereichen zulässig. 
Innerhalb der Tiefgaragen (TGa) sind außerhalb der durch Baugrenzen eingefassten 
überbaubaren Grundstücksflächen Ver- und Entsorgungsflächen, Keller- und Abstell-
räume, Technik- und Nebenräume sowie Abstellplätze für Fahrräder gemäß § 48 BauO 
NRW zulässig.

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4 Schutzmaßnahmen vor schädlichen Umwelteinwirkungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 
BauGB – Lärmschutz an Außenbauteilen 
Gemäß § 9 Absatz 1 Nr. 24 BauGB sind passive Schallschutzmaßnahmen entsprechend 
den in der Planzeichnung dargestellten Lärmpegelbereichen (LPB) an den Außenbautei-
len von schutzbedürftigen Räumen zu treffen. Grundlage hierfür sind die maßgeblichen 
Außenlärmpegel nach DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau, Ausgabe Januar 2018 -01, 
zu erwerben bei Beuth Verlag GmbH, Berlin). 
Die Zuordnung zwischen  den dargestellten LPB und den maßgeblichen Außenlärmpe-
geln ergibt sich aus nachfolgender Tabelle: 
 
LPB Maßgeblicher Außenlärmpegel La in dB 
  
I 55 
II 60 
III 65 
IV 70 
V 75 
VI 80 
VII > 80* 
 Für maßgebliche Außenlärmpegel La > 80 dB sind die Anforde-
rungen aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. 
 
Die Minderung der zu treffenden Schallschutzmaßnahmen ist im Einzelfall zulässig, 
wenn im bauordnungsrechtlichen Verfahren anhand einer schalltechnischen Unters u-
chung niedrigere LPB an einzelnen Gebäudeteilen oder Geschossebenen nachgewi e-
sen werden. 
Bei Schlaf- und Kinderzimmern ist bei einem Beurteilungspegel > 45 dB (A) im Nacht-
zeitraum (22:00 bis 6:00 Uhr) eine fensterunabhängige Belüftung durch schallgedämmte 
Lüftungseinrichtungen oder gleichwertige Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern und 
Türen sicher zu stellen. 
 
5 Begrünungsmaßnahmen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20, 25 a und 25 b BauGB - Maß-
nahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Land-
schaft 
5.1 Erhalt von Bäumen  
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB sind die sechs im Plangebiet zum Erhalt festgesetz-
ten Bäume dauerhaft zu unterhalten und bei Verlust zu ersetzen. Der Stammumfang von 
Ersatzbäumen muss dabei mindestens 18-20 cm betragen. 
5.2 Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB ist entlang der nördlichen Grundstücksgrenze ent-
sprechend den Eintragungen in der Planzeichnung eine Fläche für den Erhalt von Bäu-
men und Sträuchern festgesetzt.  
5.3 Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 
Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB sind auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen 
im Plangebiet insgesamt 18 einheimische und standortgerechte Bäume BF 31 (GH 741) 
zu pflanzen und dauerhaft zu erhalten. Mindestens 10 Baumstandorte sind in nicht un-
terbauten Flächen mit Bodenanschluss anzuordnen. Die durchwurzelbare Pflanzfläche 
muss mindestens 25 m² je Baumstandort betragen.  
Gemäß §9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB ist auf der als Maßnahmenfläche festgesetzten 
Fläche eine Strauchhecke aus Eiben BB1 (GH411) mit einer Tiefe von mindes-

Seite 3 von 6 
tens 50 cm und über eine Länge von insgesamt 20 m zu pflanzen und dauerhaft 
zu erhalten. 
Erläuterungen: 
Die vorstehenden Kürzel innerhalb der Begrünungsfestsetzungen beziehen sich auf die 
Anlage zur Satzung der Stadt Köln zur Erheb ung von Kostenerstattungsbeiträgen ge-
mäß §§ 135a bis 135c BauGB vom 15. Dezember 2011 (Amtsblatt der Stadt Köln Nr. 1 
vom 04. Januar 2012). In dieser Anlage sind mit der Angabe von Kürzeln allgemein gül-
tige Qualitätsmaßstäbe für Begrünungsmaßnahmen der Stadt Köln formuliert. 
5.4 Begrünung von nicht überbaubaren Grundstücksflächen 
Die nicht mit Gebäuden, Wegen, dem Spielplatz und sonstigen Nebenanlagen überbau-
ten Flächen sind dauerhaft zu begrünen und zu erhalten. 
5.5 Begrünung von Tiefgaragen 
Tiefgaragen (TGa) oder unterirdische Gebäudeteile sind, soweit sie nicht mit Gebäuden, 
Wegen, Spielplätzen und sonstigen Nebenanlagen überbaut werden, als Vegetationsflä-
che dauerhaft zu begrünen. Die Vegetationstrageschicht im Bereich von unterbauten 
Flächen ist mit einer mindestens 0,80 cm tiefen Bodensubstratschicht einschließlich Fil-
ter- und Drainageschicht auszubilden.  
Im Bereich der Anpflanzung von mittel- bis großkronigen Bäumen (Bäume 1. Ordnung) 
ist eine Vegetationstragschicht von mindestens 1,50 m und im Bereich der Anpflanzung 
von kleinkronigen Bäumen (Bäume 2. Ordnung) ist eine Vegetationstragschicht von 
mindestens 1,20 m vorzusehen jeweils einschließlich Filter- und Drainageschicht. Die 
durchwurzelbare Pflanzfläche muss mindestens 25 qm je Baumstandort betragen. 
5.6 Dachbegrünung 
Die obersten Dachflächen sind mit Magerrasen DC 3 (NB 6244) oder Sedumgesellschaf-
ten DC 1 (NB 6243) mit einer Substratstärke einschließlich Filter- und Drainageschicht 
von mindestens 10 cm extensiv zu begrünen. Hiervon ausgenommen sind Anlagen für 
technische Dachaufbauten, Belichtungselemente, Befestigungselemente von Solaranla-
gen, Kiesstreifen und Dachterrassen. Insgesamt sind mindestens 64% der Dachflächen 
je Gebäude zu begrünen. Photovoltaikelemente sind über der Dachbegrünung zulässig. 
 
6 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes wird ein Gehrecht zugunsten der Allgemein-
heit gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB festgesetzt.  
 
 
II GESTALTERISCHE FESTS ETZUNGEN GEMÄß § 9 ABS. 4 BAUGB 
Gemäß § 9 Absatz 4 BauGB in Verbindung mit § 89 Abs. 1 und 2 BauO NRW werden 
folgende gestalterische Festsetzungen getroffen: 
1 Dachformen 
Als Dachform sind ausschließlich Flachdächer (Dachneigung bis 5°) zulässig. 
2 Einfriedungen 
Einfriedungen der zur öffentlichen Straße orientierten Terrassen sind nur in Gestalt von 
Hecken mit einheimischen Heckengehölzen (BD3 / GH 412) mit einer Höhe von bis zu 
1,00 m über der Geländeoberfläche gemäß § 2 Absatz 4 BauO NRW zulässig. Die Be-
pflanzung ist dauerhaft zu unterhalten und zu pflegen.

Seite 4 von 6 
3 Standorte für Abfallbehälter und Wertstofftonnen 
Abstellplätze für Müllsammelbehälter sind in Gestalt von Müllboxen einzuhausen oder 
mit standortgerechten Hecken zu umpflanzen. Die so gestalteten Anlagen können in die 
Grundstückseinfriedungen integriert werden. Hiervon ausgenommen sind Unterflursys-
teme und deren oberirdisch sichtbare Teile. 
4 Satellitenschüsseln bzw. Mobilfunkanlagen 
Sattelitenschüsseln sind nur auf dem Dach zulässig. Mobilfunkanlagen sind auf dem 
Dach nicht zulässig. 
 
III HINWEISE 
Innerhalb des Plangebietes bestehende Rechtssetzungen aufgrund des Preußischen Flucht-
liniengesetzes, des Aufbaugesetzes NW, des Bundesbaugesetzes oder des Baugesetzbu-
ches treten mit der Rechtsverbindlichkeit dieses Planes außer Kraft. 
 
Rechtsgrundlagen  
1 Es gilt das Baugesetzbuch – BauGB – in der Fassung der Bekanntmachung vom 
03.11. 2017 (BGBI. I S. 3634) 
2 Es gilt die Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23.01.1990 (BGBI I S. 132) in der 
Fassung der Bekanntmachung 21.11.2017 (BGBI. I S. 3786) 
3 Es gilt die Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl 1991 I S. 58) 
4 Es gilt die Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen – Landesbauordnung 2018 
(BauO NRW 2018) vom 21.07.2018 (GV. NRW S. 421) 
5 Für die Rechtsgrundlagen 1 bis 4 gelten jeweils die bei Erlass dieser Satzung gelten-
den Fassungen. 
DIN-Vorschriften und sonstige private Regelwerke, auf die in den textlichen Festsetzungen 
des Bebauungsplanes verwiesen wird, sind jeweils in der bei Erlass dieser Satzung gelten-
den Fassung anzuwenden und werden beim Amt für Liegenschaften, Vermessung und Ka-
taster, Plankammer, Zimmer 06.E 05, Stadthaus Deutz, Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln, 
während der Öffnungszeiten zur Einsichtnahme bereitgehalten. Entsprechendes gilt für die 
Kölner Sortimentsliste vom 17.12.2013. 
 
Artenschutz 
Laut Artenschutzprüfung vom Ingenieurbüro Sven Berkey, Februar 2018 und 2019 ergeben 
sich keine Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG).  
Zur Vermeidung der Verletzung von Verbotstatbeständen des § 44 Absatz 1, BNatSchG sind 
folgende Maßnahmen zu treffen: 
Vermeidungsmaßnahmen für die Vogelwelt 
 Fällung, Rückschnitt und Räumung von Gehölzen 
Um eine Zerstörung der Nester und Gelege von Vogelarten und eine Tötung von 
nicht flüggen Jungvögeln zu vermeiden, ist die Beseitigung von Gehölzbeständen wie 
Bäume, Sträucher und Stauden außerhalb der Brutzeit, das heißt in der Zeit vom 01. 
Oktober bis zum 28. Februar, durchzuführen. Dadurch wird die Zerstörung von Eiern 
oder Jungtieren von Vogelarten vermieden, wodurch ein Eintreten von Verbotstatbe-
ständen des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG und A rtikel 5 b der Vogelschutzrichtlinie 
verhindert werden kann.

Seite 5 von 6 
 Abbruch von Gebäuden 
Um eine Zerstörung der Nester und Gelege gebäudebrütender Vogelarten sowie eine 
Tötung von nicht flüggen Jungvögeln oder brütenden Altvögeln zu vermeiden, ist der 
Abbruch von Gebäuden außerhalb der Brutzeit, das heißt in der Zeit vom 01. Oktober 
bis zum 28. Februar , der betroffenen Gebäudebrütern Haussperling, Kohlmeise und 
Mauersegler durchzuführen. 
Vermeidungsmaßnahmen für Fledermäuse 
 Bauzeitenbeschränkung 
Um Verbotstatbestände für die Zwergfledermaus zu vermeiden (nachgewiesenes 
Sommerquartier der Zwergfledermaus an Haus Nr. 52), ist der Abbruch des Gebä u-
des in der Zeit von Anfang November bis Ende März durchzuführen.  
 Nachkontrolle Dachstühle vor Abbruchbeginn 
Die Dachstühle der Bestandsgebäude sowie die Außenfassaden unter den Dachtrau-
fen sind zeitnah vor Abbruchbeginn auf Fledermausnachweise zu kontrollieren. Wer-
den Fledermäuse gefunden, sind die Tiere zu bergen und umzusiedeln.  
Folgende CEF Maßnahmen sind durchzuführen: 
Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF Maßnahmen) 
Die vorgezogenen Maßnahmen dienen zur Wahrung der ökologischen Funktion (CEF -
Maßnahmen, continuous ecological functionality-measures) der Fortpflanzungs- und Ruhe-
stätten des Mäusebussards und des Gimpels im räumlichen Zusammenhang nach § 44 Abs. 
5 Nr. 3, Satz 2  BNatSchG. Hierdurch liegt ein Verstoß gegen den Verbotstatbestand nach § 
44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG nicht vor. Die CEF Maßnahmen sind vor Baubeginn herzustellen! 
CEF Maßnahmen für die planungsrelevanten Vögel 
 CEF-Maßnahme – Installation künstlicher Horste für den Mäusebussard – Erhalt von 
geeigneten Nistbäumen im Plangebiet 
Zwei für den Mäusebussard zur Anlage von Horsten geeignete Fichten werden im 
Bebauungsplan zum Erhalt festgesetzt  (siehe Punkt I, 5.1). Da das Plangebiet nach 
Abschluss der Bauarbeiten wieder als Brutplatz dienen soll, ist ein künstlicher Horst in 
einer der beiden zum Erhalt festgesetzten großen Fichten an der nördlichen Grenze 
des Plangebietes zu installieren. 
Um die  Wahrscheinlichkeit einer Besiedlung des Vorgebirgsparks als Brutplatz zu 
steigern, sind dort zwei Kunsthorste an geeigneten Bäumen anzubringen. 
Die Maßnahme sollte möglichst zeitnah im Herbst vor Baubeginn/Fällung und Abriss 
umgesetzt werden und wirksam sein. 
 CEF Maßnahme – Pflanzung freiwachsender Hecken mit Koniferenanteil im Randbe-
reich des Vorhabens. 
Auf der Maßnahmenfläche im nördlichen Plangebiet ist die Anpflanzung und der dau-
erhafte Erhalt einer mindestens 50 cm breiten und 20 m langen Eibenhecke festge-
setzt (siehe Punkt I, 5.3) . Spätestens im Herbst vor Baubeginn bzw. den Fällma ß-
nahmen ist die Eibenhecke als Ersatz für den entfallenden Brutplatz des Gimpels zu 
pflanzen. 
  
CEF Maßnahme für Fledermäuse 
 CEF-Maßnahme – Installation von Fledermauskästen 
Als Ausgleich für den Verlust der Lebensstätte der Zwergfledermaus (Sommerquartier 
Hs. 52) sind insgesamt 10 Fledermauskästen (6 Fledermaushöhlen, 4 Fledermau s-
spaltenkästen) an geeigneten Standorten (Gebäude, Bäume) in einem Radius von 
1.000 Meter um das Plangebiet vor Beginn der Abbrucharbeiten anzubringen.

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Ökologische Baubegleitung:  
Falls die Rückbauarbeiten innerhalb des Zeitraumes 1. März bis 30. November stattfinden 
sollen, ist vorab eine ökologische Baubegleitung einzurichten, die sicherstellt, dass Individu-
en sowie Fortpflanzungs- und Ruhestätten von wildlebenden Vogelarten und Fledermäusen 
rechtzeitig identifiziert und geschützt werden können. 
 
Bodendenkmal  
Das Planungsareal liegt in einem archäologischen Fundgebiet. Über den Bestand hinausge-
hende Bodeneingriffe wie der Bau einer Tiefgarage erfordern daher archäologische Untersu-
chungen, die mit Vorlauf zum Baubeginn mit dem Römisch-Germanischen Museum / Ar-
chäologische Bodendenkmalpflege abzustimmen sind. 
 
Ersatzpflanzungen für die Fällung der unter Baumschutzsatzung stehenden Bäume 
Gemäß der Satzung zum Schutz des Baumbestandes innerhalb der im Zusammenhang be-
bauten Ortsteile und des Geltungsbereiches der Bebauungspläne im Gebiet der Stadt Köln 
(Baumschutzsatzung – BSchS) vom 01.08.2011 (Amtsblatt Nr. 34 vom 17.08.2011) sind Er-
satzpflanzungen bzw. Ersatzgeldzahlungen für im Zuge der Umsetzung des Bebauungspla-
nes zu fällende Bäume zu leisten, soweit diese Bäume nicht bereits im Bebauungsplanver-
fahren bei der Bewertung und Bilanzierung nach der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung 
nach § 18 BNatSchG i. V. m. § 1a Abs. 3 BauGB berücksichtigt wurden. 
 
Kampfmittel 
Im Plangebiet ist mit Bombenblindgängern/ Kampfmitteln zu rechnen. Vor Aufnahme von 
Bauarbeiten (ca. 6 Wochen) ist der Kampfmittelbeseitigungsdienst der Bezirksregierung 
Düsseldorf unter der Benennung des Aktenzeichens 22.5-3-5315000-398/19 sowie der Be-
bauungsplan-Nummer einzuschalten. 
 
Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Im städtebaulichen Vertrag hat sich der Planbegünstigte verpflichtet, 30% der Geschossflä-
che Wohnen gemäß den Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes Nordrhein -
Westfalen zu errichten. 
 
Starkregen 
Im Plangebiet liegt bei einem Starkregenereignis gemäß der „Starkregen Gefahrenkarte“ der 
Stadtentwässerungsbetriebe eine Überflutungsgefährdung vor. Baumaßnahmen im Plange-
biet sind mit den Stadtentwässerungsbetrieben abzustimmen. 
 
Wasserschutz 
Das Plangebiet liegt innerhalb der geplanten Wasserschutzzone III B des Wasserwerkes 
Hürth.

Anlage 3 
67421 -02 Lang111019Sa  
 
Begründung nach § 9 Absatz 8 Baugesetzbuch (BauGB) 
zum Bebauungsplan Nr. 67421/02 
Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln Raderberg  
(beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB) 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Raderberg des Stadtbezirks Köln-Rodenkirchen, an der Manns-
felder Straße. Es umfasst eine der zahlreichen Wohnungsbausiedlungen der Wohnungsbauge-
nossenschaft `Grundstein eG` mit Sitz in Köln, Raumerstraße 5. Die Genossenschaft ist ein ge-
meinnützig orientiertes Wohnungsunternehmen, welches seit seiner Gründung im Jahr 1921 dem 
Leitgedanken folgt, preiswerten und attraktiven Wohnraum zu schaffen und zu erhalten.  
Die Wohnanlage in der Mannsfelder Straße wurde in den Jahren 1921 bis 1923 als erste Genos-
senschaftssiedlung erbaut. Die Baugenossenschaft besitzt heute rund 900 Wohnungen im link s-
rheinischen Köln. Einige der Genossenschaftswohnungen entsprechen jedoch inzwischen nicht 
mehr den heutigen Wohnbedürfnissen und energetischen Ansprüchen. Die Wohnungsbaugenos-
senschaft ließ aus diesen Gründen in den vergangenen Jahren einen Großteil ihrer Siedlungen 
modernisieren und energetisch ertüchtigen. 
Auch für den Standort an der Mannsfelder Straße wurde geprüft, ob ein Erhalt der Siedlung und 
eine Sanierung und Modernisierung der Häuser möglich ist. Bautechnische Untersuchungen im 
Jahr 2011 haben jedoch erhebliche altersbedingte Mängel an den tragenden Bauteilen offenge-
legt. Zudem sind die Grundrissgrößen mit 28 bis 56 qm relativ klein. Familien bilden in der Mieter-
schaft die Ausnahme, da familien- und kinderfreundliche Wohnungen fehlen. Eine Sanierung der 
Gebäude ist somit aus wirtschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Gründen nicht sinnvoll. 
Die gemeinnützige Baugenossenschaft beabsichtigt aus den vorgenannten Gründen, die Häuser 
Nr. 52- 88 in der Mannsfelder Straße abzureißen und diese durch moderne Neubauten zu ersetz-
ten. Insgesamt sollen so 86 neue Wohneinheiten entstehen. Das sind 8 Wohneinheiten mehr als 
im aktuellen Bestand (78 WE).  
Für das Plangebiet besteht der rechtsverbindliche Bebauungsplan 67420/07 aus dem Jahr 1998. 
Dieser setzt entlang der Mannsfelder Straße eine 15 m tiefe, straßenbegleitende überbaubare 
Grundstücksfläche mit einer maximalen Gebäudehöhe von drei Vollgeschossen fest. Die aktuelle 
Planung sieht einen viergeschossigen Gebäuderiegel mit fünf in den rückwertigen Bereich hinein-
ragende, dreigeschossige Gebäudekämme vor. Da die Festsetzungen des rechtsverbindlichen 
Bebauungsplanes dem aktuellen Vorhaben entgegenstehen, wird mit diesem Verfahren neues 
Planungsrecht geschaffen, auf dessen Grundlage das geplante Bauvorhaben realisiert werden 
kann. 
 
2. Verfahren 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat in seiner Sitzung am 01.02.2018 nach § 2 Absatz 1 BauGB in 
Anwendung des vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB die Einleitung eines Bebauungsplan-
verfahrens beschlossen. 
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 1 und 
2 BauGB erfolgte in der Zeit vom 11.08.2017 bis einschließlich 12.09.2017 bzw. vom 26.06.2019 
bis einschließlich 30.07.2019. 
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 BauGB erfolgte in der Zeit vom 28.05.2018 
bis einschließlich 11.06.2018. Es sind keine Stellungnahmen eingegangen. Entgegen dem ur-
sprünglichen Planungsansatz, ein Verfahren nach § 13 BauGB (siehe oben) durchzuführen, wird 
das Bebauungsplanverfahren als Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch fortgesetzt. Dies erfolgt

2 
nicht im Wege der Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplans Nummer 67420/07 aus dem 
Jahr 1998, sondern durch die Aufstellung eines neuen Bebauungsplanes mit der Nr. 67421/02 
Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln-Raderberg. Veränderungen der Ver-
fahrensinhalte entstehen durch die Umstellung des Verfahrens und durch die Umbenennung des 
Bebauungsplans nicht. 
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfes gemäß § 3 Absatz 2 BauGB in An-
wendung des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a Baugesetzbuch erfolgte in der Zeit vom 
27.06.2019 bis einschließlich 30.07.2019.  
 
2.1 Städtebaulicher Wettbewerb 
Um für das circa 8.500 qm große Baugrundstück städtebaulich und architektonisch angemessene 
Entwurfsvorschläge zu erhalten, wurde im Jahr 2015 ein nicht offener städtebaulicher und frei-
raumplanerischer Realisierungswettbewerb als zweiphasiges, nicht anonymes, kooperatives Ver-
fahren nach RPW 2013 mit neun Planungsbürogemeinschaften durchgeführt. Das Preisgericht 
erkannte den vom Architekturbüro `Baufrösche`, Kassel sowie dem Landschaftsbüro `Gnüchtel 
Triebwetter`, Kassel, eingereichten Entwurf den 1. Preis zu. Auf der Grundlage dieses städtebauli-
chen Siegerentwurfs wird der Bebauungsplan aufgestellt. 
 
2.2 Bebauungsplan der Innenentwicklung 
Bei dem Bebauungsplan handelt es sich um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 
13a Absatz 1 Satz 1 BauGB.  
Die zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Absatz 2 BauNVO im Geltungsbereich bleibt bei ei-
ner Plangebietsgröße von circa 8.500 m² unter dem maßgeblichen Schwellenwert von 20.000 m² 
des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB. Dabei werden keine Bebauungspläne im engen sachli-
chen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wä-
re. 
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer 
Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umwelt-
verträglichkeitsprüfung (UVPG) oder nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung im 
Lande Nordrhein-Westfalen (UVPG NW) unterliegen. Zudem ist eine Beeinträchtigung der in § 1 
Absatz 6 Nummer 7b BauGB genannten Schutzgütern –Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeu-
tung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes– nicht zu 
erwarten. Auch bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass bei der Planung Pflichten zur Vermei-
dung oder Begrenzung der Auswirkungen von schweren Unfällen nach § 50 Satz 1 des Bundes-
Immissionsschutz-gesetzes zu beachten sind. 
Da die Voraussetzungen des § 13a Absatz 1 Nummer 1 BauGB vorliegen, wird der Bebauungs-
plan „Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße in Köln Raderberg“ im beschleunigten Verfahren 
aufgestellt. Dabei werden die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 1 
BauGB in Anspruch genommen. Von der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, von dem 
Umweltbericht nach § 2a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10a Absatz 1 
BauGB wird abgesehen; § 4c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden. Die relevanten 
Umweltbelange werden in die Abwägung eingestellt. 
 
2.3 Kooperatives Baulandmodell 
Das durch den Rat im Jahr 2014 beschlossene Kooperative Baulandmodell (Koop BLM) und die 
am 04.04.2017 (Bekanntmachung am 10.05.2017) beschlossene Fortschreibung des Koop BLMs 
geben vor, dass bei Realisierung von Bauvorhaben mit mehr als 20 neuen Wohneinheiten (WE) 
oder einem Zuwachs von mehr als 1.800 qm Geschossfläche (GF) 30 % der geplanten Wohnun-
gen als öffentlich geförderten Wohnraum sowie soziale Infrastrukturmaßnahmen umzusetzen sind.

3 
Da das geplante Wohnbauprojekt an der Mannsfelder Straße unterhalb der Bagatellgrenze liegt, 
gelten jedoch nur die Verpflichtungen des Koop BLMs Nr. 3 (1) b bis h der Richtlinie für die zusätz-
lich entstehende Wohnfläche. 
Der Planbegünstigte hat sich jedoch bereit erklärt, circa 30 % der neuen Wohnungen als öffentlich 
geförderten Wohnungsbau umzusetzen, sowie einen circa 500 qm großen und öffentlich zugängli-
chen Spielplatz zu realisieren. Der durch die Planung ausgelöste Bedarf an Kindergartenplätzen 
kann durch die vorhandenen Kindertagesstätten gedeckt werden, daher entfällt diese Verpflich-
tung. Der ursächliche Mehrbedarf für eine öffentliche Grünfläche ist so gering, dass die Fläche ihre 
entsprechende Funktion für wohnraumnahe Erholung nicht übernehmen könnte. Der geplante öf-
fentlich zugängliche Kinderspielplatz mit einer Größe von 500 m² erfüllt die Forderung des Fach-
amts und übersteigt die Verpflichtungen aus dem Koop BLM. Der Kinderspielplatz gleicht somit die 
geringfügige Forderung an Grünfläche(180 m²) aus dem KoopBLM aus. 
 
3. Erläuterungen zum Planungsgebiet 
3.1 Abgrenzung des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Stadtteil Raderberg des Stadtbezirks Köln-Rodenkirchen, an der Manns-
felder Straße. Der Geltungsbereich wird im Norden von einem Wohn- und einem Mischgebiet an 
der Marktstraße, im Osten von dem Mischgebiet der Raderberger Straße, im Süden von der 
Mannsfelder Straße und im Westen von dem zu erhaltenden Teilbereich der Genossenschaftssied-
lung an der Kreuznacher Straße begrenzt. Noch weiter westlich schließt sich der Vorgebirgspark 
an. Der Geltungsbereich liegt in den Flurstücken 2543, 806 und 2321 der Gemarkung Köln-
Rondorf, Flur 53. Das Plangebiet hat eine Fläche von circa 8.500 m². 
 
3.2 Vorhandene Struktur 
Das Plangebiet umfasst den Teilbereich der genossenschaftlichen Siedlung, dessen Gebäude im 
Rahmen der Neubebauung niedergelegt werden, sowie das Eckgebäude Mannsfelder Straße 90-
92, welches erhalten bleibt. Die abzutragenden Mehrfamilienhäuser sind in einer geschlossenen 
Blockrandbebauung ausgebildet und besitzen drei Vollgeschosse, Walmdächer sowie kleine be-
grünte Vorgärten. Die Bestandsbebauung ist gegenüber der südlich verlaufenden Straßenver-
kehrsfläche um circa 5 m zurückgesetzt. Auf der rückwärtigen Gebäudeseite befinden sich große 
Grünflächen, welche ursprünglich als Hausgärten zur Selbstversorgung genutzt wurden. Die ent-
sprechende Zonierung ist bis heute im Bestand ablesbar. 
Nördlich des Gebietes liegen fünf Wohnblöcke in dreigeschossiger Zeilenbauweise sowie ein Al-
tenheim und eine Kita. Im Osten schließt das Plangebiet an die Grenzbebauung des Nachbar-
grundstücks Mannsfelder Straße 50 an, welches wiederum von einem Mischgebiet begrenzt wird. 
Nördlich dieses Bereiches liegt das Areal des Großmarktes, welcher in den folgenden Jahren zu-
gunsten einer umfassenden städtebaulichen und freiräumlichen Neubebauung verlagert werden 
soll. 
An der Mannsfelder Straße bilden die südlich des Plangebietes gelegenen Wohngebäude zusam-
men mit dem zu überplanenden Gebäuderiegel einen räumlich gefassten Straßenraum. Südlich 
schließt eine Wohnsiedlung mit verschiedenen Gebäudetypen und einer unterschiedlichen Ge-
bäudedichte an. Westlich liegen die Grünflächen des 13,9 Hektar großen Vorgebirgspark. 
Grün- und Freiflächen 
Die Außenanlage des Plangebiets ist im Bestand stark begrünt und weist nur einen geringen Anteil 
an befestigten Flächen (Erschließungswege, Hauseingänge, Gartenwege und Sitzplätze) auf. Der 
vorhandene Baumbestand wurde durch das Sachverständigenbüro Dalhaus & Engelmayer beur-
teilt (Gutachtenstand November 2014). Ein weitere Baumkartierung erfolgte durch das Sachver-
ständigenbüro Paesaggista – Landschaftsarchitekt Sven Berkey (Stand Kartierung 17.01.2018). 
Der Charakter der vorhandenen Bepflanzung wird bestimmt durch einen sehr hohen Anteil an Na-
del- und Laubbäumen. Besonders stark vertreten ist die Rotfichte. Von den 79 kartierten Bäumen 
im Plangebiet sind 50 Nadelbäume und 29 Laubbäume. Von den Nadelbäumen entfällt kein Baum

4 
unter die Baumschutzsatzung der Stadt Köln. Von den Laubbäumen sind 12 Bäume durch die 
Baumschutzsatzung geschützt. 
 
3.3 Erschließung 
Motorisierter Individualverkehr 
Das Plangebiet wird über die Mannsfelder Straße erschlossen, die von der Kreuznacher Straße im 
Westen bis zur Brühler Straße im Osten verläuft. Der Standort ist gut an das überörtliche Ver-
kehrsnetz angebunden. Der Kölner Autobahnring ist über den Verteilerkreis in weniger als zehn 
Minuten mit einem Kraftfahrzeug zu erreichen.  
Fuß- und Radverkehr  
Für den Fußgängerverkehr stehen im Umfeld des Plangebietes ausreichende Gehwegbreiten in 
der Mannsfelder Straße zur Verfügung, die auch von mobilitätseingeschränkten Personen oder 
Personen mit Kinderwagen genutzt werden können. Der Fahrradverkehr wird auf der Mannsfelder 
Straße sowie der Kreuznacher- und Raderberger Straße im Mischverkehr zusammen mit dem MIV 
geführt. 
Öffentlicher Personennahverkehr ÖPNV 
Das Plangebiet ist an den ÖPNV angebunden. Die Bushaltestelle Mannsfeld (Buslinie 132, Köln 
Hauptbahnhof ↔ Köln Meschenich, 10-Minuten-Takt und 133 Köln Hauptbahnhof ↔ Zollstock 
Friedhof, 20-Minuten-Takt, jeweils in der Hauptverkehrszeit) dienen als nächstgelegene ÖPNV-
Anbindung. 
Künftig wird an der Kreuzung Marktstraße/ Bonner Straße die vorläufige Endhaltestelle der derzei-
tig im Bau befindlichen Nord-Süd-Stadtbahn in fußläufiger Nähe eingerichtet, so dass die Anbin-
dung an die Kölner City und den Hauptbahnhof noch verbessert wird. 
Technische Erschließung 
Das Plangebiet liegt im Gas-, Wasser- und Stromnetzgebiet der RheinEnergie AG. Die Versorgung 
der geplanten Bebauung mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen der 
Umgebung sichergestellt werden. 
 
3.4 Alternativstandorte 
Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Die Entscheidung für 
eine Wohnnutzung dieses Standorts wurde somit bereits auf der Planungsebene des Flächennut-
zungsplanes getroffen. Für eine Wohnnutzung des Plangebietes gibt es keine Alternative. Bei 
Nichtaufstellung des Bebauungsplanes könnte das Vorhaben in reduzierter Gebäudehöhe nur 
über Befreiungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 67420/07 genehmigt werden. Bei 
der Planung handelt es sich um eine geringfügige Nachverdichtung einer innerstädtischen Fläche 
im Rahmen der nachhaltigen Innenentwicklung. Auf eine Untersuchung eventueller Alternativ-
standorte wird daher verzichtet. 
 
3.5 Planungsrechtliche Situation 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 67420/07, `Nördlich Mannsfel-
der Straße` aus dem Jahr 1998. Dieser setzt für die betreffenden Flächen ein allgemeines Wohn-
gebiet mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,0 
fest. Zudem setzt er eine geschlossene Bauweise und drei Vollgeschosse fest. Die aktuelle Pla-
nung sieht dagegen einen viergeschossigen Gebäuderiegel mit fünf in den rückwertigen Bereich 
hineinragende, dreigeschossige Gebäudekämme vor. Da die Festsetzungen des rechtsverbindli-
chen Bebauungsplanes dem aktuellen Vorhaben entgegenstehen, ist daher die Aufstellung eines 
Bebauungsplanes erforderlich. Mit der Rechtskraft des neuen Bebauungsplanes wird der ur-
sprüngliche Bebauungsplan im Geltungsbereich des neuen Bebauungsplanes überplant.

5 
 
4. Planungsvorgaben 
4.1 Regionalplan 
Der Regionalplan stellt das Plangebiet als `Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB)` dar. Die Planziele 
des Flächennutzungsplanes und des Bebauungsplans entsprechen somit den Darstellungen des 
Regionalplans. 
 
4.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
Der Flächennutzungsplan stellt das Areal als `Wohnbaufläche` (W) dar. Der Bebauungsplan wird 
aus dem Flächennutzungsplan entwickelt.  
 
4.3 Landschaftsplan 
Im Landschaftsplan (LP) ist das Plangebiet als `Innenbereich gemäß § 34 BauGB` dargestellt. 
Westlich des Planungsgebiets grenzt ein Landschaftsschutzgebiet an (L17) mit einer Pflegemaß-
nahme (Pf. 2.4-02) an. Die Planung steht den Darstellungen nicht entgegen. 
 
4.4 Denkmalschutz 
Im Plangebiet befinden sich keine Denkmäler. 
 
5. Städtebauliches Planungs- und Freiraumkonzept 
Städtebauliches Konzept 
Das Plangebiet wird auf der Grundlage des Wettbewerbs `Erneuerung der Genossenschaftssied-
lung Mannsfelder Straße 52-88`, hervorgegangenen städtebaulichen Konzeptes des Architekturbü-
ros `Baufrösche` und des Freiraumbüros `GTL Gnüchtel, Triebswetter` Landschaftsarchitekten, 
beide aus Kassel, entwickelt.  
Das Plankonzept orientiert sich in seinem Entwurf gemäß der Wettbewerbsvorgaben an der stra-
ßenbegleitenden Gebäudestellung der bestehenden Siedlung. Die neuen Baukörper werden als 
gegliederte, dreigeschossige Wohnriegel mit zusätzlichen Staffelgeschossen ausgebildet, welche 
straßenseitig mit vorgestellten Loggien versehen sind. Hofseitig schließen sich fünf dreigeschossi-
ge kammartig angeordnete Gebäude an, welche jeweils mit einem Treppenhaus versehen sind. So 
entstehen halbprivate, grüne Innenbereiche und eine nördlich anschließende offene Grünfläche. 
Der westliche Querriegel bildet mit seiner größeren Kubatur den architektonischen Abschluss des 
neuen Gebäuderiegels. Hier wird neben Wohnungen ein kleiner multifunktionaler Raum zur Verfü-
gung gestellt, der für die Bewohner als Bewohnertreff/ Café genutzt werden kann. 
Neben der reinen Ersatzbebauung wird eine Verdichtung durch zusätzliche Wohngebäude im Be-
reich der Hinterhöfe geschaffen. Ferner bietet die neue Wohnbebauung eine höhere Ausnutzung 
in Form von drei Vollgeschossen und einem zusätzlichen Staffelgeschoss. Insgesamt wird die Zahl 
der Wohnungen von derzeit 78 auf circa 86 ansteigen. Zusätzlich  werden die durchschnittlichen 
Wohnungsgrößen deutlich erhöht. Der geplante Wohnungsmix sieht unterschiedliche Wohnformen 
mit Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen, familienfreundliche Drei- bis Fünf-Zimmer-Wohnungen 
sowie Ein- und Zwei-Zimmer-Appartements für zum Beispiel Studierende oder Senioren vor. Das 
Vorhaben wird mit circa 30% sozial geförderten und circa 70% frei finanzierten Wohnungsbau ent-
wickelt werden. Die Seniorenwohnungen werden entsprechend den Förderrichtlinien des Landes 
barrierefrei und rollstuhlgerecht ausgebildet. 
Die geplante Wohnbebauung trägt dazu bei, ein harmonisches Gesamtbild des Quartiers herzu-
stellen und fügt sich in die umgebende Bestandsbebauung ein. Durch die gegenüber den Be-

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standsbauten dichtere Neubebauung wird zusätzlicher Wohnraum erschlossen. Die zentrale Lage 
rechtfertigt eine Nachverdichtung im Sinne einer sparsamen Flächeninanspruchnahme.  
Das Stellplatzkonzept sieht insgesamt 79 Stellplätze vor, von denen 70 unterirdisch in zwei Mittel-
garagen und 9 oberirdisch im Bereich des Bewohnertreffs untergebracht sind. 
Freiraumplanerisches Konzept 
Das freiraumplanerische Konzept sieht eine durchgängige Grüngestaltung der Freiflächen vor. Die 
Vorgartenzone wird durch Rasenflächen mit kleinen Bäumen und einer niedrigen Sitzmauer ge-
gliedert. Die ebenerdig angeordneten Terrassenflächen der Erdgeschosswohnungen sind mit He-
cken eingefasst. Im Bereich der Hauseingänge sind hausbezogene Flächen zur Unterbringung von 
Fahrrädern und Unterflurcontainern vorgesehen.  
Eine in Ost-West-Richtung verlaufende Wegeachse gliedert den rückwärtigen Garten in die ge-
bäudenahen Freiflächen und den nördlich angeordneten, gemeinschaftlich nutzbaren Freiraum. 
Die Grünbereiche über der Tiefgarage werden mit kleinkronigen Obst- oder Ziergehölzen, der 
nördliche Gartenteil wird durch großkronige Bäume begrünt. Hier befinden sich vier Bestandsbäu-
me, deren Erhalt und Pflege im Bebauungsplan gesichert sind.  
Ein öffentlich zugängiger Kinderspielplatz wird über einen rückwärtigen Fußweg erschlossen und 
über zwei Zugänge an den öffentlichen Straßenraum angeschlossen. Die Spielfläche wird sowohl 
für Anwohnerinnen und Anwohner, als auch für Besucherinnen und Besucher zu den üblichen 
Spielzeiten frei zugänglich sein.  
Im Bereich des künftigen Bewohnertreffs ist eine kleine Platzfläche vorgesehen, westlich daran 
schließt eine Gemeinschaftsstellplatzanlage an. Die große Rosskastanie an der Mannsfelder Stra-
ße wird erhalten und in die Platzgestaltung mit integriert. 
 
6. Begründung der Planinhalte (Festsetzungen nach § 9 BauGB) 
6.1 Art der Nutzung 
Als Art der baulichen Nutzung wird für den Geltungsbereich des Bebauungsplans ein Allgemeines 
Wohngebiet (WA) festgesetzt.  
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes sind gemäß § 4 Absatz 2 BauNVO Wohngebäude, die 
der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht stö-
rende Handwerksbetriebe und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sport-
liche Zwecke allgemein zulässig. Das mögliche Nutzungsspektrum entspricht dem städtebaulichen 
Konzept, das in erster Linie auf eine Wohnnutzung hin ausgerichtet ist, eine wohnverträgliche Nut-
zungsmischung aber grundsätzlich nicht ausschließt. Mit der Festsetzung eines Allgemeinen 
Wohngebietes wird das maßgebliche städtebauliche Ziel umgesetzt, einen Beitrag zur Deckung 
des Wohnungsbedarfs im Kölner Stadtgebiet zu leisten. 
Die gemäß § 4 Absatz 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen –Betriebe des Beher-
bergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Garten-
baubetriebe und Tankstellen– sind gemäß § 1 Absatz 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebau-
ungsplanes. Der Ausschluss der ausnahmsweise zulässigen Nutzungen erfolgt zum einen auf-
grund ihres zum Teil großen Flächenbedarfs und entspricht zum anderen dem Ziel, die Flächen für 
eine Wohnnutzung vorzuhalten. 
 
6.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung der Grundflächenzahl (GRZ), der Ge-
schossflächenzahl (GFZ), durch die Höhe der baulichen Anlagen (Gebäudeoberkante) als 
Höchstmaß sowie durch die Zahl der Vollgeschosse bestimmt.

7 
6.2.1  Grundflächenzahl (GRZ)/ Geschossflächenzahl (GFZ) 
Um das Ergebnis des Wettbewerbes umsetzten zu können, werden für die geplante Wohnbebau-
ung (WA) eine Grundfächenzahl (GRZ) von 0,4 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von maximal 
1,3 als Maß der baulichen Nutzung festgesetzt. Die Obergrenze der Grundflächenzahl (GRZ) für 
allgemeine Wohngebiete, welche gemäß §17 Absatz 1 BauNVO 0,4 (GRZ) beträgt, wird somit ein-
gehalten. Die Obergrenze der Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,2 wird hingegen leicht überschrit-
ten. Die erhöhte GFZ ist für die Realisierung des Vorhabens erforderlich und entspricht dem städ-
tebaulichen Ziel einer Nachverdichtung für Wohnraum. Insgesamt folgt die Planung den Zielen 
einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Mit der städtebaulichen Maßgabe, der Innenentwicklung ei-
ner Außenentwicklung den Vorrang zu geben, wird dem Grundsatz entsprochen, mit Grund und 
Boden sparsam und schonend umzugehen und zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruch-
nahme von Flächen für bauliche Nutzungen beizutragen. 
Vor dem Hintergrund des prognostizierten Bevölkerungswachstums mit einem Anstieg der Ein-
wohnerzahl, der Zahl der Haushalte und, damit einhergehend einer erhöhten zusätzlichen Nach-
frage nach Wohnraum ist die Überschreitung der Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der 
baulichen Nutzung gerechtfertigt. Dies ist auch dem vom Rat der Stadt Köln am 11.02.2014 be-
schlossenen stadtentwicklungspolitischen Ziel geschuldet, ein ausreichendes Wohnungsangebot –
als Mietwohnung oder als Wohneigentum– bereit zu stellen. Der Wohnungsbedarf beläuft sich auf 
rund 66.000 Wohneinheiten (WE) für den Zeitraum 2015-2029. Ein Großteil – circa 30.000 WE - 
davon werden im Geschosswohnungsbau bereits bis 2019 benötigt. Im Plangebiet wird Ge-
schosswohnungsbau mit circa 86 Wohnungen realisiert. So kann ein Beitrag zur Deckung des ak-
tuellen Wohnraumbedarfs innerhalb der Stadt Köln geleistet werden. 
Die Überschreitung der GFZ für das WA wird durch folgende Umstände oder Maßnahmen ausge-
glichen: 
 Dach- und Tiefgaragenbegrünung 
 Die Stellplätze sind fast ausschließlich unterirdisch vorgesehen, um oberirdisch Bepflanzun-
gen und Aufenthaltsflächen zu schaffen.  
 Freiflächen in der näheren Umgebung (Vorgebirgspark) 
 
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden hierdurch ge-
wahrt. Sonstige öffentliche Belange stehen dieser Überschreitung nicht entgegen. Nachteilige 
Auswirkungen auf die Umwelt infolge der GFZ-Überschreitung sind nicht zu erwarten.  
 
6.2.2  Grundflächenzahl gemäß § 19 Absatz 4 BauNVO 
Für die Errichtung der Tiefgaragen wird festgesetzt, dass gemäß § 19 Absatz 4 Satz 3 BauNVO 
die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche unterirdischer Garagen mit ihren Zufahrten bis zu 
einer GRZ von 0,8 überschritten werden darf. Die Festsetzung entspricht dem Flächenbedarf einer 
städtebaulichen Nachverdichtung durch Wohnungsbau im innerstädtischen Bereich mit der Reali-
sierbarkeit von (Gemeinschafts-) Tiefgaragen zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität der wohnungs-
nahen Freiflächen. 
 
6.2.3  Zahl der Vollgeschosse und Höhe der baulichen Anlagen 
Auf der Grundlage des städtebaulichen Planungskonzeptes wird für das allgemeine Wohngebiet 
das Maß der baulichen Nutzung zudem durch die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse als 
Höchstmaß bestimmt. Zur Erzeugung eines höhenhomogenen Siedlungsbildes werden zusätzlich 
maximale Gebäudehöhen festgesetzt. Diese sind als Oberkante (OK) als Höchstmaß in Metern 
über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. 
Die Festsetzungen der Zahl der Vollgeschosse (III und IV Geschosse) sowie der Gebäudehöhen 
orientieren sich an der überwiegend III-geschossigen Bestandsbebauung. Die Festsetzung eines 
zur Mannsfelder Straße orientierten und von der Vorderkante zurückspringenden weiteren Ge-
schosses folgt dem städtebaulichen Ziel der Innenentwicklung.

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Entlang der Mannsfelder Straße wird eine Zeilenbebauung mit vier Vollgeschossen festgesetzt. 
Die geplante Gebäudehöhe der unteren drei Geschosse mit einer maximal zulässigen Höhe von 
60,50 m über Normalhöhennull (NHN) entspricht der Traufhöhe der bestehenden Bebauung. Das 
vierte Geschoss springt von der Gebäudekante, welche zur Mannsfelder Straße orientiert ist, zu-
rück und wird mit einer maximal zulässigen Höhe von 63,50 m über NHN festgesetzt. Da das 
oberste Geschoss nicht von allen Außenwänden des darunter liegenden Geschosses zurückge-
setzt ist, wird es nicht als Staffelgeschoss sondern als Vollgeschoss gewertet. Die neugeplanten 
Gebäude im rückwärtigen Bereich werden mit drei Vollgeschossen und einer maximal zulässigen 
Höhe von 60,20 m über NHN festgesetzt.  
Technische Dachaufbauten 
Gebäudedächer dienen auch der Unterbringung einer Vielzahl von technischen Anlagen wie bei-
spielsweise Lüftungs- und Kühlanlagen, Antennen, Treppenhäusern, Aufzugsüberfahrten, Anlagen 
zur Nutzung von Solarenergie. Diese Anlagen werden im Allgemeinen Wohngebiet grundsätzlich 
zulässig sein, ohne das städtebauliche Erscheinungsbild nachhaltig zu stören. Daher wird festge-
setzt, dass die festgesetzten Gebäudehöhen durch Dachaufbauten wie Aufzugüberfahrten und 
Treppenhäuser sowie technische Einrichtungen und Wärmepumpen überschritten werden dürfen.  
Das höchstzulässige Maß der Überschreitungen von Dachaufbauten wie Aufzugüberfahrten und 
Treppenhäuser beträgt 2,50 m in der Höhe. Das höchstzulässige Maß der Überschreitungen für 
technische Einrichtungen wie zum Beispiel Wärmepumpen beträgt 1,50 m in der Höhe. 
Der Flächenanteil der Überschreitungen je Dachfläche darf insgesamt 30% nicht übersteigen. Die 
Dachaufbauten müssen mindestens um das Maß ihrer Höhe von der Gebäudeaußenwand des 
obersten Geschosses zurücktreten, um das städtebauliche Erscheinungsbild nicht zu stören. 
 
6.3 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise 
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert. Um 
für die Zukunft eine geschlossene Gebäudeflucht entlang der Mannsfelder Straße zu erhalten, er-
folgt die Festsetzung einer durchgehenden überbaubaren Grundstücksfläche mit Baugrenzen und 
einer geschlossenen Bauweise. 
 
6.4 Erschließung 
Äußere Erschließung 
Das Entwurfskonzept sieht eine Erschließung des Plangebietes von der Mannsfelder Straße vor. 
Von hier aus erfolgen zwei Ein- und Ausfahrten in die geplanten Tiefgaragen. Entlang der Manns-
felder Straße wird eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, um die angrenzende öffentliche Ver-
kehrsfläche abzubilden.  
Ruhender Verkehr 
Gemäß § 12 Absatz 6 BauNVO wird festgesetzt, dass Stellplätze nur in Tiefgaragen sowie oberir-
disch nur in den durch Zeichnung und Beschriftung gekennzeichneten Flächen zulässig sind. 
Mit den Festsetzungen zu den Stellplätzen und Tiefgaragen werden die oberirdischen Bereiche 
weitestgehend vom motorisierten Verkehr freigehalten. Mit Ausnahme einer kleinen oberirdischen 
Stellplatzanlage sowie der Anlieferungs- und Rettungsverkehre wird der motorisierte Verkehr un-
terirdisch in zwei Tiefgaragen abgewickelt, um den bestehenden offenen Straßenraum und die 
guten Wohnverhältnisse im Quartier zu erhalten. Um die Unterbringung von Ver- und Entsorgungs-
flächen, Kellerräume, Lagerflächen, Technik- und Nebenräume sowie Abstellplätze für Fahrräder 
zusätzlich in den Tiefgaragen zu ermöglichen, wird festgesetzt, dass diese Flächen auch außer-
halb der durch Baugrenzen eingefassten überbaubaren Grundstücksflächen innerhalb der Tiefga-
ragen zulässig sind.

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Stellplatzreduzierung 
Für das Plangebiet besteht die Möglichkeit, eine Stellplatzreduzierung von 25 % entsprechend 
§ 51 BauO NRW aufgrund der vorhandenen ÖPNV-Erschließungsqualität im Baugenehmigungs-
verfahren bei der Ermittlung der notwendigen Stellplätze anzunehmen. Für die geplanten 86 
Wohneinheiten sind danach 66 Stellplätze erforderlich. Zusätzlich ergeben sich aus dem Bedarf 
eines geplanten multifunktionalen Raums (Bewohnertreff oder Café) noch weitere 3 Stellplätze. 
Darüber hinaus sind 15 weitere Stellplätze nachzuweisen, für die eine Baulast auf dem Grundstück 
eingetragen ist. In Summe ergibt sich somit ein Stellplatzbedarf von 84 Stellplätzen. Die Stellplätze 
aus der Baulast werden vor dem Satzungsbeschluss abgelöst. Somit besteht ein Bedarf von 69 
Stellplätzen.  
Die Gesamtstellplatzzahl in der Tiefgarage beträgt 70 Stellplätze. Im westlichen Bereich des Plan-
gebietes ist zusätzlich eine oberirdische Stellplatzanlage mit 9 Stellplätzen geplant. Diese sind für 
die 3 notwendigen Stellplätze desmultifunktionalen Raums und die Besucherverkehr vorbehalten 
sind. 
Fuß- und Radverkehr 
Die fußläufige Erschließung der rückwärtigen Gartenbereiche und der dort geplanten Spielplatzflä-
che erfolgt über zwei Durchgänge von der Mannsfelder Straße.  
Die Zahl der baurechtlich notwendigen Fahrradstellplätze beträgt 233 Stellplätze. Diese werden 
wohnungsnah, überwiegend im Bereich der Hauszugänge bzw. in der Tiefgarage nachgewiesen. 
Mit einer Fläche mit Gehrecht für die Allgemeinheit werden zwei Zugänge für Fußgänger zum ge-
planten Spielplatz sowie die Spielplatzfläche sichergestellt.  
Verkehrsgutachten 
Im Rahmen eines Verkehrsgutachtens (Lindschulte+Kloppe, 13. Oktober 2018) wurden die Aus-
wirkungen des Vorhabens auf die Umgebung untersucht. Die Berechnungen ergaben, dass im 
Zusammenhang mit dem geplanten Bauvorhaben insgesamt circa 80 Kfz-Fahrten je Tag (als 
Summe der Neuverkehre aus Quell- und Zielverkehr) zu erwarten sind. Dies entspricht 4 Kfz in der 
Spitzenstunde morgens und 7 Kfz in der Spitzenstunde abends. 
Es wurde eine Leistungsfähigkeitsanalyse für den Bestand und den Planfall durchgeführt. Die Leis-
tungsfähigkeitsanalyse für den Bestand erfolgte für die Bestandsknoten Mannsfelder Straße/ Ra-
derberger Straße und Mannsfelder Straße/ Kreuznacher Straße. Die Leistungsanalyse hat erge-
ben, dass die untersuchten Knotenpunkte sowohl im Bestand als auch im Planfall als sehr gut 
(Qualitätsstufe A) zu werten sind. 
Des Weiteren wurden eine Leistungsfähigkeitsberechnung und Rückstauberechnung für die ge-
planten Tiefgaragen durchgeführt. Die Untersuchung hat ergeben, dass an beiden Tiefgaragenzu-
fahrten mit einem sehr guten Verkehrsablauf und nur sehr geringen Wartezeiten -bei einem Rück-
stau von maximal einem Kfz- an den Tiefgaragenzufahrten zu rechnen ist.  
Durch die erstmalige Unterbringung der Kfz in Tiefgaragen ist, obwohl durch die Planung eine ge-
ringfügige Verkehrszunahme prognostiziert wird, insgesamt mit einer Abnahme des ruhenden Ver-
kehrs im öffentlichen Straßenraum zu rechnen. 
Technische Infrastruktur –Ver- und Entsorgung 
Das Plangebiet liegt im Gas-, Wasser- und Stromnetzgebiet der RheinEnergie AG. Die Versorgung 
der geplanten Bebauung mit Gas, Wasser und Strom kann aus den vorhandenen Leitungen der 
Umgebung sichergestellt werden. 
Der Anschluss für Schmutzwasser, einschließlich Regenwasser, erfolgt an die bestehenden Netze. 
Das Gebiet unterliegt als ein Grundstück, das bereits vor dem 1. Januar 1996 bebaut war, nicht 
den Vorschriften des § 44 Landeswassergesetz NRW und des Wasserhaushaltsgesetzes WHG. 
Der Müll wird an zwei Sammelplätzen im Bereich der Vorzone an der Mannsfelder Straße gebün-
delt. An den Hauseingängen 3 und 7 sind jeweils drei Unterflurcontainer geplant.

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Baulast 
Im Plangebiet befindet sich auf dem Flurstück 2543, der Gemarkung Köln-Rondorf, Flur 53 eine 
Baulast für 15 Stellplätze. Die Baulast wird im Zuge der Planung vor dem Satzungsbeschluss ab-
gelöst. 
 
6.5 Gemeinbedarf, soziale Infrastruktur 
Schule 
Infolge der Planung ergibt sich ein zusätzlicher Mehrbedarf von vier Schülerinnen/ Schülern je 
Jahrgangsstufe im Primärbereich und zwei Schülerinnen/ Schülern je Jahrgangsstufe im Sekund-
bereich. Es sind weitere Bauvorhaben in den Stadtteilen Raderberg, Raderthal und Marienburg 
geplant.  
Die Gesamtkapazität der dem Plangebiet am nächsten liegenden Grundschulen in Bayenthal (zwei 
Standorte in der Cäsarstraße), Raderberg (ein Standort in der Annastraße) und Marienburg (neue 
Schule Gaedestraße) soll über Erweiterungs- und Neubauten erhöht werden.  
Es handelt sich bei dem geplanten Bauvorhaben um eine den Bestand ersetzenden Wohnbebau-
ung. Da sich die Wohneinheiten um lediglich acht zusätzliche Wohnungen erhöhen, wird der 
Mehrbedarf mit den vorgenannten Erweiterungsplanungen der bestehenden Schulen gedeckt. 
Kindertagesstätte 
Der durch die Planung ausgelöste Bedarf an Kindergartenplätzen kann durch die vorhandenen 
Kindertagesstätten gedeckt werden.  
Spielplatz 
Die geplante Wohnbebauung löst einen Bedarf an einer Spielplatzfläche von 500 qm aus. Diese 
Fläche wird innerhalb des Plangebietes im rückwärtigen Garten realisiert und ist im Plan mit dem 
Spielplatzsymbol festgesetzt. Die Spielplatzfläche wird im Eigentum der Wohnungsbaugenossen-
schaft verbleiben und für die Öffentlichkeit zugänglich sein. Die Spielzeiten werden im städtebauli-
chen Vertrag festgelegt. Die Zugänglichkeit wird durch ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit 
gesichert. 
 
6.6 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
Zur Erhöhung der städtebaulichen Qualität im Plangebiet werden als Ersatz für die entfallenden 
Bäume Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft sowie 
zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt. Die Fest-
setzungen dienen der Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft. 
Erhalt von Bäumen und Sträuchern 
Von den 12 unter Baumschutzsatzung stehenden Bäumen entfallen acht bei der Umsetzung der 
Planung. Die vier verbleibenden, schützenswerte Bäume werden zum Erhalt und dauerhaften Un-
terhalt bzw. Ersatz im Falle eines Abgangs festgesetzt. Ferner werden aus artenschutzrechtlichen 
Gründen als Ersatzniststätten für Gimpel und Mäusebussard zwei Nadelbäume (Fichten), die nicht 
unter die Baumschutzsatzung fallen, zum Erhalt festgesetzt. 
Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern 
Als Ersatz für die acht entfallenden geschützten Bäume sind 18 einheimische und standortgerech-
te Bäume zu pflanzen. Als Ersatzpflanzungen von unter Baumschutzsatzung stehenden Bäumen 
sind primär Baumpflanzungen in belebten Bodenschichten mit Grundwasseranschluss anzulegen. 
Mindestens 10 Baumstandorte sind in nicht unterbauten Flächen mit Bodenanschluss anzuordnen. 
Die durchwurzelbare Pflanzfläche muss mindestens 25 m² je Baumstandort betragen. Sämtliche 
Pflanzungen und sonstige Begrünungsmaßnahmen sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu 
ersetzen.

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Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern 
Zur Sicherung der erhaltenswerten Grünstruktur für den nördlichen Grundstücksbereich wird eine 
Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Diese grenzt unmittelbar an die Fest-
setzung `Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern` des rechtsverbindlichen Bebau-
ungsplanes auf dem nördlich benachbarten Grundstück, sodass beide festgesetzten Pflanzstreifen 
zusammen einen circa 10 m breiten Gehölzstreifen bilden. 
Begrünung nicht überbaubarer Grundstücksflächen 
Zur Umsetzung des Planungsziels, die Gestaltung wohnbezogener Grün- und Freiflächen zu si-
chern, wird textlich festgesetzt, dass die nicht mit Gebäuden, Wegen, dem Spielplatz und sonsti-
gen Nebenanlagen überbauten Flächen aus stadtgestalterischen und klimatischen Gründen zu 
begrünen und dauerhaft zu erhalten sind. 
Begrünung der Tiefgaragen 
Die nicht mit Gebäuden, Wegen, dem Spielplatz und sonstigen Nebenanlagen überbauten Flächen 
von Tiefgaragen sind als Vegetationsflächen dauerhaft zu begrünen. Die Vegetationstragschicht 
im Bereich von unterbauten Flächen ist in einer Mindestüberdeckung mit Bodensubstrat von min-
destens 0,80 m im Mittel auszubilden. Im Bereich der Anpflanzung von Bäumen (Bäume 1. Ord-
nung) ist mit einer Stärke von mindestens 1,50 m und im Bereich der Anpflanzung von Bäumen 
(Bäume 2. Ordnung) ist mit einer Stärke von mindestens 1,20 m vorzusehen. Die durchwurzelbare 
Pflanzfläche soll mindestens 25m² je Baumstandort betragen. Photovoltaikelemente sind über der 
Dachbegrünung zulässig. 
Dachbegrünung 
Die obersten Dachflächen sind extensiv zu begrünen. Dabei ist eine Substratdicke (incl. Filter + 
Drainage) von 10 cm vorzunehmen. Von der Dachbegrünung ausgenommen sind Anlagen für 
technische Dachaufbauten, Belichtungselemente, Befestigungselemente von Solaranlagen, Kies-
streifen und Dachterrassen. Insgesamt sind jedoch mindestens 64% der Dachflächen je Gebäude 
zu begrünen.  
Die festgesetzten Maßnahmen werden der Durchgrünung des Plangebietes, zur Verbesserung des 
Kleinklimas im Plangebiet und zur Minderung des Niederschlagswasserabflusses sowie der Erhal-
tung bzw. Schaffung von Lebensraum für Tiere und Insekten dienen. Sie werden die höhere Ver-
siegelung, den geringeren Anteil an gewachsenen Boden und die reduzierte Grundwasserneubil-
dung kompensieren.  
 
6.7    Immissionsschutzbezogene Festsetzungen 
6.7.1   Schallimmissionen 
In einer Schalltechnischen Untersuchung (Schwinn Ingenieure, Bonn, Schallschutz Projektnummer 
4528-18, 28.08.2019) wurden die auf das Plangebiet einwirkenden bzw. von diesem ausgehenden 
Verkehrslärmimmissionen rechnerisch ermittelt und bewertet. In der vorliegenden Untersuchung 
wurde auch der Nachbarschaftslärm (Tiefgarage) untersucht. Des Weiteren sind die Auswirkungen 
der Planung auf die Verkehrslärmimmissionen in der Umgebung des Plangebietes berechnet wor-
den. 
Beurteilungsgrundlage für den Straßenverkehrslärm ist die DIN 18005 „Schallschutz im Hochbau“. 
Die schalltechnischen Orientierungswerte für Allgemeine Wohngebiete nach DIN 18005 betragen 
im Tagzeitraum 55 dB(A) am Tag und im Nachtzeitraum 45 dB(A) in der Nacht. 
Das Plangebiet ist im Bestand durch Straßenverkehrslärm, Gewerbelärm (angrenzendes Mischge-
biet), Schienenverkehrslärm, Fluglärm aus der Umgebung vorbelastet.  
Emissionen öffentlicher Straßenverkehr 
Die Lärmsituation im Untersuchungsgebiet wird durch die Mannsfelder Straße und der Kreuzna-
cher Straße bestimmt. Die Daten für den Straßenverkehr auf den umliegenden Straßen basieren 
auf Angaben der Ingenieurgesellschaft Lindschulte + Kloppe, 23.10.2018.

12 
Auf Grundlage der Ergebnisse der Verkehrslärmberechnungen ergeben sich im Plangebiet ent-
lang der Mannsfelder Straße an den äußeren Fassaden in Abhängigkeit der Orientierung und Lage 
Beurteilungspegel 54 - 55 dB(A) tags und 44 - 45 dB(A) nachts. Im rückwärtigen Bereich der Ge-
bäude werden die Orientierungswerte der DIN 18005 von 55 dB(A) tags für Allgemeine Wohnge-
biete und Immissionen mit Werten von <35 dB(A) für den Tag- und Nachtzeitraum im Bestand und 
im Prognosefall deutlich unterschritten, da hier durch die Gebäude die Straßenverkehrsimmissio-
nen abgeschirmt werden.  
Beurteilungspegel Lärmimmissionen des Straßenverkehrs im Tagzeitraum: 
 
 
Immissionsort 
Bestand Prognose 
Beurtei-
lungspegel 
dB(A) 
Differenz zu 
Orientierungs-
wert 55 dB(A) 
der DIN 18005  
Beurtei-
lungspegel 
dB(A) 
Differenz zu 
Orientierungs-
wert 55 dB(A) 
der DIN 18005  
Mannsfelder Str. Plange-
bäude gegenüber . Nr. 63 
IP2 
EG 54,1 -0,9 54,5 -0,5 
1.OG 54,2 -0,8 54,5 -0,5 
2.OG 54,1 -0,9 54,4 -0,6 
Mannsfelder Str. Plange-
bäude gegenüber . Nr. 43 
IP3 
EG 53,7 -1,3 54,0 -1,0 
1.OG 53,5 -1,5 53,8 -1,2 
2.OG 53,4 -1,6 53,8 -1,2 
 
Beurteilungspegel Lärmimmissionen des Straßenverkehrs im Nachtzeitraum: 
 
 
Immissionsort 
Bestand Prognose 
Beurtei-
lungspegel 
dB(A) 
Diff. zu Orientie-
rungswert der 
DIN 18005 von 
55 dB(A) 
Beurtei-
lungspegel 
dB(A) 
Diff. zu Orientie-
rungswert der 
DIN 18005 von 
55 dB(A) 
Mannsfelder Str. Plange-
bäude gegenüber . Nr. 63 
IP2 
EG 44,6 -0,4 45,0 0,0 
1.OG 44,7 -0,3 45,0 0,0 
2.OG 44,6 -0,4 44,9 -0,1 
Mannsfelder Str. Plange-
bäude gegenüber . Nr. 43 
IP3 
EG 44,2 -0,8 44,5 -0,5 
1.OG 43,9 -1,1 44,3 -0,7 
2.OG 43,9 -1,1 44,3 -0,7 
 
Veränderung der Emission des Straßenverkehrs durch das Vorhaben  
Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt ausschließlich über die Mannsfelder Stra-
ße. Für die im Zusammenhang mit den durch den planbedingten Mehrverkehr auf den öffentlichen 
Straßen zu erwartenden Geräuscheinwirkungen an den bestehenden Wohngebäuden sind Ein-
zelpunktberechnungen an exemplarischen Messpunkten an Gebäuden in der Nachbarschaft 
durchgeführt worden.

13 
Tabelle der Immissionsorte: 
Planbedingter Mehrverkehr an der Bestandsbebauung – Beurteilungspegel in dB(A) im  
Tagzeitraum: 
 
Mannsfelder Straße Nr. 63  
 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße Nr. 43  
 
(IP 4) 
Mannsfelder Str a-
ße/Kreuznacher Str.  
(IP 5) 
Immissions- 
höhe 
Bestand  Prognose  Differenz Bestand  Prognose  Differenz Bestand  Prognose  
 
Differenz 
EG 57,5 57,9 +0,4 56,2 56,5 +0,3 53,5 53,9 +0,4 
1. OG 57,2 57,6 +0,5 56,1 56,4 +0,3 54,0 54,3 +0,3 
2. OG 56,5 56,8 +0,3 55,5 55,8 +0,3 53,8 54,1 +0,3 
 
Planbedingter Mehrverkehr an der Bestandsbebauung – Beurteilungspegel in dB(A) im  
Nachtzeitraum: 
 
Mannsfelder Straße Nr. 63  
 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße Nr. 43 
 
(IP 4) 
Mannsfelder Straße/  
Kreuznacher Str.  
(IP 5) 
Immissions- 
höhe 
Bestand  Prognose  Differenz Bestand  Prognose  Differenz Bestand  Prognose  
 
Differenz 
EG 48,0 48,3 +0,3 46,6 47,0 +0,4 44,0 44,3 +0,3 
1. OG 47,7 48,1 +0,4 46,6 46,9 +0,3 44,5 44,8 +0,3 
2. OG 46,9 47,3 +0,4 46,0 46,03 +0,3 44,3 44,6 +0,3 
 
So ergeben sich an den Immissionspunkten IP 1 Mannfelder Straße 63, IP 4 Mannsfelder Straße 
43 und IP 5 Mannfelder Straße/Kreuznacher Straße Pegeldifferenzen von 0,3 dB (A) bis maximal 
0,5 dB(A) für den Tag und 0,3 dB (A) bis 0,4 dB(A) in der Nacht.  
Die Verkehrslärmeinwirkungen erhöhen sich durch den planinduzierten Mehrverkehr der Manns-
felder Straße somit um weniger als 0,5 dB(A). Eine Änderung der Beurteilungspegel um weniger 
als 1 Dezibel ist als nicht erheblich einzustufen, da sie für das menschliche Ohr kaum wahrnehm-
bar ist und zudem im Prognose-Fall bei dem vorliegenden Beurteilungspegel bis 59 dB(A) am Ta-
ge bzw. bis 49 dB(A) in der Nacht eine schädliche Umwelteinwirkung weiterhin ausgeschlossen 
werden kann.  
Insofern sind durch den planinduzierten Mehrverkehr auf den öffentlichen Straßen keine unzumut-
baren Geräuscheinwirkungen im Bereich der bestehenden schutzbedürftigen Wohnnutzungen zu 
erwarten. 
Nachbarschaftslärm durch die geplante Tiefgarage 
Die mit den ober- und unterirdischen Stellplätzen verbundenen Lärmimmissionen entstehen in ers-
ter Linie durch die PKW-Ein- und Ausfahrten in und aus den Tiefgaragen. Zur Ermittlung der Emis-
sionen der Tiefgaragenzufahrten wird dem Ansatz der Parkplatzlärmstudie, Schriftenreihe des 
Bayerischen Landesamtes für Umwelt, 6. Anlage 2007, gefolgt, die sich an die TA-Lärm anlehnt. 
Zur Untersuchung wurden vier Immissionsorte im direkten Umfeld der Tiefgaragenein-/ausfahrten 
betrachtet.

14 
In der nachfolgenden Tabelle werden die Immissionsorte aufgelistet: 
Geplante Tiefgarage - Immission tags und nachts – Beurteilungspegel in dB(A): 
 
Mannsfelder Straße 
Nr. 63 – gegenüber 
Rampe 1 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 1  
                               
(IP 2) 
Mannsfelder Straße 
Nr. 43 – gegenüber 
Rampe 2 
(IP 3) 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 2  
                               
(IP 4) 
Immissionshöhe tags nachts tags nachts tags nachts tags nachts 
EG 38,6 33,0 44,6 39,0 45,3 39,8 37,1 31,6 
1. OG 40,5 34,9 44,0 38,4 36,8 31,3 39,2 33,7 
2. OG 40,6 35,0 41,0 35,3 35,7 30,2 39,6 34,2 
 
Die Immissionsorte Mannsfelder Straße 63 (IP1) und Mannsfelder Straße 43 (IP 4) liegen gegen-
über der geplanten Bebauung und direkt gegenüber der Tiefgarageneinfahrten an den Bestands-
gebäuden. (IP2) und (IP3) liegen im Plangebiet am geplanten Gebäude neben der Tiefgaragenein-
fahrt.  
Während der Tageszeit und der lautesten Nachtstunde ergeben sich keine Überschreitungen des 
Richtwertes. Es ist jedoch mit Überschreitungen des nach der TA-Lärm zulässigen kurzzeitigen 
Geräuschspitzen für allgemeine Wohngebiete nachts (maximal zulässiger Spitzenpegel 60 dB(A) 
durch die beschleunigte Abfahrt zu rechnen. Dies betrifft -ausschließlich im Nachtzeitraum- sowohl 
die unmittelbar neben der Rampe liegenden Wohnungen im eigenen Gebäude (Immissionspunkte 
IP 2 und 3) als auch die sich gegenüber der Rampe befindenden bestehenden Wohnungen (Im-
missionspunkte IP 1 und 4). Die Überschreitungen liegen je nach Geschoss bei 0,8 bis 8,2 dB(A) 
über dem Spitzenpegel. 
 
Geplante Tiefgarage - Kurzzeitige Geräuschspitzen (Spitzenpegel) gemäß TA-Lärm  
Beurteilungspegel in dB(A) nachts: 
 
Mannsfelder Straße 
Nr. 63 – gegenüber 
Rampe 1 
(IP 1) 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 1  
(IP 2) 
 
Mannsfelder Straße 
geplante Rampe 2  
(IP 3) 
 
Mannsfelder Straße 
Nr. 43 – gegenüber 
Rampe 
(IP 4) 
Immissionshöhe maximal nachts 
nachts 
maximal nachts  
nachts 
maximal nachts  
nachts 
maximal nachts  
nachts EG 63,1 
32,1 
68,2 
 
67,7 
 
61,6 
 1. OG 63,1 
34,0 
67,2 
 
61,8 
 
62,3 
 2. OG 62,3 
34,1 
65,8 
 
60,8 
 
61,6 
  
Nach dem Beschluss des VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 20. Juli 1995 (Az. 3 S. 
3538/94), kann aufgrund der bauordnungsrechtlich erforderlichen Stellplätze das Spitzenpegelkri-
terium vernachlässigt werden. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass Garagen und Stellplätze, 
deren Anzahl dem durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf entspricht, auch in einem 
Wohngebiet geprägten Bereich keine erheblichen und unzumutbaren Störungen hervorrufen. 
Dementsprechend geht § 12 Absatz 2, BauNVO in allgemeinen Wohngebieten von einer Sozial-
adäquanz des durch die Nutzung im Gebiet selbst verursachten Parkverkehrs aus. Die Trennung 
in zwei Ein-/Ausfahrten führt zu einer Verteilung der Lärmereignisse und damit zu einer Entlastung 
für den betroffenen Immissionsort. Auch eine Verschiebung der Ein-/Ausfahrten hätte hier nicht zu 
einer Veränderung der Immissionen geführt.  
Die Immissionsrichtwerte der DIN 18005 werden durch die Tiefgaragenzufahrten an den geplanten 
Baufeldern eingehalten. Im Tagzeitraum betragen die Unterschreitungen ca. 9- 19 dB(A) und im 
Nachzeitraum mit 0,2 – 9 dB(A).

15 
 
Immissionen Schienenverkehr 
Durch die >500m entfernt liegende Schienentrasse nördlich des Plangebietes ergeben sich Lärm-
immissionen von <50 dB(A) für den Tag- und den Nachtzeitraum auf das Plangebiet als Hinter-
grundbelastung. Somit gilt für die Nord- und Westfassaden im Plangebiet, dass die Orientierungs-
werte der DIN 18005 für den Schienenverkehr am Tag eingehalten und in der Nacht um bis zu5 
dB(A) überschritten werden. Da die parallel zur Bahnlinie ausgerichteten Gebäude des Bestandes 
als auch der Planung den Schienenverkehrslärm abschirmen, können an den Südfassaden die 
Werte der DIN 18005 auch nachts eingehalten und tags deutlich unterschritten werden.  
 
Flugverkehr 
Die Immissionen des Fluglärms unterschreiten die Werte der DIN 18005 sowohl tags als auch 
nachts. 
Gewerbe – Einwirkungen auf das Plangebiet 
In der Umgebung des Plangebietes befinden sich östlich des Plangebietes angrenzende Gewer-
bebetriebe. Dieser Bereich ist im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 67420/07 als Mischgebiet 
festgesetzt. Die Gewerbebetriebe sind Betriebe, welche den Kategorien Einzelhandel, Großhandel 
und Sport zuzuordnen sind. Schallemissionen entstehen vor allem durch den PKW- und Ladever-
kehr im Innenhof, sowie durch Arbeiten, welche in der Regel tagsüber oder teilweise am frühen 
Morgen stattfinden. Die Schallemissionen werden durch die Gebäude zum Gebiet des Bebau-
ungsplans hin abgeschirmt. In diese Richtung sind massive Wände ohne Fenster angeordnet.  
Da nur für einen Gewerbebetrieb eine für den Emissionsansatz aussagekräftige Genehmigung 
vorliegt, wurden zur Beurteilung der Lärmimmissionen der PKW-Bewegungen und des Ladever-
kehrs zu den Öffnungszeiten die Nutzungen entsprechend der örtlichen Einschätzung angesetzt. 
Für die Parkplatznutzung erfolgte die Berechnung nach der Parkplatzlärmstudie Schriftenreihe des 
Bayerischen Landesamtes für Umwelt, 6. Anlage 2007. 
Unter den vorgenannten Annahmen werden im Tagzeitraum an der geplanten Bebauung Immissi-
onspegel von 32-42 dB(A) erreicht. Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden somit für ein 
Allgemeines Wohngebiet von 55 dB(A) eingehalten bzw. deutlich unterschritten. 
Im Nachtzeitraum werden an der geplanten Bebauung Immissionspegel von 28-38 dB(A) erreicht. 
Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm werden somit für ein Allgemeines Wohngebiet von 40 dB(A) 
eingehalten bzw. deutlich unterschritten. Es besteht somit kein Lärmkonflikt zwischen dem beste-
henden Gewerbe und dem geplanten Allgemeinen Wohngebiet des Bebauungsplanes. 
Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen 
Im Bebauungsplan werden zeichnerisch für den ungünstigsten Fall über alle Geschosse in 5 dB(A) 
Schritten die Lärmpegelbereiche III und IV dargestellt. Textlich festgesetzt wird, dass entsprechend 
den dargestellten Lärmpegelbereichen Schallschutzmaßnahmen an Außenbauteilen gemäß DIN 
4109 zu treffen sind. 
Passive Schallschutzmaßnahmen werden an den Außenbauteilen von schutzbedürftigen Räumen 
gemäß DIN 4109 in Form von Mindestanforderungen an das erforderliche Bau-Schalldämmmaß 
der Außenbauteile festgesetzt, um die Entstehung unzumutbarer Lärmbeeinträchtigungen bzw. 
gesundheitsschädlicher Innenpegel zu verhindern. Für die Lärmarten Straßenverkehr, Schienen-
verkehr, Flugverkehr, Gewerbe sind im Wege der freien Schallausbreitung Lärmpegelbereiche 
ermittelt worden im Bebauungsplan eingetragen. Hieraus ergibt sich der erforderliche passive 
Schallschutz auf Grundlage DIN 4109. 
An Gebäudeteilen oder Geschossebenen können durch die Eigenabschirmung des Gebäudes 
selbst oder die Abschirmung anderer Bauten niedrigere Lärmpegelbereiche erreicht werden. Daher 
wird entsprechend festgesetzt, dass im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren bei Nachweis 
von tatsächlich geringeren Lärmpegelbereichen an einzelnen Gebäudeteilen oder Geschossebe-
nen vom festgesetzten Bau-Schalldämmmaß abgewichen werden kann.

16 
Darüber hinaus wird zur Gewährleistung gesunder Wohnverhältnisse, hier insbesondere eines 
ungestörten Schafes in der Nacht festgesetzt, dass Schlaf- und Kinderzimmer mit Außenlärmpegel 
ab 45 dB(A) nachts mit fensterunabhängigen Schalldämmlüftern auszurüsten sind bzw. durch 
gleichwertige Maßnahmen bei geschlossenen Fenstern und Türen eine fensterunabhängige Belüf-
tung sicher zu stellen ist. 
Abwägung  
Es sind keine aktiven Schallschutzmaßnahmen vorgesehen, da die auf das Plangebiet treffenden 
Lärmimmissionen im Wesentlichen die Orientierungswerte der DIN 18005 einhalten. Lediglich zum 
Schutz vor Lärmimmissionen käme als aktive Schallschutzmaßnahmen die Errichtung von Lärm-
schutzwänden an den Tiefgaragenein-/ und ausfahrten in der Vorgartenzone in Betracht. Eine Be-
bauung in den grünen Vorgartenbereichen wird jedoch aus städtebaulichen Gründen als nicht 
wünschenswert angesehen. 
Daher werden im Bebauungsplan passive Schallschutzmaßnahmen gemäß § 9 Absatz 1 Nummer 
24 BauGB festgesetzt. Entsprechend den dargestellten Lärmpegelbereichen III-IV sind Schall-
schutzmaßnahmen an Außenbauteilen von Aufenthaltsräumen gemäß DIN 4109 - Schallschutz im 
Hochbau (Ausgabe 2018, Beuth Verlag GmbH, Berlin) zu treffen. 
Die Festsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen stellt sicher, dass den schallimmissions-
schutzrechtlichen Anforderungen an die geplante Wohnnutzung zur Erzielung gesunder Wohnver-
hältnisse Rechnung getragen werden kann. 
 
6.7.2   Lichtimmissionen 
Gegenüber den geplanten Tiefgaragen-Ein- und-ausfahrten ist an den bestehenden Gebäudefas-
saden mit einer möglichen Blendwirkung durch Scheinwerferlicht ausfahrender Fahrzeuge zu 
rechnen. Das Lichtgutachten (Schwinn Ingenieure: Lichtimmissionsbewertung, Bonn, den 
12.11.2018) hat zum Ergebnis, dass die Beeinträchtigungen für drei Fenster im Erdgeschoss zu-
treffen.  
Bei der Ermittlung der Häufigkeit der Fahrten orientiert sich das Gutachten an dem Verkehrsgut-
achten (Ingenieurgesellschaft Lindschulte + Kloppe, 23.10.2018) und dem darin prognostizierten 
Quellverkehr (ausfahrende Fahrzeuge). Die häufigsten Ausfahrten ereignen sich in den Morgen-
stunden zwischen 6.00 und 8.00 Uhr, was nur bei Schlafräumen kritisch zu bewerten wäre. Nach 
18.00 Uhr finden insgesamt nur noch wenige Fahrten -das heißt im Durchschnitt nur alle 15 Minu-
ten eine Fahrt- statt. Daher ist die Beeinträchtigung zu den Abendstunden als gering einzustufen. 
Insbesondere nach 22.00 h werden keine wesentlichen Fahrbewegungen mehr prognostiziert. 
Dass diese Lichtimmission ein subjektives Störempfinden hervorrufen, lässt sich nicht auszu-
schließen. Aus diesem Grund empfiehlt das Gutachten die Nachrüstung von Rollläden der be-
troffenen Fenster, da bei geschlossenen Rollläden keine störenden Lichtimmissionseffekte zu er-
warten sind. Die Wohnungsbaugenossenschaft `Grundstein eG` hat mit dem Eigentümer der ge-
genüberliegenden Gebäude eine entsprechende Vereinbarung zur Nachrüstung mit Rollläden an 
den betroffenen Fenstern getroffen.  
 
7 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
Im vorliegenden Bebauungsplanverfahren werden örtliche Bauvorschriften (gestalterische Festset-
zungen gemäß § 89 BauO NRW) getroffen. Diese dienen dazu, eine einheitliche und harmonische 
Gestaltung der geplanten Wohnbebauung zu erreichen. Daher werden die Dachformen einheitlich 
als Flachdächer festgesetzt.  
Die Gestaltung des Vorgartenbereichs ist für die Freiraumgestaltung des Wohnquartiers von gro-
ßer Bedeutung. Um den einheitlichen grünen Charakter zu betonen und einen gestalterisch offe-
nen Zusammenhang zum Straßenraum der Mannsfelder Straße herzustellen, werden Vorgaben 
zur Einfriedung getroffen. So sind Einfriedungen der vorderseitigen Terrassen ausschließlich in 
Form von Heckenbepflanzung mit einheimischen Heckengehölzen in einer Höhe von bis zu 1 m

17 
zulässig. Um eine nachhaltige Begrünung sicherzustellen, sind die Bepflanzung dauerhaft zu un-
terhalten und zu pflegen. 
Um eine geordnete Freiraumgestaltung zu gewährleisten, sind darüber hinaus die Einhausung und 
Eingrünung von Abfallbehältern festgesetzt. 
Der Ausschluss von Mobilfunkanlagen und die Beschränkung von Sattelitenschüsseln auf Dächern 
werden festgesetzt, um das Ortsbild nicht zu beeinträchtigen. 
 
8.   Umweltbelange 
8.1   Natur und Landschaft 
8.1.1  Pflanzen und Tiere 
Die Außenanlage des Plangebiets ist im Bestand stark begrünt und weist nur einen geringen Anteil 
an befestigten Flächen (Erschließungswege, Hauseingänge, Gartenwege und Sitzplätze) auf. Be-
grünte Flächen und Gehölzflächen mit Anschluss an den Boden machen im Bestand 74,4% des 
Plangebietes aus. In der Planung ist diese Fläche auf 25,1% reduziert. Einen Ausgleich sollen die 
Tiefgaragenbegrünung mit 14,4% Flächenanteil und die Spielplatzfläche, die ebenfalls teilweise 
begrünt wird, schaffen. Der geringere Anteil der verbleibenden bewachsenen Flächen im Plange-
biet wird durch die festgesetzte Dachbegrünung teilweise kompensiert. 
Baumbestand 
Der vorhandene Baumbestand wurde durch das Sachverständigenbüro Dalhaus & Engelmayer 
beurteilt (November 2014). Ein weitere Baumkartierung erfolgte durch das Sachverständigenbüro 
Sven Berkey (Stand Kartierung 2017). 
Der Charakter der vorhandenen Bepflanzung wird bestimmt durch einen sehr hohen Anteil an Na-
del- und Laubbäumen. Besonders stark vertreten ist die Rotfichte. Von den 79 begutachteten 
Bäumen sind 50 Nadelbäume und 29 Laubbäume. Von den Nadelbäumen entfällt kein Baum unter 
die Baumschutzsatzung der Stadt Köln. Von den Laubbäumen sind 12 Bäume durch die Baum-
schutzsatzung geschützt. Bei der Umsetzung der Planung entfallen von den geschützten Bäumen 
zwei im Baufeld, fünf im Bereich der geplanten Tiefgarage bzw. im Bereich der Baugrube und ein 
Baum im Vorgarten. Somit bleiben vier schützenswerte Bäume erhalten. Ferner sind laut Baumkar-
tierung circa 25 weitere Bäume, die nicht unter die Baumschutzsatzung fallen, von der Baumaß-
nahme betroffen. 
Im Rahmen der Baugenehmigung ist ein Antrag auf Fällerlaubnis für die durch die Baumschutzsat-
zung der Stadt Köln geschützten Bäume zu stellen und entsprechender Ersatz zu pflanzen bzw. 
Ersatzzahlungen zu leisten.  
Artenschutz 
Es wurde eine Artenschutzprüfung Stufe 1 (ASP 1) und Stufe 2 (ASP 2) erstellt (Sven Berkey, Feb-
ruar 2018 und 2019). In dem vorliegenden Gutachten wird entsprechend der Handlungsempfeh-
lung „Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung von Vorhaben“ für 
die Artengruppen der potentiell betroffenen planungsrelevanten Arten über die ASP 1 zunächst 
eine Ersteinschätzung durchgeführt. 
Laut Artenschutzvorprüfung Stufe I kann eine vorhabenbedingte Betroffenheit von verschiedenen 
Vogelarten und Fledermäusen planungsrelevanter Arten sowie eine mögliche Besiedelung der 
Gebäude durch Zwergfledermaus und Breitflügelfledermaus und gebäudebrütende Schwalben und 
Stare nicht ausgeschlossen werden. In den Gehölzbeständen wurde der Horstbaum eines Mäuse-
bussards bekannt. Das Vorkommen von Eulen und Greifvögeln, des Bluthänflings und der Nachti-
gall konnte dort ebenfalls nicht ausgeschlossen werden. Deshalb wurden Fachgutachten mit vo-
gelkundlichen Erhebungen und der Erfassung der Fledermäuse beauftragt (Faunistik und Umwelt-
planung, Februar 2019) und die ASP 2 (Sven Berkey, Februar 2018 und 2019) durchgeführt.

18 
 
Vögel 
Zur Erfassung der Avifauna (Büro für Landschaftsarchitektur – Paesaggista, 25.02.2019) wurden 
im Planbereich und in seinem näheren Umfeld zwischen Anfang April und Mitte Juni 2018 insge-
samt sechs morgendliche Begehungen durchgeführt, in deren Rahmen alle Beobachtungen von 
Vogelarten kartiert und dokumentiert wurden.  
Bei den Erfassungen wurden 34 Vogelarten festgestellt. Nachgewiesen wurden folgende Vogelar-
ten im Plangebiet als Brutvögel: Amsel, Buchfink, Gimpel, Grünling, Haussperling, Heckenbraunel-
le, Kohlmeise, Mauersegler, Mäusebussard, Mönchsgrasmücke, Rabenkrähe, Ringeltaube, Rot-
kehlchen, Sommergoldhähnchen, Stieglitz, Wintergoldhähnchen, Zaunkönig und Zilpzalp.  
Als Nahrungsgäste sind im Plangebiet der Buntspecht, Eichelhäher, Grünspecht, Sperber, Star 
sowie weitere Vogelarten im näheren Umfeld des Plangebietes erfasst worden. Dabei handelt es 
sich um Vögel der nicht planungsrelevanten Arten.  
Nur fünf der nachgewiesenen Arten sind als planungsrelevant einzustufen. Darunter treten Mehl-
schwalbe, Sperber und Star als Nahrungsgäste auf, Gimpel, und Mäusebussard besitzen im Vor-
habenbereich auch Fortpflanzungs- und Ruhestätten. Der Gimpel hat sein Revierzentrum in einer 
Fichtengruppe. Der Mäusebussard brütete 2017 und 2018 in einer Fichte im Plangebiet (Gartenbe-
reich). Des Weiteren wurden in den Gebäuden brütend jeweils zwei Brutpaare des Mauerseglers 
und des Haussperlings sowie ein Brutpaar der Kohlmeise festgestellt.  
Maßnahmen 
Für die beiden betroffenen planungsrelevanten Arten Gimpel und Mäusebussard sind vorgezoge-
ne Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen, um die kontinuierliche ökologische Funktionalität der 
Lebensstätten im räumlichen Zusammenhang (CEF- continuous ecological funktionality-measures) 
zu gewährleisten und einem Verbotstatbestand nach § 44 Abs: 1 Nr. 3 BNatSchG entgegenzuwir-
ken. 
 CEF Maßnahmen - Mäusebussard 
Es werden zwei künstliche Horste unter Abstimmung mit dem Umwelt- und Verbraucherschutzamt 
der Stadt Köln an geeigneten Bäumen im Vorgebirgspark angebracht, um den Park als Brutplatz 
aufzuwerten und den Brutplatz in den Vorgebirgspark zu verlegen, um so die Bauzeit zu überbrü-
cken. Hierzu wird Nistmaterial in die Kunsthorste umgelagert. Um im Plangebiet nach Abschluss 
der Bauarbeiten wieder einen Brutplatz zu ermöglichen, wird ein dritter künstlicher Horst in einer 
der verbleibenden und zum Erhalt festgesetzten Fichten eingerichtet. 
 CEF Maßnahmen – Gimpel 
Als Brutplatzangebot für den Gimpel wird eine möglichst breite und dichte Koniferenhecke (z.B. 
Eiben) in einer Länge von circa 20,00 m und einer Tiefe von circa 0,50 m angelegt, die in der 
nordöstlichen Ecke des Plangrundstücks vorgesehen ist. Die Maßnahme muss zeitnah im Herbst 
vor Baubeginn bzw. Beginn der Fäll-Maßnahmen umgesetzt und wirksam sein. Diese CEF Maß-
nahme wird als Pflanzmaßnahme im Bebauungsplan festgesetzt. 
Nicht planungsrelevante Vogelarten im Plangebiet 
Da für sämtliche Vogelarten, auch für die nicht planungsrelevanten, artenschutzrechtliche Verbots-
tatbestände nach § 44 Abs. 1, Nr. 1 BNatSchG nicht von vornherein auszuschließen sind, werden 
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen dargestellt, durch die eine Tötung von Individuen inkl. 
ihrer Reproduktionsstadien vermieden werden können.  
Fällung, Rückschnitt und Räumung von Gehölzen 
Um eine Zerstörung der Nester und Gelege von Vogelarten und eine Tötung von nicht flüggen 
Jungvögeln zu vermeiden, sollten die Fäll -, Rückschnitt - und Räumungsmaßnahmen außerhalb 
der Brutzeit durchgeführt werden. Die Inanspruchnahme von Gehölzbeständen wie Bäumen, 
Sträuchern und Stauden ist deshalb zwischen dem 1. Oktober und dem 28. Februar durchzufüh-
ren. Dadurch wird die Zerstörung von Eiern oder Jungtieren von Vogelarten vermieden, wodurch 
ein Eintreten von Verbotstatbeständen des § 44 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG verhindert werden kann.

19 
 Abbruch von Gebäuden 
Der Abbruch von Gebäuden ist zwischen dem 1. Oktober und dem 28. Februar durchzuführen.  
Um eine Zerstörung der Nester und Gelege gebäudebrütender Vogelarten sowie eine Tötung von 
nicht flüggen Jungvögeln oder brütenden Altvögeln zu vermeiden, sind die Abbrucharbeiten au-
ßerhalb der Brutzeit der betroffenen Gebäudebrüter Haussperling, Kohlmeise und M auersegler, 
das heißt zwischen dem 01. Oktober und dem 28. Februar durchzuführen. 
Die im Artenschutzgutachten vorgeschlagenen Maßnahmen zur Vermeidung von Vogelschlag (V3) 
und zur Vermeidung von Lichtemissionen und Erschütterungen (V4) können im Zuge der Bauge-
nehmigung umgesetzt werden. 
 Erhalt von Koniferen  
Gimpel und Mäusebussard nutzen im Plangebiet Nadelgehölze, sodass innerhalb der Maßnah-
menfläche im nördlichen Plangebiet gezielt zwei Fichten zum Erhalt festgesetzt werden. Diese 
Maßnahme, die Festsetzung der Fläche zum Erhalt von Bäumen und Sträuchern, die ebenfalls 
Nadelgehölze sowie die CEF Maßnahme für den Gimpel mit der Pflanzung einer Koniferenhecke 
betrifft, dient den Vogelarten Gimpel und Mäusebussard zum Erhalt ihrer Lebensstätte im räumli-
chen Zusammenhang.  
Fledermäuse 
Es wurden drei Fledermausarten nachgewiesen: Zwergfledermaus, Rauhautfledermaus und Breit-
flügelfledermaus als jagende Tiere. Hinter der Holzverkleidung unter dem Dachüberstand von 
Haus Nr. 52 wurde ein Sommerquartier der Zwergfledermaus nachgewiesen. Alle Nachweise für 
die Zwergfledermaus und die Breitflügelfledermaus erfolgten auf der Gebäudesüdseite. Das Jagd-
revier der Zwergfledermaus und der Nachweis der Rauhausfledermaus wurden auf der Nordseite 
der Gebäude festgestellt. 
Die Dachstühle der bestehenden Häuser im Plangebiet weisen Sommerquartierpotenzial für 
Zwerg- und Breitflügelfledermaus auf. In seltenen Fällen siedeln auch Rauhautfledermäuse in sol-
chen Strukturen an. Sie zählen zu den ziehenden Arten und bevorzugen Wälder und Baumhöhlen 
als Quartiere. Für die Gebäude kann ein Winterquartierpotential ausgeschlossen werden. Die Ge-
hölze im Plangebiet zeigten sich als Quartiere wenig geeignet.  
 CEF-Maßnahme – Installation von Fledermauskästen 
Nachgewiesen wurde ein Sommerquartier der Zwergfledermaus an Haus Nr. 52. Dieses Quartier 
geht dauerhaft verloren. Als Ausgleich für den Verlust der Lebensstätte sind insgesamt 10 Fleder-
mauskästen (6 Fledermaushöhlen, 4 Fledermausspaltenkästen) an geeignet en Standorten (Ge-
bäude, Bäume) in einem Radius von 1.000 Meter um das Plangebiet vor Beginn der Abbrucharbei-
ten anzubringen 
Folgende Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen für Fledermäuse sind umzusetzen: 
 Bauzeitenbeschränkung 
Um Verbotstatbestände für die Zwergfledermaus zu vermeiden (nachgewiesenes Sommerquartier 
der Zwergfledermaus an Haus Nr. 52 ), sind Abbruchbeginn und Abholzungen in der Zeit von An-
fang November bis Ende März, durchzuführen. 
 Nachkontrolle Dachstühle vor Abbruchbeginn 
Dachstühle und Fassaden der Abbruchhäuser Nr. 54, 56, 58, 60, 64, 70, 72/74, 76, 86 und die am 
07.09.2018 nicht zugängigen Dachstühle der Häuser Nr. 52, 68, 78, 82 und 88 sind zeitnah vor 
Abbruchbeginn auf Fledermausnachweise zu kontrollieren. Werden Fledermäuse gefunden, si nd 
die Tiere zu bergen und umzusiedeln.  
Ökologische Baubegleitung:  
Falls die Rückbauarbeiten innerhalb des Zeitraumes 1. März bis 30. November stattfinden, ist vor-
ab eine ökologische Baubegleitung einzurichten, die sicherstellt, dass Individuen sowie Fortpflan-
zungs- und Ruhestätten von wildlebenden Vogelarten und Fledermäusen rechtzeitig identifiziert 
und geschützt werden. Die zeitlich versetzten Bauphasen unterstützen die unterschiedlichen Maß-

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nahmen (temporärer Erhalt von Strukturen bereits bei Beginn der Maßnahme). Die artenschutz-
rechtlichen Maßnahmen sind durch die ökologische Baubegleitung in Abstimmung mit der Unteren 
Naturschutzbehörde zu begleiten und zu dokumentieren.  
Bei Einhaltung der Vermeidungsmaßnahmen sowie funktionserhaltender Maßnahmen (CEF Maß-
nahmen) werden aus gutachterlicher Sicht artenschutzrechtliche Tatbestände gemäß § 44, Abs. 1, 
Nr. 1 bis 3  BNatSchG in Bezug auf die nachgewiesenen Arten abgewendet. Erhebliche Beein-
trächtigungen der betroffenen Arten sind in diesem Fall nicht zu erwarten. 
 
8.1.2  Landschaft /Ortsbild 
Das Plangebiet wird bereits heute durch den vorhandenen dreigeschossigen Siedlungsbau mit 
einer begrünten Vorgartenzone geprägt. Das geplante Vorhaben wird dieses Erscheinungsbild 
nicht grundsätzlich ändern. Das zusätzliche zurückversetzte Geschoss sowie die beiden Tiefgara-
genzufahrten im weiterhin grün gestalteten Vorgartenbereich werden das Ortsbild geringfügig ver-
ändern.  
 
8.1.3  Boden 
Die Bodenkarte 1:50.000 des Geologischen Dienstes stellt für das Plangebiet keine Bodeninforma-
tionen zur Verfügung.  
Aufgrund der vorhandenen Wohngebäude und Wegeflächen liegt die Versiegelung des Plange-
biets gegenwärtig bei circa 25%. Durch die Neubebauung und die erstmalig geplante Tiefgarage 
erhöht sich zukünftig der Versiegelungsgrad. Die Zunahme der Versiegelung findet im Bereich der 
rückwärtigen Grünflächen statt. Die Tiefgarage dehnt sich ebenfalls zum Teil in den Grünbereich 
aus, der heute noch unversiegelt ist. Die erhöhte Versiegelung wird durch die geplante Begrünung 
der Tiefgarage und der Dachflächen zum Teil kompensiert. Die entsprechende Flächenbilanzie-
rung zeigt, dass durch die geplante Baumaßnahme die Versiegelung auf fast 55% ansteigen wird.  
Für das Plangebiet wurde ein Gutachten zur Baugrundsituation inkl. abfalltechnischer Deklaration 
erstellt (Gutachten zur Baugrundsituation inkl. abfalltechnischer Deklaration, Althoff & Lang GbR, 
Baugrund- und Umweltberatung, Juni 2017, Projekt-Nr.: 17-3733). Das Gutachten hat zum Ergeb-
nis, dass im gesamten Plangebiet kein gewachsener natürlicher Boden erbohrt wurde. Auch der 
heute als Garten genutzte Bereich, der zukünftig mit der Tiefgarage unterbaut sein wird, ist durch 
Auffüllungen in einer Mächtigkeit zwischen 0,40m und 5,00m geprägt. 
Es liegt kein Hinweise auf eine Kontamination des Untergrunds im Plangebiet vor. Weiter wurden 
auf Basis der Untersuchungsergebnisse keine Hinweise auf einen anstehenden Grundwasserkör-
per im Niveau des Bauraumes bis 5m Tiefe gefunden. Der maximale Grundwasserpegel liegt im 
Plangebiet ca. 10m unter Gelände der minimale Grundwasserpegel ca. 13m unter Gelände.  
 
8.1.4  Wasser 
Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden und auch nicht geplant. 
 
8.1.5  Klima  
Die Synthetische Klimafunktionskarte stellt für das Plangebiet Stadtklimatyp III dar und zeichnet 
sich somit durch starke Veränderung aller Klimaelemente, Wildfeldstörung, intensive Wärmeinsel, 
problematischer Luftaustausch, zeitweise hohe Schadstoffbelastung aus.  
Die Planungshinweiskarte zukünftige Wärmebelastung bewertet das Plangebiet mit Klasse 2, 
hochbelastete Siedlungsfläche im Westen und mit Klasse 1, sehr hoch belastete Siedlungsfläche 
im Osten.  
Das Plangebiet gehört im Kontext der Bebauung von Raderberg in einen Bereich, der als hitzebe-
lastetes Wohngebiet im FNP ausgewiesen wird. Als klimaaktive Fläche aus der Karte der Klimaak-

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tiven Flächen in den FNP Freiräumen grenzt unmittelbar an das Plangebiet der Vorgebirgspark an. 
Von hier kommt es durch Kaltluftentstehung zu einer Entlastung an heißen Sommertagen und Tro-
pennächten. Die Ausnutzung dieser Klimagunst bleibt weiterhin bestehen. Der Baublock wird zur 
Straße, über die Kaltluft einströmen kann, nicht geschlossen.  
Die Planung führt durch die bauliche Nachverdichtung zu einer höheren Flächenversiegelung im 
Plangebiet. Unter Anrechnung einer maximal möglichen Ausnutzung nach geltendem Planungs-
recht führt im Vergleich die aktuelle Planung zu einer höheren Verdichtung des Grundstücks. Die 
zusätzliche Versiegelung der Flächen führt zu einer lokalen Verminderung des Versickerungspo-
tenzials und einer geringeren Verdunstung.  
Das geplante städtebauliche Konzept sieht für die nicht durch Bebauung versiegelten Flächen ei-
nen durchgängig begrünten Freibereich vor. Große Teile des Innenbereichs zwischen bestehender 
Bebauung und Neuplanung werden als baumbestandene private Grünbereiche weiter Bestand 
haben. Die vorliegende Planung  sichert den vorhandenen Gehölzbestand im nördlichen Grund-
stücksbereich. Der vorhandene sowie der geplante und über die Festsetzung umzusetzende 
Baumbestand tragen zur Frischluftproduktion, zur Staubbindung und zur Luftbefeuchtung durch 
Verdunstung bei. Der Schattenwurf hat zudem eine zusätzliche Kühlfunktion an heißen Sommer-
tagen.  
Maßnahmen die dem Klimawandel entgegenwirken sind der Ersatz der Bebauung aus den 30iger 
Jahren durch Gebäude, die alle aktuellen Anforderungen an sparsame und effiziente Energienut-
zung und -einsparung sowie Möglichkeiten erneuerbarer CO2 neutraler Energieerzeugung aus-
nutzt.  
 
 
9. Hinweise  
Es sind Hinweise zu Einsichtnahme in Regelwerke und Rechtsgrundlagen, Artenschutz, Bodenbe-
lastung, archäologische Bodenfunde, Ersatzpflanzungen nach Baumschutzsatzung, Kampfmittel, 
Starkregen und der geplanten Wasserschutzzone aufgenommen. Die detaillierten Hinweise sind 
der Planurkunde zu entnehmen. 
 
 
10. Planverwirklichung 
Das Plangebiet befindet sich im Eigentum Planbegünstigten. Öffentliche Flächen sind von der Pla-
nung nicht betroffen. Das Planungsrecht des Bebauungsplans erfolgt auf der Grundlage des § 13 
a BauGB. Zwischen der Stadt Köln und dem Planbegünstigten wird ein städtebaulicher Vertrag mit 
folgenden Inhalten abgeschlossen: 
 Sicherung von öffentlich geförderten Wohnungsbau mit einer Quote von mindestens  
30 % 
 Verpflichtung zur Herstellung einer öffentlich zugängigen Spielplatzfläche 
 Herstellung eines Wegerechtes für die Allgemeinheit zur Erreichbarkeit der Spielfläche 
Nach Abschluss des Bebauungsplanverfahrens ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung vor-
gesehen. 
 
11. Städtebauliche Kennwerte 
Größe des Plangebietes 0,85 ha 
Allgemeines Wohngebiet 8.500 m²

Ein-/Ausfahrt TGa
Ein-/Ausfahrt TGa
Ein-/Ausfahrt St
St
TGa
UC
Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit
III
III
III
III
III
III
III
IV
IV
WA
GRZ 0,4
GFZ 1,3
-g-
FD
GH max.
60,50 m
ü. NHN
GH max.
60,20 m
ü. NHN
GH max.
60,20 m
ü. NHN
GH max.
60,20 m
ü. NHN
GH max.
60,20 m
ü. NHN
GH max.
60,20 m
ü. NHN GH max.
60,50 m
ü. NHNGH max.
63,50 m
ü. NHN
GH max.
63,50 m
ü. NHN
III
GH max.
60,20 m
ü. NHN
LPB IV
LPB III
3,00
7,00
7,00 2,00
12,70
1,20
5,00
12,70
1,20
5,00
12,70
1,20
5,00
9,00
1,50
1,75
5,00
3,00
3,00
9,00
UC
N
ohne Maßstab
Anlage 5
Auszug aus dem Bebauungsplan-Entwurf Nr: 67421/02-00-00
Arbeitstitel: Mannsfelder Straße/Kreuznacher Straße in
Köln-Raderberg