Bauliche Erweiterung und Umgestaltung des Heim- und Pflegebereiches des Altenzentrums Klarastift gGm

Aufzug
T 30
T 30
T 30
T 30
Innenhof
M
anfred-von-Richthofen-St
raße
Andreas-Hofer-Straße
Baumschutzmassnahmen
GRÜNZONE
Fluchtweg
Flur
Lichthof
Medizin. Technik Lager BewohnerFlur
späterer Zugang
Ausbaureserve Fläche 1
Ausbaureserve Fläche 2
Ausbaureserve Fläche 4
Ausbaureserve Fläche 3

R 1 R 2 R 3 R 4 R 5 R 6 R 7 R 8
R 9 R 10 R 11
M
anfred-von-Richthofen-St
raße
Andreas-Hofer-Straße
Kochen
Essen
Aufenthalt
Loggia
A.R.
Aufenthalt
Flur
Flur
Flur
Zimmer neu 1.
Baumschutzmassnahmen
GRÜNZONE
Regie / Technik
WC-H WC-D
Beh.-WC
Lager Kiosk
Ruheraum Pers.
Dienstplatz
Stationsbad
E-Technik
Putzmittel
Aufzug
Gemeinschaft
Ausguss
INNENHOF
Speisesaal
FOYERHAUPTEINGANG
GLASHALLE
Lichtflur

Ruheraum Pers.
Dienstplatz
Stationsbad
E-Technik
Putzmittel A.R.
Galerie Dachboden
T 90
109
110 111
112
113
114
108
Brücke
Aufzug
Luftraum
108
108
Luftraum
Luftraum
Gemeinschaft
Glasdach
Ausguss
Innenhof
Lichtflur
M
anfred-von-Richthofen-Straße
Andreas-Hofer-Straße
Kochen
Essen
Aufenthalt
Loggia
A.R.
Aufenthalt
Flur
Flur
Flur
Baumschutzmassnahmen
GRÜNZONE
Zimmer neu 2.
R 12 R 13 R 14 R 15 R 16 R 17 R 18 R 19
R 20 R 21 R 22

INNENHOF
Luftraum
GLASDACH
Dachboden  Technik
T 90
F 90
Dachboden  Technik
Lüftung
GLASDACH
Aufzug
Wäsche
Abstr.
Putzm.
WC
WC
Dachboden
Personalbereich
Brücke
T30 RS
Info
Dienstzimmer
GRÜNZONE
F 90
M
anfred-von-Richthofen-Straße
Andreas-Hofer-Straße
Kochen
Aufenthalt
Loggia
Essen
R 23 R 24 R 25 R 26 R 27 R 28 R 29 R 30
R 31 R 32 R 33
Lichtkuppel Ausguss

Manfred von Richthofen Strasse
Andreas Hofer Strasse
ANSICHT VON WESTEN   /   SCHNITT NORD - SÜD
ANSICHT VON SÜDEN
KG
1.OG
EG
2.OG
HAUPTEINGANG GRÜNZONE STRASSE
GLASHALLE SÜD-EINGANGSTRASSE

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Nutzfläche KG + EG + 1.OG + 2.OG Anlage 2 
Stand 20.07.2006 
Bauherr Stiftung  Magdalenenhospital 
Bauvorhaben Altenzentrum Klarastift   in   48145 Müns ter    Andreas Hofer Strasse 70 
Abschnitt Erweiterung  und  bauliche Anbindung 
KG. Hauptnutzfläche ……………………………………………………. 0,00 m² 
Nebennutzfläche …………………………………………………………………………………….. 40,00 m³ 
Flur 9,50 m² 
Medizinische Technik 15,50 m² 
Lager für Bewohner 15,00 m² 
EG. Hauptnutzfläche ……………………………………………………. 389,00 m² 
  1. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
  2. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
  3. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
  4. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
  5. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
  6. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
  7. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
  8. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
  9. Zimmer + Bad 25,00 m² 
10. Zimmer + Bad 25,00 m² 
11. Zimmer + Bad 25,00 m² 
Kochen + Essen 28,00 m² 
Aufenthalt 64,50 m² 
Loggia / Aufenthalt 9,50 m² 
Nebennutzfläche …………………………………………………………………………………….. 66,50 m³ 
Flur Übergang 8,00 m² 
Flur 49,50 m² 
Abstellraum 9,00 m² 
1.OG. Hauptnutzfläche ……………………………………………………. 389,00 m² 
12. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
13. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
14. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
15. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
16. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
17. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
18. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
19. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
20. Zimmer + Bad 25,00 m² 
21. Zimmer + Bad 25,00 m² 
22. Zimmer + Bad 25,00 m² 
Kochen + Essen 28,00 m² 
Aufenthalt 64,50 m² 
Loggia / Aufenthalt 9,50 m² 
Nebennutzfläche …………………………………………………………………………………….. 66,50 m³ 
Flur Übergang 8,00 m² 
Flur 49,50 m² 
Abstellraum 9,00 m² 
Entwurf 5. Nutzflächen Münster , 21.07.2006

2.OG. Hauptnutzfläche ……………………………………………………. 422,50 m² 
23. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
24. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
25. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
26. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
27. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
28. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
29. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
30. Zimmer + Bad + Loggia 26,50 m² 
31. Zimmer + Bad 25,00 m² 
32. Zimmer + Bad 25,00 m² 
33. Zimmer + Bad 25,00 m² 
Kochen + Essen 26,00 m² 
Aufenthalt 57,50 m² 
Loggia / Aufenthalt 9,50 m² 
Info / Aufenthalt 30,50 m² 
Dienstzimmer 12,00 m² 
Nebennutzfläche …………………………………………………………………………………….. 111,50 m³ 
Flur 49,50 m² 
Brücke 23,00 m² 
Ausguss 7,50 m² 
Flur Personalbereich 10,50 m² 
Abstellraum 4,50 m² 
Wäscheraum 5,00 m² 
Putzmittelraum 5,00 m² 
Personal - WC 6,50 m² 
Summe HNF 1.200,50 m² NNF 284,5 m² 
Flächen gesamt HNF + NNF 1.485,00 m² 
Fläche pro Platz 33 Plätze 45,00 m² 
Entwurf 5. Nutzflächen Münster , 21.07.2006

Umbauter Raum 
Stand 12.06.2006 
Bauherr Stiftung  Magdalenenhospital 
Bauvorhaben Altenzentrum Klarastift   in   48145 Mün ster    Andreas Hofer Strasse 70 
Abschnitt Erweiterung  und  bauliche Anbindung 
Bebaute Fläche 555,00 m² 
Umbauter Raum 6.956,00 m³ 
Kellergeschoss 512,00 m²     x 0,30 + 2,50 m    = 1.433,60 m³ 
Erdgeschoss 555,00 m²     x 0,35 + 2,80 m    = 1.748,25 m³ 
1.Obergeschoss 555,00 m²     x + 2,80 m    = 1.554,00 m³ 
2.Obergeschoss 555,00 m²     x 2,50 + 0,70 m    = 1.776,00 m³ 
Treppe + Auzug 77,00 m²     x 2,50 + 0,70 m    = 246,40 m³ 
Dachausbau 113,00 m²     x 3,50 m 0,50        = 197,75 m³

V/0577/2006 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
V/Stift 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Bauliche Erweiterung und Umgestaltung des Heim- und Pflegebereiches des Altenzentrums 
Klarastift gGmH 
- Zustimmung zur Vorentwurfsplanung 
- Baubeschluss 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
17.08.2006 Stiftungskommission Vorberatung 
19.09.2006 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
19.09.2006 Ausschuss für Umweltschutz und Bauwesen Vorberatung 
27.09.2006 Hauptausschuss Vorberatung 
27.09.2006 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
Sachentscheidung: 
 
Vorentwurfsplanung 
1. 
Der Vorentwurfsplanung der Wohn + Stadtbau GmbH für das Bauvorhaben der Stiftung 
Magdalenenhospital als alleinige Gesellschafteri n der Altenzentrum Klarastift gGmbH (An-
lagen 1 und 2) wird zugestimmt. 
 
2. Die Kostenschätzung nach DIN 276 (Anlage 3) für die Baumaßnahme sowie die wirtschaft-
liche Prüfung der Auswirkungen des Investitionsvolumens auf die Folgebewirtschaftung 
werden zur Kenntnis genommen. 
 
 
Baubeschluss 
3. 
Die Wohn und Stadtbau GmbH errichtet auf der Grundlage der Vorentwurfsplanung für die 
Stiftung Magdalenenhospital als alleinige Gesellschafterin der Altenzentrum Klarastift 
gGmbH einen Erweiterungsbau zum Zwecke der Schaffung weiterer Einzelzimmer, ohne 
zahlenmäßige Veränderung der gesamten Heim- und Pflegeplatzzahlen. 
 
4. Die Stiftungsverwaltung beauftragt die Wohn + Stadtbau GmbH mit der weiteren Vorberei-
tung und Durchführung der Baumaßnahme. 
 
 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
V/0577/2006 
Auskunft erteilt: 
Herr  Wildenhues 
Ruf: 
492 59 02 
E-Mail: 
WildenhL@stadt-muenster.de  
Datum: 
19.07.2006 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0577/2006 
Kosten/Folgekosten 
 
Das Bauprojekt verursacht nach der Kostenschätzung der Wohn + Stadtbau GmbH Kosten in Hö-
he von 2.585.000 Euro.  
 
Finanzierung/Mittelbereitstellung 
 
Für die Baumaßnahme erfolgt die Mittelbereitstellung über den Finanzplan des Nachtragswirt-
schaftsplanes der Stiftung Magdalenenhospital für das Wirtschaftsjahr 2006 und über die Finanz-
pläne der Wirtschaftspläne 2007 und 2008 (vgl. Ziffer 6 der Begründung).  
 
 
 
 
Begründung: 
 
1. Bisherige Auftrags- und Beschlusslage 
Die Entwicklung zur Vorentwurfsplanung und zum Baubeschluss für die in Ziffer 1 des Be-
schlusses genannte Baumaßnahme basiert auf folgender Beschlussfassung des Rates und 
seiner Gremien: 
 
Vorlagen-Nr. Titel der Vorlage Beschluss vom: 
 
V/1020/2005 
 
Bauliche Erweiterung und 
Umgestaltung des Heim- und 
Pflegebereiches der Alten-
zentrum Klarastift gGmbH  
 
15.02.2006 (Rat) 
 
 
Das Ziel der Vorentwurfsplanung sollte sein, den Heim- und Pflegebereich um weitere Ein-
zelzimmer baulich zu erweitern, ohne dabei die gesamten Heim- und Pflegeplatzzahlen zu 
verändern. 
 
2. Veranlassung für den Erweiterungsbau 
Ausgehend vom Interesse der Bewohner, der Angehörigen sowie der Fachverbände zu 
Gunsten besserer und individueller Wohnqualität hat der Landesgesetzgeber darauf mit 
Anforderungen an die Neubaugestaltung von Altenpflegeeinrichtungen, insbesondere mit 
dem Primat auf die Erstellung von Einzelzimmern, reagiert. 
Die veränderte Gestaltung von Wohn- bzw. Lebensräumen erfährt zunehmend Berücksich-
tigung in baulichen Sanierungs- und Anpassungsmaßnahmen bestehender Einrichtungen.  
Bereits in den letzten Jahren konnte bei erhöhter Bewohnerfluktuation während des Heim-
aufnahmeverfahrens ein geändertes Nachfrageverhalten von Bewohnern bzw. Angehöri-
gen festgestellt werden. Stadtzentrumsnähe und die Qualität des Standortes nimmt an Ge-
wichtung gegenüber dem Angebot eines Einzelzimmers zunehmend ab.  
 
3. Entwurfsbeschreibung 
- Die Erweiterung erfolgt durch einen Anbau im Kreuzungsbereich der Manfred-von-
Richthofen-Straße / Andreas-Hofer-Straße als straßenbegleitende Bebauung zur 
Richthofen-Straße. Der Baukörper wird über drei Geschosse insgesamt 33 Einzel-
zimmer umfassen. In dem Anschlussbereich der Neubaumaßnahme zum Altbau 
werden aus baulichen Gründen insgesamt vier bestehende Zimmer aufgegeben, 
sodass effektiv 29 Einzelzimmer neu entstehen. Durch den Baukörper wird die 
Grünzone vor dem Haupteingang akustisch abgeschirmt und räumlich gefasst. Die 
Giebelseite des Anbaues bleibt so weit von der Andreas-Hofer-Straße entfernt, dass 
die Grünzone vom Kreuzungsbereich noch wahrnehmbar ist.

- 3 - 
V/0577/2006 
- Es ist formal ein schlichter Baukörper geplant, der die vorhandene stark differenzier-
te Architektur nach Westen abschließt. Mit der Dreigeschossigkeit wird die Firsthö-
he der vorhandenen Baubauung (zwei Geschosse plus Walmdach) aufgenommen. 
- Die Fassade wird nach Süden und Norden transparent ausgebildet und durch ein 
Raumzellenraster strukturiert. Drei verschiedene Gestaltungsebenen (Balkongelän-
der-Schiebelamellen-Glasfassade) werden ein lebendiges Erscheinungsbild erge-
ben. Die Giebelseite ist als ruhige Klinkerwand in Anlehnung an den benachbarten 
Schulbau geplant.  
- Die innere Erschließung des Anbaus erfolgt am Hauptknotenpunkt der vorhandenen 
Bebauung. So kann ein vorhandenes Treppenhaus und der Bettenaufzug mit ge-
nutzt werden. Ein übersichtlicher und wirtschaftlicher Betriebsablauf ist somit ge-
währleistet.  
- Die zweihüftige Raumordnung sowie gleiche Geschossgrundrisse und eine kom-
pakte Bauform lassen aus baulicher Sicht eine wirtschaftliche Realisierung zu. 
 
4. Ergänzende wirtschaftliche Prüfungen des Investitionsvolumens in Bezug zur Folge-
bewirtschaftung als Voraussetzung für den Baubeschluss 
Bereits mit dem Errichtungsbeschluss des Rates vom 15.02.2006 (Vorlage-Nr. 
V/1020/2005) hat das von der Stiftungsverwaltung beauftragte Wirtschaftsprüferunterneh-
men Dierkes Voosholz Sandker aus Everswinkel das finanzielle Engagement der alleinigen 
Gesellschafterin sowie die Aspekte der Folgebewirtschaftung bewertet.  
 
Auf der Basis der Vorentwurfsplanung nebst Kostenschätzung nach DIN 276 und der vor-
geschlagenen Finanzierung (vgl. Finanzierung im Beschlussvorschlag) hat der Wirtschafts-
prüfer eine weitere angepasste Bewertung mit folgendem Ergebnis erstellt: 
 
Wesentliche Grundlage für die Beurteilung der vorgeschlagenen Finanzierung sind die ge-
setzlichen Vorschriften zur Refinanzierung der Investitionskosten von stationären Pflege-
heimplätzen. Nach dem Landespflegegesetz PfG NW vom 08.07.2003 sind alle mit der In-
vestition zusammenhängenden Kosten über den Investitionskostensatz zu finanzieren. 
Zugrunde liegend sind die mit dem Erweiterungsbau geplanten 33 neuen Einzelzimmer und 
nicht die effektiv aus der Baumaßnahme resultierenden 29 Einzelzimmer.  
 
Für die Berechnung des Investitionskostensatzes werden grundsätzlich zwei Modelle un-
terschieden; das Eigentümermodell und das Mietermodell. Das Eigentümermodell geht bei 
der Berechnung des Investitionskostensatzes von pauschalierten Abschreibungen und In-
standhaltungen je Platz zuzüglich der Zinsen für die zur Finanzierung genehmigten Darlehn 
aus. Das Mietermodell geht von der Anmietung einer fertig eingerichteten Pflegeeinrichtung 
aus. Die mit dem Vermieter vereinbarte Pacht wird der Berechnung des Investitionskosten-
satzes zu Grunde gelegt. Die Höhe der refinanzierbaren Pacht wird durch eine Vergleichs-
berechnung begrenzt. Die Vergleichsberechnung geht von Herstellungskosten je Platz von 
zurzeit 78.080 Euro sowie von durchschnittlichen Zinsen der letzten 10 Jahre vor der Inbe-
triebnahme aus. Der Höchstsatz wird vom LWL im Dezember 2006 mit 21,73 Euro/Tag an-
gegeben. Dieser Satz wird sich aufgrund der gesunkenen Darlehnszinsen bis zur Inbe-
triebnahme des Neubaues im Jahre 2008 weiter nach unten entwickeln. Für die weiteren 
Überlegungen ist ein Höchstsatz von 20,54 Euro/Tag angenommen worden. Dieser Satz 
bildet die Grundlage zur Refinanzierung der geschätzten Gesamtkosten in Höhe von 
2.585.000 Euro über eine noch mit der Klarastift gGmbH zu vereinbarende Pachtzahlung. 
Ein vollständiger Einsatz von Eigenkapital der Stiftung führt unter den Bedingungen des In-
vestitionskostensatzes des LWL zu einer Verzinsung des eingesetzten Kapitals von 4,11 
%. Damit wird eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals erzielt.  
 
5. Prüfung der Liquiditätssituation der Stiftung Magdalenenhospital als weitere Vor-
aussetzung für den Baubeschluss 
Im Weiteren ist noch zu prüfen, ob der Stiftung Magdalenenhospital ausreichend liquide 
Mittel zur Verfügung stehen, die langfristig in der Baumaßnahme gebunden werden kön-

- 4 - 
V/0577/2006 
nen. Soweit die entsprechenden Beschlüsse für die Errichtung gefasst werden, kann An-
fang 2007 mit der Baumaßnahme begonnen und Anfang 2008 die neue Einrichtung bezo-
gen werden. Der Mittelabfluss wird damit im Wesentlichen im Laufe des Jahres 2007 erfol-
gen.  
Nach den im Wirtschaftsplan der Stiftung Magdalenenhospital für 2006 ausgewiesenen 
Zahlen stehen der Stiftung Ende 2006 nach Abwicklung der Baumaßnahme „Grüne Gasse“ 
ca. 6.465,4 TEUR liquide Mittel zur Verfügung. Davon sind ca. 3,200 TEUR Mittel gebun-
den. Es verbleiben ca. 3,300 TEUR liquide Mittel, die langfristig eingesetzt werden können. 
Die Investition in Höhe von 2.585 TEUR lässt sich damit aus Eigenmitteln darstellen. 
 
Der vorgeschlagene Weg zur Finanzierung der Baumaßnahme bzw. insbesondere der Fi-
nanzierung des Erweiterungsbaues der 33 Einbettzimmer ist eine sehr sinnvolle und mach-
bare Lösung. Die jetzt vorliegende Planung und Investition lässt sich aus Sicht der Klarastift 
gGmbH und aus Sicht der Stiftung Magdalenenhospital als alleinige Gesellschafterin bzw. 
Bauherrin realisieren.  
 
 Die bestehende rechtliche Struktur, nach der die Stiftung Magdalenenhospital Eigentümerin 
der Grundstücke und Gebäude und die AKL gGmbH Mieterin ist, bleibt bestehen. Die für 
die Investition notwendigen Finanzierungsmittel kann die Stiftung als langfristig zur Verfü-
gung stehende Eigenmittel bereitstellen. Die Verzinsung der eingesetzten Mittel kann durch 
die zu vereinbarende Pacht in Höhe von ca. 4,11 % erzielt werden und ist im Vergleich zu 
anderen langfristigen Anlagen als angemessen zu bezeichnen. Zudem wird mit der Investi-
tion in den Zweckbetrieb des Heim- und Pflegebereiches der Stiftungszweck der Stiftung 
Magdalenenhospital erfüllt. Die Finanzierung der Investition könnte somit auch aus den 
zweckentsprechend zu verwendenden Mitteln der Stiftung erfolgen. 
 
6. Finanzierung der Baumaßnahme 
Das Projekt wird nach dem derzeitigen Planungsstand in einer Bauzeit von ca. 14 Monaten, 
beginnend im Jahre 2007, realisiert werden. Für diesen Zeitraum sind die erforderlichen Fi-
nanzierungsmittel wie folgt bereit zu stellen: 
 
 
Stiftung Magdalenenhospital 
 
 
Wirtschaftsjahr 
 
Summe 
 
 
2006 (Bauplanung) 
Nachtragswirtschaftplan 
(Finanzplan) 
 
200.000 
 
2007  
Wirtschaftsplan 
(Finanzplan) 
 
1.800.000 
 
2008 
Wirtschaftsplan 
(Finanzplan) 
 
585.000 
 
 
7. Bauen unter Betrieb 
Geschäftsführung und Leitungsteam der Klarastift gGmbH haben auf der Grundlage der 
Vorentwurfsplanung dem Planungsbüro signalisiert, dass das Bauvorhaben unter Fortfüh-
rung des normalen Heimbetriebes durchgeführt werden kann. Damit diese Situation bei 
nicht völlig auszuschließenden Belästigungen als „Bau unter Betrieb“ auch ermöglicht wer-

- 5 - 
V/0577/2006 
den kann, sind folgende Aktivitäten zur Sicherung der Betriebsabläufe unter Berücksichti-
gung der unterschiedlichen internen Schnittstellen geplant: 
 
• erweitertes Angebot über den Sozialdienst durch gesonderte Programmpunkte in 
Abstimmung mit Besonderheiten des Bauplanes, 
• verstärkte Nutzung des Kräutergartens in Abhängigkeit von der Wettersituation, 
• Einbindung der noch zu errichtenden und neu zu gestalteten Terrasse des Wohnbe-
reiches II, 
• erweitertes Essensangebot im Restaurant und  
• zusätzliche Nutzung des Restaurants und der Seminarräume im Begegnungszent-
rum.  
 
Zudem wurde zwischen dem Planungsbüro und der Geschäftsführung vereinbart, dass alle 
geplanten Programmpunkte und Aktivitäten mit dem noch zu erstellenden Bauzeitenplan 
abgestimmt werden. Das gilt insbesondere auch für vermehrt auftretende Lärmbelästigun-
gen.  
 
8. Weiteres Verfahren 
Die Stiftungsverwaltung wird sich in Verbindung mit der Wohn + Stadtbau GmbH um einen 
möglichst raschen Baubeginn und eine zügige Bauabwicklung bemühen, um das neue Ein-
zelzimmerpotenzial der AKL gGmbH per Pachtvertrag zur Verfügung zu stellen. 
 
 
I. V. 
 
 
 
Dr. Klein 
Stadträtin 
 
  
 
 
Anlagen: 
 
- Vorentwurfsplanung der Wohn + Stadtbau GmbH 
- Berechnungen umbauter Raum/bebaute Fläche  
- Kostenschätzung für die Baumaßnahme nach DIN 276