Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

Zweckentfremdung von 
Wohnraum in Köln 
 
8. Bericht (1. Halbjahr 2022) 
Stand 30.06.2022 
 
 
 
 
 
 
 
 
Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen 
Amt für Wohnungswesen

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
 
  
Inhaltsverzeichnis 
 
 
 
1. Anlass und Zweck des Berichts ............................................................................................. 2 
2. Politische Schwerpunktsetzung ............................................................................................. 2 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen ........................... 2 
4. Inhaltliche Veränderungen im Halbjahresbericht ............................................................... 3 
5. Wiederzuführungsverfahren .................................................................................................... 5 
6. Antragsverfahren ........................................................................................................................ 8 
7. Bußgeldverfahren ..................................................................................................................... 11 
8. Praktische Auswirkungen der geänderten Rechtsgrundlagen .................................... 12 
9. Weiterführende Links .............................................................................................................. 13

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
1. Anlass und Zweck des Berichts 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 27.09.2018 die Verwaltung beauftragt, 
gegenüber dem Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren  regelmäßig über die 
Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln sowie die Maßnahmen  zur Unterbindung von 
illegaler Nutzung zu berichten. Die Verwaltung legt hierzu einen halbjährlichen Bericht vor. Die 
Berichterstattung wurde inzwischen ausgedehnt auf den Stadtentwicklungsausschuss, den 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales , den 
Unterausschuss Wohnen sowie den Rechnungsprüfungsausschuss. 
 
2. Politische Schwerpunktsetzung 
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt bereits seit einigen Jahren kontinuierlich  
an, insbesondere in den Städten. Langfristige demographische Trends  zeigen die Zunahme 
des Anteils der Single -Haushalte, mehr Wohnfläche pro Bewohner*in und das 
„Schwarmverhalten“ der 25 bis 35-jährigen, die in den großen Städten wohnen wollen, weil es 
„in“ ist. Diese Trends sind Ursachen für die anhaltend hohe  Nachfrage nach Wohnraum, die 
das Angebot bei weitem übersteigt.  Steigende Mietpreise machen bezahlbares Wohnen zur 
Mangelware. Diese Wohnungsmarktsituation erschwert  auch in Köln vielen 
Wohnungsuchenden die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum. 
In dieser nachhaltig angespannten Situation ist es besonders wichtig, bestehenden Wohnraum 
davor zu schützen, dass er zweckfremd gen utzt wird . Langfristige Leerstände oder auch 
gewerbliche Nutzung und permanente Kurzzeitvermietung (z.B. als Ferienwohnung) stellen 
eine Zweckentfremdung dar, weil die betreffenden Wohnungen dadurch dem allgemeinen 
Wohnungsmarkt entzogen werden. Diesen zusätzlichen negativen Einflüssen auf das ohnehin 
knappe Wohnungsangebot muss deshalb konsequent entgegengewirkt werden.  
Bereits 2014 hat der Rat der Stadt Köln mit dem Erlass einer ersten Wohnraumschutzsatzung 
für Köln auf diese Entwicklungen und die anhaltende Wohnungsknappheit reagiert. Mit der am 
01.07.2019 in Kraft getretenen Neufassung der Wohnraumschutzsatzung wurden durch 
deutlich verschärfte Regelungen  die Voraussetzungen für einen noch umfassenderen 
Wohnraumschutz geschaffen. Durch das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) 
sowie die daran angepasste Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 hat sich die Rechtslage 
beim Schutz von W ohnraum vor zweckfremder Nutzung ab 01.07.2021 noch einmal 
grundlegend geändert. 
 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen 
Der Wohnraumschutz setzt sich aus zwei verwandten Bereichen zusammen, der 
Wohnungspflege und dem Zweckentfremdungsrecht.  
Das Wohnungsaufsichtsrecht ist seit 01.07.2021 im Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStG 
NRW) geregelt und gewährleistet im öffentlichen Int eresse, dass der Wohnungsbestand 
bestimmte Mindestanforderungen erfüllt. Damit schützt es Bewohner *innen von Wohnraum 
und Nachbar*innen vor Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen. Die Verwaltung kann so 
z.B. einschreiten, wenn die  Eignung von Wohnraum zu m Wohngebrauch erheblich

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
beeinträchtigt ist , um sicherzustellen, dass  die Mindestanforderungen an angemessene 
Wohnverhältnisse erfüllt werden. 
Das ebenfalls mi t dem WohnStG NRW zum 01.07.2021 novellierte Zweckentfremdungs-
recht ergänzt das Recht der Wohnungspflege und stellt sicher, dass bestehende Wohnungen 
dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben und nicht zu anderen Zwecken, insbesondere zur 
Kurzzeitvermietung (z. B. als Ferienwohnung), als Büro- oder Gewerberaum genutzt werden, 
leer stehen od er ohne die Bereitstellung von Ersatzwohnraum abgebrochen bzw. zerstört 
werden.  
Das im Amt für Wohnungswesen angesiedelte Aufgabengebiet Wohnungsaufsicht handelt nun 
bereits seit einem Jahr nach den neuen Rechtsgrundlagen (WohnStG NRW in Verbindung mit 
der zum 01.07.2021 aktualisierte n Kölner Wohnraumschutzsatzung) . Die 
Verwaltungsverfahren und die diese  Verfahren regelnden amtsinternen Handlungs -
anweisungen sind an die neue Rechtslage angepasst. Die aktualisierte Handlungsanweisung 
für das Verwaltungsverfahren sowie der an das WohnStG NRW angepasste Bußgeldkatalog 
wurden den politischen Fachgremien im zweiten Halbjahr 2021 bereits vorgestellt.  
Auf der beschriebenen Rechtsgrundlage kann d as Amt für Wohnungswesen sowohl die 
Beseitigung häufig bestehende r Mängel an Wohnraum, als auch die Wiederzuführung leer 
stehenden oder auf andere Weise zweckentfremdet genutzten Wohnraums zu Wohnzwecken 
anordnen. 
Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellt rechtlich betrachtet einen zulässigen 
Eingriff in das grundgesetzlich verbriefte Eigentumsrecht aus Artikel 14 Grundgesetz dar. 
Deshalb ist die persönliche Interessenlage betroffener Eigentümer*innen grun dsätzlich 
kontrovers zum behördlichen Standpunkt, der hier das öffentliche Interesse am Erhalt 
vorhandenen Wohnraums zu Wohnzwecken vertritt.  
So ist die juristisch korrekte Bewertung von Tatbeständen der Zweckentfremdung auf der 
Grundlage der Satzungsrege lungen und gesetzlichen Bestimmungen bei jeder einzelnen 
Entscheidung von besonderer Bedeutung und entsprechend aufwändig. Die rechtlichen 
Regelungen, aber auch die Rechtsprechung stellen hohe Ansprüche an diese rechtliche 
Bewertung. Zur Vorbereitung einer  gerichtsfesten Entscheidung des einzelnen Falles sind 
dabei in den meisten Verfahren detaillierte Ermittlungen erforderlich, die sich oft über mehrere 
Monate erstrecken. Nur so ist rechtssicher zu klären, ob tatsächlich eine Zweckentfremdung 
von Wohnraum nach den gegebenen rechtlichen Bestimmungen vorliegt und ggf. welche 
Maßnahmen zu ergreifen sind. 
 
4. Inhaltliche Veränderungen im Halbjahresbericht 
Zum 01.07.2021 ist das Wohnraumstärkungsgesetz (WohnStG NRW) in Kraft getreten. Für 
die Wohnraumzweckentfremdung in NRW bedeutet dieses neue Gesetz eine wichtige Zäsur: 
Erstmals werden in NRW in einem Landesgesetz Details zur Zweckentfremdung von 
Wohnraum geregelt und dabei auch die verschiedenen Tatbestände der Zweckentfremdung 
von Wohnraum gesetzlich definiert.

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
§ 12 Abs. 2 WohnStG NRW definiert insbesondere als Zweckentfremdung von Wohnraum: 
1. „die Verwendung oder Überlassung zu mehr als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche für 
gewerbliche oder berufliche Zwecke, 
2. die Nutzung von Wohnraum für mehr als drei Monate, längs tens 90 Tage, im 
Kalenderjahr für Zwecke der Kurzzeitvermietung, 
3. die Beseitigung von Wohnraum, 
4. die bauliche Veränderung oder Umnutzung von Wohnraum, so dass dieser für 
Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist oder 
5. das Leerstehenlassen von Wohnraum über einen Zei traum von länger als sechs 
Monaten.“ 
 
Bislang war die Definition von Wohnraumzweckentfremdung den einzelnen Kommunen 
überlassen, die dies in ihren kommunalen Satzungen geregelt haben, so wie es in Köln mit 
den Wohnraumschutzsatzungen von 2014 und 2019 geschehen ist. 
Die im Gesetz definierten Tatbestände von Wohnraumzweckentfremdung weichen von den in 
den Kölner Satzungen bestimmten Tatbeständen der Zweckentfremdung teilweise deutlich ab, 
so dass eine Anpassung der Kölner Satzungsinhalte an die neuen gesetzl ichen Regelungen 
erforderlich wurde. Dies ist mit Erlass der zum 01.07.2021 in Kraft getretenen aktuellen Kölner 
Wohnraumschutzsatzung geschehen. 
Die bedeutsamsten Veränderungen der Rechtslage ergaben sich dabei für die 
Zweckentfremdungstatbestände der Kurzzeitvermietung und des Leerstands von Wohnungen.  
Kurzzeitvermietung 
Für die Kurzzeitvermietung wurde erstmals explizit eine separate Definition und Regelung in  
§ 12 Abs. 2 Nr. 2 WohnStG NRW geschaffen. In den Kölner Wohnraumschutzsatzungen (bis 
2019) gab es hierfür keinen separaten Tatbestand1, was der Tatsache geschuldet ist, dass die 
Kurzzeitvermietung von Wohnraum ein immer noch recht neues Phänomen ist, was in Köln in 
der Zeit seit 2015 rasant gewachsen ist 2. Grundlegend andere Tatbestandsmerkmale führen 
dazu, dass die Fallgruppe „Kurzzeitvermietung“ vor und nach der Rechtsänderung inhaltlich 
andere Fälle umfasst, die allenfalls die Bezeichnung „Kurzzeitvermietung“ gemeinsam haben. 
Beide Regelungen unterscheiden sich so deutlich, dass statistische F allzahlen aus dieser 
Fallgruppe nach altem und neuem Recht nicht mehr miteinander vergleichbar sind. 
Leerstand von Wohnraum 
Auch beim Zweckentfremdungstatbestand „Leerstand“ ist durch das WohnStG NRW eine 
gravierende Änderung eingetreten: Während in den Kö lner Wohnraumschutzsatzungen (bis 
2019) ein bereits drei Monate andauernder Leerstand von Wohnraum als Zweckentfremdung 
definiert wurde3, sieht das WohnStG NRW in § 12 Abs. 2 Nr. 5 eine Zweckentfremdung durch 
Leerstand erst dann, wenn Wohnraum länger als s echs Monate leer steht. Auch hier sind 
                                                            
1 § 4 Abs. 1 Wohnraumschutzsatzung (2019): 
 „(…) Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum 
1. mit mehr als der Hälfte der zur Verfügung stehenden Wohnfläche für gewerbliche oder berufliche Zwecke 
verwendet oder überlassen wird, (…)“ 
2 Studie (2020) "Kurzzeitvermietung in Köln --- Lokale Wohnungsmarkteffekte durch plattformbasierte 
Kurzzeitvermietung", Felix Mindl, Oliver Arentz, Universität Köln (Institut für Wirtschaftspolitik)  
3 § 4 Abs. 1 Wohnraumschutzsatzung (2019): 
„(…) Eine Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum 
(…) 
3. länger als drei Monate leer steht, 
(…)“

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
statistische Fallzahlen aus dieser Fallgruppe nach altem und neuem Recht nicht mehr 
miteinander vergleichbar. 
Der Halbjahresbericht wird sich daher von der bislang praktizierten Gesamtbetrachtung der 
Fallzahlentwicklung seit Inkrafttreten der ersten Kölner Wohnraumschutzsatzung (2014) lösen 
müssen, um die Vergleichbarkeit der zugrunde liegenden Daten zu gewährleisten. Auf diese 
Weise wird vermieden, dass es zu Fehlinterpretationen aufgrund des Vergleiches von 
Fallzahlen kommt, bei denen die zugrundeliegenden Fälle aufgrund ihrer gesetzlichen 
Neudefinition tatsächlich inhaltlich nicht mehr miteinander vergleichbar sind. 
Der Halbjahresbericht wird daher beginnend mit dem 1 . Halbjahr 2022 (also diesem Bericht) 
den statisti schen Blick tatsächlich jeweils auf das zurückliegende Halbjahr richten. Eine 
entsprechende rückblickende Neuauswertung der statistischen Daten für das 2. Halbjahr 2021 
ist dabei ebenfalls vorgesehen, um mit dem Beginn der Rechtsänderung zum 01.07.2021 
einen neuen „Startpunkt“ der vergleichenden statistischen Betrachtung zu schaffen. Durch die 
wegen der Gesetzesänderung ab dem 01.07.2021 mit Priorität notwendigen Umstellungen der 
Verwaltungsverfahren konnte diese Auswertung des 2. Ha lbjahres 2021 bislang no ch nicht 
vorgenommen werden. Sie wird so bald wie möglich nachgereicht werden. 
Für den hier vorliegenden Bericht (und alle folgenden) ist also zu beachten,  
 dass die Daten zu einzelnen Fallgruppen nicht mehr 1:1 mit Berichten aus der Zeit vor 
dem 01.07.2021 vergleichbar sind 
 dass der statistische Blickwinkel der Halbjahresberichte ab sofort tatsächlich das 
zurückliegende Halbjahr umfasst. 
Für die zukünftigen Berichte über das 2. Halbjahr ist vorgesehen, ebenfalls einen 
summarischen Überblick für das gesamte zurückliegende Jahr zu geben. 
Wohnraum-Identitätsnummer 
Zum 01.07.2022 startete nach Ablauf der im WohnStG NRW vorgesehenen Übergangsfrist die 
Umsetzung der Registrierungspflicht für alle Anbieter*innen von Kurzzeitvermietung. Bei der 
Werbung für Angebote  der Kurzzeitvermietung müssen Anbieter*innen auf Online -Portalen 
und in Printmedien seither eine sogenannte „Wohnraum-Identitätsnummer“ öffentlich sichtbar 
angeben. Die Vergabe dieser Wohnraum -Identitätsnummern erfolgt seit 01.07.2022 über ein 
Online-Verfahren des Landes NRW. Je nach Fallkonstellation wird die Wohnraum -
Identitätsnummer dabei entweder automatisiert aus dem Online -Verfahren zugeteilt oder es 
ist zur Prüfung der Voraussetzungen eine manuelle Bearbeitung des Einzelfalles durch das 
Amt für Wohn ungswesen erforderlich. Zurzeit werden die hierfür geplanten 
Verwaltungsabläufe an die ersten praktischen Erfahrungen mit dieser neuen Aufgabe seit 
01.07.2022 angepasst. 
Erstmals mit dem Halbjahresbericht zum 2. Halbjahr 2022 werden dann auch statistische 
Daten zur Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern in Köln ausgewertet werden und einen 
genaueren Einblick u. a. in die Zahl der Angebote von Kurzzeitvermietung in Köln ermöglichen. 
 
5. Wiederzuführungsverfahren 
Das Amt für Wohnungswesen drängt angesichts der anhaltenden Wohnungsnot im Kölner 
Stadtgebiet weiterhin verstärkt auf die Wiederzuführung zweckentfremdeten Wohnraums. 
Ein solches „Wiederzuführungsverfahren“ wird eingeleitet, wenn (von Amts wegen oder durch 
Dritte) Anhaltspunkte dafür bekannt werden , dass eine Wohnung ohne die erforderliche  
Genehmigung zweckentfremdet genutzt wird. Entsprechende Hinweise  werden in jedem 
Einzelfall überprüft. Die in der Praxis mit Abstand häufigsten Formen der Zweckentfremdung

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
von Wohnraum sind die unerlaubte Kurzzeitvermietung von Wohnraum (z.B. als 
Ferienwohnung) und ein länger als sechs4 Monate andauernder Leerstand von Wohnraum. 
Der Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung wird sich mit der 
Vergabe von W ohnraum-Identitätsnummern grundlegend verändern. Mit der Einführung des 
landeseinheitlichen IT -Verfahrens startete die Vergabe von Wohnraum -Identitätsnummern 
zum 0 1.07.2022. Durch die Umsetzung der gesetzlichen  Verpflichtung, Kurzzeitvermietung 
vorab anzeigen zu müssen und nur mit  einer vorher (im Online -IT-Verfahren) erhaltenen 
Wohnraum-Identitätsnummer durchführen zu dürfen, wird die Transparenz auf diesem bis dato 
weitgehend anonym abgewickelten Markt zukünftig deutlich erhöht werden. 
 
 
 
Für das 1. Halbjahr 2022 zeigt sich bei den neu hinzugekommenen Verfahren ein eindeutiger 
Schwerpunkt:  
In den meisten Fällen (217 Wohneinheiten) besteht der  Verdacht einer 
Wohnraumzweckentfremdung durch Leerstand. 
Bei einer bedeutenden Anzahl (47 Wohneinheiten) liegen Anhaltspunkte für  eine 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Kurzzeitvermietung vor. 
Hinweise, dass eine Zweckentfremdung durch Umwandlung von Wohnraum zur gewerblichen 
Nutzung vorliegen könnte, belegen mit 17 betroffenen Wohneinheiten den dritten Rang, bei 
der Betrachtung nach der Art der potenziellen Zweckentfremdung bei neuen Fällen. 
(Ein unmittelbarer Zahlenvergleich mit dem 2. Halbjahr 2022 wird erst nach Auswertung der 
Daten für die 2. Jahreshälfte 2022 u nter den veränderten Kriterien der zum 01.07.2021 
erfolgten Rechtsänderung möglich sein; vgl. hierzu Ziff. 4 dieses Berichtes.) 
                                                            
4 ab 01.07.2021 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG NRW

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
 
 
Betrachtet man die derzeit laufenden, also in Bearbeitung befindlichen Fälle, so ergibt sich mit 
Blick auf das zurückliegende erste Halbjahr 2022 folgendes Bild: 
Mit rund 55 % (bezogen auf die Zahl der betroffenen Wohneinheiten) entfällt der größte Anteil 
auf Leerstand von Wohnraum.  Die Bearbeitung von solchen Fällen ist vielfach besonders 
aufwändig, da hier neben der rechtlichen Prüfung einer Zweckentfremdung von Wohnraum 
oftmals auch ermittelt werden muss, ob der Wohnraum sich in einem Zustand befindet, der 
(mindestens) den gesetzlichen Mindestanfor derungen an Wohnraum entspricht . 
Gegebenenfalls müssen verfügungsberechtigte Eigentümer*innen durch das Nachholen von 
Instandhaltungsmaßnahmen einen bewohn baren Zustand erst einmal herstellen. Eine 
potenzielle Wiederzuführung von leerstehendem Wohnraum zum Wohnungsmarkt hat daher 
in vielen Fällen einen erheblichen zeitlichen Vorlauf und kann die Bearbeit ungszeit des 
einzelnen Falles erheblich verlängern.  
Rund 25  % der im 1. Halbjahr 2022 laufenden Fälle beziehen sich auf die Prüfung einer 
Zweckentfremdung durch die Kurzzeitvermietung v on Wohnraum. Hier bei sind  aufwändige 
Ermittlungen und die Auswertung vorgelegter Unterlagen für eine gerichtsfeste Entscheidung 
über eine potenzielle Wohnraumzweckentfremdung erfor derlich. Daher vergehen auch in 
dieser Fallgruppe regelmäßig mehrere Monate bis eine Entscheidung über die 
Zweckentfremdung getroffen werden kann. 
Auf dem dritten Rang folgen mit rd. 15 % im zurückliegenden  Halbjahr diejenigen Fälle, in 
denen eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch die Umwandlung in Räume zur 
gewerblichen Nutzung (z.B. Büroraum, Arztpraxis o. ä.). geprüft w ird. Sie unterscheiden sich 
in der Bearbeit ung von den vorher genannten Fallgrupp en vor allem im Detail und sind 
aufgrund von (auch wirtschaftlich) bedeutsamen Interessenabwägungen in jedem Einzelfal l 
nicht weniger aufwändig. 
(Ein unmittelbarer Zahlen vergleich mit dem 2. Halbjahr 2022 wird erst nach Auswertung der 
Daten für die 2. Jahreshä lfte 2022 unter den veränderten Kriterien der zum 01.07.2021 
erfolgen Rechtsänderung möglich sein; vgl. hierzu Ziff. 4 dieses Berichtes.)

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
Das Amt für Wohnungswesen veröffentlicht bereits seit 2019 auf der Internetseite  der Stadt 
Köln viele wichtige Hinweise und Informationen zu häufig gestellten Fragen  rund um das 
Thema Wohnraumschutz, um die Öffentlichkeit verstärkt für dieses Thema zu sensibilisieren. 
Diese Informationen wurden zur Rechtsänderung zum 01.07.2021  angepasst und erweitert 
und zum Start der Vergabe von Wohn raum-Identitätsnummern zum 01.07.2022 nochmals 
umfassend aktualisiert. 
Dort wird ebenfalls auf ein eingerichtetes Meldeportal der Stadt Köln hingewiesen, wo es auf 
einfache Weise möglich ist, das A mt für Wohnungswesen direkt über einen Verdacht auf 
Zweckentfremdung von Wohnraum zu informieren. 
Link:https://formular-server.de/Koeln_FS/findform?shortname=56-
F38_WohnRZwEnt&formtecid=3&areashortname=send_html 
 
6. Antragsverfahren 
In Antragsverfahren beantragen Verfügungsberechtigte selbst eine Genehmigung zur 
Zweckentfremdung von Wohnraum. In der Mehrzahl d er b eim A mt für Wohnungswesen 
eingehenden Anträge auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von  Wohnraum werden die 
Genehmigungen erteilt, wenn vo n Antragstellenden geeigneter Ersatzwohnraum im Kölner 
Stadtgebiet geschaffen wird. 
Ein Teil der Anträge  richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur Umwandlung von 
Wohneinheiten in Gewerbeeinheiten - ebenfalls eine genehmigungspflichtige 
Zweckentfremdung von Wohnraum. Hier werden Genehmigungen in aller Regel erteilt, wenn 
ein hohes öffentliches Interess e an d ieser Umwandlung besteht, beispielsweise für die 
Nutzung als Facharztpraxen, KITAs oder Sozialbüros. In der Antragsstatistik sind zurzeit unter 
dem Begriff „Umwandlung“ auch Anträge zur Nutzung als Kurzzeitvermietung enthalten. Mit 
Umsetzung der Verg abe von Wohnraum -Identitätsnummern zum 01.07.2022 werden hierzu 
ab dem 2. Halbjahr weitere Daten zur Verfügung stehen, die zukünftig eine differenziertere 
Betrachtung ermöglichen.

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
Die größte Anzahl der im zurückliegenden Halbjahr neu eingegangenen Anträge auf 
Zweckentfremdung von Wohnraum richtete sich auf den Abriss von Wohnraum (dem in aller 
Regel ein Neubau folgt). 
Die Zahl der 30 Wohneinheiten betreffenden neuen Anträge auf Umwandlung von Wohnraum 
beinhalten zurzeit auch noch Anträge, die sich auf Kurzzeitvermietung von Wohnraum richten. 
Mit Umsetzung der Vergabe von Wohnraum -Identitätsnummern zum 01.07.2022 werden 
hierzu ab dem 2. Halbjahr weitere Daten zur Verfügung stehen, die zukünftig eine 
differenziertere Betrachtung ermöglichen. 
Für 12 Wohneinheiten wurde ein Antrag auf Genehmigung eines Wohnungsleerstandes, der 
länger als 6 Monate andauert, gestellt.  
Alle Antragsverfahren sind darauf gerichtet , eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von 
Wohnraum zu erhalten. Bei der Prüfung fallen dieselben aufwendigen Arbeitsschritte und 
Ermittlungen an, wie auch in denjenigen Verfahren, wo der Verdacht auf eine 
Zweckentfremdung von Wohnraum hier durch Dritte bekannt wird  (vgl. Ziff. 5) . Hinter einem 
Antragsverfahren stehen nicht selten für die V erfügungsberechtigten bedeutsame 
wirtschaftliche Interessen. 
(Ein unmittelbarer Zahlen vergleich mit dem 2. Halbjahr 2022 wird erst nach Auswertung der 
Daten für die 2. Jahreshälfte 2022 unter den veränderten Kriterien der zum 01.07.2021 
erfolgen Rechtsänderung möglich sein; vgl. hierzu Ziff. 4 dieses Berichtes.) 
Die abschließende Bearbeitung der anhängigen (laufenden) Antragsverfahren dauert wegen 
der vielfältigen und komplexen Prüfungen und Ermittlungen im Einzelfall oftmals länger als 
sechs Monate. Insbes ondere die Einzelfallprüfung bei Anträgen auf Umwandlung aufgrund 
eines öffentlichen Interesses ist sehr aufwändig.  Abgelehnte Anträge können gerichtlich 
überprüft werden, was in vielen Fällen auch geschieht, i ndem gegen die Ablehnung einer 
Genehmigung zur Wohnraumzweckentfremdung Klage eingereicht wird. Dies erfordert daher 
einerseits, mit aller Sorgfalt Entscheidungen zu treffen, die einer gerichtlichen Überprüfung 
standhalten. Andererseits bringt die Bearbeitung und weitere Begleitung anhängiger 
Klageverfahren in diesen Fällen einen weiteren Arbeitsaufwand mit sich.

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
Der Blick auf die im 1. Halbjahr 2022 laufenden Antragsverfahren  zeigt, dass aktuell Anträge 
auf Zweckentfremdung durch Abr iss mit rund 80 % den mit Abstand größten Anteil in dieser 
Fallgruppe ausmachen. Abriss von Wohnraum wird in der Regel dann genehmigt, wenn 
entsprechender Ersatzwohnraum neu geschaffen und bereitgestellt wird. Auch zu r 
Bereitstellung von Ersatzwohnraum sind detaillierte Abstimmungen mit den 
Verfügungsberechtigten erforderlich, die schließlich in dezidierte Genehmigungsauflagen 
münden. Als Voraussetzung für einen genehmigten Abriss von Wohnraum soll auf diese Weise 
die Realisierung des Ersatzwohnraumes rechtlich verbindlich abgesichert werden. 
Laufende Antragsverfahren wegen Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum (hier in kl. 
der Kurzzeitvermietung) folgen mit weitem Abstand mit rund 12 % der Wohneinheiten in dieser 
Fallgruppe. Mit Umsetzung der Vergabe von Wo hnraum-Identitätsnummern zum 01.07.2022 
werden auch hierzu ab dem 2. Halbjahr weitere Daten zur Verfügung stehen, die zukünftig 
eine differenzierte Betrachtung der Kurzzeitvermietung ermöglichen. 
Laufende Verfahren, in denen im 1. Halbjahr 2022 über Anträg e auf Genehmigung eines 
Leerstandes zu entscheiden war, machen mit rund 5 % der betroffenen Wohneinheiten nur 
einen kleinen Anteil der Anträge aus. 
Mit Anträgen auf sogenannte „Negativatteste“ beantragen Verfügungsberechtigte eine 
verbindliche Aussage des Amts für Wohnungswesen darüber, dass der in Rede stehende 
Wohnraum nicht unter den Schutzbereich des Wohnraumstärkungsgesetzes NRW bzw. der 
Kölner Wohnraumschutzsatzung fällt und dessen Verwendung insoweit nicht eingeschränkt 
ist. Der Aufwand, die für eine  solche verbindliche Bescheinigung nötigen Fakten 
zusammenzutragen und sie rechtlich zu bewerten ist dabei nicht anders, als bei „normalen“ 
Genehmigungsverfahren. Ein Negativattest ermöglicht es dem Verfügungsberechtigten, frei 
von den gesetzlichen Beschränkungen zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung mit 
den betreffenden Räumlichkeiten nach seinen Vorstellungen zu verfahren. 
Erteilte Genehmigungen und Ersatzwohnraum 
Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden in der Regel dann erteilt, 
wenn Verfügungsberechtigte neu geschaffenen Ersatzwohnraum zum Ausgleich für den 
zweckentfremdeten Wohnraum bereitstellen. Nur in seltenen Ausnahmefällen erfolgt eine 
Genehmigung gegen eine Ausgleichszahlung.

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
Für die beiden wesentlichen Fallgruppen (Umwandlung und Abriss) zeigt sich für das 1. 
Halbjahr 2022, dass insgesamt deutlich mehr Wohneinheiten als Ersatzwohnraum neu 
geschaffen werden, als durch die Genehmigung zur Zweckentfremdung entfallen. 
Die Schaffung von Ersatzwohnraum wird im Genehmigungsbescheid in Auflagen dezidiert 
verbindlich festgelegt. 
Überprüfung von Genehmigungsauflagen 
Nachdem ein Genehmigungsverfahren mit einer Genehmigung abgeschlossen wurde, die 
Auflagen für  die Herstellung von Ersatzwohnr aum umfasst , folgt ein weiterer wichtiger 
Arbeitsschritt: Die tatsächliche Umsetzung der Auflagen des Genehmigungsbescheid s ist zu 
überwachen. Dies ist bei der Vielzahl von Fällen deshalb besonders aufwändig, weil dahinter 
in aller Regel einzelne Neubaumaßnahmen stehen, die zeitlich in gewissem Rahmen variabel 
sind. Die Überprüfung der Genehmigungsauflagen ist erst dann abgesc hlossen, wenn der 
Ersatzwohnraum - wie im Genehmigungsbescheid festgelegt - auch tatsächlich errichtet wurde 
und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. 
Im 1 . Halbjahr 2022  war für 2162 Wohneinheiten (Ersatzwohnraum) die Prüfung der 
Genehmigungsauflagen noch nicht abgeschlossen. 
 
7. Bußgeldverfahren 
Ziel der Aktivitäten de r Wohnungsaufsicht ist es , zweckentfremdet genutzten Wohnraum 
wieder Wohnzwecken zuzuführen. Gleichwohl stellen die zweckfremde Nutzung von 
Wohnraum, aber beispielsweise auch die Missachtung von Anzeigepflichten (z.B. bei 
Kurzzeitvermietung oder Leerstand von Wohnraum) Ordnungswidrigkeiten dar, die nach dem 
WohnStG NRW und der Kölner Wohnraumschutzsatzung mit einem Bußgeld geahndet 
werden können. Der Landesgesetzgeber hat durch die nunmehr gesetzliche Regelung der 
Ordnungswidrigkeiten, durch die Einführung neuer Bußgeldtatbestände un d die deutliche 
Erhöhung des Bußgeldrahmens im WohnStG NRW den schädlichen Auswirkungen dieser 
Ordnungswidrigkeiten eine hohe Bedeutung zugemessen. Bußgelder stellen ein 
Sanktionierungsinstrument dar, das den Forderungen der Wohnungsaufsicht Nachdruck 
verleiht.  
In der Praxis war es bislang jedoch oftmals so, dass die Rechtsprechung der Ausschöpfung 
des gesetzlich möglichen Bußgeldrahmens (Höhe der Bußgelder) enge Grenzen gesetzt hat, 
so dass das Druckpotential einer Bußgeldandrohung vielfach nicht die Wirkung entfaltete, die 
eigentlich intendiert und auch notwendig gewesen ist. Inwieweit sich die Sichtweise der 
Gerichtsbarkeit auf Bußgeldverfahren bei Wohnraumzweckentfremdung möglicherweise 
wandeln wird, weil die Bußgeldbestimmungen nunmehr gesetzlich im Wo hnStG NRW 
manifestiert sind, ist noch nicht erkennbar.

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
Im 1. Halbjahr 2022 wurden zu insgesamt 52 Wohneinheiten in 24 Fällen Bußgeldverfahren 
eingeleitet. Im Laufe dieses Verfahrens wird geprüft, ob die rechtlichen Voraussetzungen 
erfüllt sind, um ein Bußgeld zu verhängen. Liegen die Voraussetzungen vor, wird ein Bußgeld 
in bestimmter Höhe festgesetzt. Weitere folgende Arbeitsschritte können sich dann ergeben, 
wenn der Bußgeldbescheid gerichtlich angefochten wird. Dies geschieht in einer 
beträchtlichen Anzahl von Fällen.  
 
8. Praktische Auswirkungen der geänderten Rechtsgrundlagen 
Die Umstellung der Verwaltungsverfahren auf die seit 01.07.2021 geänderte Rechtslage bei 
der Zweckentfremdung von Wohnraum ist weitgehend abgeschlossen. 
Bestimmte neue gesetzliche Verpflichtungen , die Bürger*innen als Verfügungsberechtigte  
über Wohnraum betreffen können, gewinnen erst nach und nach an Bekanntheit: 
 Verpflichtung, mehr als 6 Monate andauernden Leerstand von Wohnraum dem 
Wohnungsamt unaufgefordert anzuzeigen 
 Verpflichtung zur vorherigen Anzeige der beabsichtig ten Kurzzeitvermi etung von 
Wohnraum 
Dies liegt s icherlich auch daran, dass die Medienberichterstattung seit einiger Zeit einen 
deutlich veränderten Fokus hat (wegen der Großthemen “Corona“, „Klimawandel“ sowie dem 
Angriffskrieg auf die Ukraine). 
Die Verwaltung informiert u mfassend über  die Regelungen zur  Wohnungsaufsicht und 
Wohnraumzweckentfremdung auf der Homepage der Stadt Köln: https://www.stadt-
koeln.de/leben-in-koeln/soziales/wohnen-wohnungshilfen/wohnraumschutz-und-
zweckentfremdungsverbot 
Hier wurden vor dem 01.07.2022 auch aktuelle Informationen zur Vergabe von Wohnraum -
Identitätsnummern ergänzt. Das Verfahren hat zum 01.07.2 022 begonnen. Je nach 
Fallkonstellation können Wohnraum-Identitätsnummern entweder unmittelbar automatisiert im 
Online-Verfahren des Landes NRW vergeben werden oder es ist vorher eine Überprüfung des 
Amtes für Wohnungswesen erforderlich. Aktuell muss in mehreren hundert Fällen die manuelle 
Vergabe einer Wohnraum-Identitätsnummer durch das Wohnungsamt überprüft werden. Nach 
fast einem Monat Praxiserfahrung zeichnet sich ab, dass derzeit in weniger als der Hälfte der 
Fälle die Wohnraum-Identitätsnummer automatisiert erteilt werden kann. In der größeren Zahl 
der Fälle ist eine manuelle Bearbeitung und Überprüfung erforderlich. Ob sich dieser Trend 
dauerhaft bestätigt, bleibt abzuwarten. 
Das vom Land NRW b ereitgestellte IT -Verfahren zur Vergabe von Wohnraum -
Identitätsnummern weist zurzeit noch einige Unzulänglichkeiten auf, die im Hinblick auf eine 
bessere Praxistauglichkeit noch angepasst werden müssen.  Erste statistische Auswertungen 
speziell zur Vergabe von Wohnraum -Identitätsnummern werden im Bericht über das 2. 
Halbjahr 2022 vorgenommen werden.

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1. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 30.06.2022 
9. Weiterführende Links 
Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 im Wortlaut: 
https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/bekanntmachungen/2021/2021.06.30_0143-
01_wohnraumschutzsatzung_vom_30.06.2021.pdf 
Wohnraumstärkungsgesetz NRW im Wortlaut: 
https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_text?anw_nr=2&gld_nr=2&ugl_nr=237&bes_id=46087&menu=0&sg=0&aufge
hoben=N&keyword=wohnraumst%E4rkungsgesetz#det0 
Informationen der Stadt Köln zu Wohnraumschutz / Wohnraumzweckentfemdung im Internet 
https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/soziales/wohnen-wohnungshilfen/wohnraumschutz-und-
zweckentfremdungsverbot 
Informationen des Landes NRW zu Wohnraum-ID-Nummer und zum Online-Verfahren 
https://www.bauportal.nrw/wohnraum-id/wohnraum-identitaetsnummer

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer 
 2469/2022 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 18.08.2022 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales 29.08.2022 
Stadtentwicklungsausschuss 01.09.2022 
Unterausschuss Wohnen 06.09.2022 
Rechnungsprüfungsausschuss 06.09.2022 
 
Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 
Die Verwaltung stellt den Fachgremien und der Öffentlichkeit den ersten Halbjahresbericht 2022  
(8. Bericht) zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln zum Stichtag 30.06.2022 zur Verfügung. 
 
Der B ericht informiert auch über Auswirkungen der Rechtsänderung zum 01.07.2021 (Wohnraum-
stärkungsgesetz NRW sowie angepasste Kölner Wohnraumschutzsatzung) und daraus resultierende 
Änderungen bei der Betrachtung statistischer Daten. Er wirft außerdem einen ersten kurzen Blick auf 
die Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern, die zum 01.07.2022 begonnen hat. 
 
 
Gez. Dr. Rau