Grundsteuerreform: Musterhebesätze des Finanzministeriums NRW

Dezernat, Dienststelle  
II/21/212 
 
Vorlagen-Nummer 24.06.2024 
 2022/2024 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Finanzausschuss 24.06.2024 
 
Grundsteuerreform: Musterhebesätze des Finanzministeriums NRW 
Bedeutung der Grundsteuer für die Stadt Köln 
Die Grundsteuer ist mit einem Aufkommen von rund 234 Mio. € nach der Gewerbesteuer mit 
rund 1.578 Mio. € und dem Gemeindeanteil an der Einkommenssteuer mit rund 691 Mio. € die 
drittwichtigste Steuerquelle der Stadt Köln (Quelle: Haushaltsplan 2024). 
Gesetzesvorlage zur Einführung differenzierender Hebesätze 
Die Fraktionen von CDU und Bündnis 90/Die Grünen im nordrhein-westfälischen Landtag ha-
ben am 14.05.2024 einen Gesetzentwurf zur Einführung „einer optionalen Festlegung differen-
zierender Hebesätze im Rahmen des Grundvermögens bei der Grundsteuer Nordrhein-West-
falen“ eingebracht.  
Bereits am 16.04.2024 fand im Haushalts- und Finanzausschuss des Landtags eine Experten-
anhörung statt, in dem u.  a. auch die Möglichkeit differenzierender Hebesätze thematisiert 
wurde. Eine zweite Expertenanhörung – dieses Mal explizit zum Gesetzesvorhaben – folgte am 
18.06.2024. Die Vertreter der kommunalen Spitzenverbände haben sich bei beiden Anhörun-
gen einhellig gegen differenzierende Hebesätze ausgesprochen. 
Es ist vorgesehen, dass der Gesetzentwurf Anfang Juli 2024 vom Landtag verabschiedet wird. 
Differenzierende Hebesätze: Begriffsbestimmung 
Differenzierende Hebesätze bedeuten, dass anders als bisher für die Grundsteuer B, also die 
Grundsteuer, die auf alle nicht land- oder forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke erhoben wird, 
kein einheitlicher, sondern zwei unterschiedliche Hebesätze beschlossen und der Grundsteu-
erbemessung zugrunde gelegt werden können. Der endgültige Beschluss über die Höhe der 
Hebesätze obliegt dabei – ungeachtet der Hebesatzempfehlung des Landes NRW – auch wei-
terhin den Kommunen (sogenannte Hebesatzautonomie gem. Artikel 106 Abs. 6 Sat z 2 des 
Grundgesetzes).  
Der erste der differenzierenden Hebesätze ist vorgesehen für alle Grundstücke, deren Wert im 
sogenannten Ertragswertverfahren, also unter Zugrundlegung der jeweiligen Bodenrichtwerte 
sowie von gesetzlich festgelegten standardisierten Mieten, festgelegt wird. Es handelt sich hier-
bei um Wohngrundstücke, also Immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohn-
grundstücke und Eigentumswohnungen. 
Der zweite der differenzierenden Hebesätze betrifft alle Grundstücke, deren Wert im sogenann-
ten Sachwertverfahren ermittelt wird. Hierbei handelt es sich um sogenannte Nichtwohngrund-
stücke wie z. B. Gewerbe- und Industriegrundstücke, gemischt genutzte und unbebaute Grund-
stücke. Bei den gemischt genutzten Grundstücken liegt der Anteil der Wohnnutzung zwischen 
20 % und 80 %.

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Bekanntgabe der Hebesatzempfehlungen durch das Land NRW 
Das Ministerium der Finanzen des Landes NRW (MF) hat den Stadtspitzen der nordrhein-west-
fälischen Kommunen am 20.06.2024 Empfehlungen für differenzierende aufkommensneutralen 
Hebesätze übermittelt. Diese Musterhebesätze können seither von allen Interessierten auf der 
Homepage des Ministeriums eingesehen werden. 
Das MF hat dabei auch Hebesatzempfehlungen für differenzierende Hebesätze (für den Fall 
der Verabschiedung des o.g. Gesetzentwurfs) veröffentlicht.  
Ausweislich der begleitenden Pressemitteilung des MF sollen die veröffentlichten Hebesätzen 
die Aufkommensneutralität für die jeweilige Stadt bzw. Gemeinde sicherstellen, d. h. dass eine 
Stadt oder Gemeinde "insgesamt die gleichen Einnahmen aus der Grundsteuer erzielen kann 
wie bisher". Hiermit soll gemäß Finanzverwaltung des Landes größtmögliche Transparenz für 
die Bürger*innen, aber auch für die Kommunen hergestellt werden. 
Höhe der vom Land NRW empfohlenen Hebesätze ausweislich des Schreiben vom 20.06.2024 
Die vom MF für Köln ermittelten aufkommensneutralen Hebesätze betragen: 
Grundsteuer A 282 % (bisher 165 %) 
(land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke) 
Grundsteuer B 
(alle übrigen Grundstücke) 
 bei einem einheitlichen Hebesatz 461 % (bisher 515 %) 
 bei Hebesatzdifferenzierung 
  Grundsteuer B für Wohngebäude 352 % 
  Grundsteuer B für Nichtwohngebäude 707 % 
Abschätzungen der finanziellen Folgen 
Würde die Stadt Köln den Hebesatzempfehlungen des Landes NRW folgen, dann stellte sich 
das Aufkommen der Stadt Köln aus der Grundsteuer auf Basis der bei der Stadt aktuell vorlie-
genden Grundstücksbewertungen (Steuermessbescheide) wie folgt dar: 
 
Eine Übernahme der Hebesatzempfehlung des Landes NRW würde demnach nic ht zu einer 
Aufkommensneutralität für die Stadt Köln, sondern zu einem um rund 30,5 Mio. € (rd. 13 %) 
geringerem, bei Anwendung differenzierender Hebesätze sogar zu einem um rund 35 Mio. € 
(rd. 15 %) geringeren Aufkommen bei der Grundsteuer führen. 
Bewertung der vom Land NRW empfohlenen Hebesätze 
Im Ergebnis ist festzustellen: Die Zahlen des Ministeriums decken sich nicht mit den Berech-
nungen der Stadt Köln. Auch der Städtetag NRW und der Städte - und Gemeindebund NRW 
berichten übereinstimmend über vergleichbare Rückmeldungen anderer Großstädte und Ge-
meinden.  
Die vom Land NRW empfohlenen Hebesätze stellen daher nach derzeitiger Erkenntnislage 
keine belastbare Basis für eine (aufkommensneutrale) Steuerfestsetzung dar. 
Hintergrund dafür dürfte sein, dass die Hebesatzempfehlungen des Landes NRW gemäß der 
Mitteilung des MF auf dem Stand der Grundstücksbewertungen zum 30.03.2024, d. h. einem 
Stichtag, der knapp drei Monaten zurückliegt, basieren. Die der Stadt Köln seitdem zugegan-

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genen Datennachlieferungen, Änderungen und Korrekturbescheide der Finanzämter haben ge-
zeigt, dass Grundstücksbewertungen vielfach nach unten korrigiert werden mussten. Solche 
Abwertungen wirken sich erhöhend auf die ermittelten Hebesätze aus.  
Auch ist weiterhin offen, ob die übermittelten Datenbestände der Finanzämter vollständig sind. 
Das MF hat mit dem o. g. Schreiben daher parallel angekündigt, allen Kommunen Ende Juni / 
Anfang Juli ein Grundsteuermessbetragsverzeichnis zu übermitteln, um einen Datenabgleich 
zu ermöglichen.  
Bezüglich der angekündigten Option, differenzierte Hebesätze anzuwenden, wird zunächst auf 
die veröffentlichte Position des Städtetags verwiesen: 
„Klar ist aber auch unsere Position zu dem von der Landesregierung vorgeschlagenen Weg für 
differenzierte Hebesätze für Geschäfts- und Wohngrundstücke. Diese differenzierten Hebes-
ätze lehnen wir ab. Sie sind kein rechtssicheres Instrument, um die Lastenverschiebung hin zu 
Wohngrundstücken zu verhindern. Die rechtlichen Unsicherheiten wären groß, denn jeder dif-
ferenzierte Hebesatz muss in jeder Kommune separat verfassungsfest begründet werden. Das 
ist bei einer der wichtigsten kommunalen Steuern ein viel zu großes Risiko. Wir weisen seit über 
zwei Jahren daraufhin, dass das Land einmal die Messzahl für Geschäftsgrundstücke anheben 
und so die systematischen Mehrbelastungen für Wohnimmobilien selbst verhindern könnte. Ge-
nauso haben es Sachsen, das Saarland und das Land Berlin gemacht.“ 
Auch das Land NRW will sich nun mit den verfassungsrechtlichen Risiken einer Differenzierung 
befassen und hat gegenüber den kommunalen Spitzenverbänden angekündigt, die kritischen 
Punkte einer verfassungsrechtlichen Begutachtung zu unterziehen. Zusätzlich hat sich der Fi-
nanzausschuss des Deutschen Städtetags dafür ausgesprochen, dass auch der Städtetag eine 
Begutachtung einholt. 
Diese Begutachtungen sind nach Einschätzung der Verwaltung vor einer abschließenden Po-
sitionierung der Stadt Köln abzuwarten.  
Weiteres Vorgehen 
Um die Grundsteuerreform bestmöglich und für die Steuerpflichtigen nachvollziehbar umzuset-
zen, wird die Stadt Köln die Hebesätze erst dann ermitteln, wenn die Finanzverwaltung das 
sogenannten Messbetragsverzeichnis vorgelegt hat, also eine Datenbank, die alle Grund-
stücksbewertungen zu einem bestimmten Stichtag beinhaltet.  
Das Land NRW hat - wie oben ausgeführt - angekündigt, dass dieses Messbetragsverzeichnis 
den Kommunen Anfang Juli 2024 zur Verfügung gestellt wird. Auch hierbei wird es sich letztlich 
nur um eine Momentaufnahme handeln können, die jedoch wesentlich vollständiger und aktu-
eller sein wird, als die Daten aus März 2024. Auf Basis des Messbetragsverzeichnisses ist zu-
dem zu ermitteln, welchen alten Bewertungen keine Neubewertungen gegenüberstehen und 
welche Neubewertungen keinem bislang existierenden Fall entsprechen. Nach jetzigem Kennt-
nisstand sind rund 30.000 Fälle zu überprüfen. Ein noch nicht bezifferbarer Anteil davon ist 
sodann gemeinsam mit den Kölner Finanzämtern zu klären. Erst im Anschluss wird die Berech-
nung der Hebesätze für die Grundsteuer A und B möglich sein.  
Über weitere Entwicklungen wird das Steueramt dem Finanzausschuss fortlaufend berichten. 
 
Gez. Prof. Dr. Diemert