Das Empirica-„Gutachten zur Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfes und der Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 und die Konsequenzen für die Stadtverwaltung

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/15/153 
153/2 
Vorlagen-Nummer  02.06.2021 
 1829/2021 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 17.06.2021 
 
Das Empirica-Gutachten zur Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfes und der 
Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040 und die Konsequenzen für die Stadtverwaltung 
AN/0794/2021 – Anfrage der Fraktion Die Linke 
Im Zusammenhang mit dem Empirica-„Gutachten zur Ermittlung des künftigen Wohnungsbedarfes 
und der Wohnungsnachfrage in Köln bis 2040“ und den Konsequenzen für die Stadtverwaltung stellt 
die Fraktion DIE LINKE die folgenden Fragen: 
 
 
1. Sind alle 22 Maßnahmen des StEK Wohnen umgesetzt und die mit dem StEK Wohnen ver-
bundenen Ziele erreicht worden? (Bitte für jede der 22 Maßnahmen einzeln beantworten.) 
 
Antwort der Verwaltung:  
Die Umsetzung des StEK Wohnen war und ist als ein offener und lernender Prozess angelegt. 
Im Sachstandsbericht „Stadtentwicklungskonzept Wohnen – Stand der Umsetzung“ (Vorl. Nr. 
3307/2018) wurde den Ausschüssen des Rates zuletzt 2018 ausführlich dargelegt, dass ein 
Großteil der Maßnahmen, teilweise in modifizierter Form, umgesetzt worden ist. Auf der 
Grundlage des Empirica Gutachtens zum zukünftigen Wohnungsbedarf erarbeitet die Verwal-
tung derzeit ein Strategiepapier, in dem vor dem Hintergrund der tatsächlichen demografi-
schen Entwicklung, der Flächenverfügbarkeit, der möglichen Bauleistung und etwaiger Nach-
hol- und Ersatzbedarfe realisierbare Zielzahlen sowie Handlungsempfehlungen für den Woh-
nungsbau in Köln bis 2040 vorgeschlagen werden sollen. Es ist vorgesehen, auf dieser 
Grundlage das StEK Wohnen ab 2021 modular fortzuschreiben und in diesem Zusammen-
hang auch noch einmal eine aktuelle Bilanz der Maßnahmenumsetzung vorzunehmen. 
 
2. Welche Bedeutung wird für die weitere wohnungspolitische Strategie dem sogenannten Ba-
sisszenario beigemessen, insbesondere im Zusammenhang mit anderen Szenarien, wie der 
GEWOS-Studie des Landes NRW? 
 
Antwort der Verwaltung:  
Die von der empirica ag vorgenommenen Berechnungen basieren ausschließlich auf der Dy-
namik der demografischen Entwicklung ohne eine Verbesserung der Wohnraumversorgung zu 
unterstellen. Die berechnete Anzahl neuzubauender Wohnungen ist somit als Minimum zu 
verstehen, das sich rein quantitativ aus der Bevölkerungs- und Haushalteentwicklung errech-
net. Das Basisszenario, wie auch die Variante 1, basiert dabei auf empirisch fundiert und 
nachvollziehbar hergeleiteten Annahmen des Haushaltsbildungsverhaltens. Daher bewertet 
die Verwaltung beide Varianten als belastbare Szenarien einer möglichen zukünftigen Ent-
wicklung.  
Im Unterschied zum empirica Gutachten werden im GEWOS Gutachten qualitative normative

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Einflussgrößen in die Bedarfsberechnung integriert, indem diese Größen zum demografisch 
bedingten Bedarf hinzuaddiert werden. So werden normative Zielgrößen ermittelt, die aber als 
Bedarf deklariert werden, ohne eine die lokalen Begebenheiten berücksichtigende Diskussion 
der qualitativen Einflussfaktoren. 
Wie in der Beantwortung zur Anfrage der SPD-Fraktion „Wohnraumprognosen für Köln von 
Land NRW und Stadt Köln“ (AN/0019/2021) im Stadtentwicklungsausschuss ausgeführt, stellt 
daher das empirica Gutachten eher einen Ausgangspunkt einer transparenten Diskussion 
über die notwendigen Schritte zur qualitativen Verbesserungen des Kölner Wohnungsmarktes 
als das GEWOS Gutachten.  
 
3. Den Haushalten ohne Transferleistungen mit niedrigem Einkommen gilt in der empirica-Studie 
eine besondere Aufmerksamkeit. Für sie wird ausgewiesen, dass sie sich „unter der Annah-
me, dass 30% des Haushaltsnettoeinkommens für die Nettokaltmiete ausgegeben werden, le-
diglich 0,5% bzw. 0,6% der angebotenen Wohnungen leisten [können].“ (S. 19 des Empirica-
Gutachtens) 
Kann die Stadtverwaltung entsprechende Abgaben für die Haushalte von Transferleistungs-
empfänger*innen und für Haushalte, die Anspruch auf einen WBS haben, machen? 
 
Antwort der Verwaltung:  
Der Verwaltung liegen aktuell keine ausreichend detaillierten Einkommensinformationen der 
Kölner Haushalte vor, um diese Frage beantworten zu können.  
Mit den zur Verfügung stehende Einkommensinformationen ist es nicht möglich den Anteil der 
anspruchsberechtigten Kölner Haushalte für einen Wohnberechtigungsschein belastbar und 
valide zu ermitteln. Zur Schätzung der Anspruchsberechtigten für einen Wohnberechtigungs-
schein bedarf es detaillierter Einkommens- und damit verknüpfter Haushaltsinformationen, wie 
sie ausschließlich in der Lohn- und Einkommenssteuerstatistik amtlich erhoben werden. Leider 
stehen diese Daten für detaillierte Auswertungen auf kommunaler Ebene aus rechtlichen 
Gründen nicht zur Verfügung. IT.NRW veröffentlicht lediglich aggregierte Eckzahlen: 
https://www.it.nrw/durchschnittseinkommen-der-steuerpflichtigen-war-2015-meerbusch-am-
hoechsten-96883. 
 
Etwas über 83 000 Haushalte beziehen Transferleistungen.  
2020 haben rund 14.800 Haushalte in Köln einen Wohnberechtigungsschein erhalten. Der 
weit überwiegende Teil, rund 14.300 Haushalte, hatte dabei Anspruch auf eine „A-
Bescheinigung“. Mit ihrem Haushaltseinkommen halten sie die Einkommensgrenzen, z. B. 
24.010 € Jahres-Bruttoeinkommen für Alleinerziehende mit einem Kind, ein oder unterschrei-
ten diese. Von den Haushalten, die in 2020 einen WBS erhielten, unterschreiten rund 13.100 
die Einkommensgrenzen des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum (WFNG 
NRW) um mindestens 20 % und zählen damit zu den geringverdienenden Haushalten. Eine 
Betrachtung der durchschnittlichen Mietbelastung für diesen Personenkreis lässt die der Ver-
waltung zur Verfügung stehende Datenlage nicht zu. 
 
Bei der größten Gruppe, der Transferleistungsempfangenden, sind die Kosten der Miete Be-
standteil der Leistungen.  
Lediglich einen Zuschuss zur Miete erhalten die Wohngeld-Haushalte. Dabei ist festzustellen, 
dass ein Drittel des Einkommens für die Mietkosten oftmals nicht ausreichend ist. Dies ist 
auch an den aktuellen Regelungen des Wohngeldgesetzes ablesbar. 
 
Mit der Zahlung von Wohngeld werden Menschen mit geringen Einkommen unterstützt, damit 
sich diese Wohnraum leisten können. Dabei wird jedoch in der Regel sogar von einer höheren 
Mietbelastung als 30 % des Nettoeinkommens auszugehen sein. So wird alleinstehenden Ar-
beitnehmer*innen beispielsweise zugemutet, 575 € Nettokaltmiete ab einem Einkommen von 
1.700 € ohne Wohngeldunterstützung zu finanzieren. Dies entspricht 33,82 % des Bruttoein-
kommens.

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Alleinstehende Rentner*innen müssen Nettokaltmieten in Höhe von 575 € ab einem Bruttoein-
kommen von 1.255 € ohne Mietzuschuss finanzieren. Dies entspricht sogar einer Mietbelas-
tung von 45,81 % bezogen auf das Bruttoeinkommen. 
 
Auf Wohngeld besteht erst dann ein Anspruch, wenn die entsprechenden prozentualen Belas-
tungen überschritten werden, also bei niedrigerem Einkommen und dementsprechend stei-
gender Mietbelastung. In Köln haben im Jahr 2020 rund 8.700 Haushalte mit rund 20.400 Per-
sonen Wohngeld bezogen. 
 
4. Wie viele Wohnungen sind in Köln vorhanden, die durch Wohnraumfördermittel gefördert wor-
den sind? (Bitte sowohl die Zahl der Wohnungen nennen, die aktuell noch einer Mietpreis- und 
Belegungsbindung unterliegen, also auch der Wohnungen, deren Mietpreis- und Belegungs-
bindung ausgelaufen ist.) 
 
Antwort der Verwaltung:  
Der aktuelle Bestand der in Köln geförderten Mietwohnungen beläuft sich auf 38.381 Woh-
nungen. Hiervon befanden sich an o.g. Stichtag 23.183 Wohnungen in der regulären Bin-
dungsfrist, sowie 15.198 Wohnungen in der Nachwirkungsfrist. Im Jahr 2020 sind 338 Woh-
nungen aus der Bindung herausgefallen.  
 
Grundsätzlich besteht ein Besetzungsrecht durch die Bewilligungsbehörde. In Köln wurde von 
der Möglichkeit Gebrauch gemacht, gemäß § 17 Abs. 4 WFNG NRW eine Belegungsvereinba-
rung mit der Kölner Wohnungswirtschaft zu schließen, wonach die Investierenden bezie-
hungsweise Vermietenden die berechtigten Mieterinnen und Mieter selbst auswählen können. 
Die letzte Vereinbarung hatte eine Geltungsdauer bis 2021 und wurde von den Kooperations-
partnern zwischenzeitlich bis 2026 verlängert. Weitere Informationen zur sozialen Wohnraum-
förderung finden sich ab Seite 15 im aktuellen Bericht „Wohnen in Köln“ unter nachfolgendem 
Link: https://www.stadt-
koeln.de/mediaasset/content/pdf56/56_wohnen_in_ko%CC%88ln_2019_bfrei.pdf)  
 
5. Im Gutachten wird unterstellt, dass auch auf dem angespannten Kölner Wohnungsmarkt sog. 
Sickereffekte zum Tragen kommen. Konkret behauptet das Gutachten, „dass man nicht 
zwangsläufig einfache, preiswerte Wohnungen bauen muss, um das Wohnungsangebot an 
einfachen, preiswerten Wohnungen zu erhöhen. Denn jeder Neubau führt schon zu einer ge-
wissen Entspannung des Marktes.“ (S. 62 des Empirica-Gutachtens, Herv. im Original) 
„Selbst der Neubau einer Luxuswohnung macht durch Umzugsketten von Haushalten in je-
weils bessere Wohnungen schließlich am Ende der Umzugskette eine einfache, günstige Be-
standswohnung frei, in die ein bisher unterversorgter Haushalt einziehen kann.“ (S. 65 des 
Empirica-Gutachtens) 
Teilt die Verwaltung die Einschätzung, dass solche Effekte bestehen, und wie stark schätzt sie 
sie ein? 
 
Antwort der Verwaltung:  
Ein dämpfender Effekt auf die Mietpreisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt durch oben be-
schriebene Sickereffekte ist theoretisch möglich, darf aber – aus Sicht der Verwaltung – nicht 
überbewertet werden. Denn, selbst wenn durch Neubau indizierte Umzugsketten „günstigere“ 
Bestandswohnungen frei werden, werden sich bei einer Neuvermietung die Miethöhen an den 
erzielbaren Mieten am Markt(segment) orientieren, i.e. die Mieten der ehemals günstigeren 
Wohnungen werden tendenziell leicht steigen. In Relation bleiben diese Wohnungen zwar im-
mer noch „günstiger“, aber das Mietniveau steigt.  
 
Gez. Greitemann