Grundsteuerreform: Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Gelsenkirchen vom 04.12.2025 zur Rechtmäßigkeit der Hebesatzdifferenzierung

Dezernat, Dienststelle  
II/21/212 
 
Vorlagen-Nummer 10.12.2025 
 3507/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Finanzausschuss 15.12.2025 
 
Grundsteuerreform: Entscheidung des Verwaltungsgerichts (VG) Gelsenkirchen vom 
04.12.2025 zur Rechtmäßigkeit der Hebesatzdifferenzierung 
Entscheidung des VG Gelsenkirchen vom 04.12.2025 
Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat in vier noch nicht rechtskräftigen Urteilen entschie-
den, dass die auf der Grundlage des nordrhein-westfälischen Landesrechts erfolgten Hebesatz-
differenzierungen bei der Grundsteuer in den Städten Bochum, Dortmund, Essen und Gelsen-
kirchen gegen den verfassungsrechtliche n Grundsatz der Steuergerechtigkeit verstößt. Die 
Kammer hat die Berufung bei dem Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen 
und die Sprungrevision beim Bundesverwaltungsgericht zugelassen. 
Die Urteilsbegründungen liegen noch nicht vor. 
Aus der Pressemitteilung des Gerichtes sind aber bereits wesentliche Punkte zu entnehmen: 
Klagegegenstand waren Geschäftsgrundstücke und unbebaute Grundstücke, die aufgrund der 
Hebesatzdifferenzierung einem höheren Steuersatz unterlagen. Das Gericht hob alle vier Steu-
erbescheide auf und erklärte die Satzungen der Städte für teilnichtig.  
Das Gericht stellt laut Pressemitteilung die Begründung der Differenzierung in Frage, da sich 
keine sachlichen Gründe für die unterschiedlichen Hebesätze für Wohngrundstücke und für 
Nicht-Wohngrundstücke finden. Vielmehr diene die Differenzierung der Hebesätze nach Ansicht 
der Kammer dazu, das Gesamtaufkommen der Grundsteuer für die Kommunen nicht deutlich 
unter das Vorjahresaufkommen sinken zu lassen, wenn der Hebesatz für Wohngr undstücke 
niedriger bestimmt wurde. Dieser rein fiskalische Zweck eigne sich nicht als Rechtfertigung für 
die erhöhten Hebesätze zu Lasten der Nicht-Wohngrundstücke.  
Bewertungen des Städtetags 
In dem als Anlage beigefügten Pressestatement führt der Städtetag NRW u.a. aus, dass die 
Urteile des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen die Kritik bestätigten, die der Städtetag NRW 
von vornherein „an differenzierten Hebesätzen für Wohn- und Geschäftsgrundstücke hatte. Das 
Landesmodell der differenzierten Hebesätze ist gescheitert. Den Städten, die Mieter und Haus-
eigentümer gemäß der gesetzlichen Landesregelung entlastet haben, stehen nun bei einer der 
wichtigsten kommunalen Steuern im schlimmsten Fall massive nachträgliche Steuerausfälle ins 
Haus.“ 
In dem ebenfalls als Anlage beigefügten Rundschreiben des Deutschen Städtetages wird aus-
geführt, dass unklar ist, ob die Hebesatzdifferenzierung in den betreffenden Verfahren allein an 
den konkret gewählten Begründungen für die Differenzierung gescheitert ist oder ob jede He-
besatzdifferenzierung nach den Maßstäben des Verwaltungsgerichts scheitern muss. 
Bedeutung für die Stadt Köln

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Für Köln haben die o.g. Urteile und die aufgeworfenen Rechtsfragen keine unmittelbaren Aus-
wirkungen, da die Stadt von der Differenzierungsmöglichkeit keinen Gebrauch macht. Die Ver-
waltung wird die weitere Entwicklung gleichwohl aufmerksam verfolgen und den Finanzaus-
schuss anlassbezogen über relevante Entwicklungen in Rechtsprechung und Gesetzgebung 
informieren. 
 
Gez. Prof. Dr. Diemert 
 
Anlagen

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An die 
- Unmittelbaren Mitgliedsstädte 
- Mitglieder des Finanzausschusses 
- Mitglieder des Beirats für Kommunalabgaben und Steuern 
- Mitgliedsverbände 
des Deutschen Städtetages 
 
- Mitgliedsstädte 
- Mitglieder des Finanzausschusses 
- Mitglieder des Arbeitskreises Steuerämter 
des Städtetages Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
Grundsteuerreform: Erste VG-Rechtsprechung zur Hebesatzdifferen-
zierung aus Nordrhein-Westfalen 
 
 
Sehr geehrte Damen und Herren, 
 
das VG Gelsenkirchen hat in vier noch nicht rechtskräftigen Urteilen vom 4. Dezember 2025 
entschieden, dass die von den Städten Bochum, Dortmund, Essen und Gelsenkirchen festgeleg-
ten höheren Hebesätze für Nichtwohngrundstücke gegen den verfassungsrechtliche n Grund-
satz der Steuergerechtigkeit verstoßen. Sie benachteiligen nach Auffassung des Gerichts die Ei-
gentümer von Nichtwohngrundstücken ohne rechtlich tragfähigen Grund gegenüber den Eigen-
tümern von Wohngrundstücken. Bei gleiche m Steuergegenstand seien einheitliche Hebesätze 
steuergerecht. Abweichungen durch unterschiedliche Hebesätze s eien daher zu rechtfertigen. 
Hierfür reichten rein fiskalische Gründe nicht aus.  Die Abweichungen von einem einheitlichen 
Hebesatz nach unten zur Privilegierung von Wohngrundstücken durch niedrigere Hebesätze 
könnten zwar sachlich durch Gemeinwohlzwecke gerechtfertigt sein, wenn sie einen Anstieg 
der Wohnkosten vermeiden sollen. Jedoch f änden sich zur Überzeugung der Kammer keine 
sachlichen Gründe für die Abweichungen von einem einheitlichen Hebesatz nach oben durch 
die höheren Hebesätze für die Nichtwohngrundstücke. Diese dienten dazu, das Gesamtaufkom-
men der Grundsteuer für die Gemeinden nicht deutlich unter das Vorjahresaufkommen sinken 
08.12.2025 
 
 
Kontakt 
 
Dr. Stefan Ronnecker 
stefan.ronnecker@staedtetag.de 
Hausvogteiplatz 1 
10117 Berlin 
 
Telefon 030 37711-720 
Telefax 030 37711-209 
 
www.staedtetag.de 
 
Aktenzeichen 
20.47.70 D 
 
Dokumenten-Nr. 
X 2168 
 
Kurzüberblick: Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat in vier noch nicht rechtskräftigen 
Urteilen vom 4. Dezember 2025 entschieden, dass die auf Grundlage nordrhein-westfäli-
schen Landesrechts erfolgende Hebesatzdifferenzierung bei der Grundsteuer in den be-
klagten Städten gegen den verfassungsrechtlichen Grundsatz der Steuergerechtigkeit ver-
stößt.

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zu lassen, wenn der Hebesatz für Wohngrundstücke niedriger bestimmt wurde. Dieser rein fis-
kalische Zweck eigne sich nicht als Rechtfertigung für die erhöhten Hebesätze zulasten der 
Nichtwohngrundstücke (siehe hierzu die Pressemitteilung des VG).  
Die beklagten Satzungen sind (teil-)nichtig bzgl. des höheren Hebesatzes für die Nichtwohn-
grundstücke. Darauf basierende Grundsteuerbescheide sind rechtswidrig. Die Kammer hat die 
Berufung beim OVG NRW und auch die Sprungrevision beim BVerwG zugelassen. 
Rechtsgrundlage für die Hebesatzdifferenzierung in den Städten und Gemeinden in NRW 
ist Nordrhein-Westfalens Grundsteuerhebesatzgesetz - NWGrStHsG.  
 
Die Urteilsbegründung liegt noch nicht vor. Die Pressestelle des VG hat mitgeteilt, dass mit 
einer Veröffentlichung frühestens in ca. 14 Tagen zu rechnen ist. Ohne Kenntnis der Urteils-
begründung lassen sich die genauen Folgen der Entscheidungen und mögliche Handlungsal-
ternativen nicht bewerten.  
 
So lässt sich aktuell nicht abschließend klären, inwieweit („nur“) eine Teilnichtigkeit der 
Satzungen vorliegt. Auch ist unklar, ob die Hebesatzdifferenzierung in den betreffenden 
Verfahren allein an den konkret gewählten Begründungen für die Differenzierung geschei-
tert ist oder ob letztlich jede Hebesatzdifferenzierung nach den Maßstäben des VG schei-
tern muss, weil eine Differenzierung zwischen Wohnen und Nichtwohnen in fast allen Städ-
ten und Gemeinden zur Folge hat, dass die Gruppe der Grundstücke, die noch der Regelbe-
steuerung unterliegt, aufkommensmäßig sehr viel kleiner ist als die Gruppe der Grundstü-
cke, die steuerlich privilegiert wird. Eine eindringliche Warnung vor diesem Konstruktions-
fehler im Landesgesetz findet sich bereits im Rechtsgutachten der Professoren Lampert 
und Hummel vom 24. September 2024 zu den verfassungsrechtlichen Risiken nordrhein-
westfälischer Gemeinden im Falle der Festsetzung differenzierender Grundsteuer-Hebes-
ätze und war dem Landesgesetzgeber damit durchaus bekannt.  
 
Der Städtetag NRW hat das Land NRW erneut aufgefordert, alle aus den rechtlichen Risiken 
der Hebesatzdifferenzierung resultierenden Steuerausfälle der Kommunen auszugleichen 
(siehe Pressemitteilung). Zugleich bleibt der Städtetag NRW bei seiner Forderung an das 
Land, ungerechtfertigte Mehrbelastungen für Mieter und Hauseigentürmer, die im Rahmen 
der Grundsteuerreform durch die Lastenverschiebung von den Geschäftsgrundstücken hin 
zu den Wohngrundstücken entstanden sind, auszugleichen und dafür einen rechtssicheren 
Weg zu erarbeiten. 
 
Über die weiteren Entwicklungen werden wir berichten. 
 
Mit freundlichen Grüßen 
Im Auftrag 
Stefan Ronnecker

5. Dezember 2025 
 
 
 
 
„Landesmodell mit differenzierten Hebesätzen bei der Grundsteuer ist 
gescheitert – Städte fordern Ausgleich für mögliche Steuerausfälle“ 
 
Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat geurteilt: Das Modell der Landesregierung mit hö-
heren Hebesätzen für Nichtwohngrundstücke verstößt gegen den Grundsatz der 
Steuergerechtigkeit. Dazu erklärt der Vorsitzende des Städtetages NRW, Oberbürgermeister 
Marc Herter aus Hamm:  
 
„Die Urteile des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen bestätigen die Kritik, die wir von vornhe-
rein an differenzierten Hebesätzen für Wohn- und Geschäftsgrundstücke hatten. Das 
Landesmodell der differenzierten Hebesätze ist gescheitert. Den Städten, die Mieter und 
Hauseigentümer gemäß der gesetzlichen Landesregelung entlastet haben, stehen nun bei 
einer der wichtigsten kommunalen Steuern im schlimmsten Fall massive nachträgliche Steu-
erausfälle ins Haus. Mietern und Hauseigentümern drohen für die Zukunft deutlich höhere 
Grundsteuerzahlungen. 
 
Der Städtetag hatte das Land vor der gesetzlichen Einführung von differenzierten Hebesät-
zen für Wohn- und Geschäftsgrundstücke eindringlich vor diesem mit deutlichen Risiken 
verbundenen Modell gewarnt. Trotzdem blieb den Städten, die etwas gegen die stärkere Be-
lastung von Wohngrundstücken durch die Grundsteuerreform tun wollten, nur das 
Landesmodell. Sie mussten und sie durften auf die landesgesetzliche Regelung vertrauen. 
Für die Städte, die der nun vor Gericht gekippten landesgesetzlichen Regelung vertraut ha-
ben, erwarten wir, dass das Land die dortigen Steuerausfälle ausgleicht. 
 
Wir bleiben dabei: Die ungerechtfertigte Mehrbelastung für Mieter und Hauseigentürmer, 
die durch die Lastenverschiebung von Geschäftsgrundstücken hin zu Wohngrundstücken bei 
der Grundsteuerreform auftritt, muss ausgeglichen werden. Die Landesregierung ist nun er-
neut aufgefordert, kurzfristig einen rechtssicheren Weg für eine gerechte Lösung zu 
erarbeiten.

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Hierfür gibt es einen gleichermaßen einfachen wie rechtssicheren Weg: Das Land hätte 
längst problemlos dafür sorgen können, dass Wohngrundstücke durch die Grundsteuerre-
form nicht übermäßig belastet werden, indem es schlicht und einfach landesweit die 
Messzahlen anpasst. Das fordern wir seit über drei Jahren. Sachsen, das Saarland und Berlin 
haben es so gemacht. Und auch NRW sollte es zumindest für die Zukunft baldmöglichst um-
setzen. 
 
Der Städtetag erwartet, dass das Land kurzfristig mit den Kommunen in Gespräche über die 
entstandene Situation und die erforderlichen Regelungen eintritt.“ 
 
Hintergrund: 
Die Grundsteuer ist eine der wichtigsten Einnahmequellen der Städte und Gemeinden. Die 
Städte brauchen die Grundsteuer, um Kinderbetreuung, Schulen, den öffentlichen Nahver-
kehr, Kultur oder Vereine zu finanzieren. Sie ist entscheidend, damit das Zusammenleben in 
unseren Städten funktioniert. In NRW geht es um jährliche rund 4 Milliarden Euro. 
 
Die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Grundsteuerreform, die seit 2025 zum Tragen 
kommt, belastet in NRW die Wohngrundstücke deutlich stärker als Geschäftsgrundstücke. 
Davor haben die Städte in NRW bereits früh gewarnt. Um diese stärkere Belastung von 
Wohngrundstücke zu vermeiden, hätte das Land landesweit die Steuermesszahlen anpassen 
können. Dieses Modell haben die Länder Sachsen, Saarland und Berlin erfolgreich umge-
setzt. Das Land NRW hat stattdessen den Städten die Möglichkeit gegeben, die Hebesätze 
der Grundsteuer für Wohn- und Geschäftsgrundstücke zu differenzieren. Statt einer landes-
weiten Lösung müsste dafür jede der 396 Städte und Gemeinden in NRW einzeln darüber 
entscheiden und rechtssicher begründen können, welche differenzierten Hebesätze sie an-
wendet, um Wohngrundstücke zu entlasten. Das ist kompliziert und birgt große 
Rechtsunsicherheiten – wie das Urteil des VG Gelsenkirchen nun zeigt.