Vermarktung der Baufelder WA 3 und nördl. WA 5 im Neubauquartier Poller Damm, Eva-Zobel-Straße in Köln-Poll für eine wohnwirtschaftliche Nutzung im Erbbaurecht für ein gemeinschaftliches Wohnbauprojekt im Rahmen eines Interessensbekundungsverfahrens

Geschäftsführung  
Liegenschaftsausschuss 
Frau Michels 
Telefon: (0221) 221 - 32578 
Fax:  (0221)  
E-Mail: marianne.michels@stadt-
koeln.de 
Datum: 20.03.2025 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung des 
Liegenschaftsausschusses  vom 17.03.2025  
öffentlich 
1.1 Vermarktung der Baufelder WA 3 und nördl. WA 5 im Neubauquartier 
Poller Damm, Eva-Zobel-Straße in Köln-Poll für eine wohnwirtschaftli-
che Nutzung im Erbbaurecht für ein gemeinschaftliches Wohnbaupro-
jekt im Rahmen eines Interessensbekundungsverfahrens,  
Bewertungskriterien des Interessensbekundungsverfahrens  
3963/2024 
 
1. Beschluss: (mündlicher Änderungsantrag von RM Pakulat) 
 
Analog der Zusammenfassung der Jury bei Stadtentwicklungsprojekten, sollen auch 
hier ausschließlich die Ratsmitglieder stimmberechtigt sein. Die Vertreter*innen der 
Bezirksvertretung mögen zwar beratend mitwirken, aber nur im Vertretungsfall eines 
Ratsmitgliedes abstimmen dürfen. 
Abstimmungsergebnis: 
Gegen die Stimmen der SPD-Fraktion mehrheitlich zugestimmt. 
 
2. Beschluss: (die um den Änderungsantrag ergänzte Verwaltungsvorlage)  
 
Der Liegenschaftsausschuss beschließt, vorbehaltlich der Anhörung der BV Porz, die 
Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens mit dem Ziel der Bestellung ei-
nes Erbbaurechts an den städtischen Grundstücken Eva-Zobel-Straße in Köln-Poll für 
ein gemeinschaftliches Wohnbauprojekt nach Maßgabe der in Anlage 1 zum Exposé 
dargestellten Bewertungskriterien.  
 
Die Vergabeentscheidung wird durch eine fachliche Empfehlungskommission vorbe-
reitet, die sich aus Fachexperten/Fachexpertinnen und jeweils einer Vertreterin bzw. 
einem Vertreter der stimmberechtigten Fraktionen des Liegenschaftsausschusses und 
Bezirksvertretung Porz zusammensetzt. Sie bewertet die eingegangenen Konzeptent-
würfe und spricht eine Vergabe-empfehlung mit Reihenfolge der Bewerber aus. Der 
Anlage 6

Empfehlungskommission gehören ferner je ein Vertreter*in der stimmberechtig-
ten Fraktionen der Bezirksvertretung Porz an, die aber ausschließlich im Vertre-
tungsfall eines Mitglieds des Liegenschaftsausschusses stimmberechtigt sind. 
 
Auf dieser Grundlage beschließt der Rat der Stadt Köln, nach Vorberatung im Liegen-
schaftsausschuss, mit wem der Erbbaurechtsvertrag nach erfolgreich absolvierter Op-
tionsphase geschlossen werden soll. 
 
 
Nutzungsorien-
tierter Verkehrs-
wert (Festpreis): 
Baufeld WA 3      2.610.200,00 Euro 
Baufeld WA 5      2.590.800,00  Euro 
Erbbauzins:  
1,5 % vom Verkehrswert (siehe Punkt 2.1 des Exposés Erb-
bauzins) 
Baufeld WA 3:                                             39.153,00 Euro pro 
Jahr  
Baufeld WA 5:                                             38.862,00 Euro pro 
Jahr 
Laufzeit:  80 Jahre 
Besonderheit: 
Die erforderlichen Stellplätze beider Baufelder sollen entge-
gen der Festsetzung im B -Plan in der Tiefgarage des WA 3 
nachgewiesen werden. Damit soll eine für gemeinschaftliche 
Wohnbauprojekte zweckmäßige Nutzung der Freiflächen 
(ohne Stellplätze im Vorgarten auf dem WA 5) ermöglicht wer-
den.  
Aufgrund dessen wird ein Bewerbungskonzept, das dies be-
rücksichtigt und somit eine gemeinsame Entwicklung der bei-
den Baufelder WA 3 und WA 5 ermöglicht, favorisiert.  
Stadtteil: Köln-Poll 
Objektanschrift: Eva-Zobel-Straße o. Nr. 
Kataster: 
Baufeld WA 3 
Gemarkung Poll 
Flur 39  
Flurstück 2169               4.210 
m² 
Baufeld WA 5 
Gemarkung Poll 
Flur 39  
Flurstück 2171               1.725 
m² 
Flurstück 2172                  983 
m² 
Flurstück 2173               1.102 
m²  
Größe gesamt:               3.810 
m²

Eine Bewerbung nur auf das WA 3 ist mö glich. Eine Bewer-
bung nur für das WA 5 ist in dieser ersten Phase nicht zulässig 
und nimmt im weiteren Verlauf nicht an der Vergabe teil. 
 
 
 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Einstimmig zugestimmt.

Exposé Poller Damm  
 
Erbbaurechtsvergabe Neubauquartier Poller Damm Baufelder 
WA 3 und nördliches WA 5, Eva-Zobel-Straße in Köln-Poll 
Die Stadt Köln bietet Grundstücke für eine wohnwirtschaftliche Nutzung im Erbbaurecht 
für ein gemeinschaftliches Wohnbauprojekt im Rahmen eines Interessensbekundungsver-
fahrens an.  
 
 
 
 
Stadt Köln 
Die Oberbürgermeisterin 
Amt für Liegenschaften, 
Vermessung und Kataster 
Liegenschaftsabteilung 
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Ihr Ansprechpartner: 
Herr Schumacher 
Telefon: 0221/221-23085 
Telefax: 0221/221-24500 
E-Mail: liegenschaften@stadt-koeln.de 
www.stadt-koeln.de

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Inhaltsverzeichnis 
1. Angaben zu den Grundstücken ................................................................................... 3 
1.1 Lage ...................................................................................................................... 3 
1.2 Konditionen ........................................................................................................... 3 
1.3 Termine ................................................................................................................. 3 
1.4 Übersichtsplan ...................................................................................................... 4 
1.5 Auszug aus der Flurkarte ...................................................................................... 5 
1.6 Bebaubarkeit ......................................................................................................... 6 
1.7 Lagebeschreibung ................................................................................................ 7 
1.8 Beschreibung / Besichtigung ................................................................................ 7 
1.9 Erschließungs- und Grünausgleichsbeiträge ........................................................ 7 
1.10 Straßenbelagsreste ............................................................................................... 8 
1.11 Lärmimmissionen .................................................................................................. 8 
1.12 Kampfmittel ........................................................................................................... 8 
1.13 Wasserschutzzone ................................................................................................ 9 
1.14 Hoch- und Grundwasser und Starkregenvorsorge ................................................ 9 
1.15 Angleichung ans Straßenniveau ......................................................................... 10 
1.16 Ver- und Entsorgungsleitungen .......................................................................... 10 
1.17 Kölner Leitlinien zum Klimaschutz ...................................................................... 10 
2. Allgemeine Vertragskonditionen ............................................................................... 11 
2.1 Erbbauzins .......................................................................................................... 11 
2.2 Fälligkeit und Nebenkosten ................................................................................. 11 
2.3 Erbbauzinsanpassung ........................................................................................ 11 
2.4 Laufzeit ............................................................................................................... 12 
2.5 Grundbuch .......................................................................................................... 12 
2.6 Bau- und Nutzungsbeschränkung ....................................................................... 12 
2.7 Instandhaltung .................................................................................................... 13 
2.8 Versicherung ....................................................................................................... 13 
2.9 Veränderung von Bauwerken ............................................................................. 14 
2.10 Lasten ................................................................................................................. 14 
2.11 Zustimmungserfordernis bei Veräußerung und Belastung .................................. 14 
2.12 Heimfall ............................................................................................................... 14 
2.13 Entschädigung bei Beendigung des Erbbaurechts ............................................. 15 
2.14 Vorkaufsrecht ...................................................................................................... 15 
2.15 Ausschluss von Rechten wegen Sachmängeln .................................................. 15 
3. Interessensbekundungsverfahren ............................................................................. 16 
3.1 Allgemeine Informationen ................................................................................... 16 
3.2. Anforderungen an die Bewerbung ...................................................................... 16 
3.3 Zuschlag ............................................................................................................. 18 
3.4 Vorvertrag (Optionsphase) .................................................................................. 19 
3.5 Betreuung und Durchführung des Verfahrens und Rückfragen .......................... 19 
3.6 Abgabefrist der Bewerbungsunterlagen .............................................................. 20 
4. Gewährleistung ......................................................................................................... 21 
5. Datenschutzerklärung ............................................................................................... 22 
6. Rückmeldebogen ...................................................................................................... 23 
7. Anlage 1: Formblatt Interessensbekundung .............................................................. 25

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1. Angaben zu den Grundstücken 
 
1.1 Lage 
 
 
1.2 Konditionen  
 
Bewerberkreis: Gemeinschaftliche Wohnbauprojekte (Baugemeinschaften) 
Nutzung: 
Wohnwirtschaftliche Zwecke entsprechend des von der Baugemein-
schaft vorgelegten und anschließend beschlossenen Konzeptes. 
Der/Die Erbbauberechtigte verpflichtet sich im Rahmen des mit der 
Stadt Köln, als Erbbaurechtgeberin, zu schließenden Erbbaurechtsver-
trages zur Erfüllung der Nutzungsbindung für die gesamte Vertragslauf-
zeit von 80 Jahren.  
Festpreis: 
Baufeld WA 3      2.610.200,00 Euro 
Baufeld WA 5      2.590.800,00  Euro 
Erbbauzins: 
1,5 % vom Verkehrswert (siehe Punkt 2.1 Erbbauzins) 
Baufeld WA 3:                                        39.153,00 Euro pro Jahr  
Baufeld WA 5:                                        38.862,00 Euro pro Jahr 
 
1.3 Termine  
 
Abgabefrist: 07. Oktober 2025 
 
  
Stadtteil: Köln-Poll 
Objektanschrift: Eva-Zobel-Straße o. Nr. 
Kataster: 
Baufeld WA 3 
Gemarkung Poll 
Flur 39  
Flurstück 2169             4.210 m² 
Baufeld WA 5 
Gemarkung Poll 
Flur 39  
Flurstück 2171               1.725 m² 
Flurstück 2172                  983 m² 
Flurstück 2173               1.102 m²  
Größe gesamt:               3.810 m²

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1.4 Übersichtsplan

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1.5 Auszug aus der Flurkarte 
 
Maßstabsgetreue Originalpläne oder weitere Auszüge aus der Flurkarte sind gegen Gebühr beim Amt für Liegenschaf-
ten, Vermessung und Kataster, Abteilung für Kataster und Geobasisdaten, erhältlich. Informationen erhalten Sie unter 
der Rufnummer 0221-/221 34636 oder per E-Mail an kataster@stadt-koeln.de.

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1.6 Bebaubarkeit 
 
 
Bitte wenden Sie sich grundsätzlich mit allen Fragen zur Bebaubarkeit bereits  im Vorfeld einer 
möglichen Bestellung eines Erbbaurechts an die Bürgerberatung Bauen des Bauaufsichtsamtes 
der Stadt Köln. Informationen zu den Öffnungszeiten und die Möglichkeit zur Terminabsprache 
erhalten Sie unter 0221/221-33363.  
Folgende Informationen können bereits mitgeteilt werden: 
Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 70420/02.  
Ein PDF des Bebauungsplans befindet sich auf der städtischen Internetseite im Grundstücks- und 
Immobilienservice. Andere Formate erhalten Sie bei der Plankammer der Stadt Köln (0221/221 -
23021 oder ortsbaurecht@stadt-koeln.de). 
Es liegt eine Machbarkeitsstudie vor , die auf der städtischen Internetseite im Grundstücks - und 
Immobilienservice zeitgleich mit dem Exposé veröffentlicht wird . Sie beschä ftigt sich damit, wie 
eine beispielhafte Nutzung der Baufelder durch Baugemeinschaften aussehen könnte, ohne hierzu 
eine planungsrechtlich verbindliche Aussage zu treffen. Für die Umsetzbarkeit und Genehmigungs-
fähigkeit dieses beispielhaft erarbeiteten Konzeptes wird daher keine Verantwortung übernommen.  
Im Rahmen einer Bauvoranfrage wurden Einzelfragen zu verschiedenen Aspekten der Machbar-
keitsstudie gestellt. De n hierzu gemäß § 77 der Bauordnung für das Land Nordrhein -Westfalen 
(BauO NRW) vom 21.07.2018 erfolgten planungsrechtlichen Vorbescheid finden Sie ebenfalls auf 
der städtischen Internetseite im Grundstücks- und Immobilienservice. 
Wichtige Hinweise 
Die öffentlich-rechtlichen Befugnisse der Stadt Köln in ihrer Eigenschaft als Bauaufsichtsbehörde 
nach den entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen zur Genehmigung oder Ablehnung von 
Bauanträgen bleiben unberührt. Ebenso bleiben die öffentlich -rechtlichen Befugnisse der Stadt 
Köln als örtliche Planungsbehörde unberührt, mit dem Recht, verbindliche planungsrechtliche Fest-
setzungen zu treffen, die sich auf das zu vergebende Grundstück beziehen können. Alle im Zu-
sammenhang mit den Geboten erbrachten Vorarbeit en, wie zum Beispiel die Erstellung von Plä-
nen, das Einreichen einer Bauvoranfrage oder ähnliches, erfolgen auf eigene Kosten und auf ei-
genes Risiko der Bietenden.

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1.7 Lagebeschrei-
bung 
Die Grundstücke liegen im Stadtteil Köln -Poll im Stadtbezirk 
Kalk. Der südöstlich der Innenstadt, rechtsrheinisch gelegene 
Stadtteil verfügt über eine gute Verkehrsanbindung. Die An-
schlussstelle Köln-Poll der A 4 ist circa 300 Meter entfernt, die 
Stadtbahnhaltestelle Poll Salmstraße der Linie 7 circa 500 Me-
ter. Die Buslinie 159 ergänzt das Angebot zum Anschluss an 
andere Stadtteile sowie die Kölner Innenstadt. 
Die Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie Kindertagesstätten, 
Ärzte, Apotheken und Grundschulen befinden sich vor Ort. Wei-
tere Schulen befinden sich in den benachbarten Stadtteilen. 
Poll hat sich in Teilen seinen dörflichen Charakter bewahrt. Der 
nahe gelegene Rhein und die Poller Wiesen dienen der Naher-
holung und laden zur sportlichen Aktivität ein. 
Mit der Entwicklung des Deutzer Hafens zu einem gemischten, 
urbanen Quartier, das auch in seine Umgebung ausstrahlt, er-
hält das Wohnquartier am Poller Damm zukünftig zusätzliche 
Impulse. 
 
 
 
1.8 Beschreibung / 
Besichtigung 
Das Baugebiet wurde in der Vergangenheit als Gartenland ge-
nutzt. Die Grundstücke sind unbebaut. Besichtigungstermine 
sind nicht vorgesehen, da die Grundstücke einsehbar und zu-
gänglich sind. 
Das Betreten des Baugebiets und der Grundstücke erfo lgt auf 
eigene Gefahr. 
Miet- und Pachtverhältnisse bestehen nicht. Eintragungen in 
den Abteilungen II und III des Grundbuchs liegen nicht vor.  
 
 
 
1.9 Erschließungs- 
und Grünaus-
gleichsbeiträge 
Erschließungsbeiträge 
Die Erstellung aller öffentlichen Erschließungsanlagen erfolgt 
durch die Stadt Köln. Das Grundstück wird momentan von einer 
Baustraße erschlossen. Zu einem Erschließungsbeitrag wurde 
das Grundstück bisher nicht veranlagt. 
Der Verkauf erfolgt erschließungsbaubeitragspflichtig. Ein Bei-
tragsanteil für den Erwerb und die Freilegung der Erschlie-
ßungsflächen ist nicht zu zahlen.  
Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch sowie Bei-
träge nach dem Kommunalabgabengesetz für die Agnes-Frei-
tag und die Eva-Zobel-Straße sowie gegebenenfalls für weitere 
Erschließungsanlagen trägt der oder die Erbbaurechtsneh-
mer:in ab dem Zeitpunkt des Besitzüberganges mit Bekannt-
gabe des entsprechenden Beitragsbescheides, ebenso Ent-
gelte und Abgaben für Anlagen im Sinne des § 127 Absatz 4 
Baugesetzbuch und sonstige Anlagen, insbesondere Baukos-
tenzuschüsse und Hausanschlusskosten für Versorgungsanla-
gen sowie Abgaben für Entsorgungsanlagen. Soweit die Stadt 
zum Beispiel wegen der eventuell noch durchzuführenden 
Vermessung des Grundbesitzes als Eigentümerin zu den Er-
schließungsbeiträgen oder den anderen Kosten herangezogen

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 werden sollte, ist der bzw. die Erbbauberechtigte zur entspre-
chenden Erstattung gegenüber der Stadt verpflichtet.  
Die Beitragspflicht entsteht nach § 133 Absatz 2 Baugesetz-
buch mit der endgültigen Herstellung der gesamten Erschlie-
ßungsanlage oder deren Abschnitt sowie für Teileinrichtungen, 
sobald die Maßnahmen, deren Aufwand durch die Teilbeträge 
gedeckt werden soll, abgeschlossen sind und hierfür Kos-
tenspaltung angeordnet wurde. 
Nach § 133 Absatz 3 Baugesetzbuch können Vorausleistungen 
auf den Erschließungsbeitrag erhoben werden, wenn ein Bau-
vorhaben auf dem Grundstück genehmigt wird oder wenn mit 
der Herstellung der Erschließungsanlagen begonnen worden 
ist.  
Hinsichtlich der Haus anschlüsse (Strom, Wasser, Gas , Tele-
kommunikation, Schmutzwasser oder Niederschlagswasser) 
und den zu erwartenden Anschlusskosten wenden Sie sich 
bitte direkt an die entsprechenden Versorgungsbetriebe. 
Grünausgleichsbeiträge 
Die geplante Bebauung des Grundbesitzes stellt einen Eingriff 
in Natur und Landschaft dar. Die Vergabe erfolgt grünaus-
gleichspflichtig. Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich zum 
Ausgleich dieses Eingriffs die Kosten für die von der Stadt 
durchzuführenden Ausgleichs - und Ersatzmaßnahmen nach 
den Bestimmungen des Baug esetzbuches (§ 1a, Absatz 1 a 
und §§ 135 a bis 135 c) und der „Satzung zur Erhebung von 
Kostenerstattungsbeträgen nach §§ 135 a bis 135 c Baugesetz-
buch der Stadt Köln“ zu übernehmen. 
Sofern im Baugenehmigungsverfahren zum Ausgleich des Ein-
griffs in Natur u nd Landschaft Auflagen wie zum  Beispiel die 
Durchführung von Ausgleichsmaßnahmen oder  Ersatzpflan-
zungen gefordert werden, sind diese von dem oder der Erbbau-
berechtigten auf eigene Kosten durchzuführen. 
 
 
 
1.10 Straßenbelags-
reste 
 
Sollten im Zuge des Straßenbaus Reste des Straßenbelags 
(Asphalt, Bitumen oder Schotterdecke) auf dem Grundstück 
aufgebracht worden sein, ist die Entfernung, sofern diese not-
wendig ist, durch den oder die Erbbaurechtsnehmer:in  auf 
seine bzw. ihre Kosten zu veranlassen. 
 
 
 
1.11 Lärmimmissionen Das Umwelt- und Verbraucherschutzamt der Stadt Köln weist 
darauf hin, dass erhebliche Lärmimmissionen durch den Stra-
ßen-, Schienen und Luftverkehr auf das Siedlungsgebiet ein-
wirken. Daraus resultierende Ansprüche können gegen die 
Stadt Köln nicht geltend gemacht werden. 
 
 
 
1.12 Kampfmittel  Eine Freiheit von Kampfmitteln im Boden kann nicht garantiert 
werden. Insofern sind Erdarbeiten stets mit der entsprechenden 
Vor- und Umsicht auszuführen. Ein Erdaushub sollte schicht-

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weise so erfolgen, dass größere metallische Gegenstände (wie 
z. B. Bombenblindgänger) nicht ungesehen bewegt, verladen 
o.ä. werden.  
Es wird empfohlen die zu überbauende Fläche auf eigene Kos-
ten auf Kampfmittel vor Baubeginn überprüfen zu lassen.  
Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie 
beispielsweise Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbei-
ten etc. erfordern die Durchführung von Sicherheitsdetektio-
nen. Wichtige Hinweise zur Durchführung von Sicherheitsde-
tektionen sowie der Aufgrabung von Verdachtsmomenten und 
zur Beteiligung der Ordnungsbehörde im Rahmen des Verfah-
rensablaufes finden Sie auf der Internetseite Präventive Kampf-
mittelräumung - Stadt Köln (stadt-koeln.de).  
Sollten Kampfmittel gefunden werden, sind die Arbeiten sofort 
einzustellen und umgehend die Ordnungsbehörde (0221 221 
32000) zu benachrichtigen. Außerhalb der Erreichbarkeiten der 
Ordnungsbehörde wenden Sie sich bitte an die nächstgelegene 
Polizeidienststelle. 
 
 
 
1.13 Wasserschutzzone Die Grundstücke liegen teilweise in der Wasserschutzzone III  
A der Wassergewinnungsanlage Westhoven, bei der zukünfti-
gen Nutzung ist das Wasserhaushaltsgesetz und die Wasser-
schutzzonenverordnung zu beachten. 
 
 
 
1.14 Hoch- und 
Grundwasser und 
Starkregenvorsorge 
Hoch- und Grundwasser 
Das Bauvorhaben befindet sich zum Teil im hochwassergefähr-
deten Bereich (HQextrem) des Rheins. Nach den vorliegenden 
Geländehöhen und Rheinwasserständen kann unter Umstän-
den eine zeitweilige Überflutung oder ein Einstau von aufstei-
gendem Grundwasser erfolgen.  
Bauliche Anlagen sollten nur in einer dem jeweiligen Hoch- und 
aufsteigendem Grundwasserrisiko angepassten Bauweise 
nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik errichtet 
oder wesentlich erweitert werden. 
Starkregenvorsorge 
Um den Schutz vor oberflächlichen Überflutungen bei Starkre-
gen und urbanen Sturzfluten zu gewährleisten und das Abflie-
ßen des Oberflächenwassers bei Starkregenereignissen in die 
Retentionsräume der angrenzenden Grünfläche gewährleisten 
zu können, musste die H öhenlage der Straße angepasst wer-
den. Dies machte  einen Böschungsfuß erforderlich, der teil-
weise auf den angrenzenden Baugrundstücken liegt . Es wird 
sowohl vertraglich als auch dinglich im Grundbuch gesichert , 
dass der vorhandene Böschungsfuß zu dulden ist, nicht abge-
graben jedoch bei einer Grundstücksanhebung überdeckt wer-
den darf. Es wird daher empfohlen die Grundstücke zumindest 
auf zukünftiges Verkehrsflächenniveau anzuheben. 
Es wird darauf hingewiesen, dass im Bauantragsverfahren wei-
tere Auflagen zur Umsetzung des Überflutungsschutzes auf 
den Grundstücken gemacht werden können.

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1.15 Angleichung ans 
Straßenniveau 
Vor Beginn der Angleichung der Grundstückshöhen an das 
Straßenniveau ist a ufgrund der Lage im Wasserschutzgebiet 
für die Verkippung durch die den Erwerbenden beim Umwelt - 
und Verbraucherschutzamt – Untere Immissionsschutz- Was-
ser- und Abfallwirtschaftsbehörde (IWA), Willy -Brand-Platz 2, 
50679 Köln eine wasserschutzrechtliche Erlaubnis zu beantra-
gen, bei der auch gleichzeitig die Art des zur Verkippung geeig-
neten Materials vorgegeben wird. 
 
 
 
1.16 Ver- und Entsor-
gungsleitungen 
Sollten sich im Erbbaurechtsgrundstück Ver - oder Entsor-
gungsleitungen befinden, so verpflichtet sich die beziehungs-
weise der bzw. die Erbbauberechtigte, auf Verlangen der Ver- 
und Entsorgungsträgerin zur Sicherung für diese Ver- oder Ent-
sorgungsanlagen beschränkte persönliche Dienstbarkeiten un-
entgeltlich im Grundbuch eintragen zu lassen.  
Eventuell notwendige Verlegungen oder Neuherstellungen von 
Ver- und Entsorgungsanlagen sind durch die beziehungsweise 
den Erbbauberechtigten auf dessen Kosten durchzuführen. Sie 
oder er verpflichtet sich, die Planung mit den öffentlichen Ver - 
und Entsorgungsträgern frühzeitig abzustimmen. 
 
 
 
1.17 Kölner Leitlinien 
zum Klimaschutz  
Die beziehungsweise der Erbbauberechtigte verpflichtet sich, 
gemäß den Bestimmungen der Kölner Leitlinien zum Klima-
schutz die darin benannten Anforderungen auf eigene Kosten 
umzusetzen. Insbesondere, jedoch nicht abschließend, wird 
auf die Anforderungen an den Effizienzstandard d er Gebäude 
(Kapitel 3.3.2), den Einsatz erneuerbarer Energien im Strombe-
reich hingewiesen (Kapitel 3.3.4).  
Vor Beantragung der Baugenehmigung, jedoch spätestens in-
nerhalb von 12 Monaten nach Vertragsbeurkundung ist eine 
Wärmebedarfsberechnung eines Sachve rständigen gemäß 
§ 88 GEG oder ein ausgefülltes Formblatt „Testat Klimaschutz-
leitlinien Stadt Köln“ beim Amt für Liegenschaften, Vermessung 
und Kataster und zeitgleich bei der Koordinationsstelle Klima-
schutz einzureichen. Weitere energetisch relevante Plan ungs-
nachweise eines Sachverständigen gemäß §  88 GEG sind im 
Zuge des Bauantragsverfahrens vorzulegen.  
Spätestens mit der Baubeginnanzeige ist beim Bauaufsichts-
amt der Stadt Köln die Bestätigung eines Sachverständigen ge-
mäß § 88 GEG zur Einhaltung der vertraglichen Verpflichtun- 
gen bezüglich der Klimaschutzleitlinien Stadt Köln einzureichen. 
Nach Fertigstellung / Bezugsfertigkeit des Gebäudes ist inner-
halb von drei Monaten ein Ausführungsnachweis in Form eines 
Energieausweises auf Grundlage der tatsäch lichen Umset-
zungskriterien der Gebäudehülle und der Versorgungstechnik 
im digitalen Bauantragsverfahren des Bauaufsichtsamtes der 
Stadt Köln hochzuladen. Alternativ kann auch die entspre-
chende Konformitätserklärung eines KfW -Beraters im vorge-
nannten System eingestellt werden. Ferner ist innerhalb dieser 
Frist ein Nachweis über die PV -Anlagenregistrierung bei der 
Bundesnetzagentur hochzuladen.

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Einen genauen Überblick können Sie sich aus der angefügten 
Broschüre zu den Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln zu 
Wohngebäuden verschaffen. Diese sind auch unter dem Link 
https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/pdf-dezer-
nat5/v-7/brosch%C3%BCre_leitlinien_klima-
schutz_250322_barrierefrei_04.2022.pdf abrufbar. 
Nähere Auskünfte zu den Klimaschutzleitlinien der Stadt erteilt 
Ihnen die Stadt Köln, Dezernat VIII – Umwelt, Klima und Lie-
genschaften, Koordinierungsstelle Klimaschutz, Willy -Brandt-
Platz 2, 50679 Köln. 
 
 
 
2. Allgemeine Vertragskonditionen 
 
 
 
2.1 Erbbauzins 
 
 
 
Der jährliche Erbbauzins beträgt 1,5 Prozent p.a. vom Gebots-
wert. Hierfür muss durch das Bauvorhaben mindestens 30 Pro-
zent geförderter und 20 Prozent preisgedämpfter Wohnungs-
bau realisiert werden. Der preisgedämpfte Wohnungsbau kann 
bis zur Einführung einer verbindlichen Regelung auf städtischer 
oder auf Landesebene durch die Realisierung von gefördertem 
Wohnungsbau für die Einkommensgruppe B ersetzt werden. 
Der 30  prozentige Anteil geförderter Wohnungsbau ist dann 
verpflichtend für die Einkommensgruppe A zu errichten.  
 
 
 
2.2 Fälligkeit und 
Nebenkosten 
Der jährliche Erbbauzins ist zum 1. Januar eines jeden Kalen-
derjahres im Voraus fällig. Eine quartals - oder monatsweise 
Zahlung des Erbbauzinses ist auf Antrag möglich.  
Alle aus dem zukünftigen Erbbaurechtsvertrag, seiner Durch-
führung und seiner Beendigung entstehenden Kosten, Gebüh-
ren und Steuern, insbesondere Beurkundungs -, Eintragungs-, 
Vermessungs- und Löschungskosten sowie die G runderwerb-
steuer trägt der bzw. die Erbbauberechtigte. 
 
 
 
2.3 Erbbauzins-
anpassung 
Eine Anpassung des Erbbauzinses erfolgt jeweils im Abstand 
von drei Jahren ab dem Monat nach Vertragsbeurkundung (An-
passung nach dem Verbraucherpreisindex). Die Erhöhung oder 
Ermäßigung des von dem Statistischen Bundesamt in Wiesba-
den festgestellten Verbra ucherpreisindexes für Deutschland 
orientiert sich am entsprechenden Preisindex für den Monat 
nach Vertragsbeurkundung bzw. der zuletzt vorher zu einer An-
passung des Erbbauzinses geführt hat. Maßgeblich für die Be-
rechnung ist das jeweils neueste veröffentlichte Basisjahr. Der 
Erbbauzins erhöht oder ermäßigt sich jeweils automatisch um 
den Hundertsatz, um den sich die Indexzahl verändert hat.

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2.4 Laufzeit Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt 80 Jahre ab Vertragsab-
schluss. Eine weitere Verlängerung ist grundsätzlich möglich, wenn 
stadtentwicklungspolitische Gründe dem nicht entgegenstehen.  
Bei der Verlängerung eines Erbbaurechtes werden der dann gül-
tige Erbbauzinssatz und der dann aktuelle nutzungsorientierte 
Verkehrswert zugrunde gelegt. 
 
 
 
2.5 Grundbuch Das Erbbaugrundstück ist lastenfrei. Der Erbbauzins ist im 
Grundbuch als wertgesicherte Reallast einzutragen. 
 
 
 
2.6 Bau- und  
Nutzungsbe-
schränkung 
Das Erbbaurecht wird zur ausschließlichen Wohnnutzung be-
stellt. Die Grundstücke dürfen nur mit Wohnhäusern bebaut 
und nur zu Wohnzwecken genutzt werden. Das Erbbaurecht 
erstreckt sich auch auf den für die Wohnnutzung nicht erforder-
lichen Teil des Grundstücks, wobei dieser Teil nur für Anlagen 
verwendet werden darf, die dem Zweck der Bauwerke dienen, 
etwa als Weg-, Stellplatz- oder Gartenfläche, sowie die auf dem 
Flurstück 2169 zu erstellenden Tiefgarage. 
Die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum ist ausge-
schlossen.  
Das eingereichte Konzept mit der Projektidee wird Bestandteil 
des Kaufvertrages und somit bindend.  
Der Erwerber ist verpflichtet, mindestens 30 Prozent der Ge-
schossfläche Wohnen im Rahmen des sozialen Wohnungs -
baues öffentlich fördern zu lassen, sofern und soweit einem 
derartigen Förderungsantrag vom Amt für Wohnungswesen 
entsprochen werden kann.  
Die Planungen müssen de shalb die geltenden Wohnraumför-
derbestimmungen einhalten. Nach Ablauf der Förderung (Bin-
dungsfrist) darf die Miete der ehemals geförderten Wohnungen 
bis sechzig Jahre nach Begründung des Erbbaurechtes nur ge-
mäß den jeweils geltenden Wohnraumförderbestimmungen an-
gehoben werden (derzeit 2,0 % jährlich). Für diese Auflagen 
hinsichtlich de r Mietanpassung während der Ver tragslaufzeit 
erfolgt eine dingliche Sicherung im Grundbuch als Vertrag zu-
gunsten Dritter.  
Weiterhin wird zur Sicherung des p reisgedämpften Mietwoh-
nungsbaus in Höhe von mindestens 20 Prozent im Grundbuch 
eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit als echter Vertrag 
zugunsten Dritter eingetragen.  
Der/Die Erbbauberechtigte verpflichtet sich für die gesamte 
Laufzeit ab Erbbaurechtsvertragsbeurkundung das Grundstück 
und die Aufbauten nur zu dem vorgenannten Zweck und Maß 
zu nutzen. Die Nutzungsbindung des Grundstücks, die Kon-
zeptbindung und die Bauverpflichtungsfrist werden durch die 
Vereinbarung der Heimfallregelung, durch die Eintragung einer 
Dienstbarkeit im Grundbuch sowie durch die Vereinbarung ei-
ner Vertragsstrafe im Einzelnen näher geregelt.

Seite 13 von 25 
 
Zudem wird der Erbbaurechtsnehmer bzw. die Erbbaurechts-
nehmerin vertraglich dazu verpflichtet, sich im  Rahmen des 
späteren Bauantrags an die jeweils zu diesem Zeitpunkt gültige 
Fassung der Energieeinsparverordnung (EnEV) einzuhalten. 
Das Bauaufsichtsamt prüft dies im Rahmen des Baugenehmi-
gungsverfahrens. 
Das Grundstück muss innerhalb eines Zeitraums von drei Jah-
ren nach Erteilung der Baugenehmigung, spätestens aber vier 
Jahre nach Beurkundung des Erbbaurechtsvertrags entspre-
chend der mit der Stadt Köln abgestimmten Planung in endgül-
tiger Bauweise schlüssel- und bezugsfertig hergestellt und be-
zogen werden. Für den Fall, dass die oder der Erbbauberech-
tigte dieser Verpflichtung nicht nachkommt, wird der Stadt das 
Recht eingeräumt, den Heimfall zu erklären. 
Sollten sich Verzögerungen ergeben, die der Vertragspartner 
nicht zu vertreten hat, steht es im Ermessen der Stadt Köln eine 
Fristverlängerung auf hinreichend begründeten Antrag zu ge-
währen. Verstöße gegen diese Regelungen können außerdem 
mit einer Vertragsstrafe belegt werden. 
 
 
 
2.7 Instandhaltung Die beziehungsweise der Erbbauberechtigte hat die Bauwerke 
nebst Zubehör sowie das gesamte Erbbaugrundstück im ord-
nungsgemäßen und zweckentsprechenden Zustand zu halten 
und die hierzu erforderlichen Instandsetzungen und Erneuerun-
gen vorzunehmen. Es wird vertraglich vereinbart, dass wenn 
der oder d ie Erbbauberechtigte gegen diese Pflicht verstößt, 
die Erbbaurechtsgeberin eine Sanierung vornehmen lassen 
kann, wobei der beziehungsweise die Erbbauberechtigte die 
Kosten zu tragen hat. 
 
 
 
2.8 Versicherung Die bzw. der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, die auf dem 
Erbbaugrundstück zu errichtenden Bauwerke zum frühestmög-
lichen Zeitpunkt nach dem vollen Wiederherstellungswert ge-
gen Brand-, Sturm-, Hagel- und Leitungswasserschaden (Ele-
mentarschadenversicherung) auf eigene Kosten zu versichern 
und dauernd versichert zu halten. 
Der bzw. die Erbbauberechtigte ist weiterhin verpflichtet, mit 
der Versicherungsgesellschaft zu vereinbaren, dass im Scha-
densfall die Versicherungssumme nur zum Wiederaufbau aus-
gezahlt werden darf.  
Werden die Aufbauten durch Brand oder ähnliche Einwirkun-
gen ganz oder teilweise zerstört, so ist die bzw. der Erbbaube-
rechtigte verpflichtet, diese innerhalb einer von der Grundstück-
seigentümerin schriftlich zu setzenden, der Art der Beschädi-
gung oder Zerstörung entsprechenden angemessenen Frist auf 
ihre Kosten wiederherzustellen.

Seite 14 von 25 
 
2.9 Veränderung von 
Bauwerken 
Die Aufbauten dürfen nur mit vorheriger schriftlicher Zustim-
mung der Grundstückseigentümerin ganz oder teilweise abge-
brochen oder wesentlich verändert werden. 
 
 
 
2.10 Lasten Die auf das Erbbaugrundstück entfallenden laufenden öffent-
lich-rechtlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben, ins-
besondere Grundsteuer sowie Straßenreinigungs-, Müllabfuhr- 
und Kanalbenutzungsgebühren, trägt der beziehungsweise die 
Erbbauberechtigte für die Dauer des Erbbaurechtes. Er bzw. 
sie hat die Grundstückseigentümerin von allen derartigen Ver-
pflichtungen freizustellen.  
Der Besitzübergan g (Besitz, Nutzung, Gefahr, Lasten sowie 
Verkehrssicherungspflicht) erfolgt zum Monatsersten nach 
Rechtswirksamkeit des Erbbaurechtsvertrages.  
 
 
 
2.11 Zustimmungs-
erfordernis bei 
Veräußerung und 
Belastung 
 
Zur Veräußerung im Ganzen oder zur Belastung des Erbbau-
rechtes mit einer Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder ei-
ner Reallast, sowie für die Änderung des Inhaltes einer solchen 
Belastung, soweit sie eine weitere Belastung des Erbbaurechts 
zur Folge hat, ist die vorherige schriftliche Zustimmung der 
Grundstückseigentümerin erforderlich. Die Begründung von 
Wohnungs- und Teileigentum wird grundsätzlich ausgeschlos-
sen.  
Hinweis: Die Stadt Köln stimmt einer Belastung des Erbbau-
rechts grundsätzlich nur bis zu 70 % seines Verkehrswertes zu. 
In den ersten fünfzehn Jahren ab Bestellung darf das Erbbau-
recht jedoch bis zu 80 % beliehen werden. Die Beleihung ist bis 
zum Beginn des 16. Jahres auf maximal 70 % zurückzuführen. 
Die Beleihung des Erbbaurechtes gemäß der sich aus dem För-
derantrag und dem Förderbescheid ergebenen Finanzierungs-
struktur (Kapi talmarkt und NRW.Bank -Mittel) ist unabhängig 
von den vorstehenden Beleihungsgrenzen zulässig.  
 
 
 
2.12 Heimfall Der bzw. die Erbbauberechtigte ist verpflichtet, das Erbbau-
recht auf Verlangen der Grundstückseigentümerin auf diese  
oder einen von ihr zu bestimmenden Dritten zu übertragen, 
wenn  
1) der bzw. die Erbbauberechtigte das Erbbaugrundstück oder 
die Aufbauten zu einem anderen als dem vorgenannten 
Zweck nutzt oder gegen die Unterhaltungsverpflichtung, ge-
gen die Versicherungsverpflichtung sowie die Übernahme 
der öffentlich -rechtlichen und privatrechtliche n Lasten und 
Abgaben verstößt und/oder,  
2) der bzw. die Erbbauberechtigte ohne Zustimmung der 
Grundstückseigentümerin bauliche Veränderungen vor-
nimmt, die der Zweckbestimmung des Erbbaurechtes zuwi-
derlaufen und/oder, 
3) der bzw. die Erbbauberechtigte gegen die Pflicht verstößt,

Seite 15 von 25 
 
innerhalb der vertraglich geregelten Frist ein dem Bebau-
ungsrecht entsprechendes Wohnhaus auf dem Grundstück 
zu errichten und/oder,  
4) der bzw. die Erbbauberechtigte mit der Zahlung des Erbbau-
zinses in Höhe zweier Jahresbeträge in Verzug  kommt 
und/oder,  
 
5) über das Vermögen des bzw. der Erbbauberechtigten der 
Antrag auf Insolvenzeröffnung gestellt wird und/oder, 
6) über das Vermögen des bzw. der Erbbauberechtigten ein In-
solvenzverfahren eröffnet wird, die Eröffnung mangels 
Masse abgelehnt wir d oder die Zwangsversteigerung oder 
Zwangsverwaltung des Erbbaurechtes angeordnet wird  
und/oder, 
7) ein Veräußerungsvertrag über das Erbbaurecht abgeschlos-
sen wurde, ohne dass der Erwerber in alle schuldrechtlichen 
Verpflichtungen des noch abzuschließenden Erbbaurechts-
vertrages eingetreten ist und/oder,  
8) ein Ersteher in der Zwangsversteigerung anschließend nicht 
alle schuldrechtlichen Verpflichtungen aus dem Vertrag ein-
schließlich der schuldrechtlichen Verpflichtungen übernimmt 
und/oder, 
9) das Erbbaurecht mit Rechten belastet wird, die nicht in § 5 
Abs. 2 ErbbauRG genannt sind (etwa Nießbrauch, Dienst-
barkeiten, Vorkaufsrechte).  
 
 
 
2.13 Entschädigung bei 
Beendigung des 
Erbbaurechts 
Eine Entschädigung der Aufbauten erfolgt bei Zeitablauf zu 
80 % des Verkehrswertes. Bei Heimfall werden die Aufbauten 
in Höhe von 2/3 ihres Verkehrswertes entschädigt. Bei Unstim-
migkeiten über die Höhe entscheidet verbindlich für Erbbau-
rechtsnehmer/-in und Erbbaurechtsgeberin ein Gutachten des 
Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Köln. 
 
 
 
2.14 Vorkaufsrecht Die Erbbauberechtigte räumt der Grundstückseigentümerin an 
dem Erbbaurecht für alle Verkaufsfälle ein Vorkaufsrecht ein. 
 
 
 
2.15 Ausschluss von 
Rechten wegen 
Sachmängeln 
Die Interessierten haben die Möglichkeit, den Grundbesitz zu 
besichtigen. Sie/Er erhält das Grundstück im Erbbaurecht im 
gegenwärtigen Zustand. Alle Rechte und Ansprüche der  bzw. 
des Erbbauberechtigten wegen eines Sachmangels werden 
ausgeschlossen.  
Hiervon ausgenommen sind Ansprüche auf Schadensersatz 
aus der Verletzung des Lebens, des Körpers oder der Gesund-
heit, wenn die Stadt Köln die Pflichtverletzung zu vertreten hat, 
und auf Ersatz sonstiger Schäden, die auf einer vorsätzlichen 
oder grob fahrlässigen Pflichtverletzung der Stadt Köln beru-
hen. Einer Pflichtverletzung der Stadt Köln steht die einer ge-
setzlichen Vertreterin beziehungsweise eines gesetzlichen Ver-
treters oder Erfüllungsgehilfin oder -gehilfen gleich.

Seite 16 von 25 
 
Die Stadt Köln versichert, dass ihr versteckte Mängel nicht be-
kannt sind. 
Die Stadt Köln übernimmt keine Haftung für schädliche Boden-
veränderungen im Sinne des § 2 Absatz 3 Bundesbodeschutz-
gesetz und/oder Altlasten im Sinne des § 2 Absatz 5 Bundes-
bodenschutzgesetz auf dem Grundbesitz. Der/Die Erbbau-
recht-nehmer/-in stellt die Stadt Köln von allen Aufwendun-
gen/Kosten frei, sollte letztere zu Untersuchungs-, Sanierungs- 
oder sonstigen Maßnahmen im Sinne des Bu ndesboden-
schutzgesetzes hinsichtlich schädlicher Bodenveränderungen 
und/oder Altlasten auf dem Grundbesi tz herangezogen wer-
den. Ein Aus gleichsanspruch nach § 24 Absatz 2 Bundesbo-
denschutzgesetz wird ausgeschlossen.  
Die Stadt Köln weist ausdrücklich darauf hin, dass die pla-
nungs- und baurechtlichen Aspekte nicht geprüft wurden und 
insoweit auch keine Aussagen oder Zusicherungen zur Zuläs-
sigkeit eventueller Baumaßnahmen getroffen werden können. 
 
 
 
3. Interessensbekundungsverfahren  
 
 
 
 
3.1 Allgemeine 
Informationen 
Für die Vergabe an gemeinschaftliche Wohnbauprojekte (Bau-
gemeinschaften) hat der Rat der Stadt Köln in seiner Sitzung 
am 16. Mai 2024 spezifische Regelungen beschlossen (Vor-
lage Nr. 4107/2023) . Diese Vorgehensweise ergänzt den Be-
schluss 1775/2016 (Grundsatz beschluss zur Vergabe städti-
scher Grundstücke, Erweiterung der Vergabearten um die 
Vergabe nach Konzeptqualität). Die Bewerbung um einen Zu-
schlag erfolgt seitens der Baugemeinschaft im Rahmen eines 
Interessensbekundungsverfahrens durch die Darstellung einer 
Projektidee entsprechend der beschriebenen grundstücksbe-
zogenen Kriterien und Muss – Kriterien (Konzept). 
Die Ausschreibung richtet sich an zukünftigen Bewohner*innen 
eines gemeinschaftliches Wohnbauprojekts, die dieses Vorha-
ben gemeinsam planen und bauen. Sie verfolgen das Ziel in 
der selbst gestalteten Nachbarschaft zu wohnen und sozial ein-
gebunden zu leben. Der partizipative Ansatz Planung ermög-
licht dabei die bedarfsgerechte und flächensparende Entwick-
lung des Gebäudes. Durch das gemeinschaftlich orientierte 
Konzept in der Umsetzung wird die gewünschte Strahlkraft des 
Vorhabens ins Quartier gefördert. 
Für die Flächen werden entsprechend des eingereichten Kon-
zeptes Erbbaurechte vergeben, dies bedingt die Realisierung 
des gemeinschaftliche Wohnbauprojekts als Genossenschaft. 
 
 
 
3.2. Anforderungen an 
die Bewerbung  
Gesamtziel des Interessensbekundungsverfahrens 
Ziel des Interessensbekundungsverfahrens ist es eine Bewer-
bergruppe zu finden, die an der Realisierung eines stadtnahen

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Wohnprojektes in Köln Poll, in einer Umgebung mit hohem Frei-
zeit- und Erholungswert interessiert ist. Die inhaltliche Schwer-
punktsetzung zur Entwicklung der ausgeschriebenen Baufelder 
liegt auf innovativen Wohnformen, der Qualität der Freiflächen-
konzepte, der Nachhaltigkeit der Architektur und  der nachbar-
schaftlichen Orientierung ins Quartier. Es ist im Rahmen der 
planungsrechtlichen Möglichkeiten gewünscht, den Reihen-
hauscharakter durch vielfältige Leb ensformen und Wohnfor-
men aufzubrechen.  
1) Grundstücksbezogene Kriterien zur Beurteilung der 
Projektidee 
In Vorbereitung der Ausschreibung der vorliegenden Grundstü-
cke wurde eine Machbarkeitsstudie durchgeführt, die die grund-
sätzliche Eignung der Baufelder für gemeinschaftliches Bauen 
und Wohnen im Neubaugebiet Poller Damm untersucht hat. Sie 
kam zu der planerischen Einschätzung, dass die Flächen sich 
vor allem für ein gemeinschaftliches Wohnbauprojekt mit 
Schwerpunkt auf innovativen und vielfältigen Formen des Zu-
sammenwohnens, sowie der gemeinsamen Entwicklung, Ge-
staltung und Nutzung der gemeinschaftlichen Freiflächen, eig-
nen. Um die bauliche Umsetzbarkeit entsprechend der in der 
Machbarkeitsstudie vorgeschlagenen Planung zu ermöglichen, 
wurde eine Bauvoranfrage mit Einzelfragen gestellt. Den hierzu 
erfolgten planungsrechtlichen Vorbescheid finden Sie ebenfalls 
auf der städtischen Internetseite im Grundstücks- und Immobi-
lienservice. 
Die folgenden grundstücksbezogenen Kriterien fließen in die 
Beurteilung der Projektidee ein: 
a) Wohnungspolitische Kriterien: 
 Zusammensetzung der Gruppe /Zielgruppe: 
Wohnen in z.B. alters- und sozialgemischten Gruppen und 
vielfältige Lebensformen 
 Wohnformen und Gemeinschaftsorientierung: 
Schaffen von Gemeinschaft durch innovative und gemein-
schaftsorientierte Wohnformen 
b) Städtebauliche und quartiersbezogene Kriterien 
 Integration ins Quartier: 
Einfluss auf das Wohnumfeld und Mehrwert für die Nach-
barschaft durch das Projekt ; niedrigschwellige Angebote, 
die sich ins Quartier öffnen 
c) Funktionale und architektonische Kriterien 
 Nutzungsvielfalt und Architekturqualität: 
Verschiedene Grundrisstypologien und unterschiedliche 
Wohnformen, planerische Integration der geförderten und 
preisgedämpften Wohnungen in das Projekt, Gemein-
schaftsflächen im Projekt, flächensparendes und bedarfs-
gerechtes Bauen (Suffizienz) 
d) Ökologische, energetische Kriterien, verkehrsbezo-
gene Kriterien 
 Nachhaltigkeit der Architektur

Seite 18 von 25 
 
Innovation der Architektur, ressourceneffizientes Bauen z. 
B. zirkuläres Bauen, Holzbau 
 Freiflächen 
Anlegen und Pflegen zusammen genutzter Freiflächen, ge-
meinsame Gartenarbeit, Aufenthalt in der Natur.  
2) Musskriterien zur Bewerbung 
a) Mindestgröße der Bewerbergruppe : 30  % der geplanten 
Wohneinheiten 
b) Darstellung des Finanzierungskonzepts als Grundlage für 
eine Prüfung auf Plausibilität  
c) Erläuterung des partizipativen Planungsprozesses: Orga-
nisationsformen der Bewerbergruppe zu Konzeptfindung, 
Organisation und Finanzierung 
3) Realisierung der erforderlichen Stellplätze in einer ge-
meinsamen Tiefgarage  
Die erforderlichen Stellplätze beider Baufelder sollen entgegen 
der Festsetzung im B -Plan in der Tiefgarage des WA 3 nach-
gewiesen werden. Damit soll eine für gemeinschaftliche Wohn-
bauprojekte zweckmäßige Nutzung der Freiflächen (ohne Stell-
plätze im Vorgarten auf dem WA 5) ermöglicht werden.  
Aufgrund dessen wird ein Bewerbungskonzept, das dies be-
rücksichtigt und somit eine gemeinsame Entwicklung der bei-
den Baufelder WA 3 und WA 5 ermöglicht, favorisiert.  
Eine Bewerbung nur auf das WA 3 ist möglich. Eine Bewerbung 
nur für das WA 5 ist in dieser ersten Phase nicht zulässig und 
nimmt im weiteren Verlauf nicht an der Vergabe teil. 
4) Projektbetreuer:in 
Eine frühzeitige Beratung und Begleitung der Baugemeinschaft 
durch eine:n Projektbetreuer:in wird bereits in der Bewerbungs-
phase empfohlen.  
 
 
 
3.3 Zuschlag Es findet kein Preiswettbewerb statt. Interessensbekundungen, 
die das  vorgegebenen städtischen Festpreisgebot oder die 
Dauer des vorgesehenen Erbbaurechtszeitraumes unterschrei-
ten, werden grundsätzlich nicht akzeptiert.  
Die Interessenten sichern die Umsetzung ihres der Vergabe zu 
Grunde liegenden Gesamtkonzeptes zu; Abweichungen sind 
nur aus besonderem Grund und nach Zustimmung der Stadt 
Köln zulässig. 
Den Zuschlag erhält, wer sowohl alle Muss-Kriterien erfüllt, als 
auch das erfolgversprechendste Konzept einreicht.  
Nach Ablauf der Bewerbungsphase werden die Interessensbe-
kundungen gesichtet und in der Empfehlungskommission dis-
kutiert. Die Bewerbergruppen werden eingeladen, um der Kom-
mission ihr Konzept vorstellen zu können. Die Empfehlungs-
kommission legt anschließend nach freier Gesamtwürdigung 
der eingegangenen Bewerbungen eine Reihenfolge fest und 
gibt dem Rat der Stadt Köln eine Vergabeempfehlung.

Seite 19 von 25 
 
Auf dieser Grundlage beschließt der Rat der Stadt Köln mit 
wem der Erbbaurechtsvertrag nach erfolgreich absolvierter Op-
tionsphase geschlossen werden soll. 
 
 
 
3.4 Vorvertrag 
(Optionsphase) 
Nachdem die Interessenten den Zuschlag erhalten, wird in ei-
nem Vorvertrag  eine Optionsvereinbarung für ein Jahr ge-
schlossen. Im Zeitraum der Option haben die Interessenten Zeit 
die Planung, Nutzung und Finanzierung zu konkretisieren . 
Während der Optionsphase fällt kein Erbbauzins an.  
Die Erfüllung folgender Meilensteine ist in der Optionsvereinba-
rung vorgesehen: 
 6 Wochen nach Ratsbeschluss muss ein:e Architekt:in und 
ein Projektbetreuer:in beauftragt sein  
 4 Monate nach Ratsbeschluss muss ein e Vorentwurfspla-
nung des /der Architekt:in vorliegen  
 spätestens 10 Monate nach Ratsbeschluss muss ein geneh-
migungsfähiger - nach der BauPrüfVO –NRW vollständiger 
und prüffähiger - Bauantrag eingereicht werden 
 10 Monate nach Ratsbeschluss muss die juristische Person 
der Erbbaurechtsnehmerin in der Rechtsform einer Genos-
senschaft gegründet sein 
 Spätestens vor Abschluss des Erbbaurechtsvertrages muss 
die Finanzierung nachgewiesen werden 
 Der Erbbaurechtsvertrag wird spätestens 12 Monate nach 
Beginn des Vorvertrags geschlossen 
Sollte das ursprüngliche Konzept im Laufe der Optionsphase 
wesentliche Änderungen erfahren haben, entscheidet der Rat 
der Stadt Köln nach Ablauf der zwölfmonatigen Optionsphase 
erneut, ob das Konzept soweit ausgereift ist, dass es in einen 
Erbbaurechtsvertrag münden kann, bzw. ob die Optionsphase 
verlängert werden muss oder ob dem Projekt schlussendlich 
doch eine Absage erteilt wird. 
 
 
 
3.5 Betreuung und  
Durchführung des  
Verfahrens und 
Rückfragen 
Die Durchführung des Interessensbekundungsverfahrens er-
folgt durch die Stadt Köln – Amt für Liegenschaften, Vermes-
sung und Kataster während die Betreuung der Interessenten in 
der Bewerbungs- und Auswahlphase durch die Wohnungsbau-
leitstelle der Stadt Köln erfolgt.  
Die Kontaktdaten für Rückfragen sind wie folgt:  
 
Für grundstücksspezifische Fragen: 
Frau Bous 
Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster  
Teamleitung Wohnungsbau 
Willy-Brandt-Platz 2 50679 Köln  
Rufnummer: 0221 221 23506 
 
Für Fragen zu gemeinschaftlichen Wohnbauprojekten: 
Frau Pawlowski 
Dezernat VI - Wohnungsbauleitstelle (WBL) 
Willy-Brandt-Platz 2 50679 Köln  
Rufnummer: 0221 221 33079

Seite 20 von 25 
 
Interessierte können bis zum 16.05.2025 ihre spezifischen Fra-
gen an die zuvor genannten Ansprechpartnerinnen richten.  
Alle Fragen werden bis zur genannten Frist gesammelt und zu-
nächst in eine r in Präsenz stattfindenden Rückfragerunde  am 
02.06.2025 beantwortet. Der Veranstaltungsort wird rechtzeitig 
auf der städtischen Internetseite im Grundstücks- und Immobi-
lienservice bekanntgegeben. Anschließend werden die Fragen 
und Antworten auf der Homepage der Stadt Köln bei den Aus-
schreibungsunterlagen veröffentlicht, so dass sie für alle Inte-
ressenten einsehbar sind. 
 
 
 
3.6 Abgabefrist der 
Bewerbungsunterlagen 
Die Konzepte sind spätestens bis zum 07. Oktober 2025 ein-
zureichen. Maßgeblich für den Eingang ist der Eingangsstem-
pel der Stadt Köln. Der Nachweis der fristgerechten Einliefe-
rung obliegt den Interessenten. Die Interessenten müssen 
sich mit den allgemeinen Vergabekonditionen der Stadt Köln 
einverstanden erklären.  
Bei Teilnahmeinteresse sind folgende Unterlagen einzu-
reichen: 
1) der Rückmeldebogen (Punkt 6 dieses Exposés) 
2) eine ausführliche Darstellung Ihrer Projektidee im Poller 
Damm WA 3 und WA 5 entsprechend der Punkte der An-
lage 1: Formblatt Interessensbekundung (Punkt 7 dieses 
Exposés)  
Jede Interessensbekundung und die damit verbundenen vor-
bereitenden Arbeiten, wie zum Beispiel die Erstellung einer 
Planung sowie die Klärung des Baurechtes erfolgen auf ei-
gene Kosten und auf eigenes Risiko der Interessenten. 
Interessensbekundungen, die mit einer Bedingung oder Auf-
lage verknüpft sind, werden nicht berücksichtigt. Die abgege-
bene Interessensbekundung ist verbindlich. 
Der Rückmeldebogen zur Interessensbekundung und das 
Formblatt Interessensbekundung sind wie dieses Exposé als 
PDF-Download hinterlegt.  
Interessensbekundungen sind in einem verschlossenen Brief-
umschlag wie folgt an die Stadt Köln zu senden: 
Hinweis an die Poststelle 23 
Bitte ungeöffnet weiterleiten! 
 
Stadt Köln 
Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster 
Liegenschaftsabteilung 
-230/21- 
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
 
Interessensbekundung Poller Damm Baugemeinschaften 
Der verschlossene Umschlag kann auch persönlich zu den üb-
lichen Öffnungszeiten im Stadthaus Deutz  (Zimmer 12 E 6 6) 
eingereicht werden. E-Mails oder Faxe sind nicht zulässig. Es

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ist darauf zu achten, dass die Abgabe fristgerecht erfolgt (maß-
gebend ist das Datum des Posteingangsstempels). Die letzte 
Abgabe vor Ablauf der Frist ist am Dienstag, 07. Oktober 2025, 
15 Uhr möglich. Interessensbekundungen, die nach dem Frist-
ablauf eingehen, können nicht mehr berücksichtigt werden.  
Mit der Bekundung des Interesses entsteht kein Anspruch auf 
Abschluss eines Vertrages. Auch mit der Entgegennahme der 
Interessensbekundung verbleibt es bei der Entscheidungsfrei-
heit der Stadt Köln, ob, für wen und zu welchen Bedingungen 
ein Erbbaurechtsvertrag bestellt wird.  
Interessensbekundungen, die nach dem Fristablauf eingehen, 
nicht entsprechend der oben aufgeführten Vorgaben beschriftet 
sind oder nicht in der oben aufgeführten Form beziehungsweise 
unvollständig eingereicht werden, können nicht berücksichtigt 
werden.  
 
 
 
4. Gewährleistung 
 
 
 Dieses Exposé stellt kein vertragliches Angebot dar. Alle tat-
sächlichen und rechtlichen Angaben wurden mit größter Sorg-
falt zusammengestellt. Gleichwohl kann für die Richtigkeit und 
Vollständigkeit keine Gewähr übernommen werden.  
Alle Angaben dienen aussc hließlich der Information und be-
gründen keinen Rechtsanspruch. Dies schließt auch die enthal-
tenen Pläne ein. Sämtliche Angaben und Darstellungen sind 
unverbindlich.  
Rechtlich relevante Erwartungen an die Beschaffenheit bezie-
hungsweise den Zustand des Grun dstücks können hieraus 
nicht hergeleitet werden. Die Haftung der Stadt Köln für Mängel 
ergibt sich ausschließlich aus den späteren vertraglichen Ver-
einbarungen und nicht aus den Angaben in diesem Exposé. Die 
Stadt behält sich Änderungen der vertraglichen V ereinbarun-
gen gegenüber den Angaben im Exposé ausdrücklich vor.  
Aus dem Exposé kann zudem keinerlei Anspruch auf Vergabe 
der Baugrundstücke mit den in dem Exposé genannten Merk-
malen und Angaben abgeleitet werden. Mit der Veröffentli-
chung des Exposés ist kein Maklerauftrag verbunden. Eine et-
waige Vermittlungstätigkeit wird von der Stadt Köln nicht hono-
riert. 
Die Grundstücke werden im Erbbaurecht vergeben wie sie ste-
hen und liegen. Jedwede Haftung für die Grundstücke wird aus-
geschlossen.  
 
Zwischenveräußerung, Änderungen und Irrtümer werden 
vorbehalten.

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5. Datenschutzerklärung  
 
Im Rahmen des vorliegenden Interessensbekundungsverfah-
rens benötigt die Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermes-
sung und Kataster, Liegenschaftsabteilung, Willy-Brandt-Platz 
2, 50679 Köln, Angaben zu Ihren personenbezogenen Daten. 
Ihre personenbezogenen Daten werden verarbeitet, also ins-
besondere erhoben, übermittelt oder gespeichert.  
Bei diesen Daten handelt es sich um: 
- Anrede, Firmenbezeichnung, Familienname/n, Vorname/n  
- Straße und Hausnummer,  
- Postleitzahl, Ort,  
- E-Mail-Anschrift und  
- Telefonnummer/n.  
Personenbezogene Daten werden dann verarbeitet, also ins-
besondere erhoben, übermittelt oder gespeichert, wenn dies 
für die Nutzung der angebotenen Leistungen der Stadt Köln 
erforderlich ist und Sie dem zustimmen. Im Rahmen der Ab-
wicklung des Erbbaurechtsgeschäftes benötigt das Amt  für 
Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Liegenschaftsab-
teilung, Willy-Brandt-Platz 2 (Stadthaus), 50679 Köln die An-
gaben zu Ihren personenbezogenen Daten, beispielsweise 
zum Zweck der Kontaktaufnahme oder Terminkoordination. 
Ihre in diesem Zusammen hang zu verarbeitenden personen-
bezogenen Daten sind zweckgebunden, das heißt, sie werden 
nur für den Zweck verwendet, für den sie erhoben worden 
sind. Ihre Daten werden nicht weitergegeben. 
Mit der Bestätigung, diese Datenschutzerklärung zu akzeptie-
ren, erteilen Sie der Stadt Köln die Einwilligung in die erforder-
liche Verarbeitung Ihrer personenbezogenen Daten für den 
vorgenannten Zweck. Diese Einwilligung können Sie jederzeit 
ganz oder teilweise ohne Angabe von Gründen für die Zukunft 
widerrufen.  
Ihre im Rahmen dieses Verfahrens elektronisch erfassten per-
sonenbezogenen Daten werden nach Abschluss des Erbbau-
rechtsvertrages gelöscht. Ein Ausdruck verbleibt in der aktuell 
in Papierform geführten Akte. Auf Ihre Rechte zu Auskunft, Be-
richtigung, Löschung, Spe rrung und Widerspruch bezüglich 
der erfassten personenbezogenen Daten wird an dieser Stelle 
ausdrücklich hingewiesen. Rechtsgrundlagen hierfür sind die 
Art. 15 bis 21 der EU -Datenschutz-Grundverordnung sowie 
die §§ 5, 18 bis 20 des Datenschutzgesetzes NRW.  
Die rechtlichen Grundlag en beziehungsweise Voraussetzun-
gen werden durch den Datenschutzbeauftragten der Stadt 
Köln, Herrn Frank Fricke, Stadthaus Deutz - Ostgebäude, 
50679 Köln geprüft und überwacht. Der Beauftragte für den 
Datenschutz ist erreichbar unt er der E -Mail-Adresse daten-
schutzbeauftragter@stadt-koeln.de.  
Beschwerden über das Vorgehen der Stadt Köln in dieser da-
tenschutzrechtlichen Angelegenheit richten Sie bitte an die 
Landesbeauftragte für Datenschutz und Informationsfreiheit 
Nordrhein-Westfalen, Postfach 20 04 44, 40102 Düsseldorf 
unter der Telefonnummer 0211/38424-0 oder der E -Mail-Ad-
resse poststelle@ldi.nrw.de.

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6. Rückmeldebogen  
für den Erwerb des städtischen Objektes Poller Damm Baufeld WA 3 und WA 5 in 
Köln-Poll im Rahmen der Vergabe eines Erbbaurechts an Baugemeinschaften 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Interessentin oder Interessent 
 
………………………………………………………………………………….………………………………………………………………………… 
 (eingetragene Genossenschaft oder Name, Vorname) 
 
………………………………………………………………………………….…….……………………………………..…………………………… 
 (Straße, Hausnummer)                                                                                    (Postleitzahl, Ort) 
 
………………………………………………………………………………….…………………………………………………………….…………… 
 (Name der Ansprechpartnerin oder des Ansprechpartners) 
 
………………………………………………………………………………….…………………………………………………….…………………… 
 (Telefon, E-Mail) 
 
Hinweise zum Interessensbekundungsverfahren 
Die Interessensbekundung muss bis zum Ende der Gebotsfrist am 07. Oktober 2025 bei der Stadt 
Köln vorliegen. Maßgeblich für den Eingang ist der Eingangsstempel der Stadt Köln. 
Interessensbekundungen, die in ihrem Konzept die Muss-Kriterien nicht erfüllen, die Höhe des Erb-
bauzinses bzw. die Laufzeit des Erbbaurechtes unterschreiten und/oder die Konditionen des Expo-
sés und/oder der Erbbaurechtskonditionen nicht oder nur unter Bedingungen annehmen, werden 
grundsätzlich nicht akzeptiert und vom weiteren Verfahren ausgeschlossen.  
Die Stadt Köln weist ausdrücklich darauf hin, dass die planungs- und baurechtlichen Aspekte nicht 
abschließend geprüft wurden und insoweit auch keine Aussagen oder Zusicherungen zur Zulässig-
keit jeglicher Baumaßnahmen getroffen werden können. Ferner ist ein Nachweis über den erforder-
lichen Stellplatzbedarf bzw. evtl. Möglichkeiten zur Reduzierung zu erbringen,  bzw. die Eintragung 
einer Baulast zu prüfen. 
 
Interessensbekundung  
Ich/Wir bekunden hiermit Interesse am Erwerb des städtischen Objektes Eva-Zobel-
Straße in Köln-Poll, Gemarkung Poll, Flur 39 
 
 ausschließlich für das Baufeld WA 3 (Flurstück 2169)  
 sowohl für das Baufeld WA 3 (Flurstück 2169) als auch für das Baufeld WA 5 (Flurstü-
cke 2171-2173) 
 
im Rahmen der Vergabe eines Erbbaurechts zu den im Exposé genannten Konditionen.  
 
 
 
 
Hinweise an die Poststelle 23 
Ungeöffnet weiterleiten! 
Stadt Köln 
Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster 
- Liegenschaftsabteilung - 230/21 
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
 
Interessensbekundung Poller Damm Baugemeinschaften

Seite 24 von 25 
 
 
Mit meiner/unserer Unterschrift akzeptiere/n ich/wir sowohl die oben genannten Hinweise, 
als auch alle Ausführungen im Exposé, insbesondere die Datenschutzerklärung auf 
Seite 22. Weiterhin bestätige/n ich/wir, dass mit mir/uns als oben genanntem/r Interessent/in 
nach Auswahl im Rahmen eines erfolgreich durchlaufenden anschließenden Konzeptverga-
beverfahrens sowohl der Vorvertrag für die Dauer der Optionsphase  als auch der Erbbau-
rechtsvertrag abgeschlossen wird. 
Mit meiner/unserer Unterschrift genehmige/n ich/wir zudem, dass im Falle der Zuschlagser-
teilung der Name des/der Vertragspartner:in auf der Homepage der Stadt Köln bekannt ge-
geben werden darf. 
 
 
Datum und Unterschrift/en 
 
 
……………………………………………………………………………………………………………………………… 
 (Ort und Datum)                                             (Unterschrift der Bieter/in und/oder des Bieters)

Seite 25 von 25 
 
7. Anlage 1: Formblatt Interessensbekundung 
Ihr Konzept - Darstellung der Projektidee Poller Damm WA 3 und WA 5 
7.1 Leitfragen zu den Muss-Kriterien  
1) Mindestgröße der Bewerbergruppe 
Bitte listen Sie mit vollständigem Namen und aktuelle Anschrift die zukünftigen Genos-
senschaftsmitglieder auf. Diese Bewerbergruppe muss mindestens einen Umfang von 
30 % der geplanten Wohneinheiten aufweisen. 
2) Darstellung des Finanzierungskonzepts  
Bitte stellen Sie als Grundlage für eine Prüfung auf Plausibilität ihre ersten Überlegun-
gen zur Finanzierung des Projekts dar. ( zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Finanzie-
rungsnachweise erforderlich) 
3) Erläuterung des partizipativen Planungsprozesses der Bewerbergruppe:  
Organisationsformen der Bewerbergruppe zu Konzeptfindung, Organisation und Fi-
nanzierung  
Leitfragen: 
Wie gestaltet Ihr Projekt den gemeinsamen Planungsprozess, wie gelingt die Konzept-
findung und wie planen Sie die gemeinsame Nutzungsphase? 
7.2 Leitfragen zu den grundstücksbezogenen Kriterien: 
Die Ausarbeitung zu den nachfolgenden Fragen sollte 20 Seiten im DIN A4 Format, bzw. 
10 Seiten im DIN A3 Format insgesamt nicht überschreiten. Zur Darstellung der Projek-
tidee können Piktogramme, Skizzen o.ä. in die Beschreibung einfließen. 
1) Wohnungspolitische Kriterien: 
Leitfragen: 
Wie stellen Sie sich das gemeinsame Leben Ihrem Wohnbauprojekt vor? Welche inno-
vativen Wohnformen möchten Sie umsetz en? Was macht das Projekt als gemein-
schaftliches Wohnbauprojekt in der Nutzungsphase aus? 
2) Städtebauliche und quartiersbezogene Kriterien 
Leitfragen: 
Mit welchen Angebote fügt sich ihr Projekt Nachbarschaft ein? Wie öffnet es sich ins 
Quartier und welcher Mehrwert entsteht für das Neubaugebiet Poller Damm? 
3) Funktionale und architektonische Kriterien 
Leitfragen: 
Mit welchen Grundrisstypologien setzen Sie die unterschiedlichen Wohnformen um? 
Wie integrieren Sie den geförderten und preisgedämpften Wohnungsbau in  das Pro-
jekt? Welche Gemeinschaftsflächen im Gebäude und auf den Außenflächen möchten 
Sie realisieren? 
4) Ökologische, energetische Kriterien, verkehrsbezogene Kriterien 
Leitfragen: 
Was zeichnet Ihr Projekt bezogen auf die Nachhaltigkeit aus? Welche Ideen haben Sie 
für den Außenbereich (unter Berücksichtigung der Festsetzungen im B-Plan)?

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 7 (Porz) 
Herr Stäuder 
Telefon:  (0221) 221-97327 
Fax:   (0221)  
E-Mail: Erik.Staeuder@Stadt-Koeln.de 
Datum: 04.04.2025 
Auszug 
aus der Niederschrift der Sitzung der Bezirksvertretung Porz vom 
01.04.2025 
öffentlich 
7.3 Vermarktung der Baufelder WA 3 und nördl. WA 5 im Neubauquartier 
Poller Damm, Eva-Zobel-Straße in Köln-Poll für eine wohnwirtschaftli- 
che Nutzung im Erbbaurecht für ein gemeinschaftliches Wohnbaupro- 
jekt im Rahmen eines Interessensbekundungsverfahrens,  
Bewertungskriterien des Interessensbekundungsverfahrens 
3963/2024 
Änderungsantrag der SPD-Fraktion "Bennennung Empfehlungskommission" 
AN/0408/2025 
I. Beschluss über den Änderungsantrag AN/0408/2025:  
Die Fraktionen der Bezirksvertretung 7 (Porz) benennen als stimmberechtigte Mitglie- 
der der fachlichen Empfehlungskommission folgende Personen: Bündnis 90 / Die Grü- 
nen: (wird in der Sitzung ergänzt) CDU: (wird in der Sitzung ergänzt) SPD: Bettina Ju- 
reck 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich mit den Stimmen der Fraktionen CDU und Bündnis 90/Die Grünen, bei 
Enthaltung der Stimmen von Herrn Krasson (AfD) und Frau Rechberger (FDP), gegen 
die Stimmen der SPD-Fraktion und der Stimme von Herrn Krämer (parteilos) abge- 
lehnt.  
II. Beschluss über die Beschlussvorlage: 
Der Liegenschaftsausschuss beschließt, vorbehaltlic h der Anhörung der BV Porz, die 
Durchführung eines Interessenbekundungsverfahrens m it dem Ziel der Bestellung ei- 
nes Erbbaurechts an den städtischen Grundstücken Ev a-Zobel-Straße in Köln-Poll für 
ein gemeinschaftliches Wohnbauprojekt nach Maßgabe der in Anlage 1 zum Exposé 
dargestellten Bewertungskriterien.  
 
Die Vergabeentscheidung wird durch eine fachliche Empfehlungskommission vorberei- 
tet, die sich aus Fachexperten/Fachexpertinnen und jeweils einer Vertreterin bzw. ei- 
nem Vertreter der stimmberechtigten Fraktionen des Liegenschaftsausschusses und 
Bezirksvertretung Porz zusammensetzt. Sie bewertet die eingegangenen Konzeptent- 
würfe und spricht eine Vergabeempfehlung mit Reihenfolge der Bewerber aus.

Auf dieser Grundlage beschließt der Rat der Stadt K öln, nach Vorberatung im Liegen- 
schaftsausschuss, mit wem der Erbbaurechtsvertrag n ach erfolgreich absolvierter Op- 
tionsphase geschlossen werden soll. 
 
 
Nutzungsorien- 
tierter Verkehrs- 
wert (Festpreis): 
Baufeld WA 3 
     2.610.200,00 Euro 
Baufeld WA 5      2.590.800,00  Euro 
Erbbauzins: 
1,5  % vom Verkehrswert (siehe Punkt 2.1 des Exposés Erb - 
bauzins) 
Baufeld WA 3:                                             39.153,00 Euro pro 
Jahr  
Baufeld WA 5:                                             38.862,00 Euro pro 
Jahr 
Laufzeit:  80 Jahre 
Besonderheit: 
Die erforderlichen Stellplätze beider Baufelder sol len entge- 
gen der Festsetzung im B-Plan in der Tiefgarage des  WA 3 
nachgewiesen werden. Damit soll eine für gemeinscha ftliche 
Wohnbauprojekte zweckmäßige Nutzung der Freiflächen  
(ohne Stellplätze im Vorgarten auf dem WA 5) ermöglicht wer- 
den.  
Aufgrund dessen wird ein Bewerbungskonzept, das die s be- 
rücksichtigt und somit eine gemeinsame Entwicklung der bei- 
den Baufelder WA 3 und WA 5 ermöglicht, favorisiert.  
Eine Bewerbung nur auf das WA 3 ist möglich. Eine B ewer- 
bung nur für das WA 5 ist in dieser ersten Phase nicht zulässig 
und nimmt im weiteren Verlauf nicht an der Vergabe teil. 
 
Stadtteil: Köln-Poll 
Objektanschrift: Eva-Zobel-Straße o. Nr. 
Kataster: 
Baufeld WA 3 
Gemarkung Poll 
Flur 39  
Flurstück 2169               4.210 
m² 
Baufeld WA 5 
Gemarkung Poll 
Flur 39  
Flurstück 2171               1.725 
m² 
Flurstück 2172                  983 
m² 
Flurstück 2173               1.102 
m²  
Größe gesamt:               3.810 
m²

Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig zugestimmt.

Gemeinschaftliches 
Wohnbauprojekt
11,835 First
11,835 First
6,80 Traufe
6,80 Traufe
Poller Damm
Machbarkeitsstudie
Anlage 4 (zu Vorlage-Nr: 3963/2024)

Kontakt
Auftraggeberin
Stadt Köln
Dezernat für Planen und Bauen
Wohnungsbauleitstelle
Büro für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte
Willy-Brandt-Platz 2, 50679 Köln
Sabine Pawlowski
sabine.pawlowski@stadt-koeln.de
T: 0221 221-33079
Entwurfsverfasser
baut architektur PartmbB
Friesenplatz 25, 50672 Köln
Dietrich Bürgener
buergener@baut-architektur.de
T: 0221 205393-22
www.baut-architektur.de
Copyright
Die in dieser Machbarkeitsuntersuchung dargestellten grafischen Darstellungen sind alle 
durch das Büro Jankowski Bürgener Architekten Stadtplaner – JBAS – erstellt und geistiges 
Eigentum des Entwurfsverfassers. Eine Veröffentlichung soll im Rahmen der Konzept
-
v
ergabe des Grundstückes erfolgen. Der Entwurfsverfasser stimmt dieser Verwendung 
 ausdrücklich zu.
 Die Urheberschaft ist gemäß den üblichen Bestimmungen anzugeben.
Hinweis
Die dargestellten Inhalte sind beispielhafte Lösungen unter Berücksichtigung der zum 
 Z
eitpunkt der Erarbeitung der Untersuchung verfügbaren Informationen. Es handelt 
sich hierbei nicht um Architektenleistungen der Objektplanung zum Beispiel nach HOAI. 
Wir übernehmen keine Verantwortung für die Genehmigungsfähigkeit der vorgelegten 
Konzepte.
Köln, den 29.05.2024

3
Inhaltsverzeichnis
Abkürzungsverzeichnis ......................................................................................................................................................................................................................................................4
Erläuterung ................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 5
Nutzungsszenarien ......................................................................................................................................................................................................................................................................6
Untersuchte Mischung der Typologien ............................................................................................................................................................................................... 7
Gebäudetypologie, Erschließung ................................................................................................................................................................................................................... 7
Nutzungsmischung,  
Gemeinschaftsflächen ..........................................................................................................................................................................9
Freiflächen, Außenanlagen .................................................................................................................................................................................................................................... 10
Stellplätze.................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 11
Heizenergie, Energie .............................................................................................................................................................................................................................................................12
Zusammenfassung und Empfehlungen.........................................................................................................................................................................................12
Anhang ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 14

4
Abkürzungsverzeichnis
ADFC Allgemeiner Deutscher Fahrrad-Club
BGF Bruttogeschossflächen
DG Dachgeschoss
EG Erdgeschoss
GRZ Grundflächenzahl
NF Nutzfläche
OG Obergeschoss
OK Oberkante
OKFF Oberkante Fertigfußboden
ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr
TG Tiefgarage
WA Allgemeines Wohngebiet
WE Wohneinheiten
WFL Wohnfläche

5
Erläuterung
Die Stadt Köln stellt im Entwicklungsbereich Poller Damm Flächen für ein oder mehrere 
gemeinschaftliche Wohnprojekte zur Verfügung. Für diese Flächen sollen in einem Konzept-
vergabeverfahren Erbbaurechte an gemeinschaftliche Wohnprojekte vergeben werden.
Im Rahmen einer Machbarkeitsprüfung sollten verschiedene Planungs- und Baurechtliche 
Fragestellungen hinsichtlich einer Eignung der vorgesehenen Bauflächen am Poller Damm 
in Köln Poll für gemeinschaftliche Wohnformen untersucht werden.
Das zu untersuchende Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen 
 Bebauungsplanes N
r. 70420/02 „Poller Damm in Köln – Poll“ . Das Flurstück 39/2169 – 
WA 3 des Bebauungsplanes – sowie die optionalen Flurstücke 2171, 2172 und 2173 –  
WA 5 des Bebauungsplanes liegen in zweiter Reihe zur Siegburger Straße inmitten des 
neuen 
 Allgemeinen 
Wohngebietes (WA). Die stadträumliche Gesamtsituation zeichnet 
sich 
 einer
seits durch die vorhandene Öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) Anbindung 
der Stadtbahnlinie 7 und der 
 nahegelegenen 
Auffahrt zur Bundesautobahn A4 aus und 
auf der anderen Seite bietet die Nähe des Natur- und Erholungsraums der Poller Wiesen 
und der Uferflächen des Rheins mit Sportstätten und Vereinen hohen Freizeitwert. Die 
 Einrich
tungen des täglichen Bedarfs in der Siegburger Straße sind fußläufig und per 
 F
ahrrad 
gut erreichbar. Die Grundschule (GGS Poller Hauptstraße) ist in circa 500
 m E
ntfernung, 
eine Kita entsteht auf dem Plan
 gebie
t. Weitere Bildungseinrichtungen sind ebenfalls 
 v
orhanden, zum Beispiel die Schule auf dem Sandberg (städtische Förderschule).
Es handelt sich nicht um ein urbanes, gemischtes Stadtquartier mit städtischer Dichte und 
gemischten Nutzungen. Die maßgeblichen Festsetzungen des Bebauungsplanes lassen 
eher die Entwicklung eines suburbanen Viertels erwarten. Deshalb sind die Möglichkeiten 
für Initiativen, die über das gemeinschaftliche Wohnen hinaus, weitere Nutzungen für das 
Quartier in ihrem Konzept umsetzen wollen, eher eingeschränkt. Die Flächen eignen sich 
vor allem für gemeinschaftliches Wohnen in einem vorstädtischen Kontext mit Schwerpunkt 
auf innovative Formen des Zusammen-Wohnens sowie der gemeinsamen Gestaltung und 
 E
ntwicklung von gemeinschaftlichen Freiflächen ist jedoch gegeben.
Grundlagen
•
 Bebauungsplan 7
0420/02 Poller Damm in Köln – Poll, Rechtskraft 15.08.2012
•
 Baunutzungs
verordnung, BauNVO 1990
•
 Landesbauor
dnung NRW 2000 für die Definition des Vollgeschosses
•
 Landesbauor
dnung NRW in der aktuellen Fassung
•
 S
tellplatzsatzung der Stadt Köln 31.05.2022

6
Nutzungsszenarien
WA 3 WA 5 optional
Festsetzungen, 
Vollgeschosse
GRZ: 0,4: 2-geschossige Bauweise, Satteldach 
 D
achgeschossregelung nach Landesbauordnung 2000: 
¾ des darunter liegenden Geschosses mit einer Höhe  
maximal 2,30 von OKFF DG bis OK Dachhaut, das heißt  
für die WFL werden circa 2/3 der darunter liegenden 
 
Geschossfläche angesetzt.
Grundstück 4.210 m² 3.810 m²
Grundfläche  
(Baugrenze B-Plan)
33 + 33 + 35 = 101 m
Gebäudetiefe 12,00 m
Geschossfläche: 1.212 m²
zuzüglich Terrassen 
15 Prozent = 1.393,8 m²
Resultierende GRZ: 0,37 
Zulässige GRZ: 0,4
44 + 27,5 + 33 = 104,5 m
Gebäudetiefe 12,00 m
Geschossfläche: 1.254 m²
zuzüglich Terrassen
15 Prozent = 1.442 m²
Resultierende GRZ: 0,38 
Zulässige GRZ: 0,4
Geschossfläche, BGF EG/OG je: 1.212 m²  
DG (2/3) 808 m²
BGF: 3.232 m²
EG/OG je 1.254 m²  
DG (2/3) 836 m²
BGF: 3.344 m²
Wohnfläche, WFL 0,75 x 3.232 m²
WFL: 2.424 m²
0,75 x 3.344 m²
WFL: 2.508 m²
Gemeinschaftsfläche  
circa 3 Prozent WFL
NF: 81 m² (3,3 Prozent) NF: 74 m² (3 Prozent)

7
Untersuchte Mischung  
der Typologien
T ownhouses
circa 6 m Achsbreite
6 WE
3
 
– 
5 Personen/WE
24 Personen
6 WE
3
 
– 
5 Personen/WE
24 Personen
Wohnungen  
3
 
–
 
4 Personen/WE
12 WE
1
 
–
 
5 Personen/WE
44 Personen
13 WE
1
 
–
 
5 Personen/WE
43 Personen
Gemeinschafts 
wohnungen 
20
 
–
 
30 m²/Personen
circa 365 m²  
WFL 14 Personen
circa 495 m²  
WFL 19 Personen
Gesamtzahl  
Bewohner*innen
82 Personen 86 Personen
Gebäudetypologie, Erschließung
Die im Bebauungsplan festgesetzte Gebäudestruktur ist geeignet für die Planung von 
Reihenhäusern. Dies kommt nicht nur in der Festlegung der Baufenster, der Geschossigkeit 
und der Dachform zum Ausdruck. Auch lassen die Festsetzungen zum Beispiel das Verbot 
auskragender Balkone zur Straßenseite, Festsetzungen zu Dachaufbauten (Dachgauben) 
sowie zu den Stellplätzen auf WA 5 darauf schließen, dass die Autoren des Städtebaulichen 
Entwurfes eine Bebauung mit suburbanen Reihenhäusern angestrebt haben.
Das klassische Reihenhaus – hier interpretiert als modernes Stadthaus für Haushalte mit 
größerem Flächenbedarf – wurde ein Erschließungssystem untersucht, mit dem sich in der 
festgesetzten Kubatur auch Geschosswohnungen unterschiedlicher Größe sowie Cluster-
wohnungen realisieren lassen. Dies ist für eine angestrebte Nutzungsmischung hinsichtlich 
unterschiedlicher Lebensalter und sozialer Herkunft und finanzieller Leistungsfähigkeit von 
großer Wichtigkeit. Zu diesem Zweck wurden die Typologien exemplarisch untersucht und 
hinsichtlich der Erfüllung der Wohnbauförderrichtlinien des Landes NRW optimiert.

8
Die Stadt Köln gewährt das Erbbaurecht unter der Bedingung von mindestens  
30 
 P
rozent geförderten Wohnbauflächen sowie zusätzlich 20 Prozent preisgedämpftem 
 M
iet
 w
ohnungsbau. Wegen der hohen Bau- und Finanzierungskosten sind derzeit Kosten-
mieten von 15
 –
 1
7 Euro/m² WFL schwer zu unterschreiten. Deshalb wurde festgehalten, 
dass der 20 Prozent preisgedämpfte Mietwohnungsbau durch geförderte Wohnflächen 
nach der Förderstufe B umgesetzt werden kann. Die 30 Prozent sind dann in Förderstufe A 
zu 
 
realisieren.
Der Wohnungsmix beträgt demnach:  
Förderstufe A: mindestens 30 Prozent der Wohnbau
 flächen,
  
Förderstufe B: mindestens 20 Prozent und freifinanziert: maximal 50 Prozent.
Da in dieser Untersuchung nicht nach geförderten und freifinanzierten Wohnbauflächen 
differenziert wurde, sind alle dargestellten Wohnungsgrößen prinzipiell förderfähig.
Die Stadt Köln fördert diesen Wohnungsmix mit einem vergünstigten Pachtzins.
Es wurden für drei Wohnszenarien (Stadthaus, Geschosswohnung und Clusterwohnung) 
auf der Grundlage der festgesetzten Baufelder jeweils die Erschließung (Treppenhaus und 
gegebenenfalls Aufzug) sowie Beispielgrundrisse erarbeitet und zeichnerisch dargestellt. 
Eine Herausforderung stellt angesichts der maximal zulässigen zwei Vollgeschosse (plus 
Dachgeschoss als Nicht-Vollgeschoss) die behindertengerechte Erschließung mit 
 A
ufzügen 
dar. Wegen der wenigen möglichen Anzahl der Haltestellen können mit einer Anlage nur 
wenige Wohnungen erschlossen werden, die sich die Anschaffungs- und regelmäßig 
wiederkehrenden, laufenden Kosten teilen. Insofern die Landesbauordnung Aufzüge für die 
festgesetzten dreigeschossigen Gebäude nicht zwingend verlangt, sind hier die Vor- und 
Nachteile der Aufzugserschließung bei der Konzeption abzuwägen. Vor diesem Hintergrund 
eignet sich das Vorhaben vor allem für altersgemischte Gruppen, bei denen barrierefreie 
Erschließungen gezielt an wenigen Stellen geplant werden können.
Da die Barrierefreiheit der geförderten Wohnungen von der Bauaufsicht geprüft wird 
und nur den Anforderungen der Landesbauordnung entsprechen muss, wäre es auch 
möglich, auf die Aufzugsanlagen ganz zu verzichten. Die Treppenhäuser müssten dann 
 v
ollum f
änglich nach der DIN 18040-2 barrierefrei geplant werden.
Es ist wünschenswert, die Baukörper über die festgesetzten Baukörper hinweg zum Beispiel 
mit Stegen, Laubengängen oder Brücken zu verbinden. Von dieser denkbaren Befreiung 
wurde in der vorliegenden Untersuchung konservativ Gebrauch gemacht.

9
Freisitze, Balkone, T errassen
Gemäß der textlichen Festsetzung Nummer 6 des B-Planes sind zu den Straßen keine 
auskragenden Balkone möglich. Für WA 3 bedeutet dies, dass die Freisitze in den Ober-
geschossen als Loggien geplant werden müssen. Für die dargestellten teilauskragenden 
Balkone sind Befreiungen mit der Bauaufsicht abzustimmen.
Gestaltung
Zur Gestaltung sind im B-Plan Gestalterische Festsetzungen (textliche Festsetzungen  
Nr. 23) getroffen, die aus heutiger Perspektive und mit dem Ziel, gemeinschaftliches 
 W
ohnen zu fördern, unglücklich sind und qualitative Architektur eher behindern. 
 F
estsetzung Putz in hellen Gelb- und Weißtönen behindert die Verwendung nach
-
w
achsender Rohstoffe. Mit der Bauaufsicht sollte geklärt werden, ob von diesen Fest-
setzungen eine Befreiung zum Beispiel zugunsten von Holzfassaden, Faserzementplatten 
beziehungsweise abgetönten Putztönen in Aussicht gestellt werden kann. Dies erscheint 
deshalb möglich, da in der Begründung zum B-Plan (Nr. 4.16) vor allem auf „ein 
 M
indestmaß 
an gestalterischer Homogenität“ abgestellt wird, die durch die geplante einheitliche 
 Bebauung dur
ch Bau
 gemeinscha
ften gewährleistet wäre.
Nutzungsmischung, 
 
Gemeinschaftsflächen
Die Gebietsfestsetzung gemäß der Baunutzungsverordnung (BauNVO) ist ein  Allgemeines 
W
ohngebiet (WA). Demnach sind zulässig: 1. Wohngebäude, 2. die der Versorgung des 
Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden 
 H
andwerksbetriebe und 3. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und 
sportliche Zwecke zulässig. Die ausnahmsweisen zulässigen Nutzungen gemäß Absatz 3 
sind durch textliche Festsetzung Nr. 1.1 des Bebauungsplanes ausgeschlossen.
Insofern verbleibt – theoretisch – eine Vielzahl von wohnortnahen Nutzungen wie zum 
Beispiel Gäste
 zimmer
 (Fokus: Selbstnutzung), Quartiersladen, Café und Bistro. Auf Grund 
der  v
orgesehenen Entwicklung eines Quartiers mit eher geringer Dichte wären solche 
 N
utzungen allerdings in einem größeren Umfang nur dann realistisch finanziell und 
 wirtscha
ftlich umzusetzen, wenn WA 3 und WA 5 gemeinsam realisiert werden.

10
In der Untersuchung sind pro Baufeld jeweils ein Gemeinschaftsraum von circa 80 m² 
Nutzfläche dargestellt, die sich gegenüberliegen und einen Umfang von circa 3 
 P
rozent 
gegenüber der Gesamtnutzfläche ausmachen. In Räumen dieser Größe lassen sich 
Feste feiern, Versammlungen abhalten, Kino- und Kulturabende veranstalten und Über
-
nach
tungspartys feiern. Im Gesamtflächenbudget von maximal 5 Prozent der Gesamt-
flächen w
ären 
 zusä
tzlich noch Gästeappartements und Co-Working Bereiche realisierbar. 
Die 
 dar
gestellten Gemeinschaftsflächen wären anteilig förderfähig.
Freiflächen, Außenanlagen
Auf WA 3 liegen die im Bebauungsplan festgesetzten Baufelder an der hinteren Grund-
stücksgrenze während nach Süd-Westen, zur Eva-Zobel-Straße ein offener Raum zur 
 V
erfügung steht, der gemeinschaftlichen Wohnprojekten – trotz der linearen Festsetzung 
der Baufelder – viel Spielraum zur Gestaltung gemeinschaftlich genutzter Freiflächen 
 bie
tet. Hier sind neben Kinderspielflächen auch die unterschiedlichsten Nutzungen 
 denkbar
. Der Testentwurf zeigt hier exemplarisch eine mögliche Zonierung mit privat 
genutzten 
 Grüns
treifen vor den Erdgeschosswohnungen, einer verbindenden Promenade 
und zur Straße hin orientierten Pflanz- und Spielflächen mit integrierten Abstellanlagen 
für 
 F
ahrräder und Abfallsammelpunkten. Die Erschließung von der Straße erfolgt über 
kleine Platz
 anlagen,
 die landschaftsarchitektonisch mit zum Beispiel Adressbäumen und 
Sitzbänken gestaltet werden 
 k
önnen. Der Streifen zum nordöstlichen Nachbargrundstück 
(Wohnbebauung der GAG) bietet die Einrichtung privat genutzter Gartenflächen für die 
Wohnungen im Erdgeschoss.
Die Freianlagengestaltung auf WA 5 nimmt die Idee dieser Zonierung auf. Im Gegensatz 
zu WA 3 schließt der gemeinschaftliche Garten jedoch nicht an den öffentlichen Raum an. 
Die Situation der Freianlagen ist hier introvertierter, funktioniert aber für die Gemeinschaft 
gleichwertig gut.

11
Stellplätze
Gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes ist auf WA 3 eine Tiefgarage mit 
einer Zufahrt an der Nord-West Ecke des Grundstückes von der Eva-Zobel-Straße aus 
 zulässig.
 Oberirdische Stellplätze sind auf diesem Baufeld untersagt (Nr. 8.2 der textlichen 
 F
est
 se
tzungen). Die für die Wohnungen auf WA 3 gemäß Stellplatzsatzung erforderlichen 
Stellplätze für PKW und Abstellplätze für Fahrräder können ohne Probleme innerhalb 
des festgesetzten Baufensters unterhalb der Geländeoberfläche in einer einfachen, 
 eins
töckigen Tiefgarage nachgewiesen werden.
Der Stellplatzbedarf für WA 5 kann wegen der Festsetzungen des B-Planes für 
 gemeinscha
ftliches Wohnen nicht auf dem betreffenden Flurstück dargestellt werden.  
Der Stellplatzbedarf insgesamt für beide Baufelder erhöht sich auf die doppelte Anzahl von 
Stellplätzen, die in der 
 T
iefgarage auf auf WA 3 zum Beispiel in doppelstöckigen Parkanlagen 
dargestellt werden können.
Ob weitere Reduzierungen mit Hilfe eines Mobilitäts
 k
onzeptes möglich sind, sollte im 
 V
orfeld mit der Bauaufsicht abgestimmt werden. Es besteht die Möglichkeit mit Hilfe eines 
Mobiltitätskonzpets die erforderlichen Stellplätze zu reduzieren.
Darstellung der Fahrradabstellplätze auf dem Grundstück zum überwiegenden Teil in 
der Tiefgarage beziehungsweise in abgetrenntem Bereich im UG mit der Möglichkeit die 
 T
iefgaragen-Rampe zur Aus- und Einfahrt zu nutzen. Die Zulässigkeit der Tiefgaragen-
Rampe mit einer Steigung von circa 15 Prozent ohne Überdachung und einer Durchfahrt-
höhe von circa 2,20
 m muss mit der
 Bauaufsicht abgestimmt werden. Die Stellplätze sind 
teilweise als Doppelparker nachgewiesen. Grundlagen sind neben der Stellplatz
 sa
tzung 
die Empfehlungen des Allgemeinen Deutschen Fahrrad-Clubs (ADFC) zur Planung von 
 F
ahrradabstellanlagen sowie 
 H
erstellerangaben und -empfehlungen.

12
Heizenergie, Energie
Nach Auskunft des Liegenschaftsamtes ist in der benachbarten Agnes-Freitag-Straße eine 
Versorgung mit Fernwärme möglich. Die Entfernung zu WA 3 beträgt circa 100
 m.
 Es ist im 
Rahmen der 
 Planung zu prüf
en, ob ein Fernwärmeanschluss realisiert werden kann. Weitere 
Möglich
 k
eiten der Heizwärme- und Energieerzeugung zum Beispiel Luftwärmepumpe, 
 E
rdwärme und Eisspeicher wurden im Rahmen dieser Untersuchung nicht weiter betrachtet. 
Das Potenzial für Photovoltaik ist auf Grund der festgesetzten Satteldächer mit einer Haupt-
dachneigung nach Süden beziehungsweise Südwesten vorhanden, wenn die Dachflächen 
nicht zu stark durch zum Beispiel Gauben und Einschnitte strukturiert werden.
Zusammenfassung und  
Empfehlungen
Die untersuchten Grundstücke am Poller Damm stellen – trotz einiger oben beschriebener 
Abstriche – eine Chance für die Entwicklung gemeinschaftlicher Wohnprojekte in Köln mit 
bis zu 170 Bewohner*innen dar. Die gute Anbindung ermöglicht stadtnahes Wohnen mit 
hohem Freizeit- und Erholungswert. Wegen der Lage und dem Charakter der Siedlung am 
Poller Damm ist das Gebiet vor allem für gemeinschaftliches Wohnen in altersgemischten 
Gruppen interessant. Das heißt neben Senior*innen sollten Familien mit Kindern und 
 v
ergleichbare Lebensformen angesprochen werden.
Attraktiv sind für die Gemeinschaft das Anlegen und Pflegen zusammen genutzter 
 F
reiflächen, für die ein großes Potenzial besteht. Es werden deshalb Gruppen gesucht, 
 w
elche diese Potenziale gemeinsamer Gartenarbeit, des Aufenthaltes in der Natur 
einem urbanen Lebensstil vorziehen. Mit der Entwicklung des Deutzer Hafens zu einem 
 gemisch
ten, urbanen Stadtbaustein, der auch in seine Umgebung ausstrahlt, wird das 
Wohnquartier am Poller Damm zusätzliche Impulse erhalten.
Die Errichtung von gefördertem Wohnraum ist in der von der Stadt beabsichtigten Quote 
von 50 Prozent allerdings wegen der oben angegebenen Einschränkungen für den Einbau 
von Aufzügen aus wirtschaftlicher Sicht kritisch.

13
Die Eignung von WA 5 als zusätzliches Grundstück für gemeinschaftliche Wohnformen ist 
nur möglich, wenn die erforderlichen PKW in einer gemeinsam mit WA 3 genutzten Gemein-
schaftsgarage auf WA 3 nachgewiesen werden können. Ansonsten würden Befreiungen von 
Festsetzungen des B-Planes erforderlich, die jedoch die Grundzüge der Planung betreffen 
und deshalb unwahrscheinlich sind.
Empfehlungen für die Bauvoranfrage
• Be freiung zur Überschreitung der überbaubaren Fläche durch verbindende Stege.
•
 K
onkretisierung der von der Bauaufsicht in Aussicht gestellten Möglichkeit der 
 E
rschließung mit Laubengängen (sind zum Beispiel auch Treppen/Aufzüge zwischen den 
Häusern möglich, kann der Laubengang auch außerhalb des Baufeldes an den Häusern 
vorbeiführen).
•
 Be
freiung von den Festsetzungen des Verbotes für Terrassen und Balkone zur  
Eva-Zobel- Straße, gegebenenfalls in Kombination mit Loggien (teilauskragende Balkone).
•
 Be
freiung von den Gestaltungs- und Materialvorgaben zum Beispiel zur einfacheren 
 V
erwendung nachwachsender Rohstoffe und der Erreichung einer besseren Architektur  
et cetera.
•
 Abs
timmung mit der Bauaufsicht bezüglich der Anforderungen an die Beschaffenheit und 
Erreichbarkeit der Abstellplätze für Fahrräder, zum Beispiel hinsichtlich der Rampe.
•
 Klärung,
 ob die erforderlichen Stellplätze von WA 5 in der Tiefgarage (TG) von WA 3 
 
nachgewiesen  
werden können.
Empfehlungen für die Vergabe
• Der  Schwerpunkt bei der Konzeptvergabe sollte auf die alters- und soziale Mischung der 
Bewohner, der Qualität der Freiflächenkonzepte sowie gegebenenfalls der Nachhaltigkeit 
der Architektur gelegt werden. Weitergehende Anforderung zum Beispiel zur Integration 
von Nichtwohnflächen in die Konzepte bergen das Risiko inhaltlichen Überfrachtung und 
werden dem Standort gegebenenfalls nicht gerecht.
•
 V
ergabe der beiden Baufelder in maximal zwei Gruppen (eine Gruppe je Baufeld)

14
Anhang
Lageplan ohne Maßstab
Planinhalt
Lageplan Brücken
Projektphase
Bauvoranfrage
Gezeichnet
tm
Freigabe
db
Datum
25.06.2024
Maßstab
1:500, 
1:333,33
Projekt-Nr.
2308
Plan-Nr.
BV.02
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
Architekt
baut architektur PartmbB 
Friesenplatz 25
50672 Köln
T 0221205393-00
info@baut-architektur.de
Auftraggeber
Stadt Köln
Wohnungsbauleitstelle
Sabine Pawlowski
Dezernat Planen und Bauen
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Gesamtprojekt
Neubau gemeinschatfliche Wohnprojekte
Poller Damm
51105 Köln
1,50
3,00 3,40
3,00
3,00
3,00
3,00
3,00
6,00
2,855
3,35
2,29
Entree
Zufahrt
Tiefgarage
Kinderspiel
Entree Entree
Gemeinschafts-
garten
Wäldchen
Spielfläche
Gemeinschafts-
raum
Spielwiese
Eva-Zobel-Straße
Gemeinschafts-
raum
Spielwiese
Brücke Brücke
Brücke
Brücke
A-A
A-A
Neigung max. 15%
Boule
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
6,00
6,00
4,59
5
2,37
2,71
Obstwiese
Grabeland
Dorfbaum
Baugrenze
Straße
Weg
Grundstück
Sitzbank
Blumen/Pflanzen
N
WA 3
4210 m²
WA 5
3810 m²
B-Plan Festsetzungen
GRZ 0,4
g
II SD
Planinhalt
Lageplan Brücken
Projektphase
Bauvoranfrage
Gezeichnet
tm
Freigabe
db
Datum
25.06.2024
Maßstab
1:500, 
1:333,33
Projekt-Nr.
2308
Plan-Nr.
BV.02
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
Architekt
baut architektur PartmbB 
Friesenplatz 25
50672 Köln
T 0221205393-00
info@baut-architektur.de
Auftraggeber
Stadt Köln
Wohnungsbauleitstelle
Sabine Pawlowski
Dezernat Planen und Bauen
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Gesamtprojekt
Neubau gemeinschatfliche Wohnprojekte
Poller Damm
51105 Köln
1,50
3,00 3,40
3,00
3,00
3,00
3,00
3,00
6,00
2,855
3,35
2,29
Entree
Zufahrt
Tiefgarage
Kinderspiel
Entree Entree
Gemeinschafts-
garten
Wäldchen
Spielfläche
Gemeinschafts-
raum
Spielwiese
Eva-Zobel-Straße
Gemeinschafts-
raum
Spielwiese
Brücke Brücke
BrückeBrücke
A-A
A-A
Neigung max. 15%
Boule
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
6,00
6,00
4,59
5
2,37
2,71
Obstwiese
Grabeland
Dorfbaum
Baugrenze
Straße
Weg
Grundstück
Sitzbank
Blumen/Pflanzen
N
WA 3
4210 m²
WA 5
3810 m²
B-Plan Festsetzungen
GRZ 0,4
g
II SD
Planinhalt
Lageplan Brücken
Projektphase
Bauvoranfrage
Gezeichnet
tm
Freigabe
db
Datum
25.06.2024
Maßstab
1:500, 
1:333,33
Projekt-Nr.
2308
Plan-Nr.
BV.02
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
Architekt
baut architektur PartmbB 
Friesenplatz 25
50672 Köln
T 0221205393-00
info@baut-architektur.de
Auftraggeber
Stadt Köln
Wohnungsbauleitstelle
Sabine Pawlowski
Dezernat Planen und Bauen
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Gesamtprojekt
Neubau gemeinschatfliche Wohnprojekte
Poller Damm
51105 Köln
1,50
3,00 3,40
3,00
3,00
3,00
3,00
3,00
6,00
2,855
3,35
2,29
Entree
Zufahrt
Tiefgarage
Kinderspiel
Entree Entree
Gemeinschafts-
garten
Wäldchen
Spielfläche
Gemeinschafts-
raum
Spielwiese
Eva-Zobel-Straße
Gemeinschafts-
raum
Spielwiese
Brücke Brücke
BrückeBrücke
A-A
A-A
Neigung max. 15%
Boule
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
Traufe 6,80
First 11,835
6,00
6,00
4,59
5
2,37
2,71
Obstwiese
Grabeland
Dorfbaum
Baugrenze
Straße
Weg
Grundstück
Sitzbank
Blumen/Pflanzen
N
WA 3
4210 m²
WA 5
3810 m²
B-Plan Festsetzungen
GRZ 0,4
g
II SD

15
Wohnungsmix
11,835 First
11,835 First
6,80 Traufe
6,80 Traufe
Townhouses
3-5 Personen
130-140 m²
Nutzung
Familien
Atelier/Büro im EG
Cluster Wohnung
4-12 Personen
160-300 m²
Nutzung
Privates Wohnen 20-30 m²
Gemeinschaftlicher Wohn- / 
Kochbereich 65 m²
Singles, Alleinerziehnde, Ältere,
mit Unterstützungbedarf
3 Zimmer Wohnung
2-4 Personen
65-85 m²
Nutzung
Paare, kleine Familien,
preiswerter Wohnraum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
50 m²
Nutzung
Studenten, Singles,
Paare
5-Zimmer Wohnung
4-5 Personen
115 m²
Nutzung
große Familie,
preiswerter Wohnraum
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
95 m²
Nutzung
Familie,
preiswerter Wohnraum
WA3
WA5
11,835 First
11,835 First
6,80 Traufe
6,80 Traufe
Townhouses
3-5 Personen
130-140 m²
Nutzung
Familien
Atelier/Büro im EG
Cluster Wohnung
4-12 Personen
160-300 m²
Nutzung
Privates Wohnen 20-30 m²
Gemeinschaftlicher Wohn- / 
Kochbereich 65 m²
Singles, Alleinerziehnde, Ältere,
mit Unterstützungbedarf
3 Zimmer Wohnung
2-4 Personen
65-85 m²
Nutzung
Paare, kleine Familien,
preiswerter Wohnraum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
50 m²
Nutzung
Studenten, Singles,
Paare
5-Zimmer Wohnung
4-5 Personen
115 m²
Nutzung
große Familie,
preiswerter Wohnraum
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
95 m²
Nutzung
Familie,
preiswerter Wohnraum
WA3
WA5
11,835 First
11,835 First
6,80 Traufe
6,80 Traufe
Townhouses
3-5 Personen
130-140 m²
Nutzung
Familien
Atelier/Büro im EG
Cluster Wohnung
4-12 Personen
160-300 m²
Nutzung
Privates Wohnen 20-30 m²
Gemeinschaftlicher Wohn- / 
Kochbereich 65 m²
Singles, Alleinerziehnde, Ältere,
mit Unterstützungbedarf
3 Zimmer Wohnung
2-4 Personen
65-85 m²
Nutzung
Paare, kleine Familien,
preiswerter Wohnraum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
50 m²
Nutzung
Studenten, Singles,
Paare
5-Zimmer Wohnung
4-5 Personen
115 m²
Nutzung
große Familie,
preiswerter Wohnraum
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
95 m²
Nutzung
Familie,
preiswerter Wohnraum
WA3
WA5
11,835 First
11,835 First
6,80 Traufe
6,80 Traufe
Townhouses
3-5 Personen
130-140 m²
Nutzung
Familien
Atelier/Büro im EG
Cluster Wohnung
4-12 Personen
160-300 m²
Nutzung
Privates Wohnen 20-30 m²
Gemeinschaftlicher Wohn- / 
Kochbereich 65 m²
Singles, Alleinerziehnde, Ältere,
mit Unterstützungbedarf
3 Zimmer Wohnung
2-4 Personen
65-85 m²
Nutzung
Paare, kleine Familien,
preiswerter Wohnraum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
50 m²
Nutzung
Studenten, Singles,
Paare
5-Zimmer Wohnung
4-5 Personen
115 m²
Nutzung
große Familie,
preiswerter Wohnraum
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
95 m²
Nutzung
Familie,
preiswerter Wohnraum
WA3
WA5
11,835 First
11,835 First
6,80 Traufe
6,80 Traufe
Townhouses
3-5 Personen
130-140 m²
Nutzung
Familien
Atelier/Büro im EG
Cluster Wohnung
4-12 Personen
160-300 m²
Nutzung
Privates Wohnen 20-30 m²
Gemeinschaftlicher Wohn- / 
Kochbereich 65 m²
Singles, Alleinerziehnde, Ältere,
mit Unterstützungbedarf
3 Zimmer Wohnung
2-4 Personen
65-85 m²
Nutzung
Paare, kleine Familien,
preiswerter Wohnraum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
50 m²
Nutzung
Studenten, Singles,
Paare
5-Zimmer Wohnung
4-5 Personen
115 m²
Nutzung
große Familie,
preiswerter Wohnraum
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
95 m²
Nutzung
Familie,
preiswerter Wohnraum
WA3
WA5
11,835 First
11,835 First
6,80 Traufe
6,80 Traufe
Townhouses
3-5 Personen
130-140 m²
Nutzung
Familien
Atelier/Büro im EG
Cluster Wohnung
4-12 Personen
160-300 m²
Nutzung
Privates Wohnen 20-30 m²
Gemeinschaftlicher Wohn- / 
Kochbereich 65 m²
Singles, Alleinerziehnde, Ältere,
mit Unterstützungbedarf
3 Zimmer Wohnung
2-4 Personen
65-85 m²
Nutzung
Paare, kleine Familien,
preiswerter Wohnraum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
50 m²
Nutzung
Studenten, Singles,
Paare
5-Zimmer Wohnung
4-5 Personen
115 m²
Nutzung
große Familie,
preiswerter Wohnraum
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
95 m²
Nutzung
Familie,
preiswerter Wohnraum
WA3
WA5
11,835 First
11,835 First
6,80 Traufe
6,80 Traufe
Townhouses
3-5 Personen
130-140 m²
Nutzung
Familien
Atelier/Büro im EG
Cluster Wohnung
4-12 Personen
160-300 m²
Nutzung
Privates Wohnen 20-30 m²
Gemeinschaftlicher Wohn- / 
Kochbereich 65 m²
Singles, Alleinerziehnde, Ältere,
mit Unterstützungbedarf
3 Zimmer Wohnung
2-4 Personen
65-85 m²
Nutzung
Paare, kleine Familien,
preiswerter Wohnraum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
50 m²
Nutzung
Studenten, Singles,
Paare
5-Zimmer Wohnung
4-5 Personen
115 m²
Nutzung
große Familie,
preiswerter Wohnraum
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
95 m²
Nutzung
Familie,
preiswerter Wohnraum
WA3
WA5

16
Planinhalt
Erdgeschoss
Projektphase
Bauvoranfrage
Gezeichnet
tm
Freigabe
db
Datum
25.06.2024
Maßstab
1:500
Projekt-Nr.
2308
Plan-Nr.
BV.04
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
Architekt
baut architektur PartmbB 
Friesenplatz 25
50672 Köln
T 0221205393-00
info@baut-architektur.de
Auftraggeber
Stadt Köln
Wohnungsbauleitstelle
Sabine Pawlowski
Dezernat Planen und Bauen
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Gesamtprojekt
Neubau gemeinschatfliche Wohnprojekte
Poller Damm
51105 Köln
1,50
3,00 3,40
3,00
3,00
3,00
3,00
3,00
6,00
2,855
3,35
2,29
A-A
A-A
6,00
6,00
4,59
5
2,37
2,71
33,00 33,00 35,00
12,00
33,0027,50
12,0044,00
12,00
WA 3
4210 m²
WA 5
3810 m²
A-A A-A
B-B B-B
Gemeinschaftsraum
Gemeinschaftsraum
Gemeinschaftsfläche
Flex-Raum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
2-3 Zimmer Wohnung
2-3 Personen
3-Zimmer Wohnung
3 Personen
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
5-Zimmer Wohnung
5 Personen
Cluster Wohnung
4-12 Personen
Townhouse
3-5 Personen
N
Planinhalt
Erdgeschoss
Projektphase
Bauvoranfrage
Gezeichnet
tm
Freigabe
db
Datum
25.06.2024
Maßstab
1:500
Projekt-Nr.
2308
Plan-Nr.
BV.04
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
Architekt
baut architektur PartmbB 
Friesenplatz 25
50672 Köln
T 0221205393-00
info@baut-architektur.de
Auftraggeber
Stadt Köln
Wohnungsbauleitstelle
Sabine Pawlowski
Dezernat Planen und Bauen
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Gesamtprojekt
Neubau gemeinschatfliche Wohnprojekte
Poller Damm
51105 Köln
1,50
3,00 3,40
3,00
3,00
3,00
3,00
3,00
6,00
2,855
3,35
2,29
A-A
A-A
6,00
6,00
4,59
5
2,37
2,71
33,00 33,00 35,00
12,00
33,0027,50
12,0044,00
12,00
WA 3
4210 m²
WA 5
3810 m²
A-A A-A
B-B B-B
Gemeinschaftsraum
Gemeinschaftsraum
Gemeinschaftsfläche
Flex-Raum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
2-3 Zimmer Wohnung
2-3 Personen
3-Zimmer Wohnung
3 Personen
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
5-Zimmer Wohnung
5 Personen
Cluster Wohnung
4-12 Personen
Townhouse
3-5 Personen
N
Planinhalt
Erdgeschoss
Projektphase
Bauvoranfrage
Gezeichnet
tm
Freigabe
db
Datum
25.06.2024
Maßstab
1:500
Projekt-Nr.
2308
Plan-Nr.
BV.04
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
Architekt
baut architektur PartmbB 
Friesenplatz 25
50672 Köln
T 0221205393-00
info@baut-architektur.de
Auftraggeber
Stadt Köln
Wohnungsbauleitstelle
Sabine Pawlowski
Dezernat Planen und Bauen
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Gesamtprojekt
Neubau gemeinschatfliche Wohnprojekte
Poller Damm
51105 Köln
1,50
3,00 3,40
3,00
3,00
3,00
3,00
3,00
6,00
2,855
3,35
2,29
A-A
A-A
6,00
6,00
4,59
5
2,37
2,71
33,00 33,00 35,00
12,00
33,0027,50
12,0044,00
12,00
WA 3
4210 m²
WA 5
3810 m²
A-A A-A
B-B B-B
Gemeinschaftsraum
Gemeinschaftsraum
Gemeinschaftsfläche
Flex-Raum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
2-3 Zimmer Wohnung
2-3 Personen
3-Zimmer Wohnung
3 Personen
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
5-Zimmer Wohnung
5 Personen
Cluster Wohnung
4-12 Personen
Townhouse
3-5 Personen
N
Erdgeschoss ohne Maßstab

17
Planinhalt
Obergeschoss
Projektphase
Bauvoranfrage
Gezeichnet
tm
Freigabe
db
Datum
25.06.2024
Maßstab
1:500
Projekt-Nr.
2308
Plan-Nr.
BV.05
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
Architekt
baut architektur PartmbB 
Friesenplatz 25
50672 Köln
T 0221205393-00
info@baut-architektur.de
Auftraggeber
Stadt Köln
Wohnungsbauleitstelle
Sabine Pawlowski
Dezernat Planen und Bauen
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Gesamtprojekt
Neubau gemeinschatfliche Wohnprojekte
Poller Damm
51105 Köln
Gemeinschaftsfläche
Flex-Raum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
2-3 Zimmer Wohnung
2-3 Personen
3-Zimmer Wohnung
3 Personen
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
5-Zimmer Wohnung
5 Personen
Cluster Wohnung
4-12 Personen
Townhouse
3-5 Personen
WA 3
4210 m²
WA 5
3810 m²
N
Obergeschoss ohne Maßstab
Planinhalt
Obergeschoss
Projektphase
Bauvoranfrage
Gezeichnet
tm
Freigabe
db
Datum
25.06.2024
Maßstab
1:500
Projekt-Nr.
2308
Plan-Nr.
BV.05
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
Architekt
baut architektur PartmbB 
Friesenplatz 25
50672 Köln
T 0221205393-00
info@baut-architektur.de
Auftraggeber
Stadt Köln
Wohnungsbauleitstelle
Sabine Pawlowski
Dezernat Planen und Bauen
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Gesamtprojekt
Neubau gemeinschatfliche Wohnprojekte
Poller Damm
51105 Köln
Gemeinschaftsfläche
Flex-Raum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
2-3 Zimmer Wohnung
2-3 Personen
3-Zimmer Wohnung
3 Personen
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
5-Zimmer Wohnung
5 Personen
Cluster Wohnung
4-12 Personen
Townhouse
3-5 Personen
WA 3
4210 m²
WA 5
3810 m²
N
Dachgeschoss ohne Maßstab
Planinhalt
Dachgeschoss
Projektphase
Bauvoranfrage
Gezeichnet
tm
Freigabe
db
Datum
25.06.2024
Maßstab
1:500, 1:700
Projekt-Nr.
2308
Plan-Nr.
BV.06
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
Architekt
baut architektur PartmbB 
Friesenplatz 25
50672 Köln
T 0221205393-00
info@baut-architektur.de
Auftraggeber
Stadt Köln
Wohnungsbauleitstelle
Sabine Pawlowski
Dezernat Planen und Bauen
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Gesamtprojekt
Neubau gemeinschatfliche Wohnprojekte
Poller Damm
51105 Köln
WA 3
4210 m²
WA 5
3810 m²
Gemeinschaftsfläche
Flex-Raum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
2-3 Zimmer Wohnung
2-3 Personen
3-Zimmer Wohnung
3 Personen
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
5-Zimmer Wohnung
5 Personen
Cluster Wohnung
4-12 Personen
Townhouse
3-5 Personen
N
Planinhalt
Dachgeschoss
Projektphase
Bauvoranfrage
Gezeichnet
tm
Freigabe
db
Datum
25.06.2024
Maßstab
1:500, 1:700
Projekt-Nr.
2308
Plan-Nr.
BV.06
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
Architekt
baut architektur PartmbB 
Friesenplatz 25
50672 Köln
T 0221205393-00
info@baut-architektur.de
Auftraggeber
Stadt Köln
Wohnungsbauleitstelle
Sabine Pawlowski
Dezernat Planen und Bauen
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Gesamtprojekt
Neubau gemeinschatfliche Wohnprojekte
Poller Damm
51105 Köln
WA 3
4210 m²
WA 5
3810 m²
Gemeinschaftsfläche
Flex-Raum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
2-3 Zimmer Wohnung
2-3 Personen
3-Zimmer Wohnung
3 Personen
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
5-Zimmer Wohnung
5 Personen
Cluster Wohnung
4-12 Personen
Townhouse
3-5 Personen
N
Planinhalt
Dachgeschoss
Projektphase
Bauvoranfrage
Gezeichnet
tm
Freigabe
db
Datum
25.06.2024
Maßstab
1:500, 1:700
Projekt-Nr.
2308
Plan-Nr.
BV.06
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
Architekt
baut architektur PartmbB 
Friesenplatz 25
50672 Köln
T 0221205393-00
info@baut-architektur.de
Auftraggeber
Stadt Köln
Wohnungsbauleitstelle
Sabine Pawlowski
Dezernat Planen und Bauen
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Gesamtprojekt
Neubau gemeinschatfliche Wohnprojekte
Poller Damm
51105 Köln
WA 3
4210 m²
WA 5
3810 m²
Gemeinschaftsfläche
Flex-Raum
2-Zimmer Wohnung
1-2 Personen
2-3 Zimmer Wohnung
2-3 Personen
3-Zimmer Wohnung
3 Personen
4-Zimmer Wohnung
4 Personen
5-Zimmer Wohnung
5 Personen
Cluster Wohnung
4-12 Personen
Townhouse
3-5 Personen
N

18
Planinhalt
Systemschnitt
Projektphase
Bauvoranfrage
Gezeichnet
tm
Freigabe
db
Datum
25.06.2024
Maßstab
1:200
Projekt-Nr.
2308
Plan-Nr.
BV.07
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
Architekt
baut architektur PartmbB 
Friesenplatz 25
50672 Köln
T 0221205393-00
info@baut-architektur.de
Auftraggeber
Stadt Köln
Wohnungsbauleitstelle
Sabine Pawlowski
Dezernat Planen und Bauen
Willy-Brandt-Platz 2 
50679 Köln 
Gesamtprojekt
Neubau gemeinschatfliche Wohnprojekte
Poller Damm
51105 Köln
-3,795
0,00 OK FFB
3,00
6,00
0,00 OK Gelände
6,80 Traufe
11,835 First
-3,795
0,00 OK FFB
3,00
6,00
0,00 OK Gelände
6,80 Traufe
11,835 First
 Grundstücksgrenze
 WA3
 Baugrenze
Wohnen
Eva-Zobel-Straße
Tiefgarage
DN 40°
Grundstücksgrenze 
WA5 
 Baugrenze
Wohnen
DN 40°
Keller
Schnitt A-A
Systemschnitt ohne Maßstab

Die Oberbürgermeisterin
Dezernat für Planen und Bauen
Amt für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit
Gestaltung 
Zentrale Dienste der Stadt Köln
13-HF/303-24/Dez VI/08.2024

Anlage 5 (zu Vorlage-Nr: 3963/2024)

Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/230 
240013E/7/230/2/Sc; 
240014E/7/230/2/Sc 
Vorlagen-Nummer 
 3963/2024 
Freigabedatum 
21.02.2025  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Vermarktung der Baufelder WA 3 und nördl. WA 5 im Neubauquartier Poller Damm, 
Eva-Zobel-Straße in Köln-Poll für eine wohnwirtschaftliche Nutzung im Erbbaurecht für 
ein gemeinschaftliches Wohnbauprojekt im Rahmen eines 
Interessensbekundungsverfahrens,  
Bewertungskriterien des Interessensbekundungsverfahrens  
Beschlussorgan 
Liegenschaftsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Liegenschaftsausschuss beschließt, vorbehaltlich der Anhörung der BV Porz, die Durch-
führung eines Interessenbekundungsverfahrens mit dem Ziel der Bestellung eines Erbbau-
rechts an den städtischen Grundstücken Eva-Zobel-Straße in Köln-Poll für ein gemeinschaftli-
ches Wohnbauprojekt nach Maßgabe der in Anlage 1 zum Exposé dargestellten Bewertungs-
kriterien.  
 
Die Vergabeentscheidung wird durch eine fachliche Empfehlungskommission vorbereitet, die 
sich aus Fachexperten/Fachexpertinnen und jeweils einer Vertreterin bzw. einem Vertreter der 
stimmberechtigten Fraktionen des Liegenschaftsausschusses und Bezirksvertretung Porz zu-
sammensetzt. Sie bewertet die eingegangenen Konzeptentwürfe und spricht eine Vergabeemp-
fehlung mit Reihenfolge der Bewerber aus. 
 
Auf dieser Grundlage beschließt der Rat der Stadt Köln, nach Vorberatung im Liegenschafts-
ausschuss, mit wem der Erbbaurechtsvertrag nach erfolgreich absolvierter Optionsphase ge-
schlossen werden soll. 
 
Liegenschaftsausschuss 17.03.2025 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 01.04.2025 
Stadtteil: Köln-Poll 
Objektanschrift: Eva-Zobel-Straße o. Nr. 
Kataster: 
Baufeld WA 3 
Gemarkung Poll 
Flur 39  
Flurstück 2169               4.210 m² 
Baufeld WA 5 Gemarkung Poll 
Flur 39

2 
 
Nutzungsorientier-
ter Verkehrswert 
(Festpreis): 
Baufeld WA 3      2.610.200,00 Euro 
Baufeld WA 5      2.590.800,00  Euro 
Erbbauzins: 
1,5 % vom Verkehrswert (siehe Punkt 2.1 des Exposés Erbbauzins) 
Baufeld WA 3:                                             39.153,00 Euro pro Jahr  
Baufeld WA 5:                                             38.862,00 Euro pro Jahr 
Laufzeit:  80 Jahre 
Besonderheit: 
Die erforderlichen Stellplätze beider Baufelder sollen entgegen der 
Festsetzung im B-Plan in der Tiefgarage des WA 3 nachgewiesen 
werden. Damit soll eine für gemeinschaftliche Wohnbauprojekte 
zweckmäßige Nutzung der Freiflächen (ohne Stellplätze im Vorgar-
ten auf dem WA 5) ermöglicht werden.  
Aufgrund dessen wird ein Bewerbungskonzept, das dies berück-
sichtigt und somit eine gemeinsame Entwicklung der beiden Baufel-
der WA 3 und WA 5 ermöglicht, favorisiert.  
Eine Bewerbung nur auf das WA 3 ist möglich. Eine Bewerbung nur 
für das WA 5 ist in dieser ersten Phase nicht zulässig und nimmt im 
weiteren Verlauf nicht an der Vergabe teil. 
 
 
 
Flurstück 2171               1.725 m² 
Flurstück 2172                  983 m² 
Flurstück 2173               1.102 m²  
Größe gesamt:               3.810 m²

3 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 22.09.2016 (Vorlage Nr. 1775/2016) beschlos-
sen, Grundstücke zum Zweck des Wohnungsbaus zukünftig grundsätzlich nach Konzeptqualität 
zu veräußern.  
 
Für die Vergabe an gemeinschaftliche Wohnbauprojekte (Baugemeinschaften) hat der Rat in 
seiner Sitzung am 16. Mai 2024 spezifische Regelungen beschlossen (Vorlage Nr. 4107/2023).  
 
Die Grundstücke sollen gemäß des Grundsatzbeschlusses des Rates vom 17.03.2022 zur Ver-
marktung von Geschosswohnungsbaugrundstücken (Vorlage Nr. 1304/2020) zur wohnwirt-
schaftlichen Nutzung im Erbbaurecht vergeben werden.  
 
Um eine breite Öffentlichkeit anzusprechen und eine große Vielfalt an innovativen Projektideen 
zu ermöglichen, soll ein Interessensbekundungsverfahren durchgeführt werden. Dieser nied-
rigschwellige und dynamische Ansatz bedingt, dass eine Bepunktung durch eine Matrix nicht 
vorgesehen ist. Diese Vorgehensweise hat sich z. B. bei der Stadt Frankfurt am Main bewährt, 
die in der Vergangenheit erfolgreiche Konzeptvergaben für gemeinschaftliche Wohnbaupro-
jekte realisieren konnte.  
 
Die Grundstücke liegen im räumlichen Geltungsbereichs des seit 15.08.2012 rechtsverbindli-
chen Bebauungsplans Nr. 70420/02. Mit Abnahme der Erschließung im Juli 2023 sind die vor-
liegenden Grundstücke nunmehr vermarktungsreif. 
 
Mit Ausnahme des Geschosswohnungsbaus der GAG an der Siegburger Str. (Gemarkung Poll, 
Flur 39, Flurstücke 2102, 2103 und 2168) handelt es sich um einen Bebauungsplan mit „EFH-
Charakter“ (2 Vollgeschosse mit Satteldach und einer Wohneinheit), auf denen die Umsetzung 
der Ansprüche von Baugemeinschaften an Wohnraumgestaltung kreativer Lösungsideen be-
darf.  
 
Vor diesem Hintergrund wurde von der Wohnbauleitstelle für die beiden nördlichen Baufelder 
WA 3 und WA 5 eine Machbarkeitsstudie im Hinblick auf die Eignun g für gemeinschaftliche 
Wohnbauprojekte in Auftrag gegeben. Die vom „baut architektur PartmbB“ ausgearbeitete Stu-
die (s. Anlage 4) beschäftigt sich damit, wie eine beispielhafte Nutzung der Baufelder durch 
Baugemeinschaften aussehen könnte, und kommt zu der Einschätzung, dass sich die Flächen 
grundsätzlich für ein gemeinschaftliches Wohnbauprojekt eignen.  
 
Zur Abklärung der baulichen Umsetzbarkeit der in der Machbarkeitsstudie beleuchteten As-
pekte, wurde ergänzend eine Bauvoranfrage mit Einzelfragen gestellt. Der Bauvorbescheid liegt 
vor (s. Anlage 5).  
 
Ziel des Interessensbekundungsverfahrens ist eine Bewerbergruppe zu finden, die Interesse 
an der gemeinsamen Entwicklung der beiden ausgeschriebenen Baufelder hat. Die inhaltliche 
Schwerpunktsetzung liegt auf innovativen Wohnformen, der Qualität der Freiflächenkonzepte, 
der Nachhaltigkeit der Architektur und der nachbarschaftlichen Orientierung ins Quartier. Es ist

4 
im Rahmen der planungsrechtlichen Möglichkeiten gewünscht, den Reihenhauscharakter durch 
vielfältige Lebensformen und Wohnformen aufzubrechen. 
 
Um eine zufriedenstellende Nutzung der Freiflächen ohne oberirdische Stellplätze auf dem WA  
5 zu ermöglichen, ist eine gemeinsame Entwicklung der Baufelder WA 3 und WA 5 erforderlich. 
Die erforderlichen Stellplätze des Baufeldes WA 5 sollen in der Tiefgarage unter dem WA 3 
realisiert werden, die somit den Stellplatzbedarf beider Baufelder sichert. Aufgrund dessen wird 
ein Bewerbungskonzept, das dies berücksichtigt, und sich auf eine in diesem Sinne gemein-
same Entwicklung der Baufelder WA 3 und WA 5 bezieht, favorisiert. Eine Bewerbung nur auf 
das WA 3 ist möglich. Eine Bewerbung nur für das WA 5 ist in dieser ersten Phase nicht zulässig 
und nimmt im weiteren Verlauf nicht an der Vergabe teil.  
 
Aufgrund der Komplexität des Bauvorhabens als gemeinschaftliches Wohnbauprojekt wird – 
auch vor dem Hintergrund der Unterstützungsleistungen für Genossenschaften im Rahmen der 
Pflichtmitgliedschaft im Prüfungsverband - die Rechtsform der Genossenschaft vorgegeben. 
Die feste Organisationsstruktur und die geregelten Rechte und Pflichten in der Genossenschaft 
vermitteln ein stabiles Gerüst, das den Mitgliedern Orientierung und Anleitung für das weitere 
kurz- und langfristige Vorgehen bietet. 
 
Die Abfrage der Konzeptidee erfolgt mithilfe der in Anlage 1 zum Exposé: Formblatt Interes-
sensbekundung aufgeführten Leitfragen zu den grundstücksbezogenen Kriterien, ergänzt um 
wenige Muss-Kriterien, die hier auch im Folgenden wiedergegeben werden.  
 
Anlage 1 zum Exposé: Formblatt Interessensbekundung 
1.1 Leitfragen zu den Muss-Kriterien 
1) Mindestgröße der Bewerbergruppe  
Bitte listen Sie die zukünftigen Genossenschaftsmitglieder mit vollständigem 
Namen und aktueller Anschrift auf. Diese Bewerbergruppe muss mindestens 
einen Umfang von 30 % der geplanten Wohneinheiten aufweisen. 
2) Darstellung des Finanzierungskonzepts  
Bitte stellen Sie zur Prüfung der Plausibilität ihre Überlegungen zur Finanzie-
rung des Projekts grob dar (zum jetzigen Zeitpunkt noch keine Finanzierungs-
nachweise erforderlich). 
3) Erläuterung des partizipativen Planungsprozesses der Bewerbergruppe:  
Organisationsformen der Bewerbergruppe zu Konzeptfindung, Organisation 
und Finanzierung  
Leitfragen: 
Wie gestaltet Ihr Projekt den gemeinsamen Planungsprozess, wie gelingt die 
Konzeptfindung und wie planen Sie die gemeinsame Nutzungsphase? 
1.2 Leitfragen zu den grundstücksbezogenen Kriterien: 
1) Wohnungspolitische Kriterien: 
Leitfragen: 
Wie stellen Sie sich das gemeinsame Leben Ihrem Wohnbauprojekt vor? Wel-
che innovativen Wohnformen möchten Sie umsetzen? Was macht das Projekt 
als gemeinschaftliches Wohnbauprojekt in der Nutzungsphase aus? 
2) Städtebauliche und quartiersbezogene Kriterien 
Leitfragen: 
Mit welchen Angeboten fügt sich ihr Projekt in die Nachbarschaft ein? Wie öff-
net es sich ins Quartier und welcher Mehrwert entsteht für das Neubaugebiet

5 
Poller Damm? 
3) Funktionale und architektonische Kriterien 
Leitfragen: 
Mit welchen Grundrisstypologien setzen Sie die unterschiedlichen Wohnfor-
men um? Wie integrieren Sie den geförderten und preisgedämpften Woh-
nungsbau in das Projekt? Welche Gemeinschaftsflächen im Gebäude und auf 
den Außenflächen möchten Sie realisieren? 
4) Ökologische, energetische Kriterien, verkehrsbezogene Kriterien  
Leitfragen: 
Was zeichnet Ihr Projekt bezogen auf die Nachhaltigkeit aus? Welche Ideen 
haben Sie für den Außenbereich (unter Berücksichtigung der Festsetzungen 
im B-Plan)?  
 
Interessenten, die in ihrem Konzept diese Muss-Kriterien nicht erfüllen, die Höhe des Erbbau-
zinses bzw. die Laufzeit des Erbbaurechtes unterschreiten oder die Konditionen des Exposés 
nur unter Bedingungen annehmen, werden vom Verfahren ausgeschlossen. 
 
Die Vergabeentscheidung wird durch eine fachliche Empfehlungskommission vorbereitet, die 
sich aus Fachexperten/Fachexpertinnen und jeweils einer Vertreterin bzw. einem Vertreter der 
stimmberechtigten Fraktionen des Liegenschaftsausschusses und Bezirksvertretung Porz zu-
sammensetzt. Sie bewertet die eingegangenen Konzeptentwürfe und spricht eine Vergabeemp-
fehlung mit Reihenfolge der Bewerber aus. 
 
Die Empfehlung für den Zuschlag erhält die Baugemeinschaft, die sowohl alle Muss-Kriterien, 
als auch die grundstücksbezogenen Kriterien insgesamt am besten erfüllt, ein nachvollziehba-
res Konzept einreicht und mit ihrer Darstellung überzeugt. Die Vergabe erfolgt zu einem festen 
Erbbauzins (Festpreis), es gibt keinen Preiswettbewerb.  
 
Der Vergabevorschlag wird für den Fall, dass das favorisierte Konzept nur die Bebauung des 
WA 3 vorsieht, es jedoch auch aussichtsreiche Konzepte für die Bebauung des WA 5 gibt, einen 
Matchmaking-Vorschlag enthalten. In dieser vor Abschluss der Optionsvereinbarung verlaufen-
den Matchmaking-Phase sollen die Konzeptgruppen zusammengebracht werden, um ein für 
beide Baufelder einheitliches Konzept zu entwickeln, dass bei Aussicht auf Umsetzbarkeit, in 
der Optionsphase konkretisiert werden kann. 
 
Die Bestandteile aus dem Bewerbungskonzept der Baugemeinschaft, die zum Zuschlag geführt 
haben, werden zunächst in den Vorvertrag und sodann in den Erbbaurechtsvertrag aufgenom-
men, in der Umsetzung begleitet, geprüft und bei Nichtumsetzung mit Vertragsstrafen sanktio-
niert. 
 
Um den neu zu gründenden Baugemeinschaften die erforderliche Vorbereitungszeit einzuräu-
men, wird mit diesen, vor Erbbaurechtsbestellung, in einem Vorvertrag eine Optionsvereinba-
rung für ein Jahr geschlossen. Im Zeitraum der Option haben die Bewerber Zeit die Planung, 
Nutzung und Finanzierung zu konkretisieren. Während der Optionsphase wird kein Erbbauzins 
/ kein Nutzungsentgelt erhoben.  
 
Die Erfüllung folgender Meilensteine ist in der Optionsvereinbarung vorgesehen: 
 6 Wochen nach Ratsbeschluss muss ein:e Architekt:in und ein:e Projektbetreuer:in beauf-
tragt sein  
 4 Monate nach Ratsbeschluss muss eine Vorentwurfsplanung des/der Architekt:in vorlie-
gen  
 spätestens 10 Monate nach Ratsbeschluss muss ein genehmigungsfähiger - nach der 
BauPrüfVO–NRW vollständiger und prüffähiger - Bauantrag eingereicht werden 
 10 Monate nach Ratsbeschluss muss die juristische Person der Erbbaurechtsnehmerin in 
der Rechtsform einer Genossenschaft gegründet sein

6 
 Spätestens vor Abschluss des Erbbaurechtsvertrages muss die Finanzierung nachgewie-
sen werden 
 Der Erbbaurechtsvertrag wird spätestens 12 Monate nach Abschluss des Vorvertrags ge-
schlossen 
 
Die Entscheidung, mit wem der Erbbaurechtsvertrag nach erfolgreich absolvierter Options-
phase geschlossen werden soll, verbleibt beim Rat, nach Vorberatung im LA. 
 
Sollte das ursprünglich vom Rat beschlossene Konzept im Laufe der Optionsphase wesentliche 
Änderungen erfahren haben, entscheidet der Rat der Stadt Köln, nach Vorberatung im LA, nach 
Ablauf der zwölfmonatigen Optionsphase erneut, ob das Konzept soweit ausgereift ist, dass es 
in einen Erbbaurechtsvertrag münden kann, bzw. ob die Optionsphase verlängert werden muss 
oder ob dem Projekt schlussendlich doch eine Absage erteilt wird.  
 
Anlagen  
 
1. Übersichtsplan  
2. Katasterplan 
3. Exposé Poller Damm WA 3 und WA 5 
4. Machbarkeitsstudie Poller Damm von „baut architektur PartmbB“ vom 29.05.2024 
5. Bauvorbescheid

Mittelpunkt: 359271, 5641935
1:2000
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 16.12.2024Seite 1 / 1
Anlage 2 (zu Vorlage-Nr: 3963/2024)
WA 5
WA 5
WA 5
WA 3

Anlage 1 (zu Vorlage-Nr: 3963/2024)