Parkstadt Süd - Bedarfsfeststellung diverse Gutachten für die Bauleitplanung

Dezernat, Dienststelle  
VI/61/611 
 
Vorlagen-Nummer 
 2522/2024 
Freigabedatum 
14.10.2024  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Parkstadt Süd - Bedarfsfeststellung diverse Gutachten für die Bauleitplanung  
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss 
 
1. Erkennt den Bedarf für die diversen Gutachten im Rahmen der Bauleitplanung Park-
stadt Süd in Höhe von insgesamt 1.353.000 € an 
2. Beauftragt die Verwaltung mit der Vergabe der gutachterlichen Aufgaben im Rahmen 
der Bauleitplanung Parkstadt Süd 
 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 04.11.2024 
Stadtentwicklungsausschuss 07.11.2024

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja        0 % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme    € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  
Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:  
 0,87 Mio. € in 2025 
 0,27 Mio. € in 2026 
 0,22 Mio. € in 2027 
      
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Die Bebauungspläne Parkstadt Süd sollen die Umsetzung der Baumaßnahmen für das städte-
bauliche Großprojekt unmittelbar nach Verfügbarkeit der Grundstücke planungsrechtlich si-
cherstellen. 
Für die Bauleitplanung Parkstadt Süd wurde folgender Zeitplan aufgestellt:

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Gemäß § 2 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) ist parallel zur Aufstellung eines Bebau-
ungsplanes eine Umweltprüfung durchzuführen. Darin sind Auswirkungen der Pla-
nungsziele auf zahlreiche Umweltbelange und Schutzziele zu prüfen und zu bewerten. 
Auch Einwirkungen aus der Umwelt auf sensible geplante Nutzungen sind zu untersu-
chen. Zur Minderung oder zum Ausgleich erheblicher Ein- und Auswirkungen sind ent-
sprechende Maßnahmen zu entwickeln. Die Ergebnisse der Umweltprüfung fließen in 
den Bebauungsplan ein. 
 
Die Untersuchung der Auswirkungen der Planung einschließlich Bewertung und Defi-
nition von Verminderungs- und Ausgleichsmaßnahmen lässt sich in vielen Fällen nicht 
durch Mitarbeitende der Stadtverwaltung durchführen. Zum einen fehlen dazu spezi-
elle, vertiefte Fachkenntnisse, zum anderen notwendige Spezialsoftware oder spezi-
elle technische Geräte. Für diese Fälle muss die Verwaltung externe Fachbüros be-
auftragen. 
 
Folgende Gutachten sind bereits durch externe Fachbüros in Bearbeitung: 
 Stadtklimauntersuchung (Klimacheck) - Büro Greenpass 
 Schalltechnische Untersuchung zum Straße- und Schienenverkehrslärm (Einwir-
kungen auf das Plangebiet) - Büro ACCON 
 Fortschreibung des Mobilitätskonzeptes – Büro BSV 
 Fortschreibung der Verkehrsuntersuchung – Büro Bernard 
 
bzw. fertiggestellt: 
 Artenschutzprüfung Stufe I für die 219. FNP-Änderung „Parkstadt-Süd“ – Büro für 
Freiraumplanung 
 Artenschutzprüfung zum Pionierpark - Büro für Freiraumplanung 
 Stadtklimatische Untersuchung zur Integrierten Planung – Büro für Umweltmeteo-
rologie 
 Regenwassermanagementuntersuchung - Büro BCE - Björnsen Beratende Ingeni-
eure 
 Sanierungsuntersuchung „Domgärten“  
 Gefährdungsabschätzung ehemaliger Güterbahnhof Bonntor - Büro Mull + Partner 
 Boden- und Versickerungsuntersuchung Parkstadt-Süd - Büro Mull + Partner

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Im Zuge der Aufstellung der sechs Teilbebauungspläne sind weitere extern durchzu-
führende Untersuchungen erforderlich, um ausreichend Grundlagen für die Umwelt-
prüfung und die rechtssichere bauleitplanerische Abwägung zu erhalten. 
 
Um diesen Zeitplan einhalten zu können sind kurz- bis mittelfristig folgende Gutachten 
erforderlich und müssen an externe Fachbüros vergeben werden: 
 
 
Artenschutzprüfung Stufe II 
 
Für die Bebauungsplanverfahren der Parkstadt werden artenschutzrechtliche Prüfun-
gen (ASP) erforderlich sein, um nachzuweisen, dass durch die Planungen keine Ver-
botstatbestände nach § 44 Abs. 1 BNatSchG ausgelöst werden, damit hier keine Pla-
nungsschranke zu befürchten ist.  
Die artenschutzrechtliche Prüfung erfasst die im Plangebiet und dem darüber hinaus 
betroffenen Raum die relevanten wildlebenden Tierarten und entwickelt entspre-
chende Maßnahmen.  
 
Bei den bereits erstellten oben genannten Artenschutzprüfungen handelt es sich für 
den Flächennutzungsplan um eine ASP I, die die potentiellen Lebensräume erfasst 
und die darin zu erwartenden Arten. Im Rahmen der Aufnahme und Begehung werden 
u.a. auch reale Lebensräume nachgewiesen und Artenvorkommen erfasst aber nicht 
systematisch kartiert.  
Für die Umsetzung des Pionierparks wurden Maßnahmen für die potentiell vorkom-
mende Mauereidechse und Brutvögel im Rahmen der ASP I Pionierpark konzipiert 
und realisiert.  
 
Aus den vorliegenden Artenschutzprüfungen I lassen sich folgende Arten herleiten, für 
die eine weitere Untersuchung und systematische Artenerfassung erforderlich wird 
aufgrund der potentiellen oder bereits nachgewiesenen Lebensräume:  
 Fledermäuse 
 Vögel 
 Reptilien 
 Amphibien 
 Nachkerzenschwärmer 
 
Die ASP I zum FNP gibt hier bereits die räumlichen Bereiche der geeigneten Lebens-
räume vor, die näher untersucht werden müssen.  
 
Für die Bebauungspläne sind Artenschutzprüfungen der Stufe II für die genannten Ar-
ten erforderlich, die in einem Gutachten für das gesamte Plangebiet beauftragt wer-
den sollen.  
Abgedeckt werden sollen darin die Geltungsbereiche aller Teilbebauungspläne der 
Parkstadt Süd (Untersuchungsraum). Ziel ist es sicherzustellen, dass keine Verbots-
tatbestände nach § 44 BNatSchG von tatsächlich im Untersuchungsraum lebenden 
Arten zu erwarten sind, bzw. zu konzipieren, wie diese verhindert werden können.  
 
Im Bereich noch bestehender Gebäude ist für den Abriss zu klären, ob es einen Be-
stand an gebäudebrütenden Vögeln oder Fledermäusen gibt. Hiervon betroffen sind 
die Bebauungspläne Parkstadt, Marktstadt, Bildungslandschaft und auch Flächen des 
geplanten Inneren Grüngürtels. 
Die Erfassung von gebäudebrütenden Vögeln und Fledermäusen macht flächenmäßig 
den größten Teil der Artenerfassung aus.

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Die geplante Lärmschutzwand entlang der Bahntrasse bedingt einen Eingriff in die ge-
hölzbestandene Bahnböschung, auch hier ist eine umfangreiche Kartierung der Brut-
vögel zu erwarten. 
 
Kosten 91.000,- €  
 
 
Boden- und Altlastenuntersuchung 
 
Im Plangebiet der Parkstadt-Süd liegen fast flächendeckend Eintragungen im Altlas-
tenkataster der Stadt Köln vor. Es handelt sich dabei entweder um Altstandorte oder 
Altablagerungen. Aufgrund der oben genannten Gutachten liegen Erkenntnisse für 
Teilbereiche des Plangebietes zu Bodenverunreinigungen vor. 
Untersuchungserfordernisse bestehen für folgende Teilbereiche: 
 Quartiere Parkstadt und Marktstadt: hier sind planungsbegleitend Boden-Untersu-
chungen für geplante Flächen mit Bodenanschluss, z. B. Flächen für die Versicke-
rung von Niederschlagswasser oder Kindespielflächen, erforderlich. 
 Quartier Bildungslandschaft: auf der Grundlage von vorhandener Sanierungsun-
tersuchung und dem Planungskonzept kann die Untersuchung einzelner soge-
nannter „Hotspots“ mit erhöhten Bodenbelastungen erforderlich werden. 
 Sportpark-Süd: nach Vorliegen des Wettbewerbsergebnisses ist die Durchführung 
einer nutzungsorientierten Gefährdungsabschätzung erforderlich. 
 
Die Verwaltung prüft derzeit, ob ein Teil der Kosten für die erforderlichen Bodenunter-
suchungen durch Fördermittel des Landes NRW abgedeckt werden kann. Da ein Be-
willigungsbescheid des Landes erst im Frühsommer 2025 vorliegen würde, soll die 
Bewilligung der Gesamtkosten für die Bodenuntersuchungen jetzt beantragt werden.  
 
Kosten 75.000,- € 
 
 
Schalltechnische Untersuchung (Auswirkungen der Planung und passiver 
Schallschutz) 
 
Die aktuell vorliegende schalltechnische Untersuchung dient insbesondere der Ab-
schätzung, ob und wenn ja in welcher Höhe und Länge aktiver Schallschutz am Süd-
rand entlang der Bahntrasse nördlich des Plangebietes erforderlich sein wird. Und 
dient parallel einer Abschätzung, in welcher Höhe passiver Schallschutz an den Plan-
gebäuden mit und ohne aktiven Schallschutz erforderlich wird.  
Im Rahmen der jetzt begonnen Teilbauleitplanverfahren müssen insbesondere der 
baufeldbezogene passive Schallschutz und die Auswirkungen der Planung wie Haus-
technik, Ein- und Ausfahrten von Tiefgaragen bzw. Mobilstationen, Pkw-Stellplatzanla-
gen und Sportlärm untersucht werden. Die Untersuchungsergebnisse müssen bezo-
gen auf die Teilplanbereiche und die Planungsfortschritte in den einzelnen Teilbebau-
ungsplan-Verfahren angepasst bzw. fortgeschrieben werden. 
 
Kosten 50.000,- € 
 
 
Grünordnungsplan (GOP) 
 
Grünordnungspläne dienen der Zusammenschau und Vernetzung verschiedener Be-
lange, die die Planung von Grün- und Freiflächen in Bebauungsplan-Verfahren betref-
fen:

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 Bestandskartierung und –bewertung; 
 Ableitung von Grün- und Freiflächen auf der Basis von Masterplan Grün, Koope-
rativem Baulandmodell (KoopBLM), Spielplatzbedarfe sowie Vernetzung von Bi-
otopflächen; 
 Definition von Begrünungsmaßnahmen für Grün- und Freiflächen sowie Gebäu-
den; 
 Ableitung von Vorschlägen für Festsetzung der Begrünungsmaßnahmen in Be-
bauungsplänen; 
 Bearbeitung der Eingriffsregelung, soweit Flächen gemäß § 35 BauGB bewertet 
werden und hier Eingriffe stattfinden; 
 Ausgleichsbilanzierung von neuen Grünflächen; 
 Integration von Maßnahmen zum Artenschutz 
 Integration von Maßnahmen zur Klimawandelanpassung (z. B. Versickerungs- 
und Retentionsmulden in Grün- und Freiflächen). 
Der Grünordnungsplan besteht aus einem Bericht sowie verschiedenen Anlageplänen 
wie Bestandsplan, Maßnahmenplan, ggf. Begrünungskonzept, ggf. Baumbestands-
plan. 
Die geplanten Grünflächen der Verlängerung des Inneren Grüngürtels sollen, soweit 
möglich, Flächenbedarfe wie öffentliche Grünfläche und Spielflächen, die aus dem Ko-
opBLM für Wohngebiete abgeleitet sind, aus anderen Teilbebauungsplänen aufneh-
men. Damit ergibt sich eine Verzahnung verschiedener Teilbebauungspläne, die bei 
Konkretisierung der Pläne eine gegenseitige Anpassung bedeuten kann und damit ei-
nen erhöhten Arbeitsaufwand mit sich bringen wird. 
 
Kosten 258.000,- € 
 
 
Energiekonzept 
 
Eine erste Machbarkeitsstudie der RheinEnergie zur Wärmeversorgung ging von einer 
überwiegenden Wärmeversorgung des Plangebietes mit Fernwärme aus. Um die Ver-
sorgung der heute an das Fernwärmenetz angeschlossenen Stadteile auch mit dekar-
bonisierter Fernwärme sicherzustellen, wurde von der Fernwärmelösung für die Park-
stadt-Süd Abstand genommen. 
Mittlerweile werden verschiedene Formen zur Erzeugung von Wärme und Kälte (Küh-
lung von Gebäuden im Sommer) für die Versorgung der geplanten Bebauung in der 
Parkstadt-Süd diskutiert. Dazu zählen: 
 Wärmegewinnung aus Rhein- und/oder Grundwasser über einen zentralen Wär-
metauscher 
 Wärme aus mitteltiefer Geothermie aus sogenannter „Paffrather Mulde“ in ca. 400 
m Tiefe 
 Wärme aus oberflächennaher Geothermie, Grundwasser im obersten Grundwas-
serstockwerk, maximal 20 m Tiefe 
 Zusätzlich Nutzung von Wärme aus Abwasser eines vorhandenen großen Abwas-
sersammlers im Plangebiet 
 
Weiterhin wird die Gewinnung von Strom aus Photovoltaik auf Dächern und an Ge-
bäudefassaden geplant. Der Strombedarf muss neben den üblichen Quellen auch bei-
spielsweise für Ladestationen von E-Autos- und E-bikes ausgelegt werden. Batterie-
speicher und Trafostation sind dafür vorzuhalten. 
 
Die verschiedenen Varianten der Wärme- und Kälteerzeugung sollen nach folgenden 
Kriterien bewertet werden: 
 CO2-Bilanz

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 Investitionskosten 
 Verbrauchskosten (für zukünftige Anwohnende) 
 Platzbedarfe 
 Förderfähigkeit 
 Umsetzungsfähigkeit 
 
Die Erstellung des Anforderungsprofils sowie die Ausarbeitung des Energie-konzeptes 
durch ein externes Fachbüro wird die Verwaltung in enger Abstimmung mit Rhein-
Energie vornehmen bzw. begleiten. 
 
Kosten 150.000,-€ 
 
 
Archäologische Untersuchungen (Bodendenkmalpflege) 
 
Im Plangebiet der Parkstadt-Süd liegen seit den 1930er Jahren eingetragene Boden-
denkmale vor in Form von Befestigungsanlagen und Gräbern. Informationen zu die-
sen Bodendenkmalen existieren nicht mehr. Zudem wird durch die Fachbehörde das 
Vorhandensein weiterer Bodendenkmale vermutet. Gemäß Denkmalschutz-gesetz 
NRW sind bodendenkmalpflegerisch wertvolle Bodenfunde zu sichern, zu dokumen-
tieren oder bauvorgreifend auszugraben. 
Daher sind im Plangebiet archäologische Untersuchungen in Form von sogenannten 
Baggersondagen (Suchschürfe) vorzunehmen. Diese sollen nach Freistellung der 
Grundstücke und vor Beginn der zukünftigen Bebauung vorgenommen werden. Der 
Flächenanteil des Plangebietes, der für archäologische Untersuchungen geöffnet wer-
den muss, wird von der zuständigen Behörde mit 10% des Plangebietes angeben. 
Dies sind ca. 10ha Fläche. 
Die archäologischen Untersuchungen sollen bereits parallel zur Aufstellung der Teil-
bebauungspläne erfolgen, um später Verzögerungen im Bauablauf zu vermeiden, falls 
dann Bodenfunde angetroffen werden. Dies ist vor allem im Bereichen notwendig, wo 
Bodeneingriffe durch Untergeschosse, Tiefgaragen, Versickerungseinrichtungen und 
andere Maßnahmen im Boden erfolgen sollen. Auch werden vorhandene Altlast- und 
Bodenuntersuchungen (Schichtverzeichnisse) herangezogen, um Bereiche mit mögli-
chen Bodendenkmalfunden zu lokalisieren. Die Erstellung des Untersuchungskon-
zepts zu den archäologischen Untersuchungen durchläuft derzeit die verwaltungsin-
terne Abstimmung. 
 
Kosten 100.000,- €  
 
 
Erschließungsplanung 
 
Für die innere Erschließung des Plangebietes müssen die erforderlichen öffentlichen Ver-
kehrsflächen in Gänze neu geplant und angelegt werden. Hierbei sind weitere Gutachten, wie 
z. B. das Regenwassermanagementkonzept zu berücksichtigen. Darüber hinaus ist im Rah-
men der Erschließungsplanung die Verlegung des Bischofsweges an der Kreuzung Vorgebirg-
straße, die zugunsten einer entsprechenden Aufweitung des geplanten Inneren Grüngürtels 
erforderlich ist, zu planen. Die Erschließungsplanung bis LPH 3 dient in der Bauleitplanung als 
Grundlage für die Festsetzung der erforderlichen Verkehrsflächen.  
 
Kosten: 264.000 €  
 
 
Kanalnetzplanung

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Die Kanalnetzplanung bis LPH 2 ist ebenfalls als Grundlage für die Bauleitplanung erforder-
lich. Da diese in Zusammenhang mit der Straßenplanung zu sehen ist, erfolgt die Kanalnetz-
planung sinnvollerweis parallel.  
 
Kosten: 82.000 €  
 
 
Machbarkeitsstudie Nachnutzung Großmarkthalle 
 
Die Nachnutzung der denkmalgeschützten Großmarkthalle hat einen wesentlichen 
Einfluss auf die Bauleiplanung, sowohl auf die erforderliche Gebietsfestsetzung wie 
auf Erschließungs- und Stellplatzplanungen.  
In einer Machbarkeitsstudie soll neben möglicher Nutzungsvarianten auch deren Wirt-
schaftlichkeit untersucht werden. 
 
Kosten: 67.000 € (gem. Pauschalansatz Vergleichsprojekt Hallen Kalk) 
 
 
Die Verwaltung beabsichtigt noch in diesem Jahr die Ausschreibung der Gutachten 
und Planungen zu veröffentlichen und anschließend eine Vergabe vorzunehmen. Er-
fahrungsgemäß benötigt die Erstellung der externen Gutachten und Untersuchungen 
einschließlich Prüfung und verwaltungsinterner Abstimmung mehrere Monate bis ca. 
ein Jahr. Die zeitnahe Ausschreibung und Vergabe soll eine Verzögerung der Bebau-
ungsplanverfahren aufgrund mangelnder Erkenntnisse verhindern. 
 
Kostenschätzung 
Geschätzte Kosten für die zu beauftragten neun Gutachten: 
 
Artenschutzprüfung Stufe II      91.000€ 
Boden- und Altlastenuntersuchung      75.000€ 
Schalltechnische Untersuchung       50.000€ 
Grünordnungsplan       258.000€ 
Energiekonzept       150.000€ 
Archäologische Untersuchungen     100.000€ 
Erschließungsplanung        264.000€ 
Kanalnetzplanung         82.000€ 
Machbarkeitsstudie Nachnutzung Großmarkthalle      67.000€ 
                   1.137.000€ (netto) 
      +19% MWSt                  216.030€ 
                   1.353.030€ (brutto) 
 
Finanzierung 
Die diversen Gutachten für die Bauleitplanung kosten insgesamt knapp 1,36 Mio. Euro. Der 
Mittelabfluss wird mit 0,87 Mio. Euro in 2025, 0,27 Mio. in 2026 und 0,22 Mio. Euro in 2027 
geplant. Die Aufwendungen werden im Teilergebnisplan des Stadtplanungsamtes in der Pro-
duktgruppe 0901, Stadtplanung in der Teilplanzeile 13, Aufwendungen für Sach- und Dienst-
leistungen entstehen. 
 
Das Dezernat Planen und Bauen wird im Rahmen des Haushaltsplanaufstellungsprozesses 
2025 ff. innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die erforderlichen Mittel, ggf. durch Um-
schichtungen, vorsehen.

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung für Gremien, auf die die 
Leitlinien Öffentlichkeitsbeteiligung Anwendung finden, beizufügen. Kreuzen Sie bitte eine der folgenden drei 
Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Wählen Sie bitte eine der drei folgenden Varianten aus und machen Sie entsprechende  
Angaben dazu. 
 
Kontakt 
OB/2 Referat für Strategische Steuerung 
Büro für Öffentlichkeitsbeteiligung 
Brückenstraße 5-11 
50667 Köln 
Telefon: 0221 – 221 25044 
E-M ail: oeffentlichkeitsbeteiligung@stadt-koeln.de 
Intranetauftritt: Systematische Öffentlichkeitsbeteiligung

14      .10.2024 
143 Herr Jünger 
 22105 
 
 
Dezernat VI, 
Amt 61 
 
 
Stellungnahme zur Beschlussvorlage 2522/2024, Stand 01.10.2024 
Parkstadt Süd - Bedarfsfeststellung diverse Gutachten für die Bauleitplanung  
RPA-Nr.: 143/15/06/24 
Eingereichte Kosten: ca. 1.137.000 € (netto) bzw. ca. 1.353.000 € (brutto) 
 
Sehr geehrte Damen und Herren,  
mit o. g. Vorlage beabsichtigt 61 Stadtplanungsamt den Bedarfsfeststellungsbe-
schluss für die o. g. Leistungen zu erwirken. 
Die angegebenen Kosten und Honorare beruhen überwiegend auf nicht näher erläu-
terten Erfahrungswerten und Pauschalangaben. Zum Teil wurden Honorarberech-
nungen auf Grundlage der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) 
vorgelegt. Die diesen Berechnungen zugrundeliegenden anrechenbaren Kosten 
wurden jedoch nicht näher erläutert. Insofern können die angegebenen Kosten der-
zeit nicht bestätigt werden. 
Da zum Zeitpunkt der Prüfung die endgültige Einbindung von 20 Kämmerei und des 
Dez. II Finanzen und Recht noch nicht vorlag, steht die Stellungnahme unter dem 
Vorbehalt einer gesicherten Finanzierung. 
Es wird empfohlen zu prüfen, ob alle Fördermöglichkeiten ausgeschöpft wurden. Hier 
wird u. a. auf die Förderdatenbank des Bundes verwiesen. 
Aus den zur Prüfung vorgelegten Unterlagen ergaben sich keine weiteren Anhalts-
punkte, die der Notwendigkeit des beschriebenen Vorhabens grundsätzlich wider-
sprechen. 
Mit freundlichen Grüßen 
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Sven Genseke
stellv. Amtsleitung Rechnungsprüfungsamt