Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung

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  Anlage 0 Begründung der Dringlichkeit Durch die bisher erfolgten Stellenzusetzungen und den Erfahrungen aus dem Aufstellungs- und Satzungsbeschluss Severinsviertel sind nun die Voraussetzungen geschaffen um für das Gebiet Mülheim einen Aufstellungsbeschluss vorzulegen. Der Kölner Wohnungsmarkt ist angespannt. Zum Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in Mülheim Süd-West soll schnellstmöglich das Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung eingesetzt werden.

• Anlage_Karte_Mülheim Süd-West

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  Gebiet des Aufstellungsbeschlusses für eine Soziale Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West in Köln Mülheim gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ´ 0 250 500125 Meter Übersichtsplan Datum: 18.05.2020 Gebiet Aufstellungsbeschluss Mülheim Süd-West Anlage zum Aufstellungsbeschluss Mülheim Süd-West

• Ausstattung Wohnungen und Baualtersklasse_

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  Auskünfte über Wohnungen in Gebieten einer Sozialen Erhaltungssatzung o. eines Aufstellungsbeschlusses (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) (bei Bedarf bitte gesondertes Blatt beifügen) __________________________________________________________ Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin, Amt für Stadtent w icklung und Statistik Datum, Unterschrift Käufer Wohnungen Bestand Baujahr des Hauses (erstmalig bezugsfertig oder generalsaniert): _____________ Wohnungen nach Umbau/ Modernisierung Ge- schoss/ WE Mieter: Name, Vorname Größe der Whg in qm Mietpreis/ qm kalt/o. Nk. Zahl + m² Balkon/ Terrasse Ausstattungsstand Bad, Sanitäreinrichtungen, Technik/Installation, Fenster, Fußböden, Einbaugeräte, ggf. Jahr der Erneuerung/Modernisierung, Anzahl und Größe von Balkon/Dachterrasse etc. Ge- schoss/ WE Mieter: Name, Vorname Größe der Whg in qm Mietpreis/ qm kalt/o. Nk. Zahl + m² Balkon/ Terrasse Ausstattungsstand Bad, Sanitäreinrichtungen, Technik/Installation, Fenster, Fußböden, Einbaugeräte, Anzahl und Größe von Balkon/Dachterrasse etc.

• Beschlussvorlage Ausschuss

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  Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle VI/151/1 151/1 Vorlagen-Nummer 1524/2020 Freigabedatum 04.06.2020 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung Maßnahme aus dem Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Wohnen) hier: Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Mülheim Süd-West Beschlussorgan Stadtentwicklungsausschuss Gremium Datum Beschluss: Der Stadtentwicklungsausschuss des Rates der Stadt Köln beschließt die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017, BGBl. I S. 3634, in der bei Beschlussfassung gelten- den Fassung) für das in der Anlage besonders gekennzeichnete Gebiet Mülheim Süd-West in Köln Mülheim. Das von dem Aufstellungsbeschluss betroffene Gebiet ist in der Anlage in einem Übersichtsplan dar- gestellt. Der Aufstellungsbeschluss umfasst alle Flurstücke und Flurstückteile innerhalb des im Über- sichtsplan besonders gekennzeichneten Gebiets Mülheim Süd-West. Die Anlage ist Bestandteil des Aufstellungsbeschlusses. Das Ziel einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen Gründen. Alternative: Der Stadtentwicklungsausschuss des Rates der Stadt Köln verzichtet auf den Einsatz des Instru- ments Soziale Erhaltungssatzung für das Gebiet Mülheim Süd-West. Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 15.06.2020 Stadtentwicklungsausschuss 16.06.2020 2 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Ja, investiv Investitionsauszahlungen € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja % Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme ca.70.000,- € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja % Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € c) bilanzielle Abschreibungen € Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Erträge € b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten € Einsparungen: ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € Beginn, Dauer Auswirkungen auf den Klimaschutz Nein Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) Finanzierung Der Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung dient dem Erhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung und somit der Erhaltung bestehender Strukturen und wird über das vorhande- ne Budget im Haushalt finanziert. Zur Vorbereitung und belastbaren Begründung eines möglichen Satzungsbeschlusses für das Gebiet Mülheim Süd-West ist die Durchführung einer vertieften sozial- räumlichen Untersuchung durch ein externes Büro notwendig (s. Ausblick). Der Bedarf in Höhe von ca. 70.000 € steht im Teilergebnisplan 0902 – Stadtentwicklung, Teilplanzeile 13 – Aufwendungen für Sach- und Dienstleistungen, zur Verfügung. Begründung: Am 11. Februar 2014 hat der Rat der Stadt Köln das Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK Woh- nen) beschlossen. Mit dem Beschluss ist die Verwaltung beauftragt worden, 11 Maßnahmen des StEK Wohnen mit Priorität umzusetzen. Eine Maßnahme davon ist: Instrument „Erhaltungssatzung“ vermehrt nutzen“. Die Verwaltung wurde beauftragt, dem Rat Beschlussvorlagen für ausgewählte Gebiete vorzulegen, in denen die Anwendung des Instrumentes gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) geboten ist. 3 Im Rahmen der von der Verwaltung durchgeführten stadtw eiten Voruntersuchung zur Identifikation von Verdachtsgebieten zum Einsatz Sozialer Erhaltungssatzungen wurden 2015 Teilbereiche des Stadtteils Mülheim identifiziert (vgl. Ds. Nr. 2803/2015). Mit Beschluss vom 17.11.2016 (Ds. Nr. AN/1902/2016) hat der Rat der Stadt Köln die Verwaltung beauftragt, für das Verdachtsgebiet Mü l- heim einen Satzungsbeschluss gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu erarbeiten. Bei der Abgren- zung des Gebiets sollte dabei das Programmgebiet MÜLHEIM 2020 berücksichtigt werden. Zwischenzeitlich wurde für das Severinsviertel am 09.02.2017 vom Stadtentwicklungsausschuss ein Aufstellungsbeschluss für eine Soziale Erhaltungssatzung beschlossen (Ds. Nr. 4320/2016). Nach vertiefter sozialräumlicher Untersuchung des Gebiets hat der Rat der in seiner Sitzung am 12.12.2019 den Beschluss über die Satzung für das Severinsviertel gefasst (Ds. Nr. 2653/2019). Durch die bisher erfolgten Stellenzusetzungen und den Erfahrungen aus dem Aufstellungs- und Sat- zungsbeschluss Severinsviertel sind nun die Vora ussetzungen geschaffen um für das Gebiet Mü l- heim einen Aufstellungsbeschluss vorzulegen. Städtebauliches Instrument Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB Der § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eröffnet den Kommunen die Möglichkeit, zum Erhalt der Zu- sammensetzung der Wohnbevölkerung Soziale Erhaltungssatzungen zu beschließen. Mit diesem städtebaulichen Instrument ist es unter anderem möglich, Einfluss auf die grundsätzliche Erhaltung des Wohnungsbestandes, der Wohnungsgrößen und Nutz ungen der Wohnungen als wesentliche städtebauliche Voraussetzungen für die Erhaltung der im Gebiet vorhandenen Haushalts - und Be- wohnerstruktur zu nehmen. Aufwertungsprozesse können in den Gebieten sozial verträglicher und behutsamer gesteuert werden, um so die Wohnbevölkerung vor Verdrängungsprozessen zu schüt- zen. Grundsätzlich sind Mietpreissteigerungen in Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungssatzung wei- terhin möglich. Das städtebauliche Instrument dient nicht dem individuellen Mieterschutz. Die Verordnung über eine Umwandlungsgenehmigung in Gebieten zur Erhaltung der Zusammenset- zung der Wohnbevölkerung (Umwandlungsverordnung – UmwandVO) des Landes NRW ist am 27.03.2020 außer Kraft treten. Damit steht die Begründung von Wohnungs - oder Teileigentum nicht mehr unter einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt. Hierüber wurde bereits in einer Mitteilung informiert (Ds. Nr. 0873/2020). Wirkung entfaltet die Soziale Erhaltungssatzung jedoch weiterhin durch den Genehmigungsvorbehalt bei Rückbau, Änderung und Nut zungsänderung baulicher Anlagen. Dies gilt auch dann, wenn sie nach der Bauordnung des Landes Nordrhein -Westfalen genehmigungsfrei sind. Zur Verhinderung spekulativer Grundstücksverkäufe und zur Sicherung der Ziele der Sozialen Erhaltungssatzung kann im Ge ltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung zudem das allgemeine Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden. Gebiet Mülheim Süd-West Seit der Identifizierung als Verdachtsgebiet 2015 wurde das Gebiet Mülheim weiter von der Verwa l- tung beobachtet. Das Gebiet Mülheim Süd -West liegt im südlichen Bereich des Stadtteils Mülheim und umfasst eine Fläche von rund 144 ha. Zum Ende des Jahres 2019 lebten im Gebiet rund 20.700 Einwohnerinnen und Einwohner (etwa 13 % des Stadtbezirks Mülheim) in circa 11.700 Haushalten (knapp 16 % des Stadtbezirks Mülheim). Der vorgelegte Gebietszuschnitt für den Aufstellungsbeschluss umfasst im Wesentlichen das Gebiet des historischen Kerns der ehemals selbständigen Stadt Mülheim und die direkt angrenzenden Berei- che westlich vom Clevischen Ring und Bergischen Ring mit einer überwiegend kleinparzellierten, he- terogenen Baustruktur sowie das historisch stärker bürgerlich geprägte Wohngebiet rund um den Mülheimer Stadtgarten und nördlich der zentralen Verkehrsachse Frankfurter Straße. Herausgenom- men wurde gegenüber der Angrenzung des Verdachtsgebiets von 2016 der Bereich rund um die Keupstraße. Das Gebiet Mülheim Süd -West war Bestandteil verschiedener Fördergebietskulissen. Im südlichen Bereich liegt das ehemalige Sani erungsgebiet Mülheim-Süd (1994 bis 2004). Ein wichtiges Sani e- rungsziel war damals das Angebot an preiswerten Wohnungen zu erhalten und möglichst zu erwe i- 4 tern, vor allem durch die Bebauung ehemaliger Industriegelände (Andrae -Gelände; Vorhafen Mül- heim). Zudem war das Gebiet Mülheim Süd -West Bestandteil des Strukturförderprogramms MÜ L- HEIM 2020. Für das Programmgebiet ließ sich bereits bei der Evaluation 2015 ein gestiegenes Inte- resse an Wohnnutzungen für die letzten Jahre erkennen1. Der Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung dient somit auch der Sicherung der genannten Ziele des Sanierungsgebiets und des Strukturförderprogramms. Für das Verdachtsgebiet Mülheim Süd-West wird insgesamt ein hohes Aufwertungspotenzial festge- stellt. Dieses spiegelt sich auch im jeweiligen Modernisierungspotenzial im Gebiet wider und wird zum Teil als noch erheblich eingestuft. Das erhöhte Aufwertungspotenzial bildet sich auch in der Anzahl der erteilten Abgeschlossenheitsbescheinigungen2 ab, der über dem Wert der Gesa mtstadt und des Bezirks Mülheim liegt. Auch die Anzahl der Erstverkäufe nach Umwandlung 3 liegen über dem Wert der Gesamtstadt und des Bezirks. Nach Erfahrungswerten, auch aus anderen Städten, erfolgt eine umfangreiche Modernisierung in der Regel in den Jahren nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbe- scheinigung und geht mit einer Mieterhöhung einher. Ein hohes Verdrängungspotenzial im Gebiet ist ebenfalls gegeben. Der Anteil der SGB II - Empfängerinnen und Empfänger liegt mit 16,6 % deutlich über dem städtischen Durchschnitt von 12,4 %. Insbesondere einkommensschwache Haushalte haben Schwierigkeiten eine erhöhte Mietbela s- tung als Folge einer umfassenden Modernisierung ihrer Wohnung zu tragen. Es wird davon ausg e- gangen, dass die örtliche Bevölkerung auf das vorhandene Wohnungsangebot angewiesen ist. In den letzten fünf Jahren is t die durchschnittliche Angebotsmiete um ca. 18 % angestiegen, von 9,40 €/m² 2015 auf 11,10 €/m² 2019. Diese Entwicklung entspricht der der Gesamtstadt. Die Steige- rung im Stadtbezirk Mülheim liegt bei ca. 15,5 %. Aufgrund der geplanten und zum Teil schon umge- setzten Maßnahmen auf den angrenzenden Flächen Mülheim-Süd und im Gebiet um die Schanzen- straße ist davon auszugehen, dass der Aufwertungsdruck auf das gesamte Gebiet weiter steigen wird. Im Ergebnis der Auswertung der vorliegenden Daten und der planerischen Bewertung sind unverän- dert Anhaltspunkte für die Notwendigkeit des Aufstellungsbeschlusses einer Sozialen Erhaltungssat- zung gegeben. Im Fall der Verdrängung der angestammten Bevölkerung ist von negativen städtebau- lichen Folgen auszugehen. Negative st ädtebauliche Folgen können der Wegfall von preiswertem Wohnraum im Gebiet Mülheim Süd-West, der andernorts im Stadtgebiet geschaffen werden müsste sein. Dies ist angesichts der Anspannung auf dem Kölner Wohnungsmarkt nicht umzusetzen. Folgen der Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB Mit dem Beschluss über die Aufstellung einer Sozialen Erhaltungssatzung besteht bereits die Mö g- lichkeit der vorläufigen Zurückstellung bzw. vorläufigen Untersagung von Vorhaben (Rückbau, Ände- rung, Nutzungsänderung baulicher Anlagen) für einen Zeitraum von bis zu zwölf Monaten. Bereits im Vorgriff auf eine mögliche Satzung besteht mit dem Aufstellungsbeschluss somit ein Sicherung s- instrument. Die Zurückstellung beziehungsweise vorläufige Untersagung wird im Gebiet Mülheim Süd-West vo- raussichtlich in der Regel nicht angewendet, wenn das Vorhaben  der Schaffung von zusätzlichem Wohnraum, zum Beispiel beim Ausbau eines Dachgeschosses, dient, wenn der bestehende Wohnraum dabei nicht verändert wird,  der Änderung einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestan- forderungen dient (gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB),  der Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechni- schen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung, in der bei Antragstellung geltenden Fassung, dient (gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB). Dazu gehören zum Beispiel Tausch 1 Vgl. Stadt Köln (2015): MÜLHEIM 2020. Evaluation. Kurzfassung. S. 19 2 Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand (2015 -2019) je 1000 Haushalte in 2019 3 Erstverkauf von Wohneinheiten nach Umwandlung (2015 -2019) je 1000 Haus halte in 2019 5 von alten Heizkesseln, Dämmung von Heizungsrohren, Dämmung der obersten Geschossdecke, Dämmung der Kellerdecke. Reine Instandsetzungs - oder Instandhaltungsmaßnahmen können weiterhin genehmigungsfrei durchgeführt werden. Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Behebung von baulichen Mängeln, welche infolge von Abnutzung, Alterungs- und Witterungseinflüssen entstanden sind, zum Beispiel Erneuerung der Dacheindeckung, des Dachstuhls, der Fußböden und Decken in gleicher Qualität. Die vorgenannten Beispiele sollen als Orientierungsrahmen dienen und basieren auf der gesetzlichen Grundlage des Baugesetzbuchs und den Erfahrungswerten des Aufstellungsbeschlusses für das Ge- biet Severinsviertel. Abweichungen sind nach Einzelfallprüfung und Einzelfallentscheidung möglich. Ausblick Zur Vorbereitung und belastbaren Begründung eines möglichen Satzungsbeschlusses einer Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet Mülheim Süd -West ist die Durchführung einer vertieften sozia l- räumlichen Untersuchung durch ein externes Büro notwendig. Wesentlicher Inhalt der Untersuchung ist eine repräsentative Haushaltsbefragung. Dabei sind verschiedene Indikatoren kleinräumig zu e r- fassen und zu bewerten, wie zum Beispiel die Bewohner - und Haushaltsstruktur, die Miethöhe und die Mietbelastung, der Ausstattungszustand der Wohnung, die Bindung an das Quartier und die Nut- zung der Infrastrukturen im Quartier. Je nach Ergebnis der Untersuchung kann noch eine Änderung der Gebietsabgrenzung vorgenommen werden und begründet sein. Sobald die Ergebnisse vorliegen und ausgewertet wurden, wird den politischen Gremien eine B e- schlussvorlage zur weiteren Entscheidung über den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung vorge- legt. Anlage: Übersichtsplan des Gebiets für den Aufstellungsbeschluss Mülheim Süd-West