Ergänzungsantrag zur Beschlussvorlage 2181/2016, Evaluierung der Wohnraumschutzsatzung zwei Jahre nach Inkrafttreten

An den  
stellv. Vorsitzenden des Stadtentwicklungsausschusses 
Herrn Michael Frenzel  
 
Frau Oberbürgermeisterin  
Henriette Reker 
 
 
 
SPD-Fraktion 
im Rat der Stadt Köln  
Rathaus, Spanischer Bau  
50667 Köln 
fon 0221. 221 259 50  
fax 0221. 221 246 57  
mail fraktion@koelnspd.de  
web www.koelnspd.de  
 
Eingang beim Amt der Oberbürgermeisterin: 20.01.2017 
 
AN/0080/2017 
Änderungs- bzw. Zusatzantrag gem. § 13 der Geschäftsordnung des Rates 
Gremium Datum der Sitzung 
Stadtentwicklungsausschuss 09.02.2017 
 
Ergänzungsantrag zur Beschlussvorlage 2181/2016, Evaluierung der 
Wohnraumschutzsatzung zwei Jahre nach Inkrafttreten 
Sehr geehrter Herr Frenzel, 
sehr geehrte Frau Oberbürgermeisterin, 
 
die SPD-Fraktion bittet Sie, folgenden Änderungs- und Zusatzantrag in die Ta-
gesordnung des Stadtentwicklungsausschusses am 09.02.2017 aufzunehmen: 
 
 
Beschluss: 
 
Der Beschlussvorschlag der Verwaltung wird wie folgt ergänzt: 
 
2. Die Verwaltung wird beauftragt, analog der Regelung im Berliner Zweckent-
fremdungsverbotsgesetz die Zulässigkeit der Aufnahme einer Regelung in die 
Wohnraumschutzsatzung zu prüfen und ggf. zu erarbeiten, die den Bestands-
schutz für vor dem 01.07.2014 zulässig vermietete Ferienwohnungen kurzfris-
tig abschafft. 
 
3. Parallel dazu wird die Verwaltung beauftragt, auf Ferienwohnungsvermittler, 
wie z.B. Airbnb, zuzugehen, um über die bereits bestehenden Möglichkeiten 
der Wohnraumschutzsatzung hinaus auch auf vertragsrechtlichem Wege eine 
Begrenzung der Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnungen zu errei-
chen. Dabei kann das Zusammenwirken der Stadt Amsterdam und Airbnb als 
Beispiel dienen.  
 
4. Dem Rat und vorberatend dem Wirtschaftsausschuss, dem Ausschuss für So-
ziales und Senioren und dem Stadtentwicklungsausschuss sind bis zur Som-
merpause 2017 die Ergebnisse der Aufträge nach Ziff. 2 und 3 vorzulegen, 
verbunden mit einer Empfehlung zum weiteren Vorgehen.

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Begründung: 
 
Aus Sicht der Antragsteller sind über den Vollzug der bestehenden Wohnraum-
schutzsatzung hinaus weitere Bemühungen notwendig, um bestehenden Miet-
wohnraum in Köln zu erhalten bzw. bestehende Wohnungen wieder dem allge-
meinen Wohnungsmarkt zuzuführen. Dies betrifft in besonderem Maße das Feld 
der Vermietung von potentiellem allgemeinem Mietwohnraum als Ferienwohnun-
gen. 
 
Laut Beantwortung einer Anfrage 1828/2016 der SPD-Fraktion in der Bezirksver-
tretung 1 Innenstadt betr. „Sachstand Wohnraumzweckentfremdung durch re-
gelmäßige und dauerhafte Vermietung an Übernachtungsgäste ("Boardinghou-
ses")“ wurden seit Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung zum 01.07.2014 
rund 100 Fälle von Wohnungsumwandlung angezeigt. Darüber hinaus wurden 
seitens der Verwaltung selbst 30 Fälle aus den Internetportalen stichprobenweise 
ausgewählt. Davon wurden 54 Fälle eingestellt, weil die Nutzung als Ferienwoh-
nung vor Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung begonnen wurde.  
 
Die Verwaltung führt zudem aus, dass keine belastbaren Zahlen vorlägen, wie 
viele Ferienwohnungen es in Köln gibt. Es werde davon ausgegangen (teilweise 
eigene Angaben der Anbieter), dass es über 3.500 Wohnungen sind. Die Hälfte 
davon dürfte sich im Stadtbezirk Innenstadt befinden. Gemäß Presseberichter-
stattung mutmaßt das Amt für Wohnungswesen, dass 1.000 Wohnungen in Köln 
illegal vermietet werden. 
 
Die illegale Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnungen ist also keineswegs 
ein marginales Problem. Um auch Wohnungen dem allgemeinen Wohnungsmarkt 
zuzuführen, die vor dem 01.07.2014 und seitdem ununterbrochen als Ferien-
wohnungen dienen, wird die Verwaltung beauftragt, die Zulässigkeit einer Rege-
lung prüfen und erarbeiten, mit der der v.g. Bestandsschutz speziell für Ferien-
wohnungen abgeschafft wird, analog der Vorgehensweise des Landes Berlin. Der 
Verweis auf bauplanungsrechtliche Möglichkeiten bzw. Vorgaben (vgl. nachge-
reichte Anlage 1 dieser Vorlage, Beantwortung zu Frage 4) ist aus Sicht der An-
tragsteller nicht ausreichend, da auch hier ein Bestandsschutz greifen könnte. 
Zudem dürfte die bauplanungsrechtliche Bewertung der Zulässigkeit von Ferien-
wohnungen im Stadtgebiet nicht einheitlich sein, da hier je nach Gebiet unter-
schiedliche rechtliche Maßstäbe gelten (z.B. unbeplanter Innenbereich nach § 34 
BauGB, unterschiedlich gefasste Bebauungsplansatzungen). Daher sollte eine 
wohnungsrechtliche Lösung gefunden werden. Ähnlich wie in Berlin könnte der 
Bestandsschutz an einem Stichtag beendet werden. Die weitere Entwicklung der 
Rechtsprechung, insbesondere in Berlin, ist dabei zu beobachten. 
 
Parallel dazu bietet es sich an, auf Ferienwohnungsvermittler wie Airbnb zuzuge-
hen und mit diesen zumindest eine Höchstgrenze der Vermietungsdauer zu ver-
handeln. Dies bietet zudem die Möglichkeit, für Privatpersonen eine Richtzahl zu 
finden, bis wann eine Vermietung als gelegentlich zu betrachten ist und ab wann 
diese als gewerblich anzusehen ist (vgl. § 4 Abs. 1 Nr. 1 Wohnraumschutzsat-
zung). Ziel ist es dabei, die Vermietung von Privatwohnungen als Ferienwohnun-
gen weniger attraktiv zu machen. Z.B. ist zwischen der Stadt Amsterdam und 
Airbnb eine Obergrenze von 60 Tagen vereinbart worden. Bei Überschreiten die-

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ser Grenze will Airbnb alle Vermietungen verbieten, die über das Limit hinausge-
hen. 
 
Lt. Presseberichterstattung ist Airbnb bereit, auch in Deutschland mit Städten an 
verantwortungsvollen Regeln zu arbeiten. Neben Berlin gehen auch Städte wie 
San Francisco, New York, London oder Barcelona vermehrt gegen diesen Ferien-
wohnungsvermittler vor, auch um Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhin-
dern. In London ist die Obergrenze für Vermietungen von Airbnb kürzlich auf 90 
Tage im Jahr festgesetzt worden. 
 
Die Stadt Köln soll sich an der Vorgehensweise der Stadt Amsterdam orientieren 
und insbesondere mit Airbnb in Verhandlungen treten. Zu prüfen ist dabei insbe-
sondere auch die Tageszahl des Limits. 
 
Auch aus Sicht der Bundes-Monopolkommission sollten eindeutige Bagatellgren-
zen bzw. Schwellenwerte eingeführt werden, bis zu deren Überschreitung Privat-
personen die gelegentliche Kurzzeitvermietung pauschal gestattet ist. Hierzu 
könnte beispielsweise eine Obergrenze für die Anzahl der jährlichen Vermie-
tungstage festgelegt werden. Aus Sicht der Antragsteller sollten diese Schwel-
lenwerte bzw. Bagatellgrenzen jedoch nicht anstatt, sondern neben der vorrangig 
anzuwendenden Wohnraumschutzsatzung o.ä. vereinbart werden. 
 
Die Verwaltung wird daher beauftragt, bis zur Sommerpause 2017 dem Rat und 
den Fachausschüssen entsprechende Ergebnisse zu präsentieren. Mit diesen Er-
gebnissen soll eine Empfehlung zum weiteren Vorgehen verbunden werden. 
 
 
Mit freundlichen Grüßen 
 
gez. Dr. Barbara Lübbecke 
SPD-Fraktionsgeschäftsführerin