Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz

Monatsbericht Sanierung Bühnen Köln
Juli 2017 (Stand 31.07.2017)
Standort: Offenbachplatz in Köln
Bauherr: Bühnen der Stadt Köln
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. 
Flächen:
Bereich 1
Opernhaus /Betriebshof
NGF: 35.960 m²
BGF: 46.429 m²
BRI: 160.258 m³
Legende:
NGF= Netto-Geschossfläche
BGF= Brutto-Geschossfläche
BRI= Brutto-Rauminhalt
Bereich 3
Opernterrassen /
Kleines Haus
NGF: 1.971 m²
BGF: 2.493 m²
BRI: 9.843 m³
Bereich 2
Schauspielhaus /Lager / 
Kinderoper
NGF: 13.180 m²
BGF: 17.226 m² 
BRI: 62.704 m³ 
2. Die PrognoseKENNDATEN
Seit dem 2. Quartal 2016 befindet sich das Projekt in der Neuaufstellung, welche voraussichtlich bis zum 3. Quartal 2017 andauern wird. Durch die aktuellen Erkenntnisse bei den 
Neustrukturierungsmaßnahmen wurde absehbar, dass das aus November 2015 prognostizierte Budget von maximal 460 Mio. € unter der Annahme der baulichen Fertigstellung 2. 
Quartal 2018 nicht einzuhalten ist. 
Für einen wirtschaftlich und terminlich kalkulierbaren Bau- und Projektablauf, unter Beachtung der entsprechenden Qualitätsanforderungen, ist die Definition neuer Kosten- und
Terminziele, unter Berücksichtigung aller erkennbaren Risiken, Voraussetzung. Daher wurde unter der Führung des Bauherrn mit der Projektsteuerung unter Einbeziehung aller Planer
und Objektüberwachungen eine gemeinsam abgestimmte und belastbare Termin- und Kostenprognose erstellt und am 03.07.2017 veröffentlicht.
Im weiteren Projektverlauf muss besonders auf einen regelmäßigen Soll-/Ist-Vergleich der Terminplanung und Kostensteuerung unter Berücksichtigung des Risikomanagements 
geachtet werden. Wir empfehlen dem Bauherrn, die aktuell prognostizierte Schlüsselübergabe im 4. Quartal 2022 sowie das hieraus prognostizierte Budget in Höhe von 
544,8  Mio. € brutto als Projektziel zu setzen. Dabei ist bekannt, dass durch alle bisher bekannten Projektrisiken das Gesamtbudget auf 570,6 Mio. € brutto steigen kann. 
Zusätzlich empfehlen wir eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach Abschluss der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung) im 1. Quartal 2019, welche auch 
Auswirkungen auf die Kostenprognose haben kann.
Die folgenden Seiten geben Aufschluss über die aktuelle Projektsituation in qualitativer, wirtschaftlicher und terminlicher Hinsicht.
1. Die ProjektKENNDATEN
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3. Das ProjektLOGBUCH

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4. Die ProjektTERMINE
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5.1 Die ProjektKOSTEN
5.2 Der KostenVERLAUF der letzten 6 Monate BEMERKUNGEN:
Die Projektkosten wurden auf Grundlage der aktuellen Terminplanung und den aktuellen 
Erkenntnissen aus der erforderlichen Heilung der Planung erstellt und sind eine Fortschreibung der 
Kostenprognose 30.Juni 2017 (AWARO Dok.-Nr. 256418)
Das mit Ratsbeschluss vom 17.11.16 genehmigte Budget beträgt: 
404 Mio. €  brutto.
Der aktuelle Stand der Freigaben beträgt: 
275,58 Mio. €  brutto.
Der Bauherr ist momentan Verpflichtungen eingegangen in Höhe von: 
336,60 Mio. €  brutto.
Die aktuelle Kostenentwicklung beträgt: 542,88 Mio. € brutto
Die Summe der aktuell zu erwarteten Risikokosten beträgt gegenwärtig: 25,76 Mio. € brutto 
Somit ergibt sich derzeit eine Gesamtkostenentwicklung von:                            568,68 Mio. €  brutto
Die vorliegenden Zahlen basieren auf den Angaben der Objektüberwachungen mit Stand 
25.07.2017 sowie Informationen aus dem Projektraum AWARO. Mit der Gesamtbudgeterhöhung 
vom 17.11.2016 auf 404 Mio. € wurde die Handlungsfähigkeit des Bauherrn zur Fortführung des 
Bauvorhabens aufrechterhalten. Somit können derzeit bekannte Verpflichtungen erfüllt werden. 
Die ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung sowie die Kostenrisiken sind momentan 
durch das zur Verfügung stehende Budget nicht gedeckt. Wir empfehlen die Anpassung des 
Budgets auf mindestens 545 Mio. €.
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Prognose
542,88 Mio. €
568,68 Mio. € 
(einschl. Kostenrisiken)
Verpflichtungen
336,60 Mio. €
Budget
404 Mio. €
Auszahlungsstand
277,37 Mio. €
404 Mio €
277,37 Mio €
235,12 Mio €
76,96 Mio €
24,52 Mio €
336,60 Mio €
206,28 Mio €
25,78 Mio €
Mio. €
100 Mio. €
200 Mio. €
300 Mio. €
400 Mio. €
500 Mio. €
600 Mio. €
Kostenrisiken
Kostenentwicklung
Verpflichtungen
Sonstige Verpflichtungen
Nachträge
Grundaufträge
Freigaben
Budget
262 Mio. € 266 Mio. € 269 Mio. € 272 Mio. € 272 Mio. € 277 Mio. €
338 Mio. € 337 Mio. € 339 Mio. € 341 Mio. € 342 Mio. € 337 Mio. €
364 Mio. € 363 Mio. € 365 Mio. € 368 Mio. € 369 Mio. €
543 Mio. €
404 Mio. € 404 Mio. €
200 Mio. €
250 Mio. €
300 Mio. €
350 Mio. €
400 Mio. €
450 Mio. €
500 Mio. €
550 Mio. €
600 Mio. €
02.2017 03.2017 04.2017 05.2017 06.2017 07.2017
Auszahlungsstand Verpflichtungen Prognose Budget
(bis 06.2017 Kostenstand)
545 Mio. €
404 Mio. €

15,05%
21,51%
18,28%
41,94%
3,23%
KG 300 bis 500 gesamt
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8.1 Die ProjektQUALITÄTEN
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Während der umfangreichen Qualitätskontrollen durch die Objektüberwachungen, Projektsteuerung und Sachverständigen konnten zahlreiche Mängel verschiedener Gewerke festgestellt 
und einem Qualitätsmanagement zugeführt werden. 
Aufgrund des gestörten Bauablaufes wird nun die Zeit genutzt, um Zustandsfeststellungen aller Gewerke durchzuführen, um vollumfänglich alle Mängel im Projekt aufzunehmen und somit 
einen Gesamtüberblick über den technischen und optischen Zustand der eingebauten Bauteile und Geräte zu erhalten. 
Zusätzlich werden bereits fertig gestellte Gewerke vollumfänglich abgenommen.
Seit März 2017 werden die Zustandsfeststellungen durch die Objektüberwachungen durchgeführt und werden voraussichtlich bis zum 1. Quartal 2018 abgeschlossen sein.
Als Ziel wurde festgelegt, die vorgefundenen Mängel zeitnah abzustellen. Mit Beginn der neuen Bauphase kann dann im Wesentlichen der Schwerpunkt auf der Heilung der TA-
Leistungen und der damit verbundenen Änderungen liegen. Darüber hinaus können die Ergebnisse der Zustandsfeststellungen der TA-Leistungen in der Grundlagenermittlung für die 
neue TA-Planung mitberücksichtigt werden. 
Abnahme erfolgt
Zustandsfeststellung erfolgt (ohne Abnahme)
Zustandsfeststellung in Bearbeitung
Zustandsfeststellung offen
Zustandsfeststellung nicht erforderlich
22,45%
26,53%
10,20%
34,69%
6,12%
KG 300 Gebäude
16,67%
33,33%
50,00%
KG 400 TA/ LT
17,39%
26,09%
56,52%
KG 479 Bühnentechnik

19,35%
9,68%
27,96%
26,88%
16,13%
KG 300 bis 500 gesamt
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9. Der Sachstand FIRMENGESPRÄCHE
Aufgrund des gestörten Bauablaufes ist es notwendig, mit allen am Bau Beteiligten Gespräche zur Vertragsanpassung zu führen. Diese werden durch die verantwortlichen 
Objektüberwachungen entsprechend vorbereitet. Das Ziel dieser Gespräche ist es, die Firmen nach Möglichkeit auf der Baustelle zu halten und Vereinbarungen über einen Weiterbau 
nach Heilung der Planung für einen geordneten Bauablauf abzuschließen. Sollte es hier zu keiner Einigung kommen, so ist diesen Firmen zu kündigen und die Leistungen sind neu 
auszuschreiben.
In den Firmengesprächen hat sich immer wieder gezeigt, dass die Firmen berechtigterweise auf nicht erfüllte Pflichten und Aufgaben des Bauherrn, wie z.B. fehlende Nachtrags-
bearbeitungen und offene Forderungen aus Bauzeitverlängerung verweisen konnten. Um hier zukünftig für die Firmengespräche optimal vorbereitet zu sein, wurde bauherrenseitig eine 
Vorgehensweise zur Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung der Firmengespräche eingeführt. Eine besondere Herausforderung für den öffentlichen Bauherrn stellt dabei die 
Wahrung vergaberechtlicher und wirtschaftlicher Kriterien als Grundlage für eine einvernehmliche Regelung dar. 
Seit August 2016 wird diese Vorgehensweise erfolgreich durch die Führung des Bauherren und der Projektsteuerung umgesetzt. Die Firmengespräche und die hierzu notwendigen 
Vertragsergänzungen sind mittlerweile weit fortgeschritten und werden voraussichtlich bis Ende 2017 abgeschlossen sein.
Vertragsanpassung erfolgt (unterschrieben)
Schlussgerechnet
Gekündigt
Vertragsanpassung in Vorbereitung
Vertragsanpassung offen
11,11%
16,67%
16,66%
50,00%
5,56%
KG 400 TA/ LT
14,29%
12,24%
38,78%
18,37%
16,33%
KG 300 Gebäude
34,78%
8,70%30,43%
26,09%
KG 479 Bühnentechnik

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8.1 Die ProjektRISIKEN
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Risikoeinschätzung
Risiko 
gering
Risiko hoch
1. Bestehende Risiken:
 Zustandsfeststellungen für alle Gewerke in den 
nächsten Monaten decken ggf. bisher unbekannte 
Mängel auf
 Schäden an bereits gebauten Anlagen und 
Anlagenteilen in allen Häusern aufgrund noch nicht 
abgeschlossener Zustandsfeststellungen
 Erkenntnisse aus der Heilung der Planung des neuen 
Planungsbüros für die Technische Ausrüstung führen 
ggf. zu gravierenden Rück- und Umbauten
 Erforderlicher Rückbau / Neubau von Anlagen / 
Bauteilen auf Grundlage der überarbeiteten Planung 
des neuen TA Planers
 mangelnde Planungsgrundlagen TA und neue 
Erkenntnisse führen zu weiteren 
Terminverzögerungen in der Heilung der Planung 
 Steigerung Baupreisindex 
 Nachtragsforderungen der Planer, Bauleitungen und 
Firmen aufgrund von Störungen im Planungs- und 
Bauablauf
 Prozessrisiken aus ggf. gescheiterten 
Firmengesprächen
 Neue Vergabeverfahren aufgrund von gescheiterten 
Firmengespräche und Kündigungen 
 Vergabeeinrede bei neuen Vergabeverfahren führen 
zu weiteren Terminverzögerungen 
 Insolvenzrisiko bei einem Unternehmen 
(Schlüsselgewerk) - nach LP 5
 Verzögerung bei der Durchführung der 
Firmengespräche aufgrund mangelnder Kapazitäten 
der Objektüberwachungen sowie baubetrieblicher 
Gutachter
 mangelnde Leistungsfähigkeit der neuen 
Objektüberwachungen führen zu weiteren 
Terminverzögerungen und Qualitätsdefiziten
2. Empfehlungen Maßnahmen:
 Intensive Einarbeitung in die Planung TA durch den neuen Planer 
für eine frühzeitige Abstimmung von Planungs- und Baubereichen 
und sog. Arbeitspaketen
 Frühzeitige Ausarbeitung eines detaillierten Terminplans auf 
Baubereichsebene und regelmäßiger Soll-/Ist-Vergleich 
 Durchführung von Zustands- und Leistungsfeststellungen für die 
Erfassung eines vollständigen Ist-Standes
 Beschleunigung der Mängelbeseitigung
 zusätzliche Qualitätsbegehungen durch Projektsteuerung und die 
neuen Bauleitungen TA und Gebäude
 Intensive Weiterführung der Firmengespräche
 Erweiterung der baubetrieblichen Prüfung der 
Nachtragsforderungen der Projektbeteiligten
 Weitere Intensivierung des Gegenforderungsmanagements und 
Geltendmachung von Ansprüchen gegen Baubeteiligte
 Soll-Ist-Abgleich zwischen gesetzten Qualitätszielen und gebauten 
Qualitäten
3. Fazit und Bewertung:
Durch die teilweise seit Monaten unterbrochene Bautätigkeit haben 
einzelne Gewerke bereits rechtwirksam ihre Kündigung erklärt. Hierdurch 
werden neue Ausschreibungen und Vergaben erforderlich, die sich unter 
Umständen ungünstig auf das aktuelle Kosten- und Terminziel auswirken 
könnten. 
Des Weiteren können bisher unerkannte Planungs- und Baumängel zu  
weiteren terminlichen Verzögerungen und Mehrkosten führen. Dies hängt 
entscheidend vom Ergebnis der Zustandsfeststellungen sowie vom 
weiteren Verlauf der Planung (Leistungsphase 3) ab. Wir empfehlen 
daher eine Prüfung und Aktualisierung des Gesamtterminplanes nach 
Abschluss der Leistungsphase 3 (Entwurfsplanung). Das aktuelle 
Terminrisiko ist bis zu diesem Zeitpunkt weiterhin als hoch einzuschätzen.
In welcher Dimension die aufgeführten Kostenrisiken eintreten werden, 
hängt entscheidend von den Verhandlungen mit den beauftragten Firmen 
ab. Daher sollten die Firmengespräche intensiv durch den Bauherren 
unter Hinzuziehung von Beratern erfolgen. Das aktuelle Kostenrisiko ist 
daher weiterhin als hoch zu bezeichnen. 
Es ist absehbar, dass das bisher genehmigte Budget von 404 Mio. € die 
ermittelten Kosten für die erwartete Kostenentwicklung und Kostenrisiken 
nicht deckt. Wir empfehlen daher zeitnah die Anpassung des Budgets auf 
die Summe der Gesamtkostenprognose von mindestens 545 Mio. €.
Der Umfang der bisher erfolgten Qualitätskontrollen und 
Zustandsfeststellungen zeigt, dass in Teilen die gebaute Qualität 
weiterhin nicht ausreichend ist. Hier sind Mängelbeseitigungen, 
Rückbauten und Umplanungen erforderlich. 
Durch die neuen Objektüberwachungen können nunmehr die fehlenden 
Kapazitäten aufgebaut werden und somit kann eine intensive Bearbeitung 
der Mängel zur Qualitätssicherung erfolgen. 
Das aktuelle Qualitätsrisiko ist weiterhin als hoch zu bezeichnen und kann 
erst dann geringer ausfallen, wenn die Zustandsfeststellungen vollständig 
abgeschlossen sind.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VII/46 
 
Vorlagen-Nummer  23.08.2017 
 2599/2017 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Unterausschuss Kulturbauten 05.09.2017 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 12.09.2017 
Finanzausschuss 25.09.2017 
Rechnungsprüfungsausschuss 26.09.2017 
 
Bericht über die Sanierung der Bühnen am Offenbachplatz 
Mit dem Monatsbericht Juli 2017 gibt die  Verwaltung den aktuellen Sachstand zur Sanierung am O f-
fenbachplatz erstmals in neuer, überarbeiteter Form zur Kenntnis. Dabei wurden die am 3. Juli 2017 
kommunizierten neuen Eckdaten des Projekts eingearbeitet und die Darstellung der Projektinformat i-
onen optimiert.  
 
Der Bereich der „Projektrisiken“ fasst die aktuell bekannten Risiken und Handlungsempfehlun gen 
zusammen. Außerdem lassen sich die Kostenrisiken nun direkt in der Kostenprognose ablesen. 
 
Die „Projekttermine“ entsprechen jetzt dem am 3. Juli 2017 vorgestellten Rahmenterminplan und re i-
chen bis zur Schlüsselübergabe im 4. Quartal 2022. Das Ende der Entwurfsplanung (Leistungs phase 
3) im 1. Quartal 2019 ist durch eine rote Linie markiert. Zu diesem Termin werden die Bühnen ihre am 
3. Juli 2017 vorgestellte Kosten- und Terminprognose durch die bis dahin vorliegenden vertieften Pl a-
nungsdaten schärfen. Wie im Plan vorgesehen, werden durch Firmengespräche und Zustandsfes t-
stellungen gerade die Grundlagen zur notwendigen Neuplanung der Haustechnik (Kostengruppe 400) 
erarbeitet. Diese Informationen sind auch essentiell für die notwendigen Neuausschreibungen. 
 
Bei den Firmengesprächen sank der Anteil der noch offenen Vertragsanpassungen auf 28 %.  Die 
Bühnen gehen weiterhin davon aus, die Firmengespräche bis Ende 2017 abgeschlossen zu haben. 
 
In der neu strukturierten Rubrik „Qualitäten“ wird der Fortschritt bei den Zustandsfeststellungen d o-
kumentiert. Hier werden gemeinsam mit den beteiligten Firmen dokumentiert in welchem Zu stand 
sich die einzelnen Gewerke und Baugruppen befinden. Das Gesamtergebnis dieses Prozes ses soll 
zum Ende des ersten Quartals 2018 vorliegen. 
 
Die Darstellung der Projektkosten wurde grundlegend überarbeitet. Sie besteht nun aus dem durch 
den Rat der Stadt Köln gen ehmigtem Budget (404 Mio. Euro), dem aktuellen Auszahlungs stand, den 
Verpflichtungen (in denen neben den Ausgaben alle vertraglichen Vereinbarun gen berücksichtigt 
sind) und der prognostizierten Kostenentwicklung. 
 
Der Auszahlungsstand stieg von 272 Mio. Euro im Juni 2017 auf über 277 Mio. Euro im Juli 2017. 
Diese hohe Steigerung bewegt sich aber weitgehend in dem in den letzten Monaten zu beobachte ten 
Spektrum von 3 – 4 Mio. €, wenn man berücksichtigt, dass der Juni -Bericht wegen der Veröffentl i-
chung der Kostenprognose am 3. Juli 2017 um fast eine Woche früher als üblich abgeschlossen wu r-
de.

2 
 
 
Die Verringerung der Verpflichtungen von 341 Mio. Euro auf 336 Mio. € erklären sich durch die Ne u-
bewertung von Rückstellungen, die sich jetzt bei den prognostiziert en Kosten finden. Die Kostenprog-
nose liegt Ende Juli 2017 mit 543 Mio. € Euro geringfügig unter dem am 3. Juli genann ten Betrag von 
545 Mio. €. 
 
 
gez. Streitberger