Maßnahmenpaket zur Stärkung und Optimierung der Gebäudewirtschaft

Anlage 4 
 
 
 
Geschäftsführung  
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 
Frau Weber 
Telefon:  (0221) 221 - 22443  
Fax       :  (0221) 221 - 24447 
E-Mail:  simone.weber@stadt-koeln.de 
Datum: 26.09.2017 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 3. Sondersitzung (26. Sitzung 
insgesamt) des Betriebsausschusses Gebäudewirtschaft vom 
25.09.2017 
öffentlich 
1 Maßnahmenpaket zur Stärkung und Optimierung der Gebäudewirtschaft 
2912/2017 
 
Da die Inhalte der Beschlussvorlage bereits in den Fraktionen vorgestellt wurden, schlägt 
Vorsitzender Dr. Schoser vor, direkt in eine Fragerunde einzusteigen.  
 
RM Götz erklärt namens seiner Fraktion die Zustimmung zur Beschlussvorlage. 
Auf Nachfrage von RM Götz zu dem Themenkomplex Verbesserungen bei der Schulsan-
ierung/Schulunterhaltung verweist Herr Stadtdirektor Dr. Keller auf die Ausführungen in 
der Beschlussvorlage zum „Technischen Gebäudemanagement“ bzw. die Wahrnehmung 
der Betreiberverantwortung, wozu als wesentlicher Teil des Pakets auch die Schulbauten 
zählen. 
 
RM Detjen bringt im Namen seiner Fraktion folgende Nachfragen bzw. Anregungen vor, 
zu denen Stadtdirektor Dr. Keller anschließend Stellung bezieht.  
 
1) Zu Punkt 2 „Interimsmanager“ (Seite 4)  
Die Fraktion DIE LINKE regt an, bei der Aufzählung den Spiegelstrich aufzuneh-
men: „den Prozess erst Planen dann Bauen strikt zu beachten“  
 
2) Zu Punkt 4 „Schulbauprojekte“ (Seite 8), Punkt 2 a)  
Die Fraktion DIE LINKE habe sich seinerzeit mit der Vorlage zu dem TU-/GU-15- 
Schulbaumaßnahmenpaket schwer getan; an dieser Stelle spricht sich die Frakti-
on gegen die Anwendung bzw. Weiterentwicklung bei anderen Schulbauprojekten 
aus, so dass darum gebeten wird, den betreffenden Halbsatz zu streichen.

3) Zu Punkt 6 „Technisches Gebäudemanagement“  
Die Auswirkungen von diesem Abschnitt sind nicht ganz klar und es wird um Er-
läuterung gebeten. Es werde die Gefahr gesehen, dass eine Entwicklung herbei-
geführt wird, wodurch das Kölner Handwerk möglicherweise nicht mehr zum Zuge 
kommt. Es wird vorgeschlagen, eine Formulierung zu finden, die dem entgegen-
steuert.  
 
4) Zu Punkt 7 „Personalwirtschaftliche Maßnahmen“ (Seite 10)  
Die Einschränkung, dass die EG 13/14-Ausschreibungen ausschließlich extern er-
folgen sollen, kann die Fraktion DIE LINKE nicht mittragen. Herr Detjen stellt seine 
Auffassung dar, dass sich ein Mitarbeiter der Gebäudewirtschaft auch extern be-
werben könnte, insofern sei die Einschränkung eher „heiße Luft“ und setze falsche 
Signale.  
 
5) Zu Punkt 10 „Weitere Umsetzung“  
Hier regt Herr Detjen folgende textliche Ergänzung an: „Die Projektgruppe mit den 
beiden Betriebsleitern und mit dem Interimsmanager….“ 
 
Herr Detjen stellt zur Diskussion, einen fraktionsübergreifenden Änderungsantrag zu 
formulieren.   
 
Stadtdirektor Dr. Keller merkt zunächst generell an, dass es aus seiner Sicht ungewöhn-
lich sei, eine Beschlussvorlage in ihrer begründenden Sachdarstellung zu ändern. Ge-
genstand eines Änderungsantrages könne nur der Beschlussvorschlag selber sein. Er 
bringt deutlich zum Ausdruck, dass verwaltungsseitig keine Änderungen an der Vorlage 
vorgenommen werden.  
 
Zu 1) stellt der Stadtdirektor klar, dass es sich hierbei nicht um eine Angelegenheit des 
Interimsmanagers handele, sondern dass dies vielmehr von Projekt zu Projekt entschie-
den werden müsse.  
  
Die Anregung unter 2) aufgreifend führt Stadtdirektor Dr. Keller zunächst aus, dass die in 
dem Halbsatz formulierte Empfehlung auf dem Ratsbeschluss vom 04.04.2017 
(0864/2017) beruhe. Er veranschaulicht dabei, dass dies nicht bedeute, um jeden Preis 
TU- bzw. GU-Vergaben zu machen, sondern dass die Projektstruktur aufgrund der posi-
tiven Erfahrungen für den Schulbau insgesamt fortgesetzt werden soll. Von Projekt zu 
Projekt sollen dann ggf. auch Anpassungen erfolgen, da beispielsweise die Vergabeart 
Auswirkungen auf die Projektstruktur habe.   
 
Bezüglich 3) erläutert Herr Stadtdirektor Dr. Keller, dass es sich bei dem Komplex „Tech-
nisches Gebäudemanagement“ um einen zentralen Punkt des Reformprozesses handelt. 
Im Zuge der Konzeptentwicklung werde zu entscheiden sein, in welchen Paketen bzw. 
Losen ausgeschrieben wird. Am Beispiel der Diskussion im Rechnungsprüfungsaus-
schuss zu der Frage der Überprüfung der technischen Anlagen sei klar zu erkennen, 
dass an der Stelle nicht mehr nur mit Bordmitteln gearbeitet werden könne, sondern im 
Rahmen der Betreiberverantwortung externe Hilfe heranzuziehen sei.  
 
Hinsichtlich der Anmerkung unter 4) merkt der Stadtdirektor an, dass es sich hierbei um 
eine Angelegenheit in der Personalhoheit der Oberbürgermeisterin handele (unter Betei-
ligung der Personalvertretung). Neben den in der Beschlussvorlage dargestellten inter-
nen Entwicklungsperspektiven für das Bestandspersonal soll mit diesen externen hoch-

wertigen Stellenausschreibungen die Chance wahrgenommen werden, qualifiziertes Per-
sonal von außen einzuwerben.  
 
Unter Bezugnahme auf Anregung 5) verweist Herr Stadtdirektor Dr. Keller auf die Aus-
führungen im darauf folgenden Satz, wodurch deutlich die Zuständigkeit für den weiteren 
Prozess künftig wieder bei Dezernat VI verortet werde, insofern sei auch die Betriebslei-
tung mit einbezogen. Im Übrigen handele es sich auch hierbei um eine innere verwal-
tungsorganisatorische Entscheidung. 
 
 
RM Halberstadt-Kausch macht unter Verweis auf die Kurzfristigkeit bei der Einbringung 
der Vorlage im Namen ihrer Fraktion weiteren Beratungsbedarf geltend und bittet darum, 
die Vorlage heute „ohne Votum“ weiterzugeben. Zudem ersucht sie die Verwaltung, die 
nachfolgenden von ihr mündlich vorgetragenen und zu Protokoll gereichten Fragen spä-
testens zu den Fraktionssitzungen am Mittwoch zu beantworten.  
 
Herr Stadtdirektor Dr. Keller beantwortet die Fragen unmittelbar in der Sitzung wie nach-
stehend protokolliert. Gleichzeitig bietet er an, bei entsprechendem Bedarf auch noch-
mals in die Fraktionen zu kommen.  
 
Ein Protokollauszug wird den Fraktionen kurzfristig zur Verfügung gestellt.  
 
  
Zu 1. (Begründung) – Betriebsleitung und Einrichtung kaufmännischer und  
         technischer Betriebsleitung  
 
 Wie ist der Satz „Im weiteren Umsetzungsprozess sind Veränderungen der Auf-
gabenverteilung möglich.“ (Seite 3 der Vorlage) zu verstehen? Ist hier bereits ein 
Nachsteuerungsbedarf absehbar? 
 In der Vorlage (Seite 3) wird ein Vorschlag zur Verschlankung der internen Re-
gelwerke angekündigt. Dies wird bereits seit längerem gefordert.  
Wann soll dieser Vorschlag vorgelegt werden? 
__________________________________________________________________ 
Antwort der Verwaltung: 
 
Herr Stadtdirektor Dr. Keller stellt heraus, dass es sich um den Anfang eines Prozesses 
handele, an dem zunächst einmal zu definieren sei, welche Aufgaben sinnvoller Weise 
welchem Bereich zugeordnet werden. Die zu sammelnden Erfahrungen durch das Zu-
sammenspiel zweier Geschäftsführer würden in der Praxis einen eventuellen Ände-
rungsbedarf in der Aufgabenverteilung aufzeigen.  
 
Das Thema „Verschlankung der internen Regelwerke“ werde zügig nach dem Ratsbe-
schluss angegangen. 
 
  
Zu 2. (Begründung) – Beauftragung einer Interimsmanagerin bzw. eines  
          Interimsmanagers 
 Der geplante Interimsmanager soll extern über ein Vergabeverfahren gesucht 
werden. Nach welchen Kriterien wird die Auswahl stattfinden und wie wird sicher-
gestellt, dass diese Person entsprechend qualifiziert ist? 
 Haben wir richtig verstanden, dass der Interimsmanager ein Nettogehalt von bis 
zu 250.000 Euro im Jahr erhalten soll?

__________________________________________________________________ 
Antwort der Verwaltung: 
 
Die Entscheidung zur Auswahl des Interimsmanagers werde im Wesentlichen an den 
nachzuweisenden Referenzen bemessen, teilt Stadtdirektor Dr. Keller mit. Für die Positi-
on werde kein Büro gesucht, sondern eine Person, der dieser Prozess anvertraut werden 
könne.  
 
Die Funktion des Interimsmanagers sei zu den Tarifstrukturen des öffentlichen Dienstes 
nicht zu besetzen, erläutert der Stadtdirektor weiter. Bei den angeführten Kosten für den 
Einsatz eines Interimsmanagers in Höhe von geschätzten 250.000 Euro im Rahmen ei-
nes Honorarauftrages handele es sich lediglich um einen gesteckten Kostenrahmen, 
welcher im Rahmen der Ausschreibung zu spezifizieren sei.  
 
 
Zu 3. (Begründung) – Verlagerung des Bereichs Kulturbau zur Gebäudewirtschaft 
 In der Vorlage ist in Bezug auf die Kulturbauten formuliert, dass die Gebäudewirt-
schaft „damit auch die Aufgabe der Eigentümerin und Bauherrin“ übernimmt.  
Wie wird die Auftraggeberrolle der Kulturverwaltung künftig ausgestaltet und ge-
währleistet? 
 Laut Vorlage soll der Interimsmanager eine Empfehlung für die künftige Organisa-
tionsform der Gebäudewirtschaft erarbeiten. Gleichzeitig soll bereits jetzt eine ge-
eignete Lösung entwickelt werden, wie die Kulturbauten in das Sondervermögen 
der Gebäudewirtschaft überführt werden können.  
Wie werden diese Entscheidungsprozesse miteinander verzahnt? 
__________________________________________________________________ 
Antwort der Verwaltung: 
 
Zum Komplex der „Integration der Kulturbauten“ führt Herr Stadtdirektor Dr. Keller zu-
nächst aus, dass es sich hierbei um ein Thema handele, welches weiter auszuarbeiten 
sei.  
  
Als Ziel sei definiert, für die Bereiche Neubau und Sanierung die Bauherrenfunktion zur 
Gebäudewirtschaft wechseln zu lassen (Schlagwort „Bauen gehört zu Bauen“). Es seien 
noch diverse Fragen in diesem Zusammenhang zu klären, so habe beispielsweise die 
Kämmerei sehr deutlich auf eine notwendige, sehr sorgfältige Prüfung in Bezug auf die 
Eigentümerfunktion (z. B. im Rahmen der Bildung eines zweiten Sondervermögens oder 
einer anderen Lösung) hingewiesen. In diesem Zusammenhang werde die Verwaltung 
mit weiteren Beschlussvorlagen – nach Möglichkeit noch in diesem Jahr - auf die Politik 
zukommen. Weiterhin beschreibt der Stadtdirektor den intensiven Abstimmungsprozess 
zwischen Kulturverwaltung, Organisationsamt und Gebäudewirtschaft, was die personel-
len Regelungen bzw. die Definition von Schnittstellen anbelangt. Diese Abstimmungen 
ließen sich relativ kurzfristig (unter Beteiligung der Personalvertretung) umsetzen.  
 
Aus Sicht des Stadtdirektors gebe es derzeit keinen Anlass, über eine Änderung der 
Rechtsform für die Gebäudewirtschaft nachzudenken; dies sollte allenfalls ein Thema am 
Ende des anstehenden Prozesses sein. Das Potenzial für eine mögliche Verselbständi-
gung der Gebäudewirtschaft in der bestehenden Rechtsform sei noch nicht ausge-
schöpft. So bestünde durchaus Spielraum für Verschiebungen zwischen zentralen und 
dezentralen Aufgabenzuweisungen.

Zu 4. (Begründung) – Schulbau 
 Wie wird gewährleistet, dass das Amt für Schulentwicklung die Auftraggeberhoheit 
über das „Ob“ einer Maßnahme und deren erforderlichen Umfang auch nach Ertei-
lung des Auftrags an die Gebäudewirtschaft behält? Wer entscheidet bei erforder-
lichen Änderungen im laufenden Prozess? Wer hat in den eingerichteten und 
künftig geplanten Projektteams „den Hut auf“? 
 Wie gliedern sich die für die TU- und GU-Pakete vorgesehenen externen Multipro-
jektmanager in das Tagesgeschäft der Projektgruppen ein? Wie wird vermieden, 
dass hier zusätzliche Zeitschleifen und Reibungsverluste entstehen? Welche Ver-
gütung bzw. welches Honorar ist für diese Multiprojektmanager vorgesehen? 
__________________________________________________________________ 
Antwort der Verwaltung: 
 
Vor dem Hintergrund, dass die Schnittstelle zwischen dem Amt für Schulentwicklung 
(Auftraggeber) und der Gebäudewirtschaft (Auftragnehmer) in der Vergangenheit nicht 
sauber definiert gewesen sei, was zu den bekannten Problemen geführt habe, werde nun 
eine ämterübergreifende Projektstruktur mit einem vernünftigen Projektmanagement an-
gestrebt, erläutert Stadtdirektor Dr. Keller. Dieser Ansatz spiegele sich auch in den Erfah-
rungen anderer wachsender Städte wider. Nach der Definition eines Bedarfes müssten 
dann diejenigen den „Hut aufhaben“, die das Bauprojekt zu verantworten haben. Dabei 
gelte es künftig dringend zu vermeiden, dass durch das Nutzeramt nach der Definition 
des Bedarfes im laufenden Prozess noch Änderungswünsche eingebracht werden. Vom 
Zeitpunkt der Bedarfsdefinition an sei das bauende Amt zuständig und verantwortlich für 
das Endergebnis. In den Projektstrukturen werde dann selbstverständlich immer noch 
zusammengearbeitet.    
 
Hinsichtlich des Honorars für die Multiprojektmanagements verweist der Stadtdirektor auf 
die Honorarordnung bzw. auf die zu erfolgende Ausschreibung. Die diesbezüglichen 
Kosten seien bereits im Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft (WPL) veranschlagt. An-
ders verhalte es sich bei den beiden anderen Größen (Interimsmanager und Techni-
sches Gebäudemanagement), diese müssten noch in den WPL einfließen, welcher dem 
hiesigen Gremium im November vorgelegt werden soll.   
 
 
Zu 5. (Begründung) – Vergabeprozesse 
 Wann wird das Pilotprojekt durchgeführt? 
__________________________________________________________________ 
Antwort der Verwaltung: 
 
Das Thema „Vergabeprozesse“ laufe bereits auf vollen Touren, informiert Stadtdirektor 
Dr. Keller. Im Zuge der Verwaltungsreform sei vor der Sommerpause ein Projekt gestar-
tet, in dem wichtige Entscheidungen in den Vergabeprozessen dezentralisiert werden 
sollen. Der bislang hohe Grad an Zentralisierung sei mit dafür verantwortlich, dass in den 
Bauprojekten zu viele Schnittstellen bestehen, woraus Verzögerungen resultieren. Das 
bisherige Auseinanderfallen von Verantwortung stelle ein Problem in der bauenden Tä-
tigkeit bei der Stadt Köln dar. Die Grundphilosophie, die in dem parallel laufenden Projekt 
gefahren werde, liege darin, dass die Verantwortung für einen Arbeitsprozess (z. B. 
Vergabe oder Nachtragsbearbeitung) dort gebündelt werde, wo die Ergebnisverantwor-
tung für ein Produkt liegt, d. h. bei demjenigen, der den Zeit- und Kostenrahmen für ein 
Bauprojekt zu verantworten hat. Dies bedeute künftig eine größere Verantwortung auch 
im Vergabeprozess für die Fachdienststellen Gebäudewirtschaft (26), Amt für Straßen 
und Verkehrstechnik (66) sowie Amt für Brücken, Tunnel und Stadtbahnbau (69). Das

Pilotprojekt werde beim Amt 66 durchgeführt; die Erarbeitung eines neuen Musterverga-
beprozesses soll bis zum Herbst abgeschlossen sein, wonach sich eine Testphase in 
diesem Amt sowie bei dem Projekt Mülheimer Brücke (Amt 69) anschließen werde. So-
bald das Verfahren erfolgreich getestet worden ist, sei eine Ausweitung auf die Gebäu-
dewirtschaft geplant, dies entspreche auch dem Ratsbeschluss vom 02.02.2016 betref-
fend "Stärkung der Gebäudewirtschaft", AN/0188/2016. 
 
 
Zu 6. (Begründung) – Technisches Gebäudemanagement 
 Der Stundensatz für das externe Beratungsunternehmen würde bei einem Auf-
wand von 2,5 Mio. Euro und 5.000 eingeplanten Personentagen bei etwa 62,50 
Euro/Stunde liegen.  
Wir bitten um Erläuterung, wie diese Kalkulation zustande kam und welche An-
nahmen ihr zugrunde liegen.  
__________________________________________________________________ 
Antwort der Verwaltung: 
 
Herr Stadtdirektor Dr. Keller beschreibt die notwendigen Arbeiten bei dieser großen Auf-
gabe, wie z. B. die Bestandserfassung, und erklärt, dass davon ausgegangen werden 
könne, dass mit den angegebenen 2,5 Mio. Euro ein seriöser Aufschlag gemacht wurde; 
welche Kosten am Ende tatsächlich entstehen, werde letztlich der Markt zeigen.  
 
 
Zu 7. (Begründung) – Personalwirtschaftliche Maßnahmen 
 Wie wird gewährleistet, dass die zunächst extern hinzukommenden Mitarbeiterin-
nen und Mitarbeiter so schnell eingearbeitet werden, dass sie kurzfristig größere 
Projektpakete eigenständig übernehmen können? 
 Wie schnell wird die modulare Qualifizierung für die Mitarbeiterinnen und Mitarbei-
ter der Gebäudewirtschaft möglich sein? 
 Reicht für „hochwertige Ingenieurkapazitäten mit langjähriger Erfahrung“ EG 13? 
 Wie bzw. mit welcher Vergütung werden künftig die 185 anderen freien Stellen 
besetzt? 
__________________________________________________________________ 
Antwort der Verwaltung: 
 
Zunächst verdeutlicht Herr Stadtdirektor Dr. Keller, dass die externe Personalrekrutie-
rung nicht unbedingt aus der freien Wirtschaft erfolgen müsse, vielmehr gebe es auch 
andere öffentliche Auftraggeber, die über qualifiziertes Personal (Ingenieure) verfügen. 
Eine Einarbeitung müsse gewiss erfolgen; Ziel sei es, Personal zu gewinnen, welches 
über Projekterfahrungen verfüge, die bei der Stadt dann 1:1 umgesetzt werden können.  
 
Bezogen auf die Frage der Vergütung „hochwertiger Ingenieurkapazitäten mit langjähri-
ger Erfahrung“ nach EG 13 verweist der Stadtdirektor auf die vorgebenden Tarifstruktu-
ren des öffentlichen Dienstes. In absoluten Gehaltszahlen werde dies sicherlich niemals 
konkurrenzfähig sein mit den Vergütungen von Ingenieurbüros bzw. Bauunternehmen. 
Dennoch biete die Stadt Köln als Arbeitgeber des öffentlichen Dienstes ein attraktives 
Gesamtpaket, insbesondere, was die Vereinbarkeit von Beruf und Familie und die Si-
cherheit des Arbeitsplatzes anbelange.

Zur modularen Qualifikation beschreibt Stadtdirektor Dr. Keller sein Bestreben, im nächs-
ten Jahr den ersten Kurs im technischen Bereich starten zu können. Wichtig sei dabei 
das Signal an die Belegschaft, dass Angebote zu einer internen Weiterqualifizierung un-
terbreitet werden.   
 
 
Zur Gesamtvorlage 
 Durch die zahlreichen geplanten externen Vergaben und den zusätzlichen Over-
head entstehen erhebliche Mehrkosten im Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft.  
Wie wirken sich diese auf die Etats der Nutzerdienststellen im Haushalt aus, bei-
spielsweise bei Schulbauten auf den Flächenverrechnungspreis? 
__________________________________________________________________ 
Antwort der Verwaltung: 
 
Der Stadtdirektor verweist auf seine vorangegangenen Ausführungen zum Multiprojekt-
management bzw. Interimsmanager und Technisches Gebäudemanagement (s. Ausfüh-
rungen zu 4.) 
 
  
SB Kirchmeyer begrüßt die Beschlussvorlage im Namen ihrer Fraktion sehr und bringt 
gleichzeitig ihr Bedauern über den Antrag der SPD-Fraktion zum Ausdruck, die Vorlage 
heute ohne Votum weiterzugeben. Als zuständiges Gremium sollte dieser Fachaus-
schuss unbedingt ein Votum über diese wichtige Vorlage abgeben. Zur Vorlage selbst 
bittet sie die Verwaltung um Auskunft, ob die Aussage auf Seite 7 (oben) der Beschluss-
vorlage, wonach zunächst aus dem Personalbestand der Gebäudewirtschaft... die unter 
4. benannten Projektteams formiert werden sollen, bei dem bestehenden Personalbe-
stand überhaupt zu realisieren sei. Überdies bekundet sie ihre Hoffnung, dass diszipli-
niert ohne Umplanungen an den 15 ausgewählten Schulbaumaßnahmen gearbeitet wer-
de. Den am Ende der Vorlage befindlichen Zeitplan erachte sie als etwas ambitioniert. 
Schließlich bittet sie den Stadtdirektor darum, den Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 
über das Fortschreiten des gesonderten Projektes zur Optimierung der Vergabeprozesse 
von Zeit zu Zeit zu informieren.  
 
Herr Stadtdirektor Dr. Keller sagt eine entsprechende Information des Ausschusses zu. 
Über den Fortgang des Umorganisationsprozesses werde darüber hinaus quartalsweise 
berichtet. Des Weiteren führt Herr Dr. Keller aus, dass zwischen Schuldezernat (Dez. IV) 
und Baudezernat (Dez. VI) fest verabredet sei, dass es, um zeitliche Verzögerungen zu 
vermeiden, zu keinen Umplanungen aufgrund der Änderung von Nutzerwünschen kom-
men darf. Insofern sei davon auszugehen, dass mit der notwendigen Sorgfalt an der Be-
darfsformulierung gearbeitet wurde bzw. wird. Nach seiner Einschätzung sei inzwischen 
in der Verwaltung an allen relevanten Stellen bewusst, dass die Prozesse gestrafft wer-
den müssen.  
 
RM Brust schließt sich zwar im Grunde den Ausführungen von SB Kirchmeyer hinsicht-
lich eines wünschenswerten Votums des hiesigen Fachausschusses an. Jedoch habe 
auch seine Fraktion noch Klärungsbedarf was die Frage der Personalorganisation anbe-
langt. Er zitiert aus der Mitteilung der Verwaltung an den Rat vom 17.11.2016 
(3800/2016) „Die Umsetzung o. g. Maßnahmen setzt voraus, dass der städtischen Ge-
bäudewirtschaft die Personalhoheit (d.h. die Aufstellung und Veränderung des Stellen-
plans inkl. Stellenbewertung, die Bewirtschaftung des Personalbudgets und die Auswahl 
und Einstellung des Personals) sowie die Organisationshoheit (d.h. Entscheidung über 
Organisationsfragen der Gebäudewirtschaft) übertragen werden.“ und erklärt, eine dies-

bezügliche Aussage im Beschlussvorschlag zu vermissen. Er würde gerne vor einer ab-
schließenden Beschlussfassung im Rat mit den anderen Fraktionen gemeinsam überle-
gen, noch einen entsprechenden Zusatz in den Beschlussvorschlag aufzunehmen.  
Auch die Rolle der Hausmeister, welche kleinere Reparaturen vor Ort selber ausführen 
sollten, werde von der Vorlage nicht tangiert. Er verweist in diesem Zusammenhang auf 
eine ältere Untersuchung der Gemeindeprüfungsanstalt, die zu dem Ergebnis kam, dass 
die Hausmeister unbedingt zur Gebäudewirtschaft gehörten müssten. Er fragt nach, ob 
im Rahmen der Umorganisation daran gedacht sei, die Hausmeister bei der Gebäude-
wirtschaft anzusiedeln.  
Weiterhin macht RM Brust auf befristete Stellen bei der Gebäudewirtschaft aufmerksam 
und appelliert an die Verwaltung, diese Stellen zu entfristen. Darüber hinaus regt Herr 
Brust an, darüber nachzudenken, Bauleiter aus der Rente zurückzuholen.    
 
Stadtdirektor Dr. Keller greift die beiden letztgenannten Vorschläge des Herrn Brust ins-
besondere mit Blick auf die problematische demografische Perspektive grundsätzlich 
zustimmend auf. Das Thema einer möglichen organisatorischen Zugehörigkeit der 
Hausmeister zur Gebäudewirtschaft werde er im Zuge des anstehenden Prozesses be-
leuchten. Das Thema „Personalhoheit“ sei hier bewusst nicht zu einer Entscheidung ge-
bracht worden, stellt der Stadtdirektor klar, da für die Analyse der Schwachpunkte im 
Rekrutierungsprozess - ggf. unter Einbeziehung des Interimsmanagers - noch Zeit benö-
tigt werde.  
 
RM Stahlhofen zeigt sich irritiert angesichts der Tatsache, dass die Presse (19.09., 15.30 
Uhr) vor der Politik (19.09., 19.00 Uhr) über die Inhalte dieser Vorlage informiert worden 
sei.  
Anknüpfend an die Ausführungen von RM Brust plädiert sie ebenfalls für die Aufnahme 
des Themas „Stellenbesetzung“ in die Beschlussvorlage. Insbesondere lege sie Wert auf 
die Ergänzung des Beschlusstextes um die „internen Stellenausschreibungen“ (statt aus-
schließlich wie unter Punkt 7 beschrieben „externer Stellenausschreibungen“). Über den 
Beschlusspunkt 1 sei sie sehr unglücklich, da sie eine klare Definierung der Aufgaben-
gebiete in der Begründung nicht habe finden können. Zu Beschlusspunkt 2 merkt sie kri-
tisch an, dass ein möglicher Bewerber sich mit Blick auf die hier bereits bezifferte (maxi-
male) Auftragssumme schwerlich mit einem niedrigeren Betrag zufrieden geben werde. 
Zum Thema „Spielräume des TVöD“ wirft Frau Stahlhofen ein, dass sich DIE LINKE in 
diesem Punkt seit Jahren für eine nachhaltige Förderung der städtischen Beschäftigten 
einsetze und die Gewerkschaften dementsprechend unterstütze.  
 
Die kritische Anmerkung zu Beschlusspunkt 2 aufgreifend verdeutlicht Stadtdirektor Dr. 
Keller, dass es sich hierbei um eine Schwierigkeit handele, die immer auftrete, wenn Be-
darfsbeschlüsse transparent vorgelegt werden. Letztendlich entscheide dann aber immer 
noch der Wettbewerb, ob diese Grenze tatsächlich erreicht werde.  
 
SE Tempel gibt zu Bedenken, dass auch über die Vergütungen unterhalb des Bereichs 
EG13/EG 14 zu diskutieren sei, um auch diese dringend zu besetzenden Stellen zu at-
traktivieren. Im Übrigen legt er seine Auffassung dar, dass der Bauherr immer der sein 
sollte, der auch bezahlt.    
 
Stadtdirektor Dr. Keller beschreibt die intensiven und bereits zum Teil erfolgreichen Rek-
rutierungsbemühungen der Gebäudewirtschaft unter Zuhilfenahme eines externen 
Dienstleisters in den letzten Monaten.

RM Brust greift den zu ändernden §6 der Satzung auf (Betriebsleitung) und macht darauf 
aufmerksam, dass der zweite Satz wie folgt zu ergänzen sei: „Die beiden geschäftsfüh-
renden Betriebsleiterinnen/Betriebsleiter sind jeweils in eigener Verantwortung tätig….“ 
Die Verwaltung nimmt den Hinweis entgegen.  
 
Es folgt eine weitere kurze Diskussion über den Umgang mit der Kurzfristigkeit der Ein-
bringung der Vorlage.  
 
Zu einer weiteren Nachfrage von RM Detjen, ob die Vorschläge zur Optimierung der Ge-
bäudewirtschaft aus dem vergangenen Jahr Berücksichtigung finden können, teilt der 
Stadtdirektor mit, dass hierzu keine pauschale Auskunft erteilt werden könne. Die Vor-
schläge würden in den weiteren Prozess einfließen.  
 
Vorsitzender Dr. Schoser dankt Herrn Stadtdirektor Dr. Keller für die ausführlichen Ant-
worten und lässt entsprechend des Antrags der SPD-Fraktion „Verweisung ohne Votum“ 
abstimmen.  
 
Beschluss: 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft verweist die Vorlage einstimmig ohne Votum 
in die nachfolgenden Gremien.

Seite 1 von 3 (Stand: 20.09.2017) 
Synopse zur 13. Änderung der Satzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
Satzung in der Fassung der 
12. Satzungsänderung 
Vorgeschlagener Wortlaut in der 
Fassung der 13. Satzungsänderung 
Erläuterung 
§ 4 Aufgaben des Rates 
Der Rat entscheidet in allen Angelegenheiten 
des Betriebes, die ihm durch die Gemeinde-
ordnung, die Eigenbetriebsverordnung oder 
die Hauptsatzung vorbehalten sind. Hierzu 
gehören insbesondere:  
a. die Bestellung und Abberufung  
des geschäftsführenden Betriebsleiters, 
b. … 
§ 4 Aufgaben des Rates 
Der Rat entscheidet in allen Angelegenheiten 
des Betriebes, die ihm durch die Gemeinde-
ordnung, die Eigenbetriebsverordnung oder 
die Hauptsatzung vorbehalten sind. Hierzu 
gehören insbesondere:  
a. die Bestellung und Abberufung  
der geschäftsführenden Betriebsleitung, 
b. .… 
 
 
 
Zu § 1 Nr. 1 der Änderungssatzung: 
Redaktionelle Änderung aufgrund der Einrich-
tung einer kaufmännischen und technischen 
Betriebsleitung.  
§ 6 Betriebsleitung 
(1) Die Betriebsleitung besteht aus der/dem 
für die Gebäudewirtschaft zuständigen Beige-
ordneten als  
Erster  
Betriebsleiterin/Erstem Betriebsleiter  
und einer geschäftsführenden Betriebsleite-
rin/einem geschäftsführenden Betriebsleiter. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Geschäftsverteilung innerhalb der Be-
§ 6 Betriebsleitung 
(1) Die Betriebsleitung besteht aus der/dem 
für die Gebäudewirtschaft zuständigen Beige-
ordneten als  
Erste  
Betriebsleiterin/Erstem Betriebsleiter  
sowie einer kaufmännischen Betriebsleite-
rin/einem kaufmännischen Betriebsleiter 
und einer technischen Betriebsleite-
rin/einem technischen Betriebsleiter. Die 
beiden Betriebsleiterinnen/Betriebsleiter 
sind jeweils in eigener Verantwortung tätig 
und haben ein unmittelbares Vorsprache-
recht bei der Ersten Betriebsleitung. Sie 
bilden gemeinsam die geschäftsführende 
Betriebsleitung.  
Die Geschäftsverteilung innerhalb der Be-
 
 
Zu § 1 Nr. 2 der Änderungssatzung: 
Änderung folgt aus der Einrichtung einer 
kaufmännischen und technischen Betriebslei-
tung, die jeweils in eigener Verantwortung 
tätig sein sollen.

Seite 2 von 3 (Stand: 20.09.2017) 
triebsleitung regelt die Oberbürgermeiste-
rin/der Oberbürgermeister mit Zustimmung 
des Betriebsausschusses durch Dienstanwei-
sung. 
Bei Meinungsverschiedenheiten innerhalb der 
Betriebsleitung entscheidet die Erste Betriebs-
leiterin/der Erste Betriebsleiter. 
(2) Ist die Erste Betriebsleiterin/der Erste 
Betriebsleiter verhindert, so wird sie/er gemäß 
der geltenden Vertretungsregelung der Bei-
geordneten vertreten. Sind  
beide  
Betriebsleiterinnen/Betriebsleiter verhindert, 
wird der Betrieb von der jeweiligen Vertrete-
rin/dem jeweiligen Vertreter der/des nach der 
Geschäftsverteilung des Rates für die Gebäu-
dewirtschaft zuständigen Beigeordneten allei-
ne vertreten. 
(3) … 
(4) … 
(5) … 
(6) … 
triebsleitung regelt die Oberbürgermeiste-
rin/der Oberbürgermeister  mit Zustimmung 
des Betriebsausschusses durch Dienstanwei-
sung. 
Bei Meinungsverschiedenheiten innerhalb der 
Betriebsleitung entscheidet die Erste Betriebs-
leiterin/der Erste Betriebsleiter. 
(2) Ist die Erste Betriebsleiterin/der Erste 
Betriebsleiter verhindert, so wird sie/er gemäß 
der geltenden Vertretungsregelung der Bei-
geordneten vertreten. Sind  
alle  
Betriebsleiterinnen/Betriebsleiter verhindert, 
wird der Betrieb von der jeweiligen Vertrete-
rin/dem jeweiligen Vertreter der/des nach der 
Geschäftsverteilung des Rates für die Gebäu-
dewirtschaft zuständigen Beigeordneten allei-
ne vertreten. 
(3) … 
(4) … 
(5) … 
(6) … 
 
 
 
 
 
 
 
 
Folgeänderung  
 
§ 9 Vertretung der Gebäudewirtschaft 
(1) Die Stadt Köln wird in Angelegenheiten 
der Gebäudewirtschaft durch  
die Betriebsleitung  
 
 
 
 
gemeinschaftlich vertreten. 
(2) Die Betriebsleitung unterzeichnet unter 
dem Namen „Gebäudewirtschaft der Stadt 
§ 9 Vertretung der Gebäudewirtschaft  
(1) Die Stadt Köln wird in Angelegenheiten 
der Gebäudewirtschaft durch  
die Erste Betriebsleiterin/den Ersten Be-
triebsleiter und einer geschäftsführenden 
Betriebsleiterin/einem geschäftsführenden 
Betriebsleiter oder von der geschäftsfüh-
renden Betriebsleitung jeweils  
gemeinschaftlich vertreten. 
(2) Die Erste Betriebsleiterin/der Erste 
Betriebsleiter sowie die/der zur gemein-
 
 
Zu § 1 Nr. 3 der Änderungssatzung: 
Änderung folgt aus der Einrichtung einer 
kaufmännischen und technischen Betriebslei-
tung und regelt die Vertretungsbefugnisse 
sowie die Zusätze bei Unterzeichnung von 
nach außen gerichtetem Schriftverkehr.

Seite 3 von 3 (Stand: 20.09.2017) 
 
Köln“ ohne Zusatz, die Stellvertretung eines 
Betriebsleiters bzw. der Betriebsleitung unter-
zeichnet mit dem Zusatz „In Vertretung“. 
 
 
schaftlichen Vertretung mit dieser/diesem 
befugte kaufmännische oder technische 
Betriebsleiter/Betriebsleiterin oder die ge-
meinschaftlich befugte geschäftsführende 
Betriebsleitung unterzeichnen unter dem 
Namen „Gebäudewirtschaft der Stadt 
Köln“. Die jeweiligen Stellvertre-
ter/Stellvertreterinnen unterzeichnen mit 
dem Zusatz „In Vertretung“. 
  Zu § 2 (In-Kraft-Treten der Satzungsände-
rung) 
Diese Satzungsänderung tritt am Tag nach 
der Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt 
Köln in Kraft.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
I/I 
 
Vorlagen-Nummer 
 2912/2017 
Freigabedatum 
20.09.2017 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Maßnahmenpaket zur Stärkung und Optimierung der Gebäudewirtschaft 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Rat beschließt die 13. Satzung zur Änderung der Satzung der Gebäudewirtschaft in der 
als Anlage 1 zu diesem Beschluss beigefügten Fassung und damit die Einrichtung einer 
kaufmännischen und einer technischen Betriebsleitung, die gemeinsam die geschäftsführende 
Betriebsleitung bildet. 
2. Der Rat stimmt dem Bedarf zur Beauftragung eines Interimsmanagers für die Gebäudewirt-
schaft für einen Zeitraum von bis zu 3 Jahren mit einer Auftragssumme von bis zu 250.000 
Euro netto p.a. zu.  
3. Der Rat nimmt das Prüfergebnis zu der mit Beschluss des Rates vom 04.04.2017 (Vorlage 
0864/2017, TOP 10.29, Beschluss Nr. 2) beauftragten Prüfung möglicher Modelle für die 
Gründung einer selbstständigen Organisationsform zur Kenntnis. Die Verwaltung wird beauf-
tragt, die Einrichtung einer stadtinternen Projektorganisation weiterzuverfolgen und jenseits 
des TU-/GU-15-Schulbaumaßnahmenpakets auch bei anderen Schulbauprojekten anzuwen-
den bzw. in diesem Zuge weiterzuentwickeln. Von einer Detailuntersuchung für die Vorberei-
tung einer selbstständigen Organisationsform nach einem GmbH-Modell  wird vorerst abge-
sehen. 
4. Der Rat stimmt dem Bedarf zur Beauftragung eines externen Dienstleisters für den Aufbau ei-
nes Technischen Gebäudemanagements mit einer Auftragssumme von bis zu 2,5 Millionen 
Euro zu. 
 
Finanzausschuss 25.09.2017 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 25.09.2017 
Rat 28.09.2017

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung für die Dringlichkeit: 
Unter Berücksichtigung der Einsetzung der Projektgruppe am 11.07.2017 war das Erreichen der 
Ratssitzung am 28.09.2017 auch im Hinblick auf die Ferienzeit nicht unter Einhaltung der vorge-
schriebenen Fristen möglich.  
Die nicht bedarfsgerechte Leistungserbringung der Gebäudewirtschaft hat erhebliche negative Kon-
sequenzen auf die gesamte Stadtgesellschaft. Dies gilt in gleicher Weise für den Kulturbau. Daneben 
ist die Gefahr erheblicher monetärer Nachteile nicht auszuschließen. Es daher dringend erforderlich, 
den Prozess zur Optimierung und Stärkung der Gebäudewirtschaft ohne zeitliche Verzögerungen zu 
initiieren und fortzuführen.  
Begründung: 
Die Gebäudewirtschaft (Dienststelle VI/26) ist der Immobiliendienstleister der Stadt Köln. Sie ist ins-
besondere verantwortlich für die Flächen, die für Schulen, Kindertagesstätten und für Zwecke der 
Verwaltung benötigt werden. Die Gebäudewirtschaft wird seit dem 01.01.1997 in der Rechtsform ei-
ner Eigenbetriebsähnlichen Einrichtung geführt. Zu ihren Aufgaben zählen im Wesentlichen das Pla-
nen und Bauen sowie die Objektverwaltung. Zusätzlich übernimmt sie auch Wartungs- und Instand-
haltungsarbeiten in und an Verwaltungsgebäuden. 
Derzeit sind in der Gebäudewirtschaft etwa 465 Mitarbeitende tätig, die für einen Immobilienbestand 
von rund 660 Gebäuden mit ca. 2,2 Mio. qm Nutzfläche verantwortlich sind. Weitere etwa 120 vakan-
te Stellen befinden sich in Ausschreibungs- bzw. Stellennachbesetzungsverfahren. Das Sonderver-
mögen umfasst ein Volumen von mehr als 1,65 Mrd. Euro, die Gewinn- und Verlustrechnung hat ein 
Volumen von 400 Millionen Euro.  
Die Aufgabenwahrnehmung und die Leistungsfähigkeit der Gebäudewirtschaft war in den vergange-
nen Monaten Gegenstand diverser Vorlagen, Berichterstattungen und Erörterungen in den Ratsgre-
mien. Grundlegende Maßnahmen zur Stärkung der Gebäudewirtschaft wurden insbesondere in der 
Ratsvorlage 0188/2016 vom 02.02.2016 angesprochen.  
Im Ergebnis erfüllt die Gebäudewirtschaft bis heute die ihr zugeordneten Aufgaben nicht bedarfsge-
recht und nicht zur Zufriedenheit der Leistungsabnehmenden. Dies führt zu erheblich verzögerten 
Prozessen, die sich unmittelbar negativ auf die Bürgerinnen und Bürger und die Reputation der Stadt 
Köln auswirken.  
Frau Oberbürgermeisterin Reker hat daher - wie in ihrer Haushaltsrede in der Sitzung des Rates vom 
11.07.2017 angekündigt - eine Projektgruppe von erfahrenen Verwaltungskräften mit der Ausarbei-
tung eines Maßnahmenpaketes zur Stärkung und Optimierung der Gebäudewirtschaft beauftragt. 
Dieses Maßnahmenpaket wird im Folgenden vorgestellt. Der Fokus liegt hierbei auf der Entwicklung 
und Realisierung kurzfristiger Maßnahmen zur Stärkung der Kernkompetenzen der Gebäudewirt-
schaft. Darüber hinaus soll aber auch die Schaffung einer organisatorischen Basis initiiert werden, die 
eine zukunftsfähige Neuausrichtung der Gebäudewirtschaft ermöglicht. Mittelfristiges Ziel ist es, einen 
leistungsfähigen zentralen Dienstleister zu schaffen. Auf dieser Grundlage soll nach einem angemes-
senen Erfahrungszeitraum von 2 bis 3 Jahren eine Überprüfung der Organisations- und Rechtsform 
der optimierten Gebäudewirtschaft erfolgen.

3 
1. Betriebsleitung und Einrichtung kaufmännischer und technischer Betriebsleitung  
 
Die Gebäudewirtschaft wird weiter als Eigenbetriebsähnliche Einrichtung geführt. Die Funktion der 
Ersten Betriebsleitung bleibt bis zur Überprüfung und Entscheidung über die endgültige Organisati-
ons- und Rechtsform der Ebene des zuständigen Dezernenten/Dezernentin zugeordnet. 
Für die Abwicklung des operativen Geschäftes der Gebäudewirtschaft werden zwei gleichberechtigte 
Stellen für die technische und kaufmännische Betriebsleitung eingerichtet. Beide Stellen werden nach 
Besoldungsgruppe B2 LBesG NRW oder vergleichbar bewertet.  
Der kaufmännischen Betriebsleitung werden vorerst folgende Organisationseinheiten zugeordnet:  
 26/0 Strategische Betriebssteuerung 
 26/1 Innenrevision 
 260/1 Personal und Organisation 
 260/2 Finanzen 
 260/3 Rechtsangelegenheiten 
 260/4 IT  
 260/5 Vertrags und Wettbewerbsmanagement  
 
Der technischen Betriebsleitung wird vorerst die Verantwortung für folgende Bereiche und Abteilun-
gen übertragen:  
 26/2 Qualitätssicherung und Architektur 
 26/3 Bau- und Qualitätsstandards 
 26/4 Projektgruppe Bildungslandschaft Altstadt Nord 
 261 Objektmanagement einschließlich des Technischen Gebäudemanagements 
 262 Planen und Bauen 
 260/7 Gremien- und Öffentlichkeitsarbeit  
 
Im weiteren Umsetzungsprozess sind Veränderungen der Aufgabenverteilung möglich.  
Die kaufmännische und technische Betriebsleitung sind jeweils in eigener Verantwortung tätig. Beide 
Geschäftsführungen haben unmittelbares Vorspracherecht bei der Ersten Betriebsleitung. Die kauf-
männische und technische Betriebsleitung zusammen bilden die geschäftsführende Betriebsleitung. 
Für die Einrichtung der beiden Betriebsleitungen ist eine Änderung der Satzung der Gebäudewirt-
schaft erforderlich. Eine Satzung zur Änderung der Betriebssatzung ist in der Anlage 1 beigefügt.  
Die formalen Arbeitsprozesse zwischen der heutigen geschäftsführenden Betriebsleitung und der 
Ersten Betriebsleitung sind derzeit insbesondere bei der Beauftragung von Leistungen durch eine 
Vielzahl von Unterschriftsregelungen geprägt, die wiederum auf diversen Regelungen in der Satzung 
der Gebäudewirtschaft, aber auch stadtinternen Regelungen fußen. Hierdurch kommt es zu einer 
hohen Arbeitsbelastung auf der Ebene der Ersten Betriebsleitung und des zuständigen Dezernates. 
Dies ist nicht zielführend und entspricht auch nicht dem Grundgedanken der Verwaltungsreform. Es 
ist daher ein Vorschlag zur Verschlankung der internen Regelwerke zu erarbeiten. Dieser soll der 
Beschleunigung von internen Arbeitsprozessen dienen und kurzfristig vorliegen.  
 
2. Beauftragung einer Interimsmanagerin bzw. eines Interimsmanagers 
Um das Ziel einer Neuausrichtung und Stärkung der Gebäudewirtschaft zu realisieren, ist ein Über-

4 
gangszeitraum von zwei bis drei Jahren erforderlich. Für diese Zeit wird eine qualifizierte und erfahre-
ne Interimsmanagerin bzw. ein qualifizierter und erfahrener Interimsmanager benötigt. Diese bzw. 
dieser organisiert unbelastet von den Aufgaben des täglichen operativen Geschäfts in direkter Anbin-
dung an die Erste Betriebsleitung einen Restrukturierungs- und Optimierungsprozess. Ziel ist eine 
Prozessoptimierung und der Aufbau einer effizienten Organisationsstruktur.  
Im Wesentlichen sind folgende Aufgaben wahrzunehmen:  
- Leitung des Restrukturierungs- und Optimierungsprozesses 
- Betrachtung und Analyse der bestehenden Organisationsstrukturen, -prozesse, Schnittstellen 
und IT-Werkzeuge, Erstellung einer Schwachstellenanalyse und Erarbeitung eines Vorschla-
ges zur Optimierung des Aufgabenzuschnitts der Gebäudewirtschaft 
- Entwicklung eines Konzeptes für eine konsequente Prozess- und Projektmanagementstruktur 
einschließlich neuer Organisationsstrukturen, Schnittstellen innerhalb der Gebäudewirtschaft 
und zu anderen Dienststellen, Prozessmodelle und interner Richtlinien 
- Entwicklung eines transparenten Vorschlags für eine fortschreibungsfähige quantitative und 
qualitative Stellenbemessung in Kooperation mit den zuständigen städtischen Ämtern 
- Aufstellung eines strategischen Personalkonzeptes zur Personalgewinnung, -erhaltung und -
entwicklung in Kooperation mit den zuständigen städtischen Ämtern  
- Entwicklung von Qualitätsvorgaben 
- Einführung von Prozessen und Werkzeugen zur aufwandsarmen Erfassung der für die Pla-
nung und Steuerung notwendigen Daten des Gebäudebestandes 
- Erarbeitung einer Empfehlung für die künftige Organisationsform der Gebäudewirtschaft 
- Berichterstattung und Mitwirkung in Gremien 
 
Die Interimsmanagerin bzw. der Interimsmanager ist im Rahmen einer Vergabe nach den Regelun-
gen der Vergabeverordnung im Verhandlungsverfahren zu akquirieren. Es sind tiefergehende techni-
sche Fachkenntnisse, -kompetenzen und Erfahrungen zu Bauprozessen zu verlangen. Es soll ein 
Rahmenvertrag für die Laufzeit von zwei Jahren sowie einer Option für ein weiteres Jahr abgeschlos-
sen werden.  
Die für den Einsatz eines Interimsmanagers anfallenden Kosten werden für den Zeitraum von 2 bis 3 
Jahren auf voraussichtlich netto 250.000 Euro p.a. geschätzt. Die Finanzierung erfolgt aus dem jewei-
ligen Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft.  
 
3. Verlagerung des Bereiches Kulturbau zur Gebäudewirtschaft 
Zwischen der Gebäudewirtschaft und dem Bereich Kulturbau haben sich Doppelstrukturen entwickelt, 
die quantitative und qualitative Einbußen zur Folge haben und unter Wirtschaftlichkeitsaspekten kri-
tisch zu sehen sind. Frau Oberbürgermeisterin Reker hat daher bereits in ihrer Haushaltsrede in der 
Sitzung des Rates vom 11.07.2017 angekündigt, die Verantwortung für die Kulturbauten in die Ge-
bäudewirtschaft zu integrieren, um die entsprechenden Kompetenzen zu bündeln und Schnittstellen 
abzubauen.  
Aktuell ist das Kulturdezernat Bauherrin und Eigentümerin der Kulturbauten in Köln. Zu den baulichen 
Aufgaben gehören unter anderem die Verkehrssicherung, Betreiberverantwortung, Instandsetzung 
und Instandhaltung. Außerdem bewirtschaftet das Kulturdezernat das infrastrukturelle Gebäudema-
nagement (Hausmeister, Bewachung, Reinigung) der Kulturbauten. Bisher beauftragt das Kulturde-
zernat die Gebäudewirtschaft mit der Projektleitung im Rahmen der Umsetzung großer Bauprojekte. 
Ziel ist es, den Bereich der Kulturbauten so zu organisieren, dass Dezernat VII als Initiator weiterhin

5 
die Notwendigkeit und den Umfang von möglichen Neubau- oder Sanierungsmaßnahmen aus kultur-
fachlicher Sicht definiert. Um jedoch das Geschäft der kulturfachlichen Bedarfsbegründung und das 
Projektmanagement als Abwicklung ingenieurtechnischer Planungs- und Überwachungstätigkeiten 
konsequent davon zu trennen, werden die Bereiche der Kulturbauten wie Neu- und Erweiterungsbau-
ten, Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Bauunterhaltung und Betreiberverantwortung von 
Dezernat VII zur Gebäudewirtschaft verlagert. Die Gebäudewirtschaft übernimmt damit auch die Auf-
gabe  der Eigentümerin und Bauherrin. 
Die Kulturbauten können aus rechtlichen Gründen nicht ohne weiteres in das Sondervermögen der 
Gebäudewirtschaft überführt werden. Zur finanztechnischen Abbildung der vorstehend beschriebenen 
Änderungen ist daher noch eine geeignete Lösung zu entwickeln.  
Hinsichtlich der Bauunterhaltung soll darüber hinaus eine pragmatische Lösung gefunden werden, mit 
der das etablierte und bewährte Zusammenspiel zwischen Institutsleitungen und maßnahmeführen-
den Handwerkern, Meistern, Technikern und Ingenieuren erhalten bleibt.  
Die vorstehenden Maßnahmen werden in einer verwaltungsinternen Organisationsverfügung gere-
gelt. Soweit Entscheidungen des Rates, insbesondere zur finanztechnischen Abbildung, erforderlich 
sind, werden hierfür gesonderte Beschlussvorlagen eingebracht. 
 
4. Schulbau 
Das Projektportfolio der Gebäudewirtschaft wird – gemessen am Gesamtinvestitionsvolumen etwa zu 
drei Viertel, gemessen am Personaleinsatz zu einem weit höheren Anteil – durch Maßnahmen aus 
dem Bereich des Schulbaus bestimmt. Hierzu zählen 
 Neu- und Erweiterungsbauvorhaben an Schulen, 
 Generalinstandsetzungen an Schulen, 
 Neu- und Erweiterungsbauvorhaben an Schulturnhallen, 
 Generalinstandsetzungen an Schulturnhallen sowie die 
 Errichtung von Übergangslösungen (Schul-Containerbau). 
 
Das Projektportfolio wird ergänzt durch wiederkehrende Maßnahmen des regulär laufenden Bauun-
terhalts an den Bestandsgebäuden.  
Aus der Schulentwicklungsplanung geht derzeit die Erfordernis für die Durchführung von rund 140 
Schulbauprojekten hervor (vgl. hierzu auch Beschlussvorlage 0864/2017, Auflistung von rund 200 
Schulbaumaßnahmen, nach Aussonderung von Kleinstmaßnahmen und Studien sowie inhaltlicher 
Straffung nunmehr rund 140 Schulbauprojekte). Aus den vorgenannten 140 Schulbauprojekten befin-
den sich derzeit rund 80 Schulbauprojekte mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 1,2 Milliar-
den Euro in Planung und Bau und sind weitgehend mit den notwendigen personellen Ressourcen 
seitens der Gebäudewirtschaft hinterlegt. Die jährlichen Finanzaufwendungen für die wiederkehren-
den Maßnahmen des regulär laufenden Bauunterhalts belaufen sich im Mittel auf rund 60 Millionen 
Euro pro Jahr.  
Für die bei der Gebäudewirtschaft personell nicht hinterlegten Schulbauprojekte werden perspekti-
visch alternative Beschaffungsmöglichkeiten untersucht und erprobt. Hierzu zählt insbesondere das 
vom Rat am 04.04.2017 beschlossenen TU-/GU-15-Schulbaumaßnahmenpaket mit einem Gesamtin-
vestitionsvolumen von 240 bis 340 Millionen Euro sowie die mit gleichem Beschluss beauftragte Prü-
fung alternativer Organisationsformen.

6 
Der Sachstand der Bearbeitung dieser beiden Aufträge stellt sich wie folgt dar:  
TU-/GU-15-Schulbaumaßnahmenpaket 
Ratsvorlage 0864/2017 Maßnahmenpaket für Schulbauprojekte 
Mit Beschluss vom 04.04.2017 hat der Rat der Stadt Köln die Verwaltung mit der Durchführung eines 
europaweiten Ausschreibungsverfahrens beauftragt, mit dem Ziel, 15 Schulbaumaßnahmen an 11 
Schulstandorten durch Totalunternehmer (TU) planen und errichten bzw. durch Generalunternehmer 
(GU) errichten zu lassen. Der Totalunternehmer übernimmt dabei die vollständigen Planungs- und 
Ingenieurleistungen sowie alle baulichen Ausführungsleistungen. Lediglich die Grundlagenermittlung 
erfolgt dabei im Vorgriff auf die Ausschreibungen durch die Gebäudewirtschaft. Der Generalunter-
nehmer übernimmt hingegen nur die baulichen Ausführungsleistungen auf der Basis einer bereits 
vorliegenden bzw. durch den Auftraggeber zu erarbeitenden Planung. 
Die Umsetzung des Ratsbeschlusses erfolgt in enger Abstimmung mit allen zu beteiligenden Dienst-
stellen. Die Gebäudewirtschaft hat hierzu  
 ein Kernteam gebildet, das in Unterstützung der Abteilungs- und Betriebsleitung den vorge-
nannten Auftrag seit April 2017 sowohl fachlich als auch organisatorisch-koordinativ begleitet, 
und 
 eine externe Rechtsanwaltskanzlei nach beschränkter Ausschreibung mit der juristischen Be-
gleitung des Verfahrens beauftragt. 
 
Parallel geschieht zum einen die Verhandlung bestehender Planer- und Fachplanerverträge im Hin-
blick auf die nunmehr beabsichtigten GU-Vergaben und zum anderen – in enger Abstimmung mit 
dem Amt für Schulentwicklung – die sowohl schulpädagogische als auch baufachliche Vervollständi-
gung der Bausoll-Unterlagen der 15 Schulbaumaßnahmen. 
Für die Abwicklung des TU-/GU-15-Schulbaumaßnahmenpakets wurde durch die Verwaltung eine 
interne Organisationsstruktur erarbeitet. Dieser ging eine fundierte Recherche der Marktfähigkeit von 
Auftragspaketen sowohl aus dem Bereich der TU-/GU-Vergaben als auch aus dem Bereich des Pro-
jektmanagements voraus. Die interne Organisationsstruktur sieht vor, dass 
1. die Gebäudewirtschaft in der Abwicklung des TU-/GU-15-Schulbaumaßnahmenpakets im We-
sentlichen die Aufgaben der Bauherrenvertretung wahrnehmen wird. 
2. die Aufgaben des Projektmanagements und der Projektsteuerung gebündelt in zwei Losen als 
sogenanntes Multiprojektmanagement an Externe vergeben wird. 
i. „Multiprojektmanagement GU-Vergaben“   
ii. „Multiprojektmanagement TU-Vergaben“ 
3. das TU-/GU-15-Schulbaumaßnahmenpaket zur optimierten Marktansprache voraussichtlich in 
5 Teilpakete gegliedert wird: 
i. Teilpaket 1: GE Severinswall, GYM Alte Wallgasse 
ii. Teilpaket 2: GYM Zusestraße, GGS Kretzerstraße, GGS Siegburger Straße 
iii. Teilpaket 3: GYM Leybergstraße, GYM Escherstraße 
iv. Teilpaket 4: GYM Frankstraße, GE Mainstraße 
v. Teilpaket 5: BK + RS Niehler Kirchweg 
4. zur Wahrnehmung der Bauherrenvertretung bei der Gebäudewirtschaft zu jedem der unter Nr. 
3 benannten Teilpakete ein zweiköpfiges Projektteam (jeweils kaufmännisch und technisch 
besetzt) eingerichtet wird.

7 
Derzeit läuft innerhalb der gesetzlichen Fristen das Ausschreibungsverfahren zur Vergabe des Mul-
tiprojektmanagements. Das Vergabeverfahren soll planmäßig im Januar 2018 abgeschlossen sein. 
Bis zu diesem Zeitpunkt werden aus dem Personalbestand der Gebäudewirtschaft bzw. aus den lau-
fenden Stellbesetzungsverfahren die unter Nr. 4 benannten Projektteams formiert. Auf der Grundlage, 
dass es bei keiner der 15 ausgewählten Schulbaumaßnahmen zu Umplanungen kommen wird, befin-
det sich das TU-/GU-15-Schulbaumaßnahmenpaket im Zeit- und Kostenplan. 
Die Meilensteine im Einzelnen: 
2018  1. Quartal 
 Zuschlag und Beauftragung des Multiprojektmanagements 
 Einrichtung von 5 Projektteams zur Wahrnehmung der Bauherrenvertretung 
2018  1.bis 4. Quartal 
 Einarbeitung des Multiprojektmanagements 
 Vorbereitung und Durchführung der Ausschreibung zur Vergabe der TU-Teilpakete 
 Vorbereitung und Durchführung der Ausschreibung zur Vergabe der GU-Teilpakete 
2019  1. Quartal 
 Zuschlag und Beauftragung der TU und GU 
2019 bis 2022 
 Planung, Bau, Fertigstellung und Übergabe der Schulbaumaßnahmen 
 
Zu weiteren Details wird auf die Anlage 2 verwiesen.  
 
Selbstständige Organisationsformen für den Schulbau „Schnelles Beiboot“ 
Ratsvorlage 0864/2017 Maßnahmenpaket für Schulbauprojekte 
Mit Beschluss vom 04.04.2017 (Vorlage 0864/2017, TOP 10.29) hat der Rat der Stadt Köln die Ver-
waltung des Weiteren beauftragt, eine selbständige Organisationsform für ausgewählte Schulbau-
maßnahmen mit dem Ziel der Entlastung der Gebäudewirtschaft sowie der effizienteren Gestaltung 
des Planungsprozesses und des Planungsmanagements vorzubereiten. Die hierzu durchgeführte 
intensive Prüfung ist grundsätzlich abgeschlossen. Die Verwaltung hat hierzu mögliche Rechtsformen 
einer selbstständigen Organisationsstruktur intensiv geprüft und umfangreiche Recherchen unter-
nommen sowie insbesondere Referenzbeispiele aus anderen Kommunen gesichtet. Im Ergebnis der 
Recherche haben sich drei prinzipiell leistungsfähige Varianten herauskristallisiert. 
A. Projektgruppe aus Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Stadtverwaltung 
B. GmbH als öffentliche sowie projektbezogen zweckbestimmte Projektentwicklungsgesellschaft 
(Gesellschafter sind ausschließlich öffentlich, Gesellschaftszweck = Projekt, vergaberechtlich 
im Direktauftrag der Stadt handelnd) – Modell „Düsseldorf“ 
C. GmbH als öffentlich-private allgemein zweckbestimmte Projektentwicklungsgesellschaft (Ge-
sellschafter sind öffentlich und privat, Gesellschaftszweck = z.B. Schulbau im Allgemeinen, 
vergaberechtlich mit einem Akteur des freien Marktes gleichzusetzen) – Modell „Hamburg“ 
 
Die Prüfung hat ergeben, dass 
 Variante A (Projektgruppe) nach dem Modell der stadtinternen Organisationsstruktur für das 
TU-/GU-15-Schulbaumaßnahmenpaket unmittelbar zum Einsatz kommen kann, 
 Variante B und C (GmbH-Modelle) relevante steuer- und vergaberechtliche Fragestellungen 
sowie Fragestellungen der künftigen Personalausstattung bzw. der Personalüberführung auf-
werfen. Diese Fragestellungen sind lösbar, erfordern aber die Auseinandersetzung im konkre-
ten Einzelfall. Notwendig ist vor allem und vorab die Bestimmung bzw. Konkretisierung des

8 
Gesellschaftszwecks bzw. der Gesellschaftsaufgabe einer künftigen GmbH. Eine Pau-
schalbeantwortung ohne diese Festlegung ist weder stichhaltig noch zielführend. 
 
Weiteres Vorgehen  
Im Weiteren soll wie folgt vorgegangen werden:  
1. Das TU-/GU-15-Schulbaumaßnahmenpaket soll fortgeführt und bei positiven Erfahrungen wei-
ter ausgebaut werden. Entscheidungen des Rates der Stadt Köln oder seiner Gremien zu den 
Projekten sind aktuell nicht erforderlich. 
2. Die Prüfung möglicher Modelle für die Gründung einer selbstständigen Organisationsform als 
„Schnelles Beiboot“ ist grundsätzlich abgeschlossen. Es wird empfohlen,  
a. die Einrichtung einer stadtinternen Projektorganisation (Variante A) weiterzuverfolgen 
und jenseits des TU-/GU-15-Schulbaumaßnahmenpakets auch bei anderen Schulbau-
projekten anzuwenden bzw. in diesem Zuge weiterzuentwickeln, 
b. von der Detailuntersuchung für die Vorbereitung einer selbstständigen Organisations-
form nach einem GmbH-Modell (Variante B und C), das sich lediglich auf ausgewählte 
Schulbauprojekte bezieht, vorerst abzusehen und 
c. angesichts knapper personeller Kapazitäten und der hohen Zahl an Vakanzen bei der 
Gebäudewirtschaft die verfügbaren Kräfte auf den Restrukturierungs- und Optimie-
rungsprozess Gesamtstruktur zu konzentrieren. 
 
5. Vergabeprozesse 
Die Optimierung der Vergabeprozesse innerhalb der Stadtverwaltung erfolgt derzeit in einem geson-
derten Projekt im Rahmen der Verwaltungsreform. Ziel des Projektes ist es, die inhaltlichen Entschei-
dungskompetenzen und die Ergebnisverantwortung bei den Fachdienststellen dezentral zu bündeln. 
Auf diesem Weg soll eine deutliche Vereinfachung und Beschleunigung der Verwaltungsprozesse 
realisiert werden. Für das Vorhaben wurde eine Arbeitsgruppe eingerichtet, die als Pilotprojekt einen 
optimierten Vergabeprozess entwickelt und im Rahmen einer Pilotphase erproben soll. Auf der Basis 
der dortigen Erfahrungen soll über eine Umsetzung bei der Gebäudewirtschaft entschieden werden. 
 
Sofern für die weitere Umsetzung optimierter Vergabeprozesse Entscheidungen der Ratsgremien 
erforderlich sind, werden hierfür gesonderte Vorlagen eingebracht.  
 
6. Technisches Gebäudemanagement (Betreiberverantwortung) 
Die Wahrnehmung der Betreiberverantwortung für den von der Gebäudewirtschaft betreuten Gebäu-
debestand ist eine wichtige haftungsrelevante Aufgabe. Die personelle und technische Ausstattung 
für eine anforderungsgerechte Wahrnehmung der Aufgabe ist derzeit nicht vollständig gegeben.  
Ziel ist es daher, in der Abteilung Objektmanagement (261) perspektivisch ein mit modernen Metho-
den und moderner technischer Grundlage versehenes Sachgebiet „Technisches Gebäudemanage-
ment“ einzurichten. Aufgabe des Sachgebietes wird es sein, alle im Rahmen der Betreiberverantwor-
tung wahrzunehmenden Aufgaben zu koordinieren, zu überwachen und zu dokumentieren. Außer-
dem sollen durch das Sachgebiet eventuell notwendige Reparaturen, Ausbesserungen und/oder voll-
ständige Erneuerung von Anlagen an das jeweils zuständige Objektcenter zur Abarbeitung überge-
ben werden. Die gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen und Wartungen selbst sollen zwecks Entlas-
tung der Gebäudewirtschaft künftig dauerhaft an einen externen Facilitymanagement Dienstleister

9 
übertragen werden. Eine Verlagerung der Verantwortung für die Wahrnehmung der Betreiberverant-
wortung nach außen ist nicht möglich.  
Für den Aufbau des Sachgebietes ist in einer 1. Stufe ein fortschreibungsfähiges und umfassendes 
Konzept für die künftige Wahrnehmung der Aufgabe Betreiberverantwortung zu entwickeln. In diesem 
sind unter anderem die künftige Aufgabenverteilung zwischen dem Sachgebiet „TGM“, den zuständi-
gen Objektcentern und den externen Facilitymanagement Dienstleistern, Aufgabenbeschreibungen, 
Prozessbeschreibungen, Schnittstellen, IT-Werkzeuge Grundlagen für die Erfassung der Daten und 
Dokumente zu den Objekten und deren technischen Anlagen, Personalbedarfe, Controlling-Werk-
zeuge und vieles mehr festzulegen. Ein wesentlicher Inhalt sind auch die Definition der Anforderun-
gen an die Facilitymanagement Dienstleister, die Festlegung der Arbeitsweise und insbesondere 
auch die Definition von Kriterien für eine sinnvolle Aufteilung der benötigten Leistungen der externen 
Facilitymanagement-Dienstleister (z.B. nach Bezirken, Schulformen, etc). Diese Aufteilung ist die 
Grundlage für eine losweise Ausschreibung und die spätere Abarbeitung.  
Zur Umsetzung des entwickelten Konzeptes sind in einer 2. Stufe alle Dokumente und Daten zu den 
Gebäuden und deren technischen Einrichtungen möglichst lückenlos und detailliert elektronisch in 
einer bei der Gebäudewirtschaft in den vergangenen Jahren aufgebauten Fachanwendung struktu-
riert zu erfassen und die Anlagen vor Ort zu kennzeichnen. Ziel ist es, alle notwendigen Dokumente 
und Daten in einer Datenbank so verfügbar zu machen, dass diese später als Grundlage für auf-
wandsarme und weitgehend automatisierte Arbeitsprozesse im TGM sowie bei den Facility-
Management-Dienstleistern und ggf. auch für andere Aufgaben der Gebäudewirtschaft genutzt wer-
den können.  
Auf der Basis des entwickelten Konzeptes und der generierten Daten zu den einzelnen Objekten und 
deren technischen Anlagen sind in der 2. Stufe die Ausschreibungen für die Vergabe der Leistungen 
des Facility-Managements in mehreren Losen vorzubereiten und durchzuführen.  
Für die qualifizierte und strukturierte Erfassung aller Dokumente und Daten wird ein Aufwand von 8 
Personentagen je Objekt erwartet. Bei 660 Objekten ergibt sich damit ein Aufwand von über 5.000 
Personentagen. Dieser Schritt ist damit der aufwändigste Teil des Projektes. Bei den Dokumenten 
und Daten handelt es sich aber um die zentrale Grundlage für die zuverlässige Wahrnehmung der 
Aufgabe der Betreiberverantwortung und des Facility-Managements. Spätestens die zu beauftragen-
den externen Facilitymanagement Dienstleister werden Dokumente und Daten aufnehmen müssen 
und sich dies honorieren lassen. Die mit diesem Arbeitsschritt verbundenen Kosten sind damit nicht 
vermeidbar. Es ist unter dem Aspekt der Datensicherheit, der Nutzbarkeit für alle Aufgaben der Ge-
bäudewirtschaft und der nachhaltigen Verfügbarkeit jedoch deutlich vorteilhafter, alle Dokumente und 
Daten zu den Objekten in einer bei der Gebäudewirtschaft betriebenen Anwendung zu verwalten als 
bei verschiedenen im Laufe der Jahre auch noch wechselnden Facilitymanagement-Dienstleistern.  
Für die Erfassung der Dokumente und Daten ist ein Zeitraum von 2 bis 3 Jahren zu veranschlagen. 
Es macht daher keinen Sinn, diese zunächst vollständig durchzuführen und anschließend losweise 
Facility-Management-Leistungen auszuschreiben. Vielmehr soll eine sukzessive Abarbeitung von 
Erfassung und Ausschreibung nach sinnvoll gebildeten Gebäudeclustern erfolgen. Nach Abarbeitung 
des ersten Clusters können Ausschreibung und Datenerhebung für den jeweils nächsten Cluster pa-
rallel durchgeführt werden.  
In der 3. Stufe ist nach der Vergabe der Facility-Managements für einen begrenzten Zeitraum die Be-
gleitung des neu einzurichtenden Sachgebietes TGM, eine Qualitätssicherung der Facilitymanage-
ment Dienstleister sowie der aufgebauten Prozesse erforderlich.  
Die Kapazitäten und das notwendige Wissen zum Aufbaus eines Sachgebietes Technisches Gebäu-

10 
demanagement und zur Abarbeitung der beschriebenen Aufgaben stehen derzeit bei der Gebäude-
wirtschaft nicht zur Verfügung. Es wird daher ein externes Facilitymanagement Beratungsunterneh-
men benötigt, das die beschriebenen Leistungen erbringt. Für die Beratungsleistungen wird mit einem 
Aufwand von bis zu 2,5 Millionen Euro gerechnet. Ursächlich für den hohen Betrag ist insbesondere 
der hohe Aufwand für die Erfassung der Dokumente und Daten der technischen Anlagen zu allen 660 
verwalteten Gebäuden. Dieser Aufwand ist mit ca. 1,8 Millionen Euro veranschlagt.  
Bei der Beratungsleistung handelt es um einen einmaligen Aufwand. Ziel der externen Beratung ist 
es, den Bereich so aufzubauen, dass er künftig mit eigenem noch zu gewinnendem Personal auf-
wandsarm durchgeführt werden kann.  
Mit dieser Vorlage wird der Rat der Stadt Köln gebeten, dem beschriebenen Bedarf an der Aus-
schreibung einer externen Beratungsleistung im Umfang von bis zu 2,5 Millionen Euro für den Aufbau 
des Aufgabengebietes TGM zuzustimmen. Die Finanzierung erfolgt aus dem jeweiligen Wirtschafts-
plan der Gebäudewirtschaft. Für die Bedarfsprüfung zu den Facilitymanagement-Dienstleistern wer-
den zu gegebener Zeit gesonderte Vorlagen eingebracht, sofern eine Zustimmung der Ratsgremien 
erforderlich ist.  
 
7. Personalwirtschaftliche Maßnahmen 
Bei der Gebäudewirtschaft ist erkennbar eine personelle Unterbesetzung festzustellen. Von den im 
Stellenplan zur Verfügung stehenden (rd. 585) Stellen sind zahlreiche Stellen (rd.120) vakant.  
Ein weiteres erhebliches Problem ergibt sich daraus, dass in den kommenden 10 Jahren etwa 30 % 
aller bei der Gebäudewirtschaft tätigen Kräfte aus dem technischen Dienst planmäßig in den Ruhe-
stand/Rente wechseln werden. Damit wird ein erheblicher Verlust von Fachkompetenz und Erfah-
rungswissen eintreten. Diesem ist intensiv mit allen denkbaren Maßnahmen der Personalakquise und 
-entwicklung entgegenzuwirken.  
Stellenbereitstellung EG 13 und EG 14 
Insbesondere zur Wiederherstellung der Leistungsfähigkeit der Gebäudewirtschaft und im Vorgriff von 
notwendigen Nachbesetzungen auf Managementebene in den nächsten 5 Jahren werden der Ge-
bäudewirtschaft mit Wirkung zum 01.10.2017 insgesamt 15 Stellen in der Wertigkeit EG 13 und EG 
14 zur Verfügung gestellt. Die Bereitstellung erfolgt aus dem vorhandenen Stellenbestand der Stadt 
Köln. Mit den Stellen sollen hochwertige Ingenieurkapazitäten mit langjähriger Bau- und Pro-
jekt(leitungs-)erfahrung und/oder einer Qualifikation auf Masterebene extern am Markt gewonnen 
werden.  
Damit durch die Ausschreibung der Projektleiterstellen keine Personalverschiebung innerhalb der 
Gebäudewirtschaft erfolgt, mit der keine Stärkung der Effektivität verbunden wäre, sollen die Stellen-
ausschreibungen ausschließlich extern erfolgen. 
Da die Bedarfe an Leistungen der Gebäudewirtschaft langfristig anhalten werden, soll eine unbefriste-
te Besetzung erfolgen. Eine entsprechende Prozessvereinbarung mit der Personalvertretung wird 
kurzfristig vorbereitet. 
Projektmanagementstrukturen 
Um eine dauerhafte Stärkung der Gebäudewirtschaft zu erzielen, ist es zudem zwingend erforderlich 
klare Projektmanagementstrukturen zu installieren, die die Voraussetzung dafür schaffen, die Projek-
te im vorgesehenen Termin- und Kostenrahmen umzusetzen. Dazu sollen die Bearbeitungsschnitt-

11 
stellen zukünftig eindeutig geregelt werden. Bauherrenaufgaben sind von den Mitarbeitern der Ge-
bäudewirtschaft zu übernehmen. Die Ergebnisverantwortung zum Gelingen des Projektes wird bei 
dem zuständigen Projektleiter und dem zugeordneten Projektteam liegen. Die Motivation der beteilig-
ten Mitarbeiter wird durch diese klaren Verantwortlichkeiten erheblich gesteigert und die Gebäude-
wirtschaft insgesamt projektfähiger.  
Über alle Leistungsphasen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, vom Planungs- bis 
über den Bauprozess, sollen die verantwortlichen Mitarbeiter der Gebäudewirtschaft zukünftig die 
Projekte begleiten um Wissensverluste zu vermeiden und um erforderliche Einarbeitungszeiten zur 
Projektübergabe von der Planung zum Bau zu vermeiden. 
Die durch externe Ausschreibung gewonnenen erfahrenen Projektleiter sollen in Arbeitsgruppen ihr 
Wissen den vorhandenen oftmals jungen städtischen Mitarbeitern vermitteln und diese zur Übernah-
me höherwertiger Projekte befähigen.  
Verstärkung der Personalrekrutierung 
Da im zentralen Personalreserveplan für die Gebäudewirtschaft noch 65 Stellen zur Verfügung ste-
hen, die bisher nicht abgerufen werden mussten, und darüber hinaus weitere rd. 120 Stellen zur Zeit 
bei der Gebäudewirtschaft vakant sind, besteht keine Notwendigkeit zur Einrichtung weiterer Mehr-
stellen im Stellenplan 2018. Alle Anstrengungen zur Personalgewinnung werden von der Verwaltung 
unvermindert weiter fortgesetzt. Erste Erfahrungen mit der Einstellung von Personal über einen exter-
nen Personaldienstleister sind vielversprechend. 
Personalerhaltung und -weiterqualifizierung 
Im technischen Bereich ist die Konkurrenz um ausgebildete Fachkräfte besonders hoch. Um als Ar-
beitgeberin für externe Bewerberinnen und Bewerber attraktiv zu sein sowie zur Personalbindung und 
Personalentwicklung des vorhandenen Personals, ist es erforderlich, neue Karrierewege und Auf-
stiegsmöglichkeiten anzubieten.  
Für die Beamtinnen und Beamten im Verwaltungsdienst hat der Gesetzgeber durch die Aktualisierung 
der Laufbahnverordnung NRW (§§ 25 und 26 LVO NRW) eine eindeutige Regelung zur Aufstiegsför-
derung getroffen. Die Stadt Köln hat diese Regelung analog auch für Tarifbeschäftigte im allgemeinen 
Verwaltungsdienst ermöglicht. In den übrigen Fachbereichen (technischer Dienst, Soziales und Er-
ziehung, etc.) existieren solche Aufstiegsmöglichkeiten noch nicht. 
Grundsätzlich sind folgende Aufstiegsoptionen für die Beschäftigen im technischen Dienst vorgese-
hen: 
Aufstieg mD – gD: 
 Aufstieg durch modulare Qualifizierung (Entwicklung einer modularen Qualifizierung zum Auf-
stieg in den gehobenen technischen Dienst) 
 Aufstieg durch Einzelqualifizierung (Qualifizierung in Spezialmodulen im Anschluss an ein 
Stellenbesetzungsverfahren) 
 Aufstieg durch Erweiterung von Ausbildungsangeboten  
 Aufstieg durch Angebot dualer Studiengänge (nebenberuflich) 
Aufstieg gD – hD: 
 Aufstieg durch Masterstudium (Aufstieg in den höheren Dienst)

12 
 Aufstieg durch modulare Qualifizierung (Entwicklung einer modularen Qualifizierung techni-
scher Dienst) 
 Aufstieg nach Stellenauswahlverfahren und anschließender modularer Qualifizierung als Ein-
zelqualifizierung 
Die modulare Qualifizierung, die insbesondere die Gebäudewirtschaft auch für den Aufstieg in den 
höheren Dienst befürwortet, kann zusammen mit vergleichbaren beruflichen Erfahrungen sowie Fort- 
und Weiterbildung das abgeschlossene Studium ersetzen, so dass eine Eingruppierung in eine höhe-
re Qualifikationsebene als sonstiger Angestellter im Sinne des TVöD möglich ist. Hierzu hat die Ver-
waltung bereits Kontakt zu unterschiedlichen Bildungsträgern (Hochschulen etc.) aufgenommen, die 
die Entwicklung einer modularen Qualifizierung für den technischen Dienst übernehmen würden. Zu 
beachten ist jedoch, dass die fachliche Verantwortung im technischen Bereich folgenschwerer ist, als 
im „normalen Verwaltungsbereich“ – die Vermeidung/Minimierung haftungsrechtlicher Risiken ist bei 
der Auswahl der geeigneten Aufstiegsoption zu bedenken.  
Strategische Kooperation mit der Technischen Hochschule Köln 
Die Gebäudewirtschaft hat darüber hinaus im Sommer 2017 eine Kooperationsvereinbarung mit der 
Technischen Hochschule Köln im Bereich der Digitalen Bauwirtschaft abgeschlossen. Als eine kom-
munale Einrichtung der viertgrößten Stadt Deutschlands beschreitet die Gebäudewirtschaft mit der 
Einführung von Building Information Modeling (BIM) bei der Bewirtschaftung des Immobilienbestan-
des und der Neubauplanung neue Wege. Die Technische Hochschule Köln ist die größte staatliche 
Hochschule für Angewandte Wissenschaften in Deutschland und zählt zu den in besonderem Maße 
innovativen und forschungsstarken Hochschulen. Sie sieht sich in der Verantwortung für die regionale 
Entwicklung und möchte ihre Sichtbarkeit als Kooperationspartnerin in der Region Köln weiter aus-
bauen. 
Gegenstand dieser strategischen Kooperation ist es, die Stärken des Standortes Köln im Bereich der 
Digitalen Bauwirtschaft durch eine intensivere Vernetzung langfristig auszubauen. Die Gebäudewirt-
schaft und die Technische Hochschule wollen den Gedankenaustausch und den Technologie- und 
Wissenstransfer intensivieren und die Strukturen der Zusammenarbeit erweitern. 
Gemeinsame Zielsetzung bzw. Grundlage für die Kooperationsvereinbarung ist eine gesteigerte Nut-
zung von Potentialen durch 
 Zusammenarbeit in der Lehre (Lehrbeauftragung und Gastvorträge durch Mitarbeiter der Ge-
bäudewirtschaft, Mentoring-Programm, Aufgabenstellung von Abschlussarbeiten, Exkursio-
nen, gemeinsame Veröffentlichungen) 
 Einbindung in gegenseitige Netzwerkaktivitäten mit (regelmäßiger Informations- und Gedan-
kenaustausch, Diskussion über Entwicklungen zum Thema Digitalisierung beim Bauen) 
 kooperative Personalentwicklung (Erhöhung des Bekanntheitsgrades der Gebäudewirtschaft 
als attraktiver Arbeitgeberin, frühzeitige Nachwuchsakquise, Aufbau eines Dualen Studien-
gangs, Aus- und Weiterbildung, Auslobung von Preisen für außergewöhnliche Studien- und 
Forschungsleistungen) 
 
Die Gebiete der strategischen Zusammenarbeit sollen kontinuierlich und bedarfsorientiert weiterent-
wickelt werden.  
Neben dieser Hochschulkooperation sind auch Gespräche mit der KGSt (Kommunale Gemein-
schaftsstelle für Verwaltungsmanagement) geplant, um Möglichkeiten einer Zusammenarbeit auszu-
loten.

13 
 
8. Beteiligung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 
Während der Ausarbeitung des Maßnahmenpakets zur Stärkung und Optimierung der Gebäudewirt-
schaft sind die Mitarbeiter umfassend informiert worden. Es wurden Gespräche mit der Betriebs- und 
Abteilungsleitung, mit dem erweiterten Führungskreis und dem Personalrat geführt. Zudem fand eine 
Mitarbeiterversammlung statt, auf welcher der Stadtdirektor die enge Beteiligung der Mitarbeiterinnen 
und Mitarbeiter im weiteren Prozess angekündigt hat. Hierzu werden geeignete Formate entwickelt, 
um den Reformprozess gemeinsam zu gestalten. 
 
9.  Controlling 
 
Die Stärkung und Optimierung der Gebäudewirtschaft ist ein stadtweit relevantes Thema. Die Verwal-
tung wird daher im Abstand von jeweils drei Monaten zur Fortführung dieses Konzeptes und den ein-
zelnen Maßnahmen an den Bauausschuss berichten.  
 
10. Maßnahmen im Überblick 
Nr. Maßnahme Zeitraum 
1 
Zuordnung 1. Betriebsleitung und Einrichtung 
einer gleichberechtigten kaufmännischen und 
technischen Geschäftsführung 
01.10.2017 
2 Beauftragung eines Interimsmanagers 
Beauftragung bis 
1. Quartal 2018 
Einsatz ab 2. 
Quartal 2018 
3 Verschlankung der internen Regelwerke 31.12.2017 
4 Verlagerung des Bereiches Kulturbau zu 
26/Gebäudewirtschaft 01.01.2018 
5 Selbständige Organisationsform für ausgewählte 
Schulbaumaßnahmen 
Umsetzung  
Projektorganisation  
6 
Ausschreibung eines externen Beraters für den 
Aufbau eines neuen Sachgebietes „Technisches 
Gebäudemanagement“  
31.12.2017 
7 Sofortige Bereitstellung und Besetzung von 15 
Stellen in der Wertigkeit EG 13 und EG 14 01.10.2017

14 
8 Verstärkung der Personalrekrutierung 01.10.2017 
9 Personalerhaltung und -weiterqualifizierung 01.10.2017 
10 Beteiligung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter 01.10.2017 
 
 
10. Weitere Umsetzung 
Die Projektgruppe wird die weitere Umsetzung der genannten Maßnahmen begleiten. Die Zuständig-
keit für den weitere Neustrukturierungs- und Optimierungsprozesses liegt bei Dezernat VI und wird im 
Zuge der Nachbesetzung der Stelle der bzw. des Beigeordneten dort verortet.  
 
 
 
 
Anlagen 
1. 13. Satzung zur Änderung der Satzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
2. Maßnahmenpaket Schulbau // Status – Bericht 18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // K ick - Off 
25.08.2017 (Ergänzung 18.09.2017) 
 
Status-Bericht 18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
1. EINLEITUNG 
 
2. ORGANISTATIONSSTRUKTUR 
 
3. TERMINE 
 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
 
5. NÄCHSTE SCHRITTE  
 
6. FRAGEN 
 
 
 
 
 
   
Themen 
INHALT 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Sonderprogramm // Maßnahmenpaket Schulbau 
1. EINLEITUNG 
An 10 Kölner Schulstandorten sollen innerhalb von 
5 Jahren in einem beschleunigten Verfahren 15 
Baumaßnahmen durch Totalunternehmer (TU) und 
Generalunternehmer (GU) ausgeführt werden.   
 
Begriffe 
 
Was ist ein GU? 
 
Der G
eneralunternehmer ist Vertragspartner des 
Bauherrn zur Umsetzung sämtlicher Bauleistungen. 
 
Was ist ein TU? 
 
Der T
otalunternehmer ist Vertragspartner des 
Bauherrn zur Umsetzung sämtlicher Planungs- und 
Bauleistungen. 
 
Was ist eine Funktionalausschreibung? 
 
Es werden u
mzusetzende Qualitäten, funktionale 
Raumzusammenhänge  und Bestandsdaten präzise 
beschrieben da zum Zeitpunkt der Ausschreibung 
noch keine belastbare Planung als Grundlage 
vorliegt. 
 
 
 
     
Leistungsphasen im Bauwesen 
 
Grundlagenermittlung LPH 1 
 
 
Vorentwurf L
PH 2 
 
 
Entwurf L
PH 3 
 
 
Genehmigungsplanung L
PH 4 
 
 
Ausführungsplanung L
PH 5 
 
 
Vorbereitung der Vergabe L
PH 6 
 
 
Mitwirken bei der Vergabe L
PH 7 
 
 
Objektüberwachung L
PH 8 
 
 
Objektbetreuung L
PH 9 
 
 
 
  
  
  
  
 
 
 
Funktionalausschreibung TU 
 
 
S
tart TU 
 
 
F
unktionalausschreibung GU 
 
 
 
 
 
S
tart GU 
 
 
Ausschreibung bei Einzelvergabe 
(übliche Vorgehensweise der GW) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
  
  
  
  
 
18.09.2017 
11

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Organigramm // Organisationsstruktur 
2. ORGANISTATIONSSTRUKTUR 
TU - Paket GU - Paket 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Organigramm // Auszug Organisationsstruktur TU-Projekte 
2. ORGANISTATIONSSTRUKTUR 
Beauftragte Fachplaner für Grundlagenermittlung (nur LPH1) TU-Projekte: 
 
Architekt (Raumbuch und Leistungsbeschreibung Qualitäten) 
Tragwerksplaner (Bestandsuntersuchung und ggf. Gründungsempfehlung) 
Technische Ausrüstung (Haustechnik) 
Bodengutachter (Bodenbeschaffenheit und Schadstoffe) 
Bauphysiker (Energetische Standards) 
Schadstoffgutachter (Abbruch und Rückbau) 
Landschaftsplaner (Landschaftsschutz und Artenschutz) 
 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Rahmenterminplan // Vergabe Multi-Projektmanagement 
3. TERMINE 
Weitere Vorgehensweise TU: 
 
Ab August 2017: 
 
▪ Ermittlung und 
Zusammenstellung der 
Grundlagen für die TU-
Ausschreibung durch externes 
Fachplanerteam parallel zur 
Multi-PM-Ausschreibung. 
▪ Beauftragung Multi-PM Ende 
Januar 2018. 
 
Ab Februar 2018: 
 
▪ Prüfung und Koordination 
Vervollständigung der 
Grundlagen durch Multi-PM. 
▪ Projektweise Ausschreibung 
und Vergabeverfahren TU 
(Dauer Pro Projekt ca. 1 Jahr). 
 
Weitere Vorgehensweise GU: 
 
▪ Individuell aufgrund unter-
schiedlicher Planungsstände. 
 
 
 
Status Quo: 
- Auswertung Teilnahmeanträge 
- Grundlagenermittlung TU-Projekte 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Maßnahmenliste  // 15 Projekte an 10 Schulstandorten 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Ca. 36 Mio. € 
Ca. 55 Mio. €  
Ca. 33 Mio. € 
Ca. 29 Mio. € 
Ca. 12 Mio. € 
Kostenannahme 
(+/- 30%) 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 1 //  Alte Wallgasse //  Palmstraße //  Königin-Luise-Schule 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Übersicht: 
Lfd. Nr. SBL:  2 / 3.1 
Stadtbezirk: 1 
Schulart: Gymnasium 
Beschluss: 20.12.2016 
Aktuelle Lph:  0 
Ausführung:  TU 
Beschreibung: Neubau und GI 
Schulplätze: + 195 
 
Maßnahmen / Teilprojekte: 
▪ Generalinstandsetzung Bestand // Alte Wallgasse 
GI ohne PZ und Turnhalle 
▪ N
eubau Erweiterungsbau // Palmstraße 
Erweiterung  Sek1 um einen Zug 
Erweiterung  Sek2 um einen Zug 
▪ I
nterim 
Containerbauweise auf Schulhof Alte Wallgasse 
 
Besonderheiten: 
Denkmalschutz Bestandsgebäude // 
Enge Platzverhältnisse – Innerstädtische Lage 
 
Nächste Schritte: 
▪ Bedarfsplanung für Neubau prüfen und ggf. 
vervollständigen 
▪ Grundlagenpaket für TU-Ausschreibung erstellen 
 
 
    
Kartenausschnitt // Stadt Köln 
Luftbild // Königin-Luise-Schule 
Historische Aufnahme Bestand 
GI 
Neubau  
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 1 //  Alte Wallgasse //  Palmstraße //  Königin-Luise-Schule 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Konzept Bauabschnitte 
 
1. Bau Interim für 8 Klassen auf Schulgelände Alte 
Wallgasse 
 
2. Abriss Interim Palmstraße 
 
3. Neubau Palmstraße 
 
4. Auslagerung Schüler aus Bestand Alte Wallgasse 
in Interim auf Schulgelände Alte Wallgasse und 
Neubau Palmstraße 
 
5. Generalinstandsetzung Bestand Alte Wallgasse 
 
Eine gleichzeitige Bauausführung von Neubau und 
GI ist nicht möglich, da durch die innerstädtische 
Lage keine Flächen für eine vollständige 
Auslagerung vorhanden sind. 
 
 
    
Auszug aus der Liegenschaftskarte 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 2 //  Frankstraße //  Gesamtschule Innenstadt (zurzeit Realschule Konrad-Adenauer-Schule) 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Übersicht:  
Lfd. Nr. SBL:  49 / 50 
Stadtbezirk: 1 
Schulart: Gesamtschule 
Beschluss: 16.12.2014 
Aktuelle Lph:  2 
Ausführung:  GU 
Beschreibung: Neubau 
Schulplätze: + 0 
 
Maßnahmen / Teilprojekte: 
▪ Neubau Erweiterungsbau 
Neubau / Anbau für Verwaltung und Mensa. 
Neubau Turnhalle 
 
Besonderheiten: 
Geteilter Standort neue Gesamtschule, Frankstraße 
und Severinswall // beengtes Baufeld // 
Denkmalschutz // Bodendenkmäler 
 
Nächste Schritte: 
▪ Fachplanerteam vervollständigen / beauftragen 
▪ Abstimmung mit Denkmalschutz 
 
 
 
    
Planung // Ausschnitt Erdgeschoss mit Turnhalle 
Kartenausschnitt // Stadt Köln 
Luftbild // Konrad-Adenauer-Schule 
Abriss und  
Neubau  
Frankstraße 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 2 //  Frankstraße //  Gesamtschule Innenstadt (zurzeit Realschule Konrad-Adenauer-Schule) 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Konzept Bauabschnitte 
 
1. Abriss Bestandsturnhalle und Verbindungsbau 
Ausnahme: denkmalgeschützte Fassade 
 
2. Neubau Gebäudetrakt mit 
Verwaltungsbereichen, Aula und Turnhalle 
 
Ergänzung 18.09.2017: 
Umgang mit Denkmalschutz 
Siehe Protokoll zum Kick-Off vom 25.08.2017 
 
 
    
Auszug aus der Liegenschaftskarte 
Bild // Innenraum Bestandsturnhalle 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 3 //  Severinswall //  Gesamtschule Innenstadt (zurzeit Theo-Burauen-Realschule) 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Übersicht:  
Lfd. Nr. SBL:  172 
Stadtbezirk: 1 
Schulart: Gesamtschule 
Beschluss: 16.12.2014 
Aktuelle Lph:  0 
Ausführung:  TU 
Beschreibung: Abriss und Neubau 
Schulplätze: 240 (Wegfall verhindert) 
 
Maßnahmen / Teilprojekte: 
▪ Abriss und Neubau 
Abriss und Neubau Schulgebäude 
▪ N
eubau Interim 
Neubau Interim 
 
Besonderheiten: 
Geteilter Standort neue Gesamtschule, Frankstraße 
und Severinswall // Altes Rautenstrauch-Joest-
Museum ist an Heizungsanlage Schulgebäudes 
angebunden  
 
Nächste Schritte: 
▪ Grundlagenpaket für TU-Ausschreibung erstellen 
▪ Altes Rautenstrauch-Joest-Museum informieren 
 
 
 
 
 
    
Kartenausschnitt // Stadt Köln 
Luftbild // Theo-Burauen-Realschule 
Bestand // Ansicht Süd Schulhof 
Abriss und Neubau  
Interim 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 3 //  Severinswall //  Gesamtschule Innenstadt (zurzeit Theo-Burauen-Realschule) 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Mögliche Bauabschnitte 
 
1. Bau Interim 
 
2. Abriss Bestandsgebäude 
 
3. Neubau Gesamtschule 
 
Dreigeschossige Containeranlagen sind gem. 
Bauaufsicht nicht zulässig. 
Vorstudien haben ergeben das der Platzbedarf für 
eine zweigeschossige Containeranlage nicht 
ausreichend ist. 
 
Mögliche Lösungsansätze: 
 
V1: Dreigeschossiger Interim in Modulbauweise 
 
V2: Alternativkonzept des TUs z.B. mit Teilabriss des 
Bestandsgebäudes zur Errichtung einer  
zweigeschossigen Containeranlage. 
 
 
    
Auszug aus der Liegenschaftskarte 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 4  // Mainstraße (Sürther Feld) //  Ernst-Moritz-Arndt Grundschule 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Übersicht: 
Lfd. Nr. SBL:  120 
Stadtbezirk: 2 
Schulart: Grundschule 
Beschluss: 10.09.2009 
Aktuelle Lph:  3 
Ausführung:  GU 
Beschreibung: Neubau 
Schulplätze: + 200 
 
Maßnahmen / Teilprojekte: 
▪ Neubau 
Neubau einer 5-zügigen Grundschule im Sürther 
Feld als Ersatz für die 3-zügige EGS Mainstraße 
 
Besonderheiten: 
Weitere Neubauten 
(Investor) nördlich der  
Bildungsmagistrale 
in Planung  
 
Nächste Schritte: 
▪ Aufteilung der 
Grundstücke klären 
▪ Funktionalausschreibung GU-Leistungen  
▪ Bauantrag 
 
 
 
 
    
Lageplan // Grundschule mit Sporthalle // Sürther Feld // Rodenkirchen 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 5 //  Leybergstraße //  Hildegard-von-Bingen-Schule 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Übersicht:  
Lfd. Nr. SBL:  112 
Stadtbezirk: 3 
Schulart: Gymnasium 
Beschluss: 08.04.2014 
Aktuelle Lph:  3 
Ausführung:  GU 
Beschreibung: Neubau 
Schulplätze: 195 (Wegfall verhindert) 
 
Maßnahmen / Teilprojekte: 
▪ Neubau 
Erweiterungsbau mit Dreifachturnhalle für den 
Ganztag als Ersatz für die Interimsbauten 
 
Umnutzung der Bestandsturnhalle zur Mensa 
nicht Bestandteil Beschluss 
 
Besonderheiten: 
Reduzierung der Schulhoffläche während der 
Bauphase // Denkmalschutz Bestandsgebäude 
 
Nächste Schritte: 
▪ Funktionalausschreibung GU-Leistungen 
 
 
 
 
 
 
    
Luftbild // Hildegard-von-Bingen-Schule 
Planung // Ausschnitt EG mit Außenanlagen 
GI 
Neubau  
Neubau  
Bild // Bestandsansicht Leybergstraße 
Neubau  
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 5 //  Leybergstraße //  Hildegard-von-Bingen-Schule 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Konzept Bauabschnitte 
 
1. Abbruch Pavillon Bestand 
 
2. Neubau Erweiterungsbau 
 
3. Sanierung und Umnutzung Bestandsturnhalle zu 
Mensa (nicht Bestandteil Beschluss) 
 
 
 
 
 
    
Auszug aus der Liegenschaftskarte 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 6 //  Zusestraße // Gymnasium Lövenich 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Übersicht:  
Lfd. Nr. SBL:  201 
Stadtbezirk: 3 
Schulart: Gymnasium  
Beschluss: 20.04.2015 
Aktuelle Lph:  0 
Ausführung:  TU 
Beschreibung: Neubau 
Schulplätze: + 705 (Interim Jährlich +81) 
 
Maßnahmen / Teilprojekte: 
▪ Neubau 
Neubau (Sek1) 3-zügiges / (Sek2) 5-zügiges 
Schulgebäude mit 3-fach Turnhalle 
▪ I
nterim 
Bau einer Interimslösung 
 
Besonderheiten: 
Planungsgrundstück liegt in Nähe Gewerbegebiet // 
Neugründung Schule 
 
Nächste Schritte: 
▪ Grundlagenpaket für TU-Ausschreibung erstellen 
 
Nutzung Friedensschule oder Neubau 
Containeranlage als temporäre Auslagerung in 
Klärung.  
    
Kartenausschnitt // Stadt Köln 
Bild // Grundstück Schulgebäude 
Luftbild // Bereich Baufeld Zusestraße 
Zusestraße 
Ergänzung 18.09.2017:
Interim entfällt 
Siehe Protokoll zum Kick-Off vom 25.08.2017 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 7 //  Escher Straße //  Dreikönigsgymnasium 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Übersicht:  
Lfd. Nr. SBL:  43 
Stadtbezirk: 5 
Schulart: Gymnasium 
Beschluss: 10.09.2009 
Aktuelle Lph:  1 
Ausführung:  GU 
Beschreibung: GI und Neubau 
Schulplätze: 705 (Wegfall verhindert) 
 
Maßnahmen / Teilprojekte: 
▪ Generalinstandsetzung Bestand 
GI inkl. Fassade, Haustechnik und Freianlagen 
▪ N
eubau Interim 
Containeranlage zur temporären Auslagerung 
▪ N
eubau Erweiterungsbauten 
Erweiterung des Klassen- und Verwaltungsbereichs  
Neubau Mensa und Ganztagsbereich 
 
Besonderheiten: 
Umsetzung Baumaßnahme im Betrieb // Potentiale 
Flurschule wird Clusterschule // Deponiegelände 
 
Nächste Schritte: 
▪ Entscheidung Flur- bzw. Clusterschule (Qualitäten, 
Kosten, Termine) 
 
 
 
 
    
Luftbild // Dreikönigsgymnasium 
Kartenausschnitt // Stadt Köln 
GI 
Neubau  
Neubau  
Bild // Bestandsansicht Süd 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
Projekt 7 //  Escher Straße //  Dreikönigsgymnasium 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Konzept Bauabschnitte 
 
1. Bau Interim, Vollständige Auslagerung 
 
2. Abbruch und Rückbau marode Bestandssubstanz 
 
3. Neubau Erweiterungsbauten und 
Generalinstandsetzung Bestand 
 
Eine vollständige Auslagerung der Schule ist 
hinsichtlich des engen Terminplans und der 
entstehenden Lärmbelastung anzustreben. 
Es werden u.a. temporäre Nutzungsmöglichkeiten 
in den umliegenden Schulen überprüft. 
 
Bei zwei oder mehreren Bauabschnitten sind 
umfangreiche provisorische, zeitaufwändige und 
kostensteigernde, Sicherungsmaßnahmen 
herzurichten (provisorische Treppenhäuser, TGA-
Versorgung, Verkehrswege etc.). 
 
 
 
Auszug aus der Liegenschaftskarte 
Ergänzung 18.09.2017: 
Untersuchung G9-Erweiterung 
Neues Pädagogisches Konzept 
Siehe Protokoll zum Kick-Off vom 25.08.2017 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 8 //  Kretzer Straße //  Grundschule 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Übersicht:  
Lfd. Nr. SBL:  104 / 105 
Stadtbezirk: 5 
Schulart: Grundschule 
Beschluss: 12.05.2015 
Aktuelle Lph:  0 
Ausführung:  TU 
Beschreibung: GI und Neubau 
Schulplätze: + 100 
 
Maßnahmen / Teilprojekte: 
▪ Generalinstandsetzung  
GI Turnhalle 
▪ N
eubau Erweiterungsbau 
Zügigkeitserweiterung von 2 auf 3 Züge 
 
Nächste Schritte: 
▪ Umgang mit Turnhalle klären 
▪ Bedarfsplanung prüfen und ggf. vervollständigen 
▪ Grundlagenpaket für TU-Ausschreibung erstellen 
 
 
 
 
    
Karte // Ausschnitt Nippes 
 Luftbild // Bestand Schulgebäude 
Abriss und  
Neubau 
Kretzer Straße 
GI  
Clouth 
Bild // Bestandsansicht Hofseite 
Ergänzung 18.09.2017: 
Entscheidung  Rückbau Turnhalle 
Siehe Protokoll zum Kick-Off vom 25.08.2017 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 8 //  Kretzer Straße //  Grundschule 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Konzept Bauausführung 
 
1. Abriss altes Hausmeisterhaus 
 
1400 m² Brutto-Soll-Flächenbedarf für 
Zügigkeitserweiterung 
 
350 m² bebaubare Fläche für Neubau stehen zur 
Verfügung  
 
Vorgabe: 
Grundschule max. zweigeschossig 
 
2.  GI oder Abbruch/Neubau Turnhalle 
 
V1: GI Turnhalle (wie im Maßnahmenpaket 
festgelegt und durch den Rat beschlossen) 
Konsequenz: Flächenbedarf für Neubau nicht 
realisierbar. 
 
V2: Abbruch Bestands-Turnhalle und Neubau inkl. 
Turnhalle errichten. Potential durch Neusortierung. 
 
Flächenthematik wird zurzeit durch externes 
Planerteam überprüft. 
 
 
 
 
 
 
    
Auszug aus der Liegenschaftskarte 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 9 //  Niehler Kirchweg //  Barbara-von-Sell-Berufskolleg  // Edith-Stein-Realschule 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Übersicht:  
Lfd. Nr. SBL:  132 / 133 
Stadtbezirk: 5 
Schulart: Berufskolleg / Realschule 
Beschluss: 19.02.2016 
Aktuelle Lph:  1 
Ausführung:  GU (Beschluss TU) 
Beschreibung: GI und Neubau 
Schulplätze: RS 486, BK 3130 (Wegfall verhindert) 
 
Maßnahmen / Teilprojekte: 
▪ Generalinstandsetzung  
GI Bestand Edith-Stein-Realschule 
▪ N
eubau Erweiterungsbauten 
Erweiterung Edith-Stein-Realschule 
▪ N
eubau Erweiterungsbauten 
Erweiterung Barbara-von-Sell-Berufskolleg 
 
Besonderheiten: 
Komplexe Baulogistik // Einbezug in 
Maßnahmenpaket, Errichtung Turnhalle 
 
Nächste Schritte: 
▪ Fachplanerteam vervollständigen (VgV) 
▪ Auslagerungsmöglichkeiten prüfen 
▪ Bauabschnitte (Logistik) festlegen,  
Bauausführung im laufenden Schulbetrieb  
 
 
 
 
 
    
Luftbild // Bestandsbauten 
Abriss und Neubau  
Plan // Stegreif 
GI 
Abriss und 
Neubau  
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 9 //  Niehler Kirchweg //  Barbara-von-Sell-Berufskolleg  // Edith-Stein-Realschule 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Mögliche Bauabschnitte 
 
1. Rückbau baufällige und nicht mehr 
genehmigungsfähige Interimsbauten 
 
2. Neubau Interim für vollständige Auslagerung 
 
3. Neubau und Sanierung RS und BK 
 
Eine vollständige Auslagerung der beiden Schulen 
ist hinsichtlich des engen Terminplans anzustreben. 
Sollte eine vollständige Auslagerung nicht möglich 
sein, ist eine Umsetzung in mehreren 
Bauabschnitten mit nicht unerheblichen 
Auswirkungen auf den Terminplan zu erwarten.  
 
    
Auszug aus der Liegenschaftskarte 
Bild // Ansicht Bestandsbauten RS 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 9 //  Niehler Kirchweg //  Barbara-von-Sell-Berufskolleg  // Edith-Stein-Realschule 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Mögliche Bauabschnitte 
 
1. Rückbau baufällige und nicht mehr 
genehmigungsfähige Interimsbauten 
 
2. Neubau Interim für vollständige Auslagerung 
 
3. Neubau und Sanierung RS und BK 
 
Eine vollständige Auslagerung der beiden Schulen 
ist hinsichtlich des engen Terminplans anzustreben. 
Sollte eine vollständige Auslagerung nicht möglich 
sein, ist eine Umsetzung in mehreren 
Bauabschnitten mit nicht unerheblichen 
Auswirkungen auf den Terminplan zu erwarten.  
 
    
Luftbild // Schulstandort Niehler Kirchweg 
Bild // Ansicht Bestandsbauten RS 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 10 //  Siegburger Straße //  Grundschule am Altenberger Kreuz 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Übersicht:  
Lfd. Nr. SBL:  5.1 
Stadtbezirk: 7 
Schulart: Grundschule 
Beschluss: - 
Aktuelle Lph:  0 
Ausführung:  TU 
Beschreibung: Neubau 
Schulplätze: + 200 
 
Maßnahmen / Teilprojekte: 
▪ Neubau 
2-zügiger Neubau mit 1-fach Turnhalle auf dem 
Grundstück Auf dem Sandberg 
 
Besonderheiten: 
Enges Grundstück // Komplizierte Baulogistik 
wegen parallelem Bauvorhaben Förderschule // 
benötigte Grundstücksteile für 
Förderschulerweiterung im Besitz KVB 
 
Nächste Schritte: 
▪ Bedarfsplanung erstellen 
▪ Grundlagenpaket für TU-Ausschreibung erstellen 
▪ Umgang mit parallelem Bauvorhaben 
Förderschule klären 
 
 
 
 
    
Auszug aus der Liegenschaftskarte 
Neubau  
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Projekt 10 //  Siegburger Straße //  Grundschule am Altenberger Kreuz 
4. PROJEKTÜBERSICHT 
Konzept Bauabschnitte 
 
1. Bau Erweiterung Förderschule; 
Baustelleneinrichtung auf Baufeld Grundschule 
 
2. Bau provisorische Zufahrt Förderschule auf 
Baufeld Grundschule 
 
3. Bau Zufahrt / Außenanlagen Förderschule 
 
4. Bau Grundschule / Zügigkeitserweiterung 
 
Die Schüler der Förderschule weisen zum Teil 
Schwerstbehinderungen auf. Der Umgang mit der 
Zufahrtssituation ist deshalb sehr sensibel zu 
handhaben.  
Aufgrund von nicht trennbaren Abhängigkeiten 
wurde im Zuge der Förderschul-
Erweiterungsplanung (aktuell LPH3), ebenfalls die 
Erweiterung der Grundschule skizzenhaft 
untersucht. 
 
 
 
 
    
Auszug // Planung Erweiterungsbau Förderschule 
Ergänzung 18.09.2017: 
Entscheidung Integration Förderschulerweiterung  
ins Maßnahmenpaket 
Siehe Protokoll zum Kick-Off vom 25.08.2017 
18.09.2017

Maßnahmenpaket Schulbau // Kick - Off 
 
   
Weitere Vorgehensweise // 2017 - 2018 
5. NÄCHSTE SCHRITTE 
 
 
Multi-PM  Vergabeverfahren durchführen 
 
F
achplanerverträge  der bereits begonnen GU-Projekte an geänderte 
Rahmenbedingungen anpassen 
 
P
ersonalisierung der Projektpakete bei 262 (Planen und Bauen) 
 
P
rojektleitung und Projektsteuerung GU-Projekte bis zur Beauftragung 
Multi-PM  
 
B
ausoll 1 im Rahmen ‚Arbeitsgruppe Bausoll‘ (40 und 26) klären, 
vervollständigen und abstimmen 
 
E
ntscheidungsmanagement  und Besprechungsstruktur klären 
 
F
unktionalausschreibung GU durch internes Projektteam und externe 
Fachplaner vorbereiten und mit 27 abstimmen 
 
G
rundlagenermittlung  als Basis für die TU-Funktionalausschreibung 
erstellen 
 
E
nergetische Standards Festlegung für GI und Neubauten 
 
S
AP Struktur, Berechtigungen, Budget, Abrechnungskonzept anlegen 
Ämtergespräche  u.a. mit  37, 48, 14, 27, 63, 53, 67, 57, 61 
 
P
rojektraum einrichten 
 
F
unktionalausschreibungen TU; Multi-PM prüft Grundlagenermittlung 
und bereitet das Vergabeverfahren vor. Dauer bis zur TU-Beauftragung 
ca. 1 Jahr (Start Anfang 2018) 
18.09.2017

Seite 1 von 2 
 
13. Satzung  
zur Änderung der Satzung der  
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln  
vom [Datum Unterschrift OB] 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung vom 27.09.2017 aufgrund der §§ 7, 107 Ab-
satz 2 Satz 2 und 114 Absatz 1 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen 
vom 14. Juli 1994 (GV NW S. 666; SGV NW 2023) in Verbindung mit der Eigenbetrieb s-
verordnung für das Land Nordrhein-Westfalen vom 16. November 2004 (GV NW S. 671; 
ber. 2005 S. 15) - jeweils in der bei Erlass dieser Satzung geltenden Fass ung - folgende 
Betriebssatzung beschlossen: 
§ 1 
Änderung der Satzung 
Die Satzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln vom 26.03.1997 (ABl. Stadt Köln 
Nr. 18 vom 14.04.1997, S. 175) - zuletzt geändert durch die 12. Änderungssatzung vom 
24.04.2014 (ABl. Stadt Köln 2014, Nr. 19) - wird wie folgt geändert: 
1. § 4 wird wie folgt geändert: 
Buchstabe a wird wie folgt gefasst:  
„a. Die Bestellung und Abberufung der geschäftsführenden Betriebsleitung ,“  
2. § 6 wird wie folgt geändert: 
a) Absatz 1 wird wie folgt gefasst: 
„(1) Die Betriebsleitung besteht aus der/dem für die Gebäudewirtschaft zuständigen 
Beigeordneten als Erste Betriebsleiterin/Erstem Betriebsleiter sowie einer kaufmänni-
schen Betriebsleiterin/einem kaufmännischen Betriebsleiter und einer technischen Be-
triebsleiterin/einem technischen Betriebsleiter. Die beiden Betriebsleiterin-
nen/Betriebsleiter sind jeweils in eigener Verantwortung tätig und haben ein unmitte l-
bares Vorspracherecht bei der Ersten Betriebsleitung. Sie bilden gemeinsam die ge-
schäftsführende Betriebsleitung. Die Geschäftsverteilung innerhalb der Betriebsle i-
tung regelt die Oberbürgermeisterin/der Oberbürgermeister  mit Zustimmung des Be-
triebsausschusses durch Dienstanweisung.  
Bei Meinungsverschiedenheiten innerhalb der Betriebsleitung entscheid et die Erste 
Betriebsleiterin/der Erste Betriebsleiter.“  
b) Absatz 2 wird wie folgt geändert: 
In Satz 2 wird das Wort „beide“ durch das Wort „alle“ ersetzt. 
3. § 9 wird wie folgt geändert: 
a) Absatz 1 wird wie folgt gefasst.  
„(1) Die Stadt Köln wird in Angelegenheiten der Gebäudewirtschaft durch die Erste 
Betriebsleiterin/den Ersten Betriebsleiter und einer geschäftsführenden Betriebsleit e-
rin/einem geschäftsführenden Betriebsleiter oder von der geschäftsführenden Be-
triebsleitung jeweils gemeinschaftlich vertreten.“  
b) Absatz 2 wird wie folgt gefasst:  
„(2) Die Erste Betriebsleiterin/der Erste Betriebsleiter sowie die/der zur gemeinschaf t-
lichen Vertretung mit dieser/diesem befugte kaufmännische oder technische Betrieb s-
leiter/Betriebsleiterin oder die gemeinschaftlich befugte geschäftsführende Betriebslei-

Seite 2 von 2 
tung unterzeichnen unter dem Namen „Gebäudewirtschaft der Stadt Köln“. Die jewei-
ligen Stellvertreter/Stellvertreterinnen unterzeichnen mit dem Zusatz „In Vertretung“.  
 
§ 2 
In-Kraft-Treten 
Diese Satzungsänderung tritt am Tag nach der Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt 
Köln in Kraft.

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
2912/2017
Stand: 21.10.2025 
Sachstandsbericht  
Maßnahmenpaket zur Stärkung und Optimierung der Gebäudewirtschaft 
Beschluss: 
1. Der Rat beschließt die 13. Satzung zur Änderung der Satzung der Gebäudewirtschaft 
in der als Anlage 1 zu diesem Beschluss beigefügten Fassung und damit die Einrich-
tung einer kaufmännischen und einer technischen Betriebsleitung, die gemeinsam die 
geschäftsführende Betriebsleitung bildet. 
2. Der Rat stimmt dem Bedarf zur Beauftragung eines Interimsmanagers für die Gebäu-
dewirtschaft für einen Zeitraum von bis zu 3 Jahren mit einer Auftragssumme von bis 
zu 250.000 Euro netto p.a. zu.  
3. Der Rat nimmt das Prüfergebnis zu der mit Beschluss des Rates vom 04.04.2017 
(Vorlage 0864/2017, TOP 10.29, Beschluss Nr. 2) beauftragten Prüfung möglicher Mo-
delle für die Gründung einer selbstständigen Organisationsform zur Kenntnis. Die Ver-
waltung wird beauftragt, die Einrichtung einer stadtinternen Projektorganisation weiter-
zuverfolgen und jenseits des TU-/GU-15-Schulbaumaßnahmenpakets auch bei ande-
ren Schulbauprojekten anzuwenden bzw. in diesem Zuge weiterzuentwickeln. Von ei-
ner Detailuntersuchung für die Vorbereitung einer selbstständigen Organisationsform 
nach einem GmbH-Modell  wird vorerst abgesehen. 
4. Der Rat stimmt dem Bedarf zur Beauftragung eines externen Dienstleisters für den 
Aufbau eines Technischen Gebäudemanagements mit einer Auftragssumme von bis 
zu 2,5 Millionen Euro zu. 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Die Verwaltung hat das GU/TU Maßnahmenpaket für Schulbau weiterentwickelt. Der Rat hat 
in seiner Sitzung am 18.06.2020 das 2. GU/TU Maßnahmenpaket für Schulbau beschlossen 
(1474/2020), sowie in seiner Sitzung am 27.05.2025 der Fortschreibung des 2. GU/TU Maß-
nahmenpakets zugestimmt (2196/2024). Die Projektkosten betragen 2,8 Mrd. Euro brutto. 
Nächste Schritte: 
Das 2. GU/TU Maßnahmenpaket wird fortgeführt mit einer vorgesehenen Fertigstellung der

2 
 
Maßnahmen in den Jahren 2027 fortfolgend. 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
21.10.2026

Geschäftsführung  
Finanzausschuss 
Herr Hengstenberg 
Telefon:  (0221) 221-24649  
Fax       :  (0221) 221-23902 
E-Mail:  michael.hengstenberg@stadt-koeln.de 
Datum: 27.09.2017 
Neufassung 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung des 
Finanzausschusses vom 25.09.2017 
öffentlich 
12.29 Maßnahmenpaket zur Stärkung und Optimierung der Gebäudewirt-
schaft 
2912/2017 
 
Ergänzend merkt die Verwaltung zu Punkt 3, Verlagerung des Bereiches Kulturbau 
zur Gebäudewirtschaft, folgendes klarstellend an:  
Es ist der Verwaltung wichtig, dass hinsichtlich der Kulturbauten die Aufgaben und 
Pflichten einer Eigentümerin auf die Gebäudewirtschaft übergehen. Die Übertragung 
des Eigentums an den Kulturbauten auf die Gebäudewirtschaft bzw. die Übertragung 
in das Sondervermögen der Gebäudewirtschaft ist jedoch aus rechtlichen Gründen 
nach einer ersten Einschätzung schwierig. Die Kulturbauten sind vielmehr bei den 
Nutzerdienststellen im jeweiligen Anlagevermögen der dortigen Betriebe gewerbli-
cher Art geführt, weil dies aus steuerrechtlichen Gründen erforderlich ist. Die Gebäu-
dewirtschaft kann daher nicht im rechtlichen Sinne Eigentümerin der Kulturbauten 
sein.  
Die Verwaltung wird zur Umsetzung der beschriebenen Ziele wie angekündigt eine 
Organisationsverfügung erarbeiten und hierzu auf die politischen Gremien zukom-
men. Ein Beschluss zu Punkt 3 ist in der Vorlage nicht vorgesehen und in der Sit-
zung des Rates am 28.09.2017 nicht erforderlich.  
 
Beschluss: 
 
ohne Votum in den Rat verwiesen  
Abstimmungsergebnis:

einstimmig zugestimmt