Grundsanierung des Gebäudes Martinstraße 30 - Kostenfortschreibungs- und Weiterplanungsbeschluss

Verteilung der Mehrkosten auf Mehrkosten-Kategorien 
Kostenfortschreibung I 2024 (KF I) bezogen auf Mio. € 
2022 Kostenberechnung Baubeschluss: Mio. € 1,01 
2024 Kostenfortschreibung I: Mio. € 2,4 
rund 750.000€
Statische Ertüchtigungen und Bauen 
im Bestand 
54% der Mehrkosten 
rund 370.000€
Baunebenkosten 
27% der Mehrkosten 
rund 100.000€ 
Sonstige Risiken 
7% der Mehrkosten 
Rund 170.000€
Außergewöhnliche Markteinflüsse 
12% der Mehrkosten 
Grundsanierung der Martinstraße 30 in 50667 Köln als Baubüro für innerstädtische Bauprojekte im 
Kulturwesen sowie Lager- und Arbeitsstätte der Archäologen – Anlage 2

BGF: 655,89 m²
Gesamtkosten Bezugsgrößen
Abbruch des Gebäudes 200.000,00 €                                ca .304 €/m² BGF
Straßensicherung 150.000,00 €                               ca. 15.000€/m Gebäudebreite
Statische Ersatzmaßnahmen 50.000,00 €                                 Pauschal
Sonstiges, Folien, Abdeckungen 10.000,00 €                                 Pauschal
Kosten Abriss: 410.000,00 €                               ca. 625 €/m²BGF
Kosten Neubau bezogen auf BGF 4.263.285,00 €                           6.500 €/m² BGF
Kosten Abriss und Neubau gesamt 
inklusive 25% Risiko 5.841.606,00 €                           8.900 €/m² BGF
Kosten Grundsanierung pro m² BGF 2.400.000€ / 655,89 m² 3660 €/m²BGF
Begründung für die Sanierung:
Anlage 3 - Vergleich der Kosten Abriss/Neubau und Grundsanierung
Der Abriss und somit auch Neubau des Gebäudes der 
Martinstraße 30 kostet im Vergleich zu der Sanierung 145 % 
mehr. Aus diesem Grund wurde sich für die weitaus 
kostengünstigere Variante entschieden.

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 2420/2024 
Freigabedatum 
02.01.2025  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Grundsanierung des Gebäudes Martinstraße 30 - Kostenfortschreibungs- und 
Weiterplanungsbeschluss gemäß § 13 Abs. 4 Satz 2 der Betriebssatzung der GW i,V.m. 
§ 16 V S.1 der Eigenbetriebsverordnung NRW  
Beschlussorgan 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 
Gremium Datum 
 
1. Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt Köln nimmt die Mehrkosten in Höhe 
von rund 1,39 Mio. Euro brutto für die Grundsanierung der Martinstraße 30 zur Kenntnis und 
stimmt einer Fortführung der Baumaßnahme zu. Die Gesamtkosten der Maßnahme inklusive 
Risikozuschlag betragen damit rund 2,4 Mio. Euro brutto statt bisher 1,01 Mio. Euro brutto . 
 
2. Die Finanzierung der Mehrkosten erfolgt aus dem Wirtschaftsplan der Gebäude-wirtschaft 
der Stadt Köln. 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 03.02.2025

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
Das Gebäude Martinstraße 30 wird im Dachbereich gedämmt und erhält eine neue Therme. 
Dies wirkt sich positiv auf den energetischen Verbrauch des Gebäudes und somit auf den Kli-
maschutz aus. 
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
 
Ausgangslage 
 
Mit Beschluss vom 18. Mai 2022 (Vorlagen-Nummer 4019/2021/2) haben der Betriebsaus-
schuss Gebäudewirtschaft und der Bauausschuss dem Entwurf und der Kostenschätzung für 
die Planung und Herrichtung des Gebäudes in der Martinstraße 30, 50667 Köln als Baubüro 
für städtische Baumaßnahmen in der Innenstadt zugestimmt. Damit entfallen die sonst benö-
tigten Büro- und Servicecontainer (Teeküche, Toiletten, Treppen). Vor allem wird die Baustel-
lenlogistik entlastet, wozu auch die ständige Änderung der Verkehrsführung im engen Innen-
stadtbereich gehört. 
 
Entwicklung der Gesamtkosten:  
 
Im Planungs- und Baubeschluss vom 18. Mai 2022 wurden Kosten von rund 1,01 Mio. Euro, 
zuzüglich 25%igem Risikozuschlag von 250.000 Euro, bewilligt.  
 
Gemäß der aktualisierten Kostenprognose werden sich die Brutto-Gesamtkosten bedingt 
durch die Bauzeitverlängerung aufgrund von notwendigen Gründungsarbeiten, sowie dem Be-
stand geschuldeten Zusatzarbeiten von rund 1,01 Mio. Euro auf rund 2,4 Mio. Euro erhöhen. 
 
Die tatsächlich benötigten Mittel können von den prognostizierten Kosten abweichen. 
 
Die für das Projekt identifizierten Mehrkosten wurden in einzelne Bereiche aufgeteilt und kön-
nen der nachfolgenden Tabelle entnommen werden (Erläuterungen zu den Mehrkosten sind 
der Anlage 1 zu entnehmen): 
 
Mehrkosten Mio. Euro % 
Außergewöhnliche Markteinflüsse 0,17 12 
Statische Ertüchtigung und Bauen im Bestand  0,75 54 
Baunebenkosten 0,37 27 
Sonstige Risiken 0,1 7 
Gesamtsumme 1,39 100 
 
Zum 1. Oktober 2024 stehen noch 2 Vergabevorgänge mit einem Gesamtvolumen von circa 
25.000 Euro aus. Diese Kosten wurden ebenfalls als Prognose berücksichtigt und in die Kate-
gorie der sonstigen Risiken gelegt.

3 
Im Zuge der Grundsanierung wurden die Fenster erneuert, die Fassade und der komplette 
Dachbereich gedämmt und eine neue Wärmepumpe eingebaut. Nach der Erneuerung des 
Daches wurde eine Photovoltaik-Anlage installiert. 
 
Mit der Grundsanierung kann auf den Aufbau einer Container-Anlage als Baubüro verzichtet 
werden. Bei einer geplanten Nutzungszeit von 15 Jahren wären mit der Containerlösung Kos-
ten in Höhe von circa 2,4 Mio. Euro brutto (inklusive Zuschlag für Preissteigerungen und nicht 
vorhersehbare Markteinflüsse) verbunden. Bauartbedingt ergeben sich über den genannten 
Zeitraum zudem erhöhte Energiekosten von rund 200.000 Euro.  
 
Den (eingesparten) Kosten von rund 2,6 Mio. Euro stehen bei dieser Nutzung des Gebäudes 
Martinstraße als Baubüro insbesondere Abschreibungsaufwendungen und Finanzierungskos-
ten von insgesamt rund 2,2 Mio. Euro gegenüber, sodass sich die Nettoersparnis über 15 
Jahre auf circa 400.000 Euro beläuft. Die Investition in die eigene Bausubstanz ist somit auch 
unter Berücksichtigung der Mehrkosten wirtschaftlicher. Sie ist zudem ökologisch nachhalti-
ger, denn bei einer Nutzung des Gebäudes Martinstrasse 30 werden im Vergleich zu einer 
Baustellen-Container-Anlage circa 40% CO2 eingespart. 
 
Im Anschluss an die Nutzung als Baubüro kann die Martinstraße 30 zu Marktkonditionen an 
andere Großbaustellen der Innenstadt vermietet oder als Bürofläche genutzt werden. Dies ist 
vor allem durch den beengten Platz im Innenstadtbereich für Baustelleneinrichtungen von Vor-
teil.  
 
Es wird daher eine Erhöhung des Gesamtbudgets von rund 1,01 Mio. Euro brutto auf rund 2,4 
Mio. Euro brutto empfohlen. 
 
Vorschläge zur Kostenreduzierung:  
 
Einsparpotentiale wurden im Bereich der Planung und der Ausführung bereits bedacht.  
Die vorliegende Planung wurde auf Basis der festgelegten Mindeststandards gemäß den Bau- 
und Qualitätsstandards (BQA) und Energieleitlinien der Stadt Köln erstellt. 
 
Finanzierung 
 
Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt aus dem Wirtschaftsplan der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln.  
 
Auf der Grundlage der bei der Berechnung des Flächenverrechnungspreises üblichen Annah-
men (zum Beispiel Instandhaltungsansatz laut Empfehlung der KGSt) ist bei Mehrkosten von 
rund 1,39 Mio. Euro von einer zusätzlichen jährlichen Haushaltsbelastung von rund 71.000 
Euro zuzüglich rund 35.000 Euro brutto Reinigungs- und sonstige Nebenkosten auszugehen. 
 
Anlagen 
Anlage 1 – Erläuterung der Kostenfortschreibung 
Anlage 2 – Übersicht  
Anlage 3 – Kostenvergleich

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
2420/2024
Stand: 25.08.2025 
Sachstandsbericht  
Grundsanierung des Gebäudes Martinstraße 30 - Kostenfortschreibungs- und 
Weiterplanungsbeschluss gemäß § 13 Abs. 4 Satz 2 der Betriebssatzung der GW i,V.m. 
§ 16 V S.1 der Eigenbetriebsverordnung NRW 
Beschluss:  
1. Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt Köln nimmt die Mehrkosten in Höhe 
von rund 1,39 Mio. Euro brutto für die Grundsanierung der Martinstraße 30 zur Kenntnis und 
stimmt einer Fortführung der Baumaßnahme zu. Die Gesamtkosten der Maßnahme inklusive 
Risikozuschlag betragen damit rund 2,4 Mio. Euro brutto statt bisher 1,01 Mio. Euro brutto . 
 
2. Die Finanzierung der Mehrkosten erfolgt aus dem Wirtschaftsplan der Gebäude-wirtschaft 
der Stadt Köln. 
 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Das Objekt wurde durch die Nutzer*innen bezogen. Folgende Restarbeiten werden noch 
durch die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln fertiggestellt: 
o Nachträgliche Anpassung der Küche an die Vorgaben der Archäologie im Erd-
geschoss 
o Beseitigung der Mängel an der Photovoltaik-Anlage 
Nächste Schritte: 
Die Restarbeiten werden von der Gebäudewirtschaft fertiggestellt.  
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
25.08.2026

Anlage 1 zur Vorlage 4019/2021/2 Grundsanierung Altgebäude Martinstraße 30 
Köln, haushaltsrechtliche Unterrichtung. 
 
Sachverhaltsdarstellung 
Im Zuge der laufenden Grundsanierung des Objektes Martinstraße 30 sind zusätzliche 
unvorhergesehene Kosten entstanden, die das genehmigte Budget übersteigen. 
Bewilligt wurden durch den Betriebsausschuss der Gebäudewirtschaft und den 
Bauausschuss Herrichtungskosten von rund 1,01 Mio. Euro brutto. Zusätzlich wurde ein 
Risikozuschlag von 25 %, bezogen auf die nicht-indizierten Gesamtkosten, genehmigt.  
Aufgrund von nicht vorhersehbarer Bauzeitverlängerung, nicht absehbaren, notwendigen 
statischen Ertüchtigen, sowie damit einhergehende Kostenerhöhungen kann dieses Budget 
nicht eingehalten werden. 
 
Erläuterung der Mehrkostenbereiche 
 
Statische Ertüchtigungen und Bauen im Bestand 750.000 Euro (54 %) 
Das Gebäude Martinstraße 30 war Bestandteil des ehemaligen Kaufhaus Kutz und wurde 
auf den Kellerräumen des Kaufhauses errichtet. Im Jahr 2004 wurden große Teile des 
Kaufhauses Kutz, mit Ausnahme der Martinstraße 30 und den darunterliegenden Räumen, 
bis unter die Decke, Untergeschoss zu Erdgeschoss, abgebrochen und die im Erdreich 
verbliebenen Räume bis Oberkante Gelände mit dem Bauschutt des Abbruchs verfüllt. Dies 
war bei Planungsbeginn der Sanierungsmaßnahme der Martinstraße 30 im Projekt nicht 
bekannt. 
Auf dem Gelände des ehemaligen Kaufhauses soll die Erweiterung des Wallraf-Richartz-
Museums (WRM) realisiert werden. Hierzu wurden im Zuge der Planung für das WRM 
diverse Suchschürfungen zur Erkundung der Gründung der umliegenden Bebauung 
(Steinweg 5, Martinstraße 28, 30 und 32) und des Baufeldes durchgeführt.   
Hierbei wurde festgestellt, dass das erste Untergeschoss der Martinstraße 30 zum Baufeld 
hin offen ist und, dass es darunter noch ein zweites, vorher unbekanntes Untergeschoss 
gibt.  
Die gesamte Lastabtragung erfolgte zwischen der nördlichen und südlichen Außenwand 
ausschließlich über eine einzelne Stütze. Da diese nicht ausreichend groß dimensioniert war 
um die gesamte Last sicher in den Untergrund abzuleiten und zudem die Gefahr bestand, 
dass diese bei Beseitigung des Bauschutts vom Kaufhaus Kutz und des Verfüll-Materials 
versagt, mussten hier entsprechende, dauerhafte Sicherungsmaßnahmen durchgeführt 
werden.  
Um einerseits die Standsicherheit der Martinstraße 30 zu ertüchtigen und zum anderen den 
Bau des WRM beziehungsweise die Setzung der dafür notwendigen Bohrpfähle zu 
ermöglichen, mussten unterhalb der östlichen Außenwand 3 Mikrobohrpfähle errichtet 
werden. Zur weiteren statisch wirksamen Absicherung des zweiten Untergeschosses wurde 
eine Stahlbetonwand rückseitig ergänzt und mit der Bodenplatte verbunden. 
Im Zuge der, für die Errichtung der Bohrpfähle notwendigen, Kampfmittelsondierung wurden 
zwei Anomalien / Hindernisse im Untergrund geortet welche zuerst freigelegt und entsorgt 
werden mussten.

Diverse vorher nicht ersichtliche freiliegende Bewehrungen im Gebäude mussten und 
müssen saniert und brandschutztechnisch ertüchtigt werden. So war an der Treppe im 
Untergeschoss die freiliegende Bewehrung erst sichtbar, nachdem Bauschutt entsorgt 
wurde. 
Im Zuge der Baumaßnahme ergab sich darüber hinaus die Notwendigkeit der Sanierung des 
Kanalanschlusses in Pionierstollenbauweise wegen diverser Hindernisse und Leitungen im 
Gehwegbereich. Außerdem mussten alle Grundleitungen im Gebäude saniert werden. 
Auf zahlreiche überraschende Hindernisse in der Ausführung musste planerisch und baulich 
reagiert werden. 
 
Baunebenkosten  rund 370.000 Euro (27 %) 
Wegen mehrfacher Umplanung entstanden zusätzliche Kosten. Diese basieren auf 
unzureichenden Bestandspläne (geschuldet durch Bauen im Bestand), statisch erforderliche 
Maßnahmen und Umplanung aufgrund brandschutztechnischer Vorgaben, statischer 
Ertüchtigung rückseitig zur Baugrube des Erweiterungsbaus Wallraf-Richartz-Museum, 
sowie der damit einhergehenden Bauzeitverlängerung. 
Das Einholen von fachtechnischen Gutachten und Prüfungen externer Ingenieur*innen 
bezüglich der mangelhaften Gründung des Gebäudes verursachten hier eine 
Kostenerhöhung. 
Des Weiteren waren notwendige Planungs- und Abstimmungsleistungen aufgrund von 
statischen Abhängigkeiten zwischen Martinstraße 30 und Erweiterungsbau WRM 
unerlässlich. 
 
Außergewöhnliche Markteinflüsse rund 170.000 Euro (12 %) 
Die Kostenberechnung stammt aus dem Jahr 2022. Die Maßnahme wurde im Frühjahr 2023 
begonnen. 
Nach der Corona-Pandemie stiegen die Preise deutlich an. Auch die wieder anziehende 
Konjunktur in Asien führte zu steigenden Rohstoffpreisen. 
Der Krieg in der Ukraine ab Februar 2022 führte zu verstärkten Lieferengpässen. Preise für 
Baumaterialien und Energie, sowie von Zinskosten, verteuerten sich erheblich. 
Der Baupreisindex lag im Februar 2022 laut statistik.nrw bei 109 Punkten und im Februar 
2024 bei 127,2 Punkten. Hieraus errechnet sich eine Preissteigerung von 16,7 % oder 
170.000,00 €. 
Diese Preissteigerungen entsprechen den bereits beauftragten Gewerken und man kann sie 
auch annähernd für die noch nicht beauftragten Gewerke der Grundsanierung des 
Altgebäudes der Martinstraße 30 annehmen. 
 
Sonstige Risiken  rund 100.000 Euro (7 %) 
Aufgrund von Bauzeitverlängerungen entstanden Mehrkosten durch die längere Vorhaltung 
des rückseitigen, sowie vorderseitigen Gerüstes und der Baustelleneinrichtungsfläche. 
 
Summe der Mehrkosten rund 1,39 Mio. Euro (100 %)