Stellungnahme zum Beschluss der Bezirksvertretung Innenstadt vom 10.06.2021, Top 5.2.5, Maßnahmen zur Verstetigung der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel, AN/1106/2021

Seit 30.01.2020 gilt für das Gebiet Severinsviertel eine Soziale Erhal-
tungssatzung nach § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 des Baugesetzbuches. 
Ziel ist es, die ansässige Wohnbevölkerung vor baulich verursachter 
Verdrängung zu schützen. In Gebieten einer solchen Sozialen Erhal-
tungssatzung müssen bauliche Veränderungen und Nutzungsänderun-
gen an Wohngebäuden besonders genehmigt werden. Die Satzung 
wird umgangssprachlich auch als Milieuschutzsatzung bezeichnet.
Milieuschutz im Severinsviertel
©Landesweite Planungsgesellschaft mbH

Informationen zum Milieuschutz im Severinsviertel: 
 – Was ist eine Soziale Erhaltungssatzung?
 – Welche Möglichkeiten bieten Soziale 
Erhaltungssatzungen?
 – Wo liegen die Grenzen Sozialer  
Erhaltungssatzungen?
 – Was müssen Eigentümer*innen oder 
Mieter*innen im Satzungsgebiet  
beachten?
 – Wo muss ich einen Antrag stellen?
Wir beraten Sie gerne!
Amt für Stadtentwicklung und Statistik
Stadthaus Deutz – Westgebäude
Willy-Brandt-Platz 2
50679 Köln
Kontakt:
Telefon: 0221 / 221 30901 
soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de 
Unsere Sprechzeiten:
Montag bis Freitag 9 – 12 Uhr
Dienstag 14 – 16 Uhr  
Donnerstag 16 – 18 Uhr 
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Kartendaten: © Stadt Köln, CC -BY 4.0  
(2020-KT04980)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
IX/15/151 
151/1 
Vorlagen-Nummer 
 3697/2021 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 28.10.2021 
Stellungnahme zum Beschluss der Bezirksvertretung Innenstadt vom 10.06.2021, Top 5.2.5, 
Maßnahmen zur Verstetigung der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel, AN/1106/2021 
 
Die Verwaltung nimmt nachfolgend zu den einzelnen Beschlusspunkten Stellung: 
 
Die Bezirksvertretung Innenstadt beschließt zur Ausgestaltung und Verstetigung der seit Januar 
2020 geltenden Erhaltungssatzung im Severinsviertel, 
 
1. dass, über die im Internetportal der Stadt Köln zur Verfügung stehenden Informationen hinaus, 
den Bewohner:innen des Severinsviertels die Satzung breiter bekannt gemacht wird. Insbe-
sondere die sich aus diesem Antrag ergebenden Angebote sollen Teil dieser Information sein. 
Dies soll durch 
1. eine Postwurfsendung an alle Haushalte im Satzungsgebiet und 
2. durch eine Kommunikation in leichter Sprache sichergestellt werden. 
Die Verwaltung hat eine Postwurfsendung an alle Haushalte im Satzungsgebiet erstellt, die in kom-
pakter Form und einfacher Sprache auf die Informationen zur Sozialen Erhaltungssatzung hinweist. 
Eine Kopie dieses Informationsflyers, der in Kürze allen Haushalten im Satzungsgebiet zugestellt 
wird, ist als Anlage beigefügt. Der Flyer wurde bewusst in sehr kompakter Form erstellt, in der Ab-
sicht, so Interessierte anzusprechen, das Beratungsangebot der Verwaltung wahrzunehmen. Es wur-
den dazu auch verbindliche Sprechzeiten aufgenommen inklusive einer späten Sprechzeit am Don-
nerstag bis 18.00 Uhr.  
 
2. Es ist darüber hinaus ein niederschwelliges, kostenfreies Angebot im Severinsviertel zu schaf-
fen, das Mieter:innen und Eigentümer:innen die Möglichkeit gibt, sich zu den Regularien und 
Wirkung der Satzung auf Sanierung, Verkauf und Mietangelegenheiten im persönlichen Ge-
spräch zu informieren. 
1. Falls eine solche Beratung nicht oder nicht umfassend durch Mitarbeiter:innen der 
Verwaltung geleistet werden kann, soll dafür eine Kooperation mit dem Mieterverein 
Köln e. V.  eingegangen werden. 
2. Das Angebot wird kurzfristig in Abhängigkeit der pandemischen Lage eingerichtet und 
kann befristet werden. Es soll im Wochenturnus stattfinden. Das Bürgerhaus Stoll-
werck scheint dafür ein zentraler wie barrierefreier Ort. 
3. In Ergänzung zu diesem Angebot soll der Initiative »Severinsviertel erhalten« dieser 
Raum für weitergehende Veranstaltungen und Informationsangebote 3 Stunden alle 14 
Tage kostenfrei zur Verfügung gestellt werden.

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3. Die Verwaltung möge prüfen, die Beratung und deren Ergebnisse von einer Hochschule, z.B. 
durch den Fachbereich Sozialarbeit der TH Köln, wissenschaftlich begleiten und untersuchen 
zu lassen. Ein erster Bericht ist rechtzeitig der Bezirksvertretung vorzulegen und zu präsentie-
ren, um eine Verlängerung oder Optimierung des Angebots beschließen zu können. 
Die Verwaltung hat für die Mieter*innen und Eigentümer*innen sowie alle Auskunftssuchenden Bera-
tungszeiten festgelegt und in die Informationsflyer an alle Haushalte aufgenommen, an denen die 
zuständigen Ansprechpersonen im Stadthaus Deutz erreichbar sind. Bei Bedarf werden auch örtliche 
Begehungen und Beratungen vor Ort durchgeführt.  
Der bisher festgestellte Beratungsbedarf gibt derzeit für die Verwaltung keinen Anlass für eine regel-
mäßige Präsenz vor Ort. Im Hinblick auf weitere Gebiete und die zur Verfügung stehenden personel-
len und finanziellen Ressourcen wird die Verwaltung prüfen, ob und wie ein Vor-Ort-Angebot zusam-
men mit anderen Beteiligten in allen Satzungsgebieten sinnvoll und möglich ist.  
Eine wissenschaftliche Begleitung ist zum jetzigen Zeitpunkt nicht vorgesehen. Die systematische 
Auswertung der einzelnen Maßnahmen zur Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung erfolgt intern 
im Amt für Stadtentwicklung und Statistik. Die Verwaltung wird die Bezirksvertretung Innenstadt re-
gelmäßig über die Erkenntnisse in ihrem Jahresbericht informieren. Nach insgesamt ca. 5 Jahren 
Laufzeit der Satzung wird geprüft, ob die Anwendungsvoraussetzungen noch vorliegen. Dies wird im 
Rahmen einer Nachuntersuchung durch einen externen Gutachter erfolgen. 
 
4. Die Bezirksvertretung möchte von der Verwaltung ein Verfahren zum Vorkaufsrecht nach §§ 
24 ff. BauGB dargelegt bekommen, das sicherstellt, dass 
1. die von einem Immobilienverkauf betroffenen Mieter*innen und geeignete Wohnungsbau-
gesellschaften, rechtzeitig und mit umfassenden Informationen versehen, eingebunden 
werden, 
2. die Kriterien und Abhängigkeiten bekannt werden, unter denen bei überhöhten Verkaufs-
preisen es zu einem Vorkaufsrecht zu dem (niedrigeren) Verkehrswert kommen kann. 
Am 23.06.2021 ist das Gesetz zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz) in Kraft 
getreten, das zahlreiche Änderungen im Baugesetzbuch zur Folge hat. Unter anderem wurde die Frist 
zur Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts von zwei auf drei Monate verlängert und die Mög-
lichkeit geschaffen, das Vorkaufsrecht für bebaute Grundstücke zum Verkehrswert auszuüben. Au-
ßerdem haben sich in einem durch das Amt Stadtentwicklung und Statistik durchgeführten Städteaus-
tausch neue Erkenntnisse zu in anderen Bundesländern angewendeten Kriterien ergeben, deren An-
wendbarkeit für die Stadt Köln noch geprüft wird. Nach Abschluss dieser Prüfung, verwaltungsinterner 
Abstimmung der Kriterien und Abhängigkeiten für die Ausübung oder Abwendung des Vorkaufsrechts 
wird die Verwaltung die Bezirksvertretung Innenstadt über das abgestimmte Verwaltungsverfahren 
gesondert informieren.  
 
5. Die Bezirksvertretung möchte im Rahmen einer von der Bezirksvertretung Innenstadt durchge-
führten, öffentlichen Veranstaltung einmal jährlich dargelegt bekommen,  
1. wie die im Rahmen der Erhaltungssatzung gestellten Anträge in Zahl, Inhalt und Bewertung 
bzw. Bescheidung einzuordnen sind. Dies möglichst im Vergleich zu Kennzahlen anderer 
Kommunen (München, Münster etc.), 
2. Dabei sind anhand exemplarischer und anonymisierter Anträge die Bescheidung und die 
angelegten Kriterien zu verdeutlichen. 
3. Analog ist die Prüfung des städtischen Vorkaufsrechts darzustellen. 
4. Die Zahl der Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen ist ebenfalls aufzuführen.

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5. Die Verwaltung gibt eine Bewertung des Verfahrens sowie eine Orientierung über mögliche 
Optionen zur Nachsteuerung und Schärfung ab.  
6. Die Bezirksvertretung und die anwesende Öffentlichkeit haben die Möglichkeit, Fragen zu 
stellen. 
7. Der Bericht der Verwaltung und das Protokoll der Informationsveranstaltung werden im 
Ratsinformationssystem hinterlegt. 
8. Für die Auftaktveranstaltung ist ein Termin möglichst bald nach der Sommerpause 2021 
anzustreben. 
Die Verwaltung wird die Bezirksvertretung Innenstadt in ihrem jährlichen Erfahrungsbericht über die 
Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung informieren und darin zu den oben angesprochenen 
Punkten Stellung nehmen. Für Erläuterungen und Fragen wird die Fachverwaltung gerne mit fach-
kundiger Vertretung zur Verfügung stehen.  
 
6. Die Antragsteller*innen möchten von der Verwaltung Möglichkeiten aufgezeigt bekommen, wie 
das Verfahren zur Ausweisung weiterer Erhaltungssatzungen vereinfacht und beschleunigt 
werden kann. 
1. Dies mit dem Ziel, dass für das Agnesviertel I und II, Deutz I und V, Eigelstein, Georgs-, 
Gereonsviertel (ohne Gerling-Quartier), sowie das Griechenmarkt-, Pantaleons- und 
Rathenauviertel noch in dieser Wahlperiode Erhaltungssatzungen beschlossen werden. 
2. Die aktuelle und sich verschärfende Situation am Kölner Wohnungsmarkt verlangt nach 
einem besonderen Schutz der Mieter*innen, daher wünscht die Bezirksvertretung bis En-
de 2021 über das Ergebnis dieser Prüfung informiert zu werden. 
Nach den Erfahrungen aus dem Verfahren zum Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsvier-
tel wurde inzwischen ein weiteres Soziales Erhaltungsgebiet Mülheim Süd-West ausgewiesen. Das 
von der Verwaltung beauftragte Gutachten der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprü-
fung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung liegt inzwischen vor. Die 
entsprechende Beschlussvorlage des Fachamtes befindet sich in der verwaltungsinternen Abstim-
mung und soll den politischen Gremien zeitnah vorgelegt werden. 
Die Prüfung des Rathenauviertels und angrenzender Bereiche ist abgeschlossen. Eine Verwaltungs-
vorlage in Form eines Aufstellungsbeschlusses für das Gebiet Neustadt Süd-West wurde erstellt. Ei-
ne Befassung der BV Innenstadt ist für die Sitzung am 02.12.2021 vorgesehen, ebenso die mögliche 
Beschlussfassung durch den Stadtentwicklungsausschuss (siehe Vorlagen-Nr. 2975/2021). In Rah-
men der Vorlage prüft die Verwaltung zudem ob, z. B. zur konsequenten Ausübung des Vorkaufs-
rechts, weitere Stellenzusetzungen erforderlich sind.  
Hinsichtlich der Prüfung un d Aufstellung weiterer Satzungsgebiete orientiert sich die Verwaltung an 
der politischen Beschlusslage der Bezirksvertretungen und der unterstützenden Prüfung anhand sta-
tistischer Indikatoren. Der Schwerpunkt liegt also derzeit auf der Umsetzung der vorlie genden Be-
schlüsse.  
Nach den jeweiligen Aufstellungsbeschlüssen sind vertiefte sozialräumliche Untersuchungen durch 
externe Gutachter in den Gebieten durchzuführen. Die Ergebnisse des Gutachtens werden mit einer 
Empfehlung über einen möglichen Satzungsbesc hluss in Form einer Ratsvorlage den politischen 
Gremien zur Entscheidung vorgelegt. Das Verfahren ist in dieser zweistufigen Vorgehensweise erfor-
derlich, um eine rechtssichere Grundlage für die Satzung zu erstellen. Ein explizierter Mieterschutz ist 
mit diesem städtebaulichen Instrument nicht verbunden.  
Anlage: Infoflyer