Rahmenbedingungen zum Anhandgabeverfahren zur Grundstücksfläche Reichenbacher Weg

Düsseldorf

Landeshauptstadt

Lageplan fiskalisch Reichenbacher Weg 80-82

Gemarkung Eller, Flur 32, Flurstück 1163

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Maßstab 1: 1.000
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Datum: 14.10.2025

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Reichenbacher Weg 80-82 Gemarkung Eller, Flur 32, Flurstück 1163 (groß 1.285 m²)  Bebauungsvorgabe 
1163

APS/131/2025 
 
 X  öffentlich      nicht öffentlich   
Beschlussvorlage 
Betrifft: 
Rahmenbedingungen zum Anhandgabeverfahren zur Grundstücksfläche 
Reichenbacher Weg 
Fachbereich: 
65 - Liegenschaftsamt     
 
Dezernentin / Dezernent: 
Beigeordnete Cornelia Zuschke      
 
Beratungsfolge: 
Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität 
Ausschuss für 
Wirtschaftsförderung, 
internationale und regionale 
Zusammenarbeit 
18.11.2025 Vorberatung 
Ausschuss für 
Wohnungswesen und 
Modernisierung 
24.11.2025 Vorberatung 
Ausschuss für Planung und 
Stadtentwicklung 26.11.2025 Entscheidung 
 
Beschlussdarstellung: 
 
Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung beschließt die maßgeblichen 
Kriterien für die erneute Ausschreibung zum Anhandgabeverfahren „Reichenbacher 
Weg“. Dies unter Aufhebung der Vorlage  APS/024/2021 (Kriterien für die 
Ausschreibung) sowie der Vorlage APS/071/2023 (Anhandgabe und Bestellung eines 
Erbbaurechtes), da das Verfahren beendet wurde. 
 
 
Sachdarstellung: 
 
Die Landeshauptstadt Düsseldorf bietet die im Lageplan gekennzeichnete 
Grundstücksfläche „Reichenbacher Weg“ zur Realisierung eines Bauvorhabens durch 
eine Baugemeinschaft an. 
 
(Eine Baugemeinschaft ist ein Zusammenschluss von Privatpersonen , die ein 
Wohnbauprojekt für den eigenen Bedarf realisieren und langfristig nutzen.

Seite 2 
Auf einen Bauträger wird verzichtet, die Baugemeinschaft erhält ein Grundstück 
übertragen und beauftragt u. a. Architekt, Projektsteuerer sowie ausführende 
Firmen. Die Baugemeinschaft umfasst mindestens drei, zumeist aber mehr Haushalte 
und errichtet neben den selbstgenutzten Wohnungen einen zusätzlichen 
Gemeinschaftsraum, der allen Parteien zur Verfügung steht. Sie errichten keine 
Wohnungen zur Vermietung oder zum Verkauf an Dritte.) 
 
Bestellung eines Erbbaurechtes zugunsten der Baugemeinschaft 
Die Landeshauptstadt Düsseldorf plant – vorbehaltlich der Zustimmung der 
zuständigen Gemeindeorgane – die Vergabe des im Lageplan gekennzeichneten 
Grundstücks im Rahmen eines Erbbaurechts, für die Dauer von 99 Jahren zur 
Realisierung eines Bauvorhabens dur ch eine Baugemeinschaft entsprechend dem 
nachfolgend näher beschriebenem Verfahren.  
 
Es wird im Vorfeld mittels des nachfolgend beschriebenen zweistufigen Verfahrens 
die Baugemeinschaft ermittelt, welche aufgrund ihres Konzeptes überzeugt und die 
Liegenschaft zur weiteren Konkretisierung der Bebauung anhand gegeben erhält. 
 
Alle weiteren Informationen und Bedingungen zum Grundstück und Verfahren 
entnehmen Sie bitte dem nachfolgenden Text: 
 
  
Reichenbacher Weg 
Gemarkung Flur Flurstück Fläche 
Eller 32 1163 1.285 m² 
 
 
 
Objektbeschreibung Das Grundstück befindet sich im östlichen Teil der 
Landeshauptstadt Düsseldorf und liegt im Stadtbezirk 
8, innerhalb des Stadtteils Vennhausen (Gemarkung 
Eller). 
Es liegt in einer verkehrsberuhigten Zone, innerhalb 
eines ruhigen Wohngebietes und angrenzend an eine 
öffentliche Grünfläche mit dem neu gestalteten, 
renaturierten Verlauf der südlichen Düssel. 
 
Die sozialen Infrastruktureinrichtungen 
(Kindertagesstätten, Grundschulen) sowie Geschäfte 
des täglichen Bedarfs erreichen Sie fußläufig. 
Die nur wenige Minuten entfernten Naturschutz -, 
Erholungs- und Freizeitgebiete (Stadtwald Düsseldorf, 
Eller Forst, Unterbacher See) bieten einen Ausgleich 
zu dem durch In dustrie und Gewerbe geprägten 
naheliegenden Stadtteil Lierenfeld. 
 
Im Hinblick auf die Regelungen zu notwendig 
werdenden Stellplätzen, wird der Standort als gut 
erschlossen bewertet. Neben dem ÖPNV -Angebot 
(Buslinien, S -Bahnhof D´dorf Gerresheim) ist die 
Anbindung an das überregionale Verkehrsnetz (L 53, L 
404, A 46) gegeben.  
(Die örtlichen Verkehrsverhältnisse können bei der 
Realisierung einer Baumaßnahme insbesondere bei 
der Stellplatzthematik (notwendige auf dem 
Grundstück unterzubringende Nachweisstellplätze)

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Berücksichtigung finden.  
Die aktuellen Regelungen hierzu e ntnehmen Sie bitte 
der Internetseite der Landeshauptstadt Düsseldorf 
unter 
https://www.duesseldorf.de/stadtrecht/6/60-1/60104-
satzung-der-landeshauptstadt-duesseldorf-ueber-die-
herstellung-von-stellplaetzen-und-garagen-sowie-von-
abstellplaetzen-fuer-fahrraeder-nach-48-bauordnung-
nrw-stellplatzsatzung/ 
 
beziehungsweise 
http://maps.duesseldorf.de/stellplatzrichtlinie/) 
 
Bei dem zur Bebauung vorgesehenen Grundstück 
handelt es sich um eine wohnwirtschaftliche / 
ziergärtnerisch genutzte Fläche, die Nutzungen sind 
aufgegeben bzw. werden vor Bestellung des 
Erbbaurechtes aufgekündigt, die aufstehenden 
Gebäude wurden abgebrochen.  
Es ist nicht auszuschließen, dass neben den 
befestigten Flächen noch weitere Gebäudeteile 
(Fundamente o.ä.) vorhanden sind oder sich auf dem 
Grundstück Aufwuchs bzw. Bäume befinden, für deren 
Entfernung es im Einzelfall einer gesonderten 
Genehmigung bed arf. Dies ist bei Bedarf von den 
Erbbauberechtigten selbst zu veranlassen, sämtliche 
Kosten (Genehmigung, Fällung etc.) tragen die 
Erbbauberechtigten. 
 
Verfahrensbeschreibung Das Anhandgabeverfahren richtet sich an 
Baugemeinschaften, einen Zusammenschluss  von 
Privatpersonen, die ein Bauprojekt für den eigenen 
Bedarf realisieren möchten.  
Die angestrebte Vergabe im Erbbaurecht soll unter der 
Voraussetzung erfolgen, dass die eingereichte 
Konzeption weiter konkretisiert und zur Ausführung 
kommt.  
 
Die Landeshauptstadt Düsseldorf beabsichtigt im 
Rahmen eines zweistufigen Verfahrens eine Auswahl 
unter den Bewerbern zu treffen.  
 
Verfahrensschritt – Konzeptbewerbung 
Die Bewerber werden aufgefordert, zunächst nur eine 
Konzeptbewerbung einzureichen. Eine  detaillierte 
Planung eines Architekten*in ist in diesem Schritt 
noch nicht erforderlich, siehe Spalte „einzureichende 
Unterlagen/Konzeptbewerbung“.  
Aus sämtlichen Bewerbern werden dann zunächst drei 
Baugemeinschaften ausgewählt, deren 
Gemeinschaftliches / Gemeinwohlorientiertes 
Nutzungskonzept überzeugt.  
 
1.  Verfahrensschritt – Konkretisierung der 
Konzeptbewerbung  
Diese drei Baugemeinschaften werden eingeladen, ein 
vertiefendes Konzept mit entsprechenden 
Planunterlagen innerhalb eines angemessenen

Seite 4 
Zeitraumes (von 8 ggf. 12 Wochen) einzureichen. 
Hierfür ist in der Regel eine Unterstützung 
(Architektur, Stadtplanung o.ä.) erforderlich.  
 
2.  Weiteres Verfahren 
Nach Ablauf der Abgabefrist dieser erweiterten 
Konzeptbewerbung werden Vertreter*innen aus der 
Verwaltung, der Politik und ggf. weiterer Fachkundiger 
auf Basis der eingereichten Unterlagen und nach 
Durchführung eines Anhandgabegesprächs, zwei 
Bewerbungen (erstplatzierte, obsiegende 
Baugemeinschaft und zweitplatzierte, ggf. 
nachrückende Baugemeinschaf t) ermitteln, die den 
politischen Gremien der Landeshauptstadt Düsseldorf 
zur Beschlussfassung empfohlen werden. 
Entscheidungskriterien sind hierbei u.a.  
 
• Gemeinschaftliches Nutzungskonzept und 
• städtebauliches Konzept/Architektur  
• energetisches und ökologisches Konzept 
 
Parallel bzw. vorab wird das Angebot eines 
Erbbaurechtsvertrages, welches sämtliche Konditionen 
des Vertrags unter Berücksichtigung des eingereichten 
Nutzungskonzepts enthält, für das zu bebauende 
Grundstück durch das Liegenschaftsamt zur Verfügung 
gestellt. 
 
Vor Abschluss des Erbbaurechtsvertrages sind die 
schriftliche Annahme des entsprechenden Angebotes 
sowie die entsprechende Zustimmung der zuständigen 
Gemeindeorgane notwendig. 
Mit Zustimmung / Beschlussfassung ist die 
Beurkundung des Erbbaurechtsvertrages möglich, 
vorausgesetzt  
 
• die Baugemeinschaft ist vollständig und ein 
Nachweis (Mitgliederliste, Bevollmächtigte, 
quotale Aufteilung) liegt vor. 
• eine Finanzierungsbestätigung sowie 
Eigenkapitalnachweise werden spätestens vier 
Wochen vor Beurkundung vorgelegt.  
 
Sofern ein Erbbaurechtsvertrag nicht bis zum Ablauf 
von 6  Monaten nach Datum der Beschlussfassung mit 
der erstplatzierten Baugemeinschaft beurkundet 
werden kann, rückt die zweitplatzierte 
Baugemeinschaft nach.  
Alle bis dahin mit Erstellung, Beurkundung und 
Durchführung des Erbbaurechtsvertrages verbundenen 
Kosten gehen zu Lasten der Baugemeinschaft / 
Erbbauberechtigten. 
 
Die Erbbauberechtigten werden zur Realisierung der 
eingereichten Planung innerhalb des 
Erbbaurechtsvertrages verpflichtet. Unter anderem   
 
• ist ein genehmigungsfähiger – nach der

Seite 5 
BauPrüfVO-NRW vollständiger und prüffähiger – 
Bauantrag / Bauvoranfrage innerhalb von 5 
Monaten nach Beurkundung des 
Erbbaurechtsvertrages beim Bauaufsichtsamt 
einzureichen 
• hat d er Baubeginn spätestens 6 Monate nach 
Bestandskraft der Baugenehmigung zu erfolgen 
• ist das Grundstück innerhalb eines Zeitraumes 
von 3 Jahren nach Erteilung der 
Baugenehmigung entsprechend der mit der 
Landeshauptstadt Düsseldorf abgestimmten 
Planung in end gültiger Bauweise bezugsfertig 
zu bebauen.  
 
Abgabefrist für die 
Konzeptbewerbung 
Die Unterlagen / das Angebot für die Teilnahme am 
Anhandgabeverfahren müssen per Mail unter  
neue-wohnformen64@duesseldorf.de 
 
bis zum (Veröffentlichungszeitpunkt + 5 Monate) 
xx.xx.202x; 12.00 Uhr  
eingegangen sein. 
 
Bewerbungen die nach Ablauf dieser Frist eingehen 
sowie mündliche oder unvollständige Bewerbungen 
und Angebote per Fax werden nicht berücksichtigt. 
 
einzureichende Unterlagen / 
Konzeptbewerbung zur 
vorgenannten Abgabefrist, 
12.00 Uhr 
Schriftliches (erstes) Konzept mit den nachfolgend 
genannten Unterpunkten (Kennwerte):  
 
Gruppe:  
 
• Angaben zur aktuellen Organisationsform der 
Privatpersonen / späteren Nutzer*innen (lose 
Gruppe / Initiative, Verein, o.ä.) und der 
zukünftigen Rechtsform der Baugemeinschaft 
(eGbR, Genossenschaft o.ä.)  
• Angaben zur Ausrichtung bzw. gemeinsamen 
Leitbild, gemeinsamer Wohnidee, Nutzungskonzept  
• Auflistung der vorhandenen 
Gruppenmitglieder/Privatpersonen und Nennung 
der Gruppenvertreter*innen (es sollte eine 
Gruppenstärke von min. 50 % der Gesamtgröße 
bereits erreicht sein)  
 
Gebäude (Vorhabenumfang):  
 
• Ideen eines baulichen Konzepts (max. „Stehgreif -
Entwurf“ / Skizzenform – keine ausführlichen 
Planunterlagen) mit  
• Schriftlichen Angaben zu bedarfsgerechter 
Architektur- und Bauqualität, 
Gemeinschaftsflächen, energetischen Zielen, 
nachhaltigen Besonderheiten, ggf. weiteren  
• Schriftlichen Angaben zu Zielgrößen der 
Wohneinheiten für die jeweiligen x -Personen-
Haushalte sowie Gemeinschaftsflächen innerhalb 
und außerhalb des Gebäudes

Seite 6 
Finanzierung:  
 
• Angaben zu geschätzten Gesamtkosten  
• Nachweis des Eigenkapitals  
• Angaben zum Finanzierungsbedarf und 
Finanzierungsumsetzung / geplante Finanzierung 
(ggf. Angaben zu geplanten Förderungen für soziale 
und/oder energetischen Zielen)  
 
Die zuvor genannten Unterlagen sind als pdf.Dateien 
einzureichen.  
Hinweis: Die Landeshaupts tadt Düsseldorf behält sich 
vor, weitere Details zu den geforderten und 
eingereichten Unterlagen von der Baugemeinschaft zu 
fordern.  
 
Im darauffolgenden Verfahrensschritt – 
Konkretisierung der Konzeptbewerbung – wird von 
den drei ausgewählten Baugemeinsch aften erwartet, 
dass sie Unterlagen zur Plausibilisierung des 
baurechtlichen Einfügens nach § 34 BauGB einreichen. 
Hierbei soll der Aufwand möglichst geringgehalten 
werden, da Rahmenbedingungen bereits konkret 
vorgeben sind (siehe Bebaubarkeit). 
Ebenfalls sollen Aussagen zur Erschließung und 
Parksituation und konkrete Angaben zu Wohn - und 
Gemeinschaftsflächen sowie zum energetischen und 
ökologischen Konzept erfolgen.  
 
Bitte verwenden Sie für die Angabe der o.g. 
Kennwerte usw. das Bewerbungsformular.  
 
Die zuvor genannten Unterlagen sind als pdf.Dateien 
einzureichen. 
 
Hinweis: Die Landeshauptstadt Düsseldorf behält sich 
vor, weitere Details zu den geforderten und 
eingereichten Unterlagen vom Bewerber zu fordern. 
 
Rahmenbedingungen 
für die Konzeption 
 
Die Landeshauptstadt Düsseldorf erwünscht die 
Bewerbung von Baugemeinschaften mit sozialer 
Verantwortung zum Beispiel in Form eines  
 
Mehrgenerationen- (Familien/Wahlverwandten-) 
Projektes  
oder 
55+-Projektes (für Alleinstehende) 
 
die eine kosten - und fläc hensparende Bauweise 
anstreben und hierbei insbesondere die 
Wohnungsgrößen des öffentlich geförderten 
Segmentes  
 
1-Personen-Haushalt  =  50m² 
2-Personen-Haushalt  =  65m² 
3-Personen-Haushalt  =  80m² 
4-Personen-Haushalt  =  95m²

Seite 7 
5-Personen-Haushalt  = 110m² 
 
nicht überschreiten. 
 
Bei besonderen Bedürfnissen (Beispielsweise: 
rollstuhlfahrenden Schwerbehinderten, 
Alleinerziehenden mit einem oder mehreren Kindern) 
können die vorgenannten Größen angemessen 
angepasst werden. 
 
Mehrere Kleinstwohnungen (Einzimmerwohnung mit 
Kochnische, Bad oder Dusche) die durch 
Gemeinschaftsflächen wie Gemeinschaftsküche / -
Wohnzimmer ergänzt würden, könnten eine 
Alternative darstellen. Auch hierbei wäre zu 
berücksichtigen, dass die Gesamtwohnungsgröße 
(Einzimmerwohnung + Gemeinschaftsflächen) pro 
Haushalt nicht wesentlich überschritten würde. 
 
Bebaubarkeit Die in Rede stehende Fläche befindet sich nicht im 
räumlichen Geltungsbedarf eines Bebauungsplans, die 
Bebauung richtet sich daher nach § 34 BauGB.  
Allerdings ergeben sich  folgende 
Rahmenbedingungen: 
 
• II – Zahl der Vollgeschosse (§ 20 BauNVO), mit der 
optischen Wirkung von 1 Vollgeschoss, Gauben 
ausschließlich in der ersten Ebene des Dachs, keine 
Abgrabungen 
 
• Max. Firsthöhe: 52,00  
Max. Traufhöhe: 46,80  
(Gelände ca. 42,80) 
 
• 0,3 – GRZ, Grundflächenzahl (§19 BauNVO) 
 
• Max. 22m Gebäudelänge des Hauptbaukörpers 
parallel zum Reichenbacher Weg 
 
• Satteldach, Dachneigung 40-50° 
 
• 5 m begrünte Vorgartenzone entlang des 
Reichenbacher Wegs (freizuhalten von Versiegelung 
durch Stellplätze, Nebengebäude, Müllabstellflächen 
etc.) 
 
Eine Abbildung des Baufensters sowie eine 
Schemaskizze finden Sie im Downloadbereich.  
 
Gestaltung der Freiflächen und 
verkehrstechnischen Erschließung:   
Aufgrund der Gestaltung des Reichenbacher Wegs sind 
Grundstückszufahrten nur im Bereich der bereits 
vorhandenen Zufahrten zulässig. Die 
Stellplatznachweise sind gemäß Stellplatzsatzung zu 
erbringen. 
 
Grundwasserstände:

Seite 8 
 Die höchsten bisher gemessenen Grundwasserstände 
liegen im Umfeld des Grundstücks bei  38,5 m ü.NHN 
(HGW 1988). Der für 1926 für eine Phase bisher 
höchster Grundwasserstände in weiten Teilen des 
Stadtgebietes ermittelte Grundwasserstand liegt bei 
ca. 40 m ü.NHN. Eine systematische Auswertung der 
seit 1945 im Stadtgebiet gemessenen 
Grundwasserstände zeigt für das Umfeld der 
Baumaßnahme einen minimalen 
Grundwasserflurabstand von 1 -5 m. Bei einer 
Geländehöhe von ca. 42,6 m ü.NHN können demnach 
ungünstigsten Falls Grundwasserstände von 41,6 m 
ü.NHN auftreten. 
 Bei einer Unterkellerung eines zukün ftigen Gebäudes 
ist daher höchstwahrscheinlich mit der Notwendigkeit 
einer bauzeitlichen Grundwasserhaltung  
(Bauwasserhaltung – Absenkung des 
Grundwasserspiegels zur Trockenhaltung der 
Baugrube) zu rechnen.  
  
Im Umfeld des Grundstücks sind der Unteren 
Umweltschutzbehörde zahlreiche Gebäude bekannt, 
bei denen es durch einen Anstieg des Grundwassers 
zu Nässeschäden in den Kellern gekommen ist. Bei der 
Errichtung eines Untergeschosses (Kellergeschoss/ 
Tiefgarage) ist daher eine sog. „Weiße 
Wanne“ dringend anzuraten. 
 
Abwassertechnische Erschließung: 
Die Grundstücke sind durch die öffentliche 
Mischwasserkanalisation in der Straße Reichenbacher 
Weg erschlossen. Aus diesem Grund ist sämtliches 
anfallende Abwasser (Schmutz - und 
Niederschlagswasser) entsprechend § 3  der Satzung 
über die Abwasserbeseitigung der Grundstücke im 
Stadtgebiet Düsseldorf (technische Abwassersatzung) 
in der Fassung vom 19.04.2021 in die öffentliche 
Abwasseranlage einzuleiten. Gemäß vorgenannter 
Satzung ist hierbei die Rückstauebene zwingend zu 
beachten: Die Rückstauebene ist die 
Straßenoberkante (Fahrbahn einschließlich Gehwege, 
Seitenstreifen usw.) vor dem anzuschließenden 
Grundstück (Straßenbauplanung beachten). Dabei 
sind Eigenschaften wie Versiegelungsgrad, 
Geländegestaltung und Architekt ur besonders zu 
betrachten. 
 
Durch die zu erwartenden Klimaveränderungen ist 
zukünftig mit einer Häufung von Starkregen zu 
rechnen. Diese Starkregenereignisse können 
Sturzfluten auslösen, die im Straßenraum und auf den 
Grundstücken zu Überflutungen führen.  Um die 
Entstehung und die Auswirkung von Sturzfluten 
minimieren zu können, sind folgende Kriterien zu 
berücksichtigen: 
 
• Begrenzung der Versiegelung (z.B. Platzgestaltung 
durch Grünflächen, Ausbildung von Gründächern).

Seite 9 
 
• Gestaltung von abflusssensiblem Gelä nde (z.B. 
Geländeneigung vom Gebäude weg, Ausbildung von 
Notwasserwegen, Bereitstellung von 
Retentionsräumen). 
 
• Anpassung der Gebäudearchitektur (z.B. 
Gebäudeöffnungen, wie Zufahrten Tiefgarage, 
Eingänge, Bodenfenster, außerhalb von 
Geländesenken und von G eländeneigung 
abgewandt). 
 
Dadurch sind bei der Planung insbesondere zu 
berücksichtigen: 
 
• Die topografischen Gegebenheiten und Abflüsse 
außerhalb         des Plangebietes. 
 
• Mögliche Zuflüsse von angrenzenden Gebieten. 
 
• Fließwege innerhalb des Plangebietes. 
 
• Natürliche Überflutungsgebiete. 
 
Stadtklima und Klimaanpassung: 
Gemäß den Planungshinweiskarten für die Tag - und 
Nachtsituation aus der städtischen Klimaanalyse 
(2020) ist das betroffene Flurstück 1163 (Gemarkung 
Eller - Flur 32) dem lokalklimatischen Wirkungsraum 
der Siedlungsflächen zuzuordnen. Es weist sowohl 
tagsüber wie auch nachts eine mittlere bioklimatische 
Belastungssituation auf. Durch die Lage unmittelbar 
neben der Bachaue der Südlichen Düssel kann das 
Flurstück von der hier stattfindenden nächtlichen 
Kaltluftproduktion profitieren. 
 
Aus klimatischen Gründen sind Planungen mit einem 
geringeren Grünflächenverbrauch, einem geringeren 
Versiegelungsgrad, geringerer Baumasse und 
Geschossigkeit sowie guter Durchströmbarkeit zu 
bevorzugen: 
 
• Durch die geplante Baumaßnahme sollte aus 
klimatischer Sicht nur eine behutsa me Überbauung 
des Flurstücks ohne wesentliche Änderung des 
derzeitigen Verhältnisses von unversiegelter 
(begrünter) zu versiegelter Fläche stattfinden. 
 
• Um die guten Durchlüftungsbedingungen zu 
erhalten, sollte anstelle eines massiven 
Gebäudekomplexes mit geschlossener 
Gebäudefront eine solitäre Gebäudestellung mit 
Durchlüftungsmöglichkeiten gewählt werden. Die 
Gebäude sollten in einer möglichst 
geringgeschossigen oder gestuften Bauweise 
geplant werden. 
 
• Die Baumasse der geplanten Gebäude bewirkt

Seite 10 
insbesondere in den Nachtstunden eine zusätzliche 
Erwärmung der Umgebung durch die Abgabe der 
tagsüber mit der Sonneneinstrahlung 
aufgenommenen Wärmeenergie. Aus klimatischen 
Gründen sollte die Baumasse daher möglichst 
gering ausfallen. 
 
• Eine Reduzierung dieser Wärm espeicherung ist 
zudem durch die Wahl entsprechender 
Baumaterialien mit hohen Albedo -Werten, eine 
helle Farbgebung sowie durch die Verschattung der 
Gebäude und versiegelten Flächen möglich. Zudem 
sollten die Gebäudefassaden und evtl. 
Flachdachbereiche mögl ichst intensiv begrünt 
werden. 
 
Erbbaurecht Es soll zunächst nur ein Erbbaurecht vergeben 
werden. 
 
Vor diesem Hintergrund wird angeregt, dass die den 
Zuschlag erhaltende erstplatzierte Baugemeinschaft 
eine entsprechende Rechtsform bildet, zum Beispiel 
eine Genossenschaft oder eine Gesellschaft 
bürgerlichen Rechts (eG oder eGbR). Die 
Baugemeinschaft sollte in der gewählten Rechtsform 
während der gesamten Laufzeit des Erbbaurechtes 
bestehen bleiben, eine spätere Aufteilung des 
Erbbaurechts in Miteigentums anteile 
(Teilerbbaurechte) ist grundsätzlich möglich, 
frühestens jedoch nach Erfüllung der 
Bauverpflichtung. 
 
Erbbauzins Dinglicher Erbbauzins (Eintragung im Grundbuch): 
Der Erbbauzins beläuft sich auf 41.120,- €  jährlich 
= jeweils 4% des Bodenwertes i.H.v. 1.028.000, -€ 
incl. Anpassungsklausel (orientiert am 
Verbraucherpreisindex).  
 
Schuldrechtlicher Erbbauzins: 
In den ersten 10 Jahren des Erbbaurechtes ist nur ein 
ermäßigter Erbbauzins von 2,5% des Bodenwertes 
i.H.v. 25.7 00,-€ inkl. Anpassungsklausel zu zahlen. 
Die effektive Zahlungspflicht beginnt mit der 
Bezugsfertigkeit / Inbetriebnahme des Objektes. 
 
Nach Ablauf der ersten 10 Jahre ist nur ein ermäßigter 
Erbbauzins von 3% des Bodenwertes i.H.v. vorläufig 
30.840,-€ inkl. Anpassungsklausel zu zahlen. 
Voraussetzung für die Zahlung des ermäßigten 
Erbbauzinses ist, dass die Nutzung im Sinne einer 
Baugemeinschaft erfolgt. 
 
Familien mit mindestens zwei minderjährigen Kindern, 
die dauerhaft im Objekt wohnen, wird eine weitere 
Ermäßigung auf 1,95% für die ersten 10 Jahre des 
Erbbaurechtes (bezogen auf den jeweiligen Anteil) 
gewährt.

Seite 11 
 
Bei der Ermittlung des Bodenwertes wurde eine 
oberirdische Bruttogrundfläche (oi BGF) von 
insgesamt 950 m² unterstellt. (Die oi BGF ist in 
Anlehnung an die DIN 277 und der Sachwertrichtlinie 
ermittelt.) 
 
Eine Mehrauslastung/Überschreitung der 
vorgenannten Fläche führt zu einer Erhöhung des zu 
zahlenden Erbbauzinses. Der endgültige dingliche 
Erbbauzins wird im Grundbuch zugunsten der 
Landeshauptstadt Düsseldorf eingetragen.  
 
Zahlungsverpflichtung Der ermä ßigte Erbbauzins (schuldrechtlicher 
Erbbauzins) wird aufgrund der vorgeschalteten 
Anhandgabe aufgeteilt und stellt sich wie folgt dar:  
  
- Anhandgabeentgelt in Höhe von 10.280, -€ (= 
jeweils 1% des Bodenwertes und  
- Verrechnung des v.g. Anhandgabeentgeltes, m it 
dem zu zahlenden Erbbauzins im ersten Jahr der 
Erbbauzinszahlung   
 
Das Anhandgabeentgelt ist fällig bis zum Ablauf von 
20 Tagen nach Datum der Beschlussfassung zur 
Anhandgabe durch den Rat der Landeshauptstadt 
Düsseldorf. 
 
Bei Abschluss eines rechtswir ksamen 
Erbbaurechtsvertrages ist der jährliche 
schuldrechtliche Erbbauzins in vierteljährlichen 
Teilbeträgen jeweils zum 15.02., 15.05., 15.08. und 
15.11. eines jeden Jahres im Voraus fällig.  
  
Sofern ein Erbbaurechtsvertrag nicht beurkundet 
werden kann, erfolgt keine Rückzahlung des 
Anhandgabeentgeltes. 
 
Laufzeit des 
Erbbaurechtes 
Das Erbbaurecht wird für die Dauer von 99 Jahren 
bestellt, beginnend vom Tage der Eintragung des 
Erbbaurechtes im Grundbuch. 
 
Erbbauzinsanpassung Die Erbbauzinsanpassung erfolgt im Verhältnis der 
Veränderung des vom Statistischen Bundesamt 
ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland 
(Basisjahr 2020 = 100), gekoppelt an das Verhältnis 
der Veränderung des Indexstands der 
Bruttomonatsverdienste zum Zeitpunkt der Änderung. 
Eine Änderung bleibt außer Betracht, wenn sich der 
VPI um weniger als 10 % seit Beurkundung oder dem 
letzten Änderungszeitpunkt geändert hat und weniger 
als 5 Jahre seit Beurkundung bzw. dem letzten 
Änderungszeitpunkt vergangen sind.

Seite 12 
Lastentragung Der Erbbauberechtigte hat alle auf das 
Erbbaugrundstück und das Erbbaurecht entfallenden 
einmaligen und wiederkehrenden öffentlichen und 
privatrechtlichen Lasten, Abgaben und Pflichten, die 
den Grundstü cks- oder Gebäudeeigentümer als 
solchen treffen, einschließlich der Grundsteuer, alle 
mit der Erschließung des Erbbaugrundstücks 
verbunden Kosten sowie die Kosten der 
Dichtheitsprüfung für die Dauer des Erbbaurechts zu 
tragen.  
 
Der Erschließungsbeitrag nach §§ 127 ff. BauGB für 
die erstmalige Herstellung der Straße „Reichenbacher 
Weg“ ist bei der Berechnung des Erbbauzinses 
berücksichtigt, desgleichen der Kanalanschlussbeitrag 
für die Herstellung, Anschaffung und Erweiterung der 
öffentlichen Abwasseranlage.  
 
Besitzübergang Der Besitzübergang erfolgt mit Beginn des auf die 
Rechtswirksamkeit des Erbbaurechtsvertrags (Eingang 
aller erforderlichen Nachgenehmigungen dieses 
Erbbaurechtsvertrages beim Notar) folgenden 
Kalendertages. Nu tzen und Lasten sowie die Gefahr 
des zufälligen Unterganges oder einer zufälligen 
Verschlechterung gehen vom gleichen Zeitpunkt an 
auf den Erbbauberechtigten über. 
 
Altlasten/Baugrund Das Grundstück liegt nicht im Bereich einer 
Altablagerung oder eines Altstandortes und auch nicht 
im Bereich einer Wasserschutzzone oder im Bereich 
einer Grundwasserverunreinigung. 
Aufgrund der im Umfeld vorliegenden hohen 
Grundwasserstände ist im Falle einer Unterkellerung 
eines zukünftigen Gebäudes höchstwahrscheinlich mit 
der Notwendigkeit einer bauzeitlichen 
Grundwasserhaltung (Bauwasserhaltung bzw. 
Absenkung des Grundwasserspiegels zur 
Trockenhaltung der Baugrube) zu rechnen. Hierfür ist 
im Vorfeld e ine Wasserrechtliche Erlaubnis bei der 
Unteren Umweltschutzbehörde zu beantragen. 
 
Hochwasser Das Grundstück liegt nicht im Bereich eines 
Überschwemmungsgebietes / eines 
Hochwasserrisikogebietes. 
 
Die Grundstücke entlang des renaturierten Teilstückes 
der südlichen Düssel sind gegen ein Hochwasser mit 
einer statistischen Wiederkehrwahrscheinlichkeit von 
100 Jahren geschützt (HQ 100). 
 
Bei höheren Abflüssen muss mit einer 
Überschwemmung der anliegenden Grundstücke 
gerechnet werden. 
Im Keller sollten daher na ch Möglichkeit keine 
technischen Anlagen oder wassergefährdenden Stoffe 
gelagert werden. 
Eine hochwasserangepasste Bauweise für den Keller

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(weiße Wanne, höhergelegte Lichtschächte etc.) wird 
empfohlen. 
 
Belastungen Die Übertragung des Grundstücks erfolgt,  mit 
Ausnahme der bestehenden und ggf. weiteren 
erforderlich werdenden Baulasten und beschränkten 
persönlichen Dienstbarkeiten, schulden - und 
lastenfrei. 
 
Folgende weitere Belastungen sind vorgesehen: 
- Vorkaufsrecht 
- Reallast für Erbbauzins nebst Anpassungsklausel 
- Evtl. Dienstbarkeit für Gemeinschaftseinrichtungen 
 
Eine Belastung des Grundbuches vor Umschreibung 
auf die Erbbauberechtigten etwa mit einer 
Auflassungsvormerkung oder 
Finanzierungsgrundpfandrechten ist nicht möglich. 
 
Bauverpflichtung Das Grundstück ist bei Abschluss eines 
rechtswirksamen Erbbaurechtsvertrages innerhalb von 
3 Jahren nach Besitzübergang entsprechend der mit 
der Stadt abgestimmten Planung schlüssel - und 
bezugsfertig zu bebauen.  
 
Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich gegenüber der 
Stadt Gemeinschaftsflächen gemäß der vorgelegten 
Konzeption zu realisieren und dauerhaft der 
Gemeinschaft zur Nutzung zu überlassen. 
 
Nutzungsverhältnisse Das Grundstück wird frei von jeglichen Nutzungen 
übergeben. Das derzeit bestehende 
Nutzungsverhältnis (Pachtvertrag über eine Teilfläche 
von ca. 210 m²) wird unmittelbar vor Beurkundung 
des Erbbaurechtsvertrages aufgekündigt. 
 
Heimfallrecht Die Landeshauptstadt Düsseldorf ist berechtigt, aber 
nicht verpflichtet ist, die Übertragung des ges amten 
Erbbaurechts auf sich oder an einen von ihr zu 
bezeichnenden Dritten auf Kosten der 
Erbbauberechtigten bei Eintritt bestimmter 
Voraussetzungen zu verlangen (z.B. Insolvenz der 
Erbbauberechtigten; Zwangsversteigerung oder 
Zwangsverwaltung des Erbbaure chts; Verstoß gegen 
Verpflichtungen im Erbbaurechtsvertrag, insbesondere 
gegen die festgeschriebene Nutzung des 
Erbbaurechts). Die Entschädigung bei Heimfall beträgt 
2/3 des gemeinen Wertes des genehmigten Bauwerks 
zum Zeitpunkt des Heimfalls. 
 
Entschädigung bei Ablauf Sofern das Erbbaurecht durch Zeitablauf erlischt, hat 
die Landeshauptstadt Düsseldorf den 
Erbbauberechtigten eine Entschädigung zu gewähren. 
Die Entschädigung beträgt 2/3 des gemeinen Wertes 
des genehmigten Bauwerks zum Zeitpunkt d es 
Zeitablaufs des.

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Veräußerung und 
Belastung 
Zur Veräußerung des Erbbaurechts oder eines Teils 
davon oder der Übertragung von Gesellschaftsanteilen 
an der besitzhaltenden Gesellschaft bedürfen die 
Erbbauberechtigten der schriftlichen Zustimmung des 
Grundstückseigentümers.  
 
Zur Belastung des Erbbaurechts mit Hypotheken, 
Grundschulden, Rentenschulden, Reallasten oder 
Dauerwohnrechten bedürfen die Erbbauberechtigten 
der schriftlichen Zustimmung des 
Grundstückseigentümers.  
Im Erbbaurechtsvertrag wird vere inbart, dass der 
Grundstückseigentümer bereit ist, einer Belastung des 
Erbbaurechts mit Hypotheken oder Grundschulden 
(nicht jedoch Eigentümergrundschulden) zugunsten 
eines Kreditinstituts im Rang nach dem Erbbauzins 
und dem Vorkaufsrecht zuzustimmen  bis  zu einer 
Höhe von insgesamt 70, unter bestimmten 
Bedingungen 80 bis 90% (bei Neubau) der Bau kosten 
nach DIN 276 und bei Bestandsgebäuden bis max. 
70 %  des gemeinen Wertes des Bauwerks und 
Außenanlagen und der nachgewiesenen Umbau - bzw. 
Sanierungskosten f ür Gebäude und/oder 
Außenanlagen, sofern die Valuta ausschließlich zur 
Finanzierung des Bauprojektes verwendet und eine 
Einmalvalutierungserklärung des Kreditgebers 
vorgelegt wird. 
 
Aufteilung in 
Wohneigentum 
Eine Aufteilung des Erbbaurechtes in 
Wohnungserbbaurechte gemäß §§ 30, 8 WEG ist erst 
gestattet, wenn die Bauverpflichtung erfüllt ist. In zu 
begründenden Ausnahmefällen kann einer vorherigen 
Aufteilung zugestimmt werden, wenn eine 
weitgehende Fertigstellung erfolgt ist.  
Nach einer Aufteilung haften die einzelnen 
Wohnungserbbauberechtigten weiterhin noch als 
Gesamtschuldner für den dinglichen Erbbauzins. 
 
Vorkaufsrecht Ein Vorkaufsrecht für die Landeshauptstadt Düsseldorf 
wird für die Dauer der Laufzeit des Erbbaurechts im 
Grundbuch eingetragen. 
 
Kosten Alle mit der Bewerbung im Anhandgabeverfahren, 
dem Bauantragsverfahren sowie ggf. anschließender 
Beurkundung und Durchführung des 
Erbbaurechtsvertrages verbundenen Kosten gehen zu 
Lasten der Baugemeinschaft / Erbbauberechtigten. 
 
Vor Beurkundung ein es Erbbaurechtsvertrages 
getätigte Aufwendungen im Vertrauen auf den 
Vertragsschluss stellen grundsätzlich eigenes Risiko 
dar und werden nicht von der Landeshauptstadt 
Düsseldorf erstattet.

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Hinweise 
 
1. Makleraktivitäten sind nicht erwünscht! 
 
2. Eine Belastung des Grundbuches vor Eigentumsumschreibung ist nicht möglich. 
 
3. Kosten für die Erstellung der Angebote werden von Seiten der Landeshauptstadt 
Düsseldorf nicht erstattet. 
 
4. Alle tatsächlichen und rechtlichen Angaben sind mit größtmöglicher Sorgfalt 
zusammengestellt worden. Gleichwohl kann für die Richtigkeit und Vollständigkeit 
keine Gewähr übernommen werden. Dies schließt auch die zur Verfügung 
gestellten Pläne ein. Änderungen bleiben vorbehalten. Die genannten Daten 
erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. 
 
5. Diese Angaben stellen kein rechtsgeschäftliches Angebot der Landeshauptstadt 
Düsseldorf zur Vergabe des Grundstücks im Erbbaurecht des Grundstücks dar. 
Insbesondere ergibt sich hieraus keine Verpflichtung der Landeshauptstadt 
Düsseldorf zur Ve rgabe des Grundstücks im Erbbaurecht des Grundstücks. Die 
Interessenten können daher aus der Teilnahme am Verfahren keine 
Verpflichtungen der Landeshauptstadt Düsseldorf herleiten und insofern auch 
keine Ansprüche gegen die Landeshauptstadt Düsseldorf geltend machen.  
 
6. Die Landeshauptstadt Düsseldorf behält sich vor, das 
Erbbaurechtsvergabeverfahren jederzeit – aus welchen Gründen auch immer – 
abzubrechen oder ganz aufzuheben. Eine Erstattung von Aufwendungen erfolgt 
nicht. Die Unterlagen werden nicht zurückgesendet. 
 
7. Während des Zeitraums der Veröffentlichung bis zum Zeitpunkt der Abgabe der 
Unterlagen zur Abgabefrist kann nicht ausgeschlossen werden, dass 
Ergänzungen, Hinweise oder Änderungen hierzu vorgenommen werden. Diese 
werden dann hier auf dieser Sei te ersichtlich sein. Bitte sehen Sie daher für den 
Zeitraum der Veröffentlichung in regelmäßigen Zeitabständen die hier 
veröffentlichen Unterlagen ein oder nehmen Sie Kontakt zum genannten 
Ansprechpartner auf. 
 
8. Im Verfahren werden nur Angebote berücksichti gt, die vollständig, bedingungs - 
und vorbehaltsfrei innerhalb der Abgabefrist eingereicht werden.  
 
Vollständigkeit: Das Angebot des Bieters muss vollständig sein, d. h. es muss 
die geforderten einzureichenden Unterlagen beinhalten.  
 
Bedingungsfrei: Das Angebot des Bieters darf an keine weiteren 
Voraussetzungen geknüpft sein, die nicht Bestandteil der Verfahrensbeschreibung 
sind.  
 
Vorbehaltsfrei: Das Angebot des Bieters darf keine Einschränkungen beinhalten. 
 
Die Landeshauptstadt Düsseldorf behält s ich vor, weitere Unterlagen oder 
Angaben nachzufordern. 
 
 
 
Anlagen: 
1. Lageplan 
2. fiskalischer Lageplan 
3. Luftbild

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4. B-Plan 
5. Lageplan Nutzungsverhältnis 
6. Bebauungsvorgabe 
7. Bewerbungsformular