Stärkung und Optimierung der Gebäudewirtschaft in Zusammenhang mit der geplanten Gründung einer Schulbau GmbH - zu AN/0226/2021 Anfrage der SPD-Fraktion

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 22.03.2021 
 0366/2021 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Rat 23.03.2021 
 
Stärkung und Optimierung der Gebäudewirtschaft in Zusammenhang mit der geplanten 
Gründung einer Schulbau GmbH - zu AN/0226/2021 Anfrage der SPD-Fraktion 
Anfrage der SPD-Fraktion: 
 
Auf Grundlage des Ratsbeschlusses vom 28.09.2017 zur Vorlage 2912/2017, Maßnahmenpaket  
zur Stärkung und Optimierung der Gebäudewirtschaft, hat die Verwaltung bei der Gebäudewirtschaft 
einen sog. Interimsmanager installiert, der für die Dauer von zwei Jahren mit Option zur Verlängerung 
um ein drittes Jahr einen Restrukturierungsprozess organisieren und Vorschläge zur Prozessoptimie-
rung und zur Organisationsstruktur entwickeln sollte. Kurz vor Ablauf des dritten Jahres dieses  
Optimierungsprozesses kündigen Sie vor der Presse die Gründung einer Schulbau GmbH an.  
 
Die SPD-Fraktion bittet um Beantwortung folgender Fragen:  
1. Zu welchen Erkenntnissen ist der externe Interimsmanager nach dreijährigem Optimierungs-
prozess der Gebäudewirtschaft gelangt und wie wirken sich diese auf die Kostenentwicklung und 
Termintreue der geplanten und in Umsetzung befindlichen Baumaßnahmen aus?  
 
2. Welche Auswirkungen auf die Organisationsstruktur, die Arbeitsprozesse und nicht zuletzt auf 
die Mitarbeitenden der Gebäudewirtschaft sind durch die geplante Gründung einer „Schulbau GmbH“ 
zu erwarten?   
 
3. Wie wird sichergestellt, dass die im Zuge einer Gesellschaftsneugründung entstehenden  
Reibungs- und damit Zeitverluste weder zu Lasten der aktuell laufenden noch der dringend  
benötigten Projekte gehen und woher kommt das Personal, um dies auszugleichen? 
 
4. Welche Aufgabenbereiche der Gebäudewirtschaft werden nach den Plänen der Verwaltung 
zukünftig auf die „Schulbau GmbH“ übertragen, welche zusätzlichen neuen Aufgabenbereiche erhält 
die GmbH (z.B. eigene Bauausführung?), wie wird sich das Auftraggeber-/Auftragnehmer-Verhältnis 
bei dieser Rechtsform gestalten und welche Vorteile verspricht sich die Verwaltung von dieser 
Rechtsform? 
 
5. Welche Anteilseignerstruktur soll die GmbH erhalten? Schließt die Verwaltung eine  
Privatisierung von Anteilen aus?  
 
Die Verwaltung wird um Vorstellung der Planungen für die Schulbau GmbH sowie der Arbeitsergeb-
nisse des Interimsmanagers im Finanzausschuss, im AVR, im Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft, 
im Schulausschuss und im Ausschuss Kunst und Kultur gebeten.

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Antwort der Verwaltung: 
 
Zu 1. 
Die Organisationsberatung durch Valetis startete im Frühjahr 2018. Auf Basis einer umfassenden 
Bestandsanalyse sind in fünf Handlungsfeldern in den Bereichen Steuerung, Aufbauorganisation, 
Prozesse, IT & Daten sowie Personal insgesamt 30 Teilprojekte initiiert worden.  
Als Ergebnis (neben anderen) dieser gemeinsam mit der Betriebsleitung sowie den Mitarbeitenden 
der Gebäudewirtschaft durchgeführten Projekte,  
 
 ist die Aufbauorganisation stärker am Lebenszyklus einer Immobilie sowie an den  
Kundengruppen ausgerichtet und damit grundlegend geändert worden, 
 
 sind die Kernbauprozesse systematisch erhoben und optimiert worden,  
 
 ist der Nachtragsprozess neu entwickelt und in die Prozesslandschaft der  
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln (GW) integriert worden,  
 
 ist ein Prozess für ein zentraleres und professionelleres Beschwerdemanagement  
entwickelt worden, 
 
 sind Berichterstattungsformate erarbeitet worden, welche die Betriebsleitung bei der  
Unternehmenssteuerung, insbesondere mit Blick auf die Veränderung der Organisation und 
Prozesse, vor allem im kaufmännischen Bereich, unterstützen,  
 
 ist die Erstellung einer GW-Baurichtlinie vorangetrieben worden, in der (orientiert an der 
Baurichtlinie des Bundes, RBBau) in einem abgeschlossenen Regelwerk die zentralen 
Rahmenparameter des Baus bei der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln beschrieben und 
definiert werden.   
 
Es ist unzweifelhaft, dass sich die initiierten Optimierungsprojekte positiv auf die Leistungserbringung 
der Gebäudewirtschaft auswirken. Die vielfach qualitativen Verbesserungen lassen sich in Zahlen nur 
unvollständig abbilden. Eine Kennzahl für die Verbesserungen, bezogen auf die Quantität, ist die 
Entwicklung des jährlichen Bauvolumens, das von 2016 bis 2020 fast verdreifacht werden konnte. Ein 
Treiber sind dabei auch die General- und Totalunternehmermaßnahmenpakete als neu etablierte 
Umsetzungsstrategie.  
 
Zu 2.) 
Die Verwaltung geht davon aus, dass die beabsichtigte Gründung zwar keine nennenswerten  
Auswirkungen auf die Organisationsstruktur und die Arbeitsprozesse der Gebäudewirtschaft selbst 
haben wird, den Schulbau allgemein aber stark unterstützen wird, da mit der Schulbau GmbH weitere 
Schulbauvorhaben, die derzeit in der Gebäudewirtschaft nicht personalisiert sind, umgesetzt werden 
können. 
  
Die Priorisierende Schulbaumaßnahmenliste umfasst aktuell 189 Maßnahmen, wovon sich 78 in  
Prio 0 befinden – also derzeit bearbeitet werden. Es ist beabsichtigt, eine Schulbaugesellschaft  
ausschließlich mit der Projektierung beziehungsweise gegebenenfalls Realisierung von bisher nicht 
personalisierten Maßnahmen aus der Priorisierenden Schulbaumaßnahmenliste zu beauftragen. Dies 
führt indirekt zu einer Entlastung der Mitarbeitenden, da sich die Anzahl notwendiger -aber bisher 
nicht bearbeiteter- Schulbauvorhaben verringert. Hierdurch wird der „Erledigungsdruck“ der Beleg-
schaft spürbar reduziert. In der Umstrukturierung und Stärkung der Gebäudewirtschaft, die sich in der 
Umsetzungsphase befindet, erzeugt dies zudem Freiräume für die Organisations- und Personalent-
wicklung. 
 
Auf absehbare Zeit werden zusätzliche Personalkapazitäten bei der GW in den Bereichen kauf-
männische und technische Bewirtschaftung der Bestandsimmobilien aufgebaut werden müssen, da 
nach Fertigstellung beziehungsweise noch vor Inbetriebnahme der Schulen die anschließende Be-
wirtschaftung der Schulen in die Verantwortung der GW übergehen.

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Zu 3.) 
Die Verwaltung geht davon aus, dass die Gesellschaftsgründung zu keinen Reibungs- und  
Zeitverlusten sowohl bei den aktuell laufenden als auch bei den im Weiteren benötigten Schulbauten 
in Zuständigkeit der GW führen wird.  
 
Zu 4.) 
Die Gesellschaft sollte – um Doppelarbeiten zu vermeiden - ausschließlich mit bisher nicht  
personalisierten Schulbaumaßnahmen beauftragt werden. 
 
Im Rahmen des Projektes Stärkung der GW wurden verschiedene Maßnahmen betrachtet und  
umgesetzt, die zu den unter 1.) genannten Produktivitätssteigerungen beigetragen haben. Ebenso 
wie die bereits umgesetzten Maßnahmen, wie zum Beispiel bauliche Umsetzung über General- und 
Totalunternehmer und die erhebliche Zusetzung von Stellen bei der GW, wird die Gründung einer 
privatwirtschaftlich organisierten Einheit als ein Instrument für zusätzliche Umsetzungskapazitäten 
angesehen. 
 
Schwerpunkt dieser Einheit ist es, künftig die Bedarfe in der Spitze abzufedern. Die Aufgaben der 
Schulbaugesellschaft umfassen das Initiieren, Planen, Steuern, Kontrollieren und Abschließen von 
Schulbauprojekten für die Stadt Köln. Darüber hinaus sollte die Gesellschaft eine aktive Rolle bei der 
Grundstücksakquise für die Stadt Köln übernehmen.  
Für die Gesellschafterin Stadt Köln sollte die Gesellschaft Beschaffungs- und Bauherrenfunktionen 
übernehmen, die für die Bereitstellung der Gebäude und deren Infrastruktur erforderlich sind. 
Um einen nachhaltigen Mehrwert für die Stadt Köln zu erreichen, soll der Aufgabenschwerpunkt der 
neuen Gesellschaft auf die Umsetzung jener Neubauprojekte im Schulbereich gelegt werden, welche 
im Rahmen der bestehenden Strukturen bislang nicht personell unterlegt werden konnten und kön-
nen.  
Bei den geplanten Neubauprojekten bieten sich insbesondere auch solche Projekte für eine Bearbei-
tung durch die Schulbaugesellschaft an, die nach dem sogenannten Investorenmodell auf fremden, 
das heißt über Ausschreibungen zu akquirierenden Grundstücken, entstehen und solche die  
innerhalb großer städtischen Entwicklungsmaßnahmen (Parkstadt Süd, Deutzer Hafen, Kreuzfeld  
et cetera) einen Bildungsbaustein bilden. Dies inkludiert auch Interimmaßnahmen in sogenannter 
Modulbauweise. 
Derzeit steht noch nicht abschließend fest, welche Aufgaben die künftige Gesellschaft wahrnehmen 
wird. Ebenso ist das Auftraggeber- / Auftragnehmer-Verhältnis der Stadt zur Gesellschaft noch nicht 
abschließend festgelegt.  
 
Zu 5.) 
Die Anteilseignerstruktur befindet sich in der verwaltungsinternen Abstimmung. Sollte es zu einer  
Privatisierung von Anteilen kommen, werden – um einen beherrschenden Einfluss der Stadt sicher-
zustellen -, höchstens bis zu 49 % der Gesellschaftsanteile von Privaten gehalten. 
 
 
Gez. Reker