Geschäftsbericht des Amtes für Wohnungswesen

Geschäftsbericht 2009 des Amtes für Wohnungswesen 
Impressum 
Herausgeberin: Stadt Münster  
Amt für Wohnungswesen  
Albersloher Weg 33, Stadthaus 3, 48155 Münster  
Internet: www.muenster.de/stadt/wohnungsamt 
Redaktion: Gabriele Regenitter 
Gestaltung: Johannes Niemann 
Druck: Stadt Münster  
Personal- und Organisationsamt  
- Expedition und Druck 
Münster, August 2010

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Vorwort 
Sehr geehrte Leserin, sehr geehrter Leser, 
der Geschäftsbericht bietet Ihnen Einblick in die Inhalte und Ergebnisse aus den 
unterschiedlichen Aufgabenbereichen des Amtes für Wohnungswesen. Er 
enthält hierzu die für das Jahr 2009 relevanten Daten und Fakten, zum 
Vergleich auch überwiegend für die Vorjahre. 
2009 war in vielerlei Hinsicht ein spannendes Jahr mit besonderen 
Herausforderungen für die Mitarbeite r und Mitarbeiterinnen des Amtes für 
Wohnungswesen. 
Eine davon war die Umsetzung der Wohngeldreform. Nach der Prognose des 
Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung sollte sich die Zahl 
der Wohngeld beziehenden Haushalte aufg rund der im neuen Wohngeldgesetz 
vorgesehenen Leistungsverbesserungen um bis zu 70 % erhöhen. In der Bilanz 
können wir in Münster nahezu von einer „Punktlandung“ sprechen. Die Zahl der 
Haushalte stieg sogar um 75 %. Insges amt sicherten im vergangenen Jahr 
rund 8 Mio. € bewilligtes Wohngeld  5.088 Haushalten ihren angemessenen 
Wohnraum. 
Das in den letzten Jahren stetig steige nde Interesse der Investoren, sich im 
öffentlich geförderten Wohnungsbau zu  engagieren, wurde 2009 eindrucksvoll 
bestätigt. Für 470 Mietwohnungen ko nnte das Amt für Wo hnungswesen die 
Förderzusagen aussprechen, davon zugunsten von 232 Mietwohnungen für 
Studierende im Rahmen des Landesprogramms „Experimenteller 
Wohnungsbau“. Dieses Rekordergebnis wurde zuletzt im Jahr 1997 erreicht. 
Für alle projektierten Miet wohnungen stellte das Land NRW, wie in den Jahren 
zuvor, die über das zugewiesene Förder budget hinaus benötigten Fördermittel 
unbürokratisch und auch kurzfristig zur Verfügung, so dass die Investoren 
Planungssicherheit hatten. 
Aktuelle Signale aus dem zuständige n Ministerium deuten an, dass die 
Bewilligungsbehörden trotz der allgemein hohen Nachfrage nach Fördermitteln 
mit einer Mittelaufstockung im gewohnten Umfang künftig nicht mehr rechnen 
können. Mit einer Entscheidung des neuen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, 
Bauen, Wohnen und Verkehr NRW zum Verteilungsmodus der von den 
Kommunen angeforderten Fördermittel ist im Herbst 2010 zu rechnen. Bis zu 
fünf angemeldete Wohnungsbauprojekte mit 92 Mietwohnungen, für die derzeit 
keine Fördermittel zur Verfügung steh en, könnten in Münster von einer 
negativen Entscheidung de s Ministeriums betroffen sein. Über die weitere 
Entwicklung werden wir berichten. 
Einen neuen qualifizierten Mietspiegel rechtzeitig zum 01.04.2009 zu 
veröffentlichen, war Ziel und zugleich Ansporn für die Mitarbeiter und 
Mitarbeiterinnen des Amtes für Wohnungswesen. 
Ein Vergleich der empirisch  repräsentativ ermittelten Mietwerte mit denen des 
Mietspiegels 2007 lassen Mieterhöhungssp ielräume für kleine Wohnungen bis 
45 qm und für Wohnungen in einer Gr öße ab 100 qm zu. Für alle anderen 
Wohnungstypen können Mietpreiserhöhun gen nur bei gehobener Ausstattung 
generiert werden. Die im Arbeit skreis Mietspiegel vertretenen 
 1

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Wohnungsmarktexperten bestätigten di ese Ergebnisse vor dem Hintergrund 
ihrer Erfahrungen. Gerade kleine Wohnungen werden in den letzten Jahren 
immer stärker nachgefragt. Das übe rrascht nicht, denn rund 50 % aller 
Haushalte in Münster sind Ein-Personen -Haushalte. Es ist nicht absehbar, dass 
der Neubau von Appartements und kleinen Wohnungen den Nachfrageüberhang 
für dieses Marktsegment abbauen kann. 
An dieser Stelle kann Ihnen natürlich nur ein erster Einblick in das 
Aufgabenspektrum des Amtes für Wohnungswesen vermittelt werden. 
Ich würde mich aber freuen, wenn Sie hierzu nun mehr wissen möchten und 
wünsche Ihnen eine interessante und aufschlussreiche Lektüre des 
Geschäftsberichts. 
Abschließend ist es mir ein besonderes Anliegen, mich bei allen 
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für ihre engagierte und kompetente Arbeit im 
vergangenen Jahr zu bedanken. 
Im Juli 2010 
 
Gabriele Regenitter 
Leiterin des Amtes für Wohnungswesen 
 2

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Inhaltsverzeichnis 
Vorwort.............................................................................................. 1 
Für die eilige Leserin, den eiligen Leser… ................................................ 4 
1. Aufgaben und Ziele des Amtes für Wohnungswesen ....................... 5 
2. Produkt 05 04 01: Wohngeld ...................................................... 7 
2.1 Aufgaben des Wohngeldes ...................................................... 7 
2.2 Veränderungen zum 01.01.2009.............................................. 7 
2.3 Bewilligungen.......................................................................11 
2.4 Haushaltsstruktur der Wohngeldempfänger ..............................11 
2.5 Sozialstruktur der Wohngeldempfänger....................................12 
2.6 Wohnsituation der Wohngeldempfänger ...................................12 
2.7 Klagen vor dem Verwaltungsgericht.........................................12 
2.8 Mitwirkung des Amtes für Wohnungswesen in Arbeitsgruppen .....13 
2.9 Ausblick ..............................................................................13 
3. Produkt 10 03 01: Wohnraumförderung ......................................14 
3.1 Teilprodukt 1: Wohnungsmarktbeobachtung.............................15 
3.2 Teilprodukt 2: Wohnungswirtschaftliche Planung .......................16 
3.3 Teilprodukt 3: Neuschaffung von Mietwohnungen......................17 
3.4 Teilprodukt 4: Wohnheime für Menschen mit Behinderungen.......22 
3.5 Teilprodukt 5: Selbstgenutztes Wohneigentum..........................22 
3.6 Teilprodukt 6: Förderung von Bestandsmaßnahmen...................25 
3.7 Teilprodukt 7: Einkommensprüfung für die Grundstücksvergabe..28 
4. Produkt 10 03 02: Hilfen zur Wohnraumversorgung ......................30 
4.1 Teilprodukt 1: Wohnberechtigungsscheine................................30 
4.2 Teilprodukt 2: Wohnungsvermittlung.......................................33 
4.3 Teilprodukt 3: Umzugshilfen...................................................37 
5. Produkt 10 03 03: Wohnungsaufsicht und –sicherung, Mietspiegel..41 
5.1 Teilprodukt 1: Kontrolle preisgebundener Wohnungen................41 
5.2 Teilprodukt 2: Bauliche Erhaltung von Wohnraum......................42 
5.3 Teilprodukt 3: Mietpreiskontrolle frei finanzierter Wohnungen......44 
5.4 Teilprodukt 4: Mietspiegel......................................................44 
6. Projekt: „Soziale Stadt“............................................................48 
6.1 Handlungsfeld Wohnen ..........................................................48 
6.2 Projektarbeit........................................................................48 
7. Projekt: Städtebauliches Sanierungsgebiet „Wohnquartier 
Osthuesheide“.........................................................................53 
8. Haushalt.................................................................................55 
8.1 Produktgruppe 05 04: Wohngeld.............................................55 
8.2 Produktgruppe 10 03: Wohnen ...............................................56 
9. Personalentwicklung.................................................................58 
10. Organisation des Amtes für Wohnungswesen ...............................59 
Anhang 1: Karten zum Kosten- und Bedarfsniveau..................................60 
Anhang 2: Tabellen und Abbildungen ....................................................62 
 3

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Für die eilige Leserin, den eiligen Leser… 
...sind nachfolgend wesentliche Ergebnisse aus dem Jahr 2009 
zusammengefasst. 
Wohngeld 
Im Jahr der Wohngeldreform 2009 wu rden 10.028 Wohngeldbewilligungen 
ausgesprochen. Die Wohngeldzahlungen beliefen sich insgesamt auf 
7.987.859 €. 
Wohnraumförderung 
Insgesamt wurden Landesmittel zur Förderung des Wohnungsbaus in Höhe von 
62,3 Mio. € für Wohnbauprojekte bewilligt. 
Davon entfielen 
• rd. 20,7 Mio. € auf die Förderung von 211 Eigentumsmaßnahmen  
• rd. 36,4 Mio. € auf den Neubau von 470 Mietwohnungen. 
Förderung des Wohnungsbaus für besondere Personenkreise 
Gefördert wurde der Bau von insgesamt 470 Mietwohnungen. Darunter sind  
• 11 Wohnungen gezielt für Senioren vorgesehen 
• 69 Wohnungen besonders für junge Singles geeignet 
• 5 Wohnungen ausgerichtet an den Bedürfnissen von Menschen mit 
Behinderungen 
• 232 Wohnungen für Studierende vorgesehen 
• 35 Mietreihenhäuser zur Versorgung von Haushalten mit Kindern geeignet. 
Altbausanierung 
2009 wurden 157 Förderzusagen über insgesamt 461.267 € ausgesprochen. 
Entwicklungen im geförderten Wohnungsbestand 
Mit Ablauf des 31.12.2009 umfasste der Gesamtbestand noch 7.790 geförderte 
Mietwohnungen. Das ware n 41 Wohnungen mehr als am 31.12.2008. Mit der 
Fertigstellung von 189 Neubauwohnungen wurde der Bestand qualitativ 
aufgewertet. 
Wohnberechtigungsscheine (WBS)/Wohnraumversorgung 
Im Berichtsjahr wurden insges amt 2.489 WBS ausgestellt. 1.157 
Wohnungssuchende/Wohnberechtigte konnten durch eigene Bemühungen oder 
durch gezielte Vermittlung  des Amtes für Wohnungsw esen eine geförderte 
Wohnung beziehen. 
Städtische Besetzungsrechte 
Zum 31.12.2009 verfügte das Amt für Wohnungswesen über 2.890 
Besetzungsrechte im geförderten Mietwohnungsbestand. 
Wohnberatung - Hilfen beim Umzug 
Im Laufe des Jahres wurden 3.437 pers önliche und telefonische Kontakte zu 
Fragen eines Wohnungswechsels oder zum Umzug verzeichnet. 32 Umzüge 
konnten mit Mitteln der Stiftung Magdalenenhospital in Höhe von rund 35.000 € 
mit finanziert werden. 
 4

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
1. Aufgaben und Ziele des Amtes für Wohnungswesen 
Der Geschäftsbericht ist entsprechend den Vorgaben des Produktplans nach 
dem Neuen Kommunalen Finanzmanagement (NKF) des Landes Nordrhein 
Westfalen gegliedert. Das Amt für Wohnungswesen ist hier mit seinen 
Produkten den Produktbereichen 05 „Soziale Leistungen“ und 10 „Bauen und 
Wohnen“ zugeordnet. 
Die sozialen Leistungen im Produktb ereich 05 beschränken sich auf die 
Produktgruppe 05 04 „Wohngeld“ mit gleichlautendem Produkt: 
• 05 04 01 „Wohngeld“. 
Zum Bauen und Wohnen bildet der Prod uktbereich 10 mit der Produktgruppe 
10 03 „Wohnen“ folgende Produkte ab: 
• 10 03 01 „Wohnraumförderung“ 
• 10 03 02 „Hilfen zur Wohnraumversorgung“ 
• 10 03 03 „ Wohnungsaufsicht, –sicherung und Mietspiegel“  
Abb. 1: Auszug aus dem Produktplan der Stadt Münster 
 5

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Grundsätzliche Zielrichtung bei der Er füllung aller Aufgaben des Amtes für 
Wohnungswesen ist, für die Bürgerinnen und Bürger bezahlbaren Wohnraum 
ausgestattet nach ihren individuellen Bedürfnissen zu guten Qualitäten zu 
schaffen und zu sichern. 
In diesem Kontext leisten Wohngeldzahlungen einen wichtigen Beitrag, um die 
nach wie vor hohen Wohnkosten in Münster für einkommensschwächere 
Haushalte bezahlbar zu machen. 
Wohnungsmarktbeobachtung und wohnungswirtschaftliche Planung bilden eine 
wesentliche Grundlage für Entschei dungen und Weichenstellungen zur 
Absicherung der sozialen Wohnungsversorgung, die zunehmend vom 
demografischen und gese llschaftlichen Wandel und von sozioökonomischen 
Entwicklungen geprägt sind. 
Mit den Instrumenten der Wohnraumförde rung wird nicht nur der Neubau von 
Sozialwohnungen, Wohnheimen und selbstgenutztem Wohneigentum 
unterstützt, sondern auch die qualitat ive und energetische Aufwertung des 
Bestands gefördert. 
Wohnungssuchende werden durch gezielte  Vermittlung öffe ntlich geförderter 
Wohnungen in ihrem Anliegen unterstützt. 
Das Angebot „Hilfen beim Umzug“ unterstützt auf vielfältige Weise Ältere und 
Menschen mit Behinderungen, damit sie möglichst lange und selbstbestimmt in 
der eigenen Wohnung leben können. 
Die zweckgerechte Nutzung von Sozialwohnungen wird regelmäßig überprüft,  
Verstöße gegen Mietpreis- und Belegungsbindungen unterliegen der Ahndung. 
Von Nutzern beanstandete, erhebliche bauliche Mängel in angemieteten 
Wohnungen werden begutachtet. Über Möglichkeiten zur Mängelbeseitigung 
berät das Amt für Wohnungswesen sowohl Mieter als auch Vermieter. 
In der Funktion der Geschäftsführung im Arbeitskreis Mietspiegel trägt das Amt 
für Wohnungswesen u. a. Verantwortung dafür, dass der Mietspiegel nach den 
Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuches rechtzeitig im zweijährigen Wechsel 
erstellt bzw. fortgeschrieben wird. 
Weitere Aufgabeninhalte definieren sich darüber hinaus über gesellschaftliche 
und demografische Prozesse sowie vielschichtige sozi ale Herausforderungen im 
Bereich Wohnen und werden regelmäßig durch gezielte Projekte aufgegriffen. 
Die komplexe Interessenlage der mi t der Wohnungsversorgung besonders 
benachteiligter Haushalte befassten Akteure erfordert eine enge 
Zusammenarbeit, die regelmäßig in unterschiedlichen Gremien wahrgenommen 
wird. An dieser Stelle zu erwähnen sind beispielsweise die Arbeitskreise 
„Wohnen in Münster“ und „Studentische Wohnraumversorgung“. 
 6

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
2. Produkt 05 04 01: Wohngeld 
2.1 Aufgaben des Wohngeldes 
Das Wohngeld soll einkommensschwache Bürgerinnen und Bürger bei der 
Zahlung ihrer Wohnkosten unterstützen. Wohngeld wird als Zuschuss zur Miete 
(Mietzuschuss) oder als Zuschuss zu r Belastung für selbst genutztes 
Wohneigentum (Lastenzuschuss) geleistet.  
Die Zuschüsse werden je zur Hälfte vo m Bund und dem Land NRW getragen, 
die Zahlung erfolgt über die Landeskasse NRW.  
Ob jemand Wohngeld erhält, ist abhängig von der Anzahl der 
Haushaltsmitglieder, der zu berücksich tigenden Miete oder Belastung für den 
Wohnraum und dem Gesamteinkommen.  
Bei der Wohngeldberechnung kann nicht immer die tatsächliche Miete oder 
Belastung für den Wohnraum zugrunde gelegt werden, da im Wohngeldgesetz 
Höchstbeträge vorgegeben sind. Diese Hö chstbeträge sind ge staffelt nach der 
Haushaltsgröße und den Mietenstufen von I – VI. Die Zuordnung zu den 
Mietenstufen ergibt sich aus der Wohngeldverordnung. Danach ist Münster der 
Mietenstufe IV zugeordnet , wie z. B. auch die Städte Bad Honnef, Essen, 
Krefeld, Ratingen, Siegburg, Solingen und Wuppertal. 
2.2 Veränderungen zum 01.01.2009 
Zu Jahresbeginn 2009 ist ein neues Wohng eldgesetz in Kraft getreten, das 
erhebliche Leistungsverbesserungen bei nhaltet. So wurden die Höchstbeträge 
für Miete und Belastung und die monatlichen Zahlungsbeträge erhöht, eine 
Heizkostenkomponente und ein einmal iger zusätzlicher Wohngeldbetrag 
eingeführt. 
Die Bürgerinnen und Bürger in Münste r wurden über die Änderungen im 
Wohngeldgesetz über die Internetseite der Stadt Münster, durch 
Informationsblätter und durch Berichte in der örtlichen Presse informiert. Die 
Wohngeldvordrucke wurden vollständig überarbeitet und den Bürgerinnen und 
Bürgern rechtzeitig im Amt für Wohnungswesen, in den 
Bezirksverwaltungsstellen, der Münster-Information  und im Internet zur 
Verfügung gestellt. 
Aufgrund der umfangreichen Leist ungsverbesserungen war bereits zur 
Jahreswende 2008/2009 mit einer erheb lichen Steigerung der Zahl der 
Wohngeldanträge zu rechnen, denn die Bürgerinnen und Bürger konnten schon 
zwei Monate vor Beginn des Bewilligungszeitraumes für die Zeit ab 01.01.2009 
die Gewährung von Wohngeld beantragen.  Die große „Antragsflut“ kam jedoch 
erst im Frühjahr und dauerte dafür bis zum Herbst an. Es ist zu vermuten, dass 
die Information zu den Leistungsverbesserungen im Wohngeldrecht viele 
Bürgerinnen und Bürger trotz intensiver Öffentlichkeitsarbeit letztlich doch erst 
im Frühjahr erreicht hat. 
Eine Gegenüberstellung von altem und neuem Wohngeldgesetz zeigt, dass die 
einzelnen Regelungen völlig neu geordnet (Reihenfolge der §§) und neue 
Rechtsbegriffe (z. B. Haushaltsmitglie der, Mittelpunkt der Lebensbeziehungen, 
gesamtschuldnerische Haftung bei Rückzahlung von Wohngeld) eingeführt 
wurden. 
Das neue Wohngeldgesetz beinhaltet insgesamt 92 Änderungen. Nachfolgend 
sind nur die wichtigsten Änderungen aufgeführt: 
 7

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Wegfall der Baualtersklassen 
Es gilt nur noch ein nach der Mietenstufe und Haushaltsgröße gestaffelter 
Höchstbetrag für Miete und Belastung. Die bisherige Differenzierung nach dem 
Baualter und der Ausstattung des Wohnraums ist entfallen. 
Daraus ergibt sich, dass Personen, die älteren oder unsanierten Wohnraum 
bewohnen, nun mehr Wohngeld erhalten können. 
• Neue Höchstbeträge für Miete und Belastung 
Die Höchstbeträge für Miete und Belastung in der Wohngeldberechnung wurden 
um 10 % angehoben.  
Tab. 1: Höchstbeträge für Miete und Belastung in Münster 
Anzahl  
der zu berücksichtigenden 
Haushaltsmitglieder 
Höchstbetrag  
in € 
Erhöhung  
gegenüber den Grenzen  
bis Ende 2008 in € 
1 358 + 33 
2 435 + 40 
3 517 + 47 
4 600 + 55 
5 688 + 63 
für jedes weitere  
Haushaltsmitglied 
83 +   8 
• Einbeziehung von Heizkosten in das Wohngeld 
Erstmals ist eine Heizkostenkomponente bei der Berechnung der 
anzuerkennenden Miete oder Belastung  vorgesehen, die sich ebenfalls 
erhöhend auf die Wohngeldleistungen auswirkt. Dabei wird ein nach der 
Haushaltsgröße gestaffelter Betrag für Heizkosten zur anrechenbaren 
Bruttokaltmiete hinzugerechnet. 
Tab. 2: Beträge für Heizkosten 
Anzahl der zu berücksichtigenden 
Haushaltsmitglieder 
Betrag für Heizkosten 
in € 
1 24 
2 31 
3 37 
4 43 
5 49 
Mehrbetrag für jedes weitere 
Haushaltsmitglied 6 
• Höhere Wohngeldbeträge 
Die zu zahlenden Beträge haben sich um 8 % erhöht. 
• Erhöhung für Haushalte, die in 2008 bereits Wohngeld bezogen 
haben 
 8

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Haushalte, die bereits in 2008 Wo hngeld bezogen haben (z. B. 
Bewilligungszeitraum 01.10.2008 – 30. 09.2009) profitierten ohne einen 
besonderen Antrag von den Leistungsv erbesserungen im Wohngeldrecht. Nach 
Ablauf des Bewilligungszeitraums ford erte das Amt für Wohnungswesen die 
Haushalte auf, Auskunft über die tatsächlichen Verhältnisse 
(Haushaltsmitglieder, Mi ete/Belastung und Einkommen) ab 01.01.2009 zu 
geben. Auf dieser Grundlage wurde über den Wohngeldanspruch zugunsten der 
Haushalte entschieden. 
• Einmaliger zusätzlicher Wohngeldbetrag 
Bei dem einmaligen zusätzlichen Wohngel dbetrag handelt es sich um einen 
Zuschuss zu den überdurchschnittlich ho hen Heizkosten in der Heizperiode 
2008/2009. 
Tab. 3: Einmaliger zusätzlicher Wohngeldbetrag 
zu berücksichtigende 
Person/en 
einmaliger zusätzlicher  
Wohngeldbetrag in € 
1 100 
2 130 
3 155 
4 180 
5 205 
jede weitere Person 25 
Voraussetzung war, dass der Haushalt  für einen der Monate Oktober 2008 bis 
März 2009 Wohngeld erhalten hat. Die Za hlung erfolgte zum 01.06.2009 direkt 
auf das Konto der Wohngeldempfänger. Auch Wohngeldempfänger in einem 
Heim oder einer Einrichtung für Behinder te profitierten von diesem einmaligen 
Zuschuss. 
• Neuer Haushaltsbegriff – Haushaltsmitglieder 
Alle Personen in einem Haushalt, die mi teinander verwandt sind oder in einer 
sonstigen Verantwortungs- und Einstehe nsgemeinschaft leben, werden bei der 
Wohngeldberechnung berücksichtigt. Die bisherige Bezeichnung 
Familienmitglieder wurde durch den ne uen Rechtsbegriff Ha ushaltsmitglieder 
ersetzt. 
• Mittelpunkt der Lebensbeziehungen 
Um in Münster wohngeldberechtigt zu sein, müssen der Antragsteller oder die 
Antragstellerin und deren Haushalt smitglieder den Mittelpunkt ihrer 
Lebensbeziehungen in Münster haben, d. h. der Hauptwohnsitz muss Münster 
sein. 
• Erstattungsverfahren wieder eingeführt 
Sofern Bürgerinnen und Bürger durch die Bewilligung von Wohngeld 
hilfeunabhängig werden von Transferleis tungen (z. B. Arbeitslosengeld II/ 
Sozialgeld, Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung), können diese 
Leistungen bis zur endgültigen Wohngeldbewilligung weiter gezahlt werden. Die 
Bewilligungsbehörden der Transferleistung en (z. B.  die Arbeitsgemeinschaft 
Münster, das Sozialamt der Stadt Münster) haben die Möglichkeit, in Höhe ihrer 
Leistungen einen Erstattungsanspruch auf das Wohngeld geltend zu machen. 
Durch diese Änderung soll der Wechsel von Transferleistungsempfängern in den 
Wohngeldbezug erleichtert werden. 
 9

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
• Ausbildungsförderung als Darlehen 
Für Auszubildende und Studenten, die Ausbildungsförderung ausschließlich als 
Darlehen erhalten, kann jetzt Wohngeld bewilligt werden.  
• Kapitalerträge 
Kapitalerträge (z. B. Zinsen aus Sparguthaben, Bausparverträgen) bis zu 100 € 
pro Jahr und Person sind nicht als Einkommen anzurechnen.  
• Vermögen 
Es besteht kein Wohngeldanspruch, soweit die Inanspruchnahme 
missbräuchlich wäre. Dies gilt insbes ondere bei erheblichem Vermögen. Die 
Grenze hierfür liegt bei 60.000 € für einen Ein-Personen-Haushalt. Pro weiteres 
Haushaltsmitglied werden bei der Wo hngeldberechnung zusätzliche 30.000 € 
nicht berücksichtigt. 
• Erweiterung der Mitteilungspflichten  
Neben dem Antragsteller und der Antragstellerin sind auch Haushaltsmitglieder, 
an die das Wohngeld gezahlt wird, verpflichtet, Änderungen in den 
Verhältnissen (Erhöhung des Einkommens , Veränderung bei der Anzahl der zu 
berücksichtigenden Haushaltsmitglieder, Verringerung der Miete oder 
Belastung, Umzug) unverzüglich mitzuteilen.  
• Erstattung von Wohngeld 
Für die Erstattung von zu Unrecht gezahltem Wohngeld besteht für alle zu 
berücksichtigenden volljährigen Haushaltsmitglieder eine gesamtschuldnerische 
Haftung, d. h. neben dem Antragsteller und der Antragstellerin können auch die 
volljährigen zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder zur Erstattung 
herangezogen werden.  
• Erweiterung der Ermächtigung zum Datenabgleich 
Durch einen automatisierten Datenabgleich können nun auch die Daten der 
Wohngeldempfänger mit den Einkommen aus versicherungspflichtigen oder 
geringfügigen Beschäftigungen sowie Renten- und Unfallversicherungen 
abgeglichen werden, um zu verhindern, dass Wohngeldleistungen zu Unrecht in 
Anspruch genommen werden (Leistungsmissbrauch). 
• Bußgeld 
Bei falschen Angaben im Wohngeldantrag kann gegen den Antragsteller und die 
Antragstellerin ein Bußgeld verhängt werden. 
 10

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
2.3 Bewilligungen 
Im Jahr 2009 bewilligte das Amt für Wo hnungswesen   7.987.859 € Wohngeld. 
Es wurden insgesamt 41.814 Wohngeldzah lungen über die Landeskasse NRW 
geleistet. Im Durchschnitt erhielten di e Haushalte ein monatliches Wohngeld 
von 158,08 € und damit rund 42 € mehr als vor der Wohngeldnovelle. 
Insgesamt 10.028 Wohngeldbewilligungen wurden ausgesprochen. Das ist 
mehr als eine Verdoppelung der Bewilligungen im Vergleich zum Vorjahr. 
Tab. 4: Entwicklung des Wohngeldes im Zeitraum von 2004 bis 2009 
 2004 2005 2006 2007 2008 2009 
Zahl der Wohngeld-
bewilligungen 15.799 8.080 6.925 4.992 4.668 10.028 
Wohngeld in Mio. € 14,33 5,89 5,55 4,03 3,75 7,99 
Haushalte 14.692 6.590 5.180 3.316 3.811 5.088 
2.4 Haushaltsstruktur der Wohngeldempfänger 
Wohngeld soll der wirtschaftlic hen Sicherung angemessenen und 
familiengerechten Wohnens dienen. Die na chstehende Grafik zeigt allerdings, 
dass in Münster hauptsächlich Alleinstehende auf die Zahlung von Wohngeld 
angewiesen sind. 
Abb. 2: Haushaltsstruktur der Wohngeldempfänger im Jahr 2009 
2-Personen Haushalte
18%
3-Personen  
Haushalte
14%
4-Personen Haushalte
13%
5- und mehr Personen  
Haushalte
9%
1-Personen Haushalte
45%
 
 11

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
2.5 Sozialstruktur der Wohngeldempfänger 
Wohngeld wird von Haushalten mit geringem Einkommen aus unterschiedlichen 
Berufsgruppen und Bevölker ungskreisen bezogen. In Münster sind vor allem 
diejenigen Haushalte auf eine Entlastung bei den Wohnkosten angewiesen, die 
noch nicht bzw. nicht mehr über Erwerbseinkommen verfügen. 
Abb. 3: Sozialstruktur der Wohngeldempfänger im Jahr 2009 
Angestellte
12,4%
Selbständige
3,2%
Studenten
15,5%
Nichterwerbspersonen
14,8%
Arbeitslose
15,7%
Arbeiter
15,9%
Rentner
22,1%Pensionäre
0,1%
Beamte
0,4%
 
2.6 Wohnsituation der Wohngeldempfänger 
Von den entlastenden Wirkungen des Wo hngeldes profitierten insbesondere 
Mieter bzw. Eigentümer frei finanzie rter Wohnungen (62,89 %). Im Vergleich 
zum vergangenen Jahr hat sich die Zahl leicht erhöht (2008: 59,5 %) 
Daneben waren 1.888 Haushalte öffe ntlich geförderter Wohnungen auf 
Wohngeld angewiesen. Dies entspricht  einer Quote von 37,11 % (2008: 40,5 
%). 
2.7 Klagen vor dem Verwaltungsgericht 
Wer mit einem Bescheid der Wohngeldste lle nicht einverstanden ist, kann 
innerhalb eines Monats nach Bekanntga be bzw. Zustellung des Bescheides 
schriftlich Klage beim Verwaltungsgericht Münster einreichen. Die 
Klageerhebung beim Verwaltungsgericht Münster ist kostenpflichtig. Ein Antrag 
auf Prozesskostenhilfe kann gestellt werden.  
Auf allen Wohngeldbescheiden wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die 
Wohngeldstelle gerne die sachliche n und rechtlichen Grundlagen der 
Entscheidung erläutert, bevor eine Kl age eingereicht wird. Die Klagefrist 
verlängert sich durch dieses Informationsgespräch jedoch nicht.  
Insgesamt 29 Klagen wurden gegen die Entscheidungen der Wohngeldstelle 
eingelegt, davon 28 beim Verwaltungsgericht Münster und eine beim 
Sozialgericht Münster. Die Klage beim Sozialgericht Münster wurde abgewiesen, 
da das Verwaltungsgericht Münster für Streitfälle im Wohngeldrecht zuständig 
ist. In 21 Fällen wurde das Klageverfa hren beim Verwaltungsgericht Münster 
 12

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
abgeschlossen, weil der Antragsteller oder die Antragstellerin die Klage 
zurückgenommen bzw. das Gericht das Verfahren eingestellt hat. In zwei Fällen 
wurde durch die Aufhebung des Wohn geldbescheides das Klageverfahren 
beendet. Zwei Klagen hat das Verwaltungsgericht Münster abgewiesen. In drei 
Klageverfahren steht die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Münster noch 
aus. 
2.8 Mitwirkung des Amtes für Wohnungswesen in Arbeitsgruppen 
In der Arbeitsgruppe Wohngeld vom Mi nisterium für Bauen und Verkehr NRW 
wurde über die zahlreichen  Änderung en im Wohngeldgese tz beraten. Ein 
besonderes Thema war die Zahlung des einmaligen zusätzlichen 
Wohngeldbetrags direkt auf das Konto aller Wohngeldempfänger, einschließlich 
der Wohngeldempfänger, die in Heimen  oder Einrichtungen für Behinderte 
leben. Die Mitglieder der Arbeitsgruppe erarbeiteten eine schnelle und mit 
wenig Verwaltungsaufwand verbundene Za hlungsmodalität für den  einmaligen 
zusätzlichen Wohngeldbetrag.  
Im Arbeitskreis Wohngeld des Deutsc hen Städtetages befassten sich die 
Mitglieder insbesondere mit dem Thema „Einführung des ELENA-Verfahrens“.  
Hiernach soll ein elektronisches Meldev erfahren die Verdienstbescheinigungen 
der Arbeitgeber in Papierform ersetz en. Seitens der Kommunen wird dieses 
Verfahren äußerst kritisch gesehen, da  die Übernahme der Kosten z. B. für 
Signaturen, Lesegeräte und neue Software etc. nicht geklärt ist. 
2.9 Ausblick 
Die Daten der Wohngeldempfänger und Haushaltsmitglieder sollen 
voraussichtlich Mitte des Jahres 2010 im Rahmen eines automatisierten 
Datenabgleichs mit den Einkommen aus versicherungspflichtigen oder 
geringfügigen Beschäf tigungen (Minijobs) sowie Renten- und 
Unfallversicherungen abgeglichen werden.  
Sofern durch den Datenabgleich festgestellt wird, dass die Wohngeldempfänger 
Einkommen (z. B. aus Minijobs) versch wiegen haben, werden zu Unrecht 
gezahltes Wohngeld zurückgefordert und Bußgeldverfahren eingeleitet. 
 13

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
3. Produkt 10 03 01: Wohnraumförderung 
Vorbemerkungen 
In der sozialen Wohnraumförderung differenzierte da s Land NRW mit dem Jahr 
2009 die landesweite Mittelverteilung an die Kommunen erstmals nach regional 
unterschiedlichen Kosten- und Bedar fsstrukturen auf Grundlage neuer 
Gebietskulissen. Als Basis für eine marktorientierte Förderung von Miet- und 
Eigentumswohnungen diente dem Ministerium für Bauen und Verkehr NRW 
(MBV) ein vom Institut F+B Hamburg erstelltes Gutachten zur „Optimierung der 
Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohnraumförderung in 
NRW“. Aufbauend auf den Ergebni ssen der um soziale Aspekte und 
Kostenfragen erweiterten Pestel-Stu die aus dem Jahre 2006 wurden dort 
Wohnungsmarktabgrenzungen zur Bestimmung der erforderlichen 
Förderintensität (Kostenniveau) und des Förderbedarfs (Bedarfsniveau) 
entwickelt. 
Der auf das o. g. Gutachten gestützte Ve rteilungsmodus erweist sich aus Sicht 
zahlreicher Städte und Gemeinden aus ve rschiedenen Gründen als kritikwürdig 
und unbefriedigend
1. Für die Stadt Münster wurde danach im Segment „selbst 
genutztes Wohneigentum“ ein hohes Bedarfsniveau und im Segment 
„Mietwohnraum“ ein unterdurchschnittliches Bedarfsniveau festgelegt. Zugleich 
wurde für beide Teilmärkte ein hohes Ko stenniveau konstatiert (eine Übersicht 
über das Kosten- und Bedarfsniveau der Gebietskulissen bieten die Karten im 
Anhang zum Geschäftsbericht S. 60 un d 61). Die Zuordnung der Städte und 
Gemeinden in eine der vier ge bildeten Kategorien (hoher, 
überdurchschnittlicher, unterdurchschnittlicher oder niedriger Bedarf) wurde 
bereits Anfang 2009 bei der budgetierten Zuteilung von Förderkontingenten an 
die Bewilligungsbehörden zugrunde gele gt. Die Förderung des Neubaus von 
Mietwohnungen soll sich künftig auf Städte und Gemeinden mit einem hohen 
oder überdurchschnittlichen Bedarfsniveau auf dem Mietwohnungsmarkt 
konzentrieren (Ziff. 4.2 Wohnraum förderungsprogramm  - WoFP 2009 -, 
Runderlass v. 05.02.2009). 
Mit den Zielen, 
a) Haushalten mit geringen Einkünften die Schaffung von Wohneigentum 
überhaupt bzw. frühzeitiger zu ermöglichen, 
b) bezahlbaren Mietwohnraum zu schaffen für solche Haushalte, die sich 
am Markt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können, 
c) bestehenden Wohnraum an heutige Wohnbedürfnisse und veränderte 
energetische Standards anzupassen, 
stattete das Land NRW das Wohnraumförderungsprogramm 2009 (WoFP) 
zunächst mit 950 Mio. € aus. Dieses Förd ervolumen, das sich am tatsächlichen 
Mittelabfluss des Vorjahres orientierte, verteilte sich auf folgende Bausteine: 
Eigentumsförderung  500 Mio. € 
Mietwohnungen und Wohnheime 350 Mio. € 
Investive Bestandsförderung 100 Mio. € 
Aufgrund der hohen Nachfrage Bauwilliger stockte das Land NRW im weiteren 
Verlauf des Jahres dieses Budget um 191 Mio. € (insgesamt 1,141 Mrd. €) auf 
und investierte 2009 damit eine Rekordsu mme in die Förderung des sozialen 
Wohnungsbaus. 
                                         
 
1 Vgl. Anlage 2, Seiten 11ff. zur Vorlage an den Rat V/0244/2009 vom 
24.06.2009 
 14

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Von der Bereitstellung zusätzlicher Förder mittel profitierte letztlich auch die 
Stadt Münster. Das Amt für Wohnungswe sen bewilligte im Berichtsjahr Mittel 
aus dem Wohnraumförderungsprogramm in Höhe von insgesamt rd. 62,3 Mio. 
€. Dieses Bewilligungsergebnis li egt mit rd. 34 Mio. € über dem 
Vorjahresergebnis und stellt damit mehr als eine Verdoppelung der 
Fördersumme dar. Mit den bewilligten Fördermitteln werden Investitionen in 
Münster von rd. 97 Mio. € ausgelöst. Damit wirkt die soziale 
Wohnraumförderung ganz wesentlich als Konjunkturstütze für die heimische 
Bauwirtschaft. 
3.1 Teilprodukt 1: Wohnungsmarktbeobachtung 
Die Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (ab 01.10.2010 
NRW.Bank) vereint im „Forum Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung“ 40 
nordrhein-westfälische Kommunen, die sich regelmäßig zu Themen und Fragen 
aktueller Wohnungsmarktgeschehnisse un d -entwicklungen austauschen. In 
Arbeitsgruppen werden wesentliche methodische (AG Methoden) bzw. 
konzeptionelle Aspekte (AG Konzepte , ehem. AG Strategie) vertiefend 
bearbeitet. Seit Anfang 2009 konzentriert  sich die AG Konzepte auf das Thema 
„Handlungskonzepte Wohnen“. Die Vertreter der beteiligten Kommunen (u. a. 
Stadt Münster) greifen damit gezielte Impulse des Ministeriums für Bauen und 
Verkehr Nordrhein-Westfalen (MBV) auf,  das damit Städte und Gemeinden zu 
einer stärkeren Übernahme von Ei genverantwortung zur Steuerung 
zukunftsfähiger lokaler Wohnungsmärkte auf Grundlage kommunaler 
Handlungskonzepte auffordert. Auch vor dem Hintergrund neuer Förderkulissen 
zur landesweiten Wohnraumförderung rücken „Handlungskonzepte Wohnen“ 
immer stärker in den kommunalen bz w. politischen Fo cus zahlreicher 
Kommunen, die in diesem Forum regelmäßig aktiv sind. 
Die AG Konzepte hat im Zuge einer er sten Bestandsaufnahme das strategische 
und konzeptionelle Engagement und die Erfahrung mit lokalen 
Handlungskonzepten bzw. vergleichbaren Ansätzen im eigenen Kreis 
(Teilnehmer 15 Kommunen) aufb ereitet und veröffentlicht.
2 In der 
Gegenüberstellung zeigen sich ne ben einigen Gemeinsamkeiten sehr 
unterschiedliche Herangeh ensweisen und Formen zu r Ausgestaltung dieses 
Instrumentes, das sich in Abhängigkeit von jeweiligen lokalen 
Handlungserfordernissen und -möglichkeiten, von Verwaltungsstrukturen, 
Problemlagen sowie von personellen und  wirtschaftlichen Ressourcen in der 
breiten Kulisse beteiligter Städte und Gemeinden entsprechend differenziert 
darstellt. 
Von Seiten des Landes NRW (MBV) wu rden den Kommunen bereits im Jahr 
2007 mit Veröffentlichung einer „E ntscheidungshilfe Kommunale 
Handlungskonzepte Wohnen“ erste Anregungen für dialogorientierte Prozesse 
bei der Erarbeitung geeigneter Konzepte an die Hand gegeben. In dieser 
Dokumentation war u. a. die Stadt Münster als „ermutigendes Beispiel“ 
aufgeführt. Eine neuere Broschüre mit weiteren Ideen und Beispielen wurde 
mittlerweile als ergänzende Arbe itshilfe aufgelegt (Download: 
www.mbv.nrw.de/wohnen). 
                                         
 
2 
http://wohnungsmarktbeobachtung.de/komwob/erfahrungsaustausch/arbeitsgr
uppen/ag-konzepte/material/kommunale-konzepte/kommunale-Erfahrungen-
AG-Konzepte-Bericht). 
 15

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
3.2 Teilprodukt 2: Wohnungswirtschaftliche Planung 
Der Rat hat am 24.06.2009 die Verwal tung u. a. mit der Umsetzung 
unterschiedlicher Maßnahmen zur Unterstützung der Bautätigkeit von 
Mehrfamilienhäusern und zur Sicherung  der sozialen Wohnungsversorgung 
beauftragt (V/0244/2009). Diese prägen über das Berichtsjahr hinaus das 
Aufgabenspektrum der wohnungswirtschaftlichen Planung im Amt für 
Wohnungswesen. 
Im Rahmen der Unterstützung des gefö rderten Mietwohnungsbaus standen bei 
der Vermarktung städtischer Grundstüc ksflächen enge Abstimmungsprozesse 
im Vordergrund, um an den jeweilige n Standorten bedarfsorientierte 
Angebotsstrukturen auch unter sich abzeichnenden neuen Rahmenbedingungen 
der Wohnraumförderung möglichst effektiv und zeitnah platzieren zu können.  
Vor dem Hintergrund enger städtischer Belegungsspielräume im 
Sozialwohnungsbestand und sich ändernder Kooperationsstrukturen und -
partner infolge des Verkaufs lokaler Wohnungsbestände richtet sich die aktuelle 
Aufmerksamkeit auf mögliche Lösungsansätze für bessere 
Versorgungsmöglichkeiten vorrangig zugu nsten solcher Haushalte, die bei der 
Wohnungssuche besonders benachteil igt sind. Dabei rücken nicht nur 
einzelfallbezogene individuelle Zugangshemmnisse sondern auch zunehmend 
begrenzte städtische Zugriffsmöglichk eiten auf preiswerten Wohnraum sowie 
teils unausgewogene Sozialstrukturen in einzelnen Wohnquartieren in den 
Blickpunkt zukunftsfähiger konzeptioneller Handlungsansätze, die entsprechend 
des politischen Auftrags derzeit entwickelt werden. 
Bereits im Vorfeld der ebenfalls vom Rat angetragenen konzeptionellen 
Erarbeitung von Maßnahmen zur Intensiv ierung städtischer Beratungsangebote 
zur Unterstützung gemeinschaftsorie ntierter und genossenschaftlicher 
Wohnformen hat das Amt für Wohnungsw esen gezielte Initiativen aus dem 
Kreis aktiver Projektgruppe n aufgegriffen und begleitet den seit Anfang 2009 
installierten „Runden Tisch für Wohnprojektinitiativen“. Neben der längst 
bewährten Kontakt- und Anlaufstelle bietet sich damit für Mitglieder von derzeit 
5 konkreten Projektinitiativen
3 unter externer professioneller Betreuung ein 
regelmäßiges Forum zum gemeinsamen Austausch von Wissen, Erfahrungen, 
aktuellen Informationen und Entwic klungen. Im Rahmen der anhaltend 
schwierigen Suche nach vorhandene n Immobilien oder unbebauten 
Grundstücksflächen, die sich für gemeinschaftsorientierte Wohnformen unter 
objektiven bzw. subjektiven Aspekten ei gnen, gelangen dort sowohl städtische 
als auch private Immobilien/Grundstücke in den Focus. Auch Möglichkeiten der 
Vernetzung zwischen Initiativen und po tenziellen Investoren sind dabei von 
hoher Bedeutung. Die Mitglieder dieses Gremiums haben sich zum Ziel gesetzt, 
sich gegenseitig bei der Realisierung angestrebter gemeinschaftlicher 
Wohnformen durch regelmäßigen Austausch und Transparenz zu unterstützen, 
als „Sprachrohr“ und Bündnispartner ge genüber Investoren bzw. potenziellen 
Anbietern, Politik und verschiedenen Fa chstellen der Verwaltung zu fungieren 
und die Initiierung neuer Wohnformen und Projekte öffentlichkeitswirksam zu 
fördern. Auch die Lotsenfunktion des Amtes für Wohn ungswesen profitiert vom 
breiten Spektrum und der Effektivität des Runden Tisches. 
                                         
 
3 Villa Vera e.V., Beginenhof Münster e.V., Gemeinschaftlich Wohnen in Münster 
e.V., Stadthaus, Kogel 
 16

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
3.3 Teilprodukt 3: Neuschaffung von Mietwohnungen 
Im Rahmen der sozialen Mietwohnraumförderung wird Wohnraum gefördert zur 
Versorgung von Haushalten, deren Einkommen  
• die Einkommensgrenze nach § 9 Abs. 2 Wohnraumförderungsgesetz 
(WoFG) i. V. m. § 1 VO WoFG NRW nicht übersteigt ( Bewerbergruppe A) 
und 
• die v. g. Einkommensgren ze um bis zu 40% über steigt (Bewerbergruppe 
B). 
Unter diese Einkommensgren zen fielen im Jahr 2009 beispielsweise Ehepaare 
mit 2 Kindern und einem Bruttojahresverdienst von rund 44.600 € 
(Bewerbergruppe A) oder mit rund  62.100 € (Bewerbergruppe B). Die 
Einkommensgrenzen werden alle 3 Jahre dynamisch auf Basis des 
Verbraucherpreisindex für Deutschla nd angepasst. So wurden sie zum 
01.01.2009 um rd. 6,5 % erhöht. 
Die Förderkonditionen für den Miet wohnungsbau blieben im Jahr 2009 
hinsichtlich der Höhe der Darlehen kons tant. Der von Investoren geforderte 
bessere Energiestandard (KfW-60) so ll durch eine leicht angehobene 
Bewilligungsmiete kompensiert werden. Die Mietobergrenze belief sich 2009 für 
die Stadt Münster bei geförderten Wo hnungen für die Bewerbergruppe A auf 
5,10 €/m² monatlich (bisher 4,85 €) und bei Wohnraum für die 
Bewerbergruppe B auf 6,20 €/m² (bishe r 5,90 € Nettokaltmiete). Frühestens 
ein Jahr nach Erstbezug haben Vermiete r grundsätzlich die Möglichkeit, diese 
Miete über den Abschluss von Staffe lmietverträgen jährlich um 1,5 % - 
bezogen auf die Anfangsmiete - anzuheben. Diese Option wird jedoch nach den 
Erfahrungen des Amtes für Wohnungswesen von den Vermietern, vor allem bei 
Wohnungen für die Bewerbergruppe B, mit Blick auf den gewünschten Erhalt 
vorhandener stabiler Mieterstrukturen nicht immer genutzt. 
Mit öffentlichen Mitteln geförderte Miet wohnungen unterliegen einer befristeten 
Mietpreis- und Belegungsbindung von 15 oder 20 Jahren. Angesichts der 
auslaufenden Bindungswirkungen im  vorhandenen Sozialwohnungsbestand 
werden in Münster neue Vorhaben zur Versorgung einkommensschwacher 
Personenkreise (Bewerbergruppe A) grundsätzlich nur gefördert, wenn der 
Investor eine Sozialbindung für die Dauer von 20 Jahren in Kauf nimmt und 
verbindlich eingeht. 
3.3.1 Barrierefreiheit 
Die Barrierefreiheit von Wohnraum hat insbesondere im Hinblick auf eine 
alternde Gesellschaft weiterhin eine große Bedeutung. Bei der Ausgestaltung 
von Wohnung und Wohnumfeld ist eine  barrierefreie Erreichbarkeit ein 
entscheidender Faktor dafür, dass Äl tere und Menschen mit Behinderungen 
möglichst lange und selbständig in den eigenen vier Wänden leben können. 
Neubauvorhaben, die mit öffentlichen Mitte ln gefördert werden sollen, müssen 
barrierefrei errichtet werden. Nur Wohnungen, die aussch ließlich für Ältere und 
Menschen mit Behinderungen zweckgebunden sind, müssen nach den 
Förderrichtlinien des Landes NRW zusätzlich auch mit einem Aufzug 
ausgestattet sein. Bei Wohnraum für andere Zielgruppen muss jedoch die 
Nachrüstbarkeit mit eine m Aufzug oder einem Treppenlift nachgewiesen 
werden. 
Im geförderten Mietwohnungsbau setzt sich aber, obwohl nicht Pflicht, die 
Ausstattung von Neubauten mit Aufzug immer mehr durch. Von 17 Objekten, 
für die im Jahr 2009 Fördermittel bewilligt wurden, verfügten lediglich 5 
Bauvorhaben im Geschosswohn ungsbau nicht über dieses 
Ausstattungskriterium. Wie bereits im Jahr 2008 wurde erneut der Bau eines 
Mietreihenhauses mit öffentlichen Mitteln mitfinanziert, das mit einem Aufzug 
 17

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
ausgestattet wird. Nach Fertigstellung  k a n n  d o r t  e i n e  Familie mit einem 
Familienmitglied, das auf einen Rollstuhl angewiesen ist, einziehen. 
Zum qualitativen Standard der Barrierefreiheit im geförderten Wohnungsbau 
zählt u. a., dass 
• ein Hauseingang des Gebäudes, alle Erdgeschosswohnungen und 
gegebenenfalls der Aufzug von de r öffentlichen Verkehrsfläche aus 
stufenlos erreicht werden können; 
• alle Wohnräume ohne Stufen und Schwellen sind; 
ein Sanitärraum in jeder Wohnung über eine bodengleiche Dusche verfügt. 
3.3.2 Investorenberatung 
Der geförderte Mietwohnungsbau wird  neben einem hohen Engagement der 
städtischen Wohnungsgesellschaft Wohn + Stadtbau GmbH wesentlich geprägt 
durch Investitionen privater Bauherren (-gemeinschaften) und Unternehmen, 
die  teils auch überregional in diesem Angebotssegment aktiv sind. Im 
Interesse eines nachhaltigen und bedarfsgerechten Einsatzes von Fördermitteln 
gewinnt eine gezielte Beratung dieser  Marktakteure zunehmend an Bedeutung 
und Umfang. Zu den wesentlichen Beratungsinhalten zählt neben der 
Erläuterung von Förderkonditionen des Landes NRW vor allem der 
Informationsaustausch über lokale Versorgungslücken und 
Nachfragestrukturen, über Standortanfo rderungen und -qualitäten sowie über 
die notwendige quantita tive und qualitative Ausrichtung geplanter 
Wohnungsangebote. 
Im Jahr 2009 erhielten insgesamt 47 potenzielle Investoren eine entsprechende 
Beratung. In 37 Fällen konnte dies e auf Vorhaben an bereits zu 
konkretisierenden Standorten bezogen werden. Für 17 anvisierte Bauprojekte 
mündeten Beratung und Investitionsbereitschaft schließlich in die Bewilligung 
von Fördermitteln, mit denen 470 Mi etwohnungen neu geschaffen werden. 
Damit wurde das höchste Förderergebnis  in den zurückliegenden 13 Jahren 
erzielt. 
Nach den seit Mitte 2007 verbesserten landesweiten Förderkonditionen und 
dem in der Öffentlichkeit kommuni zierten Bedarf an zusätzlichen 
Sozialwohnungen am Wohnstandort Münster ist ein zunehmendes Interesse an 
der Errichtung geförderter Mietwohn ungen zu verzeichnen. Zahlreiche 
Bauwillige suchen vor Ort nach geeigneten Grundstücksflächen für eine 
Realisierung benötigter Wohnungen in diesem Angebotssegment. In den von 
unterschiedlichen Anfragen frequent ierten Fachämtern zeigte sich 
Handlungsbedarf, die Nachfrage nach städtischen Grundstücken und komplexe 
Anfragen zum lokalen Bedarf und zu Fördermöglichkeiten funktionell und 
serviceorientiert zu bündeln. Diese Aufgabe übernahm im Jahr 2008 das Amt 
für Wohnungswesen. Interessierte Akteur e/Bauwillige werden hier auf Wunsch 
in einer Datenbank registriert und über aktuelle städtische 
Grundstücksangebote und Flächenentwicklungen informiert.  
Dieser neue Service kam erstmals bei der Vermarktung städtischer Flächen für 
den Geschosswohnungsbau im Baugebiet Roxel-Nord zum Zuge. Mit dem Ziel, 
in diesem Stadtteil insbesondere für Singles, Senioren und Haushalte mit 
Kindern nachhaltig vermietbaren und preiswerten Wohnraum an einem 
Standort mit sozial ausgewogener Na chbarschaft zu schaffen, wurde 2009 
gemeinsam mit dem Amt für Immobi lienmanagement eine gezielte 
Ausschreibung von 6 Grundstücken überwiegend für den sozialen 
Wohnungsbau, gemischt aus Wohnungen sowohl für die Bewerbergruppe A als 
auch für die Bewerbergruppe B, durchg eführt. Die ersten 2 Grundstücke aus 
dieser Ausschreibung sind bereits fest ve rgeben, gezielte Förderanträge liegen 
bereits vor. 
 18

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Infolge der grundsätzlich knapp be messenen Mittelzuteilung für die 
Gebietskulisse Münster und angesichts zunehmender Unwägbarkeiten bezüglich 
der Optionen und Verfahrensweise einer nachträglichen Mittelaufstockung durch 
das zuständige Landesministerium können mittlerweile für die meisten 
geplanten Bauvorhaben aus Sicht der St adt Münster als Bewilligungsbehörde 
zunächst keine verbindlichen Förderperspektiven gegenüber potenziellen 
Investoren/Bauwilligen eingeräumt werden, so dass die erforderliche 
Planungssicherheit für alle beteiligten Akteure dadurch deutlich geschwächt 
wird (vgl. 3.34). 
3.3.3 Ergebnis der Wohnraumförderung 
Die Fördermittel für Mietwohnungen werden den Bewi lligungsbehörden 
budgetiert zugewiesen. Auf der Grundlage der neuen Bedarfsanalyse war das 
auf die Stadt Münster als charak terisierte Gebietskulisse mit 
unterdurchschnittlichem Bedarf zugeschnittene Mittelkontingent zur Förderung 
von Mietwohnungen auf rd. 6,6 Mio. € limitiert und lag damit um 0,6 Mio. € 
unterhalb des Mittelkontingentes des Vorjahres (7,2 Mio. €). 
Aufgrund der hohen Nachfrage Bauwilliger zeichnete sich frühzeitig ab, dass die 
zu Beginn des Jahres 2009 budgetiert zugeteilten Fördermittel bei weitem nicht 
ausreichen, um bereits in konkrete r Planung befindliche Bauvorhaben 
zugunsten der sozialen Wohnungsverso rgung im weiteren Jahresverlauf 
tatsächlich zu fördern. Das Amt für Wohnungswesen hat daher den zusätzlichen 
Bedarf an Fördermitteln gegenüber de m MBV NRW jeweils Vorhaben bezogen 
dargestellt und so erreicht, dass su kzessive für weitere Bauvorhaben 
erforderliche öffentliche Mittel über  insgesamt 16.401.300 € zur Bewilligung 
kamen. 
Mit einer Rekordfördersumme von insgesamt 22.970.600 € erteilte das Amt für 
Wohnungswesen Förderzusagen für in sgesamt 238 Mietwohnungen, davon 
207 WE (87 %) für die Bewerbergruppe  A und 31 WE (13 %) für die 
Bewerbergruppe B. 
Darüber hinaus wurden der Stadt Münster Fördermittel in Höhe von 
13.457.200 € aus dem Landesprogramm „Experimenteller Wohnungsbau“ zum 
Neubau von 232 Wohnungen für Studierende (Förderobjekt des 
Studentenwerkes Münster am Horstmarer Landweg) bereitgestellt. 
Für die Errichtung von insgesamt 470 öffentlich geförder ten Mietwohnungen 
werden Baukosten in Höhe von rd. 41,7 Mi o. € investiert. Das in 2009 erzielte 
Förderergebnis liegt deutlich über dem des Vorjahres (136 WE) und übersteigt 
weit die durchschnittliche Förderbilanz der zurückliegenden 10 Jahren (~ 118 
WE/Jahr). 
Trotzdem vermag die gegenwärtige Ba utätigkeit im öffentlich geförderten 
Mietwohnungsbau den fortschreitenden Ve rlust an Sozialbindungen im Bestand 
nur in geringen Anteilen zu kompensier en. Sie leistet dennoch einen wichtigen 
Beitrag zur qualitativen Verbesserung des preiswerten Wohnungsangebotes. Es 
besteht weiterhin Handlungsdruck, die An gebotsstrukturen in diesem Segment 
dem aktuellen und künftigen Bedarf und sich ändernden Wohnbedürfnissen 
infolge demografischer und gesellschaftlicher Prozesse anzupassen. 
 19

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Tab. 5: Geförderte Mietwohnungen im Zeitraum von 2005 bis 2009 
Jahr 
Anzahl für 
Bewerbergruppe 
Fördersumme 
Baukosten/ 
Investitionen 
 „A“ „B“  
2005 83 21 6.447.000 € rd. 12 Mio. € 
2006 141 18 11.730.900 € rd. 17,5 Mio. € 
2007 140 27 11.440.000 € rd.  16,5 Mio. € 
2008 115 21 11.550.050 € rd. 16,5 Mio. € 
2009 439 31 36.427.800 € rd. 41,7 Mio. € 
Im Einzelnen wurden folgende Objekte gefördert: 
Tab. 6: Geförderte Mietwohnungen im Jahr 2009 
Lage, Stadtteil Straße WE 
Für 
Bewerbe
rgruppe 
Wohnform, 
Zielgruppe  
MS-Mitte 
(Uppenberg) Rigaweg 15 A Singles 
MS-Mitte 
(Aaseestadt) 
Von-Ossietzki-Str. 10 5 x A  
5 x B Mietreihenhäuser 
Roxel  Schulte-Bernd-Str. 5 A 
Betreutes Wohnen für 
Menschen mit 
Behinderung 
Sprakel-Mitte Sprakeler Str. 8 A Senioren 
Sprakel-Mitte Volkertweg 11 A Familien 
Sprakel-Mitte Volkertweg 10 A Familien 
Gievenbeck Südlohnweg 3 B Senioren 
Gievenbeck Horstmarer 
Landweg 232 A Studentisches Wohnen 
Gievenbeck- 
Südwest Dieckmann-straße 32 24 x A  
8 x B 
vorwiegend 1- u. 2-
Personen-Haushalte 
Gievenbeck- 
Südwest Dieckmann-straße 59 A 1- u. 2-Personen-
Haushalte 
Hiltrup-Mitte Marktallee 12 A Familien 
Wolbeck Von-Walsen-Weg 25 17 x A  
8 x B 
Mietreihenhäuser für 
Familien  
Wolbeck  Nikolausweg 20 A Familien 
Gremmendorf-Ost  Paul-Engelhard-Weg 12 A Familien und Singles 
Gremmendorf-Ost  Delstrup 13 6 x A  
7 x B 
Projekt Generations-
übergreifendes 
Wohnen 
Angelmodde Am Blaukreuz-
wäldchen 3 A Mietreihenhäuser für 
Familien 
 20

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Mit den im Jahr 2009 geförderten Wo hnangeboten und -qualitäten wurde 
erneut der anhaltend hohe Versorgungsb edarf an kleineren Haushalten und an 
Haushalten mit Kindern aufgegriffen. Unter gegebenen geeigneten 
Standortqualitäten konnten 2 Objekte (11 WE) gefördert werden, die gezielt 
der Nutzung von „Senioren“ vorbehalten wurden. Über den Abbruch 
bestehender Gebäudesubstanz und den sich anschließenden Neubau eines 
Studentenwohnheimes im Stadtteil Gievenbeck soll eine Anpassung lokaler 
Angebotsqualitäten an veränderte Na chfragewünsche und -erfordernisse der 
damit zu versorgenden Zielgruppe mit öffentlichen Mitteln unterstützt werden. 
Abb. 4: Verteilung der geförderten Mietwohnungen nach Zielgruppen 
Singles; 
69
Geschosswohnungen  
für Familien mit 2 
Kindern; 
41
Wohnungen für  
Menschen mit 
Behinderungen;  
5
versch. 
Haushaltstypen/-
größen; 
77
Senioren;  
11
Mieteinfamilienhäuser  
für Haushalte mit 2 
und mehr Kindern; 
35
Studierende;  
232
 
3.3.4 Ausblick 
Am 01. Januar 2010 ist das Gesetz zur Um setzung der Föderalismusreform im 
Wohnungswesen, zur Steigerung der Fördermöglichkeiten der NRW.Bank und 
zur Änderung anderer Gesetze in Kraft getreten. Mit diesen Gesetzen wurde 
zum einen die ehemalige Wfa (Wohnun gsbauförderungsanstalt Nordrhein-
Westfalen) aufgelöst und anderersei ts bestimmt, dass deren bisherige 
Aufgaben von der NRW.Bank übernommen werden, die damit künftig die 
Funktionen der Sozialen Wohnraumförderung wahrnimmt. 
Auf Beschluss des Landtages geht das bi sher für den sozialen Wohnungsbau 
zweckgebundene Landeswohnungsbauve rmögen voll in das Vermögen der 
NRW.Bank über. Nach den gesetzlichen Vorgaben wird das MBV jährlich mit der 
NRW.Bank das für die soziale Wohnungsbauförderung vorgesehene 
Fördervolumen aushandeln und vereinbaren. Ein Mindestvolumen für die soziale 
Wohnungsbauförderung wurde dabei im Gesetz nicht verankert. 
Das mittlerweile aktuelle Wohnr aumförderprogramm 2010 weist ein 
Mittelvolumen von 1 Mrd. € aus. Die kontingentierte Mittelzuweisung an die 
Kommunen wurde allerdings gegenüber dem Jahr 2009 generell um 10 % 
 21

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
gekürzt. Infolge dessen wurde die Stadt Münster im Vergleich zum Vorjahr mit 
einem entsprechend geringeren Förder budget ausgestattet, das nunmehr auf 
5.912.370 € limitiert ist. Mit diesem Mittelvolumen können in Abhängigkeit von 
Wohnflächen der zur Förderung anstehender Mietwohnungen schätzungsweise 
etwa 50 bis 60 Wohneinheiten gefördert werden. Aktuelle und nachdrückliche 
Signale aus dem MBV deuten an, dass Kommunen künftig mit einer 
nachträglichen Mittelaufstockung im gewohnten Umfang und auf Basis 
bisheriger Verfahrensweisen nicht mehr rechnen können. Vor diesem 
Hintergrund richtet das Amt für Wohnungswesen seine besondere 
Aufmerksamkeit derzeit sowohl darauf , ob und wie weit die anhaltende 
Investitionsbereitschaft zugunsten von Vorhaben im sozialen Mietwohnungsbau 
durch Fördermittel des Landes NRW weiterhin unterstützt und die hier 
registrierte hohe Nachfrage entsprec hend bedient werden kann, als auch 
darauf, ob und wie städtische Aktivitäten und politische Entscheidungen zum 
Abbau des zunehmenden Angebotsma ngels in diesem Teilmarkt ggf. 
anzupassen sind. 
3.4 Teilprodukt 4: Wohnheime für Menschen mit Behinderungen 
Mit Mitteln aus dem Wohnraumförderprogramm des Landes können auch 
Wohnheime für Menschen mit Behinderungen gefördert werden. Im Jahr 2009 
wurde 1 Wohnheim mit insgesamt 20 Heimplätzen in Münster gefördert. Träger 
ist die Stift Tilbeck GmbH. Das Wohnheim für Menschen mit geistiger und 
körperlicher Behinderung wird in integr ierter Lage im Baugebiet Gievenbeck-
Südwest an der Dieckmannstraße errichtet. 
3.5 Teilprodukt 5: Selbstgenutztes Wohneigentum 
3.5.1 Rahmenbedingungen
Selbstgenutztes Wohneigentum 
wird gefördert in Form von 
Neubau, Ersterwerb und Erwerb 
vorhandenen Wohnraums.  
Zielgruppe der Förderung von 
selbst genutztem Wohneigentum 
sind Familien oder 
Lebensgemeinschaften mit 
mindestens einem Kind oder aber 
Haushalte mit mindestens einer 
schwerbehinderten Person. 
Abhängig vom Einkommen werden nach zwei unterschiedlichen Fördermodellen 
(A und B) zinslose oder gering verzinste Baudarlehen gewährt, die der Höhe 
nach steigen, je geringer die Einkünfte der Haushalte sind.  
Im Fördermodell A werden mit den höch sten Darlehenssätzen solche Haushalte 
unterstützt, die die maßgebliche Einkommensgrenze unterschreiten. Unter den 
geltenden Konditionen konnte hier im Jahr 2009 beispielswei se einer Familie 
mit 2 Kindern ein öffentliches zinsloses Baudarlehen von bis zu 122.000 € 
gewährt werden. 
Nach den Förderkonditionen im Modell B darf die maßgebliche 
Einkommensgrenze um bis zu 40 % üb erschritten werden. Das Baudarlehen 
wird hier mit 2 % verzinst und fällt gegenüber dem Modell A niedriger aus. Zum 
Beispiel können förderberechtigte Familien  mit 2 Kindern hier ein Darlehen bis 
zu 90.000 € erhalten. 
Im Jahr 2009 wurden insgesamt 211 Förderzusagen für die Schaffung von 
Wohneigentum ausgesprochen. Davon entfielen 159 Förderzusagen auf das 
Modell A und 52 auf das Modell B. 
 22

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Der Umfang der Eigentumsförderung (211 Maßnahmen) ging gegenüber den 
Vorjahren (2007 = 176; 2008 = 179) deut lich in die Höhe. Die finanzielle 
Förderung von Neubaumaßnahmen ging da bei in den vergangenen drei Jahren 
allerdings zugunsten des Erwerbs von Gebrauchtimmobilien leicht zurück. Bis 
2006 konzentrierte sich die Eigentumsförderung mit über 80 % vorwiegend auf 
Neubauten. Seit 2007 macht sich hier ein rückläufiger Trend bemerkbar (2007 
= 75%, 2008 = 68%, 2009 = 69 %). 
Für die 211 Maßnahmen der Eigentumsf örderung bewilligte das Amt für 
Wohnungswesen im Berichtsjahr in sgesamt rd. 20.705.000 € Fördermittel. 
Damit stieg die Fördersumme gegenüber  2008 um rd. 5,5 Mio. €. Mit der 
Fördersumme werden Investitionen (Bau kosten) in Höhe von rd. 42 Mio. € 
angestoßen. 
Tab. 7: Geförderte Eigentumsmaßnahmen von 2005 bis 2009 
Jahr Anzahl Fördersumme Investitionssumme 
(rd.) 
2005 193 13.323.000 € 30 Mio. € 
2006 172 12.060.000 € 29 Mio. € 
2007 176 12.070.000 € 30 Mio. € 
2008 179 15.100.000 € 32 Mio. € 
2009 211 20.705.000 € 42 Mio. € 
Die Eigentumsförderung verharrt seit einigen Jahren auf sehr hohem Niveau. 
Lag die durchschnittliche Zahl der Förderungen in den 1990er Jahren noch bei 
110 Eigentumsmaßnahmen, so wurd en in den Jahren 2005 – 2009 
durchschnittlich 186 Förderzusagen ausg esprochen. Das entspricht einer 
Steigerung von 69 %. 
Die Förderung von selbstgenutz tem Wohneigentum verschafft 
einkommensschwachen Haushalten nicht nur die Möglichkeit, individuelle 
Wohnwünsche zu realisieren, sondern le istet auch einen wesentlichen Beitrag 
zu deren nachhaltigen Wohnungsversorgung. 
Vor allem Haushalte mit geringen Einkünften (Fördermodell A) profitieren von 
den finanziellen Vorteilen der Eigentum sförderung (s. nachfolgende Grafik). 
Diese Haushalte wären grundsätzlich auch berechtigt, eine öffentlich geförderte 
Wohnung anzumieten. Die Realisierung selbstgenutzten Wohneigentums kann 
damit auch einen Beitrag zur Entlastung der Nachfrage nach bezahlbaren 
Mietwohnungen in diesem Angebotssegment leisten. 
 23

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Abb. 5: Zahl der Förderfälle nach Einkommenssituation 
24
189
37
113
40
202
31
162
38
134
51
125
51
128
52
159
0
50
100
150
200
250
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Unterschreitung
der EK-Grenze
Überschreitung
der EK-Grenze
 
Die Zahl der Haushalte, die über ein für die Eigentumsförderung zulässiges 
höheres Einkommen (Modell B) verfügen , hat in den letzen Jahren leicht 
zugenommen. Im Verhältnis dazu geht  der Anteil derjenigen Antragsteller 
zurück, die mit deutlich ge ringerem Einkommen Wohneigentum fördern lassen 
möchten. Entfielen in den Jahren 2001 bis 2006 durchschnittlich noch rd. 83 % 
der Förderfälle auf das Modell A, so waren es 2007 und 2008 nur noch 71 %. 
2009 stieg der Anteil der Haushalte im  Fördermodell A mit 75 % der Fälle 
wieder leicht an. Ursache dafür sind die seit 01.01.2009 höheren 
Einkommensgrenzen (siehe Ziffer 3.3) un d die anhaltend niedrigen Zinsen bei 
relativ stabilen Baupreisen, so dass auch  vermehrt wieder Haushalte im Modell 
A ihr Bauvorhaben finanzieren konnten. 
Da zudem auch die Förderdarlehen im Jahr 2009 gegenüber 2008 um 10.000 € 
im Modell A und um 15.000 € im Modell B erhöht wurden, lässt sich erklären, 
dass die Zahl der Förderfälle im Jahr 2009 insgesamt von 179 im Jahr 2008 um 
fast ein Fünftel auf 211 im Jahr 2009 ge stiegen ist. Darübe r hinaus waren im 
Jahr 2009 rd. 25 % (= 49) mehr Neuanträge  zu verzeichnen als im Vorjahr, so 
dass sich am 31.12.2009 noch 102 Anträg e in der Bearbeitung befanden (2008 
= 62 Anträge). 
3.5.2 Beratungstag im Amt für Wohnungswesen 
Bis einschließlich 2005 war das Amt fü r Wohnungswesen gemeinsam mit dem 
damaligen Amt für Liegenschaften auf de r Messe „Bauen und Wohnen“ in der 
Halle Münsterland vertreten, um dort Bauwillige unmittelbar zu den 
Fördermöglichkeiten zu berate n. Seit 2006 war aufgrund der 
Haushaltskonsolidierung eine Messepr äsenz der Stadt Münster nicht mehr 
vorgesehen. Daher hat das Amt für Wohnungswesen im unmittelbaren 
Anschluss an die Messe „Bauen und Wohnen 2009“ am 18.03.2009 erstmals 
einen besonderen Beratungstag angeboten. 
Der in der örtlichen Presse angekündig te Beratungstag war ein voller Erfolg. 
Insgesamt 27 Haushalte ließen sich an  diesem Tag persönlich im Amt für 
Wohnungswesen zu den Möglichkeiten ei ner Eigentumsförderung beraten. Mit 
15 Haushalten erfüllten 56 % die Voraussetzungen für eine öffentliche 
Förderung, so dass diese Haushalte vermutlich wieder als Antragsteller für 
öffentliche Mittel beim Amt für Wohnungswesen in Erscheinung treten werden. 
 24

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
3.5.3 Ausblick 
Die Zahl der offenen Fälle am 31.12.2009 und die schon in den ersten Monaten 
anhaltend hohe Zahl an Neuanträgen lassen vermuten, dass im Jahr 2010 die 
Zahl der Eigentumsförderungen nochmals  deutlich steigen wird. Da zudem die 
Bearbeitung der Förderanträge aufg rund unsicherer wirtschaftlicher 
Verhältnisse der Haushalte immer aufwändiger wird, lä sst sich dieser Anstieg 
der Antragszahlen kaum noch ohne erheblich verlängerte Bearbeitungszeiten 
bewältigen. 
3.6 Teilprodukt 6: Förderung von Bestandsmaßnahmen 
Unter dem Oberbegriff der Förderung  von Bestandsmaßnahmen werden 
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an Wohngebäuden gefasst 
3.6.1 Förderung von investiven Maßnahmen im Bestand 
Die Landesrichtlinie zur Förderung von investiven Maßnahmen im Bestand (RL-
BestandsInvest) umfasste 2009 fünf Förderbausteine, und zwar die Förderung 
1. von baulichen Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im 
Wohnungsbestand, 
2. der baulichen Anpassung und Modernis ierung von bestehenden Altenwohn- 
und Pflegeheimen, 
3. der wohnungswirtschaftlichen Maßn ahmen des Stadtumbaus bei hoch 
verdichteten Sozialwohnungsbestä nden der 1960er und 1970er Jahre in 
Verbindung mit integrativen Bewirtschaftungskonzepten, 
4. der denkmalgerechten Erneuerung von selbst genutztem Wohnraum in 
Werks- und Genossenschaftssiedlungen  und in historischen Stadt- und 
Ortskernen, 
5. von baulichen Maßnahmen zur Verbe sserung der Ener gieeffizienz im 
preisgebundenen Wohnungsbestand. 
Das Land stellte der Stadt Münster für das Jahr 2009 insgesamt 868.800 € für 
die Bausteine 1, 4 und 5 zur Verfügung. Für Maßnahmen der Bausteine 2 und 3 
werden die Mittel bei Bedarf projektbezogen zugeteilt. 
Baustein 1: Bauliche Maßnahmen zur Reduzierung von Barrieren im 
Wohnungsbestand
Ziel dieses Bausteins ist es, bestehende Wohnungen 
und Wohngebäude weitestgehend barrierefrei 
umzugestalten. Da die Inanspruchnahme des 
Förderprogramms nicht an Einkommensgrenzen 
gebunden ist und auch keine Mietpreis- und 
Belegungsbindungen einzugehen sind, wurde 
ursprünglich erwartet, dass das Förderangebot eine 
hohe Resonanz findet. 
Die Nachfrage ist jedoch trotz intensiver 
Beratungen, Akquisition und Öffentlichkeitsarbeit 
(vgl. Broschüre rechts) stark begrenzt. Eine 
Umfrage des Städtetages NRW bestätigt 
gleichartige Erfahrung en auch in anderen 
kreisfreien Städten in N RW. Vermeintliche Ursache 
ist ein aufwändiges  Antragsverfahren, das mit 
erheblichem Verwaltungsaufwand verbunden ist. 
 25

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Auf Nachfrage traf das Förderprogramm allenfalls in 
Städten mit hohem Leerstand,  weil dort diese Mittel 
abgerufen werden, um leerstehende Wohnungen am 
Markt konkurrenzfähig zu machen. In Münster 
wurden seit Einführung dieser Fördermöglichkeit 
bisher nur wenige Förderanträge für Maßnahmen in 
selbst genutzten Eigenheimen gestellt. 
Im Jahr 2009 wurden in Münster 10 Anträge auf 
Zuteilung von insgesamt 95.000 € Fördermitteln 
positiv beschieden. Im We sentlichen entfielen die 
Fördermittel auf den barrierefreien Umbau von 
Bädern in Eigenheimen. 
Baustein 2: Bauliche Anpassung und Modernisierung von 
bestehenden Altenwohn- und Pflegeheimen 
Seitdem dieser Förderbaustein du rch das damalige Ministerium für 
Städtebau und Wohnen, Kultur und Sport NRW eingeführt wurde, hat das 
Amt für Wohnungswesen umfangre iche Beratungsgespräche mit 
verschiedenen Heimträgern geführt. 
Im Jahr 2009 mündeten die Gespräc he erstmals in einen konkreten 
Förderantrag, der das Altenheim St. E lisabeth in Gievenbeck betraf. Nach 
Prüfung der Voraussetzungen und Abstimmung mit dem MBV konnten 2009 
die baulichen Maßnahmen am Altenheim St. Elisabeth mit insgesamt rd. 4,3 
Mio. € gefördert werden. Im Wese ntlichen werden die bestehenden 
Zweibettzimmer aufgegeben, die Wohnräu me so neu geordnet, dass sie zu 
kleineren Wohngruppen zusammengelegt, die sanitären Anlagen barrierefrei 
umgebaut werden und das Gebäude in energetischer Hinsicht heutigen 
Anforderungen angepasst wird. 
Baustein 3: Wohnungswirtschaftliche Maßnahmen des Stadtumbaus 
bei hoch  verdichteten Sozialwohnungsbeständen der 1960er und 
1970er Jahre in Verbindung mit integrativen 
Bewirtschaftungskonzepten
 
Investoren können nach diesem 
Förderbaustein für Großsiedlungen 
und mehrgeschossigen 
Wohnanlagen Fördermittel für 
Maßnahmen zur dauerhaften 
Verbesserung der allgemeinen 
Wohnverhältnisse erhalten, wenn 
sie noch mindestens 5 Jahre einer 
öffentlich-rechtlichen Bindung 
unterliegen. 
Die Landesrichtlinien enthalten einen Maßnahmenkatalog, u. a. Portierloge, 
zusätzliche Aufzüge. Grundlage einer Förderung ist die Vorlage und 
Durchführung eines integrierten Bewirtschaftungskonzeptes, dessen 
Eckpunkte u. a. Maßnahmen zur Verbe sserung der Sicherheit und sozialen 
Kontrolle, Senkung der Betriebskosten und Belegungskonzepte sind. 
Eine Förderung aus diesem Programmt eil käme in Münster nur für die 
Großwohnsiedlung Kinderhaus Brüningheide in Frage. Seitens der 
 26

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Eigentümer der dortigen Wohnungen gibt es nach wie vor keine 
Bestrebungen, Fördermittel hieraus in Anspruch zu nehmen. 
Baustein 4:  Denkmalgerechte Erneuerung von selbst genutztem 
Wohnraum in Werks- und Genossenschaftssiedlungen und in 
historischen Stadt- und Ortskernen 
Dieser Baustein der RL-BestandsInves t kam 2009 erstmals in Münster zum 
Tragen. Für 2 Eigentumswohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude 
im Kreuzviertel wurden aus diesem Baustein Fördermittel in Höhe von 
insgesamt 25.800 € gewährt. 
Baustein 5: Bauliche Maßnahmen zur Verbesserung der 
Energieeffizienz im preisgebundenen Wohnungsbestand 
Dieser Baustein wurde im Herbst 2007 neu aufgenommen. Ziel dieses 
Bausteins ist es, bauliche Maßnahme n bei Wohnraum mit Sozialbindungen 
zu fördern, die dort zu Energieeinspa rungen führen. Zugunsten geförderter 
Mietwohnungen wurde eine solche Förderung bisher nicht in Anspruch 
genommen. Dies liegt vermutlich dara n, dass eine Förderung mit hohem 
bürokratischen Aufwand verbunden und das Förderdarlehen nur auf 10 
Jahre ausgelegt ist.  
Fördermittel wurden bislang lediglich im Rahmen der Eigentumsbildung 
gewährt und zwar dort beim Erwerb von älteren Gebrauchtimmobilien, für 
die auf Grund des Alters des Objek tes erhebliche Modernisierungen 
erforderlich waren. Im Jahr 2009 förd erte das Amt für Wohnungswesen aus 
diesem Baustein 2 Objekte mit insgesamt 31.200 €. 
Fazit: 
Von den 868.800 € wurden nur 152.000 € für eine Förderung in Anspruch 
genommen, so dass 716.800 € an das MBV zurück gegeben werden mussten. 
3.6.2 Förderprogramm Energieeinsparung und Altbausanierung der 
Stadt Münster 
Förderzweck des Programms ist die nachha ltige Einsparung von Heizenergie im 
Altbaubestand durch erhöhten Wärmeschutz für die Wohngebäude. Hiermit 
wird ein entscheidender Beitrag zur Reduzierung der CO 2-Emissionen in 
Münster geleistet. Für das Förderprogramm stand ein jährliches Fördervolumen 
von 100.000 € zur Verfügung. Mit Ratsbeschluss vom 13.05.2009 wurde für die 
Jahre 2009 und 2010 das Fördervolumen auf 500.00 € aufgestockt. Bereits in 
den Jahren 2000 – 2004 gab es ein Förderprogramm „Altbausanierung“ in 
Münster mit einem jährlichen Fördervolumen von 550.000 €. 
Das Förderprogramm erstreckt sich auf die beiden Fördergegenstände 
„Altbausanierung“ und „Qualitätssicherung“. 
Im Rahmen der „Altbausanierung“ werd en bauliche Sanierungsarbeiten an 
Wohngebäuden, die vor 1995 fertig gestel lt worden sind, gefördert. Bei der 
„Qualitätssicherung“ wird die Über wachung der für den Neubau eines 
Niedrigenergiehauses erforderlichen  Kriterien während der Bauphase 
bezuschusst. 
In der Qualitätssicherung wurde im Ja hr 2009 in 6 Fällen der vorgesehene 
Zuschuss von je 550 € (zusammen = 3.30 0 €) bewilligt. Im Rahmen der 
Altbausanierung sprach das Amt für Wohnungswesen insgesamt 157 
Förderzusagen mit einer Fördersumme von 461.267 € aus. 
 27

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Tab. 8: Städtische Förderung der Altbausanierung von 2005 bis 2009 
Jahr Anzahl Förderfälle  Fördersumme Investitionen 
2005 35   89.515 € 2.165.238 € 
2006 40 118.229 € rd. 2.900.000 € *) 
2007 54 128.335 € rd. 2.960.000 € *) 
2008 54 125.786 € rd. 2.950.000 € *) 
2009 157 461.267 € rd. 13.100.000 € 
*) Ab dem Jahr 2006 sind die Investitionskosten für die Höhe des Zuschusses nicht 
mehr maßgebend. Seit 2006 können die Investitionen daher nur geschätzt werden 
Das Investitionsvolumen von rd. 24 Mio. € für die Sanierung von Altbauten in 
Münster seit dem Jahr 2005 war ein wi chtiger Impuls für die heimische 
Bauwirtschaft und den Arbeitsmarkt. 
Die Investitionsbereitschaft der Eigentümer in Müns ter war auch 2009 wieder 
enorm hoch. Die Zahl der Förderanträge war zunächst erheblich größer als die 
Zahl derer, die mit den Anfang 2009 zur Verfügung stehenden Haushaltsmitteln 
(= 100.000 €) gefördert werden konnten. 
Bereits im März 2009 waren die Hausha ltsmittel erschöpft, so dass etliche 
Antragsteller keine Fördermittel mehr er halten konnten. Diese Tatsache führte 
zu erheblichem Unmut. Hatten die Antragsteller doch im Hinblick auf eine 
mögliche Förderung bereits Kosten für ein Energiegutachten, das im 
Förderprogramm zwingend vorgeschrieben ist, auf sich genommen. 
Mit Beschluss des Rates vom 13.05.2009 wu rde das Fördervolumen dann aber 
um jeweils 400.000 € für die Jahre 2009 und 2010 aufgestockt, so dass alle 
Förderanträge im Jahr 2009 auch bewil ligt werden konnten. Obwohl mit dem 
Bewilligungsgeschäft nach dem Ratsbeschluss vom 13.05.2009 erst Anfang Juni 
begonnen werden konnte, wurde der zu sätzliche Ermächtigungsrahmen von 
400.000 € bis auf rd. 39.000 € fast vollständig ausgeschöpft. 
3.7 Teilprodukt 7: Einkommensprüfung für die Grundstücksvergabe 
Städtische Einfamilienhausgrundstüc ke werden zur Förderung der 
Eigentumsbildung nach den Kriterien von Vergaberichtlinien (Ratsbeschluss 
vom 13.06.2007) vornehmlich an Haushalte vergeben, die die 
Einkommensgrenzen des sozialen Wohnungsbaus maximal um bis zu 30 % 
überschreiten. 
Die für diese Maßgabe erforderlichen Einkommensberechnungen führt das Amt 
für Wohnungswesen  als Se rviceleistung durch. Im Jahr 2009 wurden für das 
Amt für Immobilienmanagement die Ei nkommenssituation von insgesamt 135 
Grundstücksbewerbern überprüft. Im Zu ge dessen erfolgt regelmäßig bereits 
eine erste eingehende Beratung zu Möglichkeiten der Wohnungsbauförderung. 
Im Jahr 2009 unterstützte das Amt für Wohnungswesen so die Vergabe 
städtischer Grundstücke u. a. in Amelsbüren, Hiltrup und Roxel. 
Käufern eines städtischen Grundstücks obliegt die Verpflichtung, dieses 
innerhalb von 2 Jahren auch tatsächlic h zu bebauen (Bauverpflichtung). Zeigt 
sich bei Überprüfung der Einkommenssituation, dass finanzielle Belastungen zur 
Realisierung des Gesamtvorhabens (Gr underwerb, Hausbau, Nebenkosten) die 
wirtschaftliche Existenzgrundlage eines Haushalts gefährden, wird von einer 
Grundstücksvergabe abgesehen. Diese Gefährdung besteht insbesondere bei 
 28

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Haushalten, deren Einkommen die maßgebliche Grenze gem. § 9 Abs. 3 WoFG 
um mehr als 30 % unterschreitet. Hier  prüft das Amt für Wohnungswesen mit 
Sorgfalt, ob Kaufinteressenten die o. g. Bauverpflichtung tatsächlich erfüllen 
können. Zur Überprüfung der wirtschaftlichen Belastbarkeit werden fiktive 
Finanzierungspläne aufgestellt. Dieses aufwändige Verfahren kam in 15 Fällen 
zum Zuge. 
 29

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
4. Produkt 10 03 02: Hilfen zur Wohnraumversorgung 
4.1 Teilprodukt 1: Wohnberechtigungsscheine 
Für die erfolgreiche Suche nach einer öffentlich geförderten Wohnung ist ein 
Wohnberechtigungsschein (WBS) eine wichtige Voraussetzung. Denn dieser gilt 
als Zugangsberechtigung für eine öffentlich geförderte Wohnung. 
Er gibt Auskunft über die zulässige Wohnungsgröße sowie die Zugehörigkeit des 
Haushaltes zur Bewerbergruppe A bzw. B (vergl. Ziffer 3.3). 
Der WBS wird erteilt, wenn das Haushaltseinkommen innerhalb der 
gesetzlichen Einkommensgrenzen unterschieden nach Bewerbergruppe A und B 
liegt. 
Maßgeblich für die Einkommensberechnu ng ist das Jahresbruttoeinkommen 
aller zum Haushalt gehörenden Personen abzüglich Werbungskosten (pauschal 
oder in nachgewiesener Höhe), einer Abzugspauschale von bis zu 30 % für die 
Entrichtung von Steuern, Kranken- und Rentenversicherungsbeiträgen sowie 
verschiedener weiterer Abzugsbetr äge für besondere Personenkreise 
(z. B. Schwerbehinderte, junge Ehepaare, allein Erziehende). 
Die Einkommensgrenzen, die der Gesetzg eber ursprünglich festgelegt hat, 
werden nach einer Verordnung des Landes NRW alle 3 Jahre an Hand des 
Verbraucherpreisindex für Deutschl and angepasst. Zum 01.01.2009 stand 
erneut eine solche Anpassung an. Die Einkommensgrenzen wurden hierbei um 
rd. 6,5 % erhöht. 
In der folgenden Tabelle wird beispielhaft der jeweiligen gesetzlichen 
Einkommensgrenze ein Jahresbruttoei nkommen von Haushalten mit einem 
sozialversicherungspflichtig Beschäftigt en gegenübergestellt. Die abgebildeten 
Werte dienen als Orientierung für eine mögliche Wohnberechtigung. Im 
Einzelfall ist aber immer eine individuelle Einkommensberechnung erforderlich. 
Tab. 9: Einkommensgrenzen/Bruttojahresverdienst 2009 
Personen 
im 
Haushalt 
Einkommensgrenze 
(Jahresbetrag) 
entspricht bei 
Bewerbergruppe 
„A“ einem 
Bruttojahresverdienst 
von rd. 
entspricht bei 
Bewerbergruppe 
„B“ einem 
Bruttojahresverdienst 
von rd. 
1 16.860 € 25.000 € 34.600 € 
2 22.480 € 33.000 € 45.900 € 
3 24.850 € 37.200 € 50.600 € 
4 29.470 € 44.600 € 59.800 € 
5 34.090 € 52.000 € 69.000 € 
 30

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
4.1.1 Antragszahlen – Anzahl der Wohnungssuchenden 
Wer im Jahr 2009 in Münster einen WBS erhalten hat, zählte statistisch 
gesehen für dieses Jahr zum Kreis der „Wohnungssuchenden“. Erstmals seit 5 
Jahren stieg die Zahl der Wohnungssuche nden wieder an. Insgesamt erteilte 
das Amt für Wohnungswesen im vergangenen Jahr 2.489 
Wohnberechtigungsscheine. 
Berechtigten wird der WBS in Münste r bei Vorliegen der Voraussetzungen 
grundsätzlich unmittelbar ohne Wartezeit ausgestellt. Im Jahr 2009 konnten so 
in 94 % der Fälle die Wohnungssuchenden den WBS unmittelbar im Anschluss 
an die Antragstellung in Empfang ne hmen. In den übrigen Fällen wurde der 
WBS (z. B. von Auswärtigen) auf dem Postwege beantragt. 
Abb. 6: Erteilte WBS von 2002 bis 2009 
3.312
3.108
2.928
2.780
2.552
2.368 2.489
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
 
4.1.2 Haushaltsstruktur der WBS-Inhaber 
Die Verteilung wohnungssuchender Haushalte nach Haushaltsgröße hat sich im 
Vergleich zum Vorjahr nur wenig verändert. Die Verteilung der 
Wohnungssuchenden nach Haushaltsgröße im Jahr kann der Abbildung auf der 
nächsten Seite entnommen werden. 
Nochmals leicht erhöht hat sich der dominierende Anteil  von Ein-Personen-
Haushalten. Dieser 2007 bei 42,3 %, 2008 bei 43,1 % und stieg im Jahr 2009 
auf nun 44,5 %. Angesichts des Ve rsorgungsmangels besteht für diese 
Zielgruppe weiterhin ein hoher Bedarf an Kleinwohnungen. Mit einer wiederholt 
zielgerichteten Neubauförderung gela ngten im Berichtsjahr 2009 weitere 124  
(2008: 68) bezugsfertige Wohnungen für Singles zur Erstvergabe auf den Markt 
(anteilig 64 % der Fertigstellungen im öffentlich geförderten 
Mietwohnungsbau). Dies hat sich wieder um positiv auf die Versorgungsquote 
dieses Personenkreises ausgewirkt, di e in 2009 erneut gesteigert werden 
konnte (siehe auch 4.2.3). 
 31

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Abb. 7: Erteilte WBS nach Haushaltsgrößen 
4 Personen
10%
5 u. mehr 
Personen
7%
2 Personen
23%
3 Personen
15%
1 Pers.
45%
 
Erneut gestiegen ist der Anteil der „Ält eren Menschen“ (ab 60 Jahren) an den 
wohnungssuchenden Ein-Personen-Hau shalten. Dieser Anteil ist 2009 von 
26 % (2008) auf 28 % gestiegen und wird  aufgrund der  demografischen 
Entwicklung auch weiterhin zunehmen. 
4.1.3 Freistellungen 
Vermieterinnen und Verm ieter können unter gesetzlich näher bestimmten 
Voraussetzungen (§ 30 WoFG) von de n Belegungsbindungen an öffentlich 
geförderten Wohnungen ausnahmsweise fr eigestellt werden. In begründeten 
Einzelfällen ermöglicht das Instrument der „Freistellung“ Haushalten die 
Anmietung einer öffentlich geförder ten Wohnung, ohne dass die dafür 
erforderliche Wohnberechtigung vorliegt.  
Unter Berücksichtigung einer angespan nten Marktlage in Münster kommen 
Freistellungen grundsätzlich aber nur dann in Betracht, wenn daran ein 
überwiegendes berechtigtes Interesse Dritter (z. B. des Wohnungssuchenden) 
oder ein überwiegendes öffentliches Interesse besteht. 
Im Berichtsjahr erteilte das Amt für Wohnungswesen bei 63 Wohnungen 
Freistellungen. 43 Sozialwohnungen konnten dadurch von studentischen, 
therapeutischen oder sonstigen Wohngem einschaften angemietet werden. In 5 
Fällen wurden Vermietungen an Ha ushalte ermöglicht, deren Einkünfte 
oberhalb der Einkommensgrenzen la gen oder denen eine überhöhte 
Wohnfläche zugestanden wurde. 15 geförderte Wohnungen im Bestand wurden 
abweichend von deren Zweckbindung (z. B. für ältere Menschen oder Menschen 
mit Behinderung) anderen Nutzern überlassen. 
Prinzipiell ist der Verzicht auf die Belegungsbindung mittels Freistellung an  
Ausgleichszahlungen geknüpft. In besond ers gelagerten Fällen wurde von der 
Festsetzung einer Ausgleichszahlung a bgesehen, z. B. zur Förderung des 
Zusammenlebens mehrerer Generation en oder bei studentischen oder 
therapeutischen Wohngemeinschaften. In 2009 wurde lediglich bei einer  
Freistellung eine Ausgleichszahlung erhoben. 
 32

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
4.1.4 Gebühren 
Für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines werden in Anwendung des 
Gebührenrahmens der Verwaltungsgebührenordnung des Landes NRW 
Gebühren bis zu 20 € für WBS und bis zu 30 € für Freistellungen erhoben. Die 
Antragsteller und Antragstellerinnen, die Hilfe zum Lebensunterhalt, 
Grundsicherung für Arbeitssuchende oder Grundsicherung im Alter und bei 
Erwerbsminderung beziehen und den WB S vor Ort beantragen, zahlen keine 
Gebühren. Der Vergleich mit anderen Ko mmunen zeigt, dass dort teilweise 
auch von diesem Personenkreis Gebühren vereinnahmt werden. 
Für die Erteilung der Wohnberechtigung sscheine und der Freistellungen 
konnten im städtischen Haushalt 2009 Verwaltungsgebühren in Höhe von 
14.620 € vereinnahmt werden. 
4.2 Teilprodukt 2: Wohnungsvermittlung 
4.2.1 Besetzungsrechte 
Gesetzliche Grundlage für die soziale Wohnraumförderung war im Jahr 2009 
das Wohnraumförderungsgesetz (WoFG). In NRW werden seit Inkrafttreten des 
WoFG im Jahr 2002 Wohnungen für die Bewerbergruppe „A“ nur noch unter der 
Bedingung gefördert, dass während der gesamten Laufzeit der Sozialbindungen 
(in der Regel 20 Jahre, vergl. 3.3) ein Besetzungsrecht zu Gunsten der 
Bewilligungsbehörde eing eräumt wird. Bis dahin wurden im Rahmen der 
Förderung Besetzungsrechte für die Dauer von 15 Jahren vereinbart. 
Wohnungen, die für die Bewerbergruppe „B“ gefördert werden, unterliegen 
keinen Besetzungsrechten; diese dürfen von den Verm ietern selbst an dafür 
Wohnberechtigte vergeben werden. 
Zum Stichtag 31.12.2009 verfügte di e Stadt Münster noch über 2.890 
Besetzungsrechte im geförderten Mietwohnungsbestand. 
Zur Ausübung städtischer Besetzungsrechte und aufgrund der Verpflichtung, 
Wohnungssuchende bei der Beschaffung von Wohnraum zu unterstützen, 
werden alle wohnberechtigte Wohnungssuchende, die um eine 
Wohnungsvermittlung bitten, mit de n Merkmalen ihres individuellen 
Wohnbedarfs und der bisherigen Wohnungsversorgung erfasst.  
Die Vermittlung von Wohnraum an registrierte Bewerber und Bewerberinnen 
erfolgt  unter grundsätzlicher Berücksichtigung sozialer Dringlichkeiten wie z. B. 
Schwangerschaft, Schwerbehinderung, (drohende) Wohnungslosigkeit, Dauer 
der Wohnungssuche, mangelhafte Unterbringung. Darüber hinaus können 
Bewerber und Bewerberinnen auch pers önliche Wünsche un d Anliegen zur 
künftigen Wohnungsversorgung angeben (z. B. favorisierte Lage innerhalb der 
Stadt (Stadtteil) oder des Gebäudes (z. B. Erdgeschoss), deren adäquate 
Berücksichtigung allerdings oft längere Wartezeiten zur Folge haben. 
Nach gesetzlicher Vorgabe darf das Am t für Wohnungswesen den Vermietern 
und Vermieterinnen nur Wohnungssuchende vorschlagen, die voraussichtlich in 
der Lage sein werden, die Verpflichtunge n aus dem Mietvertrag zu erfüllen. In 
der Vermittlungspraxis ist diese Maßgab e auf Grundlage vorliegender Daten 
und persönlicher Angaben Wohnungssuch ender zumeist nicht abschließend  
überprüfbar. Das städtische Besetzungsrecht für vermietbare Wohnungen wird 
wahrgenommen, indem einem Vermieter oder einer Vermieterin eine Auswahl 
von drei bis fünf wohnberechtigten Haushalten vorgeschlagen wird. Der 
Vermieter oder die Vermieterin wählt letz tendlich den favorisierten Haushalt in 
eigener Verantwortung aus. Ein besonderes Augenmerk richtet sich dabei in der 
Regel darauf, dass Mieterstrukturen im Objekt nicht unzumutbar gefährdet 
werden und eine positive Bonität des Mieters oder der Mieterin gegeben ist 
(z. B. Schufa). In der Praxis zeigt sich, dass Schulden, insbesondere 
 33

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Mietrückstände aber auch una ngemessenes Verhalten bei der 
Wohnungsbesichtigung ein wesentliches Hemmnis bei der 
Wohnungsvermittlung darstellen. 
Insgesamt konnte das Amt für Wohnungswesen im Jahr 2009 in 398 Fällen das 
bestehende Besetzungsrecht zugunsten wohnungssuchender Haushalte mit 
WBS ausüben. Bei 168 Wohnungen handel te es sich um Erstvergaben in 
Neubauobjekten. 230 mal wurde ein best ehendes Besetzungsrecht im Rahmen 
einer Zweitvergabe einer geförderten Wohnung für die Versorgung genutzt. 
Die Ausübung der Besetzungsrechte verteilt sich wie folgt: 
Tab. 10: Verteilung der ausgeübten Besetzungsrechte 2009 
Haushaltsgröße in Personen 
 
1 2 3 4 5 und 
mehr Summe 
Erstvergaben 113 15 14 13 13 168 
Zweitvergaben 79 63 46 29 13 230 
Summe 192 78 60 42 26 398 
Sollte es in Einzelfällen nach zwei oder sogar drei Vermittlungsläufen nicht zum 
Abschluss eines Mietvertrages kommen,  so wird zur Vermeidung von 
Leerständen auf das städtische Besetzun gsrecht verzichtet. Häufigste Gründe 
waren hierfür in der Vergangenheit Lage, Zuschnitt der Wohnung und auch 
anfallende Wohnkosten insbesondere die Höhe der Nebenkosten. In 2009 
wurde auf das Besetzungsrecht an 53 zu vermietenden Wohnungen verzichtet. 
Auch für Wohnungen, für die das Amt für Wohnungswesen kein 
Besetzungsrecht mehr hat, werden auf Wunsch der Vermieter 
Wohnungssuchende vorgeschlage n. In 2009 wurde das Amt für 
Wohnungswesen für 39 Wohnungen um Vermittlung von Bewerbern gebeten, in 
14 Fällen konnte ein Nachmieter  aus dem Kreis registrierter 
Wohnungssuchender gefunden werden. 
4.2.2 Erst- und Wiederbelegung von geförderten Wohnungen 
Erstbelegungen 
Im Jahr 2009 wurden 189 Wohnungen in 12 Förderobjekten bezugsfertig.  So 
viele Neubauwohnungen sind seit 2002 nicht mehr bezogen worden. Bauherren 
waren neben den Investoren Wohn + Stadtbau GmbH und Wohnungs-
gesellschaft Münsterland mbH weitere acht unterschiedliche private Investoren. 
Die preiswerten Wohnungen im Neubaust andard entstanden über die gesamte 
Stadt verteilt in Sprakel, Kinderhaus , Handorf, Albachten, Gremmendorf, 
Hiltrup, Gievenbeck und auf innenstadtnahen Standorten.  
In der Einkommensgruppe A wurden allein 116 Wohneinheiten für Ein-
Personen-Haushalte bezugsfertig. Das Objekt mit den meisten Wohneinheiten 
erstellte ein privater Investor an de r Philippistraße. Es besteht aus 64 
Wohneinheiten, 61 davon sind für Ein-Personen-Haushalte vorgesehen. 
Für Vier- und Fünf-Personen - Haushalte wurden 39 Wohneinheiten in der 
Einkommensgruppe A bezugsfertig. 26 di eser Wohneinheiten entstanden als 
Mieteinfamilienhäuser und somit als be sonders attraktives Wohnangebot im 
Grünen. 
 34

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Einige der Wohneinheiten waren zum Teil mit Zweckbindungen gefördert 
worden, 21 mit der Zweckbindung fü r ältere Menschen , zwei mit der 
Zweckbindung für Rollstuhlfahrer und Rollstuhlfahrerinnen sowie eine mit der 
Zweckbindung für Menschen mit Behinderung. 
Wiederbelegungen 
Im Jahr 2009 wurden 968 geförderte Wohnu ngen nach Auszug des bisherigen 
Mieterhaushaltes wieder neu an einen wohnberechtigten Haushalt vermietet. 
Damit lag die Zahl der wiederbelegten Wohnungen um 62 Wohnungen (= 6 %) 
unter der Vergleichszahl des Jahres 2008. 
Tab. 11: Erst- und Wiederbelegungen 2003 - 2009 
Wohnungsvergabe im preisgebundenen Wohnungsbau 
Erstvermietung Wiederbelegung Vermietungen 
insgesamt Jahr 
Wohnungen versorgte 
Personen Wohnungen versorgte 
Personen Wohnungen 
2003 62 146 1.129 2.861 1.191 
2004 12 13 1.068 2.631 1.080 
2005 36 61 1.073 2.721 1.109 
2006 125 252 1.205 2.395 1.330 
2007 119 237 1.109 2.783 1.228 
2008 120 224 1.030 2.482 1.150 
2009 189 351 968 2.513 1.157 
Abb. 8: Vermietungen insgesamt 2003 – 2009 
1191 1080
1109
1330
1228 1150 1157
0
400
800
1200
1600
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
 
 35

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
4.2.3 Versorgungsquote 
Die allgemeine Versorgungsquote ist se it drei Jahren nahezu unverändert 
(2009: 42,8 %; 2008: 42,2 %; 2007: 43 ,3 %). Diese Quote bildet das 
Verhältnis ab zwischen den von der Stadt Münster insgesamt ausgestellten 
WBS (2009 = 2.489) und den WBS,  die als Nachweis einer 
zweckentsprechenden Vermietung hier wieder vorzulegen sind (2009 = 1.066). 
Die Zahl der tatsächlichen Vermietungsf älle im Sozialwohnungsbestand (2009: 
1.157, vgl. Tab. 11) ist regelmäßig höher als die Summe der über den WBS-
Rücklauf nachgewiesenen Anmietung en (2009: 1.066), weil öffentlich 
geförderter Wohnraum in der Praxis grundsätzlich auch an Auswärtige 
vergeben werden kann, denen ein WBS durch die Kommune ausgestellt wurde, 
in der diese Wohnungssuchenden bisher wohnten oder nach Freistellung von 
Belegungs- und Zweckbindungen ausnahmsweise au ch an nicht 
wohnberechtigte Haushalte vermietet werden kann (vgl. 4.1.4). 
Tab. 12: Versorgungsquote nach Haushaltsgrößen in 2009 
Haushaltsgröße 
(Personen) 
ausgestellte 
WBS  
(in Münster) 
versorgte 
Haushalte 
(abgelaufene WBS 
durch Bezug einer 
Wohnung in 
Münster) 
Versorgungsquote 
1 1.108 380 34,3% 
2 576 324 56,3% 
3 381 187 49,1% 
4 243 115 47,3% 
5 und mehr 181 60 33,1% 
gesamt 2.489 1.066 42,8% 
Erfreulich ist ein erneuter Anstieg der Versorgungsquote für 1-Personen-
Haushalte (2008: 31,4 %, 2007: 30,2 %,  2005: nur 22 %.) Eine gezielte 
Investorenberatung und die konzentrierte Ausrichtung der Neubauförderung 
auf diese Zielgruppe zeigen hier positi ve Wirkungen, die für die Zukunft weiter 
anzustreben sind. 
Gesteigert werden konnte ebenfalls die Versorgungsquote bei den 2-Personen 
und 4-Personen-Haushalten, bei letzte ren sogar um erfreuliche 10 %. Im 
Vergleich zum Vorjahr hat sich lediglich die Versorgungsquote der 3-Personen-
Haushalte verringert, sie liegt mit nahezu 50 % jedoch noch immer relativ 
hoch. Als immer problematischer stellt sich die Versorgung der Haushalte mit 5 
und mehr Personen, also mit drei od er mehr Kindern, dar. Gerade diese 
Familien leben oft in viel zu klei nen, überbelegten Wohnungen. Der 
Angebotsengpass für diese Wohnungen macht sich hier deutlich bemerkbar. 
 36

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
4.3 Teilprodukt 3: Umzugshilfen 
4.3.1 Ziele 
Das Angebot der Hilfen beim Umzug unterstützt Senioren und Menschen mit 
Behinderungen sowie Menschen mit eingeschränkter Alltagskompetenz in ihrem  
Anliegen, möglichst langfristig, selbständig und selbst bestimmt in der eigenen 
Wohnung zu leben. Ebenso erhalten si e auch Hilfen bei ihren Bemühungen, 
eine entsprechende Wohnung zu finden sowie den Umzug zu planen und 
durchzuführen.  
Mit dieser Unterstützungsleistung ist auch das Interesse verbunden, eine 
Kosten- und Ressourcenersparnis für kommunale und andere Kostenträger 
insbesondere durch Vermeidung von Heim aufenthalten zu erreichen. Darüber 
hinaus tragen die vorbereiteten und du rchgeführten Umzüge häufig auch zu 
Wohnflächeneinsparungen bei. 
4.3.2 Verteilung der Arbeitsschwerpunkte 
Die Gesamtzahl aller persönlichen oder telefonischen Kontakte belief sich im 
Jahr 2009 auf 3.437 Kontakte insgesamt. Im Jahresvergleich zeigt sich, dass 
2009 ein erheblicher Anstieg der Beratungskontakte verzeichnet wurde. 
Abb. 9: Persönliche/telefonische Kontakte 
Kontakte
2772
2908
2681
3130
2960
3127
2796
3189
3437
2000
2200
2400
2600
2800
3000
3200
3400
3600
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
 
Menschen, die sich durch ihr Alter, ihre Krankheit oder ihre persönliche Notlage 
überfordert fühlen, einen Wohnungswechsel zu planen und zu organisieren, 
insbesondere aber Menschen, die in ihrer Alltagskompetenz eingeschränkt sind, 
erhalten hier notwendige Hilfen. 
Von 3.437 Kontakten insgesamt entfie len 1.366 Kontakte (40 %) auf die 
Unterstützung laufender Umzugsfälle. Zusammen mit 199 Erstkontakten zum 
Umzug (5,8 %) bezog sich somit knapp die Hälfte aller Kontakte auf konkrete 
Umzugsunterstützungen. 
 37

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Abb. 10: Verteilung der persönlichen Kontakte 2009 
sonstige 
Beratungen; 
317; 
9%
Öffentlichkeitsarbeit  
96;
 3%
Wohnungssuche  
Erstkontakte; 
357; 
10%
laufende 
Umzugsfälle; 
1366; 
40%
Wohnungssuche  
lauf. Fälle; 
712;
 21%
Einzelfall unabh.  
Beratungen; 
390; 
11%
Umzug 
Erstkontakte;
 
199; 
6%
 
Der Bereich der Wohnungssuche ist mi t insgesamt 1.069 Kontakten oder 31 % 
(Wohnungssuche 357 Erstkontakte bzw. 10 % und Wohnungssuche lfd. Fälle 
712 bzw. 20,8 %) auf einem anhalten d hohen Niveau geblieben. Das 
verdeutlicht die weiterhin hohe Nach frage nach geeignetem preiswerten 
Wohnraum für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderung. 
Insgesamt 238 Hausbesuche vor Ort,  die aufgrund umfangreicher 
Beratungstätigkeit jeweils mit einem hohen Zeitaufwand zu bewerten sind, 
wurden durchgeführt und erreichten die zweithöchste Besucherzahl seit 
Einrichtung dieses Arbeitsbereiches. 
Die Hausbesuche sind nicht nur für die Vorbereitung eines möglichst 
reibungslosen Umzuges nötig, sie dienen auch dem Einblick in den persönlichen 
Unterstützungsbedarf der betroffenen Me nschen. Dabei kommt es häufig auch 
zum Verweis auf weitere Fachdienste oder zur Vermittlung an diese 
Fachkollegen. Intensive Gespräche und Hausbesuche sind in vielen Fällen auch 
notwendig, um eine Beziehung für die Begleitung und Problemlösung während 
der Umzugsphase aufzubauen. Insb esondere aber auch, um die 
Hemmschwellen abzubauen, damit der Hilfesuchende seine Scham überwinden 
kann, weil er um Hilfe oder finanzielle Unterstützung bitten muss. 
4.3.3 Mittelverwendung aus der Stiftung Magdalenenhospital für 
Umzüge 
Im Zeitraum von 2006 – 2009 konnten insgesamt 107 Umzüge mit 
137.894,20 € unterstützt werden. In  2009 standen von der Stiftung 
Magdalenenhospital Mittel in Höhe von 35.000 € zur Verfügung, davon erhielten 
32 Haushalte eine dringend notwendige finanzielle Hilfe. Die durchschnittliche 
finanzielle Unterstützung eines Umzuges betrug 1.049,84 €. 
 38

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Abb. 11: Anzahl der aus Stiftungsmitteln geförderten Umzüge 
32
28
24
23
0
5
10
15
20
25
30
35
2006 2007 2008 2009
 
Das nachfolgende Diagramm zeigt auf, in welcher Höhe und für welche 
Bereiche die Mittel bisher verausgabt wurden. Auffällig ist, dass in 2008 nur ein 
geringer Mitteleinsatz für Doppelmiet en benötigt wurde. 12 Umzüge in 
Neubauprojekten (gegenüber 4 in 2007 und 6 in 2009) konnten rechtzeitig 
vorbereitet werden, so dass Mietüberschneidungen entfielen. Gleichzeitig waren 
bei der Wohnungsübergabe Tapezier- und Malerarbeiten zu leisten, die das 
Budget wiederum stärker im Bereich der Renovierungskosten belasteten. 
Abb. 12: Mittelverwendung 2006 bis 2009 
 
4.3.4 Nachfrage und Perspektive 
Die Einschätzung zu Beginn des Bericht sjahres, dass die Nachfrage nach 
Beratung, praktischer Unterstützung und finanziellen Hilfen weiter steigen wird, 
bestätigen die Zahlen des Jahres 2009 aufs Neue.  
Warum gerade in der jetzigen Zeit di e finanziellen Mittel der Stiftung 
Magdalenenhospital so nötig und unverzichtb ar sind, soll beispielhaft an drei 
aktuellen Fällen dargestellt werden: 
In den Fällen handelt es sich um Se nioren, die in ganz erheblichem Maße 
gesundheitlich beeinträchtigt sind. Sie erhalten Grundsicherung im Alter vom 
 39

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Sozialamt  und verfügten zum Zeitpunkt des anstehenden Umzuges weder über 
Mobiliar noch über  eigenen Hausra t. Sie hatten keine Angehörigen oder 
Bekannten, die ihnen in irgendeiner Weise helfen könnten oder wollten und ihre 
Umzüge mussten in kurzer Zeit bewerkstelligt werden.  
Ohne das Umzugsmanagement wären fü r zwei Senioren keine Wohnungen 
gefunden worden. 
Ein Senior hätte voraussichtlich von der Ku rzzeitpflege direkt in ein Pflegeheim 
wechseln müssen. Für einen Senior stand die Verlängerung der Reha-
Maßnahme bzw. eine Kurzzeitpflege zur Diskussion. 
In allen drei Fällen stellten die fehl enden Möbel ein besonderes Problem dar. 
Für deren Beschaffung gewährte das Sozi alamt Pauschalbeträge, die aber auch 
die Kosten für Transport und Montagearb eiten abdecken sollten. Die Erfahrung 
hat gezeigt, dass die Senioren ohne Beratung und Unterstützung durch die 
Hilfen beim Umzug oft überfordert sind und es bei der Organisation passenden 
und entsprechend günstigen Mobiliars oder Hausrats zu finanziellen 
Fehlentscheidungen kommt. Vor dem Hint ergrund sind für die drei Senioren 
Möbelspenden aus Haushaltsauflösungen beschafft worden. So konnte die 
finanzielle Unterstützung  des Sozialam tes als einmalige Beihilfe komplett für 
die Anschaffung des Hausrates verwende t werden. Die zusätzlichen Mittel der 
Stiftung Magdalenenhospital finanzierten die restlichen Positionen und 
ermöglichten somit erst den gesamten Umzug. 
Für das Jahr 2010 wurden die finanz iellen Mittel aus der Stiftung 
Magdalenenhospital auf 45.000 € erhöht. Doch schon für das folgende Jahr 
2011 zeichnet sich ein Einschnitt bei den zur Verfügung stehenden finanziellen 
Mitteln ab, über deren Konsequenzen im nächsten Geschäftsbericht noch 
ausführlich berichtet wird. 
 40

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
5. Produkt 10 03 03: Wohnungsaufsicht und –sicherung, 
Mietspiegel 
5.1 Teilprodukt 1: Kontrolle preisgebundener Wohnungen 
5.1.1 Erfassung und Kontrolle 
Das Amt für Wohnungswesen ist verpflic htet, öffentlich geförderten Wohnraum 
in einer Objektdatei zu erfassen und auf dieser Datengrundlage die 
zweckgerechte Nutzung des Bestandes regelmäßig zu überprüfen (§ 32 WoFG i. 
V. m. § 2 WoBindG). 
Die turnusmäßigen oder anlassbezog enen Kontrollen beziehen sich 
insbesondere auf die Einhaltung der Belegungs- und Mietpreisbindungen, die 
Nutzung ausschließlich durch berechtigte Personenkreise (WBS, Freistellung, 
Benutzungsgenehmigung) und die Einhaltung von Instandhaltungspflichten. 
Da Mieterwechsel im Sozialwohnungsbestand regelmäßig mittels 
automatisiertem Abgleich mit Daten des Einwohnermeldeamtes überprüft 
werden, sind nach den bis 2009 geltenden Kontrollrichtlinien des Landes NRW 
nur noch 10 % des Sozialwohnungsbesta ndes durch örtliche Kontrollen zu 
überprüfen.  
Im Berichtsjahr 2009 wurden folgende Kontrollen durchgeführt: 
Tab. 13: Überprüfungen des Sozialwohnungsbestandes in 2009 
Art der Kontrolle Anzahl 
örtliche Kontrollen 419 
Datenabgleiche mit dem Melderegister 4.366 
gesamt 4.785 
Für die Durchführung der Kontrollen im  Jahr 2009 erhielt die Stadt Münster 
einen Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 19.570,20 € von der NRW.BANK. 
5.1.2 Verstöße – Ahndung 
Zu den -auch landesweit- häufig sten Verstößen im geförderten 
Mietwohnungsbau zählt eine unzulässi ge Vermietung an Haushalte ohne 
Wohnberechtigung. Derartige Verstöße la ssen sich teilweise ausräumen, wenn  
Wohnungsinhabern nachträglich eine Wo hnberechtigung bescheinigt werden 
kann oder die Voraussetzungen zur Frei stellung der Wohnung vorliegen. Ist 
dies nicht der Fall, können Verstöße gegen Mietpreis- und Belegungsbindungen 
gegenüber dem Vermieter oder der Vermieterin durch Festsetzung von 
Geldleistungen geahndet werden. 
In 2009 wurden insgesamt 533 Unregelmäßig keiten bzw. Verstöße festgestellt. 
419 Unregelmäßigkeiten konnten zügi g ausgeräumt werden. 114 Verfahren 
leitete das Amt für Wohnungswesen  ein, 43 hiervon konnten auch in 2009 
abgeschlossen werden. Diese betrafen 40 fehlende Bezugsgenehmigungen und  
drei Leerstände. Noch nicht abgeschlossen waren Anfang 2010 sechs Verfahren 
wegen fehlender Bezugsgenehmig ungen und 65 Verfahren wegen 
mietpreisrechtlicher Verstöße.  
 41

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Unter Berücksichtigung noch offener Forderungen aus Vorjahren wurden 
Geldleistungen in Höhe von 19.928,62 € vereinnahmt. Mit der Festsetzung 
dieser Forderungen soll der Schaden ausgeglichen werden,  der durch   
bestimmungswidrige Nutzung von öffentlicher Hand subventionierter 
Wohnungen entstanden ist. Die ei ngezogenen Geldleistungen werden 
vierteljährlich an die NRW.BANK abgeführt. 
In 2009 wurde eine Klage gegen die Stad t Münster eingereicht, das Verfahren 
ist bis zum jetzigen Zeitpunkt noch ni cht abgeschlossen. Zwei Klagen aus 
Vorjahren wurden in 2009 beendet, in einem Fall hat das Verwaltungsgericht zu 
Gunsten der Stadt Münster entschieden,  in dem anderen Fall gab das Gericht 
dem Kläger recht. 
5.2 Teilprodukt 2: Bauliche Erhaltung von Wohnraum 
Im Rahmen der Wohnungsaufsicht ist es Aufgabe des Amtes für 
Wohnungswesen, auf die Instandhaltung, Instandsetzung und die Erfüllung von 
Mindestanforderungen von Wohnraum hi nzuwirken, wenn eine erhebliche 
Beeinträchtigung bzw. die Gefahr einer erheblichen Beeinträchtigung der 
Wohnverhältnisse für Mieter festgestellt wird. 
Maßnahmen nach dem Wohnungsgesetz  (WoG) setzen voraus, dass der 
Sachverhalt von Amts wegen aufgeklärt wird. Im Regelfall ist es daher 
notwendig, die Mängel oder Missstände vor Ort durch die Mitarbeiter der 
technischen Prüfstelle aufnehmen zu lassen. 
Bei nahezu allen Anzeigen bemäng eln die Mieter Feuchtigkeit und 
Schimmelbildung in ihren Wohnungen. 
Das Amt für Wohnungswesen verfol gt im Rahmen der gesetzlichen 
Möglichkeiten das Ziel, mit Langze itmessungen von Temperatur und 
Feuchtigkeit an verschiedenen St ellen der Wohnung und damit ohne 
Bauteilöffnungen, die durch das Wohnungsgesetz nicht abgedeckt wären, den 
Ursachen von Feuchtigkeit und Schimmelbildung auf die Spur zu kommen. 
Anhand der Temperatur- und Feuchtigkeitsmessungen über einen Zeitraum von 
2 Wochen besteht die Möglichkeit, sowohl Schwachstellen im Heiz- und 
Lüftungsverhalten der Mieter aufzudecke n, als auch weites tgehend bauliche 
Mängel insbesondere in der Wärmedämmung darzustellen. 
 42
 
Mit den Messergebnissen können die Mieterinnen und 
Mieter überzeugt werden, ihr Heiz- und Lüftungsverhalten 
zu ändern. Begleiten d für eine Beratung der Mieterinnen 
und Mieter wurde im Amt für Wohnungswesen das Faltblatt 
„Heizen und Lüften – so geht’s richtig“ erarbeitet. In dem 
Faltblatt erfahren die Miet erinnen und Mieter, wie sie 
Feuchtigkeit und Schimmel durch richtiges Heizen und 
Lüften vermeiden können. Eb enso enthält das Faltblatt 
Tipps, wie entstandener Schi mmel fachgerecht entfernt 
werden kann. 
Unter Hinweis auf das WoG können mit den 
Messergebnissen, soweit sie ein fehlerhaftes Heiz- und 
Lüftungsverhalten der Mieter ausschließen, aber auch die 
Eigentümer überzeugt werden, bauliche Maßnahmen zur 
Verbesserung der Gesamtsitu ation zu ergreifen oder 
zumindest selbst weitere Ermittlungen zur 
Ursachenfeststellung (wie z. B. Bauteilöffnungen) 
einzuleiten.

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Die freiwillige Beseitigung der Mängel durch die Vermieter, die nach dem 
Wohnungsgesetz einer wohnungsrechtlichen Anordnung vorgeschaltet sein soll, 
wird damit zum Regelfall. Der Mängelfall wird so durch intensive Beratung in 
der Regel ohne öffentlich-rechtliches Streitverfahren erledigt. Dieses liegt im 
Interesse aller Beteiligten. 
Im Jahr 2009 wurden insgesamt 45 Mäng elanzeigen abschließend bearbeitet. 
Davon wurden in 11 Fällen die festgestellten baulichen Mängel nach intensiver 
Beratung der Vermieter im Wege der freiwilligen Abhilfe beseitigt. Hierbei 
werden die Vermieter gleichzeitig über mögliche Förderprogramme zur 
besseren Wärmedämmung (z. B. städt. Programm Altbausanierung) 
hingewiesen. 
34 Fälle wurden eingestellt, weil entweder kein wesentlicher Mangel im Sinne 
des WoG festgestellt werden konnte od er sich die weitere Verfolgung der 
Anzeigen nach Beratung de r Mieter zum richtigen Heiz- und Lüftungsverhalten 
erübrigt hatte. 
Die nachfolgende Tabelle zeigt, wie si ch die Fallzahlen im Laufe der Jahre 
2005 bis 2009 entwickelt haben. 
Tab. 14: Mängelanzeigen im Zeitraum von 2005 bis 2009 
Jahr erledigte Mängelfälle 
gesamt 
erledigt durch 
freiwillige Abhilfe
 
eingestellte 
Fälle 
2005 31 3 28 
2006 65 7 58 
2007 44 9 35 
2008 52 10 42 
2009 45 11 34 
Ausblick: 
Das Wohnungsgesetz aus dem Jahre 1984 war befristet bis zum 31.12.2009. 
Nach den Erfahrungen der Praxis bietet es in seiner bisherigen Ausgestaltung 
vornehmlich Mietern, die sich nicht oder nur begrenzt in der Lage fühlen, 
eigene mietvertragliche Rechte wahrzunehmen u. a. eine Plattform zur Klärung 
bzw. Durchsetzung privater Rechte. Das Amt für Wohnungswesen  übernimmt 
hier in zunehmendem Maße Funktionen einer „Schlichtungsstelle“ zwischen 
divergierenden Interessen von Mietern und Vermietern. 
Das Land NRW hat die Bestimmungen des Wohnungsgesetzes zur 
Instandhaltung und Pflege von Wohnraum in das seit dem 01.01.2010 geltende 
Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land NRW (WFNG-
NRW) überführt. Damit wurde ein gesetzlicher Rahmen gefunden, mit dem die 
Kommunen qualitative Mindestanforderungen an die Instandsetzung/-haltung 
von Objekten  in Zukunft weiterhin gezielt und effektiv durchsetzen können. 
Schimmelnetzwerk Münster 
Im Herbst 2009 wurden unter der Federführung des Amtes für Grünflächen und 
Umweltschutz intensive Gespräche zur Gründung eines Schimmelnetzwerkes 
Münster geführt. Am 23.02.2010 fand  im feierlichen Rahmen die 
Unterzeichnung der Vereinbarung zur Mitgliedschaft im Schimmelnetzwerk 
 43

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
statt. Neben Laboratorien, Sachverständ igen, Sanierungsfirmen ist im Bereich 
der Beratung auch die Stadt Münster mit dem Amt für Grünflächen und 
Umweltschutz, dem Amt für Wohnungswesen und dem Gesundheitsamt im 
Netzwerk vertreten. 
Mit dem Schimmelnetzwerk sollen hohe 
Qualitätsstandards bei Beratung und Sanierung von 
Schimmelpilzschäden sicher gestellt werden. Leider 
konnte bisher kein Wohnungsunternehmen für eine 
Teilnahme im Netzwerk gewonnen werden. 
5.3 Teilprodukt 3: Mietpreiskontrolle frei finanzierter Wohnungen 
Nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (W iStG) handelt ordnungswidrig, wer 
vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder 
damit verbundene Nebenleistungen unangemessen hohe Entgelte  fordert, sich 
versprechen lässt oder annimmt. Unangemessen ist ein Entgelt, wenn die 
ortsübliche Vergleichsmiete unter Ausnutzung eines geringen Angebotes um 
mehr als 20 % überschritten wird und der Vermieter dabei die Notlage des 
Mieters ausgenutzt hat. 
Im Jahr 2009 wurde kein Verdachtsfa ll auf Mietpreisübe rhöhung nach dem 
Wirtschaftstrafgesetz verfolgt. Zwar wurden überhöhte Mieten angezeigt, aber 
bei den Beratungen der anfragenden Mieter  stellte sich heraus, dass sie nicht 
zwangsläufig auf die an gemietete Wohnung angewi esen waren und damit 
seitens der Vermieter keine Notlage ausgenutzt wurde. 
Die Zahl der aufgegriffenen Verdachtsfä lle auf Mietpreisüberhöhung hat seit 
Inkrafttreten des qualifizierten Mietspiegels im Jahre 2001 stark abgenommen. 
Bis einschließlich 2000 waren durchschni ttlich pro Jahr etwa 20 Fälle zu 
bearbeiten, seit 2001 durchschnittlich nur noch 3 Fälle, seit 3 Jahren gar kein 
Fall mehr. Daran ist direkt ablesbar, dass der qualifizierte Mietspiegel (s. 
Abschnitt 5.4.) wesentlich dazu beigetragen hat, dass die Mieten in Münster für 
Vermieter und Mieter verlässlich bestimmt werden können. 
5.4 Teilprodukt 4: Mietspiegel 
 44 
Mietspiegel sind anerkannte Grundlage zur Ermittlung 
der ortsüblichen Vergleichsmiete  (§ 558 BGB). Diese 
wird nach der gesetzlichen Definition aus den üblichen 
Entgelten gebildet, die in der jeweiligen Gemeinde für 
Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, 
Beschaffenheit und Lage bezahlt werden. Das BGB 
unterscheidet zwischen einfachen und qualifizierten 
Mietspiegeln. 
Wird der Mietspiegel nach anerkannten 
wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der 
Gemeinde oder von Interessenvertretern der 
Vermieter und der Mieter an erkannt, handelt es sich 
gemäß § 558 d BGB um einen qualifizierten 
Mietspiegel. 
Dem qualifizierten Mietspiegel kommt im  Rahmen von Mieterhöhungsverfahren 
eine besondere Bedeutung zu. Zwar ka nn der Vermieter bei Existenz eines 
qualifizierten Mietspie gels auch ein anderes von § 559 BGB zugelassenes 
Begründungsmittel für ein Mieterhöhungsverlangen wählen, doch muss er 
hierbei den Vergleichswert, der sich aus dem qualifizierten Mietspiegel ergibt, 
angeben. Darüber hinaus kommt dem qu alifizierten Mietspiegel nach § 558 d

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Abs. 3 BGB die Vermutungswirkung zu, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete 
wiedergibt. 
Seit 2001 gibt es in Münster einen qualifizierten Mietspiegel. 
Bereits vor Jahren wurde für die Erstellung  eines qualifizierten Mietspiegels der 
„Arbeitskreis Mietspiegel“ gegründet. Te ilnehmer des Arbeitskreises sind das 
Amt für Wohnungswesen (Gesch äftsführung), der Haus- und 
Grundeigentümerverein Münster-Stadt und Land e.V., der Mieterverein Münster 
und Umgebung e.V., der Mieter/innen- Schutzverein Münster und Umgebung 
e.V., die Westfälische Grundstücksbörse e.V., der Arbeitskreis Münsteraner 
Wohnungsunternehmen, die Arbeitsgem einschaft des Verbandes Freier 
Wohnungsunternehmen in Münster,  die Wohn+Stadtbau GmbH, der 
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster sowie die 
Statistikstelle des Amtes für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung. 
Im BGB ist vorgeschrieben, dass der qua lifizierte Mietspiegel zwingend alle 4 
Jahre neu zu erstellen ist und spätestens  nach 2 Jahren eine Marktanpassung 
an die Entwicklung erfahren muss. Der Münsteraner Mietspiegel aus dem Jahr 
2005 wurde 2007 der Marktentwicklung angepasst und musste nun nach vier 
Jahren zum 01.04.2009 wieder neu erstellt  werden. Für eine Neuerstellung ist 
jeweils eine Neuerhebung und Ausw ertung der marktrelevanten Daten 
erforderlich. 
Grundsätzlich sollten im Rahmen der Neuerstellung des Mietspiegels 2009 
folgende 3 Ziele erreicht werden: 
Ziel 1: Die Aussagen über die Ausstattung der Wohnung sollten noch 
detaillierter als bisher dargestellt werden. 
Z i e l  2 :  E s  s o l l t e n  a u c h Bewertungen zu Modernis ierungsmaßnahmen und zur 
Energieeffizienz von Wohngebäuden vorgenommen werden. 
Ziel 3: Durch eine differenziertere Auswertung von Ausstattungsmerkmalen 
sollte die Mietzinsspanne geringer ausfallen. 
Die Fragebögen für die Datenerhebung enthielten daher einen umfangreichen 
Katalog an Abfragen zu den nach Auffassu ng der Mitglieder des AK Mietspiegel 
wichtigsten Ausstattungsmerkmalen ei ner Mietwohnung. Um darüber hinaus 
Aussagen über die Auswirkungen vo n Maßnahmen zur Verbesserung der 
Energieeffizienz und zu Modernisierungsmaßnahmen zu bekommen, wurden die 
Vermieter hierzu in einem umfangreichen Zusatzbogen befragt. 
Die gesamte Befragung, die auf schriftlichem Wege erfolgte, sowie die ersten 
Plausibilitätsprüfungen bei den Rückläufen wurden in Eigenregie gemeinsam 
mit der Statistikstelle des Amtes fü r Stadtentwicklung, Stadtplanung, 
Verkehrsplanung durchgeführt. 
Für die Befragung standen insgesamt rd. 154.000 Adressen zur Verfügung. 
Davon wurden 8.994 Mieter und 7.474 Vermieter angeschrieben, zusammen 
also 16.468 Anschreiben. Zurück gesa ndt wurden 3.782 Fragebögen, davon 
1.673 von Mietern und 2.109 von Vermiete rn. Nicht alle Fragebögen konnten 
für eine Auswertung verwendet werden . Insbesondere die Fragebögen über 
Mietverhältnisse, die lä nger als 4 Jahre vom Mietpreis her unverändert 
geblieben sind aber auch Fragebögen von Wohnungen, die vom Eigentümer 
selbst genutzt werden, mussten aussortiert werden.  
Es verblieben danach noch insgesamt 2.294 Fragebögen, davon 845 
Mieterbögen und 1.449 Vermieterbögen. 
 45

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Für die Auswertung der Fragebögen be auftragte das Amt für Wohnungswesen 
nach einem Ausschreibungsverfahren und nach Beratung im AK Mietspiegel das 
EMA-Institut für empirische Marktanalysen aus Sinzing. Die Ergebnisse wurden 
gemeinsam im Arbeitskreis Mietspiegel analysiert und erörtert. 
Für die wissenschaftlichen Berechnungen de s Gutachters standen aufgrund des 
umfangreichen Fragebogens und des Zusatzbogens ein großer Pool an 
Informationen über den baulichen Zustand einer Wohnung, den 
Ausstattungsgrad sowie die Lage der Wo hnung zur Verfügung. Mit Hilfe dieser 
Fülle an Daten konnte die gewünschte verbesserte Differenzierung der Zu-
/Abschläge für die Ausstattungsmerkmale (s. o. Ziel 1) erreicht werden, in dem 
Merkmale, die für sich gesehen keinen separaten Zu- oder Abschlag auslösen, 
mit anderen gleichartigen Merkmalen in den Kategori en „Sanitärausstattung“ 
und „Wohnungsausstattung“ zusammengefasst werden. Bei mehreren 
vorliegenden Merkmalen kann so ein Punktwert ermittelt werden, dem dann ein 
prozentualer Zu- oder Abschlag zugeordnet wird. 
Die systematische Analyse der vielen Modernisierungs- und 
Energieeffizienzmaßnahmen durch den Gutachter ergab zwar, dass das Ziel 2, 
Bewertungen für Modernisierungsmaßnahmen und Maßnahmen zur 
Verbesserung der Energieeffi zienz vorzunehmen, grunds ätzlich erreicht wurde. 
Die Höhe des Zuschlages von 2 % bei Vorliegen von mindestens 3 baulichen 
Maßnahmen bzw. 3 % bei Vorliegen vo n mind. 5 baulichen Maßnahmen blieb 
jedoch deutlich hinter den Erwartungen der Arbeitskreismitglieder zurück. 
Durch die bessere Ausdifferenzierung der vielen Einzelau sstattungsmerkmale 
und aus der Einführung des neuen Zuschlages für Modernisierungs- und 
Energieeffizienzmaßnahmen konnte auch das 3. Ziel, die Mi etzinsspanne zu 
reduzieren, erreicht werd en. Die Mietzinsspanne beträgt nur noch +/- 17 % 
(vorher +/- 20 %). 
Geblieben ist beim Mietspiegel 2009 da s bisherige Berechnungssystem. Auf die 
nach Baualter und Größe der Wohnung er mittelte Basismiete werden Zu- bzw. 
Abschläge, die in den Kategorien „W ohnlage“, „Gebäude-/Wohnungsart“, 
„Heizungsausstattung“, „Sanitärausstattung“, „Wohnungsausstattung“ sowie 
(neu) „Modernisierungs- und Energiee ffizienzmaßnahmen“ ermittelt werden, 
gerechnet. 
Der Mietspiegel 2009 erschien pünktlich zum 01.04.2009. Er ist zum Preis von 
5,00 € in den bekannten Verkaufsstelle n verfügbar. Innerhalb eines Jahres 
nach Erscheinen des neuen Mietspiege ls sind 2.439 Exemplare verkauft 
worden. 
5.4.1 Mietspiegelabfrage und Mietspiegelauskünfte 
Nach wie vor wird im Internet der Stadt Münster der Service der Mietspiegel-
Online-Berechnung angeboten. Hier kö nnen Mieter und Ve rmieter über das 
Internet ein Berechnungsprogramm nutzen, um die durchschnittliche 
ortsübliche Vergleichsmiete für den Wohnr aum individuell errechnen zu lassen. 
Diese Mietspiegelabfrage ist im Internet zu finden unter: 
www.muenster.de/stadt/wohnungsamt/mietspiegel.html 
Erstmalig wurde der Zugriff auf die Berechnungsprogramme für den Mietspiegel 
2007 und den Mietspiegel 2005 belassen, um  den Bürgerinnen und Bürgern so 
noch Berechnungen für frühere Zeiträume zu ermöglichen. 
Die monatlichen Zugriffszahlen zeigen, dass die Mietspiegel-Online-Berechnung 
bei den Bürgerinnen und Bürgern Münsters  sehr stark nachgefragt wird. Allein 
im Erscheinungsmonat des Mietspiegels 2009 wurden insgesamt 6.532 Zugriffe 
 46

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
auf das Berechnungsprogramm gezählt.  Dabei wurden statistisch nur die 
Zugriffe gezählt, die das Berechnu ngsprogramm vollständig bis zur 
Ergebnisseite durchlaufen haben. 
Aber auch die Online-Abfrage für den Mietspiegel 2007 wird noch immer in 
großem Umfang (immerhin rd. 500 Zugri ffe monatlich) genutzt. Lediglich für 
das Programm 2005 lassen sich keine Au swertungen vornehmen, da die 
Zugriffszahlen zu gering sind. 
Abb. 13: Zugriffszahlen 2009 auf die Online-Mietspiegelberechnungen 
6632
2243
3450
2925
3278
2892
2815
3020
3119
3162
3132
3075
465341
507
357423447474489 504547645
958
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
Apr
09
Mai
09
Jun
09
Jul
09
Aug
09
Sep
09
Okt
09
Nov
09
Dez
09
Jan
10
Feb
10
Mrz
10
Mietspiegel 2009
Mietspiegel 2007
 
Begleitend zur Online-Mietspiegel-Abfrage wird im Amt für Wohnungswesen 
auch ein persönlicher Beratungsservice  angeboten. Diese Beratung, die 
monatlich im Schnitt in rd. 20 Fällen in Anspruch genommen wird, erstreckt 
sich jedoch lediglich auf Fragen zur Anwendbarkeit des Mietspiegels. Eine 
individuelle Berechnung der Netto-Ver gleichsmiete bleibt aufgrund der 
Vorgaben des Rechtsberatungsgesetze s den Mietervereinen, dem Haus- und 
Grundeigentümerverein, Rechtsanwälten sowie der Verbraucherzentrale u. ä. 
vorbehalten. 
 47

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
6. Projekt: „Soziale Stadt“ 
6.1 Handlungsfeld Wohnen 
Bereits am 13.12.2006 beschloss der Rat der Stadt Münster das integrierte 
Handlungskonzept/Städtebaulicher Maßnahmeplan für das Gebiet Münster, 
Kinderhaus-Brüningheide und beauftragte die Verwaltung, das Programm 
entsprechend umzusetzen. Es wird mit Mitteln aus dem Bund-Länderprogramm 
„Soziale Stadt“ gefördert und umfasst insgesamt acht Handlungsfelder. Es wird 
in dieser Form zum Ende des Jahres 2010 auslaufen. 
Alle Handlungsfelder wurden dabei so angelegt, dass sie die zentralen 
Programmziele für Kinderhaus-Brüningheide möglichst auch über den Zeitpunkt 
des Ablaufes hinaus nachhaltig erreichen. Diese Ziele sind: 
• Verbesserung der Wohn- und Wohnumfeldsituation 
• Förderung der Integration unterschiedlicher Gruppen im Wohngebiet 
• Stärkung der Bildungschancen für Kinder und Jugendliche 
Das Handlungsfeld Wohnen als eines der wesentlichen Handlungsfelder trägt 
dabei insbesondere zu de n ersten beiden Leitziel en bei. Darüber hinaus 
entwickelten sich weitere Arbeitsschwerpunkte durch die definierten und 
teilweise bereits umgesetzten Projekte. Beispielsweise wird die Stärkung des 
nachbarschaftlichen Zusammenlebens der Menschen in Kinderhaus – 
Brüningheide angestrebt. Auch die nach haltige Qualitätssicherung bezahlbaren 
Wohnraumes ist hier von wesentlicher Bedeutung. Dabei soll das bisherige 
Engagement der vor Ort tätigen Wohn ungsunternehmen fortgeführt bzw. 
weiterentwickelt werden. Hierzu wurd e auf unterschiedlichen Wegen eine 
intensive Zusammenarbeit mit den im Qu artier tätigen Wohnungsunternehmen 
bzw. -verwaltungen erreicht.  
Acht Projekte mit teilweise weiterer Untergliederung sind dem Handlungsfeld 
Wohnen zugeordnet (Umsetzungszeitraum von 2007 bis 2010).  
Die Einzelprojekte tragen im Rahmen der festgelegten Pr ojektsystematik die 
Bezeichnungen: 
1.01 Energetische Gebäudesanierung 
1.02 Marktanpassung des Wohnungsbestandes 
1.03 Wohnzukunft für ältere und behinderte Menschen 
1.04 Weiterentwicklung der Kooperationsvereinbarung 
1.05 Nachbarschaftsst ärkung, Mieterschulung 
1.06 Das Quartier spart Strom 
1.07 Wettbewerb „Sol ares Kinderhaus“ 
1.08 Alternative Flächennutzung 
Die Projekte 1.06 „Das Quartier spart Strom“ und 1.07 Wettbewerb „Solares 
Kinderhaus“ stehen in der Verantwortung des Amtes für Grünflächen und 
Umweltschutz. 
6.2 Projektarbeit 
6.2.1 Energetische Gebäudesanierung – Machbarkeitsstudie 
Wie im Geschäftsbericht 2008 schon ausführlich dargestellt, wurde das Projekt 
vom Planungsbüro bau.RAUM, Architektin Petra Müller, erfolgreich vorbereitet 
und durchgeführt. Ein aussagekräftiges energetisches Gebäudegutachten über 
 48

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
das Mehrfamilienwohnhaus Sprickmannstraße 37 mit der Möglichkeit der 
grundsätzlichen Übertragung auf a lle im Quartier vorhandenen 
Wohnungsbestände liegt vor. Dabei orientiert sich die Studie, wie mit dem 
Ministerium für Bauen und Verkehr NRW abgestimmt, an den Vorgaben des 
Energiepasses. Auch sind die Ergebnisse als Grundlage für die Beantragung von 
KfW-Mitteln geeignet. 
In Anlehnung an dieses Gutachten ents chloss sich die WohnSieGer GbR, erste 
bauliche Maßnahmen am Bestand zu initiieren. In der Zeit von Juli bis August 
2009 wurde ein Dämmputz mit neuer Farbge staltung an einem ersten Teil des 
Gebäudebestandes durch einen Fachbetrie b angebracht (Foto siehe Titelblatt). 
Geplant ist, dass die Arbeiten an den noch ausstehenden Gebäudeteilen in den 
Folgejahren sukzessive fortgesetzt werden.  
Weitere energetische Sanier ungsmaßnahmen der übrigen 
Wohnungsunternehmen im Sinne des Gutachtens wurden bislang nicht 
durchgeführt. 
 
6.2.2 Marktanpassung des Wohnungsbestandes 
Am 09.04.2008 verständigten sich die Wohnungsunternehmen in der 5. 
Handlungsfeldkonferenz darauf, das ur sprünglich angestrebte Modellprojekt, 
mit dem eine marktangepasste Mischung von Wohnungen im Quartier erreicht 
werden sollte, nicht durchzuführen. Die Erfahrungen der 
Wohnungsunternehmen mit dem Umbau und der Veränderung der Grundrisse 
von Wohnungen ließen erkennen, dass erhe bliche Investitionen erforderlich 
sein würden, die wirtschaftlich nicht zu vertreten wären. 
6.2.3 Wohnzukunft für ältere und behinderte Menschen 
Im Jahr 2008 konnten bereits wesentlic he Ziele dieses Projektes erreicht 
werden. Der Erstbezug einer ambula nt betreuten Wohngemeinschaft für 
Demenzerkrankte in der Josef-Beckman n-Straße 5 – 7 konnte abgeschlossen 
 49

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
werden, ebenso wurden zwei Treppenlifter in den beiden Mehrfamilienhäuser 
Josef-Beckmann-Str. 15 und 17 eingesetzt, die überwiegend den dort lebenden 
älteren und behinderten Menschen ei nen barrierefreien Zugang zu ihren 
Wohnungen ermöglicht. Beide Maßnahmen tragen zur Optimierung der 
Wohnzukunft  älterer und behinderter Menschen im Quartier bei. Sie erhalten 
mit der Wohngemeinschaft eine notwendige Wohnalternative, um auch im Falle 
einer Erkrankung an Demenz in der ge wohnten Umgebung selbstbestimmt und 
selbständig wohnen zu bleiben. Auch di e Treppenlifter dienen dazu, dass ältere 
Bewohnerinnen und Bewohner möglichst lange und selbständig in ihren 
Wohnungen verbleiben können. 
Diese sehr unterschiedlichen Baum aßnahmen der Wohn+Stadtbau GmbH 
sollten insbesondere dem größten Woh nungsanbieter im Quartier, Babcock & 
Brown, vertreten durch die Hermes Haus verwaltung AG, als positives Beispiel 
dienen, um im Bedarfsfalle im eige nen Bestand zumindest barrierefreie 
Zugänge zu erstellen. 
Dazu wurden am 17.12.2009 mit Vertrete rn der Hermes Hausverwaltung AG, 
der städtischen Wohnberatung und dem Amt für Wohnungswesen die beiden 
Treppenlifter in den Hauseingangsbere ichen Josef-Beckmann-Str. 15 und 17 
besichtigt und die  Anpassungsmaßnahmen diskutiert. Sie sind generell auf den 
Wohnungsbestand von Babcock & Brown übertragbar.  
Die mit Abstand meisten Eingangsbereiche im Quartier sind mit Stufen 
versehen, die für Rollstuhlfahrer oder gebrechliche ältere Menschen eine 
teilweise unüberbrückbare Barriere bedeuten. Das Amt für Wohnungswesen 
wird weiterhin aktiv dafür werben, da ss  neben der Wohn + Stadtbau GmbH 
auch die übrigen Wohnungsunternehmen dem Beispiel der barrierefreien 
Umgestaltung zumindest teilweise folgen werden im Sinne der älteren und 
gehbehinderten Bewohnerschaft. 
6.2.4 Weiterentwicklung der Kooperationsvereinbarung 
Im Jahr 2009 bestanden mit al len vor Ort vermietenden 
Wohnungsunternehmen entsprechende Kooperationsvereinbarungen mit 
Ausnahme von Herrn Rechtsanwalt Na u, Berlin. Seit dem 16.07.2009 wird 
dessen Wohnungsbestand per Besch luss des Amtsgerichtes Münster 
zwangsverwaltet. Aus rechtlichen Gründen kann ein Kooperationsvertrag zur 
Verbesserung der Wohnverhältnisse vo m Zwangsverwalter nicht unterzeichnet 
werden. Jedoch war es möglich, mit ihm wesentliche Übereinkünfte zu erzielen 
und letztlich eine Kooperation durch die inhaltlich abgestimmte Arbeit vor Ort 
zu bewirken. 
In der Sitzung der Handlungsfeldkon ferenz am 23.09.2009 fand deshalb ein 
Austausch erstmalig zum Kennenlernen , zu den jeweiligen geschäftlichen 
Aktivitäten und zur grundsätzlichen Abst immung der laufenden Projekte mit 
allen Vertreterinnen und Vertretern der betroffenen Wohnungsunternehmen auf 
der Ebene der Geschäftsführung bz w. -leitung einschließlich des 
Zwangsverwalters statt. 
Zur weiteren Verstetigung der Ab sprachen diente am 26.11.2009 eine 
Arbeitskreissitzung, nun mit den vor Ort arbeitenden Mitarbeiterinnen und 
Mitarbeitern der jeweiligen Wohnungsve rwaltungen. Auch hier gab es einen 
intensiven Austausch über Inhalte und Problemlagen der Arbeit vor Ort und der 
laufenden Projekte der „Sozialen Stad t“ mit dem Schwerpunkt „Verbesserung 
der Wohnsituation“. 
6.2.5 Nachbarschaftsstärkung und Mieterschulung 
Der seit 2007 bestehende Arbeitskre is der Vertrauensmieterinnen und 
Vertrauensmieter tagte im Jahr 2009 me hrfach zu unterschiedlichen Anlässen. 
Inhalte der Gesprächsrunden waren überwiegend die Problemlagen des 
 50

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Quartiers, die im Anschluss an die Sitzungen dann mit den verschiedenen 
Wohnungsunternehmen zu kommunizieren waren. Darüber hinaus dienten die 
Treffen auch der Vorbereitung von Mi eterschulungen, des Internationalen 
Herbstfestes, des ersten Mieterst ammtisches und des gemeinsamen 
Grilltermins von Vertrauensmietern, Mi tarbeitern der Wohnungsunternehmen, 
dem MieterInnen-Schutzverein und dem Amt für Wohnungswesen. Die 
Vernetzungsarbeit und der inhaltlich e Austausch wurden somit weiter 
fortgeführt und ausgebaut. 
Die im Vorjahr vorbereitete Vera nstaltungsreihe der Schulung von 
Mieterhaushalten konnte im Jahr 2009 er folgreich durchgeführt werden.  Die 
Schulungstermine fanden am 21.01., 04.02., 11. und 18.03.2009 jeweils 
abends im Paul-Sahle-Familientreff statt. Alle Haushalte des Quartiers waren 
eingeladen, sich über Rechte und Pflicht en zu informieren, die sich aus den 
Mietverträgen ergeben.  Die Bewohnerinnen und Bewohner sollten mehr 
Rechtssicherheit erhalten aber auch das Verständnis über die Arbeit der 
Wohnungsunternehmen vor Ort sollte ge stärkt werden. Ferner dienten die 
Schulungen der Vermeidung von mietvert raglichen Problemen. Die Mieter und 
Mieterinnen im Quartier sind über Aushänge im Eingangsbereich aller 
Wohnhäuser über die Mieterschulungen informiert worden.  Erreicht wurden mit 
den Schulungen insgesamt etwa 70 Haushalte. 
Ein erster Mieterstammtisch fand  nach Vorbereitung durch die 
Vertrauensmieterinnen und Vertrauensmieter am  13.11.2009 im Paul-Sahle-
Familientreff statt und soll dauerhaft halbjährlich durchgeführt werden, um die 
Nachbarschaft weiter zu vernetzen. Dies ist auch vor dem Hintergrund des 
hohen Anteils an Menschen mit Migratio nsvorgeschichte zu sehen. Der erste 
Stammtisch wurde jedoch nur mäßig besucht. Es ist zu vermuten, dass nur ein 
bedingtes Interesse an einem derartigen Abendtreffen bestand oder aber es ist 
längst nicht jedem Interessierten aus unterschiedlichen Gründen möglich, 
daran teilzunehmen. Auch kann die Vielza hl von unterschiedlichsten Aktivitäten 
im Rahmen der Sozialen Stadt und der weiteren Einrichtungen vor Ort (Atrium, 
Begegnungszentrum Sprickmannstraße,… ) zu einer „Übersättigung“ der 
Menschen mit Veranstaltungen geführ t haben. Das Amt für Wohnungswesen 
wird den nächsten Stammtisch im 1. Halbjahr 2010 intensiver bewerben. 
6.2.6 Alternative Flächennutzung – baulich und sozial 
Es gibt vereinzelt Flächen im Quartier, die entgegen der ursprünglichen 
städtebaulichen Planung nicht oder fehl genutzt werden. Teilweise liegen sie 
brach oder sind gestalteri sch wenig ansprechend. Ziel dieses Projektes ist es 
daher, mit einzelnen Maßnahmen die Ges taltung des Quartiers zu verbessern, 
beispielsweise für soziale oder sport liche Aktivitäten de r Bewohnerinnen und 
Bewohner. 
Zu diesem Zweck fand unter Leitung des Amtes für Wohnungswesen bereits im 
Jahr 2008 eine Begehung des Quartiers im  Kreise der Vertrauensmieterinnen 
und Vertrauensmieter statt. Sie ergab, dass insbesondere drei Flächen nach 
Vorstellung dieses Arbeitskreises im  Sinne der Bewohnerinnen und Bewohner 
aufgewertet werden müssten bzw. sollten.  
Als eine problematische Fläche wurde die sog. Grünschleife identifiziert, deren 
Grünflächen ungepflegt und vermüllt aussahen, auch der Teich glich eher einem 
schlecht einsehbaren Sumpfgebiet.  Am 27.06.2009 und am 19.09.2009 
gestaltete das Amt für Grünflächen und Naturschutz mit Unterstützung 
zahlreicher Bewohnerinnen und Bewohner di esen Bereich neu. Neue Fußwege, 
eine Trockenmauer, neue Sitzgelegenhe iten, eine Sonnen- und Liegewiese 
sowie Blumenbeete und Pflanzbereiche für Küchenkräuter zum Eigengebrauch 
wurden neu gestaltet. Auch der Teich wurde entmüllt und von hohen Gräsern 
und sonstigen hochstehenden Gewächse n befreit. Dieses  Projekt erhielt 
 51

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Anerkennung durch den Kreis de r Vertrauensmieterinnen und 
Vertrauensmieter, weil es al s sichtbares Zeichen der positiven Veränderung zu 
erkennen ist und die Bewohnerinnen und Bewohner einbezogen wurden, ihr 
Umfeld aktiv zu gestalten.  
Im Rahmen der o. a. Begehung wurde au ch der Zustand des Fußballplatzes an 
der Killingstraße kritisiert. Hier fehlte  es an einem neuen Bodenbelag und an 
aufgestellten Toren. Auch der angrenzende Kinderspielplatz verfügte nicht über 
ansprechende Spielgeräte. Auf Veranl assung der zum Juli 2009 von Babcock & 
Brown neu eingesetzten Hermes Hausverwaltung AG erhielt der Fußballplatz im 
November 2009 eine Erneuerung des Bode nbelages. Etwa zur gleichen Zeit 
wurden Aufträge vergeben, neue Fu ßballtore und auf dem benachbarten 
Kinderspielplatz ein Klettergerüst mit Rutsche und Schaukel aufzustellen. Die 
Maßnahmen sind Anfang 2010 umgesetzt worden. 
Das aufwändigste Anliegen der Vertraue nsmieter konnte in 2009 noch nicht 
umgesetzt werden, da noch wesentliche Fr agen zu klären waren. Das Parkdeck 
über der Tiefgarage Ecke Spickmannstraße/Josef-Beckmann-Straße, welches im 
Eigentum der WohnSieGer GbR steh t, soll nach Vorstellung der 
Vertrauensmieterinnen und Vertrauensmiet er zu einem kombinierten Fußball- 
und Basketballfeld umgestalte t werden. Auch hier gäbe es ein sichtbares und 
nachhaltiges Signal der positiven Veränderung im Quartier.  
Hierzu hat das Amt für Wohnungswesen mit Institutionen aus Sport-, Jugend- 
und Sozialarbeit Kontakt aufgenommen und nach ihren Einschätzungen bzgl. 
Notwendigkeit des geplanten Projektes befragt. Ausschließlich positive 
Statements wurden vom SC Westfalia Kinderhaus 1920 e. V., von der 
Fachstelle Jugendförderung und Sozial arbeit Nord des Amtes für Kinder, 
Jugendliche und Familien sowie vom Begegnungszentrum Sprickmannstraße e. 
V. einschließlich Jugendsalon ausgesprochen: Ein Bolz- und/oder 
Basketballplatz würde eine sinnvolle Freizeitalternative für Kinder und 
Jugendliche vor Ort bedeuten, auch wenn eine mögliche Nutzungsgenehmigung 
mit zeitlichen Einschränkungen verbunden sein sollte. Das Wohnumfeld vor Ort 
würde sich grundsätzlich durch eine de rartige Maßnahme weiter verbessern. 
Auch gab es von den Institutionen Ange bote, z. B. besondere Aktivitäten zu 
begleiten. 
Gleichzeitig konnten die bauordnungs- und immissionsrechtlichen 
Rahmenbedingungen von den zuständige n Fachämtern konkretisiert werden. 
Ebenso gab es zum Ende 2009 erste Ko stenschätzungen von Fachfirmen, die 
Draht- bzw. Ballfangzäune errichten und Kunststoffoberflächen erstellen und sie 
vor Ort auftragen, so dass das Gesamtpro jekt eine einschätzbare finanzielle 
Größenordnung erhielt. 
Die bauordnungs- und immissionsrechtlichen Vorgaben sind allerdings nicht 
unerheblich, ebenso wie die voraussicht lich anfallenden Kosten. Auch lässt die 
bautechnische Umsetzung des Pro jektes bzgl. des Bodenbelages 
Schwierigkeiten bei der Gew ährleistung erkennen, so dass diese erkennbaren 
Schwierigkeiten und Fragen sorgfältig zu würdigen sind, um auf dieser 
Grundlage im Jahr 2010 eine fundierte Entscheidung zu treffen. 
 52

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
7. Projekt: Städtebauliches Sanierungsgebiet „Wohnquartier 
Osthuesheide“ 
Der Rat der Stadt Münster beschloss am 21.09.2005 einvernehmlich die 
Sanierungssatzung für die Wohnsiedlung Osthuesheide in Münster-Angelmodde. 
Im Rahmen der vorbereitenden Un tersuchungen wurden erhebliche 
städtebauliche Missstände für das Quarti er festgestellt, di e eine Sanierung 
erforderlich machen. 
Das Sanierungsgebiet umfasst 196 Wohnungen, die in drei 
Wohnungseigentümergemeinschaften aufgeteilt sind: 
• WEG I (Theodor-Heuss-Strasse 38-50), 
• WEG II (Osthuesheide 15-21 und 51-61), 
• WEG III (Osthuesheide 63-99) 
Im Mittelpunkt des Sanierungsko nzeptes steht die Anpassung des 
Wohnungsbestandes an die heutigen modernen Wohnstandards. Durch diese 
Anpassung soll insbesondere eine stab ile Eigentümerschaft gefördert werden. 
Ein Erneuerungskonzept, das auf einer einheitlichen Gestaltung der Baukörper 
und des Wohnumfeldes basiert, soll dies sicherstellen. Dabei steht der Erhalt 
des ursprünglichen städtebaulichen Char akters der Waldsiedlung mit seinen 
charakteristischen Architekturelementen der Siedlung im Vordergrund. 
Das Amt für Wohnungswesen hat im Jahr 2006 federführend mit der 
Umsetzung der Ziele der städtebaulic hen Sanierungssatzung begonnen. Als 
besonders schwierig erwiesen sich im Laufe des gesamten Verfahrens die 
Aufteilung der Wohnungen in Wohnung seigentum, die damit einhergehenden 
Notwendigkeiten, die sich aus dem Wohnungseigentumsrecht ergeben und 
nicht zuletzt die Heterogenität der dr ei Wohnungseigentümergemeinschaften 
mit einer Vielzahl von einzelnen Wohnungseigentümern und 
Wohnungseigentümerinnen. 
Die WEG II startete mit dem Sanierungsv erfahren. Unter der Moderation eines 
Architektur- und Planungsbüro s erarbeitete der Beirat der 
Wohnungseigentümergemeinschaft und  der Verwalter mit dem Amt für 
Wohnungswesen ein umfangreiches Maßnahmenpaket für die 40 Wohnungen. 
Das Paket beinhaltet die Betonsanierung  der gesamten Fassade, die Sanierung 
der Balkonplatten, den Austausch alle r Kellerfenster, die Verlängerung der 
Dachüberstände, die Dämmung der Kell er- und der obersten Geschossdecken 
sowie eine Erneuerung aller Regenfallrohre und Dachrinnen. Ein neuer 
Fassadenanstrich sowie die Neuges taltung der Hausgärten und des 
Wohnumfeldes nach einer detailliert er arbeiteten Gestaltungsfibel sollen den 
Häusern „ein attraktives Gesicht “ geben. Nach Vorstellung des 
Maßnahmenpaketes in der Eigentümerversammlung im November 2007 erhielt 
es die Zustimmung aller anwesenden Eigentümer. 
Im gleichen Zug hat die Stadt Münster mit der Wohnungs-
eigentümergemeinschaft einen öffent lich-rechtlichen Vertrag über die 
Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen 
geschlossen. Auf der Grundlage dieses  Vertrages ist die Umsetzung der 
Maßnahmen öffentlich-rechtlich abgesichert worden. Die Eigentümer erhalten 
damit die Möglichkeit, entsprechende erhöhte Abschreibungen geltend zu 
machen. 
Die WEG II hat Anfang 2008 mit den Maßnahmen, die überwiegend in 
Eigenleistung durchgeführt werden, begonnen. Mit den abschließenden 
Wohnumfeldmaßnahmen wird das Sanierungsverfahren für die WEG II im 
Herbst 2010 beendet sein. 
 53

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
In der WEG I fanden seit Juni 2007 ebenfalls mehrere moderierte Sitzungen mit 
dem Eigentümerbeirat, dem Verwalter, dem Architektur- und Planungsbüro und 
dem Amt für Wohnungswesen statt. Im März 2009 beschloss die 
Eigentümergemeinschaft mehrheitlich di e vorgesehenen Ma ßnahmen, die mit 
denen der WEG II vergleichbar sind. Finanziert werden die Maßnahmen zum 
großen Teil aus Mitteln der Instandhaltungsrücklage, die die Eigentümer der 28 
Wohnungen in den letzten Jahren angespar t hatten. So hält sich die finanzielle 
Belastung für jeden Eigentümer in Grenzen. 
Weil ein Eigentümer den Beschluss im April 2009 gerichtlich angefochten hatte, 
hat die WEG I nicht unmittelbar mit de n Maßnahmen begonnen, sondern erst 
den Ausgang des Rechtsstreites a bgewartet. Im Juli 2009 entschied das 
Amtsgericht zu Gunsten der Eigentümer gemeinschaft, so dass zum Herbst mit 
der Umsetzung der Sanierungsmaßnahm en gestartet werden konnte, die 
voraussichtlich bis Mitte 2011 abgeschlo ssen werden. Auch mit der WEG I hat 
die Stadt Münster einen öffentlich-rechtlichen Vertrag über die Durchführung 
von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen beschlossen. 
Zum 01.01.2006 wurde die Wohnungsgesellschaft Große Lodden mbH (WGL) 
gegründet, die zeitgleich 11 städtisch e Wohnungen der WEG III mit insgesamt 
128 Wohnungen erwarb. Die Gesellschaft wurde mit dem Prim ärziel gegründet, 
die Wohnraumsituation in der WEG III zu verbessern. Dazu zählt u. a. ein 
konsequentes Vorgehen im Rahmen der wohnungseigentumsrechtlichen 
Bestimmungen, insbesondere das Dr ängen auf die Verbesserung der 
finanziellen Lage der Wohnungseigentümergemeinschaft. 
Seit Herbst 2009 wurden vorbereitende Gespräche unter der Beteiligung der 
WGL, einem Architektur- und Planungsbüro und dem Amt für Wohnungswesen 
zu den Entwicklungsperspektiven für die WEG III geführt.  
Es zeichnet sich für die WEG III mit der desolaten Bausubstanz der Häuser ein 
immenser Instandhaltungsstau ab, der durch detaillierte Untersuchungen 
manifestiert werden soll. 
Auf der Grundlage der Untersuchung sergebnisse wird im Jahr 2010 der 
Beschluss zur Auflösung de s Instandhaltungsstaus und  zur Aufwertung der 
Gebäude vorbereitet. 
 54

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
8. Haushalt 
Der Haushalt des Amtes für Wohnungswesen wurde nun im zweiten Jahr nach 
den Vorgaben des Neuen Kommunalen Finanzmanagements für Gemeinden im 
Land Nordrhein-Westfalen (NKF) geführt. 
Entsprechend dem Produktkatalog der Stadt Münster bewirtschaftet das Amt 
für Wohnungswesen im Produktbereich 05 – soziale Leistungen die 
Produktgruppe 0504 Wohngeld mit dem Produkt Wohngeld und im 
Produktbereich 10 – Bauen und Wohne n die Produktgruppe 1003 Wohnen mit 
den Produkten 100301 -Wohnrau mförderung, 100302 -Hilfen zur 
Wohnraumversorgung und 100303 -Wohnungsaufsicht und -sicherung, 
Mietspiegel. 
Die beiden Produktgruppen sind mit einer Bewirtschaftungsregel im Bezug auf 
die Aufwendungen im Teilergebnisplan miteinander verbunden. Hierbei sind, 
mit Ausnahme der Personalaufwendungen und Aufwendungen, denen 
zweckgebundene Erträge gegenüber  stehen, die Au fwendungen der 
Produktgruppe 0504 und die Aufwendungen  der Produktgruppe 1003 zu einem 
Budget verbunden. 
Im Jahr 2009 erfolgten in beiden Prod uktgruppen ausschließlich Transaktionen 
im Bereich des Teilergebnisplanes und nicht im Finanzplan. 
8.1 Produktgruppe 05 04: Wohngeld 
Tab. 15: Teilergebnisrechnung 0504 
 Plan-Ansatz 
2009 
IST 
2009 
Erträge 5.500,00 € 2.738,40 € 
Aufwendungen (freies Budget) 94.380,00 € 85.101,97 € 
Ergebnis Teilergebnisrechnung (incl. 
Personalaufwendungen, 
Abschreibungen etc.) 
947.930,00 € 793.998,29 € 
Die Erträge, welche nur aus Buß- und Zwangsgeldern bestehen, sind zwar im 
Ergebnis nicht in der veranschlagten Höhe eingegangen, dafür konnte jedoch 
im Bereich der Aufwendungen ein Betra g von 9.278,03 € eingespart werden. 
Die größten Einsparpotenziale lagen bei den Sachkonten Mieten, Fachliteratur 
und Porto. 
Im Gesamtergebnis der Teilergebnisrec hnung wurde der veranschlagte Ansatz 
um 153.931,71 € unterschritten. 
Zielkennzahlen 
In dieser Produktgruppe war als Ziel kennzahl vorgegeben, dass 100 % aller 
vollständigen Wohngeldanträge innerhalb von sechs Wochen bearbeitet werden 
sollten. Erreicht werden konnte ein Wert  von 96 %. Dies liegt in der enormen 
Fallzahlsteigerung aufgrund der Wohngeldreform begründet. 
 55

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Tab. 16: Leistungsdaten 
 Ansatz 2009 Ergebnis 2009 
Wohngeldberechnungen –
Mietzuschuss 10.000 13.471 
Wohngeldberechnungen –
Lastenzuschuss 375 472 
Wohngeldsummen –Mietzuschuss 8.000.000,00 € 7.665.565,00 € 
Wohngeldsummen –Lastenzuschuss 322.293,00 € 147.707,00 € 
8.2 Produktgruppe 10 03: Wohnen 
Tab. 17: Teilergebnisrechnung 1003 
 Plan-Ansatz 
2009 IST 2009 
Erträge 241.630,00 € 450.020,73 € 
Aufwendungen (freies Budget) 806.468,00 € 318.560,36 € 
Ergebnis Teilergebn isrechnung (incl. 
Personalaufwendungen, 
Abschreibungen, etc)  
2.220.408,00 € 1.339.744,93 € 
Die deutliche Mehreinnahme auf der Ertragsseite von insgesamt 208.390,73 € 
ist hauptsächlich auf unerwartet höhere Erträge beim Sachkonto 
Verwaltungsgebühren zurückzuführen. Bedingt durch Sondermaßnahmen und 
eine deutlich höhere Zahl an Förd erzusagen in der Wohnungsbauförderung 
konnten allein bei den Verwaltungsgebühren 154.362,60 € mehr eingenommen 
werden als im Ansatz geplant waren. 
Bei den Aufwendungen wurde der Ansatz  um 487.907,64 € unterschritten. Bei 
dieser Minderausgabe handelt es sich jedoch nur bedingt um echte 
Einsparungen, da ein Betrag von 382.046,00 € in Bestellungen gebunden und 
Ansatz erhöhend in das Jahr 2010 übertragen wurde. Es betrifft die 
Aufwendungen aus dem Sachkonto Zuschüsse an übrige Bereiche. Hier werden 
im Rahmen des Programms „Altbausanie rung“ Transferaufwendungen an die 
Hauseigentümer und Hauseigentümeri nnen geleistet. Diese haben nach 
Erteilung der Förderzusage zehn Monate  Zeit ihre Maßnahme umzusetzen und 
die Gelder abzurufen. So kommt es naturgemäß regelmäßig zu den 
haushaltsmäßigen Verschiebungen. 
Weitere Einsparungen sind bei den Sachkonten Aus- und Fortbildung, Mieten, 
Honorare, Gutachten, Drucksachen, Porto und Werbung zu verzeichnen. 
Im Gesamtergebnis der Teilergebnisrec hnung konnte der veranschlagte Ansatz 
durch sparsame Haushaltsführung um 880.663,07 € unterschritten werden. 
Zielkennzahlen 
In dieser Produktgruppe war als Zi elkennzahl vorgegeben, dass 40 % der 
wohnungssuchenden Haushalte mit Wo hnberechtigungsschein innerhalb von 
einem Jahr mit Wohnraum versorgt werden. Erreicht werden konnte ein Wert 
von 43 %. 
 56

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
10 03 01 - Wohnraumförderung 
Zielkennzahl 1 ist hier, dass das zugewiesene Mittelkontingent zu 100 % 
ausgeschöpft werden sollte. Dieses Ziel wurde zu 100 % erreicht.  
Zielkennzahl 2 gibt vor, dass jährlich mindestens  130 Eigentumsmaßnahmen 
gefördert werden. Tatsächlich gefördert wurden 211 Eigentumsmaßnahmen. 
10 03 02 - Hilfen zur Wohnraumversorgung 
Zielkennzahl hier ist, dass für 90 % der wohnberechtigten Haushalte mit 
vollständigen Unterlagen der Wohnberechtigungsschein am Tag der 
Antragstellung ausgestellt wird. Es wurde ein Wert von 94 % erreicht. 
10 03 03 - Wohnungsaufsicht und -sicherung, Mietspiegel 
Ziel ist es, dass 90 % der Verstöße ge gen Mietpreis- und Belegungsbindungen 
innerhalb eines Jahres behoben oder durch Festsetzung von Geldleistungen 
geahndet werden. Tatsächlich wurde ein Wert von 99 % erreicht. 
Leistungsdaten 
Bislang gibt es nur für das Produk t 100302 –Hilfen zur Wohnraumversorgung- 
Leistungsdaten, welche die Anzahl der ausgestellten 
Wohnberechtigungsbescheinigungen widerspiegelt. Die erwartete Zahl von 
2.600 ist mit einem Ergebnis von 2.489 ausgestellten 
Wohnberechtigungsbescheinigungen nicht ganz erreicht worden. 
Abb. 14: Grafik über die Produktgruppe 10 03 
 
 57

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
9. Personalentwicklung 
Am 31.12.2009 waren im Amt für Wohnungswesen insgesamt 47 
Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter beschäfti gt. Sie besetzten 28 Vollzeit- und 19 
Teilzeitstellen. 
Mit Blick auf die anstehenden Aufgaben  zur Bewältigung der Wohngeldreform 
2009 akzeptierte das Personal- und Organi sationsamt eine zunächst temporäre 
Aufstockung des Personals im Umfang von 2,95 Stellen, die nun zum 
Stellenplan 2010 als dauerhafter Personalmehrbedarf anerkannt wurden. 
Tab. 18: Zusammensetzung des Personals (Stichtag 31.12.2008) 
 Gesamt Weiblich Männlich 
Höherer Dienst 2 1 1 
Gehobener Dienst 19 10 9 
Mittlerer Dienst 26 20 6 
Summe 47 31 16 
 
 58

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
10. Organisation des Amtes für Wohnungswesen 
Abb. 15: Organigramm des Amtes für Wohnungswesen (2009) 
 
 59

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Anhang 1: Karten zum Kosten- und Bedarfsniveau 
Abb. 16: Bedarfsniveau selbst genutztes Wohneigentum WFB 2009 
Unna
Lünen
Soest
Lippstadt
Siegen
Bad Laasphe
Bad Berleburg
Olpe
Lüdenscheid
Iserlohn
Schmallenberg
BrilonArnsbergWitten
Herne
Hamm
Hagen
Dortmund
Bochum
Paderborn
Lichtenau
Büren
Minden
Detmold
Warburg
Höxter
Brackel
Herford
Rietberg
Gütersloh
BielefeldWarendorf
Beckum
Rheine
Lengerich
Greven
Recklinghausen
Marl
Dorsten Nordkirchen
Dülmen
Gronau
Bocholt
Münster
Bottrop
Troisdorf
Bad Honnef
Bergisch Gladbach
GummersbachHeinsberg
Euskirchen
Bad Münstereifel
Kerpen
Bergheim
Düren
Monschau
Leverkusen
Köln
Bonn
Aachen
Wesel
Kamp-Lintfort
Viersen
Neuss
Grevenbroich
Velbert
Kleve
Kevelaer
Wuppertal
Solingen
Oberhausen
Mülheim
Mönchengladbach
Krefeld
EssenDuisburg
Düsseldorf
Niedersachsen
Niedersachsen
Hessen
 
 
 
 
 
  
Kreis Kleve
Kreis Mettmann
Rhein-Kreis Neuss
Kreis Viersen
Kreis Wesel
 
Kreis Aachen
Kreis Düren
Rhein-Erft-Kreis
Kreis Euskirchen
Kreis Heinsberg
Oberbergischer Kreis
Rheinisch-Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
  
 
Kreis Borken
Kreis Coesfeld
Kreis Recklinghausen
Kreis Steinfurt
Kreis Warendorf
Kreis Gütersloh
Kreis Herford
Kreis Höxter
Kreis Lippe
Kreis Minden-Lübbecke
Kreis Paderborn
 
Ennepe-Ruhr-Kreis
Hochsauerlandkreis
Märkischer Kreis
Kreis Olpe
Kreis Siegen-Wittgenstein
Kreis SoestKreis Unna
Hessen
Rheinland-Pfalz
Rheinland Pfalz
Niederlande
Niederlande
Belgien Niedrig (B1)
Unterduchschnittlich (B2)
Überdurchschnittlich (B3)
Hoch (B4)
73 100126 97
NRW.BANK 2010
 
Abb. 17: Kostenkategorie selbst genutztes Wohneigentum WFB 2009 
Unna
Lünen
Soest
Lippstadt
Siegen
Bad Laasphe
Bad Berleburg
Olpe
Lüdenscheid
Iserlohn
Schmallenberg
BrilonArnsbergWitten
Herne
Hamm
Hagen
Dortmund
Bochum
Paderborn
Lichtenau
Büren
Minden
Detmold
Warburg
Höxter
Brackel
Herford
Rietberg
Gütersloh
BielefeldWarendorf
Beckum
Rheine
Lengerich
Greven
Recklinghausen
Marl
Dorsten Nordkirchen
Dülmen
Gronau
Bocholt
Münster
Bottrop
Troisdorf
Bad Honnef
Bergisch Gladbach
GummersbachHeinsberg
Euskirchen
Bad Münstereifel
Kerpen
Bergheim
Düren
Monschau
Leverkusen
Köln
Bonn
Aachen
Wesel
Kamp-Lintfort
Viersen
Neuss
Grevenbroich
Velbert
Kleve
Kevelaer
Wuppertal
Solingen
Oberhausen
Mülheim
Mönchengladbach
Krefeld
EssenDuisburg
Düsseldorf
Niedersachsen
Niedersachsen
Hessen
 
 
 
 
 
  
Kreis Kleve
Kreis Mettmann
Rhein-Kreis Neuss
Kreis Viersen
Kreis Wesel
 
Kreis Aachen
Kreis Düren
Rhein-Erft-Kreis
Kreis Euskirchen
Kreis Heinsberg
Oberbergischer Kreis
Rheinisch-Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
  
 
Kreis Borken
Kreis Coesfeld
Kreis Recklinghausen
Kreis Steinfurt
Kreis Warendorf
Kreis Gütersloh
Kreis Herford
Kreis Höxter
Kreis Lippe
Kreis Minden-Lübbecke
Kreis Paderborn
 
Ennepe-Ruhr-Kreis
Hochsauerlandkreis
Märkischer Kreis
Kreis Olpe
Kreis Siegen-Wittgenstein
Kreis SoestKreis Unna
Hessen
Rheinland-Pfalz
Rheinland Pfalz
Niederlande
Niederlande
Belgien
Niedrig/ unterdurchschn. (K1)
Überdurchschnittlich (K2)
Hoch (K3)
20413260 NRW.BANK 2010
 
 60

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
Abb. 18: Bedarfsniveau Mietwohnraum WFB 2009 
Unna
Lünen
Soest
Lippstadt
Siegen
Bad Laasphe
Bad Berleburg
Olpe
Lüdenscheid
Iserlohn
Schmallenberg
BrilonArnsbergWitten
Herne
Hamm
Hagen
Dortmund
Bochum
Paderborn
Lichtenau
Büren
Minden
Detmold
Warburg
Höxter
Brackel
Herford
Rietberg
Gütersloh
BielefeldWarendorf
Beckum
Rheine
Lengerich
Greven
Recklinghausen
Marl
Dorsten Nordkirchen
Dülmen
Gronau
Bocholt
Münster
Bottrop
Troisdorf
Bad Honnef
Bergisch Gladbach
GummersbachHeinsberg
Euskirchen
Bad Münstereifel
Kerpen
Bergheim
Düren
Monschau
Leverkusen
Köln
Bonn
Aachen
Wesel
Kamp-Lintfort
Viersen
Neuss
Grevenbroich
Velbert
Kleve
Kevelaer
Wuppertal
Solingen
Oberhausen
Mülheim
Mönchengladbach
Krefeld
EssenDuisburg
Düsseldorf
Niedersachsen
Niedersachsen
Hessen
 
 
 
 
 
  
Kreis Kleve
Kreis Mettmann
Rhein-Kreis Neuss
Kreis Viersen
Kreis Wesel
 
Kreis Aachen
Kreis Düren
Rhein-Erft-Kreis
Kreis Euskirchen
Kreis Heinsberg
Oberbergischer Kreis
Rheinisch-Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
  
 
Kreis Borken
Kreis Coesfeld
Kreis Recklinghausen
Kreis Steinfurt
Kreis Warendorf
Kreis Gütersloh
Kreis Herford
Kreis Höxter
Kreis Lippe
Kreis Minden-Lübbecke
Kreis Paderborn
 
Ennepe-Ruhr-Kreis
Hochsauerlandkreis
Märkischer Kreis
Kreis Olpe
Kreis Siegen-Wittgenstein
Kreis SoestKreis Unna
Hessen
Rheinland-Pfalz
Rheinland Pfalz
Niederlande
Niederlande
Belgien Niedrig (B1)
Unterduchschnittlich (B2)
Überdurchschnittlich (B3)
Hoch (B4)
37 16815041
NRW.BANK 2010
 
Abb. 19: Kostenstufen Mietwohnraum WFB 2009 
Unna
Lünen
Soest
Lippstadt
Siegen
Bad Laasphe
Bad Berleburg
Olpe
Lüdenscheid
Iserlohn
Schmallenberg
BrilonArnsbergWitten
Herne
Hamm
Hagen
Dortmund
Bochum
Paderborn
Lichtenau
Büren
Minden
Detmold
Warburg
Höxter
Brackel
Herford
Rietberg
Gütersloh
BielefeldWarendorf
Beckum
Rheine
Lengerich
Greven
Recklinghausen
Marl
Dorsten Nordkirchen
Dülmen
Gronau
Bocholt
Münster
Bottrop
Troisdorf
Bad Honnef
Bergisch Gladbach
GummersbachHeinsberg
Euskirchen
Bad Münstereifel
Kerpen
Bergheim
Düren
Monschau
Leverkusen
Köln
Bonn
Aachen
Wesel
Kamp-Lintfort
Viersen
Neuss
Grevenbroich
Velbert
Kleve
Kevelaer
Wuppertal
Solingen
Oberhausen
Mülheim
Mönchengladbach
Krefeld
EssenDuisburg
Düsseldorf
Niedersachsen
Niedersachsen
Hessen
 
 
 
 
 
  
Kreis Kleve
Kreis Mettmann
Rhein-Kreis Neuss
Kreis Viersen
Kreis Wesel
 
Kreis Aachen
Kreis Düren
Rhein-Erft-Kreis
Kreis Euskirchen
Kreis Heinsberg
Oberbergischer Kreis
Rheinisch-Bergischer Kreis
Rhein-Sieg-Kreis
  
 
Kreis Borken
Kreis Coesfeld
Kreis Recklinghausen
Kreis Steinfurt
Kreis Warendorf
Kreis Gütersloh
Kreis Herford
Kreis Höxter
Kreis Lippe
Kreis Minden-Lübbecke
Kreis Paderborn
 
Ennepe-Ruhr-Kreis
Hochsauerlandkreis
Märkischer Kreis
Kreis Olpe
Kreis Siegen-Wittgenstein
Kreis SoestKreis Unna
Hessen
Rheinland-Pfalz
Rheinland Pfalz
Niederlande
Niederlande
Belgien
Niedrig (K1)
Unterdurchschnittlich (K2)
Überdurchschnittlich (K3)
Hoch (K4)
47 160141 48 NRW.BANK 2010
 
 61

Geschäftsbericht Amt für Wohnungswesen 2009 
 62 
Anhang 2: Tabellen und Abbildungen 
Tabellen 
Tab. 1: Höchstbeträge für Miete und Belastung in Münster............................8  
Tab. 2: Beträge für Heizkosten .................................................................8  
Tab. 3: Einmaliger zusätzlicher Wohngeldbetrag..........................................9  
Tab. 4: Entwicklung des Wohngeldes im Zeitraum von 2004 bis 2009........... 11 
Tab. 5: Geförderte Mietwohnungen im Zeitraum von 2005 bis 2009............. 20 
Tab. 6: Geförderte Mietwohnungen im Jahr 2009 ...................................... 20 
Tab. 7: Geförderte Eigentumsmaßnahmen von 2005 bis 2009..................... 23 
Tab. 8: Städtische Förderung der Altbausanierung von 2005 bis 2009 .......... 28 
Tab. 9: Einkommensgrenzen/Bruttojahresverdienst 2009 ........................... 30 
Tab. 10: Verteilung der ausgeübten Besetzungsrechte 2009 ....................... 34 
Tab. 11: Erst- und Wiederbelegungen 2003 - 2009.................................... 35 
Tab. 12: Versorgungsquote nach Haushaltsgrößen in 2009 ......................... 36 
Tab. 13: Überprüfungen des Sozialwohnungsbestandes in 2009 .................. 41 
Tab. 14: Mängelanzeigen im Zeitraum von 2005 bis 2009........................... 43 
Tab. 15: Teilergebnisrechnung 0504........................................................ 55 
Tab. 16: Leistungsdaten ........................................................................ 56 
Tab. 17: Teilergebnisrechnung 1003........................................................ 56 
Tab. 18: Zusammensetzung des Personals (Stichtag 31.12.2008)................ 58 
Abb. 1: Auszug aus dem Produktplan der Stadt Münster...............................5  
Abb. 2: Haushaltsstruktur der Wohngeldempfänger im Jahr 2009 ................ 11 
Abb. 3: Sozialstruktur der Wohngeldempfänger im Jahr 2009...................... 12 
Abb. 4: Verteilung der geförderten Mietwohnungen nach Zielgruppen........... 21 
Abb. 5: Zahl der Förderfälle nach Einkommenssituation.............................. 24 
Abb. 6: Erteilte WBS von 2002 bis 2009................................................... 31 
Abb. 7: Erteilte WBS nach Haushaltsgrößen.............................................. 32 
Abb. 8: Vermietungen insgesamt 2003 – 2009.......................................... 35 
Abb. 9: Persönliche/telefonische Kontakte ................................................ 37 
Abb. 10: Verteilung der persönlichen Kontakte 2009.................................. 38 
Abb. 11: Anzahl der aus Stiftungsmitteln geförderten Umzüge .................... 39 
Abb. 12: Mittelverwendung 2006 bis 2009................................................ 39 
Abb. 13: Zugriffszahlen 2009 auf die Online-Mietspiegelberechnungen ......... 47 
Abb. 14: Grafik über die Produktgruppe 10 03 .......................................... 57 
Abb. 15: Organigramm des Amtes für Wohnungswesen (2009) ................... 59 
Abb. 16: Bedarfsniveau selbst genutztes Wohneigentum WFB 2009 ............. 60 
Abb. 17: Kostenkategorie selbst genutztes Wohneigentum WFB 2009........... 60 
Abb. 18: Bedarfsniveau Mietwohnraum WFB 2009..................................... 61 
Abb. 19: Kostenstufen Mietwohnraum WFB 2009....................................... 61 
Abbildungen:

V/0577/2010 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Wohnungswesen 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Geschäftsbericht des Amtes für Wohnungswesen 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
15.09.2010 Ausschuss für Soziales, Gesundheit und Arbeitsförderung Bericht
23.09.2010 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht 
 
 
Bericht: 
 
 
 
Das Amt für Wohnungswesen legt hiermit seinen sechsten öffentlichen Geschäftsbericht vor. 
 
Er fasst die Arbeitsergebnisse, die Entwicklung von Fallzahlen und relevanten Daten für die un-
terschiedlichen Aufgabenbereiche des Amtes zusammen. 
 
Die Gliederung des Berichts orientiert sich an der Systematik des „Neuen kommunalen Finanz-
managements“ und damit auch an dem Produktplan des städtischen Haushaltes. Damit bietet er 
ergänzende und erläuternde Informationen zu den Kennzahlen und Leistungsdaten, die im 
Haushaltsplan dargestellt sind.  
 
Soweit es sinnvoll erschien, enthält der Geschäftsbericht auch schon Hinweise auf aktuelle Ände-
rungen wohnungsrechtlicher Bestimmungen und wohnungspolitische Tendenzen. 
 
 
I. V. 
 
 
 
Paal 
Stadtrat 
 
 
Anlagen: 
 
Geschäftsbericht 2009 des Amtes für Wohnungswesen 
 
 
  
Vorlagen-Nr.: 
V/0577/2010 
Auskunft erteilt: 
Frau Regenitter 
Ruf: 
492 64 00 
E-Mail: 
RegenitterG@stadt-muenster.de 
Datum: 
20.08.2010 
Öffentliche Berichtsvorlage