Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück Berliner Str. 219a, 51063 Köln-Mülheim, Gemarkung Dünnwald, Flur 61, Flurstück 1941 - Baubeschluss

Planverlasser

SEC HERLL SR TEIR
ARCHITEKTEN STADTPLANER BDA
Cäcilien Straße 48

50667 Köln

Tel.: 0221 - 97 30. 09.0
info@schallerarchitekten.koeln

REPPCOArchitekten
Hoffmann: 55 / HoffmannKontor
47633 Kleve

Tel.: 02821 - 726030 / Fax.: 02821 - 726051

Sehater Archtukten Suagiplaner DDA

n vor:
Fan 02213

MIET

313
Neubau eines Wohnhauses Berliner
Straße 219

[Bauvomaben

Neubau eines Wohnhauses Berliner Straße 219a, 51063
‚Köln

[Bauherr

Dezernat V - Sozlakles, Integration und Umwelt
‚Amt für Wohnungswesen
Ottmar-Pohl-Platz 1 51103 Köln

iswertung nach PPianstang
BKI 1. Quartal 2022
DIN 276:2018-12 09.05.2022

tenaufstellung,

Wir bitten Sie, diese Kostenaufstellung
zur Kenntnis zu nehmen.

Kostengruppen 200, 300, 400, 500,

600, 700:
Gesamt, Netto: 6.054.437,75 €
- zzgl. MwSt: 1.150.343,17 €
- Gesamt, Brutto: 7.204.780,92 €
GESAMTKOSTEN 7.204.780,92 €

|Die Baukosten der KG 200, KG 300 und KG 600 sind BKI Stand 1.)
Quartal 2022 für ein Mehrfamilienhaus, Passivhausstandard abgeleitet
worden.

22:

KG DIN 276:2018-12 / Bezeichnung Menge Einheit Einheitspreis] Gesamtpreis Gesamt netto | Gesamt brutto
200 Vorbereitende Maßnahmen 44.903,79 € 53.435,51 €]
220 | Öffentliche Erschließung (EEE Eee
‚Abwasserentsorgung 3.186,00
Wasserversorgung

Gasversorgung

‚Stromversorgung
Telekommunikation 2.000,00 €| 2a00,00«)
230 Nichtöffentliche Erschließung
235] Stromversorgung 13.162,61 € 15.663,51 €]
300 Bauwerk - Baukonstruktionen 3.124.207,48€| 3.717.806,90 €
310 Baugrube
311] Herstellung 3000d _90.831,99€ 99.831,93] 18.800,00. €
313]_Wasserhaltung 21.97, 24.957,08] 29.700,00€
320 Gründung
321] Baugrundverbesserung E | 17 17.5052 d
322] Flachgründung und Bodenplatte 6 — d BLEEER 127.495,80 €]
323] Abdichtung/Bekleidung 76.00€ 39.852,10 mund — mad
330 ‚Außenwände
331] Tragende Außenwände ea — a d  172.948106€ 173.949,10d 206.999,42 €]
334| Außenwandöftnungen ms ar 262.270,67 €]
335| Außenwandbekleidung, Außen 1910,0;
336|_Außenwandbekleidung, Innen 1159,1 d 68.388,66 €|
338 Lichtschutz 98.990,03 €
333] Sonstiges 1626,0: 24.595,96 29.269,19 €
340 Innenwände
341] Tragende Innenwände 1835.06] 217.898,95 €
342|_Nichttragende Innenwände, 1018,89 99,00€ 84.766,14 € 84.765,14
Innenwandöffnung 382,29 407,00 d 130.749,65 € 130.749,65
345 Innenwandbekleidung 5213, 42,00 d 184.015,49 d 184.015,49
34] Sonstiges 2853.95 11,00€ 27.305,41 € 27.305,41 d

350

380

390

Decken ]
351] Deckenkonstruktionen | 2291,58 r 171,00 € 329.294,49 € 329.294,49 € 391.860,44
353] Deckenbelege 1856,55 155,00 € 241.819,94 € 241.819,94 € 287.765,73
354] Deckenbekleidung 1886,99 37,00 d| 68.671,20 €] 58.671,20 €
355] Elementierte Deckenkonstruktionen 114, 1.435006 138.0441d 138.040,411d 164.278,80
EX: BET 2291,58 mi 39,00€ 75.102,25 € 75.102,25 € 89.371,88 d
Dächer Br rn ei
361] Dachkonstruktionen | a mM Trade 93.86.58 11.695,28
363] Dachbeläge I mM 200 ASS 106.951,26 er
364] Dachbekleidungen EEE 3 64,00 25.017,17 € 25.017,17 nn
369] Sonstiges EN d 18.352,82 € 18.352,82 21.839,86
Baukonstruktive Einbauten TE
381 Allgemeine Einbauten me amd aaasamıd AaMaand _ Bzannnze
Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen BEE]
391] Baustelleneinrichtung | za — mi 4400 108.740,64€ 108.740,64 € 123.401,36 €
392] Gerüste | mad — mi 220€ 54.370,32 d 64.370,32 € 64.700,68 €

Die Baukosten der KG 221-223, KG 300 und KG 600 sind aı

der BKI Stand 1. Quartal 2022 für ein Mehrfamilienhaus,

assivhausstandard abgeleitet worden.

Bauwerk - Technische Anlagen 1.624.350,74€| 1.813.977,38 €
410 Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen
419. Sanitärtechnik ” 584.236,90 € ‚695.241,91 d
420 Wärmeversorgungsanlagen
‚ 420] Wärmeversorgungsanlage 264.892,10 €] 315.221,60 €|

430 Raumlufttechnische Anlagen Be Sr lesen
440 Elektrische Anlagen [ss |
442] Elgenstromversorgungsanlage 1,00 5. KB Ele m nnd zone
443] Niederspannungsschaltanlagen 1,00 5. KB Ele d ‚619, Fin
444] Niederspannungsinstallationsanlagen 1,00 5. KB Ele 147.076,32E 147.075,32] 175.019,63€|
445] Beleuchtungsanlagen 1,00 s. KB Ele! BERTTELBEEIER
446 1,00 s. KB Elel 6.054,71 €)
450 Fernmelde- und informationstechn. Anlagen
451] Telekommunikationsanlagen 29.089,71 € 23.000 11d ° 2u0B0 IE 34,616,75€|
= ‚Audiovisuelle Medien- und Antennenanlage o0 |  oend sd Hero 11.853,63€
456| Gefahrenmelde- u. Alarmanlage 6.503,25 € 7.738,87 €
Förderanlagen
Auugsaniage
‚Außenanlagen 406.950,00€ 484.270,50 €
520 Erdbau
511] Herstellung 1,00 Od 1800000 18.000,00 21.420,00€|
520 Gründung, Unterbau
521] Baugrundverbesserung | 10310006 14.310,00€ 17.028,90 €]
530 Oberbau, Deckschichten (Ei
531] Wege 28.040,00 € 28.040,00 d 33.367,60 €
533) Plätze, Höfe, Terrassen 29.250,00 Zn
534] Steliplätze 18.600,00 € 18.600,00 € 22.134,00 €
536] Spielplatzflächen 8.250,00 € 8.250,00 € 9.817,50 €
540 Baukonstruktion
541] Einfriedung 1.00 s.KB 30.500,00 € 30.500,00 € 30.500,00 36.295,00
543] Wandkonstruktionen 1,00 s.KB 17.785,00 €] 17.785,00 € 17.785,00 21.184,15

561] Allgemeine Einbauten

563] Orientierungs- und Informationssysteme
570 Vegetationsflächen
571] Vegetationstechnische Bodenbearbeitung

544] Rampen, Treppen, Tribünen 5.KB 6.500,00 € 6.500,00 d 6.500,00 € 7.135,00 €]

545] Überdachungen 1,00 s.KB 50.000,00 €| ‚50.000,00 € 50.000,00 d 59.500,00 €}
650 Technische Anlagen

551] Abwasseranlage Anlagen 1,00 s.KB 27.500,00 € 27.500,00 € 27.500,00 d 32.725,00 €

556] Elektrische Anlagen 1,0 R 15.165,00 € 15.165,00. € 15.185,00 d 18.046,35 €

560 Einbauten In Außenanlagen und Freiflächen Eee Erz]
| og 18.450006 18.450004 21.955,50€

GEBET 17 BEREITETE:

982, besondere Einbauten I ur md mund mund _zaramd

ETT sd omg
4.900,00 €| mer 900,00 € 5.831,00 €

5 Pflanzflächen

“a

58.220,75 €

590 sonstige Maßnahmen für Außenanlagen

59] Ba Inrichtung

| __1.800,00€ ‚800,00 € 2.142,00 €]

594] Abbruchmaßnahmen

| 597] Zusätzliche Maßnahmen

600 ‚Ausstattung und Kunstwerke
600 Ausstattung und Kunstwerke
700 Baunebenkosten

714] _Sicherheits- und Gesundheitsschutz

598] Provisorische Außenanlagen und Freiflächen 1,00 area muss

710 Bauherrenaufgaben

16.975,00 € 16. nz ‚00€ 20.200,25 €
690,00 d 821,10 €
IT EEE

7.414,13 €

Tr.

730 Architekten- und Ingenieurleistungen
731] Gebäude u. Innenräume
732] Freianlagen

mi

740 Gutachten und Beratung
741] Tragwerksplanung 129.523,78 €] 129.523,78 € 154,133,30
742] Technische Anlagen 236.88589 | 26.885896 236.88580d 281.894,21 €]
743 Bauphysik 24.630,24 €] 24.630,24 € 29.309,99 €]
745| Ingenieurvermessung ;.000, 000, 20.000,00 € 23.800,00 €}
7a7| Brandschutz 1,009 5. Ka wi 35050 3 A 4
760 ‚Allgemeine Baunebenkosten
761] Gutachten und Beratung 5. KBW) 5.226,48 €)
763 Prüfung, Genehmigungen, Abnahmen s. KB Wi ‚000,00 €] 15.000,00 € € 17.850,00

mme KG 2(

Erdgeschoss
BB
A
A
B
B D
D
A
A
8.10 m²
Terrasse
8.10 m²
Terrasse
10.12 m²
Terrasse
10.12 m²
Terrasse
8.10 m²
Terrasse
8.10 m²
Terrasse
Aufzug
48.00
13.001.80
Schlafen
WFL: 19.41 m²
Kind 1
WFL: 10.26 m² Bad 1
WFL: 6.19 m²
Kind 2
WFL: 10.81 m²
Bad 2
WFL: 5.00 m²
Flur
WFL: 12.65 m²
Abstr.
WFL: 4.49 m²
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01 1
Schlafen
WFL: 17.35 m²
Bad
WFL: 6.18 m²
Abstr.
WFL: 2.91 m²
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2
Kind 1
WFL: 10.51 m²
Schlafen
WFL: 17.28 m²
Bad
WFL: 6.97 m²
W/E/K
WFL: 25.99 m²
Flur
WFL: 9.28 m²
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
1/4   2.03 m² 1/4   2.03 m² 1/4   2.53 m² 1/4   2.53 m² 1/4   2.03 m² 1/4   2.03 m²
3
23 7.695 9.08 6.995 6.995 9.08 7.695 23
B1
B1
A1
A1
TH 1
WFL: 16.50 m²
Aufzug
564.8851152.8851153.8856
564.8851152.261754.44556
563.011754.1351154.44556
56 4.51 33 3.85 5 175 3.01 56
56 4.51 33 2.10 5 115 1.635 175 3.01 56
56 4.51 11 5 1.97 24 5.045 56
56 6.595 24 5.045 56
2
115 1
24 175
6.595 24 1.54 5 25
Aufzug
1.60 25 1.40 175
24
1
115
2
2.31
1.20
56 4.01 17 5 3.45 11 5 2.455 24 2.07 5 25
Aufzug
1.95 25 1.40 24 3.26 5 175 3.20 38 3.20 17 5 3.265 24 1.40 25
Aufzug
1.95 25 2.07 5 24 2.45 5 115 3.45 17 5 4.01 56
56 4.01 17 5 6.02 24 5.925 24 3.26 5 175 3.20 38 3.20 17 5 3.265 24 5.925 24 6.02 175 4.01 56
56 4.01 17 5 3.015 115 2.89 33
23
115 3.00 11 5 2.285 33 3.26 5 175 3.20 38 3.20 17 5 3.265 33 2.28 5 115 3.00 11 5
23
33 2.89 11 5 3.015 175 4.01 56
2
115
1 24 175 7.20 15 315 3.88 5 175 4.69 15 3 15 6.64 175 3 175 6.64 15 3 15 4.69 175 3.885 15
3
15 7.20 175 24
1 115
2
DS DS DS
+0.00
-0.40
4
DS
5
DS
6
DS
2.135
1.01
2.31
1.20
1.50
C
C
2.135
1.01
Schlafen
WFL: 17.35 m²
Schlafen
WFL: 19.42 m²
2.135
1.01
C1
C1
4.0153.01
W 1
(exkl. Terrasse) 98,88 m²
(inkl. Terrasse) 100,91 m²
W 2
(exkl. Terrasse) 48,55 m²
(inkl. Terrasse) 50,58 m²
W 3
(exkl. Terrasse) 72,81 m²
(inkl. Terrasse) 75,34 m²
W 4
(exkl. Terrasse) 72,99 m²
(inkl. Terrasse) 75,52 m²
TH 2
WFL: 16.50 m²
W 6
(exkl. Terrasse) 98,77 m²
(inkl. Terrasse) 100,80 m²
W 5
(exkl. Terrasse) 48,55 m²
(inkl. Terrasse) 50,58 m²
50
50
1.20m
2.135
1.01
1.20m
1.20m
1.20m
1.20m 1.20m
1.80m
1.20m
1.20m
Abstr.
WFL: 2.78 m²
2.38 1.50
3.26
4.26
1.20m
625
2.135
1.01
2.135
1.01
Bad
WFL: 6.97 m²
W/E/K
WFL: 25.99 m²
Flur
WFL: 9.28 m²
Abstr.
WFL: 2.78 m²
Schlafen
WFL: 17.46 m²
Kind
WFL: 10.51 m²
2.135
1.012.135
1.01
Abstr.
WFL: 2.91 m²
Bad
WFL: 6.18 m²
Flur
WFL: 5.52 m²
W/E/K
WFL: 16.59 m²W/E/K
WFL: 16.59 m²
Flur
WFL: 5.52 m²
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
Bad 1
WFL: 6.19 m²
Kind 1
WFL: 10.26 m²
Flur
WFL: 12.65 m²
Abstr.
WFL: 4.49 m²
W/E/K
WFL: 30.07 m²
Kind 2
WFL: 10.81 m²
50
50
50
2.RW 2.RW 2.RW 2.RW 2.RW 2.RW
hfh
hfh
hfh
hfh
hfh wmBhfh wmB
hfh
hfh
hfh
hfh
hfh wmB
hfh wmB
hfh wmB
1.20m
Bad 2
WFL: 4.88 m²
1.50
hfh wmB
hfh wmB
hfh wmB
50
50
50
50
755
-1.80m-
-1.50m-
-1.80m-
-1.50m-
-1.80m-
-1.50m-
50
50
50
50
50
565
W
T
1.20m
1.20m
-1.80m-
-1.50m- 1.50 25
1.80m
2.635 115 3.89
W/E/K
WFL: 30.07 m²
1.20m
-1.30m-
-1.30m-
69
625 2.26
3.01
50
565
69
4.445
50
1.00
2.135
1.20 1.81 5
Schornstein
DD 20/20
1.20m 1.20m
-1.20m-
3.89 115 2.635
1.50
625
2.135
1.01
2.135
1.01
1.50
625
2.55 5.513.59
-1.80m-
-1.50m-
1.50
1.20m
1.50m
1.50m
1.50m
1.50m
1.50m
1.50m 1.50m
1.50m
1.50m 1.50m
1.50m
1.50m
1.50m
1.50m
1.50m1.50m
1.50m 1.50m
1.50m
1.50m 1.50m 1.50m 1.50m 1.50m
1.50m
1.50m
1.50m
-1.20m-
2.135
1.20 2.0652.065
2.135
1.20
1.50
-1.80m-
-1.50m-
1.50m
1.815
2.135
1.20 1.00
1.50
50
Stg. /18 17.06 26.00 Stg. /18 17.06 26.00
1.235
1.235
1.50m 1.50m
-1.20m-
W
T
1.50m
W
TWanne nachrüstbar
1.70 25
1.50m
Wanne nachrüstbar
1.7025
1.50m
W
T
1.50m
1.50m 1.50m
1.48
1.785
1.26 1.61 5
1.785
1.26 3.265
1.785
1.26 1.61 5
1.785
1.26 1.48
BRH 1.20 BRH 1.20
> 100/120
5.87
1.785
1.262.74
1.185
1.261.875
1.94
2.385
1.26 61 5
2.385
1.885 3.205
1.785
1.26 2.23
2.385
1.26 61 5
2.385
1.885 3.235
2.385
1.26 61 5
2.385
1.885 1.705
2.385
1.885 615
2.385
1.26 3.235
2.385
1.885 615
2.385
1.26 2.23
1.785
1.26 3.205
2.385
1.885 615
2.385
1.26 1.94
> 100/120> 100/120> 100/120> 100/120> 100/120
1.875
1.185
1.26 2.74
1.785
1.26 5.87
175
25345
25
495
391.875
125 125
245
71
39
1.875
495
25
555
695
175
25
3.003.48
4.13
25
Wanne nachrüstbar
1.70
Wanne nachrüstbar
1.70
25
1.50m1.50m
BRH 60 BRH 60 BRH 60 BRH 60 BRH 60 BRH 60 BRH 60 BRH 60
BRH 60
BRH 1.20
BRH 1.20 BRH 60
1.115
1.785
1.26 2.865
1.785
1.26 1.875
1.185
761.875
1.785
1.26 2.865
1.785
1.26 1.11 5
1.185
76 2.055
2.385
1.885 2.925 76 2.925
2.385
1.885 2.05576
BRH 60 BRH 60
SCHALLER 
STADTPLANER BDA
ARCHITEKTEN 
Sudermannstraße 10, 50670 Köln
Tel. (0 221) 97 30 09-0 / Fax (0 221) 97 30 09-13
Legende Brandschutz
T30
RS
fh feuerhemmend
hfh hochfeuerhemmend
Tür feuerhemmend, rauchdicht
und selbstschließend
2.RW
Anleiterstelle, tragbare Leiter
Notausgang
2. Rettungsweg
fb feuerbeständig
fb wmB
DS Tür dichtschließend
feuerbeständig
unter zusätzlicher mechanischer Beanspruchung
hfh wmB hochfeuerhemmend 
unter zusätzlicher mechanischer Beanspruchung
N
Maßstab:
geändert:
gezeichnet:
Kleve, den:
Bauherr:
Planinhalt :
Architektin :
Plannummer :
Objektnummer :
Der Bauherr: Die Architektin:
Hoffmannallee 55 / HoffmannKontor, 47533 Kleve
Tel. (0 28 21) 72 60-30 / Fax (0 28 21) 72 60-51
ArchitektenArchitekten
Bauvorhaben :
Grundriss Erdgeschoss
05.05.2022
Pl_2
Kox/Neufeld 3131:100
Planung
ARGE Schaller Architekten Stadtplaner BDA /
REPPCO Architekten GmbH
Stadt Köln
Ottmar-Pohl-Platz 1, 51103 Köln
Neubau eines MFH mit 22 WE
Berliner Straße 219a, 51063 Köln

Anlage 01 - Übersichtplan
Mittelpunkt: 361003, 5649317
1:5000
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 08.08.2022Seite 1 / 1

Dezernat, Dienststelle  
V/562/4 
 
Vorlagen-Nummer 
 1622/2022 
Freigabedatum 
 13.02.2023 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem 
städtischen Grundstück Berliner Str. 219a, 51063 Köln-Mülheim, Gemarkung Dünnwald, 
Flur 61, Flurstück 1941 - Baubeschluss  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat beauftragt die Verwaltung mit dem Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geför-
derten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück Berliner Str. 219a, 51063 Köln-
Mülheim, Gemarkung Dünnwald, Flur 61, Flurstück 1941 mit Gesamtbaukosten in Höhe von 
7,88 Mio. €.  
Die Umsetzung erfolgt nach den rechtlichen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes. Der 
Neubau umfasst eine Photovoltaikanlage, Dach- und Fassadenbegrünung, Sole-
Wärmepumpe und wird im Passivhausstandard ausgeführt.  
 
Hierzu wird die Verwaltung ermächtigt, Fachplanungen auf Basis der Honorarordnung für Ar-
chitekten und Ingenieure mit den Leistungsphasen 4 - 9 zu beauftragen sowie die Bauleistun-
gen im Rahmen der vergaberechtlichen Regelungen zu vergeben.  
 
Gleichzeitig werden die investiven Auszahlungen in entsprechender Höhe im Teilplan 1004 – 
Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, Teilplanzeile 08 – Auszahlungen für Bau-
maßnahmen bei der Finanzstelle 5620-1004-9-5196 – Neubau Berliner Str. 219a, freigege-
ben. 
 
Unterausschuss Wohnen 27.02.2023 
Integrationsrat 28.02.2023 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 02.03.2023 
Bauausschuss 13.03.2023 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 13.03.2023 
Finanzausschuss 20.03.2023 
Rat 23.03.2023

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   7,88 Mio. € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme        € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2028 (2027 
anteilig) 
a) Personalaufwendungen    0 € 
b) Sachaufwendungen etc.    77.409 € 
c) bilanzielle Abschreibungen   131.295 € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2028 (2027 
anteilig) 
a) Erträge    139.524 € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten   0 € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung 
Neben der allgemeinen Daseinsvorsorge im Themenfeld Wohnen stellt das Amt für Woh-
nungswesen die Versorgung von Personengruppen mit besonderen Bedarfen sicher. Hierzu 
gehört auch die Bereitstellung und Verwaltung von Unterkünften und Wohnungen für dringend 
Wohnungssuchende.  
In der Kölner Stadtgesellschaft besteht nach wie vor ein großer und breit gefächerter Bedarf 
an individuellem Miet-Wohnraum. Hierzu zählen insbesondere Wohnungen für Einkommens-
gruppen, die Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein (WBS) haben, sich am Woh-
nungsmarkt aber selber nicht versorgen können. Der Bestand an entsprechenden in der Re-
gel öffentlich geförderten Wohnungen mit Mietpreisbindung, die darüber hinaus auch einen 
zeitgemäßen, bedarfsgerechten und bautechnischen Zustand bieten, ist jedoch nach wie vor 
nicht ausreichend. Auch die errichteten Wohnungsneubauten der letzten Jahre haben insoweit 
nur ansatzweise zur Entspannung der Situation beitragen können. In der Konsequenz muss 
ein Großteil dieses Personenkreises von der Stadt Köln auf öffentlich-rechtlicher Grundlage – 
teilweise in angemieteten kostenintensiven Objekten – untergebracht werden, obwohl ein 
Miet-Wohnverhältnis grundsätzlich möglich wäre. Hierzu zählen unter anderem Geflüchtete, 
die trotz eines längerfristigen Aufenthaltsstatus weiterhin in städtischen Unterkünften leben. 
Neben diesem Personenkreis sollen auch von Obdachlosigkeit bedrohte Menschen in regulä-

3 
re Wohnverhältnisse geführt werden, um hierdurch nicht nur dem Grundbedürfnis auf eigen-
verantwortliches Leben Rechnung zu tragen, sondern gleichzeitig auch den Haushalt zu ent-
lasten, indem die höheren Unterbringungskosten pro Kopf in den städtischen Sozialeinrich-
tungen reduziert werden können. Hierdurch erhält die Verwaltung zudem auch Handlungs-
spielräume im Umgang mit Ihren Unterkünften und Wohnheimen, etwa zur Reservehaltung. 
Die Verwaltung forciert daher auf den ihr zur Verfügung stehenden Flächen entsprechende 
Wohnungsbaupotenziale, um dringend benötigte Kapazitäten an preiswerten Wohnraum zu 
realisieren. Dementsprechend hat der Rat in seiner Sitzung vom 27.09.2018 beschlossen, am 
Standort Berliner Str. 219a in 51063 Köln-Mülheim Planungen zur Schaffung von Wohnraum 
im öffentlich geförderten Wohnungsbau aufzunehmen (Planungsbeschluss 0479/2018). 
 
Geplantes Vorhaben: 
Den oben dargestellten Hintergrund berücksichtigend, beabsichtigt die Verwaltung, auf dem 
städtischen Grundstück Berliner Str. 219a, 51063 Köln-Mülheim, Gemarkung Dünnwald, Flur 
61, Flurstück 1941, einen öffentlich geförderten Wohnungsbau zu realisieren, um dringend 
benötigten Wohnraum für einkommensschwache Kölner Bürger*innen mit Wohnberechti-
gungsschein zu schaffen. Bei der späteren Belegung sollen insbesondere anerkannte Ge-
flüchtete im Rahmen der sogenannten Drittelbelegung berücksichtigt werden, um diesen Per-
sonenkreis verstärkt in die Bevölkerung zu integrieren. Zu diesem Belegungskonsens hat sich 
die Verwaltung selbst verpflichtet. 
Durch die für die vorliegende Baumaßnahme avisierte Verschmelzung von zwei Flurstücken, 
sind eine effizientere Ausnutzung der Grundstücksfläche sowie eine optimale Anpassung an 
die vorhandene Bebauung möglich. Das Bauvorhaben ergänzt als Wohnriegel einen bereits 
existierenden L-förmigen Gebäudekörper unter den Gebäudeanschriften Berliner Str. 221, 
221a und 221 b zu einer zur Berliner Straße hin liegenden offenen Hofanlage. Bei der Be-
standsbebauung handelt es sich um ein Wohngebäude, dass seinerzeit ebenfalls öffentlich 
gefördert errichtet wurde. Die Wohnungen sind bereits teilweise an den oben aufgeführten 
Personenkreis vermietet.  
 
Bauplanungsrecht: 
Im Rahmen einer verwaltungsinternen Vorprüfung wurde unter Berücksichtigung der bau- und 
planungsrechtlichen Vorgaben die Bebaubarkeit der insgesamt 5.617 m² großen Grundstücks-
fläche festgestellt. 
Die Zulässigkeit des Bauvorhabens richtet sich in Ermangelung eines Bebauungsplans für das 
in Rede stehende Grundstück nach § 34 Baugesetzbuch (BauGB). Demnach ist ein Bauvor-
haben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art 
und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut wer-
den soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.  
Das Bauvorhaben an der Berliner Straße liegt innerhalb überbaubarer Flächen und ist pla-
nungsrechtlich grundsätzlich zulässig. Hinsichtlich der Höhenentwicklung (Geschossigkeit) 
sind die örtlichen Verhältnisse zu berücksichtigen. Der Umgebungsrahmen nach § 34 BauGB 
zu o.g. Grundstück wird im Süden und Osten durch die Berliner Straße, im Norden durch eine 
gewerbliche Anlage am Circus-Roncalli-Weg und im Westen durch Nutzgärten definiert. Die-
ser Bereich wird durch dreigeschossige Gebäude mit zusätzlichen Staffelgeschossen geprägt. 
In einer ämterübergreifenden Vorbesprechung des Bauvorhabens wurde eruiert, dass die ge-
plante Bebauung in diesem Zusammenhang mit drei Vollgeschossen und einem Staffelge-
schoss grundsätzlich möglich ist. Eine darüber hinausgehende Erhöhung ist im Hinblick auf 
das Einfügungsgebot nicht zu rechtfertigen.  
 
Baubeschreibung: 
Die auf den bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen fußende Entwurfsplanung 
sieht nunmehr ein Mehrparteien-Wohnhaus in konventioneller Bauweise vor. Der dreige-
schossige Baukörper besitzt ein zu Wohnzwecken ausgebautes Staffelgeschoss. Zusätzlich

4 
ist eine Unterkellerung vorgesehen.  
Nach der vorliegenden Planung beträgt die Wohnfläche der abgeschlossenen Wohnungen 
insgesamt rund 1.661 m². Es sind 22 Wohneinheiten geplant, deren Größe zwischen 50 m² 
und 101 m² variiert. 
Im Erdgeschoss befinden sich zwei 4-Zimmer-, zwei 3-Zimmer- und zwei 2-Zimmer-Einheiten. 
Die Realisierung der sechs im Erdgeschoss befindlichen Nutzungseinheiten erfolgt rollstuhlge-
recht. Jede der genannten Nutzungseinheiten verfügt über einen eigenen Gartenbereich mit 
Terrasse und einer Freifläche. Die Planung sieht im 1. und 2. Obergeschoss jeweils sechs 
Nutzungseinheiten vor. Die Raumaufteilung deckt sich dabei mit den Ausführungen zum Erd-
geschoss. Alle Nutzungseinheiten der beiden Obergeschosse verfügen über einen Balkon. 
Das Dachgeschoss wird als Staffelgeschoss realisiert. Hier entstehen vier 3-Zimmer-
Einheiten, die über baulich getrennte Dachterrassen verfügen. 
Neben den sechs nach DIN 18040-2R (rollstuhlgerecht) geplanten Nutzungseinheiten werden 
die weiteren 16 Wohneinheiten nach DIN 18040-2 (barrierefrei) errichtet. Der Wohnkomplex 
verfügt über zwei Hauseingänge, in denen jeweils ein Aufzug installiert wird. Sämtliche Nut-
zungseinheiten lassen sich über die Treppenhäuser und die Aufzüge erreichen.  
Die Verwaltung plant aus Kosten- und Wartungsgründen grundsätzlich nur dann den Einbau 
eines Aufzuges, wenn dies rechtlich erforderlich ist oder es u.a. aus bautechnischen Gründen 
nicht möglich ist, rollstuhlgerechte Wohnungen im Erdgeschoss vorzusehen. 
Nach § 39 Abs. 4 S.1 BauO NRW ist der Einbau eines Aufzuges bei Gebäuden mit mehr als 
drei oberirdischen Geschossen verpflichtend. Oberirdische Geschosse sind solche Geschos-
se, deren Dachoberkante im Mittel mehr als 1,60 m über die Geländeoberfläche hinausragen, 
§ 2 Abs. 5 BauO NRW. Dabei ist es unerheblich, ob es sich um Vollgeschosse im Sinne des § 
2 Abs. 6 BauO NRW handelt, da § 39 BauO NRW diese Differenzierung nicht aufgreift. Da 
vorliegend ein 4-geschossiger Baukörper (3 Vollgeschosse plus Staffelgeschoss) errichtet 
werden soll, der folglich vier oberirdische Geschosse im Sinne des § 39 BauO NRW aufweist, 
ergibt sich die Verpflichtung zum Einbau eines Aufzuges. Die grundsätzlich anzustrebende 
größtmögliche bauliche Ausnutzung der Geschossigkeit kann für das vorliegende Bauvorha-
ben folglich nur mit der Realisierung von Aufzügen umgesetzt werden.  
Aufstellflächen für Waschmaschinen und Trockner sind jeweils in den einzelnen Wohnungen 
vorgesehen. Die Planungen sehen zusätzlich die Errichtung von zwei Wasch- und Trocken-
räumen im Kellergeschoss zur gemeinschaftlichen Nutzung vor. 
Im Untergeschoss befinden sich die Technikräume und Serviceflächen für Hausmeister. Die 
Planungen sehen einen Fahrradkeller sowie zwei Kinderwagenabstellräume vor. Zudem ist für 
jede Wohnung ein abgetrenntes Kellerabteil vorgesehen. Das Kellergeschoss ist über die 
Treppenhäuser und die Aufzüge erreichbar. Ein direkter Zugang zu dem Fahrradkeller ist dar-
über hinaus über eine barrierefreie Außentreppe mit Fahrradkeilen gewährleistet. 
Die Planungen wurden entsprechend der im Planungsbeschluss 0479/2018 dargestellten Pla-
nungsparameter durchgeführt. Das Wohngebäude wird darüber hinaus im Passivhausstan-
dard errichtet. Die Planung wurde unter Anwendung des Passivhaus-Projektierungspaketes 
PHPP, einem Programm zur Berechnung der Qualitätsanforderungen an Passivhäuser, vor-
genommen. Dabei werden die energetischen gesetzlichen Bestimmungen des am 01.11.2020 
in Kraft getretenen Gebäudeenergiegesetzes (GEG), welches unter anderem die bis dahin 
gültige Energieeinsparverordnung (EnEV) abgelöst hat, eingehalten. 
Die Wärmeerzeugung wird durch eine Wärmepumpe sowie durch eine erdgasbetriebene 
Brennwerttherme erfolgen. Die Ausführung der Wärmepumpe erfolgt als Sole-
Wasserwärmepumpe. Für den Betrieb der Pumpe werden 16 Sonden durch Bohrungen in das 
Erdreich eingebracht. Die Energieausbeute erfolgt hier durch den Einsatz einer Sole, die in 
einer Tiefe von bis zu 32 m zirkuliert. Die im Erdreich enthaltene Wärme wird an die Sole 
übertagen und zum Wärmetauscher der Wärmepumpe transportiert, der ein höheres Tempe-
raturniveau erzeugt. Die Anlage für den Heizkreis wird mit einem Pufferspeicher ausgestattet, 
in dem die Heizenergie bevorratet wird. Der Speicher wird ganzjährig von der Wärmepumpe 
versorgt. Für die Spitzenlast der Heizwärme wird zusätzlich eine Brennwerttherme installiert, 
die den Betrieb des Speichers durch Bereitstellung der benötigten Energie gewährleistet.  
Die Beheizung der Wohnungen erfolgt über Fußbodenheizungen. Die Steuerung der Fußbo-

5 
denheizungen erfolgt dabei über Einzelraumregler, welche die zugehörigen Fußbodenhei-
zungskreise über elektromotorisch angesteuerte Stellventile an den Bedarf angepasst regulie-
ren. Da die Bäder nicht über genügend Bodenflächen zur ausreichenden Beheizung verfügen, 
ist der Einbau von Elektroheizkörpern bzw. die Installation von Handtuchwärmekörpern vorge-
sehen. Die Temperierung der Treppenhäuser erfolgt mittels Heizkörpern. Die Regelung der 
Heizkörper erfolgt hier über Thermostatventile und Thermostatköpfe. 
Trinkwasser wird über eine Frischwasserstation bereitgestellt. Als Wärmequelle dient dabei 
die wassergeführte Zentralheizung.  
Für die Errichtung von energiesparenden Passivhaus-Gebäuden sowie deren wirtschaftlichen 
Betrieb ist unter anderem eine hocheffiziente Lüftungsanlage von elementarer Bedeutung. Zur 
Be- und Entlüftung der Räumlichkeiten wird eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung 
installiert. Die vorgesehene Anlage zeichnet sich durch eine hohe Energieeffizienz aus, die bis 
zu 81 % der in der Abluft enthaltenen Energie durch Wärmerückgewinnung der Zuluft zufüh-
ren kann. Die Zuluft für die zu versorgenden Räume in den Wohnungen wird mittels Decken-
auslässe im Deckenbereich oder alternativ über den Türen eingebracht. Die Entlüftung der 
Räume erfolgt über Unterschnitte der Türen. In den Küchen und den einzelnen Nassbereichen 
werden zusätzlich Abluftventile installiert.  
Auf dem begrünten Dach des Staffelgeschosses werden 30 Photovoltaik-Module mit einer 
Gesamtleistung von 10,05 kWp installiert. Die hieraus gewonnene Energie wird vollständig 
entsprechend der gültigen Vergütung in das öffentliche Stromnetz des örtlichen Betreibers 
eingespeist.  
Die verkehrliche Erreichbarkeit der benachbarten Bestandsbebauung unter der Anschrift Ber-
liner Str. 221, 221a und 221b erfolgt über eine vom Circus-Roncalli-Weg abzweigende unbe-
nannte Stichstraße. Für das hier dargestellte Bauvorhaben wird die Stichstraße verlängert. An 
der geplanten Verlängerung werden nach den Regelungen der Satzung über die Herstellung 
von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge und Fahrradabstellplätzen sowie die Erhebung von Ablö-
sebeträgen der Stadt Köln (Stellplatzsatzung) acht Flächen zum Abstellen von Kraftfahrzeu-
gen angelegt, von denen vier Parkplätze rollstuhlgerecht ausgeführt werden. Die Vorrichtung 
einer Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität wird dabei nach den gesetzlichen Vorgaben 
des Gebäude-Elektroinstallationsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) für Wohngebäude mit mehr 
als fünf Stellplätzen geplant. Die vorgeschriebenen Maßnahmen ermöglichen bei Bedarf eine 
spätere Installation von Ladesäulen, Unterverteilung und einem Lastmanagement bei gerin-
gem Umsetzungsaufwand. 
Der Stellplatzsatzung folgend, umfasst die Planung ausreichende Abstellmöglichkeiten für 
Fahrräder und Lastenräder. Im Untergeschoss wird ein Fahrradkeller errichtet, der Abstell-
möglichkeiten für 15 Fahrräder bietet. Der unmittelbare Zugang zu dem Fahrradkeller erfolgt 
über eine Außentreppe mit Fahrradkeilen. Eine Erreichbarkeit ist ebenfalls über die Treppen-
häuser und Aufzüge möglich. Auf der zur Berliner Straße liegenden Stirnseite des Gebäudes 
sowie im Bereich der Hauseingänge entstehen weitere Abstellflächen für Fahrräder. Für diese 
Flächen sind begrünte Überdachungen mit darunter installierten Fahrradbügeln vorgesehen. 
Die Abstellplätze verfügen zusätzlich über Rück- und Seitenwände. Sämtliche Fahrradstell-
plätze sind somit wettergeschützt und bieten die Möglichkeit einer Sicherung der Fahrräder 
gegen Diebstahl. Im Rahmen der Planungen wurden die Vorgaben der Stellplatzsatzung hin-
sichtlich der Herstellung von Abstellplätzen für Lastenräder berücksichtigt.  
An den Stirnseiten des Wohngebäudes werden die fensterlosen Teile der Fassaden zur Ver-
besserung des Kleinklimas und als Hitzepuffer durch den Einsatz von Rankhilfen mittels Klet-
terpflanzen begrünt.  
Die Freifläche zwischen der Bestandsbebauung und dem Neubau wird als gemeinschaftliche 
Spiel-, Bewegungs- und Aufenthaltsfläche gestaltet. Hier werden Rasenflächen angelegt, auf 
denen Spielgeräte und ein Sandkasten zur Verfügung stehen werden. Innerhalb des Sand-
spielbereiches wird ein Spielgerät für Kleinkinder errichtet. Unmittelbar angrenzend wird ein 
Aufenthaltsplatz mit einem Baum sowie Sitzgelegenheiten geschaffen. Für ältere Kinder wird 
ein Spielgerät mit einem Fallschutzbereich aus Heckselmaterial aufgestellt. Auf der Rasenflä-
che wird ein Balancier-Objekt installiert. Zusätzlich werden auf der Rasenfläche zwei Klein-
feldspieltore aufgestellt, die einen Bereich zum Fußball spielen markieren bzw. abgrenzen. 
Der an der Berliner Straße gelegene und bereits vorhandene Pflanzstreifen wird durch zusätz-

6 
liche Bäume und Sträucher ergänzt.  
Die Wohnungen im Erdgeschoss verfügen über Terrassen mit vorgelagerten Rasenflächen. 
Die einzelnen Gärten werden durch Hecken mit einem Durchlaufschutz eingefriedet und somit 
räumlich voneinander getrennt. Der um das Wohngebäude führende Erschließungsweg ist 
über die genannten Durchlaufschutze erreichbar.  
Der Zugang zu dem Wohngebäude erfolgt seitens der Berliner Straße über einen gepflaster-
ten Weg. Das Baugrundstück ist im Verlauf leicht abschüssig. Die gegebenen Höhenunter-
schiede werden an verschiedenen Bereichen der geplanten Wege durch rollstuhlgerechte 
Rampen überbrückt. Die begleitenden Grünflächen an den Wegen werden mit Bodendeckern 
und Sträuchern bepflanzt. Die Neubepflanzung und teilweise Erhaltung der Grünflächen er-
folgt unter besonderer Berücksichtigung ökologischer Aspekte wie dem Vogel- und Insekten-
schutz. Diese umfasst dabei heimische Gehölze.  
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz: 
Ein Bauvorhaben wirkt sich in aller Regel auf den Klimaschutz aus, da hierdurch ein Ressour-
cenverbrauch eintritt, der eine Zunahme der CO²-Emmissionen über den Lebenszyklus be-
wirkt. Zudem findet eine dauerhafte Flächenversiegelung statt, sowohl bei Neu- als auch Er-
satzbauten. Um einer wachsenden Kölner Stadtgesellschaft Rechnung tragen zu können, 
werden notwendige Bauvorhaben so geplant, dass ihre Umsetzung und anschließende Nut-
zung unter Berücksichtigung des aktuellen Standes und Einsatzes umweltschonender Tech-
nologien von Wissenschaft und Technik nachhaltig ist.  
Zeitrahmen: 
Der Baubeginn könnte voraussichtlich ab dem 3. Quartal 2025 erfolgen, wobei mit einer rei-
nen Bauzeit von 28 Monaten zu rechnen ist.  
Die Fertigstellung ist bis zum 4. Quartal 2027 geplant. 
 
Wirtschaftlichkeit: 
Der geplante Neubau Berliner Straße ist in seiner Gesamtheit eine investive Einzelmaßnah-
me. Auf Grundlage und Hochrechnung der vorliegenden Kostenberechnung gemäß DIN 276 
ergeben sich bei derzeitigem Planungsstand Gesamtkosten in Höhe von voraussichtlich 
7.877.708,61 € brutto. Die Summe ergibt sich aus der im 01.Quartal 2022 erstellten Kostenbe-
rechnung gemäß DIN 276 mit einer Gesamtsumme von 7.204.780,92 € brutto und des Mehr-
betrages, der sich aus dem aktuell zu berücksichtigen Baupreisindex ergibt. Bei der Berech-
nung der Gesamtbausumme wurde somit der aktuelle Baupreisindex berücksichtigt. Zwischen 
Aufstellung der Kostenberechnung und Fertigung der Beschlussvorlage hat eine Preissteige-
rung von 9,34 % stattgefunden. Die ursprüngliche Gesamtsumme wurde folglich um 9,34 % 
(672.927,69 € brutto) angepasst. 
Im Vorfeld einer Investitionsmaßnahme ist ihre Wirtschaftlichkeit zu überprüfen, (vgl. § 13 
Kommunalhaushaltsverordnung Nordrhein,Westfalen – KomHVO NRW). Ein Wirtschaftlich-
keitsvergleich aus mehreren Alternativen kommt im vorliegenden Fall nicht in Betracht, da es 
gerade Ziel der Verwaltung ist, auf ausgewählten Grundstücken Wohnungsbau in Eigenregie 
umzusetzen und selbst zu vermieten. Alternativ zu betrachtende Investorenmodelle bieten der 
Verwaltung hier nicht die Gestaltungsräume, die notwendig sind. Insbesondere Belegungs-
rechte, Objektkontrolle und planerische Freiheit spielen in diesem Zusammenhang eine her-
ausragende Rolle. Es besteht insoweit kein Vergleichspunkt. 
Gleichwohl sollen die städtischen Wohnbauprojekte wirtschaftlich sein. Ziel der Stadt Köln ist 
es hierbei nicht, mit dem eingesetzten Investitions-Kapital eine Rendite zu erwirtschaften. 
Vielmehr steht hier im Vordergrund, auch im Bereich des sozialen Geschosswohnungsbaus 
nach Möglichkeit kostendeckend zu arbeiten. Dabei ist es durchaus möglich, dass der soziale 
Wohnungsbau als freiwillige Leistung tendenziell ein Zuschussgeschäft ist. 
Kostenvorteile lassen sich grundsätzlich jedoch schon allein dadurch generieren, dass in dem 
neu geschaffenen Miet-Wohnraum Menschen aus städtischen Unterbringungs-Einrichtungen 
umziehen können. Unterbringungsplätze sind pauschal betrachtet kostenintensiver als eine

7 
Mietwohnung.  
Unabhängig hiervon soll ein Investitionsvorhaben im sozialen Wohnungsbau aber schon für 
sich genommen wirtschaftlich sein. Die Verwaltung hat daher für das vorliegende Bauvorha-
ben eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung vorgenommen. Diese Betrachtung orientiert sich an 
der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungs-
baugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II.BV). Diese II. BV ist anzuwenden, wenn für 
ein Bauvorhaben im geförderten Wohnungsbau eine Kostenmiete ermittelt werden soll. Sie ist 
ebenfalls anzuwenden, um die Wirtschaftlichkeit eines Vorhabens - ausgehend von einem 
feststehenden Mietzins für ein Wohngebäude (in diesem Falle 7,00 € im Anfangsjahr) - zu 
berechnen. Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit erfolgt mittels einer Gegenüberstellung der 
prognostizierten laufenden Aufwendungen und Erträge.  
Die von Verwaltungsseite erstellte Berechnung berücksichtigt auch Preissteigerungen (2 % p. 
a.) bzw. Mieterhöhungen (1,5 % p. a.) über die angenommene Projektlaufzeit, wobei die jähr-
lichen Werte übersichtlich als Durchschnittswerte zusammengefasst sind.  
Für das vorliegende Bauvorhaben ergeben sich folgende Annahmen: 
Im Ergebnis stehen den laufenden jährlichen Aufwendungen von durchschnittlich 314.000 € 
laufende jährliche Erträge von durchschnittlich 266.300 € gegenüber. Es ergibt sich somit ein 
Fehlbetrag von 47.700 € pro Jahr. Über den gesamten Projektzeitraum von 60 Jahren bedeu-
tet dies einen Fehlbetrag von rund 2.862.000 €.  
Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass es sich um ein durchschnittliches Ergebnis han-
delt; die Ergebnisse in den einzelnen Jahren fallen abweichend aus. Ferner ist ein Teil der 
berechneten Aufwendungen, namentlich die Eigenkapitalkosten, lediglich kalkulatorischer 
Natur. Die Erträge hingegen fallen tatsächlich in der genannten Höhe an. Das gilt insbesonde-
re auch für die jährlich um (bisher) 1,5 % steigenden Mieterträge, da diese Staffelung förder-
rechtlich zulässig ist und von der Stadt Köln regelmäßig in Anspruch genommen wird. 
Die öffentliche Förderung bedingt, dass die monatliche Miete nach erfolgtem Neubau gede-
ckelt wird. Zu Beginn darf sie (bisher) 7,00 € pro m² Wohnfläche monatlich nicht überschrei-
ten. Diese Preisbindung gilt für 30 Jahre. Nach Ablauf von 30 Jahren kann der Mietpreis dann 
dem frei finanzierten Wohnungsbau auf Grundlage des Mietspiegels für die Stadt Köln ange-
passt werden. In der oben genannten Wirtschaftlichkeitsberechnung wird aber davon ausge-
gangen, dass die Stadt Köln die Wohnungen auch nach Ablauf der Bindungsfrist nur an Inha-
ber eines Wohnberechtigungsscheins vermietet und die Mieten dementsprechend nicht an-
passt. Es erfolgt insoweit keine Spekulation auf eine Rendite nach Ablauf der Bindungsfrist. 
Die in den haushaltsmäßigen Auswirkungen ausgewiesenen Werte für die jährlichen Folge-
aufwendungen und –erträge sind statisch berechnet, da sie nur der mittelfristigen Finanzpla-
nung dienen. Da die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung dynamisch ist bzw. den gesamten Projekt-
zeitraum berücksichtigt, weichen deren jährliche Durchschnittswerte hiervon ab. 
 
Finanzierung: 
Für das Projekt wurden bislang 331.006,21 € investiv ausgezahlt. Im laufenden Haushaltsjahr 
ist im Rahmen der Planungen noch mit Auszahlungen in Höhe von 218.628 € zu rechnen. 
Zur Finanzierung dieser noch erforderlichen investiven Auszahlungen stehen im Haushalts-
plan 2023/2024 im Teilfinanzplan 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, 
Teilplanzeile 08 – Auszahlungen für Baumaßnahmen, bei der Finanzstelle 5620-1004-9-5196 
Neubau Berliner Str. 219a, für das Haushaltjahr 2023 Mittel in Höhe von 200.000 € zur Verfü-
gung. 
Durch Umschichtung von der Finanzstelle 5620-1004-0-5999 FlüchtlingsWH im Teilfinanzplan 
1004 – Bereitstellung von Wohnraum, Teilplanzeile 08 – Auszahlungen für Baumaßnahmen, 
wird der übersteigende Bedarf gedeckt.  
Die Mittelbedarfe für die Jahre 2025 ff. sind in der weiteren Haushaltsplanung zu berücksichti-
gen. Das Dezernat V wird im Rahmen der Haushaltsaufstellungsprozesse 2025 ff. innerhalb 
des dann zugewiesenen Budgets die erforderlichen Mittel ggfs. durch Umschichtungen vorse-
hen.

8 
Hinweis zur Mittelbeschaffung: 
Ein Teil der Finanzierung soll über die NRW Bank gemäß den aktuellen Wohnraumförderbe-
stimmungen erfolgen. Der Darlehensgrundbetrag liegt hier gemäß Wohnraumförderungsbe-
stimmungen 2022 bei 2.950,00 € pro m² Wohnfläche bei einer künftigen Belegung mit Mie-
ter*innen der Einkommensgruppe A. Auf den Darlehensbetrag wird grundsätzlich ein Til-
gungsnachlass von bis zu 35 % gewährt, für Zusatzdarlehen sogar in Höhe von 50 %, so dass 
dieses Förderprogramm in großen Teilen quasi einen Zuschuss darstellt.  
Die monatliche Kaltmiete ist im Anfangsjahr gemäß Wohnraumförderungsbestimmungen 2022 
für die Einkommensgruppe A auf 7,00 € pro m² im Anfangsjahr gedeckelt und kann bestim-
mungsgemäß jährlich um 1,5 % erhöht werden.  
Für das Jahr 2023 und Folgejahre sind überarbeitete Wohnraumförderungsbestimmungen mit 
veränderten Förderkonditionen zu erwarten. Über die Änderungen der Wohnraumförderung 
wird die Politik regelmäßig im Rahmen einer Mitteilung informiert. Da der Förderantrag erst 
nach der positiven Beschlussfassung zu dieser Vorlage gestellt wird und die Förderung nach 
den dann maßgeblichen Wohnraumförderbestimmungen gewährt wird, sind die Anlagen 07 
(Haushaltsmäßige Auswirkungen) und 08 (Wirtschaftlichkeitsberechnung) als vorläufig zu be-
trachten.  
 
 
Anlagen 
 
Anlage 01 – Übersichtsplan 
Anlage 02 – Lageplan 
Anlage 03 – Schrägluftbild 
Anlage 04.1 – Grundriss Kellergeschoss 
Anlage 04.2 – Grundriss Erdgeschoss 
Anlage 04.3 – Grundriss 1. & 2. Obergeschoss 
Anlage 04.4 – Grundriss Dachgeschoss 
Anlage 05 – Außenansichten 
Anlage 06 – Außenanlagen 
Anlage 07 – Haushaltsmäßige Auswirkungen 
Anlage 08 – Wirtschaftlichkeitsberechnung 
Anlage 09 – Kostenberechnung 
Anlage 10 – Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes

Dachgeschoss
BB
A
A
B
B D
D
A
A
Aufzug
B1
B1
A1
A1
Aufzug
Kochen
WFL: 11.40 m²
Bad
WFL: 5.26 m²
Flur
WFL: 7.17 m²
Schlafen
WFL: 13.89 m²
Wohnen
WFL: 20.28 m²
Abstr.
WFL: 5.08 m²
Kind
WFL: 10.91 m²
2.135
1.01
2.135
885
2.135
885
2.135
885
TH 1
WFL: 16.27 m²
Kind
WFL: 10.80 m²
Schlafen
WFL: 15.71 m²
Abstr.
WFL: 5.13 m²
W/E/K
WFL: 30.84 m²
Bad
WFL: 3.66 m²
Flur
WFL: 5.42 m²
2.135
1.01
8.79 m²
Dachterrasse
12.19 m²
Dachterrasse
12.19 m²
Dachterrasse
8.79 m²
Dachterrasse
2.31
1.20
19 20DS DS
+9.48
C
C
C1
C1
0.90m
0.90m
1.20m1.20m
1.20m
2.135
885
2.135
885
1.20m
1.50m
1.20m
0.90m
1.20m
2.135
885
1.20m
0.90m
0.90m
2.135
885
1.20m
1.20m
1/4   2.20 m² 1/4   3.05 m²
0.90m
0.90m
1.20m 2.135
885
2.135
885
0.90m
1.20m
1.20m
2.135
1.01
1.20m
1.20m
Schlafen
WFL: 15.94 m²
Kind
WFL: 10.80 m²
Flur
WFL: 5.42 m²
W/E/K
WFL: 30.84 m²
Abstr.
WFL: 5.13 m²
Bad
WFL: 3.66 m²
1.50m
2.135
885
2.135
885
2.135
1.01
2.135
885
2.135
885
2.135
885
1.20m
0.90m
0.90m
1.20m
1.20m
Schlafen
WFL: 13.89 m²
TH 2
WFL: 16.27 m²
Kochen
WFL: 11.40 m²
Bad
WFL: 5.26 m²
Flur
WFL: 7.17 m²
Wohnen
WFL: 20.28 m²
Kind
WFL: 10.91 m²
Abstr.
WFL: 5.00 m²
1/4   2.20 m²1/4   3.05 m²
21 22DS DS
2.31
1.20
9.08 6.995 6.995 9.08
W 19
(exkl. Dachterrasse) 73,99 m²
(inkl. Dachterrasse) 76,19 m²
W 22
(exkl. Dachterrasse) 73,92 m²
(inkl. Dachterrasse) 76,12 m²
W 20
(exkl. Dachterrasse) 71,55 m²
(inkl. Dachterrasse) 74,60 m²
W 21
(exkl. Dachterrasse) 71,79 m²
(inkl. Dachterrasse) 74,84 m²
2115 1 24
175 3.20 17 5 3.945 115 3.025 15 3 15 9.515 175 3 175 9.515 15 3 15 3.025 115 3.945 175 3.20 17 5
24 1 11 5
2
56 3.20 17 5 2.57 11 5 1.20 175 3.025 33 2.40 17 5 2.10 11 5 1.20 175 3.35 38 3.35 17 5 1.20 115 2.10 17 5 2.40 33 3.02 5 175 1.20 115 2.57 17 5 3.20 56
56 7.26 24 5.925 24 3.11 5 175 3.35 38 3.35 17 5 3.115 24 5.925 24 7.26 56
56 4.60 11 5 2.545 24 2.07 5 25
Aufzug
1.95 25 1.40 24 3.11 5 175 3.35 38 3.35 17 5 3.115 24 1.40 25
Aufzug
1.95 25 2.07 5 24 2.54 5 115 4.60 56
7.50 56 5.925 24 3.11 5 56 6.31 56 3.11 5 24 5.925 56 7.50
56 2.385 7.50 10.40 6.31 10.40 7.50 2.385 56
2.945 42.11 2.945
1.00
2
115
124
1754.761154.13517524
1115
2
563.511156.38556
563.511151.5451152.301152.3156
565.045242.301152.3156
561.40 25
Aufzug
1.60 25 1.545244.72556
1.00562.511753.411152.8056
1.00562.511751.20 1152.0951152.8056
1.00562.511756.32556
564410.131.31 56
13.00
48.00
2.RW 2.RW 2.RW 2.RW
hfh wmB
hfh wmB
hfh wmB
hfh wmB
hfh wmB
hfh wmB
hfh
hfh wmB hfh wmB
hfh
1.235
1.235
Schornstein
DD 20/20
1.20m
1.20m
1.20m
50
1.20m
2.135
1.20
2.135
1.20
1.20m
1.20m
2.135
1.20 3.525
1.20m
3.525
2.135
1.20
2.135
885
2.135
885
2.135
885
2.135
885
1.20m 1.20m 1.20m 1.20m
Stg. /19 17.58 26.00 Stg. /19 17.58 26.00
> 90/120 > 90/120 > 90/120 > 90/120
1.48
1.785
1.26 1.35 26 5
2.385
1.26 3.265
2.385
1.26 26 5 1.35
1.785
1.26 1.48
1.12
1.785
1.261.345
1.785
1.262.76
1.785
1.261.125
1.125
1.785
1.261.345
1.785
1.262.76
1.785
1.261.125
1.50
2.385
1.885 2.01
1.785
1.26 2.01
1.785
1.26 3.385
2.385
1.885 1.615
2.385
1.885 4.725
2.385
1.885 1.615
2.385
1.885 3.385
1.785
1.26 2.01
1.785
1.26 2.01
2.385
1.885 1.50
7.695 7.695
25
175
54
40
50
495
125
345
245
96
25545
345
125
50
495
63
54
175
25
59
1.20m 1.20m
175
25 545
175
BRH 60 BRH 60
BRH 1.20 BRH 1.20
76 4.05 76 74 1.24
1.185
76 1.24
1.185
1.26 3.0076 4.05 763.00
1.185
1.26 1.24
1.185
76 1.24 5 74
BRH 1.20 BRH 1.20
BRH 60BRH 60BRH 60
BRH 60BRH 60BRH 60
BRH 60 BRH 60 BRH 60 BRH 60
SCHALLER 
STADTPLANER BDA
ARCHITEKTEN 
Sudermannstraße 10, 50670 Köln
Tel. (0 221) 97 30 09-0 / Fax (0 221) 97 30 09-13
Legende Brandschutz
T30
RS
fh feuerhemmend
hfh hochfeuerhemmend
Tür feuerhemmend, rauchdicht
und selbstschließend
2.RW
Anleiterstelle, tragbare Leiter
Notausgang
2. Rettungsweg
fb feuerbeständig
fb wmB
DS Tür dichtschließend
feuerbeständig
unter zusätzlicher mechanischer Beanspruchung
hfh wmB hochfeuerhemmend 
unter zusätzlicher mechanischer Beanspruchung
N
Maßstab:
geändert:
gezeichnet:
Kleve, den:
Bauherr:
Planinhalt :
Architektin :
Plannummer :
Objektnummer :
Der Bauherr: Die Architektin:
Hoffmannallee 55 / HoffmannKontor, 47533 Kleve
Tel. (0 28 21) 72 60-30 / Fax (0 28 21) 72 60-51
ArchitektenArchitekten
Bauvorhaben :
Grundriss Dachgeschoss
05.05.2022
Pl_5
Neufeld 3131:100
Planung
ARGE Schaller Architekten Stadtplaner BDA /
REPPCO Architekten GmbH
Stadt Köln
Ottmar-Pohl-Platz 1, 51103 Köln
Neubau eines MFH mit 22 WE
Berliner Straße 219a, 51063 Köln

Anlage 12 zur Vorlage 1622/2022 
Prüfauftrag und weitere Fragen des Bauauschusses vom 13.03.2023 zu dem Bauvorhaben an 
der Berliner Str. 219a in 51063 Köln-Mülheim 
 
Im Rahmen der Vorberatung zu dem Bauvorhaben wurden der Verwaltung im Bauausschuss am 
13.03.2023 verschiedene Fragen zu unterschiedlichen Themenfeldern gestellt. Es wurde zudem ein 
Prüfauftrag beschlossen. 
Die Fragestellungen sollen zur Ratssitzung am 23.03.2023 beantwortet werden. 
 
Die Verwaltung beantwortet die Fragestellungen wie folgt: 
 
Gasbrennwerttherme 
 
Der Verzicht auf eine Gasbrennwerttherme kann grundsätzlich durch die Installation einer 
Hochtemperatur-Wärmepumpe kompensiert werden. Die Alternative bedingt den Einbau einer 
solarthermischen Anlage, die den Energiebedarf zur Warmwasserbereitung zu rund 60 % deckt, die 
Hochtemperatur-Wärmepumpe deckt bei dieser Variante den verbleibenden Energiebedarf ab. 
Die erforderliche Heizleistung für die Lüftungsanlage wird bei der Alternative ebenfalls von der 
Hochtemperatur-Wärmepumpe bereitgestellt.  
Durch den Verzicht auf den Betrieb einer Gasbrennwerttherme ist ein erheblich höherer 
Stromverbrauch zu erwarten. Diesbezüglich ist eine Abstimmung mit dem örtlichen Energieversorger 
hinsichtlich der notwendigen Anschlusskapazität erforderlich. 
Eine umfangreiche Umplanung der Anlagentechnik ist nach Rücksprache mit dem beauftragten 
Ingenieurbüro zeit- und kostenintensiv. Nach einer ersten überschlägigen Prognose entstehen 
Mehrkosten für Planungsleistungen und Baukosten von rund 100.000 € netto.  
 
 
Beheizung Treppenhaus 
 
Die Verwaltung wird durch das beauftragte Planungsbüro für Bauphysik eine Expertise hinsichtlich 
der Auswirkungen bei Verzicht einer Beheizung der Treppenhäuser erstellen lassen. Es müssen 
Feuchteschäden in den Treppenhäusern verhindert werden. 
Nach entsprechender fachlicher Beurteilung kann die Planung ggfs. angepasst werden. 
 
Kfz- und Fahrradstellplätze 
 
Im Rahmen der Planungen wurden die Erfordernisse der im Mai 2022 vom Rat der Stadt Köln 
erlassenen Satzung über die Herstellung von Stellplätzen für Kraftfahrzeuge und 
Fahrradabstellplätzen sowie die Erhebung von Ablösebeträgen der Stadt Köln („Stellplatzsatzung“) 
berücksichtigt. Nach den Ausführungen der Stellplatzsatzung sind bei dem Bauvorhaben 57 
Fahrradstellplätze erforderlich, geplant wurden 59 entsprechende Stellplätze. Dabei werden 15 
Stellplätze im Kellergeschoss und 38 Abstellplätze im Freien errichtet. Zusätzlich werden sechs 
Stellplätze für Lastenräder im Außenbereich geschaffen. 
Sämtliche Fahrradstellplätze im Außenbereich werden mit begrünten Pergolen incl. transparenter 
Einhausung witterungsbeständig und diebstahlsicher ausgeführt. Die Einhausungen selbst sind nicht 
abschließbar. 
Gemäß Stellplatzsatzung sind acht Kfz-Stellplätze vorgesehen, davon werden vier Parkplätze 
rollstuhlgerecht ausgeführt. 
Für einen Bedarf, über die Anforderungen der Stellplatzsatzung hinausgehend Kfz- und 
Fahrradstellplätze vorzusehen, liegen der Verwaltung keine Erkenntnisse vor. Daher ist die Planung 
nicht anzupassen. 
 
Mieteinnahmen 
 
Bei dem Neubauvorhaben handelt es sich um die Errichtung eines Mehrfamilienhauses im öffentlich 
geförderten Wohnungsbau, das durch das Wohnraumförderprogramm des Landes Nordrhein-

2 
Westfalen förderfähig ist. Die Förderfähigkeit ist bei Einhaltung der Vorgaben des Gesetzes zur 
Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) gegeben.  
Die Berechnungen hinsichtlich der Mieteinnahmen wurden anhand der 
Wohnraumförderbestimmungen für das Jahr 2022 (WFB 2022)erstellt. Die Bestimmungen sehen eine 
Bewilligungsmiete in Höhe von 7,00 € pro m² Wohnfläche für die Stadt Köln vor. Die Mietfläche des 
Wohngebäudes beträgt insgesamt 1.661 m². Die Jahresmieteinnahmen betragen somit, wie in Anlage 
07 – Haushaltsmäßige Auswirkungen dargestellt, derzeit 139.524 €. Wie bereits in der Begründung 
der Vorlage aufgeführt, gelten für die Bewilligung von Wohnraumfördermitteln die dann gültigen 
Konditionen, so dass die Berechnung auf der Grundlage der WFB 2022 als vorläufig zu betrachten 
ist.  
In der Wirtschaftlichkeitsberechnung (Anlage 08) wird ein rechnerischer Mietertrag in Höhe von 
238.200 € pro Jahr ausgewiesen. Hierbei handelt es sich um einen jährlichen Durchschnittswert, bei 
dem eine jährliche Mieterhöhung in Höhe von 1,5 % auf die 60jährige Gesamtlaufzeit berücksichtigt 
wurde.  
 
Zur Ermittlung der Mieterträge wurden unterschiedliche Berechnungsmodelle angewandt, so dass ein 
direkter Vergleich der Zahlen nicht möglich ist.  
Die in den haushaltsmäßigen Auswirkungen ausgewiesenen Werte für die jährlichen 
Folgeaufwendungen und –erträge sind statisch berechnet, da sie nur der mittelfristigen 
Finanzplanung dienen. Da die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung dynamisch ist bzw. den gesamten 
Projektzeitraum berücksichtigt, weichen deren jährliche Durchschnittswerte hiervon ab. 
Die Fertigstellung des Wohngebäudes ist für Dezember 2027 vorgesehen. Das Jahr 2028 wird 
folglich das erste Jahr sein, in dem das Wohngebäude durchgängig betrieben wird.  
 
Instandhaltungskosten 
 
Zur Berechnung der Instandhaltungskosten (siehe Anlage 08) wurden die Pauschalansätze der 
Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz 
(Zweite Berechnungsverordnung – II. BV) unverändert zu Grunde gelegt.

/ 2 
14     .02.2022 
143 
56 über Dez V 
Stellungnahme zur Kostenberechnung der Beschlussvorlage 1622/2022 
(Stand 24.01.2023) 
Neubau eines Wohnhauses im öffentlich geförderten Wohnungsbau,  
Berliner Str. 219a, Köln-Mülheim 
Vorlage der Entwurfsplanungsunterlagen inkl. Kostenberechnung (KOB) 
RPA-Nr.: 2023/0257 
Summe eingereicht aus KOB:  6,054 Mio. € netto/ 7,204 Mio. € brutto 
Gesamtsumme gemäß Beschlussvorlage: 6,620 Mio. € netto/ 7,877 Mio. € brutto 
(inkl. 9,34% Preisindex bis zum Baubeschluss) 
(Anmerkung: Eine Preissteigerung vom Baubeschluss bis zur Einleitung der Verga-
beverfahren ist nicht berücksichtigt.) 
Sehr geehrte Damen und Herren, 
mit der Vorlage in Session haben Sie die Entwurfsplanungsunterlagen zu oben ge-
nanntem Projekt zur Prüfung vorgelegt. Ziel ist die Erreichung des Baubeschlusses 
durch den Rat. 
Zu dem Projekt besteht ein Planungsbeschluss aus dem Jahr 2018 
(Planungsbeschluss 0479/2018
). 
Der unterkellerte Neubau mit drei Voll- und einem Staffelgeschoss umfasst 
22 Wohneinheiten. Hiervon sind 6 Einheiten rollstuhlgerecht und die restlichen 
16 Wohneinheiten barrierefrei geplant. Das Massivhaus wird nach dem Gebäu-
deenergiegesetz im Passivhausstandard gebaut. Alle Wohneinheiten erhalten Gar-
tenzugang, Balkone oder Dachterrassen. Weiterhin sind eine Photovoltaikanlage, 
Sole-Wärmepumpe sowie Dach- und Fassadenbegrünung geplant. Die Maßnahme 
ist ein Projekt des öffentlich geförderten Wohnungsbaus. 
Die vorgelegten Gesamtkosten belaufen sich auf rund 7,877 Mio. € brutto und enthal-
ten, ergänzend zu der Summe der enthaltenen Kostenaufstellung (7,204 Mio. € brut-
to) einen Preisindexzuschlag in Höhe von 9,34%. Dieser Zuschlag berücksichtigt die 
vergangene Zeitspanne von der Erstellung der Kostenberechnung bis zur vorgeleg-
ten Beschlussvorlage (ca. 12 Monate). 
Das RPA geht von einer deutlichen Preissteigerung gegenüber der Beschlussvorlage 
aus, da der Zeitraum (voraussichtlich ca. 20 Monate) zwischen Baubeschluss und 
21

- 2 -
Einleitung der Vergabeverfahren nicht berücksichtigt wurde (vgl. Verordnung über die 
Vergabe öffentlicher Auftrage (VgV) §3 (3)). Dieser Betrag ist den Gesamtkosten 
gemäß Beschlussvorlage noch zuzuschlagen. Wir bitten Sie, dies auch bei künftigen 
Maßnahmen zu berücksichtigen. 
Zusammenfassend lässt sich festhalten, dass die vorliegenden Unterlagen grund-
sätzlich nachvollziehbar sind. Mengenermittlungen liegen jedoch nicht für alle Kos-
tengruppen vor. Weiterhin sind einige Kostenelemente pauschaliert angegeben. Hier-
für können die Mengen nicht bestätigt werden. Die Kosten bewegen sich im üblichen 
Rahmen. Insgesamt sind die Unterlagen abgestimmt und erforderliche Angaben wei-
testgehend vorhanden. 
Mit freundlichen Grüßen

Haushaltsmäßige Auswirkungen
Berliner Str. 219a, 51063 Köln Mülheim
Neubau
Bereitstellung und 
Bewirtschaftung von Wohnraum
-1 1 2 3 4 4 4
bis 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
01. Dez
0 0 0 0 0 0 0
Sachkonto 432100 Gebührenerträge 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 04 öffentl.-rechtl. Leistungsentgelte 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 441100 Mieten und Pachten 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 11.627 € 139.524 €
Teilplanzeile 05 privatrechtl. Leistungsentgelte 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 11.627 € 139.524 €
Sachkonto 521200 Bauunterhaltung - Herrichtung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Bauunterhaltung - Demontage 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
lfd. Bauunterhaltung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 6.451 € 77.409 €
Unterhaltung sonst. baulicher Anlagen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 524100 Energie, Wasser/Abwasser 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 524200 Winterdienst 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Abfallentsorgung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 524900 Sicherheitsdienst/Bewachung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 524900 Grundbesitzabgaben 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 525800 Trägerkosten Betreuung DRK, IB etc. 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 529300 Abrisskosten 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 529900 Sonstige Dienstleistungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 13 Aufw. für Sach- und Dienstl. 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 6.451 € 77.409 €
Sachkonto 576100 Abschreibung Ausstattung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Abschreibung Einbauten 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 573300 Abschreibung Immobilien 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 10.941 € 131.295 €
Teilplanzeile 14 Bilanzielle Abschreibungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 10.941 € 131.295 €
Sachkonto 541200 Mieten Gebäude 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Mieten Inventar 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 542200 Druck und Vervielfältigung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 542620 Öffentlichkeits- und Pressearbeit 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 542900 Betriebs&Geschäftsausstattung bis 410 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 16 sonstige ordentl. Aufwendungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 5.765 € 69.180 €
bereits hierfür erfolgte Auszahlungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit TP 1004 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 5.765 € 69.180 €
Deckungsmöglichkeit TP 1003 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit Dezernat 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Mehrbedarf ungedeckt 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 01
Einzahlungen aus Zuwendungen für 
Investitionsmaßnahmen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 02
Einzahlungen aus der Veräußerung 
von Sachanlagen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 08 Auszahlung Neubau/Sanierung 331.006 € 218.628 € 327.968 € 1.389.324 € 2.690.752 € 2.810.744 € 109.288 €
Teilplanzeile 09 verm.-wirks. Besch. > 410 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
331.006 € 218.628 € 327.968 € 1.389.324 € 2.690.752 € 2.810.744 € 109.288 €
bereits hierfür erfolgte Auszahlungen 331.006 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit TFP 1004 0 € 218.628 € 327.968 € 1.389.324 € 2.690.752 € 2.810.744 € 109.288 €
Mehrbedarf ungedeckt 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Anmerkungen
0
1
Periode
Jahr
Monat der Inbetriebnahme und Außerbetriebsetzung
Projekt
Stadtbezirk
Stadtteil
Szenario
Teilplan 1004
Ergebnisrechnung
Bedarf Teilergebnisplan 1004
Die dargestellten Aufwendungen enthalten keine kalkulatorischen Kosten (wie z. B. Finanzierungskosten). Hierzu siehe 
"Darstellung der Wirtschaftlichkeit".
Diese Kosten werden, soweit sie anfallen, im Rahmen der mietvertraglichen Regelungen auf die Mietparteien umgelegt und 
einmal jährlich abgerechnet. Sie sind insoweit durchlaufende Posten und werden hier nicht ausgewiesen.
Faktor
Finanzrechnung
Bedarf Teilfinanzplan 1004

Anlage 03 - Schrägluftbild
Mittelpunkt: 361003, 5649211
1:1000
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 08.08.2022Seite 1 / 1

Anlage 02 - Lageplan
Mittelpunkt: 360972, 5649321
1:2000
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 08.08.2022Seite 1 / 1

Nord-Ost
BD AB1A1 CC1
+61.80
+59.13
+48.70 m ü. NHN
+48.34 m ü. NHN
+49.30 m ü. NHN
+48.94 m ü. NHN
Süd-West
B DA B1 A1C C1
+48.70 m ü. NHN
+59.13 m ü. NHN
+61.80 m ü. NHN
Süd-Ost
+61.80 m ü. NHN
+59.13 m ü. NHN
+49.30 m ü. NHN
Nord-West
+61.80 m ü. NHN
+59.13 m ü. NHN
+48.70 m ü. NHN
SCHALLER 
STADTPLANER BDA
ARCHITEKTEN 
Sudermannstraße 10, 50670 Köln
Tel. (0 221) 97 30 09-0 / Fax (0 221) 97 30 09-13
Legende
Bestandsgelände
Höhe Bestandsgelände
Höhe geplantes Gelände
Putzfassade
Verblender
Maßstab:
geändert:
gezeichnet:
Kleve, den:
Bauherr:
Planinhalt :
Architektin :
Plannummer :
Objektnummer :
Der Bauherr: Die Architektin:
Hoffmannallee 55 / HoffmannKontor, 47533 Kleve
Tel. (0 28 21) 72 60-30 / Fax (0 28 21) 72 60-51
ArchitektenArchitekten
Bauvorhaben :
Ansichten
05.05.2022
Pl_7
Neufeld 3131:100
Planung
ARGE Schaller Architekten Stadtplaner BDA /
REPPCO Architekten GmbH
Stadt Köln
Ottmar-Pohl-Platz 1, 51103 Köln
Neubau eines MFH mit 22 WE
Berliner Straße 219a, 51063 Köln

1. & 2. Obergeschoss
BB
A
A
B
B D
D
A
A
8.10 m²
Balkon
8.10 m²
Balkon
10.12 m²
Balkon
10.12 m²
Balkon
8.10 m²
Balkon
8.10 m²
Balkon
Aufzug
B1
B1
A1
A1
Schlafen
WFL: 16.55 m²
Bad
WFL: 5.10 m²
2.135
1.01
Schlafen
WFL: 17.68 m²
7/13
8/14 9/15
2.135
1.01
TH 1
WFL: 16.27 m²
Aufzug
1/4   2.03 m² 1/4   2.53 m² 1/4   2.53 m² 1/4   2.03 m² 1/4   2.03 m²
DS DS
DS
+3.07
+2.92
C
C
C1
C1
1.20m
1.20m
1.20m
1.50m
1.20m
0.90m 0.90m
1.20m
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2.31
1.20
2.31
1.20
2.135
1.01
1.20m
2.135
1.01
1.20m
Kind 2
WFL: 10.00 m²
1.20m
2.63 2.00 175
W/E/K
WFL: 33.28 m²
Flur
WFL: 12.13 m²
Abstr.
WFL: 5.00 m² Bad 2
WFL: 3.93 m²
Kind 1
WFL: 10.26 m²
Bad 1
WFL: 6.19 m²
50
1.20m
0.90m
1.20m
1.20m
50
Schlafen
WFL: 17.35 m²
W/E/K
WFL: 20.05 m²
Flur
WFL: 5.41 m²
1.20m
0.90m 0.90m
1.20m
0.90m
Kind
WFL: 10.51 m²
1.67 3.26
5.262.135
2.255 2.00
1.20m
W/E/K
WFL: 27.42 m²
Bad
WFL: 5.68 m²Abstr.
WFL: 5.00 m²
2.135
1.01
Flur
WFL: 8.25 m²
1.20m
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
0.90m
0.90m
1.20m
1.20m
0.90m
1.20m
1.20m
Schlafen
WFL: 16.66 m²
Kind
WFL: 10.51 m²
Flur
WFL: 8.25 m²
Bad
WFL: 5.68 m²
Abstr.
WFL: 5.00 m²
W/E/K
WFL: 27.42 m²
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
Bad
WFL: 5.10 m²
W/E/K
WFL: 20.05 m²
Schlafen
WFL: 17.35 m²
Flur
WFL: 5.41 m²
1.20m
1.20m
1.20m
1.20m
0.90m
1.20m
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
1.20m
0.90m 0.90m
1.20m
Bad 1
WFL: 6.19 m²
Kind 1
WFL: 10.26 m²
Flur
WFL: 12.13 m²
Bad 2
WFL: 3.93 m²
Abstr.
WFL: 5.00 m²
Schlafen
WFL: 17.68 m²
Kind 2
WFL: 10.00 m²
1.20m
1.20m
1.20m1.20m
TH 2
WFL: 16.27 m²
10/16
DS
1.50m 11/17 DS
12/18DS
23 7.695 9.08 6.995 6.995 9.08 7.695 23
W 7/13
(exkl. Balkon) 98,45m²
(inkl. Balkon) 100,48 m²
W 12/18
(exkl. Balkon) 98,46 m²
(inkl. Balkon) 100,48 m²
W 8/14
(exkl. Balkon) 47,92 m²
(inkl. Balkon) 49,94 m²
W 11/17
(exkl. Balkon) 47,92 m²
(inkl. Balkon) 49,94 m²
W 9/15
(exkl. Balkon) 73,42 m²
(inkl. Balkon) 75,95 m²
W 10/16
(exkl. Balkon) 73,53 m²
(inkl. Balkon) 76,06 m²
2
115
124
175 7.20 15 3 15 3.88 5 175 4.69 15 3 15 6.64 175 3 175 6.64 15
3
15 4.69 175 3.885 15 3 15 7.20 175 24
1 115
2
3.01 4.015
3.885 2.64
56 4.01 17 5 1.20 115 2.33 11 5 2.26 33
23
115 2.525 115 2.76 33 1.95 11 5 1.20 175 3.20 38 3.20 17 5 1.20 115 1.95 33 2.76 11 5 2.525 115
23 33 2.26 11 5 2.33 11 5 1.20 175 4.01 56
56 4.01 17 5 6.02 24 5.925 24 3.26 5 175 3.20 38 3.20 17 5 3.265 24 5.925 24 6.02 175 4.01 56
56 4.01 17 5 3.45 11 5 2.455 24 2.07 5 25
Aufzug
1.95 25 1.40 24 3.26 5 175 3.20 38 3.20 17 5 3.265 24 1.40 25
Aufzug
1.95 25 2.07 5 24 2.45 5 115 3.45 17 5 4.01 56
2
115
1
24
175
1.40 25
Aufzug
1.60 25 1.545242.261154.22175
24
1
115
2
565.045246.59556
565.04524 1.97 1154.5156
563.011751.5751152.17334.5156
563.011758.69556
564.451152.511154.6956
13.00
48.00
50
50
50
50
2.RW 2.RW 2.RW 2.RW 2.RW 2.RW
hfh
hfh
hfh
hfh
hfh wmBhfh wmB
hfh
hfh
hfh
hfh
hfh wmB
hfh wmB
hfh wmB
hfh wmB
hfh wmB
hfh wmB
1.20m 1.20m1.20m
1.20m
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
1/4   2.03 m²
W/E/K
WFL: 33.28 m²
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
2.135
1.01
Schornstein
DD 20/20
1.20m 1.20m
1.00
2.135
1.20 1.81 5
1.20m
1.815
2.135
1.20 1.00
1.20m
2.705
3.90
50
2.135
1.01
2.705
50
1.20m
2.135
1.01
1.20m 1.20m 1.20m 1.20m 1.20m 1.20m
Stg. /18 17.06 26.00 Stg. /18 17.06 26.00
1.235 1.235
1.20m
1.20m
1.875
1.785
1.26 2.865
1.785
1.26 1.11 5
1.185
76 2.05
BRH 1.20
1.48
1.785
1.26 1.61 5
1.785
1.26 3.265
1.785
1.26 1.61 5
1.785
1.26 1.48
5.87
1.785
1.262.74
1.185
1.261.875
> 90/120> 90/120> 90/120> 90/120> 90/120> 90/120
1.94
2.385
1.26 61 5
2.385
1.885 3.205
1.785
1.26 2.23
2.385
1.26 61 5
2.385
1.885 3.235
2.385
1.26 61 5
2.385
1.885 1.705
2.385
1.885 615
2.385
1.26 3.235
2.385
1.885 615
2.385
1.26 2.23
1.785
1.26 3.205
2.385
1.885 615
2.385
1.26 1.94
1.875
1.185
1.26 2.74
1.785
1.26 5.87
175
25175
25
175
25
175
25 25
175
245
46
495
47
50
345
95
47
495
175
25
25
175
50
39
175
25
1.815 405
2.465
4.255
BRH 60 BRH 60 BRH 60 BRH 60 BRH 60 BRH 60 BRH 1.20 BRH 60 BRH 60
BRH 60BRH 1.20
BRH 60BRH 1.20
76 4.05 76 2.05
1.185
76 1.11 5
1.785
1.26 2.865
1.785
1.26 1.87576 4.05 76
BRH 60 BRH 60
SCHALLER 
STADTPLANER BDA
ARCHITEKTEN 
Sudermannstraße 10, 50670 Köln
Tel. (0 221) 97 30 09-0 / Fax (0 221) 97 30 09-13
Legende Brandschutz
T30
RS
fh feuerhemmend
hfh hochfeuerhemmend
Tür feuerhemmend, rauchdicht
und selbstschließend
2.RW
Anleiterstelle, tragbare Leiter
Notausgang
2. Rettungsweg
fb feuerbeständig
fb wmB
DS Tür dichtschließend
feuerbeständig
unter zusätzlicher mechanischer Beanspruchung
hfh wmB hochfeuerhemmend 
unter zusätzlicher mechanischer Beanspruchung
N
Maßstab:
geändert:
gezeichnet:
Kleve, den:
Bauherr:
Planinhalt :
Architektin :
Plannummer :
Objektnummer :
Der Bauherr: Die Architektin:
Hoffmannallee 55 / HoffmannKontor, 47533 Kleve
Tel. (0 28 21) 72 60-30 / Fax (0 28 21) 72 60-51
ArchitektenArchitekten
Bauvorhaben :
Grundriss 1. & 2. Obergeschoss
05.05.2022
Pl_3
Neufeld 3131:100
Planung
ARGE Schaller Architekten Stadtplaner BDA /
REPPCO Architekten GmbH
Stadt Köln
Ottmar-Pohl-Platz 1, 51103 Köln
Neubau eines MFH mit 22 WE
Berliner Straße 219a, 51063 Köln

Geschäftsführung  
Finanzausschuss  
Herr Müller (20) 
Telefon: (0221) 221-24649 
Fax:  (0221) 221-23902 
E-Mail: Michael.Mueller6@stadt-
koeln.de 
Datum: 21.03.2023 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der Sitzung des Finanzausschusses  
vom 20.03.2023  
öffentlich 
10.1 Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau 
auf dem städtischen Grundstück Berliner Str. 219a, 51063 Köln-Mül-
heim, Gemarkung Dünnwald, Flur 61, Flurstück 1941 - Baubeschluss 
1622/2022 
 
 
Beschluss in der Fassung des Bauausschusses:  
 
Der Finanzausschuss empfiehlt dem Rat wie folgt geändert zu beschließen: 
 
Der Rat beauftragt die Verwaltung mit dem Neubau eines Wohngebäudes im öffent-
lich geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück Berliner Str. 219a, 
51063 Köln-Mülheim, Gemarkung Dünnwald, Flur 61, Flurstück 1941 mit Gesamtbau-
kosten in Höhe von 7,88 Mio. €.  
Die Umsetzung erfolgt nach den rechtlichen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes. 
Der Neubau umfasst eine Photovoltaikanlage, Dach- und Fassadenbegrünung, Sole-
Wärmepumpe und wird im Passivhausstandard ausgeführt.  
 
Hierzu wird die Verwaltung ermächtigt, Fachplanungen auf Basis der Honorarordnung 
für Architekten und Ingenieure mit den Leistungsphasen 4 - 9 zu beauftragen sowie 
die Bauleistungen im Rahmen der vergaberechtlichen Regelungen zu vergeben.  
 
Gleichzeitig werden die investiven Auszahlungen in entsprechender Höhe im Teilplan 
1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, Teilplanzeile 08 – Auszah-
lungen für Baumaßnahmen bei der Finanzstelle 5620-1004-9-5196 – Neubau Berliner 
Str. 219a, freigegeben. 
 
Die Verwaltung wird beauftragt bis zur kommenden Ratssitzung am 23.03.2023 
zu prüfen, ob auf die geplante Gastherme verzichtet werden kann. Ebenso soll 
die Notwendigkeit einer Beheizung des Treppenhauses überprüft werden und

ein Ausbau der PKW- und Fahrradstellplätze, insbesondere der abschließbaren 
Stellplätze. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Einstimmig zugestimmt

Darstellung der Wirtschaftlichkeit
Bauvorhaben
60
Berechnungsweise
I. Laufende Aufwendungen p. a. 314.000,00 €       
1. Kapitalkosten 85.800,00 €         
Eigenkapitalkosten 70.300,00 €         
Grundstück kalkulatorischer Zins, Durchschnittswert 54.700,00 €         
Gebäude vom Anschaffungswert, Durchschnittswert 15.600,00 €         
Fremdkapitalkosten 15.500,00 €         
Zinsen und Verwaltungskostenbeiträge 15.500,00 €         
2. Bewirtschaftungskosten 228.200,00 €       
AfA Gebäude vom Anschaffungswert, linear 131.700,00 €       
Verwaltungskosten Gem. II. BV, Durchschnittswert. 14.700,00 €         
Instandhaltungskosten Gem. II. BV, Durchschnittswert. 77.000,00 €         
Mietausfallwagnis Gem. II. BV, Durchschnittswert. 4.800,00 €           
II. Laufende Erträge p. a. 266.300,00 €       
Mieterträge Gem. Förderantrag, erhöht sich jährlich um 1,5 %. 238.200,00 €       
davon Wohnungsmieten 238.200,00 €       
Kalkul. Ertrag aus Tilgungsnachlass Gem. Förderantrag, gleichbleibend. 28.100,00 €         
III. Ergebnis 47.700,00 €-         
Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit erfolgt mittels einer Gegenüberstellung der prognostizierten laufenden Aufwendungen 
und Erträge. Dabei werden Preissteigerungen in Höhe von 2 % über die angenommene Projektlaufzeit berücksichtigt. In dieser 
Darstellung werden aus Gründen der Übersichtlichkeit Durchschnittswerte angegeben.
Neubau eines Mehrparteien-Wohnhauses auf städtischem Grundstück; Schaffung von Wohnraum im öffentlich geförderten 
Wohnungsbau
Berliner Str. 219a, 51063 Köln-Mülheim
Angenommene Projektlaufzeit in Jahren:
Druckdatum  07.11.2022

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T
2007/03.10

Geschäftsführung  
Bauausschuss 
Frau Huppertz 
Telefon:  (0221) 221 22443 
Fax:   (0221) 221 22344 
E-Mail:  DezVI-Dezernatskoordination-
Session@stadt-koeln.de 
Datum: 15.03.2023 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 16. Sitzung des 
Bauausschusses  vom 13.03.2023  
öffentlich 
6.1 Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau 
auf dem städtischen Grundstück Berliner Str. 219a, 51063 Köln-Mül-
heim, Gemarkung Dünnwald, Flur 61, Flurstück 1941 - Baubeschluss 
1622/2022 
RM Brust (Bündnis 90/Die Grünen) bittet um Überprüfung, ob auf die Gastherme ver-
zichtet werden könne. Ebenso soll die Notwenigkeit des beheizten Treppenhauses ge-
prüft werden. 
 
Frau Kerscher (Amt für Wohnungswesen) erläutert die geplante Beheizung des Ge-
bäudes. Die geplante Gastherme sei zur Unterstützung der Wärmepumpe geplant, 
wenn so genannte Spitzen aufträten. 
Sie nimmt den Prüfauftrag für die kommende Ratssitzung am 23.03.2023 mit. 
 
SE Wieneritsch (CDU)führt aus, dass in der Anlage 08 Wirtschaftlichkeitsberechnung 
der Mietertrag 238.200,00 € per annum betrage, in der Anlage 07 haushaltsmäßige 
Auswirkungen werde für das Jahr 2028 139.524,00 € genannt. Das lasse darauf 
schließen, dass man davon ausgehe, dass nur 58 % der Wohnung im ersten Jahr be-
legt würden. Er fragt, ob dies eine realistische Prognose sei, im Hinblick auf die mo-
mentane Wohnungsmarktsituation in Köln. 
Zudem könne man der gleichen Anlage entnehmen, dass 77.000 € Instandhaltungs-
kosten investiert werden sollen. Dies entspräche 30% der Mieteinnahmen. Er fragt, 
was hier erwartet werde, dass die Kosten so hoch angesetzt würden. 
 
Frau Kerscher gibt die Frage zu Protokoll. 
 
SE Goedecke (Bündnis 90/Die Grünen) bittet um die Überprüfung, ob mehr als die ge-
planten PKW- und Fahrradstellplätze, insbesondere die abschließbaren Stellplätze, 
möglich seien. 
 
Der Bauausschuss erteilt der Verwaltung die Prüfaufträge. Diese sollen bis zur kom-
menden Ratssitzung durchgeführt werden. Ebenso besteht der Ausschuss darauf

diese Aufträge in die Beschlussfassung aufzunehmen. Die gestellten Fragen sollen 
ebenfalls bis zur Ratssitzung beantwortet werden. 
 
Beschluss: 
Der Bauausschuss empfiehlt dem Rat die Annahme folgenden geänderten Beschlus-
ses: 
 
Der Rat beauftragt die Verwaltung mit dem Neubau eines Wohngebäudes im öffent-
lich geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück Berliner Str. 219a, 
51063 Köln-Mülheim, Gemarkung Dünnwald, Flur 61, Flurstück 1941 mit Gesamtbau-
kosten in Höhe von 7,88 Mio. €.  
Die Umsetzung erfolgt nach den rechtlichen Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes. 
Der Neubau umfasst eine Photovoltaikanlage, Dach- und Fassadenbegrünung, Sole-
Wärmepumpe und wird im Passivhausstandard ausgeführt.  
 
Hierzu wird die Verwaltung ermächtigt, Fachplanungen auf Basis der Honorarordnung 
für Architekten und Ingenieure mit den Leistungsphasen 4 - 9 zu beauftragen sowie 
die Bauleistungen im Rahmen der vergaberechtlichen Regelungen zu vergeben.  
 
Gleichzeitig werden die investiven Auszahlungen in entsprechender Höhe im Teilplan 
1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, Teilplanzeile 08 – Auszah-
lungen für Baumaßnahmen bei der Finanzstelle 5620-1004-9-5196 – Neubau Berliner 
Str. 219a, freigegeben. 
 
Die Verwaltung wird beauftragt bis zur kommenden Ratssitzung am 23.03.2023 
zu prüfen, ob auf die geplante Gastherme verzichtet werden kann. Ebenso soll 
die Notwendigkeit einer Beheizung des Treppenhauses überprüft werden und 
ein Ausbau der PKW- und Fahrradstellplätze, insbesondere der abschließbaren 
Stellplätze. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig empfohlen.