Beantwortung der Anfrage des RM Herrn Struwe aus der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses vom 26.04.2018 betr. Stegerwaldsiedlung

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61/1 
613 Müss Az 
Vorlagen-Nummer 11.06.2018 
 1819/2018 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage aus einer früheren Sitzung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss für Umwelt und Grün 21.06.2018 
Stadtentwicklungsausschuss 28.06.2018 
 
Beantwortung der Anfrage des RM Herrn Struwe aus der Sitzung des 
Stadtentwicklungsausschusses vom 26.04.2018 betr. Stegerwaldsiedlung 
Anfragetext 
17.9 Jahresbericht 2017 der Koordinationsstelle Klimaschutz 1050/2018 
 
RM Struwe verweist auf die Diskussion in der Sitzung des Ausschusses für Umwelt und Grün, in der 
unter anderem die Stegerwaldsiedlung und die dortigen energetischen Sanierungsmaßnahmen und 
die damit zusammenhängenden Mietpreiserhöhungen von 6,50 € auf über 9 € thematisiert worden 
seien. Dies könne seines Erachtens nicht einfach so stehen bleiben. Deshalb fragt er, ob die Moder-
nisierungs- und Sanierungsmaßnahmen unter Berücksichtigung der sozialen Erhaltungssatzung ge-
prüft worden seien. Zudem erkundigt er sich nach der Höhe der öffentlichen Förderung und wie es 
dabei zu so erheblichen Mieterhöhungen kommen könne. Er weist in diesem Zusammenhang auf das 
in der letzten Ratssitzung beschlossene Altbausanierungsprogramm hin und möchte wissen, ob be-
stimmte Maßnahmen noch im Nachhinein für die Stegerwaldsiedlung umgesetzt werden können. Ab-
schließend fragt er, wie es mit dem Klimaschutz zu vereinbaren sei, wenn Grün- und Rasenflächen in 
Stellplätze umgewandelt werden. Er bittet darum, die Fragen schriftlich zu beantworten und dem ge-
meinsam mit der Verwaltungsmitteilung vorzulegen. 
 
 
Beantwortung der Verwaltung: 
 
Grow Smarter: 
 
Ziel des EU-Projekts "GrowSmarter", das die EU-Kommission von 2014 bis 2020 mit 25 Millionen 
Euro fördert, ist es, besonders im urbanen Raum die Luftqualität zu verbessern, die Feinstaubbelas-
tung und den Energieverbrauch zu senken sowie einen Beitrag zu einer nachhaltigen Mobilität zu 
leisten. Damit soll aktiv zur Erreichung der Klimaschutzziele der EU beigetragen werden im Sinne 
eines nachhaltigeren und ökologischeren Europas.  
Die Stegerwaldsiedlung ist ein Bestandteil des Projektes. Sie wurde in den 1950er Jahren erbaut und 
umfasst heute ein Gebiet von circa 313.000 m², 1.395 Wohnungen und einer Wohnfläche von rund 
79.700 m². Projektziel von GrowSmarter ist es, die Kohlendioxid-Belastung um 60% zu reduzieren. 
Bereits in den Jahren 2008 bis 2014 wurde ein Teil der Gebäude durch die Eigentümerin, die Deut-
sche Wohnungsgesellschaft mbH, DEWOG, energetisch modernisiert. Im Rahmen von GrowSmarter 
werden nun weitere 16 Gebäude mit einer Wohnfläche von ungefähr 33.500 m² energetisch moderni-
siert. Der Energiebedarf der Gebäude lag vor der Sanierung zwischen150 - 180 kWh/m². 
 
Entsprechend dem zum Baujahr vorliegenden Standard sind die Kellerdecken und Dächer nicht iso-

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liert. Die Wärmedämmung der Fassaden liegt weit unter den Werten, die heute für Neubauten gefor-
dert werden. Auch die bisherige Wärmeversorgung entspricht nicht mehr dem aktuellen Stand der 
Technik. 
Im Rahmen der z.T. bereits erfolgten energetischen Modernisierung werden die Kellerdecken und 
Dachböden sowie die Dächer der Gebäude gedämmt. Die bereits mit einer sechs Zentimetern star-
ken Dämmung versehenen Fassaden werden an den Giebeln durch eine zehn Zentimeter dicke 
Dämmung ergänzt. Bisher nicht gedämmte Häuser werden erstmalig mit einem circa 16 Zentimeter 
dicken Wärmedämmverbundsystem ausgestattet. Mit diesem System werden auch die Häuser ent-
lang der Deutz-Mülheimer Straße neu isoliert. 
Die alten Gaszentral-und Zentralheizungen werden demontiert. Zur Wärmeversorgung bezieht die 
DEWOG zukünftig im Rahmen eines Vertrages Wärme aus elektrisch betriebenen Luftwärmepumpen 
der Rheinenergie mit hohen Nutzungs- und Wirkungsgraden. Die dafür notwendigen PhotoVoltaik-
Anlagen werden auf den Dächern der Siedlung installiert. 
Teilweise werden die alten Fenster gegen Fenster mit Dreifachverglasung ausgetauscht.  
Durch dieses energetische Maßnahmenbündel konnte der Gesamtenergiebedarf auf 30 bis 50 
kWh/m² reduziert werden. Damit ist das gesteckte Projektziel der Verringerung der Kohlendioxid-
Belastung um 60% erreicht. 
 
Parallel zu diesen Arbeiten wird die DEWOG an den betroffenen Bestandsgebäuden weitere Moder-
nisierungsmaßnahmen, den Einbau von Vorsatzaufzuganlagen und den Anbau von Vorsatzbalkonen 
durchführen. Dabei handelt es sich um Aufzüge und Balkone, welche außen an der Fassade ange-
bracht werden. Dadurch werden die Wohnungen an die heutigen Wohnbedürfnisse angepasst und 
ermöglichen im Bedarfsfall einen längeren Verbleib in der eigenen Wohnung.  
 
Für die Stegerwaldsiedlung liegt seit dem 20.07.1996 die rechtsverbindliche "Erhaltungssatzung Ste-
gerwaldsiedlung" vor. Mit dem Instrumentarium der Erhaltungssatzung besteht die Möglichkeit, aus 
besonderen städtebaulichen Gründen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in einem Gebiet 
zu erhalten. Dies wird erreicht, indem Abbruch, Änderung und Nutzungsänderung von Gebäuden 
über die Regelungen der Bauordnung NW hinaus einer besonderen Genehmigung bedürfen. Mit der 
Erhaltungssatzung kann und soll nicht eine Entwicklung des Gebietes unterbunden werden, vielmehr 
soll der Ablauf der Veränderungen sozialverträglich abgefedert werden.  
 
Bei der Prüfung der Genehmigungsfähigkeit der beantragten Modernisierungs- und Sanierungsmaß-
nahmen war die Frage zu beantworten, ob die geplanten Maßnahmen die Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung nachteilig verändern würde. 
 
Die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in der Stegerwaldsiedlung hat sich gemäß Indikatoren-
vergleich (Erwerbslosen bzw. Arbeitslosenquote, SGB II bzw. SGB XII Leistungsberechtigte, Anteil 
Migrationshintergrund, etc.) seit 1996 nicht wesentlich verändert. 
 
Bei der Prüfung der Zulässigkeit der Sanierungsmaßnahmen hat die Verwaltung die damalige (1996) 
Mietbelastung der Einwohner mit dem damaligen durchschnittlichen Einkommen und der durch-
schnittlichen Wohnungsgröße ins Verhältnis gesetzt. Dieses Verhältnis wurde auf die heutigen Gege-
benheiten (verändertes Haushaltseinkommen) übertragen und eine maximale durchschnittliche Net-
tokaltmiete von max. 9,97 €/m² zur Auflage der Genehmigung gemacht. Die Verpflichtung zur Einhal-
tung der genannten Mietobergrenze gilt für einen Zeitraum von fünf Jahren nach Abschluss der Bau-
maßnahme. 
 
Die DEWOG wird nach eigenen Aussagen die durch die Verwaltung als zulässig erachtete Mieterhö-
hung nicht umsetzen, sondern vielmehr eine Kappung bei 9,00 €/m² vornehmen und eine weitere 
Kappung bei maximal 120,00 € monatlich/Wohnung. Damit liegt die geplante Mieterhöhung bei 
durchschnittlich 1,94 €/m². Zu der zu erwartenden Reduzierung der Nebenkosten kann zur Zeit noch 
keine Aussage gemacht werden, da sie durch das individuelle Nutzerverhalten (Heiz- u. Lüftungsver-
halten) maßgeblich selbst bestimmt wird.

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Neubaumaßnahmen: 
Mit der Novelle des Baugesetzbuches 2013 wurde der Grundsatz des Vorrangs der Innenentwicklung 
als allgemeines Ziel der Bauleitplanung formuliert. Für die bauliche Entwicklung der Städte und Ge-
meinden gilt die gesetzliche Vorschrift des BauGB § 1 a, Absatz 2: "… zur Verringerung der zusätzli-
chen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen sind die Möglichkeiten der Entwicklung 
der Gemeinden insbesondere durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, Nachverdichtung und an-
dere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen". 
 
Die Vorteile von "Innenentwicklung vor Außenentwicklung" liegen in der Vermeidung von Land-
schaftseingriffen und bieten die Möglichkeit, bereits vorhandene Infrastruktur zu nutzen bzw. besser 
auszulasten. Potenziale für den Wohnungsbau im Innenbereich ergeben sich zum Beispiel auch aus 
der Ergänzung von Bestandsgebäuden durch Anbauten, Aufstockungen und dem Dachausbau.  
 
Auch die Kölner Wohnungspolitik verfolgt das Ziel der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung in 
Verbindung mit dem Ziel einer sozialorientierten Wohnungspolitik, d.h. mietpreisgünstige Wohnungen 
zu bauen und zu erhalten. Dabei sollen insbesondere Flächen in integrierten und urbanen Lagen für 
Wohnzwecke genutzt und zusätzlicher Wohnraum durch Maßnahmen der kleinteiligen Innenentwick-
lung geschaffen sowie vorhandene Potenziale im Bestand durch Aktivierung, Re-Aktivierung und/oder 
bauliche Verdichtung besser ausgeschöpft werden. 
 
In den 1950er und 1960er Jahren war die Stadtentwicklung in Köln, wie in vielen anderen Städten, 
von dem Leitbild der gegliederten und aufgelockerten Stadt geprägt. Grundsätzlich bieten die in die-
sem Zeitraum entstandenen Siedlungen aufgrund ihrer vielfach relativ geringen Verdichtung, der oft-
mals großen Abstandsflächen, zum Beispiel zwischen den Zeilenbauten und der allgemein aufgelo-
ckerten Bebauung gute Rahmenbedingungen einer Nachverdichtung. 
 
Im Sinne einer bedarfsgerechten Wohnraumversorgung ist es das Ziel, neben dem sich häufig auf 
das hochpreisige Segment konzentrierenden Wohnungsneubau auch das preisgünstige Wohnungs-
segment auszubauen, da einer sozialgerechten Bodenordnung oftmals die Verfügbarkeit geeigneter 
Flächen aufgrund mangelnder Zugriffsmöglichkeiten entgegensteht. 
 
Auch mit den Sanierungsmaßnahmen in der Stegerwaldsiedlung im Rahmen des EU-Projekts "Grow 
Smarter" sollen die möglichen Potenziale einer Innenentwicklung genutzt werden. Neben der ener-
gieeffizienten Sanierung der Stegerwaldsiedlung, der Einführung von Informations- und Kommunika-
tionstechnologien und der Förderung nachhaltiger Mobilität, zum Beispiel durch den Aufbau von Mo-
bilitätsstationen sowie dem Ausbau des ÖPNV durch eine neue Busverbindung zwischen Mülheim 
Süd und Bahnhof Deutz, werden die Dachgeschosse aufgestockt beziehungsweise ausgebaut und 
einer Wohnnutzung zugeführt. Insgesamt soll die Lebensqualität in Mülheim durch die geplanten 
Maßnahmen gesteigert werden. 
 
Durch die in den Dachgeschossen insgesamt neu entstehenden 99 Dachgeschosswohnungen wird 
nicht nur zusätzlicher günstiger Wohnraum geschaffen. Auch wird der Verteilmaßstab für einige Be-
triebskosten wie etwa die Pflege der Außenanlagen, Straßenreinigung, Winterdienst, Hauswart, Au-
ßenbeleuchtung, Wartung der Heizung etc., günstiger. In einem Haus mit bislang 8 Parteien können 
diese Kosten durch zwei neue Dachgeschosswohnungen zukünftig auf zehn Wohnungen umgelegt 
werden und somit jeden einzelnen Haushalt entlasten. 
 
Durch die 99 neuen Wohneinheiten sind nach Bauordnungsrecht zunächst jedoch entsprechend auch 
99 zusätzliche private Parkplätze im Rahmen der Baugenehmigungen nachzuweisen. Durch die vor-
handene ÖPNV-Anbindung über die nahe gelegene Bahnhaltestelle und die neue Buslinie auf der 
Deutz-Mülheimer Straße können zunächst 25% der notwendigen Parkplätze abgezogen werden. Ein 
weiterer Abzug erfolgt durch neue Carsharing-Parkplätze, da diese einen Teil der privaten PKW und 
damit auch der notwendigen Stellplätze kompensieren. Nachzuweisen sind nach aktuellem Pla-
nungsstand neben 8 Stellplätzen für Carsharing lediglich noch 34 Parkplätze für private PKW.  
 
Die Gesamtzahl der neu gebauten bzw. noch zu errichtenden Stellplätze im Gesamtgebiet beläuft 
sich damit auf 42 Stück. Hiervon werden im Bereich des sogenannten Mobilitäts-Hubs zurzeit 4 als 
Carsharing-Plätze durch "Cambio" genutzt, 4 weitere wurden an "Ampido" als Online-

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Parkraummanagement vergeben. Weiterhin befinden sich hier 2 Elektroladestationen. Bei Gebäuden 
mit geplanter Aufstockung wurden darüber hinaus Flächen für Fahrradstellplätze vorgesehen. 
 
Die Stellplätze sind auf den privaten Grundstücksflächen herzustellen. Sind vorhandene Stellplatzan-
lagen durch Neuordnung oder Umwandlung von zum Beispiel Garagen in normale Stellplätze nicht 
weiter möglich, geht der Nachweis der Stellplätze an einigen Stellen zu Lasten der großzügig ange-
legten Grün- und Freiräume im Quartier. Wichtig ist bei der Herstellung der notwendigen Stellplätze 
eine hohe gestalterische Qualität, insbesondere auch der Eingrünung und umliegenden Grünflächen, 
um die betroffenen Bereiche nachhaltig aufzuwerten. Die Parkplätze und deren Zufahrten werden 
möglichst so angelegt, dass vorhandene Baumstandorte geschützt und erhalten bleiben. Zur Qualifi-
zierung der verbleibenden Freiräume ist unter anderem die Pflanzung von Obstbäumen und anderen 
hochwertigen Bäumen vorgesehen.