Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft – Ergebnisse des Gewerbe- und Industrieflächengutachtens

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  Stadt Köln Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten Kurzfassung Dipl Dipl Dipl Köln   l.‐Ing. Do l.‐Ing. Ve l.‐Geogr. , August 2 ominik G erena He . Timo Gr 2019  Geyer  einz M. Sc rebe  Geschäftsführe Gesellschafter Dipl.‐Geogr. Ur Stadt‐ und Reg Dipl.‐Ing. Domi Stadtplaner AK Stadt‐ und Reg   Gesellschafter Dr. Paul G. Jans c.  ende  :  rsula Mölders gionalplanerin S inik Geyer  K NW, Bauasses gionalplaner SR /Seniorpartner sen  SRL ssor L  r:  Stadt‐ u Dr. Jans Neumar 50667 K   Fon 022 Fax 022   info@s t www.st und Regionalpla sen GmbH  rkt 49  Köln  21 94072‐0  21 94072‐18  tadtplanung‐dr tadtplanung‐dr‐   anung  ‐jansen.de ‐jansen.de Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung    Inhaltsverzeichnis  1  Vorbemerkung  1  2  Flächenbedarfe und Flächenreserven  2  2.1  Berechnungen zum Gewerbe‐ und Industrieflächenbedarf der Stadt Köln  2  2.2  Differenzierung nach GE‐ und GI‐Flächen  3  2.3  Flächenreserven und ‐bilanz  4  3  Vertiefte Untersuchung relevanter   Gewerbe‐ und  Industrieflächen  6  3.1  Standorttypen Kölner Gewerbe‐ und Industrieflächen  6  3.2  Reserveflächenanalyse  7  4  Handlungsempfehlungen  10  4.1  Flächentransformation  10  4.2  Geringe Ausnutzung vorhandener Flächen bzw. geringe Dichtewerte  10  4.3  Fremdnutzung vorwiegend durch Handel  10  4.4  Fehlbelegung  11  4.5  Fehlende Flächen‐Entwicklungspotenziale  11                In dem nachfolgenden Text verwenden wir eine geschlechtsneutrale Sprache. Bei der konkreten Ansprache von  Personen werden sowohl die weiblichen, männlichen als auch diverse Personen genannt, z. B. „Bewohnerinnen,  Bewohner, Bewohnende“. Sollte aus Versehen oder aus Gründen der besseren Lesbarkeit an einigen Stellen nur  die männliche Form, z. B.  „Akteure“ gewählt sein, meinen wir immer auch die weiblichen und diversen Perso‐ nen. Selbstverständlich sind für uns immer Männer, Frauen und Diverse gleichzeitig, gleichgestellt und chancen‐ gleich angesprochen.  Das Urheberrecht für dieses Gutachten verbleibt ausschließlich bei der Stadt Köln. Der Stadt Köln wird das un‐ entgeltliche Recht eingeräumt, die Arbeitsergebnisse sowohl unverändert als auch mit Kommentaren versehen  zu veröffentlichen und diese uneingeschränkt zur Erfüllung der ihr obliegenden öffentlichen Aufgaben zu nutzen. Stadt Köln 1 Vor Köln  ist  e Stadt.  Ein ten  Wirt gewerblic gleich Mo mik.  Für  den  w mit  einh Diversität Niveau  z wicklungs nen.  Hier trale Roll und  wen lungen  o stehen,  w der  Kons Neuansie gerungen in  ander zwangslä Dabei ist  weisen:  S versicher kerungsza ein gefra konkurre Stadt wie von Gew Gewerbe Wohn‐  o met und  Zentrale  den  Gew Köln  ist  Wirtschaf denen Flä tende Na Dabei  ist  zu  verwe als Reserv Erschließ Planungs erforderl tobahnen nisse,  Im n – Gewerbe‐ un rbemerkun eine  wirtscha n  sehr  weites schaftsfeldern ch‐industrielle otor einer po weitgefächert hergehende  g t  ist  es  sehr u  halten  und sspielräume f rbei  spielt  die e: Unternehm n  Flächen  nic oder  Weitere wird  auch  di sequenz  nach edlungen  wer n  oder  die  Au re  Kommune ufig.  auf eine zent Sowohl  die  E rungspflichtig  ahlen machen gter Standort nzen, die gera e Köln sehr hä erbe‐ und Ind e‐ und Industr oder  Dienstle fehlen in der  Frage  im  Rah werbe‐  und  I zunächst,  we ft in Zukunft  ächenreserve achfrage zu be auf  einen  we eisen: Flächen ven dokumen ung  und  Ve prozess:  um iche  Abstand n), technische missionskonf nd Industriefläc g  ftlich  äußerst s  Spektrum  a n  und  ein  br er  Sektor  sin sitiven wirtsc ten  Branchen gegenseitige  r  wichtig,  das d  darüber  hin für die Untern e  Flächendispo men wirtschaf cht  für  Unter entwicklungen e  wirtschaftli hlassen.  Neug rden  nicht  sta uslagerung  vo en  oder  Reg trale Herausfo ntwicklungsza Beschäftigten n deutlich, da t ist. Damit be ade in einer r äufig zu Verdr dustriebetrieb riestandorte w eistungsstando Folge für die  hmen  des  Fa ndustriefläch elche  Flächen bestehen und n geeignet sin edienen.   eiteren  wicht n, die  im  Fläch ntiert sind, du rmarktung  e mweltrelevan dsflächen  (z. B e Restriktione likte,  Erschlie chengutachten  t  prosperieren n  wissensbas reit  aufgestel d  Basis  und  chaftlichen Dy nmix  und  die  Ergänzung  u s  wirtschaftli nausgehend  E nehmen zu er osition eine  z ften auf Fläch rnehmensansi n  zur  Verfüg iche  Dynamik ründungen  o attfinden;  Ve on  Betriebste gionen  erfolg orderung zu v ahlen  der  soz n  wie  die  Bev ss die Stadt K estehen Fläch äumlich „eng rängungseffek ben führen. Ku werden häufig orten  umgew Bedarfsdecku chgutachtens en  in  der  St nbedarfe  für  d ob die vorh nd, die zu erw igen  Sachverh hennutzungsp rchlaufen bis  inen  komple te  Bindung B.  zu  Bundes n, Bodenverh eßungsplanung – Kurzfassung nde  sier‐ llter  zu‐ yna‐ da‐ und  che  Ent‐ röff‐ zen‐ hen,  ied‐ ung  k  in  oder  erla‐ ilen  gen  ver‐ zial‐ völ‐ Köln  hen‐ gen“  kten  urz:  g zu  wid‐ ung.   s  zu  tadt  die  han‐ war‐ halt  plan  zur  xen  gen,  sau‐ hält‐ gen  un koo ein Flä rei Nu Be Zie de die me sch Da fü r de flä All st a sem sch Qu d  Eigentums ordinieren  un n.  Insoweit  is äche  im  plane ner  Bedarfsla ur so besteht a darfslage zu d el  des  Fachbe s  aktuellen  S e  Vorbereitun en  aufgrund  hließlich notw rüber hinaus  r  die  Neuaufs n in diesem P chen  (Gewer gemeine  Sied and  gestellt.  D m  Kontext  die he Positionsbe elle: Stadt‐ und verhältnisse  nd  grenzen  d st  es  zwinge erischen  Portf age  erforderli ausreichend F decken.   itrags  ist  dem Status  quo  de g  der  planeri der  erforde wendiger Planu dient das Gut stellung  des  R Planverfahren  be‐  und  Indu dlungsbereich Das  Fachguta e  wirtschaftlic estimmung de d Regionalplanu sind  abschli die  Flächens end  erforderl folio  zu  halten ich  (Planungs Flexibilität, die mnach  die  Be er  Reserveflä ischen  Handl erlichen  Bed ungszuschläge tachten als Fa Regionalplans  sämtliche W ustriebereiche he  ASB)  auf  achten  definie che  und  fläch er Stadt Köln.  ung Dr. Jansen G   1  eßend  zu  pielräume  ich,  mehr  n als  nach  szuschlag).  e faktische  stimmung  chen  und  ungsmaxi‐ darfe  ein‐ e.   achbeitrag  s.  Es  wer‐ irtschafts‐ e  GIB  und  den  Prüf‐ ert  in  die‐ henspezifi‐         GmbH Stadt Köln 2 Fläc 2.1 Be In Zur  Ermi chenbeda Berechnu angewan  Aktu das  Stad aus   Der  Wer Gew Jahr Stei ben zont bun ban Tabelle 1 Quelle: Sta   n – Gewerbe‐ un chenbedarf erechnungen  dustriefläche ttlung  des  zu arfs  in  der  S ungsmethode dt:  ualisierung bz Büro Planqua dt Köln angep dem Jahr 200 zweite Berec rte, die auf Gr werbeflächen‐ re ermittelt w gerungsraten (extrapoliert) t aufaddiert. G g der Kataste k  : Künftige Bed adt‐ und Region nd Industriefläc fe und Fläch zum Gewerbe enbedarf der S ukünftigen  ge Stadt  Köln  w n  und  Trendf zw. Fortschrei adrat/Prof. Bo asste ILS‐GIFP 08  hnungsansatz rundlage der I ‐Belegung der wurden. Die jah  werden fortg  und bis zum  Grundlage ist  rflächen der L darfslagen für nalplanung Dr. J   chengutachten  henreserve e‐ und  Stadt Köln  ewerblichen  werden  folgen fortschreibung bung der durc onny für die  PRO Berechnu z stützt sich au ndustrie‐ und r letzten zehn  hresbezogene geschrie‐ Prognosehori die Fortschre Landesdaten‐ r Gewerbe‐ un Jansen GmbH a – Kurzfassung en  Flä‐ nde  gen  ch  ung  uf  d  en  i‐ ei‐     Zu s in  gre un üb Di e wä da re g Re er g nd Industrieflä auf Basis der zit Ebenfalls ü Fortschreib geführten  Berechnun planungsbe Methode a Landesdate in einer we durch die S daten  Bedarfsber Aachen („M sammenfasse der  nachfolg enzung  der  k d Industrieflä liche  Planun eser  Planungs ägbarkeiten  so mit  einhergeh gelmäßig  im  gionalplan  bi geben.  ächen in Köln  tierten Fachgut ber diese Me bung der durc Realnutzungs g auf Basis de ehörde Köln v anhand der Ar enbank sowie eiteren Berech Stadt Köln gef rechnung nach Methode Vallé end ergibt sich genden  Tabel ünftigen  Bed chen. Dabei is ngszuschlag  v szuschlag  erg owie  Entwick henden  Fläch Zuge  des  Pl s  zur  verbind (Basisjahr 2018 = tachten  ethode erfolgt ch die Stadt Kö kartierung  er durch die R vorgelegten G rbeitsmarktda e   hnung anhand führten Arbeit h der Method ée“)  h für die Stad lle  dokument darfslage  für  st der landesp von  20 %  a gibt  sich  aus klungshemmn henabschlägen lanungsproze dlichen  Baule = Zeitraum 17 Jah   2   eine  öln   Regional‐ IFPRO‐ aten der  d der  tsmarkt‐ de des ISB  dt Köln die  tierte  Ein‐ Gewerbe‐  planerisch  ufaddiert.  den  Un‐ issen  und  n,  die  sich  sses  vom  eitplanung  hre) Stadt Köln Grafisch z Abbildun (Basisjahr 2 Quelle: Da sen GmbH In  der  B nungsme Berechnu niedrigen vollziehba des  Höh wurden  u daten  e gewählt i In  der  Ei Fortschre bzw.  der  zuhalten, rung  an  d Monitorin nicht  rea Wenn  z.  schiedene Immissio Umland z genannte Unterneh Unterneh realisiert  bleiben.  Die  Bere aufgrund n – Gewerbe‐ un zeichnen sich  g 1: Flächenb 2018 = Zeitraum 1 arstellung Stadt H  Bewertung  de ethoden  ist  d ung  von  Plan n  Werten  ans ar,  da  die  Be hepunkts  der und mit  den  A her  eine  vo st.  inordnung  de eibungen  der Realnutzung ,  dass  hier  zw die  durch  die ng‐Methode  alisierte  Nac B.  ein  Kölner er  Gründe  (m nskonflikte  et zieht, bildet s en Datenreihe hmen einen re hmen  den  Be hat, kann die echnungsmeth  der immanen nd Industriefläc die Bedarfe w edarfe bis 203 17 Jahre)  t‐ und Regionalp er  unterschie davon  auszug quadrat/Prof. setzt.  Dies  ist rechnungsgru r  Wirtschafts Abschlägen  d orsichtige  He er  Bedarfe,  d r  Katasterfläc gskartierung  e war  am  eheste e  Landesplanu gegeben  ist, hfrage  nicht  r  Unternehme mangelnde  Flä tc.)  aus  Köln  ich dieser Be en ab. Gleichw ealen Bedarf,  edarf  nicht  in eser Bedarf nic hode  des  IS nten Prognos chengutachten  wie folgt ab:  35   planung Dr. Jan edlichen  Bere gehen,  dass  .  Bonny  eher   durchaus  na undlagen  im  J skrise  abgele er Arbeitsma erangehenswe die  sich  aus  d chenentwickl ergeben,  ist  fe en  eine  Annä ung  vorgegebe   gleichwohl  abgebildet  en  auf  Basis  v ächendispositi ins  benachba darf nicht in d wohl hatte die und nur weil  n  der  Stadt  K cht ausgeblen B  Aachen  b erechnungen  – Kurzfassung   n‐ ech‐ die  r  zu  ach‐ Jahr  eitet  rkt‐ eise  den  ung  est‐ ähe‐ ene  die  ist.  ver‐ ion,  arte  den  eses  das  Köln  ndet  birgt  zur  Flä Be kü zu  In s GIF die zug Be zus Die sog Flä flä ch e Die de W e che bir ver die We be w e gen 2.2 Die für Ins na gru de sam be te n So Su Ve sc h Kle vo Gr da s fra me ste ächenzahl und schäftigten  z nftige Bedarfs können.  sgesamt  empf FPRO‐Berechn e  aktuellen  A grunde zu leg darf von ca. 6 schlags von 20 e  Bezirksregie gar  von  einer ächenzahl  bez chen,  die  au en (ASB) liege eser  Bedarfsw n  Gutachten ert von 600 h erheiten,  die  rgt,  soll  der  rmieden  werd eser 600 ha im ert innerhalb  sseren  Lesba eiteren  Ausfü nannten 600 h 2 Differenz e bloße Bedar r  die  konkrete soweit wird ei ch Gewerbe u und ist, dass i utlich  höhere mmenhängen betriebe. Auc ns  ein  besti llte  sich  im  E mme der Fläc rfügung  steh hließlich  auf  einstflächen a rwiegend  gr undstücksmar ss  die  vorhan gestrukturen  erische Fläche ehen sollte.  d zu den sozia u  viele  Unsic sbestimmung  fehlen  wir,  au nungsergebnis Arbeitsmarktd en. Insoweit i 612 ha (einsc 0 %) bis zum J erung  Köln  ge r  Bedarfszahl  zieht  sich  alle uch  in  Allgem en können.   wert  von  612  auf  einen  a gerundet. I jede  Berech Eindruck  eine den.  Weiterh mmer bedacht eines Korrido rkeit  beschrä ührungen  auf ha.  zierung nach G rfszahl ist nur  e  Flächenplan ne Bedarfsab und Industrie  n der Regel I en  Flächenbed den Einzelfläc ch ist aufgrun mmtes  Fläch Ergebnis  hera chen zwar aus t,  dieses  Pot gewerblich  o ufaddiert und roßflächige  N rkt  auftreten, ndenen  Poten entsprechen engröße im Ei alversicherung cherheiten,  u g herangezoge uf  den  dokum ssen  aufzuba daten  der  St ist im Mittel v chließlich des  Jahr 2035 aus eht  bis  zum  J von  815 ha  a rdings  auf  W meinen  Siedlu ha  wird  im  einheitlich  d n Anbetracht hnungsmethod er  „Scheinge hin  soll  mit  B t sein, dass die ors ist. Zuguns änken  wir  un f  die  Benen GE‐ und GI‐Fl bedingt auss nung  in  der  S bschätzung dif vorgenomme ndustriebetri darf  von  grö chen haben a nd des Emissio henprofil  erf ausstellen,  da sreichend Pot tenzial  sich  orientierte  K d auf der ande Nachfrager  ,  wird  erkenn nziale  nicht  d n  –  auch  wen nklang mit de   3  gspflichtig  m  für  die  en werden  mentierten  auen  und  tadt  Köln  von einem  Planungs‐ zugehen.  Jahr  2040  aus.  Diese  irtschafts‐ ungsberei‐ vorliegen‐ definierten   der Unsi‐ de  in  sich  nauigkeit“  enennung  es nur der  sten einer  ns  in  den  nung  der  ächen  agekräftig  tadt  Köln.  fferenziert  en. Hinter‐ ebe einen  ßeren  zu‐ als Gewer‐ onsverhal‐ forderlich.  ass  in  der  tenzial zur  aber  aus‐ Klein‐  und  eren Seite  auf  dem  nbar  sein,  den  Nach‐ nn  die  nu‐ em Bedarf Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  4  Die  differenzierte  Bedarfsermittlung  für  Gewerbe‐  und  Industrieflächen  wird  abgeschätzt  über  die  Anzahl  der  Beschäftigten.  Dabei  werden  die  nach  Wirtschaftszweigen  typischerweise  der  jeweiligen  Betriebsart (GE oder GI) zuzuordnenden Beschäftig‐ ten  ermittelt  und  mit  den  für  Köln  relevanten  Flä‐ chenzahlen  je  sozialversicherungspflichtig  Beschäf‐ tigtem  multipliziert.  Unter  der  Annahme  des  sich  daraus  ergebenden  Schlüssels  ist  davon  auszuge‐ hen,  dass  aktuell  ca.  67 %  der  Beschäftigten  eher  gewerblichen  und  ca.  33  %  den  industriellen  Nut‐ zungen  zugeordnet  werden  können.  Unter  der  An‐ nahme  einer  äquivalenten  Flächenkennziffer  ergibt  sich für die definierte Bedarfslage von 600 ha    ein Gewerbeflächenbedarf von ca. 400 ha und   ein Industrieflächenbedarf von ca. 200 ha.  Evident  ist,  dass  diese  Herangehensweise  mit  ge‐ wissen  Unsicherheiten  behaftet  ist.  Gleichwohl  ist  davon  auszugehen,  dass  mit  der  dargestellten  Schätzung  ein  Annäherungswert  an  die  tatsächli‐ chen  Bedarfszahlen,  differenziert  nach  GE  und  GI,  belegt ist.  2.3 Flächenreserven und ‐bilanz  Die  Reserven  an  freien  gewerblich‐industriellen  Flächen belaufen sich zum Stand 31.12.2018 gemäß  Gewerbeflächenbereitstellungskonzept  auf  insge‐ samt  ca.  221 ha.  Dabei  wird  unterschieden  nach  Potenzialflächen,  d. h.  Flächen,  für  deren  Baureife  noch  eine  Bauleitplanung,  ggf.  Bodenordnung  oder  Erschließung erforderlich ist und baureifen Flächen,  die  sich  wiederum  unterteilen  in  Flächen,  die  dem  Markt  zur  Verfügung  stehen,  solchen,  die  bereits  reserviert  sind  und  solchen, die  aus  anderen  Grün‐ den  dem  Markt  nicht  zur  Verfügung  stehen  (z. B.  betriebsgebundene  Flächen  oder  anderweitig  be‐ plant).   Differenziert nach der planungsrechtlichen Gebiets‐ ausweisung  Gewerbegebiet  (GE)  und  Industriege‐ biet  (GI)  im  Rahmen  der  Bauleitplanung  und  diffe‐ renziert  nach  der  Verfügbarkeit  zeigt  sich  folgende  Disposition:  Tabelle 2: Im Gewerbeflächenbereitstellungskon‐ zept erfasste Flächen differenziert nach GE und GI  in ha    Quelle: Geodaten Stadt Köln – Stand 31.12.2018, Auswer‐ tung Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH  Die vorhandenen Reserveflächen von ca. 221 ha für  Gewerbe  und  Industrie  in  der  Stadt  Köln  decken  weniger  als  die  Hälfte  der  faktischen  Bedarfslage  von  ca.  600  ha  bis  zum  Jahr  2035  ab.  Dabei  ist  zu  bedenken, dass von diesen 221 ha lediglich 60,5 ha  „echte“  Reserven  sind.  68  ha  stehen  dem  Markt  nicht  zur  Verfügung  und  weitere  92,9 ha  sind  noch  nicht baureif.  Gewerbeflächen  Für  Gewerbeflächen  zeigt  sich,  dass  bei  einem  Be‐ darf  von  400  ha  und  Reserven  in  Höhe  von  ca.  161 ha  ein  Fehlbedarf  von  239 ha  festzuhalten  ist.  Damit  sind  lediglich  ca.  40 %  der  Bedarfe  durch  vorhandene  Reserveflächen  gesichert.  Darüber  hinaus ist darauf zu verweisen, dass von den 161 ha  an  Reserveflächen  54  ha  dem  Markt  nicht  zur  Ver‐ fügung stehen, da sie betriebsgebunden, bereits für  andere Nutzungen vorgesehen sind oder anderwei‐ tige Hemmnisse vorliegen. Weitere 58 ha sind noch  nicht  baureif.  Insoweit  sind  aktuell  lediglich  49 ha  als  „echte“  Reserven  zu  bezeichnen.  Handlungsbe‐ darf  in  der  gewerblichen  Flächendisposition  ist  in  jeder Hinsicht geboten, insbesondere wenn bedacht  wird,  dass  speziell  für  die  nicht  baureifen  Flächen  noch  Abschläge,  die  sich  im  Rahmen der  Planungs‐ prozesse regelmäßig ergeben, vorzunehmen sind.  Industrieflächen  Vergleichbares  gilt  für  die  Industrieflächen.  Den  Reserven von ca. 60 ha steht ein Bedarf von 200 ha  gegenüber, was einen Fehlbedarf von 140 ha ergibt.  Damit  sind  lediglich  30 %  der  zu  erwartenden  Be‐ darfe durch Reserveflächen gedeckt. Auch hier gilt,  dass  von  den  60 ha  Reserveflächen  14 ha  dem  Markt  nicht  zur  Verfügung  stehen,  da  sie  Entwick‐ Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  5  lungshemmnisse  aufweisen.  Weitere  35  ha  sind  noch  nicht  baureif.  Hier  sind  ebenfalls  planerische  und  erschließungstechnische  Abschläge  vorzuneh‐ men, sodass diese Flächenzahl nicht eins zu eins als  Reserve  gewertet  werden  kann.  Im  Ergebnis  ist  demnach  auch  im  Bereich  Industrie  deutlicher  Handlungsbedarf  in  der  Flächendisposition  gege‐ ben.   Weitere regionalplanerische Reserven  In  den  genannten  Reserveflächen  sind  ausschließ‐ lich  Flächen  verankert,  die  mindestens  im  Flächen‐ nutzungsplan  der  Stadt  Köln  dargestellt  sind,  d. h.  nicht  alle  regionalplanerischen  Gewerbe‐  und  In‐ dustriebereiche  (GIB)  sind  bilanziert.  Im  Rahmen  der  Regionalplanüberarbeitung  beim  Abgleich  des  Regionalplans  mit  dem  städtischen  Flächennut‐ zungsplan (Modul I) wurden im Regionalplan weite‐ re  GIB‐Flächen  identifiziert,  die  noch  nicht  in  den  Flächennutzungsplan  der  Stadt  Köln  übersetzt  und  demnach in den dargestellten Bilanzen nicht aufge‐ führt  sind.  Insgesamt  sind  dies  ca.  60 ha  Gewerbe‐  und  Industriebereiche  (GIB)  ohne  FNP‐Darstellung.  Die Überprüfung dieser Flächen und die Übernahme  in die kommunale Bauleitplanung können zu einem  gewissen  Teil  zur  weiteren  Bedarfsdeckung  beitra‐ gen.  Dabei  ist  allerdings  davon  auszugehen,  dass  diese  zusätzlichen  regionalplanerischen  Flächen  nicht eins zu eins in nutzbare Bauflächen übersetzt  werden  können.  Der  Regionalplan  stellt  aufgrund  seiner  Maßstäblichkeit  Flächen  sehr  abstrakt  dar.  Insoweit sind bei diesen Gewerbe‐ und Industriebe‐ reichen (GIB) maßgebliche Abschläge vorzunehmen,  deren  Größenordnung  aktuell  allerdings  noch nicht  beziffert werden kann.     Fazit  Die  Berechnungsmethoden  zur  Ermittlung  des  Bedarfs  an  Gewerbe‐  und  Industrieflächen  sind  mit  Unsi‐ cherheiten behaftet. Insoweit kann jede Berechnung nur eine Momentaufnahme abbilden, die einen Hin‐ weis auf künftige Flächendispositionen gibt. Eine Überprüfung sollte in regelmäßigen Abständen erfolgen.  Gleichwohl ist davon auszugehen, dass mit einer Bedarfszahl von 400 ha für Gewerbe und 200 ha für In‐ dustrie eine realistische Eingrenzung der Bedarfslage in der Stadt Köln bis zum Jahr 2035 vorliegt.  In  der  Bilanzierung  zu  den  vorhandenen  Reserveflächen  unterschiedlicher  Verfügbarkeit  zeigt  sich,  dass  sowohl im gewerblichen wie im industriellen Bereich deutliche Fehlbedarfe gegeben sind. Im gewerblichen  Bereich sind aktuell 40 % der Bedarfslage und im industriellen Bereich 30 % der Bedarfslage durch Flächen‐ reserven abgedeckt. Dabei ist zu beachten, dass für die reinen Potenzialflächen noch die verbindliche Bau‐ leitplanung, ggf. Bodenordnung oder Erschließung erforderlich sind, was erfahrungsgemäß mit Flächenab‐ schlägen  einhergeht.  Darüber  hinaus  ist  zu  beachten,  dass  ein  großer  Anteil  der  baureifen  Flächen  dem  Markt nicht zur Verfügung steht. Auf der anderen Seite sind im Regionalplan noch ca. 60 ha als Gewerbe‐  und Industriebereiche dargestellt, die noch nicht in der kommunalen Bauleitplanung verankert sind. Hier  besteht noch (Teil‐)Potenzial zur Bedarfsdeckung. Allerdings wäre selbst bei vollständiger Aktivierung die‐ ser regionalplanerischen „Suchräume“ die Bilanz zwischen Bedarf und Reserve bei weitem nicht ausgegli‐ chen. Deutlicher Handlungsbedarf ist gegeben. Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  6  3 Vertiefte Untersuchung relevanter  Gewerbe‐ und Industrieflächen  3.1 Standorttypen Kölner Gewerbe‐ und  Industrieflächen  Für die Kölner Wirtschaftsflächen, die nennenswer‐ te  Flächenreserven  aufweisen,  wurde  eine  dezi‐ dierte  Analyse  zur  Charakterisierung  der  Gebiete  und  zur  Bewertung  der  Reservefläche  durchge‐ führt.  Ziel  ist  es,  für  die  Stadt  Köln  relevante  Ge‐ biets‐  und  Standorttypen  abzuleiten  und  die  Eig‐ nung der Reserveflächen hinsichtlich einer zukünf‐ tigen  Nutzung  und  auch  Profilierung  der  Gebiete  einzuschätzen. Dabei ist darauf zu verweisen, dass  die  Standorttypen  nicht  deckungsgleich  mit  den  Bauflächen  gemäß  Flächennutzungsplan  (FNP)  sind.  Der  FNP  stellt  lediglich  die  Grundzüge  der  städtebaulichen Entwicklung dar und die Standort‐ typen  spiegeln  bereits  sehr  dezidiert  die  Profilie‐ rung eines Gebietes wider. Die oben dokumentier‐ te  Bedarfsberechnung  und  Bilanzierung,  differen‐ ziert nach Gewerbe und Industrie, bezieht sich auf  die  Gebietskategorien  Gewerbe‐  und  Industriege‐ biet  i. S: d.  bauleitplanerischen  Kategorien  nach  den §§ 8 und 9 BauNVO. Für die Stadt Köln wird in  einer  vertiefenden  Untersuchung  relevanter  Wirt‐ schaftsflächen eine weitere Differenzierung für die  zusätzlichen  Kategorien  Wissenschafts‐  und  Tech‐ nologiestandorte  sowie  Büro  und  Dienstleistungs‐ standorte  vorgenommen.  Beide  Kategorien  sind  zwar  in  der  bauleitplanerischen  Nutzungsart  GE  nach  §  8  BauNVO  beinhaltet,  werden  aber  für  die  spezifischen Anforderungen der Stadt Köln separat  betrachtet.  Insoweit  wird  von  vier  Standorttypen  Kölner Wirtschaftsflächen ausgegangen:   Industriegebiet   Gewerbegebiet   Wissenschafts‐ und Technologiestandorte   Büro‐ und Dienstleistungsstandorte (einschl.  Standorte für Medien‐, Kultur‐ und/oder   Kreativwirtschaft)  Im  Ergebnis  der  Gebietscharakterisierung  und   ‐analyse  lassen  sich  die  Flächenreserven  nach  den  Kölner Standorttypen wie folgt zusammenfassen:  Tabelle 3: Flächenreserven in ha nach Gebietstypen     Quelle: Geodaten Stadt Köln – Stand 31.12.2018, Auswertung Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH  Auf die bilanzierten Defizite im industriellen wie im  gewerblichen  Sektor  war  bereits  eingegangen  worden. Für die Nutzungsarten Wissenschafts‐ und  Technologie‐  sowie  Büro‐  und  Dienstleistungs‐ standorte  ist  eine  Bilanzierung  nach  Hektarzahl  aufgrund fehlender Prognoseparameter nicht mög‐ lich. Im Rahmen der Gutachtenerarbeitung wurden  Gespräche  mit  ausgewählten  Unternehmen  und  Experten  geführt.  Es  können  lediglich  anhand  der  vorhandenen  Reserveflächen  für  die  Nutzungsar‐ ten Wissenschaft und Technologie sowie Büro und  Dienstleistung  im  Ergebnis  dieser  Expertengesprä‐ che  sowie  der  Unternehmensbefragungen  qualita‐ tive Schlussfolgerungen gezogen werden: Die Stadt  Köln  hat  eine  deutschlandweit  herausragende  Position  als  Messe‐  und  Hochschulstandort.  Mit  diesem Profil sollte im Hinblick auf wissensbasierte  Tätigkeiten  auch  eine  entsprechende  Flächendis‐ position  nachgewiesen  werden.  12,5  ha  Reserve‐ flächen  für  Wissenschafts‐  und  Technologiestand‐ orte sind in diesem Kontext deutlich zu wenig. Vor  allem,  wenn  bedacht  wird,  dass  selbst  diese  Flä‐ chenzahl zum größten Teil nur in einer langfristigen  Perspektive zur Verfügung steht. Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  7  Vergleichbares  gilt  für  die  20,4  ha  an  Reserveflä‐ chen  für  Büro‐  und  Dienstleistungsstandorte:  Köln  hat  ein  starkes  Profil  in  diesem  Segment  und  zur  Sicherung und Weiterentwicklung dieses Profils ist  diese Größenordnung nicht ausreichend. Vor allem  wenn bedacht wird, dass regelmäßig deutlich mehr  Fläche  zur  Auswahl  gestellt  werden  muss,  wenn  eine  bedarfsgerechte  Disposition  von  Grundstü‐ cken  ermöglicht  werden  soll.  Insbesondere  auf‐ grund  der  hohen  umweltrechtlichen  Bindungen  sowie  des  zunehmend  schwieriger  werdenden  Grunderwerbs sollten daher deutlich mehr Flächen  in  einer  planerischen  Perspektive  stehen,  als  es  sich  aus  der  Bedarfslage  heraus  ergibt.  Eigentlich  kann gerade im Hinblick auf diese Faktoren beina‐ he  schon  die  Aussage  getroffen  werden,  dass  in  Köln  nur  noch  rudimentär  Reserveflächen  für  die  genannten Profile vorhanden sind.  3.2 Reserveflächenanalyse  Im Hinblick auf ihr Aktivierungspotenzial wurden –  aufbauend  auf  dieser  Bilanz  –  alle  Kölner  Gebiete  mit relevanten Flächenreserven im Hinblick auf die  aktuell  vorherrschende  Nutzung  (gebietsprägende  Unternehmen,  Nutzungsstruktur,  ggf.  Fremdnut‐ zungen),  Lage  und  Anbindung  (Autobahn‐  und  Schienenanschluss,  MIV  und  ÖPNV),  Größe  und  Flächenreserve  sowie  Profil  des  Gebiets/Standort‐ typ  analysiert.  Über  Ortsbegehungen  wurden  un‐ genutzte  Flächenpotenziale  erhoben  und  gebiets‐ spezifisch  erkennbare  Standortortoptimierungs‐ möglichkeiten erfasst. Dies dient insbesondere der  Herleitung  der  Entwicklungsmöglichkeiten  der  jeweiligen  Gewerbe‐  und  Industriegebiete  sowie  dem Abgleich, ob die bestehenden Strukturen den  unternehmerischen Ansprüchen bzw. der Nachfra‐ gestruktur entsprechen.  Tabelle 4: Flächenreserven Gebietstypus unabhängig von derzeit   gültiger FNP‐Darstellung (Stand: 31.12.2018)  Gebietstypus  Gebietsbezeichnung gem. Gewerbeflä‐ chenbereitstellungskonzept  Flächen‐ reserve  31.12.2018  Hinweise  Industrie‐ gebiet  ROW/Basell  11,8 ha  Betriebsgebundene Flächen    Industriepark Köln‐Nord   14,2 ha GI  2 ha GE  Noch nicht baureife Flächen, artenschutz‐ rechtliche Konflikte, z. T. befriedigende  Anbindung an Autobahn, z. T. befriedigen‐ de ÖPNV‐Anbindung, Aufschüttungen  erforderlich, z.T. reservierte Flächen  Feldkassel‐Langel III. BA  1,6 ha GI  2,1 ha GE  2,7 ha noch nicht baureif, B‐Plan Ände‐ rung im Verfahren  AirportBusinessPark  1,4 ha GI  4,1 ha GE  Südliche Fläche ist im B‐Plan als Fläche  besonderer Zweckbestimmung „Fläche  für Anlagen“ festgesetzt  August‐Horch‐Straße  2,2 ha  Betriebsgebundene Fläche  Im Schlehenfeld  6 ha GI  Noch nicht baureife Fläche, Planungsbe‐ darf, VEP in Vorbereitung    Südlich Meschenich  11,1 ha GI  Noch nicht baureife Flächen – Erschlie‐ ßung über Wesselinger Industriegebiet/  interkommunale Abstimmung und Ent‐ wicklung sowie Planungsrecht erforder‐ lich  Vogelsanger Straße  2,2 ha GI  Betriebsgebundene Fläche  Gewerbe‐ gebiet  Kiesgrubenweg  3,7 ha GE  Flächen liegen im Privateigentum z.T.  nicht baureif, Resterschließung ist über  Erschließungsvertrag erforderlich  Gewerbegebiet Pierstraße  0,3 ha   Marsdorf/Horbell I.BA, Marsdorf Westfäli‐ sche Allee  10,7 ha  z.T. Reservierung als Ausweichfläche für  das Frischezentrum  GE Lövenich  8,3 ha GE  Flächen überwiegend in Privateigentum,  befriedigende ÖPNV‐Anbindung, schlech‐ te Anbindung an Autobahn Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  8  Venloer Straße– Nord I. BA, Venloer Straße–  Nord II. BA, Venloer Straße– Nord III. BA  1,2 ha GE  10,5 ha GI  z. T. nicht baureife Flächen, B‐Plan‐ Änderung erforderlich, minderwertige  Nutzungen, Umlegung im Verfahren Mathias‐Brüggen‐Straße, Gunther‐Plüschow‐ Straße, GE Hugo‐Eckener‐Straße, Heinrich‐ Rohlmann‐Straße  3,1 ha  z.T. Privatflächen, eine Teilfläche als Park‐ platz genutzt, 2,2 ha sind städtisch  Feldkassel‐Langel I. BA, Feldkassel‐Langel  II. BA   2,2 ha  Befriedigende ÖPNV‐Anbindung und An‐ bindung an Autobahn  Causemannstraße/Merkenich  1,8 ha  z. T. Privateigentum, alle Flächen sind  vermarktet bzw. reserviert  Gewerbepark Poll  10,0 ha  Nicht baureife Flächen, Fläche des Ver‐ kehrsübungsplatzes wird als solcher noch  genutzt, B‐Plan im Verfahren, Altlast pro‐ blematisch  AirportBusinessPark  0,3 ha   Maarhäuser Feld  9,4 ha GE  Noch nicht baureif, z. T. § 34 BauGB,   Planungsbedarf  Steinstraße  1,0 ha  Betriebsgebundene Fläche  eingeschränkte  Nutzung wegen kreuzender Leitungsrechte Technologie‐ und Industriepark Kalk‐Süd  1,2 ha GI   Herkenrathweg/Ostheim    2,3 ha  § 34 BauGB, Erschließung problematisch,  z. T. Privateigentum, schlechte Anbindung  Autobahn, eingeschränkte Nutzung durch  Hochspannungsfreileitungen  Rösrather Straße (Im alten Garten)  1,4 ha  Noch nichtbaureife Flächen, Planungsbe‐ darf, Erschließung problematisch, über‐ wiegend Privateigentum  Im Lüsch  1,6 ha  Noch nichtbaureife Fläche, Planungsbedarf Rösrather Straße  2,5 ha       GE Mülheim – Berliner Straße, Gehölz –  Berliner Straße, Neurather Ring  2,4 ha GE  2,6 ha GI  Überwiegend noch nichtbaureife Fläche, z.  T. Planungsbedarf, B‐Plan im Verfahren    Buchheim I. BA/II. BA  2,7 ha  Teilweise nicht überbaubare Grünflächen   GE Immendorf  9,4 ha  Noch nicht baureife Flächen – Erschlie‐ ßungsarbeiten laufen  Venloer Straße/Bickendorf  2,0 ha  Betriebsgebundene Fläche    GE Brasseur  3,4 ha     GE Wahn‐Süd  5,9 ha  Befriedigende ÖPNV‐Anbindung, Restflä‐ chen mit eingeschränkten Nutzungsmög‐ lichkeiten  Am Linder Kreuz  5,6 ha  Schutzzone Hochspannungsfreileitung,  z. T. Privateigentum  Höhenhauser Ring  2,8 ha GE  Keine Baureife (Planungsbedarf; einge‐ schränkte Nutzung durch Versorgungslei‐ tungstrassen), anhängig von Dünnwalder  Kommunalweg  Wissen‐ schafts‐ und  Technologie‐ standorte  BioCampus Cologne, BioCampus   Cologne/Süd  2 ha GE  1,4 ha GI  Eine betriebsgebundene Fläche, z. T. noch  nicht baureife Flächen im Privateigentum,  Erschließung problematisch, Erschlie‐ ßungsvertrag erforderlich  GE Dünnwalder Kommunalweg (im Kontext  zum Chempark)  9,1 ha  Fehlende Baureife (Kanal und Straßenpla‐ nung in Umsetzung), Überlegungen zum  Bau eines barrierefreien Sportzentrums,  daher bis zur Klärung nicht vermarktbar  Büro‐ und  Dienstleis‐ tungsstandort  GE Butzweiler Hof  9,8 ha  z. T. Privateigentum, hoher Bodenrichtwert AirportBusinessPark  2,1 ha  z. T. Privateigentümer  Mercedes‐Allee  0,9 ha   Antoniusstraße I. BA, Antoniusstraße II. BA  7,6 ha  Flächen liegen im Privateigentum  Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  9  Selbstverständlich  handelt  es  sich  bei  der  tabellari‐ schen  Darstellung  lediglich  um  eine  Momentauf‐ nahme, die die Marktdynamik nicht abbilden kann.  Gleichwohl ist zusammenführend festzuhalten, dass  auch  im  Rahmen  der  Entwicklungshinweise  die  Flächendisposition  mit  einer  Vielzahl  an  Schwierig‐ keiten behaftet ist.           Fazit  Für alle relevanten Kölner Strukturtypen – Industriegebiet, Gewerbegebiet, Wissenschafts‐ und Technolo‐ giestandorte sowie Büro‐ und Dienstleistungsstandorte (einschl. Standorte für Medien‐, Kultur‐ und/oder  Kreativwirtschaft) – sind Flächenengpässe festzuhalten. Darüber wird anhand der dokumentierten Hinwei‐ se sehr deutlich, dass selbst die Aktivierung vorhandener Flächenreserven mit Schwierigkeiten behaftet ist.  Die Hemmnisse unterscheiden sich im Einzelfall sehr und determinieren die zeitliche Entwicklungsperspek‐ tive maßgeblich. Nochmals sei darauf verwiesen, dass die Kölner Standorttypen nicht deckungsgleich mit  den  bauleitplanerischen  Kategorien  sind.  Vielfach  gibt  es  (wie  dokumentiert)  Überschneidungen,  d.  h.  in  einem bauleitplanerisch festgesetzten Industriegebiet finden sich Gewerbe‐ und Dienstleistungsnutzungen  oder auch Wissenschafts‐ und Technologiestandorte und in Gewerbegebieten finden sich industrielle Nut‐ zungen. Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  10  4 Handlungsempfehlungen  Mit  den  nachgewiesenen  negativen  Bilanzen  zwi‐ schen  Bedarf  und  Reserve  und  vor  allem  auch  in  Anbetracht  der  regelmäßig  aufkommenden  Ent‐ wicklungshemmnisse  wird  empfohlen,  eine  lang‐ fristig  angelegte  Entwicklungsstrategie  zu  etablie‐ ren. Ziel ist, bedarfsorientiert Flächen zu disponie‐ ren.   Jenseits der dokumentierten und auf den Einzelfall  bezogenen  Entwicklungshemmnisse  stellt  sich  zunächst  die  grundsätzliche  Frage  nach  allgemei‐ nen  Gründen  für  die  Flächenengpässe.  Erkennbar  sind  zunächst  verschiedene  Entwicklungstrends  und  Faktoren, die  über  gewisse  Maßgaben zumin‐ dest abgemildert werden können.  4.1 Flächentransformation  Hintergrund  Ein  erkennbarer  Trend  in  der  Stadt  Köln  ist,  dass  industrielle und gewerbliche Flächen transformiert  werden bzw. brachfallende Flächen keine entspre‐ chende  Nachnutzung  im  gewerblich‐industriellen  Profil  erfahren.  Prominente  Beispiele  sind  unter  anderem  das  Clouth‐Gelände,  die  Industrie‐  und  Gewerbeflächen  am  Standort  Parkstadt  Süd  oder  auch  der  Mülheimer  Hafen.  Entwicklungen,  die  in  ihrer  städtebaulichen  und  städtischen  Qualität  durchaus  positiv  zu  werten  sind,  denn  die  Trans‐ formationen bieten wichtige Impulse für die Stadt‐ entwicklung  insgesamt.  Gleichwohl  fallen  mit  die‐ sen Entwicklungen industriell nutzbare Flächen aus  der Perspektive. Fakt ist, dass regelmäßig Büronut‐ zungen  und  z. T.  auch  Wohnnutzungen  frei  wer‐ dende gewerblich industrielle Flächen belegen.  Empfehlung  Jeder  Transformationsprozess  soll  Ergebnis  einer  intensiven  Prüfung  über  die  Standortprämissen  sein,  in  deren  Rahmen  die  Nutzungen  Gewerbe  und Industrie gleichermaßen zu beachten sind wie  bei  Wohnen  oder  Standorten  für  wissensbasierte  Tätigkeiten. Es wird empfohlen, ein Kriterienraster  zur  Flächenprüfung  zu  entwickeln,  in  dessen  Rah‐ men  nicht  allein  die  vordergründigen  Standortfak‐ toren eine Rolle spielen, vielmehr auch die Oppor‐ tunitätsfaktoren  unter  der  Fragestellung,  welche  arbeitsmarktrelevanten Auswirkungen bei gewerb‐ lich‐industrieller Nachnutzung möglich wären bzw.  welche  Auswirkungen  wirtschafts‐  und  arbeits‐ marktrelevant  sind,  wenn  eine  gewerblich‐ industrielle  Nachnutzung  eben  nicht  erfolgt.  Im  Ergebnis  dieser  gleichgewichteten  Abwägung  aller  Nutzungsansprüche  wird  voraussichtlich  erreicht,  dass  deutlich  weniger  wichtige  Gewerbe‐  und  In‐ dustrieflächen  einen  Transformationsprozess  in  Richtung Mischnutzung oder Wohnen erfahren.   4.2 Geringe Ausnutzung vorhandener Flächen  bzw. geringe Dichtewerte  Hintergrund  In  vielen  Gewerbe‐  und  Industriegebieten  ist  er‐ kennbar, dass nur bedingt adäquat mit wertvollen  Gewerbe‐  und  Industrieflächen  umgegangen  wird.  Ebenerdige  und  flächige  Stellplatzanlagen,  geringe  bauliche  Höhen  und  teilweise  ungenutzte  Flächen  prägen  viele  Gewerbe‐  und  Industriegebiete  der  Stadt  Köln.  Der  sparsame  Umgang  mit  dem  be‐ grenzten Gut Fläche ist eher selten gegeben.   Empfehlung  Es  können  über  die  Bauleitplanung  erhöhte  Dich‐ tewerte  ermöglicht  werden.  Gleichwohl  ist  zu  be‐ denken, dass die Umsetzung immer beim Eigentü‐ mer bzw. Nutzer liegt, die jeweils ihren Partikular‐ interessen  folgen.  Flächenrelevante  Ergebnisse  werden  in  Anbetracht  der  vorhandenen  planungs‐ rechtlichen  Instrumente  nur  eingeschränkt  erzielt  werden  können.  Insoweit  wird  dieser  strategische  Ansatz zwar als wichtiger Baustein angesehen, den  Flächenverbrauch  über  eine  erhöhte  Ausnutzbar‐ keit  zu  minimieren,  gleichwohl  kann  er  andere  relevante Strategien nur flankieren und ergänzen.   4.3 Fremdnutzung vorwiegend durch Handel  Hintergrund  In den vergangenen 25 Jahren hat zunehmend der  Einzelhandel die gute Erreichbarkeit von Gewerbe‐  und  Industriestandorten  als  wesentlich  positiven  Standortfaktor  erkannt  und  Flächen  entsprechend  belegt.  Im  Ergebnis  sind  viele  wertvolle  Flächen  heute  nicht  mehr  für  Gewerbe  und  Industrie  ver‐ fügbar. Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  11  Empfehlung  Strategisch  bestehen  über  eine  konsequente  Bau‐ leitplanung  weitgreifende  Möglichkeiten,  Fehlbe‐ legungen  im  Handel  zu  verhindern.  Mit  dem  Ein‐ zelhandels‐  und  Zentrenkonzept  der  Stadt  Köln  samt seiner Steuerungsregeln und der konsequen‐ ten Umsetzung ist der Fehlbelegung durch Handel  bereits  heute  ein  wesentlicher  Riegel  vorgescho‐ ben.  Bei  der  aktuellen  Fortschreibung  werden  aktuelle  Entwicklungen  am  Markt  und  neue  lan‐ desplanerische Vorgaben berücksichtigt.  Abgesehen  von  der  Empfehlung,  die  genannten  Instrumente weiterhin konsequent um‐ und einzu‐ setzen,  wird  im  Rahmen  des  vorliegenden  Fach‐ gutachtens  ein  darüber  hinausgehender  Hand‐ lungsbedarf zunächst nicht gesehen.    4.4 Fehlbelegung  Hintergrund  Es ist erkennbar, dass (neben dem Handel) gebiets‐ fremde  Nutzungen  wertvolle  Flächen  belegen  und  damit  klare  Gewerbe‐  und  Industrieflächenprofile  „verwässert“  werden.  Es  ist  vielfach  erkennbar,  dass  in  industriell  nutzbaren  Gebieten  nicht  stö‐ rende  Gewerbebetriebe  angesiedelt  sind  und  um‐ gekehrt.  Damit  entfallen  wertvolle  Flächen  durch  eine nicht flächenadäquate Nutzung.  Empfehlung  Es wird empfohlen, einen konsistenten Kriterienka‐ talog  zur  Grundstücks‐  bzw.  Flächenvergabe  poli‐ tisch  zu  beschließen  und  konsequent  umzusetzen.  Als  Vergabekriterien  können  Arbeitsplatzdichte,  Gewerbesteuerleistungen und die Konformität mit  dem  jeweiligen  Gebietsprofil  definiert  werden.  Damit  kann  erreicht  werden,  dass  die  Flächen  ein  eindeutiges Profil erhalten, Nutzungscluster entwi‐ ckelt werden und damit effektiver genutzt werden  können.  Wichtig  ist,  dass  die  Kriterien  transparent  und  die  Spielräume  definiert  sind,  und  dass  ein  politischer  Beschluss  das  entsprechende  Verwaltungshandeln  in  der  Grundstücksvergabe  legitimiert.  Die  Verga‐ bekriterien  sollten  nach  vorgesehenem  Profil  für  jedes Baugebiet individuell definiert werden.   4.5 Fehlende Flächen‐Entwicklungspotenziale  Hintergrund  Ein sehr maßgeblicher und wichtiger Grund für die  negative  Flächenbilanz  ist  darin  zu  sehen,  dass  es  in  einer  dicht  bebauten  Metropole  wie  der  Stadt  Köln zunehmend schwerfällt, geeignete Flächen für  eine  gewerblich‐industrielle  Perspektive  zu  identi‐ fizieren.  Immissionskonflikte,  Schutzregimes,  Ver‐ kehrs‐  oder  Leitungstrassen,  erforderliche  Abstän‐ de zu schutzwürdigen Nutzungen etc. sind typische  Restriktionen,  die  nicht  ohne  Weiteres  überwun‐ den werden können. Fläche ist in Köln ein äußerst  knappes  Gut  und  unterliegt  entsprechend  hohen  Nutzungskonkurrenzen.  Neuflächen  zu  disponie‐ ren,  ist  mit  extrem  hohem  Aufwand  verbunden  und benötigt  lange  Zeiträume.  Mit  dem  Gewerbe‐ flächenbereitstellungskonzept sind vor diesem Hin‐ tergrund  bereits  wichtige  Impulse  gegeben  wor‐ den.  Gleichwohl  zeigen  die  Bilanzen,  dass  der  Handlungsbedarf  darüber  hinausgehend  bereits  auf  Ebene  der  Regionalplanung  anzusetzen  ist.  Neue Gewerbe‐ und Industriebereiche (GIB) sollen  in den neuen Regionalplan übernommen werden.  Empfehlung  Zum  einen  gilt  es,  im  Stadtgebiet  von  Köln  neue  Flächen zu identifizieren, die eine künftige gewerb‐ lich‐industrielle  Perspektive  erhalten  können.  Da  dies aber aus den genannten Gründen mit Schwie‐ rigkeiten  behaftet  ist,  gilt  es,  den  Blick  auch  über  die  Stadtgrenzen  von  Köln  zu  werfen  und  die  Flä‐ chendisposition  im  Umland  über  kooperative  Stadt‐Umland‐Netzwerke  rechts‐  und  linksrhei‐ nisch einer Überprüfung zu unterziehen.  Grundverständnis  der  aktuellen  und  künftigen  Gewerbe‐  und  Industrieflächendisposition  sollte  demnach  sein,  dass  das  Halten  der  Unternehmen  in  der  Region  nicht  allein  eine  kommunale,  viel‐ mehr  in  zunehmendem  Maße  eine  regionale  Auf‐ gabe ist. Hierfür wird eine strategische Reihenfolge  gesehen:   Zunächst besteht die Prämisse, im eigenen  Stadtgebiet die noch möglichen Flächen zu  disponieren.   Nachdem die Flächenverfügbarkeit und die  räumlichen Möglichkeiten im Ergebnis der  Flächenrecherche nur theoretisch möglich  sind, soll die interkommunale Zusammenar‐ beit in der Region angestrebt werden. Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  12  Fazit  Die Gründe für Flächenengpässe für Gewerbe‐ und Industrieflächen in der Stadt Köln sind vielfältig. Die po‐ sitiven Entwicklungen der Beschäftigten‐ wie der Bevölkerungszahlen machen deutlich, dass die Stadt Köln  ein überaus gefragter Standort ist. Damit bestehen Flächenkonkurrenzen, die gerade in einer räumlich „en‐ gen“  Stadt  wie  Köln  sehr  häufig  zu  Verdrängungseffekten  von  Gewerbe‐  und  Industriebetrieben  führen.  Kurz:  Gewerbe‐  und  Industriestandorte  werden  häufig  zu  Wohn‐  oder  Dienstleistungsstandorten  umge‐ widmet und fehlen in der Folge für die Bedarfsdeckung. Insgesamt leiten sich aus den genannten Empfeh‐ lungen für die Bestandssituation folgende Grundstrategien ab:    Flächentransformationen sollen auch anhand von Opportunitätskriterien kritisch hinterfragt werden   Planungsrechtliche Voraussetzungen zur Nachverdichtung (erhöhte GRZ, GFZ, bauliche Höhe) schaffen   Unternehmen priorisieren und Gebiete profilieren über nachvollziehbare Vergabekriterien  Eine ausschließlich an den Bestandsflächen orientierte Strategie wird allerdings kaum ausreichend sein, die  hohen  Bedarfe  der  Stadt  Köln  zu  decken.  Insoweit  ist  die  Disposition  von  Neuflächen  und  damit  die  Flä‐ chenrecherche im Stadtgebiet von Köln eine der wichtigsten Handlungsmaximen. Hierfür gilt es zunächst,  die im Regionalplan dargestellten Gewerbe‐ und Industriebereiche, die noch nicht in den Flächennutzungs‐ plan übernommen sind, zu überprüfen und bei Eignung die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine  Erschließung zu schaffen. Nachdem allerdings diese noch vorhandenen regionalplanerischen „Suchräume“  auch nicht ausreichend sind, die erforderlichen Bedarfe zu decken, gilt es darüber hinausgehend neue Ge‐ werbe‐ und Industriebereiche in den Prozess der Regionalplanüberarbeitung für den Regierungsbezirk Köln  einzubringen. Absehbar ist allerdings bereits heute, dass auch hier nicht ausreichend Flächen identifiziert  werden können. Insoweit wird empfohlen, eine regionale Wirtschaftsflächenstrategie in interkommunaler  Kooperation  vorzubereiten.  Es  wird  angeregt,  in  enger  Abstimmung  mit  den  Umlandgemeinden  die  dort  vorhandenen Flächenmöglichkeiten im Hinblick auf interkommunale Kooperationen zu überprüfen. Hierfür  bietet es sich an, die Stadt‐Umland‐Netzwerke mit den rechts‐ wie linksrheinischen Nachbarkommunen zu  nutzen  und  in  einen  regionalen  Dialog  über  Gewerbe‐  und  Industrieflächen  einzutreten.  Die  Städte  und  Gemeinden um Köln sowie die Stadt Köln selbst sind jeweils Teil einer gemeinsamen Wirtschaftsregion und  in diesem Sinne gilt es, die Wirtschaftskräfte regional zu binden und erforderliche Entwicklungen zu ermög‐ lichen. Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  13  Tabellen und Abbildungen  Abbildung 1:   Flächenbedarfe bis 2035   (Basisjahr 2018 = Zeitraum 17 Jahre)  3    Tabelle 1:   Künftige Bedarfslagen für Gewerbe‐ und Industrieflächen   in Köln (Basisjahr 2018 = Zeitraum 17 Jahre)  2  Tabelle 2: Im Gewerbeflächenbereitstellungskonzept erfasste Flächen   differenziert nach GE und GI in ha  4  Tabelle 3: Flächenreserven in ha nach Gebietstypen  6  Tabelle 4: Flächenreserven nach Gebietstypus (Stand: 31.12.2018)  7

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  Die Oberbürgermeisterin Dezernat, Dienststelle VI/15/151 151/1 Vorlagen-Nummer 03.09.2019 3006/2019 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Wirtschaftsausschuss 05.09.2019 Stadtentwicklungsausschuss 19.09.2019 Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft – Ergebnisse des Gewerbe- und Industrieflächengutachtens Derzeit wird erstmals für Köln ein Stadtentwicklungskonzept (StEK) Wirtschaft erarbeitet. Das Konzept wird aus drei aufeinander aufbauenden Modulen bestehen:  Modul I Analyse und Prognose  Modul II Strategie und Qualifizierung  Modul III Umsetzung Neben der bereits vorgelegten Büroflächenerhebung (Drs. Nr. 1491/2019) ist das nun vorliegen- de Gewerbe- und Industrieflächengutachten zweiter, maßgeblicher Bestandteil von Modul I. Eine Kurzfassung des Gutachtens wird für die Ausschusssitzung als Tischvorlage bereitgestellt. Das vom Kölner Büro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH erstellte Gutachten dient zusätzlich im Rahmen der Regionalplanüberarbeitung durch die Bezirksregierung Köln als wichti- ger Fachbeitrag für wirtschaftsrelevante Themen. Zu Beginn des Gutachtens wird anhand mehrerer gebräuchlicher Berechnungsmethoden ein Kor- ridor für den künftigen Bedarf an Gewerbe- und Industrieflächen eingegrenzt. Der Bedarfszahl werden anschließend die noch vorhandenen baureifen Wirtschaftsflächen sowie Potenziale aus dem Gewerbeflächenbereitstellungskonzept (GFBK) zum Stichtag 31.12.2019 (Drs. Nr. 0155/2019) gegenübergestellt. Außerdem wird für die im GFBK erfassten Flächen eine gut- achterliche Einschätzung zu Entwicklungsmöglichkeiten abgegeben. Die aktuell bestehenden Flächenengpässe und die allgemein vorhandenen Nutzungskonflikte erfordern einen nachhalti- gen und wohlüberlegten Umgang mit dem knappen Gut Fläche. Um künftig sowohl die noch vor- handenen, im GFBK erfassten Flächen als auch die im Rahmen der Regionalplanüberarbeitung neu auszuweisenden Flächen bestmöglich zu nutzen, werden abschließend gutachterliche Emp- fehlungen ausgesprochen. Diese sind im Modul II des StEK Wirtschaft weiter zu qualifizieren. 2 Wesentliche Ergebnisse Künftiger Gewerbe- und Industrieflächenbedarf Die durch das Büro Dr. Jansen nach wissenschaftlich etablierten Methoden durchgeführten Be- darfsberechnungen führten zu dem Ergebnis, dass die Stadt Köln bis zum Jahr 2035 einen Be- darf von rd. 600 ha an Fläche für gewerbliche und industrielle Nutzungen hat. Aufgrund der aktu- ellen wirtschaftlichen Struktur und der Nachfrage wird dabei von einem Verhältnis 1/3 Industrie- (GI) zu 2/3 Gewerbeflächen (GE) ausgegangen, wobei im Bereich der Industrieflächen die Nach- frage nach größeren, zusammenhängenden Flächen größer ist, als bei Flächen mit einer GE- Ausweisung. Die Bezirksregierung Köln nutzt eine etwas andere Berechnungsgrundlage und sieht –jedoch bis zum Jahr 2040 - einen endogenen Bedarf für Gewerbe/ Industrie in einer Größenordnung von 815 ha (siehe Drs. Nr. 0621/2019). Flächenreserven Im Gewerbeflächenbereitstellungskonzept sind zum Stichtag 31.12.2018 Flächen in einer Grö- ßenordnung von 221,4 ha erfasst (Drs. Nr. 0155/2019). 128,5 ha hiervon sind grundsätzlich bau- reif, wenngleich sie dem Markt aus verschiedenen Gründen z. T. nicht zur Verfügung stehen. Da in jüngerer Vergangenheit keine neuen Potenzialflächen in das GFBK aufgenommen wurden, sind die Flächen für eine gewerbliche und industrielle Nutzung rückläufig. Der Regionalplanüberarbeitung ist ein informeller Planungsprozess vorgeschaltet. In diesem Zu- ge wurden u. a. die Reserveflächen im aktuellen Regionalplan einer Bewertung unterzogen, in- dem ein Abgleich zwischen Regionalplan und städtischem Flächennutzungsplan vorgenommen wurde. Nach Prüfung aller Einzelflächen wurden 41 Flächen in einer Größe von rd. 198 ha (da- von rd. 60 ha GIB (Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen)) identifiziert, bei denen Regionalplan und FNP voneinander abweichen und die sich grundsätzlich für eine weitere Ent- wicklung eignen (siehe Drs. Nr. 0621/2019). Bilanz Der Vergleich der vom Gutachter errechneten Bedarfszahlen mit den Flächenreserven aus dem GFBK und dem Regionalplan zeigt, dass die Gewerbe- und Industrieflächen auf Kölner Stadtge- biet nicht ausreichend sind. Um auch künftig Flächen für an- und umsiedlungsinteressierte sowie erweiterungswillige Unternehmen anbieten zu können, sind im Rahmen der Regionalplanüberar- beitung Flächen mit einer gewerblich-industriellen Perspektive zu finden, für die mittelfristig Pla- nungs- und Baurecht geschaffen werden kann. Sowohl für Gewerbe- als auch für Industrieflächen fällt die Bilanz negativ aus. Vor dem Hinter- grund des breiten wirtschaftlichen Profils der Stadt Köln wird zusätzlich ausdrücklich darauf hin- gewiesen, dass die Flächenreserven für Wissenschafts- und Technologie- sowie für Büro- und Dienstleistungsstandorte ebenfalls als äußerst knapp zu bewerten sind. Die durch die Büroflä- chenerhebung ermittelte, sehr niedrige Leerstandquote bestätigt diesen Befund. Gutachterliche Handlungsempfehlungen Aus gutachterlicher Sicht wird es selbst im Rahmen der Regionalplanüberarbeitung nicht gelin- gen, die rechnerisch ermittelten rd. 600 ha Gewerbe- und Industrieflächen in eine realistische Planungsperspektive zu bringen. Die Flächenkonkurrenzen zwischen Wohnen, Verkehr, sozialer Infrastruktur, Erholung, Gewerbe etc. bewertet der Gutachter als sehr groß. Zur Sicherung des Wirtschaftsstandorts Köln werden insbesondere folgende Handlungsempfeh- lungen ausgesprochen: 3  Flächentransformationen kritisch hinterfragen Jeder Transformationsprozess soll Ergebnis einer intensiven Prüfung sein, in deren Rah- men die Nutzungen Gewerbe und Industrie gleichermaßen zu beachten sind wie bei Wohnen, Bürostandorten oder ähnlichem. Es wird empfohlen, ein Kriterienraster zur Flä- chenprüfung zu entwickeln, in dessen Rahmen nicht allein die vordergründigen Standort- faktoren eine Rolle spielen, vielmehr auch Opportunitätsfaktoren und arbeitsmarktrelevan- ten Auswirkungen. Im Ergebnis dieser gleichgewichteten Abwägung aller Nutzungsan- sprüche würde aus gutachterlicher Sicht voraussichtlich erreicht, dass deutlich weniger Gewerbe- und Industrieflächen einen Transformationsprozess in Richtung Mischnutzung oder Wohnen erfahren.  Planungsrechtliche Voraussetzungen zur Nachverdichtung schaffen Es können über die Bauleitplanung erhöhte Dichtewerte ermöglicht werden. In Industrie- und Gewerbegebieten sollten Flächen optimaler genutzt werden, indem geringe bauliche Höhen und ebenerdige Stellplätze vermieden werden. Allerdings sei zu bedenken, dass die Umsetzung immer beim Eigentümer bzw. Nutzer liegt, sodass nur eingeschränkte flä- chenrelevante Ergebnisse erwartet werden. Dennoch wird dieser strategische Ansatz als wichtiger, flankierender Baustein angesehen und empfohlen.  Fehlbelegungen vermeiden und Gebiete profilieren Es wird empfohlen, einen transparenten und nachvollziehbaren Kriterienkatalog zur Grundstücks- bzw. Flächenvergabe konsequent umzusetzen. Damit kann erreicht wer- den, dass Fehlbelegungen (auch durch Einzelhandel in Gewerbe- und Industriegebieten) vermieden werden, die Flächen ein eindeutiges Profil erhalten, Nutzungscluster entwickelt werden und damit effektiver genutzt werden können. Um dennoch für alle Branchen adä- quate Flächen anbieten zu können, sollten die Vergabekriterien aus gutachterlicher Sicht für jedes Gebiet nach vorgesehenem Profil individuell definiert werden.  Neuausweisung von Flächen und interkommunale Zusammenarbeit Im Rahmen der Regionalplanüberarbeitung werden zunächst auf Kölner Stadtgebiet neue Flächen identifiziert, die eine künftige gewerblich-industrielle Perspektive erhalten können. Da aufgrund der großen Nutzungskonkurrenzen nicht davon ausgegangen werden kann, dass eine ausreichende Anzahl von Flächen gefunden werden kann, wird als zweiter Schritt empfohlen, den Blick auch über die Stadtgrenzen von Köln zu werfen und gemein- sam mit den Umlandkommunen Gewerbe- und Industrieflächen zu entwickeln. Dabei soll- te das Halten der Unternehmen in der Region nicht allein als eine kommunale, sondern in zunehmendem Maße als eine regionale Aufgabe verstanden werden. Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft: Weiteres Vorgehen Die vorläufigen, vom Büro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH entwickelten Hand- lungsempfehlungen werden im weiteren Verlauf durch die Verwaltung überprüft und qualifiziert. Dies geschieht sowohl eng verzahnt mit den Leitsätzen und Zielen der Stadtstrategie Kölner Per- spektiven 2030 (Drs. Nr. 1080/2019) als auch in enger Zusammenarbeit mit der KölnBusiness Wirtschaftsförderungs-GmbH. Auf Basis der durch das Gewerbe- und Industrieflächengutachtens sowie der Büroflächenanalyse erlangten Erkenntnisse wird unter Einbeziehung weiterer sektoraler Konzepte eine Strategie für den Wirtschaftsstandort Köln erarbeitet. Es ist beabsichtigt, Vorschläge zur zukünftigen Ausrich- tung der Nutzung und Mobilisierung von Wirtschaftsflächen zu entwickeln. Anlage: Kurzfassung Gez. Greitemann