Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft – Ergebnisse des Gewerbe- und Industrieflächengutachtens

Stadt Köln
Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten
Kurzfassung

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Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung   
Inhaltsverzeichnis 
1  Vorbemerkung  1 
2  Flächenbedarfe und Flächenreserven  2 
2.1  Berechnungen zum Gewerbe‐ und Industrieflächenbedarf der Stadt Köln  2 
2.2  Differenzierung nach GE‐ und GI‐Flächen  3 
2.3  Flächenreserven und ‐bilanz  4 
3  Vertiefte Untersuchung relevanter  
Gewerbe‐ und  Industrieflächen  6 
3.1  Standorttypen Kölner Gewerbe‐ und Industrieflächen  6 
3.2  Reserveflächenanalyse  7 
4  Handlungsempfehlungen  10 
4.1  Flächentransformation  10 
4.2  Geringe Ausnutzung vorhandener Flächen bzw. geringe Dichtewerte  10 
4.3  Fremdnutzung vorwiegend durch Handel  10 
4.4  Fehlbelegung  11 
4.5  Fehlende Flächen‐Entwicklungspotenziale  11 
 
 
 
 
 
 
 
In dem nachfolgenden Text verwenden wir eine geschlechtsneutrale Sprache. Bei der konkreten Ansprache von 
Personen werden sowohl die weiblichen, männlichen als auch diverse Personen genannt, z. B. „Bewohnerinnen, 
Bewohner, Bewohnende“. Sollte aus Versehen oder aus Gründen der besseren Lesbarkeit an einigen Stellen nur 
die männliche Form, z. B. 
„Akteure“ gewählt sein, meinen wir immer auch die weiblichen und diversen Perso‐
nen. Selbstverständlich sind für uns immer Männer, Frauen und Diverse gleichzeitig, gleichgestellt und chancen‐
gleich angesprochen. 
Das Urheberrecht für dieses Gutachten verbleibt ausschließlich bei der Stadt Köln. Der Stadt Köln wird das un‐
entgeltliche Recht eingeräumt, die Arbeitsergebnisse sowohl unverändert als auch mit Kommentaren versehen 
zu veröffentlichen und diese uneingeschränkt zur Erfüllung der ihr obliegenden öffentlichen Aufgaben zu nutzen.

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Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  4 
Die  differenzierte  Bedarfsermittlung  für  Gewerbe‐ 
und  Industrieflächen  wird  abgeschätzt  über  die 
Anzahl  der  Beschäftigten.  Dabei  werden  die  nach 
Wirtschaftszweigen  typischerweise  der  jeweiligen 
Betriebsart (GE oder GI) zuzuordnenden Beschäftig‐
ten  ermittelt  und  mit  den  für  Köln  relevanten  Flä‐
chenzahlen  je  sozialversicherungspflichtig  Beschäf‐
tigtem  multipliziert.  Unter  der  Annahme  des  sich 
daraus  ergebenden  Schlüssels  ist  davon  auszuge‐
hen,  dass  aktuell  ca.  67 %  der  Beschäftigten  eher 
gewerblichen  und  ca.  33  %  den  industriellen  Nut‐
zungen  zugeordnet  werden  können.  Unter  der  An‐
nahme  einer  äquivalenten  Flächenkennziffer  ergibt 
sich für die definierte Bedarfslage von 600 ha  
 ein Gewerbeflächenbedarf von ca. 400 ha und 
 ein Industrieflächenbedarf von ca. 200 ha. 
Evident  ist,  dass  diese  Herangehensweise  mit  ge‐
wissen  Unsicherheiten  behaftet  ist.  Gleichwohl  ist 
davon  auszugehen,  dass  mit  der  dargestellten 
Schätzung  ein  Annäherungswert  an  die  tatsächli‐
chen  Bedarfszahlen,  differenziert  nach  GE  und  GI, 
belegt ist. 
2.3 Flächenreserven und ‐bilanz 
Die  Reserven  an  freien  gewerblich‐industriellen 
Flächen belaufen sich zum Stand 31.12.2018 gemäß 
Gewerbeflächenbereitstellungskonzept  auf  insge‐
samt  ca.  221 ha.  Dabei  wird  unterschieden  nach 
Potenzialflächen,  d. h.  Flächen,  für  deren  Baureife 
noch  eine  Bauleitplanung,  ggf.  Bodenordnung  oder 
Erschließung erforderlich ist und baureifen Flächen, 
die  sich  wiederum  unterteilen  in  Flächen,  die  dem 
Markt  zur  Verfügung  stehen,  solchen,  die  bereits 
reserviert  sind  und  solchen, die  aus  anderen  Grün‐
den  dem  Markt  nicht  zur  Verfügung  stehen  (z. B. 
betriebsgebundene  Flächen  oder  anderweitig  be‐
plant).  
Differenziert nach der planungsrechtlichen Gebiets‐
ausweisung  Gewerbegebiet  (GE)  und  Industriege‐
biet  (GI)  im  Rahmen  der  Bauleitplanung  und  diffe‐
renziert  nach  der  Verfügbarkeit  zeigt  sich  folgende 
Disposition: 
Tabelle 2: Im Gewerbeflächenbereitstellungskon‐
zept erfasste Flächen differenziert nach GE und GI 
in ha 
 
Quelle: Geodaten Stadt Köln – Stand 31.12.2018, Auswer‐
tung Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 
Die vorhandenen Reserveflächen von ca. 221 ha für 
Gewerbe  und  Industrie  in  der  Stadt  Köln  decken 
weniger  als  die  Hälfte  der  faktischen  Bedarfslage 
von  ca.  600  ha  bis  zum  Jahr  2035  ab.  Dabei  ist  zu 
bedenken, dass von diesen 221 ha lediglich 60,5 ha 
„echte“  Reserven  sind.  68  ha  stehen  dem  Markt 
nicht  zur  Verfügung  und  weitere  92,9 ha  sind  noch 
nicht baureif. 
Gewerbeflächen 
Für  Gewerbeflächen  zeigt  sich,  dass  bei  einem  Be‐
darf  von  400  ha  und  Reserven  in  Höhe  von  ca. 
161 ha  ein  Fehlbedarf  von  239 ha  festzuhalten  ist. 
Damit  sind  lediglich  ca.  40 %  der  Bedarfe  durch 
vorhandene  Reserveflächen  gesichert.  Darüber 
hinaus ist darauf zu verweisen, dass von den 161 ha 
an  Reserveflächen  54  ha  dem  Markt  nicht  zur  Ver‐
fügung stehen, da sie betriebsgebunden, bereits für 
andere Nutzungen vorgesehen sind oder anderwei‐
tige Hemmnisse vorliegen. Weitere 58 ha sind noch 
nicht  baureif.  Insoweit  sind  aktuell  lediglich  49 ha 
als  „echte“  Reserven  zu  bezeichnen.  Handlungsbe‐
darf  in  der  gewerblichen  Flächendisposition  ist  in 
jeder Hinsicht geboten, insbesondere wenn bedacht 
wird,  dass  speziell  für  die  nicht  baureifen  Flächen 
noch  Abschläge,  die  sich  im  Rahmen der  Planungs‐
prozesse regelmäßig ergeben, vorzunehmen sind. 
Industrieflächen 
Vergleichbares  gilt  für  die  Industrieflächen.  Den 
Reserven von ca. 60 ha steht ein Bedarf von 200 ha 
gegenüber, was einen Fehlbedarf von 140 ha ergibt. 
Damit  sind  lediglich  30 %  der  zu  erwartenden  Be‐
darfe durch Reserveflächen gedeckt. Auch hier gilt, 
dass  von  den  60 ha  Reserveflächen  14 ha  dem 
Markt  nicht  zur  Verfügung  stehen,  da  sie  Entwick‐

Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  5 
lungshemmnisse  aufweisen.  Weitere  35  ha  sind 
noch  nicht  baureif.  Hier  sind  ebenfalls  planerische 
und  erschließungstechnische  Abschläge  vorzuneh‐
men, sodass diese Flächenzahl nicht eins zu eins als 
Reserve  gewertet  werden  kann.  Im  Ergebnis  ist 
demnach  auch  im  Bereich  Industrie  deutlicher 
Handlungsbedarf  in  der  Flächendisposition  gege‐
ben.  
Weitere regionalplanerische Reserven 
In  den  genannten  Reserveflächen  sind  ausschließ‐
lich  Flächen  verankert,  die  mindestens  im  Flächen‐
nutzungsplan  der  Stadt  Köln  dargestellt  sind,  d. h. 
nicht  alle  regionalplanerischen  Gewerbe‐  und  In‐
dustriebereiche  (GIB)  sind  bilanziert.  Im  Rahmen 
der  Regionalplanüberarbeitung  beim  Abgleich  des 
Regionalplans  mit  dem  städtischen  Flächennut‐
zungsplan (Modul I) wurden im Regionalplan weite‐
re  GIB‐Flächen  identifiziert,  die  noch  nicht  in  den 
Flächennutzungsplan  der  Stadt  Köln  übersetzt  und 
demnach in den dargestellten Bilanzen nicht aufge‐
führt  sind.  Insgesamt  sind  dies  ca.  60 ha  Gewerbe‐ 
und  Industriebereiche  (GIB)  ohne  FNP‐Darstellung. 
Die Überprüfung dieser Flächen und die Übernahme 
in die kommunale Bauleitplanung können zu einem 
gewissen  Teil  zur  weiteren  Bedarfsdeckung  beitra‐
gen.  Dabei  ist  allerdings  davon  auszugehen,  dass 
diese  zusätzlichen  regionalplanerischen  Flächen 
nicht eins zu eins in nutzbare Bauflächen übersetzt 
werden  können.  Der  Regionalplan  stellt  aufgrund 
seiner  Maßstäblichkeit  Flächen  sehr  abstrakt  dar. 
Insoweit sind bei diesen Gewerbe‐ und Industriebe‐
reichen (GIB) maßgebliche Abschläge vorzunehmen, 
deren  Größenordnung  aktuell  allerdings  noch nicht 
beziffert werden kann.  
 
Fazit 
Die  Berechnungsmethoden  zur  Ermittlung  des  Bedarfs  an  Gewerbe‐  und  Industrieflächen  sind  mit  Unsi‐
cherheiten behaftet. Insoweit kann jede Berechnung nur eine Momentaufnahme abbilden, die einen Hin‐
weis auf künftige Flächendispositionen gibt. Eine Überprüfung sollte in regelmäßigen Abständen erfolgen. 
Gleichwohl ist davon auszugehen, dass mit einer Bedarfszahl von 400 ha für Gewerbe und 200 ha für In‐
dustrie eine realistische Eingrenzung der Bedarfslage in der Stadt Köln bis zum Jahr 2035 vorliegt. 
In  der  Bilanzierung  zu  den  vorhandenen  Reserveflächen  unterschiedlicher  Verfügbarkeit  zeigt  sich,  dass 
sowohl im gewerblichen wie im industriellen Bereich deutliche Fehlbedarfe gegeben sind. Im gewerblichen 
Bereich sind aktuell 40 % der Bedarfslage und im industriellen Bereich 30 % der Bedarfslage durch Flächen‐
reserven abgedeckt. Dabei ist zu beachten, dass für die reinen Potenzialflächen noch die verbindliche Bau‐
leitplanung, ggf. Bodenordnung oder Erschließung erforderlich sind, was erfahrungsgemäß mit Flächenab‐
schlägen  einhergeht.  Darüber  hinaus  ist  zu  beachten,  dass  ein  großer  Anteil  der  baureifen  Flächen  dem 
Markt nicht zur Verfügung steht. Auf der anderen Seite sind im Regionalplan noch ca. 60 ha als Gewerbe‐ 
und Industriebereiche dargestellt, die noch nicht in der kommunalen Bauleitplanung verankert sind. Hier 
besteht noch (Teil‐)Potenzial zur Bedarfsdeckung. Allerdings wäre selbst bei vollständiger Aktivierung die‐
ser regionalplanerischen „Suchräume“ die Bilanz zwischen Bedarf und Reserve bei weitem nicht ausgegli‐
chen. Deutlicher Handlungsbedarf ist gegeben.

Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  6 
3 Vertiefte Untersuchung relevanter 
Gewerbe‐ und Industrieflächen 
3.1 Standorttypen Kölner Gewerbe‐ und 
Industrieflächen 
Für die Kölner Wirtschaftsflächen, die nennenswer‐
te  Flächenreserven  aufweisen,  wurde  eine  dezi‐
dierte  Analyse  zur  Charakterisierung  der  Gebiete 
und  zur  Bewertung  der  Reservefläche  durchge‐
führt.  Ziel  ist  es,  für  die  Stadt  Köln  relevante  Ge‐
biets‐  und  Standorttypen  abzuleiten  und  die  Eig‐
nung der Reserveflächen hinsichtlich einer zukünf‐
tigen  Nutzung  und  auch  Profilierung  der  Gebiete 
einzuschätzen. Dabei ist darauf zu verweisen, dass 
die  Standorttypen  nicht  deckungsgleich  mit  den 
Bauflächen  gemäß  Flächennutzungsplan  (FNP) 
sind.  Der  FNP  stellt  lediglich  die  Grundzüge  der 
städtebaulichen Entwicklung dar und die Standort‐
typen  spiegeln  bereits  sehr  dezidiert  die  Profilie‐
rung eines Gebietes wider. Die oben dokumentier‐
te  Bedarfsberechnung  und  Bilanzierung,  differen‐
ziert nach Gewerbe und Industrie, bezieht sich auf 
die  Gebietskategorien  Gewerbe‐  und  Industriege‐
biet  i. S: d.  bauleitplanerischen  Kategorien  nach 
den §§ 8 und 9 BauNVO. Für die Stadt Köln wird in 
einer  vertiefenden  Untersuchung  relevanter  Wirt‐
schaftsflächen eine weitere Differenzierung für die 
zusätzlichen  Kategorien  Wissenschafts‐  und  Tech‐
nologiestandorte  sowie  Büro  und  Dienstleistungs‐
standorte  vorgenommen.  Beide  Kategorien  sind 
zwar  in  der  bauleitplanerischen  Nutzungsart  GE 
nach  §  8  BauNVO  beinhaltet,  werden  aber  für  die 
spezifischen Anforderungen der Stadt Köln separat 
betrachtet.  Insoweit  wird  von  vier  Standorttypen 
Kölner Wirtschaftsflächen ausgegangen: 
 Industriegebiet 
 Gewerbegebiet 
 Wissenschafts‐ und Technologiestandorte 
 Büro‐ und Dienstleistungsstandorte (einschl. 
Standorte für Medien‐, Kultur‐ und/oder  
Kreativwirtschaft) 
Im  Ergebnis  der  Gebietscharakterisierung  und  
‐analyse  lassen  sich  die  Flächenreserven  nach  den 
Kölner Standorttypen wie folgt zusammenfassen: 
Tabelle 3: Flächenreserven in ha nach Gebietstypen  
 
Quelle: Geodaten Stadt Köln – Stand 31.12.2018, Auswertung Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 
Auf die bilanzierten Defizite im industriellen wie im 
gewerblichen  Sektor  war  bereits  eingegangen 
worden. Für die Nutzungsarten Wissenschafts‐ und 
Technologie‐  sowie  Büro‐  und  Dienstleistungs‐
standorte  ist  eine  Bilanzierung  nach  Hektarzahl 
aufgrund fehlender Prognoseparameter nicht mög‐
lich. Im Rahmen der Gutachtenerarbeitung wurden 
Gespräche  mit  ausgewählten  Unternehmen  und 
Experten  geführt.  Es  können  lediglich  anhand  der 
vorhandenen  Reserveflächen  für  die  Nutzungsar‐
ten Wissenschaft und Technologie sowie Büro und 
Dienstleistung  im  Ergebnis  dieser  Expertengesprä‐
che  sowie  der  Unternehmensbefragungen  qualita‐
tive Schlussfolgerungen gezogen werden: Die Stadt 
Köln  hat  eine  deutschlandweit  herausragende 
Position  als  Messe‐  und  Hochschulstandort.  Mit 
diesem Profil sollte im Hinblick auf wissensbasierte 
Tätigkeiten  auch  eine  entsprechende  Flächendis‐
position  nachgewiesen  werden.  12,5  ha  Reserve‐
flächen  für  Wissenschafts‐  und  Technologiestand‐
orte sind in diesem Kontext deutlich zu wenig. Vor 
allem,  wenn  bedacht  wird,  dass  selbst  diese  Flä‐
chenzahl zum größten Teil nur in einer langfristigen 
Perspektive zur Verfügung steht.

Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  7 
Vergleichbares  gilt  für  die  20,4  ha  an  Reserveflä‐
chen  für  Büro‐  und  Dienstleistungsstandorte:  Köln 
hat  ein  starkes  Profil  in  diesem  Segment  und  zur 
Sicherung und Weiterentwicklung dieses Profils ist 
diese Größenordnung nicht ausreichend. Vor allem 
wenn bedacht wird, dass regelmäßig deutlich mehr 
Fläche  zur  Auswahl  gestellt  werden  muss,  wenn 
eine  bedarfsgerechte  Disposition  von  Grundstü‐
cken  ermöglicht  werden  soll.  Insbesondere  auf‐
grund  der  hohen  umweltrechtlichen  Bindungen 
sowie  des  zunehmend  schwieriger  werdenden 
Grunderwerbs sollten daher deutlich mehr Flächen 
in  einer  planerischen  Perspektive  stehen,  als  es 
sich  aus  der  Bedarfslage  heraus  ergibt.  Eigentlich 
kann gerade im Hinblick auf diese Faktoren beina‐
he  schon  die  Aussage  getroffen  werden,  dass  in 
Köln  nur  noch  rudimentär  Reserveflächen  für  die 
genannten Profile vorhanden sind. 
3.2 Reserveflächenanalyse 
Im Hinblick auf ihr Aktivierungspotenzial wurden – 
aufbauend  auf  dieser  Bilanz  –  alle  Kölner  Gebiete 
mit relevanten Flächenreserven im Hinblick auf die 
aktuell  vorherrschende  Nutzung  (gebietsprägende 
Unternehmen,  Nutzungsstruktur,  ggf.  Fremdnut‐
zungen),  Lage  und  Anbindung  (Autobahn‐  und 
Schienenanschluss,  MIV  und  ÖPNV),  Größe  und 
Flächenreserve  sowie  Profil  des  Gebiets/Standort‐
typ  analysiert.  Über  Ortsbegehungen  wurden  un‐
genutzte  Flächenpotenziale  erhoben  und  gebiets‐
spezifisch  erkennbare  Standortortoptimierungs‐
möglichkeiten erfasst. Dies dient insbesondere der 
Herleitung  der  Entwicklungsmöglichkeiten  der 
jeweiligen  Gewerbe‐  und  Industriegebiete  sowie 
dem Abgleich, ob die bestehenden Strukturen den 
unternehmerischen Ansprüchen bzw. der Nachfra‐
gestruktur entsprechen. 
Tabelle 4: Flächenreserven Gebietstypus unabhängig von derzeit  
gültiger FNP‐Darstellung (Stand: 31.12.2018) 
Gebietstypus  Gebietsbezeichnung gem. Gewerbeflä‐
chenbereitstellungskonzept 
Flächen‐
reserve 
31.12.2018 
Hinweise 
Industrie‐
gebiet 
ROW/Basell  11,8 ha  Betriebsgebundene Flächen 
  Industriepark Köln‐Nord   14,2 ha GI 
2 ha GE 
Noch nicht baureife Flächen, artenschutz‐
rechtliche Konflikte, z. T. befriedigende 
Anbindung an Autobahn, z. T. befriedigen‐
de ÖPNV‐Anbindung, Aufschüttungen 
erforderlich, z.T. reservierte Flächen 
Feldkassel‐Langel III. BA  1,6 ha GI 
2,1 ha GE 
2,7 ha noch nicht baureif, B‐Plan Ände‐
rung im Verfahren 
AirportBusinessPark  1,4 ha GI 
4,1 ha GE 
Südliche Fläche ist im B‐Plan als Fläche 
besonderer Zweckbestimmung „Fläche 
für Anlagen“ festgesetzt 
August‐Horch‐Straße  2,2 ha  Betriebsgebundene Fläche 
Im Schlehenfeld  6 ha GI  Noch nicht baureife Fläche, Planungsbe‐
darf, VEP in Vorbereitung 
  Südlich Meschenich  11,1 ha GI  Noch nicht baureife Flächen – Erschlie‐
ßung über Wesselinger Industriegebiet/ 
interkommunale Abstimmung und Ent‐
wicklung sowie Planungsrecht erforder‐
lich 
Vogelsanger Straße  2,2 ha GI  Betriebsgebundene Fläche 
Gewerbe‐
gebiet 
Kiesgrubenweg  3,7 ha GE  Flächen liegen im Privateigentum z.T. 
nicht baureif, Resterschließung ist über 
Erschließungsvertrag erforderlich 
Gewerbegebiet Pierstraße  0,3 ha  
Marsdorf/Horbell I.BA, Marsdorf Westfäli‐
sche Allee 
10,7 ha  z.T. Reservierung als Ausweichfläche für 
das Frischezentrum 
GE Lövenich  8,3 ha GE  Flächen überwiegend in Privateigentum, 
befriedigende ÖPNV‐Anbindung, schlech‐
te Anbindung an Autobahn

Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  8 
Venloer Straße– Nord I. BA, Venloer Straße– 
Nord II. BA, Venloer Straße– Nord III. BA 
1,2 ha GE 
10,5 ha GI 
z. T. nicht baureife Flächen, B‐Plan‐
Änderung erforderlich, minderwertige 
Nutzungen, Umlegung im Verfahren
Mathias‐Brüggen‐Straße, Gunther‐Plüschow‐
Straße, GE Hugo‐Eckener‐Straße, Heinrich‐
Rohlmann‐Straße 
3,1 ha  z.T. Privatflächen, eine Teilfläche als Park‐
platz genutzt, 2,2 ha sind städtisch 
Feldkassel‐Langel I. BA, Feldkassel‐Langel 
II. BA  
2,2 ha  Befriedigende ÖPNV‐Anbindung und An‐
bindung an Autobahn 
Causemannstraße/Merkenich  1,8 ha  z. T. Privateigentum, alle Flächen sind 
vermarktet bzw. reserviert 
Gewerbepark Poll  10,0 ha  Nicht baureife Flächen, Fläche des Ver‐
kehrsübungsplatzes wird als solcher noch 
genutzt, B‐Plan im Verfahren, Altlast pro‐
blematisch 
AirportBusinessPark  0,3 ha  
Maarhäuser Feld  9,4 ha GE  Noch nicht baureif, z. T. § 34 BauGB,  
Planungsbedarf 
Steinstraße  1,0 ha  Betriebsgebundene Fläche  eingeschränkte 
Nutzung wegen kreuzender Leitungsrechte
Technologie‐ und Industriepark Kalk‐Süd  1,2 ha GI  
Herkenrathweg/Ostheim 
 
2,3 ha  § 34 BauGB, Erschließung problematisch, 
z. T. Privateigentum, schlechte Anbindung 
Autobahn, eingeschränkte Nutzung durch 
Hochspannungsfreileitungen 
Rösrather Straße (Im alten Garten)  1,4 ha  Noch nichtbaureife Flächen, Planungsbe‐
darf, Erschließung problematisch, über‐
wiegend Privateigentum 
Im Lüsch  1,6 ha  Noch nichtbaureife Fläche, Planungsbedarf
Rösrather Straße  2,5 ha    
  GE Mülheim – Berliner Straße, Gehölz – 
Berliner Straße, Neurather Ring 
2,4 ha GE 
2,6 ha GI 
Überwiegend noch nichtbaureife Fläche, z. 
T. Planungsbedarf, B‐Plan im Verfahren 
  Buchheim I. BA/II. BA  2,7 ha  Teilweise nicht überbaubare Grünflächen  
GE Immendorf  9,4 ha  Noch nicht baureife Flächen – Erschlie‐
ßungsarbeiten laufen 
Venloer Straße/Bickendorf  2,0 ha  Betriebsgebundene Fläche 
  GE Brasseur  3,4 ha    
GE Wahn‐Süd  5,9 ha  Befriedigende ÖPNV‐Anbindung, Restflä‐
chen mit eingeschränkten Nutzungsmög‐
lichkeiten 
Am Linder Kreuz  5,6 ha  Schutzzone Hochspannungsfreileitung, 
z. T. Privateigentum 
Höhenhauser Ring  2,8 ha GE  Keine Baureife (Planungsbedarf; einge‐
schränkte Nutzung durch Versorgungslei‐
tungstrassen), anhängig von Dünnwalder 
Kommunalweg 
Wissen‐
schafts‐ und 
Technologie‐
standorte 
BioCampus Cologne, BioCampus  
Cologne/Süd 
2 ha GE 
1,4 ha GI 
Eine betriebsgebundene Fläche, z. T. noch 
nicht baureife Flächen im Privateigentum, 
Erschließung problematisch, Erschlie‐
ßungsvertrag erforderlich 
GE Dünnwalder Kommunalweg (im Kontext 
zum Chempark) 
9,1 ha  Fehlende Baureife (Kanal und Straßenpla‐
nung in Umsetzung), Überlegungen zum 
Bau eines barrierefreien Sportzentrums, 
daher bis zur Klärung nicht vermarktbar 
Büro‐ und 
Dienstleis‐
tungsstandort 
GE Butzweiler Hof  9,8 ha  z. T. Privateigentum, hoher Bodenrichtwert
AirportBusinessPark  2,1 ha  z. T. Privateigentümer 
Mercedes‐Allee  0,9 ha  
Antoniusstraße I. BA, Antoniusstraße II. BA  7,6 ha  Flächen liegen im Privateigentum 
Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH

Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  9 
Selbstverständlich  handelt  es  sich  bei  der  tabellari‐
schen  Darstellung  lediglich  um  eine  Momentauf‐
nahme, die die Marktdynamik nicht abbilden kann. 
Gleichwohl ist zusammenführend festzuhalten, dass 
auch  im  Rahmen  der  Entwicklungshinweise  die 
Flächendisposition  mit  einer  Vielzahl  an  Schwierig‐
keiten behaftet ist.  
 
 
 
 
Fazit 
Für alle relevanten Kölner Strukturtypen – Industriegebiet, Gewerbegebiet, Wissenschafts‐ und Technolo‐
giestandorte sowie Büro‐ und Dienstleistungsstandorte (einschl. Standorte für Medien‐, Kultur‐ und/oder 
Kreativwirtschaft) – sind Flächenengpässe festzuhalten. Darüber wird anhand der dokumentierten Hinwei‐
se sehr deutlich, dass selbst die Aktivierung vorhandener Flächenreserven mit Schwierigkeiten behaftet ist. 
Die Hemmnisse unterscheiden sich im Einzelfall sehr und determinieren die zeitliche Entwicklungsperspek‐
tive maßgeblich. Nochmals sei darauf verwiesen, dass die Kölner Standorttypen nicht deckungsgleich mit 
den  bauleitplanerischen  Kategorien  sind.  Vielfach  gibt  es  (wie  dokumentiert)  Überschneidungen,  d.  h.  in 
einem bauleitplanerisch festgesetzten Industriegebiet finden sich Gewerbe‐ und Dienstleistungsnutzungen 
oder auch Wissenschafts‐ und Technologiestandorte und in Gewerbegebieten finden sich industrielle Nut‐
zungen.

Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  10 
4 Handlungsempfehlungen 
Mit  den  nachgewiesenen  negativen  Bilanzen  zwi‐
schen  Bedarf  und  Reserve  und  vor  allem  auch  in 
Anbetracht  der  regelmäßig  aufkommenden  Ent‐
wicklungshemmnisse  wird  empfohlen,  eine  lang‐
fristig  angelegte  Entwicklungsstrategie  zu  etablie‐
ren. Ziel ist, bedarfsorientiert Flächen zu disponie‐
ren.  
Jenseits der dokumentierten und auf den Einzelfall 
bezogenen  Entwicklungshemmnisse  stellt  sich 
zunächst  die  grundsätzliche  Frage  nach  allgemei‐
nen  Gründen  für  die  Flächenengpässe.  Erkennbar 
sind  zunächst  verschiedene  Entwicklungstrends 
und  Faktoren, die  über  gewisse  Maßgaben zumin‐
dest abgemildert werden können. 
4.1 Flächentransformation 
Hintergrund 
Ein  erkennbarer  Trend  in  der  Stadt  Köln  ist,  dass 
industrielle und gewerbliche Flächen transformiert 
werden bzw. brachfallende Flächen keine entspre‐
chende  Nachnutzung  im  gewerblich‐industriellen 
Profil  erfahren.  Prominente  Beispiele  sind  unter 
anderem  das  Clouth‐Gelände,  die  Industrie‐  und 
Gewerbeflächen  am  Standort  Parkstadt  Süd  oder 
auch  der  Mülheimer  Hafen.  Entwicklungen,  die  in 
ihrer  städtebaulichen  und  städtischen  Qualität 
durchaus  positiv  zu  werten  sind,  denn  die  Trans‐
formationen bieten wichtige Impulse für die Stadt‐
entwicklung  insgesamt.  Gleichwohl  fallen  mit  die‐
sen Entwicklungen industriell nutzbare Flächen aus 
der Perspektive. Fakt ist, dass regelmäßig Büronut‐
zungen  und  z. T.  auch  Wohnnutzungen  frei  wer‐
dende gewerblich industrielle Flächen belegen. 
Empfehlung 
Jeder  Transformationsprozess  soll  Ergebnis  einer 
intensiven  Prüfung  über  die  Standortprämissen 
sein,  in  deren  Rahmen  die  Nutzungen  Gewerbe 
und Industrie gleichermaßen zu beachten sind wie 
bei  Wohnen  oder  Standorten  für  wissensbasierte 
Tätigkeiten. Es wird empfohlen, ein Kriterienraster 
zur  Flächenprüfung  zu  entwickeln,  in  dessen  Rah‐
men  nicht  allein  die  vordergründigen  Standortfak‐
toren eine Rolle spielen, vielmehr auch die Oppor‐
tunitätsfaktoren  unter  der  Fragestellung,  welche 
arbeitsmarktrelevanten Auswirkungen bei gewerb‐
lich‐industrieller Nachnutzung möglich wären bzw. 
welche  Auswirkungen  wirtschafts‐  und  arbeits‐
marktrelevant  sind,  wenn  eine  gewerblich‐
industrielle  Nachnutzung  eben  nicht  erfolgt.  Im 
Ergebnis  dieser  gleichgewichteten  Abwägung  aller 
Nutzungsansprüche  wird  voraussichtlich  erreicht, 
dass  deutlich  weniger  wichtige  Gewerbe‐  und  In‐
dustrieflächen  einen  Transformationsprozess  in 
Richtung Mischnutzung oder Wohnen erfahren.  
4.2 Geringe Ausnutzung vorhandener Flächen 
bzw. geringe Dichtewerte 
Hintergrund 
In  vielen  Gewerbe‐  und  Industriegebieten  ist  er‐
kennbar, dass nur bedingt adäquat mit wertvollen 
Gewerbe‐  und  Industrieflächen  umgegangen  wird. 
Ebenerdige  und  flächige  Stellplatzanlagen,  geringe 
bauliche  Höhen  und  teilweise  ungenutzte  Flächen 
prägen  viele  Gewerbe‐  und  Industriegebiete  der 
Stadt  Köln.  Der  sparsame  Umgang  mit  dem  be‐
grenzten Gut Fläche ist eher selten gegeben.  
Empfehlung 
Es  können  über  die  Bauleitplanung  erhöhte  Dich‐
tewerte  ermöglicht  werden.  Gleichwohl  ist  zu  be‐
denken, dass die Umsetzung immer beim Eigentü‐
mer bzw. Nutzer liegt, die jeweils ihren Partikular‐
interessen  folgen.  Flächenrelevante  Ergebnisse 
werden  in  Anbetracht  der  vorhandenen  planungs‐
rechtlichen  Instrumente  nur  eingeschränkt  erzielt 
werden  können.  Insoweit  wird  dieser  strategische 
Ansatz zwar als wichtiger Baustein angesehen, den 
Flächenverbrauch  über  eine  erhöhte  Ausnutzbar‐
keit  zu  minimieren,  gleichwohl  kann  er  andere 
relevante Strategien nur flankieren und ergänzen.  
4.3 Fremdnutzung vorwiegend durch Handel 
Hintergrund 
In den vergangenen 25 Jahren hat zunehmend der 
Einzelhandel die gute Erreichbarkeit von Gewerbe‐ 
und  Industriestandorten  als  wesentlich  positiven 
Standortfaktor  erkannt  und  Flächen  entsprechend 
belegt.  Im  Ergebnis  sind  viele  wertvolle  Flächen 
heute  nicht  mehr  für  Gewerbe  und  Industrie  ver‐
fügbar.

Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  11 
Empfehlung 
Strategisch  bestehen  über  eine  konsequente  Bau‐
leitplanung  weitgreifende  Möglichkeiten,  Fehlbe‐
legungen  im  Handel  zu  verhindern.  Mit  dem  Ein‐
zelhandels‐  und  Zentrenkonzept  der  Stadt  Köln 
samt seiner Steuerungsregeln und der konsequen‐
ten Umsetzung ist der Fehlbelegung durch Handel 
bereits  heute  ein  wesentlicher  Riegel  vorgescho‐
ben.  Bei  der  aktuellen  Fortschreibung  werden 
aktuelle  Entwicklungen  am  Markt  und  neue  lan‐
desplanerische Vorgaben berücksichtigt. 
Abgesehen  von  der  Empfehlung,  die  genannten 
Instrumente weiterhin konsequent um‐ und einzu‐
setzen,  wird  im  Rahmen  des  vorliegenden  Fach‐
gutachtens  ein  darüber  hinausgehender  Hand‐
lungsbedarf zunächst nicht gesehen. 
 
4.4 Fehlbelegung 
Hintergrund 
Es ist erkennbar, dass (neben dem Handel) gebiets‐
fremde  Nutzungen  wertvolle  Flächen  belegen  und 
damit  klare  Gewerbe‐  und  Industrieflächenprofile 
„verwässert“  werden.  Es  ist  vielfach  erkennbar, 
dass  in  industriell  nutzbaren  Gebieten  nicht  stö‐
rende  Gewerbebetriebe  angesiedelt  sind  und  um‐
gekehrt.  Damit  entfallen  wertvolle  Flächen  durch 
eine nicht flächenadäquate Nutzung. 
Empfehlung 
Es wird empfohlen, einen konsistenten Kriterienka‐
talog  zur  Grundstücks‐  bzw.  Flächenvergabe  poli‐
tisch  zu  beschließen  und  konsequent  umzusetzen. 
Als  Vergabekriterien  können  Arbeitsplatzdichte, 
Gewerbesteuerleistungen und die Konformität mit 
dem  jeweiligen  Gebietsprofil  definiert  werden. 
Damit  kann  erreicht  werden,  dass  die  Flächen  ein 
eindeutiges Profil erhalten, Nutzungscluster entwi‐
ckelt werden und damit effektiver genutzt werden 
können. 
Wichtig  ist,  dass  die  Kriterien  transparent  und  die 
Spielräume  definiert  sind,  und  dass  ein  politischer 
Beschluss  das  entsprechende  Verwaltungshandeln 
in  der  Grundstücksvergabe  legitimiert.  Die  Verga‐
bekriterien  sollten  nach  vorgesehenem  Profil  für 
jedes Baugebiet individuell definiert werden.  
4.5 Fehlende Flächen‐Entwicklungspotenziale 
Hintergrund 
Ein sehr maßgeblicher und wichtiger Grund für die 
negative  Flächenbilanz  ist  darin  zu  sehen,  dass  es 
in  einer  dicht  bebauten  Metropole  wie  der  Stadt 
Köln zunehmend schwerfällt, geeignete Flächen für 
eine  gewerblich‐industrielle  Perspektive  zu  identi‐
fizieren.  Immissionskonflikte,  Schutzregimes,  Ver‐
kehrs‐  oder  Leitungstrassen,  erforderliche  Abstän‐
de zu schutzwürdigen Nutzungen etc. sind typische 
Restriktionen,  die  nicht  ohne  Weiteres  überwun‐
den werden können. Fläche ist in Köln ein äußerst 
knappes  Gut  und  unterliegt  entsprechend  hohen 
Nutzungskonkurrenzen.  Neuflächen  zu  disponie‐
ren,  ist  mit  extrem  hohem  Aufwand  verbunden 
und benötigt  lange  Zeiträume.  Mit  dem  Gewerbe‐
flächenbereitstellungskonzept sind vor diesem Hin‐
tergrund  bereits  wichtige  Impulse  gegeben  wor‐
den.  Gleichwohl  zeigen  die  Bilanzen,  dass  der 
Handlungsbedarf  darüber  hinausgehend  bereits 
auf  Ebene  der  Regionalplanung  anzusetzen  ist. 
Neue Gewerbe‐ und Industriebereiche (GIB) sollen 
in den neuen Regionalplan übernommen werden. 
Empfehlung 
Zum  einen  gilt  es,  im  Stadtgebiet  von  Köln  neue 
Flächen zu identifizieren, die eine künftige gewerb‐
lich‐industrielle  Perspektive  erhalten  können.  Da 
dies aber aus den genannten Gründen mit Schwie‐
rigkeiten  behaftet  ist,  gilt  es,  den  Blick  auch  über 
die  Stadtgrenzen  von  Köln  zu  werfen  und  die  Flä‐
chendisposition  im  Umland  über  kooperative 
Stadt‐Umland‐Netzwerke  rechts‐  und  linksrhei‐
nisch einer Überprüfung zu unterziehen. 
Grundverständnis  der  aktuellen  und  künftigen 
Gewerbe‐  und  Industrieflächendisposition  sollte 
demnach  sein,  dass  das  Halten  der  Unternehmen 
in  der  Region  nicht  allein  eine  kommunale,  viel‐
mehr  in  zunehmendem  Maße  eine  regionale  Auf‐
gabe ist. Hierfür wird eine strategische Reihenfolge 
gesehen: 
 Zunächst besteht die Prämisse, im eigenen 
Stadtgebiet die noch möglichen Flächen zu 
disponieren. 
 Nachdem die Flächenverfügbarkeit und die 
räumlichen Möglichkeiten im Ergebnis der 
Flächenrecherche nur theoretisch möglich 
sind, soll die interkommunale Zusammenar‐
beit in der Region angestrebt werden.

Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  12 
Fazit 
Die Gründe für Flächenengpässe für Gewerbe‐ und Industrieflächen in der Stadt Köln sind vielfältig. Die po‐
sitiven Entwicklungen der Beschäftigten‐ wie der Bevölkerungszahlen machen deutlich, dass die Stadt Köln 
ein überaus gefragter Standort ist. Damit bestehen Flächenkonkurrenzen, die gerade in einer räumlich „en‐
gen“  Stadt  wie  Köln  sehr  häufig  zu  Verdrängungseffekten  von  Gewerbe‐  und  Industriebetrieben  führen. 
Kurz:  Gewerbe‐  und  Industriestandorte  werden  häufig  zu  Wohn‐  oder  Dienstleistungsstandorten  umge‐
widmet und fehlen in der Folge für die Bedarfsdeckung. Insgesamt leiten sich aus den genannten Empfeh‐
lungen für die Bestandssituation folgende Grundstrategien ab:  
 Flächentransformationen sollen auch anhand von Opportunitätskriterien kritisch hinterfragt werden 
 Planungsrechtliche Voraussetzungen zur Nachverdichtung (erhöhte GRZ, GFZ, bauliche Höhe) schaffen 
 Unternehmen priorisieren und Gebiete profilieren über nachvollziehbare Vergabekriterien 
Eine ausschließlich an den Bestandsflächen orientierte Strategie wird allerdings kaum ausreichend sein, die 
hohen  Bedarfe  der  Stadt  Köln  zu  decken.  Insoweit  ist  die  Disposition  von  Neuflächen  und  damit  die  Flä‐
chenrecherche im Stadtgebiet von Köln eine der wichtigsten Handlungsmaximen. Hierfür gilt es zunächst, 
die im Regionalplan dargestellten Gewerbe‐ und Industriebereiche, die noch nicht in den Flächennutzungs‐
plan übernommen sind, zu überprüfen und bei Eignung die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine 
Erschließung zu schaffen. Nachdem allerdings diese noch vorhandenen regionalplanerischen „Suchräume“ 
auch nicht ausreichend sind, die erforderlichen Bedarfe zu decken, gilt es darüber hinausgehend neue Ge‐
werbe‐ und Industriebereiche in den Prozess der Regionalplanüberarbeitung für den Regierungsbezirk Köln 
einzubringen. Absehbar ist allerdings bereits heute, dass auch hier nicht ausreichend Flächen identifiziert 
werden können. Insoweit wird empfohlen, eine regionale Wirtschaftsflächenstrategie in interkommunaler 
Kooperation  vorzubereiten.  Es  wird  angeregt,  in  enger  Abstimmung  mit  den  Umlandgemeinden  die  dort 
vorhandenen Flächenmöglichkeiten im Hinblick auf interkommunale Kooperationen zu überprüfen. Hierfür 
bietet es sich an, die Stadt‐Umland‐Netzwerke mit den rechts‐ wie linksrheinischen Nachbarkommunen zu 
nutzen  und  in  einen  regionalen  Dialog  über  Gewerbe‐  und  Industrieflächen  einzutreten.  Die  Städte  und 
Gemeinden um Köln sowie die Stadt Köln selbst sind jeweils Teil einer gemeinsamen Wirtschaftsregion und 
in diesem Sinne gilt es, die Wirtschaftskräfte regional zu binden und erforderliche Entwicklungen zu ermög‐
lichen.

Stadt Köln – Gewerbe‐ und Industrieflächengutachten – Kurzfassung  13 
Tabellen und Abbildungen 
Abbildung 1:   Flächenbedarfe bis 2035  
(Basisjahr 2018 = Zeitraum 17 Jahre)  3 
 
Tabelle 1:   Künftige Bedarfslagen für Gewerbe‐ und Industrieflächen  
in Köln (Basisjahr 2018 = Zeitraum 17 Jahre)  2 
Tabelle 2: Im Gewerbeflächenbereitstellungskonzept erfasste Flächen  
differenziert nach GE und GI in ha  4 
Tabelle 3: Flächenreserven in ha nach Gebietstypen  6 
Tabelle 4: Flächenreserven nach Gebietstypus (Stand: 31.12.2018)  7

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/15/151 
151/1 
Vorlagen-Nummer 03.09.2019 
 3006/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Wirtschaftsausschuss 05.09.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 19.09.2019 
 
Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft – Ergebnisse des Gewerbe- und 
Industrieflächengutachtens 
Derzeit wird erstmals für Köln ein Stadtentwicklungskonzept (StEK) Wirtschaft erarbeitet. Das 
Konzept wird aus drei aufeinander aufbauenden Modulen bestehen:  
 
 Modul I Analyse und Prognose 
 Modul II Strategie und Qualifizierung 
 Modul III Umsetzung 
 
Neben der bereits vorgelegten Büroflächenerhebung (Drs. Nr. 1491/2019) ist das nun vorliegen-
de Gewerbe- und Industrieflächengutachten zweiter, maßgeblicher Bestandteil von Modul I. Eine 
Kurzfassung des Gutachtens wird für die Ausschusssitzung als Tischvorlage bereitgestellt. 
 
Das vom Kölner Büro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH erstellte Gutachten dient 
zusätzlich im Rahmen der Regionalplanüberarbeitung durch die Bezirksregierung Köln als wichti-
ger Fachbeitrag für wirtschaftsrelevante Themen. 
 
Zu Beginn des Gutachtens wird anhand mehrerer gebräuchlicher Berechnungsmethoden ein Kor-
ridor für den künftigen Bedarf an Gewerbe- und Industrieflächen eingegrenzt. Der Bedarfszahl 
werden anschließend die noch vorhandenen baureifen Wirtschaftsflächen sowie Potenziale aus 
dem Gewerbeflächenbereitstellungskonzept (GFBK) zum Stichtag 31.12.2019 (Drs. Nr. 
0155/2019) gegenübergestellt. Außerdem wird für die im GFBK erfassten Flächen eine gut-
achterliche Einschätzung zu Entwicklungsmöglichkeiten abgegeben. Die aktuell bestehenden 
Flächenengpässe und die allgemein vorhandenen Nutzungskonflikte erfordern einen nachhalti-
gen und wohlüberlegten Umgang mit dem knappen Gut Fläche. Um künftig sowohl die noch vor-
handenen, im GFBK erfassten Flächen als auch die im Rahmen der Regionalplanüberarbeitung 
neu auszuweisenden Flächen bestmöglich zu nutzen, werden abschließend gutachterliche Emp-
fehlungen ausgesprochen. Diese sind im Modul II des StEK Wirtschaft weiter zu qualifizieren.

2 
 
Wesentliche Ergebnisse 
 
Künftiger Gewerbe- und Industrieflächenbedarf 
 
Die durch das Büro Dr. Jansen nach wissenschaftlich etablierten Methoden durchgeführten Be-
darfsberechnungen führten zu dem Ergebnis, dass die Stadt Köln bis zum Jahr 2035 einen Be-
darf von rd. 600 ha an Fläche für gewerbliche und industrielle Nutzungen hat. Aufgrund der aktu-
ellen wirtschaftlichen Struktur und der Nachfrage wird dabei von einem Verhältnis 1/3 Industrie- 
(GI) zu 2/3 Gewerbeflächen (GE) ausgegangen, wobei im Bereich der Industrieflächen die Nach-
frage nach größeren, zusammenhängenden Flächen größer ist, als bei Flächen mit einer GE-
Ausweisung. 
 
Die Bezirksregierung Köln nutzt eine etwas andere Berechnungsgrundlage und sieht –jedoch bis 
zum Jahr 2040 - einen endogenen Bedarf für Gewerbe/ Industrie in einer Größenordnung von 
815 ha (siehe Drs. Nr. 0621/2019). 
 
Flächenreserven 
 
Im Gewerbeflächenbereitstellungskonzept sind zum Stichtag 31.12.2018 Flächen in einer Grö-
ßenordnung von 221,4 ha erfasst (Drs. Nr. 0155/2019). 128,5 ha hiervon sind grundsätzlich bau-
reif, wenngleich sie dem Markt aus verschiedenen Gründen z. T. nicht zur Verfügung stehen. Da 
in jüngerer Vergangenheit keine neuen Potenzialflächen in das GFBK aufgenommen wurden, 
sind die Flächen für eine gewerbliche und industrielle Nutzung rückläufig. 
 
Der Regionalplanüberarbeitung ist ein informeller Planungsprozess vorgeschaltet. In diesem Zu-
ge wurden u. a. die Reserveflächen im aktuellen Regionalplan einer Bewertung unterzogen, in-
dem ein Abgleich zwischen Regionalplan und städtischem Flächennutzungsplan vorgenommen 
wurde. Nach Prüfung aller Einzelflächen wurden 41 Flächen in einer Größe von rd. 198 ha (da-
von rd. 60 ha GIB (Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen)) identifiziert, bei denen 
Regionalplan und FNP voneinander abweichen und die sich grundsätzlich für eine weitere Ent-
wicklung eignen (siehe Drs. Nr. 0621/2019). 
 
Bilanz 
 
Der Vergleich der vom Gutachter errechneten Bedarfszahlen mit den Flächenreserven aus dem 
GFBK und dem Regionalplan zeigt, dass die Gewerbe- und Industrieflächen auf Kölner Stadtge-
biet nicht ausreichend sind. Um auch künftig Flächen für an- und umsiedlungsinteressierte sowie 
erweiterungswillige Unternehmen anbieten zu können, sind im Rahmen der Regionalplanüberar-
beitung Flächen mit einer gewerblich-industriellen Perspektive zu finden, für die mittelfristig Pla-
nungs- und Baurecht geschaffen werden kann. 
 
Sowohl für Gewerbe- als auch für Industrieflächen fällt die Bilanz negativ aus. Vor dem Hinter-
grund des breiten wirtschaftlichen Profils der Stadt Köln wird zusätzlich ausdrücklich darauf hin-
gewiesen, dass die Flächenreserven für Wissenschafts- und Technologie- sowie für Büro- und 
Dienstleistungsstandorte ebenfalls als äußerst knapp zu bewerten sind. Die durch die Büroflä-
chenerhebung ermittelte, sehr niedrige Leerstandquote bestätigt diesen Befund. 
 
Gutachterliche Handlungsempfehlungen 
 
Aus gutachterlicher Sicht wird es selbst im Rahmen der Regionalplanüberarbeitung nicht gelin-
gen, die rechnerisch ermittelten rd. 600 ha Gewerbe- und Industrieflächen in eine realistische 
Planungsperspektive zu bringen. Die Flächenkonkurrenzen zwischen Wohnen, Verkehr, sozialer 
Infrastruktur, Erholung, Gewerbe etc. bewertet der Gutachter als sehr groß.  
 
Zur Sicherung des Wirtschaftsstandorts Köln werden insbesondere folgende Handlungsempfeh-
lungen ausgesprochen:

3 
 
 Flächentransformationen kritisch hinterfragen 
Jeder Transformationsprozess soll Ergebnis einer intensiven Prüfung sein, in deren Rah-
men die Nutzungen Gewerbe und Industrie gleichermaßen zu beachten sind wie bei 
Wohnen, Bürostandorten oder ähnlichem. Es wird empfohlen, ein Kriterienraster zur Flä-
chenprüfung zu entwickeln, in dessen Rahmen nicht allein die vordergründigen Standort-
faktoren eine Rolle spielen, vielmehr auch Opportunitätsfaktoren und arbeitsmarktrelevan-
ten Auswirkungen. Im Ergebnis dieser gleichgewichteten Abwägung aller Nutzungsan-
sprüche würde aus gutachterlicher Sicht voraussichtlich erreicht, dass deutlich weniger 
Gewerbe- und Industrieflächen einen Transformationsprozess in Richtung Mischnutzung 
oder Wohnen erfahren. 
 
 Planungsrechtliche Voraussetzungen zur Nachverdichtung schaffen 
Es können über die Bauleitplanung erhöhte Dichtewerte ermöglicht werden. In Industrie- 
und Gewerbegebieten sollten Flächen optimaler genutzt werden, indem geringe bauliche 
Höhen und ebenerdige Stellplätze vermieden werden. Allerdings sei zu bedenken, dass 
die Umsetzung immer beim Eigentümer bzw. Nutzer liegt, sodass nur eingeschränkte flä-
chenrelevante Ergebnisse erwartet werden. Dennoch wird dieser strategische Ansatz als 
wichtiger, flankierender Baustein angesehen und empfohlen. 
 Fehlbelegungen vermeiden und Gebiete profilieren 
Es wird empfohlen, einen transparenten und nachvollziehbaren Kriterienkatalog zur 
Grundstücks- bzw. Flächenvergabe konsequent umzusetzen. Damit kann erreicht wer-
den, dass Fehlbelegungen (auch durch Einzelhandel in Gewerbe- und Industriegebieten) 
vermieden werden, die Flächen ein eindeutiges Profil erhalten, Nutzungscluster entwickelt 
werden und damit effektiver genutzt werden können. Um dennoch für alle Branchen adä-
quate Flächen anbieten zu können, sollten die Vergabekriterien aus gutachterlicher Sicht 
für jedes Gebiet nach vorgesehenem Profil individuell definiert werden. 
 
 Neuausweisung von Flächen und interkommunale Zusammenarbeit 
Im Rahmen der Regionalplanüberarbeitung werden zunächst auf Kölner Stadtgebiet neue 
Flächen identifiziert, die eine künftige gewerblich-industrielle Perspektive erhalten können. 
Da aufgrund der großen Nutzungskonkurrenzen nicht davon ausgegangen werden kann, 
dass eine ausreichende Anzahl von Flächen gefunden werden kann, wird als zweiter 
Schritt empfohlen, den Blick auch über die Stadtgrenzen von Köln zu werfen und gemein-
sam mit den Umlandkommunen Gewerbe- und Industrieflächen zu entwickeln. Dabei soll-
te das Halten der Unternehmen in der Region nicht allein als eine kommunale, sondern in 
zunehmendem Maße als eine regionale Aufgabe verstanden werden. 
 
 
Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft: Weiteres Vorgehen 
Die vorläufigen, vom Büro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH entwickelten Hand-
lungsempfehlungen werden im weiteren Verlauf durch die Verwaltung überprüft und qualifiziert. 
Dies geschieht sowohl eng verzahnt mit den Leitsätzen und Zielen der Stadtstrategie Kölner Per-
spektiven 2030 (Drs. Nr. 1080/2019) als auch in enger Zusammenarbeit mit der KölnBusiness 
Wirtschaftsförderungs-GmbH.  
Auf Basis der durch das Gewerbe- und Industrieflächengutachtens sowie der Büroflächenanalyse 
erlangten Erkenntnisse wird unter Einbeziehung weiterer sektoraler Konzepte eine Strategie für 
den Wirtschaftsstandort Köln erarbeitet. Es ist beabsichtigt, Vorschläge zur zukünftigen Ausrich-
tung der Nutzung und Mobilisierung von Wirtschaftsflächen zu entwickeln. 
 
 
Anlage: 
Kurzfassung 
 
Gez. Greitemann