Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
151/1 
Vorlagen-Nummer 09.03.2023 
 0598/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 16.03.2023 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 27.04.2023 
 
Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Severinsviertel 
Dritter Sachstands-, Erfahrungsbericht 
1. Anlass 
Am 30.01.2020 ist die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
(Soziale Erhaltungssatzung) für das Severinsviertel in Kraft getreten. Um die gegenwärtige 
Struktur des Wohnraumangebots für verschiedene Haushalts- und Einkommenstypen zu er-
halten, unterliegen alle baulichen und Nutzungsänderungen einem gesonderten Genehmi-
gungsvorbehalt. Außerdem steht der Stadt im Erhaltungsgebiet ein Vorkaufsrecht beim Ver-
kauf von Wohngebäuden zu.  
Nachfolgender Bericht schließt an den zweiten Sachstands-/Erfahrungsbericht 0159/2022 
vom 09.03.2022 an. Weiterführende Informationen zu Sozialen Erhaltungsgebieten finden sich 
außerdem auf der Internetseite der Stadt Köln: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-
verwaltung/stadtentwicklung/soziale-erhaltungssatzungen-koeln Auf der vorgenannten Inter-
netseite steht seit Dezember 2022 ein Formular zur Verfügung, welches den Grundstücksei-
gentümern*innen die Beantragung von erhaltungsrechtlichen Genehmigungen ohne erforder-
lichen Bauantrag erleichtern soll. 
 
2. Bauantragspflichtige Vorgänge 
Im Zeitraum 01.02.2020 bis 31.01.2022 sind beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik 26 
und im aktuellen Berichtszeitraum 01.02.2022 bis 31.01.2023 folgende 16 Anträge auf bauli-
che oder Nutzungsänderungen in Verbindung mit einem Bauantrag gemäß Landesbauord-
nung eingegangen:  
 
Lfd. Nr. im Ge-
samtverzeichnis 
Antragsgegenstand Erhaltungsrechtliches Prüfer-
gebnis 
BA_027 Nutzungsänderung und Ausbau im 
Spitzboden zu Wohnzwecken 
 
Bauantrag wurde aus anderen 
baurechtlichen Gründen abge-
lehnt 
BA_028 Nutzungsänderung: Legalisierung 
der Wohnnutzung von Kellerräu-
men 
 
Bauantrag wurde aus anderen 
baurechtlichen Gründen abge-
lehnt

2 
 
BA_029 Änderung eines Wohn-und Ge-
schäftshauses durch Anbau einer 
Balkonanlage vom 1.-3. Oberge-
schoss 
 
Zustimmung, da Herstellung 
eines zeitgemäßen Ausstat-
tungszustands 
BA_030 Errichtung von Balkonen, Dach-
gauben, Ausbau des Spitzbodens 
zu Wohnzwecken, sowie bauliche 
Änderungen im Inneren des Ge-
bäudes 
(Zusammenlegung von sechs auf 
drei Wohneinheiten im 1.-3. Ober-
geschoss, Umbau des Dachge-
schosses zu einer Maisonette- 
Wohnung) 
 
Ablehnung wegen Verdrän-
gungswirkung 
BA_031 Errichtung von Dachaufbauten und 
Umbau der Wohnung in Dachge-
schoss und Spitzboden  
 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird 
BA_032 Nutzungsänderung in eine 
Wohneinheit 
 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird 
BA_033 Vergrößerung der Dachgaube und 
Errichtung einer Dachterrasse im 
Dachgeschoss 
 
Antrag wurde zurückgenommen 
BA_034 Änderung eines Wohnhauses: 
Rückbau Zwischengeschoss und 
Vereinigung zu einer Wohneinheit 
(ehem. drei Wohneinheiten)  
 
Ablehnung wegen Verdrän-
gungswirkung  
BA_035 Umbau der bisherigen Dachge-
schoss-Wohnung mit Ausbau des 
Spitzbodens zu einer Maisonette-
Wohnung, Errichtung einer Dach-
terrasse im Dachgeschoss  
 
Ablehnung wegen Verdrän-
gungswirkung 
BA_036 Umbau des Dachgeschosses zu 
zwei Maisonette-Wohnungen, Er-
richtung von zwei Dachterrassen 
 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird 
BA_037 Nutzungsänderung Gewerbe in 
einem Wohn- und Geschäftshaus 
 
Keine Belange der Satzung be-
troffen (Gewerbe) 
BA_038 Errichtung eines dreigeschossigen 
Anbaus mit Dachterrasse und von 
Balkonen, Nutzungsänderung einer 
Garage in Wohnraum 
 
Bauantrag wurde aus anderen 
baurechtlichen Gründen abge-
lehnt 
BA_039 Dachgeschossausbau zur Schaf-
fung einer fünften Wohneinheit (Le-
galisierung) 
 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird

3 
 
BA_040 Nutzungsänderung in Wohnungen 
im Erdgeschoss und im 
1.Obergeschoss (vorher Büros) 
 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird 
BA_041 Erweiterung des rückseitigen Bal-
kons im Dachgeschoss (Legalisie-
rung) 
 
Zustimmung (Herstellung eines 
zeitgemäßen Ausstattungszu-
stands) 
BA_042 Zusammenlegung der Wohnungen 
sieben und acht im Dachgeschoss 
und Ausbau des Spitzbodens zu 
Wohnraum (Maisonette-Wohnung) 
 
Antrag wurde zurückgenommen 
 
3. Anträge auf erhaltungsrechtliche Zustimmung ohne formellen Bauantrag 
Im Zeitraum 01.02.2020 bis 31.01.2022 sind beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik 9 
und im aktuellen Berichtszeitraum 01.02.2022 bis 31.01.2023 folgende 2 Anträge auf erhal-
tungsrechtliche Zustimmung für bauliche oder Nutzungsänderungen ohne einen Bauantrag 
gemäß Landesbauordnung eingegangen:  
 
Lfd Nr. im Ge-
samtverzeichnis 
Antragsgegenstand Erhaltungsrechtliches Prüfer-
gebnis 
kBA_010 Rückbau des Heizkessels bzw. 
Einbau einer Fernwärmeüberga-
bestation 
 
In Bearbeitung 
kBA_011 Fassadendämmung 
 
Antrag wurde zurückgezogen 
 
4. Anfragen und Hinweise zu erhaltungsrechtlichen Themen 
 
Vermehrt gingen im Berichtszeitraum beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik vor Bean-
tragung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung oder einer Baugenehmigung Anfragen von 
Grundstückseigentümern*innen zu beabsichtigten baulichen oder Nutzungsänderungen sowie 
Grundstücksverkäufen und den damit verbundenen Rechtsfolgen der Sozialen Erhaltungssat-
zung ein. Ebenso erfolgten zunehmend Hinweise aus der Bevölkerung, von betroffenen Mie-
tern*innen sowie vom Amt für Wohnungswesen zu insb. bereits in der Umsetzung befindlichen 
baulichen Änderungen. Insgesamt wurden im Berichtszeitraum 33 solcher Anfragen und Hin-
weise gezählt. 
 
5. Nutzung des Vorkaufsrechts  
 
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für bauliche Änderungen steht der Stadt gemäß Bauge-
setzbuch ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich einer Erhal-
tungssatzung zu. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nur innerhalb einer gesetzlichen Frist 
von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags möglich.  
Nach Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (BVerwG 4 C 1.20) kommt die 
Ausübung des Vorkaufsrechts seitdem nur noch in den Fällen in Betracht, in denen das 
Grundstück zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht entsprechend den Zielen und Zwecken der So-
zialen Erhaltungssatzung bebaut ist oder genutzt wird.  
Ob und wann der Gesetzgeber an der betreffenden Stelle das Baugesetzbuch dahingehend 
ändern wird, dass künftig wieder eine Ausübung des Vorkaufsrechts in Betracht kommt, wenn

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der begründetet Verdacht besteht, dass erhaltungsrechtliche Ziele verletzt werden, ist aktuell 
nicht bekannt. 
Weiterhin prüft die Verwaltung in jedem Einzelfall in einem ämterübergreifend abgestimmten 
Verfahren, ob beim Verkauf von Grundstücken die Ausübung des Vorkaufsrechts nach den 
dargestellten Kriterien geboten ist und ob eine Ausübung zugunsten der Stadt oder zugunsten 
eines Dritten möglich ist. Soll das Vorkaufsrecht ausgeübt werden, wird den politischen Gre-
mien die Entscheidung zur Beschlussfassung vorgelegt.  
Wenn der Stadt nach Auslegung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ein 
Vorkaufsrecht zusteht, haben Käufer*innen das Recht, die Ausübung des Vorkaufsrechts in-
nerhalb der 3-Monatsfrist abzuwenden, sofern sie sich zur Einhaltung der Ziele und Zwecke 
der Sozialen Erhaltungssatzung verpflichten.  
 
Fallzahlen 
Im Berichtszeitraum 01.02.2022 bis 31.01.2023 wurden der Stadt insgesamt 12 Verkaufsfälle 
angezeigt und geprüft. In keinem der 12 geprüften Fälle bestand die Notwendigkeit, das Vor-
kaufsrecht auszuüben.  
 
6. Ausblick 
Es ist vorgesehen, weiterhin jährlich über die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung 
Severinsviertel zu berichten. Ein erneuter Bericht ist daher in einem Jahr vorgesehen. Eine 
Evaluation der gesamten Satzung ist nach fünf Jahren, also für das Jahr 2025 vorgesehen. 
 
Gez. Haack