Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplanverfahren Arbeitstitel „Südlich Bapitststraße“ in Köln-Roggendorf/Thenhoven

Zweirichtungsverkehr
Einrichtungsverkehr
Wendehammer
Fahrradweg
Mobilitätsstation 
mit Paketstation
mit Stellplätzen für Sonderfährrader
ergänzt durch Aufladestationen für 
Elektrofahrzeuge in den Tiefgara-
gen
Tiefgarage Reihenhäuser 
mit insgesamt ca. 70 Stellplätzen
Tiefgarage Mietwohnungen
mit insgesamt ca. 130 Stellplätzen
Oberirdische Stellplätze 
mit insgesamt ca. 50 Stellplätzen
Besucherstellplätze wer-
dem dezentral im öffentli-
chen Straßenraum ange-
ordnet
TG RH
TG GWB
Städtebauliches Planungskonzept - Verkehrliche Erschließung
Bebauungsplan Nr. 59569/05 „Südlich Baptiststraße“ in Roggendorf/Thenhoven 
Haupterschließung des 
Plangebietes
Von Norden nur Einfahrt 
ins Plangebiet möglich
TG GWB
Von Norden nur Einfahrt 
ins Plangebiet möglich
TG GWB
TG GWB
TG RHTG GWB
TG GWB
TG RH
Anlage 6

Öffentlicher Spielplatz
„Grünes Zimmer“
Öffentliche Grünflächen 
Öffentlicher Spielplatz 
„Grüne Zimmer“ 
öffentlich zugänglich
inkl. Kleinkinderspielplätze
Private Gärten
Begrünte Parkplätze
Ausgleichsfläche
nicht zugänglich 
Städtebauliches Planungskonzept - Freiräume
Bebauungsplan Nr. 59569/05 „Südlich Baptiststraße“ in Roggendorf/Thenhoven 
Anlage 5

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
612 Löba Sa 
Vorlagen-Nummer 
 2413/2020 
Freigabedatum: 11.08.2020  
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 6 (Chorweiler) 20.08.2020 
 
Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 Baugesetzbuch (BauGB) zum 
Bebauungsplanverfahren 
Arbeitstitel "Südlich Bapitststraße" in Köln-Roggendorf/Thenhoven 
Die ursprünglich für Ende April vorgesehene Bürgerinformationsveranstaltung nach Modell 2 der früh-
zeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB, gemäß des Beschlusses der Bezirksver-
tretung 6 (Chorweiler) vom 05.03.2020 und des Stadtentwicklungsausschusses vom 19.03.2020 (Be-
schlussvorlage 0317/2020), konnte aufgrund der Kontaktbeschränkungen im Zusammenhang mit der 
COVID-19 Pandemie bislang nicht stattfinden. Diese soll nun auf Grundlage der vom Stadtentwick-
lungsausschuss am 16. Juni 2020 beschlossenen geänderten Umgangsweise mit bereits nach Modell 
2 beschlossenen frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligungen in Form eines von außen lesbaren Aus-
hangs am Ladenlokal 5 des Stadthauses in Köln-Deutz sowie im Bezirksrathaus Chorweiler erfolgen. 
Die Bekanntmachung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erfolgt über das Amtsblatt, den Köl-
ner Stadtanzeiger und über die Verteilung von Flyern mit den Informationen zum Planvorhaben, die 
im gesamten Ortsteil Roggendorf/Thenhoven an die Haushalte verteilt werden. Ergänzende Informa-
tionen zum Planvorhaben werden darüber hinaus auf der städtischen Homepage zur Verfügung ge-
stellt. Sowohl auf dem Aushangplakat, dem Flyer und der Homepage sind Kontaktadressen aufge-
führt, sodass auf telefonischem, elektronischem und postalischem Wege Informationen gegeben, 
Rückfragen beantwortet und Stellungnahmen an die Verwaltung gerichtet werden können. Über diese 
verschiedenen Informationskanäle soll die erforderliche und gewünschte breite Anstoßwirkung erzielt 
werden. 
 
In diesem Rahmen soll die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung nach § 3 Absatz 1 BauGB in der Zeit 
vom 27. August bis einschließlich 10. September 2020 durchgeführt werden. 
 
Erläuterungen zum Planungskonzept  
Das im Rahmen eines Qualifizierungsverfahrens im Frühjahr 2019 prämierte und in den vergangenen 
Monaten fortentwickelte städtebauliche Planungskonzept greift den bestehenden Charakter von Rog-
gendorf/Thenhoven als Straßendorf mit überwiegend traufständig zur Straße stehenden Häuserzeilen 
mit Satteldächern auf. Es sieht zwei bis dreigeschossige Gebäude zuzüglich ausgebautem Dach ent-
lang von überwiegend Nord-Süd-verlaufenden Straßen vor. Im Süden definiert ein großzügiger Spiel-
platz die neue Mitte des Quartiers. Die südlich bis an den Pletschbach reichende Fläche wird als 
künftige Grünausgleichsfläche von Bebauung frei gehalten. Die Kindertageseinrichtung fungiert mit 
ihrer Lage an der Berrischstraße als Bindeglied zwischen dem bestehenden Dorf und dem neuen 
Wohnquartier.  
 
Das Konzept sieht eine straßenweise Mischung der unterschiedlichen Haustypen vor. Während sich 
entlang der Straßen ein dörflich-urbaner Charakter abzeichnet, wird auf den Rückseiten der Häuser 
ein eher ruhiger, gartenartiger Charakter mit Gemeinschaftsgrünflächen ausgebildet. Insgesamt sol-
len ca. 110 Wohneinheiten in Doppel- und Reihenhäusern sowie ca. 260 Wohneinheiten im Ge-
schosswohnungsbau entstehen.

2 
 
Erschließungskonzept 
Die Erschließung erfolgt über eine neu zu errichtende Anbindung an den Mörterweg, die über den 
Pletschbach als Brücke geführt wird. Sie mündet in die Sammelstraße, von der die übrigen Straßen 
nach Norden abzweigen. Die Verkehrsführung ist so ausgelegt, dass die Baptiststraße und die Ber-
rischstraße nur eine untergeordnete Erschließungsfunktion übernehmen. Eine Durchlässigkeit für 
Radfahrer und Fußgänger soll über beide Straßen sichergestellt werden. Das Parken ist überwiegend 
in Tiefgaragen und in wenigen oberirdischen Stellplatzanlagen organisiert. Besucherstellplätze befin-
den sich im öffentlichen Straßenraum.  
 
Umweltbelange 
Die Fachgutachten zu relevanten Umweltthemen werden im weiteren Planverfahren erstellt.  
 
Planverfahren 
Der Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplanverfahrens wurde am 17.05.2018 und der 
Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung am 19.03.2020 vom Stadtent-
wicklungsausschuss gefasst. 
 
 
Anlagen 
Anlage 1   Geltungsbereich 
Anlage 2   Städtebauliches Konzept  
Anlage 3   Erläuterungsbericht zum Städtebaulichen Konzept 
Anlage 4   Erklärungskarte Städtebau 
Anlage 5   Erklärungskarte Freiräume 
Anlage 6   Erklärungskarte Verkehr

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von
Mitgliedern des Rates, der Ausschüsse und der Bezirksver-
tretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zu
diesem Tagesordnungspunkt nicht teilnehmen dürfen.
Anlage 1
Maßstab  1 : 5 000
N
Stadtplanungsamt
Geltungsbereich des Bebauungsplanes 
Südlich Baptiststraße in Köln - Roggendorf/Thenhoven
0 10050 200 300 Meter

Erläuterungsbericht 
Zum Bebauungsplanentwurf Nr. 59569/05 
„Südlich Baptiststraße“ in Köln-Roggendorf/Thenhoven 
1. Anlass und Ziel der Planung
1.1 Anlass der Planung 
Die Stadt Köln gehört zu einer der Wachstumsregionen in Nordrhein-Westfalen. In der akt u-
ellen Bevölkerungsprognose mit Stand Mai 2015 wird Ende 2029 von rund 1.161.000 Ei n-
wohnern und 609.000 Haushalten ausgegangen. Der Gesamtwohnungsbedarf beläuft sich 
danach aktuell auf rund 66.000 Wohnungen, davon rund 30.000 Wohnungen bis 2019 
(Ratsbeschluss vom 20.12.2016). Um der ansässigen und der neu hinzukommenden Bevöl-
kerung attraktive Wohnangebote zu unterbreiten, ist die Schaffung von Wohnraum ein w e-
sentliches und, in Anbetracht der aktuellen Situation, dringliches Ziel der Stadtentwicklung. 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine ca. 10,5 ha große landwirtschaftlich genutzte 
Fläche südlich der Baptiststraße in Köln-Roggendorf/Thenhoven, Stadtbezirk Chorweiler. Im 
Flächennutzungsplan (FNP) ist das Plangebiet zu ca. 65% als Wohnbaufläche dargestellt. 
Der südliche Teil des Plangebietes ist als Grünfläche dargestellt. 
Die Deutsche Reihenhaus AG, mit Sitz in Köln, Poller Kirchweg 99, beabsichtigt die ca. 10,5 
ha große Fläche gemeinsam mit der GAG Immobilien AG mit Sitz in Köln, Straße des 17. 
Juni 4, zu Wohnbauland für unterschiedliche Wohnformen in Form von Einfamilienhäusern, 
Reihenhäusern und Mietwohnungsbau zu entwickeln und mit einer betreuten Wohngruppe 
zu ergänzen. Auf dem Gelände wird zudem eine Kindertageseinrichtung (Kita) mit 3 Gru p-
pen realisiert. Zur Umsetzung der Planungen ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes 
erforderlich. 
Am 17.05.2018 wurde die Einleitung des Verfahrens eines Bebauungsplanes durch den 
Stadtentwicklungsausschuss (StEA) beschlossen. Die Beteiligung der Behörden und sonst i-
gen Träger öffentlicher Belange gemäß Paragraph 4 Absatz 1 BauGB erfolgte in der Zeit 
vom 23.10.2018 bis 28.11.2018. 
Da es sich bei dem Vorhaben um ein Projekt mit mehr als 75 Wohneinheiten handelt, hat die 
Deutsche Reihenhaus AG in Zusammenarbeit mit der GAG Immobilien AG gemäß dem K o-
operativen Baulandmodell im Frühjahr 2019 ein Qualifizierungsverfahren in Form einer 
Mehrfachbeauftragung als Grundlage der Planung durchgeführt. In die Aufgabenstellung 
des Qualifizierungsverfahrens sind die Ergebnisse der Beteiligung gemäß Paragraph 4 A b-
satz 1 BauGB sowie die Anregungen aus einer Bürgerinformationsveranstaltung eingeflo s-
sen. Ziel des Qualifizierungsverfahrens war es, städtebauliche und freiraumplanerische G e-
staltungsalternativen für die Entwicklung des bisher hauptsächlich landwirtschaftlich genut z-
ten Gebietes in ein neues Wohnquartier zu erhalten. Zusätzlich waren Untersuchungen zur 
Gebäudeorganisation und Gebäudegestaltung der beabsichtigten Einfamilienhäuser und 
Mietwohnungsbauten gefordert. Unter den 6 Teilnehmergemeinschaften wurde die Arbeit 
des Büros Lorenzen Mayer Architekten aus Berlin zusammen mit Becht Landschaftsarch i-
tekten aus Kopenhagen mit dem 1. Rang ausgezeichnet. Die Jury empfahl, unter Berück-
sichtigung der in der schriftlichen Bewertung formulierten Kritikpunkte, den Entwurf zur 
Grundlage für die Weiterentwicklung der Planung zu machen. Das Büro Lorenzen Mayer hat 
die folgenden formulierten Kritikpunkte überarbeitet und den Entwurf daraufhin angepasst: 
 Die südlich des neuen Quartiers verlaufende Straße wurde so nach Norden verlegt, dass
sie nicht mehr in dem Landschaftsschutzgebiet liegt.
Anlage 3

2 / 20 
 Die Ausnutzung beim Mietwohnungsbau wurde an die geplante GFZ von 1,2 angepasst 
und die II-Geschossigkeit auf III-Geschosse + Dach angehoben. 
 Die Tiefgaragen im Mietwohnungsbau wurden von drei auf fünf Garagen erweitert, so-
dass alle Wohnungen hieran angebunden sind. 
 Die Ausbildung der südlichen Reihenhauszeilen wurde so angepasst, dass die Gärten 
zum Landschaftsschutzgebiet eine klare Kante erhalten und in ihren Größen keine zu 
starke Varianz aufweisen. 
 Die südlichste der Parktaschen parallel zur Bahntrasse ist zugunsten einer großzügig e-
ren Freiraumfläche entfallen. 
 
1.2 Ziel der Planung 
 
Durch die Aufstellung eines Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Vorausse t-
zungen für die Entwicklung eines neuen Wohnquartiers mit ca. 385 Wohneinheiten, einer 3-
gruppigen Kindertageseinrichtung sowie einem öffentlichen Spielplatz geschaffen und da r-
über hinaus soll die südliche Freifläche als Ausgleichsfläche gesichert werden. Geplant ist 
ein Neubaugebiet mit rund 90 Reihenhäusern, ca. 2 0 Doppelhäusern und knapp 275 
Wohneinheiten im Mietwohnungsbau. Etwa 45% der gesamten Geschossfläche Wohnen 
sollen öffentlich gefördert errichtet werden, dies entspricht ca. 70% der Geschossfläche des 
Mietwohnungsbaus. Auch eine betreute Wohngruppe ist geplant. 
 
Die Mietwohnungsbauten sollen in einer dreigeschossigen Bauweise mit ausgebautem Sat-
teldach, die Reihenhäuser in einer zweigeschossigen Bauweise mit ausgebautem Satte l-
dach und die Doppelhäuser in einer zweigeschossigen Bauweise mit ausgebautem Wal m-
dach ausgeführt werden. Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs ist sowohl oberirdisch 
wie auch in Tiefgaragen vorgesehen. Innerhalb des Quartiers sind öffentliche und private 
Freiräume mit einer hohen Aufenthaltsqualität geplant, zu denen auch eine öffentliche Spiel-
platzfläche in einer Größe von ca. 1.750 m² zählt sowie zwei öffentliche Grünflächen von 
insgesamt ca. 4.300 m². „Grüne Zimmer“ bilden darüber hinaus halböffentliche Binnenräume 
hinter den privaten Gärten als gemeinschaftlich nutzbare Grünflächen. Nach Osten hin bildet 
eine weitere Grünfläche den Übergang zur angrenzenden Bahntrasse. Die im Flächennu t-
zungsplan dargestellte Grünfläche im Süden des Plangebietes wird in einer Größe von ca. 
35.600 m² als Ausgleichsfläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft gesichert und künftig vor einer Zugänglichkeit durch die Allgemeinheit 
geschützt. 
 
 
2. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
2.1 Abgrenzung des Plangebietes 
 
Das Plangebiet liegt im Stadtbezirk 6, Köln-Chorweiler, Stadtteil Roggendorf/Thenhoven und 
liegt südlich der Baptiststraße, östlich der Berrischstraße, im Teilbereich östlich der Grun d-
stücke Berrischstraße 181 bis 187 nördlich des Mörterweges, ansonsten nördlich des 
Pletschbaches und westlich der Bahnstrecke Köln-Neuss. Der Geltungsbereich umfasst die 
Flurstücke 2, 3, 5, 79/1, 81/4, 82/4, 83/4, 84/4, 85/4, 133, 134, 136, 146, 148, 151, 153, 154, 
155 und Teile des Flurstückes 181 der Gemarkung Worringen, Flur 43. 
 
2.2 Vorhandene Struktur im Plangebiet und in der Umgebung 
 
2.2.1 Das Plangebiet 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine landwirtschaftliche Fläche, die sich als Acke r-
fläche darstellt. Im Norden liegt das Gelände auf ca. 45 m über NHN und fällt in Richtung

3 / 20 
Pletschbach um ca. 4 Meter ab. Die tiefste Stelle bildet eine Senke, die sich im Südosten 
des Plangebietes im Bereich der künftigen Ausgleichsfläche befindet. 
 
2.2.2 Die Umgebung 
Das Plangebiet liegt am südöstlichen Ortsrand von Roggendorf/Thenhoven und wird von der 
Bahntrasse im Osten und dem Pletschbach im Süden begrenzt. Nördlich und westlich des 
Plangebietes befindet sich ein Wohngebiet mit überwiegend dörflichem Charakter. Hinsich t-
lich der Bauweise und der Baualtersklassen ist diese Siedlung sehr heterogen ausgebildet. 
Neben zwei- bis dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern befinden sich hier vorwiegend 
Hausgruppen und Doppelhäuser sowie einige freistehende Einfamilienhäuser. Insbesondere 
die straßenbegleitende Bebauung der Berrischstraße verfügt über sehr tiefe und schmale 
Gärten, die an das Plangebiet im Westen direkt angrenzen. 
 
Im nördlichen Bereich grenzt zudem ein Friedhof an das Plangebiet an. Südlich und östlich 
des Plangebietes erstreckt sich jenseits der Bahntrasse bzw. des Pletschbaches ein durch 
Ackerflächen und den Worringer Bruch gekennzeichneten weitläufiger Freiraum. 
 
2.2.3 Soziale Infrastruktur 
Roggendorf/Thenhoven verfügt über vier Kindertageseinrichtungen (Kita). Die Kindertage s-
stätte Further Straße/Sinnersdorfer Straße ist ein anerkanntes Familienzentrum der Stadt 
Köln. In dem Gebäude Fortuinweg 1-2 befindet sich ein Zentrum des Sozialdienstes Katholi-
scher Männer. In der kürzlich fertiggestellten Siedlung im Nordwesten ist eine weitere Kita 
angeordnet. Das alte Gebäude der katholischen Grundschule in der Berrischstraße befindet 
sich derzeit im Umbau. Eine neue zweizügige Grundschule befindet sich im Innenbereich 
des Baublocks Gutnickstraße / Fortuinweg. Für die Grundschule ist eine bauliche Erweit e-
rung vorgesehen. 
 
2.2.4 Nahversorgung 
In Roggendorf/Thenhoven gibt es die wichtigsten Einrichtungen zur Deckung des täglichen 
Bedarfes. Im Norden (Nähe S-Bahnhof) sind die meisten Einzelhandelsgeschäfte angesi e-
delt. Hier gibt es ein kleines Nahversorgungszentrum mit einem Vollsortimenter sowie einer 
Bäckerei und einem Frisör. Etwas weiter östlich, in unmittelbarer Nähe des Gleiskörpers, 
befindet sich zudem ein Discounter. Neben den erwähnten Geschäften befindet sich in der 
Baptiststraße, gegenüber der Kirche und an der Ecke Sinnersdorfer Straße, jeweils ein K i-
osk. In dem Dorf gibt es zudem fünf Gaststätten/Cafés. 
 
2.2.5 Begrünung / Freiraum 
 
Jenseits von Gleisen und Pletschbach schließen nach Osten und Südosten weitläufige z u-
meist landwirtschaftlich genutzte Freiflächen an sowie weiter östlich das Fauna-Flora-
Habitat-Gebiet (FFH-Gebiet) „Worringer Bruch“, welches für die Naherholung und die N a-
turerfahrung einen hohen Stellenwert besitzt. 
 
2.3 Erschließung 
 
2.3.1 Äußere Verkehrserschließung 
 
Motorisierter Individualverkehr 
 
Das Plangebiet ist über die nördlich verlaufende Baptiststraße sowie die westlich angre n-
zende Berrischstraße an das innerörtliche Verkehrsnetz angeschlossen.

4 / 20 
In Verlängerung der Baptiststraße besteht über den Straberger Weg und die Sinnersdorfer 
Straße eine gute Anbindung an das regionale und überregionale Straßenverkehrsnetz. Di e 
nahe gelegene Bundesautobahn A 57 ist in wenigen Fahrminuten erreichbar. 
 
Öffentlicher Personennahverkehr 
 
Der S-Bahnhof Worringen liegt ca. 1.000 m vom Plangebiet entfernt, was einem ca. 15 min. 
Fußweg oder einer Fahrradfahrt von ca. 4 min . Dauer entspricht. Dort besteht mit  den S-
Bahnlinien S 11 , die zwischen dem Düsseldorfer Flughafen und Bergisch Gladbach ve r-
kehrt, Anschluss an die Kölner Innenstadt, die in 22 Minuten erreicht wird. 
 
Die Bushaltestelle der Linie 120 auf der Berrischstraße „Im Wichemshof“ liegt in unmittelb a-
rer Nachbarschaft zum Plangebiet und ist in 5 Gehminuten zu erreichen. Die Haltstelle „Bap-
tiststraße“, die zwei Buslinien (Nr. 120 und  123) anfahren, ist in 10 Gehminuten zu errei-
chen. Hierüber sind in einem 20 minütigen Takt die umgrenzenden Orte Worringen, Bl u-
menberg, Fühlinger See sowie Chorweiler zu erreichen . Zudem besteht durch die Buslinie 
980 eine Verbindung zum Nachbarort Pulheim-Sinnersdorf und zu den Städten Pulheim und 
Frechen und durch die Linie 885 zur nahegelegenen Stadt Dormagen, deren Kreiskranke n-
haus sowie zum Schulzentrum Dormagen-Hackenbroich. 
 
Fuß- und Radverkehr 
 
Da sich das Plangebiet derzeit als Ackerfläche d arstellt, sind keine Fuß - oder Radwege im 
Gebiet selbst vorhanden. Mögliche Anknüpfungspunkte sind die Baptistraße sowie die Be r-
rischstraße, über die Anschlüsse an die innerörtliche n Wegeverbindungen hergestellt we r-
den können. 
 
Südlich des Pletschbachs ver läuft eine wichtige Radwegeverbindung, die über den Mörte r-
weg einen Anschluss an das Plangebiet besitzt. 
 
2.3.2 Wasser-/Energieversorgung 
 
Das Plangebiet ist an die Versorgung mit Strom,  Gas und Wasser über die angrenzenden 
Straßen Baptiststraße und Berrischstraße angeschlossen. 
 
2.3.3 Abwasserentsorgung 
 
Schmutzwasser 
 
In den angrenzenden Straßen sind auch ausreichend dimensionierte Abwasserkanäle vo r-
handen. Die Schmutzwasserentsorgung soll im Plangebiet über einen neu zu verlegenden 
Schmutzwasserkanal in den öffentlichen Straßen erfolgen. 
 
Niederschlagswasser 
 
Das nicht klärpflichtige Niederschlagswasser ist gemäß Paragraph 44 Abs.1 Landeswasser-
gesetz auf  den Grundstücken zu versickern. Sofern eine  Versickerung aus technischen 
Gründen nicht möglich ist, kann die Ableitung des Niederschlagswassers  gedrosselt in den 
vorhandenen Abwasserkanal in der Berrischstraße bzw. Baptiststraße  erfolgen. Eine Einlei-
tung des Niederschlagswassers in den angrenzenden Pletschbach, ist nach Prüfung durch 
die Stadtentwässerungsbetriebe nicht sinnvoll, da der Pletschbach im engen Zusamme n-
hang mit dem Retentionsraum Worringen steht und im Hochwasserfall die hydraulische Ab-
leitungsfähigkeit des Pletschbaches nicht pauschal gegeben ist.

5 / 20 
2.3.4 Bodensituation 
 
Nach den Eintragungen der Geologischen Karte und der Bodenkarte ist am Standort obe r-
flächennah mit quartären Hochflutsedimenten über Niederterrassenablagerungen des 
Rheins zu rechnen. Diese Bodenschichten weisen danach eine Mächtigkeit von ca. 25 m auf 
und werden durch feinsandige bis schluffige tertiäre Sedimente unterlagert. 
 
Gemäß der im Vorfeld des Verfahrens durchgeführten Bodenuntersuchung besteht der B o-
den bis in einer Tiefe von ca. 0,4 m aus Schluff, sandig bis Feinsand, schluffig; schwach 
humos. Bei der Ackerkrume handelt es sich um den bearbeiteten Bodenhorizont der Hoc h-
flutsedimente. Ein Mutterboden liegt hier nicht vor. In einer Tiefe zwischen ca. 0,4 m und 3,2 
m befinden sich Hochflutsedimente in einer Wechsellagerung von Sand, schluffig bis stark 
schluffig und Schluff, sandig, schwach humos mit einer mitteldichten Lagerungsdichte. D a-
runter liegen Terrassensande, bestehend aus Sand, kiesig bis Kies, sandig mit einer dichten 
bis sehr dichten Lagerungsdichte. 
 
Die Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass sich aus altlastentechnischer Sicht keine 
Hinweise auf schädliche Bodenveränderungen ergeben. Der Boden besteht aus gewachs e-
nem Boden, dessen Aushub bei Bedarf vor Ort wieder verwertet werden kann. 
 
Generell weisen die durchgeführten orientierenden Baugrunderkundungen nicht auf Ba u-
grundschwächungen hin, sodass keine Einschränkungen bezüglich einer Gründung über 
Streifenfundamente oder über z.B. eine biegesteife Bodenplatte vorliegen. 
Terrassensande und –kiese weisen gute Versickerungseigenschaften auf und sind für eine 
dezentrale Versickerung von Niederschlagswasser geeignet. 
 
Nach Einschätzung der Unteren Bodenschutzbehörde handelt es sich bei den Böden um 
zum Teil schutzwürdige bzw. sehr schutzwürdige Böden, in deren Bereich jegliche Beei n-
trächtigung der natürlichen Bodenfunktionen zu vermeiden ist, da diese Böden hinsichtlich 
der natürlichen Bodenfruchtbarkeit und der potentiellen Bodenkühlleistung eine hohe Fun k-
tionserfüllung besitzen. 
 
Zum Schutz des Bodens sollte daher eine Verdichtung der natürlich gelagerten Böden ins-
besondere in den Flächen, die später nicht überbaut werden, verhindert werden. Zur Sich e-
rung dieser Ziele soll später ggf. eine bodenkundliche Baubegleitung installiert werden. 
 
2.4 Alternativstandorte 
 
Diese Fläche ist bereits im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt und in ihrer 
Größenordnung die letzte Fläche dieser Art in Roggendorf/Thenhoven ist. Aufgrund fehle n-
der alternativer Potentialflächen wurde auf die Prüfung von Alternativstandorten verzichtet. 
 
2.5 Planungsrechtliche Situation 
 
2.5.1 Bebauungsplan 
 
Für den Bereich des Plangebietes besteht derzeit kein rechtsgültiger Bebauungsplan.

6 / 20 
3. Planungsvorgaben 
 
3.1 Regionalplan  
 
Im Regionalplan liegt das Plangebiet im Übergangsbereich zwischen Allgemeinem Sie d-
lungsbereich (ASB) und allgemeinem Freiraum - und Agrarbereich. Die Ausweisung von 
Wohnbauland in diesem Bereich ist mit den Zielen der Regional - und Landesplanung kon-
form. 
 
3.2 Flächennutzungsplan  
 
Im Flächennutzungsplan ist das Plangebiet zu ca. 65% als Wohnbaufläche und im verble i-
benden südlichen Teil als Grünfläche dargestellt. Da der südliche Bereich des Plangebietes 
als Ausgleichsfläche und in kleinen Teilen als öffentliche Grünflächen dienen soll, ist festzu-
stellen, dass die geplante Entwicklung der Fläc he dem Entwicklungsgebot gemäß  Para-
graph 8 Absatz 2 BauGB gerecht wird. 
 
3.3 Landschaftsplan  
 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplans der Stadt Köln innerhalb des 
Landschaftsschutzgebietes „Pletschbachtal und Waldbereiche um das Wasserwerk Weiler“ 
mit dem Schutzzweck der Erhaltung und Wiederherstellung der Leistungsfähigkeit des N a-
turhaushaltes und Sicherung von Lebensräumen gefährdeter Pflanzen- und Tierarten. Die-
ser setzt das Plangebiet als Landschaftsschutzgebiet fest. Als Pflegemaßnahme (Pf 6.4- 
6) für die Fläche ist festgelegt, dass die Hecken am Pletschbach zwischen Thenhoven und 
Worringer Bruch abschnittsweise alle 15 – 20 Jahre auf Stock zu setzen sind. Da sich diese 
Festsetzung nur auf das bachbegleitende Gebüsch bezieht und der südliche Bereich der 
Fläche als Ausgleichsfläche bzw. in einem kleinen Teil als öffentliche Grünfläche erhalten 
bleiben soll, stehen die Festsetzungen des Landschaftsplanes der A ufstellung eines Bebau-
ungsplanes nicht entgegen. Ganz am südlichen Rand des Plangebietes liegt der Pletsc h-
bach. Dieser ist gemäß Landschaftsplan als geschützter Landschaftsbestandteil (6.04) au s-
gewiesen. Hier wird der Auenbereich, mit seinen Pappelreihen, Holunder- und Schlehenge-
büschen als wichtiges Strukturelement mit Vernetzungsfunktionen für den Ortsrand von 
Thenhoven zum Worringer Bruch beschrieben.  Für die geplante südliche Erschließungs-
straße wird ein Teil des L andschaftsschutzgebietes in Anspruch ge nommen sowie ein Teil 
des Pletschbaches, der geschützter Landschaftsbestandteil ist. 
 
Im Rahmen einer Flächennutzungsplanänderung erfolgte für den Großteil des Unters u-
chungsraums eine Änderung der Darstellung von Grünflächen in Wohnbaufläche. Der zuvor 
genannte geschützte Landschaftsbestandteil und ein ca. 90 Meter breiter Pufferstreifen zwi-
schen Bach und Wohnbaufläche haben ihre Gründarstellung behalten. 
 
Zudem ist dieser Bereich Bestandteil der LANUV -Biotopverbundfläche VB-K-4907-001 
„Acker-Laubwaldkomplex westlich von Chorweiler“. 
 
Gemäß Paragraph 20 LG NRW treten die Darstellungen des Landschaftsplanes mit Inkraf t-
treten des Bebauungsplans außer Kraft. 
 
3.4 Berücksichtigung von Fachplanungen und informellen Planungen 
 
3.4.1 Bodendenkmalpflege 
 
Aufgrund von archäologischen Luftbildbefunden und der Lage der Planungsflächen in einem 
archäologischen Gunstraum mit besonderer verkehrsgeographischer Bedeutung ergibt sich 
die Prognose, dass im Plangebiet Bodendenkmäler möglicherweise zu erwarten sind.

7 / 20 
Das unmittelbar nördlich an den Pletschbach angrenzende Planungsareal ist Teil einer b e-
sonders siedlungsbegünstigten Zone mit zahlreichen vorgeschichtlichen, römischen und 
mittelalterlichen Fundstellen, die sich beidseitig des Bachverlaufs ausdehnt. Im Nor den, Sü-
den und Osten werden die Planungsflächen von Altwegen begleitet (heutige Baptiststraße, 
Bruchstraße, Mörterweg). 
 
Im Rahmen einer Auswertung von Luftbildern wurden im Plangebiet anhand von Bodenve r-
färbungen und Vegetationsanomalien archäologische Lu ftbildbefunde identifiziert. Diese 
umfassen kreisförmige Strukturen von ca. 10 - 20 m Durchmesser, die als Kreisgräben oder 
Reste von Grabhügeln interpretiert werden können und dichte Konzentrationen kleiner rund-
licher Bodenverfärbungen, bei denen es sich wahrscheinlich um die Reste von Holzbauten 
handelt, insbesondere um Gruben, in welche die Pfosten aufgehender Holzkonstruktionen 
eingesetzt waren. Bei einer über einen längeren Zeitraum andauernden Besiedlung mit 
Überlagerung sich zeitlich ablösender Hauss tandorte können entsprechende Konzentrati o-
nen von Pfostengruben entstehen. Kreisgräben, Grabhügel und Holzbauten in Pfostenba u-
weise sind in der Region seit vorgeschichtlicher Zeit belegt. 
 
Derzeit wird eine archäologische Sachverhaltsermittlung mit Baggers ondagen durchgeführt. 
Ergebnisse hierüber werden voraussichtlich im Spätsommer 2020 vorliegen. 
 
Nach derzeitigem Erkenntnisstand lassen sich aus den erwarteten Befunden noch keine 
Einschränkungen für die künftige Bebauung herleiten. Sollten sich durch die Untersuchung 
andere Erkenntnisse ergeben, sind diese im weiteren Bebauungsplanverfahren entspr e-
chend zu berücksichtigen und es werden ggf. Umplanungen notwendig. 
 
3.4.2 Niederschlagsentwässerung und Starkregenvorsorge 
 
Die wachsenden Anforderungen der Überflutungsvorsorge erfordern in Zukunft einen verän-
derten Umgang mit den Niederschlagsabflüssen, der sowohl die zusätzliche Flächenversi e-
gelung durch Neuerschließung als auch mögliche Veränderungen des Nie -
derschlagsgeschehens infolge des Klimawandels berücksichti gt. Neben dem Objektschutz 
gilt es, integrierte Maßnahmen an der Oberfläche zu ergreifen, mit denen künftige Beei n-
trächtigungen durch Starkniederschläge vermieden bzw. abgemildert werden können. 
 
Da Kanalnetze nicht für die bei Starkregen anfallenden Wassermengen dimensioniert sind, 
wird bei der Planung berücksichtigt, dass bei außergewöhnlichen Niederschlagsereignissen 
die Wassermengen möglichst schadlos zwischengespeichert, abgeleitet bzw. von Gebäuden 
ferngehalten werden. 
 
Für die Entwässerung der öffentlichen Erschließung wird darauf geachtet, dass ausreichend 
Retentions- bzw. Rückhalteflächen für Starkregenereignisse vorgehalten werden bzw. eine 
gezielte und schadlose Ableitung von Starkregenereignissen über Grünflächen er folgen 
kann. 
 
3.4.3 Kooperatives Baulandmodell 
 
Zur Stärkung des öffentlich geförderten Wohnungsbaus wurde vom Rat der Stadt Köln am 
17.12.2013 das Kooperative Baulandmodell beschlossen und mit Bekanntmachung im 
Amtsblatt am 24. Februar 2014 in Köln eingeführt. 
Ziel des Modells ist es, sowohl den öffentlich geförderten Wohnungsbau und das preiswerte 
Wohnungsmarktsegment zu stärken, als auch die Vorhabenträger eines Bebau -
ungsplanverfahrens an den planbedingten Folgekosten (zum Beispiel Kindertagesein -
richtungen, öffentliche Spielplätze, etc.) zu beteiligen. Es ist Teil des Stadtentwicklungs -
konzepts Wohnen. Mit Ratsbeschluss vom 04.04.2017 wurde das Modell weiterentwickelt 
und fortgeschrieben. Die aktuelle Fassung ist mit Bekanntmachung vom 10.05.2017 in Kraft 
getreten.

8 / 20 
Das Modell ist bei allen Vorhaben anzuwenden, für die eine verbindliche Bauleitplanung 
Voraussetzung für die Schaffung von Planungsrecht ist und die (unter anderem) die Scha f-
fung von Baurecht für Wohnzwecke zum Ziel haben. Die Anwendung erfolgt unter den nach-
folgend benannten Aspekten, die in der weiteren Planung vertieft werden. 
 
Öffentlich geförderter Wohnungsbau 
 
Bei Vorhaben, bei denen eine Geschossfläche von mindestens 1.800 m² oder mindestens 
20 Wohneinheite n entstehen, sind mindestens 30 % der geplanten Geschossfläche für 
Wohnzwecke im öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten. 
Im Plangebiet soll etwa 45% der gesamten Geschossfläche Wohnen öffentlich gefördert 
errichtet werden, dies entspricht ca. 70% der Geschossfläche des Mietwohnungsbaus. 
 
Soziale Infrastruktur 
 
Der ursächliche Mehrbedarf im Bereich Kindertageseinrichtung soll nachgewiesen werden, 
wenn im Stadtteil keine ausreichenden Kapazitäten im Bestand verfügbar sind. Unterhalb 
des maßgeblichen Schwellenwerts ist der Mehrbedarf alternativ abzulösen. 
Durch die geplante Errichtung einer dreigruppigen Kindertageseinrichtung werden Kapazitä-
ten geschaffen, die den ursächlichen Mehrbedarf in Gänze abdecken können. 
 
Öffentliche Spielplätze 
 
Der durch das Vorhaben ausgelöste Bedarf an öf fentlichen Spielplatzflächen soll innerhalb 
des Plangebiets nach den Vorgaben der Stadt Köln hergestellt werden und unentgeltlich, 
kosten- und lastenfrei an die Stadt Köln übertragen werden. Je Einwohner ist eine öffentl i-
che Spielplatzfläche von 2 m² vorzusehen. Dabei wird von einer Erstbelegungsquote von 2,3 
Einwohnern pro Wohneinheit ausgegangen. Die Mindestgröße eines öffentlichen Spielpla t-
zes, der zweckmäßig zu gestalten und zu betreiben ist, beträgt 500 m². Bei der geplanten 
Geschossfläche Wohnen von c a. 33.900 m² ist unter der obigen Maßgabe mit 377 
Wohneinheiten und somit mit ca. 865 Einwohnern zu rechnen, die einen Bedarf von 1.730 
m² öffentliche Spielplatzfläche auslösen. Im Zentrum des Plangebietes ist eine öffentliche 
Spielfläche in einer Größe von ca. 1.750 m² vorgesehen. 
 
Öffentliche bzw. öffentlich zugängliche Flächen Grünflächen 
 
Gemäß Kooperativem Baulandmodell ist der durch das Vorhaben ausgelöste Bedarf an ö f-
fentlichen Grünflächen zu ermitteln und möglichst innerhalb des Plangebiets nachzuweisen. 
Es wird davon ausgegangen, dass je Einwohnerin beziehungsweise Einwohner im Plang e-
biet ein Bedarf von 10 m² öffentliche Grünfläche begründet wird. Die Mindestgröße einer 
öffentlichen Grünfläche, die zweckmäßig zu gestalten und zu betreiben ist, beträgt 5.000 m².  
 
Der durch die Geschossfläche Wohnen und die daraus ergebenden Wohneinheiten ausg e-
löste Bedarf an öffentlichen Grünflächen beträgt ca. 8.670 m². Die landwirtschaftliche Fläche 
im Süden soll im  direkten Anschluss an das Wohngebiet als öffentlich zugängliche Grünflä-
che in Form eines Grünzuges mit ca. 3.500 m² gestaltet werden. Darüber hinaus sieht die 
Planung in den Zwischenbereichen zwischen de n Reihenhäusern und dem Miet wohnungs-
bau sogenannte „Grüne Zimmer“ als öffentlich zugängliche Grünbereiche vor. Insgesamt 
kann der Bedarf im Plangebiet nachgewiesen werden. 
 
Qualifizierungsverfahren 
 
Bei Vorhaben, bei denen Baurecht für mehr als 75 Wohneinheiten oder unabhängig von der 
Anzahl der Wohneinheiten eine Geschossfläche für Wohnzwecke von  6.750 m² geschaffen 
werden, ist ein Qualifizierungsverfahren als Grundlage der Planung durchzuführen.

9 / 20 
Das Qualifizierungsverfahren für das Plangebiet wurde im Frühjahr 2019 in Abstimmung 
zwischen Investoren und Stadtplanungsamt durchgeführt. 
 
Anwendungszustimmung 
 
Die Anwendungszustimmung liegt vor. 
 
 
4. Begründung der Planinhalte 
 
4.1 Städtebauliches und freiraumplanerisches Konzept 
 
4.1.1 Städtebauliches Konzept 
 
Das städtebauliche Konzept und deren Bebauung orientieren sich an der Struktur des b e-
stehenden Ortes mit seinen kleinteiligen Gebäudestrukturen aus vorwiegend ein - bis zwei-
geschossigen Hausgruppen und Doppelhäusern, einigen freistehenden Einfamilienhäuser n 
sowie zwei- bis dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern und deren vielgestaltiger Dachland-
schaft. Dabei sind die beidseitigen Gebäudezeilen  entlang der alten Dorfstraßen, die in der 
Regel traufständig zur Straße stehen und sich aus unterschiedlichsten Häusern zusamme n-
setzen, das Vorbild für die städtebauliche Konfiguration. 
 
Das Konzept sieht die Aufteilung des Plangebietes in vier unterschiedliche Bereiche vor, die 
jeweils durch in Nordsüd-Richtung verlaufende Straßen im Inneren untergliedert sind.  
Im Übergang zum angrenzenden Bestand im Westen sowie im Inneren des Quartiers sind 
die Reihenhäuser sowie die Doppelhäuser angeordnet. Im Osten nahe der Bahntrasse s o-
wie im Inneren des Quartiers zwischen den Reihenhäusern gelegen, befinden sich die Mie t-
wohnungen. 
 
Die Reihenhäuser sind in Gruppen von 4 -10 Häusern angeordnet und sind, um den Ein-
druck einzelner Häuser zu unterstreichen, leicht zueinander versetzt. Sie weisen zwei G e-
schosse plus Dach auf, welche als ausgebaute Satteldächer ausgebildet sind. Die zweig e-
schossigen Doppelhäuser verteilen sich zwischen den Reihenhäusern und lockern d as 
Quartier an diesen Stellen auf. Hier sind ausgebaute Walmdächer vorgesehen. 
 
Die Mietwohnungen sind in Hauseinheiten mit einer Länge von ca. 21  m organisiert, inner-
halb derer zwei bis drei Häuser angeordnet sind. Um auch hier den Eindruck einzelner Häu-
ser zu unterstreichen, sind die Häuser ebenfalls zueinander versetzt angeordnet. Sie weisen 
eine Geschossigkeit von drei Geschossen plus ein als Satteldach ausgebautes Dachge-
schoss auf. Wechselnd angeordnete Dachgauben beleben zusätzli ch das Erscheinungsbild 
der Baukörper. Der Mietwohnungsbau ist hausweise erschlossen und als Drei - oder Vier-
spänner organisiert. Die Erd - und Dachgeschosse sind in der Regel als Zweispänner g e-
plant und beherbergen die größeren Wohnungen. Im süd-westlichsten Gebäude des Mie t-
wohnungsbaus ist eine betreute Wohngruppe mit 4 Wohneinheiten geplant. 
Alle Wohnungen und Einfamilienhäuser sind gut besonnt und entweder nach Osten, Westen 
oder Süden orientiert. Die Freibereiche sind in der Regel zu den ruhigen Innenbereichen der 
Baufelder orientiert. Lediglich die Gärten der im Süden gelegenen Reihenhauszeilen orien-
tieren sich nach Süden in Richtung der Ausgleichsfläche. 
 
Es sind ca. 90 Reihenhäuser und ca. 20 Doppelhäuser sowie ca. 275 Wohneinheiten im 
Mietwohnungsbau geplant. 
 
Im Südwesten des Plangebietes ist als soziale Infrastruktur und im Übergang zur Bestand s-
bebauung an der Berrischstraße eine Kindertagesstätte für 3 Gruppen vorgesehen, die auch 
einen Beitrag zur Deckung des Bedarfs aus dem bestehenden Stadtteil Rogge n-

10 / 20 
dorf/Thenhoven leisten soll. Sie soll als Bindeglied zwischen dem bestehenden Ortsteil und 
dem neuen Wohngebiet fungieren. 
 
4.1.2  Freiraumplanerisches Konzept 
 
Innerhalb des Quartiers sind Freiräume mit einer hohen Aufenthaltsqualität geplant, zu d e-
nen auch eine öffentliche Spielplatzfläche in einer Größe von ca. 1.7 50 m² sowie zwei ö f-
fentliche Grünflächen mit einer Größe von insgesamt ca. 4.300 m² zählen. Der Spielplatz ist 
als Raum zur aktiven Nutzung konzipiert und sieht neben Sandspiel-, Sitzmöglichkeiten und 
Spielgeräten auch parkartige Bereiche  im Norden vor, die als öffentliche Grünfläche au s-
gewiesen werden. Ein schmaler Grünzug parallel der südlichen Erschließungsstraße soll als 
gestaltete Parkfläche den Übergang zu der südlich gelegenen Ausgleichsfläche bilden . Die 
mit einem Fußweg versehene öffentliche Grünfläche bildet den erlebbaren neuen Ortsrand 
zur Landschaft hin. 
 
„Grüne Zimmer“ bilden darüber hinaus halböffentliche Binnenräume hinter den privaten Gär-
ten als gemeinschaftlich nutzbare Grünflächen, die auch Kinderspielflächen vorhalten. Diese 
sind auch für die Allgemeinheit zugänglich. 
 
Den größten Freiraum bildet die im Süden und in Teilen im Osten liegende Ausgleichsfläche 
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft , die sich na-
turnah entwickeln  soll und aus Naturschutzgründen nicht betreten werden darf. 
 
Nach Osten hin bildet eine weitere Grünfläche den Übergang zur angrenzenden Bahntrasse, 
in der sich zudem begrünte Stellplätze befinden. 
 
Ausgehend von diesen unterschiedlichen Fr eiräumen durchzieht ein dichtes Geflecht von 
Wegen das Areal und vernetzt dieses mit seinem Umfeld. 
 
Im öffentlichen Freiraum dominieren Gehölze, die in Reihen gruppiert das Areal strukturi e-
ren. Entlang der Gehwege bilden kompakt beschnittene Hecken einen Puffer zur angre n-
zenden Wohnnutzung. Im Inner en der Baufelder sind alle Gärten mit immergrünen Hecken 
eingefasst. Die gemeinschaftlichen Zwischenflächen sind grasbewachsen und mit lichten 
Laub- und Obstbäumen bestanden. 
 
4.2 Art der baulichen Nutzung 
 
Vor dem Hintergrund eines gesteigerten Wohnraumbedarfs in Köln und der Ausweisung als 
Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan wird für das Plangebiet ein Allgemeines Wohng e-
biet (WA) gemäß Paragraph 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. 
Die im allgemeinen Wohn gebiet ausnahmsweise zulässigen  Nutzungen, wie Betriebe des 
Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltu n-
gen, Gartenbaubetriebe sowie Tankstellen werden ausgeschlossen, da sie dem zu entw i-
ckelnden Gebietscharakter ei nes Wohnquartiers nicht entsprechen und damit eine funkti o-
nale und gestalterische Beeinträchtigung zu befürchten wäre.  
Freiwillig verpflichtet sich die GAG Immobilien AG dazu , ca. 70% der Geschossfläche des 
Mietwohnungsbaus öffentlich gefördert zu erricht en (dies entspricht 45% der gesamten G e-
schossfläche Wohnen im Plangebiet). Damit soll ein Beitrag zur Versorgung mit dringend 
benötigtem preisgünstigem Wohnraum geleistet werden. Auch eine betreute Wohngruppe ist 
geplant.

11 / 20 
4.3 Maß der baulichen Nutzung 
 
Maß der baulichen Nutzung wird durch die überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung 
mit einer Grundfläche nzahl (GRZ), einer Geschossfläche nzahl (GFZ), den Zahlen der Vol l-
geschosse sowie den Höhen der baulichen Anlagen ausgehend vom städtebaulichen Ent-
wurf (Lorenzen Mayer, Berlin 2019) bestimmt. 
 
4.3.1 Grundflächenzahl (GRZ) 
 
Im Allgemeinen Wohngebiet (WA) wird gemäß BauNVO eine GRZ von 0,4 festgesetzt . Der 
Wert orientiert sich an den Obergrenzen der Baunutzungsverordnung für allgemeine Woh n-
gebiete. 
Die GRZ kann g emäß BauNVO durch Garagen, S tellplätze, Nebenanlagen gemäß Par a-
graph 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche um die Hälfte, 
höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8, überschritten werden. 
Zur Schaffung einer hohen Frei flächenqualität soll der ruhende Verkehr zum Großteil  in 
Tiefgaragen untergebracht werden. 
 
4.3.2 Geschossflächenzahl (GFZ) 
 
Im Allgemeinen Wohngebiet (WA) wird gemäß BauNVO für die Reihenhäuser und Doppel-
häuser eine GFZ von 0,8 und für den Miet wohnungsbau eine GFZ von 1,2 festgesetzt. Der 
Wert orientiert sich an den Obergrenzen der Baunutzungsverordnung für allgemeine Woh n-
gebiete. 
 
4.3.3 Zahl der Vollgeschosse 
 
Für die Reihenhaus -, und Doppelhausbebauung werden zwei Vollgeschosse festgesetzt. 
Für den Mietwohnungsbau werden drei Vollgeschosse festgesetzt.  
 
4.3.4 Überbaubare Grundstückfläche und Bauweise 
 
Um die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes sicherzustellen, wird für die meisten 
Baufelder eine offene Bauweise und für einige Baufelder eine geschlossene Bauweise fest-
gesetzt.  
 
Um das klare städtebauliche Konzept umzusetzen und dennoch ein gewisses Maß an Flexi-
bilität bei der baukörperlichen Durchformung der Gebäude zuzulassen, werden Baugrenzen 
mit einem gewissen Spielraum festgesetzt.  
 
4.4 Erschließung 
 
4.4.1 Verkehr, ÖPNV  
 
Motorisierter Individualverkehr (MIV)  
Um die umliegenden schmalen Straßen möglichst wenig durch Neuverkehre zu belasten, 
soll das neue Plangebiet vornehmlich durch eine neue Anbindung von Süden erschlossen 
werden. Vom Mörterweg kommend soll die neue Straße über den Pletschbach im Südwe s-
ten ins Plangebiet geführt werden. 
 
Innerhalb des Plangebietes erschließen vier in Nordsüdrichtung verlaufende öffentliche 
Straßen das neue Wohngebiet, die im Süden über eine ostwestverlaufende Erschließung s-
straße die Anbind ung an den Mörterweg erhalten. Von Norden aus  erhalten zwei der Str a-

12 / 20 
ßen eine Einfahrt von der Baptiststraße in das Quartier, die beiden anderen Straßen sind als 
Sackgassen - lediglich mit Fuß- und Radwegeverbindung an die Baptiststraße - ausgebildet. 
Zur V erkehrslenkung sieht das Erschließungskonzept eine Zufahrtsregelung vor, die eine 
MIV-Anbindung an die Baptiststraße lediglich von Norden kommend zulassen soll. Für die 
Verkehre aus Süden kommend sind Wendehämmer vorgesehen, um eine Ausfahrt auf die 
Baptiststraße zu unterbinden. 
Die Kindertageseinrichtung soll über die Berrischstraße erschlossen werden. Um ein Durc h-
fahrt ins Plangebiet zu vermeiden, ist eine Sackgasse als Wendeanlage mit Fuß - und Rad-
wegeverbindung vorgesehen, über die auch der Hol - und Bringverkehr abgewickelt werden 
soll. Hierfür ist auf dem Grundstück der Kindertagesstätte  eine Parktasche mit Möglichkeit 
zum Rangieren vorgesehen. Um auch den Anwohnern des Plangebietes eine angemessene 
Hol- und Bringverkehr-Situation zu ermöglichen, ohne den gesamten Ort umfahren zu mü s-
sen, werden im Bereich der Anbindung zum Mörterweg im Übergang zur ostwes tverlaufen-
den Straße, Besuchers tellplätze angeordnet , die zu den Kernzeiten auch dem Hol - und 
Bringverkehr der Kita zur Verfügung stehen. 
Alle Straßen im  Plangebiet werden als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Die 
Erschließung der Kita wird als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung als ve r-
kehrsberuhigter Bereich festgesetzt. 
 
Fuß- und Radverkehr 
 
Die Anbindung Mörterweg ist mit einem einseitigen Gehweg ausgestattet und wird mit zwei 
Fahrspuren im Zweirichtungsverkehr erstellt. Die ostwestverlaufende Erschließungsstraße 
wird als Mischverkehrsfläche mit alternierenden Baumpflanzungen vorgesehen und mit e i-
nem einseitigen Gehweg - angrenzend an die Wohnbebauung - ausgestattet. Die übrigen 
Planstraßen werden mit einer Fahrspur als Mischverkehrsflächen mit alternierendem Parken 
ausgebildet und erhalten zu beiden Seiten einen Gehweg.  
Innerhalb des Plangebietes verlaufen unterge ordnete Wege, die die einzelnen Bebauungen 
untereinander sowie die öffentliche Spielplatzfläche und die übrigen Freiflächen miteinander 
vernetzen und die Erschließung der privaten Gärten ermöglichen. Auch die Müllstandorte 
sowie die Pkw- und Fahrradstellplätze sollen über diese Wege erreicht werden.  
Radverkehre sind in den Mischverkehrsflächen auf de n Gehwegen angeordnet. Für die A n-
bindung Mörterweg wird eine markierte Radfahrspur, ebenfalls auf dem Gehweg, ausgewie-
sen. Darüber soll auch die bestehende überörtliche Radverkehrsverbindung , von Süden 
kommend, angebunden werden, welche dann vom südlichen Mörterweg über das Plang e-
biet bis zur Baptiststraße und weiter nach Norden führen soll. 
 
Geh- Fahr- und Leitungsrechte 
 
Um den Anwohnern aber auch den Bewoh nern des Ortes eine Zugänglichkeit zu den „Gr ü-
nen Zimmern“ zu gewährleisten, werden hier entsprechende Gehrechte zugunsten der Al l-
gemeinheit festgelegt. Für die erforderliche Leitungsführung zur Versorgung der Reihenhäu-
ser aus den beiden Technikzentralen h eraus sind den öffentlichen Straßenraum querende   
Leitungsrechte notwendig und entsprechend zugunsten der privaten Ver- und Entsorgungs-
träger festgesetzt. Um die öffentliche Spielplatzfläche für die Allgemeinheit zugänglich zu 
machen sowie dem Versorgungst räger Zugang zu den dort liegenden Leitungen zu ve r-
schaffen, wird auf dem östlich um die Fläche verlaufenden Weg ein Gehrecht für die Allge-
meinheit und ein Fahr - und Leitungsrecht für den Ver - und Entsorger festgelegt. Im südli-
chen Teil wird zusätzlich ein Fahrrecht für Anlieger festgesetzt, um die dort befindliche Tie f-
garage zu erschließen. Die beiden nordsüdverlaufenden Straßen die als Sackgassen im 
Norden des Plangebietes enden, erhalten ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Müllabfuhr, 
die nach Norden auf die Baptiststraße abfahren kann ohne wenden zu müssen.

13 / 20 
Stellplätze und Tiefgaragen 
 
Für Reihenhäuser und Doppelhäuser 
Für die Reihenhäuser und die Doppelhausbebauung ist ein Stellplatzschlüssel von 1,0 Stell-
plätzen je Wohneinheit vorgesehen. Diese Stellplätze werden teilweise in Tiefgaragen und in 
oberirdischen Garagen bzw. in oberirdischen Sammelstellplatzanlagen realisiert.  
Die erforderlichen Besucherstellplätze von 0,1 Stellplätzen pro Wohneinheit werden in 
Längsparkplätzen entlang der Straßen nachgewiesen. 
 
Für den Mietwohnungsbau 
Für die geplanten ca. 275 Wohneinheiten im Mietwohnungsbau ergibt sich nach derzeitig 
gültiger Stellplatz satzung bei Einhaltung der Maßnahmen aus dem Mobilitätskon zept und 
einem großzügigen Radförderungskonzept ein Re duktionsfaktor von 15 %. Die sich daraus 
ergebenden erforderlichen Stellplätze werden überwiegend in Tiefgaragen und zum Teil 
oberirdisch in den im Osten befindlichen Parktaschen nachgewiesen.  
Die erforderlichen Besucherstellplätze von 0,1 Stellplätzen werden in Längsparkplätzen ent-
lang der Straßen nachgewiesen. 
Um das Gebiet darüber hinaus frei von ruhendem Verkehr zu halten wird festgesetzt, dass 
oberirdische Stellplätze und Tiefgaragen nur innerhalb der überbauten Grundstücksflächen 
und in den entsprechend gekennzeichneten Flächen zulässig sind.  
Ein- und Ausfahrten sind ausschließlich innerhalb der dafür festgesetzten Bereiche zulässig. 
Die Zahl der baurechtlich notwendigen Fahrradstellplätze inklusive dem Zuschlag zur Förde-
rung des Radverkehrs beträgt rund 650 Stellplätze. Diese werden wohnungsnah, überwi e-
gend im Bereich zwischen den Gebäuden nachgewiesen. 
 
Die Stellplätze für die Kindertageseinrichtung befinden sich oberirdisch auf dem Grundstück 
der Kindertageseinrichtung. 4 Stellplätze dienen dem Hol - und Bringverkehr für die Kinder-
tageseinrichtung, welcher über die bestehende Berrischstraße abgewickelt wird. Weitere 4 
Besucherstellplätze werden an der Anbindung zum Mörterweg im Norden vorgesehen und 
sollen den Anwohnern ermöglichen diese Stellplätze zu den Kernzeiten für den Hol -und 
Bringverkehr zu nutzen, sodass ein Umweg über den gesamten Ort nicht erforderlich ist. 
 
4.4.2 Mobilitätskonzept 
 
Für das Plangebiet wurde im Juli 2020 ein Mobilitätskonzept erstellt. In einem ersten Schritt 
wurden hierzu im Rahmen einer Umfeldanalyse die Erschließungssituation des Plangebietes 
für alle Verkehrsteilnehmer qualitativ bewertet sowie eine Nutzeranalyse vorgenommen. In 
einem weiteren Schritt wurden unter anderen die folgenden Handlungsmaßnahmen erarbei-
tet, die zu einer Förderung der Verkehrsträger des Umweltverbundes bei künf tigen Nutzern 
beitragen sollen: 
 
Verlagerung von Pkw-Verkehr auf den Rad- und Fußverkehr  
 Einhaltung hoher Qualitätsstandards bei der Planung der Außenanlagen  
 Installation von geeigneten Fahrradabstellanlagen  
 Förderung der E-Mobilität und Nutzung von Sonderfahrrädern  
 
Änderung des Nutzerverhaltens  
 Information und Kommunikation bestehender Mobilitätsangebote zur Stärkung des U m-
weltverbundes  
 
Förderung alternativer Antriebe  
 Aufbau von Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge an den Stellplätzen der Beschäftigten

14 / 20 
Paketlieferungen  
 Aufnahme einer Paketstation an zentraler Stelle im Plangebiet  
 
Die Umsetzung der hier genannten Maßnahmen ist geplant und soll im städtebaulichen Ver-
trag geregelt werden. 
 
4.4.3 Technische Infrastruktur 
 
Versorgung / Entsorgung 
 
Um gestalterisch unbefriedigende Situationen zu vermeiden, sind Versorgungsleitungen und 
Telekommunikationsleitungen im gesamten Plangebiet unterirdisch zu führen.  Die Straßen-
verkehrsflächen sind hierfür ausreichend dimensioniert. 
 
Die Versorgung mit Trinkwasser und Löschwasser wird über das Leitungsnetz der Rhei n-
energie AG in den öffentlichen und privaten Erschließungsflächen sichergestellt. Das Gebiet 
wird an die bestehenden Wasserleitungen in den a ngrenzenden Gebieten angeschlos sen, 
sodass ein Ringleitungssystem entsteht. Die Dimensionierung und Herstellung des Le i-
tungsnetzes erfolgen durch den Versorger. In rege lmäßigen Abschnitten werden Hydranten 
ausgebildet. 
 
Die Versorgung mit Telekommunikationsleitungen erfolgt durch einen noch zu bestimme n-
den Versorger. In der konkreten Erschließungsplanung sind die Trassen für Versorgungsle i-
tungen vorgedacht, und werden in der weiteren Planung kon kretisiert. Die Dimensionierung 
und Herstellung des Leitungsnetzes erfolgen durch den Versorger. 
 
Die Stromversorgung erfolgt über ein Mittelspannungs netz. In der konkreten Erschließungs-
planung sind die Trassen für Versorgungsleitungen vorgedacht und werden in der weiteren 
Planung k onkretisiert. Die Dimensionierung und Herstellung des Leitungsnetzes erfolgen 
durch den Versorger. Standorte für Trafostati onen können zum derzeitigen Pla nungsstand 
noch nicht konkretisiert werden. 
 
Eine Einleitung des Niederschlagswassers in den angrenzen den Pletschbach, ist nach Pr ü-
fung durch die Stadtentwässerungsbetriebe nicht sinnvoll, da der Pletschbach im engen 
Zusammenhang mit dem Retentions raum Worringen steht und im Hochwasserfall die hyd-
raulische Ableitungsfähigkeit des Pletschbaches nicht pauschal gegeben ist. 
 
Müllentsorgung 
 
Die Müllstandorte sind über das gesamte Quartier so verteilt, dass jeweils für mehrere Hä u-
sergruppen eine Sammelstelle vorhanden ist. Die Müllstandorte sollen eingegrünt werden. 
 
4.5 Grünflächen 
 
4.5.1 Öffentliche Grünflächen 
 
Im Zentrum des Quartiers ist a ngrenzend an den öffentlichen Spielplatz eine öffentliche 
Grünfläche mit einer Größe von 800 m² vorgesehen. Im Süden, im Anschluss an die Au s-
gleichfläche, befindet sich zudem eine weitere öffentliche Grünfläche von ca. 3.500 m². Die 
„Grünen Zimmer“, die im Plangebiet an zentralen Stellen zwischen den Reihenhausg ärten 
und den Mietergärten des Miet wohnungsbaus verteilt sind, werden ebenfalls als öffentlich 
zugängliche Grünflächen definiert und ihre Zugänglichkeit über ein öffentlich es Gehrecht 
gesichert.

15 / 20 
4.5.2 Begrünung / Bepflanzung 
 
Es wird festgesetzt, dass sämtliche festgesetzten Pflanzungen und sonstige festgesetzte 
Begrünungsmaßnahmen dauerhaft zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen sind. 
 
Begrünung der Dachflächen und Tiefgaragen 
 
Um eine attraktive Freiraumgestaltung auch oberhalb der Tiefgaragen zu schaffen wird vor-
gesehen, dass diese, soweit sie nicht mit Gebäuden, Wegen, Spielplätzen und sonstigen 
Nebenanlagen überbaut werden, dauerhaft zu begrünen sind. Damit eine entsprechende 
Begrünung oberhalb von Tiefgaragen realisiert werden kann, werden entsprechend ang e-
messene Vegetationstragschichten und ausreichende Pflanzflächen vorgesehen.  
 
Um Aufwuchs und erfolgreiche Etablierung der Bäume sicherzustellen, dürfen auf de r Tief-
garage nur kleinkronige Bäume gepflanzt werden. 
 
Begrünung von Freiflächen 
 
Um über die Baumpflanzung hinaus eine attraktive Freiraumgestaltung zu schaffen sowie 
einen ökologischen und stadtklimatischen Beitrag zu leisten wird angedacht, dass Freifl ä-
chen, die nicht durch Wege, Zufahrten, Terrassen, technische Aufbauten, Standorte für 
Müllsammelbehälter, Fahrradständer und Kinderspielplätze überbaut werden, dauerhaft zu 
begrünen sind. 
 
Erhalt von Bäumen 
 
Bestehende Bäume sollen soweit möglich im Plangebiet erhalten bleiben. 
 
Anpflanzen von Bäumen 
 
Es werden neue Bäume im Plangebiet gepflanzt. Aufgrund des „Kontakts zum gewachsenen 
Boden“ sollen in den nicht überbaubaren Grundstücksflächen, die nicht durch Tiefgaragen 
unterbaut sind, großkronige Bäume mi t einem Stammumfang von 20 cm gepflanzt werden. 
In den Bereichen, die durch Tiefgaragen unterbaut sind und nur eine geringe Überdeckung 
aufweisen, sollen kleinkronige Obst - oder Ziergehölze mit einem Stammumfang von 20 cm 
gepflanzt werden. 
 
Neben dem ökologischen und gestalterischen Beitrag wird durch die Baumpflanzungen auch 
ein besseres Kleinklima (Verschattung, Luftfilterung, Kaltluftentstehung etc.) geschaffen. Zur 
Einbindung des Quartiers in seine unmittelbare Umgebung mit den zu erhaltenden Bäumen 
und dem angrenzenden Landschaftsraum sind standorttypische und einheimische Bäume 
(BF 31 / GH 741) gemäß den Vorschlagslisten des Landschaftsplans und der B aumschutz-
satzung der Stadt Köln in der Planung vorgesehen.  
Damit eine nachhaltige Bepflanzung mit Bäum en sichergestellt werden kann, werden  aus-
reichende Mindestüberdeckungen für die unterschiedlichen Baumgrößen vorgesehen.  
Die Standorte der einzelnen Bäume werden sich in der weiteren Planung konkretisieren. 
Damit eine ausreichende Flexibilität bei der Fre iraumgestaltung möglich ist, sind die Bau m-
standorte nur nachrichtlich eingetragen. Sie werden sich bei der weiteren Planung konkret i-
sieren. Die Baumstandorte können von den nachrichtlich dargestellten Standorten in einem 
Radius von 5 m abweichen.

16 / 20 
4.6 Soziale Infrastruktur 
 
4.6.1 Öffentlicher Kinderspielplatz 
 
Die Planung sieh t die Herstellung von etwa 1.750  m² öffentlicher Spielplatzfläche vor  und 
sichert diese mittig im Plangebiet durch die Festsetzung als Grünfläche mit der entspr e-
chenden Zweckbestimmung. Die Fläche sieht neben Sandspiel -, Sitzmöglichkeiten und 
Spielgeräten auch parkartige Bereiche vor. 
 
4.6.2 Kindertageseinrichtung 
 
Im Südwesten des Plangebietes ist eine dreizügige Kindertageseinrichtung für ca. 50 Kinder 
mit einer Nutzfläche von 570 m² und einer Freifläche von 1.050 m² geplant. Die Kita befindet 
sich direkt angrenzend an die Berrischstraße und ist für die Allgemeinheit auch über diese 
zu erreichen. Vor der Kita befinden sich Stellplätze, welche unter anderem dem Hol - und 
Bringverkehr zur Verfügung stehen. 
 
4.7 Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege 
 
Der südliche Plangebietsteil soll als Ausgleichsfläche gesichert werden und wird als Ma ß-
nahmenfläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Lan d-
schaft festgesetzt. Im Plangebiet werden weitere Maßnahmen vorgesehen. 
 
4.8 Berücksichtigung von Umweltbelangen 
 
Vorbehaltlich der noch durchzuführenden Abstimmungen mit den maßgeblichen Fac h-
dienststellen und in ihren Belangen betroffenen sonstigen Behörden lässt sich für folgende 
Umweltbelange eine Betroffenheit feststellen. 
 
4.8.1 Verkehr 
 
Durch die Erhöhung der Zahl der Wohneinheiten wird sich der vom Plangebiet ausgehende 
Quellverkehr im Gegensatz zur aktuellen Situation erhöhen . Zur Beurteilung  der Situation  
wurde eine Verkehrsunter suchung durchgeführt. Diese hat ergeben, dass im Zusamme n-
hang mit den geplanten Nutzungen insgesamt ca. 1.755 Kfz-Fahrten je Werktag zu erwarten 
(als Summe aus Quell - und Zielverkehr)  sind. Dies entspricht ca. 139 Kfz -Fahrten in der 
Spitzenstunde morgens ( 07:15-08:15 Uhr) und ca. 141 Kfz -Fahrten in der Spitzenstunde 
abends (15:45-16:45 Uhr).  
 
Um den Ortskern von Roggendorf/Thenhoven ni cht übermäßig mit dem prognosti zierten 
Neuverkehr zu belasten, wurde in - Abstimmung mit dem Amt für Straßen und Verkehrsen t-
wicklung - ein Erschließungskonzept entwickelt, welches sich vor allem durch die Abwic k-
lung des Quellverkehrs über den Mörterweg auszeichnet. Der Quellverkehr des Plangebiets 
kann vollständig über den Mörterweg in Fahrtrichtung Osten abfließen und belaste t den 
Ortskern und die Bestandsstraßen nur wenig. Der Zielver kehr des Plangebiets soll über die 
Baptiststraße un d den Mörterweg verteilt abgewi ckelt werden. Die Verkehrsmengen der 
Kindertagesstätte werden separat über die Berrischstraße abgewickelt. So sol l insgesamt 
der Verkehr, wo Routen durch den Ortskern nicht zu verhindern sind, weitestgehend über 
den Ortskern verteilt werden.  
Auf Basis von Verkehrserhebungen von Dienstag, 12.03.2019 bis Donnerstag, 14.03.2019 
an neun Knotenpunkten in Roggendorf und e iner Verkehrsprognose, die den zu erwarte n-
den Mehrverkehr des Plangebiets und den umliegenden sonstigen städtebaulichen Aufsie d-
lungen bis zum Jahr 2030  berücksichtigt, wurde die Leistungsfähigkeit an insgesamt sieben 
Knotenpunkten bewertet. Die betrachtete n Prognoseszenarien sind der Bestand, der sog.

17 / 20 
Nullfall (Prognosehorizont 2030 ohne Auf siedlung des Plangebiets) und der Planfall. Der 
Knotenpunkt Walter -Dodde-Straße/Bruchstraße sticht dabei in der Abendspitze (15:45 - 
16:45 Uhr) im Planfall mit einer ermittelten mittleren Wartezeit von max. 44  Sekunden und 
einer entsprechen den Qualitätsstufe D (A: beste Qualität, F: schlechteste Qualität) des 
Linkseinbiegers in Fahrtrichtung Norden heraus. Auf Basis der Videoaufzeichnungen der 
Verkehrserhebungen konnte jedoch bereits für den Bestand eine geringere tatsächliche mitt-
lere Wartezeit beobachtet werden, als durch den Nachweis auf Basis des Handbuchs für die 
Bemessung von Straßenverkehrsanlagen HBS 2015 ermittelt. Demnach wird für den Planfall 
auch eine gering ere mittlere Wartezeit erwartet. Es wird fü r alle Knotenpunkte in allen b e-
trachteten Zeitbereichen und Prognoseszenarien ein leistungsfähiger Verkehrsablauf mit 
insgesamt guten Qualitätsstufen nachgewiesen.  
Der auf Basis der erwarteten Bring - und Holzeiten ermittelte Stellplatzbedarf für den Bring - 
und Holverkehr der Kindertagesstätte beträgt 4 Stellplätze. Diese werden im Erschließung s-
konzept in direkter Nähe der Kindertagesstätte g eplant. Um die mögli che Wegekette „Woh-
nen-Bringen-Arbeiten“ der B ewohner des Plangebiets ohne zu sätzliche Umwege im Ort s-
kern auf der Berrischstraße abzuwickeln, werden im Bereich der Anbindung Mörterweg die 5 
Besucherstellplätze in der Nähe der K indertagesstätte zu den Öffnungszeiten der Kita zur 
Verfügung stehen.  
 
Für die verschiedenen Verkehrsteilnehmer (Kfz, Rad, Fußgänger, ÖPNV) wurde das Ang e-
bot und die Beschaffenheit der Verkehrsinfrastruktur im Umfeld des Plangebiets analysiert 
und bewertet:  
 Die Anbindung des Plangebietes mit dem Pkw (MIV) ist insgesamt als gut z u werten. Es 
ist zu erwarten, dass Durchgangsverkehre die übergeordneten Straßen um den Ortskern 
herum nutzen. Im  Ortskern wird durch alternie rendes Parken und Geschwindigkeitsb e-
grenzungen eine Verkehrsberuhigung erreicht.  
 Im Umfeld des Plangebietes beste ht ein ausreichendes Angebot an gastrono -mischen 
Einrichtungen, Nahversorgern sowie Schulen und Kitas, die in 4-10 Gehminuten erreich-
bar sind.  
 Die Infrastruktur für den Fußverkehr ist insgesamt als mangelhaft zu bewerten. Einige 
Straßen verfügen nur über einseitige schmale oder über keine Geh wege. Im Ortskern 
sind ausreichend breite Gehwege vorhanden, die jedoch z.T. durch parkende Kfz und 
Bauwerke eingeschränkt werden.  
 Die Infrastruktur ist hinsichtlich der Radve rkehrsführung insgesamt als aus reichend zu 
bewerten. Es sind keine separaten Radwege vorhanden, jedoch ist eine Führung des 
Radverkehrs auf der Fahrbahn bei angeordnetem Tempo 30 im nahen Umfeld als unb e-
denklich zu bewerten.  
 Insgesamt ist die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr und Schienenper-
sonennahverkehr für einen Stadtteil im Außenbereich von Köln als befriedigend zu b e-
werten, da sowohl An schluss an das Buslini ennetz (Linien 120,123 und 980) als auch 
das S-Bahnnetz (Linien S6 und S11) in fuß - und fahrradfreundlichen Entfernungen  be-
steht. Diese ermöglichen Verbindungen zu Zielen innerhalb und außerhalb von Köln.  
 Ein Angebot von Car - und Bikesharing sowie weiterer Mobilitätsdienstleiter wie E -Roller 
oder E-Scooter existiert nicht.  
 
Insgesamt ist die Erschließung des Plangebietes für alle betrachteten Verkehrsträger unte r-
schiedlich zu bewerten. Den künftigen Nutzern  des Plangebietes steht im Bestand ein ein-
geschränktes Angebot an Mobilitätsalternativen zum privaten Pkw zur Verfügung. In erster 
Linie als positiv und förderlich für e ine umweltfreundliche Fortbewegung bspw. zu Fuß oder 
mit dem Fahrrad zu bewerten ist, dass grundsätzlich Einrichtungen der Daseinsvorsorge in 
fußläufiger Entfernung bestehen, die bei einem ausreichenden Angebot an Infrastrukturen 
für den Rad- und Fußverkehr auch Wegeketten (z. B. Ein käufe auf dem Heimweg) mit ku r-
zen Wegen ermöglichen.  
 
Die Auswirkung der Verkehrsberuhigung durch das alternierende Parken auf der Ber -
rischstraße im Bereich zwischen Baptiststraße u nd Mörterweg auf den sich begeg nenden

18 / 20 
Kfz-Verkehr wurde anhand Videoerfassung u nd der Ermittlung der Reisezeit verluste analy-
siert und bewertet. Es konnte festgestellt werden, dass im betrachteten Bereich in Fahrtric h-
tung Norden zur verkehrlichen Spitzenzeit eine mittlere Verlustzeit von 6 Sekunden be steht. 
Zwei Drittel des Verkehrs konnte in der Fahrtrichtung ver lustfrei und ohne Halte fahren. 
Nach dem Handbuch für die Bewertung von Stadtstra ßen 2015 der Forschungsgesellschaft 
für Straßen- und Verkehrswesen (FGSV) wird eine derartige Verlustzeit mit der besten Qua-
litätsstufe A bewertet. Demnach ist eine verkehrsberuhigende Wirkung durch das alterni e-
rende Parken auf der Fahrbahn in einem angemessenen Maße erreicht.  
 
Im Rahmen der betrachteten Fußwegerouten im O rt und auch bezogen auf die Ent wicklung 
der Kindertagesstätte im Plangebiet werden zwei wichtige Querungsstellen auf der Berrisch-
straße identifiziert. Diese liegen im  Bereich der geplanten Kinderta gesstätte und dem Kn o-
tenpunkt Berrischstraße/Baptiststraße. Eine gesonderte Sicherung dieser Querungs stellen 
wird empfohlen um die Fußgänger von- und zu den Kindertagesstätten und Schulen zusätz-
lich zu schützen. Die sonstigen festgestellten  Handlungsbedarfe an der verkehrlichen Infr a-
struktur im Ortskern liegen in der Zuständigkeit der Stadt Köln. 
 
4.8.2 Flora und Fauna 
 
Das Plangebiet wird derzeit als landwirtschaftliche Fläche genutzt. Durch die Bebauung wird 
ein Großteil der Fläche versiegelt. Zum Ausgleich steht die Maßnahmenfläche im Süden des 
Plangebietes zur Verfügung. Im Plangebiet sind nur wenige Bäume v orhanden. Die im S ü-
den am Pletschbach sowie die im Osten an der Bahntrasse gelegenen Bäume liegen a u-
ßerhalb des Plangebietes. Zur landschaftlichen Einbindung des Plangebietes wird festg e-
setzt, dass ein Grünstreifen mit Gehölz- und Heckencharakter im Süden  anzulegen ist, der 
dem Erhalt von Nist -,Brut, Wohn- oder Zufluchtsstätten für Vögel und andere Lebewesen 
dient. 
Im Zuge des weiteren Verfahrens, werden folgende naturschutzrechtliche Untersuchungen 
durchgeführt: Artenschutzrechtliche Prüfung I und II, Flora-Fauna-Habitat-
Verträglichkeitsprüfung, Landschaftspflegerischer Fachbeitrag.  
Die Ergebnisse werden im Zuge des weiteren Planverfahrens ergänzt. 
 
4.8.3 Lärm 
 
Für das Plangebiet wird mit erhöhten Geräuscheinwirkungen durch die Schienenstrecke 
östlich des Plangebietes gerechnet. In einem Schallschutzgutachten aus dem Jahr 2020 von 
accon wurden diese Geräuscheinwirkungen untersucht. Innerhalb des Plangebietes werd en 
in einem Abstand von 20 m tags Beurteilungspegel von 70 dB(A) erreicht. Zum westlichen 
Rand des Plangebietes fällt der Beurteilungspegel auf ca. 50 dB(A). Aufgrund des hohen 
Güterzuganteils auf der Strecke 2610 in der Nacht liegen die Emissionspegel und  damit 
auch die Immissionspegel um ca. 2 dB(A) höher als am Tage. Noch in einem Abstand von 
ca. 140 m zur Bahnstrecke werden Beurteilungspegel von 60 dB(A) in der Nacht überschri t-
ten.  
Derzeit wird untersucht, mit welchen Maßnahmen der Schutz vor schädlichen Umwelteinwir-
kungen durch Lärm wirksam sichergestellt werden kann. 
 
4.8.4 Klima 
 
Die Planung führt zu einer Erhöhung der Flächenversiegelung im Plangebiet. Die zusätzli-
che Versiegelung der Flächen führt zu einer lokalen Verminderung des Versickerungspoten-
zials und einer geringeren Verdunstung. Die erhöhte Versiegelung wird teilweise durch die 
Ausgleichfläche sowie durch die große Spielplatzfläche und grüne Freiräume im Quartier 
kompensiert. Die Pflanzung von Bäumen, die derzeit auf dem Plangebiet kaum vorhanden  
sind, gleicht den negativen Effekt auf das Kleinklima aus.

19 / 20 
4.8.5 Gewässer 
 
Südlich des Plangebietes verläuft der Pletschbach , der durch den „Worringer Bruch“ fließt 
und bei Worringen in den Rhein mündet. Dieser ist seit dem Bau des Kölner Randkanals nur 
noch gelegentlich wasserführend. Inmitten der intensiv genutzten Agrarlandschaft ist der von 
Pappelreihen, Holunder- und Schlehengebüschen und teilweise naturnaher Ufervegetation 
gesäumte Auenbereich ein wichtiges Struktur element mit Vernetzungsfunktionen für den 
Ortsrand von Thenhoven zum Worringer Bruch. Als Nist-, Nahrungs- und Deckungsraum für 
Insekten, Vögel und Kleinsäuger ist das geschützte Gebiet ein Lebensraum von besonderer 
Bedeutung.  Die südliche Erschließungsstraße quert den Pletschbach mit einer Brücke. 
 
4.8.6 Boden / Altlasten 
 
Für das Plangebiet wurde ein Vorgutachten zur Baugrundsituation erstellt. Die Unters u-
chung kommt zu dem Ergebnis, dass sich aus altlastentechnischer Sicht keine Hinweise auf 
schädliche Bodenv eränderungen ergeben. Der Boden besteht aus gewachsenem Boden, 
dessen Aushub bei Bedarf vor Ort wieder verwertet werden kann. 
Nach Einschätzung der Unteren Bodenschutzbehörde handelt es sich bei den Böden um 
zum Teil schutzwürdige bzw. sehr schutzwürdige B öden, in deren Bereich jegliche Beei n-
trächtigung der natürlichen Bodenfunktionen zu vermeiden ist, da diese Böden hinsichtlich 
der natürlichen Bodenfruchtbarkeit und de r potentiellen Bodenkühlleistung eine hohe Funk-
tionserfüllung besitzen. Zum Schutz des B odens sollte daher eine Verdichtung der natürlich 
gelagerten Böden insbesondere in den Flächen, die später nicht überbaut werden, verhi n-
dert werden.  
Zur Sicherung dieser Ziele soll im späteren Verfahren eine bodenkundliche Baubegleitung 
installiert werden. 
Im weiteren Verfahren wird ein ausführliches Bodengutachten erstellt. 
 
4.8.7 Bodendenkmalpflege 
 
Im weiteren Verfahren wird ein ausführliches Gutachten erstellt. 
 
4.9 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
 
4.9.1 Gestalterische Festsetzungen 
 
Durch die Festsetzung von Satteldächern im Mietwohnungsbau mit einer Neigung von 30° 
bis maximal 45°, Satteldächern bei den Reihenhäusern mit einer Neigung von 17° bis m a-
ximal 36° sowie Walmdächern bei den Doppelhäusern mit einer Neigung von 35° bis max i-
mal 56° sollen, dem zugrunde liegenden Entwurf entsprechend, zeitgemäße Wohngebäude 
errichtet werden, die sich in die bestehende Struktur aus vorwiegend Satteldächern inne r-
halb des Stadtteils Roggendorf/Thenhoven einfügen.  Als oberer Bezugspunkt für die Fes t-
setzung der Gebäudehöhen ist die Schnittlinie der Wand mit der Dachhaut maßgeblich. 
 
5. Umweltbericht gemäß Paragraph 2a BauGB i.V. m. der Anlage 1 zum BauGB 
 
Im weiteren Verfahren wird der Umweltbericht ergänzt. 
 
6. Nachrichtliche Übernahme 
 
Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des Landschaftsplans der Stadt Köln innerhalb des 
Landschaftsschutzgebietes L2 „Pletschbachtal und Waldbereiche um das Wasserwerk We i-
ler“. Ganz am südlichen Rand des Plangebietes liegt der Pletschbach. D ieser ist gemäß 
Landschaftsplan als geschützter Landschaftsbestandteil (6.04) ausgewiesen.

20 / 20 
7. Plandurchführung 
 
Der Stadt Köln entstehen durch die Planung keine Kosten. Es ist eine kurzfristige Umset-
zung der Planung vorgesehen. 
 
8. Gutachtenbedarf  
 
Folgende Gutachten werden nach derzeitigem Kenntnisstand im Rahmen des  weiteren Be-
bauungsplanverfahrens erforderlich:  
 
 
 Gutachten Schallimmissionsschutz  
 Gutachten Erschütterung 
 Gutachten Verkehr 
 Landschaftspflegerischer Fachbeitrag 
 Biotoptypenkartierung 
 Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung 
 FFH-Verträglichkeitsprüfung 
 Umweltbericht 
 Gutachten Artenschutzrechtliche Prüfung Stufe I & II  
 Gutachten Baugrundsituation inkl. abfalltechnischer Deklaration  
 Archäologische Sachverhaltsermittlung

Städtebauliches Planungskonzept - Nutzungen, Gebäudetypologien
Bebauungsplan Nr. 59569/05 „Südlich Baptiststraße“ in Roggendorf/Thenhoven 
ca. 90 Reihenhäuser
2 Geschosse + Satteldach 
ca. 20 Doppelhäuser
2 Geschosse + Walmdach 
ca. 275 Wohneinheiten in
Mietwohnungen
davon 70% öffentlich gefördert
3 Geschosse + Satteldach 
Kindertagesstätte 
3-gruppig
Betreute Wohngruppe
Ansicht Reihenhäuser und Doppelhäuser Ansicht Mietwohnungsbau
Kindertagesstätte Betreute Wohngruppe
Anlage 4

Grenze zu Ausgleichsfläche FNP gem
. Parzellenplan
Grundstücksfläche
PKW- Wendeanlage
PKW
- Wendeanlage
PKW
- Wendeanlage
PKW
- Wendeanlage
PKW
- Wendeanlage
PKW
- Wendeanlage
Außenspiel I KITA
KITA
I
I
I
Ausgleichsfläche
Pletschbach
Bepflanzungszone II
Gehölzübergang
Baptiststraße
Sport 
& 
Spiel
"Spielpark
"
Freizeit
Planstraße 
2
Planstraße 
4
privater Weg zur Personenrettung und Brandtbekämpfung
III+D
III+D
Zufahrt TG 
03
III+D
III+D
IV
III+D
III+D
III+D
Zufahrt TG 
02
III+D
III+D
III+D
III+D
III+D
Zufahrt TG 
01
III+D
III+D
III+D
III+D
III+D
Zufahrt TG 
04
III+D
III+D
Zufahrt TG 
05
III+D
III+D
Kinderspiel
"Grünes Zimmer
"
Kinderspiel
Kinderspiel
Kinderspiel
"Grünes Zimmer
"
"Grünes Zimmer
"
Kinderspiel
"Grünes Zimmer
"
Mörterweg
temporäreLadezone Kita
II+D
II+D
II+D
II+D
I
I
I
II+D
II+D
II+D
II+D
I
I
I
I
II+D
II+D
II+D
II+D
II+D
II+D
II+D
II+D
II+D
I
I
I
I I
I
I
II+D
I
I
I
II+D
II+D
II+D
Zufahrt TG
Zufahrt TG
Planstraße 
3
Planstraße 
1
Planstraße 
5
Haus 
1
Haus 
2
Haus 
3
Haus 
4
Haus 
5
Haus 
6
Haus 
7
Haus 
8
Haus 
9
Haus 
10
Haus 
11
Haus 
12
Haus 
13
Haus 
14
Haus 
15
Haus 
16
Haus 
17
Haus 
18
Haus 
19
Haus 
20
Haus 
21
Haus 
22
Haus 
23
Wohngemeinschaft
Bahngleis
Mobilitätshub
Öffentliche Grünfläche
Erweiterung Ausgleichsfläche
Bepflanzungszone Idichte Gehölz
- und Strauchpflanzung
Anbindung an den Mörterweg
II+D
II+D
II+D
II+D
II+D
II+D
II+D
II+D
II+D
II+D
Gleis
Infrastruktur 
-
raum 
ca. 64 
m²
Paketstation
Anlage 2
Städtebauliches Konzept
"Südlich Baptiststraße"
 in Köln-Roggendorf/Thenhoven
Stand 
August 2020