Konzeptausschreibung Alpener Straße 4-6 in Köln-Ehrenfeld

Geschäftsführung  
Stadtentwicklungsausschuss 
Herr Freitag 
Telefon:  (0221) 221-23148  
Fax       :  (0221) 221-24088 
E-Mail:  uwe.freitag@stadt-koeln.de 
Datum: 07.11.2019 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 43. Sitzung des 
Stadtentwicklungsausschusses vom 31.10.2019 
öffentlich 
6.1 Konzeptausschreibung Alpener Straße 4-6 in Köln-Ehrenfeld,  
Grundstück der Wohnungsbauoffensive  
Bewertungskriterien der Konzeptausschreibung 
1136/2019 
 Änderungsantrag der SPD-Fraktion 
AN/1267/2019 
 Änderungsantrag der CDU-Fraktion, der Fraktion Bündnis 90/Die Grü-
nen und der FDP-Fraktion 
AN/1501/2019 
 
RM Frenzel begründet den Änderungsantrag seiner Fraktion und hebt dabei unter 
anderem die Forderung nach einer Nutzungsüberlassung des Grundstücks über ein 
langfristiges Erbbaurecht hervor. Die Verwaltung müsse damit beauftragt werden, 
eine angemessene Laufzeit und einen angemessenen Erbbauzins zu ermitteln. Er 
spricht im Übrigen von einer maximalen Flexibilität für die zu erfolgende Konzeptaus-
schreibung. Zudem spricht er sich für den Erhalt der Artilleriewagenhalle aus. Er bit-
tet darum, falls der Stadtentwicklungsausschuss dem Antrag nicht zustimme, über 
den kurzfristig vorgelegten Änderungsantrag der CDU-Fraktion, der Fraktion Bündnis 
90/Die Grünen und der FDP-Fraktion punktuell einzeln abzustimmen. 
RM De Bellis-Olinger erörtert den Änderungsantrag der CDU-Fraktion, der Fraktion 
Bündnis 90/Die Grünen und der FDP-Fraktion stellt dabei heraus, dass hierbei ein 
Wohnungsmix von je einem Drittel gefördertem Wohnungsbau, geförderten Studie-
rendenwohnungen und freifinanziertem Wohnungsbau innerhalb des Plangebietes 
vorzusehen sei. Außerdem solle es einen Mindestanteil von 25% an gewerblicher/ 
soziokultureller Mischung geben. Zudem müsse der Mindestkaufpreis durch die Mög-
lichkeit der Erbbaurechtsvergabe und wahlweise durch einen Festpreis ersetzt wer-
den. 
Anlage 7

RM Pakulat erinnert an den ursprünglichen Ratsbeschluss und die zuvor gefasste 
Empfehlung aus der Bezirksvertretung Ehrenfeld. Nun werde mit den Änderungsan- 
trägen versucht, einen tragbaren Kompromiss herzustellen. 
RM Sterck hält es für wichtig, die Artilleriewagenhalle ganz oder teilweise zu erhalten 
und dafür das beste Konzept zu finden. 
RM Weisenstein erschließt sich nicht, warum im Antrag der CDU-Fraktion, der Frak- 
tion Bündnis 90/Die Grünen und der FDP-Fraktion die Erbpacht lediglich als eine Op- 
tion gesehen werde. Dieser Beschluss würde eröffnen, dass das Gelände letztend- 
lich verkauft werde. Er plädiert dafür, die Sache als Erbpacht zu vergeben und 
spricht sich in diesem Punkt für den Antrag der SPD-Fraktion aus. 
Herr Brock-Mildenberger stellt dar, dass die Bezirksvertretung Ehrenfeld seiner Zeit 
vorgeschlagen habe, nur eine Erbpacht zu vergeben. 
RM Pakulat macht deutlich, dass sie grundsätzlich eine Verfechterin der Erbpacht 
sei. Allerdings habe man dies in diesem Fall zunächst bewusst offen gelassen. Hier- 
mit könne man sich einem zweiten Planungsschritt beschäftigen. 
 
 
Beschluss über den Ersetzungsantrag der SPD-Fraktion: 
Der Beschlussvorschlag der Verwaltung wird wie folgt ersetzt: 
  
Der Liegenschaftsausschuss beschließt die Vermarktung des Grundstücks Alpener 
Straße 4-6 in Köln-Ehrenfeld, Gemarkung Müngersdorf, Flur: 73, Flurstück-Nr.: 407, 
Größe:  5.292 m² im Wege der Konzeptvergabe. 
Das Konzept und die Bewertungsmatrix (Anlage 5) sind nach folgenden Maßgaben 
zu überarbeiten: 
a) Es findet kein Preiswettbewerb statt. Die Nutzun gsüberlassung des Grund- 
stücks erfolgt über ein langfristiges Erbbaurecht. Die Verwaltung wird beauf- 
tragt, eine angemessene Laufzeit und einen angemessenen Erbbauzins zu 
ermitteln. 
b)  Für das Grundstück ist eine Mischung aus kultureller Nutzung und Wohnnut- 
zung vorzusehen unter Ausnutzung des für Wohnen baunutzungsrechtlich zu- 
lässigen Anteils.  
c) Beim Aus– und Umbau sowie bei der Errichtung von Neubauten sind umwelt- 
schonende Aspekte des Bauens (Bauökologie) zu beachten. Die Wiederver- 
wertung von Materialien ist zu ermöglichen. Durch die Bautätigkeit und die 
verwendeten Materialien dürfen nur möglichst geringe Eingriffe in die Natur- 
kreisläufe vorgenommen werden. Alle Umweltbelastungen sind gering zu hal- 
ten und für die Nutzungsphase ist eine Langlebigkeit der Materialien zu ge- 
währleisten. Ein hohes Niveau des Wohlbefindens für die Nutzerinnen und 
Nutzer muss reicht werden. 
d) Als Muss-Kriterium ist von jedem Bieter ein Konz ept A (mit Erhalt der Artille- 
riewagenhalle) und ein Konzept B (ohne Erhalt der Artilleriewagenhalle) einzu- 
fordern.

Die Bewertungsmatrix ist daher wie folgt anzupassen: 
I. Wohnungspolitische Kriterien 
60% öffentlich gefördert, 40% frei finanziert  0 Pu nkte (Muss-Kriterium) 
Wohnraum für Studierende    10 Punkte 
Konzeptvielfalt      10 Punkte 
Insgesamt:       20 Punkte 
II. Ökologische Kriterien 
Verwendung ökologischer Baustoffe   0 Punkte (Muss- Kriterium) 
Photovoltaikanlagen     5 Punkte 
Regenwassernutzung     5 Punkte 
Insgesamt:       10 Punkte 
III. Quartiersbezogene Kriterien 
Integration in das Quartier (Quartierscafé)  5 Punk te 
Insgesamt:       5 Punkte 
IV. Städtebauliche Kriterien 
Städtebauliche Einfügung    10 Punkte 
Gestaltung Gebäude / Fassade    10 Punkte 
Nutzungsmischung: Gewerblicher Anteil   
unter Berücksichtigung von Künstlerateliers   0 Pun kte (Muss-Kriterium) 
Weitere gewerblichen Nutzungen   10 Punkte 
Insgesamt:       30 Punkte 
Punkte insgesamt:     65 Punkte 
 
Abstimmungsergebnis: 
Mehrheitlich –gegen die Stimmen der SPD-Fraktion und der Fraktion Die Linke- ab- 
gelehnt. 
 
Beschluss über den Änderungsantrag der CDU-Fraktion, der Fraktion Bündnis 
90/Die Grünen und der FDP-Fraktion: 
Der Ratsbeschluss vom 20.12.2016 (2698/2016) wird dahingehend geändert, dass 
das Grundstück Alpener Straße 4-6, das unter der Ziffer 4.02 in die Liste der Woh- 
nungsbauoffensive aufgenommen wurde, keine höhere bauliche Ausnutzung errei- 
chen muss. 
Die o.a. Beschlussvorlage 1136/2019 wird wie folgt geändert: 
Die Artilleriehalle soll komplett oder teilweise erhalten bleiben. 
Es ist ein Wohnungsmix von einem Drittel gefördertem Wohnungsbau, einem Drittel 
geförderten Studierendenwohnungen und einem Drittel freifinanziertem Wohnungs- 
bau innerhalb des Plangebietes vorzusehen. 
Die Planung muss die geltenden Wohnraumförderbestimmungen einhalten.

Es soll einen Mindestanteil von 25% an gewerblicher/ soziokultureller Mischung ge- 
ben. 
Der Mindestkaufpreis wird ersetzt durch die Möglichkeit der Erbbaurechtsvergabe 
und wahlweise durch einen Festpreis. 
hier: Kriterien für die Konzeptausschreibung,  
Die in der Anlage aufgeführten detaillierten Tabellen entfallen, stattdessen gelten die 
im Ratsbeschluss 1775/2016 in der Anlage 1 dargestellten Differenzierungen. 
Zusammenfassend werden die Punkte für das Konzept wie folgt vergeben: 
I. Wohnungspolitische 
  Kriterien 
Der Mix von einem Drittel gefördertem 
Wohnungsbau, einem Drittel Studieren- 
denwohnungen und einem Drittel freifinan- 
ziertem Wohnungsbau wird erreicht 
 
 20 Punkte 
II. Quartiersbezogene 
Kriterien –  
Mischung Wohnen  
Konzeptvielfalt, Wohnen für unterschiedli- 
che Lebensmodelle, Co-housing-
Konzepte, 
Studierendenwohnungen, Mehrgeneratio- 
nenwohnen  
 
 30 Punkte 
III. Ökologische Kriterien  Maßnahmen zur Energieeinsparung 
z.B. Verwendung nachwachsender Roh- 
stoffe, Photovoltaik, o.a.  
 
10 Punkte 
IV. Nutzungsmischung - 
Gewerbe 
Es soll nicht mehr als 25% an gewerblicher/ 
soziokultureller Mischung geben, z.T. auch 
öffentlich nutzbar (z.B. Café, o.ä.) 
 
20 Punkte 
V. Städtebauliche Krite- 
rien 
Integration in das Quartier, Qualität des 
Bestandserhalts 
 
 10 Punkte 
VI. Mobilitätskonzepte  Maßnahmen, die für die zukünftigen Nutzer 
zu einer Reduzierung des MIV führen 
 
10 Punkte  
   
  Punkte gesamt  
 
100 Punkte  
 
Zur Bewertung der eingereichten Bewerbungen, deren Ergebnis dem Ausschuss 
vorzulegen sind, wird eine interdisziplinäre Bewertungskommission  gebildet, der 
Fachleute des Liegenschaftsamts, des Stadtplanungsamts, des Amtes für Stadtent- 
wicklungsplanung und eine externe fachlich ausgewiesene Person angehören.  
Die Grundsätze des Ratsbeschlusses „StEK Wohnen: Vergabe städtischer Grund- 
stücke – Erweiterung der Vergabearten um die Vergabe nach Konzeptqualität“, 
1775/2016, vom 22.09.2016 sind im Verfahren anzuwenden. 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig – bei Stimmenthaltung der SPD-Fraktion und der Fraktion Die Linke – 
zugestimmt.

Beschluss über die gemäß Änderungsantrag der CDU-Fraktion, der Fraktion 
Bündnis 90/Die Grünen und der FDP-Fraktion geänderte Beschlussvorlage: 
Der Stadtentwicklungsausschuss empfiehlt dem Liegenschaftsausschuss die An- 
nahme folgenden geänderten  Beschlusses: 
Der Ratsbeschluss vom 20.12.2016 (2698/2016) wird dahingehend geändert, dass 
das Grundstück Alpener Straße 4-6, das unter der Ziffer 4.02 in die Liste der Woh- 
nungsbauoffensive aufgenommen wurde, keine höhere bauliche Ausnutzung errei- 
chen muss. 
Die o.a. Beschlussvorlage 1136/2019 wird wie folgt geändert: 
Die Artilleriehalle soll komplett oder teilweise erhalten bleiben. 
Es ist ein Wohnungsmix von einem Drittel gefördertem Wohnungsbau, einem Drittel 
geförderten Studierendenwohnungen und einem Drittel freifinanziertem Wohnungs- 
bau innerhalb des Plangebietes vorzusehen. 
Die Planung muss die geltenden Wohnraumförderbestimmungen einhalten. 
  
Es soll einen Mindestanteil von 25% an gewerblicher/ soziokultureller Mischung ge- 
ben. 
Der Mindestkaufpreis wird ersetzt durch die Möglichkeit der Erbbaurechtsvergabe 
und wahlweise durch einen Festpreis. 
hier: Kriterien für die Konzeptausschreibung,  
Die in der Anlage aufgeführten detaillierten Tabellen entfallen, stattdessen gelten die 
im Ratsbeschluss 1775/2016 in der Anlage 1 dargestellten Differenzierungen. 
Zusammenfassend werden die Punkte für das Konzept wie folgt vergeben: 
I. Wohnungspolitische 
  Kriterien 
Der Mix von einem Drittel gefördertem 
Wohnungsbau, einem Drittel Studieren- 
denwohnungen und einem Drittel freifinan- 
ziertem Wohnungsbau wird erreicht 
 
 20 Punkte 
II. Quartiersbezogene 
Kriterien –  
Mischung Wohnen  
Konzeptvielfalt, Wohnen für unterschiedli- 
che Lebensmodelle, Co-housing-
Konzepte, 
Studierendenwohnungen, Mehrgeneratio- 
nenwohnen  
 
 30 Punkte 
III. Ökologische Kriterien  Maßnahmen zur Energieeinsparung 
z.B. Verwendung nachwachsender Roh- 
stoffe, Photovoltaik, o.a.  
 
10 Punkte 
IV. Nutzungsmischung - 
Gewerbe 
Es soll nicht mehr als 25% an gewe 
rblicher/ 
soziokultureller Mischung geben, z.T. auch 
öffentlich nutzbar (z.B. Café, o.ä.) 
 
20 Punkte 
V. Städtebauliche Krite- 
rien 
Integration in das Quartier, Qualität des 
Bestandserhalts 
 
 10 Punkte 
VI. Mobilitätskonzepte  Maßnahmen, die für die zukünftig en Nutzer 
zu einer Reduzierung des MIV führen 
 
10 Punkte  
   
  Punkte gesamt  
 
100 Punkte

Zur Bewertung der eingereichten Bewerbungen, deren Ergebnis dem Ausschuss 
vorzulegen sind, wird eine interdisziplinäre Bewertungskommission  gebildet, der 
Fachleute des Liegenschaftsamts, des Stadtplanungsamts, des Amtes für Stadtent- 
wicklungsplanung und eine externe fachlich ausgewiesene Person angehören.  
Die Grundsätze des Ratsbeschlusses „StEK Wohnen: Vergabe städtischer Grund- 
stücke – Erweiterung der Vergabearten um die Vergabe nach Konzeptqualität“, 
1775/2016, vom 22.09.2016 sind im Verfahren anzuwenden. 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig – bei Stimmenthaltung der SPD-Fraktion und der Fraktion Die Linke – 
zugestimmt.

32353200

Fu: 73° a mi n © Erstellt: 14.12.2015
Abensar ou a. kam DD Alpener Sr. 4, Depot Bütnen, 4.680 en wi mi
Atıv ach

Stadt Köln Maßstab 1 : 1000 EM en Maker! Auszug aus dem
Katasteramt .
Willy-Brandt-Platz 2 © Stadt Kön Liegenschaftskataste
50679 Köln : i Flurkai 1: 1000
I Apamen Sb 6, Woknbaus, 62, Unwalkung duch E80
Flurstück: 669 sun

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Konzeptvergabe  
 Alpener Str. 4-6 in Köln-Ehrenfeld 
Bewertungsmatrix 
 
 
Mit Ratsbeschluss vom 20.12.2016, Vorlagen-Nr. 2698/2016 wurde das Grund-
stück Teil der Wohnungsbauoffensive mit der Maßgabe, für dieses Grundstück 
auch eine höhere bauliche Ausnutzung zu erzielen. 
Die Grundstücke sollen im Grundsatz für den öffentlich geförderten Wohnungs-
bau und einen Anteil für den frei finanzierten Wohnungsbau genutzt werden. In 
Abstimmung mit dem Amt für Wohnungswesen fand für das Grundstück eine 
sozialräumliche Bewertung statt, um für das Grundstück das geeignete Maß der 
Mischung festzulegen. Hier wurde auch berücksichtigt, dass die besonderen 
Fördermittel für Flüchtlinge des Landes NRW zum 31.12.2017 ersatzlos gestri-
chen worden sind. Es wurde daher festgelegt, dass auf dem Grundstück im Ge-
samtergebnis 60% im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau und 40 % im frei 
finanzierten Mietwohnungsbau zu errichten sind. 
Grundsätzlich gilt beim Erwerb von Wohnbaugrundstücken, dass der Erwerber 
die Energieeinsparverordnung (EnEV) in der jeweils gültigen Fassung als Min-
deststandard umsetzten muss. Das wird vertraglich vereinbart. 
Für das Konzept werden insgesamt maximal 110 Punkte vergeben. 
 
 
I. Wohnungspolitische Kriterien    maximal 20 Punkte 
 
Auf dem Grundstück soll Wohnraum für unterschiedliche Lebensphasen 
und Modelle entwickelt werden. 
 
Nach dem Ergebnis einer sozialräumlichen Bewertung sind auf dem 
Grundstück 60% für den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau und 
40% im frei finanzierten Mietwohnungsbau vorzusehen (bezogen auf Ge-
schossfläche für Wohnnutzung).  
 
Der Bieter, der in seinem Konzept von dieser Vorgabe abweicht, wird vom 
Verfahren ausgeschlossen. 
 
Der Bieter soll ein Konzept vorlegen, welches unterschiedliche Zielgrup-
pen berücksichtigt. Es sollen daher unterschiedliche Wohnungsgrößen 
angeboten werden (von 1 - 5 Zimmer-Wohnungen). Darüber hinaus sollen 
Wohnangebote für Studierende und für Künstler inklusive Ateliers als 
auch nach dem Modell Wohnen und Arbeiten angeboten werden. 
 
1. Konzeptvielfalt (Wohnungsmix / unterschiedliche Wohnungsgrößen) 
 
Um unterschiedliche Zielgruppen und Lebensmodelle anzusprechen, sind

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sowohl im öffentlichen als auch im frei finanzierten Mietwohnungsbau ver-
schiedene Wohnungsgrößen anzubieten. 
 
1. Es werden nur Wohnungen mit einer Grö-
ße von einem Zimmer plus Küche, Diele, 
Bad angeboten. 
0 Punkte 
2. Es werden Wohnungen mit einer Größe 
bis zu zwei Zimmern plus Küche, Diele, 
Bad angeboten. 
2,5 Punkte 
3. Es werden Wohnungen unterschiedlicher 
Größe bis zu drei Zimmern plus Küche, 
Diele, Bad angeboten. 
5 Punkte 
4. Es werden Wohnungen unterschiedlicher 
Größe von mindestens vier Zimmern und 
mehr plus Küche, Diele, Bad angeboten. 
10 Punkte 
 
2. Wohnraum für Studierende 
 
In Ehrenfeld gibt es einen Mangel an Wohnraum für Studierende. Der Bie-
ter soll für Studierende Angebote für Appartements (1-Zimmer) als auch 
für Wohngemeinschaften bzw. Wohngruppen machen. 
 
1.  Es wird kein studentisches Wohnen angeboten.  0 Punkte 
2.  Für Studierende werden Appartements,  
(1-Zimmer) angeboten. 
5 Punkte 
3.  Es werden für Studierende auch Angebote in 
Wohngemeinschaften und/oder Wohngruppen 
angeboten. 
10 Punkte 
 
 
II. Ökologische Kriterien     maximal 15 Punkte 
 
Gemäß Beschluss der Bezirksvertretung Ehrenfeld vom 20.03.2017 soll 
die Bebauung auf dem Grundstück nachhaltige Gesichtspunkte berück-
sichtigen. Dabei sollen bevorzugt ökologische Baustoffe verwendet wer-
den sowie Photovoltaikanlagen eingeplant werden und eine Regenwas-
sernutzung stattfinden. Der Bieter soll daher die genannten Punkte in sei-
nem Konzept berücksichtigen. 
 
1. Verwendung ökologischer Baustoffe 
 
1. Es werden keine ökologischen Baustoffe verwendet. 0 Punkte 
2.  Es werden ökologische Baustoffe verwendet. 5 Punkte

Seite 3 von 6 
2. Photovoltaikanlagen 
 
1.  Es werden keine Photovoltaikanlagen angeboten. 0 Punkte 
2.  Es werden Photovoltaikanlagen angeboten. 5 Punkte 
 
3. Regenwassernutzung 
 
1.  Es wird keine Regenwassernutzung geplant. 0 Punkte 
2.  Es wird die Möglichkeit zur Regenwassernutzung 
eingeplant. 
5 Punkte 
 
 
III. Quartiersbezogenen Kriterien    maximal 5 Punkte 
 
Quartierscafé, Bege gnungsräume 
 
Der Bieter soll ein Konzept vorlegen, welches Begegnungsräume für 
nachbarschaftliche Kommunikation berücksichtigt. Es ist gewünscht, im 
Erdgeschoss, bevorzugt zum Beispiel auf dem Grundstück direkt an der 
Alpener Straße, ein Quartierscafé, eine nachbarschaftliche Begegnungs-
stätte oder ähnliches einzurichten. 
 
1.  Es wird kein Quartierscafé oder eine Begeg-
nungsstätte angeboten. 
0 Punkte 
2.  Es wird im Erdgeschoss ein Quartierscafé oder 
eine Begegnungsstätte angeboten. 
5 Punkte 
 
 
IV. Städtebauliche Kriterien     maximal 40 Punkte 
 
1. Städtebauliche Einfügung 
 
Dem Entwurf sollen als zukünftige Ausnutzungskennziffern eine GRZ 1 
von 0,4 sowie eine GFZ von 1,2 zugrunde gelegt werden. Es ist an der 
Alpener Straße eine Bebauung möglich, die zwingend die Traufhöhe der 
Nachbarbebauung Alpener Straße 16 aufnehmen muss. Darüber hinaus 
kann ein weiteres Nichtvollgeschoss errichtet werden. Im Blockinnenbe-
reich ist eine maximal fünfgeschossige Bebauung  vorzusehen, wobei das 
fünfte Geschoss im Blockinnenbereich max. 2/3 der darunterliegenden 
Geschossfläche betragen darf. Die Stellplätze sind in einer Tiefgarage 
vorzusehen.

Seite 4 von 6 
1.  Die oben genannten städtebaulichen Para-
meter werden nicht berücksichtigt. 
0 Punkte 
2.  Die oben genannten städtebaulichen Para-
meter werden unterschritten. 
5 Punkte 
3.  Die oben genannten städtebaulichen Para-
meter werden in Gänze berücksichtigt. 
10 Punkte 
 
2. Gestaltung Gebäude / Fassade 
 
Es wird eine ansprechende und qualitätsvolle Gestaltung der Gebäude 
und Fassaden gewünscht.  
 
Gestaltung der Gebäude und Fassade 10 Punkte 
 
3. Nutzungsmischung 
 
Das Grundstück ist im Bebauungsplan Nr. 63470/08 als Mischgebiet fest-
gesetzt. Um eine Nutzungsmischung auf dem Grundstück sicherzustellen, 
ist in einem Baukörper, bevorzugt auf dem vorderen Grundstücksanteil an 
der Alpener Straße, im Erdgeschoss und im 1. OG komplett eine gewerb-
liche Nutzung vorzusehen. Hierzu können auch Künstlerateliers gehören 
oder ein Quartierscafé (siehe Punkt III Quartiersbezogene Kriterien).  
Der Bieter, der mit seinem Konzept von dieser Muss- Vorgabe abweicht, 
wird vom Verfahren ausgeschlossen.  
Darüber hinaus wird es begrüßt, wenn weitere gewerbliche Nutzungen 
untergebracht werden. Hier sind insbesondere Künstlerateliers zu nen-
nen, für die es in Ehrenfeld eine starke Nachfrage gibt.  
Es können auch Angebote für eine Kombination von Wohnen und Arbei-
ten bevorzugt für Künstler mit Ateliers gemacht werden.  
 
1.  Es wird über den geforderten gewerblichen 
Anteil hinaus keine weitere gewerbliche 
Nutzung und/oder Künstlerateliers angebo-
ten. 
0 Punkte 
2.  Es werden über den geforderten Anteil hin-
aus weitere gewerbliche Nutzungen, aber 
keine Künstlerateliers angeboten. 
5 Punkte 
3.  Es werden über den geforderten gewerbli-
chen Anteil hinaus weitere gewerbliche Nut-
zungen und Künstlerateliers oder nur Künst-
lerateliers angeboten. 
10 Punkte

Seite 5 von 6 
4. Erhalt der bestehenden Backsteinhalle und / oder des Vorderhauses 
 
Auf dem hinteren Grundstücksanteil befindet sich derzeit eine Backstein-
halle aus dem Jahr 1879, bei der es sich um ein preußisches Artilleriewa-
genhaus handelt. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz und 
könnte daher niedergelegt werden. Gleichwohl gibt es Anregungen aus 
der Bezirksvertretung Ehrenfeld, die Backsteinhalle als identitätsstiftendes 
Gebäude für Ehrenfeld zu erhalten. Für den Erhalt der Halle und die In-
tegration in die Planung werden daher zusätzliche Punkte vergeben. 
 
1.  Die Backsteinhalle wird nicht erhalten. 0 Punkte 
2.  Die Backsteinhalle wird erhalten und in die 
Planung integriert. 
5 Punkte 
 
Auf dem Vordergrundstück an der Alpener Straße befindet sich ein älte-
res, sanierungsbedürftiges und nicht unter Denkmalschutz stehendes 
Zweifamilienhaus. Das Haus entspricht nicht mehr den heutigen Anforde-
rungen an ein zeitgerechtes Wohnen und soll niedergelegt werden. Das 
Haus könnte nach Sanierung aber für andere Zwecke z.B. als Quar-
tierscafé genutzt werden. Für den Erhalt des Hauses und die Integration 
in die Planungen werden zusätzliche Punkte vergeben. 
 
1.  Das Vorderhaus wird nicht erhalten. 0 Punkte 
2.  Das Vorderhaus wird erhalten und in die 
Planung integriert. 
5 Punkte 
 
 
V. Preiswettbewerb      maximal 30 Punkte 
 
Das den Mindestkaufpreis am höchsten übersteigende Gebot wird mit 30 
Punkten bewertet.  
Die gegenüber dem Bestbieter geringeren Gebote werden entsprechend 
ihrer prozentualen Abweichung zum höchsten Gebot interpoliert und mit 
der entsprechenden Punktzahl versehen. 
Bieter, deren Gebote unter dem Mindestkaufpreis liegen, werden vom 
Verfahren ausgeschlossen.  
 
 
Zusammenfassung 
Zusammenfassend werden die Punkte für das Konzept wie folgt vergeben:

Seite 6 von 6 
 
Kriterien Punkte 
 
I. Wohnungspolitische Kriterien  
60% öffentlich gefördert, 40% frei finanziert 
Wohnraum für Studierende 
Konzeptvielfalt 
 
Insgesamt: 
 
 
0 Punkte (Muss-Kriterium) 
10 Punkte 
10 Punkte 
 
20 Punkte 
 
 
II. Ökologische Kriterien 
Verwendung ökologischer Baustoffe 
Photovoltaikanlagen 
Regenwassernutzung 
 
Insgesamt: 
 
 
 
5 Punkte 
5 Punkte 
5 Punkte 
 
15 Punkte 
 
III. Quartiersbezogene Kriterien 
Integration in das Quartier (Quartierscafé) 
 
Insgesamt: 
 
 
 
5 Punkte 
 
5 Punkte 
 
IV. Städtebauliche Kriterien 
Städtebauliche Einfügung 
Gestaltung Gebäude / Fassade 
Nutzungsmischung: Gewerblicher Anteil   
Berücksichtigung von Künstlerateliers und 
weiteren gewerblichen Nutzungen 
Erhalt bestehende Backsteinhalle 
Erhalt des Vorderhauses 
 
Insgesamt: 
 
 
 
10 Punkte 
10 Punkte 
0 Punkte (Muss-Kriterium) 
 
10 Punkte 
5 Punkte 
5 Punkte 
 
40 Punkte 
 
 
IV. Preiswettbewerb 
 
Insgesamt: 
 
 
 
 
30 Punkte 
 
Punkte insgesamt 
 
 
110 Punkte

Geschäftsführung  
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt 
Köln 
Frau Maida 
Telefon:  (0221) 221-23657  
Fax       :  (0221) 221-24141 
E-Mail:  Kerstin.Maida@STADT-KOELN.DE 
Datum: 27.06.2019 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der Sitzung des 
Betriebsausschusses Bühnen der Stadt Köln vom 25.06.2019 
öffentlich 
3.1 Konzeptausschreibung Alpener Straße 4-6 in Köln -Ehrenfeld,  
Grundstück der Wohnungsbauoffensive  
Bewertungskriterien der Konzeptausschreibung 
1136/2019 
 
Die sich aktuell im Sondervermögen der Oper befindliche und als Lagerraum genutz- 
te Backsteinhalle wird für weitere kulturelle oder gastronomische Nutzungsarten als 
erhaltenswert eingeschätzt.  
Dr. Kierdorf regt an, die denkmalschutzrechtliche Bewertung unter Einbeziehung des 
Rheinischen Amtes für Denkmalpflege durchzuführen.  
Der Ausschuss Kunst und Kultur äußert den Wunsch, die Möglichkeit einer Vermie- 
tung in Erbpacht bevorzugt vor einem Verkauf als Alternative in Betracht zu ziehen. 
Der Ausschuss Kunst und Kultur legt Wert darauf, dass bei der Grundstücksbepla- 
nung und weiteren Konzeption die bereits verabschiedeten Maßgaben des Kul- 
turentwicklungsplanes vollumfänglich berücksichtigt werden. 
Beschluss: 
Die Vorlage wird ohne Votum in die nachfolgenden Gremien geschoben. 
 
Abstimmungsergebnis: 
Einstimmig zugestimmt.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
III/23/230 
III/23/230-1 
Vorlagen-Nummer 
 1136/2019 
Freigabedatum  29.05.2019 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Konzeptausschreibung Alpener Straße 4-6 in Köln-Ehrenfeld,  
Grundstück der Wohnungsbauoffensive 
Bewertungskriterien der Konzeptausschreibung 
Beschlussorgan 
Liegenschaftsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
Der Liegenschaftsausschuss beschließt die Vermarktung des nachfolgend benannten Grundstücks im 
Rahmen der Konzeptvergabe gemäß der Ausschreibungskriterien in der zu diesem Beschluss para-
phierten Anlage 5. 
 
 
Grundstück:  Alpener Straße 4-6 in Köln-Ehrenfeld 
  Gemarkung Müngersdorf, Flur: 73, Flurstück-Nr.: 407 
 
Größe:  5.292 m² 
 
Kaufpreis:  3.929.000,-- Euro; Bewertung vom 15.05.2018 und 09.08.2018 
  davon anteilig 
 3.485.000,00 Euro für die Bühnen 
     444.000,00 Euro für die Liegenschaftsverwaltung 
 
 
Der Kaufpreis wird als Mindestkaufpreis ausgeschrieben. 
Der Verkauf erfolgt im Gebotsverfahren nach dem in Anlage 5 beigefügten Konzept. 
 
Der Liegenschaftsausschuss verzichtet auf sein Wiedervorlagerecht, sollte der Stadtentwicklungs-
ausschuss in seiner Sitzung am 04.07.2019 der Vorlage ohne Änderungen zustimmen. 
 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 17.06.2019 
Betriebsausschuss Bühnen der Stadt Köln 25.06.2019 
Liegenschaftsausschuss 02.07.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 04.07.2019

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
Der Rat hat in seiner Sitzung am 22.09.2016 (1775/2016) beschlossen, Grundstücke zum Zweck des 
Wohnungsbaus zukünftig grundsätzlich nach Konzeptqualität zu veräußern. Die Verwaltung soll dafür 
jeweils individuelle, grundstücksbezogene Wertungskriterien und deren Gewichtung erarbeiten und 
dem Liegenschaftsausschuss mit Beteiligung des Stadtentwicklungsausschusses zur Entscheidung 
vorlegen. 
 
Mit Beschluss vom 20.12.2016 (2698/2016) hat der Rat zusätzlich die Wohnungsbauoffensive be-
schlossen und in einem ersten Schritt 12 Grundstücke ausgewählt, die vorrangig für eine Wohnbe-
bauung herangezogen werden sollen. Das Grundstück Alpener Straße 4-6 wurde unter der Ziffer 4.02 
in diese Liste aufgenommen mit der zusätzlichen Maßgabe, eine höhere bauliche Ausnutzung zu er-
reichen. Das Grundstück soll nun im Rahmen einer Konzeptausschreibung vermarktet und einer 
überwiegend wohnungswirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden. 
 
Auf dem vorderen, kleineren Grundstücksanteil (612m²), der von der Liegenschaftsverwaltung verwal-
tet wird, befindet sich ein älteres, sanierungsbedürftiges, nicht unter Denkmalschutz stehendes Zwei-
familienhaus. Das Objekt entspricht nicht mehr dem heutigen Mietstandard und soll niedergelegt wer-
den. Die Wohnung im Erdgeschoss ist noch vermietet, den Mietern wird jedoch von der Stadt eine 
Ersatzwohnung angeboten. Die Wohnung im 1. Obergeschoss steht bereits leer.  
 
Auf dem hinteren Grundstücksanteil (4.680m²) befindet sich derzeit eine nicht unter Denkmalschutz 
stehende Backsteinhalle. Dieses Grundstück steht im Sondervermögen der Bühnen Köln und wird 
derzeit als Lagerhalle genutzt (Aufteilung siehe Anlage 2). Die Halle wird von den Bühnen aufgege-
ben, soll niedergelegt und das Grundstück zum Verkaufswert verkauft werden. Es gibt Anregungen 
aus der Bezirksvertretung Ehrenfeld und der Bürgervereinigung Köln-Ehrenfeld e.V. die Halle zu er-
halten. In diesem Objekt könnten nach deren Einschätzung bis zu ca. 70 Kleinstwohnungen für Stu-
dierende, Künstler, Ateliers usw. nach Sanierung der Halle geschaffen werden.  
 
Die vom Rat beschlossene, höchstmögliche Ausnutzung mit dem Schwerpunkt „Wohnen“ lässt sich 
jedoch nur mit einem Abbruch aller Aufbauten auf dem Grundstück realisieren. Das Amt für Denk-
malschutz und Denkmalpflege hat auf Wunsch auch nach wiederholten Prüfungen festgestellt, dass 
die Halle nicht unter die Belange des Denkmalschutzes fällt und daher nicht erhalten werden muss. 
Bei einem Abbruch könnten neben dem erforderlichen Anteil von Gewerbeflächen mehr Wohnungen, 
- nach erster Einschätzung ca. 90 Mietwohnungen - geschaffen werden, so dass diese Variante ge-
mäß Beschluss des Rates zu bevorzugen ist. Selbstverständlich sollen gemäß den Vorschlägen aus 
dem Stadtbezirk Ehrenfeld auch die Konzepte zusätzliche Punkte erhalten, die einen Erhalt und eine 
Integration der Halle und / oder des Vorderhauses berücksichtigen. 
 
Nach einer gemeinsamen sozialräumlichen Bewertung mit dem Amt für Wohnungswesen sind auf 
dem Grundstück zwingend 60% der Wohnungen für den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau und 
40% der Wohnungen im frei finanzierten Mietwohnungsbau zu errichten. Bieter, die in ihrem Konzept 
dieses Muss-Kriterium nicht erfüllen, werden vom Verfahren ausgeschlossen. 
 
Bei einer Neubebauung werden insbesondere die Angebote mit zusätzlichen Punkten bewertet, die 
unterschiedlich große Mietwohnungen enthalten. Darüber hinaus sind auch individuelle Wohnformen 
für Studierende, Künstler sowie Ateliers, ein Quartierscafé, oder eine Begegnungsstätte zu integrieren 
und werden daher ebenfalls mit der Vergabe zusätzlicher Punkte bewertet. 
 
Auf Empfehlung der Bezirksvertretung Ehrenfeld sind auch ökologische Kriterien aufgenommen wor-
den. So werden die Verwendung von ökologischen Baustoffen, die Integration von Photovoltaikanla-
gen sowie die Planung einer Regenwassernutzung besonders honoriert und mit zusätzlichen Punkten 
bewertet.

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Ein besonderer Wert wurde in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt auf die Beachtung und Einhal-
tung städtebaulicher Kriterien gelegt. So können hier die meisten Punkte für eine Einfügung der Bau-
körper in das Quartier unter Berücksichtigung der Einhaltung der vorgegebenen städtebaulichen Pa-
rameter, der Gestaltung der Gebäude und Fassaden sowie die Berücksichtigung einer vorgegebenen 
Quote für die Integration von Gewerbe in die Planungen vergeben werden. Dabei werden Konzepte 
bevorzugt und mit zusätzlichen Punkten bewertet, die kreative Formen zusätzlicher Integration von 
Gewerbe, bevorzugt von Künstlerateliers, aber auch Angebote z.B. für eine Kombination von Wohnen 
und Arbeiten im Quartier vorsehen. 
 
Für den Kaufpreis wird ein Preiswettbewerb eröffnet. Der Kaufpreis wird gemäß dem Bewertungser-
gebnis als Mindestkaufpreis festgesetzt. Im Gesamtergebnis wird der Kaufpreis jedoch nur mit 30 
Punkten von maximal 110 zu erreichenden Punkten berücksichtigt.  Die vom Höchstgebot abwei-
chenden Angebote werden entsprechend ihrer prozentualen Abweichung mit der entsprechenden 
Punktezahl versehen. Angebote, die unter dem Mindestkaufpreis liegen, werden vom Verfahren aus-
geschlossen. 
 
Der Verkaufserlös für das Hintergrundstück der Bühnen wird anteilig dem Betriebskostenzuschuss 
der Bühnen zugeführt und wurde mit Beschluss des Betriebsausschusses Bühnen in Teilen im Pro-
jekt „Abschluss eines Mietvertrages für die Bühnenwerkstätten“ (4286/2018) bereits verplant.

40m3020100 Mittelpunkt: [353067,5646975]   1:1000
 
KölnGIS
Gemarkung Müngersdorf
Flur 73, Flurstück Nr. 407
Herausgeber: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
Die Geoinformationen sind gesetzlich geschützt und nur für den Dienstgebrauch zu verwenden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit sind die jeweiligen
Herausgeber verantwortlich. Diese sind auch für die Genehmigung weitergehender Nutzung zuständig.
Erstellt am: 19.03.2019

40m3020100 Mittelpunkt: [353081,5647000]   1:1000
 
Luftaufnahme
Hintergrundfarbe (Nutzung), Flurstücksnummer, Straßen, Hausnummern, Luftbilder 2018
Herausgeber: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
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Erstellt am: 19.03.2019

Standort
400m3002001000 Mittelpunkt: [352808,5647102]   1:10000
 
Standort
Stadtplan - orange,
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