Regionalrat Köln
2010/0143
Bebauungsplan E 54 - Am Steinern Kreuz - (Darlegungsbeschluss)
Magistratsvorlage
31.03.2010
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E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) Wissenschaftsstadt Darmstadt Gemarkung Darmstadt Flur 21 Maßstab 1:1.000 Vorentwurf zum Bebauungsplan E 54 – Am Steinern Kreuz – Mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen und Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser Fassung 29. März 2010 Bearbeitung: Dipl.-Ing. Ulf Begher, Stadtplaner Dipl.-Ing. Annemarie Peter Dipl.-Ing. Christiane Winter, Landschaftsplanerin PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT Begher, Begher, Lenz, Raabe - Partnerschaftsgesellschaft Stadtplaner und Architekten Alicenstraße 23 64293 Darmstadt tel 06151 - 99 500 fax 99 50 22 mail@planungsgruppeDa.de Anlage 1 Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 1 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) Kenn- ziffer Bauweise Art der bauli- chen Nutzung Zahl der Voll- geschosse als Höchstmaß GRZ GFZ Dachform AWH Tal AWH Berg GH max 1 D 2 H 3 g WR I 0,4 0,4 FD Staffelgeschoss nur in der geson- dert gekennzeich- neten „Zone für Staffelgeschosse“ zulässig 5,00 m 1) 1) bei Staffel- geschoss: 4,00 m 4,50 m 1) 1) bei Staffel- geschoss : 3,50 m 5,00 m 1) 1) bei Staffel- geschoss: 7,50 m 4 E 5 D 6 H WR II 0,4 0,6 FD Staffelgeschoss bei zwei Vollge- schossen nicht zulässig 7,50 m 7,00 m 7,50 m 7 E 8 D 9 H WR II 0,4 0,6 Satteldach, Walmdach, Pultdach und Flachdach zuläs- sig, Staffelgeschoss ohne Einschrän- kung zulässig 7,50 m 1) 1) bei Staffel- geschoss : 6,50 m 7,00 m 1) 1) bei Staffel- geschoss : 6,00 m 10,00 m Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 2 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I 2004, S. 2414) in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) und der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden fest- gesetzt: 1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 1.1 Reines Wohngebiet (§ 3 BauNVO) 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO) 2.1 Grundflächenzahl GRZ (§ 19 BauNVO) 2.2 Geschossflächenzahl GFZ (§ 20 BauNVO) 2.3 Ermittlung der zulässigen Grund- und Geschossfl äche (§§ 19 ff. BauNVO) 2.3.1 Flächenanteile von Gemeinschaftsanlagen (§ 21 a Abs. 2 BauNVO) Zu der für die Ermittlung der zulässigen Grundfläch e maßgebenden Grundstücksfläche sind die zugehörigen Flächenanteile an außerhalb de r einzelnen Baugrundstücke - inner- halb des Plangebietes - festgesetzten Gemeinschafts anlagen nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB hinzuzurechnen. 2.3.2 Stellplätze und Garagen in Vollgeschossen (§ 21a Abs. 4 Nr. 3 BauNVO) Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben die F lächen von Stellplätzen und Garagen in Vollgeschossen unberücksichtigt. 2.3.3 Hinzurechnung von unterirdischen Garagen (§ 2 1a Abs. 5 BauNVO) Die zulässige Geschossfläche darf um die Flächen no twendiger Garagen, die unter der Geländeoberfläche hergestellt werden, erhöht werden. 2.4 Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 und 3 i.V.m . § 20 Abs. 1 BauNVO) Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß 2.5 Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 und 3 i.V.m . § 18 Abs. 1 BauNVO) 2.5.1 Maximal zulässige Außenwandhöhe AWH Bei der Zulässigkeit von einem Vollgeschoss gelten folgende Höhenbeschränkungen: AWH Tal AWH Berg Innerhalb der mit den Kennziffern 1 bis 3 ge- kennzeichneten Flächen, wenn kein Staffelge- schoss errichtet wird 5,00 m 4,50 m Innerhalb der mit den Kennziffern 1 bis 3 ge- kennzeichneten Flächen, wenn ein Staffelge- schoss errichtet wird 4,00 m 3,50 m Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 3 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) Bei der Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen gelten folgende Höhenbeschränkungen: AWH Tal AWH Berg Innerhalb der mit den Kennziffern 4 bis 6 ge- kennzeichneten Flächen 7,50 m 7,00 m Innerhalb der mit den Kennziffern 7 bis 9 ge- kennzeichneten Flächen, wenn kein Staffelge- schoss errichtet wird 7,50 m 7,00 m Innerhalb der mit den Kennziffern 7 bis 9 ge- kennzeichneten Flächen, wenn ein Staffelge- schoss errichtet wird 6,50 m 6,00 m Als maximal zulässige Außenwandhöhe gilt bei Gebäuden mit geneigten Dächern das Maß vom jeweiligen Höhenbezugspunkt bis zur Schnittlinie der Außenwand mit der Dachhaut an der Traufseite (Traufpunkt). Bei flachen und flach geneigten Dächern mit ei- ner Dachaufkantung (Attika) gilt das Maß bis zum oberen Abschluss der Außenwand; bei Ausbildung des obersten Geschosses als Staffelgeschoss gilt das Maß bis zur Oberkante Fertig-Fußboden des Staffelgeschosses (Deckenoberkante einschließlich Fußbodenauf- bau über dem obersten zulässigen Vollgeschoss). Der jeweilige Höhenbezugspunkt ist abhängig von der jeweils zu betrachtenden Höhe. Handelt es sich um die Außenwandhöhe auf der Bergseite, ist die natürliche Gelände- oberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte der bergseitigen Außenwand bzw. der höchst- gelegenen Außenwand als Höhenbezugspunkt anzunehmen. Handelt es sich um die Hö- he auf der Talseite, ist die natürliche Geländeoberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte der talseitigen Außenwand bzw. der tiefstgelegenen Außenwand als Höhenbezugspunkt anzunehmen. Bei einer bergseitigen Außenwand handelt es sich um die Außenwand des Gebäudes, die auf der Seite des Gebäudes liegt, an der das natürliche Gelände ansteigt. Bei einer talseitigen Außenwand des Gebäudes handelt es sich um die Außenwand des Gebäudes, die auf der Seite des Gebäudes liegt, an der das natürliche Gelände abfällt. Bei der Beurteilung ist nicht nur das jeweilige Grundstück, sondern auch die Situation in der Umgebung einzubeziehen. 2.5.2 Maximal zulässige Gebäudehöhe GH max Bei der Zulässigkeit von einem Vollgeschoss gelten folgende Höhenbeschränkungen: GH max Innerhalb der mit den Kennziffern 1 bis 3 ge- kennzeichneten Flächen außerhalb der als „Zone für Staffelgeschosse“ festgesetzten Flächen 5,00 m Innerhalb der mit den Kennziffern 1 bis 3 ge- kennzeichneten Flächen innerhalb der als „Zone für Staffelgeschosse“ festgesetzten Flächen 7,50 m Bei der Zulässigkeit von zwei Vollgeschossen gelten folgende Höhenbeschränkungen: GH max Innerhalb der mit den Kennziffern 4 bis 6 ge- kennzeichneten Flächen 7,50 m Innerhalb der mit den Kennziffern 7 bis 9 ge- kennzeichneten Flächen 10,00 m Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 4 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) Als maximal zulässige Gebäudehöhe gilt das Maß vom talseitigen Höhenbezugspunkt bis zum höchsten Punkt der Oberkante Dachhaut. 2.5.3 Höhenbezugspunkt Der Höhenbezugspunkt bei Höhenfestsetzungen an der Bergseite ist die natürliche Ge- ländeoberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte der bergseitigen Außenwand bzw. der höchstgelegenen Außenwand. Der Höhenbezugspunkt bei Höhenfestsetzungen an der Talseite ist die natürliche Gelän- deoberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte der talseitigen Außenwand bzw. der tiefstge- legenen Außenwand. 2.5.4 Technische Aufbauten Technische Aufbauten wie Schornsteine, Solaranlagen , Aufzüge, Lüftungsanlagen blei- ben bei allen Höhenfestsetzungen unberücksichtigt. 3. Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO) 3.1 Nur Einzelhäuser zulässig 3.2 Nur Doppelhäuser zulässig 3.3 Nur Hausgruppen zulässig 3.4 Geschlossene Bauweise (§ 22 Abs. 1 und 3 BauNVO ) 4. Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflä chen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 4.1 Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO) 4.2 Baulinie (§ 23 Abs. 1 und 2 BauNVO) 4.3 Überbaubare Grundstücksfläche (§ 23 Abs. 1 BauN VO) 5. Mindestmaße der Baugrundstücke (§ 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) Als Mindestmaß für die Größe von Baugrundstücken wird festgesetzt: Bei Einzelhäusern: 400 m². Bei Doppelhaushälften oder Grundstücken innerhalb einer Hausgruppe: 200 m². 6. Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO) 6.1 Stellplätze und Garagen in den Vorgartenzonen In den Vorgartenzonen sind Garagen und Carports ers t in einem Abstand von 5,00 m, gemessen von der straßenseitigen Grundstücksgrenze, zulässig; hiervon ausgenommen sind Flächen, die in der Planzeichnung als Flächen für Garagen festgesetzt sind. Offene, nicht überdachte Stellplätze sind in der gesamten V orgartenzone zulässig. Als Vorgarten- zone wird die Fläche zwischen straßenseitiger Baugr enze und straßenseitiger Grund- stücksgrenze an der Erschließungsstraße definiert. Bei der Anlage von Garagen und Stellplätzen in der Vorgartenzone ist Festsetzung Nr. 13.2 zu beachten: Danach dürfen Zufahrten, Stellplä tze, Carports und Garagen höchs- Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 5 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) tens 25 % der Vorgartenzone belegen. Ausgenommen vo n dieser Festsetzung sind Vor- gartenzonen, in denen in der Planzeichnung Flächen für Garagen oder Flächen für Stell- plätze festgesetzt sind; innerhalb der so festgeset zten Flächen sind je nach Festsetzung Garagen oder Stellplätze zulässig. 7. Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO nur eingeschränkt zulässig: Die Summe aller Nebenanlagen ist auf 1 m³ umbauten Raum pro 30 m² Grundstücksflä- che zu begrenzen. 8. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Im Plangebiet sind pro Wohngebäude höchstens drei Wohnungen zulässig. 9. Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 9.1 Straßenverkehrsfläche 10. Fläche für Versorgungsanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) 10.1 Elektrizität (Transformatorenstation) 11. Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) 11.1 Private Grünfläche Die als „Private Grünflächen“ festgesetzten Flächen sind zu 100 % gärtnerisch anzulegen und dauerhaft zu pflegen und zu unterhalten. Der bestehende Baumbestand innerhalb der privaten Grünflächen ist dauerhaft zu erhal- ten und bei Abgang durch gleichartige Bäume zu ersetzen. Empfohlen wird die Verwen- dung von standortgerechten, gebietstypischen großkronigen Bäumen gemäß den Arten- empfehlungen unter IV.3. 12. Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwick- lung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 i.V.m. Nr. 14 BauGB) 12.1 Oberflächenbefestigung Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundst ücke sind, soweit wasserwirtschaftli- che Belange nicht entgegenstehen, als teilversiegel te Flächen anzulegen (z.B.: Rasen- pflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen). Werden die Flächen nicht teilversiegelt ange- legt, ist das anfallende Niederschlagswasser in ang renzende Grundstücksfreiflächen zu versickern. 13. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 13.1 Grundstücksfreiflächen Pro angefangene 500 m² Grundstücksfläche ist mindes tens ein großkroniger, heimischer Laubbaum zu pflanzen; bei Grundstücken mit einer Gr öße unter 500 m² können anstelle eines großkronigen Laubbaumes 2 kleinkronige Laubbäume gepflanzt werden. Bestehende Bäume sind hierbei jeweils anzurechnen. Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 6 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) 13.2 Vorgärten Vorgärten sind angemessen zu bepflanzen; pro Vorgar ten ist mindestens 1 Kleinbaum bzw. 2 Großsträucher zu pflanzen. Bestehende Bäume bzw. Großsträucher sind hierbei jeweils anzurechnen. Zufahrten, Stellplätze, Carports und Garagen dürfen höchstens 25 % der Vorgartenzone zwischen straßenseitiger Baugrenze und straßenseiti ger Grundstücksgrenze an der öf- fentlichen Verkehrsfläche belegen. Ausgenommen von dieser Festsetzung sind Vorgar- tenzonen, in denen in der Planzeichnung Flächen für Garagen oder Flächen für Stellplät- ze festgesetzt sind; innerhalb der so festgesetzten Flächen sind je nach Festsetzung Ga- ragen oder Stellplätze zulässig. 13.3 Rückwärtige Gartenflächen (Hauptgärten) Die Hauptgärten sind vorwiegend unter Verwendung st andortgerechter, heimischer Bäu- me und Sträucher entsprechend dem stark durchgrünte n Gebietscharakter angemessen zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten. 14. Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB) Bäume Die im Plan eingezeichneten Bäume sind dauerhaft zu pflegen und zu erhalten. Abgängi- ge Bäume sind durch standortgerechte, gebietstypische großkronige Bäume gemäß den Artenempfehlungen unter IV.3 zu ersetzen. Bei Baumaßnahmen sind die Bäume entsprechend der DIN 18920 zu schützen. 15. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen z ur Vermeidung oder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Für die Gebäude an der Heinrich-Delp-Straße wurde der nachfolgende Lärmpegelbereich ermittelt. Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten auf dem Grundstück Heinrich-Delp-Straße 241A sind aufgrund der Immissionen aus Verkehrslärm für Wohnungen und Aufenthaltsräume bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu treffen. Nach DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise“, Ausgabe 1989) sind zum Schutz von Aufent- haltsräumen gegen Außenlärm die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Au- ßenbauteilen gemäß Ziffer 5 und Tabelle 8 und 9 einzuhalten. Hierbei soll zu Grunde gelegt werden: Bereiche im Plangebiet Lärmpegel- bereich nach DIN 4109 "Maßgeblicher Außenlärmpegel" nach DIN 4109 (Ausgabe 1989) Erforderliche resultierende Schall- dämm-Maße R'w,res des Außenbau- teils Aufenthaltsräume in Wohnungen, Außenwände zur Heinrich-Delp-Straße I bis 55 dB(A) 30 dB Grundlage für die Ermittlung des Lärmpegelbereiches ist das jeweils aktuelle Lärmkatas- ter der Stadt Darmstadt oder ein qualifizierter Einzelnachweis des maßgeblichen Außen- lärmpegels. Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 7 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) 16. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Beb auungsplanes (§ 9 Abs. 7 BauGB) 17. Abgrenzung von Bereichen mit unterschiedlichen Festsetzungen zum Maß der bau- lichen Nutzung 18. Kennziffer der Baugebiete 19. Flächen für Stellplätze, Garagen und Gemeinscha ftsgaragen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB) 19.1 Flächen für Stellplätze 19.2 Flächen für Garagen 19.3 Flächen für Tiefgaragen 19.4 Flächen für Gemeinschaftsgaragen Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 8 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) II. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen Aufgrund § 81 Abs. 1 und 4 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 18.06.2002 (GVBl. I S. 274) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 1. Dächer (§ 81 Abs. 1 HBO) 1.1 Dachform und Dachneigung Innerhalb des Geltungsbereiches mit Ausnahme der mit „FD“ gekennzeichneten Flächen sind geneigte Dächer in Form von Sattel- und Walmdächern mit einer Dachneigung zwi- schen 25 und 35° sowie flach geneigte Dächer und Flachdächer bis zu einer Dachnei- gung von 5° zulässig; ferner sind Pultdächer bis zu einer Dachneigung von 10° zulässig. Ein Pultdach muss so angeordnet sein, dass First- und Trauflinie parallel zur Erschlie- ßungsstraße verlaufen. Bei Um- und Anbauten ist Satz 1 anzuwenden oder die Dachform und Dachneigung des Bestandsgebäudes beizubehalten. 1.2 Flach geneigtes Dach Innerhalb der mit „FD“ gekennzeichneten Flächen sind ausschließlich flach geneigte Dä- cher und Flachdächer bis zu einer Dachneigung von 5° zulässig. 1.3 Dachaufbauten, -einschnitte und -gauben Die gesamte Breite der Dachaufbauten und -einschnit te darf max. 50% der Dachbreite betragen. Zwischen Dachaufbauten bzw. Dacheinschnitten und de m jeweiligen Dachende wie Ort- gang, First, Traufe, Grat sowie zwischen den einzel nen Dachaufbauten bzw. Dachein- schnitten muss ein Mindestabstand von 1,20 m – geme ssen in der jeweiligen Dachfläche – eingehalten werden. Als Ausnahme ist bei Walmdäch ern ein Mindestabstand zum Dachgrat von 0,60 m zulässig. Für den Mindestabstand maßgeblich ist die engste St elle, jeweils gemessen in der Dach- fläche. Dachaufbauten und –einschnitte sowie Dachgauben sin d bei Pultdächern, flachgeneigten Dächern und Flachdächern nicht zulässig. 1.4 Zone für Staffelgeschosse In den mit den Kennziffern 1 bis 3 gekennzeichneten überbaubaren Grundstücksflächen sind Staffelgeschosse nur in der gesondert gekennzeichneten „Zone für Staffelgeschos- se“ zulässig. 1.5 Abgrenzung der „Zone für Staffelgeschosse“ 2. Einfriedungen und Stützmauern Einfriedungen sind nur zulässig als: - Hecken - Eisengitter aus senkrechten Stäben - Mauern aus Beton, Naturstein oder Klinkermauerwerk - Maschendrahtzaun An der der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandten Grundstücksgrenze sind Einfriedun- gen als Mauern bis zu einer maximalen Höhe von 1,20 m zulässig. Die übrigen Einfrie- dungen dürfen eine Höhe von 1,50 m nicht überschreiten. Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 9 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) Einfriedungen aus Beton, Naturstein oder Klinkermau erwerk sowie Stützmauern sind mit Laubgehölzpflanzungen oder Kletterpflanzen dauerhaft zu begrünen. III. Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser Aufgrund § 42 Abs. 3 Hessisches Wassergesetz (HWG) i. d. F. vom 06.05.2005 (GVBl. I, S. 305) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf den Grundstücken Zisternen zu errichten. Sie sollen zur Aufnahme von Niedersch lagswasser dienen, das auf den Dachflächen anfällt. Das Fassungsvermögen der Ziste rnen muss mindestens 25 l/m² ho- rizontal projizierte unbegrünte Dachfläche betragen. Das Zisternenwasser soll als Brauch- wasser (z.B. für Gartenbewässerung, WC-Spülung etc.) genutzt werden. IV. Hinweise und Empfehlungen 1. Bodendenkmale Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) oder d er Unteren Denkmalschutzbehör- de unverzüglich anzuzeigen. 2. Bodenveränderungen Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Bode n erfordern, ist auf sensorische Auf- fälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeit en des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränder ungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5, zu informieren. 3. Artenempfehlungen Folgende Gehölzarten werden zur Verwendung empfohlen: Großkronige Bäume Acer platanoides Spitzahorn Acer pseudoplatanus Bergahorn Betula pendula Sand-Birke Fagus sylvatica Buche Fraxinus excelsior Esche Juglans regia Walnuss Quercus petrea Traubeneiche Quercus robur Stiel-Eiche Tilia cordata Winter- Linde Mittel- und kleinkronige Bäume Acer campestre Bergahorn Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 10 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) Betula pendula Sand-Birke Crataegus laevigata ‘Pauls Scarlet’ Rotdorn Corylus colurna Baumhasel Prunus avium ‘Plena’ Gefüllte Süßkirsche Sorbus aucuparia Eberesche Obstbäume Standortgerechte, gebietstypische Baumarten sind auch einige Nadelgehölze wie z.B. Pinus nigra (Schwarzkiefer), Cedrus atlantica (Atlaszeder) und Taxus baccata (Eibe) Sträucher und Heckenpflanzen für den Innenbereich Cornus kousa Japanischer Hartriegel Deutzia (Arten und Sorten) Deutzie Amelanchier ovalis Felsenbirne Buxus sempervirens Buchs (Arten und Sorten) Ligustrum (Arten und Sorten) Liguster Philadelphus (Arten und Sorten Falscher Jasmin Rosa (Arten und Sorten Rosen Buddleia davidii (Sorten) Schmetterlingsstrauch Spiraea (Arten und Sorten) Spierstrauch Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 11 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) 4. Zusammenstellung der zulässigen Kombinationen vo n Vollgeschossen, Dachfor- men und Gebäudehöhen Auf Grundlage der Festsetzungen I.2.4 (Zahl der Vollgeschosse), I.2.5.1 (Maximal zuläs- sige Außenwandhöhe AWH), I.2.5.2 (Maximal zulässige Gebäudehöhe GH) sowie II.1.4 (Zone für Staffelgeschosse) sind folgende Gebäudetypen mit unterschiedlichen Gebäu- dehöhen möglich: 4.1 Kennziffer 1 bis 3: Ein Vollgeschoss zulässig / max. Gebäudehöhe 5,00 m / Kein Staffelgeschoss zu- lässig, da außerhalb der „Zone für Staffelgeschosse“ / nur Flachdach zulässig Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 12 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) 4.2 Kennziffer 1 bis 3: Ein Vollgeschoss zulässig / max. Gebäudehöhe 7,50 m / Staffelgeschoss zulässig, da innerhalb der „Zone für Staffelgeschosse“ / nur Flachdach zulässig Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 13 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) 4.3 Kennziffer 4 bis 6: Zwei Vollgeschosse zulässig / max. Gebäudehöhe 7,50 m / dadurch Staffelge- schoss bei zwei Vollgeschossen ausgeschlossen / nur Flachdach zulässig Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 14 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) 4.4 Kennziffer 7 bis 9: Zwei Vollgeschosse zulässig / max. Gebäudehöhe 10,00 m / dadurch Dachge- schoss oder Staffelgeschoss zulässig / Satteldach, Walmdach, Pultdach und Flachdach zulässig hier: Gebäude mit Dachgeschoss und Satteldach Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 15 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) 4.5 Kennziffer 7 bis 9: Zwei Vollgeschosse zulässig / max. Gebäudehöhe 10,00 m / dadurch Dachge- schoss oder Staffelgeschoss zulässig / Satteldach, Walmdach, Pultdach und Flachdach zulässig hier: Gebäude mit Staffelgeschoss und Flachdach Textliche Festsetzungen zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 16 E 54 Festsetzungen_D (Anlage 1) 4.6 Kennziffer 7 bis 9: Zwei Vollgeschosse zulässig / max. Gebäudehöhe 10,00 m / dadurch Dachge- schoss oder Staffelgeschoss zulässig / Satteldach, Walmdach, Pultdach und Flachdach zulässig hier: Gebäude mit Staffelgeschoss und Pultdach Wissenschaftsstadt Darmstadt, den Stadtplanungsamt Dr.-Ing. Harald Kissel Ltd. Baudirektor
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Wissenschaftsstadt Darmstadt
Gemarkung Darmstadt Flur 21 Maßstab 1:1.000
Vorentwurf zum
Bebauungsplan E 54
– Am Steinern Kreuz –
Darlegung der Ziele und Zwecke der Planung
(§ 3 Abs. 1 BauGB)
März 2010
Bearbeitung:
Dipl.-Ing. Ulf Begher, Stadtplaner
Dipl.-Ing. Annemarie Peter
Dipl.-Ing. Christiane Winter, Landschaftsplanerin
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT
Begher - Begher - Lenz - Raabe
Stadtplaner und Architekten
Alicenstraße 23
64293 Darmstadt
Tel.: (0 61 51) 99 50-0
Fax: (0 61 51) 99 50 22
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Anlage 2
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 2
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Inhaltsverzeichnis
Teil A - Begründung
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung .............................................................. ........ 8
2. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ............................................ 8
3. Rechtsgrundlagen................................... ................................................... ..................... 9
4. Planungsrechtliche Situation / Schutzausweisungen.. .............................................. 10
4.1 Regionalplan .......................................................................................... ......................... 10
4.2 Flächennutzungsplan / Landschaftsplan ................................................................. ........ 10
4.3 Bebauungsplan ......................................................................................... ...................... 11
4.4 Veränderungssperre ................................. ................................................... ................... 11
4.5 Beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB ............................................................ ... 12
4.6 Schutzausweisungen .................................................................................... .................. 12
5. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand............................................... 13
5.1 Lage des Plangebietes.............................. ................................................... ................... 13
5.2 Gebäudetypologie ...................................................................................... ..................... 13
5.3 Nutzungsstruktur................................... ................................................... ....................... 17
5.3.1 Art der Nutzung.................................... ................................................... ........................ 17
5.3.2 Wohneinheiten...................................... ................................................... ....................... 17
5.3.3 Grundstücksgrößen.................................. ................................................... .................... 19
5.3.4 Bauliche Ausnutzung der Grundstücke ................................................................... ........ 21
5.4 Freiflächen ........................................................................................... ........................... 25
5.5 Landschaftliche Einbindung ............................................................................ ................ 31
5.6 Erschließung .......................................................................................... ......................... 33
5.7 Gestalterische Merkmale............................ ................................................... .................. 33
6. Immissionen ........................................................................................... ....................... 34
6.1 Lärmkartierung..................................... ................................................... ........................ 34
6.2 Schallschutzmaßnahmen ................................................................................. ............... 35
7. Wasserwirtschaftliche Belange ......................................................................... .......... 35
7.1 Wasserversorgung................................... ................................................... .................... 35
7.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz ........................... 36
7.3 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser......................................... 36
7.4 Abwasser .............................................................................................. .......................... 36
7.5 Oberirdische Gewässer.............................. ................................................... .................. 36
8. Altlasten.......................................... ................................................... ............................ 36
9. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale .................................................... 36
9.1 Geologie und Boden .................................................................................... ................... 36
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 3
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
9.2 Hydrogeologie und Grundwasser ......................................................................... ........... 36
9.3 Klima und Luft ........................................................................................ ......................... 37
9.4 Landschaft, Freizeit und Erholung.................. ................................................... .............. 37
9.5 Vegetation und Fauna............................... ................................................... ................... 37
10. Ziele für die weitere städtebauliche Entwicklung... ................................................... . 37
10.1 Veränderungstendenzen.............................. ................................................... ................ 37
10.2 Veränderungen und Verdichtung bei Wahrung des Gebietscharakters........................... 38
10.3 Bebauungskonzept ...................................................................................... ................... 38
10.4 Bebauungsdichte ....................................................................................... ..................... 38
10.5 Wohnhaustypus / Anzahl der Wohneinheiten........... ................................................... .... 39
10.6 Grundstücksstruktur................................ ................................................... ..................... 39
10.7 Freiflächenkonzept................................. ................................................... ...................... 39
10.8 Gebäudegestalt..................................... ................................................... ....................... 42
11. Städtebauliches Konzept............................ ................................................... ............... 42
11.1 Wohnflächenerweiterung ............................. ................................................... ................ 42
11.2 Höhenentwicklung der Gebäudetypen..................................................................... ........ 43
12. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen............................. 51
12.1 Art der baulichen Nutzung.......................... ................................................... .................. 51
12.2 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. ............... 51
12.2.1 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl.............................................................. ..... 51
12.2.2 Zahl der Vollgeschosse............................. ................................................... ................... 51
12.2.3 Höhe baulicher Anlagen............................. ................................................... .................. 52
12.3 Bauweise ........................................... ................................................... .......................... 53
12.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen .............................................. 53
12.5 Mindestmaße der Baugrundstücke........................................................................ .......... 54
12.6 Stellplätze und Garagen............................ ................................................... ................... 54
12.7 Nebenanlagen....................................... ................................................... ....................... 55
12.8 Höchstzulässige Anzahl der Wohnungen............... ................................................... ...... 55
12.9 Verkehrsflächen ....................................................................................... ....................... 55
12.10 Fläche für Versorgungsanlagen ......................................................................... ............. 55
12.11 Private Grünflächen ................................................................................... ..................... 55
12.12 Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung
von Boden, Natur und Landschaft.................... ................................................... ............ 55
12.13 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen .............................. 56
12.14 Erhaltung von Bäumen............................... ................................................... .................. 56
12.15 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung von
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes.................... 56
12.16 Flächen für Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsgaragen ........................................ 57
13. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen............................ 57
13.1 Dächer ............................................. ................................................... ............................ 57
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 4
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
13.2 Einfriedungen und Stützmauern...................... ................................................... ............. 58
14. Begründung der Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder
Verwenden von Niederschlagswasser ..................................................................... ... 58
15. Mögliche Veränderungen im Plangebiet auf Grundlage der Festsetzungen des
Bebauungsplanes ....................................................................................... .................. 59
15.1 Beispiel 1: Winkelbungalow......................... ................................................... ................. 59
15.1.1 Veränderungen nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes.................................... 59
15.1.2 Veränderungen nach den Maßstäben des § 34 BauGB .................................................. 60
15.2 Beispiel 2: Einzelhaus Norden......................................................................... ................ 60
15.2.1 Veränderungen nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes.................................... 60
15.2.2 Veränderungen nach den Maßstäben des § 34 BauGB .................................................. 61
15.3 Beispiel 3: Einzelhaus Süden .......................................................................... ................ 61
15.3.1 Veränderungen nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes.................................... 62
15.3.2 Veränderungen nach den Maßstäben des § 34 BauGB .................................................. 62
15.4 Fazit zu möglichen Veränderungen im Plangebiet ........................................................ .. 62
16. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung .................................................................. ...... 62
17. Planungsstatistik ..................................................................................... ..................... 63
Teil B - Vorprüfung des Einzelfalls
18. Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB....................................... 65
19. Beschreibung der Planung........................... ................................................... ............. 65
19.1 Angaben zum Standort ............................... ................................................... ................. 65
19.2 Inhalte und wichtigste Ziele des Bebauungsplanes ...................................................... ... 65
19.3 Beschreibung der Festsetzungen des Bebauungsplanes (Kurzdarstellung).................... 65
19.4 Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden ....................... 66
19.5 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planungen sowie deren Berücksichtigung ... 66
19.5.1 Fachgesetze ........................................ ................................................... ........................ 66
19.5.2 Fachplanungen ......................................................................................... ...................... 67
20. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes, Bewertung der
Umweltauswirkungen einschließlich der Prognose bei der Durchführung der
Planung............................................ ................................................... ........................... 68
20.1 Schutzgut Mensch................................... ................................................... ..................... 68
20.2 Schutzgut Boden.................................... ................................................... ...................... 69
20.3 Schutzgut Wasser................................... ................................................... ..................... 69
20.4 Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt................................................... ...... 69
20.5 Schutzgut Klima und Luft .............................................................................. .................. 70
20.6 Schutzgut Landschaft............................... ................................................... .................... 71
20.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter ....................................................................... ............. 71
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 5
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
21. Alternativenprüfung ................................................................................... ................... 71
22. Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeiten bei der Ermittlung ............... 71
23. Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring)............................................... 71
24. Allgemein verständliche Zusammenfassung.............................................................. 7 1
Abbildungen
Abbildung 1: Lage des Plangebietes (o.M.) ............................................................. ......................... 8
Abbildung 2: Geltungsbereich des Bebauungsplanes (o.M.)............................................... .............. 9
Abbildung 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen (o.M.)................................................. ............... 10
Abbildung 4: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (o.M.) ....................................................... 10
Abbildung 5: Ausschnitt aus der Entwicklungskarte des Landschaftsplanes (o.M.)........................ . 11
Abbildung 6: Eingeschossige Einzelhäuser mit Satteldach (Am Steinern Kreuz) ............................ 13
Abbildung 7: Eingeschossige Einzelhäuser mit Satteldach (Am Haselberg) ................................... 13
Abbildung 8: Winkelbungalow mit Flachdach (Am Steinern Kreuz 10)...................................... ...... 14
Abbildung 9: Bebauung (Am Kirschenhang) ............................................................... .................... 14
Abbildung 10: Doppelhäuser mit Satteldach (Am Steinern Kreuz 30 und 32)............................... ... 14
Abbildung 11: Neue Doppelhäuser (Am Steinern Kreuz 44 und 54)......................................... ....... 14
Abbildung 12: Reihenhausgruppe (Am Steinern Kreuz 27 bis 49) .......................................... ........ 15
Abbildung 13: Wohnbebauung (Am Kirschenhang) .......................................................... .............. 15
Abbildung 14: Bestand: Hausformen im Plangebiet (o.M.)................................................ .............. 16
Abbildung 15: Bestand: Wohneinheiten pro Gebäude (o.M.) .......................................................... 18
Abbildung 16: Bestand: Grundstücksgrößen im Plangebiet (o.M.)......................................... ......... 20
Abbildung 17: Bestand: Grundflächenzahl im Plangebiet (o.M.) .......................................... ........... 22
Abbildung 18: Bestand: Geschossflächenzahl im Plangebiet (o.M.)....................................... ......... 23
Abbildung 19: Bestand: Anzahl der Vollgeschosse im Plangebiet (o.M.) .................................. ...... 24
Abbildung 20: Luftbild (o.M.) ......................................................................... .................................. 25
Abbildung 21: Parkähnlicher Garten (Am Steinern Kreuz 61) ............................................. ............ 25
Abbildung 22: Durchgrünung im Straßenraum.......... ................................................... ................... 26
Abbildung 23: Bestand: Prägende Grünstrukturen (o.M.) ................................................. .............. 27
Abbildung 24: Bestand: Freiflächenstrukturen (o.M.) ................................................... ................... 28
Abbildung 25: Bestand: Bäume auf Privatgrundstücken (o.M.) ....................................................... 29
Abbildung 26: Bestand: Öffentliche Grünflächen (o.M.) ................................................. ................. 30
Abbildung 27: Übergang zum Wald (Am Steinern Kreuz) ................................................... ............ 31
Abbildung 28: Fußwegeverbindung....................................................................... .......................... 31
Abbildung 29: Bestand: Landschaftliche Einbindung (o.M.) .............................................. .............. 32
Abbildung 30: Erschließung durch private Wegeparzelle (An der Marienhöhe 13).......................... 33
Abbildung 31: Einfriedungen........................ ................................................... ................................ 33
Abbildung 32: Dachaufbauten........................ ................................................... .............................. 33
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 6
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 33: Lärmkartierung über 24 Stunden (o.M.) ................................................... ................ 34
Abbildung 34: Lärmkartierung von 22.00 – 6.00 Uhr (o.M.).............................................. ............... 35
Abbildung 35: Grün- und Freiflächenkonzept (o.M.)..................................................... ................... 41
Abbildung 36: Höhen bei eingeschossigem Flachdachgebäude ohne Staffelgeschoss (o.M.) ........ 44
Abbildung 37: Höhen bei eingeschossigem Flachdachgebäude mit Staffelgeschoss (o.M.) ........... 45
Abbildung 38: Höhen bei zweigeschossigem Flachdachgebäude ohne Staffelgeschoss (o.M.)...... 46
Abbildung 39: Höhen bei zweigeschossigem Satteldachgebäude (o.M.) ........................................ 47
Abbildung 40: Höhen bei zweigeschossigem Gebäude mit Staffelgeschoss und Pultdach (o.M.)... 48
Abbildung 41: Höhen bei zweigeschossigem Gebäude mit Staffelgeschoss und Flachdach (o.M.) 49
Abbildung 42: Bebauungskonzept (o.M.) ................................................................. ....................... 50
Abbildung 43: Skizze zu Dachaufbauten (o.M.) .......................................................... .................... 58
Abbildung 44: Bestand Winkelbungalow (o.M.)........................................................... .................... 59
Abbildung 45: Festsetzungen des Bebauungsplanes zum Winkelbungalow (o.M.)......................... 59
Abbildung 46: Bestand Einzelhaus Norden (o.M.)........................................................ ................... 60
Abbildung 47: Festsetzungen des Bebauungsplanes zum Einzelhaus Norden (o.M.)..................... 60
Abbildung 48: Bestand Einzelhaus Süden (o.M.) ......................................................... ................... 61
Abbildung 49: Festsetzungen des Bebauungsplanes zum Einzelhaus Süden (o.M.) ...................... 61
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 7
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Teil A
Begründung
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 8
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung
Für das Wohngebiet „Am Steinern Kreuz“ wurde in den sechziger Jahren der Bebau-
ungsplan E 11 aufgestellt. Der Bebauungsplan wurde 1964 rechtskräftig, erwies sich aber
im Jahr 1992 aufgrund eines Formfehlers in der Hauptsatzung als unwirksam. Seitdem ist
§ 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile) Beurteilungsgrundlage für Bauanträge und Voranfragen.
Es hat sich zunehmend gezeigt, dass diese Rechtsgrundlage nicht ausreicht, um die
städtebauliche Entwicklung in diesem Gebiet, im Sinne einer Erhaltung der vorhandenen
Wohnqualität, zu steuern. Es handelt sich um ein gehobenes Wohngebiet am Rand einer
landschaftlich sehr reizvollen Umgebung mit teilweise noch großen, locker bebauten
Grundstücken und großem Grünanteil.
Nach vermehrten Grundstücksverkäufen, Abrissanträgen und Grundstücksteilungen in
der letzten Zeit machen die Planungen für diese Grundstücke die Tendenz zu einer zu-
nehmenden Verdichtung deutlich. Gegen eine maßvolle Verdichtung ist städtebaulich
nichts einzuwenden. Da das vertretbare Maß für solche Nachverdichtungen durch die Zu-
lässigkeitsmaßstäbe des § 34 BauGB nicht ausreichend bestimmt werden kann und nach
den in diesem Fall angewandten Maßstäben eine zu starke Verdichtung möglich wäre,
wird der vorliegende Bebauungsplan aufgestellt. Eine Beschränkung der Verdichtungs-
möglichkeiten ist auch aus ökologischer Sicht zu begrüßen, da durch die Beschränkung
der wertvolle Baum- und Grünflächenbestand in diesem Baugebiet gesichert werden
kann.
Dabei verfolgt der Bebauungsplan das Ziel, die hohe Wohnqualität in Zukunft zu erhalten
und dennoch eine maßvolle Nachverdichtung zu ermöglichen.
2. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsber eich
Das Plangebiet liegt im südlichen Bereich von Darmstadt im Stadtteil Eberstadt und hat
eine Größe von ca. 9,82 ha.
Der Geltungsbereich liegt in der Gemarkung Darmstadt, Flur 21.
Abbildung 1: Lage des Plangebietes (o.M.)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 9
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 2: Geltungsbereich des Bebauungsplanes (o.M.)
3. Rechtsgrundlagen
− Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23.09.2004 (BGBl. I, S. 2414), zuletzt geändert
Artikel 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585)
− Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 23.01.1990 (BGBl. I, S. 132) , zuletzt
geändert am 22.04.1993 (BGBl. I, S. 466)
− Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991, S. 58)
− Hessische Bauordnung (HBO) i. d. F. vom 18.06.2002 (GVBl. I, S. 274), z uletzt ge-
ändert durch Art. 8 des Gesetzes vom 15.12.2009 (GVBl. I S. 716)
− Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz –
BNatSchG) i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I 2009, S. 2542)
− Hessisches Gesetz über Naturschutz und Landschaftsp flege (Hessisches Natur-
schutzgesetz HENatG) vom 04.12.2006 (GVBl. I S. 619 ), zuletzt geändert durch Art. 4
des Gesetzes vom 12.12.2007 (GVBl. I S. 851)
− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. vom 19.08.2002 (BGBl. I S. 3245), zu letzt
geändert am 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585)
− Hessisches Wassergesetz (HWG) i. d. F. vom 06.05.2005 (GVBl. I, S. 305), z uletzt
geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 19.11.2007 (GVBl. I S. 792)
− Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) ) i. d. F. vom 26.09.2002 (BGBl. I,
S. 3830), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetze s vom 11.08.2009 (BGBl. I S.
2723)
− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i. d. F der Bekanntma-
chung vom 24.02.2010 (BGBl. I 2010, S. 94)
− Hessisches Denkmalschutzgesetz (DSchG) i. d. F. vom 05.09.1986 (GVBl. I, S. 262,
270), zuletzt geändert am 06.09.2007 (GVBl. I S. 548)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 10
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
4. Planungsrechtliche Situation / Schutzausweisunge n
4.1 Regionalplan
Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht am 13.09.2004 (St. Anz. 37/04),
ist das Plangebiet als „Siedlungsfläche Bestand“ dargestellt. Damit ist der Bebauungsplan
an die Ziele der Raumordnung angepasst, entspricht also dem Erfordernis des § 1 Abs. 4
BauGB.
Abbildung 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen (o.M.)
Im Entwurf des Regionalplanes Südhessen 2009 ist das Plangebiet als „Vorranggebiet
Siedlung – Bestand“ dargestellt. Somit ist der Bebauungsplan auch an die Ziele des in
Aufstellung befindlichen Regionalplanes angepasst.
4.2 Flächennutzungsplan / Landschaftsplan
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt weist das Plangebiet als „Wohnbaufläche“ aus.
Damit trägt der Bebauungsplan dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB Rech-
nung.
Abbildung 4: Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (o.M.)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 11
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 5: Ausschnitt aus der Entwicklungskarte des Landschaftsplanes (o.M.)
Die Entwicklungskarte des Landschaftsplanes stellt den Geltungsbereich des Bebau-
ungsplanes als Wohnbaufläche mit mittlerem Biotopwert dar.
Direkt westlich angrenzend befinden sich Bauflächen, für die der Erhalt und Schutz von
Grün auf Bauflächen vorgesehen ist. Die nördlich, östlich und südlich an das Plangebiet
angrenzenden Freiflächen sind als Waldflächen dargestellt. Bei diesen Flächen handelt
es sich zum größten Teil um „Bereiche für die Erhaltung und Entwicklung wertvoller Nah-
erholungsräume“.
In der näheren Umgebung des Plangebietes befinden sich Flächen, auf denen der Land-
schaftsplan Maßnahmen zur Entwicklung, Erhaltung und Pflege von Natur und Land-
schaft vorsieht. Dabei handelt es sich nördlich des Plangebietes um Flächen für den Er-
halt von Grünland, östlich um Flächen für Erhalt oder Pflege von Streuobstwiesen und
südlich um Flächen für eine extensive Grünlandnutzung auf feucht-nassen Standorten
sowie um Flächen für die Offenhaltung und Pflege von Brach- bzw. Sukzessionsflächen.
Punktuelle bzw. lineare geschützte Landschaftsbestandteile befinden sich vor allem öst-
lich und südlich des Plangebietes. Südlich befindet sich auch ein FFH-Gebiet. Dieses wird
im Landschaftsplan ergänzt durch „Bereiche für Erhalt und Entwicklung von Biotopen, Bi-
otopverbund- und Entwicklungsflächen – Planung“.
4.3 Bebauungsplan
Für das Plangebiet liegt kein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, da der Bebauungsplan
aus den sechziger Jahren aufgrund eines Formfehlers unwirksam ist.
Der vorliegende Bebauungsplan überschneidet sich in einem Teilbereich mit dem vorha-
benbezogenen Bebauungsplan E 52 „Am Steinern Kreuz / Petrus-Canisius-Kirche“. Es
handelt sich dabei um einen Teil der Straßenverkehrsfläche der Straße „Am Steinern
Kreuz“ im westlichen Teil des Geltungsbereiches.
4.4 Veränderungssperre
Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Darmstadt hat für das Plangebiet am
26.06.2007 eine Satzung über eine Veränderungssperre und 28.04.2009 eine Verlänge-
rung der Veränderungssperre beschlossen.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 12
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
4.5 Beschleunigtes Verfahren nach § 13 a BauGB
Auf Grundlage des zum 01.01.2007 novellierten Baugesetzbuches kann das beschleunig-
te Verfahren nach § 13 a BauGB angewandt werden: Der Bebauungsplan kann als Be-
bauungsplan der Innenentwicklung bewertet werden.
Das Plangebiet umfasst 98.159 m². Davon sind 85.571 m² Wohnbaugrundstücke (Netto-
bauland inklusive privater Grünflächen). Die Größe der Grundfläche für die Summe aller
baulichen Anlagen auf den Baugrundstücken wird durch eine GRZ von 0,4 begrenzt. So-
mit ergibt sich nach § 19 Abs. 2 BauGB als zulässige überbaubare Grundfläche eine
Summe von ca. 34.228 m². Bei den meisten Grundstücken erlauben aber die Festsetzun-
gen zu den überbaubaren Flächen meist eine geringere Ausnutzung.
Die durch den Bebauungsplan zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO liegt
damit oberhalb des Grenzwertes von 20.000 m², der für ein beschleunigtes Verfahren oh-
ne Vorprüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB vorgegeben ist. Die zulässige
Grundfläche liegt aber unter 70.000 m².
Daher muss eine Vorprüfung des Einzelfalles gemäß § 13 a Abs. 1 Nr. 2 BauGB durchge-
führt werden. Die im Teil B der Begründung beigefügte Vorprüfung des Einzelfalls kommt
für den vorliegenden Bebauungsplan zu dem Ergebnis, dass keine erheblichen Umwelt-
auswirkungen von der Aufstellung des Bebauungsplanes ausgehen. Die Beteiligung der
Behörden und Träger öffentlicher Belange an dieser Vorprüfung gem. § 13 a Abs. 1 Nr. 2
BauGB erfolgt im Rahmen der Beteiligung zum Vorentwurf des Bebauungsplanes. Somit
kann der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden.
Wesentliche Merkmale des beschleunigten Verfahrens nach § 13 a BauGB sind:
– Es kann das Aufstellungsverfahren nach § 13 BauGB (vereinfachtes Verfahren) an-
gewandt werden.
– Es kann von der Umweltprüfung und vom Umweltberic ht abgesehen werden.
– Eingriffe nach dem Bundesnaturschutzgesetz müssen nicht ausgeglichen werden.
Der Bebauungsplan dient der maßvollen Nachverdichtung im Rahmen der Innenentwick-
lung und trägt dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in angemes-
sener Weise gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung.
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist gemäß Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltver-
träglichkeitsprüfung (UVPG) nicht notwendig.
Negative Auswirkungen auf die Erhaltungsziele und Schutzzwecke der Gebiete von ge-
meinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des
Bundesnaturschutzgesetzes sind durch die vorliegende Planung nicht zu befürchten.
4.6 Schutzausweisungen
Landschaftsschutz und Naturschutz
An das Plangebiet grenzt im Süden und im Osten das Landschaftsschutzgebiet „Stadt
Darmstadt“ Zone II (Verordnung über das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“
vom 23.06.2004) an.
Das Vogelschutzgebiet 6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt“ grenzt südöstlich an das
Plangebiet an.
Weitere Schutzgebiete werden von der Planung nicht tangiert.
Baumschutzsatzung
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und
im Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baumschutzsatzung (Satzung zum
Schutz des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 05.04.2004) ge-
schützt. Geschützt sind Laubbäume, die – gemessen in einem Meter Höhe – einen
Stammumfang von mehr als 60 cm haben sowie Nadelbäume, die – gemessen in einem
Meter Höhe – einen Stammumfang von mehr als 90 cm haben.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 13
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Im Plangebiet befinden sich auf den größeren Grundstücken teilweise relativ große
Baumbestände, die durch diese Satzung geschützt werden.
5. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Besta nd
5.1 Lage des Plangebietes
Das Plangebiet liegt am östlichen Stadtrand von Darmstadt im Nordosten des Stadtteils
Eberstadt. Es grenzt im Westen an das Wohngebiet der „Villenkolonie Eberstadt“ an. Das
Wohngebiet erstreckt sich als relativ schmaler Siedlungskörper von West nach Ost und
ist von unbebauten Landschaftsräumen umgeben.
5.2 Gebäudetypologie
Die Gebäudetypologie des Plangebietes ist auf den ersten Blick heterogen, da teilweise
sehr unterschiedliche Gebäudetypen errichtet wurden. Dabei ist für dieses Wohngebiet
charakteristisch, dass einzelne Teilbereichen durch einen einheitlichen Gebäudetypus
geprägt werden, sodass unterschiedliche Gestaltbereiche entstanden sind. Als Wohnform
dominieren Einfamilienhäuser in unterschiedlicher Form. Lediglich Am Kirschenhang 4 bis
12 ist ein Mehrfamilienhaus entstanden.
Ein prägender Gebäudetyp im Plangebiet ist das klassische freistehende Einzelhaus mit
unterschiedlichen Dachformen. Das eingeschossige Satteldachgebäude dominiert im Be-
reich südlich der Straße „Am Steinern Kreuz“, hier teilweise auch als Pultdachgebäude,
sowie im Bereich südlich und nördlich der Straße „Am Haselberg“.
Auch der östliche Bereich des Plangebietes ist teilweise durch diese Einzelhäuser ge-
kennzeichnet, teilweise in Form von eingeschossigen Walmdachhäusern.
Abbildung 6: Eingeschossige Einzelhäuser mit Satteldach (Am Steinern Kreuz)
Abbildung 7: Eingeschossige Einzelhäuser mit Satteldach (Am Haselberg)
Teilbereiche werden durch den Gebäudetypus des eingeschossigen Winkelbungalows
mit Flachdach geprägt. Diese Gebäudeform ist als Hausgruppen im westlichen Teil der
Straße „Am Steinern Kreuz“ auf den nördlichen Grundstücken und auf der Südseite der
Straße „Am Kirschenhang“ entstanden.
Diesem Gebäudetypus sehr nahe kommt auch die Bebauung Am Steinern Kreuz 40 bis
46, die von freistehenden eingeschossigen Flachdachhäusern gebildet wird.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 14
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 8: Winkelbungalow mit Flachdach (Am Steinern Kreuz 10)
Abbildung 9: Bebauung (Am Kirschenhang)
Weiterhin sind im Plangebiet auch Doppelhäuser vertreten. Diese Gebäude sind meist
zweigeschossig und haben ein Flach- oder Satteldach.
Abbildung 10: Doppelhäuser mit Satteldach (Am Steinern Kreuz 30 und 32)
In den letzten Jahren entstanden an der Nordseite der Straße „Am Steinern Kreuz“ zwei-
geschossige Wohnhäuser in Form von Flachdachgebäuden, teilweise als Doppelhäuser.
Abbildung 11: Neue Doppelhäuser (Am Steinern Kreuz 44 und 54)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 15
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Für das Plangebiet eher untypisch ist die dichte Bebauung der winkelförmigen Reihen-
häuser (Am Steinern Kreuz 27 bis 49). Diese Wohnhäuser wurden ohne die sonst im
Plangebiet prägenden großzügigen Freibereiche errichtet.
Abbildung 12: Reihenhausgruppe (Am Steinern Kreuz 27 bis 49)
Die Bebauung „Am Kirschenhang“ 4 bis 12 ist ebenfalls als für das Plangebiet untypisch
einzustufen. Obwohl nach den Kriterien der HBO nur zweigeschossig, überragt diese Be-
bauung alle anderen Gebäude. Zudem sind die Dachformen der Bebauung auf diesem
Grundstück unterschiedlich und teilweise Sonderformen (z.B. Tonnendach). Auch die An-
zahl der Wohneinheiten pro Gebäude ist im Vergleich zu den restlichen Wohnhäusern
hoch.
Abbildung 13: Wohnbebauung (Am Kirschenhang)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 16
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 14: Bestand: Hausformen im Plangebiet (o.M.)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 17
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
5.3 Nutzungsstruktur
5.3.1 Art der Nutzung
Die Nutzungsstruktur des Plangebietes ist sehr homogen. Im Plangebiet befinden sich
ausschließlich Gebäude mit einer reinen Wohnnutzung. Vereinzelt werden Teile der
Wohngebäude von einem freien Beruf genutzt.
5.3.2 Wohneinheiten
In mehr als der Hälfte der Wohngebäude ist nur eine Wohneinheit vorhanden. In ca. ei-
nem Drittel der Wohngebäude befinden sich zwei Wohnungen. Selten sind Grundstücke
mit drei und mehr Wohneinheiten pro Wohngebäude zu finden. Lediglich die Bebauung
„Am Kirschenhang 4 bis 12“ besteht aus Gebäuden mit 5 und mehr Wohnungen.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 18
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 15: Bestand: Wohneinheiten pro Gebäude (o.M.)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 19
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
5.3.3 Grundstücksgrößen
Ungefähr die Hälfte der Grundstücke im Plangebiet ist größer als 800 m². Dabei liegen
die Grundstücksgrößen im östlichen und nördlichen Teil des Plangebietes teilweise bei
über 1.500 m².
Im Bereich der Bebauung aus den 60er Jahren – eingeschossigen Winkelbungalows und
zweigeschossigen Wohnhäusern – zwischen „Am Steinern Kreuz“ und „Am Haselberg“
und „Am Kirschenhang“ überwiegen Grundstücke mit Größen von 500 m² bis 800 m².
Die kleinsten Grundstücksgrößen treten im Bereich der dichtbebauten Grundstücke der
winkelförmigen Reihenhäuser auf. Die Einzelgrundstücke haben hier eine Größe von we-
niger als 200 m² und sind damit für das Plangebiet nicht typisch. Diese Bebauung ist al-
lerdings mit einer Gemeinschaftsfläche für Stellplätze und einer Grünfläche ausgestattet,
sodass die Durchschnittsgröße unter Einbeziehung dieser Gemeinschaftsflächen pro Rei-
henhaus bei ca. 320 m² liegt.
Bei den neueren Wohnbebauungen an der Nordseite der Straße „Am Steinern Kreuz“
tendieren die Grundstücksgrößen gegen 200 m².
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 20
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 16: Bestand: Grundstücksgrößen im Plangebiet (o.M.)
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E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
5.3.4 Bauliche Ausnutzung der Grundstücke
Durch die großen Grundstücksflächen und überwiegende Bebauung mit Einzelhäusern ist
die bauliche Ausnutzung der Grundstücke gering. Ein Drittel der Grundstücke ist nur zu
20 % überbaut, ein weiteres Drittel bis zu 30 %. Zwei Drittel des Plangebietes weist damit
eine GRZ von 0,2 bis unter 0,3 auf.
Die Gebäude sind je zur Hälfte eingeschossig oder zweigeschossig.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 22
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 17: Bestand: Grundflächenzahl im Plangebiet (o.M.)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 23
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 18: Bestand: Geschossflächenzahl im Plangebiet (o.M.)
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E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 19: Bestand: Anzahl der Vollgeschosse im Plangebiet (o.M.)
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E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
5.4 Freiflächen
Das Plangebiet besitzt durch die großzügigen Freibereiche der Grundstücke einen stark
durchgrünten Charakter. Wie auf dem Luftbild erkennbar, prägen der hohe Grünanteil in
Form von privaten Gartenflächen und der Großbaumbestand auf den Privatgrundstücken
das Erscheinungsbild des Plangebietes.
Abbildung 20: Luftbild (o.M.)
Die Freibereiche der meisten Grundstücke weisen eine Funktionstrennung in Vorgarten
und Hauptgarten auf. Sind die Gebäude mittig auf dem Grundstück positioniert, ist eine
Trennung in Vor- und Hauptgarten nicht mehr feststellbar. Gärten ohne eine Funktions-
trennung weisen beispielsweise die Freibereiche nördlich der Straße „Am Haselberg“ so-
wie die Grundstücke im Bereich östlich der Straße „Auf der Marienhöhe“ auf. Im östlichen
Teil des Plangebietes sind die Grundstückszuschnitte sehr großzügig, so dass hier eher
parkähnlich gestaltete Freibereiche vorzufinden sind.
Abbildung 21: Parkähnlicher Garten (Am Steinern Kreuz 61)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 26
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Auch der öffentliche Raum wird durch die privaten Grünstrukturen geprägt. Dazu tragen
vor allem der Großbaumbestand, die teilweise einheitlichen Vorgartenstrukturen sowie
grüne Raumkanten durch Hecken- und Gehölzstrukturen bei. Vor allem die Straße „Am
Steinern Kreuz“ erhält durch die Großbaumbestände auf den Privatgrundstücken ab-
schnittsweise einen stark durchgrünten Charakter.
Abbildung 22: Durchgrünung im Straßenraum
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 27
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 23: Bestand: Prägende Grünstrukturen (o.M.)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 28
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 24: Bestand: Freiflächenstrukturen (o.M.)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 29
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Abbildung 25: Bestand: Bäume auf Privatgrundstücken (o.M.)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 30
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 26: Bestand: Öffentliche Grünflächen (o.M.)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 31
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
5.5 Landschaftliche Einbindung
Das Plangebiet ist an drei Seiten von Freiflächen umschlossen. Im Westen grenzt es an
die Eberstädter Villenkolonie. Im Norden grenzen Wiesen- und Streuobstbestände sowie
lockere Gehölzbestände an das Plangebiet an. Im Osten und Süden wird das Plangebiet
überwiegend von Wald sowie weiteren Wiesen- und Gehölzbeständen umschlossen. In
der näheren Umgebung befinden sich attraktive Naherholungsziele wie die Ludwigshöhe,
die Marienhöhe und die Streuobstwiesen von Eberstadt.
Auch die teilweise großzügigen Gartenflächen im Plangebiet tragen zu einem fließenden
Übergang in die angrenzende Landschaft bei.
Vom Plangebiet aus führen zahlreiche Fuß- und Radwegeverbindungen in die angren-
zende Landschaft.
Abbildung 27: Übergang zum Wald (Am Steinern Kreuz)
Abbildung 28: Fußwegeverbindung
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 32
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 29: Bestand: Landschaftliche Einbindung (o.M.)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 33
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
5.6 Erschließung
Das Gebiet wird hauptsächlich durch die Straße „Am Steinern Kreuz“ erschlossen. Diese
führt von Westen nach Osten durch das Plangebiet und erschließt zusammen mit der
Straße „Auf der Marienhöhe“ direkt den größten Teil der Grundstücke. Weitere Grundstü-
cke werden durch die Straßen „Am Haselberg“ und „Am Kirschenhang“ erschlossen. An-
dere Grundstücke werden durch Wohnwege oder private Wegeparzellen erschlossen, die
meist an die Straße „Am Steinern Kreuz“ angebunden sind.
Abbildung 30: Erschließung durch private Wegeparzelle (An der Marienhöhe 13)
5.7 Gestalterische Merkmale
Als Dachformen dominieren im Plangebiet Satteldächer und Flachdächer. In einigen Be-
reichen sind auch Gebäude mit Pult- und Walmdächern errichtet worden.
Die vorherrschenden Farben der Dacheindeckungen der geneigten Dächer sind rot, rot-
braun, dunkelbraun oder grau.
Dachaufbauten sind im Plangebiet nur wenige vorhanden. Die vorhandenen Aufbauten
ordnen sich der Dachfläche unter und fügen sich somit gut in die Dachlandschaft ein.
Die Einfriedungen im Plangebiet sind maximal 1,50 m hoch und meist in transparenter
Form ausgeführt (Maschendrahtzaun u.ä.). Einfriedungen zur Abgrenzung des Vorgar-
tens sind meist noch niedriger oder gar nicht vorhanden.
Abbildung 31: Einfriedungen
Abbildung 32: Dachaufbauten
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 34
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
6. Immissionen
Das Plangebiet ist teilweise durch Straßenverkehrsemissionen der Heinrich-Delp-Straße
belastet. Von weiteren Straßen innerhalb des Geltungsbereiches gehen keine Immissio-
nen aus, die zu einer Überschreitung der Orientierungswerte der DIN 18005 führen.
6.1 Lärmkartierung
Für das Stadtgebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt liegt eine Lärmkartierung des Ver-
messungsamtes Darmstadt vom Juni 2006 vor. Diese enthält auch Ergebnisse für den
Planbereich.
In der Lärmkartierung wurden zum einen die Durchschnittswerte für 24 Stunden aufgrund
der 16. BImSchV „Verkehrslärmschutzverordnung“ ermittelt. Die Lärmkartierung stellt für
die Grundstücke unmittelbar an der Heinrich-Delp-Straße einen Lärmpegel über 24 Stun-
den zwischen 55 bis 60 dB(A) fest. Für das Grundstück Heinrich-Delp-Straße 241A wurde
ein Durchschnittswert von 58 dB(A) ermittelt. Ferner wurden die Nachtwerte von 22.00
Uhr bis 6.00 Uhr berechnet. Die Lärmkartierung stellt für den unmittelbaren Bereich der
Heinrich-Delp-Straße einen Lärmpegel zwischen 50 bis 55 dB(A) fest. Danach ergeben
sich für die angrenzenden Grundstücke vermutlich Lärmpegel zwischen 45 und 50 dB(A).
Für ein Reines Wohngebiet liegen die schalltechnischen Orientierungswerte der DIN
18005 bei 50 dB(A) am Tag und 40 dB(A) in der Nacht. Damit kann für das Gebäude
Heinrich-Delp-Straße 241a eine Überschreitung des Orientierungswertes am Tag und in
der Nacht von jeweils 5 bis 10 dB(A) festgestellt werden.
Im übrigen Plangebiet werden die schalltechnischen Orientierungswerte sowohl tagsüber
als auch in der Nacht eingehalten.
Abbildung 33: Lärmkartierung über 24 Stunden (o.M.)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 35
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 34: Lärmkartierung von 22.00 – 6.00 Uhr (o.M.)
6.2 Schallschutzmaßnahmen
Da die Orientierungswerte der DIN 18005 im Bereich des Gebäudes Heinrich-Delp-
Straße 241a überschritten werden, sind im Bebauungsplan Festsetzungen über Vorkeh-
rungen für Schallschutzmaßnahmen aufzunehmen.
Grundlage für die Dimensionierung der passiven Schallschutzmaßnahmen ist die DIN
4109, die u.a. die Schalldämm-Maße für Fenster und Außenwände angibt. Nach dieser
DIN ergeben sich in Abhängigkeit vom zu Grunde gelegten „maßgeblichen Außenlärm-
pegel“ Schalldämm-Maße für Fenster und Außenwände von Aufenthaltsräumen in Woh-
nungen, u. Ä. sowie Büroräume. Ausschlaggebend für die Dimensionierung ist ferner der
Anteil der Fensterflächen.
7. Wasserwirtschaftliche Belange
7.1 Wasserversorgung
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die HSE Süd-
hessische Energie AG.
Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtlich (Wasserwerk und Rohrnetz) durch
die bestehenden Wasserversorgungsanlagen gewährleistet.
Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasserrechtliche Genehmigungen abge-
deckt und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne nachteilige
Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereitstellbar.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 36
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Wasserqualität
Die Wasserqualität des zur Verfügung stehenden Trinkwassers entspricht den Anforde-
rungen der Trinkwasserverordnung (TWVO).
7.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessisch en Wassergesetz
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicherungsgebiet nach dem Hessischen
Wassergesetz.
7.3 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschl agswasser
Es wurden Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung in die textlichen Festsetzungen
aufgenommen. Ferner wurde festgesetzt, dass nicht a ls Brauchwasser genutztes Nieder-
schlagswasser, soweit wasserwirtschaftliche und ges undheitliche Belange nicht entge-
genstehen, auf den Baugrundstücken zu versickern ist.
7.4 Abwasser
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwasseranlagen (Kanal, Rückhaltebecken und Klär-
anlage) angeschlossen.
7.5 Oberirdische Gewässer
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.
8. Altlasten
Hinweise auf Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), Altlasten, schädlichen Boden-
veränderungen und/oder Grundwasserschäden sind für das Plangebiet nicht bekannt.
Jedoch ist bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, auf sen-
sorische Auffälligkeiten zu achten. Werden diese festgestellt, ist umgehend das Regie-
rungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt (Dezernat IV/Da 41.5) zu infor-
mieren.
9. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale
9.1 Geologie und Boden
Das Plangebiet besitzt eine hohe Reliefenergie, es steigt nach Norden und Osten an.
Geologisch betrachtet liegt das Plangebiet im Übergangsbereich zum kristallinen Oden-
wald, ein Grundgebirgsstock, der sich aus der Rheinebene erhebt. Neben Tiefengestei-
nen (Diabas, Granit, Diorit) kommen Metamorphyte (Glimmerschiefer, Hornfels) vor.
Die Böden im Plangebiet sind aufgrund der Vornutzung durch Versiegelungen, Auffüllun-
gen und Umlagerungen stark anthropogen überformt und vorbelastet. Aufgrund der teil-
weise großen Freibereiche auf den Grundstücken finden sich jedoch auch noch unversie-
gelte Bodenbereiche als Standorte für Vegetation.
Zusammengefasst kann davon ausgegangen werden, dass im Plangebiet keine natürli-
chen bzw. naturnahen Bodenbereiche vorhanden sind. Die Böden im Plangebiet besitzen
nur eine geringe Bedeutung für den Naturhaushalt.
9.2 Hydrogeologie und Grundwasser
Das Plangebiet liegt im Stadtgebiet von Darmstadt. Hier ist generell mit anthropogen be-
einträchtigter Grundwasserbeschaffenheit und gestörten Grundwasserverhältnissen zu
rechnen. Die vorherrschende Fließrichtung des Grundwassers verläuft in Richtung der
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 37
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Vorfluter nach Westen bzw. Südwesten. Der Grundwasserflurabstand liegt bei etwa 15 –
20 m unter Geländeoberkante.
Das Grundwasserpotenzial ist durch Versiegelungen und Verdichtungen vorbelastet. Die
im Plangebiet vorhandenen Freiflächen, vor allem die größeren zusammenhängenden
Gartenbereiche, haben eine Bedeutung zur Grundwasserrückhaltung und -neubildung.
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden.
9.3 Klima und Luft
Darmstadt liegt in der Übergangszone zwischen der warmen, trockenen Rheinebene und
dem kühleren, niederschlagsreicheren Odenwald. Allgemein ist diese Klimazone gekenn-
zeichnet durch milde Winter und warme Sommer mit geringem Niederschlag.
Die im Plangebiet vorhandenen Gartenflächen sowie der Gehölz- und Baumbestand tra-
gen zur Verbesserung der kleinklimatischen Situation bei.
Das Plangebiet ist umschlossen von frisch- und kaltluftproduzierenden Flächen. Vor allem
die angrenzenden Waldflächen haben eine wichtige Bedeutung zur Frischluftproduktion.
9.4 Landschaft, Freizeit und Erholung
Das Plangebiet liegt am Rand der Villenkolonie von Eberstadt. Es ist geprägt durch Ein-
und Zweifamilienhäuser auf überwiegend großzügigen Grundstücken mit einem hohen
Freiflächenanteil. Durch die privaten Gartenflächen sowie den Altbaumbestand auf den
Grundstücken ergibt sich ein stark durchgrünter Charakter des Wohngebietes.
Die Gartenflächen der Wohnhäuser haben eine Bedeutung als hausnahe Frei- und Erho-
lungsflächen. Da die Flächen nicht öffentlich zugänglich sind, beschränkt sich die Erho-
lungsfunktion auf die Anwohner.
Das Plangebiet ist umgeben von attraktiven Flächen für die landschaftsgebundene Erho-
lung. Die angrenzenden Bereiche haben eine hohe Bedeutung für die Naherholung.
9.5 Vegetation und Fauna
Das Plangebiet ist vollständig bebaut. Auf den Grundstücken sind größtenteils großzügi-
ge Freibereiche vorhanden, die als Gartenflächen genutzt werden. Die meisten Gärten
sind als Ziergärten ausgeprägt. In den privaten Gärten befindet sich teilweise ein wertvol-
ler Altbaumbestand.
Das Biotoppotenzial des Plangebietes wird im Landschaftsplan der Stadt Darmstadt als
mittel eingestuft. Siedlungsflächen mit einem hohen Freiflächenanteil übernehmen eine
wichtige Biotopfunktion innerhalb des gesamtstädtischen Biotopverbundes. Auch der an-
grenzende Landschaftsraum besitzt ein hohes bzw. sehr hohes Biotoppotenzial.
Es bestehen keine Hinweise auf das Vorkommen streng geschützter Tier- oder Pflanzen-
arten im Plangebiet.
10. Ziele für die weitere städtebauliche Entwicklun g
10.1 Veränderungstendenzen
Bei Betrachtung der vorhandenen Baustrukturen und des aktuellen Baugeschehens ist
damit zu rechnen, dass das Plangebiet zunehmend einem Veränderungs- und Verdich-
tungsdruck ausgesetzt sein wird.
Dies hat verschiedene Ursachen:
─ Das Plangebiet ist ein Wohnstandort mit hoher Attraktivität. Im Stadtgebiet von
Darmstadt sind nur wenige Wohnstandorte mit einer vergleichbaren Qualität vorhan-
den.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 38
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
─ Aufgrund der Entstehungszeit der Gebäude ist damit zu rechnen, dass ein Generati-
onswechsel ansteht. Mit dem anstehenden bzw. schon laufenden Generationswech-
sel ist auch häufig ein Eigentümerwechsel verbunden, wenn die Erben das Haus
nicht selbst bewohnen wollen oder wegen Erbauseinandersetzungen das Haus ver-
äußert werden soll. Die neuen Eigentümer sehen sich häufig aufgrund der Grund-
stückspreise zu einer höheren wirtschaftlicheren Ausnutzung gezwungen.
10.2 Veränderungen und Verdichtung bei Wahrung des Gebietscharakters
Die Aufgabenstellung für das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans besteht darin,
den Veränderungs- und Verdichtungstendenzen in einem vertretbaren Umfang Raum zu
geben und dabei den Gebietscharakter so weit wie möglich zu bewahren.
Mit dem Bebauungsplan werden daher zwei städtebauliche Ziele verfolgt:
─ Es sollen angemessene Möglichkeiten zur Wohnflächenerweiterung und zur maßvol-
len Nachverdichtung im Plangebiet geschaffen werden.
─ Dabei soll der Gebietscharakter gewahrt und die hohe Wohnqualität des Plangebie-
tes erhalten werden.
Die Gebietscharakteristik ist durch folgende Parameter geprägt, für die im Folgenden Zie-
le definiert werden:
10.3 Bebauungskonzept
Bebauungsstruktur
Die Bebauungsstruktur im Plangebiet ist nur in Teilflächen homogen. Als Gesamtheit be-
trachtet ist die Bebauungsstruktur eher heterogen. Es überwiegt der Typus des freiste-
henden ein- bis zweigeschossigen Wohnhauses. Der nächst häufigste Typus wird durch
den in Hausgruppen angeordneten eingeschossigen Winkelbungalow gebildet. Danach
folgt als Gebäudetyp das zweigeschossige Doppelhaus. Daneben bestehen zwei in sich
homogene Bereiche, die aber im Gesamtgefüge Fremdkörper darstellen: Eine Doppelrei-
he von zweigeschossigen Reihenhäusern und die Wohnanlage aus mehrgeschossigen
Geschosswohnungen am Kirschenhang.
Daher ist für dieses Wohngebiet charakteristisch, dass einzelne Teilbereichen durch ei-
nen einheitlichen Gebäudetypus geprägt werden und dadurch inselartig Bereiche von ho-
her Homogenität entstehen. Im überwiegenden Teil des Wohngebietes beschränkt sich
die städtebauliche Gemeinsamkeit auf das Prinzip des freistehenden Hauses.
Bebauungskonzept
Die inselartigen Bereiche von hoher städtebaulicher Homogenität sollen weitgehend er-
halten und geschützt werden, indem die Geschossigkeit und die Dachform beibehalten
wird. Insbesondere sind hier Festsetzungen zu treffen, die zwar Erweiterungen zulassen,
aber die Nachbarbebauung vor starken Veränderungen bewahren. In den weniger homo-
genen Bereichen, das sind die Bereiche der freistehenden Wohnhäuser, soll das Prinzip
der freistehenden Einzelhäuser weiter verfolgt werden. Höhenentwicklung und Gestalt
kann sich jedoch an der bestehenden Bebauung insoweit orientieren, dass hier flächen-
deckend zwei Vollgeschosse und das breite Spektrum der vorhandenen Dachformen zu-
lässig werden sollen.
10.4 Bebauungsdichte
Die bauliche Ausnutzung der überwiegenden Teile der Grundstücke beträgt ca. 20 % bis
30%; dies entspricht einer GRZ von 0,2 bis 0,3.
Um eine maßvolle Nachverdichtung des Gebietes zu ermöglichen, müssen im Bebau-
ungsplan größtenteils höhere Bebauungsdichten ermöglicht werden. Eine GRZ von ma-
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 39
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
ximal 0,4 und eine GFZ von 0,6 sind bei einer gleichzeitigen Sicherung der Wohnqualität
im Plangebiet städtebaulich vertretbar. Damit ist gesichert, dass der durch einen hohen
Anteil an Freiflächen geprägte Gebietscharakter gewahrt bleibt und ein fließender Über-
gang zu dem angrenzenden Landschaftsraum entsteht.
Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 BauNVO sollen in keinem
Bereich des Plangebietes überschritten werden. Auf den meisten Grundstücken werden
sich durch die Festsetzungen zu den überbaubaren Flächen geringere Ausnutzungsmög-
lichkeiten ergeben, sodass in vielen Fällen die Maßzahlen von GRZ und GFZ nicht aus-
genutzt werden können.
10.5 Wohnhaustypus / Anzahl der Wohneinheiten
Der Großteil der Wohngebäude im Plangebiet sind Ein- und Zweifamilienhäuser mit ein
bis zwei Wohnungen pro Wohngebäude. Zum Teil besitzen die größeren Gebäude drei
Wohneinheiten. Nur vereinzelt kommen vier oder mehr Wohneinheiten pro Wohngebäude
vor.
Die Struktur der eher am Ein- und Zweifamilienhaus orientierten Wohnform soll beibehal-
ten werden. Um ein Maß an Verdichtung zu ermöglichen, soll die Zahl der Wohnungen
pro Wohngebäude auf drei eingeschränkt werden. Damit sollen großvolumige Wohnanla-
gen ausgeschlossen werden.
10.6 Grundstücksstruktur
Als weiterer Parameter der Gebietscharakteristik sind die Grundstücksgrößen im Plange-
biet zu beachten. Die meisten Grundstücke besitzen eine Größe zwischen 500 und
800 m². Größere Grundstücke befinden sich vor allem im östlichen Bereich des Plange-
bietes. Grundstücke unter 250 m² kommen nur vereinzelt bei den Hausgruppen und den
winkelförmige Reihenhäuser vor.
Um sicherzustellen, dass neu entstehende Grundstücke entsprechend der vorhandenen
Bebauungsstruktur bebaut werden, sollen für das Wohngebiet angemessene Mindest-
grundstücksgrößen festgelegt werden. Die Vorgabe einer Mindestgröße für Grundstücke
dient dem Zweck, bei einer Nachverdichtung durch Grundstücksteilung eine dem Plange-
biet adäquate Grundstückgröße zu sichern. Die Mindestgröße der Grundstücke sollte sich
daher an den durchschnittlichen Grundstücksgrößen im Bestand orientieren, aber im Sin-
ne der maßvollen Nachverdichtung auch geringere Grundstücksgrößen zulassen.
Bei Festlegung der Mindestgrundstücksgrößen muss nach der jeweils festgesetzten Bau-
weise differenziert werden. Es soll daher eine Mindestgrundstücksgröße von 400 m² für
Einzelhäuser und 200 m² für Doppelhaushälften und Grundstücke innerhalb einer Hau-
gruppe festgesetzt werden.
10.7 Freiflächenkonzept
Ziel der Planung ist es, den stark durchgrünten Charakter des Wohngebietes und den
bestehenden Großbaumbestand zu erhalten.
Die Freiflächen im Plangebiet sollen in ihrer bisherigen großzügigen Struktur erhalten
bleiben. Daher müssen die Freiflächen im Bebauungsplan durch entsprechende Festset-
zungen zu den überbaubaren Flächen gesichert werden. Insbesondere sind durchgehen-
de Gartenzonen mit dem zum Teil wertvollen Baumbestand von jeglicher Bebauung frei-
zuhalten. In den Übergangsbereichen zum angrenzenden Wald im Süden des Plangebie-
tes sind die Freiflächen teilweise als parkähnlich einzustufen. Diese Freiflächen sollen als
private Grünflächen gesichert werden.
Die Gebäude befinden sich überwiegend im straßenseitigen Drittel des Grundstücks. Die
Grundstücke besitzen überwiegend einen Vorgartenbereich mit einer Tiefe von ca. 5 m.
Zum Teil ist dieser Vorgartenbereich auch größer, wenn die Häuser von Süden erschlos-
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 40
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
sen werden. Die Vorgartenstrukturen sollen angemessen begrünt und größtenteils von
Nebenanlagen und Stellplätzen freigehalten werden.
Im Grün- und Freiflächenkonzept (Abbildung 35) sind der ortsbildprägende, raumwirksa-
me Großbaumbestand, die von Bebauung freizuhaltenden Grundstücksbereiche sowie
sonstige prägende Grünstrukturen dargestellt.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 41
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Abbildung 35: Grün- und Freiflächenkonzept (o.M.)
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10.8 Gebäudegestalt
Die Dachlandschaft des Plangebietes ist nicht einheitlich, jedoch sind die oben beschrie-
benen homogene Teilbereiche jeweils durch eine gemeinsame Dachgestalt geprägt: Die
Bebauung der Hausgruppen und Doppelhäuser ist in den meisten Fällen mit Flachdä-
chern ausgestattet. In den Teilbereichen der freistehenden Einzelhäuser sind die Gebäu-
de meistens mit flach geneigten Satteldächern ausgestaltet, sehr selten mit Walmdächern
oder mit einem Pultdach.
Die Dacheindeckungen der geneigten Dächer sind in der Regel aus Dachziegel mit roter,
rotbrauner, dunkelbrauner oder grauer Farbe. Dachaufbauten sind nur vereinzelt vorhan-
den und ordnen sich der Dachfläche unter.
Zur Sicherung der prägenden gestalterischen Merkmale im Plangebiet sind im Bebau-
ungsplan differenzierte Festsetzungen zur Dachform, zur Dachneigung und den Dach-
aufbauten zu entwickeln.
Da es für das Plangebiet charakteristisch ist, dass einzelne Teilbereiche durch einen ein-
heitlichen Gebäudetypus geprägt werden, soll auf dieses Gestaltungsprinzip des Plange-
bietes zurückgegriffen werden. Einzelnen Teilbereichen soll ein einheitlicher Gebäudety-
pus zugeordnet werden, sodass wie bisher unterschiedliche Gestaltbereiche bestehen
bleiben bzw. entstehen. Daher werden beispielsweise für die Bereiche der Hausgruppen
aus Flachdach-Winkelbungalows verbindlich nur Flachdächer zugelassen.
Ferner sind für den Bereich der Teppich-Bebauung der Winkel-Reihenhäuser und für die
nördlich angrenzenden Flächen mit der hier bestehenden Flachdachbebauung aus-
schließlich Flachdächer festgesetzt.
Für den übrigen Planbereich wird festgesetzt, dass die im Plangebiet vorkommenden
Dachformen zulässig sind.
11. Städtebauliches Konzept
11.1 Wohnflächenerweiterung
Um für das Plangebiet in angemessenem Umfang unter Wahrung der Gebietscharakte-
ristik Möglichkeiten zur maßvollen Nachverdichtung zu schaffen, stehen mehrere Optio-
nen offen:
Eine Option stellt die zusätzliche Überbauung der Grundstücke dar. Wohnflächenerweite-
rung durch Anbauten an bestehende Gebäude sollen daher für nahezu alle Grundstücke
ermöglicht werden. Dabei muss jedoch zur Sicherung der Wohnqualität ein hoher Anteil
der Grundstücke unbebaut bleiben. Auf jedem Grundstück sind daher entsprechend dem
Grün- und Freiflächenkonzept durchgehende Gartenzonen von jeglicher Bebauung frei-
zuhalten. Um diese Freiflächenqualitäten zu erhalten, ist daher auf den meisten
Grundstücken eine Bebauung mit weiteren Wohngebäuden ausgeschlossen. Lediglich
auf sehr großen Grundstücken sind mehrere Wohngebäude denkbar. Daher können nur
auf den sehr großen Grundstücken überbaubare Flächen ausgewiesen werden, die zu-
sätzliche Wohnhäuser zulassen. Die Entwicklungsmöglichkeiten auf den Grundstücken
werden durch den Bebauungsplan stärker eingeschränkt als es bei einer Beurteilung
nach § 34 BauGB der Fall wäre. Denn gerade der Nachverdichtung nach den Maßstäben
des § 34 BauGB wirkt der vorliegenden Bebauungsplan entgegen, da eine solche Nach-
verdichtung den Wegfall von den das Gebiet prägenden Freiflächen bedeuten würde.
Daher wird im Bebauungsplan durch die Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien die
überbaubare Grundstücksfläche so eingeschränkt, dass Erweiterungen nur noch im an-
gepassten Maß zulässig sind und auch bei Grundstücksteilungen eine ausreichende
Grundstücksgröße sowie eine maximale überbaubare Grundstücksfläche gesichert wer-
den.
Als zweite Option kommt die Aufstockung der Gebäude in Frage. Da ungefähr die Hälfte
der Gebäude nur eingeschossig ist, stellt diese Erweiterungsform ein Potential für zusätz-
liche Wohnfläche dar. Dies macht es jedoch erforderlich, dass ein Regelwerk zur Höhen-
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E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
entwicklung der Gebäude festgelegt wird, da in der Regel in Bestandsgebieten Neubau-
ten, die die Höhe der Nachbarhäuser überragen, konfliktbeladen sind. Auch erfordert die
bewegte Topografie des Gebietes eine intensive Auseinandersetzung mit den Gebäude-
höhen. Die Aufstockung der bisher eingeschossigen Gebäude um ein zweites Vollge-
schoss ist jedoch eine Erweiterungsform, die mit dem Gebietscharakter in weiten Teilen
vereinbar ist. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sehen nun für die Mehrzahl der
Grundstücke eine zweigeschossige Bebauung vor. Bei Gebäuden, die schon zwei Vollge-
schosse haben, soll jedoch kein drittes Geschoss ermöglicht werden.
Bei den eingeschossigen Hausgruppen, die aus Flachdachbungalows bestehen, soll die
Eingeschossigkeit beibehalten werden, um die gegenseitige Beeinträchtigung zu minimie-
ren. Bei den eingeschossigen Flachdachgebäuden sollen jedoch Aufbauten d.h. eine
zweite Nutzungsebene in Form eines Staffelgeschosses zulässig sein.
Eine Nachverdichtung in Form von dichteren Wohnformen wie eine Neubebauung mit
Reihen- oder Mehrfamilienhäusern ist durch den Bebauungsplan auszuschließen, da dies
den Charakter des Gebietes erheblich verändern würde. Bei Neubebauungen sollen die
das Plangebiet prägenden Bauweisen beibehalten werden und nur Einzel- und Doppel-
häuser ermöglicht werden.
11.2 Höhenentwicklung der Gebäudetypen
Das Plangebiet ist zum einen geprägt durch eine bewegte Topografie, zum andern durch
unterschiedliche Gebäudeformen mit unterschiedlichen Dachformen. Dies macht es er-
forderlich, differenzierte Festsetzungen zu treffen, sodass sich Neubauten harmonisch in
die Topografie und die umgebende Bebauung einfügen. Daher sind differenzierte Fest-
setzungen zur Höhenentwicklung der Gebäude zu entwickeln.
Das Konzept zur maßvollen Nachverdichtung sieht vor, in weiten Teilen eine zweige-
schossige Bebauung zu ermöglichen. Die Bereiche der eingeschossigen Flachdach-
Winkelbungalows sollen eingeschossig verbleiben. Die zulässige Geschossigkeit wird
zum einen durch die Zahl der zulässigen Vollgeschosse festgesetzt. Zum andern werden
Höhenbeschränkungen zur Gebäudehöhe und zur Traufhöhe (Außenwandhöhe) getrof-
fen. Dritter Faktor der Höhenentwicklung sind die Dachformen. Zu beachten ist ferner
noch die Bauweise: Bei Doppelhäusern und Hausgruppen ist auf die Nachbarhäuser
mehr Rücksicht zu nehmen im Vergleich zu freistehenden Gebäuden.
In Abhängigkeit dieser Faktoren wurden unterschiedliche Kombinationen von Festsetzun-
gen getroffen, die einerseits auf den einzelnen Grundstücken Entwicklungsmöglichkeiten
gewähren, aber doch die Gebietscharakteristik wahren und Nachbarkonflikte minimieren.
Für das Plangebiet wird von drei unterschiedlichen Gestaltbereichen ausgegangen:
A) eingeschossige Flachdach-Winkelbungalow (Gartenhofhäuser)
Die Bebauung dieses Bereichs ist geprägt durch Gruppen von winkelartig angeordneten
eingeschossigen Flachdachgebäuden. Ein Gebäudeteil ist parallel zur Erschließungsstra-
ße angeordnet und verläuft in der Regel über die gesamte Grundstücksgrenze. Der zwei-
te Gebäudeteil des Gartenhofhauses verläuft meist an der nördlichen bzw. östlichen
Grundstücksgrenze und umfasst so den Wohngarten an der Westseite bzw. Südseite des
Wohnhauses. Durch diese Anordnung des eingeschossigen Gebäudewinkel wird der
Wohngarten vor Einblicken von den Nachbargrundstücken geschützt.
Für diese Grundstücke sind wie bisher nur eingeschossige Gebäude zulässig. Jedoch soll
eine zweite Nutzungsebene in Form eines Staffelgeschosses ermöglicht werden. Dieses
Staffelgeschoss ist nur in einem Teilbereich der überbaubaren Fläche zulässig, und zwar
auf dem Gebäudeteil, welcher jeweils parallel zur Erschließungsstraße angeordnet ist. Im
Bebauungsplan wird hierfür eine „Zone für Staffelgeschosse“ ausgewiesen.
Durch die Zulässigkeit eines zweiten Vollgeschosses über der gesamten Gebäudefläche,
also auch auf dem querstehenden Gebäudewinkel, würden die Gartenhöfe der Nachbar-
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E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
häuser verschattet werden. Auch wären damit Einblicke auf das Nachbargrundstück
leichter ermöglicht. Um Verschattungen der Wohngärten und Einblicke auszuschließen,
müsste an der durchgehenden Eingeschossigkeit festgehalten werden. Andererseits be-
stehen für die Häuser kaum andere Erweiterungsmöglichkeiten als eine zweite Nutzungs-
ebene, da die Grundstück relativ klein sind und eine weitere Überbauung der Grund-
stücksfläche auch wegen des z.T. wertvollen Baumbestandes nicht in Frage kommt. Eine
auf maximal 75 % der Grundfläche des Erdgeschosses eingeschränkte Bebauung des
Dachgeschosses wird als eine vertretbare Lösung zur Wohnflächenerweiterung der Win-
kelbungalows gewertet. Durch die Bebauung nur des straßenseitigen Gebäudeteils wird
weitgehend verhindert, dass die Nachbargärten verschattet werden.
Für diese Bereiche wird ferner festgesetzt, dass hier nur Flachdächer bzw. flach geneigte
Dächer bis 5° zulässig sind. Damit werden hier Sattel-, Walmdächer sowie Pultdächer
ausgeschlossen. Diese Festsetzung ergibt sich zum einen aus der Zielsetzung der gestal-
terischen Einheitlichkeit für diese gestalthomogenen Bereiche. Zum andern wird damit
ausgeschlossen, dass auf den Nachbargrundstücken jeweils hohe Aufbauten entstehen
können, die zu weiteren Verschattungen führen können. Die Festsetzung dient daher
auch dem Nachbarschutz.
Für die Bereiche der eingeschossigen Winkelbungalows werden ferner unterschiedliche
Höhenbegrenzungen festgesetzt. Im Folgenden werden die maximal zulässigen Gebäu-
dehöhen dargestellt:
Für den Gebäudeteil, auf welchem der Aufbau eines Staffelgeschosses ausgeschlossen
ist, beträgt die maximal zulässige Traufhöhe (Außenwandhöhe) an der Talseite 5,00 m
und an der Bergseite 4,50 m. Da ein Flachdach vorgeschrieben ist, beträgt die maximal
zulässige Gebäudehöhe, die an der Talseite gemessen wird, 5,00 m.
Für den Gebäudeteil, auf welchem der Aufbau eines Staffelgeschosses durch die Aus-
weisung der „Zone für Staffelgeschosse“ zulässig ist, beträgt die maximal zulässige
Traufhöhe (Außenwandhöhe) an der Talseite 4,00 m, an der Bergseite 3,50 m. Die ma-
ximal zulässige Gebäudehöhe, die an der Talseite gemessen wird, beträgt in der „Zone
für Staffelgeschosse“ 7,50 m. Für das Staffelgeschoss ist nur ein Flachdach zulässig.
Abbildung 36: Höhen bei eingeschossigem Flachdachgebäude ohne Staffelgeschoss (o.M.)
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E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Abbildung 37: Höhen bei eingeschossigem Flachdachgebäude mit Staffelgeschoss (o.M.)
B) Zweigeschossiges Flachdachgebäude ohne Staffelgeschoss
In Teilen des Plangebietes wurden zweigeschossige Gebäude mit Flachdächern errichtet.
Dies ist zum einen die „Teppich-Bebauung“ „Am Steinern Kreuz 27 – 49“, zum andern die
gegenüberliegende Neubebauung der Stadtvillen. Diese Gebäude haben in der Regel
zwei Vollgeschosse und schließen mit einem Flachdach ab. Bei einigen dieser Gebäude
ist das oberste Geschoss kein Vollgeschoss, da die Grundfläche dieses Geschosses we-
niger als 75 % der Grundfläche des Erdgeschosses beträgt. Das äußere Erscheinungs-
bild dieser Gebäude wirkt jedoch wie ein zweigeschossiges Gebäude. Für diesen Gebäu-
detyp soll keine weitere Nutzungsebene in Form eines Staffelgeschosses zulässig sein,
um die Höhenentwicklung auf die jetzige Gebäudehöhe zu beschränken. Ein Staffelge-
schoss wäre auf diesen Gebäuden städtebaulich nicht verträglich.
Dieser Gebäudetyp wird auch als Gestaltvorgabe für den nördlich angrenzenden Bereich
angewandt, der jetzt durch eine eingeschossige villenartige Bebauung von freistehenden
Einzelhäusern geprägt ist. Um dem gebietscharakteristischen Gestaltungsprinzip der ges-
talthomogenen Teilbereiche Rechnung zu tragen, wird hier zwingend eine Flachdachbe-
bauung vorgeschrieben. Es sind jedoch zwei Vollgeschosse zulässig. Dies ist eine für
diesen Bereich adäquate Form der baulichen Erweiterung. Damit wird im Prinzip die be-
nachbarte Bauform des eingeschossigen Flachdachgebäudes mit Flachdach-
Staffelgeschoss aufgenommen. Nur kann hier darauf verzichtet werden, das oberste Ge-
schoss zwingend als Staffelgeschoss auszubilden.
Die maximal zulässige Traufhöhe (Außenwandhöhe) beträgt bei diesem Gebäudetyp an
der Talseite 7,00 m, an der Bergseite 7,50 m. Die maximal zulässige Gebäudehöhe, die
an der Talseite bzw. der tiefstgelegenen Außenwand gemessen wird, entspricht der tal-
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seitigen Außenwandhöhe und beträgt 7,50 m. Für das Gebäude ist nur ein Flachdach zu-
lässig.
Abbildung 38: Höhen bei zweigeschossigem Flachdachgebäude ohne Staffelgeschoss (o.M.)
C) Zweigeschossiges Gebäude mit zulässigem Dachgeschoss oder Staffelge-
schoss
Für die übrigen Grundstücke im Plangebiet werden für alle Gebäude zwei Vollgeschosse
zugelassen. Dies entspricht vielfach schon der bestehenden Bebauung. Für die bisher
eingeschossigen Gebietsteile ergibt sich dadurch die Möglichkeit, durch Aufstocken eines
zweiten Vollgeschosses zusätzlichen Wohnraum zu schaffen.
Die Dachlandschaft dieser Bereiche ist sehr heterogen. Neben Satteldächern mit unter-
schiedlichen Neigungen, Pultdächern und Walmdächern sind hier auch Flachdächer ver-
treten. Aus dem Bestand lassen sich für diese Teilbereiche keine einheitlichen Gestalt-
vorgaben herleiten. Daher sind hier die o.g. Dachformen zulässig. Anstelle eines Dach-
geschosses ist auch ein Staffelgeschoss möglich. Aufgrund der begrenzenden Gebäude-
höhe ist bei einem Staffelgeschoss nur ein Flachdach oder ein Pultdach als oberer Ab-
schluss möglich.
Da bei diesem Gebietstyp vielfältige Möglichkeiten gegeben sind, ist es umso wichtiger,
durch Festsetzungen zu den Höhen ein harmonisches Einfügen in Topografie und Nach-
barbebauung zu sichern.
Bleiben die Gebäude ohne den Aufbau eines Staffelgeschosses, wird also ein Satteldach
errichtet, so beträgt die maximal zulässige Traufhöhe (Außenwandhöhe) an der Talseite
7,50 m, an der Bergseite 7,00 m. Dies entspricht den zulässigen Höhen des unter B be-
schriebenen Gebäudetyps. Die maximal zulässige Gebäudehöhe, die an der Talseite ge-
messen wird, beträgt 10,00 m. Damit wird ein bewohnbares Dachgeschoss ermöglicht.
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Abbildung 39: Höhen bei zweigeschossigem Satteldachgebäude (o.M.)
Wird das Dachgeschoss als Staffelgeschosses ausgebildet, so beträgt die maximal zu-
lässige Traufhöhe (Außenwandhöhe) an der Talseite 6,50 m, an der Bergseite 6,00 m.
Die Außenwandhöhen sind hier um 1,00 m tiefer angesetzt. Dies ergibt sich aus den un-
terschiedlichen Definitionen, wie die Außenwandhöhe zu ermitteln ist.
Zu den Definitionen von Außenwandhöhen und Gebäudehöhe sowie zur Berg- und Tal-
seite wird auf Kap. 12.2.3 verwiesen. Als maximal zulässige Außenwandhöhe gilt bei Ge-
bäuden mit geneigten Dächern das Maß vom jeweiligen Höhenbezugspunkt bis zur
Schnittlinie der Außenwand mit der Dachhaut an der Traufseite (Traufpunkt). Bei flachen
und flach geneigten Dächern mit einer Dachaufkantung (Attika) gilt das Maß bis zum obe-
ren Abschluss der Außenwand; bei Ausbildung des obersten Geschosses als Staffelge-
schoss gilt das Maß bis zur Oberkante Fertig-Fußboden des Staffelgeschosses (Decken-
oberkante einschließlich Fußbodenaufbau über dem obersten zulässigen Vollgeschoss).
Die maximal zulässige Gebäudehöhe, die an der Talseite gemessen wird, beträgt wie
beim Satteldachgebäude 10,00 m.
Damit werden zwei Formen von Staffelgeschossen ermöglicht:
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Staffelgeschoss mit Pultdach
Abbildung 40: Höhen bei zweigeschossigem Gebäude mit Staffelgeschoss und Pultdach (o.M.)
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Staffelgeschoss mit Flachdach
Abbildung 41: Höhen bei zweigeschossigem Gebäude mit Staffelgeschoss und Flachdach (o.M.)
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Abbildung 42: Bebauungskonzept (o.M.)
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12. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen F estsetzungen
12.1 Art der baulichen Nutzung
Da das Plangebiet ausschließlich zum Wohnen genutzt wird, wird die Art der baulichen
Nutzung als reines Wohngebiet nach § 3 BauNVO festgesetzt.
Reine Wohngebiete dienen in erster Linie dem Wohnen. Daher sind nur Wohngebäude
allgemein zulässig. Andere Nutzungen sind nur als Ausnahmen zulässig und nur insoweit,
als sie den Bewohnern des Gebietes dienen. Ausnahmsweise sind daher Läden und nicht
störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Bewohner des
Gebietes dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes zulässig. Als Aus-
nahme sind auch Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des
Gebietes dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwe-
cke zulässig.
Freie Berufe sind nach § 13 BauNVO im reinen Wohngebiet nur in Räumen zulässig.
Dies bedeutet, dass für die Berufsausübung nicht das Gebäude insgesamt in Anspruch
genommen werden darf. Die Rechtssprechung des BVerwG grenzt dies flächenmäßig
dahingehend ab, dass maximal 50 % der Anzahl der Wohnungen bzw. maximal 50 % der
jeweiligen Wohnfläche eines Gebäudes durch freiberufliche Nutzungen in Anspruch ge-
nommen werden dürfen (BVerwG Urteil vom 20.01.84 – 4 C 56.80 – = BauR 84, 267).
12.2 Maß der baulichen Nutzung
12.2.1 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl
Durch die Festsetzung einer GRZ von 0,4 im gesamten Plangebiet wird die Obergrenze
des § 17 BauNVO für ein reines Wohngebiet nicht überschritten.
Im Bereich von Gebäuden, für die maximal ein Vollgeschoss zulässig ist, wurde entspre-
chend der GRZ von 0,4 auch eine GFZ von 0,4 festgesetzt. Im Bereich von Gebäuden für
die zwei Vollgeschosse zulässig sind, wurde eine GFZ von 0,6 festgesetzt. Bei der Be-
messung der Geschossflächenzahl bei zwei zulässigen Vollgeschossen wurde bewusst
die GRZ von 0,4 nicht verdoppelt. Der Grund hierfür liegt in der Größe der sich aus dieser
Verdoppelung ergebenden Baukörper, die dann auf den Baugrundstücken möglich wä-
ren. Bei einer eingeschossigen Bauweise kann die durch die GRZ bestimmte Grundfläche
voll in Anspruch genommen werden. Zusätzlich kann in der zweiten Nutzungsebene eine
geringere Geschossfläche errichtet werden. In einem solchen Fall ist die zweite Nut-
zungsebene in der Größe deutlich kleiner als die des Erdgeschosses. Soll die Geschoss-
fläche bei einer zweigeschossigen Bebauung auf beiden Nutzungsebenen (erstes und
zweites Vollgeschoss) gleich groß sein, kann die festgesetzte GRZ nicht voll ausgenutzt
werden. Durch diese Festsetzung wird gewährleistet, dass nur Baukörper entstehen, die
sich in die bestehende Bebauung einfügen und die wertvollen Freiflächen der Bau-
grundstücke schonen.
12.2.2 Zahl der Vollgeschosse
Die Zahl der Vollgeschosse wird für die Mehrzahl der Grundstücke im Plangebiet auf ma-
ximal zwei begrenzt. Da im Plangebiet eine Mischung aus ein- bis zweigeschossigen Ge-
bäuden besteht, wird dadurch teilweise die Aufstockung von eingeschossigen Gebäuden
um ein weiteres Vollgeschoss ermöglicht. Diese Erweiterungsform ist mit dem Gebiets-
charakter in weiten Teilen vereinbar ist.
Die Winkelbungalows im westlichen Teil des Plangebietes nördlich der Straße „Am Stei-
nern Kreuz“ bzw. südlich der Straße „Am Kirschenhang“ erhalten nur eine begrenzte
Möglichkeit zur Aufstockung, da die Eingeschossigkeit in diesem Bereich das Erschei-
nungsbild besonders prägt und deshalb durch die entsprechende Festsetzung beibehal-
ten wird. Es ist hier kein zweites Vollgeschoss vorgesehen, jedoch kann eine zweite Nut-
zungsebene in Form eines Staffelgeschosses errichtet werden. Durch die Zulässigkeit ei-
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nes weiteren Vollgeschosses über der gesamten Gebäudefläche würden die Gartenhöfe
der Nachbarhäuser verschattet und eine Einsicht auf das Nachbargrundstück ermöglicht
werden. Daher wird die Überbauung durch Staffelgeschosse durch die Ausweisung einer
„Zone für Staffelgeschosse“ beschränkt. Hiezu wird auf Kap. 11.2 und 13.1 verwiesen.
Eine auf maximal 75 % der Grundfläche des Erdgeschosses eingeschränkte Bebauung
des Dachgeschosses als Staffelgeschoss wird als eine vertretbare Lösung zur Wohnflä-
chenerweiterung der Winkelbungalows gewertet. Für diesen Ansatz spricht auch, dass
bereits ein Wohnhaus (Am Haselberg 4) durch den Aufbau eines Dachgeschosses erwei-
tert wurde.
12.2.3 Höhe baulicher Anlagen
Da allein durch die Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse die Höhenent-
wicklung der Gebäude nicht abschließend geregelt ist, werden weiterhin Festsetzungen
zur Außenwand- und zur Gebäudehöhe getroffen. So wird sichergestellt, dass sich die
Baukörper in der exponierten Hanglange, in der sich das Plangebiet befindet, harmonisch
einfügen.
Dabei werden zwei Gruppen von Höhenfestsetzungen getroffen: Zum einen werden die
Höchstmaße für die Außenwandhöhen getrennt nach Berg- und Talseite festgesetzt. Zum
andern wird für die Gebäude die Gebäudehöhe insgesamt begrenzt. Die Gebäudehöhe
wird dabei immer in Bezug zur Talseite festgesetzt. Damit wird dem Umstand Rechnung
getragen, dass das Plangebiet durch eine bewegte Topografie geprägt ist.
Bei der Errichtung eines Gebäudes sind alle Vorgaben zu beachten. Nur bei Grundstü-
cken mit einer relativ flachen Neigung werden alle Höhenvorgaben eingehalten bzw. aus-
genutzt werden können. Bei steileren Grundstücken wird gegebenenfalls die talseitige
Maßvorgabe die stringenteste sein und daher die Gebäudehöhe insgesamt bestimmen.
Hierzu wird auf Kap. 11.2 verwiesen. Hier werden in Systemschnitten Angaben zu den
Höhenfestsetzungen gemacht.
Mit dem Begriff der Außenwandhöhe wird zunächst ein Begriff aus § 6 der Hessischen
Bauordnung übernommen. Gemessen wird jeweils zwischen Höhenbezugspunkt und
Schnittkante der Außenwand mit der Dachhaut (an der Traufseite der Gebäude mit ge-
neigtem Dach). Da mit der Reglementierung der Außenwand vorrangig die Einbindung
der Bebauung in das Gelände gesichert wird, ist für die Außenwandhöhe das natürliche
Gelände bzw. die Geländehöhe am Schnittpunkt der Außenwand mit dem Gelände der
untere Bezugspunkt. Mit dieser Regelung ist zwar die Schwierigkeit verbunden, dass die
Bezugshöhe nicht von vornherein eindeutig bestimmt ist und auch durch nachträgliche
Geländemodellierungen manipuliert werden kann. Mit dieser Regelung wird aber vorran-
gig angestrebt, dass die von der Erschließungsstraße sichtbaren Fassadenflächen in ih-
ren Höhen begrenzt werden. Geringfügige Veränderungen am Geländeverlauf sind daher
unschädlich, da die Fassadenhöhen die angegeben Werte nicht übersteigen dürfen.
Die o.g. Regelung greift allerdings nur bei Gebäuden mit geneigten Dächern, die mit einer
Dachtraufe ausgestattet sind. Da auch Flachdächer oder Staffelgeschosse zulässig sind,
müssen entsprechende Festsetzungen zu anderen Dachformen getroffen werden: Bei
flach geneigten Dächern mit einer Dachaufkantung (Attika) gilt das Maß für die Außen-
wandhöhe bis zum oberen Abschluss der Außenwand; bei Ausbildung des obersten Ge-
schosses als Staffelgeschoss gilt das Maß bis zur Oberkante Fertig-Fußboden des Staf-
felgeschosses.
Durch die Festsetzung einer maximal zulässigen Gebäudehöhe wird eine zweite Höhen-
begrenzung vorgesehen. Die absolute Gebäudehöhe wird in Bezug zum natürlichen Ge-
lände bzw. der Geländehöhe am Schnittpunkt der talseitigen Außenwand festgesetzt.
Wegen der Hanglage ist diese Festsetzung angemessen.
Als maximal zulässige Gebäudehöhe gilt daher das Maß von der natürlichen Gelände-
oberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte der talseitigen Außenwand bis zum höchsten
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Punkt der Oberkante Dachhaut. Technische Aufbauten wie Schornsteine, Solaranlagen,
Aufzüge, Lüftungsanlagen bleiben unberücksichtigt.
Auch hier muss differenziert werden zwischen Gebäuden mit geneigten Dächern in Form
von Sattel- oder Walmdächern und Gebäuden mit flachen Dächern oder Staffelgeschos-
sen. Bei Gebäuden mit geneigten Dächern in Form von Sattel- oder Walmdächern wurde
die maximal zulässige Gebäudehöhe so gewählt, dass ein Dachgeschoss mit bewohnba-
ren Räumen entstehen kann. In Verbindung mit den zulässigen Traufhöhen (Außen-
wandhöhen) ist gesichert, dass sich die Gebäude in die Topographie der Hanglage einfü-
gen.
Der jeweilige Höhenbezugspunkt ist abhängig von der jeweils zu betrachtenden Höhe.
Handelt es sich um die Außenwandhöhe auf der Bergseite, ist die natürliche Gelände-
oberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte der bergseitigen Außenwand bzw. der höchst-
gelegenen Außenwand als Höhenbezugspunkt anzunehmen. Handelt es sich um die Hö-
he auf der Talseite, ist die natürliche Geländeoberfläche (Geländeanschnitt) in der Mitte
der talseitigen Außenwand bzw. der tiefstgelegenen Außenwand als Höhenbezugspunkt
anzunehmen. Bei einer bergseitigen Außenwand handelt es sich um die Außenwand des
Gebäudes, die auf der Seite des Gebäudes liegt, an der das natürliche Gelände ansteigt.
Bei einer talseitigen Außenwand des Gebäudes handelt es sich um die Außenwand des
Gebäudes, die auf der Seite des Gebäudes liegt, an der das natürliche Gelände abfällt.
Bei der Beurteilung ist nicht nur das jeweilige Grundstück, sondern auch die Situation in
der Umgebung einzubeziehen.
12.3 Bauweise
Für das Plangebiet wird überwiegend eine offene Bauweise festgesetzt. In der offenen
Bauweise können Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen mit einer Länge von
weniger als 50 m errichtet werden.
Da das Plangebiet durch unterschiedliche Bauformen geprägt ist, werden auch unter-
schiedliche Festsetzungen zur Bauweise getroffen.
In den Bereichen, die durch freistehende Einzelhäuser geprägt sind, sind ausschließlich
Einzelhäuser zulässig. Ebenso sind in den durch Doppelhäuser oder Hausgruppen domi-
nierten Teilbereichen diese Bauweisen entsprechend festgesetzt. Damit werden die Bau-
weisen auf Grundlage der unterschiedlich strukturierten Bereiche festgesetzt und so der
Gebietscharakter bewahrt und weiterentwickelt.
Einzige Ausnahme von der Festsetzung einer offenen Bauweise bilden die westlichste
Reihe der Winkelbungalows im westlichen Teil des Plangebietes. Da die Länge der
Hausgruppe mehr als 50 m beträgt, wird in diesem Bereich eine geschlossene Bauweise
festgesetzt.
12.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksf lächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden in der Planzeichnung des Bebauungspla-
nes größtenteils durch Baugrenzen festgesetzt.
Die Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen orientieren sich dabei in der
Regel am Gebäudebestand. Dabei werden die erkennbaren Bebauungsstrukturen aufge-
nommen und die überbaubaren Flächen in den Grundstücksteilen erweitert, in denen eine
Erweiterung für sinnvoll und möglich erachtet wird.
Die Baugrenzen werden so festgesetzt, dass die Stellung der baulichen Anlagen auf dem
Grundstück der gewünschten städtebaulichen Entwicklung entspricht. Bei jedem Grund-
stück wird darauf geachtet, dass wesentliche Teile der Frei- und Gartenflächen von Be-
bauung frei bleiben. Zu diesem Zweck wird in fast allen Bereichen ein Abstand von min-
destens 5 m zur Straße zur Sicherung der Vorgartenflächen eingehalten. Bei den von
Süden erschlossenen Wohngrundstücken nördlich von „Am Haselberg“ und „Am Kir-
schenhang“ werden die Südgärten von Bebauung freigehalten.
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Zur Sicherung der durchgängigen Gartenzonen auf den Gebäuderückseiten werden ent-
sprechend dem Grün- und Freiflächenkonzept durchgehende Flächen von einer Über-
bauung ausgeschlossen. Teilweise werden in den Übergangszonen zu den angrenzen-
den Waldflächen private Grünflächen festgesetzt.
Baulinien werden nur in den Bereichen festgesetzt, in denen eine Bebauung an der
Nachbargrenze gesichert wird. Daher werden die überbaubaren Flächen der winkelförmi-
gen Reihenhäuser „Am Steinern Kreuz 27 bis 49“ durch Baulinien festgesetzt.
12.5 Mindestmaße der Baugrundstücke
Durch die Festsetzung der Mindestgröße der Baugrundstücke wird die charakteristische
Grundstücks- und Bebauungsstruktur des Plangebietes gesichert. Da die Grundstücke in
allen Bereichen großzügig ausfallen, aber dennoch eine maßvolle Nachverdichtung durch
Grundstücksteilungen ermöglicht wird, wird das Mindestmaß der Baugrundstücke auf 400
m² für Einzelhäuser bzw. 200 m² für Doppelhaushälften oder Grundstücke innerhalb einer
Hausgruppe festgesetzt.
Durch diese Festsetzung der Grundstücksgröße wird gleichzeitig gewährleistet, dass aus-
reichend Freiflächen auf den Grundstücken verbleiben, die den Charakter des Gebietes
weiterhin prägen können.
12.6 Stellplätze und Garagen
Die Anlage von Stellplätzen und Garagen prägen das städtebauliche Erscheinungsbild
eines Gebietes in besonderem Maße. Bei der bisher vorherrschenden Nutzungsstruktur
im Plangebiet (Ein- und Zweifamilienhäuser) und den großzügigen Grundstücken, ist die
Unterbringung der Stellplätze auf den Grundstücken relativ problemlos, da meist nur ma-
ximal drei Stellplätze erforderlich sind.
Durch bauliche Verdichtungen verschärft sich naturgemäß diese Problematik. Um zu
vermeiden, dass die Freiflächen unangemessen durch Stellplatzanlagen in Anspruch ge-
nommen werden, werden daher verschiedene Festsetzungen getroffen.
Direkten Einfluss auf die Anzahl der Stellplätze hat die Wohndichte. Im Bebauungsplan
wird die Anzahl der Wohneinheiten auf drei Wohnungen pro Wohngebäude beschränkt.
Dadurch sind in den meisten Fällen zwei bis drei Wohneinheiten auf den Grundstücken
möglich. Gemäß der derzeit gültigen Stellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt
sind damit drei bzw. vier Stellplätze notwendig.
Im Bebauungsplan wird festgesetzt, dass vor Garagen und Carports in deren Zufahrtsflä-
chen offene, nicht überdachte Stellplätze zulässig sind. Damit wird die flächensparende
Ausnutzung der Zufahrtsfläche von Garagen und Carports als Stellplatzfläche ermöglicht,
auch wenn dadurch sogenannte „gefangene Stellplätze“ entstehen. Die Regelung
schließt auch Stellplätze auf Zufahrten zu hinterliegenden Stellplätzen mit ein.
Charakteristisch für das Plangebiet sind die Vorgartenzonen zwischen öffentlicher Ver-
kehrsfläche und Gebäuden. Diese tragen wesentlich zur Durchgrünung und damit auch
zur Wohnqualität bei. Um zu vermeiden, dass die Vorgartenzonen vorrangig durch Par-
kierungsanlagen in Anspruch genommen werden, und um den offenen grünen Charakter
der Vorgartenzone zu sichern, wird daher festgesetzt, dass Zufahrten, Stellplätze, Car-
ports und Garagen lediglich 25 % der Vorgartenzone ausmachen dürfen.
Weiter wird festgesetzt, dass Garagen und Carports erst in einem Abstand von 5 m, ge-
messen von der straßenseitigen Grundstücksgrenze, zulässig sind. Damit wird vermie-
den, dass diese Baukörper das Erscheinungsbild des Straßenraumes dominieren.
Im Plangebiet wurden bei zwei Wohnanlagen Tiefgaragen errichtet. Die Tiefgarage für die
zweigeschossige „Teppich-Bebauung“ „Am Steinern Kreuz 27 – 49 wurde als Gemein-
schaftsanlage festgesetzt.
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12.7 Nebenanlagen
Die Zulässigkeit von Nebenanlagen wird im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ein-
geschränkt. Die Größe der Anlagen z.B. zur Gartengestaltung und -bewirtschaftung ist
auf 1 m³ pro 30 m² Grundstücksfläche beschränkt.
Diese Einschränkung der Zulässigkeit von Nebenanlagen dient der Sicherung der Freihal-
tung der nicht überbaubaren Flächen.
12.8 Höchstzulässige Anzahl der Wohnungen
Als weiterer wesentlicher Baustein zur Sicherung des Gebietscharakters werden Rege-
lungen zur Anzahl der Wohnungen pro Wohngebäude getroffen. Es wird festgesetzt,
dass pro Wohngebäude maximal drei Wohnungen zulässig sind.
Mit dieser Festsetzung werden die gebietstypischen Wohnformen gesichert. Im Plange-
biet haben teilweise bereits unerwünschte Umstrukturierungen der städtebaulichen Ei-
genart in dem durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägten Bereich eingesetzt. Dieser
Entwicklung wird Einhalt geboten und die typische Struktur des Plangebietes gesichert.
Mit der Einschränkung der Anzahl der Wohnungen wird auch sichergestellt, dass die
nach Stellplatzsatzung erforderliche Anzahl an Stellplätzen auf den privaten Bau-
grundstücken untergebracht werden kann, ohne die Grundstücksfreiflächen allzu sehr
durch Stellplatzanlagen zu belasten. Es wird sichergestellt, dass in ausreichendem Maß
unversiegelte Gartenflächen verbleiben.
Durch diese Regelung wird im Plangebiet eine städtebaulich vertretbare Wohndichte er-
reicht, die sich im Wesentlichen am Bestand orientiert. Mehrfamilienhäuser mit mehr als
drei Wohnungen sind dadurch ausgeschlossen.
12.9 Verkehrsflächen
Die Verkehrsflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes werden entsprechend der
bisherigen und zukünftigen Nutzung als Straßenverkehrsfläche in der Planzeichnung des
Bebauungsplanes festgesetzt. Diese Flächen umfassen die Straßen sowie Fußwege und
an einigen Stellen auch Flächen mit Straßenbegleitgrün.
12.10 Fläche für Versorgungsanlagen
Die Fläche für Versorgungsanlagen wird festgesetzt, um auch zukünftig die Versorgung
des Gebietes zu sichern.
12.11 Private Grünflächen
Private Grünflächen werden entlang des südlichen Waldrandes festgesetzt. Diese Fest-
setzung dient der Sicherung dieser Flächen als begrünte Fläche, die nicht durch Neben-
anlagen in Anspruch genommen werden kann. Dadurch wird sichergestellt, dass in die-
sen Bereichen ein fließender Übergang zu dem angrenzenden Wald entsteht, der als
siedlungsnaher Erholungsbereich genutzt wird. Zu diesem Zweck treffen die textlichen
Festsetzungen weitergehende Aussagen zur Bepflanzung in diesen Bereichen.
12.12 Maßnahmen und Flächen für Maßnahmen zum Schut z, zur Pflege und
zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
Oberflächenbefestigung
Aus der landschaftsplanerischen Zielsetzung heraus, den Anteil an versiegelten Flächen
möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur Oberflächenbefestigung gemacht. Voll-
ständige Versiegelung führt zum Aufheizen von Flächen im Sommer, Erwärmung der
Umgebung durch Rückstrahlung, erhöhtem Staubanfall und schnellem Abfluss des Nie-
derschlagswassers.
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Daher sind befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke und private Stell-
plätze, so weit wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegen stehen, als teilversiegelte
Flächen anzulegen (z.B.: Rasenpflaster, Rasengittersteine, Schotterrasen).
12.13 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstig en Bepflanzungen
Grundstücksfreiflächen
Die festgesetzte Grundstücksbepflanzung gewährleistet eine adäquate Durchgrünung der
Privatgrundstücke.
Vorgärten
Die grüne Vorgartenzone trägt wesentlich zum städtebaulichen Bild und der Wohnqualität
im Plangebiet bei.
Neben den Vorgaben für die Bepflanzung dient vor allem die Regelung, dass Stellplätze
und Zufahrten höchstens 25 % der Vorgartenzone zwischen straßenseitiger Baugrenze
und straßenseitiger Grundstücksgrenze belegen dürfen, der Sicherung der durchgrünten
Vorgartenzone. Hierzu wird auch auf die Erläuterungen in Kapitel 10.7 hingewiesen.
Rückwärtige Gartenflächen
Zur Sicherung des durchgrünten Gebietscharakters wird festgesetzt, dass in den Haupt-
gärten Bäume und Sträucher anzupflanzen sind. Diese Anforderung kann unter Umstän-
den über die Forderung der Mindestbegrünung unter dem Punkt „Grundstücksfreiflächen“
hinausgehen.
12.14 Erhaltung von Bäumen
Zur Sicherung des gut durchgrünten Charakters werden einige auch für den öffentlichen
Raum besonders bedeutsame Bäume zum Erhalt festgesetzt. Es handelt sich bei diesen
Bäumen um Bäume, die aufgrund ihres Standortes oder ihrer Größe das Erscheinungs-
bild des Gebietes maßgeblich beeinflussen. Daher werden diese Bäume in der Plan-
zeichnung des Bebauungsplanes zum Erhalt festgesetzt.
12.15 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung
von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes
Im direkten Einwirkungsbereich der Heinrich-Delp-St raße werden im Plangebiet die Ori-
entierungswerte der DIN 18005 tags und nachts durch Verkehrslärm überschritten. Für
das Grundstück Heinrich-Delp-Straße 241A sind desha lb zur Minderung der Geräusch-
einwirkungen bauliche Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Da hier aufgrund der beste-
henden Strukturen keine aktiven Lärmschutzmaßnahmen möglich sind, müssen passive
Lärmschutzmaßnahmen ergriffen werden. Im Wesentlich en handelt es sich hierbei um
die Ausrüstung der Gebäude mit Lärmschutzfenstern, Schalldämmung von Rollladenkäs-
ten etc.
Durch die Festsetzung Nr. 13 „Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Ver-
meidung oder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissions-
schutzgesetzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)“ wird geregelt, dass bei Neu-, Um- und Erwei-
terungsbauten aufgrund der Immissionen aus Verkehrslärm für Wohnungen und Aufent-
haltsräume bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu treffen sind. Dies ist auf
Grundlage der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise,
Ausgabe 1989) ohnehin erforderlich: Nach DIN 4109 sind zum Schutz von Aufenthalts-
räumen gegen Außenlärm die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbau-
teilen gemäß Ziffer 5 und Tabelle 8 und 9 einzuhalten.
Nach der DIN 4109 ergeben sich in Abhängigkeit vom zugrunde gelegten „maßgeblichen
Außenlärmpegel“ Schalldämm-Maße für Fenster und Außenwände für Aufenthaltsräume
in Wohnungen, Übernachtungsräume u.ä. sowie Büroräume. Es wird darauf hingewiesen,
dass vom Lärmpegelbereich 1 auszugehen ist.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 57
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Die Bemessung der Luftschalldämmung ist erst im Rahmen der Hochbauplanung der
Gebäude vorzunehmen. Dabei obliegt die Entscheidung, welche konkreten baulichen o-
der technischen Vorkehrungen an den einzelnen Gebäuden vorgenommen werden, dem
Bauherrn. Ein Schallschutznachweis gemäß DIN 4109 hinsichtlich des Außenlärms ist zu
führen.
12.16 Flächen für Stellplätze, Garagen und Gemeinsc haftsgaragen
Flächen für Stellplätze, Garagen und Gemeinschafsgaragen werden in der Planzeich-
nung des Bebauungsplanes in Bereichen festgesetzt, in denen sich solche Einrichtungen
schon befinden. Um die Zulässigkeit dieser auch weiterhin zu gewährleisten, wurden für
diese Anlagen in der Planzeichnung die entsprechenden Flächen vorgesehen.
13. Begründung der Satzung über die Gestaltung baul icher Anlagen
Zur Sicherung der vorhandenen gestalterischen Merkmale bei Umbauten oder Neupla-
nungen im Plangebiet sind einige gestalterische Festsetzungen erforderlich.
13.1 Dächer
Dachform und Dachneigung
Die Dachlandschaft des Plangebietes ist nicht einheitlich, jedoch sind Teilbereiche jeweils
durch eine gemeinsame Dachgestalt geprägt.
In Teilbereichen der Bebauung sind die Gebäude nur mit flach geneigten Satteldächern
ausgestaltet, sehr selten mit Walmdächern oder mit einem Pultdach. Die Bebauung der
Hausgruppen und Doppelhäuser ist in den meisten Fällen mit Flachdächern ausgestattet.
Durch die Festsetzung der Dachformen entsteht ein geordnetes städtebauliches Erschei-
nungsbild. Als gestalterische Grundregel wird festgelegt, dass die im Plangebiet dominie-
renden Dachformen auch für Neubauten bindend sind. Es werden daher für Teile des
Plangebietes Sattel-, Walm-, Flach- oder Pultdächer zugelassen.
Für die Dachneigung werden die dominierenden Dachneigungen zwischen 25° und
höchstens 35° für Sattel- und Walmdächer festgesetzt. Für Pultdächer gilt eine maximale
Dachneigung von 10° .
Flachdächer und flach geneigte Dächer können maximal eine Dachneigung von 5° auf-
weisen.
Für die Bereiche, die durch Doppelhäuser und Hausgruppen mit Flachdächern geprägt
sind, wird festgesetzt, dass hier ausschließlich flach geneigte Dächer und Flachdächer
bis zu einer Dachneigung von 5° zulässig sind. Diese Regelung dient der Sicherung der
einheitlichen Dachlandschaft bei den gebietsprägenden Hausgruppen. Damit wird zusätz-
lich eine Vermeidung von Nachbarkonflikten angestrebt.
Dachaufbauten, -einschnitte und -gauben
Die Festsetzungen zu den Dachaufbauten und Dacheinschnitten orientieren sich an den
Architekturelementen, die im Plangebiet anzutreffen sind. Prägend sind Dachaufbauten,
die in Bezug zur Dachfläche sehr zurückhaltend sind. Die Dachfläche dominiert, die Gau-
ben ordnen sich deutlich unter.
Trotz einer deutlichen Unterordnung der Dachaufbauten können in den Dachräumen
auch zeitgemäße Wohnungen entstehen. Durch die Festsetzungen zur Gestalt der Dä-
cher wird ein Ausbau des Daches nicht unnötig erschwert. Es wird daher darauf verzich-
tet, eine kleinteilige Struktur der Dachaufbauten festzuschreiben. Daher wird im Bebau-
ungsplan festgesetzt, dass die gesamte Breite der Dachaufbauten und -einschnitte ma-
ximal 50 % der Dachbreite betragen darf.
Weiter wird festgesetzt, dass zur Traufe, zum Ortgang und zum First jeweils 1,20 m Min-
destabstand einzuhalten ist, um zu gewährleisten, dass sowohl Dachaufbauten als auch
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 58
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Dacheinschnitte die Form des Daches nicht unterbrechen bzw. beeinträchtigen. Die
Dachfläche als solche bleibt dadurch markant erkennbar. Da bei Walmdächern die Ein-
haltung des Mindestabstandes des Gaubendaches vom Dachgrat zu unverhältnismäßig
schmalen und damit erschwert nutzbaren Gauben führen würde, wurde bei Walmdächern
die Ausnahmeregel vorgesehen, dass hier der Mindestabstand zwischen Gaubendach
und Dachgrat 0,60 m betragen muss.
Abbildung 43: Skizze zu Dachaufbauten (o.M.)
Zone für Staffelgeschosse
Im Bereich der Bebauung mit eingeschossigen Winkelbungalows ist durch die Festset-
zungen des Bebauungsplanes die Errichtung eines Staffelgeschosses zulässig. Um zu
verhindern, dass eine zu starke Verschattung der Gartenhöfe eintritt, werden die Bereiche
definiert, in denen die Errichtung eines Staffelgeschosses zulässig und nicht schädlich für
die angrenzende Bebauung ist. Diese Festsetzung sichert zusätzlich, dass nur in gerin-
gem Maße Einblicke auf das Nachbargrundstück möglich sind. Durch die festgesetzte
Zone für Staffelgeschosse kann in diesen Bereichen eine Erweiterung der Wohnfläche in
einer zweiten Nutzungsebene ermöglicht werden, um die Freibereiche der Grundstücke
zu schonen.
13.2 Einfriedungen und Stützmauern
Die maximale Höhe der Einfriedigungen an der der öffentlichen Verkehrsfläche zuge-
wandten Grundstücksgrenze beträgt 1,20 m, die Maximalhöhe an den andern Grund-
stücksseiten 1,50 m. Diese Festsetzung orientiert sich am vorhandenen Bestand und si-
chert einen als offen wahrnehmbaren Straßenraum im Plangebiet.
Aus der Zielsetzung heraus, den durchgrünten Charakter des Gebiets zu erhalten und
weiter zu entwickeln, werden Vorgaben für die Begrünung von Stützmauern und Einfrie-
dungen aus Beton, Naturstein oder Klinkermauerwerk gemacht. Diese sind dauerhaft zu
begrünen.
14. Begründung der Satzung zur Schaffung von Anlage n zum Sammeln oder Verwen-
den von Niederschlagswasser
Durch die Verwendung von Niederschlagswasser als Brauchwasser werden die Trink-
wasserressourcen geschont, der Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert und die Klär-
anlagen entlastet.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 59
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
15. Mögliche Veränderungen im Plangebiet auf Grundl age der Festsetzungen des Be-
bauungsplanes
Im Folgenden werden anhand von drei Beispielen die Veränderungsmöglichkeiten an
Gebäuden aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes dargestellt. Weiterhin wer-
den diese Entwicklungsmöglichkeiten mit dem nach § 34 BauGB zulässigen Möglichkei-
ten verglichen, die bei Bauvorhaben ohne die Regelungen eines Bebauungsplanes anzu-
wenden wären.
15.1 Beispiel 1: Winkelbungalow
Abbildung 44: Bestand Winkelbungalow (o.M.)
Abbildung 45: Festsetzungen des Bebauungsplanes zum Winkelbungalow (o.M.)
15.1.1 Veränderungen nach den Festsetzungen des Beb auungsplanes
Die Art der Nutzung wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht beein-
flusst, da es sich um ein Wohnhaus handelt und ein reines Wohngebiet festgesetzt wur-
de.
Das Grundstück hat eine Größe von ca. 516 m² und liegt damit über dem Mindestmaß für
Grundstücke innerhalb einer Hausgruppe von 200 m².
Das Wohngebäude hat eine Grundfläche von ca. 147 m² und die Garage eine Grundflä-
che von ca. 36 m². Damit ist die festgesetzte GRZ von 0,4 und auch die Überschrei-
tungsmöglichkeiten nach § 19 Abs. 4 BauGB nicht ausgeschöpft. Das Wohngebäude
könnte daher um ca. 59 m² und die Flächen für Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauGB um ca.
67 m² erweitert werden. Für eine Erweiterung in der Fläche bietet die überbaubare
Grundstücksfläche mit einer Größe von ca. 270 m² eine ausreichende Größe.
Bezüglich der GFZ ergeben sich auf diesem Grundstück keine Änderungen, da der Be-
bauungsplan angelehnt an den Bestand nur ein Vollgeschoss als zulässig festsetzt. Aller-
dings räumt der Bebauungsplan die Möglichkeit ein, ein Staffelgeschoss in dem in der
Planzeichnung gekennzeichneten Bereich zu errichten. Durch diese Möglichkeit soll er-
reicht werden, dass eine Erweiterung der Wohnfläche auch in die Höhe erfolgen kann.
Auf diese Weise können die wertvollen Freibereiche geschont werden und das Gebäude
kann dennoch an einen gesteigerten Platzbedarf angepasst werden.
Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes ist die Dachform auf das Flachdach be-
grenz.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 60
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
15.1.2 Veränderungen nach den Maßstäben des § 34 Ba uGB
Nach den Maßstäben des § 34 BauGB lässt sich die Art der Nutzung als reines Wohnge-
biet entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes herleiten.
Ein Maßstab für die GRZ lässt sich aus der umgebenden Bebauung entsprechend den
Festsetzungen des Bebauungsplanes ablesen, auch wenn die Bebauung auf dem Grund-
stück gegenüber wesentlich dichter wirkt.
Die überbaubare Grundstücksfläche ist aufgrund der eindeutigen Struktur der westlich
und östlich angrenzenden Bebauung eindeutig feststellbar und entspricht ungefähr der im
Bebauungsplan festgesetzten überbaubaren Grundstücksfläche.
Einen Maßstab für die Anzahl der Vollgeschosse herzuleiten ist dagegen weniger eindeu-
tig möglich. Zwar weisen alle östlich und westlich angrenzenden Grundstücke nur ein
Vollgeschoss auf, aber die gegenüberliegende Bebauung weist zwei Vollgeschosse auf,
die wie viergeschossig wirken. Daher kann auch die Ableitung einer Außenwand- und
Gebäudehöhe in diesem Bereich nicht eindeutig erfolgen. Auch die Zulässigkeit eines
Staffelgeschosses wäre nicht eindeutig herzuleiten. Die nördlich liegende Bebauung weist
ein Staffelgeschoss auf, während die östlich und westlich angrenzen Gebäude keine Staf-
felgeschosse aufweisen. Der Bebauungsplan trifft eine eindeutige Festsetzung zur Zuläs-
sigkeit von Staffelgeschossen.
Auch die eindeutige Ableitung einer vorherrschenden Dachform ist nicht möglich, da die
südlich gelegene Bebauung unterschiedliche Dachformen aufweist, die auch teilweise
aus Sonderformen bestehen (Tonnendach). Auch zu dieser Frage trifft der Bebauungs-
plan eine eindeutige Regelung und setzt nur Flachdächer als zulässig fest.
15.2 Beispiel 2: Einzelhaus Norden
Abbildung 46: Bestand Einzelhaus Norden (o.M.)
Abbildung 47: Festsetzungen des Bebauungsplanes zum Einzelhaus Norden (o.M.)
15.2.1 Veränderungen nach den Festsetzungen des Beb auungsplanes
Die Art der Nutzung wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht beein-
flusst.
Die Größe des Grundstückes beträgt ca. 1.267 m². Das Wohngebäude hat eine Grund-
fläche von ca. 172 m². Damit ergibt sich für die momentane Ausnutzung eine GRZ von
ca. 0,14. Da die GRZ laut Festsetzung des Bebauungsplanes maximal 0,4 betragen
kann, kann auf diesem Grundstück eine Erweiterung der Grundfläche vorgenommen
werden. Diese Erweiterung stößt allerdings durch die Festsetzung der überbaubaren
Grundstücksfläche an Grenzen. Zur Sicherstellung einer ausreichenden Freifläche auf
dem Grundstück, wurde die überbaubare Grundstücksfläche entsprechend dem beste-
henden Gebäude in dem östlichen Bereich des Grundstückes festgesetzt. Weiterhin wur-
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 61
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
de durch die Baugrenzen festgesetzt, dass zu einigen angrenzenden Grundstücken ein
Mindestabstand von 5 m eingehalten werden muss. Durch diese Beschränkungen ergibt
sich eine geringere überbaubare Grundstücksfläche als die Grundfläche, die bei einer
Ausnutzung der zulässigen GRZ von 0,4 zulässig wäre. In diesem Fall kann die GRZ nur
in dem Umfang ausgenutzt werden, den die überbaubare Grundstücksfläche zulässt.
Zum Ausgleich dieser etwas geringeren Ausnutzung in der Fläche kann das Gebäude al-
lerdings durch die Aufstockung eines Vollgeschosses erweitert werden. Wurde ein zwei-
tes Vollgeschoss errichtet, ist die Errichtung einer Staffelgeschosses dann nicht mehr
möglich. Alternativ kann eine Aufstockung auch in Form eines Staffelgeschosses erfol-
gen.
Zulässig ist nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes nur ein Flachdach als Dach-
form.
15.2.2 Veränderungen nach den Maßstäben des § 34 Ba uGB
Die Art der Nutzung ist anhand der angrenzenden Gebäude als reines Wohngebiet nach
den Maßstäben des § 34 BauGB ableitbar und entspricht somit der laut Bebauungsplan
festgesetzten Nutzung.
Die Grundfläche bzw. GRZ in der umgebenden Bebauung schwankt stark, daher ist keine
eindeutige Aussage für das Grundstück abzuleiten. Je nach Bezugsgrundstück kann die
GRZ daher zwischen 0,44 und 0,12 schwanken. Ebenso uneindeutig ist die Definition der
überbaubaren Grundstücksfläche zu beurteilen.
Bezüglich der Vollgeschosse kann aus der umgebenden Bebauung auch kein eindeutiger
Maßstab abgeleitet werden. Die Gebäude entlang der Straße „Am Steinern Kreuz“ weisen
eine verschiedene Anzahl von Vollgeschossen auf. Die westlichen weisen ein Vollge-
schoss mit einem Staffelgeschoss und das östliche Doppelhaus zwei Vollgeschosse ohne
ein Staffelgeschoss auf.
Nach dem Zulässigkeitsmaßstab des § 34 BauGB kann aus der Umgebung nur die Zu-
lässigkeit eines Flachdaches abgeleitet werden was den Festsetzungen des Bebauungs-
planes entspricht.
15.3 Beispiel 3: Einzelhaus Süden
Abbildung 48: Bestand Einzelhaus Süden (o.M.)
Abbildung 49: Festsetzungen des Bebauungsplanes zum Einzelhaus Süden (o.M.)
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 62
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15.3.1 Veränderungen nach den Festsetzungen des Beb auungsplanes
Die Art der Nutzung ändert sich aufgrund der Festsetzung des Bebauungsplanes als rei-
nes Wohngebiet nicht.
Die Grundstücksgröße beträgt 2.899 m² das Gebäude hat eine Grundfläche von 238 m².
Damit ist auf dem Grundstück eine GRZ von 0,08 überbaut. Entsprechend dem Bebau-
ungsplan ist eine GRZ von 0,4 und damit eine Erweiterung des bestehenden Gebäudes
zulässig. Die überbaubare Gründstücksfläche lässt eine Erweiterung in diesem Umfang
allerdings nicht zu und begrenzt daher die überbaubare Fläche.
Entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes kann das bestehende Gebäude
um ein weiteres Vollgeschoss aufgestockt werden. Dadurch wäre eine Wohnflächener-
weiterung ohne die Inanspruchnahme von wertvollen Grundstücksfreiflächen möglich.
Zulässig sind die Dachformen Sattel-, Walm-, Pult- und Flachdach. Da das Gebäude zur-
zeit ein Walmdach aufweist, kann dieses auch weiterhin beibehalten werden.
15.3.2 Veränderungen nach den Maßstäben des § 34 Ba uGB
Als Art der Nutzung kann aufgrund der umgebenden Bebauung ein reines Wohngebiet
abgeleitet werden und entspricht somit der laut Bebauungsplan festgesetzten Nutzung.
Die Ableitung der zulässigen Grundfläche aus der umgebenden Bebauung ist nicht ein-
deutig möglich. Dies liegt unter anderem daran, dass sich in der Umgebung sehr kleine
aber auch sehr große Grundstücke befinden. Ähnliches gilt für die überbaubare Grund-
stücksfläche. Es könnte eine geringe Bautiefe entsprechend dem westlich angrenzenden
Grundstück, aber auch eine Bautiefe entsprechend den Reihenhäusern abgeleitet wer-
den. Bei einer solchen Bautiefe könnte das Grundstück entweder nicht entsprechend sei-
ner Größe ausgenutzt werden oder die wertvolle Freifläche, die einen Übergang zum an-
grenzenden Wald darstellt könnte für die Errichtung von baulichen Anlagen genutzt wer-
den.
Die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse aus der umgebenden Bebauung abzuleiten er-
scheint möglich, da die angrenzenden Einzelhäuser nur ein Vollgeschoss aufweisen. Bei
dieser Herleitung des Zulässigkeitsmaßstabes nach § 34 BauGB wäre eine Erweiterung
der Wohnfläche in der Höhe nicht möglich und es würde eine flächige Erweiterung erfol-
gen, die wertvolle Grundstücksfreiflächen in Anspruch nehmen würde.
15.4 Fazit zu möglichen Veränderungen im Plangebiet
Aufgrund des Nebeneinanders unterschiedlicher Baustrukturen innerhalb des Plangebie-
tes ist die Ableitung eines Zulässigkeitsmaßstabes nach § 34 BauGB meist nicht eindeu-
tig möglich. Zur Schaffung eines eindeutigen Zulässigkeitsmaßstabes wurde der vorlie-
gende Bebauungsplan aufgestellt. Dabei wird auf einigen Grundstücken eine
maßvolle Verdichtung gegenüber der teilweise ableitbaren Zulässigkeit des § 34 BauGB
zugelassen. Diese Verdichtungsmöglichkeiten nehmen durch die festgesetzte überbauba-
re Fläche und die Möglichkeiten eine Aufstockung vorzunehmen Rücksicht auf die wert-
vollen Freibereiche des Plangebietes und sichern dadurch die städtebauliche und ökolo-
gische Wertigkeit dieser Flächen.
16. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung
Für den vorliegenden Bebauungsplan wird das Aufstellungsverfahren nach § 13 a BauGB
(beschleunigtes Verfahren) angewandt. Nach § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten diese
Eingriffe als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB bereits vor der planerischen Ent-
scheidung erfolgt oder zulässig.
Das Plangebiet umfasst 98.159 m². Davon sind 85.571 m² Wohnbaugrundstücke (Netto-
bauland inklusive privater Grünflächen). Die Größe der Grundfläche für die Summe aller
baulichen Anlagen auf den Baugrundstücken wird durch eine GRZ von 0,4 begrenzt. So-
mit ergibt sich nach § 19 Abs. 2 BauGB als zulässige überbaubare Grundfläche eine
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Summe von ca. 34.228 m². Bei den meisten Grundstücken erlauben aber die Festsetzun-
gen zu den überbaubaren Flächen meist eine geringere Ausnutzung.
Die durch den Bebauungsplan zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO liegt
damit oberhalb des Grenzwertes von 20.000 m², der für ein beschleunigtes Verfahren oh-
ne Vorprüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB vorgegeben ist. Die zulässige
Grundfläche liegt aber unter 70.000 m².
Daher muss eine Vorprüfung des Einzelfalles gemäß § 13 a Abs. 1 Nr. 2 BauGB durchge-
führt werden. Die im Teil B der Begründung beigefügte Vorprüfung des Einzelfalls kommt
für den vorliegenden Bebauungsplan zu dem Ergebnis, dass keine erheblichen Umwelt-
auswirkungen von der Aufstellung des Bebauungsplanes ausgehen. Die Beteiligung der
Behörden und Träger öffentlicher Belange an dieser Vorprüfung gem. § 13 a Abs. 1 Nr. 2
BauGB erfolgt im Rahmen der Beteiligung zum Vorentwurf des Bebauungsplanes. Somit
kann der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Die Eingriffe
gelten im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als bereits vor der planerischen Entschei-
dung erfolgt oder zulässig.
Durch die im vorliegenden Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen, insbesondere die
Festlegungen zur zulässigen Grundfläche, werden sich die Eingriffe in den Naturhaushalt,
vor allem in die Schutzgüter Boden und Wasser, nicht wesentlich gegenüber dem Be-
stand erhöhen.
Aus den genannten Gründen ist ein naturschutzrechtlicher Ausgleich für den vorliegen-
den Bebauungsplan nicht notwendig.
17. Planungsstatistik
Reines Wohngebiet
82.163 m² 83 %
Verkehrsfläche 12.509 m² 13 %
Private Grünfläche 3.408 m² 4 %
Fläche für Versorgungsanlagen 79 m²
Geltungsbereich Bebauungsplan 98.159 m² 100,00 %
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Teil B
Vorprüfung des Einzelfalls
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18. Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Abs. 2 Nr . 2 BauGB
Für das Wohngebiet „Am Steinern Kreuz“ wurde in den sechziger Jahren der Bebauungs-
plan E 11 aufgestellt. Der Bebauungsplan wurde 1964 rechtskräftig, erwies sich aber im
Jahr 1992 aufgrund eines Formfehlers in der Hauptsatzung als unwirksam. Seitdem ist
§ 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten
Ortsteile) Beurteilungsgrundlage für Bauanträge und Voranfragen.
Es hat sich zunehmend gezeigt, dass diese Rechtsgrundlage nicht ausreicht, um die städ-
tebauliche Entwicklung in diesem Gebiet, im Sinne einer Erhaltung der vorhandenen
Wohnqualität, zu steuern. Es handelt sich um ein gehobenes Wohngebiet am Rand einer
landschaftlich sehr reizvollen Umgebung mit teilweise noch großen, locker bebauten
Grundstücken und großem Grünanteil.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Am Steinern Kreuz“ hat eine Größe von
9,8 ha. Davon sind ca. 8 ha Wohnbaugrundstücke (Nettobauland). Die zulässige Grundflä-
che wird über die GRZ bestimmt; diese liegt im vorliegenden Fall bei 0,4, so dass eine ma-
ximale überbaubare Fläche von etwa 32.000 m² entstehen kann. Bei den meisten
Grundstücken erlauben aber die Festsetzungen zu den überbaubaren Flächen meist eine
geringere Ausnutzung.
Somit wird der Schwellenwert von 20.000 m² zulässiger Grundfläche nach § 19 Abs. 2
BauNVO überschritten und es muss nachgewiesen werden, dass von dem Bebauungsplan
voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen ausgehen (Vorprüfung des Einzel-
falls).
Die Vorprüfung des Einzelfalls nach § 13a Abs. 1 Nr. 2 BauGB wird anhand des Kriterien-
kataloges der Anlage 2 BauGB durchgeführt.
19. Beschreibung der Planung
19.1 Angaben zum Standort
Das Plangebiet liegt im Süden der Stadt Darmstadt, im Stadtteil Eberstadt am Rande der
Eberstädter Villenkolonie.
19.2 Inhalte und wichtigste Ziele des Bebauungsplan es
Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein gehobenes Wohngebiet mit Ein- und Zweifami-
lienhäusern in einer landschaftlich reizvollen Umge bung. Ziel und Zweck der Planung ist
es, die städtebauliche Entwicklung des Gebietes ang emessen zu steuern. Die hohe Wohn-
qualität soll erhalten bleiben, gleichzeitig soll e ine maßvolle Nachverdichtung ermöglicht
werden.
19.3 Beschreibung der Festsetzungen des Bebauungspl anes (Kurzdarstellung)
Das Plangebiet wird als Reines Wohngebiet festgeset zt. Die GRZ liegt bei 0,4, die GFZ bei
0,4 bzw. bei 0,6. Zusätzlich werden Regelungen zur Geschossigkeit (maximal ein- oder
zweigeschossig) zur Bauweise, zur Mindestgrundstück sgröße sowie zur Dachform und zur
Höhenentwicklung der Gebäude getroffen.
Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundst ücke und private Stellplätze sind als
teilversiegelte Flächen anzulegen und das Niederschlagswasser ist auf dem Grundstück zu
versickern, soweit wasserwirtschaftliche und gesund heitliche Belange nicht entgegenste-
hen.
Im Süden des Plangebietes, zur freien Landschaft hi n, werden innerhalb der Grundstücks-
flächen private Grünflächen vorgesehen. Der erhalte nswerte, ortsbildprägende Baumbe-
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 66
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stand wird zum Erhalt festgesetzt. Zur Gestaltung der Grundstücksfreifläc hen werden Fest-
setzungen getroffen.
19.4 Umfang des Vorhabens und Angaben zum Bedarf an Grund und Boden
Reines Wohngebiet 82.163 m² 83 %
Verkehrsfläche 12.509 m² 13 %
Private Grünfläche 3.408 m² 4 %
Fläche für Versorgungsanlagen 79 m²
Geltungsbereich Bebauungsplan 98.159 m² 100,00 %
19.5 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und -planun gen sowie deren Berücksichtigung
19.5.1 Fachgesetze
Insbesondere folgende Fachgesetze und aufgrund dieser Gesetze erlassene Rechtsver-
ordnungen sind für die Durchführung der Umweltprüfung beachtlich:
Rechtsgrundlagen
− Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23.09.2004 (BGBl. I 2004, S. 2414), zuletzt ge-
ändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I 2009, S. 2585)
− Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 23.01.1990 (BGBl. I 1990, S. 132),
zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I 1993, S. 466)
− Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991, S. 58)
− Hessische Bauordnung (HBO) i. d. F. vom 18.06.2002 (GVBl. I 2002, S. 274), zuletzt
geändert durch Art. 8 des Gesetzes vom 15.12.2009 (GVBl. I 2009, S. 716)
− Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz –
BNatSchG) i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I 2009, S. 2542)
− Hessisches Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Hessisches Natur-
schutzgesetz HENatG) vom 04.12.2006 (GVBl. I 2006, S. 619), zuletzt geändert durch
Art. 4 des Gesetzes vom 12.12.2007 (GVBl. I 2007, S. 851)
− Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. vom 31.07.2009 (BGBl. I 2009, S. 2585)
− Hessisches Wassergesetz (HWG) i. d. F. vom 06.05.2005 (GVBl. I 2005, S. 305), zu-
letzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 19.11.2007 (GVBl. I 2007, S. 792)
− Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) ) i. d. F. vom 26.09.2002 (BGBl. I 2002,
S. 3830), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.08.2009 (BGBl. I 2009,
S. 2723)
− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i. d. F der Bekanntmachung
vom 24.02.2010 (BGBl. I 2010, S. 94)
− Hessisches Denkmalschutzgesetz (DSchG) i. d. F. vom 05.09.1986 (GVBl. I 1986,
S. 262, 270), zuletzt geändert am 06.09.2007 (GVBl. I 2007, S. 548)
Schutzgebietssystem Natura 2000
Südöstlich an das Plangebiet angrenzend befindet si ch das VS-Gebiet "Prinzenberg bei
Darmstadt". Durch die vorliegende Planung sind kein e erheblichen Beeinträchtigungen des
Gebietes zu erwarten.
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E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Schutzgebietsausweisungen
Der angrenzende Landschaftsraum liegt teilweise im LSG "Stadt Darmstadt". Durch die
vorliegende Planung sind keine negativen Auswirkungen auf das LSG zu erwarten.
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baumschutzsatzung (Satzung zum
Schutz des Baumbestandes in der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 05.04.2004) ge-
schützt. Geschützt sind Laubbäume, die – gemessen in einem Meter Höhe – einen
Stammumfang von mehr als 60 cm haben sowie Nadelbäume, die – gemessen in einem
Meter Höhe – einen Stammumfang von mehr als 90 cm haben.
Im Plangebiet befinden sich auf den größeren Grundstücken teilweise relativ große Baum-
bestände, die durch diese Satzung geschützt werden.
Weitere Schutzgebietsausweisungen nach Naturschutzr echt, Wasserschutzrecht oder
Forstrecht sind im Plangebiet nicht vorhanden.
Eingriffsregelung nach BauGB und BNatSchG
Die durch den Bebauungsplan zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO liegt
oberhalb des Grenzwertes von 20.000 m², der für ein beschleunigtes Verfahren ohne Vor-
prüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB vorgegeben ist. Die zulässige Grundflä-
che liegt aber unter 70.000 m².
Daher muss eine Vorprüfung des Einzelfalles gemäß § 13 a Abs. 1 Nr. 2 BauGB durchge-
führt werden. Diese wird im Folgenden durchgeführt. Nach § 1a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten
Eingriffe im Sinn des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB als bereits vor der planerischen Entschei-
dung erfolgt oder zulässig, wenn die Vorprüfung des Einzelfalls ergibt, dass von der Pla-
nung keine erheblichen Umweltauswirkungen ausgehen.
Aus diesem Grund ist ein naturschutzrechtlicher Ausgleich nicht notwendig.
Immissionsschutz
Das Plangebiet ist, laut Lärmkartierung der Stadt D armstadt, durch Straßenverkehrsemis-
sionen der Heinrich-Delp-Straße belastet. Dadurch k ommt es zu Orientierungswertüber-
schreitungen der DIN 18005 für das Gebäude Heinrich -Delp-Straße 241a. Im Bebauungs-
plan werden die notwendigen Schallschutzmaßnahmen festgesetzt.
19.5.2 Fachplanungen
Regionalplan
Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht am 13.09.2004 (St. Anz. 37/04),
ist das Plangebiet als „Siedlungsfläche Bestand“ dargestellt. Damit ist der Bebauungsplan
an die Ziele der Raumordnung angepasst, entspricht also dem Erfordernis des § 1 Abs. 4
BauGB.
Flächennutzungsplan / Landschaftsplan
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darm-
stadt weist das Plangebiet als „Wohnbaufläche“ aus. (siehe Abbildung 5 im Teil A)
Damit trägt der Bebauungsplan dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 BauGB Rechnung.
Die Entwicklungskarte des Landschaftsplanes stellt den Geltungsbereich des Bebauungs-
planes als Wohnbaufläche mit mittlerem Biotopwert dar.
Direkt westlich angrenzend befinden sich Bauflächen für die der Erhalt und Schutz von
Grün auf Bauflächen vorgesehen ist. Die nördlich, östlich und südlich an das Plangebiet
angrenzenden Freiflächen sind als Waldflächen dargestellt. Bei diesen Flächen handelt es
sich zum größten Teil um „Bereiche für die Erhaltung und Entwicklung wertvoller Naherho-
lungsräume“.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 68
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
In der näheren Umgebung des Plangebietes befinden sich Flächen auf denen der Land-
schaftsplan Maßnahmen zur Entwicklung, Erhaltung und Pflege von Natur und Landschaft
vorsieht. Dabei handelt es sich auf Flächen nördlich des Plangebietes um den Erhalt von
Grünland, östlich um Flächen für Erhalt oder Pflege von Streuobstwiesen und südlich um
Flächen für eine extensive Grünlandnutzung auf feucht-nassen Standorten sowie um Flä-
chen für die Offenhaltung und Pflege von Brach- bzw. Sukzessionsflächen.
Punktuelle bzw. lineare geschützte Landschaftsbestandteile befinden sich vor allem östlich
und südlich des Plangebietes. Südlich befindet sich auch ein FFH-Gebiet. Dieses wird im
Landschaftsplan ergänzt durch „Bereiche für Erhalt und Entwicklung von Biotopen, Biotop-
verbund- und Entwicklungsflächen – Planung“.
Bebauungsplan
Für das Plangebiet liegt kein rechtskräftiger Bebauungsplan vor, da der Bebauungsplan
aus den sechziger Jahren aufgrund eines Formfehlers unwirksam wurde.
Der vorliegende Bebauungsplan überschneidet sich in einem Teilbereich mit dem vorha-
benbezogenen Bebauungsplan E 52 „Am Steinern Kreuz / Petrus-Canisius-Kirche“. Es
handelt sich dabei um einen Teil der Straßenverkehr sfläche der Straße „Am Steinern
Kreuz“ im westlichen Teil des Geltungsbereiches.
20. Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustande s, Bewertung der Umweltaus-
wirkungen einschließlich der Prognose bei der Durchführung der Planung
Für die einzelnen Schutzgüter werden in zusammengef asster Form der bestehende Um-
weltzustand, die Umweltauswirkungen der Planung sow ie Maßnahmen zur Verminderung
und Vermeidung negativer Auswirkungen beschrieben.
20.1 Schutzgut Mensch
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur
Vermeidung / Verminderung
Schutzgut Mensch
Erholung
- überwiegend Ein- und Zweifamilien-
häuser mit großzügigen Hausgärten,
diese besitzen Bedeutung zur Erho-
lungsfunktion der Bewohner
- hoher Durchgrünungsgrad des Plan-
gebietes
- angrenzende Landschaft (Wald- und
Wiesenbereiche) besitzen hohe Be-
deutung für die Naherholung
- vom Plangebiet aus führen verschie-
dene Fußwegeverbindungen in die
Landschaft
Lärmimmissionen
- Plangebiet durch Emissionen der
Heinrich-Delp-Straße belastet
Erholung
- teilweise Verkleinerung der Hauptgar-
tenflächen durch geplante Erweite-
rungsmöglichkeiten in geringem Um-
fang
- keine Eingriffe in den angrenzenden
Landschaftsraum
Lärmimmissionen
- Orientierungswertüberschreitungen
der DIN 18005 für Reine Wohngebiete
im Bereich des Gebäudes Heinrich-
Delp-Straße 241a tags und nachts um
jeweils 5 bis 10 dB(A)
- im restlichen Plangebiet werden die
Orientierungswerte tags und nachts
eingehalten
Erholung
- Erhalt großzügiger Freibereiche durch
Begrenzung der Baumöglichkeiten
- Festlegung einer Mindestgrundstücks-
größe
- Erhalt des Großbaumbestandes
- Regelungen zur Bepflanzung der
Grundstücke
- Erhalt der Fußwegeverbindungen in
die angrenzende Landschaft
Lärmimmissionen
- Festsetzung von passiven Schall-
schutzmaßnahmen für das Gebäude
Heinrich-Delp-Straße 241a
Bewertung:
Durch das Planvorhaben sind keine erheblichen Auswirk ungen auf das Schutzgut Mensch zu erwarten.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 69
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20.2 Schutzgut Boden
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur
Vermeidung / Verminderung
Schutzgut Boden
- bewegtes Relief, Plangebiet steigt
nach Norden und Osten an
- Geologie: Lage im Übergangsbereich
von der Rheinebene zum kristallinen
Odenwald
- anthropogene Überformung und Vor-
belastung des Bodens durch beste-
hende Bebauung und Versiegelungen
- teilweise noch größere unversiegelte
Bodenbereiche als Standorte für Vege-
tation in Form privater Gartenflächen
Altlasten
- keine Hinweise vorhanden
- zusätzliche Bebauung und Versie-
gelung in einem moderaten Umfang
- Veränderung des Bodengefüges durch
Bauarbeiten
Altlasten
- keine zu erwarten
- Verwendung wasserdurchlässiger
Oberflächenbefestigungen
- Beschränkung der Versiegelung durch
Ausweisung einer GRZ von 0,4
- Einhalten der DIN-Vorschriften zu Bo-
denarbeiten (getrennte Bodenmieten)
Altlasten
- nicht notwendig
Bewertung:
Das Schutzgut Boden ist durch bestehende die Bebauung und Versiegelung als vorbelastet einzustufen. Die Pla nung ermög-
licht zusätzliche Versiegelungen in geringem Umfang. Die Auswirkungen sind als nicht erheblich einzustuf en.
20.3 Schutzgut Wasser
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur
Vermeidung / Verminderung
Schutzgut Wasser
Grundwasser
- Lage im Stadtgebiet von Darmstadt mit
anthropogen beeinträchtigter Grund-
wasserbeschaffenheit und gestörten
Grundwasserverhältnissen
- Grundwasserflurabstand etwa 15-20 m
unter GOK
- Vorbelastung des Grundwasserpoten-
zials im Plangebiet durch Versiegelun-
gen und Verdichtungen
- größere zusammenhängende Freiflä-
chen besitzen Bedeutung zur Grund-
wasserrückhaltung und -neubildung
Oberflächengewässer
- keine Oberflächengewässer vorhan-
den
Grundwasser
- Verringerung der Freiflächen durch
bauliche Entwicklung in einem gerin-
gen Umfang
- Veränderung des Bodengefüges durch
Bauarbeiten
Oberflächengewässer
- keine Auswirkungen
Grundwasser
- Versickerung des Niederschlags-
wassers der überbauten und befestig-
ten Flächen
- Erhalt von größeren zusammenhän-
genden Freibereichen in Form privater
Gartenflächen
- Verwendung wasserdurchlässiger
Oberflächenbefestigungen
Oberflächengewässer
- keine Maßnahmen notwendig
Bewertung:
Aufgrund der bestehenden Vorbelastungen des Schutzgut es Wasser und dem Erhalt größerer Freibereiche ist m it keinen er-
heblichen Beeinträchtigungen zu rechnen.
20.4 Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vie lfalt
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur
Vermeidung / Verminderung
Schutzgut Tiere und Pflanzen / Biologische Vielfalt
- bestehendes Wohngebiet
- vertiefte Untersuchungen zu Flora und
Fauna haben nicht stattgefunden, Er-
fassung der Struktur- und Nutzungsty-
pen sowie des wertgebenden Baum-
bestandes
- auf den Grundstücken befinden sich
- Verlust von Lebensraum in Form von
Gartenflächen, Gehölzbeständen und
Einzelbäumen in einem untergeordne-
ten Maß
- teilweise Verlust bzw. Gefährdung des
Großbaumbestandes innerhalb der
ausgewiesenen Baufenster
- Festlegung eines Mindestanteils an zu
begrünender Grundstücksfläche durch
Festsetzung einer GRZ von 0,4
- Erhalt des ortsbildprägenden Groß-
baumbestandes
- Regelungen zur Freiflächengestaltung
- Verwendung einheimischer Pflanzen-
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 70
E 54 Ziele und Zwecke_D (Anlage 2)-DMd Stand 29.03 .2010
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur
Vermeidung / Verminderung
größere Freiflächen in Form von Gar-
tenflächen, größtenteils als Ziergärten
ausgeprägt
- nordwestlich des Eckbereiches am
Steinern Kreuz/Auf der Marienhöhe
größere Wiesenfläche
- in den Gärten befindet sich teilweise
ein wertvoller Großbaumbestand (v.a.
Eichen, Linden, Birken, Kiefern)
- Gartenflächen besitzen, je nach Aus-
prägung eine geringe bis mittlere Be-
deutung für den Arten- und Biotop-
schutz
- wertgebende Strukturen im Plangebiet
sind die bestehenden Großbäume so-
wie teilweise der dichtere Gehölzbe-
stand in den Gärten
- Biotoppotenzial des Plangebietes ist
mittel (vgl. auch Aussagen des Land-
schaftsplanes der Stadt Darmstadt),
v.a. durch den teilweise vorhandenen
Altholzbestand
- in der Umgebung Wald-, Wiesen- und
Gehölzflächen mit einer hohen Bedeu-
tung für den Arten- und Biotopschutz
Artenschutzrecht
- Plangebiet ist aufgrund der vorhande-
nen Biotopstrukturen von Bedeutung
als Lebensraum für v.a. Kleinsäuger,
Fledermäuse und europäische Vogel-
arten
- konkrete Hinweise auf das Vorkom-
men streng geschützten Arten im
Plangebiet sind nicht vorhanden
- baubedingte Beeinträchtigungen durch
Lärm und Flächeninanspruchnahme
Artenschutzrecht
- durch den Bebauungsplan werden die
bestehenden Freiraumstrukturen und
der Großbaumbestand weitestgehend
erhalten und geschützt
- es ist davon auszugehen, dass das
Plangebiet auch nach Umsetzung der
Planung seine bisherige ökologische
Funktion weiterhin erfüllt
arten
Artenschutzrecht
- Erhalt der Freiraumstrukturen und des
Grobaumbestandes Bewertung:
Durch die Planung kommt es zu keinen erheblichen Beei nträchtigungen des Schutzgutes Tiere und Pflanzen. Di e großzügi-
gen Freiflächen und Grünbestände werden weitestgehe nd erhalten und geschützt.
20.5 Schutzgut Klima und Luft
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur
Vermeidung / Verminderung
Schutzgut Klima und Luft
- Lage am Ostrand der Südhessischen
Niederungen, relativ niederschlagsarm
Jahresmitteltemperaturen 9,1-10° C,
mittlerer jährlicher Niederschlag 701-
800 mm, mittlere Sonnenscheindauer
>1600 h
- Grün- und Gehölzbestände, v.a. der
Großbaumbestand im Plangebiet, be-
sitzen Bedeutung zur Verbesserung
der kleinklimatischen Situation
- Plangebiet umgeben von Flächen mit
Bedeutung für die Frisch- und Kaltluft-
produktion (Wald- und Gehölzflächen)
- Verlust von Grün- und Gehölzbestän-
den sowie Bäumen durch bauliche Er-
weiterung in einem geringen Umfang
- klimatisch bedeutsame Flächen in der
Umgebung des Plangebietes bleiben
erhalten
- Erhalt des Großbaumbestandes
- Erhalt großzügiger begrünter Grund-
stücksflächen
- Regelungen zur Freiflächengestaltung,
Anpflanzungen von Bäumen und
Sträuchern
Bewertung:
Erhebliche Auswirkungen bzw. Beeinträchtigungen der kl imatischen Bedingungen sind durch den Erhalt großzügi ger Freibe-
reiche und des Großbaumbestandes nicht zu erwarten.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 71
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20.6 Schutzgut Landschaft
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur
Vermeidung / Verminderung
Schutzgut Landschaft
- stark durchgrüntes Wohngebiet, Lage
am Rand der Villenkolonie Eberstadt
- charakterisiert durch Ein- und Zweifa-
milienhäuser auf großzügigen
Grundstücken
- teilweise Großbaumbestand in den
privaten Gartenflächen mit Wirkung
auf den öffentlichen Raum
- Verlust von Grün- und Gehölzbestän-
den sowie Bäumen durch bauliche Er-
weiterung in einem geringen Umfang
- Schutz des Großbaumbestandes
durch entsprechende Festsetzungen
- Erhalt großzügiger Freiflächen durch
Begrenzung der baulichen Entwicklung
- angepasste Höhenentwicklung der
Gebäude
Bewertung:
Durch die Planung kommt es zu keinen erheblichen Beei nträchtigungen des Schutzgutes Landschaft.
20.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur
Vermeidung / Verminderung
Schutzgut Kultur- und Sachgüter
- keine vorhanden - keine zu erwarten - nicht notwendig
Bewertung:
Kultur- und Sachgüter sind nicht betroffen.
21. Alternativenprüfung
Da es bei der vorliegenden Planung um die städtebauliche Entwicklung eines bestehenden
Wohngebietes handelt, stellt sich die Frage einer Standortalternative nicht.
Zudem wären auch ohne den vorliegenden Bebauungsplan Bauvorhaben im Plangebiet
nach den Grundsätzen des § 34 BauGB möglich. Durch die Regelungen des Bebauungs-
planes zur maßvollen Steuerung der städtebaulichen Entwicklung im Plangebiet wird einer
unkontrollierten Nachverdichtung des Gebietes vorgegriffen.
22. Beschreibung der Vorgehensweise / Schwierigkeit en bei der Ermittlung
Angewandte Untersuchungsmethoden waren:
― Bestandserhebungen der Struktur- und Nutzungstypen sowie des Baumbestandes vor
Ort,
― Auswertung vorhandener Unterlagen (Regionalplan Südhessen 2000, Flächennut-
zungsplan und Landschaftsplan der Stadt Darmstadt, Luftbilder).
Unter Einbeziehung der vorliegenden Umweltinformationen wurde eine verbal-
argumentative Abschätzung der zu erwartenden Umweltauswirkungen vorgenommen.
23. Überwachung der Umweltauswirkungen (Monitoring)
Bei Anwendung des § 13 a BauGB zur Aufstellung des Bebauungsplanes gelten im be-
schleunigten Verfahren die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2
und 3 Satz 1 BauGB. Daher ist § 4c BauGB nicht auf Bebauungspläne anzuwenden, die in
diesem Verfahren aufgestellt wurden.
24. Allgemein verständliche Zusammenfassung
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes "Am Steinern Kreuz" soll die weitere städte-
bauliche Entwicklung des Plangebietes gesteuert werden. Ziel ist es, die hohe Wohnquali-
tät zu erhalten und gleichzeitig eine maßvolle Verdichtung zu ermöglichen.
Begründung zum Bebauungsplan E 54 „Am Steinern Kreuz“ Seite 72
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Bei dem Plangebiet handelt es sich vollständig erschlossenes und bebautes Gebiet mit ü-
berwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern auf großzügigen Grundstücken. Die Freiflächen
sind als Ziergärten ausgeprägt und enthalten teilweise einen wertvollen Altbaumbestand.
Die vorliegende Planung ermöglicht zusätzliche Baumöglichkeiten vor allem durch Um- und
Anbauten sowie Aufstockungen in einem geringen Umfang. Aufgrund der bestehenden
Bebauung und Versiegelung sind die Naturraumpotenziale als vorbelastet einzustufen. Der
gebietsprägende Großbaumbestand, der ein hohes ökologisches Potenzial besitzt, wird
durch entsprechende Festsetzungen weitestgehend erhalten.
Durch die vorliegende Planung kommt es zu keinen erheblich negativen Beeinträchtigun-
gen der Schutzgüter.
Zur Verringerung und Vermeidung der negativen Umweltfolgen sind im Bebauungsplan
Festsetzungen zur Versickerung von Niederschlagswasser und zur Verwendung von was-
serdurchlässigen Materialien zur Oberflächenbefestigung enthalten. Zudem werden Rege-
lungen zur Freiflächengestaltung und zum Erhalt wertvoller Altbäume getroffen.
Bei der Planung handelt es sich um ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB. Ein
naturschutzrechtlicher Ausgleich ist nicht notwendig.
Der Dezernent VI:
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel
Stadtrat
anlage 3
2853 Zeichen
Art der baulichen Nutzung ($ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. $$ 1 ff. BauNVO) [mr] Reines Wohngebiet (8 3 BauNVO i.V.m. $ 1 Abs. 4 bis Abs. 9 BauNVO) Maß der baulichen Nutzung ($ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. 88 16 ff. BauNVO) 0,3 Grundflächenzahl ($ 16 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m $ 19 BauNVO) (Zahl als Beispiel) Geschossflächenzahl ($16 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. $ 20 BauNVO) (Zahl als Beispiel) 1 Zahl der Vollgeschosse als Höchstmass ($ 16 Abs. 2 Nr. 3i.V.m $ 20 Abs. 1 BauNVO) (Zahl als Beispiel) Zone für Staffelgeschosse bei D- ® A Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche, Stellung der baulichen Anlage ($ 9 Abs. 1 Nr.2 BauGB i.V.m. 88 22 ff. BauNVO) IN Nur Einzelhäuser zulässig Nur Hausgruppen zulässig Baugrenze (8 23 Abs. 1 und Abs. 3 BauNVO) Baulinie (8 23 Abs. 1 und Abs. 2 BauNVO) Überbaubare Grundstücksfläche ($ 23 Abs. 1 BauNVO) g Geschlossene Bauweise ($ 22 Abs. 1 und Abs. 3 BauNVO) YaN Nur Doppelhäuser zulässig U U z U 3 Verkehrsflächen ($ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) E Straßenverkehrsflächen Fläche für Versorgungsanlagen, für die ‚Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen (8 9 Abs. 1 Nr. 12 und 14 BauGB) © Elektrizität (Transformatorenstation) Grünflächen ($ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) & Private Grünfläche Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (8 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB) ©) Erhaltung von Bäumen o € N AL le N isıcen I (Bu SR ums rn 2 in = - La 5 j i 1 - x Sonstige Planzeichen I ' ° BE ra Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen, 1874 a Ll.d Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen 7 (8 9 Abs. 1 Nr. 4 und Nr. 22 BauGB) } J FE 28 Zweckbestimmung: ta = A u Ga Garagen (3) GGa Gemeinschaftsgaragen $ St Stellplätze ..G Tg Tiefgarage r-ı Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes L=.J (89 Abs.7 BauGB) .. ‚Abgrenzung von Bereichen unterschiedlicher Festsetzungen zum Maß der Nutzung innerhalb eines Baugebietes — Abgrenzung der Zone für Staffelgeschosse FD Flachdach & Kennziffern der Baugebiete (Zahl als Beispiel) Kenn- |Bauweise | Art der bauli- Zahl der Voll- GRZ |GFZ Dachform AWH7.ı AWHsera GHnax ziffer chen Nutzung geschosse als Höchstmaß FD 5,00m') | 4,50m ') Wissenschaftsstadt Darmstadt Staffelgeschoss nur !) bei Staffel- |") bei Staffel- in der gesondert ge- geschoss: geschoss: geschoss: Bebauun s lan E 54 kennzeichneten 4,00 m 3,50 m 7,50 m gSp n „Zone für Staffelge- "Am Steinern Kreuz schosse“ zulässig Vorentwurf FD Staffelgeschoss bei zwei Vollge- schossen nicht zu- lässig F März 2010 M 1:1000 (3117-16-ve15 29.03.2010) 7,50m') | 7,00 m ') 10,00 m PS ana !) bei Staffel- | ') bei Staffel- Flachdach zulässig, | geschoss: | geschoss: PLANUNGSGRUPPE @ DARMSTADT 6,50 m 6,00 m Staffelgeschoss Alicenstraße 23 64293 Darmstadt ohne Einschränkung zulässig Telefon (06151)9950-0 Telefax (06151)995022 N N BEEGEEEEE PerPPL- Pb -Straße
2010/0143
7247 Zeichen
Magistratsvorlage Eingang Magistrats- geschäftsstelle: 14.04.2010 an den Magistrat zur Kenntnis zur Beschlussfassung Beteiligt vor Magistratsbeschlussfassung: Dezernat VI Grünflächenamt an die Stadtverordnetenversammlung OBW zur Befassung zur Kenntnis zur Beschlussfassung zur abschließenden Beschluss- fassung Fachausschuss Amt: Stadtplanungsamt Behandlung in öffentl. Sitzung Ja Nein OBW bei abschl. Beschlussfassung Magistrat Ja Nein Internetfähig Verteiler: Vorlage-Nr. 2010/0143 Magistratsbeschluss-Nr. Betreff: Bebauungsplan E 54 - Am Steinern Kreuz - (Darlegungsbeschluss) Vorlage vom: 31. 3.2010 Beschlussvorschlag: 1. Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. 2. Dem vorliegenden Vorentwurf zum Bebauungsplan E 54 – Am Steinern Kreuz –, mit seinen Festsetzungen (Anlage 1) und den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung (Anlage 2) wird zugestimmt. Sie sind der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB zu Grunde zu legen. 3. Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB erfolgt bei der Stadtbauverwaltung - Stadtplanungsamt - auf die Dauer eines Monats durch Auslegung der unter 2. genannten Unterlagen mit gleichzeitiger Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung. Diese Art und Weise der öffentlichen Unterrichtung ist ortsüblich bekanntzumachen. Anlagen: Anlage 1: Festsetzungen zum Vorentwurf Bebauungsplan E 54 Anlage 2: Darlegung der Ziele und Zwecke der Planung Vorentwurf zum Bebauungsplan E 54 (wird zu den Sitzungen aufgehängt) Datenschutzrelevante Anlage: 2 ... Beschluss des Magistrats vom 3 ... Begründungsseite zur Magistratsvorlage 2010/0143 vom 30.03.2010: Für das Wohngebiet „Am Steinern Kreuz“ wurde in den sechziger Jahren der Bebauungsplan E 11 aufgestellt. Der Bebauungsplan wurde 1964 rechtskräftig, erwies sich aber im Jahr 1992 aufgrund eines Formfehlers in der Hauptsatzung als unwirksam. Seitdem ist § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) Beurteilungsgrundlage für Bauanträge und Voranfragen. Es hat sich zunehmend gezeigt, dass diese Rechtsgrundlage nicht ausreicht, um die städtebauliche Entwicklung in diesem Gebiet, im Sinne einer Erhaltung der hohen vorhandenen Wohnqualität, zu steuern. Es handelt sich um ein hochwertiges Wohngebiet am Rand einer landschaftlich sehr reizvollen Umgebung mit teilweise noch großen, locker bebauten Grundstücken und großem Grünanteil. Nach vermehrten Grundstücksverkäufen, Abrissanträgen und Grundstücksteilungen in der letzten Zeit machen die Planungen für diese Grundstücke die Tendenz zu einer zunehmenden Verdichtung deutlich. Gegen eine maßvolle Verdichtung ist städtebaulich nichts einzuwenden. Da das vertretbare Maß für solche Nachverdichtungen durch die Zulässigkeitsmaßstäbe des § 34 BauGB nicht ausreichend bestimmt werden kann, wird der vorliegende Bebauungsplan aufgestellt. Die Stadtverordnetenversammlung hat am 26.06.2007 dem Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans E 54 zugestimmt, mit dem städtebaulichen Ziel, die Qualität des Wohngebiets zu sichern und dennoch eine moderate Nachverdichtung zu ermöglichen. Gleichzeitig hat die Stadtverordnetenversammlung in ihrer Sitzung am 26.06.2007 auch die Satzung über eine Veränderungssperre für das genannte Bebauungsplangebiet gemäß § 14 BauGB erlassen. Am 28.04.2009 wurde von der Stadtverordnetenversammlung die Verlängerung der Veränderungssperre für das Gebiet „Am Steinern Kreuz“ als Satzung beschlossen. Zu 1.: Seit der letzten Änderung des BauGB, die am 01.01.2007 in Kraft trat, kann zur Wiedernutzbarmachung von Flächen, zur Nachverdichtung oder für andere Maßnahmen der Innenentwicklung im Innenbereich ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB angewendet werden, wenn: • eine zulässige Grundfläche von weniger als 20.000 m² festgesetzt wird, oder • eine Grundfläche von 20.000 m² bis weniger als 70.000 m², wenn der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat (Vorprüfung des Einzelfalls), • die Zulässigkeit von Vorhaben, die eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) oder Landesrecht auslöst, nicht begründet werden und • keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der Schutzzwecke der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes vorliegen. Die durch den Bebauungsplan zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO beträgt insgesamt 31.976 m²und liegt somit oberhalb des Grenzwertes von 20.000 m². Daher ist eine Vorprüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB erfolgt. Die Vorprüfung des Einzelfalls (s. Anlage 1, Kap. 17) ergab, dass durch die vorliegende Planung es zu keinen erheblich negativen Beeinträchtigungen der Schutzgüter kommt und somit kein Erfordernis zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung besteht. Da die vorgenannten Voraussetzungen bei dem Bebauungsplanverfahren E 54 erfüllt sind, kann hier das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB angewendet werden. Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht nach § 2a und von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 (4) BauGB abgesehen. Zu 2.: 4 ... Der Vorentwurf und die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zum Bebauungsplan E 54 wurden in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt und dem Grünflächenamt von einem externen Büro bearbeitet. Diese werden nach dem Beschluss des Magistrats für das weitere Verfahren verwendet. Zu 3.: Das BauGB schreibt in § 3 (1) zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vor, die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung frühzeitig zu unterrichten und allgemein Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Zwar kann dieser Verfahrensschritt im beschleunigten Verfahren entfallen, er wird jedoch aufgrund der Größe des Plangebiets dennoch durchgeführt, um die Planung frühzeitig abzustimmen. Dazu erfolgt eine einmonatige öffentliche Auslegung des Vorentwurfs und der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zum Bebauungsplan E 54 beim Stadtplanungsamt, mit der zugleich den Bürgern die Möglichkeit gegeben wird, ihre Stellungnahmen im Stadtplanungsamt vorzubringen und zu erörtern. Dies wird ortsüblich bekannt gemacht. Zusätzlich wird der Vorentwurf und die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung in das Internet eingestellt. Parallel werden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 (1) BauGB über die Planung informiert. Nach Ablauf dieser frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung werden die eingegangenen Stellungnahmen geprüft und ggf. in der Planung berücksichtigt. Die Stadtverordneten-versammlung wird anschließend ein Bebauungsplanentwurf zum Beschluss der Offenlage vorgelegt. Der Dezernent VI: Dipl.-Ing. Dieter Wenzel Stadtrat Darmstadt, 31.03.2010 61.2 ha Nst. 2112 61.3 wi Nst. 3936
Beratungsverlauf (4)
TOP 5
TOP 31
TOP 17
TOP 192
Orte (6)
- Alicenstraße 23
- Heinrich-Delp-Straße 241a
- Am Steinern Kreuz 10
- Am Haselberg 4
- Am Kirschenhang 4
- Auf der Marienhöhe
Ortsbezüge werden automatisch aus den Dokumenten ermittelt und können unvollständig sein.
Details
- Vorlagen-Nr.
- 2010/0143
- Typ
- Magistratsvorlage
- Datum
- 31.03.2010
- Erstellt
- 29.09.2026 00:00