Umwandlung der städtischen Notunterkunft Bonner Straße 478, 50968 Köln-Marienburg in eine Regelunterkunft zur Unterbringung von Geflüchteten - Baubeschluss

14 2.8.2019
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Bonner Straße 478-482 (Bezirk 2), Umbau einer städtischen Notunterkunft für Geflüch-
tete in eine Regelunterkunft

Hier: Prüfung der Kostenberechnung, RPA- Nr. 2019/0499
Kostenberechnungssumme ungeprüft: 456.140,79 EUR brutto
Kostenberechnungssumme geprüft: 456.140,79 EUR brutto

Sehr geehrte Damen und Herren,

Die von -56-, Amt für Wohnungswesen, vorgelegte Kostenberechnung wurde geprüft und
wird mit folgenden Feststellungen bzw. Hinweisen bestätigt:

Ein Planungsbeschluss wurde nicht eingeholt. Die Fachdienststelle war zum Planungszeit-
punkt der Meinung, dass ein Solcher nicht notwendig war.

Der Zeitrahmen mit Fertigstellung zum 4. Quartal 2019 ist als ambitioniert anzusehen, zumal
nicht bekannt ist, ob der Bauantrag bereits eingereicht wurde.

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung sowie die Prüfung der Finanzierung erscheinen schlüssig
und sind nachvollziehbar.

Die Pläne und Kostenberechnungen der externen Planer und Fachplaner sind nicht vom
Bauherrn und teilweise nicht vom Entwurfsverfasser mitgezeichnet.

Zu mehreren gebäudetechnischen Aspekten wurden im Brandschutzgutachten Hinweise zu
notwendigen Arbeiten gegeben, wie zum Beispiel in den Bereichen Rückbau von Lüftungs-
anlagenteilen, Blitzschutz, Aufzugsnachrüstung sowie brandschutztechnischer Leitungs-
schottungen. In Baubeschreibung und Kostenaufstellungen sind nicht für alle zu erwartenden
Arbeiten Erläuterungen oder Ansätze zu finden. Wichtig erscheint es dabei, dass alle not-
wendigen Bescheinigungen über „Betriebssicherheit und Wirksamkeit" noch vor Abschluss
der Entwurfsplanung eingeholt worden sind.

Bei den Mengen- und Kostenansätzen.konnten nach stichprobenartiger Prüfung keine be-
sonderen Auffälligkeiten erkannt werden.

Die Planungskosten betragen auf die Baukosten bezogen ca. 43%.

Gegen die Fortführung der Maßnahme unter Beachtung o.g. Hinweise bestehen grundsätz-
lich keine Bedenken.

Mit freundlichen Grüßen

Haushaltsmäßige Auswirkungen
Anm.
1 2
2019 2020
01.10.
0,25 1
Sachkonto 521200 Bauunterhaltung - Herrichtung 0 € 0 €
Bauunterhaltung - Demontage 0 € 0 €
lfd. Bauunterhaltung 0 € 0 €
Unterhaltung sonst. baulicher Anlagen 0 € 0 €
Sachkonto 524100 Energie, Wasser/Abwasser 0 € 0 €
Sachkonto 524200 Winterdienst 0 € 0 €
Abfallentsorgung 0 € 0 €
Sachkonto 524900 Sicherheitsdienst/Bewachung -65.375 € -261.500 €
Sachkonto 524900 Grundbesitzabgaben 0 € 0 €
Sachkonto 525800 Trägerkosten Betreuung DRK, IB etc. -55.250 € -221.000 €
Sachkonto 529300 Honorarkosten für Planung 0 € 0 €
Sachkonto 529900 Sonstige Dienstleistungen 0 € 0 € 1
Teilplanzeile 13 Aufw. für Sach- und Dienstl. -120.625 € -482.500 €
Sachkonto 576100 Abschreibung Ausstattung 955 € 3.820 €
Abschreibung Einbauten 0 € 0 €
Sachkonto 573300 Abschreibung Immobilien 113.512 € 14.048 €
Teilplanzeile 14 Bilanzielle Abschreibungen 114.467 € 17.868 €
Sachkonto 541200 Mieten Gebäude 0 € 0 €
Mieten Inventar 0 € 0 €
Sachkonto 542200 Druck und Vervielfältigung 0 € 0 €
Sachkonto 542620 Öffentlichkeits- und Pressearbeit 0 € 0 €
Sachkonto 542900 Betriebs&Geschäftsausstattung bis 410 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 16 sonstige ordentl. Aufwendungen 0 € 0 €
114.467 € 17.868 €
bereits hierfür erfolgte Auszahlungen 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit TP 1004 114.467 € 17.868 €
Deckungsmöglichkeit TP 1003 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit Dezernat 0 € 0 €
Mehrbedarf ungedeckt 0 € 0 €
Teilplanzeile 08 Auszahlung Neubau/Sanierung 417.942 € 0 €
Teilplanzeile 09 verm.-wirks. Besch. > 410 € 38.199 € 0 €
456.141 € 0 €
bereits hierfür erfolgte Auszahlungen 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit TFP 1004 456.141 € 0 €
Mehrbedarf ungedeckt 0 € 0 €
Anmerkungen
0
1
Bonner Straße 478-482, 50968 Köln
Periode
Jahr
Monat der Inbetriebnahme und Außerbetriebsetzung
Faktor
Projekt
Stadtbezirk
Stadtteil
Szenario Umbau
Marienburg
ggf. weitere Einsparung durch Wegfall Catering
2 (Rodenkirchen)
Ergebnisrechnung
Bedarf Teilergebnisplan 1004
Teilplan 1004 Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum
Finanzrechnung
Bedarf Teilfinanzplan 1004
Die dargestellten Aufwendungen enthalten keine kalkulatorischen Kosten (wie z. B. 
Finanzierungskosten)
Seite 1

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/562/42 
 
Vorlagen-Nummer 
 3870/2018 
Freigabedatum 
12.03.2019  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Umwandlung der städtischen Notunterkunft Bonner Straße 478, 50968 Köln-Marienburg in eine 
Regelunterkunft zur Unterbringung von Geflüchteten - Baubeschluss 
Beschlussorgan 
Ausschuss Soziales und Senioren 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Ausschuss Soziales und Senioren beauftragt die Verwaltung mit dem Umbau und der Nutzungs-
änderung der bisherigen städtischen Notunterkunft zur Unterbringung von Geflüchteten an der Bon-
ner Straße 478-482, 50968 Köln-Marienburg, Gemarkung, Flur, Flurstücke 286 und 287 in eine Rege-
lunterkunft für Geflüchtete mit eigenständiger Versorgung. 
 
 
Bauausschuss 25.03.2019 
Bezirksvertretung 2 (Rodenkirchen) 25.03.2019 
Finanzausschuss 01.04.2019 
Integrationsrat 30.04.2019 
Ausschuss Soziales und Senioren 02.05.2019

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   456.140,79 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  114.467,00 € € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2020 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen   17.868,00 €      € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr: 2020 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.    482.500,00 € 
Beginn, Dauer        
 
 
Begründung: 
Ausgangslage: 
 
Aufgrund der sprunghaft gestiegenen Zahl Geflüchteter in den Jahren 2014 bis 2016 hat die Stadt 
Köln neben Neubauten auch Bestandsobjekte akquiriert, um sie für die Unterbringung der Zugereis-
ten zu nutzen. Hierbei entstanden u.a. zahlreiche Notunterkünfte. Eines dieser Objekte ist das ehe-
malige Hotel an der Bonner Straße 478-482 in Marienburg. Das Objekt wurde im Rahmen einer 
Zwangsversteigerung im Jahr 2014 von der Stadt Köln ersteigert (vgl. Vorlage 1742/2014, nicht-
öffentlich) und zum Zwecke der Unterbringung von Geflüchteten als Notunterkunft hergerichtet (vgl. 
Vorlagen 2295/2015 und 0399/2016). Es ist inzwischen seit über anderthalb Jahren in Betrieb.  
 
Die Verwaltung verfolgt das Ziel, den Lebensstandard in den städtischen Unterbringungseinrichtun-
gen für von Obdachlosigkeit bedrohte Personenkreise insgesamt zu erhöhen. Hierzu sollen Objekte 
geringerer Qualität abgebaut werden. Diese Objekte bieten keine abgeschlossenen Wohneinheiten 
und sind deshalb in der Regel auch besonders personal- und kostenintensiv. Parallel soll, auch ein-
gedenk der zwischenzeitlich geringeren Zugangszahlen, das Portfolio der verbleibenden Unterkünfte 
qualitativ verbessert werden. Hierbei soll ein Standard erreicht werden, der nicht nur notdürftigen 
Charakter hat. Vorhandene Notunterkünfte sollen daher, soweit sie nicht als Reserve vorzuhalten 
sind, durch Regelunterkünfte mit insbesondere eigenständiger Versorgung ersetzt werden. Zudem 
wird der soziale Wohnungsbau forciert. Indem die untergebrachten Personen in reguläre Miet-
Wohnverhältnisse wechseln, verringert sich der Bedarf an öffentlichen Unterbringungsplätzen. 
 
Geplantes Vorhaben: 
 
Das Objekt liegt an der Bonner Straße 478-482, 50968 Köln-Marienburg; Gemarkung Köln-Rondorf, 
Flur 54, Flurstücke 286 und 287.

3 
 
Da es sich bei dem Objekt Bonner Straße 478-482 um eine Notunterkunft im o.g. Sinne handelt, hat 
die Verwaltung konzeptionelle Überlegungen zur weiteren Nutzung der Liegenschaft angestellt, mit 
dem Ziel hier mit möglichst geringem Aufwand die Umwandlung in eine Regelunterkunft zur Unter-
bringung von Geflüchteten zu erreichen. 
 
Charakteristisch für Notunterkünfte ist, dass die Bewohner sich nicht selbst mit Speisen versorgen. 
Zur Essensversorgung (Zentralversorgung durch den von der Verwaltung beauftragten Betreuungs-
träger) in der Bonner Str. 478-482 wurde die ehemalige Hotelküche saniert und als zentrale Warmhal-
teküche eingerichtet. Zusätzlich wurde im Speisesaal eine durch einen Fachplaner entworfene Aus-
gabetheke installiert. Dementsprechend haben die Bewohnerzimmer in der Bonner Straße keine Kü-
chen. Die räumliche Aufteilung des ehemaligen Hotels wurde insoweit beibehalten. 
 
Die örtlichen Gegebenheiten lassen es tatsächlich zu, mit relativ wenig baulichem Aufwand den Cha-
rakter des Gebäudes zu verändern und damit die Unterbringungsqualität nachhaltig zu erhöhen. Um 
dieses Ziel zu erreichen, soll nunmehr im 2. bis 6. Obergeschoss jeweils ein Bewohnerzimmer in eine 
Küche mit je 6 Herden und 2 Spülen, im 7. Obergeschoss mit 3 Herden und 2 Spülen umgebaut wer-
den.  
 
Die umzubauenden Bewohnerzimmer liegen im unmittelbaren Bereich der Aufzugsvorräume und sind 
bereits im Zuge der seinerzeitigen Sanierung mit Türen der Brandschutzklasse T-30 – als Forderung 
aus dem bestehenden Brandschutzkonzept – ausgestattet worden. Der Umbau dieser Räume bedingt 
jedoch auch den Abriss der mit der Sanierung hierin errichteten Badezimmer inklusive der massiven 
nichttragenden Trennwände. An baukonstruktiven Arbeiten fallen neben dem Abbruch vor allem die 
Gewerke Trockenbau, Metallbau, Estrich- und Fliesenarbeiten an. Die Küchenräume selbst müssen 
gemäß den geltenden bauordnungsrechtlichen Vorgaben in der Brandschutzklasse F90 ausgeführt 
werden. 
 
Die Änderungen der technischen Gebäudeausrüstung betreffen vor allem Abwasser- und Wasseran-
lagen, Starkstromanlagen für die Küchentechnik sowie die Änderung der Brandmeldeanlage. Weiter-
hin zu kalkulieren sind Kosten für Gerüstbau, Baustelleneinrichtung sowie Sicherungsmaßnahmen. 
 
Die Baunebenkosten betreffen insbesondere die Planungskosten. Die avisierte Maßnahme ist auf-
grund der Nutzungsänderung genehmigungspflichtig, das bereits mit dem ursprünglichen Umbau be-
auftragte Planungsbüro muss daher entsprechende Antragsunterlagen erstellen / vorbereiten und 
einreichen. Das Brandschutzkonzept muss von einem Brandschutzgutachter angepasst werden. 
 
Die maximale Kapazität der Unterkunft reduziert sich durch den Wegfall der 6 Bewohnerzimmer auf 
176 Plätze, wobei von einer tatsächlichen Belegung mit etwa 120 Personen auszugehen ist.  
 
Wirtschaftliche Betrachtung und Bewertung: 
 
a) Investitionen: 
 
Die Maßnahme ist, da sie die Anlage durch zusätzliche Nutzungsmöglichkeiten ergänzt, als investiv 
einzustufen. 
 
Für die beabsichtigten Umbauten wurde eine Kostenberechnung nach DIN 276 erstellt. Diese Kos-
tenberechnung geht nach derzeitigem Planungsstand von Gesamtkosten in Höhe von 456.140,79 € 
aus. 
 
b) Aufwendungen: 
 
Planmäßige Abschreibungen: 
 
Die Investitionsauszahlungen werden nach Fertigstellung (voraussichtlich im 4. Quartal 2019) über 
die Restnutzungsdauer des Gebäudes (dann 29,75 Jahre) abgeschrieben, die Einrichtungsgegen-
stände über 10 Jahre.

4 
 
Insofern ist mit jährlichen Abschreibungen in Höhe von ca. 17.868 € zu rechnen. 
 
Da für die Umsetzung dieser Maßnahme auch die mit der Sanierung fertiggestellten Bäder in den 
Zimmern vorab wieder entfernt werden müssen, ferner die Warmhalteküche sowie die neue Ausga-
betheke nicht mehr gebraucht werden, müssen diese dann ‚verloren gegangenen‘ Investitionen eben-
falls betrachtet und zu den Kosten hinzugerechnet werden. Diese Kosten belaufen sich gesamt auf 
rd. 135.000,00 € und teilen sich wie folgt auf: 
 
Herstellung von 6 Bädern  50.000,00 €  
 
Kücheneinrichtung derzeitige Zentralküche / 
Ausgabetheke Speisesaal 85.000,00 €.  
 
Berücksichtigung der wiederverwendbaren Möbel: 
 
Die vorhandenen Geräte und Küchenmöbel können eingelagert und an geeigneter Stelle als Ersatz 
oder bei Bedarf für die Einrichtung einer neuen Küche verwendet werden. Die Position verringert sich 
somit um den reinen Wert der Geräte und Möbel. 
 
  -25.000,00 € 
 
Somit entsteht durch die Entfernung von Gebäudeteilen ein Verlust von rund 110.000,00 €. 
 
Dieser Verlust schlägt sich im laufenden Haushaltsjahr konsumtiv als Aufwand nieder. 
 
c) Einsparpotenzial: 
 
Einsparpotentiale ergeben sich aus wegfallenden Kosten für das Catering und für personelle Res-
sourcen: 
 
Derzeit werden die Bewohner über den Träger bzw. einen Caterer verpflegt. Gleichzeitig erhalten die 
Bewohnerinnen und Bewohner nur reduzierte sozialrechtliche Leistungen. 
Mit der Umsetzung der Maßnahme wäre auch die Umstellung auf Selbstverpflegung verbunden. Als 
Ersatz für das wegfallende Catering würden die Betroffenen höhere sozialrechtliche Leistungen erhal-
ten. Diese höheren Leistungen würden durch das wegfallende, kostenintensive Catering mehr als 
kompensiert. 
 
Die Umwandlung zu einem Wohnheim mit dezentraler Essensbereitung trägt zur Beruhigung eines 
Standorts bei, wodurch sich der Bedarf an Sicherheitspersonal verringert. Darüber hinaus entfällt der 
Bedarf an Sicherheitspersonal zur Gewährleistung des Besuchsverbots, das nur in Notaufnahmen 
gilt. Bereits mit der Reduzierung des Bewachungsauftrages um einen Mitarbeiter (rund um die Uhr) 
kann eine Einsparung von rund 261.500,00 € brutto p.a. erzielt werden. Hiervon wird im Folgenden 
ausgegangen. 
 
Erfahrungsgemäß wird auch weniger Personal des Trägers benötigt. Voraussichtlich können 5 Voll-
zeit-Stellen beim Küchenpersonal eingespart werden. Legt man die aktuellen Kosten eines Arbeits-
platzes gemäß KGSt ® zugrunde, ergeben sich für EG 3, Vollzeit, Bereich 8 – Gesundheit, Soziales, 
Lehre & Erziehung, jährliche Kosten pro Stelle von 44.200 € brutto. Bei 5 Stellen ergibt sich ein Ein-
sparpotenzial von rund 221.000,00 € brutto. 
 
Das jährliche Einsparpotenzial liegt demnach bei rund 482.500,00 €. 
 
d) Wirtschaftliche Bewertung: 
 
Um das Vorhaben wirtschaftlich zu bewerten, wird der Gesamtaufwand der Maßnahme dem zu erzie-
lenden Einsparpotenzial gegenübergestellt.

5 
Der Gesamtaufwand errechnet sich aus den unter a) beschriebenen Investitionsauszahlungen 
(456.140,79 €) und den unter b) dargestellten Aufwendungen aus Wertberichtigungen (110.000,00 €) 
und liegt demnach bei rund 566.000,00 €. 
 
Das unter c) dargestellte Einsparpotenzial summiert sich auf rund 482.500,00 € pro Jahr bzw. rund 
40.208,00 € pro Monat. 
 
Der Gesamtaufwand ist damit nach einem Jahr und 3 Monaten durch Einsparungen auszugleichen. 
 
Da davon auszugehen ist, dass das Objekt (inklusive der neuen Einzelküchen) über diesen Zeitraum 
hinaus genutzt werden kann, ist auch längerfristig mit entsprechenden Einsparungen zu rechnen.  
 
Das Umbauvorhaben ist somit auch wirtschaftlich zu befürworten. 
 
 
Finanzierung: 
 
Der Umbau des Objekts Bonner Straße 478-482 wurde bereits in den vergangenen Haushaltsjahren 
als Einzelmaßnahme im jeweiligen Haushaltsplan ausgewiesen. Da zwischen der hier in Rede ste-
henden Maßnahme und dem bereits erfolgten Umbau ein zeitlicher Zusammenhang besteht, wird die 
noch vorhandene Finanzstelle 5620-1004-2-5149 - Sanierung Bonner Str. 478 (Bonotel) – weiterhin 
verwendet.  
 
Zur Finanzierung der erforderlichen investiven Auszahlungen für die Baumaßnahme in Höhe von 
417.941,79 € im Haushaltsjahr 2019 stehen im Haushaltsplan 2019 im Teilfinanzplan 1004 – Bereit-
stellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, Teilplanzeile 08 – Auszahlungen für Baumaßnahmen, 
bei der Finanzstelle 5620-1004-0-5999 - Flüchtlings-WH, entsprechende Mittel zur Verfügung. Der 
Betrag von 417.941,79 € wird im Rahmen einer Sollumbuchung zur Finanzstelle 5620-1004-2-5149 - 
Sanierung Bonner Str. 478 (Bonotel) – umgeschichtet. 
 
Zur Finanzierung der erforderlichen investiven Auszahlungen für die neuen Küchenmöbel in Höhe 
von 38.199,00 € im Haushaltsjahr 2019 stehen im Haushaltsplan 2019 im Teilfinanzplan 1004 – Be-
reitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum, Teilplanzeile 09 – Auszahlungen für d. Erwerb v. 
bewegli. Anlagevermögen, bei der Finanzstelle 0000-1004-0-0001 - Beschaffung beweglichen Anla-
gevermögens, entsprechende Mittel zur Verfügung.  
 
Zur Finanzierung der erforderlichen Aufwendungen in Höhe von 114.467,00 € im Haushaltsjahr 2019 
stehen im Haushaltsplan 2019 im Teilergebnisplan 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von 
Wohnraum, Teilplanzeile 14 – bilanzielle Abschreibungen, entsprechende Mittel zur Verfügung. 
 
Der Mittelbedarf für die Jahre 2020 ff. verteilt sich gemäß der Anlage zu den haushaltsmäßigen Aus-
wirkungen. Die in den Folgejahren geplanten Aufwendungen sind in der weiteren Haushaltsplanung 
zu berücksichtigen. 
 
 
 
 
Anlagen

80m6040200 Mittelpunkt: [356884,5640857]   1:2000
 
KölnGIS
Hintergrundfarbe (Nutzung), Flurstücksnummer, Straßen, Hausnummern
Herausgeber: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
Die Geoinformationen sind gesetzlich geschützt und nur für den Dienstgebrauch zu verwenden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit sind die jeweiligen
Herausgeber verantwortlich. Diese sind auch für die Genehmigung weitergehender Nutzung zuständig.
Erstellt am: 03.12.2018

Objekt
400m3002001000 Mittelpunkt: [356883,5640881]   1:10000
 
KölnGIS
Stadtplan - orange,
Herausgeber: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
Die Geoinformationen sind gesetzlich geschützt und nur für den Dienstgebrauch zu verwenden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit sind die jeweiligen
Herausgeber verantwortlich. Diese sind auch für die Genehmigung weitergehender Nutzung zuständig.
Erstellt am: 22.11.2018

40m3020100 Mittelpunkt: [356894,5640871]   1:625
 
Anlage 3 - Bonner
Hintergrundfarbe (Nutzung), Flurstücksnummer, Straßen, Hausnummern, Schrägluftbild 2014 (Westansicht)
Herausgeber: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
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Erstellt am: 23.01.2019