Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 16.04.2025 
 1039/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 12.05.2025 
Stadtentwicklungsausschuss 22.05.2025 
 
Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Mülheim Süd-West 
Dritter Sachstands-, Erfahrungsbericht 
1. Anlass 
Am 24.03.2022 ist die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung (Soziale Erhaltungssatzung) für das Gebiet Mülheim Süd-West in Kraft 
getreten. Um die gegenwärtige Struktur des Wohnraumangebots für verschiedene 
Haushalts- und Einkommenstypen zu erhalten, unterliegen alle baulichen und Nut-
zungsänderungen einem gesonderten Genehmigungsvorbehalt. Außerdem steht der 
Stadt im Erhaltungsgebiet ein Vorkaufsrecht beim Verkauf von Wohngebäuden zu.  
Nachfolgender Bericht schließt an den zweiten Sachstands-, Erfahrungsbericht (Vorla-
gen-Nr. 1143/2024) vom 16.04.2024 an. Weiterführende Informationen zu Sozialen 
Erhaltungssatzungen finden sich außerdem auf der Internetseite der Stadt Köln: 
https://www.stadt-koeln.de/soziale-erhaltungssatzungen. Auf der vorgenannten Inter-
netseite steht ein Formular zur Verfügung, welches den Grundstückseigentümern*in-
nen die Beantragung von erhaltungsrechtlichen Genehmigungen ohne erforderlichen 
Bauantrag erleichtern soll. Des Weiteren wurde die Internet-Seite kürzlich um eine in-
teraktive Kartenanwendung ergänzt, mit deren Hilfe die Nutzer*innen mittels Eingabe 
von Straße und Hausnummer feststellen können, ob das betreffende Grundstück im 
Gebiet einer Sozialen Erhaltungssatzung liegt oder nicht. 
 
2. Bauantragspflichtige Vorgänge 
Im Zeitraum 24.03.2022 bis 31.03.2024 waren beim Amt für Stadtentwicklung und 
Statistik 29 und im aktuellen Berichtszeitraum 01.04.2024 bis 31.03.2025 sind fol-
gende 16 Anträge auf bauliche oder Nutzungsänderungen in Verbindung mit einem 
Bauantrag gemäß Landesbauordnung eingegangen:  
 
Lfd. Nr. im  
Gesamtverzeich-
nis 
Antragsgegenstand Erhaltungsrechtliches  
Prüfergebnis 
BA_030 Nutzungsänderung in eine 
fünfte Wohneinheit, bauliche 
Zustimmung, da neuer Wohn-

2 
 
Änderungen des Bestandsge-
bäudes, Errichtung von einer 
Außentreppe als Zugang, 
zwei Terrassen und zwei 
PKW-Stellplätzen 
raum geschaffen wird und Her-
stellung eines zeitgemäßen Aus-
stattungszustands 
BA_031 Zusammenlegung von zwei 
Ladenlokalen im Erdge-
schoss mit baulichen Ände-
rungen sowie Nutzungsände-
rung der Ladenfläche in ein 
Bistro/Café ohne warme Kü-
che 
Die Belange der Sozialen Erhal-
tungssatzung sind nicht betroffen 
BA_032 Umbau einer Maisonette-
Dachgeschosswohnung 
durch die Errichtung von 
Dachgauben und Dachterras-
sen und internen Umbau-
maßnahmen im Dachge-
schoss und Spitzboden  
Zustimmung, da Herstellung ei-
nes zeitgemäßen Ausstattungs-
zustands  
BA_033 Nutzungsänderung in einem 
Wohngebäude mit 12 Woh-
nungen in ein Wohngebäude 
mit 14 Wohnungen durch 
Nutzungsänderungen im Erd-
geschoss 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird 
BA_034 Antrag auf Verlängerung der 
Geltungsdauer einer Bauge-
nehmigung zum Umbau von 
zwei Wohnungen im Dachge-
schoss und Errichtung einer 
Dachgeschoss-Maisonette-
Wohnung durch Ausbau des 
Spitzbodens  
Ablehnung wegen Verdrän-
gungsgefahr 
 
BA_035 Antrag auf Verlängerung der 
Geltungsdauer einer Bauge-
nehmigung; Errichtung eines 
Wohnhauses (Neubau)  
Die Belange der Sozialen Erhal-
tungssatzung sind nicht betroffen  
BA_036 Nutzungsänderung in Woh-
nen durch Rückbau des 
Dachstuhls und Errichtung ei-
nes Staffelgeschosses  
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird 
 
BA_037 Nutzungsänderung einer ehe-
maligen Bankfiliale in ein Sa-
nitätsfachgeschäft  
Die Belange der Sozialen Erhal-
tungssatzung sind nicht betroffen  
BA_038 Umnutzung des Spitzbodens 
zu Wohnraum mit interner 
Treppe 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird 
BA_039 Änderung eines Einfamilien-
hauses durch Errichtung ei-
nes gartenseitigen einge-
schossigen Anbaus und von 
2 Dachaufbauten, sowie in-
terne Umbaumaßnahmen 
und energetische Sanierung 
Zustimmung mit Auflagen

3 
 
BA_040 Nutzungsänderung in einen 
Beherbergungsbetrieb mit 8 
Betten (vormals Anwaltskanz-
lei) 
Die Belange der Sozialen Erhal-
tungssatzung sind nicht betroffen  
BA_041 Errichtung von 3 Balkonen 
und Zusammenlegung von 6 
Wohneinheiten zu 3 
Wohneinheiten, inkl. energeti-
scher Sanierung 
Ablehnung wegen Verdrän-
gungsgefahr  
BA_042 Nutzungsänderung Haus-
meisterwohnung in Büroflä-
che 
Ablehnung wegen Verdrän-
gungsgefahr  
BA_043 
 
Änderung eines denkmalge-
schützten Einfamilienhauses 
Zustimmung, da Herstellung ei-
nes zeitgemäßen Ausstattungs-
zustands  
BA_044 
 
Voranfrage zur Klärung des 
Planungsrechts mit Einzelfra-
gen für Aufstockung mit Bal-
kon 
Zustimmung, da neuer Wohn-
raum geschaffen wird. 
BA_045 
 
Voranfrage zur Klärung des 
Planungsrechts für die Nut-
zungsänderung von zwei Ein-
heiten im Erdgeschoss des 
Gebäudes in Ferienwohnung 
In Bearbeitung 
 
3. Anträge auf erhaltungsrechtliche Zustimmung ohne formellen Bauantrag 
Im Zeitraum 24.03.2022 bis 31.03.2024 waren beim Amt für Stadtentwicklung und 
Statistik 7 und im aktuellen Berichtszeitraum 01.04.2024 bis 31.03.2025 sind folgende 
5 Anträge auf erhaltungsrechtliche Zustimmung für bauliche oder Nutzungsänderun-
gen ohne einen Bauantrag gemäß Landesbauordnung eingegangen:  
 
Lfd Nr. im  
Gesamtverzeich-
nis 
Antragsgegenstand Erhaltungsrechtliches  
Prüfergebnis 
kBA_008 Fassadendämmung, Erneue-
rung der Dacheindeckung, 
Fensteraustausch, Dämmung 
der obersten Geschossdecke 
und Kellerdecke, Instandset-
zung der Elektroinstallation 
und Balkonanlagen  
Genehmigung mit Auflagen 
 
kBA_009 Fassadendämmung, Fenster-
austausch, Austausch von 
Türen, Fernwärme, Erneue-
rung vom Dachfenster, Ein-
bau Photovoltaik-Anlage, Er-
neuerung Bäder, neuer Bo-
denbelag, integrierte Innen-
möbel  
In Bearbeitung 
kBA_010 Fassaden- u. Dachdämmung, 
Fensteraustausch, Kellerde-
In Bearbeitung

4 
 
ckendämmung, Einbau Wär-
mepumpe  
kBA_011 
 
Grundrissänderungen, Fas-
saden- u. Dachdämmung, 
Fensteraustausch, Kellerde-
ckendämmung, Einbau Wär-
mepumpe, neue Bodenbe-
läge, Badsanierung 
Genehmigung mit Auflagen 
kBA_012 
 
Energetische Sanierungs-
maßnahmen (Effizienzhaus 
Denkmalschutz), Badsanie-
rung, Fußbodenheizung, 
neue Bodenbeläge 
In Bearbeitung 
 
4. Anfragen und Hinweise zu erhaltungsrechtlichen Themen 
 
Auch im aktuellen Berichtszeitraum gingen beim Amt für Stadtentwicklung und Statis-
tik vor Beantragung einer erhaltungsrechtlichen Genehmigung oder einer Baugeneh-
migung Anfragen von Grundstückseigentümern*innen bzw. deren beauftragten Archi-
tekt*innen zu beabsichtigten baulichen oder Nutzungsänderungen sowie Grundstücks-
verkäufen und den damit verbundenen Rechtsfolgen der Sozialen Erhaltungssatzung 
ein. Insgesamt wurden im Berichtszeitraum 34 solcher Anfragen gezählt. 
 
5. Nutzung des Vorkaufsrechts  
 
Neben dem Genehmigungsvorbehalt für bauliche Änderungen steht der Stadt gemäß 
Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich 
einer Erhaltungssatzung zu. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist nur innerhalb einer 
gesetzlichen Frist von drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags möglich.  
Nach Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021 (BVerwG 4 C 1.20) 
kommt die Ausübung des Vorkaufsrechts seitdem nur noch in den Fällen in Betracht, 
in denen das Grundstück zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht entsprechend den Zielen 
und Zwecken der Sozialen Erhaltungssatzung bebaut ist oder genutzt wird. In Fällen, 
in denen der begründete Verdacht besteht, dass erhaltungsrechtliche Ziele bspw. 
durch eine Luxussanierung verletzt werden, kann das Vorkaufsrecht derzeit nicht an-
gewandt werden. Ausführliche Erläuterungen hierzu beinhaltet der erste Sachstands-
/Erfahrungsbericht zur Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Mülheim Süd-
West vom 12.04.2023 (Vorlagen-Nr. 1131/2023). 
Ob und wann der Gesetzgeber an der betreffenden Stelle das Baugesetzbuch dahin-
gehend ändern wird, dass künftig wieder eine Ausübung des Vorkaufsrechts in Be-
tracht kommt, wenn der begründetet Verdacht besteht, dass erhaltungsrechtliche Ziele 
verletzt werden, ist aktuell nicht bekannt. 
Weiterhin prüft die Verwaltung in jedem Einzelfall in einem ämterübergreifend abge-
stimmten Verfahren, ob beim Verkauf von Grundstücken die Ausübung des Vorkaufs-
rechts nach den dargestellten Kriterien geboten ist und ob eine Ausübung zugunsten 
der Stadt oder zugunsten eines Dritten möglich ist. Soll das Vorkaufsrecht ausgeübt 
werden, wird den politischen Gremien die Entscheidung zur Beschlussfassung vorge-
legt.  
Wenn der Stadt nach Auslegung der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts 
ein Vorkaufsrecht zusteht, haben Käufer*innen das Recht, die Ausübung des Vor-
kaufsrechts innerhalb der 3-Monatsfrist abzuwenden, sofern sie sich zur Einhaltung 
der Ziele und Zwecke der Sozialen Erhaltungssatzung verpflichten.

5 
 
Fallzahlen 
Im Berichtszeitraum 01.04.2024 bis 31.03.2025 wurden der Stadt insgesamt 17 Ver-
kaufsfälle angezeigt und geprüft. In keinem der 17 geprüften Fälle bestand die Not-
wendigkeit, das Vorkaufsrecht auszuüben.  
 
6. Ausblick 
 
Weiterhin soll jährlich über die Umsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung Mülheim 
Süd-West berichtet werden. Ein erneuter Bericht soll daher in einem Jahr erfolgen. 
Eine Evaluation der gesamten Satzung ist nach fünf Jahren, also für das Jahr 2027 
vorgesehen. 
 
 
Gez. Haack