Bebauungsplan S 7.2.1 - Bessunger Straße 29 - (Satzungsbeschluss)

10.5
3.0
3.03.0
3.0
10.07.5
19.0III
I II
II+D
IIII
I III II
III
I III IIIIIIIIIIII I
II
III+D
IIIIIIII
IIIII+D
I+DII+D
III IIIII
9.5
Stand Plangrundlage: 2/201101025 m50D‰VWDESD
III
01025 m5

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
19.04.2011 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2011/0117 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Bebauungsplan S 7.2.1 - Bessunger Straße 29 - (Satzungsbeschluss) 
 
Vorlage vom: 05.04.2011 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Zum offen gelegten Entwurf des Bebauungsplans S 7.2.1 – Bessunger Straße 29 - gingen im 
Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (2) 
BauGB die in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein. 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 1) 
entschieden. 
 
2. Der vorliegende Bebauungsplan S 7.2.1 – Bessunger Straße 29 - für die Grundstücke Gemarkung 
Darmstadt Flur 5 Nr. 950/1, 951 und 952 – wird mit seiner Begründung (Anlage 2) und der in den 
Bebauungsplan aufgenommenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur 
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser zur Satzung 
beschlossen. 
 
 
Anlagen: Anlage1: Prüfung der Stellungnahme der TÖB zum Entwurf 
Anlage 2: Begründung zum Bebauungsplan S 7.2.1 
Bebauungsplan S 7.2.1 (wird zu den Sitzungen aufgehängt / ausgelegt)

2 
... 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2011/0117 vom 05.04.2011: 
 
Der Bebauungsplan S 7.2.1, zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans S 7.2, dient der 
Nachverdichtung im Rahmen einer Innenentwicklung und trägt zur Verbesserung der städtebaulichen 
Situation an der Bessunger Straße bei.  
Die öffentliche Auslegung des Entwurfs mit seiner Begründung erfolgte nach Beschluss der 
Stadtverordnetenversammlung vom 07.10.2010 in der Zeit vom 25.10.2010 bis einschließlich 
25.11.2010. 
Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, sowie die Abstimmung mit 
den Nachbargemeinden, wurden mit Schreiben vom 14.10.2010 durchgeführt. 
Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 13a BauGB durchgeführt. Im beschl eunigten Verfahren 
wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht nach § 2 a und von der Angabe 
nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie 
von der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 (4) BauGB abgesehen. 
 
 
Zu 1.:
 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange gemäß § 4 (2) BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf S 7.2.1 
zusammengefasst und entsprechend geprüft (Anlage 1). 
 
Im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (2) BauGB ist nur eine anonyme 
Stellungnahme eingegangen, deren Prüfung keine Änderung des Bebauungsplans bewirkte. 
Lediglich in der Begründung wurde die städtebauliche Zielsetzung zur Errichtung des 
Hintergebäudes näher erläutert. 
 
 
Zu 2.:
 
Der Bebauungsplan S 7.2.1 - Bessunger Straße 29 -ist mit seiner Begründung (Anlage 2) und der im 
Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen 
zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser gemäß § 10 BauGB als Satzung zu 
beschließen. 
 
Der Bebauungsplan wird danach durch öffentliche Bekanntmachung nach Auslegung in Kraft 
gesetzt. 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
 
Vorab werden übersandt:
 
• 11 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs für die Fraktionen der Stadtverordnetenversammlung 
• Akten z. Hd. des Berichterstatters 
 
Darmstadt, den 05.04.2011 
VI/61.2 ha Nst. 2112

Wissenschaftsstadt Darmstadt  
 
 
 
Bebauungsplan S 7.2.1 
- Bessunger Straße 29 - 
zur tlw. Änderung des Bebauungsplanes S 7.2 
Mit Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anla- 
gen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser  
Begründung (§ 9 Abs. 8 BauGB) 
 
 
April 2011 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Bearbeitung: 
Dipl.-Ing. Ulf Begher  
Dipl.-Ing. Christiane Winter  
Dipl.-Ing. Wolfgang Schulz 
 
  
PLANUNGSGRUPPE DARMSTADT  
Begher - Begher - Lenz - Raabe   
Stadtplaner und Architekten  
Alicenstraße 23  
64293 Darmstadt  
Tel.: (0 61 51) 99 50-0  
Fax: (0 61 51) 99 50 22  
mail@planungsgruppeDA.de 
 
www.planungsgruppeDA.de   
Anlage 2

Inhalt  Seite 1 
  
INHALT 
 
1. 
 Erfordernis und Ziel der Planaufstellung .............................................................. ........ 3 
2.  Rechtsgrundlagen................................... ................................................... ..................... 3 
3.  Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB ............................................................. . 3 
4.  Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsbereich ............................................ 4 
5.  Planungsrechtliche Situation / Schutzausweisungen.. ................................................ 4  
5.1  Regionalplan Südhessen 2000 und Regionalplan Südhessen 2010 (Vorlage zur 
Genehmigung) .......................................................................................... ........................ 4 
5.2  Flächennutzungsplan ................................................................................... ..................... 4 
5.3 Bebauungsplan ......................................................................................... ........................ 4 
5.4  Schutzausweisungen .................................................................................... .................... 5 
6.  Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“.............................................. 5 
7.  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand................................................. 6  
8.  Emissionen – Immissionen .............................................................................. .............. 6 
8.1  Lärmkartierung..................................... ................................................... .......................... 6 
8.2  Schallschutzmaßnahmen ................................................................................. ................. 7 
9.  Wasserwirtschaftliche Belange ......................................................................... ............ 7 
9.1  Wasserversorgung................................... ................................................... ...................... 7 
9.2  Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz ............................. 7 
9.3  Sparmaßnahmen ...................................... ................................................... ..................... 8 
9.4  Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser........................................... 8 
9.5  Abwasser .............................................................................................. ............................ 8 
9.6  Oberirdische Gewässer.............................. ................................................... .................... 8 
9.7  Altlasten ............................................................................................. ............................... 8 
10.  Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale ...................................................... 8  
10.1  Geologie und Boden .................................................................................... ..................... 8 
10.2  Wasser............................................. ................................................... .............................. 9 
10.3  Klima und Luft ........................................................................................ ........................... 9 
10.4  Landschaft, Freizeit und Erholung.................. ................................................... ................ 9 
10.5  Vegetation und Fauna............................... ................................................... ..................... 9 
11.  Städtebauliches Konzept............................ ................................................... ............... 10  
12.  Inhalt und Begründung der Festsetzungen im Bebauungsplan................................ 10  
12.1  Art der baulichen Nutzung.......................... ................................................... .................. 10  
12.2  Zulässigkeit von festgesetzten baulichen Nutzungen (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB).............. 10  
12.3  Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise........................................................... . 11

Inhalt  Seite 2 
  
12.4  Maß der baulichen Nutzung ............................................................................. ............... 11  
12.5  Geh-, Fahr- und Leitungsrecht ......................................................................... ............... 12  
12.6  Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen................................................................. ........ 12  
12.7  Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft ......................................... ................................................... .......................... 12  
12.7.1  Oberflächengestaltung ................................................................................. ................... 12  
12.7.2  Niederschlagswasserversickerung ....................................................................... ........... 12  
12.8  Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen ......... 12  
13.  Bauordnungsrechtliche Festsetzungen ................................................................... ... 13  
13.1  Dächer ............................................. ................................................... ............................ 13  
13.2  Einfriedungen...................................... ................................................... ......................... 13  
14.  Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von 
Niederschlagswasser ................................ ................................................... ................ 13  
15.  Beschreibung und Beurteilung der Eingriffe in Natur und Landschaft und 
erforderlicher Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a BauGB .......................................... 13  
15.1  Verbal-argumentative Gegenüberstellung der zulässigen Eingriffe vor und nach der 
Änderung des Bebauungsplanes .......................................................................... .......... 13  
15.1.1  Änderung der möglichen Überbauung der Grundstücksflächen ...................................... 13  
15.1.2  Zusammenfassung.................................... ................................................... ................... 14  
16.  Numerische Gegenüberstellung der zulässigen Eingriffe vor und nach der 
Änderung des Bebauungsplanes.......................................................................... ....... 14  
17.  Planungsstatistik ..................................................................................... ..................... 15

Begründung S 7.2.1  Seite 3 
 
  
1. Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 
Ziel der Planänderung ist es, an der Bessunger Stra ße innerhalb der bestehenden über- 
baubaren Grundstückfläche, anstatt einer zweigescho ssigen eine dreigeschossige Bebau- 
ung zu ermöglichen. Weiterhin ist beabsichtigt ein Nebengebäude unter Beibehaltung des 
Volumens für Wohnzwecke auszubauen und im hinteren Grundstücksbereich eine neue 
Bebauung zu errichten. 
2. Rechtsgrundlagen  
− Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert 
durch Art. 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) 
− Baunutzungsverordnung  (BauNVO) i. d. F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt 
geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466) 
− Planzeichenverordnung  (PlanzV 90) vom 18.12.1990 (BGBl. I 1991, S. 58) 
− Hessische Bauordnung  (HBO) i. d. F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46) 
− Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I 
S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 29.06.2010 (GVBl. I S. 233)  
− Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)  i. d. F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542) 
− Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzg esetz  (HAGBNatSchG)  
vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629) 
− Wasserhaushaltsgesetz (WHG)  i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geän- 
dert durch Art. 12 des Gesetzes vom 11.08.2010 (BGBl. I S. 1163) 
− Hessisches Wassergesetz  (HWG) i. d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 584) 
− Bundesimmissionsschutzgesetz  (BImSchG) i. d. F. vom 26.09.2002 (BGBl. I, 
S. 3830), zuletzt geändert durch Gesetz vom 26.11.2010 (BGBl. I S. 1728) 
− Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i. d. F vom 24.02.2010 
(BGBl. I, S. 94), zuletzt geändert durch Art. 1 des Gesetzes vom 26.11.2010 (BGBl. I 
S. 1163) 
− Hessisches Denkmalschutzgesetz  (DSchG)  i. d. F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 
270), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 04.03.2010 (GVBl. I S. 80) 
3. Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 
Da die Bebauungsplanänderung als Bebauungsplan der Innenentwicklung bewertet wer- 
den kann, kann das beschleunigte Verfahren nach § 1 3a BauGB angewandt werden. Die 
durch die Bebauungsplanänderung zulässige Grundfläc he gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO 
liegt unterhalb des Grenzwertes von 20.000 m², der für ein beschleunigtes Verfahren ohne 
Vorprüfung des Einzelfalls nach Anlage 2 des BauGB vorgegeben ist. 
Wesentliche Merkmale des beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB sind:  
• Es kann das Aufstellungsverfahren nach § 13 BauGB (vereinfachtes Verfahren) 
angewandt werden. 
• Es kann von der Umweltprüfung und vom Umweltberich t abgesehen werden. 
• Es müssen Eingriffe nach dem Bundesnaturschutzgese tz nicht ausgeglichen wer- 
den. 
Die Bebauungsplanänderung dient der Nachverdichtung  im Rahmen der Innenentwicklung 
und trägt dem Bedarf zur Versorgung der Bevölkerung  mit Wohnraum in angemessener 
Weise gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 3 BauGB Rechnung. 
Eine Umweltverträglichkeitsprüfung ist gemäß Anlage  1 zum Gesetz über die Umweltver- 
träglichkeitsprüfung (UVPG) nicht notwendig.

Begründung S 7.2.1  Seite 4 
 
  
Negative Auswirkungen auf die Erhaltungsziele und S chutzzwecke der Gebiete von ge- 
meinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vog elschutzgebiete im Sinne des Bun- 
desnaturschutzgesetzes sind durch die vorliegende Planung nicht zu befürchten. 
Gemäß § 13a Abs. Nr. 1 BauGB wird im beschleunigten  Verfahren - analog zum verein- 
fachten Verfahren gemäß § 13 BauGB - von der Umwelt prüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB 
und der Erstellung eines Umweltberichts nach § 2a B auGB abgesehen. Eine Eingriffs- und 
Ausgleichs-Bilanzierung ist ebenfalls nicht zu leisten. 
4. Lage des Plangebietes und räumlicher Geltungsber eich 
Das Plangebiet befindet sich an der Kreuzung Bessun ger Straße / Niederstraße / Jahn- 
straße.  
Der Geltungsbereich liegt im Nordosten des Bebauung splanes „S 7.2 zur Änderung des 
Bebauungsplans S 7 Bessungen Block 42.04 + 42.08, A m Kapellberg / Niederstraße“ und 
umfasst in der Flur 5 die Parzellen 950/1, 951 und 952. 
5. Planungsrechtliche Situation / Schutzausweisunge n 
5.1 Regionalplan Südhessen 2000 und Regionalplan Sü dhessen 2010 (Vorlage zur Ge- 
nehmigung) 
Im Regionalplan 2000 wird der Geltungsbereich des B ebauungsplanes als „Siedlungsbe- 
reich Bestand“ und im Regionalplan Südhessen 2010 (Vorlage zur Genehmigung) als „Vor- 
ranggebiet Siedlung“ dargestellt. Daher ist der Beb auungsplan an die Ziele des Regional- 
planes angepasst, entspricht also dem Erfordernis des § 1 Abs. 4 BauGB. 
5.2 Flächennutzungsplan  
Der seit dem 01.04.2006 wirksame Flächennutzungspla n der Wissenschaftsstadt Darm- 
stadt weist das Plangebiet als „Wohnbaufläche“ aus.  
Die Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan gemäß §  8 Abs. 2 BauGB ist somit ge- 
währleistet. 
5.3 Bebauungsplan 
Für den Geltungsbereich besteht der rechtskräftige Bebauungsplan „S 7.2 zur Änderung 
des Bebauungsplans S 7 Bessungen Block 42.04 + 42.08, Am Kapellberg / Niederstraße“.  
Dieser Bebauungsplan trifft im Wesentlichen folgende Festsetzungen: 
− Besonderes Wohngebiet bis etwa Mitte der Scheune a uf dem Flurstück 950/1, westlich 
anschließend Reines Wohngebiet 
− Überbaubare Grundstücksfläche für das Gebäude Bess unger Straße 29, Baulinien nach 
Osten und Süden, Baugrenzen nach Norden und Westen, oberhalb des Erdgeschosses 
überbaubare öffentliche Verkehrsfläche (Arkaden) an Bessunger Straße 
− Zwei Vollgeschosse, geschlossene Bauweise, Firstri chtung parallel zur Bessunger Stra- 
ße 
− Von Straßenkante bis etwa Mitte der Scheune auf de m Flurstück 950/1: Fläche für ge- 
werbliche und sonstige Anbauten und Nebenanlagen, auf denen bis zu einem Drittel der 
Fläche eingeschossig gebaut werden darf. 
− Westlicher Bereich ab etwa Mitte der Scheune auf d em Flurstück 950/1: Private Garten- 
flächen, auf denen keine baulichen Anlagen zulässig sind. 
− Garagen nur auf den überbaubaren Grundstücksfläche n zulässig. Stellplätze sind nur 
auf den überbaubaren Grundstücksflächen und den nicht als Gartenfläche gekenn- 
zeichneten Freiflächen mit einem Abstand von 5 m zu Nachbarfenstern zulässig.

Begründung S 7.2.1  Seite 5 
 
  
− Aufschüttungen und Abgrabungen sind bis 30 cm zulä ssig. Ausnahmen für Abgrabun- 
gen können in den privaten Gartenflächen zugelassen werden. 
− Je 200 m² nicht überbaute Grundstücksfläche ist mi ndestens ein Baum zu pflanzen. 
− Satteldächer, Dachneigung 35°  bis 50° , nur Putzfassaden zulässig, Einfriedungen (zur 
öffentlichen Verkehrsfläche mind. mit 10 cm hohen Rasenkantensteinen, als seitliche 
und rückwärtige Einfriedungen im Gartenbereich sind nur Drahtzäune bis 1,50 m Höhe 
zulässig, die z.B. mit Sträuchern zu bepflanzen sind. 
Die außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungspla nes S 7.2.1 getroffenen zeichneri- 
schen und textlichen Festsetzungen des Bebauungspla nes S 7.2 gelten unverändert wei- 
ter. 
 
Ausschnitt aus Bebauungsplan S 7.2 
5.4 Schutzausweisungen 
Landschaftsschutz und Naturschutz 
Naturschutzgebiete, Vogelschutzgebiete und FFH-Gebi ete werden von der Planung nicht 
tangiert. 
Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusam menhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baum schutzsatzung geschützt. Ge- 
schützt sind Bäume, die – gemessen in einem Meter H öhe – bei Laubbäumen einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
6. Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried “ 
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Gru ndwasserbewirtschaftungsplanes 
„Hessisches Ried“ (StAnz für das Land Hessen 21/199 9, S. 1659 und 31/2006, S. 1704). 
Dieser ist als Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument der wasserwirtschaftli- 
chen Fachplanung zur raumübergreifenden Steuerung w asserrechtlicher Entscheidungen. 
Er ist die Grundlage einer ökologisch orientierten Grundwasserbewirtschaftung und bildet

Begründung S 7.2.1  Seite 6 
 
  
damit die Voraussetzung für eine langfristig gesich erte Wasserversorgung im Ballungs- 
raum Rhein-Main. 
7. Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Besta nd 
An der Bessunger Straße befindet sich ein zweigesch ossiges Wohnhaus an das sich in 
Richtung Niederstraße ein niedrigerer, gewerblich g enutzter Teil anschließt, der z.Zt. leer 
steht. Im hinteren Bereich des Grundstücks stehen e in Nebengebäude und eine Scheune. 
Im rückwärtigen Grundstücksbereich befindet sich eine Gartenfläche. 
Die Erschließung des Gebietes erfolgt über eine Zuf ahrt an der Niederstraße. Im Bereich 
des Grundstücks ist der Gehweg an der Bessunger Straße auf ca. 1 m verschmälert. 
In der Umgebung des Plangebietes befinden sich Wohn - und Geschäftsgebäude entspre- 
chend den Festsetzungen des Bebauungsplanes S 7.2. 
    
  
Abbildung 1 und 2: Bestehende Bebauung im Plangebiet 
8. Emissionen – Immissionen 
Das Plangebiet ist durch Straßenverkehrsimmissionen  durch die angrenzenden Straßen 
und die Straßenbahnlinie belastet.  
8.1 Lärmkartierung  
Für das Stadtgebiet der Wissenschaftsstadt Darmstad t liegt eine Lärmkartierung des Ver- 
messungsamtes Darmstadt vom Juni 2006 vor. Diese en thält auch Ergebnisse für den 
Planbereich.  
Die Lärmkartierung stellt für das Gebäude Bessunger  Straße 29 unmittelbar am Fahrbahn- 
rand der Bessunger Straße einen maximalen Lärmpegel  von tags 67 dB(A) und nachts 57 
dB(A) fest. Bis zu einer Tiefe von ca. 5 m, gemesse n vom Fahrbahnrand, sind Lärmpegel 
tags zwischen 61 und 65 dB(A) und nachts zwischen 5 1 und 55 dB(A) und anschließend 
bis zu einer Tiefe von ca. 25 m Lärmpegel tags zwis chen 56 und 60 dB(A) und nachts zwi- 
schen 46 und 50 dB(A) zu verzeichnen. Im übrigen Pl anbereich liegen die ermittelte Lärm- 
pegel tags zwischen 51 und 55 dB(A) und nachts zwischen 41 und 45 dB(A).  
Unter Berücksichtigung der schalltechnischen Orient ierungswerte der DIN 18005 für Be- 
sondere Wohngebiete (WB) von  
 tags 60 dB(A) und  
 nachts 45 dB(A)  
und für Reine Wohngebiete (WR) von  
 tags 50 dB(A) und  
 nachts 40 dB(A)

Begründung S 7.2.1  Seite 7 
 
  
ergibt sich, dass die Orientierungswerte im WB tags  bis zu einer Tiefe von ca. 5 m und 
nachts bis zu einer Tiefe von ca. 25 m, gemessen vo m Fahrbahnrand und im gesamten 
WR sowohl tags als auch nachts überschritten werden. 
8.2 Schallschutzmaßnahmen 
Da die ermittelten Beurteilungspegel die Orientieru ngswerte der DIN 18005 überschreiten, 
ist der Schallschutz über geeignete passive Schallschutzmaßnahmen zu realisieren.  
Aus diesem Grund, sind bei Neu-, Um und Erweiterung sbauten für Aufenthaltsräume, die 
dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt dienen, bauliche Vorkehrungen zur Lärmminde- 
rung zu treffen. Zum Schutz von Aufenthaltsräumen g egen Außenlärm ist nachzuweisen, 
dass die Anforderungen an die Luftschalldämmung der  Außenbauteile gemäß Ziffer 5, Ta- 
belle 8 und 9 der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau  – Anforderungen und Nachweise, 
Ausgabe 1989) erfüllt werden. 
Für das Plangebiet wurden nach DIN 4109 die nachfolgenden Lärmpegelbereiche ermittelt. 
Für die Festlegung der erforderlichen Luftschalldäm mung von Außenbauteilen gegenüber 
Außenlärm (passiver Schallschutz) entsprechend DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau) sol- 
len im Plangebiet die nachfolgenden Lärmpegelbereiche zu Grunde gelegt werden.  
Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften kön nen beim Stadtplanungsamt der Wis- 
senschaftsstadt Darmstadt eingesehen werden. 
 
Bereiche im Plangebiet  Lärmpegelbe- 
reich nach 
DIN 4109 
 
"Maßgeblicher 
Außenlärmpegel" 
nach DIN 4109 
 
Erforderliche resultierende Schall- 
dämm-Maße R'w,res des Außenbau- 
teils 
   Aufenthaltsräume 
in Wohnungen  
Büroräume und 
ähnliches 
Fassaden unmittelbar an 
der Bessunger Straße 
IV 66 - 70 dB(A) 40 dB 35 dB 
Bis 5 m Abstand von Nie- 
derstraße 
III 61 - 65 dB(A) 35 dB 30 dB 
5 bis 20 m Abstand von 
Niederstraße 
II 56 - 60 dB(A) 30 dB 30 dB 
Ab 25 m Abstand von 
Bessunger Straße 
I Bis 55 dB(A) 30 dB - 
9. Wasserwirtschaftliche Belange 
9.1 Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Lösch wasser erfolgt durch die HEAG Süd- 
hessische Energie AG.  
Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtli ch durch die bestehenden Wasserver- 
sorgungsanlagen gewährleistet. 
Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasser rechtliche Genehmigungen abge- 
deckt und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne nachteilige 
Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereitstellbar. 
9.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessisch en Wassergesetz 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicheru ngsgebiet nach dem Hessischen Was- 
sergesetz.

Begründung S 7.2.1  Seite 8 
 
  
9.3 Sparmaßnahmen 
Als vorgesehene Sparmaßnahme wird eine Versickerung  des Niederschlagswassers und 
die Nutzung als Brauchwasser durch eine „Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sam- 
meln oder Verwenden von Niederschlagswasser“ aufgru nd § 37 Abs. 4 Hessisches Was- 
sergesetz festgesetzt. 
9.4 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschl agswasser 
Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung und zur Ve rsickerung von Niederschlagwas- 
ser werden in den textlichen Festsetzungen wie folgt getroffen: 
„Befestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrunds tücke und private Stellplätze sind, so 
weit wasserwirtschaftliche und gesundheitliche Bela nge nicht entgegen stehen, wasser- 
durchlässig anzulegen. 
Nicht als Brauchwasser genutztes Niederschlagswasse r soll, soweit wasserwirtschaftliche 
und gesundheitliche Belange nicht entgegen stehen, auf den Baugrundstücken versickert 
werden.“ 
9.5 Abwasser 
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwasseranlagen (K anal, Rückhaltebecken und Kläran- 
lage) angeschlossen. 
9.6 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
9.7 Altlasten 
Im Bereich des Bebauungsplanes befinden sich keine schädlichen Bodenveränderungen, 
Altlasten oder Grundwasserschäden. 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffäl- 
ligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf 
das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderunge n hinweisen, ist umgehend das 
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Dar mstadt, Dez. IV/Da 41.5 zu infor- 
mieren. 
10. Bestand und Bewertung der Naturraumpotenziale 
10.1 Geologie und Boden  
Geologisch betrachtet liegt das Plangebiet im Berei ch des kristallinen Odenwaldes. Die 
Böden im Plangebiet sind als Böden der Siedlungsber eiche anzusprechen. Für besiedelte 
Gebiete sind in der Bodenkarte keine Bodentypen aus gewiesen. Böden in diesen Berei- 
chen sind durch Versiegelungen, Aufschüttungen, Abg rabungen, Umlagerungen und Bo- 
denverbesserungsmaßnahmen stark anthropogen überformt. 
Die noch unversiegelten Bereiche des Plangebietes i n Form der vorhandenen Gartenflä- 
chen übernehmen vielfältige Funktionen für den Natu rhaushalt. Sie haben eine Bedeutung 
als Lebensraum für Tiere und Pflanzen, als Speicher  von Niederschlagswasser und als Fil- 
ter von Schadstoffen. 
Zusammengefasst kann davon ausgegangen werden, dass  im Plangebiet keine natürli- 
chen bzw. naturnahen Bodenbereiche vorhanden sind u nd das Bodenpotenzial als vorbe- 
lastet einzustufen ist.

Begründung S 7.2.1  Seite 9 
 
  
10.2 Wasser 
Das Plangebiet liegt im Bereich der Kernstadt von D armstadt. Hier ist generell mit anthro- 
pogen beeinträchtigter Grundwasserbeschaffenheit un d gestörten Grundwasserverhältnis- 
sen zu rechnen. 
Die unversiegelten, als Gartenflächen genutzten Ber eiche des Plangebietes haben eine 
Bedeutung zur Grundwasserrückhaltung und -neubildung. 
Im Plangebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden. 
10.3 Klima und Luft  
Das Plangebiet liegt im Übergangsbereich zwischen d er warmen, trockenen Rheinebene 
und dem kühleren, niederschlagsreicheren Odenwald. Das Klima in diesem Bereich ist re- 
lativ niederschlagsarm mit milden Wintern und warmen Sommern.  
Das Plangebiet besitzt aufgrund seiner Ausprägung k eine besondere Bedeutung für die 
Kalt- und Frischluftentstehung. Die im Plangebiet v orhandenen Gartenflächen sowie der 
Gehölz- und Einzelbaumbestand tragen zur Verbesseru ng der kleinklimatischen Situation 
bei. Die versiegelten Bereiche im östlichen, bereit s bebauten Teil des Plangebietes tragen 
durch erhöhte Wärmespeicherung zum Aufheizen der Luft bei. 
Nördlich des Plangebietes liegt der Prinz-Emils-Gar ten als größere klimaaktive Grünfläche 
mit hoher Bedeutung für das Lokalklima. 
10.4 Landschaft, Freizeit und Erholung  
Das Plangebiet liegt im Stadtbereich von Darmstadt und ist geprägt durch überwiegend 
bebaute und versiegelte Bereiche.  
Der östliche Teilbereich des Plangebietes ist geprä gt durch das vorhandene zweigeschos- 
sige Wohnhaus an der Bessunger Straße sowie Nebenge bäude und eine Scheune. Im 
rückwärtigen Grundstücksbereich befindet sich eine Gartenfläche mit einigen mittelgroßen 
Obstbäumen. 
Die Gartenfläche im westlichen Teil des Plangebiete s hat eine Bedeutung als hausnahe 
Frei- und Erholungsfläche. Da der Bereich nicht öff entlich zugänglich ist, beschränkt sich 
die Erholungsfunktion auf die Anwohner. 
Nördlich des Plangebietes liegt der Prinz-Emils-Gar ten, der eine wichtige Bedeutung als 
Erholungsfläche für die Bewohner des angrenzenden, teilweise dicht bebauten Siedlungs- 
flächen besitzt. 
10.5 Vegetation und Fauna  
Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein teilweise  bebautes Grundstück. Der östliche 
Teil des Grundstückes ist nahezu komplett bebaut un d versiegelt. Im westlichen Teil des 
Plangebietes befindet sich eine Gartenfläche, beste hend aus Rasen, Gehölzen, einzelnen 
Obstbäumen und teilweise ruderalisierten Bereichen. 
Zusammengefasst dargestellt besitzen die bebauten u nd versiegelten Teilbereiche des 
Plangebietes keine Bedeutung für den Arten- und Bio topschutz. Der im westlichen Teil 
vorhandenen Gartenfläche kann eine mittlere Bedeutu ng für den Naturhaushalt zugespro- 
chen werden. 
Die Umgebung ist geprägt durch weitere bebaute Fläc hen mit Gartenflächen in den rück- 
wärtigen Grundstücksbereichen. 
Infolge der vorhandenen Bebauung mit den angrenzend en Gartenflächen ist im Plangebiet 
von einer an den Lebensraum Siedlung angepassten Ar tenzusammensetzung der Fauna 
auszugehen.

Begründung S 7.2.1  Seite 10  
 
  
Es bestehen keine Hinweise auf das Vorkommen streng geschützter Tier- oder Pflanzenar- 
ten im Plangebiet. 
11. Städtebauliches Konzept  
Das zweigeschossige Gebäude entlang der Bessunger S traße soll durch ein neues dreige- 
schossiges Gebäude ersetzt werden. Dieses Gebäude w ird im Gegensatz zum Bestand 
von der Bessunger Straße zurückgesetzt und nimmt da mit die Flucht des Gebäudes Bes- 
sunger Straße 27 auf. Dadurch besteht die Möglichke it den bestehenden, sehr schmalen 
öffentlichen Gehweg zu verbreitern. Weiterhin ist g eplant die ehemalige Scheune im west- 
lichen Teil des Grundstücks 950/1 unter Beibehaltung der bestehenden Größe auszubauen 
und im hinteren Grundstücksteil auf dem Flurstück 9 52 ein neues Wohngebäude zu errich- 
ten. 
Die Erschließung der Grundstücke wird nicht geänder t. Das geplante Gebäude auf dem 
Flurstück 952 wird durch öffentlich-rechtlich gesic herte Zuwege (Baulast) über die Flurstü- 
cke 950/1 und 951 erschlossen. 
12. Inhalt und Begründung der Festsetzungen im Beba uungsplan  
12.1 Art der baulichen Nutzung 
Entsprechend dem Bebauungsplan S 7.2 wird der vorde re Bereich des Grundstücks als 
Besonderes Wohngebiet (WB) und der hintere Bereich als Reines Wohngebiet (WR) fest- 
gesetzt. 
Die Festsetzung als WR stellt sicher, dass in einem  Abstand zur Bessunger Straße eine 
ruhige Wohnnutzung ermöglicht wird. 
Die Festsetzung als WB entlang der Bessunger Straße  wird wie bisher beibehalten, da die- 
ser Bereich gemäß der Zweckbestimmung des § 4a Abs.  1 BauNVO zum einen überwie- 
gend bebaut ist und zum anderen die besondere Eigen art des Gebietes (vorhandene Mi- 
schung von Wohnen und sonstiger Nutzung) gesichert werden soll. Die vorhandene aus- 
geübte Wohnnutzung soll unter Beibehaltung der gewe rblichen, mit der Wohnnutzung ver- 
träglichen Nutzung, erhalten und fortentwickelt wer den. Dadurch soll der Verdrängung von 
Wohnungen durch Betriebe des tertiären Sektors, ins besondere durch Dienstleistungsbe- 
triebe und der Abwanderung der Wohnbevölkerung durc h ein entsprechendes Angebot an 
Wohnungen entgegengewirkt werden. Im Erdgeschoss is t eine gewerbliche, wohnverträgli- 
che Nutzung jedoch erwünscht. 
Im WB sind deshalb die nach § 4a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen: 
Anlagen für zentrale Einrichtungen der Verwaltung, Vergnügungsstätten und Tankstellen 
unzulässig. Weiterhin ist zur Erhaltung der Wohnnut zung festgesetzt, dass oberhalb des 
Erdgeschosses gemäß § 4a Abs. 4 Nr. 1 BauNVO nur Wohnungen zulässig sind. 
12.2 Zulässigkeit von festgesetzten baulichen Nutzu ngen (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) 
Um zu gewährleisten, dass eine städtebaulich sinnvo lle Straßenrandbebauung entsteht, 
wird als aufschiebende Bedingung nach § 9 Abs. 2 Nr . 2 BauGB festgesetzt, dass eine 
Bebauung im westlichen Teil des Grundstücks 950/1 ( Baufenster ehem. Scheune) nur zu- 
lässig ist, wenn eine Bebauung an der Bessunger Str aße, entsprechend den Festsetzun- 
gen des Bebauungsplanes erfolgt ist und die vorhandenen baulichen Anlagen auf den nicht 
überbaubaren Grundstücksflächen entfernt worden sind. 
Die Festsetzung nach 9 Abs. 2 BauGB setzt einen "be sonderen Fall" voraus; es muss also 
eine sachliche Besonderheit bei der vorgesehenen Nutzung oder Anlage vorliegen, die sich 
von der üblichen Situation im Gemeindegebiet unters cheidet. Der Anwendungsbereich des 
§ 9 Abs. 2 BauGB ist in diesem speziellen Fall erfü llt, da es sich hier um eine besondere 
städtebauliche Situation an der Kreuzung Bessunger Straße / Niederstraße handelt. So soll 
durch die Festsetzung gewährleistet werden, dass ei ne städtebaulich sinnvolle Straßen-

Begründung S 7.2.1  Seite 11  
 
  
randbebauung entsteht und dadurch die Möglichkeit g eschaffen wird, den derzeitigen zu 
engen Straßenquerschnitt der Bessunger Straße zu er weitern und somit eine angemesse- 
ne Breite des öffentlichen Gehweges zu ermöglichen. 
12.3 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise 
Die überbaubare Grundstücksfläche für das Vordergeb äude Bessunger Straße 29 bleibt 
gegenüber dem Bebauungsplan S 7.2 in der Größe unve rändert. Die im Bebauungsplan 
S 7.2 festgesetzte, nicht realisierte Arkade an der  Bessunger Straße wird jedoch nicht 
mehr festgesetzt. 
Die im Bebauungsplan S 7.2 festgesetzte Baulinie in  Richtung Niederstraße wird in eine 
Baugrenze umgewandelt, da eine Baulinie an dieser Stelle nicht zwingend notwendig ist.  
Für die Rückseite der Bebauung an der Bessunger Str aße werden zwei Baugrenzen für 
unterschiedliche Geschosse festgesetzt, so dass nac h den Festsetzungen das Erdge- 
schoss um mindestens 1,00 m einrücken muss. Diese F estsetzung ist notwendig, da nach 
Garagenverordnung für Stellplätze (2,40 m Breite) e ine 6,00 m breite Fahrspur notwendig 
ist. 
Die bisher im Bebauungsplan S 7.2 festgesetzten „Fl ächen für gewerbliche und sonstige 
Anbauten und Nebenanlagen“ werden nicht mehr festgesetzt.  
Da im hinteren Bereich die bisher ebenfalls als Neb enanlage zulässige Scheune zu einem 
Wohngebäude ausgebaut werden soll, ist die Festsetz ung einer überbaubaren Grund- 
stücksfläche, begrenzt durch Baugrenzen und zum Nac hbargrundstück durch eine Bauli- 
nie, notwendig. 
Im hinteren Gartenbereich (Flurstück 952) soll ein neues Gebäude innerhalb eines Bau- 
fensters entstehen, das die Abstände zu den Nachbargrenzen einhält.  
Da die Bauweise durch die überbaubaren Grundstücksf lächen eindeutig geregelt ist, wird 
auf diese Festsetzung generell verzichtet.  
12.4 Maß der baulichen Nutzung 
Es wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 entspre chend den Obergrenzen des § 17 
BauNVO festgesetzt. Eine Geschossflächenzahl wird a nalog zum Bebauungsplan S 7.2 
nicht festgesetzt.  
Die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulich en Anlagen werden für die einzelnen 
überbaubaren Grundstücksflächen unterschiedlich geregelt. 
Weiterhin sind Begrenzungen der Außenwandhöhen (Tra ufhöhen) notwendig, da alleine 
durch die Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollg eschosse die Höhenentwicklung der 
Gebäude nicht abschließend geregelt ist.  
Zur Ermittlung der Höhen werden an den Baufenstern jeweils Höhenbezugspunkte festge- 
legt. Die genauen Höhen der Höhenbezugspunkte sind vor Ort zu ermitteln. 
Bebauung an der Bessunger Straße 
 
Im Vergleich zu den Festsetzungen des Bebauungsplan es S 7.2, wird anstatt 2 Vollge- 
schosse eine Bebauung mit 3 Vollgeschossen festgese tzt. Aufgrund der geplanten gerin- 
geren Geschosshöhen im Vergleich zu den Gründerzeit häusern, passt sich die dreige- 
schossige Bebauung gut in die Höhenstaffelung ein. Die festgesetzte Außenwandhöhe von 
9,50 m orientiert sich an der Bebauung „Bessunger Straße 33“. 
Scheune  
Da die Scheune unter Beibehaltung des Baukörpervolu mens ausgebaut werden soll, wird 
eine maximale Außenwandhöhe von 4,50 m festgesetzt.

Begründung S 7.2.1  Seite 12  
 
  
Hinterbebauung  
Im hinteren Bereich wird eine eingeschossige Bebauung zugelassen, die sich in die histori- 
schen Strukturen der denkmalgeschützten Gesamtanlag e entlang der Niederstraße mit 
ehemaligen Wirtschaftsgebäuden als rückwärtige Beba uung einfügt. Die festgesetzte Au- 
ßenwandhöhe von maximal 3,80 m entspricht den Fests etzungen für eingeschossige Ge- 
bäude im Bebauungsplan S 7.2. 
12.5 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht 
Um das Leitungs-, Zufahrts- und Zugangsrecht zu den  Gebäuden auf den Flurstücken 951 
und 952 zu gewährleisten, ist durch ein Geh-, Fahr-  und Leitungsrecht auf den vorderen 
Grundstücken (951 und 950/1) zugunsten dieser Grund stücke und der Versorgungsträger 
eine dingliche Sicherung notwendig. 
12.6 Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen 
Stellplätze und Garagen sind nur in der nach der St ellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt erforderlichen Anzahl zulässig. 
Nicht überdachte Stellplätze sind nur innerhalb der  in der Planzeichnung mit „St“ gekenn- 
zeichneten Fläche und innerhalb der überbaubaren Gr undstücksflächen zulässig. Garagen 
und überdachte Stellplätze (Carports) sind nur inne rhalb der überbaubaren Grundstücks- 
flächen zulässig.  
Bis auf eine Fläche für die Außenbewirtschaftung in  Zusammenhang mit einer gastronomi- 
schen Nutzung bis zu einer Größe von 50 m² im beson deren Wohngebiet, sind Nebenan- 
lagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO nur in den überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. 
Sinn dieser Festsetzungen ist es, die nicht überbau baren Flächen von diesen Anlagen frei- 
zuhalten, um Begrünungen auf den Grundstücksfreiflächen herstellen zu können. 
12.7 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwi cklung von Boden, Natur und 
Landschaft 
12.7.1 Oberflächengestaltung 
Befestigte, nicht überdachte Flächen und private St ellplätze sind wasserdurchlässig anzu- 
legen, um den Anteil an versiegelten Flächen möglic hst gering zu halten. Vollständige Ver- 
siegelung führt zum Aufheizen der Flächen im Sommer , Erwärmung der Umgebung durch 
Rückstrahlung, erhöhtem Staubanfall und schnellem Abfluss des Niederschlagswassers. 
12.7.2 Niederschlagswasserversickerung 
Die dezentrale Versickerung von Regenwasser dient d er Anreicherung des Grundwassers 
und der Vermeidung eines beschleunigten Oberflächen abflusses mit damit verbundenen 
Abflussspitzen in Vorflutern nach Niederschlägen von befestigten und überbauten Flächen. 
Der mit der Bebauung und der Versiegelung einhergeh ende Eingriff in den Grund- und 
Oberflächenwasserhaushalt wird so zumindest teilweise wieder ausgeglichen. 
12.8 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
Die festgesetzte Grundstücksbepflanzung gewährleist et eine Durchgrünung der Privat- 
grundstücke und wirkt sich positiv auf das Boden-, Wasser-, Klima- und das biotische Po- 
tenzial sowie für das Ortsbild aus. Die festgesetzt e Durchgrünung belässt den Grund- 
stücksbesitzern genügend eigenen Gestaltungsspielraum. 
Die Vorgabe für die Bepflanzung der Grundstücksfläc hen mit hochstämmigen Bäumen 
wurde unverändert aus dem Bebauungsplan S 7.2 übernommen.

Begründung S 7.2.1  Seite 13  
 
  
13. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 
13.1 Dächer 
Bei der Gestaltung der Dächer wird analog zum Bebau ungsplan S 7.2 festgesetzt, dass 
Dachaufbauten in ihrer Gesamtbreite 50 % der Traufl änge des Hauptdaches nicht über- 
schreiten dürfen. Die Traufe darf hierbei durch die  Dachaufbauten nicht unterbrochen wer- 
den.  
Weiterhin wird festgelegt, dass zwischen der Gaube und dem Ortgang ein Abstand von 
mindestens 2,00 m eingehalten werden und der höchst e Punkt einer Gaube - vertikal ge- 
messen - mindestens 0,75 m unter der Firstlinie liegen muss. 
Die maximale Höhe der Gauben wird auf 2,20 m und di e Breite einer Giebelgaube auf 
2,00 m begrenzt werden. Die Breite einer Schleppgau be wird nicht explizit geregelt, da 
durch die o.g. 50%-Regel bereits eine ausreichende Begrenzung erfolgt. 
13.2 Einfriedungen 
Einfriedungen können im Vergleich zum Bebauungsplan  S 7.2 nun auch aus Holz beste- 
hen.  
Da diese Art der Einfriedung im Gebiet typisch ist,  sind straßenseitig bei Einfriedungen So- 
ckel bis zu einer Höhe von 40 cm zulässig. 
14. Satzung  zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwend en von Nie- 
derschlagswasser 
Durch die Verwendung von Niederschlagswasser als Br auchwasser werden die Trinkwas- 
serressourcen geschont, der Eingriff in den Wasserh aushalt gemindert und die Kläranla- 
gen entlastet.  
15. Beschreibung und Beurteilung der Eingriffe in N atur und Landschaft und erforderli- 
cher Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a BauGB 
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes wird überprüft, inwieweit durch die Än- 
derung gegenüber dem bis dahin geltenden Plan ein z usätzlicher Eingriff ermöglicht wird. 
So weit die beabsichtigte Änderung keinen zusätzlichen Eingriff ermöglicht, ist gemäß § 1a 
Abs. 3 Satz 4 BauGB ein Ausgleich nicht erforderlich. 
Daher wird im Folgenden für den Geltungsbereich des  Bebauungsplanes S 7.2.1 verbal-
argumentativ und durch numerische Gegenüberstellung  der zulässigen Eingriffe vor und 
nach der Änderung aufgezeigt, ob ein Ausgleich im S inne des § 1a Abs. 2 Nr. 2 BauGB er- 
forderlich ist. 
15.1 Verbal-argumentative Gegenüberstellung der zul ässigen Eingriffe vor und nach der 
Änderung des Bebauungsplanes  
15.1.1 Änderung der möglichen Überbauung der Grunds tücksflächen  
Die Änderungen der möglichen Überbauung der Grundst ücke werden sowohl durch zeich- 
nerische als auch durch textliche Festsetzungen vor genommen. Die überbaubaren Grund- 
stücksflächen des rechtskräftigen Bebauungsplanes S  7.2 werden verändert. Durch die 
Veränderungen der Baufenster in Verbindung mit den Festsetzungen einer Grundflächen- 
zahl von 0,4, der Zahl der Vollgeschosse und von St ellplätzen werden zusätzliche Eingriffe 
verursacht. Die mögliche Überbauung durch Gebäude v ergrößert sich von ca. 340 m² 
(Baufenster und gewerbliche und sonstige Anbauten u nd Nebengebäude) auf ca. 430 m² 
(Überbauung bei einer GRZ von 0,4).

Begründung S 7.2.1  Seite 14  
 
  
Um nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt zu minim ieren, ist im Bebauungsplan S 7.2 
festgesetzt, dass Lager- und Stellplatzflächen mit versickerungsfähigem Material zu befes- 
tigen sind. Diese Festsetzung gilt nach wie vor auc h für den Bebauungsplan S 7.2.1. Mini- 
miert werden die Eingriffe in Natur und Landschaft weiterhin durch das Versickern von 
Dachflächenwasser auf den Grundstücken. Diese Fests etzung wurde im Bebauungsplan S 
7.2 nicht getroffen. 
Im Vergleich zum ursprünglichen Bebauungsplan wird zwar die mögliche Versiegelung und 
damit die Eingriffe in die Naturgüter Boden und Was ser erhöht, dies wird jedoch durch 
Maßnahmen, die sich positiv auf die Schutzgüter aus wirken minimiert und teilweise wieder 
ausgeglichen. So wird im Bebauungsplan S 7.2.1 nun eine Versickerung des Nieder- 
schlagswassers und die Brauchwassernutzung ermöglicht. 
15.1.2 Zusammenfassung 
An der Verwirklichung der Änderung des Bebauungspla nes besteht aufgrund der in Kapitel 
1 dargelegten Ziele ein öffentliches Interesse. Dam it besteht das Erfordernis zur teilweisen 
Änderung des Bebauungsplanes S 7.2.  
Durch die geplante verdichtete Bebauung wird die Bo denschutzklausel des § 1a Abs. 2 
BauGB umgesetzt. 
In Abwägung zwischen den Belangen der wirtschaftlic hen Ausnutzung des Grundstücks, 
der Deckung des Wohnbedarfs und den Belangen des Um weltschutzes ist der Eingriff im 
Plangebiet nicht vermeidbar. 
Trotzdem entstehen Eingriffe in Natur und Landschaf t, die jedoch durch folgende Maß- 
nahmen im Plangebiet wieder kompensiert werden: 
− Begrünung der Grundstücke. 
− Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen bei der  Herstellung von befestigten Flä- 
chen anstelle von Vollversiegelungen. 
− Versickerung von Niederschlagswasser  
Die Gegenüberstellung von Eingriffen und Ausgleich zeigt, dass ein funktionaler Ausgleich 
der Eingriffe bei Umsetzung aller im Bebauungsplan S 7.2.1 festgesetzten Maßnahmen 
ermöglicht werden kann. 
16. Numerische Gegenüberstellung der zulässigen Ein griffe vor und nach der Änderung 
des Bebauungsplanes 
Bei Bauleitplänen für die Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a Abs. 1 
Satz 2 Nr. 1 BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplanes 
zu erwarten sind, im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 B auGB als vor der planerischen Ent- 
scheidung erfolgt oder zulässig. 
Zur Überprüfung, ob für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 7.2.1 gegenüber der 
bisherigen Planfassung S 7.2 die Bebauungsmöglichke iten und damit die Eingriffe in den 
Naturhaushalt vergrößert werden, erfolgt im Folgend en jedoch trotzdem eine numerische 
Gegenüberstellung. 
Daher werden für den Geltungsbereich des Bebauungsp lanes S 7.2.1 die Summe der Bio- 
topwerte verglichen, welche sich auf Grundlage der bisher getroffenen Festsetzungen des 
S 7.2 und der Festsetzungen des Bebauungsplanes S 7 .2.1 ergeben. Dabei wird nicht vom 
tatsächlichen Bestand ausgegangen, sondern anhand d er Festsetzungen ermittelt, wie viel 
Fläche maximal versiegelt werden darf bzw. wie viel  Fläche mindestens begrünt werden 
muss.  
Die numerische Bilanzierung des Bebauungsplans wird  anhand der „Kompensationsver- 
ordnung“ vom 01.09.2005 vorgenommen.

Begründung S 7.2.1  Seite 15  
 
  
WP/ 
m² Biotopwert 
S 7.2 S 7.2.1 S 7.2 S 7.2.1 
vorher nachher vorher nachher 
Typ-Nr. Erläuterung Sp.4xSp.5 Sp.4xSp.6 
10.710 Baufenster S 7.2 3 188 564 
10.715 1.083 m² Grundstücksfläche x 
GRZ 0,4 
6 433 2.598 
10.710 Gewerbliche Anbauten auf 1/3 
der Fläche von 416 m² 
3 115 345 
10.530 50 % Überschreitung der GRZ 
von 0,4 (§ 19 Abs. 4 BauNVO) 
6 217 1.302 
11.221 Private Gartenflächen 14 548 7.672 
11.221 40 % der Grundstücksflächen 14 339 4.746 
10.530 Sonstige Flächen S 7.2 6 232 1.392 
10.530 Sonstige Flächen S 7.2.1 6 94 564 
10.510 Straßenverkehrsfläche 3 69 69 207 207 
1.152 1.152 10.180 9.417 
Defizit 763 
entspricht 7% 
versiegelte Fläche 
versiegelte Fläche mit 
Wasserabfluss 
Fläche je Nut- 
zungtyp in m² 
Nutzungstyp 
nach Anlage 3 KV 
Bezeichnung 
strukturarme Grünanlage 
Dachfläche mit Regenwasser- 
versickerung 
Wohnbauflächen 
strukturarme Grünanlage 
Verkehrsflächen 
Dachfläche ohne 
Regenwasserversickerung 
Dachfläche ohne 
Regenwasserversickerung 
versiegelte Fläche mit 
Wasserabfluss 
versiegelte Fläche mit 
Wasserabfluss 
 
Ergebnis der Gegenüberstellung  
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 7.2.1  ergeben sich gemäß der Eingriffs-
Ausgleichsbilanzierung aufgrund der bisherigen Fest setzungen des Bebauungsplanes 7.2 
insgesamt 10.180 Wertpunkte. Auf Grundlage der Fest setzungen des Bebauungsplanes 
S 7.2.1 ergeben sich 9.417 Wertpunkte. Die Differen z von – 
763  Wertpunkten entspricht 
ca. - 7 %. 
Aufgrund der Tatsache, dass der Ausgleich auf dem G rundstück selbst erbracht wird, kann 
im Rahmen der Abwägung die Planung trotz des geringen Defizits als ausgeglichen bewer- 
tet werden. 
17. Planungsstatistik 
Geltungsbereich Bebauungsplan 
 1.152 m²  
Besonderes Wohngebiet   471 m²  
Reines Wohngebiet   681 m²  
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat