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2009/0410

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 - Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 - (Offenlagebeschluss)

Magistratsvorlage 10.09.2009

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IV
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I
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FABER+SCHMIDTMER
A R C H I T E K T E N
NECKARSTRASSE 16
64283 DARMSTADT
TEL 06151 / 151380
FAX 06151 / 151381
VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN M 43 ELISABETHENSTR. 51 / ADELUNGSTR. 38
RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch (Bau GB) in der Fassung vom 27.08.1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel
13a des Gesetzes zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21.12.2006
(BGBl. I S. 3316)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch das
Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466, 479)
Planzeichenverordnung (PlanzV 90) 1990 vom 18.12.1990 (BGBl. 1991, I S. 58)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in der Fassung vom 25.03. 2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch das
Änderungsgesetz vom 21.12.2004 (BGBl. 2005 I S. 186, 195) und Art. 5 Europarechtsanpassungsgesetz Bau vom
24.06.2004 (BGBl. I S. 1359, 1381)
Hessisches Naturschutzgesetz (HENatG) in der Fassung vom 04.12.2006 (GVBl. I S. 619)
Hessische Bauordnung (HBO) in der Fassung vom 18.06.2002 (GVBl. I S. 274)
Hessische Gemeindeordnung (HGO) in der Fassung vom 01.04.2005 (GVBl. I S. 54)
ZEICHENERKLÄRUNG UND TEXTFESTSETZUNGEN
I. FESTSETZUNGEN GEM. § 9 BauGB
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplanes § 9 Abs. 7 BauGB
Art der baulichen Nutzung
Wohnen und Anlagen für gesundheitliche und soziale Zwecke.
Für die Blockrandbebauung sind zusätzlich im Erdgeschoss Läden, in den
Obergeschossen nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe sowie Nutzungen
durch freie Berufe i. S. d. § 13 BauNVO zulässig.
Nicht zulässig sind im gesamten Plangebiet:
- Vergnügungsstätten, sonstige Gewerbebetriebe und Nutzungen, die der
gewerblichen sexuellen Betätigung und sexuellen Schaustellung dienen.
- Spielhallen und ähnliche Betriebe im Sinne des § 33 Gewerbeordnung (GeWO)
Die Blockrandbebauung Adelungstr. 38 wird als geschützt festgesetzt.
Maß der baulichen Nutzung
Die maximal zulässige Grundflächenzahl (GRZ) wird mit 0,6 festgesetzt.
Die maximal zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) wird mit 1,7 festgesetzt.
Geschossigkeit
im Blockinnenbereich: Drei Vollgeschosse als Höchstgrenze
für die Blockrandbebauung: Vier Vollgeschosse als Höchstgrenze
Überbaubare Grundstücksflächen
Baulinie
Ein Unterschreiten der Baulinie längs der Straßen ist im Erdgeschoss vollständig und in
den Obergeschossen bis zu 40 % der Fassadenlänge zulässig.
Ein Vortreten um max. 2 m vor die Baulinie kann für Gebäudeteile bis zur Hälfte der
Gebäudebreite zugelassen werden, wenn hierdurch keine nachbarschützenden
Bestimmungen verletzt und keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden.
Baugrenze
Für eingeschossige Gebäudeteile können Überschreitungen der Baugrenzen um
höchstens 2,00 m zugelassen werden, wenn hierdurch keine nachbarschützenden
Bestimmungen verletzt und keine öffentlichen Belange beeinträchtigt werden.
Nebenanlagen
Gebäude sind als Nebenanlagen ausserhalb der überbaubaren Flächen unzulässig.
Garagen und Tiefgaragen sind nur innerhalb der überbaubaren Fläche zulässig.
Stellplätze
Stellplätze sind nur in den gekennzeichneten Stellen zulässig.
Grünflächen
Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und zu
unterhalten. Der Anteil der nicht versickerungsfähigen Grundstücksflächen darf max.
40% der nicht überbaubaren Grundstücksflächen betragen.
Bäume und Sträucher
Zu pflanzender Baum. Die Lage der neu anzupflanzenden Bäume kann von der
Darstellung im Plan bis zu 5 m abweichen.
Lärmschutz
Bei den Gebäuden entlang der Elisabethenstraße und Adelungstraße sind auf der
straßenzugewandten Seite bei Aufenthaltsräumen Maßnahmen zum baulichen
Schallschutz gemäß DIN 4109 durchzuführen. Grundlage für die Ermittlung des
Lärmpegelbereiches ist das jeweils aktuelle Lärmkataster der Stadt Darmstadt oder
ein qualifizierter Einzelnachweis des maßgeblichen Außenlärmpegels.
0,6
1,7
III
IV
1:500
DATUM
MASSTAB
08.06.09
II. BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
GEMÄß § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 HBO
Diese Regelungen werden gemäß § 5 HGO i.V.m. § 81 HBO als Satzung
beschlossen und als bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9
Abs. 4 BauGB in den Bebauungsplan M 43 - "Elisabethenstr. 15 /
Adelungstr. 38" aufgenommen.
Äußere Gestaltung baulicher Anlagen
Gebäudebestand
Das vorhandene Gebäude Adelungstr. 38 ist in Form und Massstab zu
erhalten, Neubauten, Um-, An- und Aufbauten müssen sich in Form und
Massstab sowie in ihren wesentlichen Gestaltungselementen
(Lochfassade, Zwerchgiebel der Treppenhäuser, Dachform und -neigung)
in das Gesamtbild der vorhandenen Altbebauung einfügen.
Dachform und -neigung
Gebäude Adelungstr. 38: Satteldach, Dachneigung ≥ 40°
Sonst nur Flachdach zulässig.
Dachaufbauten
Technische Aufbauten auf den Dachflächen sind nur dann zulässig, wenn
sie eine Höhe von 2,0 m über Dach nicht überschreiten und wenn sie
durch bauliche Maßnahmen in den Baukörper integriert werden.
Dachbegrünung
Flachdächer und flachgeneigte Dächer bis zu 15° sind zu mindestens 50 %
extensiv zu begrünen. Diese Vorschrift gilt nicht für die
Blockrandbebauung Elisabethenstrasse 51.
Grundstückseinfriedungen
Es sind nur Maschendrahtzäune, filigrane Metallzäune und lebende
Hecken zulässig.
Fassaden- und Farbgestaltung baulicher Anlagen
Blendwirkungen durch Fassaden und Dächer sind durch die Wahl wenig
oder nicht reflektierender Materialien zu vermeiden, soweit dieses keine
Einschränkung für die Nutzung bedeutet und der technische Aufwand
vertretbar ist.
Gestaltung von Werbeanlagen
Anlagen mit Wechsel-, Lauf-, Blinklicht oder sonstigen Stufenschaltungen
sowie Lichtquellen, die Richtung Himmel gebündeltes oder konzentriertes
Licht abstrahlen, sind unzulässig.
Standplätze von Müllbehältern
Die Standplätze von Müllbehältern sind in die Gebäude zu integrieren
oder mit Mauern im Material des Hauptgebäudes abzuschirmen.
Außenantennen
Außenantennen sind nur als Gemeinschaftsanlagen auf Dächern zulässig.
VERFAHRENSVERMERKE
Aufstellungsbeschluss am .............. ................
bekanntgemacht im Darmstädter Echo am ............ ..................
Frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 (1) BauGB vom ................ bis ................
Beschluß über die öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB am ..............................
bekanntgemacht im Darmstädter Echo am ............ ..................
Öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB vom ................ bis ................
Satzungsbeschluss am ................. .............
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses gem. § 10 (3) BauGB im Darmstädter Echo am ..............................
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan M 43 "Elisabethenstr. 51 / Adelungstr. 38" tritt am ...... ........................ in Kraft.
Darmstadt, den .................... .........
KARTENGRUNDLAGE
Es wird bescheinigt, daß die Grenzen und Bezeichnungen der
Flurstücke mit dem digitalen Liegenschaftskataster nach dem
Stand vom ........................... übereinstimmen.
Darmstadt, den ............................. Der Magistrat
.............................................. .......
11,20
10,80
HINWEISE
Bodendenkmale
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem
Landesamt für Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) oder der
Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.
Bodenveränderungen
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf
sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des
Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen
Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium
Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5. zu informieren.
Altflächen/Altlasten
Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altlasten, schädliche
Bodenveränderungen und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist das
Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA
41.5. (zuständige Bodenschutzbehörde) zu beteiligen.
Der Magistrat
............................................................ ..........
Dieter Wenzel (Baudezernent)
LAGE IM STADTGEBIET
LUFTBILD
GEZ.
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DARMSTADT
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gs
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2,50

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   FABER+SCHMIDTMER
   ARCHITEKTEN
   NECKARSTRASSE 16
   64283 DARMSTADT
   TEL 06151/151380
   FAX 06151/151381
M 43 VORHABENBEZOGENER BEBAUUNGSPLAN  – ENTWURF –
FÜR DAS GRUNDSTÜCK ELISABETHENSTR. 51 / ADELUNGSTR. 38
TEXTTEIL A:      BEGRÜNDUNG
1. Allgemeine Grundlagen / Ausgangsbedingungen
1.1 Räumlicher Geltungsbereich
Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans M 43 befindet sich in der 
Innenstadt von Darmstadt.
Das Grundstück (Flur 4, Flurstück 644/2) erstreckt
sich von der Elisabethenstrasse (Nr. 51) im Süden bis
zur Adelungstrasse (Nr. 38)  im Norden, westlich
begrenzt die Blockrandbebauung entlang der
Neckarstr. (Nr. 12-16), östlich die Flurstücke 640/3
(Elisabethenstrasse 49) und Flurstück 645
(Adelungstrasse 34) sowie die Adelungstrasse den
Planungsbereich.
1.2 Planungserfordernis
Der Geltungsbereich wird bisher durch den
Bebauungsplan M 12 aus dem Jahre 1976 geregelt.
Der Bebauungsplan M 23 – als Ergänzung aus dem
Jahre 1997 – regelt und beschränkt ausschließlich
die Art der baulichen Nutzung.
Von Seiten der Stadt wird seit Jahren die Absicht zur
Aufhebung des Bebauungsplanes  M 12  bekundet,
da dieses Gebiet dem Sanierungswillen durch eine
rechtskräftige Sanierungssatzung „Westliche
Innenstadt – Mollerstadt“ vom 11.10.2005 unterstellt
wurde. Zur Erlangung neuen Baurechts ist die
Erstellung vorhabenbezogener Bebauungspläne
vorgesehen, die für den jeweiligen Bereich den
aufzuhebenden Bebauungsplan ersetzen.
Insbesondere die Entwicklung des
Blockinnenbereiches bedarf einer städtebaulichen
Neuordnung.

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Die städtebauliche Entwicklung des Plangebietes soll
den Anforderungen der innenstädtischen Lage
bezüglich Nutzung und Bebauungsdichte
entsprechen und die Sanierungsziele konkretisieren.
Gleichzeitig besteht für eine im Nachbargebäude
Neckarstrasse 12-16  bestehende Seniorenein-
richtung  dringender Bedarf nach Erweiterungsfläche
zur Modernisierung, baulichen Anpassung an
aktuelle bauliche Standards von Seniorenein-
richtungen  und zur Umsetzung des
Betreuungskonzeptes sowie zur Erweiterung des
Therapieangebotes.
 Der Vorhabenträger beabsichtigt hierzu einen
 Erweiterungsbau auf der derzeitigen Parkplatzfläche
 des Plangebietes zu errichten.
1.3   Bestand und gegenwärtige Nutzung
Die Bebauung des Grundstückes an der
Elisabethenstrasse aus dem Jahre 1964 besteht aus
einem 4-geschossigen Gebäude und beherbergt in
den Obergeschossen Verwaltungsräume und im
Erdgeschoß ein Ladenlokal. Eine 3 ½-geschossige
Wohnbebauung aus den Anfängen des 20.
Jahrhunderts säumt das Grundstück an der
Adelungstrasse.
Die Freifläche zwischen den Gebäuderiegeln dient
überwiegend dem ruhenden Verkehr (z. Zt. 43 PKW-
Stellplätze). Die Erschließung erfolgt sowohl über die
Elisabethenstrasse als auch über die Adelun
gstrasse.
Die angrenzende Bebauung an der Adelungstrasse
setzt sich in östlicher Richtung 5-geschossig mit
Satteldach fort. Von Westen grenzt ein
3-geschossiges Bauteil  der bis zu 7-geschossigen
Wohn- und Geschäftshausbebauung entlang der
Neckarstrasse an. Entlang der Grundstücksgrenze
zum Planungsgebiet befindet sich eine
1-geschossige Grenzbebauung.
Die angrenzende Bebauung an der
Elisabethenstrasse aus dem Jahre 2006 ist
5-geschossig mit Staffelgeschoß; Flachdächer stufen
das Wohngebäude in Richtung Blockinnenbereich
von 6 auf  3 Geschosse herab. Eine 1-geschossige
Garagenbebauung mit Hoffläche schließt die
Begrenzung des Planungsgebietes im Osten ab.

Seite 3 von 23
1.4 Erschließung
Das Plangebiet wird von 2 Seiten erschlossen. Es ist
von der Adelungstrasse und Elisabethenstrasse an
die Gas-, Strom-, Wasser- und Abwassernetze
angeschlossen.
Kapazitätsgrenzen der vorhandenen
Verkehrserschließung und technischen Infrastruktur,
die einer Entwicklung entgegenstünden, sind nicht
zu erwarten.
1.5 Grün- und Freiflächenstruktur
Das Planungsgebiet wird durch einen hohen Anteil
an versiegelter Fläche geprägt. 75 % der Freifläche
ist asphaltiert (Parkplatz), nur 25 % begrünt.
Erhaltenswerte Baumbestände und Gehölze
existieren in Bereichen unmittelbar an der Rückseite
der Blockrandbebauung.
1.6 Weitere Planungsgrundlagen
Das Plangebiet weist überwiegend ebene Gelände-
verhältnisse auf.
Hinweise auf eventuelle Altlasten siehe 
Umweltbericht Ziffer 2.2.1.
Im Flächennutzungsplan der Stadt Darmstadt vom
01.04.2006 ist das Planungsgebiet als gemischte
Baufläche dargestellt.
2. Zielsetzung der Planung
2.1 Städtebauliche Entwicklung
Zur Behebung städtebaulicher Missstände und
Mängel wurde das Plangebiet mit Satzung vom
11.10.2005 als Sanierungsgebiet „Westliche
Innenstadt – Mollerstadt“ förmlich festgelegt.
Im Sanierungsrahmenplan sind folgende
Ziele beschrieben:
• Erhaltung und Stabilisierung des Gebiets-
charakters – die Urbane Nutzungsmischung von
  Wohnen und Arbeiten

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• Schaffung günstiger Rahmenbedingungen für
Wohnnutzung
− Förderung von Wohnen für bestimmte Nutzer-
gruppen, wie Studenten, junge
Single-Haushalte und Senioren
− Förderung von innovativen städtischen Wohn-
formen – Angebote von alternativen 
Qualitäten zum Umland und zu den
 klassischen Wohnvierteln
• Steigerung der Attraktivität für Handel und Dienst-
leistungen
• Nicht störende Handwerks- und Dienstleistungs-
betriebe im Gesamtgebiet erhalten und fördern
- jedoch Image- und umweltschädigende sowie
strukturell und gestalterisch störende Betriebe aus-
lagern
  • Soziale und kulturelle Angebote und Aktivitäten in
der Mollerstadt fördern und vernetzen
 • Erhaltung und Aufwertung der vorhandenen 
Baustruktur – der spezifischen Baugestaltung des 
Gebietes
• Förderung der Sanierung von Gebäuden mit
strukturell intakter Bausubstanz (durchgreifender
Modernisierung)
• Erhaltung und Aufwertung (konsequenter Pflege)
der stadtbildprägenden und historischen
Bebauung
• Verbesserung des Wohnumfeldes durch Neuge-
staltung von privaten Freiflächen
• Erneuerung und Schützen privater Grünflächen
und Schutz vor Versiegelung und Überbauung.
2.2 Bauvorhaben / Projektbeschreibung
Der Erweiterungsbaukörper fügt sich in seiner
Ausrichtung in die Gebäudestruktur des Wohn- und
Geschäftshauses Neckarstrasse 12-16 ein und nimmt
in seiner Geschossigkeit  und Dachform Bezug auf
die umliegende Bebauung im Blockinnenbereich.
Diese grenzständige Anordnung ermöglicht die
Erweiterung der  öffentlichen Tiefgarage
Neckarstrasse; diese kann über die vorhandene Ein-
und Ausfahrt erschlossen werden und den
Stellplatzbedarf der bisherigen Nutzung sowie den
der Erweiterung decken.

Seite 5 von 23
Eine Zunahme der Grünfläche wird trotz zusätzlicher
Überbauung durch die Entsiegelung der derzeitig
dominierenden Parkplatzfläche erreicht.
Der Erweiterungsbaukörper wird an seiner Nordseite
mit einem Verbindungsgang an die vorhandenen
Bebauung Neckarstrasse 12-16  im 1. – 3. OG
angebunden.
An seinem südlichen Ende ist ein Treppenhaus
mit Aufzügen für die vertikale Erschließung vorge-
sehen, das von der Elisabethenstrasse über die 
Durchfahrt des Blockrandgebäudes erreicht 
werden kann.
Der Gebäudebestand an der Adelungstrasse soll mit
seiner Wohnnutzun
g für die Mieter erhalten bleiben.
 Das Verwaltungsgebäude Elisabethenstrasse 51
soll erhalten bleiben, jedoch eine Umnutzung zu
städtischen Wohnen im Rahmen einer durch-
greifenden Modernisierung erfahren können. Hier-
zu sind geringfügige Erweiterungen (Balkon-
anbau bzw. Staffelgeschoss) vorstellbar.
2.3 Nutzung
Im Planungsbereich werden folgende Nutzungen
vorgesehen:
Blockinnenbereich
 Das Vorhaben zielt primär auf eine Erweiterung 
 des  bestehenden Alten- und Pflegeheimes als 
 Anlage für gesundheitliche und soziale Zwecke ab.
   In den Obergeschossen weist es überwiegend den 
 Charakter einer Wohnnutzung auf. Im Sinne 
 moderner Konzeptionen von Alten- und  
 Pflegeeinrichtungen soll Senioren, die das Leben in
 der Innenstadt Darmstadts mit seinen Lagevorteilen 
 gerade in Bezug auf Versorgung und Teilnahme
 am sozialen und kulturellen Leben schätzen, die 
 Möglichkeit eines selbst bestimmten Lebens
 geboten werden, ohne dass bei eintretender
 oder zunehmender Pflegebedürftigkeit ein 
 Wohnungswechsel erforderlich würde.
 Sollten langfristig derzeit nicht absehbare, 
  sozioökonomische und/oder leistungs- bzw. heim-
 rechtliche Rahmenbedingungen den weiteren
 Betrieb einer solchen Einrichtung wirtschaftlich
 nicht mehr sinnvoll erscheinen lassen, wird durch
 die
 Festsetzung von Wohnen als zulässliche Folge-

Seite 6 von 23
 Nutzung eine Gebietsverträgliche Fortentwicklung
Auch langfristig möglich.
 Sowohl die primär vorgesehene Nutzung als auch
 die spätere Option einer Nachnutzung ent-
 sprechen  den Zielen des Sanierungsrahmen-
 planes.
 Im Erdgeschoß sind ebenso Neben- und Lager-
 Räume, Verwaltungs- und Personalräume sowie
 Kommunikationsbereiche für Hausbewohner
 zulässig.
 Die Untergeschosse enthalten ca. 50 PKW-Stellplätze
 im Rahmen einer Erweiterung der bestehenden
  Tiefgarage „Neckarstrasse“.
        Blockrandbebauung
Die vorhandenen Gebäude an der
Adelungstrasse (38) und der Elisabethenstrasse (51)
sollen unverändert in ihrer Nutzung weiter
  betrieben werden.
- Adelungstrasse 38:   In allen Geschossen
z.Zt.:                   Wohnen
- Elisabethenstrasse 51: Erdgeschoß:     Handel
Obergeschoß:  Verwaltung
Zur Unterstützung der Ziele des Sanierungsrahmen-
planes ist für beide Gebäude in Zukunft
zuzulassen:
- Handel/Gewerbe im Erdgeschoß
- Wohnen in den Obergeschossen
- nicht wesentlich störendes
Gewerbe sowie Nutzung durch freie Berufe.
Nicht zulässig sind im gesamten Plangebiet:
-  Vergnügungsstätten, sonstige Gewerbebetriebe
 und Nutzungen, die der gewerblichen sexuellen
 Betätigung und sexuellen Schaustellung dienen.
-  Spielhallen und ähnliche Betriebe im Sinne des
 § 33 Gewerbeordnung (GeWo).
Freiflächen:
Die Freiflächen dienen den Bewohnern der 
Bewegung und des Verweilens und werden bis auf 
wenige erforderliche Stellplätze für Gehbehinderten-
Transporte sowie rollstuhlgerechten

Seite 7 von 23
Wegeoberflächen weitestgehend begrünt.
2.4  Verkehrserschließung, Stellplätze
Die Erschließung für den ruhenden Verkehr, der
nahezu  komplett in der Tiefgarage unter zu bringen
ist, erfolgt über die vorhandene Einfahrtsrampe an
der Adelungstrasse und der Ausfahrtsrampe an der
Elisabethenstrasse. Sie befinden sich beide auf dem
Anwesen Neckarstrasse 12-16 direkt an der Grenze
zum Planungsgrundstück.
Die Anlieferung für die Pflegeheimküche erfolgt über
die überdachte Anlieferungsstrasse auf dem
Anwesen Neckarstrasse 12-16.
Direkte Zufahrtsmöglichkeiten auf das Grundstück 
über die Durchfahrt der Elisabethenstrasse 51 bzw.  
Adelungstrasse 38 sollen nur für besondere Fälle wie 
z.B. Krankentransporte, Behindertentransport, Notarzt
vorbehalten werden.
3. Begründung
Die Art der Nutzung und Ausnutzungskennwerte
orientieren sich an die im Plangebiet zulässigen
Bebauungsmöglichkeit nach dem derzeitig noch
rechtskräftigen Bebauungsplänen
− M 12 aus dem Jahre 1976 und
− M 23 aus dem Jahre 1997.
Zugleich sollten die Ziele des Sanierungsrahmen-
planes eine konkretisierte Umsetzung erfahren.
3.1 Art der baulichen Nutzung
Der Erweiterungsbau im Blockinnenbereich dient der
Unterbringung einer vorhandenen Einrichtung des
Nachbargrundstücks. Damit wird eine dem
Charakter des Viertels wesenseigene, den
Sanierun
gszielen entsprechende Nutzung fortgeführt.
 
Durch den geplanten Neubau wird die Lebens-
situation von 71 pflegebedürftigen Menschen
erheblich gesteigert. Nur durch eine Erweiterung wird
es ermöglicht, das Betreuungskonzept, welches
weitere Flächen der Therapie benötigt, umzusetzen.
Des weiteren dient das Vorhaben temporär auch
dazu, den alten Gebäudebestand zu modernisieren
− ohne Beeinträchtigung der pflegebedürftigen
Bewohner. Ohne diese Maßnahme verschlechtert
sich die Situation der alten und pflegebedürftigen

Seite 8 von 23
Menschen in absehbarer Zeit und erschwert durch
die fehlenden räumlichen Möglichkeiten die
Anwendung neuer Therapieformen. Auch die
wirtschaftliche Situation des Pflegeheimes hängt
langfristig hiervon ab.
Generell wird mit dem Vorhaben der Erweiterung
eines in Nachbarschaft befindlichen Pflegeheimes
der Zielsetzung des Rahmenplans entsprochen,
„Betriebe zu erhalten und zu fördern!“ Auch werden
mit deren begleitenden Angeboten soziale und
kulturelle Aktivitäten gefördert.
Daneben soll die intakte Blockrandbebauung an der
Nord- und Südflanke des Plangebietes weiter
erhalten bleiben können.
Die Wohnnutzung des unter Schutz  gestellten
Geschoßwohnungsgebäudes Adelungstrasse 38 wird
hier wegen langfristiger Mietverhältnisse und aus
Respekt vor einem schützenswerten Bestandes
festgesetzt.
Auch die derzeitige Nutzung des Gebäudes
Elisabethenstrasse 51 mit seiner Ladennutzung im EG
und Verwaltung in den Obergeschossen soll
unverändert möglich sein, selbst wenn eine spätere
Option die Umgestaltung der oberen Geschosse zu
kleineren Wohneinheiten (z.B. „Betreutes Wohnen“)
vorsieht, entspricht die Nutzung den Zielen des
Sanierungsrahmenplans sowie dem derzeitigen
Nutzungscharakter des Mollerstadt-Viertels.
Auch ist die Versorgung des Gebietes mit Wohnungs-
folgeeinrichtungen (Grundschulen, Kinderspielplätze,
Kindergarten, Versorgung des alltäglichen Bedarfs,
ÖPNV, Grünversorgung) weiterhin gewährleistet.
Die vorhandene Wohnnutzung sowie die
wohnähnliche Nutzung im Blockinnenbereich bieten
die Chance zur Erfüllung der Ziele des Sanierungs-
rahmenplanes nach „mehr Menschen, mehr
Bewohner“ sowie nach kompakten städtischen
Wohnformen für Senioren, Singles und Studenten.
Der Ausschluß der Zulässigkeit von Vergnügungs-
stätten, Betriebe zur gewerblichen sexuellen
Betätigung und Spielhallen trägt den Forderungen
des B-Plans M 23 von 1995 sowie dem Willen des
Sanierungsrahmenplans Rechnung.

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3.2 Maß der baulichen Nutzung
Der B-Plan M 12 sieht für den Innenstadtblock 12 30
vor: GRZ = 1,0; GFZ = 2,0!
Für das Grundstück Adelungstrasse 38 und
Elisabethenstrasse 51 wurde als Ausgleich der zur
hohen Ausnutzung der angrenzenden Bebauung an
der Neckarstrasse eine nicht überbaubare Fläche
von ca. 1.130 m² ausgewiesen, die auch vom
ruhenden Verkehr freizuhalten ist. Der B-Plan M 12
weist für die bauliche Erweiterung Baufenster
unmittelbar jeweils an der Hofseite der
Blockrandbebauungen aus.
Hieraus ergeben sich die für das Grundstück
zulässigen Höchstwerte:
GRZ: 373 m² + 399 m² + 319 m² + 373 m²  = 0,56
2.595 m²
GFZ: 5x373m² + 1x399m² + 1x319m² + 4x373m² = 1,57
2.595 m²
Da die geplante Überbauung keine größere Fläche
in Anspruch nimmt, als der Bebauungsplan M 12
bereits zuläßt: keine veränderte GRZ!
Die Festsetzung der Grundflächenzahl auf 0,6 
verfolgt das Ziel einer intensiven Durchgrünung im 
Blockinnenbereich, um den Anteil der nicht 
unterbauten und überbauten Flächen zu sichern. Es 
übersteigt die Empfehlungen des Sanierungsrahmen-
planes, der eine Überbauung von 70 % und 
Tiefgaragen zu 100 % unterhalb der Geländeober-
fläche zuläßt.
Die Mindestgeschoßflächenzahl ermittelt sich mit der
Pflegeheimerweiterung der bestehenden Blockrand-
bebauung wie folgt:
GFZ: 3x280m² + 3x710m² + 1x235m² + 4x298m² = 1,69
2.595 m²
Die Festsetzung der Geschoßflächenzahl auf 1,7
trägt einerseits der städtebaulichen
Nachverdichtung Rechnung und behält andererseits
die Vorgaben zur Dichtereduzierung des
Bebauungsplanes  M 12 im Auge, d.h. eine deutliche
Abgrenzung zu den Nachbargrundstücken
Elisabethenstrasse 49:   GFZ =  2,58
Neckarstrasse 12-16:     GFZ =  3,13   (BauNVO 1990)

Seite 10 von 23
In Abwägung dieses Sachverhaltes mit der
dynamischen Entwicklung im städtischen Bereich
erscheint eine Anhebung von 10 % des höchstzu-
lässigen Maßes der Geschoßflächenzahl gegenüber
den Vorgaben eines vor 33 Jahren aufgestellten
Bebauungsplanes durchaus vertretbar;  zumal
die bebaubare Fläche in seiner Größe sich kaum
verändert und das Vorhaben in nahezu sämtlichen
Aspekten der Zielsetzung des Sanierungsrahmen-
planes entspricht.
Für die Blockrandbebauung orientiert sich die
zulässige Zahl der Vollgeschosse am Bestand. So
werden hier 4 Vollgeschosse zu gelassen.
Staffelgeschosse sind ausdrücklich zulässig.
Das Erweiterungsgebäude im Blockinnenbereich
bleibt hier deutlich unter den Vorgaben der
Nachbarbebauung (5 bzw.  6 Vollgeschosse) und
wird auf 3 Vollgeschosse begrenzt. Hiermit wird dem
gebotenen Interessenausgleich mit dem Nachbar
Rechnung getragen und gegenüber der
ursprünglichen Planung die Geschoßzahl deutlich
verringert.
3.3 Bauweise sowie Stellung der baulichen Anlagen.
Die Festsetzung der oberirdisch von Bebauung und
Stellplätzen freizuhaltenden Fläche im
Bebauungsplan M 12 erfolgte in Grundstücksmitte.
Mit der Ausweisung eines Baufensters in
Grundstücksmitte an der Grenze zur Neckarstr. 12-16
wird eine direkt angrenzende Freifläche am
bestehenden Wohnhaus Adelungstrasse 38
gesichert, die im M 12 als bebaubar ausgewiesen
wurde. Gleichzeitig ist eine direkte Anbindung für
die Erschließung der Tiefgaragenerweiterung, der
Anlieferungsstrasse sowie der Pflegeheimgeschosse
gewährleistet.
 
Der Synergiegewinn durch gemeinsame Nutzung der
Erschließungssysteme (Treppenhäuser, Tiefgaragen-
rampen, Anlieferungsstrasse) kommt der
festgesetzten Freifläche (1.072 m²) zu Gute und
entspricht quantitativ nahezu den diesbezüglichen
Festsetzungen in M 12.
Die nun getroffene Anordnung der Freiflächen
sichert die Qualität für die Wohnnutzung der
Gebäude des Planungsgebietes, da begrünte
Freiflächen unmittelbar an allen Einzelgebäuden
festgesetzt werden.

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Somit werden die Freiflächen gegenüber den unter-
dessen zeitlich überholten Festsetzungen des
B-Plans M12 von 1976 nach den Zielen des
Sanierungsrahmenplans zur Verbesserung und
Neugestaltung privater Grünflächen im Sinne der
Wohnumfeldoptimierung neu strukturiert.
Aufgrund der Einhaltung bzw. Übererfüllung der
Abstandsflächen ist eine Beeinträchtigung der
benachbarten Wohnbebauung im Hinblick auf Licht,
Sonne und Luft nicht zu erwarten.
Immerhin beträgt der Abstand zwischen der
Ostfassade der geplanten Pflegeheimerweiterung
und der Westfassade der  rückwärtigen
Wohnbebauung auf dem Grundstück
Elisabethenstrasse 49 ca. 18 m, weit mehr als z.B. der
Abstand der Fassadenfluchten auf der
Elisabethenstrasse. Im Hinblick auf das Rücksichts-
nahmegebot wurde der Baukörper der
Pflegeheimerweiterung über das im § 6 HBO
geforderte Maß für  die erforderliche Abstandsfläche
hinaus nach Westen verschoben. Verbunden mit
einer modernen, leichten und gegliederten
Fassadengestaltung, einer deutlichen ästhetischen
Verbesserung gegenüber der rückwärtigen Fassade
des Bestandgebäudes an der Neckarstrasse, sowie
Grünflächen mit ansprechender Bepflanzung wird
dem Nachbarn ein Ausgleich  für die eingebüßte
Sichtweite geboten.
Die Dachform orientiert sich an der direkt angrenzen-
den Bebauung. Im südlichen Plangebiet herrschen
abgetreppte Flachdachflächen 5-geschossiger
Bebauung vor. Daher würde ein Staffelgeschoß auf
dem Gebäude an der Elisabethenstrasse diese
Struktur unterstützen. In der nördlichen
Blockrandbebauung dominieren 5-geschossige
Riegel mit Satteldach. Im Bereich Adelungstrasse 38
wird 4-Geschossigkeit  festgesetzt. Der
Bebauungsplan M 12 sah hier 5 Geschosse vor.
3.4  Grünflächen
Die Festsetzungen zur Dachbegrünung sollen die
Durchgrünung des Gebietes unterstützen und zur
Verbesserung des Kleinklimas durch geringere
Aufheizung der Flächen und Baukörper beitragen.
Der Wert und die positiven Auswirkungen von
Dachbegrünungen sind bezüglich ökologischer und

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ökonomischer Funktion eindeutig erwiesen.
Dachbegrünungen vermögen Niederschlagswasser
zu speichern, so dass Regenwasser dem natürlichen
Wasserkreislauf wieder zugeführt wird und die
Entwässerungssysteme entlastet werden.
Die Festsetzungen zur Grünplanung zielen auf eine
Kompensation der Verluste durch den Eingriff ab.
Auch wird festgesetzt, das auf Dachflächen
anfallende Niederschlagswasser zum Zwecke der
Bewässerung der Freiflächen zu sammeln ist. 
4. Flächenbilanz
− Geltun
gsbereich (= Grundstücksfläche) 2.595 m²
− Überbaubare Grundstücksfläche  ca. 1.523 m²
− Freifläche                                           ca. 1.072 m²

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TEXTTEIL B:   UMWELTBERICHT
1. Angaben zum Standort
Schutzausweisungen nach dem Wasserrecht, Natur-
schutzrecht, Forstrecht oder Denkmalschutzrecht
liegen im Plangebiet und in planungsrelevanter
Umgebung nicht vor.
 Es befinden sich weder im Plangebiet noch in
 planungsrelevanter Umgebung Natura
 2000-Gebiete (FFH-Gebiete, Vogelschutzgebiete). 
 Von dieser Planung gehen somit keine erheblichen 
 Beeinträchtigungen auf Natura 2000-Gebiete aus.
1.1 Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele
des Bauleitplans
Geplant ist die Erweiterung eines bestehenden
Pflege- und Therapiezentrums mit drei
Vollgeschossen, wobei der Erhalt der vorhandenen
Blockrandbebauung Elisabethenstrasse 51 und
Adelungstrasse 38 beabsichtigt ist. Hierzu ist ein
vorhabenbezogener Bebauungsplan zu erstellen.
 Die geplante Bebauung soll möglichst umwelt- und
 landschaftsschonend verwirklicht und das Maß der
  Beeinträchtigung für Mensch, Naturhaushalt und
 Landschaft gering gehalten werden.
Befestigte Flächen sollen wetterfestigend in
wasserdurchlässiger Bauweise angelegt werden.
 Ausgleichsanpflanzungen für den Verlust von
  Einzelbäumen sind vorgesehen. Die Kompensation
 ist durch einen Eingriffs- und Ausgleichsplan 
 nachzuweisen.
 Als Dachform sind für Neubauten Flachdächer
     vorgeschrieben, die zu 50 % zu begrünen sind.
1.2 Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und
Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes 
und ihrer Berücksichtigung
Insbesondere folgende Fachgesetze und aufgrund 
dieser Gesetze erlassenen Rechtsverordnungen sind 
für die Durchführung der Umweltprüfung beachtlich:
Rechtsgrundlagen (Stand Mai 2008): 
• Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. der 
Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I 2004,
S. 2414), zuletzt geändert am 21.12.2006
(BGBl. I S. 3316)

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• Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 
23.01.1990 (BGBl. I 1990, S. 132), zuletzt geändert 
am 22.04.1993 (BGBl. I 1993, S. 466)
• Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege
(Bundesnaturschutzgesetz –BNatSchG) vom 
25.03.2002 (BGBl. I 2002, S. 1193), zuletzt geändert
durch Gesetz vom 08.04.2008 (BGBl. I 2008, S. 686)
• Hessisches Gesetz über Naturschutz und
Landschaftspflege (HENatG) vom 04.12.2006
(GVBl. I 619), zuletzt geändert durch Gesetz vom 
12.12.2007 (GVBl. I S.851)
• Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i. d. F. der 
Bekanntmachung vom 19.08.2002 (BGBl. I S. 
3245), zuletzt geändert am 25.06.2005
(BGBl. I 2005, S. 1746)
• Hessisches Wassergesetz (HWG) vom 06.05.2005 
(GVBl. I S. 305), zuletzt geändert durch Gesetz 
vom 19.11.2007 (GVBl. I S. 792)
• Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) ) i. d. F. 
vom 26.09.2002 (BGBl. I, 2002, S.3830), zuletzt 
geändert am 24.06.2005 (BGBl. I 2004, S. 1794)
• Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung
(UVPG) i. d. F. der Bekanntmachung vom 
25.06.2005 (BGBl. I 2005, S. 1757), zuletzt geändert
am 21.12.2006 (BGBl. I S. 3316)
• Gesetz zum Schutze der Kulturdenkmäler
(Denkmalschutzgesetz) i. d. F. vom 05.09.1986 
(GVBl. I, S. 262, 270).

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2. Bestandsaufnahme und Bewertung der Umweltauswirkungen einschließ-
Lich der Prognose bei Durchführung der Planung und Maßnahmen zur
Vermeidung und Verringerung
2.1 Tabellarischer Überblick
Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur
Vermeidung/Verminderung
Schutzgut Mensch
Erholung
- Einfluß des unmittel-
baren Umfelds auf
Regeneration
Lärmimmissionen
- Einfluß auf Wohlbefinden
Licht u. Blickweite
- Psychische Auswirkung 
auf Wohlbefinden
Erholung
- begrenzt möglich, 
Planungsgebiet ist im 
Innenstadtbereich
und zu 60 % überbaut
- Grünflächenanteil wird 
gegenüber bisheriger 
Parkplatznutzung 
vergrößert
Lärmimmissionen
- zukünftig durch Heimbe-
wohner und ihre
Besucher (sehr gering)
- bisher durch Parkplatz-
nutzung (entfällt)
Licht u. Blickweite
- bisherige Sichtweite wird
eingeschränkt
- teilweise Reduzierung 
des direkten Sonnen-
einfalls durch Neubau
(um im Mittel 1 Std./Tag)
Erholung
- Zurückhaltung bezüglich
Verdichtung: deutlich 
geringere Ausnutzung 
(GFZ, GRZ, Geschoßzahl) 
gegenüber Nachbar-
grundstücke und 
Bebauung
Lärmimmissionen
- keine Maßnahmen not-
  wendig, da Verbesserung
  Siehe hierzu Erläuterungen   
 in Ziffer 2.2.2!
Licht u. Blickweite
- fein gegliederte Fassaden-
gestaltung mit „warmen“ 
Materialien und Farbtönen
- Übererfüllen der Abstands-
flächen gem. §6 HBO
Bewertung: Durch das Planvorhaben sind Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch
zu erwarten, die in der Gesamtbetrachtung eher ausgeglichen
                    sind.

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Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur
Vermeidung/Verminderung
Schutzgut Boden
Allgemein
- Böden sind grund-
sätzlich schutz-
 würdig gegenüber
  einer Überbauung und
  Versiegelung
Altlasten
- evtl. Verunreinigung des
  Baugrunds durch 
Altlasten aufgrund 
früherer Nutzung
  möglich (Mineralöl / 
Kohlenwasserstoff)
Allgemein
- bei einer Überbauung 
und Versiegelung gehen 
alle Bodenfunktionen wie 
Filter- und Pufferungs-
wirkung, Wasserver-
sickerung und die
  Funktion als Pflanzen- und
  Tierlebensraum verloren.
Altlasten
- nach Entsiegelung der
  Hoffläche Gefahr des
immitierens von Schad-
stoffen durch Aus-
schwemmen bzw. Aus-
  dünsten
Allgemein
- Erhöhung des Anteils 
nicht versiegelter 
Freiflächen um ca. 40 %
- Oberflächen von 
Freiflächen durch
wasser- u. luftdurch-
lässigen Belag nicht 
vollständig versiegeln
-z u s ä t z l i c h  D a c h b e -
grünung auf 470 m² 
(Pufferwirkung, Funktion
als Pflanzenraum
)
Altlasten
- stichprobenartige Unter-
  suchung des Baugrunds 
vor Baubeginn
- bei Abfuhr von evtl.
verunreinigtem Baugrund
ist auf fachgerechte
 Entsorgung zu achten.
Siehe hierzu 
Erläuterungen in
Ziffer 2.2.1!
Bewertung: Durch das Planvorhaben sind keine negativen Auswirkungen auf das
Schutzgut Boden zu erwarten.
Schutzgut Wasser
Grundwasser
- Grundwasser ist 
grundsätzlich schutz-
würdig.
Niederschlagswasser
- Niederschlagswasser 
muß möglichst natürlich 
in seinem Kreislauf 
zurück gegeben
 werden.
Grundwasser
- Verringerung des Ober-
  flächenabflusses und
  Erhöhung der Grund-
wasserneubildung (in 
geringem Umfang)
Niederschlagswasser
- Kappung der 
Abflußspitzen durch 
Dachbegrünung
- Speicherung des 
Niederschlagswassers in 
Zisternen, Überlauf über 
Rigolen
Grundwasser
- Verringerung des
  Versiegelungsgrads
- Verwendung 
wasserdurchlässige
  Oberflächenbefesti-
   gungen
Niederschlagswasser
- Dachflächen begrünen
- Natürliche Versickerungs- 
flächen erhöhen.
- Verwendung des 
Niederschlagswassers zur 
Gartenbewässerung und 
Versickerung
Bewertung:  Durch das Planvorhaben sind deutlich verbessernde Auswirkungen
                      auf das Schutzgut Wasser zu erwarten.

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Umweltmerkmale Umweltauswirkungen Maßnahmen zur
Vermeidung/Verminderung
Schutzgut Klima und Luft
- Bäume haben staub-
bindende, kühlende
und sauerstoff- 
spendende Funktion.
- Verlust von Einzelbäumen - Ausgleich durch Neuan-
  pflanzungen
- Dachbegrünung
Siehe hierzu Erläuterungen
In Ziffer 2.2.3!
Bewertung: Im Plangebiet sind keine erheblichen Auswirkungen bzw.
Beeinträchtigungen auf die klimatischen Bedingungen des Umfeldes 
zu erwarten.
Schutzgut Pflanzen und Tiere
- 11 Bäume mittleren
Alters vorhanden.
- Grünflächenanteil des
  Planungsgebietes bei
20 %
- Gefährdete Biotop-
typen der bundesweiten
Roten Liste sind nicht 
betroffen.
- keine gefährdeten Tier-
  arten im Planungsgebiet
  vorhanden
- Verlust von Einzelbäumen
die aufgrund des hohen 
Versiegelungsgrades der 
Parkplatzfläche ohnehin 
nicht altersgerecht 
entwickelt und bereits z.T.
nicht intakt sind.
- 25 neu zu pflanzende 
Bäume
- Deutliche Erhöhung des
  Grünflächenanteils im
  Planungsgebiet durch
neu angelegte Grün-
flächen und Dach-
  begrünung.
Siehe hierzu
Erläuterungen in Ziffer
2.2.3!
Bewertung: Durch das Planvorhaben sind positive Auswirkungen auf das 
Schutzgut Pflanzen zu erwarten.
Schutzgut Schutzgebiete
- keine vorhanden - keine - nicht notwendig
Bewertung: keine
Schutzgut Kultur- und Sachgüter
- keine vorhanden - keine - nicht notwendig
Bewertung: keine

Seite 18 von 23
2.2 Erläuterungen
2.2.1 Altlasten
Hinsichtlich Immissionen/Ablagerungen sind
folgende Altnutzungen im Plangeltungsbereich
enthalten:
Elisabethenstrasse 51:
12/1953 - 06/1960: Fa. Kempa – Güternahverkehr,
Kfz-Handwerk
Branche: Kraftfahrzeuge
(Reparatur)
12/1961 - 02/1963: DAF-Automobil
ges. mbH Co. KG
Branche: Kraftfahrzeuge
(Reparatur)
01/1961 - 01/1979: Fa. Strobl – Verkauf u. 
Instandsetzung von
Kfz.-Zubehör, feinmechan.
Geräte, Brems-Aggregate etc.
Branche: Feinmechanische
Fabrik (Werkstatt)
 Zur Erkundung der Bodenbeschaffenheit wurden
Bohrungen und chemisch-analytische
Untersuchungen der dort gewonnenen Proben
vorgenommen. Demnach sind im geplanten Baufeld
flächendeckend künstliche Auffüllungen mit einer
Stärke zwischen wenigen Dezimetern und maximal
3,5 m vorhanden. Unterlagert werden die
Auffüllböden durch quartäre Sande und Kiessande
mit variierenden Feinkornanteilen und ausgeprägter
Mächtigkeit. Die Basis der Sande und Kiessande
wurde bis zur Endteufe der Bohrungen bei 9 m
erwartungsgemäß nicht erreicht. Grundwasser
wurde mit den Bohrungen nicht angetroffen.
Die vorhandene Asphaltdecke weist nach den 
Ergebnissen der chemisch-analytischen 
Untersuchungen keine Teer-/Pechbestandteile auf. 
Der im Zuge der Rückbaumaßnahmen anfallende 
Schwarzdeckenaufbruch ist auf der Grundlage der 
durchgeführten Untersuchung als nicht
teer-/pechhaltig einzustufen.
Im Rahmen der laborchemischen Analyse der im 
Baufeld anstehenden künstlichen Auffüllungen
gemäß LAGA M20 wurde ein leicht erhöhter

Seite 19 von 23
PAK-Gehalt festgestellt. Dies bedeutet, dass die im 
Mittel rund 1,6 m mächtigen Auffüllböden nicht 
uneingeschränkt verwertet werden können.
Die unterhalb der künstlichen Auffüllungen natürlich 
anstehenden Sande und Kiessande gehören nach 
unseren Erfahrungen – vorbehaltlich einer ggf. noch 
durchzuführenden Analyse – der Einbauklasse Z 0 
nach LAGA-Boden an.
2.2.2 Immissionsschutz
Bezüglich der Emissionen, die durch die Zu- und
Abfahrten erzeugt werden, ist zunächst auf die
Tatsache zu verweisen, dass der derzeit vor-
handene ruhende PKW-Verkehr auf dem
Planungsgrundstück in die Tiefgarage verlagert
wird, d.h. eine Verbesserung zu erwarten ist. Eine
Lärmimmission aus der Mehrbelastung der Zu- und
Ausfahrten auf dem Nachbargrundstück ist zu
vernachlässigen. Die Besucher des Pflegeheims,
die das neue Treppenhaus nutzen, stellen kein
Potential zur Geräuschentwicklung dar.
Lärm beim Entladen der Waren für die Küche wird
nicht erwartet, da es im überdachten
Anlieferbereich der Neckarstrasse 12-16
vorgesehen ist. Nachtwerte sind zu vernach-
lässigen, da die Nutzung im Blockinnenbereich den
Charakter des Wohnens aufweist.
Als Er
gebnis bleibt festzustellen, dass zur Minderung
nutzungsbedingter Geräuscheinwirkung im
Blockinnenbereich keine Schallschutzmaßnahmen
im Plangebiet erforderlich werden.
Bei den Gebäuden entlang der Elisabethenstrasse
und Adelungstrasse sind auf der Strasse
zugewandten Seite bei Aufenthaltsräumen
Maßnahmen zum baulichen Schallschutz gemäß
DIN 4109 durchzuführen. Grundlage für die
Ermittlung des Lärmpegelbereiches ist das jeweils
aktuelle Lärmkataster der Stadt Darmstadt oder ein
qualifizierter Einzelnachweis des maßgeblichen
Außenlärmpegels.
Die Lärmkartierung des nächtlichen Strassen-
verkehrs weist an den strassenseitigen Fassaden
Immissionswerte auf, die den Orientierungswert 55
dB (A) erreichen bzw. leicht überschreiten. Dies ist
durch geeignete Maßnahmen bei baulichen
Veränderungen bzw. Modernisierung

Seite 20 von 23
(z.B. Fensteraustausch) zu berücksichtigen.
Geruchsimmissionen der  Küche werden
geruchsneutral über Dach geführt.
2.2.3 Freiflächen
Die vorhandene, überwiegend asphaltierte Frei-
fläche weist einen in der Hauptsache 15-20 Jahre
alten Baumbestand von insgesamt 11 Bäumen
auf, von denen ein Exemplar ca. 35 Jahre, ein
weiteres ca. 50 Jahre alt ist. Drei jüngere Bäume
sind nicht intakt. Die Grünstreifen sind teilweise mit
Sträuchern bepflanzt. Die Fläche ist derzeit zu 75 %
versiegelt.
Es ist davon auszugehen, dass der Pflanzbestand 
im Zuge der Realisierung des Vorhabens aufzu-
geben ist. Der Eingriff ist weitgehendst auszu-
gleichen:
− Neuanpflanzung von Bäumen und Sträucher
entlang der Grundstücksgrenze. Zum Anwesen
Elisabethenstrasse 49 und Adelungstrasse 34
wird eine Baumreihe aus schmalkronigen
Säulen-Hainbuchen (Carpinus betulus
Fastigiata) vorgeschlagen (Stammumfang
ca. 20 cm). Für die Flächen zwischen dem
Erweiterungsbau und den Blockrandbe-
bauungen ist groß-kroniger Spitz-Ahorn
(Acer platanoides) o.ä. mit einem
Stammumfang ca. 25 cm vorgesehen.
− Vergrößerung der Grünflächen (Zierrasen,
Stauden etc.) von 510 m² auf ca. 725 m², die
versickerungsfähig angelegt und gärtnerisch
gepflegt werden
(siehe Skizze links).
− Zusätzlich wird festgesetzt, dass bei Neubauten
mindestens 50 % aller flachen oder flach
geneigten Dachflächen extensiv zu begrünen
sind.
Die Kompensation ist auf dem Grundstück selbst
durch einen Eingriffs- und Ausgleichsplan
nachzuweisen.
Zusätzlich wird erwogen, auf dem Nachbar-
grundstück Neckarstr. 12-16 das Dach des

Seite 21 von 23
eingeschossigen Durchfahrts- und Lagergebäudes
(360 m²) zu begrünen.
3. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands 
bei Nichtdurchführung der Planung
Ohne die Bebauung würden die Flächen weiterhin
als Parkplatz genutzt.
Der Baumbestand könnte verbleiben, wobei der
Anteil an Grün- und Versickerungsflächen generell
gering bleiben würde.
Die Beeinträchtigungen des Bodens durch
Versiegelung würde weiterhin bestehen.
Die Sichtweite der Bewohner von 8 Wohneinheiten
der Elisabethenstrasse 49 würde nicht
eingeschränkt. Die Besonnung dieser Wohnein-
heiten würde nicht verringert.
4. Alternative Planungsmöglichkeiten
Alternative Planungsansätze für eine Erweiterung des
Pflegeheims, z.B. in den ausgewiesenen Baufenstern
des bisher gültigen B-Plans M12 hätte zur Folge, die
vorhandene Blockbebauung jeweils zum
Blockinnenbereich zu erweitern. Um das Raum-
programm annähernd umzusetzen, wäre eine
erweiterte Erneuerung der Blockrandbebauungen
unumgänglich. Für die PKW-Stellplätze müßten
Tiefgaragen mit zusätzlichen Zu- und Ausfahrts-
rampen ausgeführt werden, zusätzlich wären die
weiteren Stellplätze auf der Freifläche anzuordnen
oder in einer darunter angeordneten Tiefgarage.
Die Anordnung des Baukörpers in Grundstücksmitte
entlang der Grenze zum Gebäude Neckarstrasse
12-16 ermöglicht die Anbindung der erforderlichen
PKW-Stellplatzfläche an die vorhandene Tiefgarage
Neckarstrasse ohne zusätzliche Rampenanlagen.
Dieser Synergieeffekt gewährleistet die Realisierung
einer Ausbildung einer weitestgehenden
Versickerungsfläche, die etwa die Größe der nach B-
Plan M 12 ausgewiesenen, nicht überbaubaren
Flächen aufweist. Somit kann neben der
Beibehaltung der zum Teil schutzwürdigen
(Adelungstrasse 38) Blockrandbebauung ein
erheblicher Zuwachs an Grünfläche erreicht werden.

Seite 22 von 23
5. Beschreibung der verwendeten Methodik und 
Hinweise auf Schwierigkeiten und Kenntnislücken
Besondere technische Verfahren waren bei 
Ermittlung der Umweltauswirkungen nicht 
erforderlich.
Die Bearbeitung erfolgte mit Hilfe der Auswertung 
folgender Unterlagen:
― Bestandsplan
― Flächennutzungsplan und Landschaftsplan der 
Stadt Darmstadt
― Erste Information zu den Ergebnissen der
Baugrunduntersuchung vom 27.02.09
(siehe Anlage)
― Sanierungsrahmenplan
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der 
Angaben gab es keine.
6. Maßnahmen zur Überwachung (Monitoring)
Zur Überwachung der Umweltauswirkungen
(Monitoring) wird die Stadt insbesondere folgende
Maßnahmen durchführen:
― Überprüfung der Entwicklung der Ausgleichs- 
und Ersatzmaßnahmen durch da Bauaufsichts-
amt
― Verpflichtung der sachgemäßen Pflege und 
dauernden Unterhaltung
―  Überwachung des Einhaltens der Festsetzungen 
 des Bebauungsplanes durch das Bauaufsichts-
 amt
7. Allgemein verständliche Zusammenfassung
Durch die Aufstellung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes wird auf dem Grundstück (Flur 4,
Flurstück 644/2) eine Erweiterung des Pflege- und
Therapiezentrums ermöglicht.
Das Planungsgebiet liegt in der Innenstadt von
Darmstadt.
Die Größe des Planungsgebiets beträgt 2595 m².
Im Plangebiet befinden sich ein Pkw-Parkplatz mit
geringem Anteil von Grüninseln und einem älteren,
dem Versiegelungsgrad entsprechend entwickelten
Baumbestand.
Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes werden
die bestehenden Flächen umgenutzt und

Seite 23 von 23
teilweise überbaut.
Durch die Umsetzung des vorhabenbezogenen
Bebauungsplanes kommt es zu Eingriffen in den
Naturhaushalt.
Im Rahmen der vorliegenden Umweltprüfung wurde
ermittelt, dass es durch das Vorhaben zu keinen
erheblich negativen Auswirkungen auf die in der
Umweltprüfung behandelten Schutzgüter Mensch,
Boden, Klima und Luft, Pflanzen und Tiere,
Schutzgebiete sowie Sach- und Kulturgüter kommt.
Bei Teilbegrünung der Dachflächen des geplanten
Erweiterungsbaus, sowie Ausgleichsmaßnahmen
durch Neuanpflanzungen sind externe
Ausgleichsmaßnahmen nicht notwendig
(siehe Eingriffs-Ausgleichsbilanz).
Aufgestellt: Darmstadt, den 03.06.2009
Dipl.-Ing. A. Schmidtmer
Anlagen: 1. Parkraumbilanz
2. Schreiben Dr. Hug Geoconsult GmbH vom 27.02.2009
  nebst Anlagen
3. Eingriffs-Ausgleichsbewertung
4. Freiflächenplan

anlage 2

183580 Zeichen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 – Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 – Kurzfassung Stellungnahmen Faber+Schmidtmer Architekten
Stand: 11.09.2008 Prüfung der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit Seite 3
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
rungswert dieses einzigartigen Gebäudes wird damit zerstört. Bebauungsplan mit einem Gestaltungsschutz und mit Zuweisung
einer in Zukunft nicht überbaubaren Grünfläche im Hofbereich ge-
würdigt.
T3a Die vorhandene Begrünung des Innenhofs mit den bis zu 50 Jahre alten elf
Bäumen, zahlreichen Sträuchern und Blumenbeeten wird wegen seiner Vor-
bildfunktion für die Mollerstadt im Sanierungsplan ausdrücklich als schüt-
zenswerte Fläche ausgewiesen, die vor der Bebauung zu sichern ist. In die-
sem kleinen Biotop ist ein ebenfalls schützenswertes Vogelparadies aus
Eichelhähern, Schwalben, Amseln und Fledermäusen entstanden. Für die
Grünflächen liegt insoweit eine faktische Veränderungssperre vor.
Die geplante Vernichtung dieser Grünflächen soll durch eine im Sanierungs-
plan für diesen Bereich nicht vorgesehene und nicht gleichwertige Dachbe-
grünung ersetzt werden. Zudem ist die im Flyer beschriebene Ausgleichsflä-
che nur quantitativ gewertet und bewusst von einer qualitativen Wertung
ausgespart. Es wird nachdrücklich bestritten, dass die 730 qm Grünfläche
Ersatz für das heutige „510 qm umfassende vorbildliche Biotop“ (Quelle:
Gutachten zu den Vorbereitenden Untersuchungen Mollerstadt aus 05.2005
– Rahmenplanung Freiflächenkonzept des Stadtplanungsamtes) bieten kön-
nen. Außerdem wird bestritten, dass der Schutz der Fauna im Vorhaben
berücksichtigt ist.
Der vorhandene, überwiegend asphaltierte Parkplatz weist einen
überwiegend 15-20 Jahre alten Baumbestand von insgesamt 11
Bäumen auf, von denen 1 Exemplar ca. 35 Jahre, ein weiterer Baum
50 Jahre alt ist. Drei jüngere Bäume sind krank. Die Grünstreifen sind
teilweise mit Sträuchern bepflanzt. Die Fläche ist derzeit zu 75 %
versiegelt.
Der Eingriff wird weitgehendst ausgeglichen durch:
- Vergrößerung der Grünflächenanteile an der Gesamtfläche
- Verlegung der Parkplätze in die Tiefgarage
- Neupflanzung von Bäumen und Sträuchern
- Dachbegrünung auf dem Neubau, sowie auf der Fläche des An-
die nungsdach Neckarstraße 12-16
Der Ausgleich wird nachgewiesen!
Evtl. geringe nicht ausgleichbare Aspekte des Eingriffes sind hin-
sichtlich dem gesellschaftlichen Vorteil, der durch Schaffung neuer
und moderner Pflege- und Wohnplätze älterer Menschen entsteht, in
der Abwägung als hinnehmbar zu bewerten.
T3b Im Sanierungsplan wird ausdrücklich der Schwerpunkt günstiger Rahmenbe-
dingungen für Wohnräume mit dem Optimierungsgebot für eine gesunde
Wohnsituation hervorgehoben. Die Bedeutung von nicht überbauten Innen-
hofflächen, um ausreichend Licht und Luft zu gewährleisten, wird besonders
betont. Hierdurch soll der Erholung vom Arbeitsalltag Rechnung getragen
werden. Mit der vorgesehenen Bebauung, die ein Bauwerk mit monolithi-
scher, erschlagender Struktur darstellt, tritt eine für die Eigentümer und Mie-
ter unzumutbare Verschattung des Nachbargebäudes ein, die dem Innenhof
einen Hinterhofcharakter Zille’schen Gepräges verleiht und wegen der Dun-
kelheit die Wohnungen gleichzeitig entwertet.
Die Planung berücksichtigt den Aspekt des gesunden Wohnens. Der
Sanierungsrahmenplan sieht die Förderung innerstädtischen Woh-
nens vor allem in den Blockinnenbereichen vor, sowie die Umstruktu-
rierung von Parkplatzflächen.
T3c Betrachtet man alleinig den Abstand des vorhandenen Verwaltungsgebäu-
des zum geplanten Neubau, so haben wir hier das Paradebeispiel einer
Die Abstandsfläche des Neubaus zum Verwaltungsgebäude Ade-
lungstrasse 51 wird gem. HBO eingehalten. Darüber hinaus stellt die

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 – Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 – Kurzfassung Stellungnahmen Faber+Schmidtmer Architekten
Stand: 11.09.2008 Prüfung der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit Seite 5
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
• Unzulässige Dominanz von Gewerbe und Wohnraum.
• Vermeidung zusätzlicher Lasten für Anlieger, die durch Anlieferung
• und Besucherfrequenz deutlich steigen werden.
• Soziale und bauplanerische Rücksichtnahme auf die Betroffenen
und grünen Biotopen.
Der Charakter der Einrichtung zeichnet sich insbesondere durch
Wohnnutzung aus. Ein Speiseraum/Saal sowie Versammlungsräume
gehören dazu.
Durch Anlieferung entsteht der Nachbarschaft keine Beeinträchti-
gung, da sie in der vorhandenen überdachten Anlieferungsstrasse
des Pflegeheims weiterhin erfolgt.
Soziale Rücksichtnahme zeigt sich in der Überfüllung der Abstands-
flächen zu den nördlichen Nachbarn.
T5 Die Planung widerspricht dem Rücksichtnahmegebot von Bauvorha-
ben:
Die Erweiterung der gewerblichen krankenhausähnlichen Pflegeeinrichtung
auf drei Geschossebenen des geplanten Vorhabens sowie des vorgesehe-
nen Restaurantbetriebs sind nach dem Sanierungsplan im Innenhof nicht
zugelassen. Sie schaffen neben der Verschattung der Gebäude eine deutli-
che Lärm- und Geruchsbelästigung. Der bisher von der Stadt zeitlich nicht
begrenzte Zu- und Abfahrtsverkehr (Kunden und Zulieferer) wird deutlich
zunehmen. Die geplante Tiefgaragenerweiterung ist mit dem Sanierungsplan
nicht vereinbar, da der Erhalt der Parkflächen mit der üppigen Begrünung
festgeschrieben ist. Würde das geplante Vorhaben realisiert, gäbe es für die
angrenzenden Wohnbereiche Adelungstraße, Neckarstraße und Elisa-
bethenstraße keine Ruhezonen mehr, da jeweils die eine Gebäudeseite
durch Straßenlärm und die Innenhofseite durch den Gewerbebetrieb beein-
trächtigt werden.
Das Rücksichtnahmegebot ist durch die Planung nicht verletzt: Hin-
sichtlich der Belichtung, Besonnung und Belüftung ist die Einhaltung
der Abstandsflächen ausreichend, die in diesem Fall teilweise über-
erfüllt sind. Es besteht kein Recht auf unveränderte Beibehaltung
einer einmal gegebenen Besonnung.
Hinsichtlich Lärm und Geruchsbelästigung ist ein Pflegeheim mit
einer Wohnbebauung vergleichbar und somit als nicht störend anzu-
sehen!
Ein Restaurant in üblicher Weise ist nicht vorgesehen. Ein Speisesaal
mit eigener Küche soll die Alten- und Pflegeheim-Bewohner versor-
gen. Die Anlieferung erfolgt über die bestehende überdachte Anlie-
ferstrasse des Anwesens Neckarstrasse 12-16.
T6 Die Planung widerspricht dem Abwägungsgebot und dem gemein-
schaftsverträglichen Interessenausgleich:
Für diejenigen alten Mitbürger, die auf dem zukünftig völlig verbauten Hin-
terhof ihren letzten Lebensabschnitt verbringen sollen, wird eine minimali-
stischste Freiflächenkonstellation geboten, mit geringsten Verkehrsflächen,
geringster grüner Erholungsfläche, keinem nennenswerten, als solchen zu
bezeichnenden Baumbestand, mit hoher Verschattung, geringer Luftzirkula-
Die vorgebrachte Stellungnahme sieht das Vorhaben an dieser
Textstelle in besonderer Weise einseitig und negativ. Ohne Kenntnis
von Details sind Aussagen über ein Pflege- und Wohnkonzept, Frei-
flächengestaltung, Architektur und Wirtschaftlichkeit von geringem
Wert.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 – Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 – Kurzfassung Stellungnahmen Faber+Schmidtmer Architekten
Stand: 11.09.2008 Prüfung der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit Seite 25
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
• das Anwesen Adelungstrasse 38 als denkmalwürdig eingestuft und
damit der gesamte Bereich als erhaltenswert und
• alter Baumbestand als schützenswert betrachtet.
Als allgemeine Ziele werden die Verbesserung der Wohnsituation und die
Entkernung der Innenblockbereiche zur Schaffung von Aufenthaltsqualität
und Grünzonen postuliert und damit einhergehend die Unzulässigkeit der
Ansiedlung von Gewerbe im Innenblockbereich und die Vermeidung der
Dominanz von Gewerbe gegenüber Wohnraum. Die geplante Maßnahme
stellt gerade keine Aufwertung des Mollerviertels dar.
Das geplante Bauvorhaben ist sowohl architektonisch als auch städtebaulich
nicht akzeptabel. Der wuchtige Bau stellt einen Fremdkörper dar, der weder
Rücksicht auf die bestehende Bebauung nimmt noch auf die darin lebenden
Menschen, ebenso wenig auf die künftigen Nutzer/Bewohner des geplanten
Erweiterungsbaus der privaten Pflegeeinrichtung. Der Baukörper nimmt auf-
grund der Grenzabstände und Höhe den rundherum liegenden Wohnungen
Licht, Luft und „Weitsicht“, was umgekehrt aufgrund der bestehenden Be-
bauung auch für die neu zu errichtenden Wohnungen gilt.
In dem Zusammenhang sei angemerkt, dass es ausweislich der Informatio-
nen in dem Faltblatt auch nicht um die Schaffung von möglicherweise in
Darmstadt dringend benötigten Pflegeplätzen für schwerstpflegebedürftige
Menschen geht, sondern es sollen ein Bistro/Restaurant, Läden, Semi-
narräume, Wohnungen für betreutes Wohnen und Mitarbeiterwohnungen
entstehen; deren Anbindung an die Pflegestation ist zwar aus wirtschaftli-
Gem. der Denkmalbehörde ist das Gebäude Adelungstrasse 38 kein
Denkmalanwärter. Es wird mit der neuen Planung freigestellt und
erfährt hierdurch eine höhere Würdigung. Im B-Plan M12 ist ein erd-
geschossiger Anbau z. Zt. noch zulässig!
Es ist sicherzustellen, dass der Baumbestand einen in Art, Anzahl
und Größe angemessenen Ersatz nach Baufertigstellung erfahren
kann.
Selbst wenn die Förderung bestehender Gewerbebetriebe als aus-
drückliches Ziel im Sanierungsrahmenplan dargestellt wird, erscheint
eine differenziertere Betrachtung des Begriffes an dieser Stelle ange-
bracht. Seniorenzentrum mit Alten- und Pflegeheim und angeglie-
derten Wohneinheiten für betreutes Wohnen mit weiteren Räumlich-
keiten wie Speisesaal und Küche, Gymnastik- bzw. Seminarraum,
Informationstheke mit evtl. Verkauf von Artikel für Senioren hat die
Hauptfunktion, Menschen zu beherbergen und ggf. pflegerisch zu
betreuen. Der Nutzungscharakter ist u.E. eher im Wohnen zu sehen,
als es mit „Dominanz von Gewerbe“ zu bezeichnen.
Eine gestalterische Detaillierung hatte zur Veröffentlichung des In-
formationsblattes noch nicht stattgefunden. Mit der Einhaltung bzw.
Überschreitung der erforderlichen Abstände ist Licht- und Luftzufuhr
gesichert. Die Weitsicht ist ein Gut, das im innerstädtischen Bereich
nicht garantiert werden kann bzw. nur selten realisierbar ist.
Möglicherweise führten die Formulierungen im Faltblatt zu Missver-
ständnissen.
Ziele der Erweiterung sind:
1. Erweiterung und Verbesserung des Angebotes für die Bewohner.
2. Schaffung einer Interimsfläche für die Bewohner im bestehenden
Pflegeheim, um dieses für die aktuellen Anforderungen moderni
sieren zu können.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 – Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 – Kurzfassung Stellungnahmen Faber+Schmidtmer Architekten
Stand: 11.09.2008 Prüfung der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit Seite 32
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Das Projekt ist gegen die deutsche Geburtenpolitik gerichtet und trägt nicht
zu einer Förderung der Familie bei. Außerdem motiviert es keine Familien,
nach Darmstadt zu ziehen.
Die Sicherheit und Verlässlichkeit der Darmstädter Bauplanung in Bezug auf
gesunde Lebensgestaltung wird kritisiert. Das Projekt widerspricht zudem
den geltenden Bebauungsplänen M 12 und M 23 und stellt somit einen politi-
schen Willkürakt dar, der konsequent zu einem finanziellen Verlust des ge-
kauften Objekts führen würde.
Es bestehen Zweifel an den sozialen Interessen des Projektes, da der Flyer
nur eine dominante gewerbliche Nutzung penetriert. Zur Verbesserung der
Lebenssituation für Senioren sind Pflegeheime in deutlich freundlicheren,
sonnigeren und grüneren Orten zu bauen und nicht in einem Innenhof der
Stadtmitte, der dann kaum noch Freiflächen, Ruhezonen, Luft und Licht
bieten wird. Das Projekt bietet deutlich mehr Gewerbe als Wohnraum und ist
schlicht kommerziell und nicht sozial ausgerichtet. Die alten Personen der
Einrichtung würden ständig Mauern vor ihren Augen haben.
Die Absicht liegt nahe, dass es Politik der Stadt ist, die Bebauung zu ver-
dichten, ohne die grünen Flächen und Aufenthaltsflächen zu berücksichtigen.
Dieser Paradigmenwechsel stellt eine völlige Abkehr von einer familien-,
kinder- und altersgerechten Politik dar und wird den Anforderungen an eine
sozial ausgewogene und zukunftsorientierte Politik nicht gerecht.
Es wird um Nachsicht ersucht, eine Kommentierung an dieser Stelle
zu unterlassen!
Der B-Plan M 12 findet seitens der Stadt seit Jahren keine Anwen-
dung mehr, da dieses Gebiet dem Sanierungswillen durch eine
rechtskräftige Sanierungssatzung und den Empfehlungen des Sanie-
rungsrahmenplanes unterstellt wurde. Seitens der Stadt wurde die
Absicht zur Aufhebung des B-Planes bekundet. Gängige Praxis zur
Schaffung neuem Planungsrechts ist die Durchführung vorhabenbe-
zogener Bebauungspläne, die für den jeweiligen Bereich den aufzu-
hebenden B-Plan ersetzen.
B-Plan M 23 - als spätere Ergänzung - regelt und beschränkt aus-
schließlich die Art der baulichen Nutzung.
Die Neuplanung berücksichtigt den Erhalt von Grün sowie nicht über-
baubarer Freiflächen im ähnlichem Maße wie im M 12 gefordert: M
23 weist Baufenster unmittelbar an der Gartenseite beider Block-
randbebauungen, sowie eine ca 1.130 m² große vom ruhenden Ver-
kehr freizuhaltende Grünfläche aus. Lediglich die Anordnung der
Flächen sind in der Planung verändert und bieten entgegen M 23 nun
den unverbaubaren und direkten Zugang zur hofseitigen Freifläche.
Eine unter Berücksichtigung aller gesetzlichen Regelungen geschaf-
fenes Bauwerk zerstört die Wohnqualität
nicht vollständig. Auch dem
Eigentümer des Nachbargrundstückes muss zugestanden werden,
eine Verwertung im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten verfol-
gen zu dürfen.
Mit der Modernisierung des vorhandenen Pflegeheimes und dem
Neubau der Erweiterung wird das Ziel verfolgt, die Einrichtung für die
Nutzer attraktiver und großzügiger zu gestalten.
Diese Aussage impliziert den Willen, dass altersgerechte Politik darin
bestehen soll, Betagte und Pflegebedürftige am innerstädtischen
Wohnen nicht teilhaben zu lassen und die Absicht, sie an den Stadt-
rand zu verlagern.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 – Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 – Kurzfassung Stellungnahmen Faber+Schmidtmer Architekten
Stand: 11.09.2008 Prüfung der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit Seite 35
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
geplante Baukörper ist nach Ort und Lage des betroffenen Straßenzuges
„ein Fremdkörper“ im Baugebiet, denn die Querachse der Grundstücksflä-
chen zwischen den Anwesen Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51
war seit jeher als Freifläche vorhanden, ausgenommen die Nutzung als
Parkfläche; eine Bebauung gab es dort nicht. Einen städtebaulichen Grund,
diese Querachse zuzubauen, gibt es nicht.
Es geht hier ausschließlich um ein privates Bauvorhaben, dessen Grund die
Absicht ist, einen größeren wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen. Das Faltblatt
zur Planung stellt das unter „Planungsziele“ ausdrücklich klar, wenn auf die
Erweiterung des Therapieangebotes des bestehenden Pflege- und Therapie-
zentrums Volpp hingewiesen wird.
Das Baurecht des Einzelnen findet seine Grenze, wenn die Maßnahme ei-
nerseits städtebaulich nicht vertretbar ist und andererseits das Bauvorhaben
nur aus wirtschaftlichen Gründen ausgeführt werden soll. Wirtschaftliche
Gründe haben nach den hergebrachten Grundsätzen des Bauplanungs-
rechts bei der Entscheidung darüber, einen Bebauungsplan zu beschließen,
nichts zu suchen. Gründe der „Volksgesundheit“ u.a. sind für das Bauvorha-
ben ohne Belang, denn die Versorgung der Bevölkerung ist durch bereits
vorhandene Einrichtungen ausreichend gesichert. Für die nähere Umgebung
und ihre Anlieger ist das Therapiezentrum völlig ohne Bedeutung.
Beabsichtigt ist die Verbesserung der Lebensräume von derzeit 71
betagten und pflegebedürftigen Menschen. Mit der Modernisierung
des bestehenden Pflegeheims ist die Notwendigkeit verbunden, eine
Ersatzfläche zu schaffen, um diese Menschen dort unterzubringen.
Zugleich deckt die Erweiterung langfristig auch die stetig wachsende
Nachfrage.
In Abwägung mit dem sozialen Aspekt einer Pflegeheimerweiterung/-
Modernisierung erscheinen die Belastungen durch ein Bauwerk, das
sämtliche nachbarschützende Bestimmungen einhält, zumutbar.
Der B-Plan findet seitens der Stadt seit Jahren keine Anwendung
mehr, da dieses Gebiet dem Sanierungswillen durch eine rechtskräf-
tige Sanierungssatzung und den Empfehlungen des Sanierungsrah-
menplanes. Hierin ist die Grundstücksfläche als zu maximal 70 %
überbaubar ausgewiesen. Darüber hinaus ist ausdrücklich die Ent-
wicklung der vorhandenen Gewerbebetriebe zu fördern.
2.30 Bürger/in 37, (Schreiben vom 15.07.2008):
Der Eigentümer von 4 Wohnungseinheiten in der Liegenschaft Elisabethen-
straße 49 lehnt die Planung ausdrücklich ab.
Gerade wegen der Nichtbebaubarkeit der nun betroffenen Grundstücke und
die dadurch seit Jahren bestehenden Baumpflanzungen wurde die Umge-
bung erst zum Wohnen attraktiv.
Die Frage nach der Attraktivität einer Wohnimmobilie erscheint an-
gemessen und in diesem Fall naheliegend:
Die Hauptorientierung ist nur nach einer Seite (Westen) möglich,
diese befindet sich im rückwärtigen Bereich im Innenstadtzentrum.
Die Hauptfassade orientiert sich zu einem Grundstück, welches in
den letzten 50 Jahren keine wesentliche (bauliche) Veränderung
erfahren hat. Ist es nicht naheliegend, dass innerhalb eines halben
Jahrhunderts bei immer kürzer werdenden Veränderungsintervallen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 – Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 – Kurzfassung Stellungnahmen Faber+Schmidtmer Architekten
Stand: 11.09.2008 Prüfung der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit Seite 43
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Bei den Miteigentumsanteilen handelt es sich jeweils um Wohneinheiten, in
denen entweder die Einwender mit ihren Familien leben oder Mietparteien
wohnen. Die Wohnungen verfügen jeweils über einen Balkon und sind auf-
grund ihrer Ausrichtung auf Lichteinfall und Belüftung aus dem Bereich des
Innenhofes angewiesen.
Ein etwaiger Beschluss des Planes als Satzung würde die Belange der Ein-
wender in äußerst nachteiliger Weise berühren. Dies insbesondere durch
Wegnahme von Licht, Luft und Besonnung in ihren Wohnungen, die wegen
der Ausrichtung sämtlicher Wohneinheiten - mit Ausnahme von 4 Wohnun-
gen - in Richtung Innenhof die Einwender besonders trifft. Für die Einwender
sind demnach massive planungsbedingte Einbußen zu erwarten. Dies be-
deutet nicht nur eine extreme Einschränkung der Lebensqualität der Betrof-
fenen, sondern führt auch zu erheblichen Wertminderungen der einzelnen
Wohnungen.
Die Umsetzung des Vorhabens würde das Anwesen samt Außenbereichen
zudem wegen der räumlichen Enge im Innenhof während der gesamten
Bauzeit über das bei Bauvorhaben übliche Maß hinaus starken Belastungen
durch Lärm und Abgase aussetzen. Die zum Innenhof liegenden Balkone
wären damit nur noch unter erheblichsten Einschränkungen bzw. gar nicht
mehr nutzbar. Erheblichste Probleme werden daher auch bei der Durchlüf-
tung der Wohnungen während der Bauzeit entstehen.
Diese vorhabensbedingten Beeinträchtigungen sind im Rahmen der vorzu-
nehmenden Abwägung zu berücksichtigen und zu gewichten.
Dem Gesetzgeber, der Inhalt und Schranken der als Eigentum geschützten
Rechtspositionen im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG bestimmt, obliegt
es, für einen solchen Fall kollidierender Interessen durch öffentlich-rechtliche
wie durch bürgerlich-rechtliche Vorschriften einen angemessenen Ausgleich
zwischen den Interessen des Einzelnen und der Allgemeinheit, aber auch
zwischen den möglicherweise widerstreitenden Belangen verschiedener
Privater herbeizuführen (vgl. BVerfGE 58, 300, 335 f.; 100, 226, 240; 102, 1,
17). Der Gesetzgeber hat die schutzwürdigen Interessen der Beteiligten in
ein ausgewogenes Verhältnis zu bringen und sich dabei im Einklang mit allen
anderen Verfassungsnormen zu halten. Insbesondere ist er an den verfas-
sungsrechtlichen Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gebunden (vgl.
nung und Belüftung der Wohnungen in der Elisabethenstraße 49
nicht erheblich beeinträchtigt wird durch das Vorhaben.
Die o.g. Architekten haben bereits darauf hingewiesen, dass Be-
schattungssimulationen ergeben haben, das lediglich die Erdge-
schosswohnung im Sommer eine Stunde weniger Besonnungszeit
aufweist. Auf diese Beschattungssimulationen unter
www.faber-schmidtmer.de sei verwiesen.
Im übrigen ist anzumerken, dass die weit überwiegende Beschattung
der bis auf vier Ausnahmen zum Innenhof gelegenen Wohnungen der
Elisabethenstraße 49 durch das “eigene” Gebäude erfolgt, wie an-
hand der Lagepläne und des Ost-West-Verlaufs der Sonne unschwer
nachzuvollziehen ist (s. auch das Luftbild im M 43).
Ausschlaggebend ist indes letztlich, dass sich die Anforderungen an
die Belichtung, Besonnung und Belüftung von Wohnungen in erster
Linie aus dem dies vor allem durch die Anordnung von Abstandsflä-
chen gewährleistenden Bauordnungsrecht ergeben (Bat-
tis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 11. Auflage 2009, § 136 BauGB, Rz.
15; Stüer, Handbuch des Bau- und Fachplanungsrechts, München
2005, Rz. 1500).
Insoweit haben die Architekten allerdings schon darauf hingewiesen,
dass das Vorhaben die Abstandsflächen nicht nur einhält, sondern
übererfüllt.
Darüber hinaus dient die von der WEG Elisabethenstraße 49 er-
wähnte Planungsleitlinie des § 1 Abs. 6 Ziff. 1 BauGB mit ihrer Forde-
rung nach gesunden Wohnverhältnissen, also ausreichender Belich-
tung, Besonnung und Belüftung von Wohnungen, der Vermeidung
städtebaulicher Missstände durch in Konflikt miteinander tretende
Nutzungen (Battis/Krautzberger/Löhr a.a.O., § 1 BauGB, Rz. 52, 54,
110).
Eine solche Gemengelage, d.h. ein Nebeneinander sich gegenseitig
beeinträchtigender, unverträglicher Nutzungen, sieht der M 43 aller-
dings nicht vor, so dass die Planungsdirektive des § 1 Abs. 6 Ziff. 1
BauGB im Rahmen der gebotenen Abwägung hinreichend Berück-
sichtigung findet durch die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 – Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 – Kurzfassung Stellungnahmen Faber+Schmidtmer Architekten
Stand: 11.09.2008 Prüfung der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit Seite 44
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
BVerfGE 102, 1, 17).
Dem entsprechen die gleichermaßen für vorhabenbezogene Bebauungsplä-
ne geltenden Vorgaben des § 1 BauGB. Nach § 1 Abs. 3 BauGB sind Be-
bauungspläne (nur) aufzustellen, soweit dies für die städtebauliche Entwick-
lung und Ordnung erforderlich ist. Die ein Planungsbedürfnis begründenden
Belange ergeben sich aus § 1 Abs. 6 BauGB. Bei der Aufstellung von Be-
bauungsplänen hat ein gerechter Ausgleich zwischen den widerstreitenden
Interessen zu erfolgen, § 1 Abs. 6 BauGB. Sämtliche von dem Vorhaben
berührten öffentlichen und privaten Belange sind dabei im Rahmen der Ab-
wägung zu berücksichtigen. Dies verpflichtet die Stadt Darmstadt, im Rah-
men der gebotenen Abwägung auch die Belange der belasteten Grund-
stückseigentümer zu berücksichtigen und sie vor unverhältnismäßigen Be-
einträchtigungen zu bewahren.
Gemäß § 1 Abs. 5 BauGB soll durch die Aufstellung von Bebauungsplänen
ferner eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der
Allgemeinheit dienende Bodennutzung gewährleistet werden. Die Bebau-
ungspläne sollen dabei zur Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt bei-
tragen, die natürlichen Lebensgrundlagen schützen und entwickeln sowie die
städtebauliche Gestalt erhalten und entwickeln.
Möglichen Vorteilen der Planung steht auf Seiten der Einwender sowie ande-
rer Planbetroffener insbesondere der Verlust gesunder Wohnverhältnisse
gegenüber. Dies muss in der Abwägung in der gebotenen Weise berücksich-
tigt werden.
Abstandsflächen.
Einer darüber hinausgehenden Beachtung gesunder Wohnverhält-
nisse mit der Folge einer Trennung unverträglicher Nutzungen wie
bspw. im Falle angrenzender Wohn- und Industriegebiete bedarf es
daher hier im Rahmen des § 1 Abs. 7 BauGB nicht (BVerwGE 45,
309 [327]).
Im übrigen werden darüber hinaus die Anforderungen an gesunde
Wohnverhältnisse im vorliegenden Fall nicht nur sichergestellt durch
die Einhaltung der Abstandsflächen, sondern auch durch geeignete
Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und
zu den überbaubaren Grundstücksflächen nach §§ 16 ff. BauNVO
(Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: 16.7.2009,
Rz. 118).
Insoweit sei verwiesen auf die Ausführungen der Architekten in der
Stellungnahme zu den Einwänden der WEG Elisabethenstraße, im
Übrigen auf den M 43 und dessen Festsetzungen selbst.
Solche Wohnverhältnisse werden weiterhin auch sichergestellt durch
die Ausweisung von Ausgleichsflächen im weitesten Sinne, etwa
Grünflächen, Frei- und Schutzflächen etc.
(Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger a.a.O., Rz. 118); die entsie-
gelte Grünfläche im Innenhof ist nach dem M 43 größer als ohne ihn,
hinzu kommt eine das Mikroklima verbessernde Dachbegrünung.
Schließlich sind zum Wohle gesunder Wohnverhältnisse auch Fest-
setzungen zu treffen, welche Emissionen beschränken
(Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger a.a.O., Rz. 118); insoweit ist
hier aber zu beachten, dass im Plangebiet der bisherige Parkplatz-
verkehr mit an- und abfahrenden KFZ, zuschlagenden Türen etc. (bis
auf vier Ausnahmen) in Zukunft gänzlich vermieden werden wird.
Baulärm dagegen ist kein Belang i.S.d. § 1 Abs. 6 BauGB; hier wird
die Bauüberwachung bzw. die AVV zum Schutz gegen Baulärm für
die Einhaltung der zulässigen Grenzwerte während der Bauphase zu
sorgen haben.
Das gleiche gilt für etwaige Wertminderungen von nachbarschaftli-
chem Eigentum, § 1 Abs. 6 BauGB (Schrödter, BauGB, 7. Auflage
2006, § 1 Rz. 195).

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Stand: 11.09.2008 Prüfung der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit Seite 45
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
B. Einwendungen im Einzelnen
1. Unzureichende Planunterlagen und Gutachten
a) Veröffentlichte Unterlagen
Die veröffentlichten Unterlagen bestehen allein in einem Faltblatt, das den
beabsichtigten Geltungsbereich des Bebauungsplanes nur schemenhaft
skizziert, an statt ihn eindeutig abzubilden. Der vorgegebene Maßstab von
1:2000 ist unter Berücksichtigung der geringen Größe des Plangebietes viel
zu klein gewählt. Die etwas genauere Darstellung unter Angabe der zulässi-
gen Vollgeschosse und der jeweils geplanten Nutzungen entbehrt demge-
genüber gänzlich der Angabe eines Maßstabes bzw. der Bezeichnung des
Plangebietes. Der Öffentlichkeit ist es somit nicht möglich, sich ausreichend
über die Auswirkungen der Planung zu informieren, um das Maß der eigenen
Betroffenheit abwägen und konkrete Einwendungen formulieren zu können.
Die laut Kartenmaterial für einen Teilbereich ausgewiesene 5-Geschossigkeit
findet sich in der textliche Erläuterung nicht wider. Dort ist lediglich von einer
Herabstufung Richtung norden von 4 auf 3 Geschosse die Rede. Angesichts
dieser Widersprüche ist das Planungskonzept in seiner Tragweite weder für
den Laien noch den kundigen Leser nachvollziehbar. Es hätte hier einer
widerspruchsfreien, den Umfang des Vorhabens zweifelsfrei abbildenden
Darstellung in Bild und Fließtext bedurft.
Das “Faltblatt” der Stadt Darmstadt ist nicht zu beanstanden:
Die Gemeinde ist nach § 3 Abs. 1 BauGB bei der frühzeitigen, nicht
förmlichen Öffentlichkeitsbeteiligung lediglich verpflichtet, Ziele und
Zwecke der Planung darzulegen und die Öffentlichkeit
anzuhören.
Im Übrigen überlässt es das BauGB der Gemeinde, die Art und Wei-
se der frühzeitigen Bürgerbeteiligung zu bestimmen, solange die
Unterrichtung nur öffentlich ist.
Die öffentliche Unterrichtung kann also auch durch Flugblätter und
Hauswurfsendungen etc. erfolgen (Battis/Krautzberger/Löhr a.a.O., §
3 BauGB, Rz. 1, 9)
Inhaltliche Vorgaben macht das BauGB in dieser nicht förmlichen
Phase der Öffentlichkeitsbeteiligung nicht, so dass die Gemeinde
einen weiten Gestaltungsspielraum besitzt, der sich stets daran zu
orientieren hat, dass Bürger in der Regel einen förmlichen Planent-
wurf nicht lesen können, so dass – wie hier – Zeichnungen etc. ein
legitimes Mittel der Unterrichtung sind (Schrödter a.a.O., § 3 BauGB,
Rz. 15).
Der Eingang von über 50 Stellungnahmen haben eindrucksvoll be-
legt, dass durch das Faltblatt und dessen Inhalt die Voraussetzungen
für einen (regen) Dialog zwischen Gemeinde und Öffentlichkeit ge-
schaffen worden sind, auf dessen Ermöglichung allein es aber § 3
Abs. 1 BauGB ankommt.
Die Ziffern für die Geschossigkeit im Grundriss bezogen sich auf die
Gebäudeteile, was man an den Angaben der bestehenden Umge-
bungsbebauung erkennen konnte. Dass hier mit dem Begriff der
Vollgeschossigkeit eine Divergenz eintreten kann, ist dem Versuch
geschuldet, die Abstaffelungen mit der gebührenden Genauigkeit
darzustellen. Letztendlich ist die Absicht − die Information der Bevöl-
kerung mit dem Ziel, sich mit der Planung zu befassen – mit grossem
Erfolg umgesetzt worden.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
b) Einzuholende Gutachten
Die Stadt Darmstadt hat ein Gutachten darüber einzuholen, ob und inwieweit
die geplante Erweiterung des Pflege- und Therapiezentrums einem beste-
henden oder erwarteten Bedarf an solchen Einrichtungen in der Mollerstadt
bzw. in Darmstadt entspricht. Hierbei sind auch bereits geplante Vorhaben in
der näheren Umgebung mit einzubeziehen wie u.a. AWO-Süd in der Kasino-
straße 34.
Die Auswirkungen des Vorhabens auf die Belichtung und Belüftung sämtli-
cher Wohnungen in dem Quartier Adelung-/Elisabethenstraße, Neckar-
/Saalbaustraße sind zu simulieren und in einem Verschattungs- bzw. Belüf-
tungsgutachten darzustellen. Dabei sind vor allem auch die primäre Aus-
richtung der Wohneinheiten der Einwender zum Innenhof hin und besonders
die Wohnungen im EG zu berücksichtigen.
Es ist zu untersuchen, ob der durch die geplante Erweiterung des Pflege-
und Therapiezentrums Bedarf an Parkflächen durch die geplanten Tiefgara-
gen abgedeckt wird. Neben Besuchern und Bedienstete des Pflegeheims
sind dabei insbesondere die beabsichtigten Versorgungsflächen mit ihren
gewerblichen Nutzungen zu berücksichtigen. Bezüglich letzterer bleibt zu-
dem unklar, inwieweit diese Einrichtungen internen Zwecken dienen sollen
bzw. ein Publikum außerhalb des Pflege- und Therapiezentrums anziehen
sollen. Ferner ist der planungsbedingte komplette Wegfall von derzeit 43
Parkplätzen im Blockinnenbereich zu beachten, die bisher die Straßenberei-
che von ruhendem Verkehr entlastet haben und für die ein Ersatz anzubieten
Die Gemeinde ist im Rahmen des § 1 Abs. 7 BauGB nicht verpflich-
tet, Gutachten über die Erforderlichkeit einer Einrichtung einzuholen,
die als Vorhaben i.S.d. § 12 BauGB realisiert werden soll, da die für
die Zusammenstellung des Abwägungsmaterials erforderliche Sach-
verhaltsermittlung von ihr in eigener Verantwortung durchzuführen ist.
Im Gegenteil:
§ 1 Abs. 6 Ziff. 3 BauGB spricht für die Bauleitplanung ausdrücklich
die Verpflichtung der Gemeinden zur Fürsorge für hilfsbedürftige
Personen, etwa alte und behinderte Menschen, an.
Ihnen kann durch die Bereitstellung von Pflegeeinrichtungen, durch
die Gestaltung der Gebäude, durch die Schaffung von Parks und
Grünanlagen etc. in besonderem Maße Rechnung getragen werden.
Bund und Länder haben durch flankierende Maßnahmen dafür ge-
sorgt, dass diesen sozialen Forderungen Rechnung getragen wird
(Schrödter a.a.O., § 1 BauGB, Rz. 100).
Die Stadt Darmstadt hat nach alledem – auch und gerade unter Be-
rücksichtigung der Baubeschreibung Volpp vom 29.4.2009 – keine
Veranlassung, am sozialen Bedürfnis der Bevölkerung für dieses
Vorhaben zu zweifeln; daran ändert sich auch nichts durch etwa zu-
künftige Planungen anderer Pflegeheime.
Im Hinblick auf die Forderung eines Verschattungsgutachtens kann
auf A. und die Einhaltung der Abstandsflächen verwiesen werden.
Etwa verloren gehender, oberirdischer Raum für ruhenden Verkehr
wird aufgefangen und erweitert durch die Erweiterung der Tiefgarage,
wie ausführlich in der Begründung zum M 43 erläutert, siehe dort 2.2.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 – Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 – Kurzfassung Stellungnahmen Faber+Schmidtmer Architekten
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Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
„Planungsziele“ beschränken sich auf die Darstellung der seitens des Ei-
gentümers des Grundstücks Neckarstraße 12-16 beabsichtigten Gebäude-
erweiterung. Die Ermöglichung der „Ergänzung und Weiterentwicklung des
Angebots“ des Pflege- und Therapiezentrums beinhaltet allein ein privates
Interesse des Vorhabensträgers, welches als „Ziel“ mit dem Bebauungsplan
„gesichert“ werden soll. Die Stadt verfolgt damit kein städtebauliches Ord-
nungs- und Entwicklungskonzept, sondern belässt es bei der bloßen Über-
nahme des Initiativvorschlages ohne dabei eigenständig planend lenkend
tätig zu werden. An einem Planungserfordernis im Sinne des § 1 Abs. 3
BauGB fehlt es damit.
Im Gegenteil widerspricht der Bebauungsplanentwurf M43 gänzlich der von
der Stadt Darmstadt mit ihrem Sanierungs-Rahmenplan beschlossenen
Neustrukturierung der „Mollerstadt“ sowie dem den gültigen Bebauungsplä-
nen M12 und M23 zugrunde liegenden städtebaulichen Konzept. Dies unter-
streicht die ausschließliche Privatnützigkeit des Vorhabens.
3. Widerspruch zu den bestehenden Bebauungsplänen
Der vorhabenbezogene Bebauungsplan M43 würde im Falle seines Be-
schlusses als Satzung den für das Quartier geltenden Bebauungsplan M12
in einem Teilstück überlagern.
Für dieses Teilstück sieht der Bebauungsplan gemäß der unter 4. getroffe-
nen Festsetzungen zur Bauweise und (nicht) überbaubaren Grundstücksflä-
che aufgrund der Festlegung von Baugrenzen (4.3) im Sinne des § 23 Abs. 3
BauNVO nicht überbaubare Flächen vor. Auf diesen Flächen sind selbst
Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO und oberirdische Garagen
(§ 23 Abs. 5 BauNVO) unzulässig (4.4). Bei Mehrfamilienhäusern - wie dem
im Eigentum der Einwender stehenden Wohnhaus - sind ferner Freiflächen
für Spiel, Freizeit und hauswirtschaftliche Zwecke im Umfang von minde-
stens 20 % der Bruttogeschossfläche herzurichten. Die vom ruhenden Ver-
kehr freizuhaltenden Freiflächen (4.5), die den wesentlichen Teil des Pla-
nungsgebietes darstellen, sind zudem nach Maßgabe der Festsetzung 7.1
des Bauleitplans ist.
Es genügt vielmehr, wenn die Gemeinde auf einen solchen Belang
verweisen kann, wobei es sogar ausreichend ist, wenn die Gemeinde
die planerischen Voraussetzungen schafft, die es ermöglichen, einer
Bedarfslage gerecht zu werden, die sich erst für die Zukunft abzeich-
net; es muss also weder ein “akutes” noch ein “zwingendes” Bedürf-
nis bestehen.
Gerade im Zusammenhang des § 12 BauGB darf die Gemeinde hin-
reichend gewichtige private Belange zum Anlass einer Bauleitpla-
nung nehmen und sich dabei an den Wünschen der Grundeigentü-
mer orientieren, wenn sie zumindest zugleich auch städtebauliche
Zielsetzungen und Belange verfolgt (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/
Krautzberger a.a.O., § 1 BauGB, Rz. 32, 34).
Unabhängig von der Frage, ob der M 43 den Zielsetzungen des Sa-
nierungsrahmenplanes widerspricht oder nicht – und wie dies im
Rahmen der Abwägung des § 1 Abs. 7 BauGB zu würdigen wäre –,
ist die Planungsbefugnis daher schon deshalb hier gegeben, weil die
sozialen Bedürfnisse der älteren Bevölkerung Darmstadts durch das
Vorhaben verbessert werden und – Sanierungsrahmenplan hin oder
her – jedenfalls dessen Forderung – auch – nach Wohnraumschaf-
fung erfüllt wird.
Der B-Plan M 12 sieht für den Innenstadtblock 1230 vor:
GRZ = 1,0; GFZ = 2,0!
Für das Grundstück Adelungstrasse 38 und Elisabethenstrasse 51
wurde als Ausgleich der zur hohen Ausnutzung der angrenzenden
Bebauung an der Neckarstrasse eine nicht überbaubare Fläche von
ca. 1.130 m² ausgewiesen, die auch vom ruhenden Verkehr freizu-
halten ist. Der B-Plan M 12 weist für die bauliche Erweiterung Bau-
fenster unmittelbar jeweils an der Hofseite der Blockrandbebauungen
aus. Hieraus ergeben sich die für das Grundstück zulässigen Höchst-
werte: GRZ = 0,56; GFZ = 1,57
Da die geplante Überbauung keine größere Fläche in Anspruch
nimmt, als der Bebauungsplan M 12 bereits zuläßt, wird keine verän-
derte GRZ erzeugt. Die geplante Festsetzung der Grundflächenzahl
auf 0,6 verfolgt das Ziel einer intensiven Durchgrünung im Blockin-

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
gärtnerisch anzulegen und zu bepflanzen.
Diese Festsetzungen entsprechen nicht nur einem bestimmten städtebauli-
chen Konzept der Stadt Darmstadt, welches diese vorhabensbedingt im
Rahmen ihrer Kompetenz zum Erlass von Bebauungsplänen nicht beliebig
ändern kann, sondern sind gleichzeitig Ausdruck eines aufgrund einer Ab-
wägung unterschiedlicher Belange vorgenommenen Interessenausgleichs.
Damit reicht es nicht aus, wenn die Stadt Darmstadt ein bezogen auf das
Planungsgebiet ausgeglichenes Konzept vorlegt, sondern sie hat vielmehr
auch die vorhabensbedingten Eingriffe in das Gesamtkonzept des geltenden
Bebauungsplanes M12 zu beachten.
Ergeben sich dabei - wie hier - eklatante Widersprüche, so muss die Stadt
Darmstadt aus Gründen des Gebotes der Konfliktbewältigung entweder die
vorhabenbezogene Planung in den bestehenden Bebauungsplan einpassen
oder unter Aufhebung des bisher rechtsgültigen Bebauungsplanes ein gänz-
lich neues schlüssiges Gesamtkonzept für den Geltungsbereich des Bebau-
ungsplanes M12 entwerfen und dieses als Bebauungsplan beschließen.
Weder das eine noch das andere ist hier geschehen.
Soll nämlich ein Bauleitplan geändert, ergänzt oder aufgehoben werden,
gelten dafür gemäß § 1 Abs. 8 BauGB die gleichen Anforderungen wie für
seine Aufstellung. Insbesondere bei einem Bebauungsplan als verbindlichen
Bauleitplan sind stärker noch als bei der erstmaligen Planaufstellung die
privaten Interessen bei der Abwägung in den Blick zu nehmen, weil die
Grundstückseigentümer im Plangebiet auf die vorhandenen Ausweisungen
vertraut haben. Je stärker dieses Vertrauen und je berechtigter das Anliegen
der Eigentümer ist, dass es bei den bisherigen Festsetzungen bleibt, desto
höher ist das Gewicht dieser Belange in der planerischen Abwägung und um
so höher müssen die für die Änderung sprechenden anderweitigen Gründe
sein (Gelzer/Bracher/Reidt, Bauplanungsrecht, 7. Auflage 2004, Rn. 835).
Dies gilt umso mehr, da die Stadt Darmstadt gegenüber Herrn Biskupek/
nenbereich, um den Anteil der nicht unterbauten und überbauten
Flächen zu sichern. Es übersteigt die Empfehlungen des Sanierungs-
rahmenplanes, der eine Überbauung von 70 % und Tiefgaragen zu
100 % unterhalb der Geländeoberfläche zuläßt!
Die Mindestgeschoßflächenzahl ergibt sich mit der Pflegeheimerwei-
terung und der bestehenden Blockrandbebauung wie folgt:
GRZ = 1,69
Von einem Widerspruch gegen den Plan M 12 kann daher keine Re-
de sein, auch nicht im Hinblick auf die Freiflächen des M 12 aus dem
Jahre 1976, denn die Freiflächen des M 43 entsprechen quantitativ
nahezu denen des M 12, qualitativ dagegen sind die Freiflächen neu
und effektiv im Sinne einer Wohnumfeldoptimierung strukturiert im M
43, und zwar auch zum Wohle der Miteigentümer Elisabethenstraße
49, die sich bisher nur an einem Parkplatz “erfreuen” konnten, wäh-
rend fortan ein – zumal auch Immissionen mindernder – Grüngürtel
den Erweiterungsbau umgeben wird.
Ein Festhalten an der konkreten Lage der bisherigen Freiflächen
wäre nach alledem bloße Förmelei, zumal die hier in Rede stehende
(Frei-)Fläche schon lange nicht mehr die (von ruhendem Verkehr
oberirdisch freizuhaltende) Fläche war, die Ziff. 4.5 des M 12 seiner-
zeit festgesetzt hatte.
Zur angeblichen Beeinträchtigung gesunder Wohnverhältnisse i.S.d.
§ 1 Abs. 6 Ziff. 1 BauGB durch eingeschränkte Besonnung, Belich-
tung und Belüftung wurde bereits umfänglich hier Stellung genom-
men, es gilt das zu den Abstandsflächen Gesagte, siehe oben A.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Leuschnerpark GmbH und etlichen Einwendern ausdrücklich erklärt hat,
dass der Innenhof unbebaubar sei.
Die Eigentümer der Wohnungen in der Elisabethenstraße 49 haben ihr Ei-
gentum im Vertrauen auf die sich aus dem rechtsgültigen Bebauungsplan
M12 ergebende Unbebaubarkeit des Blockinnenbereichs erworben. Das den
Wohnungen zugrunde liegende bauliche Konzept wurde vom Bauträger ex-
akt auf die sich aus dem Bebauungsplan 12 ergebenden nicht überbaubaren
Flächen abgestimmt. Sämtliche Wohnungen sind mit Fenstern und Balkonen
auf den Innenhof ausgerichtet. Damit sind sie auf die von dort zu erreichende
Belüftung und Besonnung objektiv angewiesen. Diese würde durch die Er-
weiterung des Pflegeheims aufgrund vorhabenbezogenen Bebauungsplans
auf ein nicht mehr mit einer Wohnnutzung verträgliches Maß reduziert. Damit
einhergehen erhebliche Werteinbußen.
Hätten die Einwender von der Möglichkeit der Bebaubarkeit des Innenbe-
reichs und der damit einhergehenden erheblichen baulichen Verdichtung
Kenntnis gehabt, wäre ihre Kaufentscheidung jeweils nicht zugunsten der
Immobilie in der Elisabethenstraße 49 gefallen. Diese Problematik hat die
Stadt Darmstadt nicht erkannt, geschweige zu lösen versucht. Ungeachtet
dessen kann es ohnehin keine baurechtsverträgliche Koexistenz des Vorha-
bens mit den Interessen der Einwender geben, da gesunde Wohnverhältnis-
se im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB im Realisierungsfalle nicht ge-
schaffen werden können.
Der avisierte vorhabenbezogene Bebauungsplan ist daher von vornherein
rechtswidrig.
4. Fehlende Konformität mit dem Sanierungs-Rahmenplan
Gleiches gilt in Bezug auf den angeblichen Wertverlust, siehe eben-
falls oben A.
Dass die Miteigentümer der WEG Elisabethenstraße ihre Wohnungen
nicht gekauft hätten, wenn sie von der Möglichkeit der Bebaubarkeit
des Innenbereichs gewusst hätten, wird lediglich behauptet.
Selbst wenn dem so wäre, wäre hier zu beachten, dass wohl nur eine
schwere und unerträgliche Minderung der Nutzbarkeit
(nicht des
Wertes) eines Grundstückes berücksichtigungsfähig wäre, was hier
zu verneinen ist, da insbesondere gesunde Wohnverhältnisse ge-
wahrt bleiben (siehe oben A.) und der M 43 die nachbarschädlichen
Auswirkungen durch entsprechende Festsetzungen, und zwar der
Baugrenzen, die auf nachbarschützende Bestimmungen (des Lan-
desbaurechts) verweisen (Übererfüllung der Abstandsflächen), aber
vor allem auch der Festsetzungen im Hinblick auf das Maß der bauli-
chen Nutzung, das weit hinter dem sonst zulässigen des Blocks 1230
bleibt, auf ein zumutbares Maß reduziert (Schrödter a.a.O., § 42
BauGB, Rz. 41).
Die vorhabenbezogene Planung ist mithin bereits in den bestehenden
Bebauungsplan “eingepasst”.
Der M 12 wird mithin durch den M 43 mit dessen In-Kraft-Treten ver-
drängt, soweit sich die Geltungsbereiche überschneiden.
Denkbar sind nach alledem also nur etwaige Entschädigungsansprü-
che nach §§ 39 ff. BauGB infolge der Verdrängung des Bebauungs-
planes durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan (vgl.
Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger a.a.O., § 12 BauGB, Rz.
139).
Bei Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung eines
(Nachbar-)Grundstückes im Zusammenhang mit vorhabenbezogenen
Bebauungsplänen schützt aber auch das subsidiäre Planungsscha-
densrecht das Vertrauen bzw. den Vertrauensschaden der Nachbarn
nicht, da schlichtweg nicht anwendbar, § 12 Abs. 3 Satz 2 Halbsatz 2
BauGB (Battis/Krautzberger/Löhr a.a.O., § 42 BauGB, Rz. 5)..

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Die Stadt Darmstadt hat im Rahmen ihrer „Generellen Zielsetzung zur Ent-
wicklung der Mollerstadt“ auf Basis einer Bestandsanalyse verschiedene
Entwicklungsziele für die westliche Innenstadt formuliert. Höchste Priorität
genießt danach die Umkehr derzeit zu beobachtenden „Abwärtstrends“. Zu
diesem Zweck soll die Aufenthaltsqualität in der "Inneren Mollerstadt" gestei-
gert werden und durch wohnumfeldverbessernde Maßnahmen wie die Neu-
ordnung und Begrünung der Blockinnenbereiche das Wohnen wieder attrak-
tiv werden. Oberziele sind demnach die Erhaltung und Stabilisierung der
„urbanen Nutzungsmischung in der Mollerstadt", die Förderung und Steue-
rung von Umstrukturierungsprozessen sowie die Aufwertung der Freiflächen
in den Blockinnenbereichen.
Es ist keinesfalls im Sinne der Sanierungs-Rahmenplanung, wenn eine be-
stehende Bau-Überlast im westlichen Blockaußenbereich statt eines Aus-
gleichs im Inneren ihre Fortsetzung findet. Damit werden strukturelle Mängel
noch verstärkt.
Die unter 3.2 genannten Entwicklungsziele (S. 113 ff.) beinhalten die Schaf-
fung günstiger Rahmenbedingungen für Wohnnutzung und die Erhaltung und
Aufwertung der vorhandenen spezifischen Baugestalt Blockstruktur. Die da-
bei angestrebte „Neuordnung der Blöcke mit strukturellen Mängeln“ umfasst
die „Entkernung der Blockinnenbereiche zur Schaffung von Freiflächen mit
Aufenthaltsqualität“. Dies meint den Abbruch und damit die Entsiegelung und
Schaffung von Freiflächen, während bestehende Grünflächen vor Versiege-
lung und Überbauung geschützt werden sollen. Verbunden damit ist die Be-
grünung von (privaten) Flächen in den Blockinnenbereichen geplant zur För-
derung quartiersbezogener Frei-, Erholungs- und Spielflächen.
In der zusammenfassenden Bewertung der Missstände heißt es:
Insoweit sei zunächst auf die Ausführungen der Architekten Faber
und Schmidtmer in ihrer Stellungnahme weiter vorne verwiesen.
Daran anknüpfend ist diesseits ausdrücklich festzuhalten, dass mit-
nichten der Sanierungsrahmenplan der Stadt Darmstadt für das Ge-
biet “Innere Mollerstadt” so strikt Wohnnutzung und so strikt Freihal-
tung von Blockinnenbereichen bezweckt, wie es die WEG Elisa-
bethenstraße – menschlich nachvollziehbar wenige Jahre nach Er-
werb der Wohnungen – wünschte.
Der Sanierungsrahmenplan ist allen Beteiligten hinlänglich bekannt;
er soll hier nicht noch einmal wiederholt werden, folgende Punkte
seien aber explizit hervorgehoben:
vorrangig geht es der Stadt Darmstadt um eine Vermeidung der
“Verödung” der Mollerstadt, wobei
dieses Stadtquartier aber kein klassisches Sanierungsgebiet wie
etwa ein Gründerzeit(wohn)viertel ist,
sondern ein typisches und lebendiges Innenstadtquartier einer Groß-
stadt mit der für City-Randlagen typischen Nutzungsmischung aus
Wohnen, Dienstleistung, Verwaltung und Einzelhandel,
so dass auch in Zukunft nicht nur die urbane Nutzungsmischung von
Wohnen und – wohlgemerkt gleichberechtigt – Gewerbe zu bewah-
ren, sondern das Stadtquartier zu beleben ist als “Patchwork”-
Stadtteil, bei dem durchaus auch Gegensätzliches nebeneinander
bestehen können soll
Ziel der Planung ist die Entsiegelung der vorhandenen Parkplatzflä-
che. Tatsächlich wird die intensiv begrünte Fläche um 47 % vergrö-
ßert. Hinzukommen 470 m² Dachbegrünung, die zur mikroklimati-
schen Verbesserung entscheidend beiträgt.
Das Konzept der Stadt zielt damit – unbestreitbar – darauf ab, die
Attraktivität des Stadtquartiers in beide Richtungen – und gleichbe-
rechtigt – zu verbessern, also sowohl die “Arbeitsqualität” als auch
die “Wohnqualität” (“Belebung des Gebietes durch Aufwertung des
Wohnens und Stärkung der gewerblichen Nutzung”, Seite 109).

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
„Zum gegenwärtigen Zeitpunkt sind im Untersuchungsgebiet nur wenige
günstigen Voraussetzungen zur Wohnnutzung zu finden. Wohnungen mit
geringen Mieten liegen meist an verkehrsreichen Straßen, dagegen befinden
sich ruhig gelegene Wohnungen meist in Blockinnenbereichen, die oft sehr
dicht bebaut sind und damit nicht den Ansprüchen nach ausreichender Be-
lichtung und Belüftung genügen.“
Als gravierende, das Image der Mollerstadt schädigende Defizite im Woh-
numfeld qualifiziert die Stadt Darmstadt demnach fehlende Grünflächen und
versiegelte Höfe in den Blockinnenbereichen. In den Blockinnenbereichen
gebe es mit Ausnahme nur zweier Spielplätze keine privaten Grünflächen.
Nahezu alle privaten Höfe seien versiegelt. Größere zusammenhängende
Freiflächen würden ausschließlich zum Parken anstatt als Aufenthaltsberei-
che genutzt. Diese Art der Gestaltung rügt die Stadt Darmstadt ausdrücklich
als „mangelhaft“.
Über diese zutreffende Erkenntnis setzt sich die Stadt Darmstadt mit ihrer
Planung nunmehr gänzlich hinweg.
Nach den Zielsetzungen des Sanierungs-Rahmenplans der Stadt Darmstadt
für die Mollerstadt verbietet sich jegliche Nachverdichtung im Innenbereich
des Blocks zwischen Adelungstraße, Elisabethenstraße und Neckarstraße.
In Kapitel 4.2.1.3 (Neustrukturierungsmaßnahmen) heißt es wörtlich:
„Die Mehrzahl der Blöcke im Untersuchungsgebiet ist gekennzeichnet durch
den Bedarf an Neustrukturierung der Blockinnenbereiche und der Blockrän-
der. Vor allem die Entkernung und Neubebauung, die Umnutzung von beste-
henden Gebäude- und Grundstü cksflächen und die Moderni sierung von
Bausubstanz sind Maßnahmen, die zur Neustrukturierung der Blockbereiche
erforderlich sind. Im Zusammenhang mit der Überlagerung von baulichen
und strukturellen Mängeln ist bei den Sanierung sschwerpunkten oft eine
rechtliche Neuordnung von Grundstücken verbunden. In den von Neustruktu-
rierungsmaßnahmen besonders betroffenen Blöcken (…) ist auf Grund ihrer
Lage in der Mollerstadt nach dem Nutzungskonzept vorrangig Wohnen zu
stärken. Bei der Entkernung der Blockinnenbereiche muss das Entstehen
von Freiflächen mit Aufenthaltsqualität im Vordergrund stehen.“
Durch die Verbesserung der Wohnqualität sollen im übrigen nicht nur
die üblichen, auf die Innenstadt fokussierten Bewohnergruppen er-
reicht werden, sondern ausdrücklich auch Senioren, die gerade auf
kurze Fußwege und eine nahe Versorgungs-, aber auch Frei-
zeitstruktur angewiesen sind (Cafes, Theater, Kino etc.).
Im Grunde tut also das Vorhaben beides: Stärkung der gewerblichen
Nutzung und Stärkung der Wohnnutzung, da gerade kein “störender”
Betrieb zu einer Gemengelage führt!
Ganz entscheidender Aspekt des Sanierungsrahmenplanes ist dar-
über hinaus, dass er nicht verbindliche Festsetzungen für private
Grundstückseigentümer trifft, sondern zunächst einmal nur die Auf-
enthaltsqualität im öffentlichen Raum verbessern will.
Privaten Grundstückseigentümern wird weder etwas verboten noch
geboten durch den Sanierungsrahmenplan, der sich lediglich
wünscht, dass der ein oder andere private Eigentümer ihn “als An-
sporn auffasst, Erneuerungsmaßnahmen an Gebäuden und Freiflä-
chen durchzuführen” (vgl. Seite 109 f.).
Aber nicht nur der private Eigentümer ist an den unverbindlichen
Sanierungsrahmenplan nicht gebunden, auch nicht die Gemeinde;
sie kann vielmehr von dessen Zielen abweichen, um veränderten
Planungsvorstellungen und tatsächlichen Entwicklungen Rechnung
tragen zu können. (Battis/Krautzberger/Löhr a.a.O., § 1 BauGB, Rz.
84).

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung (Kapitel 4.2.3.1) soll für die
"Innere Mollerstadt" die geschlossene viergeschossige Bebauung auf die
Blockränder beschränkt werden, während in den Blockinnenbereichen des
Gebiets vorrangiges Ziel der Förderung innerstädtischen Wohnens ist. Ziel-
vorgabe bei der Umgestaltung ist eine "maximale Durchgrünung und mini-
male Versiegelung” (Kapitel 4.2.5.) mit dem doppelten Zweck, die Aufent-
haltsqualität deutlich zu steigern und Emissionen in den verkehrsreichen
Straßen durch eine bessere Frischluftsituation abzumildern. Denn der Luf-
taustausch wird durch zusammenhängende Grünflächen unterstützt (vgl.
Kapitel 4.2.5.2). Die in den Blockinnenbereichen vorhandenen Grün- und
Freiflächen (Spielplätze) sind zu erneuern und Parkflächen durch Neuord-
nung zu entsiegeln. Gleichzeitig könne der Begrünungsanteil durch Neuge-
staltung dieser Flächen zur Schaffung von quartiersbezogene Erholungs-
und Spielflächen erhöht werden. Nach dem Konzept über den ruhenden
Verkehr (Kapitel 4.2.6.3) soll verfügbarer Parkraum durch platzsparendere
und gestalte risch verträglichere Lösungen ersetzt werden, um auch weiter-
hin im Blockinnenbereich den Bedarf an Parkmöglichkeiten im öffentlichen
Straßenraum aufzufangen und ggf. abzubauen.
Speziell für das durch die Planung betroffene Quartier zwischen Adelung-
/Elisabethenstraße bzw. Neckar-/Saalbaustraße sind gemäß der Darstellung
des Sanierungs- und Neuordnungsbedarfs (S. 125) Neubauten (grau unter-
legt) bzw. Baulückenschließungen (hellrot) nur für den Blockrandbereich
vorgesehen. Die mit dem Bebauungsplan M 43 überplante Fläche ist dage-
gen weiß gekennzeichnet und damit nicht zu Neubebauungszwecken aus-
gewiesen. Im Übrigen soll der Innenbereich dort - soweit bebaut - entkernt
werden und entstehende Freiflächen neu geordnet werden.
Die Karte zum Nutzungskonzept (S. 132) weist für das Quartier schwer-
punktmäßig Wohnnutzung aus. Dem widerspricht die geplante großflächige
Nutzung als Pflege- und Therapiezentrum, welches ausweislich des aus dem
Faltblatt ersichtlichen Querschnitts nur zum geringsten Teil dem Wohnen
Allerdings muss sie das hier noch nicht einmal, denn:
für Block 1230 ist eine Stärkung der Wohnnutzung im Sanierungs-
rahmenplan nicht vorgesehen, vielmehr sollen nur störende Betriebe
entfernt werden, zu denen ein Pflegeheim aber im Gegensatz zu
einem Reifenhandel, einer Schlosserei etc. nicht gehört (vgl. Plan 1 –
Sanierungs- und Neuordnungsbedarf); nur in den zur Stärkung der
Wohnnutzung vorgesehenen Blöcken ist die Entkernung der Blockin-
nenbereiche und Schaffung von Freiflächen dort mit Erholungs- und
Spielflächen vorrangiges Ziel eben zur Verbesserung der Wohnqua-
lität (S. 123 und Plan 1)
der Block 1230 ist und bleibt dagegen (im Gegensatz zu den Wohn-
blöcken westlich der Neckarstraße) ein für die Mischnutzung vorge-
sehener Block, dessen Schwerpunkt im westlichen Teil zur sinnvollen
Nutzung des Standortvorteils an der Neckarstraße gewerblich ist und
bleiben soll (vgl. Plan 2 – Nutzungskonzept; so sah es auch schon
der M 12 und seine Begründung vor), demzufolge lässt Plan 3 –
Baustruktur – für den gesamten Blockinnenbereich von Block 1230
eine Überbaubarkeit der Grundstücksfläche von nicht nur 60 %, son-
dern 70 % zu (“Innerstädtisches Gebiet für Wohnen und Arbeiten”)
demzufolge soll dort lediglich “privates Grün” (wenn denn schon vor-
handen) gefördert werden (Seite 144), ist also willkommen, schließt
aber weder andere private Initiative aus, noch, dass die Gemeinde
diese duldet, was vor allem dort keinen Konflikt mit den Zielen der
Sanierungsrahmenplanung hervorrufen kann, wo – wie im Block 1230
– keine nennenswerte private, zusammenhängende Grün-/Freifläche
vorhanden ist, die vor Versieglung/Bebauung zu bewahren wäre bzw.
die vorhandene, zusammenhängende Grün-/Freifläche kaum tangiert
bzw. lediglich neu strukturiert wird wie im Blockinnenbereich der
Adelungstraße 38 (vgl. Plan 4 – Freiflächenkonzept)
Nach alledem ist es aber nicht so, dass sich nach dem Sanierungs-
rahmenplan auf dem betroffenen Flurstück jegliche Nachverdichtung
verbiete, zumal dann, wenn sie nicht ausschließlich zu einer Wohn-
nutzung erfolge.
Wie die WEG Elisabethenstraße im Schreiben vom 17.11.2009 auf
Seite 8 unten selbst den Sanierungsrahmenplan bzw. dessen Seite
123 zitiert, steht die Entkernung der Blockinnenbereiche und das

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
dient und ausdrücklich auch gewerbliche Nutzungen (Bistro, Seniorenladen,
Seminarräume) beinhalten soll. Im Zusammenhang mit der im Rahmenplan
getroffenen Feststellung, wonach bei dichter Bebauung der Blockinnenberei-
che den Ansprüchen an eine den Wohnanforderungen entsprechende Be-
lüftung und Belichtung nicht genüge getan ist, wird durch die beabsichtigte
Nachverdichtung im Plangebiet ad absurdum geführt.
Evident ist auch der Verstoß der Planung gegen das im Sanierungs-
Rahmenplan enthaltene Freiflächenkonzept (S. 148). Die Karte weist das
Plangebiet als vorrangig zu entsiegelnde Flächen zum Zwecke der Begrün-
dung und der Anpflanzung von Bäumen aus. Der bereits vorhandene Grün-
bestand – vor allem Bäume – soll gerade im Plangebiet explizit gesichert
werden. Zusätzlich ist der gesamte Blockinnenbereich als vor Versiegelung
und Bebauung zu schützende zusammenhängende Grünfläche gekenn-
zeichnet. Gleichzeitig sollen die dort befindlichen öffentlichen Parkmöglich-
keiten erhalten und das Anwohnerparken gefördert werden (S. 154).
Vor diesem Hintergrund ist es vielmehr geboten, die Aufenthaltsfunktion der
Blockinnenbereiche soweit vorhanden zu erhalten bzw. durch „Entkernung“
zu stärken, anstatt durch eine wohnnutzungsunverträgliche Nachverdichtung
weiter zur Abwertung der Mollerstadt beizutragen.
Soweit eine Aufhebung auch des Rahmenplanes beabsichtigt ist, ändert sich
nichts an dem dort niedergelegten Befund einer unzureichenden Belüftung
und Belichtung von Wohnraum bei Bebauung der Blockinnenbereiche. Selbst
wenn die Stadt Darmstadt also dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan -
mit dem sie selbst nicht einmal (erkennbare) städtebauliche Interessen ver-
folgt - die Mindestanforderungen an gesunde Wohnverhältnisse konkretisie-
rende Sanierungsplanung opfert, erreicht sie dadurch nicht die Unmaßgeb-
lichkeit durch § 1 Abs. 6 BauGB ausdrücklich geschützter und damit abwä-
gungserheblicher Interessen. Vielmehr riskiert sie, mit dem Beharren auf ihre
wohnunverträgliche Planung nicht nur rechtlich zu scheitern, sondern auch in
Entstehen von Freiflächen mit Aufenthaltsqualität nur in den Blöcken
im Vordergrund, in denen die Wohnnutzung gestärkt werden soll, zu
denen Block 1230 ausweislich Plan 1 nicht gehört, im Gegensatz zu
den Blöcken westlich der Neckarstraße.
Die zitierte Maxime “Maximale Durchgrünung und minimale Versie-
gelung” richtet sich demgemäß dann auch mehr an die Stadt selbst
und deren öffentliche Räume denn an die privaten Eigentümer, bei
denen die Stadt aber selbst von einer Förderung “privaten Grüns” nur
dann ausgeht, wenn zumindest etwas davon (zusammenhängend)
vorhanden ist, wobei ausdrücklich zu bemerken ist, dass nach
Durchführung des Vorhabens zum ersten Mal ein weiträumiger, zu-
sammenhängender Grüngürtel vorhanden ist:
Nach dem Umweltbericht, dort Ziff. 2., wird sich der Gesamtanteil
nicht versiegelter Flächen nach Durchführung des Vorhabens um ca.
50 % erhöhen.
Auch im Übrigen ist die Interpretation des Sanierungsrahmenplanes
durch die WEG Elisabethenstraße 49 einseitig:
aus Plan 1 kann man nicht den Schluss ziehen, weiße Flächen soll-
ten nicht bebaut werden, weil sie weder grau (Neubauten im Be-
stand) noch rot (zur Baulückenschließung geeignet) hinterlegt seien
das betroffene Flurstück ist im Übrigen dort gerade nicht rosa hinter-
legt als zu entkernen/entsiegeln
nach § 4 BauNVO gehören zu den selbst in allgemeinen Wohnge-
bieten zulässigen Anlagen solche für soziale oder gesundheitliche
Zwecke, wobei ein gewisses Maß an Infrastruktur für diese Zwecke
wie ein Restaurant, ein Kiosk, ein Gymnastikraum etc. nichts hieran
ändert (Fickert, Baunutzungsverordnung, 10. Auflage, Stuttgart 2002,
§ 3 Rz. 11); dies stößt vor dem Hintergrund des Blocks 1230 als
Block mit Mischnutzung ebenso wenig auf durchgreifende Bedenken
wie vor dem Hintergrund des obersten Ziels des Sanierungsrahmen-
planes, das lebendige Stadtquartier Mollerstadt vor Verödung zu
schützen durch Steigerung der Vielfältigkeit (“Patchwork-Stadtteil”)
und Wohnattraktivität gerade auch für Senioren im Plan 5 – Freiflä-
chenkonzept – wird übersehen, dass es sich bei der Entsiege-
lung/Begründung von Freiflächen für private Flächen nur um unver-
bindliche Anregungen der Stadt handeln kann, die weder dem priva-
ten Eigentümer vorschreiben, was er zu tun oder zu lassen hat, noch

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Der Sozialindex des statistischen Bezirks 120 (Mollerstadt) liegt mit 46,2
rund 40 % über dem Durchschnitt des Indexes der Gesamtstadt (33,3). Die-
ser Befund indiziert das Bestehen eines besonderen Handlungsbedarfes in
der Mollerstadt. Gemäß der durchgeführten Untersuchung über die Entwick-
lungstendenzen der Darmstädter "Mollerstadt", G. Bachmann, Amt für Ein-
wohnerwesen, Wahlen und Statistik - Darmstadt, Oktober 2003 ist bei hohem
osteuropäischen Migrantenanteil die berufliche Qualifikation der Bewohner in
der Mollerstadt vergleichsweise niedrig. Für sozial Bessergestellte handele
es sich um ein „Durchlauf-Wohngebiet" mit hoher Fortzugswahrscheinlich-
keit, sobald die familiären bzw. finanziellen Verhältnisse sich veränderten.
Die Mollerstadt entwickle sich damit zu einem städtischen "Restraum", der
als Wohnstandort nur noch für bestimmte Bevölkerungsgruppen (Studenten,
einkommensschwache Rentner, ethnische Minderheiten)"attraktiv" ist. Die-
sen Trend verstärkt die Stadt Darmstadt entgegen ihrer erklärten Absichten
durch ihre Versiegelungsplanung erheblich.
Eben diesen erkannten Konflikt schürt die Stadt Darmstadt durch die mit dem
vorhabenbezogenen Bebauungsplan ermöglichte extreme bauliche Verdich-
tung unter Kumulation junger Familien und alter Menschen auf engstem
Raum und Beschneidung der Flächen für den freien Aufenthalt im Blochinne-
ren.
Auch insoweit ist vorweg festzuhalten, dass die Einwendungen der
WEG Elisabethenstraße 49 – menschlich nachvollziehbar, aber
gleichwohl fälschlicherweise – auf der Prämisse beruhen, Block 1230
sei auf lange Sicht weit überwiegend zum Wohnen vorgesehen, so
dass ein Vorhaben wie die Erweiterung des Pflegeheims wegen der
damit einhergehenden Verdichtung nur negative Wirkungen auf den
Block 1230 als Wohnstandort haben könne.
Ordnet man dagegen den Block 1230 richtig als Block urbaner Nut-
zungsmischung ein, ist durch nichts ein kausaler Zusammenhang
zwischen der Pflegeheimerweiterung und einem “Abwärtstrend” des
Blocks belegt.
Im Gegenteil:
Der Sanierungsrahmenplan führt erstens explizit an, dass gerade
private Initiative und private Investitionen in den zurückliegenden
Jahren “positive Signale” gegen die Verödung der Mollerstadt gesetzt
hätten, wobei hervorzuheben ist, dass diese Investitionen zum gro-
ßen Teil in gewerblich genutzte Gebäude flossen (Seite 92).
Zweitens betont gerade auch der Sanierungsrahmenplan an dieser
Stelle erneut, dass sich die günstigsten Voraussetzungen für Wohn-
nutzung in den westlichen Blöcken (jenseits der Neckar- und südlich
der Rheinstraße) fänden; dort aber wäre ein Vorhaben wie das hier in
Rede stehende sicherlich anders zu bewerten als in Block 1230, der
weder mit noch ohne dieses Vorhaben auf lange Sicht ein weit über-
wiegender Wohnblock mit “erstklassiger Nachbarschaft” werden wird.
Das dürfte den Erwerbern der Miteigentumsanteile in der Elisa-
bethenstraße 49 beim Kauf bewusst gewesen sein; im Übrigen dürfte
es – bei objektiver Betrachtungsweise – kaum eine angenehmere
und ruhigere Nachbarschaft geben als die der – aufgrund der Pflege-
heimkosten sicherlich nicht unvermögenden, weitgehend deutschen –
Senioren.
Warum also die Pflegeheimerweiterung einen (negativen) Effekt auf
die soziale Struktur des (westlichen) Blocks 1230 haben soll, ist dies-
seits nicht ersichtlich.
Sollen tatsächlich alle Betagten auf das Land geschafft werden, weil

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 – Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 – Kurzfassung Stellungnahmen Faber+Schmidtmer Architekten
Stand: 11.09.2008 Prüfung der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit Seite 58
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
6. Unausgewogenheit der Planung
Die Stadt Darmstadt übersieht die den bisher nicht dargelegten städtebauli-
chen Vorteilen der Planung entgegenstehenden Interessen der Einwender
sowie weiterer Planbetroffener:
Das Vorhaben ist mit der bereits bestehenden Überlast aus der Bebauung
der Neckarstraße 12-16 unvereinbar, da diese zukünftig nicht mehr den er-
forderlichen Ausgleich durch ausreichende Freiflächen im Blockinnenbereich
findet, wie dies in dem rechtsgültigen Bebauungsplänen M12 vorgesehen ist.
Im Planungsfall würden zugunsten der Erweiterung des ohnehin im Bestand
bereits großflächigen Pflege- und Therapiezentrums die elementaren Anfor-
derungen an gesunde Wohnverhältnisse im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 1
BauGB in nicht vertretbarer Weise zurückgestellt. Die gesamte angrenzende
Wohnbebauung verliert an Licht- und Luftzufuhr, für die der Innenhof bisher
zentrale Bedeutung hatte. An dieser Stelle sei noch einmal ausdrücklich auf
die - erschwerend hinzukommende - architektonische Ausrichtung sämtlicher
Wohnungen bezüglich Belichtung und Belüftung auf den Blockinnenbereich
hingewiesen. Von besonderer Bedeutung für die Belüftung ist der Umstand,
dass die Hauptwindrichtung West-Südwest ist. Mit dem Bauvorhaben würde
die ohnehin schon eingeschränkte Luftzirkulation unzumutbar reduziert. Die
Bebauung mit einem massiven Gebäudekomplex würde die Wohnungen
ferner gänzlich verschatten und damit den gesundheitlichen Bedürfnissen
der Anlieger elementar widersprechen.
Gleiches gilt für die in § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB genannten sozialen und kultu-
rellen Bedürfnisse der dort Ansässigen. Insbesondere Familien und alte
Menschen, die unter den Einwendern stark repräsentiert sind, benötigen
wohnungsnahe Erholungsbereiche.
Es widerspricht § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB, durch Schaffung nicht lebenswerter
Wohnverhältnisse der Eigentumsbildung entgegenzuwirken. Die Einwender
haben das Eigentum an ihren Wohneinheiten vor allem im Vertrauen auf die
Eine weitere Kommentierung wird im Hinblick auf die Ausgrenzung
betagter Menschen unterlassen.
Nur eines sei betont: Der Sanierungsrahmenplan beabsichtigt nicht
die einseitige Ansammlung von jungen Menschen. Sollte nicht die
Kommunikation junger Familien und alten Menschen in einem Stadt-
teilquartier unterstützenswert sein?
Insoweit sei zunächst verwiesen auf die Ausführungen unter 3. sowie
diejenigen der Architekten Faber & Schmidtmer zu Nr. 3 von 2.38.
Zusammengefasst werden danach durch das – angemessene – Vor-
haben quantitativ fast gleichwertige Freiflächen qualitativ erheblich
besser strukturiert und begrünt im Sinne einer Wohnfeldoptimierung.
Der M 43 kann daher insoweit den M 12 für das sich überschneiden-
de Plangebiet ohne Konflikte verdrängen.
Zur Thematik “gesunde Wohnverhältnisse” wurde bereits ausrei-
chend Stellung genommen, wobei zu bemerken ist, dass nach den
widersprüchlichen Angaben der WEG wohl doch nicht sämtliche
Wohnungen zum Blockinneren hin ausgerichtet sind (vgl. Seiten 11
und 2 ihres Schreibens vom 17.11.2008).
§ 1 Abs. 6 Ziff. 3 BauGB streitet für das Vorhaben, nicht deren Geg-
ner, denn wohnungsnahe Erholungsbereiche sind für sie derzeit nicht
vorhanden.
§ 1 Abs. 3 Ziff. 2 BauGB ist hier nicht einschlägig, da es nicht um die
Beschaffung von Bauland geht.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 – Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 – Kurzfassung Stellungnahmen Faber+Schmidtmer Architekten
Stand: 11.09.2008 Prüfung der Stellungnahmen der Bürgerinnen und Bürger zur frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit Seite 59
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Unbebaubarkeit des Innenbereiches des Quartiers erworben und sind nun-
mehr massiven Wertverlusten ihrer Immobilien ausgesetzt bzw. würden unter
den Voraussetzungen des Bebauungsplanes M 43 Eigentum nicht mehr
erwerben wollen.
Das Maß der baulichen Nutzung (stufenweise zur Adelungsstraße hin ab-
steigend 5, 4 bzw. 3 Vollgeschosse) sowie die immense Grundfläche des
geplanten Gebäudes schaffen ein Vorhaben mit erdrückender Wirkung, das
die bestehende Grundstückssituation nachhaltig verändert und die Nachbarn
unerträglich trifft. Die Festsetzung von z.T. 5 Vollgeschossen übersteigt so-
gar die 4-geschossige Randbebauung der Elisabethenstraße 51. Diese ist
bereits gegenüber dem bestehenden Rahmen unverhältnismäßig hoch und
würde daher nicht einmal im Zuge einer Baulückenschließung im Randbe-
reich zulässig sein, von der gänzliche Umkehrung des im gültigen Bebau-
ungsplan M12 verankerten Nutzungsverhältnisses von äußerer Bebauung
und inneren Erholungsbereichen einmal ganz zu schweigen.
Das Erweiterungsvorhaben beinhaltet nach den veröffentlichten Informatio-
nen nicht unerhebliche gewerbliche Nutzungen (Restaurant, Bistro, Laden für
Senioren), die neben den damit üblicherweise verbundenen Geruchsimmis-
sionen einen erheblichen Mehrverkehr (Kunden und Zulieferer) nach sich
ziehen. Die damit verbundenen Immissionen in Verbindung mit dem Fehlen
von Grün- und Ruhezonen, die die Luftqualität innerhalb des Viertels gleich-
zeitig günstig beeinflussen, widersprechen dem Gebot der nachbarlichen
Rücksichtnahme.
Der derzeitige sowie perspektivisch zu erwartende Bedarf an Pflege- und
Therapieeinrichtungen in der Mollerstadt ist mit dem Bestand abgedeckt und
rechtfertigt entgegen der Vergabe des § 1 Abs. 6 Nr. 3 BauGB keine einseiti-
ge Kumulation von Einrichtungen für alte und behinderte Menschen unter
Verdrängung der sozialen und kulturellen Bedürfnisse insbesondere von
Familien im Hinblick auf ein lebenswertes Umfeld, das u.a. auch der Ent-
wicklung von Kindern dient.
Gravierend ist aus sozialer Sicht, dass diejenigen alten Mitbürger der zu
erweiternden Pflegeeinrichtung, die auf dem zukünftig völlig verbauten Hin-
terhof ihren letzten Lebensabschnitt verbringen sollen, eine minimalistische
Freiflächenkonstellation vorfinden, mit geringsten Verkehrsflächen, gering-
In seiner Dimensionierung ist das Vorhaben nach den erfolgten Än-
derungen (bspw. Entfernung eines Geschosses) angemessen.
Durch das Vorhaben, insbesondere die Verlagerung des Parkplatzes
in die Tiefgarage, werden Lärmimmissionen vermindert, die Schall-
wellen der Anlieferungsstraße werden durch deren Überdachung und
den Erweiterungsbau selbst, im übrigen durch die Bäume des Grün-
gürtels “geschluckt”, die sich genau in der Schneise zwischen Erwei-
terungsbau und Blockrandbebauung befinden.
Geruchsimmissionen der Küche werden geruchsneutral über das
Dach abgeführt, vgl. die Begründung zum Bebauungsplan Seite 20;
die Standplätze von Müllbehältern sind ausweislich der Festsetzun-
gen des VB-Plans M 43 in die Gebäude zu integrieren oder mit Mau-
ern im Material des Hauptgebäudes abzuschirmen.
Zum Bedarf an Pflegeeinrichtungen und deren Berücksichtigungsfä-
higkeit bei § 1 Abs. 6 BauGB vgl. oben 2.; durch das Vorhaben wer-
den im Block 1230 weder einseitig alte und behinderte Menschen
bevorzugt noch Familien mit Kindern benachteiligt, wobei die Stadt –
ohne erkennbare Rechtsfehler – andere Blöcke für die Wohnnutzung
durch Familien bevorzugt, und zwar diejenigen westlich der Neckar-
straße.
Soweit die WEG Elisabethenstraße 49 kritisiert, das Konzept des
Pflegezentrums Volpp im Hinblick auf den Erweiterungsbau sei nicht
altengerecht, muss sie den Heimbewohnern selbst überlassen, ob

2009/0410

5118 Zeichen

Magistratsvorlage

Eingang Magistrats-
geschäftsstelle:
01.10.2009
an den Magistrat
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung

Beteiligt vor
Magistratsbeschlussfassung:
Dezernat VI Grünflächen- und Umweltamt an die Stadtverordnetenversammlung
OBW zur Befassung
zur Kenntnis
zur Beschlussfassung
zur abschließenden Beschluss-
fassung Fachausschuss

Amt: Stadtplanungsamt
Behandlung in
öffentl. Sitzung
Ja

Nein

OBW bei abschl. Beschluss-
fassung Magistrat

Nein
Internetfähig
Verteiler:

Vorlage-Nr. 2009/0410

Magistratsbeschluss-Nr.

Betreff: Vorhabenbezogene r Bebauungsplan M 43 - Adelungstraße 38 und
Elisabethenstraße 51 - (Offenlagebeschluss)

Vorlage vom: 10.09.2009

Beschlussvorschlag:

1. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecke des vorhabenbezogenen Bebauungsplans M 43 - Ade-
lungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 - gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behör-
den und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB, die in Anlage 1 zusammenge-
fassten Stellungnahmen ein.
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 1) entschie-
den.

2. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecke des vorhabenbezogenen Bebauungsplans M 43 gingen im
Rahmen der frühzeitigen Erörterung der Sanierung nach § 137 BauGB bzw. der frühzeitigen Beteili-
gung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB, die in Anlage 2 zusammengefassten Stellungnahmen
ein.
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 2) entschie-
den.

3. Dem vorliegenden, entsprechend den Ergebnissen der frühzeitigen Erörterung der Sanierung gemäß
§ 137 BauGB bzw. der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB und der früh-
zeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 (1) BauGB,
erarbeiteten Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan M 43 und

der zugehörigen Begründung (Anlage 3), sowie der in den Bebauungsplanentwurf aufgenommenen

...
Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen, wird zugestimmt.

4. Der Entwurf und die Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan M 43 - Adel ungstraße 38
und Elisabethenstraße 51 - sind gem. § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen.

Anlagen: Anlage 1: Prüfung der Stellungnahmen TÖB
Anlage 2: Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit
Anlage 3: Begründung zum Bebauungsplanentwurf M 43
Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan M 43

Datenschutzrelevante Anlage:

Beschluss des Magistrats vom

...
Begründung zur Magistratsvorlage 2009/0410 vom 10.09.2009:

Die Stadtverordnetenversammlung hat in Ihrer Sitzung am 19.06.2008 einen Aufstellungsbeschluss
für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan im Sinne des § 12 BauGB gefasst, mit der Zielsetzung
das vorhandene Pflege- und Therapiezentrum Volpp im Anwesen Neckarstraße 12 – 16 durch einen
Anbau zu ergänzen und weiterzuentwickeln. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 04.07.2008 im
Darmstädter Echo öffentlich bekannt gemacht.
Die frühzeitige Erörterung der Sanierung eines Teils des Blocks 120-30 gem. § 137 BauGB wurde mit
der Verteilung des Faltblattes an alle benachbarten Eigentümer und Haushalte in diesem Block einge-
leitet.
Die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit über die Ziele und Zwecke der Planung wurde mit der
Bekanntmachung im Darmstädter Echo am 09.06.2008 in der Zeit vom 09.06.2008 bis einschließlich
09.07.2008 durchgeführt.
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden am 10.06.2008 gemäß
§ 4 (1) BauGB von der Aufstellung des Bebauungsplans und den allgemeinen Zielen und Zwecken
der Planung unterrichtet.

Zu 1:

Die im Rahmen der der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentli-
cher Belange über die Ziele und Zwecke der Planung gemäß § 4 (1) BauGB vorgebrachten Stel-
lungnahmen wurden zusammengefasst und jeweils geprüft. Im Sinne der jewe iligen Prüfung ( Anla-
ge 1) wird entschieden.

Zu 2:
Die im Rahmen der frühzeitige Erörterung der Sanierung eines Teils des Blocks 120-30 nach §
137 BauGB bzw. der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit über die Ziele und Zwecke der
Planung gemäß § 3 (1) BauGB eingegangenen Stellungnahmen wurden zusammengefasst und je-
weils geprüft. Im Sinne der jeweiligen Prüfung ( Anlage 2) wird entschieden.

Zu 3. und 4.:
Gemäß § 3 (2) BauGB wurden der Entwurf zum Bebauungsplan und die dazu gehörende Begrün-
dung erstellt. Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs und seiner Begründung erfolgt
nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Be-
lange werden im Rahmen der Offenlage gemäß § 4 (2) BauGB beteiligt.

Der Dezernent VI:

Dipl.-Ing. Dieter Wenzel
Stadtrat

Zu den Sitzungen wird aufgehängt:

• Entwurf des Bebauungsplans M 43
Vorab werden übersandt:
• 11 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs M 43 für die Fraktionen der Stadtverordnetenver-
sammlung
• Akten (z. Hd. des Berichterstatters)
Darmstadt, den 10.09.2009
VI/61.4ha auf Weisung

anlage 1

6406 Zeichen

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 – Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 –
Stand: 02.09.2008 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 1
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
1.1 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Schloss/Glockenbau, 64283 Darm-
stadt (Schreiben vom 17.06.2008):
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 20 HDSchG wie
folgt aufzunehmen:
„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Lan-
desamt für Denkmalpflege, Archäologische Denkmalpflege, oder der Unteren
Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.“
Ist als Hinweis in den Bebauungsplanentwurf aufgenommen.
1.2 Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstraße 1-3, 64283 Darmstadt
(Schreiben vom 16.07.2008):
Aus der Sicht der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird wie folgt
Stellung genommen:
Bodenschutz:
Folgende Altflächen sind im Plangeltungsbereich enthalten:
Elisabethenstraße 51:
12/1953 – 06/1960: Fa. Kempa: Güternahverkehr, Kfz.-Handwerk,
Branche: Kraftfahrzeuge (Reparatur)
12/1961 – 02/1963: DAF-Automobilgesellschaft mbH Co. KG: Kfz.-Reparatur,
Branche: Kraftfahrzeuge (Reparatur)
01/1961– 01/1979: Fa. Strobl: Verkauf und Instandsetzung von Kfz.-
Zubehör, feinmechan. Geräten, Brems-Aggregaten,
etc.
Branche: Feinmechanische Fabrik (Werkstatt)
Im Februar 2009 wurde durch Dr. Hug Geoconsult GmbH, Oberursel,
eine Baugrunduntersuchung sowie eine chemisch-analytische Untersu-
chung der dort gewonnenen Proben vorgenommen.
Die wichtigsten Ergebnisse:
Auf dem Baufeld sind flächendeckend künstliche Auffüllungen mit einer
Stärke zwischen wenigen Dezimetern und maximal 3,5m vorhnden
Unterlagert werden die Auffüllböden durch quartäre Sande und Kiessan-
de mit variierenden Feinkornanteilen und ausgeprägter Mächtigkeit.
Grundwasser wurde bei den Bohrungen nicht angetroffen, wird aber nach
den Erfahrungen des Geologen bei 16 m Tiefe erwartet.
Der im Zuge der Rückbaumaßnahmen anfallende Schwarzdecken-
aufbruch (Asphaltdecke Parkplatz) ist auf der Grundlage der durchge-
führten Untersuchung nicht als teer-/pechhaltig einzustufen.
Die laborchemische Analyse der anstehenden künstlichen Auffüllungen
gem. LAGA M20 hat ein leicht erhöhter PAK-Gehalt festgestellt. Die un-
terhalb der künstlichen Auffüllungen natürlich anstehenden Sande und
Kiessande gehören erfahrungsgemäß der Einbauklasse Z 0 nach LAGA-
Boden an.
Erste Informationen zu Ergebnissen der Baugrunduntersuchung sind als
Anlage der Begründung zum Bebauungsplanentwurf beigefügt.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 – Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 –
Stand: 02.09.2008 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange Seite 2
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme: Prüfung der Stellungnahme:
Als Nebenbestimmungen sind in die Begründung zum Bebauungsplan aufzu-
nehmen:
• Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf
sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten
des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädli-
chen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regierungs-
präsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Darmstadt, Dez. IV/Da 41.5 zu
informieren.
• Bei Baugenehmigungsverfahren, die Altflächen, schädliche Bodenver-
änderungen und/oder Grundwasserschäden betreffen, ist das Regie-
rungspräsidium Darmstadt, Abteilung Darmstadt, Dez. IV/Da 41.5 (zu-
ständige Bodenschutzbehörde) zu beteiligen.
• Im Rahmen der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB sind Aussagen
zu vorhandenen Altflächen (Altstandorte, Altablagerungen), Altlasten,
schädliche Bodenveränderungen und/oder Grundwasserschäden im
Plangeltungsbereich aufzunehmen.
Folgende Punkte sind darzustellen:
• Bewertung des Gefährdungspotentials für die vorgesehene bauliche
Nutzung bei Altflächen,
• erforderliche Untersuchungen vor der Bebauung der Grundstücke
aufgrund der vorstehenden Bewertung,
• Auswirkungen auf die vorgesehene bauliche Nutzung bei bereits fest-
gestellten schädlichen Bodenveränderungen und/oder Grundwasser-
verunreinigungen,
• Auswirkungen der geplanten baulichen Nutzung auf Sanierungsmaß-
nahmen der festgestellten schädlichen Bodenveränderungen und/oder
Ist als Hinweis in textliche Festsetzung in die Begründung des Bebau-
ungsplanentwurfes aufgenommen.
Ist als Hinweis in textliche Festsetzung in die Begründung des Bebau-
ungsplanentwurfes aufgenommen.
Ist den Erläuterungen zum Umweltbericht Ziffer 2.2.1 zu entnehmen.
Wird als Hinweis in textliche Festsetzung in die Begründung des Bebau-
ungsplanentwurfes aufgenommen.

Beratungsverlauf (3)

TOP 7

TOP 11

TOP 519

Orte (7)

Adelungstraße 38
Elisabethenstraße 51
Rheinstraße 7
Kasinostraße 34
Wilhelminenstraße 1
Eschollbrücker Straße 12
Saalbaustraße

Ortsbezüge werden automatisch aus den Dokumenten ermittelt und können unvollständig sein.

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Vorlagen-Nr.: 2009/0410
Typ: Magistratsvorlage
Datum: 10.09.2009
Erstellt: 29.09.2026 00:00

Vorhabenbezogener Bebauungsplan M 43 - Adelungstraße 38 und Elisabethenstraße 51 - (Offenlagebeschluss)

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