Sanktionierung von Wohnraumzweckentfremdungen

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
V/56/561/3 
AN/1389/2018 
Vorlagen-Nummer 
 3603/2018 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 08.11.2018 
 
Sanktionierung von Wohnraumzweckentfremdungen 
Die SPD-Fraktion in der Bezirksvertretung 1 stellt folgende Fragen zur Beantwortung 
(3062/2018) der Anfrage (1206/2018) 
 
 
1.  Warum ist das Bußgeldverfahren [wg. der Zweckentfremdung von Wohnraum im Gebäu-
de Gebrüder-Coblenz-Str.] nicht sofort eingeleitet worden, wo doch seit April 2018 der 
Verdacht der Wohnraumzweckentfremdung aktenkundig war? 
 
Antwort der Verwaltung 
 
Das Amt für Wohnungswesen hat im April 2018 zunächst umfangreiche Ermittlungen 
aufgenommen. Dazu gehörten Ermittlungen vor Ort, Überprüfungen der Eigentumsver-
hältnisse, Ermittlung der Mietvertragsverhältnisse, Abfragen der Einwohnermeldedaten 
und Zuordnung der betroffenen Wohneinheiten zu bestimmten Mietern etc.. Im folgenden 
Verlauf wurde die Eigentümergesellschaft über die festgestellten Vorgänge informiert und 
um Stellungnahme gebeten. Diese Anhörung ist immer Bestandteil eines verwaltungs-
rechtlichen Verfahrens und gesetzlich vorgeschrieben. Die Hausverwaltung teilt mit, dass 
die zweckfremde Nutzung nicht über den 31.08.2018 hinaus betrieben würde. Das vor-
rangige Ziel aller Bemühungen ist immer die Wiederzuführung des zweckfremd genutz-
ten Wohnraums in den Wohnungsmarkt. Kann dieses Ziel nicht durch Gespräche und 
Verhandlungen mit den Verantwortlichen erreicht werden, wird sorgfältig und gerichtsfest 
ermittelt um die Rückführung der zweckentfremdeten Flächen notfalls gerichtlich durch-
setzen zu können. 
  
Sanktionierung  
Im vorliegenden Fall hat die Eigentümergesellschaft zunächst die erforderlichen Unterla-
gen und Stellungnahmen beigebracht und war auch bis dato nicht negativ aufgefallen. Es 
stellte sich heraus, dass der Mieter der 18 betroffenen Appartements derjenige war, der 
die Wohneinheiten als Ferienwohnungen vermietet hat. Im weiteren Verlauf des Verfah-
rens bat die Verwaltung die Eigentümergesellschaft um Vorlage der neu abgeschlosse-
nen Mietverträge der betroffenen Wohneinheiten zu Wohnzwecken. Da auf dieses 
Schreiben der Verwaltung keine Reaktion erfolgte, wurde in der Konsequenz ein Buß-
geldverfahren wegen fehlender Mitwirkung und ein Bußgeldverfahren wegen Zweckent-
fremdung von Wohnraum durch Umwandlung in Ferienwohnungen gegen die Eigentü-
mergesellschaft eingeleitet. Daraufhin teilte die von der Eigentümergesellschaft beauf-
tragte Hausverwaltung mit, dass die zweckfremde Nutzung tatsächlich zum 31.08.2018 
beendet wurde. Beigefügt wurden 15 Mietverträge, aus denen –bis auf eine Ausnahme-

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nicht eindeutig die dazugehörigen Wohnungsnummern erkennbar sind oder nicht mit den 
hier bekannten Wohnungsnummern der zweckfremd genutzten Appartements überein-
stimmen. Da der Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum durch Umwandlung 
somit nicht ausgeräumt werden konnte, weil die angeforderten Unterlagen nicht vollum-
fänglich eingereicht wurden, wurde ein Bußgeld in Höhe von 3000,00 Euro wegen feh-
lender Mitwirkung gegen die Eigentümergesellschaft festgesetzt. Gleichzeitig wird aktuell 
durch den Ermittlungsdienst der Wohnungsaufsicht vor Ort eine erneute Überprüfung 
durchgeführt. Sollten die fehlenden Unterlagen weiterhin nicht vorgelegt werden und sich 
der Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum durch Umwandlung durch die Er-
gebnisse der Ortsbegehung verfestigen, werden auch die Bußgelder wegen illegaler 
Zweckentfremdung gegen die Eigentümergesellschaft festgesetzt werden. 
 
2.  Zum Fall einer offenkundigen Wohnraumzweckentfremdung im Haus Im Ferkulum 16 
(Altstadt/Süd) teilte die Verwaltung mit: „Der Vorgang Im Ferkulum 16 ist dem Amt für 
Wohnungswesen ebenfalls bekannt. Eine zweckfremde Nutzung in diesem Gebäude 
wurde nicht genehmigt. Aus den vorliegenden Unterlagen geht hervor, dass das gesamte 
Gebäude vom Eigentümer an einen Mieter vermietet wurde. Dieser Mieter wurde bereits 
angehört. Eine Stellungnahme wurde bisher nicht vorgelegt. In der Folge wurde ein Buß-
geldverfahren eingeleitet.“  
 
Ferner erläuterte die Verwaltung: „Vorrangiges Ziel der Wohnungsaufsicht ist es, zweck-
fremd genutzten Wohnraum dem Wohnungsmarkt wieder zuzuführen. Dies kann durch 
Verhandlungen und Gespräche mit den Verfügungsberechtigten geschehen oder durch 
die Durchführung von Verwaltungsverfahren, in denen die Wiederzuführung zu Wohn-
zwecken unter Androhung von Zwangsgeldern angeordnet wird. Parallel dazu können 
Bußgeldverfahren durchgeführt werden.“ 
  
- Wie bewertet die Verwaltung die Verantwortung der Hauseigentümer in solchen Fällen 
der Wohnraumzweckentfremdung – besonders, wenn von einem Mieter (wie in den 
beiden genannten Fällen) nicht nur einzelnen Wohnungen, sondern mehrere Woh-
nungen oder ein komplettes Wohnhaus angemietet und dann zweckentfremdet wer-
den? Könnte und müsste ein Wohnungseigentümer in solchen Fällen nicht die Mög-
lichkeit einer Wohnraumzweckentfremdung in Betracht ziehen? Kann und darf er sich 
angesichts des Mietverhältnisses der Verantwortung entziehen?  
  
- Wird deshalb in solchen Fällen auch gegen den Hauseigentümer ermittelt und ggf. 
Bußgelder verhängt?  
 
- Wenn die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln in § 4 zwischen Verfügungs- und 
Nutzungsberechtigten unterschiedet, wie interpretiert die Verwaltung diese Unter-
scheidung? Wird hier nicht Eigentümer und Mieter (die dann ihrerseits die Wohnung 
z.B. durch gewerbliche Nutzung zweckentfremden) in den Blick? 
 
 
Antwort der Verwaltung 
Grundsätzlich wird in allen Fällen zunächst der Hauseigentümer (Verfügungsberechtigter) 
ermittelt und zu dem bestehenden Verdacht angehört. Dies ist erforderlich um sicher nach-
zuweisen, an wen die betroffene(n) Wohnung(en) vermietet wurde(n).  
Im konkreten Fall legte der Hauseigentümer einen Wohnraummietvertrag vor, in dem aus-
drücklich vermerkt ist, dass die Vermietung des Mietobjektes ausschließlich zu Wohnzwe-
cken zu erfolgen hat. Die Tatsache, dass das gesamte Objekt „Im Ferkulum 16“ an eine Pri-
vatperson vermietet wurde, kann aber nicht automatisch zu der Unterstellung führen, dass 
der Hauseigentümer von der beabsichtigten touristischen Nutzung wusste oder sie vermuten

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musste. Wollte die Verwaltung einen Eigentümer aufgrund des Anscheins bewusst die 
Zweckentfremdung herbeigeführt zu  haben in Anspruch nehmen, müsste dies gerichtsfest 
nachweisbar sein. Dieser Nachweis wäre von der Verwaltung zu erbringen.  
In Fällen, in denen der Hauseigentümer einen Mietvertrag zur ausschließlichen Wohnnut-
zung des betreffenden Mieters (Nutzungsberechtigter) vorlegt, selbst die Zweckentfremdung 
nicht begeht und durch die Ermittlungen der Wohnungsaufsicht klar geworden ist, dass die 
illegale Nutzung durch den Mieter erfolgt, richten sich weitere Aktivitäten gegen den Mieter, 
der die Zweckentfremdung begeht. Die Verwaltung wird in diesem Fall ggfls. auch gegen den 
Mieter ein Bußgeld verhängen und/oder Verwaltungsverfahren zur Wiederzuführung des 
Wohnraums zu Wohnzwecken führen. 
Im Falle des Gebäudes „Im Ferkulum 16“ ist Adressat der behördlichen Maßnahmen der Mie-
ter (Nutzungsberechtigter).  
Es ist generell möglich, dass Nutzungsberechtigte (Mieter) eine Wohnung nicht selbst nut-
zen, sondern ihrerseits vermieten (z. B. bei erlaubter Untervermietung durch den Hauseigen-
tümer). Im Falle einer Vertragsverletzung kann der Hauseigentümer auf dem Zivilrechtsweg 
juristische Schritte gegen den Mieter prüfen lassen. Hierauf hat die Behörde keinen Einfluss. 
Im vorliegenden Fall hat der Nutzungsberechtigte (Mieter) angegeben, die Wohnungen im 
Hause „Im Ferkulum 16“ untervermietet zu haben. In einer Stellungnahme gab er an, von der 
zweckfremden Nutzung selbst nichts gewusst zu haben und kündigte an, dass diese zum 
31.10.2018 beendet würde. Die angeforderten Untermietverträge wurden jedoch nicht vorge-
legt. Aufgrund der nicht eingereichten Unterlagen bestand der Verdacht, dass der Nutzungs-
berechtigte (Mieter) selbst die zweckfremde Nutzung begangen hat weiterhin und es wurden 
Bußgelder in Höhe von 10.000 Euro pro zweckentfremdeter Wohneinheit gegen den Nut-
zungsberechtigten (Mieter) festgesetzt. Da zudem der Verdacht, dass die illegale Nutzung 
der Wohnungen weiter fortgeführt wird, weiter besteht, wird die Wiederzuführung der Woh-
nungen zu Wohnzwecken gegenüber dem Nutzungsberechtigten (Mieter) angeordnet.