Wohnraumstärkungsgesetz NRW erfordert Anpassung der Kölner Wohnraumschutzsatzung

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer 31.03.2021 
 1176/2021 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 15.04.2021 
Stadtentwicklungsausschuss 29.04.2021 
 
Wohnraumstärkungsgesetz NRW  erfordert Anpassung der Kölner Wohnraumschutzsatzung 
 
Bisherige Rechtsgrundlage für die Kölner Wohnraumschutzsatzung fällt weg 
 
Die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln wurde zuletzt Mitte 2019 in einer aktualisierten Fassung 
durch den Rat beschlossen. Der Rat der Stadt Köln ist gemäß § 10 Wohnungsaufsichtsgesetz NRW 
(WAG NRW) unter den dort genannten Voraussetzungen ermächtigt, eine kommunale Wohnraum-
schutzsatzung zu erlassen. Neben dieser Ermächtigungsgrundlage beinhaltet das WAG NRW keine 
weiteren inhaltlichen Regelungen zur Wohnraumzweckentfremdung.  
 
Das Land NRW beabsichtigt, das WAG NRW durch ein Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG 
NRW) zu ersetzen. Dieses Gesetz liegt als Gesetzentwurf seit Oktober 2020 vor und befindet sich 
derzeit im laufenden Gesetzgebungsverfahren. Das neue Gesetz soll zum 01.07.2021 in Kraft treten. 
 
 
Neue Rechtsgrundlage befindet sich im Gesetzgebungsverfahren beim Land NRW 
 
Der Gesetzentwurf zum WohnStG NRW hat inzwischen die Verbändeanhörung durchlaufen und be-
findet sich in der inhaltlichen Schlussabstimmung. Bezüglich der aktuell zur Zweckentfremdung von 
Wohnraum im Gesetzentwurf getroffenen Regelungen ist nach Einschätzung der Verwaltung zu er-
warten, dass die endgültigen Regelungen dem heutigen Stand des Entwurfstextes inhaltlich weitest-
gehend entsprechen werden. 
 
Insgesamt enthält dieser Gesetzentwurf neben Regelungen zur Wohnungsaufsicht, die in etwa mit 
denen des WAG NRW vergleichbar sind, erstmals auch dezidierte Regelungen zu Arbeitnehmerun-
terkünften (für Köln in der Praxis eher weniger relevant) sowie Detailregelungen zur Wohnraum-
zweckentfremdung. Der Gesetzentwurf geht in Teilen wohl auch auf Empfehlungen zurück, die Bei-
geordneter Dr. Rau als vom Landtag gehörter Sachverständiger ausgesprochen hat.  
 
 
Detaillierte Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum im WohnStG NRW 
 
Kommunen werden auch im WohnStG NRW - unter leicht veränderten Voraussetzungen - zum Erlass 
kommunaler Wohnraumschutzsatzungen ermächtigt. Im Unterschied zum WAG NRW enthält das 
WohnStG NRW jedoch er stmals darüber hinaus eine Vielzahl detaillierter Regelungen zum Schutz 
von Wohnungen vor Zweckentfremdung. 
 
War eine kommunale Satzung zum Wohnraumschutz auf Basis des WAG NRW in weitem Rahmen 
inhaltlich gestaltbar, so wird dieser Gestaltungsspielraum durch die im WohnStG NRW vorgenomme-

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nen Detailregelungen insbesondere zu Definitionen, Verboten, Voraussetzungen für mögliche Ge-
nehmigungen, Ersatzwohnraum, Ausgleichszahlungen und behördliche Anordnungen sehr deutlich 
eingeschränkt. Der dieser Mitteilung als Anlage beigefügte Auszug aus dem Gesetzentwurf vermittelt 
einen Eindruck von den zukünftig durch Landesgesetz vorgegebenen Regelungen zur Wohnraum-
zweckentfremdung. Mit dem WohnStG NRW wird erstmals für Kurzzeitvermietungen eine Wohn-
raumidentitätsnummer neu eingeführt werden, um im Sinne einer “Anzeige- und Registrierungspflicht“ 
Transparenz auf diesem Markt herzustellen. Zur praktischen Umsetzung der Wohn -ID-Nummer soll 
federführend durch das Land NRW ein landesweit einheitliches IT-Verfahren etabliert werden.  
 
 
Aktuelle Wohnraumschutzsatzung in Teilen nicht mit dem WohnStG NRW vereinbar 
 
Die aktuell gültigen Bestimmungen der Kölner Wohnraumschutzsatzung 2019 sind teilweise mit den 
künftig geltenden gesetzlichen Regelungen nicht vereinbar. Daher ist es erfo rderlich, die Kölner 
Wohnraumschutzsatzung in einer neuen Fassung zu erlassen, die mit den dann gesetzlich vorge-
schriebenen Definitionen und Regelungen in Einklang steht. 
 
Die Verwaltung arbeitet derzeit daran, die vielfältigen und detaillierten gesetzlichen Vorgaben in einen 
Entwurf für eine neue Kölner Wohnraumschutzsatzung einzuarbeiten, um die Konformität mit dem 
neuen Gesetz herzustellen. 
 
 
Rechtzeitige inhaltliche Anpassung der Kölner Wohnraumschutzsatzung erforderlich 
 
Um Rechtsunsicherheiten nach dem zum 01.07.2021 vorgesehenen Inkrafttreten des WohnStG NRW 
für die Kölner Bürger*innen wie auch die Verwaltung zu vermeiden, ist es erforderlich, eine mit den 
gesetzlichen Neuregelungen harmonisierte Fassung der Kölner Wohnraumschutzsatzung zu erlas-
sen, die idealerweise zeitgleich mit dem Inkrafttreten des WohnStG NRW in Kraft tritt. 
 
Die Verwaltung beabsichtigt, den Entwurf für eine neue Wohnraumschutzsatzung frühzeitig verwal-
tungsintern abzustimmen und in die politische Beratungsfolge zu geben, so dass d er Rat der Stadt 
Köln in seiner Sitzung am 24.06.2021 die Neufassung der Kölner Wohnraumschutzsatzung beschlie-
ßen kann. Sollte es wider Erwarten im parallel beim Land NRW laufenden Gesetzgebungsverfahren 
zum WohnStG NRW doch noch zu Änderungen kommen, die den Inhalt der neuen Wohnraum-
schutzsatzung berühren, würden diese in die laufende Beratungsfolge der Ratsgremien eingebracht. 
 
Das Inkrafttreten des WohnStG NRW am 01.07.2021 abzuwarten und erst danach die Wohnraum-
schutzsatzung der Stadt Köln anzupassen wü rde zwar letzte Unsicherheiten über den tatsächlichen 
Inhalt des beschlossenen WohnStG NRW vermeiden. Es bedeutet aber auch, dass in vielen Detail-
fragen zur Wohnraumzweckentfremdung Rechtsunsicherheiten und Klagerisiken entstehen. Es sollte 
unbedingt vermieden werden, dass dadurch die Handlungsmöglichkeiten der Verwaltung beim Schutz 
von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung eingeschränkt und Verfahrensabläufe behindert werden. 
 
Die der Sitzung am 24.06.2021 folgende früheste nächste Ratssitzung ist für den 16. 09.2021 termi-
niert. Die Beschlussfassung im Rat über den 24.06.2021 hinaus zu verschieben, bedeutet daher ei-
nen erheblichen Zeitraum, in dem die – übergangsweise – weiterhin gültige Kölner Wohnraumschutz-
satzung 2019 nur in den Bereichen weiter angewendet werden könnte, in denen sie inhaltlich mit dem 
WohnStG NRW im Einklang steht. Andernfalls würden anstelle der Satzungsbestimmungen die neu-
en gesetzlichen Regelungen gelten. 
 
Die Verwaltung möchte Verzögerungen und Einschränkungen in Verwaltungsabläufen und Entschei-
dungen über Wohnraumzweckentfremdung, die über das bei einer solchen Gesetzesänderung übli-
che Maß hinausgehen, vermeiden.

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Weitere Informationen zum Gesetzentwurf für das Wohnraumstärkungsgesetz NRW 
 
Dieser Mitteilung ist als Anlage der „Teil 3 des WohnStG“ (Auszug aus dem Wortlaut des Gesetzent-
wurfes) beigefügt, der materielle Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum beinhaltet. 
 
Zum aktuellen Stand des Gesetzgebungsverfahrens informiert der Landtag NRW online unter: 
https://www.landtag.nrw.de/home/dokumente_und_recherche/gesetzgebungsportal/aktuelle-
gesetzgebungsverfahr/wohnraumstarkungsgesetz.html 
 
Der vollständige Text des Gesetzentwurfes (Landtag NRW Drucksache 17/12073) ist ebenfalls online 
beim Landtag NRW verfügbar: 
https://www.landtag.nrw.de/portal/WWW/dokumentenarchiv/Dokument/MMD17-12073.pdf 
 
 
gez. Dr. Rau

Auszug aus dem Gesetzentwurf zum Wohnraumstärkungsgesetz NRW 
(Landtag NRW, 17. Wahlperiode, Drucksache 17/12073) 
 
 
(…) 
 
Teil 3 
Zweckentfremdung von Wohnraum 
 
§ 12 
Zweckentfremdungssatzung 
(1) Gemeinden können für Gebiete, in denen die ausreichende Versorgung de r Bevölkerung 
mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist und die in einer  
Landesverordnung gegenständlich sind oder für Gebiete mit erhöhtem Wohnungsbedarf,  
durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimme n, dass 
Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt 
werden darf. Die Gemeinden haben in der Satzung nach Satz 1 darzulegen, welche 
Maßnahmen sie ergreifen, um die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum in dem in der 
Satzung bestimmten  Zeitraum zu verbessern. Sie können zu den nachfolgenden 
Bestimmungen Näheres in den  Satzungen regeln, soweit sie den gesetzlichen Regelungen 
nicht widersprechen. 
(2) Eine Zweckentfremdung im Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn Wohnraum zu anderen 
als Wohnzwecken verwendet wird. Ohne Genehmigung verboten ist jedes Handeln oder 
Unterlassen Verfügungsberechtigter oder Nutzungsberechtigter, durch das Wohnraum seiner 
eigentlichen Zweckbestimmung entzogen wird. Als Zweckentfremdung gelten insbesondere 
1. die Verwendung oder Überlassung zu mehr als 50 Prozent der Gesamtwohnfläche für 
gewerbliche oder berufliche Zwecke, 
2. die Nutzung von Wohnraum für mehr als insgesamt zwölf Wochen im Kalenderjahr für 
Zwecke der Kurzzeitvermietung, 
3. die Beseitigung von Wohnraum, 
4. die bauliche Veränderung oder Umnutzung von Wohnraum, so dass dieser für 
Wohnzwecke nicht mehr geeignet ist oder 
5. das Leerstehenlassen von Wohnraum über einen Zeitraum von länger als sechs Monaten. 
Als Beginn des Leerstehenlassens von Wohnraum gilt grundsätzlich das Ende des letzten  
Mietverhältnisses, bei Neubauten der Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. 
(3) Verfügungsberechtigte haben die Verpflichtung, Zweckentfremdungen i m Sinne dieses 
Gesetzes abzuwenden. Wenn Um - oder Neubaumaßnahmen geplant sind, und diese 
Maßnahmen durch ein unbefristetes Mietverhältnis erheblich erschwert würden, kann die 
Gemeinde in der Satzung nach Absatz 1 vorsehen, dass der Abschluss von Zeitmietverträgen 
(Zwischenvermietung) oder eine andere Zwischennutzung zu Wohnzwecken zur Abwendung 
von Zweckentfremdungen  durch Leerstehenlassen grundsätzlich zumutbar ist. Eine 
Zwischennutzung ist  insbesondere dann nicht zumutbar, wenn Belange der Schaffung und 
Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen entgegenstehen.

Auszug aus dem Gesetzentwurf zum Wohnraumstärkungsgesetz NRW 
(Landtag NRW, 17. Wahlperiode, Drucksache 17/12073) 
 
 
§ 13 
Genehmigung 
(1) Eine Genehmigung nach § 12 ist auf Antrag der oder des Verfügungsberechtigten zu 
erteilen, wenn ein öffentliches oder ein berechtigtes Interesse Verfügungsberechtigter oder 
Nutzungsberechtigter an der zweckfremden Nutzung vorliegt, welches das öffentliche 
Interesse am Erhalt der Wohnnutzung überwiegt. Die oder der Nutzungsberechtigte darf im 
Einvernehmen mit der oder dem Verfügungsberechtigten einen Antrag nach Satz 1 stellen. 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum gleicht das öffentliche  
Interesse an der Erhaltung des Wohnraums in der Regel aus. Ein beachtliches Angebot im  
Sinne dieses Gesetzes liegt vor, wenn 
1. der Ersatzwohnraum innerhalb des Geltungsbereiches der Gemeinde geschaffen wird, 
2. zwischen der Zweckentfremdung und der Bereitstellung von Ersatzwohnraum ein 
zeitlicher Zusammenhang besteht, 
3. die Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten und den Ersatzwohnraum 
übereinstimmt, 
4. der Ersatzwohnraum nicht kleiner als der durch die Zweckentfremdung entfallende 
Wohnraum ist, 
5. der Ersatzwohnraum nicht als Luxuswohnraum anzusehen ist, der den Standard des 
durch die Zweckentfremdung entfallenden Wohnraums in besonders erheblicher Weise 
überschreitet, und 
6. der Ersatzwohnraum dem Wohnungsmarkt in gleicher Weise wie der durch die 
Zweckentfremdung entfallende Wohnraum zu Verfügung steht. 
(3) Über den Antrag auf Erteil ung einer Genehmigung nach Absatz 1 entscheidet die 
Gemeinde innerhalb einer Frist von drei Monaten. Nach Ablauf der Frist gilt die Genehmigung 
als erteilt. Eine von Satz 1 abweichende Frist kann die Gemeinde in der 
Zweckentfremdungssatzung festsetzen. 
 
§ 14 
Nebenbestimmungen 
(1) Die Genehmigung kann der oder dem Verfügungsberechtigten sowie der oder dem 
Nutzungsberechtigten befristet, bedingt oder unter Auflagen, insbesondere zur Leistung einer 
einmaligen oder laufenden Ausgleichszahlung, erteilt werden. Da s Ersatzwohnraumangebot 
kann durch Nebenbestimmungen gesichert werden. 
(2) Die Höhe der Ausgleichszahlung soll den Schaden, der dem Wohnungsmarkt durch die  
Zweckentfremdung des Wohnraums entsteht, ausgleichen. Die Ausgleichszahlung kann im  
Einzelfall abgesenkt werden, insbesondere, wenn bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung  
die Festsetzung einer Ausgleichszahlung in voller Höhe nachweislich zu einer 
Existenzgefährdung oder Abwanderung führen würde. Das Gleiche gilt, wenn die 
Zweckentfremdung nachweislich in erheblichem Maße der Sicherung bestehender oder der 
Schaffung neuer Arbeitsplätze dient.

Auszug aus dem Gesetzentwurf zum Wohnraumstärkungsgesetz NRW 
(Landtag NRW, 17. Wahlperiode, Drucksache 17/12073) 
 
 
§ 15 
Wohnnutzungs-, Räumungs- und Wiederherstellungsgebot 
(1) Wird Wohnraum entgegen § 12 Absatz 2 zu anderen als Wohnzwecken genutzt, so kann  
die Gemeinde anordnen, dass der Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen ist 
(Wohnnutzungsgebot). Die Gemeinde setzt hierfür eine Frist, die im Regelfall zwei Monate 
beträgt. Die Gemeinde kann auch die Räumung anordnen (Räumungsgebot). 
 (2) Ist Wohnraum entgegen § 12 Absatz 2 so verändert worden, dass er nicht mehr für 
Wohnzwecke geeignet ist, so kann die Gemeinde anordnen, da ss der frühere Zustand 
wiederhergestellt oder ein zumindest gleichwertiger Zustand geschaffen wird 
(Wiederherstellungsgebot). Ein Wiederherstellungsgebot scheidet aus, soweit die 
Wiederherstellung unzumutbar  wäre. Dies ist der Fall, wenn die Herstellungsko sten die 
ortsüblichen Kosten für einen Neubau  in gleicher Größe, Ausstattung und am gleichen 
Standort überschreiten würden. Ist die Wiederherstellung  des früheren Zustandes nicht oder 
nur mit unzumutbarem Aufwand möglich, so  kann die Gemeinde die Schaffung  von 
Ersatzwohnraum nach § 13 Absatz 2 oder die Zahlung  einer einmaligen Ausgleichszahlung 
nach § 14 Absatz 1 verlangen. 
 
(…)