Antwort auf die Anfrage gem. § 38 der Geschäftsordnung des Rates

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/15/151 
151/1 
Vorlagen-Nummer 
 1716/2018 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 04.06.2018 
 
Antwort auf die Anfrage gem. § 38 der Geschäftsordnung des Rates 
hier: Einsatz Soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung) für Köln-Mülheim 
1. Welche Indikatoren hatte die Verwaltung zur Identifizierung des Verdachtsgebietes Mülheim her-
angezogen und wie wurden die Ergebnisse im Einzelnen bewertet (auch im Vergleich zum zwei-
ten Verdachtsgebiet Severinsviertel)? 
Antwort der Verwaltung: 
2015 wurden das Severinsviertel und ein Teilraum von Mülheim (Stadtviertel Mülheim, Mülheimer 
Stadtgarten und Keupstraße) als Verdachtsgebiete identifiziert. Bei dieser Voruntersuchung wur-
den insgesamt 25 Indikatoren überwiegend auf Ebene der 289 Kölner Stadtviertel aufbereitet. Als 
Filterindikatoren wurden zunächst fünf Hauptindikatoren ermittelt, für die der gesamtstädtische 
Wert als Grenzwert festgelegt wurde. Wenn in einem Stadtviertel mindestens vier von fünf 
Grenzwerten über- bzw. unterschritten wurden, oder wenn drei Grenzwerte besonders deutlich 
über- beziehungsweise unterschritten wurden, ist die Ausprägung der einzelnen Dimensionen an-
hand aller 25 Indikatoren auf Plausibilität geprüft worden (s. Anlage)  
 
2. Welche Untersuchungen hat die Verwaltung seit der BV-Sitzung am 05.09.2016 in Bezug auf das 
Verdachtsgebiet Mülheim durchgeführt und mit welchem Ergebnis? 
Antwort der Verwaltung: 
Der identifizierte Teilraum von Mülheim ist, wie alle weiteren Stadtviertel Kölns, Bestandteil der 
Voruntersuchung zur Identifikation von Verdachtsgebieten (Dauerbeobachtung). Diese ist von der 
Verwaltung weiterentwickelt worden. Eine Darstellung der Ergebnisse der Voruntersuchung im 
Stadtentwicklungsausschuss ist nach der Sommerpause vorgesehen. Bestandteil dieser wird zu-
dem ein Verfahrensvorschlag der Verwaltung zum weiteren Vorgehen sein. 
 
3. Welches weitere Vorgehen plant die Verwaltung hinsichtlich des Verdachtsgebietes Mülheim? Im 
Einzelnen: 
a. Wann und mit welchen Methoden finden weitere Untersuchungen statt? 
Antwort der Verwaltung: 
Weitere Untersuchungen finden im Rahmen der o. g. Dauerbeobachtung (siehe 2.) statt.  
b. Wann ist mit einem Aufstellungsbeschluss zu rechnen? 
Antwort der Verwaltung: 
Zurzeit wird kein Aufstellungsbeschluss für den Teilbereich Mülheim vorbereitet. Ob die Aus-
arbeitung eines Aufstellungsbeschlusses von der Verwaltung empfohlen werden kann, hängt 
von den Ergebnissen der Dauerbeobachtung ab (s. o.).

2 
 
 
 
c. Zu welchem Zeitpunkt kann demnach eine Soziale Erhaltungssatzung für das Verdachts-
gebiet Mülheim gültig werden? 
Antwort der Verwaltung: 
Nach dem Erlass eines Aufstellungsbeschlusses würde eine vertiefte sozialräumliche Unter-
suchung durchgeführt werden. Deren Dauer kann je nach Gebiet variieren. 
4. Wie viel Personal setzt die Verwaltung derzeit ein, um Milieuschutzsatzungen vorzubereiten und 
welche Dienststellen sind in welcher Funktion beteiligt? 
Antwort der Verwaltung: 
Die Dauerbeobachtung zur Identifikation von Verdachtsgebieten, die Vorbereitung und die Um-
setzung des Aufstellungsbeschlusses, sowie die Vorbereitung eines Satzungsbeschlusses liegen 
beim Amt für Stadtentwicklung und Statistik. Hier ist eine Vollzeitstelle mit diesen Aufgaben be-
schäftigt. Bei der Umsetzung des Aufstellungsbeschlusses bzw. ggf. eines Satzungsbeschlusses 
ist insbesondere das Bauaufsichtsamt beteiligt.  
Ein konsequenter Vollzug (Prüfung von Bauanträgen etc.) der Satzung ist nur mit ausreichend 
Personal zu gewährleisten. Nach Erfahrungswerten von anderen Anwenderstädten ist Personal in 
Höhe von 0,5 bis zu 1 Stelle je Gebiet für den Vollzug der Sozialen Erhaltungssatzung erforder-
lich. 
 
 
Anlage: Voruntersuchung: Vorgehensweise zur Identifikation von Verdachtsgebieten  
(entspricht der Anlage 3 der Ds. Nr. 4320/2016)

Anlage (entspricht Anlage 3 der Ds. Nr. 4320/2016)   
Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Dezember 2016 Seite 1 
 
Soziale Erhaltungssatzungen für Köln 
Voruntersuchung:  
Vorgehensweise zur Identifikation von Verdachtsgebieten 
 
Auftrag 
Mit Ratsbeschluss zum Stadtentwicklungskonzept Wohnen vom  11. Februar 2014 hat die 
Verwaltung den Auftrag erhalten, im Bedarfsfall das Instrument Soziale Erhaltungssatzung 
vermehrt zu nutzen. Sie soll dem Rat Beschlussvorlagen für ausgewählte Gebiete vorlegen, 
in denen die Anwendung des Instrumentes gemäß § 172 Abs atz 1 Satz 1 Nummer 2 Bauge-
setzbuch (BauGB) geboten ist. 
 
Soziale Erhaltungssatzungen gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB 
Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB kann die Gemeinde dur ch eine Satzung Gebiete 
bezeichnen, in denen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung der Rück-
bau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedü r-
fen. Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn die Zusammensetzung der Wohnb e-
völkerung aus besonderen städte baulichen Gründen erhalten werden soll. Besondere stä d-
tebauliche Gründe liegen unter anderem dann vor, wenn die Wohnbevölkerung und das 
Wohnungsangebot sowie die jeweiligen Infrastrukturen in einem Gebiet in einem intakten 
Verhältnis zueinander stehen und eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung zu einem Bruch dieses intakten Verhältnisses und zu damit einhergehenden negat i-
ven städtebaulichen Folgen führen würde.  
Zudem darf die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum (§1 des Wohnung s-
eigentumsgesetzes) an Gebäuden, die ganz oder teilweise Wohnzwecken zu dienen b e-
stimmt sind, nicht ohne Genehmigung erfolgen. Diese, von der Landesregierung Nordr hein-
Westfalen erlassene Verordnung (UmwandVO), ist derzeit gültig bis zum 27. März 2020. Im 
Geltungsbereich einer Sozialen Erhal tungssatzung kann zudem das allgemeine Vorkauf s-
recht gelten (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB). Soziale Erhaltungssatzungen sind ein Instr u-
ment des Besonderen Städtebaurechts und können keinen Beitrag zum individuellen Miete r-
schutz leisten. 
 
Methodik der Voruntersuchung 
Nicht jedes Viertel beziehungsweise Gebiet in Köln ist gleichermaßen von Aufwertungs - und 
Verdrängungsprozessen betroffen. Die Stadt Köln betritt mit der systematischen Ableitung 
von Verdachtsgebieten insofern Neuland, da es bislang deutschlandweit kein einheitlich a b-
geleitetes System gibt.  
Anhand einer statistischen und planerischen Bewertung des gesamten Stadtgebietes ist eine 
qualifizierte Abschätzung erfolgt, in welchen Stadtvierteln1 ein begründeter Verdacht besteht, 
dass die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung g e-
                                                           
1 Basis sind die statistischen Gebietseinheiten „Stadtviertel“

Anlage (entspricht Anlage 3 der Ds. Nr. 4320/2016)   
Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Dezember 2016 Seite 2 
 
geben sind (Identifikation von Verdachtsgebieten). Dies wird im Folgenden durch die Durc h-
führung einer vertieften sozialräumlichen Untersuchung belastbar zu begründen sein.  
Auf Grundlage von verschiedenen Indikatoren, die die drei Dimensionen Aufwertungspote n-
tial, Verdrängungspotential und Verdrängungsdruck abbilden , ist eine sta tistische Analyse 
des Stadtgebiets durchgeführt worden. Die Einschätzung des Aufwertungspotentials er-
folgt durch die Bewertung des Gebäude - und Wohnungsbestands. Es wurde eine Abschät-
zung vorgenommen, ob und wenn ja, in welchem Umfang das Potential für eine bauliche 
Veränderung vorliegt. Zur Ermittlung des Verdrängungspotentials wurden insbesondere 
die Struktur und die soziale Lage  der ansässigen Wohnbevölkerung analysiert. Von hohem 
Verdrängungspotential kann ausgegangen werden, wenn ein großer Anteil der ansässigen 
Wohnbevölkerung durch (mietpreiswirksame) Aufwertungsmaßnahmen nicht im angestamm-
ten Wohngebiet verbleiben kann. Die Dimension Verdrängungsdruck beschreibt die Inten-
sität und Dynamik von Aufwertungs-, Verdrängungs- und Wandlungsprozessen. 
Bei der Voruntersuchung 2015 wurden i n einem ersten Schritt für die Dimensionen insg e-
samt 25 Indikatoren 2 überwiegend auf Ebene der 289 Kölner Stadtviertel aufbereitet. A n-
schließend wurde geprüft, welche der Indikatoren sich je Dimension als die aussagekräftig s-
ten erweisen, um die Anzahl der Indikatoren für die weitere Analyse auf Hauptind ikatoren zu 
reduzieren. Anhand von statistischen Verfahren wurden folgende fünf Hauptindikatoren für 
die drei Dimensionen ermittelt sowie inhaltlich bewertet: 
Voruntersuchung 2015 
Dimension Hauptindikator 
Aufwertungspotential 
Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand 
2011 bis 2014 je 1.000 Haushalte 2014 
Verdrängungspotential 
Mittlere Wohndauer 2014 in Jahren 
Anteil SGB II-Empfänger/innen 2013 in Prozent 
Verdrängungsdruck 
Abnahme der mittleren Wohndauer  
2010 bis 2014 in Jahren 
Abnahme Anteil SGB II-Empfänger/innen  
2010 bis 2013 in Prozent-Punkten 
Für jeden der fünf Hauptindikatoren wurde der gesamtstädtische Wert als Grenzwert festge-
legt.  
Wenn in einem Viertel mindestens vie r von fünf Grenzwerten über- beziehungsweise unter-
schritten wurden , oder wenn drei Grenzwerte besonders deutlich über - beziehungsweise 
unterschritten wurden, ist die Ausprägung der einzelnen Dimensionen anhand aller 25 Ind i-
katoren auf Plausibilität geprüft worden. 
Im zweiten Sch ritt wurde, ergänzend zu der statistischen Analyse des Stadtgebiets, eine 
qualitative planerische Bewertung vorgenommen. Diese schließt auch Viertel ein, die aus der 
Sicht langjähriger planerischer Erfahrung und Befassung mit Gebieten (z um Beispiel Sanie-
                                                           
2 Für vier Indikatoren lagen die Werte nur auf Stadtteilebene vor.

Anlage (entspricht Anlage 3 der Ds. Nr. 4320/2016)   
Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Dezember 2016 Seite 3 
 
rungsgebiete), durch Behandlung in der Wissenschaft, Gegenstand der politischen Diskuss i-
on oder Äußerungen aus der Bürgerschaft und in den Medien mit Aufwertungsprozessen mit 
negativen Begleiterscheinungen, wie der Verdrängung angestammter Wohnbevölkerung , 
assoziiert werden. Die planerische Bewertung berücksichtigt insbesondere die spezifischen 
örtlichen Gegebenheiten wie die Art der Nutzung, die Eigentümerstrukturen, den äußerlich 
erkennbaren Sanierungszustand der Bebauung und die (zukünftigen) Entwicklung en in der 
näheren Umgebung. 
 
Ausblick 
Mit Ratsbeschluss vom 17. November 2016 (vgl. Ds. Nr. 1902/2016) ist die Verwaltung unter 
anderem beauftragt worden , die stadtweite Voruntersuchung im Rahmen einer Dauerb e-
obachtung periodisch durchzuführen und dem Stadtentwicklungsausschuss diese jährlich 
darzustellen.  
Es wird angestrebt , die Voruntersuchung als Dauerbeobachtung weiterzuführen und da bei 
jeweils die Entwicklungen der letzten fünf Jahre bis Erhebungsstichtag, zu betrachten. 3 Auf-
grund der Datenvergleichbarkeit (jeweils gleiche Erhebungsstichtage) ist mit der Darstellung 
der Ergebnisse der Dauerbeobachtung jeweils ab dem dritten Quartal eines Jahres zu rec h-
nen.  
Die Voruntersuchung ist als Prozess angelegt. Das heißt, die Methodik wird bei Bedarf im 
weiteren Verlauf der Bearbeitung modifiziert und um weitere  Indikatoren ergänzt (ergänztes 
Indikatorenset siehe Anlage) . Die Durchfüh rung der vertieften  sozialräumlichen Unters u-
chung in ausgewählten Verdachtsgebieten  kann zu einer Modifikation beziehungsweise  Er-
gänzung um weitere Indikatoren ebenfalls einen Beitrag leisten. 
 
Anlage: Ergänztes Indikatorenset zur Identifizierung von Verdachtsgebieten zum  
Einsatz Sozialer Erhaltungssatzungen in Köln 
                                                           
3 Bei der 2015 durchgeführten Voruntersuchung sind die Bezugszeiträume der einzelnen Indikatoren 
zum Teil unterschiedlich. Grund dafür ist, dass zum Zeitpunkt der Voruntersuchung der Verwaltung 
nicht alle Indikatoren vorlagen.

Anlage:  
Ergänztes Indikatorenset zur Identifizierung von Verdachtsgebieten zum Einsatz Sozialer 
Erhaltungssatzungen in Köln 
Anmerkung:  
Die Auswertung der Indikatoren erfolgt auf Ebene der statistischen Gebietseinheit 
„Stadtviertel“. Die kursiv dargestellten Indikatoren liegen derzeit nur auf Stadtteilebene vor.  
Aufwertungspotential:   
Gebäude-/Wohnungsbestand  
Indikator Einheit 
Anteil geförderter Wohnungen 1   Prozent 
Anteil Gebäude vor 1918  Prozent 
Anteil Gebäude 1919-1949  Prozent 
Anteil Gebäude 1950-1969  Prozent 
Anteil Geschosswohnungen  Prozent 
Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen 2 im Bestand  absolut 
Erteilte Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand  je 1.000 Haushalte  
Verdrängungspotential:   
Sozialstruktur und soziale Lage der Wohnbevölkerung 
Indikator Einheit 
Einwohner/innen mit Migrationshintergrund  Prozent 
Einwohner/innen unter 18 Jahren  Prozent 
Einwohner/innen über 80 Jahren  Prozent 
Mittlere Wohndauer  Jahre 
Anteil SGB II-Empfänger/innen 3  Prozent 
Anteil SGB XII-Empfänger/innen 4  Prozent 
Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigte  P rozent 
Anteil Haushalte ab 4 Personen  Prozent 
Anteil wohngeldbewilligter Haushalte Prozent 
Verdrängungsdruck:  
Intensität und Dynamik von Aufwertungs, Verdrängungs- und Wandlungsprozessen  
Indikator Einheit 
Einwohnerentwicklung  Prozent-Punkte 
Haushalteentwicklung  Prozent-Punkte 
Entwicklung Einwohner/innen mit Migrationshintergrund  Prozent-Punkte 
Entwicklung Einwohner/innen unter 18 Jahren Prozent -Punkte 
Entwicklung Einwohner/innen über 80 Jahren  Prozent -Punkte 
Veränderung Angebotsmiete Neubau & Bestand  absolut  
Veränderung Angebotsmiete Bestand absolut 
Entwicklung mittlere Wohndauer  Jahre 
Entwicklung SGB II-Empfänger/innen Prozent-Punkte 
Entwicklung SGB XII-Empfänger/innen  Prozent-Punkte  
Entwicklung sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Prozent-Punkte 
Entwicklung Haushalte ab 4 Personen Prozent-Punkte 
Entwicklung wohngeldbewilligter Haushalte Prozent-P unkte 
                                                           
1 öffentlich geförderte Wohnungen (1. Förderweg) und vereinbarte Förderung nach Wohnraum-
förderungsgesetz, Einkommensart A 
2 Definition Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bevor eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung 
umgewandelt werden kann, muss seitens der Bauaufsichtsbehörde eine Abgeschlossenheits-
bescheinigung erteilt werden. Das heißt Abgeschlossenheitsbescheinigungen informieren über die 
Anzahl beziehungsweise den Anteil der Wohnungen, die die Voraussetzungen für eine Umwandlung 
von einer Miet- in eine Eigentumswohnung besitzen.  
3 Grundsicherung für Arbeitsuchende  
4 Grundsicherung im Alter