Vorhabenbezogener Bebauungsplan S 12.1 - Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn - (Aufstellungs- und Offenlagebeschluss)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
11.10.2011 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
 
Vorlage-Nr. 2011/0407 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Vorhabenbezogener Be bauungsplan S 12.1 - Heidelberger Straße / Hinter der 
Rennbahn - (Aufstellungs- und Offenlagebeschluss) 
 
Vorlage vom: 26.09.2011 
 
Beschlussvorschlag: 
Teil A: Aufstellungsbeschluss 
1. Dem Antrag der Firma Bessunger Logen GmbH vom 22.09.2011 zur Einleitung eines 
Aufstellungsverfahrens gemäß § 12 BauGB für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan, zur 
teilweisen Änderung des Bebauungsplans S 12, wird zugestimmt.  
Für das nordwestliche Gebiet des Bebauungsplans S 12 „Paul-Wagner-Straße Süd“ an der 
Heidelberger Straße und Hinter der Rennbahn, Gemarkung Darmstadt, Flur 21, Flurstücke Nr. 
127/11 und Nr. 202/9, ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan im Sinne des § 12 BauGB 
aufzustellen, um die planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung einer Wohnbebauung mit 
Tiefgarage zu schaffen.  
2. Der mit den städtischen Ämtern abgestimmte Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) (Anlage 1) 
wird zur Kenntnis genommen. 
3. Das Bebauungsplanverfahren wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt.

2 
... 
Teil B: Offenlagebeschluss 
1. Dem vorliegenden Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VBB) S 12.1 - Heidelberger 
Straße / Hinter der Rennbahn – mit Vorhaben- und Erschließungsbahn (siehe Datei), der 
dazugehörigen Begründung (Anlage 2) und den im Plan enthaltenen Satzungen über die 
Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden 
von Niederschlagswasser, wird zugestimmt. 
2. Der Entwurf zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1 - Heidelberger Straße / Hinter der 
Rennbahn - mit Vorhaben- und Erschließungsplan, der dazugehörigen Begründung und den im 
Plan enthaltenen Satzungen ist gemäß § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Vorhaben- und Erschließungsplan zum S 12.1 
Anlage 2: Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1 
Vorhabenbezogener Bebauungsplanentwurf S 12.1 (wird zu den Sitzungen aufgehängt 
/ ausgelegt) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2011/0407 vom 26.09.2011:  
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes S 12.1, zur teilweisen Änderung des 
Bebauungsplans S 12, soll die planungsrechtliche Grundlage für die Realisierung eines 
Wohnbauprojektes mit bis zu drei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss im Allgemeinen 
Wohngebiet (§ 4 BauNVO) geschaffen werden. Das Baufenster wird gegenüber dem rechtskräftigen 
Bebauungsplan S 12 erweitert und die Geschossigkeit auf bis zu III-Vollgeschosse mit einem 
Staffelgeschoss erhöht. Die notwendigen Stellplätze für Kraftfahrzeuge werden in einer Tiefgarage 
angeordnet. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans S 12.1   ohne Maßstab 
 
 
Teil A: Aufstellungsbeschluss 
 
Zu 1.:
 
Die Fa. Bessunger Logen GmbH hat mit Schreiben vom 22.09.2011 einen Antrag auf Einleitung 
eines Bebauungsplanverfahrens nach § 12 Abs. 2 BauGB (vorhabenbezogener Bebauungsplan) für 
die Flurstücke Gemarkung Darmstadt, Flur 21, Nr. 127/11 und Nr. 202/9, zur teilweisen Änderung 
des Bebauungsplans S 12 „Paul-Wagner-Straße Süd“, gestellt. 
Im Geltungsbereich befindet sich derzeit ein leer stehendes II-geschossiges Wohngebäude aus der 
späteren Nachkriegszeit, welches schadstoffhaltige Bauteile aufweist und zum Abriss vorgesehen 
ist. Die Wissenschaftsstadt Darmstadt ist momentan noch Eigentümerin der Grundstücke und 
möchte diese an den Vorhabenträger veräußern. Der Grundstückskaufvertrag hat vor Abschluss des 
Durchführungsvertrags zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1 zu erfolgen.
  
Da das geplante Vorhaben eine II bis III-geschossige (+ Staffelgeschoss) Wohnbebauung mit einer 
überbaubaren Grundstücksfläche von max. 850 m² vorsieht, erfolgt eine höhere Ausnutzung im 
Plangebiet als nach derzeitig rechtskräftigem Bebauungsplan S 12 möglich wäre. Daher ist die 
Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1 erforderlich. 
Mit diesem Aufstellungsbeschluss wird dem Antrag der Fa. Bessunger Logen GmbH entsprochen und 
das Bebauungsplanverfahren eingeleitet. 
 
Zu 2.:
 
Grundlage und Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist gemäß § 12 (1) BauGB ein 
mit der Gemeinde abgestimmter Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP). Der vorliegende VEP 
Hinter der Rennbahn 
Heidelberger Straße

4 
... 
(Anlage 1) in der Fassung vom 26.09.2011 wurde mit den betroffenen städtischen Ämtern 
abgestimmt. Er stellt detailliert das Vorhaben und die Erschließung zeichnerisch dar und wird durch 
die Vorhabenbeschreibung ergänzt.  
 
Zu 3.:
 
Seit der Änderung des BauGB vom 01.01.2007 kann für die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die 
Nachverdichtung oder für andere Maßnahmen der Innenentwicklung ein Bebauungsplan im 
beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden, wenn folgende Voraussetzungen 
vorliegen:  
• Die im Bebauungsplan festgesetzte Grundfläche darf 20.000 m² nicht übersteigen. 
• Die Zulässigkeit von Vorhaben, die eine Pflicht zur Umweltverträglichkeitsprüfung nach 
Umweltverträglichkeitsprüfungsgesetz (UVPG) oder Landesrecht auslöst, darf nicht begründet 
werden.  
• Es dürfen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und der 
Schutzzwecke der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen 
Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes vorliegen. 
Im beschleunigten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht 
nach § 2a und von der der zusammenfassenden Erklärung nach § 10 (4) BauGB abgesehen. Da die 
vorgenannten Voraussetzungen bei dem Bebauungsplanverfahren erfüllt sind, kann hier unter 
Verzicht auf einen Umweltbericht das beschleunigte Verfahren angewendet werden. 
 
 
Teil B: Offenlagebeschluss 
 
Zu 1. und 2:
 
Auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans (Fassung 26.09.2011) wurde der Entwurf des 
vorhabenbezogenen Bebauungsplans S 12.1 und die dazugehörige  Begründung erarbeitet.  
Die öffentliche Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs S 12.1 (siehe Datei) mit 
Vorhaben- und Erschließungsplan und der zugehörigen Begründung (Anlage 2) erfolgt nach 
vorheriger öffentlicher Bekanntmachung im Darmstädter Echo.  
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbarkommunen werden 
parallel zur Offenlage beteiligt. 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
Brigitte Lindscheid 
Stadträtin 
 
Vorab werden übersandt:
 
• 11 Exemplare des vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurfs S 12.1 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
Zu den Sitzungen wird ausgehängt: 
• Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans S 12.1 wird jeweils zu den Sitzungen 
aufgehängt. 
Darmstadt,  26.09.2011 
61.2 ha  Nst. 2112

I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in Verbindung mit der Baunut-
zungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) und der Planzeichenverordnung
(PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:
1. Art der baulichen Nutzung
1.1 Als Art der baulichen Nutzung wird "Allgemeines Wohngebiet" (WA)
gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.
1.2 Im Rahmen der festgesetzten Nutzung sind nur Vorhaben zulässig, zu denen
sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet.
2. Maß der baulichen Nutzung
2.1 Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß
2.2 Grundfläche des Baukörpers über Gelände
2.3 Nur innerhalb des gekennzeichneten Bereiches ist ein Staffelgeschoss
zulässig.
2.4 Abgrenzung des Maßes der baulichen Nutzung
Nach Westen zur Heidelberger Straße ist das 3. Obergeschoss
um 4,00 m zurück zu versetzen.
2.5 Höhe baulicher Anlagen
Als zulässige Aussenwandhöhe (AWH max.) des Geschosses gilt die Höhen-
angabe bis zur Oberkante der Attika wie folgt:
3. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
3.1 Es wird abweichende Bauweise festgesetzt
Im Plangebiet sind Gebäude im Sinne der offenen Bauweise nach
§Q22QAbs.Q2QBauNVO zulässig; die Gebäudelänge kann jedoch 50Qm
überschreiten.
3.2 Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch zeichnerische
Festsetzung der Baugrenze bestimmt.
4. Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
4.1 Stellplätze sind ausschließlich innerhalb einer Tiefgarage zu errichten.
4.2 Flächen für Nebenanlagen
4.2.1 Zulässig sind Wege, Spielflächen, Müllabstellräume / -plätze,
Garagenzufahrten und unterirdische Garagenanlagen. Es dürfen
oberirdisch max. 200 qm befestigt werden.  
4.2.2 Flächen für befestigte Terrassen
5. Private, zu begrünende Grundstücksflächen (§ 9 (1) 25a BauGB)
5.1 Flächen für die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern
5.2 Freiflächen mit befestigten Flächen und Nebenanlagen (Wege, Spielflächen,
Müllabstellräume / -plätze und Zufahrten).
Die nicht befestigten Flächen sind mit Bäumen und Sträuchern gemäß der
Pflanzliste zu bepflanzen.
5.3 Anzupflanzende Bäume (§ 9 (1) 25a BauGB)
6. Ein- und Ausfahrten (§ 9 (1), 11 BauGB)
6.1 Tiefgaragenein- / ausfahrt
7. Niederschlagswasser
Das auf den Dächern und den befestigten Grundstücksflächen anfallende Niederschlags-
wasser soll, soweit es nicht als Brauchwasser verwendet wird, zum Zweck der Rückhaltung
und Versickerung in die Grünflächen eingeleitet oder über Rigolen versickert
werden.
8. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissi-
onsschutzgesetzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Für das Plangebiet wurden nach DIN 4109 („„Schallschutz im Hochbau - Anforderungen und
Nachweise““, Ausgabe 1989) Lärmpegelbereiche (siehe Abb. Lärmpegelkarte) ermittelt.
Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind aufgrund der Immissionen aus Verkehrslärm für
Wohnungen und Aufenthaltsräumen zum Schutz gegen Außenlärm die Anforderungen an
die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß Ziffer 5 und Tabelle 8 und 9 (siehe Ziff.
5 Hinweise Nr. 6) einzuhalten.
Sofern Räume, die als Kinderzimmer und vorwiegend zum Schlafen genutzt werden an Fas-
saden orientiert sind, die dem Lärmpegelbereich IV oder höher zugeordnet werden, ist der
Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen zwingend erforderlich. Bei Lärmpegel-
bereich III wird der Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen empfohlen.
Die Zuordnung der Räume zu den Lärmpegelbereichen sind der Lärmpegelkarte zu entneh-
men.
9. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches (§ 9 (7) BauGB)
II. Landschaftsplanerische und grüngestalterische Festsetzungen
Aufgrund § 11 Abs. 3 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S.
2542) i.V.m. § 6 Abs. 2 Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)
und i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 25 BauGB werden folgende Inhalte der Landschaftsplanung
festgesetzt:
1. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen / Erhalten von
Bäumen und Sträuchern
Bei allen Gehölzpflanzungen sind ausschließlich einheimische und standortgerechte Arten
entsprechend der unter IV. aufgeführten Pflanzliste zu verwenden.
Die in der Planzeichnung festgesetzten Bäume sind entsprechend der Pflanzliste als hochs-
tämmige Bäume mit einem Stammumfang von 18-20 cm  durch den Vorhabenträger zu
pflanzen. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch gleichwertige Neu-
pflanzungen zu ersetzen.
Die festgesetzten zu begrünenden Grundstücksflächen sind mit heimischen Büschen ent-
sprechend der Pflanzliste und durch Spontanbegrünung oder Initialsaat mit einheimischem,
standortgerechtem Saatgut zu begrünen.
Auf den mit G1 gekennzeichneten Grünflächen sind entlang der Grundstücksgrenzen mind.
0,5 m breite Hainbuchenhecken durch den Vorhabenträger anzupflanzen. Die Hainbuchen-
hecken sind zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.
2. Dachbegrünungen
Dachflächen von Staffelgeschossen sind als Teilbegrünung in einer Fläche von mindestens
50% der Dachgrundfläche mit einer Substratdicke von 5 cm extensiv zu begrünen.
III. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46) i.V.m. § 9 Abs. 4
BauGB wird festgesetzt:
1. Einfriedungen
Einfriedungen sind nur an der Grundstücksgrenze zulässig, innerhalb des Grundstücks sind
keine Einfriedungen zulässig. Als Einfriedungen zur öffentlichen Verkehrsflächen sind Zäune
mit senkrechten Metallstäben auf Mauerkronen mit einer Gesamthöhe von bis zu 1,60 m zu-
lässig. Zum Nachbargrundstück sind mit Hainbuchenhecken begrünte Drahtgewebezäune
zulässig.
Mauerkronen sind bis zu einer Höhe von 0,40 m zulässig, entlang der Heidelberger Straße
ist an die Bestandsmauer vom Flurstück 130/6 bis zu einer Höhe der Mauerkrone von
0,90Qm anzuschliessen.
2. Oberflächenbefestigung
Befestigte nicht überdachte Flächen sind, soweit wasserrechtliche oder gesundheitliche Be-
lange nicht entgegenstehen, wasserdurchlässig anzulegen (z.B. wasserdurchlässiges Ver-
bundsteinpflaster).
3. Dachform
Zulässig sind nur Flachdächer.
4. Werbeanlagen
Werbeananlagen sind nicht zulässig.
IV. Hinweise
1. Verkehrsfläche
Das Grundstück ist über öffentliche Verkehrsflächen erschlossen.
2. Bodendenkmale
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für
Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) oder der Unteren Denkmalschutzbehörde
unverzüglich anzuzeigen.
3. Bodenveränderungen
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffäl-
ligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das
Vorhandensein von  schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regie-
rungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez.QIV/DA
41.5, zu informieren.
4. Altstandorte
Verdachtsmomente über die Altstandorte liegen nicht vor. Der Vorhabenträger wird im
Durchführungsvertrag verpflichtet, die Durchführung von Bodenanalysen in Abstimmung mit
der zuständigen Bodenschutzbehörde durchzuführen und die Kosten hierfür zu tragen. So-
weit sich sanierungspflichtige Altlasten im Sinne des Hessischen Altlasten- und Boden-
schutzgesetzes (Gesetz zur Ausführung des Bundes-Bodenschutzgesetzes und zur Altlas-
tensanierung) ergeben, hat der Vorhabenträger das Regierungspräsidium einzuschalten und
die Kosten der Beseitigung bzw. Sanierung zu tragen.
5. Leitungs- und Baumschutzmaßnahmen
Bei der Durchführung von Baumpflanzungen ist darauf zu achten, dass die Bäume in min-
destens 2,5Qm Entfernung von den Anlagen der Deutschen Telekom AG und sonstigen Ver-
sorgungstrassen gepflanzt werden. Sollte dieser Abstand unterschritten werden, sind
Schutzmaßnahmen erforderlich, um die Baumwurzeln von den Leitungen und Versorgungs-
trassen fernzuhalten. Die Schutzrichtlinien der Anlagen- und Versorgungstrassenbetreiber
sind zu beachten. Die Kosten der Schutzmaßnahmen sind vom Veranlasser zu tragen.
Geschoss AWH max.
II - Vollgeschosse
III - Vollgeschosse
157,80 m ü.NN.
160,80 m ü.NN.
S - Staffelgeschoss 163,80 m ü.NN.
6. Lärmschutz
Im Planungsgebiet werden die Orientierunswerte der DIN 18005  durch Verkehrslärm über-
schritten. Die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß DIN
4109 entsprechend der Lärmpegelbereiche in Verbindung mit der Lärmpegelkarte sind ein-
zuhalten.
7. Klimaschutz
Im Planungsgebiet sind Maßnahmen, die dem Klimawandel entgegenwirken und die der An-
passung an den Klimawandel dienen, vorzusehen. Der Vorhabenträger verpflichtet sich im
Durchführungsvertrag den Jahres-Primärenergiebedarf der EnEV 2009 um 15 % zu unter-
schreiten oder bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung
oder Speicherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien zu treffen.
8. Pflanzliste
8.1 Liste einheimischer Bäume:
Waldkiefer (Pinus sylvestris), Hängebirke (Betula pendula), Hainbuche, Weißbuche (Car-
pinus betulus), Rotbuche (Fagus sylvatica), Traubeneiche (Quercus petraea), Stieleiche
(Quercus robur), Wildapfel (Malus sylvestris), Wildbirne (Pyruspyraster), Vogelkirsche (Pru-
nus avium), Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Feldahorn (Acer campestre), Bergahorn (Acer
pseudoplatanus), Winterlinde (Tilia cordata), Esche (Fraxinus excelsior), Silberweide (Salix
alba).
8.2 Liste einheimischer Sträucher:
Rote Johannisbeere (ribes rubrum), Gemeine Felsenmispel (Cotoneaster integerrima),  Him-
beere  (Rubus idaeus), Hundsrose (Rosa  canina), Heckenrose (Rosa corymbifera), Deut-
scher Ginster (Genista germanica),  Behaarter Ginster (Genista pilosa), Färberginster (Gen-
ista tinctoria), Besenginster  (Cytisus scoparius), Pfaffenhütchen (Euonymus europaeus),
Kreuzdorn (Rhamnus cathartica), Blutroter Hartriegel (Cornus sanguinea),  Haselnuss (Co-
rylus avellana), Schwarzer Holunder (Sambucus nigra), Gewöhnlicher Schneeball (Viburnum
opulus), Gemeine  Heckenkirsche (Lonicera xylosteum), Heidekraut (Calluna vulgaris), Ge-
meiner Liguster (Ligustrum  vulgare), Kleines Immergrün (Vinca minor), Kriechweide (Salix
repens).
V. Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes wird der Vorhaben- und Er-
schließungsplan des Büros vogels /architekten vom 26.09.2011.
Anforderungen an den Schallschutz nach DIN 4109, Tabelle 8
vom November 1989
Lärmpegelbereich Maßgebli-
cher Außen-
lärmpegel
dB(A)
Aufenthaltsräume in Wohnungen, Über-
nachtungsräumen in Beherbergungs-
stätten, Unterrichtsräume und ähnliches
erf R'w, res des Außenbauteils in dB
Büroräume1) und
ähnliches
II
III
56 bis 60
61 bis 65
IV 66 bis 70
30
35
30
30
40 35
1) An Außenbauteile von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen
ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag zum Innenraumpegel leistet, werden keine An-
forderungen gestellt.
Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB
Aufstellungsbeschluss:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom                   .
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 (1) und nach § 13a BauGB im
„„Darmstädter Echo““ am                    .
Öffentliche Auslegung:
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom                    .
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „„Darmstädter Echo““ am                   .  
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Begründung
und Vorhaben- und Erschließungsplan gem. § 3 (2) BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in
der Zeit vom                    bis einschließlich                    .
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange
gem. § 4 (2) BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom                    .
Satzungsbeschluss:
Dieser vorhabenbezogene Bebauungsplan wurde mit Vorhaben- und Erschließungsplan und der im
Plan enthaltenen Satzung gem. § 10 (1) BauGB von der Stadtverordnetenversammlung
zur Satzung beschlossen am                    .
Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.
Ausgefertigt: Darmstadt, den                    .
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Die Dezernentin
Bekanntmachung:
Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gem.
§ 10 (3) BauGB und der öffentlichen Auslegung im „„Darmstädter Echo““ am                      .
Öffentliche Auslegung dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Vorhaben- und
Erschließungsplan und Begründung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i. V. m. § 7 (3) der
Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Technischen Stadthaus, Block D,
in der Zeit vom                      bis einschließlich                      .
Inkrafttreten:
Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am                      .
Darmstadt, den                      
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________
Die Dezernentin
Rechtsgrundlagen:
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 1 des
Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509)
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert durch
Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466)
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art.
2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509)
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46)
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I S. 259), zu-
letzt geändert durch Verordnung vom 29.06.2010 (GVBl. I S. 233)
Hess. Gemeindeordnung (HGO)  i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch
Art.,3 des Gesetzes vom 24.03.2010 (GVBl. I S. 119)
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert
durch Art. 3 des Gesetzes vom 28.07.2011 (BGBl. I S. 1690)
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)  i.d.F. vom
20.12.2010 (GVBl. I S. 629)
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 584)
Hess. Denkmalschutzgesetz (DSchG)  i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 270), zuletzt geän-
dert durch Gesetz vom 10.06.2011 (GVBl. I S. 291)
Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 26.09.2002 (BGBl. I S. ,3830), zuletzt ge-
ändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 21.07.2011 (BGBl. I S. 1475)
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG)  i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. ,94),
zuletzt geändert durch Art. 6 des Gesetzes vom 28.07.2011 (BGBl. I S. 1690)
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in Verbindung mit der Baunut-
zungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) und der Planzeichenverordnung
(PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:
1. Art der baulichen Nutzung
1.1 Als Art der baulichen Nutzung wird "Allgemeines Wohngebiet" (WA)
gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.
1.2 Im Rahmen der festgesetzten Nutzung sind nur Vorhaben zulässig, zu denen
sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet.
2. Maß der baulichen Nutzung
2.1 Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß
2.2 Grundfläche des Baukörpers über Gelände
2.3 Nur innerhalb des gekennzeichneten Bereiches ist ein Staffelgeschoss
zulässig.
2.4 Abgrenzung des Maßes der baulichen Nutzung
Nach Westen zur Heidelberger Straße ist das 3. Obergeschoss
um 4,00 m zurück zu versetzen.
2.5 Höhe baulicher Anlagen
Als zulässige Aussenwandhöhe (AWH max.) des Geschosses gilt die Höhen-
angabe bis zur Oberkante der Attika wie folgt:
3. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
3.1 Es wird abweichende Bauweise festgesetzt
Im Plangebiet sind Gebäude im Sinne der offenen Bauweise nach
§Q22QAbs.Q2QBauNVO zulässig; die Gebäudelänge kann jedoch 50Qm
überschreiten.
3.2 Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch zeichnerische
Festsetzung der Baugrenze bestimmt.
4. Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
4.1 Stellplätze sind ausschließlich innerhalb einer Tiefgarage zu errichten.
4.2 Flächen für Nebenanlagen
4.2.1 Zulässig sind Wege, Spielflächen, Müllabstellräume / -plätze,
Garagenzufahrten und unterirdische Garagenanlagen. Es dürfen
oberirdisch max. 200 qm befestigt werden.  
4.2.2 Flächen für befestigte Terrassen
5. Private, zu begrünende Grundstücksflächen (§ 9 (1) 25a BauGB)
5.1 Flächen für die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern
5.2 Freiflächen mit befestigten Flächen und Nebenanlagen (Wege, Spielflächen,
Müllabstellräume / -plätze und Zufahrten).
Die nicht befestigten Flächen sind mit Bäumen und Sträuchern gemäß der
Pflanzliste zu bepflanzen.
5.3 Anzupflanzende Bäume (§ 9 (1) 25a BauGB)
6. Ein- und Ausfahrten (§ 9 (1), 11 BauGB)
6.1 Tiefgaragenein- / ausfahrt
7. Niederschlagswasser
Das auf den Dächern und den befestigten Grundstücksflächen anfallende Niederschlags-
wasser soll, soweit es nicht als Brauchwasser verwendet wird, zum Zweck der Rückhaltung
und Versickerung in die Grünflächen eingeleitet oder über Rigolen versickert
werden.
8. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissi-
onsschutzgesetzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Für das Plangebiet wurden nach DIN 4109 („„Schallschutz im Hochbau - Anforderungen und
Nachweise““, Ausgabe 1989) Lärmpegelbereiche (siehe Abb. Lärmpegelkarte) ermittelt.
Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind aufgrund der Immissionen aus Verkehrslärm für
Wohnungen und Aufenthaltsräumen zum Schutz gegen Außenlärm die Anforderungen an
die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß Ziffer 5 und Tabelle 8 und 9 (siehe Ziff.
5 Hinweise Nr. 6) einzuhalten.
Sofern Räume, die als Kinderzimmer und vorwiegend zum Schlafen genutzt werden an Fas-
saden orientiert sind, die dem Lärmpegelbereich IV oder höher zugeordnet werden, ist der
Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen zwingend erforderlich. Bei Lärmpegel-
bereich III wird der Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen empfohlen.
Die Zuordnung der Räume zu den Lärmpegelbereichen sind der Lärmpegelkarte zu entneh-
men.
9. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches (§ 9 (7) BauGB)
II. Landschaftsplanerische und grüngestalterische Festsetzungen
Aufgrund § 11 Abs. 3 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S.
2542) i.V.m. § 6 Abs. 2 Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)
und i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 25 BauGB werden folgende Inhalte der Landschaftsplanung
festgesetzt:
1. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen / Erhalten von
Bäumen und Sträuchern
Bei allen Gehölzpflanzungen sind ausschließlich einheimische und standortgerechte Arten
entsprechend der unter IV. aufgeführten Pflanzliste zu verwenden.
Die in der Planzeichnung festgesetzten Bäume sind entsprechend der Pflanzliste als hochs-
tämmige Bäume mit einem Stammumfang von 18-20 cm  durch den Vorhabenträger zu
pflanzen. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch gleichwertige Neu-
pflanzungen zu ersetzen.
Die festgesetzten zu begrünenden Grundstücksflächen sind mit heimischen Büschen ent-
sprechend der Pflanzliste und durch Spontanbegrünung oder Initialsaat mit einheimischem,
standortgerechtem Saatgut zu begrünen.
Auf den mit G1 gekennzeichneten Grünflächen sind entlang der Grundstücksgrenzen mind.
0,5 m breite Hainbuchenhecken durch den Vorhabenträger anzupflanzen. Die Hainbuchen-
hecken sind zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.
2. Dachbegrünungen
Dachflächen von Staffelgeschossen sind als Teilbegrünung in einer Fläche von mindestens
50% der Dachgrundfläche mit einer Substratdicke von 5 cm extensiv zu begrünen.
III. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46) i.V.m. § 9 Abs. 4
BauGB wird festgesetzt:
1. Einfriedungen
Einfriedungen sind nur an der Grundstücksgrenze zulässig, innerhalb des Grundstücks sind
keine Einfriedungen zulässig. Als Einfriedungen zur öffentlichen Verkehrsflächen sind Zäune
mit senkrechten Metallstäben auf Mauerkronen mit einer Gesamthöhe von bis zu 1,60 m zu-
lässig. Zum Nachbargrundstück sind mit Hainbuchenhecken begrünte Drahtgewebezäune
zulässig.
Mauerkronen sind bis zu einer Höhe von 0,40 m zulässig, entlang der Heidelberger Straße
ist an die Bestandsmauer vom Flurstück 130/6 bis zu einer Höhe der Mauerkrone von
0,90Qm anzuschliessen.
2. Oberflächenbefestigung
Befestigte nicht überdachte Flächen sind, soweit wasserrechtliche oder gesundheitliche Be-
lange nicht entgegenstehen, wasserdurchlässig anzulegen (z.B. wasserdurchlässiges Ver-
bundsteinpflaster).
3. Dachform
Zulässig sind nur Flachdächer.
4. Werbeanlagen
Werbeananlagen sind nicht zulässig.
IV. Hinweise
1. Verkehrsfläche
Das Grundstück ist über öffentliche Verkehrsflächen erschlossen.
2. Bodendenkmale
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für
Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) oder der Unteren Denkmalschutzbehörde
unverzüglich anzuzeigen.
3. Bodenveränderungen
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffäl-
ligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das
Vorhandensein von  schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regie-
rungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez.QIV/DA
41.5, zu informieren.
4. Altstandorte
Verdachtsmomente über die Altstandorte liegen nicht vor. Der Vorhabenträger wird im
Durchführungsvertrag verpflichtet, die Durchführung von Bodenanalysen in Abstimmung mit
der zuständigen Bodenschutzbehörde durchzuführen und die Kosten hierfür zu tragen. So-
weit sich sanierungspflichtige Altlasten im Sinne des Hessischen Altlasten- und Boden-
schutzgesetzes (Gesetz zur Ausführung des Bundes-Bodenschutzgesetzes und zur Altlas-
tensanierung) ergeben, hat der Vorhabenträger das Regierungspräsidium einzuschalten und
die Kosten der Beseitigung bzw. Sanierung zu tragen.
5. Leitungs- und Baumschutzmaßnahmen
Bei der Durchführung von Baumpflanzungen ist darauf zu achten, dass die Bäume in min-
destens 2,5Qm Entfernung von den Anlagen der Deutschen Telekom AG und sonstigen Ver-
sorgungstrassen gepflanzt werden. Sollte dieser Abstand unterschritten werden, sind
Schutzmaßnahmen erforderlich, um die Baumwurzeln von den Leitungen und Versorgungs-
trassen fernzuhalten. Die Schutzrichtlinien der Anlagen- und Versorgungstrassenbetreiber
sind zu beachten. Die Kosten der Schutzmaßnahmen sind vom Veranlasser zu tragen.
Geschoss AWH max.
II - Vollgeschosse
III - Vollgeschosse
157,80 m ü.NN.
160,80 m ü.NN.
S - Staffelgeschoss 163,80 m ü.NN.
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)
Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in Verbindung mit der Baunut-
zungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) und der Planzeichenverordnung
(PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58) werden festgesetzt:
1. Art der baulichen Nutzung
1.1 Als Art der baulichen Nutzung wird "Allgemeines Wohngebiet" (WA)
gemäß § 4 BauNVO festgesetzt.
1.2 Im Rahmen der festgesetzten Nutzung sind nur Vorhaben zulässig, zu denen
sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet.
2. Maß der baulichen Nutzung
2.1 Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß
2.2 Grundfläche des Baukörpers über Gelände
2.3 Nur innerhalb des gekennzeichneten Bereiches ist ein Staffelgeschoss
zulässig.
2.4 Abgrenzung des Maßes der baulichen Nutzung
Nach Westen zur Heidelberger Straße ist das 3. Obergeschoss
um 4,00 m zurück zu versetzen.
2.5 Höhe baulicher Anlagen
Als zulässige Aussenwandhöhe (AWH max.) des Geschosses gilt die Höhen-
angabe bis zur Oberkante der Attika wie folgt:
3. Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
3.1 Es wird abweichende Bauweise festgesetzt
Im Plangebiet sind Gebäude im Sinne der offenen Bauweise nach
§Q22QAbs.Q2QBauNVO zulässig; die Gebäudelänge kann jedoch 50Qm
überschreiten.
3.2 Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch zeichnerische
Festsetzung der Baugrenze bestimmt.
4. Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen
4.1 Stellplätze sind ausschließlich innerhalb einer Tiefgarage zu errichten.
4.2 Flächen für Nebenanlagen
4.2.1 Zulässig sind Wege, Spielflächen, Müllabstellräume / -plätze,
Garagenzufahrten und unterirdische Garagenanlagen. Es dürfen
oberirdisch max. 200 qm befestigt werden.  
4.2.2 Flächen für befestigte Terrassen
5. Private, zu begrünende Grundstücksflächen (§ 9 (1) 25a BauGB)
5.1 Flächen für die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern
5.2 Freiflächen mit befestigten Flächen und Nebenanlagen (Wege, Spielflächen,
Müllabstellräume / -plätze und Zufahrten).
Die nicht befestigten Flächen sind mit Bäumen und Sträuchern gemäß der
Pflanzliste zu bepflanzen.
5.3 Anzupflanzende Bäume (§ 9 (1) 25a BauGB)
6. Ein- und Ausfahrten (§ 9 (1), 11 BauGB)
6.1 Tiefgaragenein- / ausfahrt
7. Niederschlagswasser
Das auf den Dächern und den befestigten Grundstücksflächen anfallende Niederschlags-
wasser soll, soweit es nicht als Brauchwasser verwendet wird, zum Zweck der Rückhaltung
und Versickerung in die Grünflächen eingeleitet oder über Rigolen versickert
werden.
8. Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder
Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissi-
onsschutzgesetzes (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
Für das Plangebiet wurden nach DIN 4109 („„Schallschutz im Hochbau - Anforderungen und
Nachweise““, Ausgabe 1989) Lärmpegelbereiche (siehe Abb. Lärmpegelkarte) ermittelt.
Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind aufgrund der Immissionen aus Verkehrslärm für
Wohnungen und Aufenthaltsräumen zum Schutz gegen Außenlärm die Anforderungen an
die Luftschalldämmung von Außenbauteilen gemäß Ziffer 5 und Tabelle 8 und 9 (siehe Ziff.
5 Hinweise Nr. 6) einzuhalten.
Sofern Räume, die als Kinderzimmer und vorwiegend zum Schlafen genutzt werden an Fas-
saden orientiert sind, die dem Lärmpegelbereich IV oder höher zugeordnet werden, ist der
Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen zwingend erforderlich. Bei Lärmpegel-
bereich III wird der Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen empfohlen.
Die Zuordnung der Räume zu den Lärmpegelbereichen sind der Lärmpegelkarte zu entneh-
men.
9. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches (§ 9 (7) BauGB)
II. Landschaftsplanerische und grüngestalterische Festsetzungen
Aufgrund § 11 Abs. 3 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S.
2542) i.V.m. § 6 Abs. 2 Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)
und i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 und Nr. 25 BauGB werden folgende Inhalte der Landschaftsplanung
festgesetzt:
1. Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen / Erhalten von
Bäumen und Sträuchern
Bei allen Gehölzpflanzungen sind ausschließlich einheimische und standortgerechte Arten
entsprechend der unter IV. aufgeführten Pflanzliste zu verwenden.
Die in der Planzeichnung festgesetzten Bäume sind entsprechend der Pflanzliste als hochs-
tämmige Bäume mit einem Stammumfang von 18-20 cm  durch den Vorhabenträger zu
pflanzen. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten und bei Abgang durch gleichwertige Neu-
pflanzungen zu ersetzen.
Die festgesetzten zu begrünenden Grundstücksflächen sind mit heimischen Büschen ent-
sprechend der Pflanzliste und durch Spontanbegrünung oder Initialsaat mit einheimischem,
standortgerechtem Saatgut zu begrünen.
Auf den mit G1 gekennzeichneten Grünflächen sind entlang der Grundstücksgrenzen mind.
0,5 m breite Hainbuchenhecken durch den Vorhabenträger anzupflanzen. Die Hainbuchen-
hecken sind zu pflegen und dauerhaft zu erhalten.
2. Dachbegrünungen
Dachflächen von Staffelgeschossen sind als Teilbegrünung in einer Fläche von mindestens
50% der Dachgrundfläche mit einer Substratdicke von 5 cm extensiv zu begrünen.
III. Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Aufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46) i.V.m. § 9 Abs. 4
BauGB wird festgesetzt:
1. Einfriedungen
Einfriedungen sind nur an der Grundstücksgrenze zulässig, innerhalb des Grundstücks sind
keine Einfriedungen zulässig. Als Einfriedungen zur öffentlichen Verkehrsflächen sind Zäune
mit senkrechten Metallstäben auf Mauerkronen mit einer Gesamthöhe von bis zu 1,60 m zu-
lässig. Zum Nachbargrundstück sind mit Hainbuchenhecken begrünte Drahtgewebezäune
zulässig.
Mauerkronen sind bis zu einer Höhe von 0,40 m zulässig, entlang der Heidelberger Straße
ist an die Bestandsmauer vom Flurstück 130/6 bis zu einer Höhe der Mauerkrone von
0,90Qm anzuschliessen.
2. Oberflächenbefestigung
Befestigte nicht überdachte Flächen sind, soweit wasserrechtliche oder gesundheitliche Be-
lange nicht entgegenstehen, wasserdurchlässig anzulegen (z.B. wasserdurchlässiges Ver-
bundsteinpflaster).
3. Dachform
Zulässig sind nur Flachdächer.
4. Werbeanlagen
Werbeananlagen sind nicht zulässig.
IV. Hinweise
1. Verkehrsfläche
Das Grundstück ist über öffentliche Verkehrsflächen erschlossen.
2. Bodendenkmale
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für
Denkmalpflege (Archäologische Denkmalpflege) oder der Unteren Denkmalschutzbehörde
unverzüglich anzuzeigen.
3. Bodenveränderungen
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffäl-
ligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das
Vorhandensein von  schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regie-
rungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez.QIV/DA
41.5, zu informieren.
4. Altstandorte
Verdachtsmomente über die Altstandorte liegen nicht vor. Der Vorhabenträger wird im
Durchführungsvertrag verpflichtet, die Durchführung von Bodenanalysen in Abstimmung mit
der zuständigen Bodenschutzbehörde durchzuführen und die Kosten hierfür zu tragen. So-
weit sich sanierungspflichtige Altlasten im Sinne des Hessischen Altlasten- und Boden-
schutzgesetzes (Gesetz zur Ausführung des Bundes-Bodenschutzgesetzes und zur Altlas-
tensanierung) ergeben, hat der Vorhabenträger das Regierungspräsidium einzuschalten und
die Kosten der Beseitigung bzw. Sanierung zu tragen.
5. Leitungs- und Baumschutzmaßnahmen
Bei der Durchführung von Baumpflanzungen ist darauf zu achten, dass die Bäume in min-
destens 2,5Qm Entfernung von den Anlagen der Deutschen Telekom AG und sonstigen Ver-
sorgungstrassen gepflanzt werden. Sollte dieser Abstand unterschritten werden, sind
Schutzmaßnahmen erforderlich, um die Baumwurzeln von den Leitungen und Versorgungs-
trassen fernzuhalten. Die Schutzrichtlinien der Anlagen- und Versorgungstrassenbetreiber
sind zu beachten. Die Kosten der Schutzmaßnahmen sind vom Veranlasser zu tragen.
Geschoss AWH max.
II - Vollgeschosse
III - Vollgeschosse
157,80 m ü.NN.
160,80 m ü.NN.
S - Staffelgeschoss 163,80 m ü.NN.
124/3
126
127/9
130/6
132/1
202/11
208/2
190/5
196/1
127/7
202/9
202/10
127/10
127/11
14 6,8512
14 6,858,30
4,6042,7512,95 19,70 134,5359,90
19,752,5G1III + SII GR max. 850 mG2 GGa
G1G2 GGa
10,752,5 0,75
0,752
Hinter der Rennbahn
Heidelberger Straße
Sportanlage
Gemeindezentrum
OK Kanaldeckel148,95 m ü.NN.
ROMIG GMBH & CO. KG BAUCONSULT 
INFO @ BUERO-ROMIG.DEFax.+49 (0) 61 51  60 91- 60Tel. +49 (0) 61 51  60 91- 06 4 2 8 5  D A R M S T A D T K A R L S T R A S S E  1 1 0vogels /architektenschleiermacherstraße 864283 darmstadt+49 (0) 6151 151400info@vogels-architekten.dedipl.-ing. maximilian vogelsarchitekt bda
WA
z.B. II GR max. 850 m
a
GGaG2
S
N
M 1/500
Lärmpegelkarte
Entwurf zumVorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1- Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn -zur teilweisen Änderung des Bebauungsplanes S 12mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagenfür das nordwestliche Gebiet des BebauungsplanesS 12 "Paul-Wagner-Straße Süd"an der Heidelberger Straße und Hinter der Rennbahn,Gemarkung Darmstadt, Flur 21, Flurstück Nr. 127/11 und Nr. 202/9.
Wissenschaftsstadt DarmstadtGemarkung Darmstadt       Flur 21        Maßstab 1:500
MVgezeichnet Planformat: Architekt VorhabenträgerDatum26.09.2011 680/549 mmBessunger Logen GmbHc/o Heureka Development GmbH  An der Stadtkirche 664283 Darmstadt
WissenschaftsstadtDarmstadt, den
StadtplanungsamtDr. Ing. H. KisselLtd. Baudirektor
Entwurf zumVorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1- Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn -zur teilweisen Änderung des Bebauungsplanes S 12mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagenfür das nordwestliche Gebiet des BebauungsplanesS 12 "Paul-Wagner-Straße Süd"an der Heidelberger Straße und Hinter der Rennbahn,Gemarkung Darmstadt, Flur 21, Flurstück Nr. 127/11 und Nr. 202/9.
Wissenschaftsstadt DarmstadtGemarkung Darmstadt       Flur 21        Maßstab 1:500
IV
IV
III III
II II
II II
IIII
IIIIII
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ERDGESCHOSS
Bericht Nr. 11179-VSS-1
Heureka Development GmbH
Neubau "Bessunger Logen"Errichtung von Mehrfamilienhäusernin Darmstadt, Heidelberger Straße 148
- LÄRMPEGELBEREICHE -als Grundlage zur Dimensionierungpassiver Schallschutzmaßnahmen
Fehlheimer Straße 2464683 EinhausenTelefon (06251) 96 46-0Fax (06251) 96 46-46www.fritz-ingenieure.de
ANHANG 4Seite 1 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
IV
IV
IV III
II II
II II
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1. OBERGESCHOSS
IV
IV
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II II
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ERDGESCHOSS
Bericht Nr. 11179-VSS-1
Heureka Development GmbH
Neubau "Bessunger Logen"Errichtung von Mehrfamilienhäusernin Darmstadt, Heidelberger Straße 148
- LÄRMPEGELBEREICHE -als Grundlage zur Dimensionierungpassiver Schallschutzmaßnahmen
Fehlheimer Straße 2464683 EinhausenTelefon (06251) 96 46-0Fax (06251) 96 46-46www.fritz-ingenieure.de
ANHANG 4Seite 1 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
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1. OBERGESCHOSS
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2. OBERGESCHOSS
Bericht Nr. 11179-VSS-1
Heureka Development GmbH
Neubau "Bessunger Logen"Errichtung von Mehrfamilienhäusernin Darmstadt, Heidelberger Straße 148
- LÄRMPEGELBEREICHE -als Grundlage zur Dimensionierungpassiver Schallschutzmaßnahmen
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ANHANG 4Seite 2 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
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Bericht Nr. 11179-VSS-1
Heureka Development GmbH
Neubau "Bessunger Logen"Errichtung von Mehrfamilienhäusernin Darmstadt, Heidelberger Straße 148
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Fehlheimer Straße 2464683 EinhausenTelefon (06251) 96 46-0Fax (06251) 96 46-46www.fritz-ingenieure.de
ANHANG 4Seite 1 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
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Bericht Nr. 11179-VSS-1
Heureka Development GmbH
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- LÄRMPEGELBEREICHE -als Grundlage zur Dimensionierungpassiver Schallschutzmaßnahmen
Fehlheimer Straße 2464683 EinhausenTelefon (06251) 96 46-0Fax (06251) 96 46-46www.fritz-ingenieure.de
ANHANG 4Seite 2 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
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Bericht Nr. 11179-VSS-1
Heureka Development GmbH
Neubau "Bessunger Logen"Errichtung von Mehrfamilienhäusernin Darmstadt, Heidelberger Straße 148
- LÄRMPEGELBEREICHE -als Grundlage zur Dimensionierungpassiver Schallschutzmaßnahmen
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ANHANG 4Seite 1 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
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Bericht Nr. 11179-VSS-1
Heureka Development GmbH
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- LÄRMPEGELBEREICHE -als Grundlage zur Dimensionierungpassiver Schallschutzmaßnahmen
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ANHANG 4Seite 2 von 2
Lärmpegelbereiche"Maßgeblicher Außenlärmpegel" gemäß DIN 4109,ermittelt aus dem Beurteilungspegel für den Tag zzgl. 3 dB(A)
I<= 55dB(A): Lärmpegelbereich I55 <II<= 60dB(A): Lärmpegelbereich II60 <III<= 65dB(A): Lärmpegelbereich III65 <IV<= 70dB(A): Lärmpegelbereich IV70 <V<= 75dB(A): Lärmpegelbereich V75 <VI<= 80dB(A): Lärmpegelbereich VI80 <VIIdB(A): Lärmpegelbereich VII
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G1
124/3
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130/6 132/1
202/11
208/2
190/5
196/1
127/7
202/9 202/10
127/10
127/11
z.B. II GR max. 850 m2
G2

13.09.2011 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 26.09.2011 
 
Begründung 
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) 
zum 
vorhabenbezogenen Bebauungsplanentwurf S 12.1 
- Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn - 
zur teilweisen Änderung des Bebauungsplans S 12 „Paul-Wagner-Straße Süd“ 
für das nordwestliche Gebiet des Bebauungsplans S 12 an der Heidelberger Straße, Hinter 
der Rennbahn, Gemarkung Darmstadt, Flur 21, Flurstücke Nr. 127/11 und Nr. 202/9 
  
 
 
 
 S 12.1 
  
 
 
 
  
 
 
 
 
Ausschnitt aus dem Bebauungsplan S 12 mit Plangebiet S 12.1 und Sportanlagen (ohne Maßstab) 
Anlage 2

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INHALT SEITE 
 
1. 
 Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 5 
1.1  Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung 5  
1.2  Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 5 
2.  Räumlicher Geltungsbereich / Lage des Plangebietes 6 
3.  Planungsrechtliche Situation 6 
3.1  Regionalplan 6 
3.2  Flächennutzungsplan 6 
3.3  Bebauungsplan 6 
4.  Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 7 
4.1  Bestandsbebauung 8 
5.  Wasserwirtschaftliche Belange 8 
5.1  Wasserversorgung 9 
5.2  Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz 9  
5.3  Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschlagswasser 9  
5.4  Abwasser 9 
5.5  Oberirdische Gewässer 9 
6.  Altflächen / Altlasten 9 
6.1  Altflächen / Altlasten 9 
6.2  Regelungen im Durchführungsvertrag 9 
7.  Emissionen - Immissionen 10  
7.1  Verkehrsemissionen / Schalltechnische Untersuchung 10  
7.2  Sportlärm /Schalltechnische Untersuchung 10  
8.  Städtebauliches Konzept 11  
8.1  Nutzungskonzept 11  
8.2  Bebauungskonzept 11  
8.3  Freiflächenkonzept 11  
8.4  Verkehrskonzept 12  
9.  Inhalt und Begründung der Festsetzungen 12  
9.1  Art der baulichen Nutzung 12  
9.2  Maß der baulichen Nutzung 12  
9.3  Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen 12  
9.4  Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen 1 3  
9.5  Private, zu begrünende Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 13  
9.6  Niederschlagswasser 13  
9.7  Anlagen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 (1) Nr. 7 BauGB) 13

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9.8  Nebenanlagen 13  
10.  Gestalterische Festsetzungen 13  
10.1  Einfriedungen 13  
10.2  Oberflächenbefestigungen 14  
10.3  Dachformen 14  
10.4  Werbeanlagen 14  
11.  Landschaftsplanerische und grüngestalterische Festsetzungen 14  
11.1  Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen / Erhalten von 
Bäumen und Sträuchern 14  
11.2  Dachbegrünungen 14  
12.  Beschreibung und Beurteilung der Eingriffe in Natur und Landschaft 15  
12.1  Eingriff in den Naturhaushalt und Beeinträchtigung von Grün- und Freiflächen 15  
12.2  Eingriffsminimierung / Ausgleichsmaßnahmen 15  
12.2.1  Weitere Maßnahmen um nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt zu minimieren 15  
13.  Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Anpassung an den Klimawandel 15  
14.  Hinweise und Empfehlungen 16  
14.1  Artenempfehlung / Bäume / Pflanzungen 16  
15.  Der Durchführungsvertrag und seine Regelungen 16  
16.  Planungsstatistik 17  
16.1  Gebietsflächen 17  
 
Es liegen folgende Gutachten und Untersuchungen zu Grunde: 
 Schalltechnische Untersuchung Verkehrslärmimmissionen (Fritz Beratende Ingenieure GmbH 
v. 24.06.2011) 
 Schalltechnische Stellungnahme Immissionen Sportanlagen (Fritz Beratende Ingenieure 
GmbH v. 30.08. 2011)

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Begründung

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1.   Erfordernis und Ziel der Planaufstellung 
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungs planes S 12.1 - Heidelberger 
Straße / Hinter der Rennbahn - sollen die betroffenen Grundstücke grundsätzlich be sser 
genutzt werden und durch bauliche Verdichtung stadt naher Bereiche eine zusätzliche In- 
anspruchnahme von Flächen im Außenbereich vermieden  werden. Es besteht ein erhebli- 
cher Bedarf an zusätzlichen Wohnungen. 
Das Vorhaben liegt innerhalb des Geltungsbereiches des am 02.07.1975 in Kraft getrete- 
nen Bebauungsplanes S 12 "Paul-Wagner-Straße Süd". Im Bereich der geplanten Verdich- 
tung weist der Bebauungsplan "Reines Wohngebiet (§ 3 BauNVO 1968)" mit zwei Vollge- 
schossen in offener Bauweise auf eng begrenztem Bau fenster aus, wobei im gesamten 
angrenzenden Bereich „Allgemeines Wohngebiet (§ 4 B auNVO 1968) als Flächen für den 
Gemeinbedarf Kirche und Kindergarten“ festgesetzt ist. 
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes soll eine planungsrechtliche 
Grundlage für die Realisierung des Vorhabens mit bi s zu drei Vollgeschossen und einem 
Staffelgeschoss als „Allgemeines Wohngebiet (§ 4 Ba uNVO)“ geschaffen werden. Die 
Baufenster werden erweitert und Stellflächen für Kr aftfahrzeuge in Tiefgaragen zugelas- 
sen. 
Durch barrierefreie Zugänglichkeit der geplanten Wo hnungen aus der neuen Tiefgarage in 
Verbindung mit Aufzuganlagen zu den Etagen wird das  Angebot an Wohnungen für jedes 
Lebensalter nachhaltig erhöht. 
Das Vorhaben soll auf Initiative des Investors auf dessen eigenen Grundstücken realisiert 
werden. Der Grundstückskaufvertrag mit der Wissensc haftsstadt Darmstadt steht noch 
aus. Die Unterzeichnung wird vor Abschluss des Durc hführungsvertrags zum Bebauungs- 
plan S 12.1 erfolgen. Investitionsträger ist die Firma Bessunger Logen GmbH. Die geplante 
Wohnbebauung ist durch die bereits vorhandene Neben wegführung zur Heidelberger 
Straße Ecke Landskronstraße sowie die vorhandene Infrastruktur voll erschlossen. 
1.1 Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung  und Ordnung 
Die neue Wohnbebauung hat keine wesentlichen Auswir kungen auf die städtebauliche 
Entwicklung und Ordnung. Negative Auswirkungen für die vorhandene Infrastrukturausstat- 
tung und die Nahversorgung sind nicht zu erwarten. Die Infrastrukturen werden durch die 
Nachverdichtung besser ausgenutzt. Ebenso sind Ausw irkungen auf das Orts- und Land- 
schaftsbild angesichts des wohnwirtschaftlich geprä gten Charakters und der umliegenden 
Verkehrstrassen nicht zu befürchten. 
1.2 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB 
Das beschleunigte Verfahren ist nur auf Maßnahmen d er Innenentwicklung, daher auf be- 
reits erschlossene Ortsteile, anwendbar. 
Beträgt die zulässige Grundfläche weniger als 20.00 0 m², ist das beschleunigte Verfahren 
bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen anwendbar . Ausgeschlossen ist das beschleu- 
nigte Verfahren, wenn durch den Bebauungsplan die Z ulässigkeit von Vorhaben begründet 
wird, die der Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Das ist hier nicht der Fall. 
Da die Voraussetzungen für das beschleunigte Verfah ren nach § 13a BauGB vorliegen, 
wurde dieses in Abstimmung mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt gewählt.

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2.   Räumlicher Geltungsbereich / Lage des Plangebi etes 
Der Geltungsbereich liegt im nordwestlichen Gebiet des Bebauungsplans S 12 „Paul-
Wagner-Straße Süd“. 
Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des vor habenbezogenen Bebauungsplanes 
wird durch die zeichnerische Darstellung bestimmt. 
Der Geltungsbereich hat folgende räumliche Begrenzung: 
- Im Norden:  Südgrenzen der Flurstücke Nr.130/6 
- Osten:   Westgrenze der Flurstücke 202/10 und 127 /7 
- Im Süden:  Hinter der Radrennbahn  196/1 
- Im Westen: Heidelberger Straße 
Die Fläche des Plangebietes beträgt ca. 0,21 ha. 
Der Geltungsbereich umfasst folgende Parzellen der Gemarkung Darmstadt: 
Flur:  21 
Parzellen: Nr. 127/11 und Nr. 202/9 
Das Plangebiet befindet sich an der Ecke Heidelberger Straße / „Hinter der Rennbahn“ 
3.   Planungsrechtliche Situation 
3.1 Regionalplan 
Im Regionalplan Südhessen 2000, neu bekannt gemacht am 13.09.2004 (StAnz. 37/04), ist 
das Plangebiet als Siedlungsfläche Bestand dargestellt.  
3.2 Flächennutzungsplan  
Der seit dem 01.04.2006 rechtswirksame Flächennutzu ngsplan der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt weist das Plangebiet als Wohnbaufläche aus.  
3.3 Bebauungsplan 
Der am 02.07.1975 in Kraft getretene Bebauungsplan S 12 "Paul-Wagner-Straße Süd" 
weist im Bereich des Planungsgebiets "Reines Wohnge biet (§ 3 BauNVO)" mit zwei Voll- 
geschossen in abweichender Bauweise aus. 
Die überbaubaren Flächen sind in Grundstückmitte un d parallel der Straße An der Renn- 
bahn ausgewiesen. 
Es sind festgesetzt: GRZ = 0,4; GFZ = 0,6. 
Für die Dachform sind Dachneigungen von 40°  mit ein heitlicher dunkelgrauer Schindelde- 
ckung zwingend vorgeschrieben. 
Die Außenwände sind weiß zu verputzen oder zu schlemmen.

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 Ausschnitt S12 mit dem 
 Plangebiet S 12.1 
 
 
 
 
 
 
 
Denkmalschutz 
Baudenkmäler und Bodendenkmäler sind im Geltungsber eich des Bebauungsplanes nicht 
vorhanden oder zu vermuten. Wenn bei Erdarbeiten Bo dendenkmäler bekannt werden, so 
ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Ab teilung Archäologische Denkmal- 
pflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unver züglich anzuzeigen. Ein entspre- 
chender Hinweis ist im Plan enthalten. 
Landschaftsschutz und Naturschutz 
Der gesamte Geltungsbereich des vorhabenbezogenen B ebauungsplanes liegt nicht im 
Landschaftsschutzgebiet.  
Naturschutzgebiete, Vogelschutzgebiete und FFH-Gebi ete werden von der Planung nicht 
tangiert. 
 
Baumschutzsatzung 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb der im Zusam menhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baum schutzsatzung geschützt. Ge- 
schützt sind Bäume, die – gemessen in einem Meter H öhe – bei Laubbäumen einen 
Stammumfang von mehr als 60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
Für die notwendige Errichtung der Tiefgarage müssen  7 private Bäume gefällt werden. Da- 
zu sind Fällanträge zu stellen und entsprechende Ersatzpflanzungen vorzunehmen.  
4.   Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bes tand 
Das Projektgrundstück befindet sich im südlichen Te il von Bessungen an der Heidelberger 
Straße zwischen dem Gemeindezentrum der Ev. Andreas gemeinde (nördlich) und der 
Radrennbahn. Die Erschließung erfolgt ausgehend von  der Anliegerstraße, die in östlicher 
Lage parallel zu den Straßenbahngleisen und zur Heidelberger Straße verläuft.  
Unmittelbar nördlich des Areals sind Allgemeine Woh ngebiete festgesetzt und umgesetzt, 
weiter im Osten befinden sich ebenfalls Reine Wohng ebiete. Westlich der Heidelberger 
Straße befindet sich ein Gewerbegebiet, das von großflächigem Einzelhandel geprägt ist. 
Im Süden schließen Sportanlagen (Radrennbahn, Tenni sanlage) an. Diese sind durch ei- 
nen Schutzwall bis zur Dachhöhe vom Bestandsobjekt getrennt.

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Blick von Süden auf 
die Bestandsbebauung 
 
 
 
 
 
 
4.1 Bestandsbebauung 
Auf der Liegenschaft befindet sich eine schon länge r leerstehende zweigeschossige 
Wohnbebauung älteren Nachkriegsstandards mit Sattel dach. Das Gebäude wird abgeris- 
sen, da es schadstoffbelastete Bauteile aufweist (übliche Baustoffe für diese Bauzeit), nicht 
dem heutigen Standard entspricht und das Grundstück  nicht ökonomisch ausgenutzt wer- 
den kann. 
Die gesamten Aufbauten und die versiegelten Flächen im Plangebiet werden im Zuge einer 
noch zu erteilenden Abrissgenehmigung im Zusammenha ng mit der Errichtung des Plan- 
vorhabens planmäßig abgeräumt. Schadstoffhaltige Bauteile werden fachgerecht nach den 
gesetzlichen Vorschriften entsorgt.  
5.   Wasserwirtschaftliche Belange 
Nach dem gemeinsamen Erlass vom 23. Juni 1997 der z uständigen Ministerien (St. Anz. 
25/1997 S. 1803) müssen Belange der Wasserwirtschaf t bei der Bauleitplanung angemes- 
sen berücksichtigt werden. Auf Grundlage der im o.g . gemeinsamen Erlass enthaltenen 
Gliederung werden im Folgenden die wasserwirtschaftlichen Belange dargestellt.

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5.1 Wasserversorgung 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Lösch wasser erfolgt durch die HSE Süd- 
hessische Energie AG.  
Die Trinkwasserversorgung ist technisch und rechtli ch (Wasserwerk und Rohrnetz) durch 
die bestehenden Wasserversorgungsanlagen gewährleistet. 
Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasser rechtliche Genehmigungen abge- 
deckt und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne nachteilige 
Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereit gestellt. 
Löschwasserversorgung 
Für den Bereich ist eine Löschwassermenge von 1600 l/min entsprechend 26,7 l/sek. über 
einen Zeitraum von 2 Std. bereitzustellen. Dies erf olgt durch das öffentliche Netz auf den 
anliegenden Straßen. 
Wasserqualität 
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den Anforde- 
rungen der Trinkwasserverordnung (TWVO). 
5.2 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessisch en Wassergesetz 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicheru ngsgebiet nach dem Hessischen Was- 
sergesetz. 
5.3 Bodenversiegelung / Versickerung von Niederschl agswasser 
Zur Entlastung des Naturhaushaltes wird die Entwäss erungen des intensiv begrünten Tief- 
garagendaches über Flächenversickerungen (Rigolen) durchgeführt. Ebenso werden Ter- 
rassenflächen mit versickerungsfähigen Materialien und Pflastern befestigt. Außerdem wird 
festgesetzt, dass das Flachdach des Staffelgeschoss es mit einem Anteil von mindestens 
50% extensiv zu begrünen ist. 
5.4 Abwasser 
Das Plangebiet ist an vorhandene Abwasseranlagen (K anal, Rückhaltebecken und Kläran- 
lage) angeschlossen. Durch den nördlichen Grundstüc kstreifen Parz. 202/9 verläuft ein 
Regenwassersammler aus dem östlichen Nachbargebiet. 
5.5 Oberirdische Gewässer 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
6.   Altflächen / Altlasten 
6.1 Altflächen / Altlasten 
In der Altflächendatei (ALTIS) des Hess. Landesamte s für Umwelt und Geologie sind keine 
Einträge vorhanden. 
6.2 Regelungen im Durchführungsvertrag 
Im Durchführungsvertrag werden Regelungen zur Besei tigung von eventuellen Altlasten 
aufgenommen.

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7.   Emissionen - Immissionen 
7.1 Verkehrsemissionen / Schalltechnische Untersuch ung 
 
Im Plangebiet besteht eine nicht unerhebliche Vorbe lastung durch Verkehrslärm, hervorge- 
rufen durch die westlich gelegene Heidelberger Stra ße sowie die parallel verlaufende Stra- 
ßenbahnstrecke von bzw. nach Darmstadt-Eberstadt. Ü berschreitungen der schalltechni- 
schen Orientierungswerte gemäß DIN 18005-1 für Allg emeine Wohngebiete um maximal 
13 dB(A) werden sowohl während des Tagzeitraumes al s auch in der Nacht insbesondere 
für die der Heidelberger Straße unmittelbar zugewan dte Westfassade der geplanten 
Wohnbebauung prognostiziert.  
 
Im Rahmen der angestrebten Änderung des Bebauungspl ans werden geeignete Festset- 
zungen zum passiven Schallschutz getroffen.  
 
Hierbei sind die der Heidelberger Straße nächstgele genen Fassadenbereiche laut der zu 
Grunde liegenden schalltechnischen Untersuchung dem  Lärmpegelbereich IV, rückwärtige 
oder zurückspringende Nord- und Südfassaden den Lär mpegelbereichen III und II zuzu- 
ordnen. Sofern Räume, die zum Schlafen genutzt werd en (Schlafzimmer, Kinderzimmer) 
an den stark konfliktbehafteten Fassaden vorgesehen  werden, sind schallgedämmte Lüf- 
tungselemente einzubauen.  
 
Als Ergebnis der oben genannten Untersuchung sind L ärmpegelkarten erarbeitet worden, 
die eine konkrete Zuordnung der Lärmpegelbereiche f assaden- und geschossbezogen 
darstellen. 
 
7.2 Sportlärm /Schalltechnische Untersuchung 
 
Da beim Sportlärm die Nachtsituation praktisch kein e Rolle spielt, liegt der Schwerpunkt 
der nachfolgenden Ausführungen auf Lösungsstrategien zur Tagsituation. 
 
Die Planunterlagen führen zu dem Ergebnis, dass der  Abstand zwischen der Tennisanlage 
und dem geplanten Wohngebiet etwa 100 m beträgt. De r Abstand zwischen der vorhande- 
nen Radrennbahn und dem Wohngebiet ist geringer als 100 m.  
 
Die Abschätzung der Geräuschimmissionen an der gepl anten Wohnbebauung „Bessunger 
Logen“ ergibt, dass die Vorgaben des Schallschutzes  eingehalten werden. Unter den Be- 
dingungen des zugrunde gelegten ungünstigsten Falls des Regelbetriebs ergibt sich für die 
Gesamtimmission der Sportanlagen ein Beurteilungspegel von: 
 
Lr = 46,7 dB(A) 
 
Der maßgebliche Richtwert von 50 dB(A) wird dadurch  um 3,3 dB unterschritten. Außer- 
halb der Sommersaison bzw. bei geringerer Auslastun g der Anlage sind geringere Immis- 
sionen zu erwarten. 
 
Überschreitungen der Immissionsrichtwerte durch bes ondere Ereignisse und Veranstaltun- 
gen gelten als selten, wenn sie an höchstens 18 Kalendertagen eines Jahres in einer Beur- 
teilungszeit oder mehreren Beurteilungszeiten auftr eten. Dies gilt unabhängig von der Zahl 
der einwirkenden Sportanlagen. (18. BImSchV) 
 
Die Immissionen durch die Radrennbahn sind aufgrund  geringer Emissionen vernachläs- 
sigbar. Da sich die der Anlage zuzurechnenden Parkplätze hinter der Anlage befinden, sind 
aufgrund der Abstandsdämpfung die Parkplatz-Immissi onen gegenüber denjenigen der 
Tennisanlage ebenfalls vernachlässigbar.

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Somit liegen die betroffenen Fassaden und Geschosse  alle im Lärmpegelbereich I mit ei- 
nem durch die Tennisanlage erzeugten maßgeblichen A ußenlärmpegel von bis zu 
50 dB(A). Da aufgrund des Verkehrslärms jedoch jewe ils Schallschutzmaßnahmen am 
Gebäude für mind. Lärmpegelbereich II (56 – 60 dB(A )) getroffen werden, sind die Belange 
der Sportlärmeinwirkung für die Planung ohne Relevanz.  
8.   Städtebauliches Konzept  
8.1 Nutzungskonzept 
Als Art der baulichen Nutzung wird "Allgemeines Woh ngebiet" (WA) gemäß § 4 BauNVO 
festgesetzt, weil es der im Bebauungsplan S12 festg esetzten Hauptnutzung der nördlichen 
Bebauung an der Heidelberger Straße entspricht und die Voraussetzungen für ein isolier- 
tes "Reines Wohngebiet" nicht gegeben sind.  
8.2 Bebauungskonzept 
Die vorhandene Bebauung aus der Nachkriegszeit auf dem Grundstück wird abgerissen 
und durch einen Neubau ersetzt. Der Abriss mit ansc hließender Neubebauung ist notwen- 
dig, weil eine Modernisierung der vorhandenen Gebäu de technisch und wirtschaftlich nicht 
sinnvoll ist und die vorhandene Gebäudestruktur kein zeitgemäßes Wohnen erlaubt.  
Die geplante neue Wohnbebauung „Bessunger Logen“ is t differenziert gegliedert, sodass 
der Riegel aufgelockert ist und der Eindruck von ei nzelnen Häusern entsteht. Von der Hei- 
delberger Straße gesehen an der westlichen Grundstü ckskante ist der Baukörper zusätz- 
lich in der Höhenentwicklung abgestuft. 
Der Baukörper hat eine Länge von mehr als 50 m, sod ass eine abweichende Bauweise 
festgesetzt wird, jedoch im Sinne der offenen Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO. 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die überba ubare Grundfläche (GR) von max. 
850 m² und die max. zulässige Höhe der baulichen Anlagen als Höchstgrenze bestimmt. 
Die Grundfläche (GR) des Baukörpers über Gelände wi rd auf den Wert von max. 850 m² 
festgesetzt. Die zulässige Grundflächenzahl wird du rch die Unterbauung mit einer Tiefga- 
rage, sowie durch Nebenanlagen im Sinne von § 14 Ba uNVO gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO 
bis zu einem Wert von 0,8 überschritten. Die allgem einen Anforderungen an gesunde 
Wohnverhältnisse im Sinne von § 1 Abs. 2 Nr. 2 BauN VO werden dadurch nicht beein- 
trächtigt, da die Überschreitung im Wesentlichen du rch die erdüberdeckte Tiefgarage ent- 
steht. 
8.3 Freiflächenkonzept 
Aufgrund der Nutzungsart sind die Freiflächen differenziert festgesetzt. Die Freiflächen ent- 
lang der südlichen Grundstückgrenze erhalten Baumpf lanzungen zur Stärkung des geplan- 
ten öffentlichen Grünzuges in Ost- / Westrichtung. Die Bäume erhalten Erdanbindung und 
sind nicht durch die Garagenanlage unterbaut.  
Auf den privaten Freiflächen mit befestigten Fläche n und Nebenanlagen (G2) dürfen ma- 
ximal bis zu 200 m² befestigt werden. Befestigte Fl ächen für Wege sind mit einem wasser- 
durchlässigen Belag zu befestigen. Der Rest ist gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. 
Zusätzlich sind die im Vorhaben- und Erschließungsp lan und im Planteil des Bebauungs- 
planes unter 5.2 dargestellten Flächen für befestigte Terrassen im Bereich G2 zulässig.

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Stellflächen für Kraftfahrzeuge sind in einer Tiefg arage untergebracht. Die Tiefgaragenflä- 
che außerhalb des Baukörpers ist mit mind. 0,80 m E rde zu überdecken, gärtnerisch anzu- 
legen und zu unterhalten. 
8.4 Verkehrskonzept 
Der Standort des Vorhabens ist bereits verkehrstech nisch gut erschlossen. Die Haltestelle 
in der Heidelberger Straße sorgt für eine gute Erreichbarkeit mit dem ÖPNV. 
Eine über das Maß der heutigen Verkehrsbelastung hi nausgehende Mehrbelastung durch 
den Neubau von 23 WE mit Tiefgarage für 24 PKW ist nicht zu erwarten.  
Damit sind auch keine negativen Auswirkungen auf di e Leistungsfähigkeit des benachbar- 
ten Verkehrsknotenpunktes oder der Zubringerstraßen  zu erwarten, da keine wesentlichen 
Verkehrserhöhungen stattfinden. 
9.   Inhalt und Begründung der Festsetzungen 
9.1 Art der baulichen Nutzung 
Die Art der baulichen Nutzung wird durch Ausweisung  als allgemeines Wohngebiet (WA) 
festgesetzt. Diese erfolgt aufgrund der bestehenden  umliegenden Bebauung mit Wohnge- 
bäuden, Gemeindezentrum und Sportanlagen. 
Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorha benträger zur Errichtung einer Wohn- 
bebauung mit 23 WE und einer Tiefgarage mit 24 Stellplätzen.  
9.2 Maß der baulichen Nutzung 
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festse tzung der Gebäudehöhe der zuläs- 
sigen Grundfläche, Zahl der Voll- und Staffelgescho sse sowie der maximal zulässigen Au- 
ßenwandhöhen festgesetzt. Die Höhe der obersten Auß enwand für das Staffelgeschoss 
beträgt max. 163,80 m ü. NN. 
Die zulässige Grundfläche (GR) des Baukörpers über Gelände (ohne Tiefgarage) wird ab- 
solut auf max. 850 m² festgesetzt. Für die Hinzurec hnung der Grundflächen nach 
§ 19 Abs. 4 BauNVO wird eine GRZ von insgesamt 0,8 festgesetzt. 
Diese Festsetzungen ermöglichen die zwischen der Wi ssenschaftsstadt Darmstadt und 
dem Vorhabenträger im Kaufvertragsentwurf vereinbar ten Ausnutzungen der Grundstücke 
im Geltungsbereich und fügen sich in die verdichtete Bebauung der Umgebung ein. 
9.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Gru ndstücksflächen 
Es wird abweichende Bauweise festgesetzt, jedoch im  Sinne der offenen Bauweise nach § 
22 Abs. 2 BauNVO. Die Gebäudelänge für die Wohnbeba uung beträgt über 50 m; die er- 
forderlichen Abstandsflächen der Hessischen Bauordnung sind einzuhalten. 
Die Bauweise ermöglicht eine Gliederung, abgestufte  Höhenentwicklung und optimierte 
begrünte Grundstücksflächen mit wohngerechter Ausri chtung durchgesteckter und südori- 
entierter Wohnungen. 
Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch die zei chnerische Festsetzung einer Bau- 
grenze bestimmt. Geringfügige Überschreitungen beis pielsweise für untergeordnete Bau-

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teile wie Balkone, Vorsprünge, Vorbauten und Pergol en sind unter Einhaltung der max. zu- 
lässigen Grundfläche zulässig. 
9.4 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Garag en  
Stellplätze sind ausschließlich innerhalb einer ges chlossenen Tiefgarage zu errichten, um 
den Nachweis der Stellplätze nach Einstellplatzvero rdnung der Wissenschaftsstadt Darm- 
stadt zu erbringen. 
9.5 Private, zu begrünende Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) 
Zur Gestaltung der Grünflächen entlang der südliche n Grundstücksgrenze sind insgesamt  
6 großkronige Bäume festgesetzt. Entlang der Grunds tücksgrenzen des Plangebietes ist 
ein Pflanzstreifen mit Heckenanpflanzungen vorgesehen.  
Dies dient der Kompensation der durch den zwischenz eitlichen Bauzustand erforderlichen 
Rodungen und Fällungen im Bestand und zum Ausgleich  der verdichteten Grundstücks- 
nutzung gegenüber dem Bebauungsplan S 12. 
9.6 Niederschlagswasser 
Das auf den Dächern und den befestigten Grundstücks flächen anfallende Niederschlags- 
wasser soll, soweit es nicht als Brauchwasser verwendet wird, zum Zweck der Rückhaltung 
und Versickerung in die Grünflächen eingeleitet oder über Rigolen versickert werden. 
9.7 Anlagen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwir kungen (§ 9 (1) Nr. 7 BauGB) 
Lärmschutz 
Sofern Räume, die vorwiegend zum Schlafen genutzt werden (Schlafzimmer, Kinderzim- 
mer) an Fassaden orientiert sind, die dem Lärmpegelbereich IV oder höher zugeordnet 
werden, ist der Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen zwingend erforderlich. 
Bei Lärmpegelbereich III wird der Einbau von schallgedämmten Lüftungseinrichtungen 
empfohlen.  
Dies dient der Wohnhygiene und dem gesunden Wohnen im Konfliktrahmen mit der städti- 
schen Lage an einer Straßenverkehrsader. Das zugrunde liegende Schallgutachten der 
Fritz Beratende Ingenieure GmbH enthält entsprechende Ausweisungen der Lärmpegel, 
die im Planteil wiedergegeben sind. 
9.8 Nebenanlagen 
Nebenanlagen sind nur zulässig als Terrassen, Wege,  Spielflächen, Müllabstellräume / -
plätze, Garagenzufahrten und unterirdische Garagenanlagen / Tiefgarage.  
Nebenanlagen sind für den täglichen Ablauf der Wohn nutzung, der Ver- und Entsorgung 
und der Verkehrserschließung im festgesetzten Rahme n erforderlich. Der Umfang und die 
Verortung werden im Rahmen der Hochbaugenehmigungen bestimmt. 
10.   Gestalterische Festsetzungen 
10.1 Einfriedungen 
Zulässig sind Zäune mit senkrechten Metallstäben au f Mauerkronen mit einer Gesamthöhe 
von bis zu 1,6 m, als Einfriedungen zur öffentliche n Verkehrsflächen. Zum 
Nachbargrundstück sind mit Hainbuchenhecken begrünte Drahtgewebezäune zulässig.

S 12.1  Begründung  Seite 14  
 
Büro Romig   
Tel.: 06151 / 6091-0 
Innerhalb des Grundstücks sind keine Einfriedungen zulässig. 
Um ein einheitliches Stadtraumbild zu ermöglichen, werden die benachbarten 
Bestandsmauern aufgenommen und die Mauerkronen adap tiert. Die Zäune dienen als 
Begrenzung zum öffentlichen Raum.  
10.2  Oberflächenbefestigungen 
Befestigte nicht überdachte Flächen sind, soweit wasserrechtliche oder gesundheitliche 
Belange nicht entgegenstehen, wasserdurchlässig anzulegen (z.B. wasserdurchlässiges 
Verbundsteinpflaster). 
Diese Maßnahmen dienen dem mindestens teilweisen Ausgleich der Eingriffe in den natür- 
lichen Wasserhaushalt. 
10.3 Dachformen  
Die ausschließliche Zulässigkeit von Flachdächern i st eine notwendige Voraussetzung für 
die Rücksprünge und Staffelung des Baukörpers, die aus städtebaulichen Gründen ge- 
wünscht sind. Durch die Höhenstaffelung passt sich der Baukörper an die Nachbargebäu- 
de an. 
10.4 Werbeanlagen 
Werbeanlagen sind nicht zulässig. 
Diese Festsetzung soll verhindern, dass im Geltungs bereich genehmigungspflichtige Wer- 
beanlagen errichtet werden können und somit das Stadtbild beeinträchtigt wird. 
11.   Landschaftsplanerische und grüngestalterische  Festsetzungen 
11.1 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstige n Bepflanzungen / Erhalten von 
Bäumen und Sträuchern 
Bei allen Gehölzpflanzungen sind ausschließlich ein heimische und standortgerechte Arten 
entsprechend der unter IV.8 aufgeführten Pflanzlist e zu verwenden. Die in der Planzeich- 
nung festgesetzten Bäume sind entsprechend der Pflanzliste als hochstämmige Bäume mit 
einem Stammumfang von 18-20 cm zu pflanzen, dauerha ft zu erhalten und bei Abgang 
durch gleichwertige Neupflanzungen zu ersetzen. 
Die festgesetzten zu begrünenden Grundstücksflächen  sind mit heimischen Büschen ent- 
sprechend der Pflanzliste und durch Spontanbegrünung oder Initialsaat mit einheimischem, 
standortgerechtem Saatgut zu begrünen. 
Auf den mit G1 gekennzeichneten Grünflächen sind en tlang der Grundstücksgrenzen 
mind. 0,5 m breite Hainbuchenhecken anzupflanzen, zu pflegen und dauerhaft zu erhalten. 
11.2 Dachbegrünungen 
Die Dachfläche des Staffelgeschosses ist als Teilbe grünung in einer Fläche von mindes- 
tens 50% der Dachgrundfläche mit einer Substratdicke von 5 cm extensiv zu begrünen. 
Die Festsetzung dient als Teilausgleich für die dichtere Grundstücksausnutzung gegenüber 
dem Bebauungsplan S 12 im Plangebiet und zur Verlangsamung des Regenabflusses.

S 12.1  Begründung  Seite 15  
 
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Tel.: 06151 / 6091-0 
12.   Beschreibung und Beurteilung der Eingriffe in  Natur und Landschaft 
12.1 Eingriff in den Naturhaushalt und Beeinträchti gung von Grün- und Freiflächen 
Für das geplante Vorhaben besteht kein Baurecht nac h dem rechtskräftigen Bebauungs- 
plan S 12, da das Maß der dort festgesetzten baulic hen Nutzung durch das Neubauvorha- 
ben überschritten wird. Der bestehende Bebauungspla n S 12 sieht allerdings die Möglich- 
keit vor, PKW Stellplätze auf dem Grundstück zu err ichten und zu befestigen, die zum 
Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses zum Bebauungsplan  S 12 nicht in das Maß der bauli- 
chen Nutzung nach heutigen Bewertungsmaßstäben eingeflossen sind. 
Die Beeinträchtigung des Naturhaushaltes besteht somit im Wesentlichen in der Bebauung 
und Versiegelung von bisherigen Vegetationsflächen,  sowie der überwiegenden Entfer- 
nung der Bäume auf dem Grundstück. Die vorhandenen Bäume sind bis zu ca. 60 Jahre 
alt und haben wenig Entwicklungspotential. 
12.2 Eingriffsminimierung / Ausgleichsmaßnahmen 
Zum teilweisen Ausgleich für die wegfallenden Bäume  erfolgen Baumpflanzungen entlang 
der Grundstücksgrenzen, im Bereich der südlichen Gr undstückgrenze. Insgesamt ist die 
Anpflanzung von ca. 6 großkronigen Bäumen im Bereic h der Grundstücksgrenze „Hinter 
der Rennbahn“ festgesetzt. 
Für die anzupflanzenden Bäume und Sträucher ist im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
eine Pflanzliste nach Vorgabe des Grünflächen- und Umweltamtes als Hinweis enthalten. 
Als Ausgleich für die veränderte Grundfläche gegenü ber dem rechtskräftigen Bebauungs- 
plan wird die Dachfläche des Staffelgeschosses mit einer mindestens 5 cm starken Sub- 
stratschicht teilbegrünt. Die Fläche der Dachbegrün ung beträgt planerisch ca. 260 m². Für 
die Dachbegrünung sind im vorhabenbezogenen Bebauun gsplan grüngestalterische Fest- 
setzungen getroffen. 
Zum weiteren teilweisen Ausgleich werden keine PKW Stellplätze außerhalb der Tiefgara- 
ge auf dem Grundstück geplant. Unterbauungen durch die Tiefgarage werden mit mind. 
80 cm Erdüberdeckung als Vegetationsschicht versehen. 
12.2.1  Weitere Maßnahmen um nachteilige Auswirkung en auf die Umwelt zu minimieren 
Bepflanzung der Einfriedungen mit Hecken entlang de r Grundstücksgrenzen und entlang 
der Verkehrsflächen. 
Nicht zwingend in voll versiegelter Bauweise herzus tellende Funktionsflächen (z.B. Wege / 
Gartenterrassen) werden mit Fugen oder mit versickerungsfähigem Pflaster errichtet. 
Für die teilversiegelten Flächen sind im vorhabenbe zogenen Bebauungsplan grüngestalte- 
rische Festsetzungen getroffen. 
Auf befestigten Flächen oder Dächern anfallendes Ni ederschlagswasser wird über be- 
wachsene Bodenschichten oder Rigolen innerhalb des Vorhabengebietes versickert. 
13.   Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Anpassung a n den Klimawandel 
Im Planungsgebiet sind Maßnahmen, die dem Klimawand el entgegenwirken und die der 
Anpassung an den Klimawandel dienen, vorgesehen.

S 12.1  Begründung  Seite 16  
 
Büro Romig   
Tel.: 06151 / 6091-0 
Der Vorhabenträger verpflichtet sich im Durchführun gsvertrag den Jahres-
Primärenergiebedarf der EnEV 2009 um mind. 15% zu u nterschreiten oder bauliche und 
sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Speicherung von Strom, 
Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien zu treffen. 
Konkret vorgesehen sind Solarthermieanlagen zur Bra uchwassererwärmung und Unter- 
schreitung der Mindestforderung der EnEV 2009.  
14.   Hinweise und Empfehlungen 
14.1 Artenempfehlung / Bäume / Pflanzungen 
Die Artenempfehlung wird auf die allgemeine Vorgabe  reduziert, dass die Verwendung 
heimischer, standortgerechter Arten empfohlen wird. 
Eine Liste einheimischer Bäume, Sträucher und Ranker ist in den Hinweisen unter Ziffer IV. 
8 des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes enthalten. 
15.   Der Durchführungsvertrag und seine Regelungen  
 
Im Durchführungsvertrag verpflichtet sich der Vorha benträger nach Maßgabe des Vorha- 
ben- und Erschließungsplans zur: 
 
• Errichtung einer Wohnbebauung mit 23 WE und 24 Ste llplätzen in einer Tiefgarage 
• Einreichung des Bauantrages zum Vorhaben spätesten s 3 Monate nach Inkrafttreten 
des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 
• Umsetzung des Vorhabens spätestens 36 Monate nach Rechtskraft der Baugenehmi- 
gung 
• Umsetzung der festgesetzten Pflanzmaßnahmen, deren  dauerhafter Pflege und Unter- 
haltung. 
• Durchführung aller erforderlichen Vorbereitungs- u nd Ordnungsmaßnahmen zur Er- 
schließung des Grundstückes, wie Kanalregulierungen , Entsorgung der schadstoffhalti- 
gen Bauteile, Grundstückszusammenlegungen und Abriss der Altbebauung. 
• Ggf. Altlastenbeseitigung und Kampfmittelräumung a uf seine Kosten 
• Weitergabeverpflichtung der Vertragsbestandteile a uf mögliche Rechtsnachfolger 
• Umsetzung der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen (Dac hbegrünungen, Pflanzungen) 
deren dauerhafter Pflege und Unterhaltung 
• den Jahres-Primärenergiebedarf der EnEV 2009 um mi nd. 15% zu unterschreiten oder 
bauliche und sonstige technische Maßnahmen für die Erzeugung, Nutzung oder Spei- 
cherung von Strom, Wärme oder Kälte aus erneuerbaren Energien zu treffen.

S 12.1  Begründung  Seite 17  
 
Büro Romig   
Tel.: 06151 / 6091-0 
 
16.   Planungsstatistik 
16.1 Gebietsflächen 
Geltungsbereich (gesamt)  0,21 ha = 100,0 % 
davon: 
 
Gebäude-, Verkehrs- und Stellplatzflächen  0,085 ha  = 40,0 % 
Grünfläche teilw. befestigt G1 und G2  0,125  ha = 60,0 % 
 
Die Dezernentin III: 
 
 
 
 
 
Brigitte Lindscheid 
Stadträtin

Anlage 1 
 
 
Vorha
ben- und 
Erschließungsplan  
 
 
 
 
26. September 2011 
 
Vorhaben- und Erschließungsplan 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1  
- Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn - 
 
Teil 1: 
Vorhabenbeschreibung

Vorhaben- und 
Erschließungsplan  
Projektdaten 
Projektvorhaben:   Errichtung eine r Wohnbebauung im Geschosswohnungsbau mit 20   
  Wohneinheiten, die zum Verkauf angeboten werden. 
Bauherr:  Bessunger Logen GmbH, Darmstadt 
Lage:   Darmstadt, Stadtteil Bessungen, Heidelberger Straße 148 
Grundstück:   Flur 21, Flurst ücke Nr 127/11 und Nr. 202/9 
Grundstücksgröße:  2109 m² 
Bruttogrundfläche:  2882 m² 
Wohnfläche:   2333,52m² 
 
Vorhabenbeschreibung:  
Die Bessunger Logen GmbH erwirbt als Bauherr das Grundstück in Darmstadt, Flur 21 
mit den Flurstücken Nr. 127/11 und 202/9 vo n der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Ziel 
ist die Nachverdichtung des Grundstückes du rch die Errichtung eines hochwertigen 
Geschosswohnungsbaus mit Tiefgarage.  
Das Bestandsgebäude mit einer GRZ von 0,25 und zwei Vollgeschossen soll abgerissen 
werden. Der rechtswirksame Bebauungsplan S 12 vom 02.07.1975, der das Grundstück 
als „Reines Wohngebiet“ ausweist, wird durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
S 12.1 zum „Allgemeinen Wohngebiet“ geändert, das der angrenzenden Nutzung der 
Nachbargrundstücke entspricht. Ebenfalls wi rd nun eine höhere bauliche Ausnutzung 
(Größe des Baufensters, Geschossigkeit) des Grundstückes ermöglicht. 
Die geplante neue Wohnbebauung „Bessunger Logen“ ist in ihrer Längsrichtung in drei 
Teile durch kleine Versprünge gegliedert, so dass der Riegel aufgelockert wird und der 
Eindruck von einzelnen Häusern entsteht. Von der Heidelberger Straße aus gesehen, an 
der westlichen Grundstückskante, ist der Ba ukörper zusätzlich in der Höhenentwicklung 
abgestuft. 
Die 20 Wohnungen sollen den Ansprüchen einer mittleren bis gehobenen Klientel gerecht 
werden, wobei sich die Wohnungsgrößen von ca. 65 m² bis ca. 170 m² erstrecken, um ein 
breites Zielpublikum anzusprechen. Sämtlich e Wohnungen können über Aufzüge erreicht 
werden, die einen barrierefreien Zugang von de r Tiefgarage bzw. den Kellerräumen bis in 
die Wohnungen ermöglichen. Großzügige Wohnungsgrundrisse, die mit einer gehobenen 
Ausstattung einhergehen, sollen ein besonderes Wohnerlebnis bieten. Die Wohnungen im 
Erdgeschoß werden über ein Sondernutzungsr echt einen Gartenanteil bieten und alle 
übrigen Wohnungen weisen großzügige Balk on- und Terrassenflächen auf. Besondere 
Wohnformen bilden die Penthouse- und Maisonettewohnungen. 
Alle Wohnungen werden in der Effizienzklasse  KFW 70 errichtet, die über der derzeit 
geforderten ENEV 2009 liegt und somit eine möglichst effiziente und kostensparende 
Energieversorgung ermöglichen soll, sodass eine überdurchschnittliche Nachhaltigkeit 
und Werterhaltung erreicht wird. Das Flac hdach des Wohngebäudes wird zu mind. 50% 
begrünt. 
Die Wohnhausanlage profitiert von ihrer i nnerstädtischen Lage, die es ermöglicht 
Geschäfte des täglichen Bedarfs, sowie Infrastruktureinrichtungen, wie Kindergärten, 
Schulen oder Ärzte fußläufig zu erreichen. Die Innenstadt von Darmstadt ist über eine 
direkte Straßenbahnanbindung in 10 Minuten zu erreichen.

Vorhaben- und 
Erschließungsplan  
 
 
 
 
26. September 2011 
Vorhaben- und Erschließungsplan 
zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan S 12.1 
- Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn - 
 
Teil 2: Planunterlagen  
 Freiflächenplan / Ansicht 
 Grundrisse 
 Schnitte

Neubau "Bessunger Logen"Projekt
Lage
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
gezeichnet
Projektnummer
Projektnummerr
Plannummer
Plannummer
Maßstab1/200
Plan
BauherrBessunger Logen GmbH
0013
0013
26.09.2011Datum
Architekt
-
-
Index
Index
Entwurf II
Mehrfamilienwohnhäuser mit gem. TiefgarageHeidelberger Straße 148, Darmstadt
vertr. d. Robert Waidhaasc/o Heureka GmbH64283 DarmstadtAn der Stadtkirche 6
Ansicht Süd 21
0329
0329
Dachaufsicht / Freianlage
vogels /architektendipl.-ing. maximilian vogelsschleiermacherstraße 864283 darmstadtt. +49 (0) 6151 151400info@vogels-architekten.de
PlanformatDIN A2
- Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn -Vorhaben- und Erschliessungsplan
105Ein- / AusfahrtTiefgarage
Pergola
Müllraum
Dachaufsicht/ Freianlage
Ansicht Süd

Neubau "Bessunger Logen"Projekt
Lage
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
gezeichnet
Projektnummer
Projektnummerr
Plannummer
Plannummer
Maßstab1/200
Plan
BauherrBessunger Logen GmbH
0010
0010
26.09.2011Datum
Architekt
E
E
Index
Index
Entwurf II
Mehrfamilienwohnhäuser mit gem. TiefgarageHeidelberger Straße 148, Darmstadt
vertr. d. Robert Waidhaasc/o Heureka GmbH64283 DarmstadtAn der Stadtkirche 6
Grundrisse 21
0329
0329
Erdgeschoß / 1. Obergeschoß
vogels /architektendipl.-ing. maximilian vogelsschleiermacherstraße 864283 darmstadtt. +49 (0) 6151 151400info@vogels-architekten.de
PlanformatDIN A2
- Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn -Vorhaben- und Erschliessungsplan
19,10 19,75 40 20,6540 7,65 25 10,95 25 7,15 12,35 25 7,45 25 12,55 40
59,90
405,857,2540
405,857,2540
ca. 114 m2ca. 81 m2+ 18 m2Terrasse/n + 20 m2Terrasse/n ca. 160 m2+ 22 m2Terrasse/nBalkon/e
ca. 123 m2+ 20 m2Terrasse/n
ca. 152 m2+ 32 m2Terrasse/nBalkon/e
ca. 122 m2+ 18 m2Terrasse/nBalkon/e
EG800,3 m2BGF
0010_A_EG-0
40 6,50 5,20 7,15 25 7,15 5,20 7,15 25 7,45 5,20 7,60 40
6,257,65
6,257,65
3,908,501,1040
13,90 1,901,90
19,65 19,65 20,60
6,257,65
50 6,40 25 4,7025 7,55 7,00 25 4,7025 7,15 40 7,30 25 4,7025 7,60 40
ca. 64 m2ca. 66 m2ca. 64 m2 + 4 m2Balkon/e+ 4 m2Balkon/e+ 18 m2Balkon/e
OG-1800,3 m2BGF
0012_A_OG-1
ca. 123 m2+ 10 m2Balkon/e
ca. 122 m2+ 16 m2Terrasse/nBalkon/e
19,10 19,75 40 20,6540 4,95525 9,745 253,6525 7,15 25 12,10 25 7,45 25 12,55 40
59,90
19,65 19,65 20,60
405,857,2540
405,60257,2540
4013,1040
13,90
50 6,40 5,20 7,15 25 7,15 5,20 7,15 25 7,45 5,20 8,006,90 25 4,7025 7,55 7,00 25 4,7025 7,15 40 7,30 25 4,7025 7,60 40
1. Obergeschoß - OG-1
Erdgeschoss - EG
105

2. Obergeschoß - OG-2
Neubau "Bessunger Logen"Projekt
Lage
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
gezeichnet
Projektnummer
Projektnummerr
Plannummer
Plannummer
Maßstab1/200
Plan
BauherrBessunger Logen GmbH
0011
0011
26.09.2011Datum
Architekt
E
E
Index
Index
Entwurf II
Mehrfamilienwohnhäuser mit gem. TiefgarageHeidelberger Straße 148, Darmstadt
vertr. d. Robert Waidhaasc/o Heureka GmbH64283 DarmstadtAn der Stadtkirche 6
Grundrisse 21
0329
0329
2. Obergeschoß / Staffelgeschoß
vogels /architektendipl.-ing. maximilian vogelsschleiermacherstraße 864283 darmstadtt. +49 (0) 6151 151400info@vogels-architekten.de
PlanformatDIN A2
- Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn -Vorhaben- und Erschliessungsplan
105
Dachgeschoß - DG
ca. 89 m2+ 44 m2Terrasse/nBalkon/e
OG-2752,5 m2BGF
0011_A_OG-2
ca. 65 m2+ 4 m2Balkon/e ca. 122 m2+ 10 m2Balkon/e ca. 80 m2+ 12 m2Terrasse/nBalkon/e
ca. 141 m2+ 24 m2Terrasse/nBalkon/e
ca. 122 m2+ 16 m2Terrasse/nBalkon/e
19,10 19,75 40 20,65503,5040 10,95 253,6525 7,15 25 12,10 25 7,45 25 12,55 40
59,90
50 6,40 5,20 7,15 25 7,15 5,20 7,15 25 7,45 5,20 7,6050 3,50402,50254,7025 7,15 40 7,00 25 4,7025 7,15 40 7,30 25 4,7025 7,60 40
19,65 19,65 20,60
405,857,2540
405,60257,2540
3,907,252,3540
13,90
7510,652,50
ca. 92 m2+ 50 m2Terrasse/nBalkon/e ca. 88 m2+ 22 m2Terrasse
DG530,0 m2BGF
0012_A_DG
ca. 134 m2+ 70 m2Terrasse
26,90 12,10 25 20,654,00502,2540 11,95 50 7,10 15 12,00 50 7,35 5,20 7,50 50
59,90
6,75 40 4,7025 7,15 40 7,00 5,20 7,15 25 7,45 5,20 4,60402,50504,50 2,25 5,10 15,05 4,70 7,80 7,55 4,70 5,25 3,00
19,65 19,65 20,60
501,908,60402,0050 2,009,402,50
13,90

Neubau "Bessunger Logen"Projekt
Lage
Unterschrift Architekt
Unterschrift Bauherr
gezeichnet
Projektnummer
Projektnummerr
Plannummer
Plannummer
Maßstab1/200
Plan
BauherrBessunger Logen GmbH
0012
0012
26.09.2011Datum
Architekt
-
-
Index
Index
Entwurf II
Mehrfamilienwohnhäuser mit gem. TiefgarageHeidelberger Straße 148, Darmstadt
vertr. d. Robert Waidhaasc/o Heureka GmbH64283 DarmstadtAn der Stadtkirche 6
Schnitt längs 21
0329
0329
Grundriss UG / Tiefgarage
vogels /architektendipl.-ing. maximilian vogelsschleiermacherstraße 864283 darmstadtt. +49 (0) 6151 151400info@vogels-architekten.de
PlanformatDIN A2
- Heidelberger Straße / Hinter der Rennbahn -Vorhaben- und Erschliessungsplan
1051 2
1 2
11 2 3
1 2
19,65 19,35 20,90
6,253,008,504,02
Abstellräume
AbstellräumeHA
Fahrräder/KiWa
Wasch- /TrocknerraumUG1194,0 m2BGF
0009_UG-1
TG-Zufahrt13,3 m2BGF
0009_UG-1
1 2 3
1 2 3
1 2 3
24 Stellplätze KFZ
23,19
1 2 3
Haustechnik
Elektro
19,10 12,32 28,48
5,856,105,00
5,006,955,00
40 6,50 25 4,7025 7,15 7,40 25 4,7025 7,55 20,10 40
405,2217,1740
59,90
23,19
40 9,00 25 37,30 12,55 4059,90
405,45403,00407,7040 17,75
5,002,374,805,00
5,05
5,05
1 2
6,10
0,00
1,00
1,27
1,36
2,20
2,20
Erdüberdeckung über TG ≥ 80 cm
Traufhöhe Bestand
4,00 2,75 50,15 3,00
Heidelberger Straße
1,86
0,70
0,320,00
2,53
2,97 90
Höhenbezug vorh. GeländeKanaldeckel 0,00 = - 2,40
147,75
154,37
157,39
160,41
148,95
151,35
149,85
150,25148,95
163,80
160,80
157,80
Grundriss UG / Tiefgarage
Schnitt quer
150,25
147,75
151,35
154,37
157,39
160,41
163,80
149,85
75 10,65 2,50
Schnitt längs