Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30.06.2021

Zwischenbericht 
 
zum 30. Juni 2021 
 
 
 
Anlage 1

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
1. Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Ver-
lustrechnung mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2021 
 
2. Entwicklung der Vermögenslage per 30.06.2021 
 
3. Erläuterungen zum Bericht 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung 
 
3.2. Vermögenslage zum 30.06.2021

1.
Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2021 rungen
ergebnis-
01.01.-30.06.2021 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse aus
a) der Hausbewirtschaftung 143.419 149.590 -6.171 1
b) der Betreuungstätigkeit
b) - Baubetreuungstätigkeit 13.107 37.170 -24.063 2
b) - Energiebetreuungstätigkeit 7.277 9.728 -2.451 3
b) - sonstigen Serviceleistungen 1.658 1.939 -281
c) anderen Lieferungen und Leistungen 485 973 -487
Umsatzerlöse gesamt 165.946 199.399 -33.453
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen 
a) Nebenkosten -2.701 3.087 -5.787 1
b) Betreuungstätigkeit 3.442 0 3.442
Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen gesamt 741 3.087 -2.345
3. andere aktivierte Eigenleistungen 488 2.692 -2.205 4
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 0 0 0
b) übrige betriebliche Erträge 227 1.325 -1.098 5
sonstige betriebliche Erträge gesamt 227 1.325 -1.098
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 26.071 30.885 4.814 1
b) Instandhaltung 31.250 40.743 9.493 6
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 34.397 33.403 -994
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 91.718 105.031 13.313
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Baubetreuungstätigkeit 11.984 30.580 18.595 2
b) Energiebetreuungstätigkeit 8.933 9.728 795
c) sonstigen Serviceleistungen 1.474 1.775 301
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 22.391 42.082 19.691
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 18.014 18.785 771
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
 Altersversorgung und Unterstützung 6.135 6.327 192
Personalaufwand gesamt 24.149 25.112 963
8. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände 
des Anlageververmögens und Sachanlagen 11.758 13.475 1.717
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 5.909 6.659 751
Betriebsergebnis 11.477 14.145 -2.667
10. Erträge aus Finanzanlagen 1.055 1.045 9
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 30 305 -275
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 10.441 14.791 4.350 8
13. Steueraufwand / -erstattung -6 0 6
Finanzergebnis -9.363 -13.441 4.078
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 2.114 704 1.411
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) 7.378 0 7.378
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 2. Quartal 2021 9.493 704 8.789
* vorläufiger Sachstand Juli 2021
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung
mit den anteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2021
9
7

per 30.06.2021 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 385 0,02 0 432 0,02 0 -47 -10,85
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 2.126.743 91,78 0 2.015.732 88,55 0 111.011 5,51
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 36.994 1,60 0 37.248 1,64 0 -254 -0,68
- Übrige Sachanlagen/ geleistete Anzahlungen 23.334 1,01 0 25.403 1,12 0 -2.070 -8,15
- Finanzanlagen 41.303 1,78 0 41.261 1,81 0 42 0,10
Anlagevermögen 2.228.759 96,19 0 2.120.077 93,14 0 108.682 5,13
- Vorräte 63.033 2,72 63.033 65.468 2,88 65.468 -2.435 -3,72
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 25.301 1,09 25.301 64.758 2,84 0 -39.457 -60,93
- Liquide Mittel 0 0,00 0 25.451 1,12 0 -25.451 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 27 0,00 27 530 0,02 530 -503 -94,87
Umlaufvermögen/RAP 88.361 3,81 88.361 156.207 6,86 65.998 -67.845 -43,43
2.317.120 100,00 88.361 2.276.283 100,00 65.998 40.837 1,79
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,04 0 1.000 0,04 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 179.426 7,74 0 186.396 8,19 0 -6.969 -3,74
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 -2.573 -0,11 0 2.573 0,00
Eigenkapital i.e.S. 180.426 7,79 0 184.823 8,12 0 -4.397 -3,74
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 489.982 21,15 0 494.128 21,71 0 -4.146 -0,84
Eigenkapital i.w.S. 670.408 28,93 0 678.950 29,83 0 -8.542 -1,26
- Rückstellungen 90.791 3,92 89.371 87.939 3,86 87.939 2.852 3,24
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 1.357.208 58,57 0 1.319.330 57,96 74.020 37.878 2,87
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Kontokorrentkrediten 17.305 0,75 17.305 0 0,00 0 17.305 0,00
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 24.334 1,05 0 14.814 0,65 14.814 9.520 64,26
- Erhaltene Anzahlungen 78.184 3,37 78.184 75.058 3,30 75.058 3.126 4,16
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 78.891 3,40 75.829 100.192 4,40 39.007 -21.301 -21,26
Fremdkapital 1.646.712 71,07 260.689 1.597.333 70,17 290.838 49.379 3,09
2.317.120 100,00 260.689 2.276.283 100,00 290.838 40.837 1,79
1) vorläufiger Sachstand Juli 2021
2) aufgestellter, noch nicht geprüfter, testierter Jahresabschluss
Veränderung
vorläufig
31.12.2020
2.   Entwicklung der Vermögenslage per 30.06.2021

3. Erläuterungen zum Bericht per 30.06.2021 
 
 
3.1. Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von 
Aufwendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in fol-
genden Bereichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Abschreibungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 Personalaufwand 
 Sonstiger betrieblicher Aufwand 
 
 
1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund EUR -6,2 Mio. niedrigeren Umsatzerlöse 
aus der Hausbewirtschaftung betreffen  mit rund EUR +1,1 Mio. die Nebenkostenab-
rechnungen und rund EUR -7,3 Mio. die Nettomieterlöse. 
 
Der Saldo der Bestandsminderung aus Nebenkostenabrechnungen von rund EUR 
5,8 Mio. steht im Zusammenhang mit den Minderaufwendungen aus Betriebskosten i. 
H. v. EUR 4,8 Mio., die nicht-linear anfallen und der GW hauptsächlich in der 2 Jah-
reshälfte in Rechnung gestellt werden.  
 
Die geringeren Mieterlöse resultieren im Wesentlichen aus den späteren Mietbegin-
nen als geplant. Das betrifft im Wesentlichen den Neubau des Historischen Archivs, 
der in der Planung ab dem 01.01.2021 berücksichtigt wurde, Mietbeginn war jedoch 
der 01.04.2021.  
 
2 Die abweichend zur Planung geringeren Erlöse aus Baubetreuung von EUR 24,1 
Mio. haben ihre Ursache in erteilten, aber nur zeitverzögert realisierten Aufträgen. 
Diesen Mindererlösen stehen entsprechende Minderaufwendungen aus Baubetreu-
ungstätigkeit i. H. v. EUR 18,6 Mio. gegenüber. EUR 3,4 Mio. betreffen Bestandser-
höhungen, also Serviceleistungen, die erbracht, aber noch nicht abgerechnet und da-
her noch nicht als Erlöse aus Baubetreuung gebucht werden können. 
 
3 Die geringeren Erlöse aus Energiebetreuung von rund EUR 2,5 Mio. sind Ergebnis 
der nicht-linearen Inanspruchnahme bzw. Abrechnung innerhalb des Wirtschaftsjah-
res. Diese Leistungen werden verstärkt in der 2. Jahreshälfte erbracht bzw. abge-
rechnet. 
 
4 Die geringeren aktivierten Eigenleistungen von rd. EUR 2,2 Mio. haben zwei Ursa-
chen. Zum einen ist die unterjährige Inanspruchnahme nicht-linear. Zum anderen ist 
damit zu rechnen, dass die GW in der Realisierung deutlich unterhalb der geplanten 
Investitionen liegen wird. (siehe auch Corona-Bericht zu den Bauvorhaben und vgl. 
3.2.).

5 Die Abweichung bei den sonstigen betrieblichen Erträgen betreffen im Wesentlichen 
bilanzielle Sondereffekte, wie die Auflösung von Rückstellungen und Wertberichtigun-
gen auf Forderungen, die entweder nicht geplant oder hauptsächlich im 4. Quartal im 
Rahmen des Jahresabschlusses verbucht werden. 
 
6 Das Instandhaltungsbudget 2021 beinhaltet neben den lt. der KGSt für die bauliche 
Substanzerhaltung notwendigen Mitteln (rd. 64,6 Mio. EUR) auch eine Komponente 
für den Abbau des Instandhaltungsstaus (15,1 Mio. EUR), für Toilettensanierung bei 
Schulen (1,5 Mio. EUR) und für Schulhofbegrünung (0,25 Mio. EUR). 
 
Die Bauleistungen verlaufen unterjährig nicht-linear. Nach unserer Einschätzung ist 
ab dem 3. Quartal  aber von einer deutlichen Zunahme der Instandhaltungstätigkeit 
auszugehen, sodass die derzeitige Abweichung von EUR 9,5 Mio. zum Jahresende 
weitestgehend kompensiert werden dürfte. 
 
Aus dem Budget für den Abbau des Instandhaltungsstaus werden auch Risiken abge-
deckt, die insbesondere mit der Betreiberverantwortung einhergehen (Brandschutz-
auflagen, Schadstoffbeseitigung etc.). Entsprechende Buchungen erfolgen aktuell 
noch zum Jahresende im  Rahmen des Jahresabschlusses. 
 
7 Die Minderaufwendungen bei den Abschreibungen auf immaterielle Vermögensge-
genstände und Sachanlagen von rund EUR 1,7 Mio. resultieren aus dem nicht-linear 
ablaufenden Anlagenzugang innerhalb des Geschäftsjahres. 
 
8 Die Abweichungen bei Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (EUR 4,4 Mio.) haben 
zwei Ursachen. Zum einen wurde aufgrund der geringeren Investitionstätigkeit im 1. 
Halbjahr nur ein Darlehen i H. v. EUR 70 Mio. aufgenommen (Mengeneffekt vgl. 
hierzu 3.2.). Zum anderen liegen die abgeschlossenen Zinskonditionen unter den 
Planansätzen (Preiseffekt). 
 
9 Die Gewinn- und Verlustrechnung für das 1. Halbjahr 2021 schließt mit einem vorläu-
figen Ergebnis vor Ergebnisausgleich von EUR +2,1 Mio.  
 
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu ge-
ordnet. In diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kos-
tenmiete durch einen Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zu-
dem der Wegfall der Abführung an den städtischen Haushalt und die Einführung ei-
nes Ergebnisausgleiches zwischen Kernverwaltung und eigenbetriebsähnlicher Ein-
richtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der 
Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kern-
verwaltung zustehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit 
Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Modifikation

Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen sowie Erträge aus 
Grundstücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches eine beson-
dere Behandlung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungs-
mittel sollen der Finanzierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen dienen 
und bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberück-
sichtigt. Gleiches gilt für erzielte Buchgewinne der Gebäudewirtschaft aus der Veräu-
ßerung von Grundstücken.  
 
Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden 
Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Be-
schlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jah-
resergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an 
den städtischen Haushalt abgeführt werden soll.  
 
 Das Instandhaltungsbudget der GW  für 2021 beträgt lt. Wirtschaftsplan insge-
samt rd. EUR 81,5 Mio., anteilig für das 1. Halbjahr 2021 EUR 40,7 Mio. Dem 
stehen nach aktuellem Buchungsstand Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. 
EUR 31,2 Mio. gegenüber. 
 
 
Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 31.03.2021: 
 
 GuV 
 Jan. – Jun. 2021 
 EUR Mio. 
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  
(vor Ergebnisausgleich)  + 2,1 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung   - 2,1  
     modifiziert / bereinigt um   
 Nicht verausgabte Instandhaltungsmittel + 9,5  
 Erträge aus Grundstücksveräußerungen 0,0  
   
Ausgleichsanspruch der Gebäudewirtschaft 
gegenüber der Kernverwaltung (Saldo) + 7,4 +7,4 
   
Ergebnis für das 2. Quartal 2021 nach  
(modifiziertem) Ergebnisausgleich  9,5 
 
Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernver-
waltung zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrek-
tur der Umsatzerlöse (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwi-
schenberichterstattung liegen die hierfür notwendigen Sparteninformationen noch 
nicht vor, so dass der voraussichtliche und der planmäßige Verrechnungsbetrag mit 
der Kämmerei in einer Summe unter Position 15. „Modifizierter vorläufiger Ergebnis-
ausgleich“ ausgewiesen werden.

3.2. Vermögenslage zum 30.06.2021 
 
Umsetzung der geplanten Investitionen 
 
Für 2021 sind Bauinvestitionen i. H. v. EUR 399 Mio. angemeldet. Umgesetzt wurden 
zum 30.06.2021 EUR 122,4 Mio., was 31 % des Gesamtplanansatzes bzw. 61,4 % des 
anteiligen Planansatzes entspricht (vgl. hierzu auch 3.1.(3)). 
 
Für die Grundstücksankäufe sind in 2021 Mittel i. H. v. insgesamt EUR 119,5 Mio. ge-
plant. Im 1. Halbjahr 2021 wurde das Grundstück Anna-Lindt-Straße, Fitzmauricestr. und 
Jakordenstr. von insgesamt rund EUR 15,7 Mio. angekauft  
 
 
Kreditaufnahme 
 
Für das Jahr 2021 sind Kreditaufnahmen von EUR 563,5 Mio. geplant, wovon  
EUR 35,5 Mio. die Umschuldung bestehender Darlehen betreffen. 
Im 1. Halbjahr 2021 wurde ein Darlehen i. H. v. EUR 70 Mio. aufgenommen. 
 
 
Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 30.06.2021 beträgt EUR 2,3 Mrd. Die Eigenkapital-
quote beträgt unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse rd. 29 % 
(wirtschaftliches Eigenkapital). Stellt man auf das bilanzielle Eigenkapital ohne den 
Sonderposten ab, ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - 
eine bereinigte Eigenkapitalquote von rd. 10 % 
 
Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapitalausstattung der 
Gebäudewirtschaft konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit zur 
überwiegenden Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender Kon-
stanz des nominellen Eigenkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapitalquote 
und einer höheren Zinsbelastung führen. 
 
Das Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht von einer Empfehlung 
starrer Eigenkapitalquoten ab und empfiehlt eine für die wirtschaftliche Situation des Be-
triebes angemessene Eigenkapitalausstattung (IDW PH 9720.1). Die Angemessenheit 
der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbesondere 
von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustu-
fen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann. 
 
Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine  Eigenkapitalquote von 10 Prozent 
nicht zu unterschreiten.

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 0425/2021 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 06.09.2021 
 
Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30.06.2021 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 30. Juni 2021 ist fertiggestellt und 
wird dem Betriebsausschuss hiermit zur Kenntnis gebracht. 
 
 
 
Anlage: 
 
Anlage 1 – Zwischenbericht Betriebsausschuss II/2021