Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft – Ergebnisse der Büroflächenerhebung

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/151/1 
 
Vorlagen-Nummer  29.04.2019 
 1491/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Wirtschaftsausschuss 02.05.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 16.05.2019 
 
Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft – Ergebnisse der Büroflächenerhebung 
Derzeit wird erstmals für Köln ein Stadtentwicklungskonzept (StEK) Wirtschaft erarbeitet. Das Kon-
zept besteht aus drei aufeinander aufbauenden Modulen: 
- Modul I Analyse und Prognose 
- Modul II Strategie und Qualifizierung 
- Modul III Umsetzung 
 
Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft: Modul I Analyse und Prognose 
Das Modul I Analyse und Prognose berücksichtigt bereits vorliegende städtische Konzepte (z. B. Ein-
zelhandels- und Zentrenkonzept (Drs. Nr. 3750/2010), aktuell in Fortschreibung (Drs. Nr. 2002/2015), 
Stadtentwicklungskonzept Wohnen (Drs. Nr. 3443/2013)) und baut auf vorhandenen Analysen zum 
Wirtschaftsstandort Köln auf (insbesondere Prognos-Studie Standort Köln – Perspektive 2030 (Drs. 
Nr. 1221/2016)). 
Im Rahmen von Modul I wurde die Erstellung eines Gewerbe- und Industrieflächengutachtens an das 
Kölner Büro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen vergeben (Drs. Nr. 0582/2017). Eine Mitteilung 
über die Ergebnisse des Gutachtens wird vorbereitet und in die politischen Gremien eingebracht. 
 
Modul I: Büroflächenerhebung 
Zweiter, wichtiger Bestandteil von Modul I ist eine aktuelle Büroflächenerhebung. Das Amt für Stadt-
entwicklung und Statistik hat in Kooperation mit der Arbeitsgruppe Wirtschaftsgeographie am Geo-
graphischen Institut der Universität zu Köln im Jahr 2018 eine Gesamterhebung des Büroflächenbe-
stands durchgeführt. Derartige stadtweite Erhebungen werden sehr selten durchgeführt und liegen 
flächendeckend nur für wenige Städte vor, weil der Erhebungsaufwand erheblich ist. Eine vergleich-
bare Analyse des Kölner Büroimmobilienmarktes inklusive einer Bestandsaufnahme der Büroflächen 
im gesamten Stadtgebiet wurde zuletzt 2007 als Gemeinschaftsuntersuchung der BulwienGesa AG 
mit der Baasner, Möller & Langwald GmbH durchgeführt (Drs. Nr. 2279/2007). Seitdem wurden die 
Zahlen vor allem durch Branchenkenner und Immobilienmakler (z. B. Greif & Contzen Beratungsge-
sellschaft mbH, Larbig & Mortag Immobilien GmbH, BNP Paribas Real Estate GmbH) auf Basis von 
Statistiken und Erfahrungswerten fortgeschrieben.  
Im Rahmen einer GIS-basierten Erhebung wurden alle direkt sichtbaren Büroobjekte in Köln (ohne 
Einschränkung auf eine Mindestgröße) erfasst. Mit einer mobilen Anwendung auf Tablet-PCs wurden 
Adressdaten, Geokoordinaten, Informationen zu Gebäudeart und Gebäudetyp, Geschossanzahl, Ge-
bäudealter und –zustand (von außen) erhoben. Durch die Verknüpfung mit städtischen Katasterdaten 
war es so möglich, den Gesamtbürobestand (Bruttogrundfläche BGF in m²) zu berechnen und räumli-

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che Verteilungsmuster zu erkennen. Die erhobenen Daten wurden von einer Absolventin des Master-
studiengangs Geographie im Rahmen ihrer Abschlussarbeit aufgearbeitet und ausgewertet.  
Nicht erhoben wurden Informationen über individuelle Mietverhältnisse der Nutzer (z. B. Miethöhe) 
sowie die technische Ausstattung (z. B. Renovierungszustand, Breitbandversorgung) im Innern der 
einzelnen Gebäude. Des Weiteren gibt es trotz der angestrebten Vollerhebung Büroflächen, die nicht 
erfassbar sind. Hierbei handelt es sich einerseits um Büroflächen auf nicht einseh- und begehbaren 
Betriebsgeländen und andererseits um kleine Büroeinheiten in peripheren Lagen, die sich beispiels-
weise in Privathäusern oder abgeschlossenen Innenhöfen befinden. In Anlehnung an die 2007 durch-
geführte Vorgängerstudie und vergleichbare Studien anderer Städte wurde eine Berechnungsmetho-
de entwickelt, um die genannten, nicht erfassbaren Büroflächen zu ermitteln 
Ergebnisse 
Auf dem gesamten Gebiet der Stadt Köln wurden 2.115 Büroobjekte mit einer Fläche von ca. 8,7 Mio. 
m² Bruttogrundfläche (BGF) erfasst. Darüber hinaus wurden 101 Objekte erhoben, die sich entweder 
noch im Bau befinden (z. B. Messe City) oder im Vergleich zur Vorgängerstudie 2007 dem Büromarkt 
nicht mehr zur Verfügung stehen (z. B. weil sie abgerissen oder einer anderen Nutzung zugeführt 
worden sind).  
Rund 8,6 Mio. m² und damit der weitaus überwiegende Teil der erhobenen Büroflächen befindet sich 
in 1.706 Objekten, deren Bruttogrundfläche größer als 500 m² ist. In 396 kleineren Gebäuden (BGF 
< 500 m² BGF) wurden rd.120.000 m² BGF erfasst.  
Für die o.g. nicht erfassbaren Büroflächen auf Betriebsgeländen wird von rd. 150.000 m² BGF ausge-
gangen; die kleinen Büroeinheiten in peripheren Lagen summieren sich auf rd. 640.000 m² BGF. 
In Summe ergibt sich ein Büroflächenbestand von rd. 9,5 Mio. m² BGF für die Stadt Köln. 
Im Rahmen der Begehung wurden offensichtliche Leerstände in Höhe von rd. 375.000 m² BGF er-
fasst; dies entspricht in Relation zur erhobenen Gesamtfläche einer gesamtstädtischen Leerstands-
quote von 3,9 %. Insbesondere bei Gebäuden mit einem schlechteren äußeren Gebäudezustand ist 
die Leerstandsquote verhältnismäßig hoch. 
 
Räumliche Verteilung 
Allein etwa 3,6 Mio. m² BGF der gesamten Bürofläche liegt im Stadtbezirk Innenstadt, dies entspricht 
einem Anteil von 41,4 %. Es folgen die Stadtbezirke Lindenthal und Porz mit 14,4 % bzw. 10,2 %. Der 
geringste Anteil an Büroflächen liegt im Stadtbezirk Chorweiler (3,0 %), die darüber hinaus vor allem 
der öffentlichen Verwaltung (Bundesamt für Verfassungsschutz und Stadtverwaltung) zuzuschreiben 
sind. 
 
Stadtbezirk Anteil der BGF 
Innenstadt 41,4 % 
Rodenkirchen 7,2 % 
Lindenthal 14,4 % 
Ehrenfeld 8,0 % 
Nippes 6,3 % 
Chorweiler 3,0 % 
Porz 10,2 % 
Kalk 3,2 % 
Mülheim 6,3 % 
Quelle:  Ann-Katrin Kaiser: Der Kölner B üroflächenbestand.      
 Unveröffentlichte Masterarbeit. Geographisches       
 Institut der Universität zu Köln. 2018

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Quelle:  Ann-Katrin Kaiser: Der Kölner Büroflächenbestand. Unveröffentlichte Masterarbeit.   
 Geographisches Institut der Universität z u Köln. 2018 
 
 
Hinsichtlich der räumlichen Verteilung auf verschiedene Standorttypen ist bemerkenswert, dass sich 
große Anteile des Gesamtbüroflächenbestandes in Gewerbegebieten befinden, mit Ausnahme der 
Stadtbezirke Innenstadt und Mülheim. 
Lediglich die Stadtbezirke Rodenkirchen (6,8 %), Porz (6,3 %) und Ehrenfeld (6,1 %) weisen eine 
Leerstandsquote auf, die über dem gesamtstädtischen Schnitt von 3,9 % liegt. Auffällig niedrig ist der 
Büroflächenleerstand in Chorweiler (0,1 %). Gründe für den Leerstand oder Informationen zum Stand 
der Vermarktung waren nicht Gegenstand der Erhebung.  
 
Veränderung in den letzten 10 Jahren 
Die Gemeinschaftsuntersuchung der BulwienGesa AG mit der Baasner, Möller & Langwald GmbH 
von 2007 ermittelte eine gesamte BGF von rd. 8,8 Mio. m² BGF. Verglichen mit der 2018 ermittelten 
gesamten BGF von rd. 9,5 Mio. m² ergibt sich ein Zuwachs von rd. 630.000 m² BGF. Dieser Zuwachs 
setzt sich zusammen aus einem Abgang/ Verlust von rd. 370.000 m² BGF und einem Zuwachs von 
rd. 1 Mio. m² BGF. Der Verlust von Büroflächen ist durch knapp 100 Objekte zu erklären, die einer 
anderen Nutzung (z. B. Gerling-Areal) zugeführt wurden. Die neu hinzugekommenen rd. 1 Mio. m² 
BGF wurden beispielsweise in den bekannten großen Entwicklungsgebieten Rheinauhafen, Deutzer 
Feld, Airport Business Park realisiert. 
Ähnlich wie vor zehn Jahren, finden sich auch heute die meisten Büroflächen im Stadtbezirk Innen-
stadt, der z. B. durch die Entwicklung des Rheinauhafens neue Flächen hinzugewonnen hat. Nichts-
destotrotz sind insbesondere die linksrheinischen Stadtteile Altstadt Nord und Süd, Neustadt Nord 
und Süd bereits so dicht bebaut, dass kaum noch größere Neuentwicklungen möglich sind und sich 
die größten Flächenzuwächse daher im Rechtsrheinischen vollzogen haben. Im Vergleich zu 2007 
haben Deutz, Eil, Gremberghoven und Poll besonders hohe Zuwächse erfahren.

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Die Leerstandsquote ist von rd. 10 % im Jahr 2007 auf 3,9 % (2018) abgesunken; dies verdeutlicht 
einen wachsenden Druck auf dem Büromarkt in Köln, der durch eine wachsende Nachfrage an Büro-
arbeitsplätzen zu begründen ist. So sind im Zeitraum 2008-2018 in Köln im Dienstleistungssektor 
über 108.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte hinzugekommen. Exemplarisch steht der Be-
reich der unternehmensnahen Dienstleistungen mit Branchen wie z. B. Rechts-, Steuer- und Unter-
nehmensberatung oder Werbung und Marktforschung für typische Büroarbeitsplätze. Im Zeitraum 
2008-2018 sind allein in diesen Branchen mehr als 40.000 sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 
hinzu gekommen, für die Büroraum zur Verfügung gestellt werden muss. 
 
Stadtbezirk Leerstandsquote 
2007 
Leerstandsquote 
2018 
Veränderung 
Innenstadt 7,8 % 3,9 % - 3,9 % 
Rodenkirchen 10,0 % 6,8 % - 3,2 % 
Lindenthal 8,6 % 3,1 % - 5,5 % 
Ehrenfeld 8,4 % 6,1 % - 2,3 % 
Nippes 5,9 % 0,7 % - 5,2 % 
Chorweiler 1,5 % 0,1 % - 1,4 % 
Porz 11,1 % 6,3 % - 4,8 % 
Kalk 3,8 % 3,0 % - 0,8 % 
Mülheim 7,4 % 2,0 % - 5,4 % 
 Quelle:  BulwienGesa AG mit Baasner, Möller & Langwald GmbH, 2007     
  Ann-Katrin Kaiser: Der Kölner Büroflächenbes tand. Unveröffentlichte Masterarbeit.  
  Geographisches Institut der Un iversität zu Köln. 2018  
 
Im Rahmen der Untersuchung von 2007 wurde ein Büroflächenzuwachs um 0,95 Mio. m² BGF auf 
mindestens 9,75 Mio. m² BGF erwartet und als wichtig erachtet, weil bereits zu der Zeit aufgrund von 
Veränderungen in der Arbeitswelt eine steigende Nachfrage nach Büroflächen in Köln prognostiziert 
wurde. Die aktuell ermittelten rd. 9,5 Mio. m² BGF können diese Prognose nicht erfüllen und bleiben 
hinter den Erwartungen zurück. Die stetig sinkende Leerstandsquote verdeutlicht, dass die Suche 
nach geeigneten Flächen für potenzielle Mieter immer schwieriger wird. 
 
Einordnung der Ergebnisse  
Vergleiche mit anderen deutschen Städten in Bezug auf vorhandene Büroflächen, Leerstandsquoten 
und Mietpreise waren nicht Gegenstand der Untersuchung im Rahmen der Kooperation mit dem Ge-
ographischen Institut der Universität zu Köln. Hierfür, wie für Aussagen zum künftig zu erwartenden 
Marktgeschehen, wird daher auf die regelmäßig erscheinenden Marktberichte von Branchenkennern 
(z. B. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH, Larbig & Mortag Immobilien GmbH, BNP Paribas 
Real Estate GmbH, Colliers International Deutschland GmbH) zurückgegriffen. 
Köln liegt in Bezug auf den Büroflächenbestand hinter München, Berlin, Hamburg, Frankfurt und 
Stuttgart auf Platz sechs im deutschlandweiten Vergleich, dicht gefolgt von Düsseldorf. Diese Städte 
werden aufgrund ihrer Bedeutung von Maklern häufig als die TOP 7 des deutschen Büroimmobilien-
markts bezeichnet. Für das Jahr 2018 wird in den TOP 7-Städten ein durchschnittlicher Büroflächen-
leerstand von 3,1 % angenommen. Für Köln variieren die Maklerangaben zwischen 2,6 % (Greif & 
Contzen Beratungsgesellschaft mbH) und 3,2 % (Larbig & Mortag Immobilien GmbH). Branchenken-
ner sehen Leerstandquoten von unter 3 % als kritisch an, weil ansiedlungs- oder umzugsinteressier-
ten Büronutzern kaum adäquate Flächen zur Verfügung gestellt werden können; ab einem Büroflä-
chenleerstand von 6 % wird das Angebot aus Maklersicht als ausreichend bewertet. Die durch die 
Universität zu Köln erhobene Leerstandsquote von 3,9 % liegt zwar leicht über den Berechnungen 
der Makler, deutet jedoch ebenfalls auf bestehende Engpässe auf dem Büroimmobilienmarkt hin.

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2007 lag die Spitzenmiete in Köln bei 19 €/m² und die Durchschnittsmiete in den linksrheinischen 
Stadtteilen der Innenstadt bei 11,70 €/m². Beide Werte liegen inzwischen deutlich höher: so ist die 
Spitzenmiete bis 2018 auf 23 €/m² und die innenstädtische Durchschnittsmiete auf 15,70 €/m² ange-
stiegen. Für die Gesamtstadt liegt der Durchschnitt aktuell bei rd. 13 €/m². 
 
Künftige Entwicklung 
Derzeit befinden sich weitere Bürokomplexe im Bau (z. B. I/D Cologne). Insgesamt wird für die kom-
menden Jahre mit rd. 175.000 m² neuen Büroflächen gerechnet. Allerdings werden hiervon nur etwa 
45.000 m² auf den freien Markt kommen, weil viele der in Bau befindlichen Objekte bereits vorvermie-
tet sind (z. B. MesseCity) oder durch Eigennutzer belegt werden. Die Flächennachfrage auf dem Köl-
ner Büroimmobilienmarkt wird daher weiterhin hoch bleiben, sodass auch weiterhin mit steigenden 
Mieten zu rechnen ist. 
Neuentwicklungen auf dem Büroimmobilienmarkt werden künftig vor allem außerhalb der (linksrheini-
schen) Innenstadt realisiert. Im Rechtsrheinischen liegt ein Schwerpunkt in Mülheim (z. B. Schanzen-
straße) im Linksrheinischen in Ossendorf. Auch in den städtebaulichen Entwicklungsarealen Mül-
heim-Süd und Mülheimer Hafen, Deutzer Hafen und Parkstadt Süd werden neue Büroflächen entwi-
ckelt. Diese attraktiven Flächen werden dringend benötigt, um ansiedlungswilligen Unternehmen ein 
adäquates Angebot in gut erschlossenen, gemischten Stadtquartieren zu bieten. Ein weiterer Trend, 
der sich laut Maklerberichten auf dem Kölner Büroimmobilienmarkt zeigt, ist die steigende Flächen-
nachfrage durch Co-Working-Anbieter. 
 
Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft: Ausblick  
Die Ergebnisse der Büroflächenanalyse bilden gemeinsam mit dem Gewerbe- und Industrieflächen-
gutachten die Grundlage für das zukünftige Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft.  
Modul II des Stadtentwicklungskonzepts Wirtschaft sieht auf Basis der aktuell erlangten Erkenntnisse 
die Erarbeitung einer künftigen Strategie für den Wirtschaftsstandort Köln – unter Einbeziehung der o. 
g. weiteren sektoralen Gutachten und Analysen – vor. Es ist beabsichtigt, bis 2020 Vorschläge zur 
zukünftigen Ausrichtung der Nutzung und Mobilisierung von Wirtschaftsflächen in Köln zu entwickeln. 
Diese Handlungsempfehlungen werden durch die Verwaltung gemeinsam mit Vertretern aus Wirt-
schaft und Verbänden erarbeitet und der Politik vorgelegt.  
Bereits in 2019 finden die Analyseergebnisse und Gutachterempfehlungen auch Berücksichtigung bei 
der Erarbeitung der Stadtstrategie Kölner Perspektiven 2030 sowie beim Prozess der Regionalplan-
Überarbeitung. 
 
 
Gez. Greitemann