Betreff: Anfrage der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN vom 07.02.2022; Anfrage: Eigentumsverhältnisse und Bodenwertentwicklung im Mülheimer Süden

Anfrage                                                                                         
            07.02.2022 
Sehr geehrter Herr Bezirksbürgermeister, 
sehr geehrte Frau Oberbürgermeisterin, 
die Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN in der Bezirksvertretung Mülheim bittet Sie, die nachfolgende 
Anfrage in die Tagesordnung der nächsten Sitzung aufzunehmen. 
Anfrage: Eigentumsverhältnisse und Bodenwertentwicklung im Mülheimer Süden 
 
Seit einigen Jahren entwickelt die Stadt Köln verschiedene Areale im Mülheimer Süden. Diese 
Planungsleistungen der Stadt Köln führen erwartungsgemäß zu erheblichen Wertsteigerungen der 
betreffenden Grundstücke. Diese Wertsteigerungen beruhen allein auf der planerischen Leistung der 
Kommune, jedoch nicht auf einer schützenswerten Leistung des jeweiligen Eigentümers. Es ist 
deshalb zu erwägen, etwaige Wertsteigerungen der Grundstücke abzuschöpfen und die Mittel für 
eine nachhaltige, gemeinwohlorientierte Quartiersentwicklung zu verwenden. 
 
Hiermit hängt die Frage nach der Entwicklung der Eigentümerstruktur der betreffenden Grundstücke 
zusammen. Häufige Weiterverkäufe von Grundstücken indizieren (insbesondere wenn sich die 
Eigentümer sog. Share Deal-Konstrukte zur Umgehung von Grunderwerbssteuerzahlungen und zur 
Abwendung gemeindlicher Vorkaufsrechte bedienen) ein Spekulationsinteresse der Eigentümer, das 
den gemeinwohlorientierten Zielen von Verwaltung, Politik und Stadtgesellschaft grundsätzlich 
widerspricht. 
 
Vor diesem Hintergrund bitten wir um Beantwortung folgender Fragen: 
 
1. Wie haben sich die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken im Planungsgebiet 
Mülheimer Süden im Laufe der letzten fünf Jahre entwickelt?  
 
Wenn sich die Grundstücke im Eigentum von Gesellschaften befinden: Wie haben sich die 
Inhaberverhältnisse an den Gesellschaften, denen die Grundstücke gehören, im Laufe der 
letzten fünf Jahre entwickelt? 
 
Gleichlautend an: 
 
Herrn Bezirksbürgermeister 
Norbert Fuchs 
- Stadtbezirk Mülheim- 
 
Frau Oberbürgermeisterin 
Henriette Reker 
-Rathaus- 
 
BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN 
in der Bezirksvertretung Köln-Mülheim 
Wiener Platz 2 a, Zimmer 642 
51065 Köln 
Telefon: (02 21) 221 99 309 
Fax: (02 21) 221 99  486 
Mail:         www.gruenekoeln-muelheim.de 
 
Annika Hilleke 
Winfried Seldschopf 
Marianne Böttcher 
Sabine Ulke 
Jonas Höltig 
 
  
 
 
Buchforst I Buchheim I Dellbrück I Dünnwald I Flittard  
Höhenhaus I Holweide I Mülheim I Stammheim

2. Wie haben sich die Werte der Grundstücke im Planungsgebiet Mülheimer Süden im Laufe 
der letzten zehn Jahre entwickelt? 
 
3. Welche Möglichkeiten hat die Stadt Köln, die Wertsteigerungen bei den Eigentümern 
(teilweise) abzuschöpfen und/oder eine nachhaltige Quartierentwicklung zu gewährleisten? 
 
4. Welche dieser Ansätze werden zurzeit vonseiten der Verwaltung verfolgt? 
 
 
gez. Jonas Höltig gez. Winfried Seldschopf

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/613 
613 Pörs Az 
Vorlagen-Nummer 
 1715/2022 
Freigabedatum 27.05.2022  
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 13.06.2022 
 
Betreff: Anfrage der Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN vom 07.02.2022;  
Anfrage: Eigentumsverhältnisse und Bodenwertentwicklung im Mülheimer Süden 
 Mitteilungstext: 
Anfrage: Eigentumsverhältnisse und Bodenwertentwicklung im Mülheimer Süden   
Seit einigen Jahren entwickelt die Stadt Köln verschiedene Areale im Mülheimer Süden. Diese Pla-
nungsleistungen der Stadt Köln führen erwartungsgemäß zu erheblichen Wertsteigerungen der be-
treffenden Grundstücke. Diese Wertsteigerungen beruhen allein auf der planerischen Leistung der 
Kommune, jedoch nicht auf einer schützenswerten Leistung des jeweiligen Eigentümers. Es ist des-
halb zu erwägen, etwaige Wertsteigerungen der Grundstücke abzuschöpfen und die Mittel für eine 
nachhaltige, gemeinwohlorientierte Quartiersentwicklung zu verwenden.  
Hiermit hängt die Frage nach der Entwicklung der Eigentümerstruktur der betreffenden Grundstücke 
zusammen. Häufige Weiterverkäufe von Grundstücken indizieren (insbesondere wenn sich die Eigen-
tümer sog. Share Deal-Konstrukte zur Umgehung von Grunderwerbssteuerzahlungen und zur Ab-
wendung gemeindlicher Vorkaufsrechte bedienen) ein Spekulationsinteresse der Eigentümer, das 
den gemeinwohlorientierten Zielen von Verwaltung, Politik und Stadtgesellschaft grundsätzlich wider-
spricht. 
 
Frage1 
 
Wie haben sich die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken im Planungsgebiet Mülhei-
mer Süden im Laufe der letzten fünf Jahre entwickelt? Wenn sich die Grundstücke im Eigen-
tum von Gesellschaften befinden: Wie haben sich die Inhaberverhältnisse an den Gesellschaf-
ten, denen die Grundstücke gehören, im Laufe der letzten fünf Jahre entwickelt?  
 
 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die Grundstückssituation im Planungsgebiet Mülheimer Süden ist sehr heterogen (viele Flurstücke, 
viele Eigentümer*innen). Eine automatisierte Auswertung der Eigentumsverhältnisse ist momentan 
durch das Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Abteilung für Grundstückswertermitt-
lungen nicht möglich. Nur mit hohem Programmieraufwand könnten die notwendigen Verschneidun-
gen der vorhandenen Datenbanktabellen durchgeführt werden. Dies ist aufgrund des sehr hohen Ar-
beits- und Zeitaufwandes aus personellen Gründen derzeit nicht leistbar. 
Es bliebe daher nur der händische Weg, alle 143 Flurstücke im Grundbuch auf die Eigentumsverhält-
nisse in den letzten 5 Jahren zu überprüfen. Dafür wäre ein Arbeitseinsatz mehrerer Wochen bei 
Auswertung durch eine(n) MA erforderlich.

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Auch Aussagen zur Entwicklung von Inhaberverhältnissen von Gesellschaften, die Eigentümer von 
Grundstücksflächen im Plangebiet sind, können nicht getroffen werden. Dies erfordert eine tieferge-
hende Überprüfung, die hierfür erforderlichen Unterlagen liegen dem zuständigen Fachamt nicht vor. 
 
 
Frage 2 
 
Wie haben sich die Werte der Grundstücke im Planungsgebiet Mülheimer Süden im Laufe der 
letzten zehn Jahre entwickelt?  
 
 
 
 
Antwort der Verwaltung: 
Das Planungsgebiet im Mülheimer Süden befindet sich nach Aufgabe des Industriestandortes seit 
Jahren in der Entwicklung von einer ehemals gewerblich industriellen Nutzung hin zu einer Mischnut-
zung aus überwiegend Wohnen, Gewerbe, Büro, Dienstleistungen und Infrastruktur. Die einzelnen 
Quartiere weisen unterschiedliche baurechtliche Planungsstände auf. 
Die planungsrechtlichen Vorgaben bestimmen aufgrund der daraus abzuleitenden Folgenutzungen 
den Wert der Flächen. Aktuell besteht nur für den südlichen Bereich „Cologneo I“ der rechtskräftige 
Bebauungsplan Nr. 69460.07 vom 26.09.2018. Für die restlichen Bereiche (Cologneo II, Otto-Langen-
Quartier, Deutz-Areal u. Lindgens-Areal) existieren lediglich Aufstellungsbeschlüsse. Hier befinden 
sich die B-Pläne in der Phase der Öffentlichkeitsbeteiligung oder bestenfalls in der abgeschlossenen 
Öffentlichkeitsbeteiligung. Im Otto-Langen-Quartier soll 2022 das Verkaufsverfahren der landeseige-
nen Grundstücksflächen beginnen. 
Als Orientierung für Bodenwerte beschließt und veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grund-
stückswerte in der Stadt Köln Bodenrichtwerte. Dies e werden unter www.boris.nrw.de veröffentlicht. 
Bodenrichtwerte gibt es aufgrund des aktuellen Planungsstandes bzw. der noch nicht planungsrecht-
lich gesicherten Folgenutzung derzeit nur für die südliche Teilfläche (Cologneo I). Hier wurde nach 
den Vorgaben des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 69460.07 zum 01.01.2021 erstmalig ein ent-
sprechender Bodenrichtwert Nr. 901046 für Grundstücke in einem Mischgebiet mit überwiegender 
Büronutzung beschlossen und veröffentlicht. Dieser Bodenrichtwert hat zum 01.01.2022, wie die Bo-
denrichtwerte vergleichbarer Nutzung im gesamten Stadtgebiet, eine Wertsteigerung von 10 % erfah-
ren. Die restlichen, nördlichen Bereiche wurden aufgrund der oben beschriebenen Entwicklung des 
Gebietes als Bodenrichtwerte ohne Wertangabe geführt (sogenannte Sondernutzungsbodenrichtwer-
tezonen). 
Der Gutachterausschuss hat aufgrund neuer rechtlicher Vorgaben beschlossen, dass die Boden-
richtwertzone ohne Wert aufgelöst und in Anlehnung an die Altnutzung (Gewerbe, Industrie), bis zum 
Abschluss der Entwicklung, der Bodenwert für eine gewerbliche bzw. industrielle Nutzung angehalten 
wird (zum 01.01.2022: 155 €/m²). Mit künftiger Konkretisierung der Planung bzw. Rechtsverbindlich-
keit der Bebauungspläne erfolgt eine Anpassung dieser Zone. 
Alternativ kann aus den umliegenden Bodenrichtwerten die Entwicklung der letzten 10 Jahren in die-
sem Bereich abgeleitet werden.  
Die jährliche Wertsteigerung für Bodenrichtwerte für Grundstücke für den Geschosswohnungsbau im 
rechtsrheinischen Stadtgebiet, die im Norden und Südosten an das Plangebiet grenzen, hat im Zeit-
raum 1.1.2011 bis 1.1.2022 durchschnittlich 10 % betragen. Dabei hat in den vergangenen vier Jah-
ren die Steigerung jährlich jeweils 15 % ausgemacht.

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In Folgender Abbildung sind die umliegenden Bodenrichtw erte dargestellt (Quelle: 
https://www.boris.nrw.de/). 
 
Aus den nachfolgenden Tabellen kann die Entwicklung der vorgenannten Bodenrichtwerte seit 2011 
entnommen werden. Die Bodenrichtwerte 2022 sind beschlossen, aber noch nicht veröffentlicht. 
BRW Nr. 901046 „Deutz-Mülheimer Str. - Cologneo I“ (Büro) 
 
 vorher keine Wert-
angabe 
2021 680 €/m² 
2022 780 €/m² 
 
 
BRW Nr. 901020 „Mülheimer Hafen“ (sekundär gewerbliche Nutzung): 
 
2011 90 €/m² 
2012 90 €/m² 
2013 95 €/m² 
2014 95 €/m² 
2015 95 €/m² 
2016 100 €/m² 
2017 110 €/m² 
2018 115 €/m² 
2019 115 €/m² 
2020 115 €/m² 
2021 125 €/m² 
2022 125 €/m² 
 
BRW Nr. 901013 „Adam-Stegerwald-Str.“ (Geschosswohnungsbau): 
Nr. 901026 
Nr. 901013 
Nr. 901020 
Nr. 901046

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2011 230 €/m² 
2012 250 €/m² 
2013 260 €/m² 
2014 270 €/m² 
2015 280 €/m² 
2016 310 €/m² 
2017 350 €/m² 
2018 390 €/m² 
2019 445 €/m² 
2020 510 €/m² 
2021 590 €/m² 
2022 680 €/m² 
 
 
BRW Nr. 901026 „Formesstr. (Geschosswohnungsbau): 
 
2011 340 €/m² 
2012 370 €/m² 
2013 380 €/m² 
2014 400 €/m² 
2015 420 €/m² 
2016 460 €/m² 
2017 530 €/m² 
2018 580 €/m² 
2019 670 €/m² 
2020 770 €/m² 
2021 890 €/m² 
2022 1.020 €/m² 
 
 
 
 
Frage3  
 
Welche Möglichkeiten hat die Stadt Köln, die Wertsteigerungen bei den Eigentümern (teilwei-
se) abzuschöpfen und/oder eine nachhaltige Quartierentwicklung zu gewährleisten?  
 
 
 
 
Antwort der Verwaltung: 
Folgende Instrumente stehen der Stadt Köln zur Verfügung, um die Ziele der Entwicklung im Mülhei-
mer Hafen zu sichern und /oder die Vorhabenträger an den Folgekosten zu beteiligen: 
 
Kooperatives Baulandmodell  
Zur Sicherung der wohnungspolitischen Ziele hat der Rat der Stadt Köln bereits im Jahr 2014 das 
Stadtentwicklungskonzept Wohnen beschlossen. Das Kooperative Baulandmodell, ein Bestandteil 
des Konzepts, wurde 2014 (mit Fortschreibung aus dem Jahr 2017) als ein wichtiges Instrument in 
Köln eingeführt.

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Ziel des Modells ist es, sowohl den öffentlich geförderten Wohnungsbau und das preiswerte Woh-
nungsmarktsegment zu stärken, als auch die Vorhabenträger eines Bebauungsplanverfahrens an den 
planbedingten Folgekosten zu beteiligen. Neben der Verpflichtung 30% der zulässigen Geschossflä-
che im geförderten Wohnungsbau zu errichten, sind die Kosten für die kommunale Infrastruktur wie 
z.B. die Errichtung von Kindertagesstätten, Herstellung öffentlicher Grün- und Spielflächen und öffent-
lichen Verkehrsflächen zu übernehmen. 
Mit der Aufstellung von Bebauungsplänen und damit verbunden, der Schaffung von Baurecht, kommt 
es zur Bodenwertsteigerung der betroffenen Grundstückflächen. Durch die Übernahme der Verpflich-
tungen aus dem Kooperativen Baulandmodell leistet der Vorhabenträger einen direkten Ausgleich für 
die Wertsteigerung seiner Grundstücke. 
Regelungen zur Übernahme der Kosten werden Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages. 
 
Otto und Langen Quartier: Vergabeverfahren NRW.URBAN und Gemeinwohlorientierung 
Im Februar 2021 hat der Rat der Stadt Köln als Zielsetzung beschlossen, das Otto-Langen-Quartier, 
das sich zum größten Teil im Besitz der Landes NRW befindet, zu einem gemeinwohlorientierten ge-
mischten, urbanen Quartier mit einem Nutzungsmix aus Kultur, Gewerbe und Wohnen zu entwickeln 
(AN0234/2021). Die NRW.URBAN GmbH & Co. KG plant im Auftrag des Landes NRW ein europa-
weites offenes Verfahren zur Veräußerung der Grundstücke durchzuführen. Das Verfahren besteht 
aus einem Qualitätswettbewerb und einem Preiswettbewerb mit spezifischen Vorgaben (Nutzungen, 
BGF, Erhalt Bausubstanz etc.) und entsprechenden Bewertungskriterien.  
 
Derzeit erarbeitet die Verwaltung städtebauliche Faktoren und stadtentwicklungspolitische Ziele für 
den Veräußerungsprozess von NRW.URBAN und nimmt damit direkten Einfluss auf die zukünftige 
Planung und die Quartiersentwicklung im Otto-Langen-Quartier. Insbesondere betrifft dies neben 
städtebaulichen, freiraumgestalterischen und umweltrelevanten Themen auch nutzungsstrukturelle 
und gemeinwohlorientierte Fragestellungen sowie den Umgang mit dem denkmalgeschützten und 
erhaltenswerten Gebäudebestand auf dem Areal. 
 
Über den Nutzungsmix aus Kultur, Gewerbe und Wohnen und der Anwendung des Kooperativen 
Baulandmodells hinaus, soll ein eigener Baustein mit dem Aspekt der Gemeinwohlorientierung als 
Vorgabe im Vergabeverfahren ergänzt werden, der in Abstimmung mit der Stadt Köln entwickelt wird. 
Gewünscht ist ein in sich schlüssiges Konzept, welches die Themen Gemeinschaft, Selbstwirksam-
keit und Teilhabe miteinander verknüpft und in praktisch anwendbare Nutzungen überführt. Inhaltliche 
sowie strukturelle Kooperationen sollten dabei stets mitgedacht werden. 
 
 
Frage 4 
 
Welche dieser Ansätze werden zurzeit vonseiten der Verwaltung verfolgt? 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die unter Punkt 3. genannten Ansätze stehen zur Verfügung und werden im Mülheimer Süden zur 
Anwendung gebracht. 
Zusätzlich zu den oben genannten Instrumenten erfolgt aktuell die Prüfung durch die Verwaltung, ob 
weitere Vorkaufsrechtsatzungen nach § 25 Abs.1 Nr.2 BauGB, Besonderes Vorkaufsrecht, zur Siche-
rung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung für einzelne Gebieten im Mülheimer Süden erlas-
sen werden sollen. Die Vorkaufsrechtsatzung wurde mit Ratsbeschluss vom 26.03.2020 und Veröf-
fentlichung im Amtsblatt vom 08.04.2020 für das Otto und Langen Quartier beschlossen und bereits 
für eine Teilfläche des Quartiers zur Anwendung gebracht. Rechtliche Voraussetzung für den Erlass 
ist die Entwicklungsabsicht der Kommune, ein rechtsgültiger Bebauungsplan ist hierfür nicht erforder-
lich. Die Stadt Köln erhält durch die erlassene Satzung die Möglichkeit, Schlüsselgrundstücke im 
Rahmen der Gebietsentwicklung zu erwerben und eine Veräußerung an Dritte zu unterbinden und 
selbst direkten Einfluss auf die zukünftige Nutzung der Grundstücke nehmen zu können. 
 
Anlage: 
Anfrage Bündnis90/Die Grünen vom 07.02.2022