Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Wohnen, hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Ehrenfeld Ost in Köln Ehrenfeld

Anlage 1 zur Beschlussvorlage 2375/2023 
Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für das 
Gebiet Ehrenfeld Ost in Köln Ehrenfeld gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 
des Baugesetzbuchs  
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am .. . .. .2023 aufgrund § 172 Absatz 1 
Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung der 
Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch Artikel 
3 des Gesetzes vom 12. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 184) geändert worden ist), und 
des § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (GO NRW) vom 
14.07.1994 (GV. NW. S. 666/SGV. NRW. 2023) jeweils in der bei Erlass dieser 
Satzung geltenden Fassung – folgende Erhaltungssatzung beschlossen: 
 
§ 1 
Geltungsbereich des Erhaltungsgebiets Ehrenfeld Ost 
(1) Die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß 
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB umfasst die Grundstücke innerhalb der 
gestrichelt gekennzeichneten Fläche in dem als Anlage beigefügten 
Übersichtsplan. Der Übersichtsplan ist Bestandteil der Satzung und kann beim 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik während der Dienstzeiten und im 
Ratsinformationssystem der Stadt Köln unter www.stadt-koeln.de eingesehen 
werden. 
 
(2) Werden innerhalb des Erhaltungsgebietes Flurstücke aufgelöst oder neue 
Flurstücke gebildet oder entstehen durch Grundstückszusammenlegung oder  
-teilung neue Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser 
Satzung ebenfalls anzuwenden. 
 
§ 2  
Gegenstand der Satzung für das Erhaltungsgebiet Ehrenfeld Ost 
Zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung bedürfen in dem in § 1 
bezeichneten Gebiet der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung 
baulicher Anlagen der Genehmigung. Die Genehmigung darf nur versagt werden, 
wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus besonderen städtebaulichen 
Gründen erhalten werden soll. Die Genehmigung ist unter anderem zu erteilen, wenn 
auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage 
wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist. Sie ist ferner zu erteilen, wenn die Änderung 
einer baulichen Anlage der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustandes 
einer durchschnittlichen Wohnung unter Berücksichtigung der 
bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient. Die Genehmigung ist auch zu 
erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen 
oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes oder 
der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch 
Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist,

Anlage 1 zur Beschlussvorlage 2375/2023 
wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden 
ist, dient. 
 
§ 3  
Inkrafttreten 
Die Satzung tritt am Tag nach der Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Köln in 
Kraft. 
 
Anlage: 
Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung Ehrenfeld Ost gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB

Gebiet der Sozialen Erhaltungssatzung Ehrenfeld Ost in Köln Ehrenfeld gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB
´
0 250 500125 Meter
Übersichtsplan
Datum: 14.07.2023
Gebiet Soziale Erhaltungssatzung Ehrenfeld Ost
Anlage zur Satzung Ehrenfeld Ost
Textliche Auflistung der betroffenen Flurstücke, siehe nachfolgende Seiten
Die Oberbürgermeisterin
Amt für Stadtentwicklung und Statistik
Hintergrundkarte: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster

Auflistung der betroffenen Flurstücke der Sozialen Erhaltungssatzung Ehrenfeld Ost 
in Köln Ehrenfeld gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB  
 
Die betroffenen Flurstücke des im Übersichtsplan auf vorheriger Seite dargestellten 
Satzungsbeschlusses für das Gebiet Ehrenfeld Ost lauten (siehe Tabelle): 
 
Hinweise zur Tabelle: 
 Erste Zahl = Flur 
 Zweite Zahl = Flurstück 
 
Gemarkung Müngersdorf, 4962 
68 1073 
68 1074 
68 1263 
68 1305 
68 1674 
68 1798 
68 1799 
68 1890/208 
68 3383/194 
68 3695/208 
 
Gemarkung Ehrenfeld, 4963
70 70/2 
70 70/3 
70 74/7 
70 74/9 
70 74/10 
70 74/19 
70 74/20 
70 74/21 
70 74/22 
70 74/24 
70 74/27 
70 74/28 
70 74/29 
70 74/34 
70 76/1 
70 76/2 
70 167/4 
70 167/8 
70 167/9 
70 167/10 
70 167/11 
70 167/12 
70 167/13 
70 167/16 
70 167/17 
70 167/20 
70 167/21 
70 168/1 
70 250/1 
70 250/2 
70 250/3 
70 250/4 
70 250/11 
70 250/13 
70 250/15 
70 250/22 
70 252/2 
70 252/11 
70 252/12 
70 252/16 
70 252/18 
70 252/19 
70 252/22 
70 252/23 
70 252/24 
70 253/1 
70 253/3 
70 253/6 
70 253/8 
70 253/9 
70 253/10 
70 253/11 
70 253/14 
70 253/15 
70 254/1 
70 254/5 
70 254/6 
70 255/2 
70 255/4 
70 257/1 
70 257/2 
70 257/6 
70 266/1 
70 266/2 
70 266/3 
70 266/4 
70 266/5 
70 266/6 
70 268/1 
70 268/2 
70 268/3 
70 268/4 
70 275/11 
70 275/12 
70 275/16 
70 275/18 
70 275/19 
70 275/20 
70 275/21 
70 586 
70 596 
70 611 
70 616 
70 624 
70 626 
70 627 
70 636 
70 637 
70 638 
70 646 
70 647 
70 662 
70 665 
70 667 
70 672 
70 673 
70 687 
70 709 
70 710 
70 711

70 712 
70 726 
70 763 
70 765 
70 767 
70 771 
70 772 
70 775 
70 782 
70 790 
70 792 
70 795 
70 796 
70 807 
70 808 
70 816 
70 817 
70 821 
70 823 
70 824 
70 829 
70 837 
70 838 
70 840 
70 841 
70 842 
70 854 
70 855 
70 856 
70 857 
70 858 
70 876 
70 877 
70 878 
70 880 
70 882 
70 916 
70 917 
70 921 
70 922 
70 929 
70 935 
70 936 
70 937 
70 938 
70 943 
70 961 
70 965 
70 966 
70 971 
70 972 
70 974 
70 975 
70 976 
70 977 
70 978 
70 979 
70 980 
70 982 
70 983 
70 984 
70 985 
70 986 
70 987 
70 988 
70 989 
70 990 
70 1010 
70 1011 
70 1012 
70 1013 
70 1014 
70 1017 
70 1018 
70 1021 
70 1022 
70 1024 
70 1026 
70 1036 
70 1037 
70 1041 
70 1042 
70 1044 
70 1046 
70 1047 
70 1056 
70 1058/253 
70 1060 
70 1068 
70 1069/70 
70 1070/70 
70 1073 
70 1076 
70 1077 
70 1079/74 
70 1080 
70 1080/74 
70 1081 
70 1083 
70 1083/74 
70 1092 
70 1093 
70 1094 
70 1095 
70 1099 
70 1102/74 
70 1103/74 
70 1104/74 
70 1105 
70 1106 
70 1107 
70 1108 
70 1113 
70 1114 
70 1115 
70 1124 
70 1132/70 
70 1134 
70 1135 
70 1138 
70 1144 
70 1145 
70 1145/74 
70 1147/74 
70 1150/74 
70 1151/74 
70 1152/74 
70 1153 
70 1153/74 
70 1155/74 
70 1156 
70 1157 
70 1158 
70 1159 
70 1162 
70 1163/74 
70 1167 
70 1168 
70 1169 
70 1169/74 
70 1171 
70 1172 
70 1173 
70 1174 
70 1175 
70 1176 
70 1178 
70 1179 
70 1180 
70 1182 
70 1184 
70 1185 
70 1186 
70 1190 
70 1192 
70 1192/253 
70 1200 
70 1214 
70 1215 
70 1216 
70 1217 
70 1218 
70 1231 
70 1233 
70 1233/74 
70 1243/74 
70 1244/74 
70 1250 
70 1251 
70 1252 
70 1273 
70 1278 
70 1279 
70 1280 
70 1282 
70 1283 
70 1289 
70 1291 
70 1297/74 
70 1311/253 
70 1320 
70 1321 
70 1322 
70 1333 
70 1334 
70 1338 
70 1340 
70 1344 
70 1345 
70 1346 
70 1349/70 
70 1350/70 
70 1366 
70 1367 
70 1371 
70 1378 
70 1379 
70 1382 
70 1383 
70 1403 
70 1404 
70 1406 
70 1411 
70 1412 
70 1414 
70 1415 
70 1416 
70 1418 
70 1419 
70 1420 
70 1423 
70 1424 
70 1446 
70 1451 
70 1452/74 
70 1453 
70 1458 
70 1459 
70 1460 
70 1466 
70 1468 
70 1474/253 
70 1477 
70 1478 
70 1479 
70 1481 
70 1483 
70 1484 
70 1485 
70 1486

70 1487 
70 1488 
70 1496 
70 1497 
70 1498 
70 1498/74 
70 1499 
70 1499/74 
70 1500/74 
70 1503 
70 1504 
70 1505 
70 1506 
70 1510 
70 1511 
70 1514 
70 1515 
70 1516 
70 1517 
70 1518 
70 1523 
70 1524 
70 1525 
70 1526 
70 1529/74 
70 1531/74 
70 1532/74 
70 1533 
70 1534 
70 1535 
70 1536 
70 1537 
70 1543 
70 1544 
70 1545 
70 1548 
70 1553 
70 1554 
70 1555 
70 1555/253 
70 1556 
70 1556/253 
70 1561 
70 1562 
70 1567 
70 1568 
70 1588 
70 1591 
70 1595/70 
70 1596/70 
70 1597/70 
70 1613/167 
70 1614/167 
70 1619/167 
70 1620/167 
70 1622/167 
70 1623/167 
70 1624/167 
70 1631 
70 1634 
70 1635 
70 1636 
70 1637 
70 1638 
70 1639 
70 1640 
70 1641 
70 1642 
70 1642/252 
70 1643 
70 1643/252 
70 1644 
70 1644/252 
70 1645 
70 1645/252 
70 1646 
70 1647 
70 1648 
70 1649 
70 1652 
70 1653 
70 1654 
70 1655 
70 1658 
70 1659 
70 1661 
70 1662 
70 1663 
70 1664 
70 1665 
70 1666 
70 1672 
70 1673 
70 1674 
70 1675 
70 1676 
70 1677 
70 1678 
70 1681/252 
70 1682 
70 1683 
70 1684 
70 1685 
70 1686 
70 1687 
70 1690 
70 1691 
70 1691/70 
70 1692 
70 1692/70 
70 1693 
70 1698 
70 1701 
70 1702 
70 1709 
70 1710 
70 1711 
70 1711/167 
70 1712 
70 1713 
70 1714 
70 1715 
70 1716 
70 1719 
70 1720 
70 1722 
70 1729/70 
70 1730/70 
70 1738/70 
70 1750 
70 1751 
70 1752 
70 1753 
70 1754 
70 1755 
70 1756 
70 1757 
70 1758 
70 1759 
70 1760 
70 1761 
70 1762 
70 1763 
70 1764 
70 1765 
70 1766 
70 1768 
70 1769 
70 1769/74 
70 1770/74 
70 1771/74 
70 1772 
70 1772/74 
70 1773 
70 1773/74 
70 1774 
70 1775 
70 1775/74 
70 1776 
70 1776/74 
70 1777 
70 1778 
70 1779 
70 1780 
70 1781 
70 1782 
70 1783 
70 1785/74 
70 1788 
70 1789 
70 1790 
70 1791 
70 1792 
70 1793 
70 1794 
70 1795 
70 1796 
70 1798 
70 1805 
70 1806 
70 1807 
70 1820 
70 1821 
70 1822 
70 1823 
70 1830 
70 1831 
70 1832 
70 1833 
70 1834 
70 1835 
70 1835/252 
70 1836 
70 1837 
70 1840 
70 1841 
70 1842 
70 1843 
70 1844 
70 1845 
70 1845/253 
70 1846/253 
70 1847 
70 1847/253 
70 1848/253 
70 1849/253 
70 1850/253 
70 1852/253 
70 1853/253 
70 1855/253 
70 1857 
70 1858 
70 1862/254 
70 1863/254 
70 1864/254 
70 1867/254 
70 1872 
70 1878 
70 1879 
70 1881 
70 1882 
70 1883 
70 1884 
70 1885 
70 1886 
70 1887 
70 1890 
70 1891 
70 1892 
70 1895

70 1896 
70 1897 
70 1898 
70 1899 
70 1900 
70 1901 
70 1902 
70 1903 
70 1904 
70 1905 
70 1906 
70 1918 
70 1919 
70 1920 
70 1921 
70 1922 
70 1923 
70 1924 
70 1925 
70 1928 
70 1930 
70 1931 
70 1932 
70 1934 
70 1935 
70 1940 
70 1941 
70 1943 
70 1945 
70 1946 
70 1948 
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72 49/33 
72 49/34 
72 49/35 
72 49/36 
72 49/42 
72 49/43 
72 49/46 
72 65 
72 66 
72 67 
72 81 
72 82 
72 83 
72 84 
72 85 
72 86 
72 87 
72 88 
72 89 
72 90 
72 91 
72 92 
72 95 
72 97 
72 104 
72 105 
72 107 
72 108 
72 109 
72 110 
72 111 
72 113 
72 117 
72 118 
72 122 
72 123 
72 126 
72 127 
72 133 
72 144 
72 158 
72 160 
72 161 
72 162 
72 164 
72 170 
72 172 
72 173 
72 176 
72 177 
72 190 
72 191 
72 196 
72 209 
72 211 
72 212 
72 213 
72 214 
72 228 
72 229 
72 233 
72 234 
72 235 
72 236 
72 237 
72 238 
72 239 
72 240 
72 245 
72 264/49 
72 265 
72 265/49 
72 266 
72 268 
72 281 
72 290/45 
72 293/45 
72 303/45 
72 304 
72 304/45 
72 305/45 
72 306/45 
72 307/45 
72 309/45 
72 310/45 
72 311/45 
72 312/45 
72 313 
72 313/45 
72 314 
72 319/45 
72 323/45 
72 326 
72 335 
72 337/45 
72 338/45 
72 340 
72 340/45 
72 341 
72 341/45 
72 344/45 
72 346 
72 347 
72 372/44 
72 376/44 
72 377/44 
72 382/44 
72 383/44 
72 387/44 
72 388/44 
72 390/44 
72 394/44 
72 398/44 
72 401/44 
72 402/44 
72 403/44 
72 404/44 
72 405/44 
72 409 
72 409/44 
72 410 
72 410/44 
72 411/44 
72 412/44 
72 414 
72 414/44 
72 415 
72 416

72 417/44 
72 421/44 
72 422/44 
72 423/44 
72 424/44 
72 426/44 
72 427/44 
72 429/44 
72 433/44 
72 435/44 
72 439/44 
72 440/44 
72 443/44 
72 444/44 
72 451 
72 457 
72 458 
72 459 
72 460 
72 465 
72 466 
72 467 
72 468 
72 471 
72 472 
72 473 
72 474 
72 475 
72 476 
72 481/45 
72 482 
72 482/45 
72 483 
72 483/45 
72 484 
72 484/45 
72 485 
72 485/45 
72 486/45 
72 487/45 
72 488/45 
72 489/45 
72 490/45 
72 508 
72 509 
72 515 
72 529/44 
72 530 
72 530/44 
72 531/44 
72 532 
72 534/44 
72 536 
72 536/44 
72 537 
72 538 
72 553/44 
72 554/44 
72 556 
72 556/45 
72 557 
72 558 
72 558/45 
72 559 
72 559/45 
72 560/45 
72 561/45 
72 562/45 
72 603/44 
72 604/44 
72 605/44 
72 608/49 
72 613/44 
72 614/44 
72 615/44 
72 619/44 
72 620/44 
72 621/44 
72 622/44 
72 624/44 
72 625/44 
72 630/49 
72 635/44 
72 650/44 
72 656/44 
72 657/44 
72 658/44 
72 659/44 
72 660/44 
72 661/44 
72 664/44 
72 665/44 
72 669/45 
72 709/44 
72 728/45 
72 745/45 
72 746/45 
72 747/45 
72 770/49 
72 771/44 
72 784/45 
72 826/44 
72 827/44 
72 833/44 
72 834/44 
72 860/44 
72 878/44 
72 879/44 
72 886/44 
72 894/45 
72 895/44 
72 896/44 
72 897/44 
72 898/44 
72 917/45 
72 918/44 
72 921/49 
72 925/44 
72 972/44 
72 974/44 
72 976/44 
72 978/44 
72 980/44 
72 982/44 
72 984/44 
72 986/44 
72 992/44 
72 994/44 
72 996/44 
72 998/44 
72 1000/44 
72 1002/44 
72 1004/44 
72 1006/45 
72 1008/45 
72 1010/45 
72 1012/45 
72 1018/45 
72 1020/45 
72 1022/46 
72 1024/46 
72 1026/46 
72 1032/44 
72 1048/45 
72 1114/44 
72 1115/44 
72 1118/49 
72 1119/49 
72 1120/44 
72 1121/44 
72 1124/44 
72 1154/44 
72 1155/44 
72 1156/44 
72 1157/44 
72 1158/44 
72 1188/44 
72 1189/44 
72 1208/44 
72 1209/44 
72 1211/44 
72 1233/48 
72 1242/45 
72 1253/45 
72 1271/44 
72 1288/49 
72 1290/49 
72 1291/49 
72 1292/49 
72 1295/49 
72 1301/48 
72 1317/48 
72 1340/44 
72 1344/45 
72 1345/45 
72 1354/48 
72 1383/44 
72 1402/49 
72 1409/48 
72 1410/48 
72 1464/44 
72 1465/44 
72 1479/48 
72 1480/48 
72 1496/48 
72 1497/48 
72 1498/48 
72 1499/48 
72 1513/48 
72 1517/48 
72 1526/44 
72 1527/44 
72 1528/44 
72 1529/48 
72 1530/49 
72 1531/49 
72 1539/49 
72 1541/48 
72 1547/49 
72 1548/49 
72 1549/45 
72 1550/48 
72 1563/48 
72 1564/48 
72 1565/48 
72 1574/48 
72 1575/48 
72 1576/44 
72 1597/49 
72 1636/49 
72 1638/49 
72 1643/47 
72 1822/46 
72 1823/46 
72 1827/49 
72 1977/49 
72 2001/49 
72 2002/49 
72 2003/49 
72 2004/49 
72 2007/44 
72 2008/44 
72 2103/48 
72 2106/49 
72 2107/49 
72 2108/49 
72 2109/49 
72 2153/49 
72 2156/49 
72 2157/49

72 2158/49 
72 2159/49 
72 2165/49 
72 2188/49 
72 2189/49 
72 2190/49 
72 2262/49 
72 2263/49 
72 2264/49 
72 2265/49 
72 2278/44 
72 2300/44 
72 2301/45 
72 2324/49 
72 2325/49 
72 2327/49 
72 2328/49 
72 2329/49 
72 2331/49 
72 2332/49 
72 2340/49 
72 2341/41 
72 2342/41 
72 2343/41 
72 2345/41 
72 2411/45

unabhängig. kompetent. praxisorientiert. 
Expertise für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung 
Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur  
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß  
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch
für das Gebiet Köln Ehrenfeld Ost
Kurzfassung Bericht | August 2023 
Im Auftrag der 
Anlage 2

Inhaltsverzeichnis 
 
I Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
Inhaltsverzeichnis 
KURZFASSUNG ................................................................................................................ 1 
1 Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign ................................... 1 
1.1 Zielsetzung ........................................................................................................................................ 1 
1.2 Ausgangslage ................................................................................................................................... 1 
1.3 Untersuchungsdesign.................................................................................................................... 2 
2 Charakterisierung des Untersuchungsgebiets .................................................. 3 
3 Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen ............................................. 6 
3.1 Aufwertungspotenzial ................................................................................................................... 6 
3.2 Verdrängungspotenzial ................................................................................................................ 7 
3.3 Verdrängungsdruck ....................................................................................................................... 8 
4 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet .......................... 11 
5 Mögliche negative städtebauliche Folgen bei Nichterlass  
           einer Sozialen Erhaltungssatzung .................................................................... 11 
6 Empfehlung ........................................................................................................ 13

KURZFASSUNG 
 
1 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
KURZFASSUNG 
Im Folgenden werden die wesentlichen Ergebnisse der „Vertieften sozialräumlichen Un-
tersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhal-
tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Köln 
Ehrenfeld Ost“ dargelegt. 
 
 
1 Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign 
1.1 Zielsetzung 
Die Zielsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebauli-
chen Gründen. Sie dient dabei ni cht unmittelbar dem individuellen Mieterschutz bzw. 
dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittelbar aus den 
städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse ergeben. Und 
zwar, indem innerhalb des festg elegten Gebiets bauliche Maßnahmen im Genehmi-
gungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn sie direkt 
oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnraums verdrängungssensibler Bevölke-
rungsgruppen führen würden. Als diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind hierbei der 
Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Modernisierungen, 
die den Wohnwert steigern und dadurch zu Mieterhöhungen führen können, sowie bei-
spielsweise die Nutzungsänderung von Mietwohnungen zu gewer blich genutzten Flä-
chen zu nennen.  
 
1.2 Ausgangslage 
„Der Stadtentwicklungsausschuss hat am 07.04.2022 den Beschluss 1 über die Aufstellung 
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Ehrenfeld Ost gefasst. (…). Mit diesem Beschluss ist 
die Verwaltung beauftragt worden, einen Satzungsbeschluss für dieses Gebiet vorzuberei-
ten. Zur Vorbereitung des Beschlusses ist eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung not-
wendig2“. Mit dieser Untersuchung beauftragte die Stadt Köln das ALP Institut für Woh-
nen und Stadtentwicklung in Hamburg (im Folgenden ALP), die hiermit vorgelegt wird.  
Die Untersuchung beinhaltet auftragsgemäß auch eine Üb erprüfung des Gebietszu-
schnitts.  
 
 
 
 
 
1 Siehe auch Beschlussvorlage der Stadt Köln mit der Vorlagen-Nummer 4463/2021. 
2 Quelle: Leistungsbeschreibung der Ausschreibung für die hiermit vorgelegte Untersuchung.

Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign 
 
2 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
1.3 Untersuchungsdesign 
Ziel war es, auf Basis einer repräsentativen schriftlichen und online-basierten Haushalts-
befragung (Hybrid-Verfahren), der Auswertung von Sekundärdaten, einer Ortsbegehung, 
von Experten*innengesprächen sowie von gutachterlichen Einschätzungen eine Bewer-
tung  
o des Aufwertungspotenzials, 
o des Verdrängungspotenzials und  
o des Verdrängungsdrucks  
und damit der Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung vorzunehmen. 
Eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung liegt dabei nur vor, wenn 
alle drei Kriterien erfüllt sind. 
 
Wenn eine Gefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung im oben genannten Sinne 
festzustellen ist, gilt es abschließend zu untersuchen, ob besondere städtebauliche 
Gründe für ihren Schutz vor Verdrängung vorliegen. Der Fokus richtet sich dabei an erster 
Stelle auf die Wechselbeziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebau-
lichen wie auch sozialräumlichen Situation im Untersuchungsgebiet. Es ist zu klären, ob 
durch die (Zer-)Störung dieser Beziehungen maßgebliche nachteilige städtebauliche Fol-
gen resultieren. Dies wären zum Beispiel: Verlust an preisgünstigem Wohnraum, Auslö-
sung von Bedarf an Ersatzwohnraum andernorts; Verstärkung sozialräumlicher Polarisie-
rungen; Verlust an Integrationskraft etablierter sozialer Netzwerke infolge der veränder-
ten Bevölkerungsstruktur; Unterauslastung bzw. Anpassungsbedarfe vorhandener – auf 
die verdrängungsgefährdete Bevölkerung zugeschnittener - Infrastruktureinrichtungen, 
Bedarf an Schaffung dieser Infrastruktureinrichtungen andernorts. 
 
Im Zeitraum circa Ende Januar 2023 bis Anfang April 2023 wurde von ALP eine fragebo-
genbasierte postalische schriftliche Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet Ehren-
feld Ost durchgeführt. 9.000 Haushalte 3 (rund 76 % aller Haushalte im Untersuchungs-
gebiet) wurden hierfür angeschrieben 4. Mit einer Rücklaufquote von rund 30 % netto 
(Bezug „Netto-Rücklauf“ verwertbare Fragebögen) wurde eine für vergleichbare Unter-
suchungen sehr gute Rücklaufquote bzw. Beteiligung erreicht, was im Sinne der Reprä-
sentativität der Untersuchung als sehr positiv zu werten ist. 
 
 
 
 
 
 
3 Ohne Personen, die in Heimen leben. Zum einen fragen diese Personen keinen „regulären“ 
Wohnraum nach, zum anderen sind diese Personen nicht von Verdrängung (i. S. der Zielsetzun-
gen einer Sozialen Erhaltungssatzung) bedroht. 
4 Alternativ zur Ausfüllung des Fragebogens war eine Online-Teilnahme möglich.

Charakterisierung des Untersuchungsgebiets 
 
3 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
2 Charakterisierung des Untersuchungsgebiets 
Das Untersuchungsgebiet Ehrenfeld Ost ist im Südosten des linksrheinischen Kölner 
Stadtbezirks Ehrenfeld, dort im Stadtteil Ehrenfeld, situiert. Im gesamtstädtischen Ver-
gleich liegt eine attraktive stadträumliche Lage vor. Daneben prägt die unmittelbare Lage 
des Untersuchungsgebiets an den südöstlich anschließenden inneren Grüngürtel dessen 
Attraktivität als Wohnstandort.  
 
Zum Stand 31.12.2021 umfasst das Untersuchungsgebiet rund 18.830 Einwohner*innen 
(circa 50 % der Bevölkerung des Stadtteils Ehrenfeld, rund 17 % des Stadtbezirks Ehren-
feld) in circa 11.830 Haushalten (rund 53 % des Stadtteils, circa 20 % des Stadtbezirks)5. 
Es setzt sich aus elf statistischen Quartieren zusammen, die seine Teilgebiete bilden6. 
 
Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Bearbeitung: ALP 2023 
 
 
5 Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Stat. Informationssystem), 2022. 
6 Da die statistischen Quartiere räumlich nicht exakt deckungsgleich mit dem Untersuchungsge-
biet sind, ergeben sich geringe Abweichungen hinsichtlich der Anzahl an Einwohner*innen und 
Haushalten.

Charakterisierung des Untersuchungsgebiets 
 
4 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
Altersstruktur: Im Vergleich zur Stadt Köln ist das Untersuchungsgebiet durch einen ge-
ringeren Anteil an Kindern und Jugendlichen geprägt. Machen diese im Untersuchungs-
gebiet 11,8  % aus, beträgt der Wert für Köln 16,2  %. Daneben rangiert das Untersu-
chungsgebiet hinsichtlich des Anteils von Personen der Altersgruppe 65 Jahre und älter 
mit 12,1 %deutlich unterhalb des Kölner Niveaus (17,8 %). Demgegenüber kommt im ge-
wählten Vergleich eine erhöhte Bedeutung mit 76,1 % der Altersgruppe 18 bis 64 Jahre, 
und damit den Berufstätigen-Jahrgängen zu (Köln: 66,0 %)7. Bei etwa einem Drittel (rund 
31 %) der Personen im Untersuchungsgebiet liegt ein Migrationshintergrund vor. In Köln 
insgesamt beträgt dieser Wert 40 %, und ist damit deutlich höher ausgebildet.8 
 
Kennzeichnend für das Untersuchungsgebiet ist ein im Kern gründerzeitlicher Stadt-
grundriss. Auffällig ist der für Köln hohe Anteil gründerzeitlichen Gebäudebestands 
(knapp 35 %). Nur die Baualtersklasse der Nachkriegszeit (1949 bis 1977) ist mir rund  
36 % marginal stärker vertreten. Auf neueren und neuen Gebäudebestand ab 1995 ent-
fallen rund 12 % des Besatzes9. 
 
Eine vielfältige Nutzungsmischung aus Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel, Dienstleistung 
und Kultur - und Kreativszene prägen den Stadtteil Ehrenfeld wie auch das Un tersu-
chungsgebiet und zieht Menschen nicht nur als Besucher*innen sondern auch als (po-
tenzielle) Bewohner*innen an.  
 
In der Gesamtschau l ässt sich eine sehr gute infrastrukturelle Ausstattung und Einbin-
dung des Untersuchungsgebiets festhalten, was maßgeblich zur Attraktivität des Wohn-
standorts Ehrenfeld Ost beiträgt. Daneben ist das Untersuchungsgebiet durch eine sehr 
gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr charakterisiert, was insbeson-
dere für den mittleren und nördlichen Teil des Gebiets zutrifft. 
 
Das Untersuchungsgebiet und vor allem auch sein Umfeld zeichnen sich durch ein dyna-
misches (Wohn)-Baugeschehen aus. Innerhalb des Untersuchungsgebiets ist am Stand-
ort Franz-Geuer-Straße (Ex-Siemens-Gelände) ein gemischt genutztes Quartier mit ca. 
450 Wohnungen projektiert. Nordöstlich außerhalb des Untersuchungsgebiets wird am 
Standort Liebigstraße ein Quartier für Wohnen und Arbeiten entwickelt. Direkt nordwest-
lich und westlich angrenzend an das Untersuchungsgebiet befindet sich das weitläufige 
Gebiet der Kölner Weststadt10. 
 
 
 
 
7 Zum 32.12.2021. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches In-
formationssystem), 2022. 
8 Zum 32.12.2021. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches In-
formationssystem), 2022. 
9 Vgl. die folgende Abbildung. 
10 Planerischer Kontext: Zielbild für die Kölner Weststadt – vorgelagerter Prozess zur noch fol-
genden Fortschreibung der Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld.

Charakterisierung des Untersuchungsgebiets 
 
5 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
Baualtersstruktur Wohngebäude  
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Stadt Köln (4/2022), ergänzt 
durch Daten Begehung ALP (2023) 
 
Die Kölner Weststadt weist starke funktionale Beziehungen mit dem nördlichen Bereich 
des Untersuchungsgebiets zwischen Vogelsanger Straße und Venloer Straße auf. In 
Transformationsbereichen der Kölner Weststadt sollen gewerbliche Nutzungen zu urba-
nen Mischquartieren mit einem ausgeglichenen Verhältnis von bezahlbarem Wohnraum 
und nicht störendem Gewerbe inklusive Nahversorgung weiterentwickelt werden. Das 
sogenannte Max-Becker-Areal stellt einen derartigen Transformationsbereich dar. Auf 
17,3 Hektar soll ein neues Stadtquartier entwickelt werden (geplante Nutzungen/Infra-
strukturen: Wohnen, Gewerbe, Kultur, Kindergärten, Grundschule, Nahversorgung, Gast-
ronomie, öffentliche Grün-, Spiel- und Sportflächen und moderne Anlagen zur Energie-

Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
 
6 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
versorgung). Daneben befindet sich auch das direkt an das Untersuchungsgebiet angren-
zende Heliosgelände im Gebiet der Kölner Weststadt. Es ist eine knapp vier Hektar große, 
teils überbaute und genutzte, teils brachliegende Fläche im Zentrum von Ehrenfeld. Ne-
ben der Grund- und Gesamtschule Helios soll dort eine lebendige Mischung aus Woh-
nen, Kultur, Gewerbe und Einzelhandel realisiert werden. Es ist davon auszugehen, dass 
durch die skizzierten dynamischen (Wohnbau -)Entwicklungen der Aufwertungs - und 
Verdrängungsdruck auf das Untersuchungsgebiet weiter steigt.  
 
 
3 Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
3.1 Aufwertungspotenzial 
Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf-
wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequali-
täten feststellen. 
o Vergleichsweise hohe Bedeutung der „aufwertungsaffinen“ Baualtersklasse n bis 
1977. Ein - neuerer/weniger „aufwertungsbedrohter“ - Gebäude- und Wohnungs-
bestand mit Baualter 1995 und jünger ist insgesamt betrachtet nicht gebietsprä-
gend.  
o Gebietscharakteristisch sind auch sogenannte (mehrgeschossige) Dreifenster-
häuser. Kennzeichnend sind die drei Fensterachsen je Geschoss der Vorderfront. 
Sie bieten aktuell für solvente Käufer ein interessantes Potenzial, sich nach Zu-
sammenlegung aller Wohnungen und einer Kernsanierung ein attraktives Stadt-
haus zu schaffen. 
o Das Untersuchungsgebiet ist geprägt durch eine hohe Zahl an kleinen und mittel-
großen Wohnungen. Rund 73 % der Wohnungen sind kleiner als 80 m2, 44 % sind 
kleiner als 60 m2. Hiermit verbunden ist tendenziell die Gefahr von Zusammenle-
gungen oder Grundrissänderungen. 
o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen 
und mittleren Standard geprägt. Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Um-
fassende Modernisierungen oder gar „Luxusmodernisierungen“ liegen mehrheit-
lich nicht vor. 
o Insgesamt gibt es ein hohes Verbesserungspotenzial hinsichtlich der Wohnungs-
ausstattung, der Haustechnik (Aufzüge), Badausstattung sowie auch energieein-
sparender Maßnahmen. Ausstattungsmerkmale, die mit höherwertigen, gut aus-
gestatten Wohnungen assoziiert werden (z. B. hochwertige Fußböden, Fußboden-
heizung im Bad, zweites WC (Gäste WC), bodentiefe Fenster, Tiefgaragenplatz) 
sind mehrheitlich nicht vorhanden. 
o Auch der Rückbau und  anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts 
des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver.

Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
 
7 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
o Mit rund 85 % dominieren Mieterinnen- und Mieterhaushalten (einer der Kerni-
ndikatoren hinsichtlich des Verdrängungspotenzials, der auch für das Aufwer-
tungspotenzial von Interesse ist) im Untersuchungsgebiet. Das Potenzial für 
künftige Umwandlungen in Wohneigentum ist gegeben. Die Umwandlungsver-
ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ist am 27.03.2020 außer Kraft getre-
ten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebie-
ten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvor-
behalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit ent-
fällt.  
 
3.2 Verdrängungspotenzial 
Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die untersuchten Teilräume, trotz 
der vergleichsweise guten Einkommenssituation, das Vorliegen eines Verdrängungspo-
tenzials. Dies betrifft besonders verdrängungssensible Gruppen (insbesondere Arbeitslo-
sengeld II-Bezieher*innen - im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet nur 
gering vertreten, sowie Bezieher*innen von Leistungen gemäß SGB XII) aber auch Haus-
halte mit mittleren Einkommen. Die Analyse der Wohnkostensituation zeigt auf, dass eine 
Vielzahl von Haushalten (au ch mit mittleren Einkommen) mit einer hohen (30  % und 
mehr), zum Teil auch sehr hohen (40, %) Wohnkostenbelastung konfrontiert, und damit 
als verdrängungssensibel zu charakterisieren sind. 
 
o Bevölkerungsgruppen, die vor ihrem sozioökonomischen Hintergrund grundsätz-
lich Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben, wozu insbeson-
dere die Bezieherinnen und -Bezieher von Leistungen gemäß SGB II zählen, sind 
besonders verdrängungssensibel. Dieser Personenkreis war und ist im Vergleich 
zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet geringer vertreten. Der Anteil der 
Leistungsberechtigten für den Empfang von Leistungen gemäß SGB II im Alter 0 
bis unter die Altersgrenze zum Renteneintritt an allen Einwohner*innen mit 
Hauptwohnung im gleichen Alter beläuft sich zum Stand 2021 im Untersuchungs-
gebiet auf knapp 6 %, in Köln auf knapp 13 %. 
o Ebenfalls besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache 
Personen. Zu diesem Personenkreis zählen die Empfängerinnen und Empfänger 
von Grundsicherung im Alter nach SGB XII. 9 % der Älteren (ab der Altersgrenze 
zum Renteneintritt) beziehen Grundsicherung im Alter, womit ein Wert vorliegt, 
der sich auf gesamtstädtischem Niveau bewegt. 
o Im Vergleich zur Gesamtstadt (gut 40  %) ist im Untersuchungsgebiet mit knapp 
32 % ein deutlich geringerer Anteil an Personen mit Migrationshintergrund 
wohnhaft. 
o Insgesamt betrachtet, liegt im Untersuchungsgebiet eine mittlere bis gehobene 
Einkommenssituation der Haushalte vor. Es gibt allerdings deutliche Unterschiede 
zwischen einzelnen Haushaltstypen. Besonders Seniorensinglehaushalte verfügen

Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
 
8 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
über niedrige Einkommen. Aber auch Alleinerziehendenhaushalte, Mehrgenera-
tionenhaushalte (mit Kindern über 18), junge Singlehaushalte (unter 30 Jahre) und 
Paarhaushalte ohne Kinder über 65 Jahre zeichnen sich durch eine schwächere 
Einkommenssituation aus. 
o Deutlich wird das Verdrängungspotenzial an der teils hohen (30 % und mehr) bis 
sehr hohen (40 % und mehr) Wohnkostenbelastung der Haushalte. Bis auf die 
Haushaltstypen Paarhaushalte ohne Kinder bis einschließlich 65 Jahre und Fami-
lien mit minderjährigen Kindern sind mehr als die Hälfte der Haushalte aller wei-
teren Haushaltstypen mit einer hohen Wohnkostenbelastung von 30 % und mehr 
konfrontiert. Dabei fällt die Belastung f ür Singlehaushalte über 65 Jahre sehr 
hoch, für Singlehaushalte unter 30 Jahre – aber auch für Alleinerziehendenhaus-
halte, – stark ausgeprägt aus. 
o Die Mehrheit der Haushalte (85  %) sind Mieter*innenhaushalte (zur Haupt - und 
Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Ver-
drängung geschützt. 
 
3.3 Verdrängungsdruck 
In der Gesamtschau ergeben sich aus Sicht von ALP mehrere Anhaltspunkte auf einen 
bestehenden Verdrängungsdruck. 
 
Klar „pro“ Verdrängungsdruck lässt sich die Mietpreisentwicklung, das Mietenniveau und 
auch die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten anführen.  
 
Die Analyse der demografischen Entwicklung der Bevölkerungsstruktur lässt leichte 
strukturelle Veränderungen erkennen. Dies drückt sich unter anderem in einer Zunahme 
bei Kindern und Jugendlichen aus (Familien). Die Entwicklungen bei den Leistungsbezie-
her*innen nach SBG II und SGB XII lassen sich als Hinweise für einen Verdrängungsdruck 
bzw. soziökonomischen Strukturwandel interpretieren. 
 
Die Einkommenssituation der zugezogenen Haushalte stellt sich geringfügig besser als 
die der Ortsansässigen sowie deutlich besser als die der Langzeitbewohner*innen dar, 
was auf einen Verdrängungsdruck hinweist.  
  
Schwächer ausgeprägt sind die Hinweise auf den Verdrängungsdruck bezüglich des Mo-
dernisierungsgeschehens und seiner Implikationen auf die Mietentwicklung. Es ist zwar 
eine rege Modernisierungstätigkeit im Gebiet vorhanden, Voll- oder gar Luxusmoderni-
sierungen sind aber eher die Ausnahme. Zudem zeigt die Analyse der Mietpreise nur eine 
moderate Spreizung der Mietpreise bei modernisierten bzw. nicht modernisierten Woh-
nungen auf.   
o Es ist eine Modernisierungstätigkeit im Gebiet vorhanden. Knapp 27 % der Haus-
halte gaben an, dass Modernisierungs -/Instandsetzungsmaßnahmen durchge-
führt wurden oder sich in Durchführung befinden, rund 55 % verneinten dies, gut

Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
 
9 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
18 % konnten hierzu keine Angabe machen („weiß nicht“) . Hinsichtlich geplan-
ter/angekündigter Maßnahmen gaben knapp 19 % der Haushalte an, dass Maß-
nahmen geplant sind, knapp 60 % verneinten dies, knapp 22 % äußerten „weiß 
nicht“.  
Voll- oder gar Luxusmodernisierungen sind aber eher die Ausnahme. Somit sind 
aufgrund des vorfindlichen Ausstattungsstandards weitere Aufwertungsmöglich-
keiten gegeben. Instandsetzungsmaßnahmen fallen jedoch nicht unter den Re-
gelungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung. 
Im Gebiet befinden sich auch sogenannte gründerzeitliche Dreifensterhäuser. Ge-
mäß Expert*innengesprächen bieten sie für solvente Käufer nach Wohnungszu-
sammenlegung, Entkernung und umfassender Modernisierung ein attraktives Po-
tenzial für die Schaffung von (selbstgenutzten) „Stadthäusern“. 
o Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau (Basis: Wohnungsinserate , B e-
stand/Neubau) im Untersuchungsgebiet zum Stand 2021 rund 16 % oberhalb 
dem der Stadt Köln rangiert (14,90 Euro vs. 12,80 Euro). Daneben stellt sich auch 
das Mietniveau im Stadtbezirk Ehrenfeld mit 1 4,00 Euro geringer dar. Zudem ist 
auch der prozentuale Anstieg im Zeitraum 2016 bis 2021 im Untersuchungsgebiet 
mit 23,1 % höher als in der Stadt Köln mit 21,9 % ausgeprägt (Stadtbezirk Ehren-
feld: +33,3 %). 
o Ein Anhaltspunkt für einen bestehenden Verdrängungsdruck ist auch die Preis-
differenz zwischen Bestands - und Neuvertragsmieten11 (Basis: Haushaltsbefra-
gung). Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insge-
samt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 
15 %, womit eine moderate Spreizung vorliegt. Die Zugezoge nen (Wohndauer 
unter 5 Jahre im Gebiet) zahlen einen um rund 35 % höheren durchschnittlichen 
Mietpreis als die Langzeitbewohner*innen (Wohndauer ab 10 Jahre im Gebiet) 
und einen um circa 12 % höheren Miet preis als die Ortsansässigen (Wohndauer 
5 bis unter 10 Jahre im Gebiet). 
o Die Analyse der Mietpreise zeigt nur einen relativ moderaten Mietanstieg nach 
Modernisierung auf. Die Analyse für Wohnungen mit einem Baualter bis ein-
schließlich 1994 ergibt, dass erhebliche Mietsteigerungen erst ab einem gewissen 
Modernisierungsumfang erfolgen12. Werden „nur“ weniger als drei Maßnahmen 
durchgeführt, erhöht sich die Miete bezogen auf das arithmetische Mittel um 3,0 
%, bezogen auf den Medianwert um 3,4 %. Erfolgen drei Maßnahmen oder mehr, 
beläuft sich die durchschnittli che Mietsteigerung auf 12,2 % (Bezug arithmeti-
sches Mittel) bzw. 8,8 % (Bezug Medianwert). 
 
11 Berechnungsbasis: Nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften, ohne Haushalte mit Wohn-
berechtigungsschein. 
12 Berechnungsbasis: Nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften, ohne Haushalte mit Wohn-
berechtigungsschein.

Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
 
10 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
o Ein latenter Verdrängungsdruck ist grundsätzlich aufgrund der hohen Mietpreise 
im Untersuchungsgebiet gegeben. 
o In der Stadt Köln bewegte sich im Zeitraum 2016 bis 2021 Zahl der erteilten Abge-
schlossenheitsbescheinigungen je 1.000 Haushalte zwischen minimal 2,1 im Jahr 
2016 und maximal 4,7 im Jahr 2021. Im Untersuchungsgebiet wurde im genann-
ten Zeitraum mit 1,2 im Jahr 2017 der niedrigste, mit 8,5 im Jahr 2021 der höchste 
(auch im Vergleich hohe) Wert erreicht. In Relation zur Stadt Köln liegen im ge-
nannten Zeitraum vier Jahre vor, in denen das „Abgeschlossenheitsgeschehen“ 
im Untersuchungsgebiet intensiver, zwei, in denen es geringer ausfiel. Hinsichtlich 
der Dynamik im Zeitverlauf bietet sich in allen Vergleichsräumen ein uneinheitli-
ches Bild, wobei tendenziell eher ein Trend zur Zunahme vorliegt. Dieser ist an-
satzweise im Stadtteil Ehrenfeld und im Untersuchungsgebiet intensiver ausge-
prägt als in der Stadt Köln insgesamt. 
o Von den umzugswilligen Haushalten gaben mit 19 % vergleichsweise viele Haus-
halte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. 
o Die Beurteilung der Anwendungsvoraussetzung „Verdrängungsdruck“ nimmt 
auch in den Blick, inwieweit sich eine Veränderung der Wohnbevölkerung in den 
Untersuchungsdaten (Haushaltsbefragung, Sekundärdaten) derzeit widerspiegelt 
oder zukünftig angenommen werden kann.  
Die Analyse der demografischen Entwicklung der Bevölkerungsstruktur lässt 
leichte strukturelle Veränderungen erkennen. Dies drückt sich unter anderem in 
einer Zunahme bei Kindern und Jugendlichen aus (Familien). Entgegen der Ent-
wicklung in Köln insgesamt, wo sich für den Zeitraum 2016 bis 2021 ein Anstieg 
des Anteils der Einwohner*innen mit Migrationshintergru nd beobachten lässt, 
blieb der Anteil im Untersuchungsgebiet stabil. 
Der Anteil von Personen mit Leistungsbezug nach SGB XII hat sich im Untersu-
chungsgebiet im Vergleich der Jahre 2016 zu 2021 nur marginal erhöht (8,9 % vs. 
9,0 %), während er in Köln stärker anwuchs (7,8 % vs. 8,5 %). Der Anteil an Leis-
tungsberechtigten gemäß SGB II nahm im selben Zeitraum im Untersuchungsge-
biet stärker (6,9 % vs. 5,9 %) als in der Stadt Köln insgesamt (13,1  % vs. 12,6 %) 
ab. Beide Entwicklungen lassen sich als Hinweis e für einen Verdrängungsdruck 
bzw. soziökonomischen Strukturwandel interpretieren. 
o Die Einkommenssituation der zugezogenen Haushalte 13 (Wohndauer im Gebiet 
weniger als 5 Jahre) stellt sich mit einem monatlichen Haushaltsnetto-Äquivalenz-
einkommen von 2.861 Euro (arithmetisches Mittel) bzw. 2.750 Euro (Medianwert) 
geringfügig stärker als die der Ortsansässigen (Wohndauer im Gebiet zwischen  
5 und unter 10 Jahren) mit 2.822 Euro (arithmetisches Mittel) bzw. 2.639 Euro 
(Medianwert) sowie stärker als die der Langzeitbewohner*innen (Wohndauer im 
 
13 Jeweils hier und im Folgenden ohne Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 
Jahre.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
11 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
Gebiet mindestens 10 Jahre) mit 2.448 Euro (arithmetisches Mittel) bzw. 2.250 
Euro (Medianwerte) dar.  
 
 
4 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
Daneben erfolgte auftragsgemäß eine Überprüfung der Gebietsbindung und Vernetzung 
der Haushalte im Untersuchungsgebiet. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf 
die Wechselbeziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebaulichen wie 
auch sozialräumlichen Situation im Gebiet.  Die Untersuchung zeigt aus,  dass im Unter-
suchungsgebiet eine ausgeprägte Gebietsbindung und Vernetzung gegebenen ist. Sie 
drückt sich aus in: 
o einer hohen Wohndauer im Gebiet von im Mittel 13,4 Jahren, 
o der positiven Bewertung des Zusammenlebens im Wohngebiet, 
o ausgeprägten nachbarschaftlichen Beziehungen, 
o einer intensiven Nutzung der lokalen Infrastrukturen, 
o einer vergleichsweise geringen Umzugsneigung sowie 
o einem deutlichen Interesse vieler Haushalte, nach einem Umzug im Wohnquartier 
oder im Stadtteil zu verbleiben. 
 
 
5 Mögliche negative städtebauliche Folgen bei Nichterlass einer Sozia-
len Erhaltungssatzung 
Negative städtebauliche Folgen sind beispielsweise dann gegeben, wenn günstiger 
Wohnraum in einem Quartier entfällt, so dass in anderen Stadtteilen entsprechender Er-
satz geschaffen werden müsste oder wenn sozialräumliche Polarisierungen im Stadtge-
biet verstärkt bzw. soziale Netzwerke geschwächt werden.  
 
Für das Untersuchungsgebiet lässt sich Folgendes festhalten: 
o Aufgrund der vorhandenen Aufwertungspotenziale besteht die Gefahr , dass bei 
(intensivierter) Hebung dieser Potenziale durch die Realisierung einer gehobener, 
Wohnungs- und Gebäudeausstattung, eine Reduzierung von preisgünstigem 
Wohnraum resultieren würde, der an anderer Stelle durch den Einsatz von För-
dermitteln aufwendig neu geschaffen werden müsste. 
o Die hohe Zahl an kleinen Wohnungen bzw. der Wohnungstypenmix erleich-
tert/ermöglicht einkommensschwächeren Haushalten – wenn sie bereit sind, Ab-
striche bei der Wohnungsgröße zu machen – das Wohnen im Untersuchungsge-
biet. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass durch Wohnungszusammenlegungen, 
dieser Wohnungsbestand abnimmt.

Mögliche negative städtebauliche Folgen bei Nichterlass einer Sozialen Erhaltungssatzung 
 
12 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
o Das Untersuchungsgebiet ist stark durch Mietwohnungen geprägt, so dass latent 
die Gefahr der Umwandlung in Eigentumswohnungen besteht. Diese können vo-
raussichtlich von der Mehrzahl der Bestandsmieter*innen nicht erworben werden.  
o Aufgrund der attraktiven Lage in der Stadt und des urbanen Milieus mit einer 
gemischten Bevölkerung weist das Untersuchungsgebiet eine Anziehungskraft 
auf Wohnungssuchende im gesamten Stadtgebiet auf. 
o Im Untersuchungsgebiet sowie in dessen Umfeld liegen mehrere größere rele-
vante städtebaulichen und infrastrukturelle Planungen bzw. Vorhaben vor. Sie 
verdeutlichen die Dynamik innerhalb des Untersuchungsgebiets und vor allem in 
dessen Umfeld, dokumentieren unter anderem die Attraktivität und „Zugkraft“ 
des Standorts „Ehrenfeld“ und werden diese weiter potenziell stärken. Diese Ent-
wicklung kann den bestehenden Verdrängungsdruck verstärken.  
o Insbesondere Mieterinnen oder Mieter, die bereits mit einer hohen oder sehr ho-
hen Wohnkostenbelastung konfrontiert sind, sind durch Verdrängung bedroht. 
Ein Ausweichen in preisgünstigere Wohnlagen in Köln würde die Polarisierung 
von einkommensschwächeren Haushalten im Stadtgebiet verstärken und gege-
benenfalls unerwünschte soziale Folgewirkungen nach sich ziehen, die wiederum 
mit Kosten für die öffentliche Hand verbunden sein können. 
o Die Untersuchung zeigt auf, dass im Untersuchungsgebiet eine ausgeprägte Ge-
bietsbindung und Vernetzung gegebenen ist. Eine Verdrängung aus dem Gebiet 
würde vor allem für die unfreiwillig Fortziehenden einen Verlust der sozialen 
Netzwerke bedeuten. Die Dichte und Intensität der Nachbarschaftsbeziehungen 
würden sich insgesamt verringern. Die vorhandenen sozialen Netzwerke würden 
geschwächt und müssten gegebenenfalls andernorts auch unter Einsatz öffentli-
cher Mittel auf- oder ausgebaut werden.

Empfehlung 
 
13 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Kurzfassung | August 2023 
6 Empfehlung 
Im Ergebnis der vertieften Untersuchung wird empfohlen, ein soziales Erhaltungsgebiet 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das in der Abbildung „Untersuchungs-
gebiet – teilräumliche Gliederung“ dargestellte Gebiet per Satzungsbeschluss festzuset-
zen. Die vorgeschlagenen Gebietsgrenzen stimmen mit denen des Untersuchungsgebie-
tes überein. 
 
Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf-
wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequali-
täten feststellen. Die Untersuchung ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die un-
tersuchten Teilräume, trotz der vergleichsweise guten Einkommenssituation, das Vorlie-
gen eines Verdrängungspotenzials. In der Gesamtschau ergeben sich aus Sicht von ALP 
mehrere Anhaltspunkte auf einen bestehenden Verdrängungsdruck. 
 
Die Soziale Erhaltungssatzung ist ei n geeignetes Steuerungsinstrument für eine behut-
same, sozialverträgliche Entwicklung und Aufwertung im Untersuchungsgebiet. Einer un-
gesteuerten Aufwertung kann mit dem Instrument wirksam entgegengetreten werden 
und negative städtebauliche Folgewirkungen können reduziert werden.

ALP Institut für Wohnen 
und Stadtentwicklung GmbH 
 
Schopenstehl 15 | 20095 Hamburg 
Telefon: +49 (0) 40 - 3346476-0 
Fax:  +49 (0) 40 – 3346476-99 
E-Mail:  info@alp-institut.de 
Homepage: www.alp-institut.de 
 
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Willy-Brandt-Platz 2  |  50679 Köln 
Telefon:  +49 (0) 221 - 221 30901 
Fax:   +49 (0) 221 - 221 28493 
E-Mail:  soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de 
Homepage:  https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwal-
tung/stadtentwicklung/soziale-erhaltungssatzungen/haeufig-
gestellte-fragen-zu-sozialen-erhaltungssatzungen

unabhängig. kompetent. praxisorientiert. 
Expertise für Wohnungsmarkt und Stadtentwicklung 
Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur  
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß  
§ 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch
für das Gebiet Köln Ehrenfeld Ost
Bericht | August 2023 
Im Auftrag der 
Anlage 3

Inhaltsverzeichnis 
 
I Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Inhaltsverzeichnis 
Inhaltsverzeichnis ............................................................................................................ I 
Abbildungsverzeichnis .................................................................................................. IV 
Tabellenverzeichnis ........................................................................................................ V 
KURZFASSUNG ................................................................................................................ 1 
LANGFASSUNG ............................................................................................................. 14 
1 Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen .................................................... 14 
1.1 Anlass und Auftrag ....................................................................................................................... 14 
1.2 Untersuchungsgebiet – Lage im Raum, Verkehrsanbindung und  
           teilräumliche Gliederung ............................................................................................................ 15 
1.3 Rechtliche Grundlagen ................................................................................................................ 20 
 Soziale Erhaltungssatzung ......................................................................................................... 20 
 Soziale Erhaltungssatzung und zeitgemäßer Ausstattungszustand .......................... 21 
 Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes .................................................. 21 
 Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ..................................... 22 
 Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln ............................................................................ 22 
 Vorkaufsrecht ................................................................................................................................. 24 
2 Untersuchungsdesign ........................................................................................ 25 
2.1 Prüfkriterien der Anwendungsvoraussetzungen ............................................................... 25 
 Vorbemerkung ............................................................................................................................... 25 
 Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung –  
           Kriterien und Indikatoren ........................................................................................................... 26 
 Besondere städtebauliche Gründe ......................................................................................... 29 
2.2 Hinweise zur Datengrundlage – Auswertung Sekundär- und Primärdaten ........... 30 
2.3 Haushaltsbefragung ..................................................................................................................... 31 
 Erhebungsmethode ...................................................................................................................... 31 
 Erhebungsinhalte .......................................................................................................................... 32 
2.4 Experten*innengespräche .......................................................................................................... 33 
2.5 Ortsbegehungen, Aufnahme des Gebäudebestands ...................................................... 33

Inhaltsverzeichnis 
 
II Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
3 Merkmale des Untersuchungsgebiets ............................................................. 34 
3.1 Kurzskizze historische Entwicklung, Überblick städtebauliche Situation ................. 34 
3.2 Städtebauliche Planungen und Konzepte ........................................................................... 35 
3.3 Planungen, Bauvorhaben, Umfeldentwicklungen ............................................................. 40 
3.4 Infrastrukturelle Ausstattung .................................................................................................... 42 
4 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) .......... 45 
4.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 45 
 Wohnungsbestand ....................................................................................................................... 45 
 Leerstand, Baulücken und Mindernutzung, Potenzial Dachgeschossaufbauten .. 46 
 Geförderter Wohnungsbestand .............................................................................................. 49 
 Wohnungsstruktur – Größe, Zimmerzahl ............................................................................. 50 
4.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 53 
 Baualtersstruktur ........................................................................................................................... 53 
 Ausstattung Wohnung ................................................................................................................ 56 
 Gebäudequalitäten, Sanierungspotenziale und -maßnahmen .................................... 63 
4.3 Zwischenfazit Aufwertungspotenzial ..................................................................................... 64 
5 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) ........ 66 
5.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 66 
 Bevölkerungsstand und -entwicklung ................................................................................... 66 
 Altersstruktur .................................................................................................................................. 67 
 Haushaltsstruktur .......................................................................................................................... 73 
 Erwerbstätigkeit ............................................................................................................................. 76 
 Bildungsniveau ............................................................................................................................... 79 
 Einwohner*innen mit Migrationshintergrund .................................................................... 80 
5.2 Kernindikatoren ............................................................................................................................. 83 
 Wohnform – Miete, Eigentum .................................................................................................. 83 
 Sozio-ökonomische Situation/Einkommenssituation ..................................................... 84 
 Wohnkostenbelastung ................................................................................................................ 93 
5.3 Zwischenfazit Verdrängungspotenzial .................................................................................. 96

Inhaltsverzeichnis 
 
III Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
6 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) .............. 98 
6.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren ............................................................................... 98 
 Vermieter*innenstruktur ............................................................................................................. 98 
 Begründung letzte Mieterhöhung .......................................................................................... 99 
6.1.3 Eigentümer*innenwechsel ......................................................................................................... 99 
 Umwandlung von Wohnraum ................................................................................................100 
 Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung ............101 
6.2 Kernindikatoren ...........................................................................................................................102 
 Abgleich zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte ................................102 
6.2.2 Modernisierungstätigkeit .........................................................................................................109 
6.2.3 Mietpreisstrukturen und Mietpreisentwicklung ..............................................................115 
6.3 Zwischenfazit Verdrängungsdruck .......................................................................................122 
7 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet ........................ 125 
7.1 Wohndauer/Sesshaftigkeit ......................................................................................................125 
7.2 Umzug: Absichten, Gründe und Ziele .................................................................................126 
7.3 Bindung, Vernetzung, Nutzung von Infrastrukturen .....................................................131 
7.4 Zwischenfazit Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet ..........135 
8 Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge ...... 136 
8.1 Begründung in Hinblick auf den Satzungsbeschluss ....................................................136 
8.2 Vorschlag für die endgültige Abgrenzung des Gebiets ...............................................142 
8.3 Empfehlung und Erhaltungsziele ..........................................................................................142 
8.4 Prüfschema für den Vollzug ....................................................................................................144 
8.5 Verfahrensvorschlag zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
            im Zeitverlauf ..............................................................................................................................148 
9 Anhang .............................................................................................................. 149 
9.1 Anhang Haushaltsbefragung ..................................................................................................149 
 Stichprobe, Vorgehen und Versand der Befragungsunterlagen ...............................149 
 Rücklauf, Repräsentativität und Auswertung ...................................................................149 
 Fragebogen Haushaltsbefragung (versendet) .................................................................152 
9.2 Tabellenanhang ...........................................................................................................................161

Abbildungsverzeichnis 
 
IV Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildungsverzeichnis 
Abbildung 1: Lage des Untersuchungsgebiets im Stadtgebiet ................................................. 17 
Abbildung 2: Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung .............................................. 19 
Abbildung 3: Übersicht Indikatoren und Eckdaten Prüfung  
                      Anwendungsvoraussetzung ........................................................................................ 27 
Abbildung 4: Übersicht Untersuchungsablauf Soziale Erhaltungssatzung ........................... 30 
Abbildung 5: Lage Sanierungsgebiet Ehrenfeld Ost (Vorhaben abgeschlossen) ............... 35 
Abbildung 6: Maßgebliche Vorhaben Untersuchungsgebiet und Umfeld ........................... 42 
Abbildung 7: Infrastruktureinrichtungen (Auswahl) Untersuchungsgebiet  
                       und Umfeld ...................................................................................................................... 44 
Abbildung 8: Baulücken und Mindernutzung .................................................................................. 48 
Abbildung 9: Dachgeschossausbau ..................................................................................................... 48 
Abbildung 10: Anteil Wohnungen nach Größenklassen .............................................................. 51 
Abbildung 11: Anteil Wohnungen nach Zimmerzahl .................................................................... 52 
Abbildung 12: Übersicht Baualtersstruktur Gebäude ................................................................... 53 
Abbildung 13: Baualtersstruktur Wohngebäude nach Lage ...................................................... 54 
Abbildung 14: Sanierungspotenziale und -maßnahmen auf Gebäudeebene ..................... 64 
Abbildung 15: Altersstruktur (unter 18-Jährige und über 65-Jährige) ................................... 70 
Abbildung 16: Anteil Ausländer*innen und Personen mit Migrationshintergrund ........... 82 
Abbildung 17: Anteil Eigentümerhaushalte nach Teilgebieten ................................................. 83 
Abbildung 18: Anteil SGB II – Leistungsempfänger ....................................................................... 86 
Abbildung 19: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Einkommensklassen) ................. 88 
Abbildung 20: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig .............................................................. 90 
Abbildung 21: Begründung letzte Mieterhöhung .......................................................................... 99 
Abbildung 22: Modernisierungstätigkeit seit 2018 .....................................................................111 
Abbildung 23: Umzugsgründe ............................................................................................................128 
Abbildung 24: Umzugsziel ....................................................................................................................130 
Abbildung 25: Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet ...........................131 
Abbildung 26: Nachbarschaftskontakte ...........................................................................................133

Tabellenverzeichnis 
 
V Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabellenverzeichnis 
Tabelle 1: Einwohner*innen und Haushalte nach Teilgebieten 2021 ...................................... 18 
Tabelle 2: Wohnungsbestand (in Wohngebäuden) ....................................................................... 45 
Tabelle 3: Wohnungsleerstand .............................................................................................................. 46 
Tabelle 4: Geförderter Mietwohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg) .................................... 49 
Tabelle 5: Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach Zimmeranzahl..... 52 
Tabelle 6: Baualtersstruktur Wohnungen (in Wohngebäuden) ................................................. 56 
Tabelle 7: Warmwasserversorgung (Bad, Küche) ............................................................................ 58 
Tabelle 8: Balkon, Loggia und Terrasse .............................................................................................. 59 
Tabelle 9: Energetik (laut Befragung) .................................................................................................. 60 
Tabelle 10: Weitere maßgebliche Ausstattungsmerkmale .......................................................... 62 
Tabelle 11: Gebäudezustand (ausgewählte Merkmale) ............................................................... 63 
Tabelle 12: Bevölkerungsentwicklung ................................................................................................. 67 
Tabelle 13: Altersstruktur ......................................................................................................................... 68 
Tabelle 14: Veränderung der Altersstruktur ..................................................................................... 72 
Tabelle 15: Haushaltsstruktur – gesamt, Migrationshintergrund ............................................. 74 
Tabelle 16: Durchschnittliche Haushaltsgröße ................................................................................ 76 
Tabelle 17: Beschäftigungsverhältnis .................................................................................................. 77 
Tabelle 18: Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP) am Wohnort ............... 78 
Tabelle 19: Bildungsniveau ...................................................................................................................... 79 
Tabelle 20: Entwicklung Anteil Ausländer*innen und Einwohner*innen mit  
                  Migrationshintergrund an allen Einwohner*innen (2016 zu 2021) ................... 81 
Tabelle 21: Arbeitslosigkeit (SGB II) und Grundsicherung im Alter (SGB XII) ....................... 85 
Tabelle 22: Anteil wohngeldbewilligte Haushalte .......................................................................... 87 
Tabelle 23: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig  
                  (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) ............................................................................. 89 
Tabelle 24: Haushaltsnettoeinkommen differenziert nach Haushaltstyp  
                   (arith. Mittel, Äquivalenzeinkommen) ......................................................................... 91 
Tabelle 25: Einkommensdisparitäten (Basis Äquivalenzeinkommen) ..................................... 93 
Tabelle 26: Wohnkostenbelastung – Mieter*innenhaushalte .................................................... 94 
Tabelle 27: Wohnkostenbelastung Hauptmieter*innenhaushalte nach Haushaltstyp ..... 96 
Tabelle 28: Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet ................................................. 98 
Tabelle 29: Eigentümer*innenwechsel während des Mietverhältnisses ...............................100 
Tabelle 30: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte –  
                  2016 bis 2021 ......................................................................................................................101 
Tabelle 31: Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung ..101 
Tabelle 32: Haushaltsstrukturen - ortsansässige und zugezogene Haushalte ..................103 
Tabelle 33: Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen) - ortsansässige  
                  und zugezogene Haushalte (ohne Wohngemeinschaften und  
                  Singlehaushalte unter 30 Jahre) ...................................................................................104

Tabellenverzeichnis 
 
VI Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 34: Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen, Median) –  
                  Wohndauer im Gebiet (ohne Wohngemeinschaften und  
                  Singlehaushalte unter 30 Jahre) ...................................................................................105 
Tabelle 35: Haushaltsnettoeinkommen (20. Perzentil Äquivalenzeinkommen) – 
                  Wohndauer im Gebiet (ohne Wohngemeinschaften und  
                  Singlehaushalte unter 30 Jahre) ...................................................................................106 
Tabelle 36: Nettokaltmiete - ortsansässige und zugezogene Haushalte  
                  Wohndauer im Gebiet ......................................................................................................107 
Tabelle 37: Wohnkostenbelastung - ortsansässige und zugezogene Haushalte  
                  (ohne Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 Jahre .................108 
Tabelle 38: Pkw-Besitz - ortsansässige und zugezogene Haushalte .....................................108 
Tabelle 39: Bildung (höchster Abschluss) - ortsansässige und  
                  zugezogene Haushalte.....................................................................................................109 
Tabelle 40: Mittelwert durchgeführte und geplante Modernisierungs- 
                  /Instandsetzungsmaßnahmen seit 2018 nach Teilgebieten ..............................112 
Tabelle 41: Modernisierungs-/Investitionstätigkeit – Einzelmaßnahmen  
                   durchgeführt seit 2018 sowie geplant ......................................................................114 
Tabelle 42: Mietpreisentwicklung im großräumigen Vergleich (2016 zu 2021)................116 
Tabelle 43: Mietniveau in Abhängigkeit von Wohnungsgröße und  
                  Baualter der Wohnung .....................................................................................................118 
Tabelle 44: Vergleich vorherige und derzeitige Wohnungs-Nettokaltmiete  
                  (arithmetisches Mittel) .....................................................................................................119 
Tabelle 45: Anpassung bestehender Mietverträge ......................................................................120 
Tabelle 46: Mietniveau im Bestand bis Baujahr 1994 -Differenzierung  
                  nach Umfang Modernisierung ......................................................................................121 
Tabelle 47: Mietniveau im Bestand bis Baujahr 1994 -Differenzierung nach Umfang  
                  Modernisierung und Wohnungsgröße (arithmetisches Mittel) ........................121 
Tabelle 48: Wohndauer ..........................................................................................................................126 
Tabelle 49: Nutzung der lokalen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld ......135 
Tabelle 50: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung ....151 
Tabelle 51: Anteil Einwohner*innen mit Migrationshintergrund Befragung  
                  vs. Sekundärdaten vor und nach Gewichtung ........................................................151 
Tabelle 52: Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem  
                  Migrationshintergrund .....................................................................................................152 
Tabelle 53: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten  
                  nach Gewichtung ...............................................................................................................152 
Tabelle 54:Weitere maßgbl. Untersuchungsr. Ausstattungsmerkmale –  
                  Teilgebietsebene ................................................................................................................161 
Tabelle 55: Umzugsgründe – kleinräumige Betrachtung (Mehrfachnennungen .............162 
Tabelle 56: Umzugsgründe – differenziert nach Haushaltstypen  
                  (Mehrfachnennungen) .....................................................................................................163

KURZFASSUNG 
 
1 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
KURZFASSUNG 
Im Folgenden werden die wesentlichen Ergebnisse der „Vertieften sozialräumlichen Un-
tersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhal-
tungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Untersuchungsgebiet Köln 
Ehrenfeld Ost“ dargelegt. 
 
 
Zielsetzung, Ausgangslage und Untersuchungsdesign 
 
Zielsetzung 
Die Zielsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 
BauGB ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebauli-
chen Gründen. S ie dient dabei nicht unmittelbar dem individuellen Mieterschutz bzw. 
dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittelbar aus den 
städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse ergeben. Und 
zwar, indem in nerhalb des festgelegten Gebiets bauliche Maßnahmen im Genehmi-
gungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn sie direkt 
oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnraums verdrängungssensibler Bevölke-
rungsgruppen führen würden. Als diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind hierbei der 
Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Modernisierungen, 
die den Wohnwert steigern und dadurch zu Mieterhöhungen führen können, sowie bei-
spielsweise die Nutzungsänderung von Mietw ohnungen zu gewerblich genutzten Flä-
chen zu nennen.  
 
Ausgangslage 
„Der Stadtentwicklungsausschuss hat am 07.04.2022 den Beschluss 1 über die Aufstellung 
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Ehrenfeld Ost gefasst. (…). Mit diesem Beschluss ist 
die Verwaltung beauftragt worden, einen Satzungsbeschluss für dieses Gebiet vorzuberei-
ten. Zur Vorbereitung des Beschlusses ist eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung not-
wendig2“. Mit dieser Untersuchung beauftragte die Stadt Köln das ALP Institut für Woh-
nen und Stadtentwicklung in Hamburg (im Folgenden ALP), die hiermit vorgelegt wird.  
Die Untersuchung beinhaltet auftragsgemäß auch eine Überprüfung des Gebietszu-
schnitts.  
 
Untersuchungsdesign 
Ziel war es, auf Basis einer repräsentativen schriftlichen und online-basierten Haushalts-
befragung (Hybrid-Verfahren), der Auswertung von Sekundärdaten, einer Ortsbegehung, 
von Experten*innengesprächen sowie von gutachterlichen Einschätzungen eine Bewer-
tung  
 
 
1 Siehe auch Beschlussvorlage der Stadt Köln mit der Vorlagen-Nummer 4463/2021. 
2 Quelle: Leistungsbeschreibung der Ausschreibung für die hiermit vorgelegte Untersuchung.

KURZFASSUNG 
 
2 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
o des Aufwertungspotenzials, 
o des Verdrängungspotenzials und  
o des Verdrängungsdrucks  
und damit der Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung vorzunehmen. 
Eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung liegt dabei nur vor, wenn 
alle drei Kriterien erfüllt sind. 
 
Wenn eine Gefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung im oben genannten Sinne 
festzustellen ist, gilt es abschließend zu untersuchen, ob besondere städtebauliche 
Gründe für ihren Schutz vor Verdrängung vorliegen. Der Fokus richtet sich dabei an erster 
Stelle auf die Wechselbeziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebau-
lichen wie auch sozialräumlichen Situation im Untersuchungsgebiet. Es ist zu klären, ob 
durch die (Zer-)Störung dieser Beziehungen maßgebliche nachteilige städtebauliche Fol-
gen resultieren. Dies wären zum Beispiel: Verlust an preisgünstigem Wohnraum, Auslö-
sung von Bedarf an Ersatzwohnraum andernorts; Verstärkung sozialräumlicher Polarisie-
rungen; Verlust an Integrationskraft etablierter sozialer Netzwerke infolge der veränder-
ten Bevölkerungsstruktur; Unterauslastung bzw. Anpassungsbedarfe vorhandener – auf 
die verdrängungsgefährdete Bevölkerung zugeschnittener - Infrastruktureinrichtungen, 
Bedarf an Schaffung dieser Infrastruktureinrichtungen andernorts. 
 
Im Zeitraum circa Ende Januar 2023 bis Anfang April 2023 wurde von ALP eine fragebo-
genbasierte postalische schriftliche Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet Ehren-
feld Ost durchgeführt. 9.000 Haushalte 3 (rund 76 % aller Haushalte im Untersuchungs-
gebiet) wurden hierfür angeschrieben 4. Mit einer Rücklaufquote von rund 30 % netto 
(Bezug „Netto-Rücklauf“ verwertbare Fragebögen) wurde eine für vergleichbare Unter-
suchungen sehr gute Rücklaufquote bzw. Beteiligung erreicht, was im Sinne der Reprä-
sentativität der Untersuchung als sehr positiv zu werten ist. 
 
 
Charakterisierung des Untersuchungsgebiets 
 
Das Untersuchungsgebiet Ehrenfeld Ost ist im Südosten des linksrheinischen Kölner 
Stadtbezirks Ehrenfeld, dort im Stadtteil Ehrenfeld, situiert. Im gesamtstädtischen Ver-
gleich liegt eine attraktive stadträumliche Lage vor. Daneben prägt die unmittelbare Lage 
des Untersuchungsgebiets an den südöstlich anschließenden inneren Grüngürtel dessen 
Attraktivität als Wohnstandort. 
 
 
3 Ohne Personen, die in Heimen leben. Zum einen fragen diese Personen keinen „regulären“ 
Wohnraum nach, zum anderen sind diese Personen nicht von Verdrängung (i. S. d er Zielsetzun-
gen einer Sozialen Erhaltungssatzung) bedroht. 
4 Alternativ zur Ausfüllung des Fragebogens war eine Online-Teilnahme möglich.

KURZFASSUNG 
 
3 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Zum Stand 31.12.2021 umfasst das Untersuchungsgebiet rund 18.830 Einwohner*innen 
(circa 50 % der Bevölkerung des Stadtteils Ehrenfeld, rund 17 % des Stadtbezirks Ehren-
feld) in ci rca 11.830 Haushalten (rund 53 % des Stadtteils und circa 20  % des Stadtbe-
zirks)5. Es setzt sich aus elf statistischen Quartieren zusammen, die seine Teilgebiete bil-
den (siehe die folgende Abbildung).6  
 
Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Bearbeitung: ALP 2023 
 
5 Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Stat. Informationssystem), 2022. 
6 Da die statistischen Quartiere räumlich nicht exakt deckungsgleich mit dem Untersuchungsge-
biet sind, ergeben sich geringe Abweichungen hinsichtlich der Anzahl an Einwohner*innen und 
Haushalten.

KURZFASSUNG 
 
4 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Altersstruktur: Im Vergleich zur Stadt Köln ist das Untersuchungsgebiet durch einen ge-
ringeren Anteil an Kindern und Jugendlichen geprägt. Machen diese im Untersuchungs-
gebiet 11,8  % aus, beträgt der Wert für Köln 16,2  %. Daneben rangiert das Untersu-
chungsgebiet hinsichtlich des Anteils von Personen der Altersgruppe 65 Jahre und älter 
mit 12,1 %deutlich unterhalb des Kölner Niveaus (17,8 %). Demgegenüber kommt im ge-
wählten Vergleich eine erhöhte Bedeutung mit 76,1 % der Altersgruppe 18 bis 64 Jahre, 
und damit den Berufstätigen-Jahrgängen zu (Köln: 66,0 %)7. Bei etwa einem Drittel (rund 
31 %) der Personen im Untersuchungsgebiet liegt ein Migrationshintergrund vor. In Köln 
insgesamt beträgt dieser Wert 40 %, und ist damit deutlich höher ausgebildet.8 
 
Kennzeichnend für das Untersuchungsgebiet ist ein im Kern gründerzeitlicher Stadt-
grundriss. Auffällig ist der für Köln hohe Anteil gründerzeitlichen Gebäudebestands 
(knapp 35 %). Nur die Baualtersklasse der Nachkriegszeit (1949 bis 1977) ist mir rund  
36 % marginal stärker vertreten. Auf neueren und neuen Gebäudebestand ab 1995 ent-
fallen rund 12 % des Besatzes9. 
 
Eine vielfältige Nutzungsmischung aus Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel, Dienstleistung 
und Kultur - und Kreativszene prägen den Stadtteil Ehrenfeld wie auch das Untersu-
chungsgebiet und zieht Menschen nicht nur als Besucher*innen sondern auc h als (po-
tenzielle) Bewohner*innen an.  
 
In der Gesamtschau l ässt sich eine sehr gute infrastrukturelle Ausstattung und Einbin-
dung des Untersuchungsgebiets festhalten, was maßgeblich zur Attraktivität des Wohn-
standorts Ehrenfeld Ost beiträgt. Daneben ist das Untersuchungsgebiet durch eine sehr 
gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr charakterisiert, was insbeson-
dere für den mittleren und nördlichen Teil des Gebiets zutrifft. 
 
Das Untersuchungsgebiet und vor allem auch sein Umfeld zeichnen sich durch ein dyna-
misches (Wohn)-Baugeschehen aus. Innerhalb des Untersuchungsgebiets ist am Stand-
ort Franz-Geuer-Straße (Ex-Siemens-Gelände) ein gemischt genutztes Quartier mit ca. 
450 Wohnungen projektiert. Nordöstlich außerhalb des Untersuchungsgebiets wird am 
Standort Liebigstraße ein Quartier für Wohnen und Arbeiten entwickelt. Direkt nordwest-
lich und westlich angrenzend an das Untersuchungsgebiet befindet sich das weitläufige 
Gebiet der Kölner Weststadt10. 
 
 
7 Zum 32.12.2021. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches In-
formationssystem), 2022. 
8 Zum 32.12.2021. Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches In-
formationssystem), 2022. 
9 Vgl. die folgende Abbildung. 
10 Planerischer Kontext: Zielbild für die Kölner Weststadt – vorgelagerter Prozess zur noch fol-
genden Fortschreibung der Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld .

KURZFASSUNG 
 
5 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Baualtersstruktur Wohngebäude  
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Stadt Köln (4/2022), ergänzt 
durch Daten Begehung ALP (2023) 
 
Die Kölner Weststadt weist starke funktionale Beziehungen mit dem nördlichen Bereich 
des Untersuchungsgebiet s zwischen Vogelsanger Straße und Venloer Straße auf. In 
Transformationsbereichen der Kölner Weststadt sollen gewerbliche Nutzungen zu urba-
nen Mischquartieren mit einem ausgeglichenen Verhältnis von bezahlbarem Wohnraum 
und nicht störendem Gewerbe inklusiv e Nahversorgung weiterentwickelt werden. Das 
sogenannte Max-Becker-Areal stellt einen derartigen Transformationsbereich dar. Auf

KURZFASSUNG 
 
6 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
17,3 Hektar soll ein neues Stadtquartier entwickelt werden (geplante Nutzungen/Infra-
strukturen: Wohnen, Gewerbe, Kultur, Kindergärten, Grundschule, Nahversorgung, Gast-
ronomie, öffentliche Grün-, Spiel- und Sportflächen und moderne Anlagen zur Energie-
versorgung). Daneben befindet sich auch das direkt an das Untersuchungsgebiet angren-
zende Heliosgelände im Gebiet der Kölner Weststadt. Es ist eine knapp vier Hektar große, 
teils überbaute und genutzte, teils brachliegende Fläche im Zentrum von Ehrenfeld. Ne-
ben der Grund- und Gesamtschule Helios soll dort eine lebendige Mischung aus Woh-
nen, Kultur, Gewerbe und Einzelhandel realisiert we rden. Es ist davon auszugehen, dass 
durch die skizzierten dynamischen (Wohnbau -)Entwicklungen der Aufwertungs - und 
Verdrängungsdruck auf das Untersuchungsgebiet weiter steigt.  
 
 
Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
 
Aufwertungspotenzial 
Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf-
wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequali-
täten feststellen. 
o Vergleichsweise hohe Bedeutung der „aufwertungsaf finen“ Baualtersklassen bis 
1977. Ein - neuerer/weniger „aufwertungsbedrohter“ - Gebäude- und Wohnungs-
bestand mit Baualter 1995 und jünger ist insgesamt betrachtet nicht gebietsprä-
gend.  
o Gebietscharakteristisch sind auch sogenannte (mehrgeschossige) Dreifenster-
häuser. Kennzeichnend sind die drei Fensterachsen je Geschoss der Vorderfront. 
Sie bieten aktuell für solvente Käufer ein interessantes Potenzial, sich nach Zu-
sammenlegung aller Wohnungen und einer Kernsanierung ein attraktives Stadt-
haus zu schaffen. 
o Das Untersuchungsgebiet ist geprägt durch eine hohe Zahl an kleinen und mittel-
großen Wohnungen. Rund 73 % der Wohnungen sind kleiner als 80 m2, 44 % sind 
kleiner als 60 m2. Hiermit verbunden ist tendenziell die Gefahr von Zusammenle-
gungen oder Grundrissänderungen. 
o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen 
und mittleren Standard geprägt. Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Um-
fassende Modernisierungen oder gar „Luxusmodernisierungen“ liegen mehrheit-
lich nicht vor. 
o Insgesamt gibt es ein hohes Verbesserungspotenzial hinsichtlich der Wohnungs-
ausstattung, der Haustechnik (Aufzüge), Badausstattung sowie auch energieein-
sparender Maßnahmen. Ausstattungsmerkmale, die mit höherwertigen, gut aus-
gestatten Wohnungen assoziiert werden (z. B. hochwertige Fußböden, Fußboden-
heizung im Bad, zweites WC (Gäste WC), bodentiefe Fenster, Tiefgaragenplatz) 
sind mehrheitlich nicht vorhanden.

KURZFASSUNG 
 
7 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
o Auch der Rückbau und anschließende Ne ubau von Wohnraum wird angesichts 
des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. 
o Mit rund 85 % dominieren Mieterinnen- und Mieterhaushalten (einer der Kerni-
ndikatoren hinsichtlich des Verdrängungspotenzials, der auch für das Aufwer-
tungspotenzial von Interesse ist) im Untersuchungsgebiet. Das Potenzial für 
künftige Umwandlungen in Wohneigentum ist gegeben. Die Umwandlungsver-
ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ist am 27.03.2020 außer Kraft getre-
ten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebie-
ten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvor-
behalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit ent-
fällt.  
 
Verdrängungspotenzial 
Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die untersuchten Teilräume, trotz 
der vergleichsweise guten Einkommenssituation, das Vorliegen eines Verdrängungspo-
tenzials. Dies betrifft besonders verdrängungssensible Gruppen (insbesondere Arbeitslo-
sengeld II-Bezieher*innen - im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet nur 
gering vertreten, sowie Bezieher*innen von Leistungen gemäß SGB XII) aber auch Haus-
halte mit mittleren Einkommen. Die Analyse der Wohnkostensituation zeigt auf, dass eine 
Vielzahl von Haushalten (auch mit mittleren Ein kommen) mit einer hohen (30  % und 
mehr), zum Teil auch sehr hohen (40, %) Wohnkostenbelastung konfrontiert, und damit 
als verdrängungssensibel zu charakterisieren sind. 
o Bevölkerungsgruppen, die vor ihrem sozioökonomischen Hintergrund grundsätz-
lich Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben, wozu insbeson-
dere die Bezieherinnen und -Bezieher von Leistungen gemäß SGB II zählen, sind 
besonders verdrängungssensibel. Dieser Personenkreis war und ist im Vergleich 
zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet g eringer vertreten. Der Anteil der 
Leistungsberechtigten für den Empfang von Leistungen gemäß SGB II im Alter 0 
bis unter die Altersgrenze zum Renteneintritt an allen Einwohner*innen mit 
Hauptwohnung im gleichen Alter beläuft sich zum Stand 2021 im Untersuchungs-
gebiet auf knapp 6 %, in Köln auf knapp 13 %. 
o Ebenfalls besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache 
Personen. Zu diesem Personenkreis zählen die Empfängerinnen und Empfänger 
von Grundsicherung im Alter nach SGB XII. 9  % der Älteren (ab der Altersgrenze 
zum Renteneintritt) beziehen Grundsicherung im Alter, womit ein Wert vorliegt, 
der sich auf gesamtstädtischem Niveau bewegt. 
o Im Vergleich zur Gesamtstadt (gut 40  %) ist im Untersuchungsgebiet mit knapp 
32 % ein deutlich geringerer An teil an Personen mit Migrationshintergrund 
wohnhaft. 
o Insgesamt betrachtet, liegt im Untersuchungsgebiet eine mittlere bis gehobene 
Einkommenssituation der Haushalte vor. Es gibt allerdings deutliche Unterschiede 
zwischen einzelnen Haushaltstypen. Besonders Seniorensinglehaushalte verfügen

KURZFASSUNG 
 
8 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
über niedrige Einkommen. Aber auch Alleinerziehendenhaushalte, Mehrgenera-
tionenhaushalte (mit Kindern über 18), junge Singlehaushalte (unter 30 Jahre) und 
Paarhaushalte ohne Kinder über 65 Jahre zeichnen sich durch eine sc hwächere 
Einkommenssituation aus. 
o Deutlich wird das Verdrängungspotenzial an der teils hohen (30 % und mehr) bis 
sehr hohen (40 % und mehr) Wohnkostenbelastung der Haushalte. Bis auf die 
Haushaltstypen Paarhaushalte ohne Kinder bis einschließlich 65 Jahre und Fami-
lien mit minderjährigen Kindern sind mehr als die Hälfte der Haushalte aller wei-
teren Haushaltstypen mit einer hohen Wohnkostenbelastung von 30 % und mehr 
konfrontiert. Dabei fällt die Belastung für  Singlehaushalte über 65 Jahre sehr 
hoch, für Singlehaushalte unter 30 Jahre – aber auch für Alleinerziehendenhaus-
halte, – stark ausgeprägt aus. 
o Die Mehrheit der Haushalte (85  %) sind Mieter*innenhaushalte (zur Haupt - und 
Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Ver-
drängung geschützt. 
 
Verdrängungsdruck 
In der Gesamtschau ergeben sich aus Sicht von ALP mehrere Anhaltspunkte auf einen 
bestehenden Verdrängungsdruck. 
 
Klar „pro“ Verdrängungsdruck lässt sich die Mietpreisentwicklung, das Mietenniveau und 
auch die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten anführen.  
 
Die Analyse der demografischen Entwicklung der Bevölkerungsstruktur lässt leichte 
strukturelle Veränderungen erkennen. Dies drückt sich unter anderem in einer Zunahme 
bei Kindern und Jugendlichen aus (Familien). Die Entwicklungen bei den Leistungsbezie-
her*innen nach SBG II und SGB XII lassen sich als Hinweise für einen Verdrängungsdruck 
bzw. soziökonomischen Strukturwandel interpretieren. 
 
Die Einkommenssituation der zugezogenen Haushalte stel lt sich geringfügig besser als 
die der Ortsansässigen sowie deutlich besser als die der Langzeitbewohner*innen dar, 
was auf einen Verdrängungsdruck hinweist.  
  
Schwächer ausgeprägt sind die Hinweise auf den Verdrängungsdruck bezüglich des Mo-
dernisierungsgeschehens und seiner Implikationen auf die Mietentwicklung. Es ist zwar 
eine rege Modernisierungstätigkeit im Gebiet vorhanden, Voll- oder gar Luxusmoderni-
sierungen sind aber eher die Ausnahme. Zudem zeigt die Analyse der Mietpreise nur eine 
moderate Spreizung der Mietpreise bei modernisierten bzw. nicht modernisierten Woh-
nungen auf.   
o Es ist eine Modernisierungstätigkeit im Gebiet vorhanden. Knapp 27 % der Haus-
halte gaben an, dass Modernisierungs -/Instandsetzungsmaßnahmen durchge-
führt wurden oder sich in Durchführung befinden, rund 55 % verneinten dies, gut

KURZFASSUNG 
 
9 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
18 % konnten hierzu keine Angabe machen („weiß nicht“) . Hinsichtlich geplan-
ter/angekündigter Maßnahmen gaben knapp 19 % der Haushalte an, dass Maß-
nahmen geplant sind, knapp 60 % verneinten dies, knapp 22 % äußerten „weiß 
nicht“.  
Voll- oder gar Luxusmodernisierungen sind aber eher die Ausnahme. Somit sind 
aufgrund des vorfindlichen Ausstattungsstandards weitere Aufwertungsmöglich-
keiten gegeben. Instandsetzungsmaßnahmen fallen jedoch nicht unter den Re-
gelungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung. 
Im Gebiet befinden sich auch sogenannte gründerzeitliche Dreifensterhäuser. Ge-
mäß Expert*innengesprächen bieten sie für solvente Käufer nach Wohnungszu-
sammenlegung, Entkernung und umfassender Modernisierung ein attraktives Po-
tenzial für die Schaffung von (selbstgenutzten) „Stadthäusern“. 
o Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau (Basis: Wohnungsinserate , B e-
stand/Neubau) im Untersuchungsgebiet zum Stand 2021 rund 16 % oberhalb 
dem der Stadt Köln rangiert (14,90 Euro vs. 12,80 Euro). Daneben stellt sich auch 
das Mietniveau im Stadtbezirk Ehrenfeld mit 1 4,00 Euro geringer dar. Zudem ist 
auch der prozentuale Anstieg im Zeitraum 2016 bis 2021 im Untersuchungsgebiet 
mit 23,1 % höher als in der Stadt Köln mit 21,9 % ausgeprägt (Stadtbezirk Ehren-
feld: +33,3 %). 
o Ein Anhaltspunkt für einen bestehenden Verdrängungsdruck ist auch die Preis-
differenz zwischen Bestands - und Neuvertragsmieten 11 (Basis: Haushaltsbefra-
gung). Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insge-
samt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 
15 %, womit eine moderate Spreizung vorliegt. Die Zugezogenen (Wohndauer 
unter 5 Jahre im Gebiet) zahlen einen um rund 35 % höheren durchschnittlichen 
Mietpreis als die Langzeitbewohner*innen (Wohndauer ab 10 Jahre im Gebiet) 
und einen um circa 12 % höheren Miet preis als die Ortsansässigen (Wohndauer 
5 bis unter 10 Jahre im Gebiet). 
o Die Analyse der Mietpreise zeigt nur einen relativ  moderaten Mietanstieg nach 
Modernisierung auf. Die Analyse für Wohnungen mit einem Baualter bis ein-
schließlich 1994 ergibt, dass erhebliche Mietsteigerungen erst ab einem gewissen 
Modernisierungsumfang erfolgen12. Werden „nur“ weniger als drei Maßnahmen 
durchgeführt, erhöht sich die Miete bezogen auf das arithmetische Mittel um 3,0 
%, bezogen auf den Medianwert um 3,4 %. Erfolgen drei Maßnahmen oder mehr, 
beläuft sich die durchschnittliche Mietsteigerung auf 12,2 % (Bezug arithmeti-
sches Mittel) bzw. 8,8 % (Bezug Medianwert). 
 
11 Berechnungsbasis: Nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften, ohne Haushalte mit Wohn-
berechtigungsschein. 
12 Berechnungsbasis: Nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften, ohne Haushalte mit Wohn-
berechtigungsschein.

KURZFASSUNG 
 
10 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
o Ein latenter Verdrängungsdruck ist grundsätzlich aufgrund der hohen Mietpreise 
im Untersuchungsgebiet gegeben. 
o In der Stadt Köln bewegte sich im Zeitraum 2016 bis 2021 Zahl der erteilten Abge-
schlossenheitsbescheinigungen je 1.000 Haushalte zwischen minimal 2,1 im Jahr 
2016 und maximal 4,7 im Jahr 2021. Im Untersuchungsgebiet wurde im genann-
ten Zeitraum mit 1,2 im Jahr 2017 der niedrigste, mit 8,5 im Jahr 2021 der höchste 
(auch im Vergleich hohe) Wert erreicht. In Relation zur Stadt Köln  liegen im ge-
nannten Zeitraum vier Jahre vor, in denen das „Abgeschlossenheitsgeschehen“ 
im Untersuchungsgebiet intensiver, zwei, in denen es geringer ausfiel. Hinsichtlich 
der Dynamik im Zeitverlauf bietet sich in allen Vergleichsräumen ein uneinheitli-
ches Bild, wobei tendenziell eher ein Trend zur Zunahme vorliegt. Dieser ist an-
satzweise im Stadtteil Ehrenfeld und im Untersuchungsgebiet intensiver ausge-
prägt als in der Stadt Köln insgesamt. 
o Von den umzugswilligen Haushalten gaben mit 19 % vergleichsweise viele Haus-
halte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. 
o Die Beurteilung der Anwendungsvoraussetzung „Verdrängungsdruck“ nimmt 
auch in den Blick, inwieweit sich eine Veränderung der Wohnbevölkerung in den 
Untersuchungsdaten (Haushaltsbefragung, Sekundärdaten) derzeit widerspiegelt 
oder zukünftig angenommen werden kann.  
Die Analyse der demografischen Entwicklung der Bevölkerungsstruktur lässt 
leichte strukturelle Veränderungen erkennen. Dies drückt sich unter anderem in 
einer Zunahme bei Kindern und Jugendlichen aus (Familien). Entgegen der Ent-
wicklung in Köln insgesamt, wo sich für den Zeitraum 2016 bis 2021 ein Anstieg 
des Anteils der Einwohner*innen mit Migrationshintergrund beobachten lässt, 
blieb der Anteil im Untersuchungsgebiet stabil. 
Der Anteil von Personen mit Leistungsbezug nach SGB XII hat sich im Untersu-
chungsgebiet im Vergleich der Jahre 2016 zu 2021 nur marginal erhöht (8,9 % vs. 
9,0 %), während er in Köln stärker anwuchs (7,8  % vs. 8,5 %). Der Anteil an Leis-
tungsberechtigten gemäß SGB II nahm im selben Zeitraum im Untersuchungsge-
biet stärker (6,9 % vs. 5,9 %) als in der Stadt Köln insgesamt (13,1  % vs. 12,6 %) 
ab. Beide Entwicklungen lassen sich als Hinweise für einen Verdrängungsdruck 
bzw. soziökonomischen Strukturwandel interpretieren. 
o Die Einkommenssituation der zugezogenen Haushalte 13 (Wohndauer im Gebiet 
weniger als 5 Jahre) stellt sich mit einem monatlichen Haushaltsnetto-Äquivalenz-
einkommen von 2.861 Euro (arithmetisches Mittel) bzw. 2.750 Euro (Medianwert) 
geringfügig stärker als die der Ortsansässigen (Wohndauer im Gebiet zwischen 5 
und unter 10 Jahren) mit 2.822 Euro (arithmetisches Mittel) bzw. 2.639 Euro (Me-
 
13 Jeweils hier und im Folgenden ohne Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 
Jahre.

KURZFASSUNG 
 
11 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
dianwert) sowie stärker als die der Langzeitbewohner*innen (Wohndauer im Ge-
biet mindestens 10 Jahre) mit 2.448 Euro (arithmetisches Mittel) bzw. 2.250 Euro 
(Medianwerte) dar.  
 
 
Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
Daneben erfolgte auftragsgemäß eine Überprüfung der Gebietsbindung und Vernetzung 
der Haushalte im Untersuchungsgebiet. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf 
die Wechselbeziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebaulichen wie 
auch sozialräumlichen Situation im Gebiet.  Die Untersuchung zeigt aus, dass im Unter-
suchungsgebiet eine ausgeprägte Gebietsbindung und V ernetzung gegebenen ist. Sie 
drückt sich aus in: 
o einer hohen Wohndauer im Gebiet von im Mittel 13,4 Jahren, 
o der positiven Bewertung des Zusammenlebens im Wohngebiet, 
o ausgeprägten nachbarschaftlichen Beziehungen, 
o einer intensiven Nutzung der lokalen Infrastrukturen, 
o einer vergleichsweise geringen Umzugsneigung sowie 
o einem deutlichen Interesse vieler Haushalte, nach einem Umzug im Wohnquartier 
oder im Stadtteil zu verbleiben. 
 
 
Mögliche negative städtebauliche Folgen bei Nichterlass einer Sozialen Erhaltungs-
satzung  
 
Negative städtebauliche Folgen sind beispielsweise dann gegeben, wenn günstiger 
Wohnraum in einem Quartier entfällt, so dass in anderen Stadtteilen entsprechender Er-
satz geschaffen werden müsste oder wenn sozialräumliche Polarisierungen im Stadtge-
biet verstärkt bzw. soziale Netzwerke geschwächt werden.  
 
Für das Untersuchungsgebiet lässt sich Folgendes festhalten: 
o Aufgrund der vorhandenen Aufwertungspotenziale besteh t die Gefahr, dass bei 
(intensivierter) Hebung dieser Potenziale durch die Realisierung einer gehobener, 
Wohnungs- und Gebäudeausstattung, eine Reduzierung von preisgünstigem 
Wohnraum resultieren würde, der an anderer Stelle durch den Einsatz von För-
dermitteln aufwendig neu geschaffen werden müsste. 
o Die hohe Zahl an kleinen Wohnungen bzw. der Wohnungstypenmix erleich-
tert/ermöglicht einkommensschwächeren Haushalten – wenn sie bereit sind, Ab-

KURZFASSUNG 
 
12 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
striche bei der Wohnungsgröße zu machen – das Wohnen im Untersuchungsge-
biet. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass durch Wohnungszusammenlegungen, 
dieser Wohnungsbestand abnimmt. 
o Das Untersuchungsgebiet ist stark durch Mietwohnungen geprägt, so dass latent 
die Gefahr der Umwandlung in Eigentumswohnungen besteht. Diese können vo-
raussichtlich von der Mehrzahl der Bestandsmieter*innen nicht erworben werden.  
o Aufgrund der attraktiven L age in der Stadt und des urbanen Milieus mit einer 
gemischten Bevölkerung weist das Untersuchungsgebiet eine Anziehungskraft 
auf Wohnungssuchende im gesamten Stadtgebiet auf. 
o Im Untersuchungsgebiet sowie in dessen Umfeld liegen mehrere größere rele-
vante st ädtebaulichen und infrastrukturelle Planungen bzw. Vorhaben vor. Sie 
verdeutlichen die Dynamik innerhalb des Untersuchungsgebiets und vor allem in 
dessen Umfeld, dokumentieren unter anderem die Attraktivität und „Zugkraft“ 
des Standorts „Ehrenfeld“ und werden diese weiter potenziell stärken. Diese Ent-
wicklung kann den bestehenden Verdrängungsdruck verstärken.  
o Insbesondere Mieterinnen oder Mieter, die bereits mit einer hohen oder sehr ho-
hen Wohnkostenbelastung konfrontiert sind, sind durch Verdrängung bedro ht. 
Ein Ausweichen in preisgünstigere Wohnlagen in Köln würde die Polarisierung 
von einkommensschwächeren Haushalten im Stadtgebiet verstärken und gege-
benenfalls unerwünschte soziale Folgewirkungen nach sich ziehen, die wiederum 
mit Kosten für die öffentliche Hand verbunden sein können. 
o Die Untersuchung zeigt auf, dass im Untersuchungsgebiet eine ausgeprägte Ge-
bietsbindung und Vernetzung gegebenen ist. Eine Verdrängung aus dem Gebiet 
würde vor allem für die unfreiwillig Fortziehenden einen Verlust der sozi alen 
Netzwerke bedeuten. Die Dichte und Intensität der Nachbarschaftsbeziehungen 
würden sich insgesamt verringern. Die vorhandenen sozialen Netzwerke würden 
geschwächt und müssten gegebenenfalls andernorts auch unter Einsatz öffentli-
cher Mittel auf- oder ausgebaut werden.

KURZFASSUNG 
 
13 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Empfehlung 
 
Im Ergebnis der vertieften Untersuchung wird empfohlen, ein soziales Erhaltungsgebiet 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das in der Abbildung „Untersuchungs-
gebiet – teilräumliche Gliederung“ dargestellte Gebiet per Satzungsbeschluss festzuset-
zen. Die vorgeschlagenen Gebietsgrenzen stimmen mit denen des Untersuchungsgebie-
tes überein. 
 
Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf-
wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequali-
täten feststellen. Die Untersuchung ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die un-
tersuchten Teilräume, trotz der vergleichsweise guten Einkommenssituation, das Vorlie-
gen eines Verdrängungspotenzials. In der Gesamtschau ergeben sich aus Sicht von ALP 
mehrere Anhaltspunkte auf einen bestehenden Verdrängungsdruck. 
 
Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein  geeignetes Steuerungsinstrument für eine behut-
same, sozialverträgliche Entwicklung und Aufwertung im Untersuchungsgebiet. Einer un-
gesteuerten Aufwertung kann mit dem Instrument wirksam entgegengetreten werden 
und negative städtebauliche Folgewirkungen können reduziert werden.

LANGFASSUNG 
 
14 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
LANGFASSUNG 
 
1 Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
1.1 Anlass und Auftrag 
Als bevölkerungsreichste Stadt der Metropolregion Rheinland stellt Köln einen starken 
Anziehungspunkt als Wohn- und Arbeitsort dar. 
 
Im Betrachtungszeitraum 2016 bis 2021 14 verzeichnete Köln einen marginalen Bevölke-
rungsrückgang (-0,2 %, Sekundärdaten Stadt) und damit eine Entwicklung, die sich leicht 
schwächer als in Nordrhein -Westfalen (+0,2 %) und Deutschland insgesamt (+0,9  %)15 
darstellt. Demgegenüber lässt sich nicht nur für die Vergleichsräume , sondern auch für 
Köln hinsichtlich der Entwicklung bei den sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten  
am Arbeitsort im selben Zeitraum eine erhebliche Zunahme feststellen. Sie fällt für Köln 
mit 9 % im gewählten Vergleich am höchsten aus (NRW +8,4 %, Deutschland +7,5 %)16. 
 
Kennzeichnend für den Kölner Wohnungsmarkt ist eine ausgeprägte Dynamik, die sich 
in erheblichen Mietpreissteigerungen, anziehenden Preisen im Wohneigentumssegment 
und einem erhöhten Interesse an der Verwertung von (Wohn-)Immobilien niederschlägt. 
Im Ergebnis nimmt der Druck auf viele (Bestands-)Mietverhältnisse nimmt zu. Nicht allein 
Haushalte mit niedrigem, sondern zunehmend auch Haushalte mit mittlerem Einkommen 
haben Schwierigkeiten, sich auf dem Kölner Wohnungsmarkt mit Wohnraum zu versor-
gen.17 
 
Um dieser Entwicklung entgegentreten zu können, setzt sich die Stadt Köln mit ausge-
wählten Stadtgebieten auseinander, für die jeweils überprüft wird, ob die Rahmenbedin-
gungen zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung gegeben sind - so auch für das Ge-
biet Ehrenfeld Ost. Mit dem Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung hat der Gesetzgeber 
die Möglichkeit geschaffen, Verdrängungseffekten und einer dynamischen Mietenent-
wicklung – zumindest ein Stück weit – entgegenzuwirken und die lokale Bevölkerung in 
den Quartieren zu schützen. In diesen Erhaltungsgebieten unterliegen geplante Baumaß-
nahmen (Modernisierung, Rückbau, Nutzungsänderung et cetera) einem Genehmi-
gungsvorbehalt. 
 
 
14 Gewählter Vergleichszeitraum gemäß Abstimmung mit der Stadt Köln. 
15 Einwohnerentwicklung Land NRW und Deutschland laut Statistischem Bundesamt (Destatis), 
2022. Für Köln beläuft sich der Wert gemäß Destatis auf -0,3 %. 
16 Daten zum 30.6. des Jahres, Bundesagentur für Arbeit. 
17 Siehe auch Wohnungsmarktgutachten über den quantitativen und qualitativen Wohnungs-
neubaubedarf in Nordrhein-Westfalen bis 2040 sowie Wohnungsmarktbericht NRW 2020.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
15 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
„Der Stadtentwicklungsausschuss hat am 07.04.2022 den Beschluss18 über die Aufstellung 
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Ehrenfeld Ost gefasst. (…). Mit diesem Beschluss ist 
die Verwaltung beauftragt worden, einen Satzungsbeschluss für dieses Gebiet vorzuberei-
ten. Zur Vorbereitung des Beschlusses ist eine vertiefte sozialräumliche Untersuchung not-
wendig19“. Mit dieser Untersuchung beauftragte die Stadt Köln das ALP Institut für Woh-
nen und Stadtentwicklung in Hamburg (im Folgenden ALP), die hiermit vorgelegt wird.  
Die Untersuchung beinhaltet auftragsgemäß auch eine Üb erprüfung des Gebietszu-
schnitts.  
 
1.2 Untersuchungsgebiet – Lage im Raum, Verkehrsanbindung und teilräumli-
che Gliederung 
Lage im Raum und Verkehrsanbindung 
Das Untersuchungsgebiet Ehrenfeld Ost liegt im Südosten des linksrheinischen Kölner 
Stadtbezirks Ehrenfeld, dort im Stadtteil Ehrenfeld (vgl. Abbildung 1), und umfasst zum 
Stand 31.12.2021 rund 18.830 Einwohner*innen (circa 50 % der Bevölkerung des Stadt-
teils Ehrenfeld, rund 17 % des Stadtbezirks Ehrenfeld) in circa 11.830 Haushalten (rund 
53 % des Stadtteils und circa 20 % des Stadtbezirks)20.  
 
Der Stadtbezirk Innenstadt grenzt unmittelbar östlich an des Untersuchungsgebiet an. 
Die Kölner Altstadt (Bezugspunkt Kölner Dom) befindet sich in einer minimalen fußläufi-
gen Distanz von circa 2,0 Kilometer sowie einer maximalen fußläufigen Distanz von rund 
3,6 Kilometer zum Untersuchungsgebiet, womit im gesamtstädtischen Vergleich eine at-
traktive stadträumliche Lage gegeben ist. Daneben prägt die unmittelbare Lage des Un-
tersuchungsgebiets an den südöstlich anschließenden inneren Grüngürtel dessen Attrak-
tivität als Wohnstandort. 
 
Die Grenzen des Untersuchungsgebiets21 werden, im Uhrzeigersinn oben/nördlich be-
ginnend, durch folgende Straßen verläufe beschrieben22: Subbelrather Straße ab Höhe 
Ehrenfeldgürtel bis Innere Kanalstraße, Innere Kanalstraße bis Weinsb ergstraße (mit 
Mechternstraße), Weinsbergstraße bis Fröbelstraße, Fröbelstraße bis Melatengürtel sowie 
Melatengürtel bis Ehrenfeldgürtel Höhe Subbelrather Straße.  
 
Kennzeichnend für das Gebiet ist – trotz eines Strukturwandels in den letzten Jahrzehnten 
– eine relativ enge Verzahnung der Wohnfunktion mit (zum Teil kleinteiliger) vielfältiger 
gewerblicher Nutzung, inklusive Kreativwirtschaft, sowie insgesamt eine Nutzungs- und 
Angebotsvielfalt. Für Kölner Verhältnisse zeichnet sich das Gebiet daneben durch einen 
 
18 Siehe auch Beschlussvorlage der Stadt Köln mit der Vorlagen-Nummer 4463/2021. 
19 Quelle: Leistungsbeschreibung der Ausschreibung für die hiermit vorgelegte Untersuchung. 
20 Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 
2022. 
21 Zur kleinräumigen Lage vgl. auch Abbildung 2. 
22 Bis auf die Fröbelstraße und die Mechternstraße ist jeweils nur eine Straßenseite in das Unter-
suchungsgebiet inkludiert.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
16 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
hohen Anteil an gründerzeitlicher Bausubstanz aus. Dies, wie auch die Nutzungs - und 
Angebotsvielfalt, stellen Attraktivitätsmerkmale des Wohnstandorts Ehrenfeld Ost dar.  
 
Das Untersuchungsgebiet ist durch eine sehr gute Anbindung an den öffentlichen Per-
sonennahverkehr charakterisiert (vgl. auch Abbildung 7 in Kapitel 3.4), was insbesondere 
für den mittleren und nördlichen Teil des Gebiets zutrifft. Die Stadtbahnlinien 3, 4 und 5 
verkehren im Gebiet, die Linie 13  an de ssen nordwestlichem Rand. Busverbindungen 
kommen im Vergleich zu den Stadtbahnverbindungen eine untergeordnete Bedeutung 
im Gebiet zu. Im nördlichen Bereich des Untersuchungsgebiets befindet sich der Regio-
nalbahnhof Köln-Ehrenfeld. Er wird von den Schnellbahnlinien 12 (Horrem – Au/Sieg) und 
19 (Düren – Au/Sieg)), den Regionalexpresslinien 1 (RRX, Aachen – Hamm/Westfalen), 8 
(Mönchengladbach – Koblenz) und 9 (Aachen – Siegen) sowie den Regionalbahnlinien 
27 (Mönchengladbach – Koblenz) und 38 (Bedburg/Erft – Köln Hbf.) bedient. Alle ge-
nannten Regionalexpress-, Regionalbahn - und S-Bahnlinien fahren den Kölner Haupt-
bahnhof an. In fußläufiger Entfernung zum südlichen Ende des Gebiets liegt der Regio-
nalbahnhof Köln West. Er wird von den Linien RE 5  (RRX), 12, 22 und RB 24, 26 und 48 
bedient. Auch diese Linien fahren alle den Kölner Hauptbahnhof an. Daneben ist von hier 
eine Regionalbahnanbindung in Richtung Euskirchen und Trier, Bonn und Koblenz, Wup-
pertal und Solingen sowie Wesel und Düsseldorf gegeben. 
 
Mehrere Sammel- und Ausfallstraßen – dabei die Venloer Straße als Bundestraße (B 59) – 
queren oder tangieren das Untersuchungsgebiet. Hiermit liegt eine MIV23-Lagegunst vor, 
die allerdings auch zu einer Emissionsbelastung von Teilen des Untersuchungsgebiets 
beiträgt.  
 
Der gesamte in das Untersuchungsgebiet fallende Bereich der Venloer Straße (B 59) ist 
gleichzeitig der Bereich des von der Stadt Köln durchgeführten Verke hrsversuchs „Ven-
loer Straße“. „Die Venloer Straße ist eine der wichtigsten Geschäfts - und Einkaufsstraßen 
im Stadtteil Ehrenfeld. Ihre Verkehrs- und Netzbedeutung ist allgemein groß und die Nut-
zungsansprüche durch den Fuß- und Radverkehr sind besonders hoch“24. Der Versuch be-
steht aus zwei Phasen. In der ersten Stufe wurde im zentralen Abschnitt der Venloer 
Straße ein verkehrsberuhigter Geschäftsbereich mit Tempo 20 eingerichtet. In der noch 
folgenden zweiten Stufe wird zwischen Ehrenfeldgürtel und Innere Kanalstraße eine Ein-
bahnstraße eingerichtet. Daneben beinhaltet der Verkehrsversuch unter anderem eine 
Neuordnung des ruhenden Verkehrs25. 
 
 
 
  
 
23 MIV = Motorisierter Individualverkehr. 
24 Quelle: https://www.stadt-koeln.de/artikel/71940/index.html. 
25 Ebd.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
17 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 1: Lage des Untersuchungsgebiets im Stadtgebiet 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln; Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Bearbeitung: ALP 2023 
 
Teilräumliche Gliederung 
Die Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhal-
tungssatzung im Untersuchungsgebiet Ehrenfeld Ost erfolgt nicht nur auf der Ebene des 
gesamten Untersuchungsgebiets, sondern auch auf Teilgebietsebene.  
 
Das Untersuchungsgebiet setzt sich  aus elf statistischen Quartieren zusammen, die die 
Teilgebiete des Untersuchungsgebietes bilden (vgl. Tabelle 1 und Abbildung 2). Da diese 
räumlich nicht exakt deckungsgleich mit dem Untersuchungsgebiet sind, ergeben sich  
geringe Abweichungen hinsichtlich der Anzahl an Einwohner*innen und Haushalten (vgl.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
18 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 1). Räumliche Abweichungen zur Grenzziehung des Untersuchungsgebietes las-
sen sich für die statistischen Quartiere Ehrenfeld – Bezirkssportanlage Mitte, Ehrenfeld-
Hansemannstraße und Ehrenfeld – Wißmannstraße feststellen. Gemäß Daten der Stadt 
Köln sind jeweils circa 9 bis 10% der Einwohner*innen und circa 8 bis 10 % der Haushalte 
dieser statistischen Quartiere nicht im Untersuchungsgebiet ansässig.  
 
Das Untersuchungsgebiet setzt sich aus den in Tabelle 1 aufgeführten statistischen Quar-
tieren zusammen. Auf dieser Ebene stehen kleinräumig statistisch aussagekräftige Se-
kundärdaten zur Verfügung, die im Rahmen dieser Untersuchung genutzt werden.  
 
Tabelle 1: Einwohner*innen und Haushalte nach Teilgebieten 2021 
  Einwohner*innen 
2021 Haushalte 2021 
Untersuchungsgebiet gesamt 18.826   11.834   
Davon Teilgebiete* 
Ehrenfeld - Bezirkssportanlage Mitte 1.386 7,2% 875 7,2% 
Ehrenfeld - Hansemannstr. 1.831 9,4% 1.139 9,4% 
Ehrenfeld - St. Josef 1.373 7,1% 930 7,6% 
Ehrenfeld - Pellenzstr. 1.410 7,3% 927 7,6% 
Ehrenfeld - Wißmannstr. 2.680 13,8% 1.637 13,5% 
Vogelsanger Str. - Fröbelplatz 1.628 8,4% 929 7,6% 
Vogelsanger Str. - Vincenz-Statz-Schule 1.931 10,0% 1.159 9,5% 
Vogelsanger Str. - Keplerstr. 1.350 7,0% 969 8,0% 
Vogelsanger Str. - Neptunplatz 2.067 10,7% 1.292 10,6% 
Vogelsanger Str. - Berufskolleg 1.991 10,3% 1.192 9,8% 
Vogelsanger Str. - Weinsbergstr. 1.731 8,9% 1.109 9,1% 
* Einwohner*innen und Haushalte zum 31.12. des Jahres. Rundungsdifferenzen möglich. Gesamtsummen Einwohner*in-
nen und Haushalte nach Teilgebieten größer als für das Untersuchungsgebiet insgesamt, da die räumliche Abgrenzung 
einzelner Teilflächen das Untersuchungsgebiet überlappt; Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem) 2023 
 
Die Teilgebietsergebnisse werden im Verhältnis zum gesamten Untersuchungsgebiets 
analysiert, so dass teilräumliche Unterschiede erfasst und beurteilt werden können.  
 
Es lässt sich eine Spanne zwischen maximal 2. 680 Einwohner*innen für das statistische 
Quartier Wißmannstraße und minimal 1.350 Einwohner*innen für das statistische Quar-
tier Keplerstraße festhalten (Stand 31.12.2021).

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
19 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 2: Untersuchungsgebiet – teilräumliche Gliederung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Bearbeitung: ALP 2023

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
20 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
1.3 Rechtliche Grundlagen 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung ist rechtlich wie im folgenden Kapitel 1.3.1 
dargestellt begründet. Daneben ist er im Zusammenhang mit den Mindestanforderun-
gen des Gebäudeenergiegesetzes sowie den Instrumenten Umwandlungsverordnung, 
Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln und Vorkaufsrecht zu sehen. 
 
 Soziale Erhaltungssatzung 
Das Ziel der Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB 
ist die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen 
Gründen.  
 
Die Soziale Erhaltungssatzung dient dabei nicht unmittelbar dem individuellen Mieter-
schutz bzw. dem Schutz des individuellen Mietverhältnisses. Allerdings kann sich mittel-
bar aus den städtebaulichen Erhaltungszielen der Schutz bestehender Mietverhältnisse 
ergeben. Und zwar, indem innerhalb des festgelegten Gebietes bauliche Maßnahmen im 
Genehmigungsverfahren nach § 173 BauGB grundsätzlich versagt werden können, wenn 
sie direkt oder indirekt zu einer Verknappung des Wohnraums verdrängungssensibler 
Bevölkerungsgruppen führen würden. Als diesbezügliche bauliche Maßnahmen sind 
hierbei der Abriss von Gebäuden und Gebäudeteilen, bauliche Änderungen bzw. Moder-
nisierungen, die den Wohnwert steigern und damit zu Mieterhöhungen führen können, 
sowie die Nutzungsänderung von Mietwohnungen in zum Beispiel gewerbliche Nutzung 
zu nennen.  
 
Allerdings sieht der § 172 Absatz 4 Satz 2 und Satz 3 Nr. 1 und 1a BauGB eine Reihe von 
Ausnahmetatbeständen vor, die zu berücksichtigen sind. Des Weiteren ist die Errichtung 
von Neubauten vom Genehmigungsvorbehalt ausgenommen, insofern Bestandswohn-
raum durch das Bauvorhaben nicht betroffen ist. 
 
Der Tatbestand einer vorliegenden Sozialen Erhaltungssatzung führt dabei nicht per se 
zu einer Untersagung der oben angeführten (baulichen) Maßnahmen. Vielmehr stellt sie 
diese grundsätzlich unter einen – wie schon erwähnt – Genehmigungsvorbehalt. Geneh-
migungspflichtige Vorhaben können grundsätzlich genehmigt werden, werden jedoch 
bei der Antragstellung (Einreichung des Genehmigungsantrages) einer konkreten Prü-
fung unterzogen. In dieser wird das Vorhaben hinsichtlich der von ihm ausgehenden Ge-
fährdung hinsichtlich des Erhaltungsziels/der Erhaltungsziele gemäß Sozialer Erhaltungs-
satzung bewertet, abgewogen und im Ergebnis entweder versagt oder genehmigt.  In 
begründeten Einzelfällen kann zur Abwendung einer befürchteten Verdrängungswirkung 
die Genehmigung unter Auflagen/Bedingungen erteilt werden. 
 
Der Erlass einer Sozialen Erhaltungsordnung ist nicht an ein formelles Verfahren analog 
zur Bauleitplanung gebunden, so dass weder eine Öffentlichkeitsbeteiligung noch eine 
Anhörung der Behörden und sonstig er Träger öffentlicher Belange nach §§ 3 ff. BauGB

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
21 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
erforderlich ist. Durch die repräsentative Haushaltsbefragung (Vollbefragung aller Haus-
halte im Untersuchungsgebiet – vgl. Kapitel 2.3) wie auch die Expert*innengespräche (vgl. 
Kapitel 2.4) erfolgt allerdings eine intensive Einbeziehung der Bürgerinnen und Bürgern 
wie auch lokaler Akteurinnen und Akteure vor Ort. 
 
Nach erfolgtem Aufstellungsbeschluss können während der Durchführung der vertieften 
sozialräumlichen Untersuchung gemäß § 15 BauGB Entscheidungen über Bauvorhaben 
bis zu einem Jahr zurückgestellt werden. Das Gleiche gilt für die Begründung von Woh-
nungseigentum, die vorläufig untersagt werden  kann, insofern eine Umwandlungsver-
ordnung des Landes vorlieg t. Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -
Westfalen ist allerdings am 27.03.2020 außer Kraft getreten (vgl. Kapitel 1.3.4). 
 
Die gesetzlichen Regelungen sehen für Erhaltungs satzungen keine zeitliche Befristung 
vor. Soziale Erhaltungssatzungen sind jedoch „immanent befristet“, da die Quartiere im 
Geltungsbereich und deren Bevölkerungszusammensetzung laufenden Veränderungs-
prozessen ausgesetzt sind. Daher sind Soziale Erhaltungssatzungen in bestimmten zeit-
lichen Abständen auf das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen zu überprüfen.26 
 
 Soziale Erhaltungssatzung und zeitgemäßer Ausstattungszustand 
Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, die lediglich die Mindestanforde-
rungen gemäß der Nordrhein-Westfälischen Landesbauordnung herstellen, sind grund-
sätzlich zu genehmigen, da durch die Soziale Erhaltungssatzung kein sogenannter „Sub-
standard“ festgeschrieben werden soll. Nach § 172 Absatz 4 Satz 3 Nummer 1 BauGB ist 
daneben die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes einer durchschnitt-
lichen Wohnung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforde-
rungen zu genehmigen. 
 
 Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes 
Im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung ist gemäß § 172 Absatz 4 Satz 3 
Nummer 1a BauGB grundsätzlich die Änderung einer baulichen Anlage zulässig, die der 
Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Ge-
bäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007, Bundesge-
setzblatt Jahrgang 2007 Teil I Seite 1519, die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung 
vom 19. Juni 2020, Bundesgesetzblatt Jahrgang 2020 Teil I, Seite 1328, geändert worden 
ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes 27 weiter anzuwenden 
ist, dient. Die hiermit verknüpften rechtskonformen Mietsteigerungen und langfristigen 
Auswirkungen auf das Mietenniveau müssen hingenommen werden. 
 
 
26 Vgl. Birkert, Siegler; Systematischer Praxiskommentar BauGB | BauNVO, 2010, § 172 Rn. 18. 
27 Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1. November 2020 in Kraft getreten. Eine weitere Än-
derung ist zum 1. Januar 2023 in Kraft getreten (Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärener-
giebedarfs im Neubau von bisher 75 Prozent des Referenzgebäudes auf 55 Prozent) ; Quelle: 
https://www.bmwsb.bund.de/Webs/BMWSB/DE/themen/bauen/energieeffizientes -bauen-sanie-
ren/gebaeudeenergiegesetz/gebaeudeenergiegesetz-node.html.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
22 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Aktuell befindet sich das GEG in einer umfassenden Novellierung (2. Novelle). Die Verab-
schiedung wird frühestens im September 2023 erfolgen. Nach Inkrafttreten werden im 
Vergleich zur heutigen Situation (soweit derzeit absehbar) maßgebliche zusätzliche An-
forderungen in Hinblick auf bauliche Maßnahmen, die die Beheizung und Warmwasser-
bereitung von Wohngebäuden betreffen, wirksam werden. 
 
 Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
Ziel einer UmwandVO ist es, einer im Zuge der Bildung von Wohnungseigentum oder 
Teileigentum (§ 1 des Wohnungseigentumsgesetzes) vermuteten Verdrängung von Be-
wohnerinnen und Bewohnern entgegenzuwirken. Damit sind Umwandlungen von Miet- 
in Eigentumswohnungen genehmigungspflic htig. Die Umwandlungsverordnung stellt 
damit ein potenzielles flankierendes Instrument zur Verfolgung der mit einer Sozialen 
Erhaltungssatzung verknüpften Ziele dar. 
 
Die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -Westfalen ist allerdings am 
27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Tei-
leigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmi-
gungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit ent-
fällt.  
 
 Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln 
Vor dem Hintergrund einer fortgesetzt angespannten Lage auf dem Kölner Wohnungs-
markt liegt laut Einschätzung der Stadt Köln weiterhin eine Gefährdung der Versorgung 
der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen vor, so 
dass mit Ratsbeschluss vom 24. Juni 2021 die Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln 
an das Wohnraumstärkungsgesetz des Landes Nordrhein -Westfalen angepasst wurde.  
Mit ihrem Inkrafttreten am 01. Juli 2021 28 löste sie die Vorgängersatzung vom 01. Juli 
2019 ab. 
 
„Aufgrund der besonderen Gefährdung einer ausreichenden Versorgung der Bevölkerung 
mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen ist die Stadt Köln nach § 12 Abs. 1 
Wohnraumstärkungsgesetz zum Erlass einer solchen Satzung berechtigt, die die Nutzung 
von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken (Zweckentfremdung) im Stadtgebiet unter 
Genehmigungsvorbehalt stellt. Zugleich werden in diesem Gesetz die Handlungsmöglich-
keiten gegen verstärkt auftretende Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum erwei-
tert, indem ein Verfahren zur Identifizierung der Anbieter von Wohnraum zur Kurzzeitver-
mietung eingeführt wird“ (ebd., S. 1 f.). 
 
 
 
 
 
28 Fünfjährige Laufzeit.

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
23 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Der Anwendungsbereich der Satzung ist gemäß § 3 der Wohnraumschutzsatzung wie 
folgt definiert: 
 
„(1) Die Satzung erfasst alle freifinanzierten Miet- und Genossenschaftswohnungen, die am 
01.07.2014 Wohnraum waren oder danach wurden. Ab dem 01.07.2019 betrifft sie Wohn-
raum insgesamt, also Miet - und Genos senschaftswohnungen, Einfamilienhäuser, Eigen-
heime mit und ohne Einliegerwohnung oder zweiter Wohnung sowie Eigentumswohnun-
gen. 
(2) Gegen Zweckentfremdung durch andere Vorschriften geschützter öffentlich-geförderter 
Wohnraum wird von dieser Satzung nur erf asst, wenn seine Zweckbindung gemäß den 
Bestimmungen des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land 
NRW – WFNG NRW – (§§ 22 u. 23) entfällt“ (ebd., S. 3). 
 
Eine Zweckentfremdung ist dabei laut § 7 des Kölner Wohnraumschutzgesetzes wie folgt 
gefasst: 
„(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch Verfügungs- oder Nutzungsberech-
tigte ohne Genehmigung nach § 8 dieser Satzung gemäß § 12 Abs. 2 des Wohnraumstär-
kungsgesetzes für andere Zwecke als zu Wohnzwecken verwendet  wird. Eine solche ohne 
Genehmigung erfolgende Nutzung von Wohnraum ist verboten.(2) Eine bestimmungsge-
mäß als Zweitwohnung genutzte Wohnung kann ebenfalls diesem Verbot der Zweckent-
fremdung unterfallen.(3) Kurzzeitvermietungen stellen insbesondere sowohl die Vermie-
tung von Ferienwohnungen als auch die an einen bestimmten Zweck geknüpfte, auch nicht 
gewerbliche Vermietung von Wohnräumen dar, insbesondere für Zwecke vorübergehender 
beruflicher Tätigkeit oder für eine von vorneherein nur kurzfristig angelegte Unterbringung 
zum Zwecke der Ausbildung oder des Studiums oder während eines Aufenthalts zur medi-
zinischen Behandlung.(4) Werden bei einem Leerstand von Wohnraum Um- oder Neubau-
maßnahmen geplant und würden die beabsichtigten Maßnahmen durch den Abschluss ei-
nes unbefristeten Mietverhältnisses erheblich erschwert, ist die Anordnung einer Zwischen-
nutzung zu Wohnzwecken, zum Beispiel durch den Abschluss von Zeitmietverträgen (§ 575 
BGB), zur Abwendung von Zweckentfremdungen durch Leerstehenlassen in der Regel zu-
mutbar“ (ebd., S. 5 f.).29 
 
Hiermit liegt eine Überschneidung des Regelungsbereichs des Genehmigungsvorbehalts 
einer Sozialen Erhaltungssatzung hinsichtlich des Rückbaus und der Nutzungsänderung 
von Wohnraum und der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln vor. 
 
Seit dem 1. Juli 2019 hat die Stadt Köln ein Online -Meldeportal freigeschaltet, in dem 
Bürgerinnen und Bürger Hinweise an die Stadt Köln melden können, wenn sie in ihrem 
Umfeld eine unerlaubte Zweckentfremdung von Wohnraum vermuten.  
 
29 Zulässig – aber vom ersten Tag anzeigepflichtig – ist eine Kurzzeitvermietung von Wohnraum 
von längstens 90 Tage/Kalenderjahr (Student*innen längstens 180 Tage/Kalenderjahr). Zweck-
entfremdung durch Wohnungsleerstand ist genehmigungspflichtig, wenn der Leerstand länger 
als 6 Monate andauert. Quelle jeweils: https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/soziales/woh-
nen-wohnungshilfen/fragen-antworten-zum-wohnraumschutz

Anlass, Auftrag und rechtliche Grundlagen 
 
24 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
 Vorkaufsrecht 
„Zur Verhinderung spekulativer Grundstücksverkäufe und zur Sicherung der Ziele der So-
zialen Erhaltungssatzung kann im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung zu-
dem das allgemeine Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt werden“30.  
 
Gemäß aktueller Rechtsprechung (Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 09.11.2021, 
AZ. 4 C 1.20) „ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück 
entsprechend den Zielen oder Zwecken der städtebaulichen Maßnahmen be baut ist und 
genutzt wird sowie eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel 
im Sinne des Modernisierungs - und Instandsetzungsgebots31 aufweist. Die Norm sei ein-
deutig auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behö rdenentscheidung 
über das Vorkaufsrecht bezogen. Eine dahingehende Auslegung, dass die Vorschrift auf 
Vorkaufsrechte für Grundstücke im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung keine Anwen-
dung findet, komme nicht in Betracht. Das OVG 32 habe insofern nicht p rüfen dürfen, ob 
zukünftig von erhaltungswidrigen Nutzungsabsichten auszugehen ist.“33 
 
Möchte ein/e Käufer*in die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, hat er/sie gemäß  
§ 27 Absatz 1 Satz 1 BauGB die Möglichkeit, eine Abwendungsvereinbarung mit der Stadt 
zu treffen, in der sich der/die Käufer*in verpflichtet, die Missstände gemäß des Moderni-
sierungs- und Instandsetzungsgebots zu beseitigen. 
 
Die Anwendung des Vorkaufsrechts greift damit gemäß aktueller Rechtsprechung „nur“ 
beim Vorliegen erheblicher städtebaulicher Mängel und/oder Leerstand. In diesem Zu-
sammenhang äußert sich der Deutsche Städte - und Gemeindebund kritisch wie folgt: 
„Das gemeindliche Vorkaufsrecht muss immer dann zur Anwendung kommen können, 
wenn im Einzelfall verhindert werden soll, dass ein Gebiet oder Stadtquartier in einer Weise 
verändert wird, die den eigentlichen städtebaulichen Zielsetzungen, etwa der Erhaltung 
stabiler Wohnstrukturen, widerspricht. Hierzu zählt auch, wenn durch einzelne bauliche 
und sonstige Eingriffe eine negative Vorbildwirkung im Sinne einer Verdrängung der an-
gestammten Bevölkerung entstehen könnte. Hierzu zählen insoweit auch erhaltungswid-
rige Nutzungsabsichten mit Blick auf eine bereits bestehende Erhaltungssatzung (Milieu-
schutzsatzung). Der Bundesgesetzgeber is t gefordert, rasch eine entsprechende redaktio-
nelle Klarstellung im BauGB vorzunehmen.“34 
 
30 Beschlussvorlage 2975/2021 der Stadt Köln (s. o.), S. 3. 
31 Im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. 
32 Hinweis ALP: In der Vorinstanz war die Klägerin gegen das ausgeübte Vorkaufsrecht erfolglos 
geblieben. „Das Oberverwaltungsgericht war der Ansicht, dass das Vorkaufsrecht ausgeübt werden 
durfte, da erhaltungswidrige Entwicklungen (Anmerkung ALP: In Bezug auf die vorliegende Sozi-
ale Erhaltungssatzung) zu befürchten gewesen seien. Ein gesetzlicher Ausschlussgrund für das Vor-
kaufsrecht liege nicht vor; die zu erwartenden Nutzungen des Erwerbers seien ebenfalls zu berück-
sichtigen.“ (Quelle: Internetseite Deutscher Städte- und Gemeindebund). 
33 Quelle: Internetseite Deutscher Städte- und Gemeindebund - https://www.dstgb.de/the-
men/stadtentwicklung-und-wohnen/wohnungspolitik/bundesverwaltungsgericht-zur-anwen-
dung-des-kommunalen-vorkaufsrechts/. 
34 Quelle: ebd.

Untersuchungsdesign 
 
25 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
2 Untersuchungsdesign 
2.1 Prüfkriterien der Anwendungsvoraussetzungen 
 Vorbemerkung 
Wie schon in Kapitel 1.3.1 erläutert, ist die Zielsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung 
die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Grün-
den. Das heißt, nicht der E rhalt der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung für sich 
genommen ist das Ziel, sondern die Verhinderung negativer städtebaulicher Folgen 
durch Verdrängungsprozesse der ansässigen Bevölkerung. Der Erlass einer Sozialen Er-
haltungssatzung in einem Gebiet ist damit nur möglich, wenn davon auszugehen ist, dass 
eine Veränderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (durch Verdrängung) 
tatsächlich mit maßgeblichen negativen städtebaulichen Folgen assoziiert ist. 
 
Hierbei hat der Gesetzgeber weder näher ausgeführt, was unter dem „Erhalt der Zusam-
mensetzung der Wohnbevölkerung“ (und damit der Gefährdung ihrer Zusammenset-
zung) und unter „städtebaulichen Gründen“ im Detail zu verstehen ist, noch hat er hin-
sichtlich der Art und Weise der Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen weitere 
Erläuterungen vorgenommen. 
 
„In der Formulierung des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB wird ersichtlich, daß eine spezi-
fische oder einzigartige Bevölkerungsstruktur im betrachteten Gebiet nicht verlangt wird, 
sie also nicht „besonders“ sein muß. Es soll sich um eine „intakte“ Bevölkerungsstruktur 
handeln, die im Verhältnis zum Gebiet schützenswert ist . Im Beschluß des Bundesverfas-
sungsgerichts vom 26. Januar 1987 wird bekräftigt, daß die „Erhaltung der Zusammenset- 
zung der Wohnbevölkerung“ gleichzusetzen ist mit dem Schutz vor Verdrängung (NVwZ 
1987, 879, ZfBR 1987, 293 f). Dies beinhaltet auch die Möglichkeit, daß die Wohnbevölke-
rung in einem Gebiet eigendynamisch fluktuieren kann, auch ohne äußerlichen Verdrän-
gungsdruck auf die Bevölkerung. Dies kann beispielsweise in Milieuschutzgebieten 35 von 
Bedeutung sein, in denen ein hoher Anteil an Studenten wohnt. Es ist deshalb nicht die 
Bevölkerungsstruktur im Vergleich zu anderen Gebieten gemeint, sondern die Beziehung 
zwischen der Bevölkerung des Gebiets und bestimmten städtebaulichen Gegebenheiten 
und Gründen, die es erfordern, daß diese Struktur erhalte n bleiben soll. (Betker u.a. 1995 
(S. 63))“36.“ 
 
Der städtebauliche Milieuschutz ist ein Instrument des Verdrängungsschutzes (vgl. BVerfG, 
ZfBR 1987, 203). Es ist aber grundsätzlich kein Instrument des Mieterschutzes (vgl. Lemmel, 
Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Auflage 2002, § 172 Rdnr. 32; Schmidt-Eichstaedt, ZfBR 
2002, 212, 213). Milieuschutzsatzungen können solche Wirkungen in einer Gemengelage 
sozialer, wohnungswirtschaftlicher und städtebaulicher Aspekte allenfalls als Rechtsreflex 
 
35 Synonyme Verwendung zu Sozialer Erhaltungssatzung. 
36 Dipl.-Ing. Martin Geßner, genehmigte Dissertation an der Technischen Universität Berlin, „Leis-
tungsfähigkeit des städtebaulichen Instruments Milieuschutz für die Stadtentwicklung in Berlin“, 
S. 25 f., Berlin 2008.

Untersuchungsdesign 
 
26 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
faktisch entfalten (vgl. May, DÖV 1994, 862, 864). Durch die Milieuschutzgebiete darf nicht 
jeder normale Änderungs - und Umzugsprozess verhindert werden. Die Milieuschutzsat-
zung ist vielmehr darauf gerichtet, die vorhandene Zusammensetzung der Wohnbevölke-
rung im Sinne der üblichen Sesshaftigkeit und Anhänglichkeit an das Quartier zu bewahren 
und ihr ein Verbleiben unter zumutbaren Bedingungen zu ermöglichen (vgl. Schmidt -
Eichstaedt, a.a.O.).37 
 
 Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung – Kriterien und Indi-
katoren 
Weithin methodisch anerkannt ist die Untersuchung der Gefährdung der Zusammenset-
zung der Wohnbevölkerung entlang der Kriterien Aufwertungspotenzial, Verdrängungs-
potenzial und Verdrängungsdruck. Eine Gefährdung liegt dabei nur vor, wenn alle drei 
Kriterien erfüllt sind (zum gesamten Untersuchungsablauf vgl. auch Abbildung 4 am Ende 
des Kapitels 2.1.3). 
 
Hinsichtlich des Aufwertungspotenzials wird untersucht, ob bzw. in welchem Umfang die 
Aufwertung des Gebäudebestands in einem Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssi-
tuation überhaupt möglich  bzw. wahrscheinlich ist. Nur wenn sich ein (maßgebliches) 
Aufwertungspotenzial festhalten lässt, ist der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung 
möglich. 
 
Bei der Analyse des Verdrängungspotenzials wird jener Bevölkerungsanteil im Untersu-
chungsgebiet ermittelt, für den in Folge modernisierungsbedingter Mietsteigerungen  
oder anderer Maßnahmen wie Nutzungsänderungen oder Umwandlungen in Eigentums-
wohnungen adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang zur Verfügung ste-
hen würde. Neben den per se zumeist verdrängungssensibelsten Bevölkerungsgruppen, 
Personen und Haushalte mit schwachem sozio-ökonomischen Hintergrund, können auch 
mittlere Einkommensschichten von Verdrängung betroffen sein. 
 
Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit der Investitionsbereitschaft und 
Nachfragesituation der Wohnungsmarktakteure im Untersuchungsgebiet auseinander - 
v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, auch höhere Mieten 
für modernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben. 
 
Die folgende Abbildung 3 zeigt die von ALP für die Untersuchung des Aufwertungs- und 
Verdrängungspotenzials sowie des Verdrängungsdrucks herangezogenen Indikatoren 
und Eckdaten in zusammengefasster Form auf. Die Kernindikatoren stellen die zentralen 
Merkmale zur Beurteilung der Ausprägung der drei Kriterien dar. Die flankierenden Eck-
daten und Indikatoren dienen einem besseren allgemeine n Verständnis der untersu-
chungsrelevanten Situation im Untersuchungsgebiet sowie einer vertieften argumentati-
ven Einbettung der Kernindikatoren. Daneben zeigt die Übersicht berücksichtigte Indika-
toren hinsichtlich des Aspekts Gebietsbindung/Vernetzung im Untersuchungsgebiet auf.  
 
37 Prof. Dr. Christian-W. Otto - http://www.rechtsinstrumente.de/

Untersuchungsdesign 
 
27 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 3: Übersicht Indikatoren und Eckdaten Prüfung Anwendungsvoraussetzung

Untersuchungsdesign 
 
28 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Quelle: ALP 2023

Untersuchungsdesign 
 
29 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
 Besondere städtebauliche Gründe 
Wenn eine Gefährdung der vorhandenen Wohnbevölkerung im oben genannten Sinne 
festzustellen ist (zu den Indikatoren vgl. die Abbildung 3 am Ende des vorhergehenden 
Kapitels), gilt es zu untersuchen, ob besondere städtebauliche Gründe für ihren Schutz 
vor Verdrängung vorliegen. Der Fokus richtet sich dabei an erster Stelle auf die Wechsel-
beziehungen zwischen der Wohnbevölkerung und der städtebaulichen wie auch sozial-
räumlichen Situation im Untersuchungsgebiet. Es ist zu klären, ob durch die (Zer -)Stö-
rung dieser Beziehungen maßgebliche nachteilige städtebauliche Folgen resultieren. Zu 
nennen wären hier vor allem folgende negative Effekte: 
o Verlust an preisgünstigem Wohnraum im Untersuchungsgebiet, Auslösung von 
Bedarf an Ersatzwohnraum andernorts sowie dort gegebenenfalls Initiierung von 
Verdrängungsprozessen. 
o Verstärkung sozialräumlicher Polarisierungen im Stadtgebiet und den damit ver-
bundenen negativen Folgen. 
o Verlust an Integrationskraft etablierter sozialer Netzwerke infolge der veränder-
ten Bevölkerungsstruktur. 
o Unterauslastung bzw. Anpassungsbedarfe vorhandener – auf die verdrängungs-
gefährdete Bevölkerung zugeschnittener - Infrastruktureinrichtungen, Bedarf an 
Schaffung dieser Infrastruktureinrichtungen andernorts.

Untersuchungsdesign 
 
30 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 4: Übersicht Untersuchungsablauf Soziale Erhaltungssatzung 
 
Quelle: ALP 2023 
 
2.2 Hinweise zur Datengrundlage – Auswertung Sekundär- und Primärdaten 
Für die Analyse der soziodemografischen und wohnungsbezogenen Strukturen des Un-
tersuchungsgebiets werden sowohl – vor allem durch die Stadt Köln zu Verfügung ge-
stellte – Sekundärdaten38, als auch die durch die ALP-Haushaltsbefragung und ALP-Orts-
begehung im Jahr 2023 generierten Primärdaten herangezogen. 
 
Die Sekundärdaten bieten , soweit für einen interessierenden Indikator verfügbar, die 
Möglichkeit, Zeitreihen (gemäß Abstimmung mit der Stadt Köln im Zeitraum 2016 und 
2021) auszuwerten, und das Untersuchungsgebiet mit dem Stadtteil Ehrenfeld, dem 
Stadtbezirk Ehrenfeld und Köln insgesamt zu vergleichen. Allerdings sind die Sekundär-
daten nur zum Teil auch auf Teilgebietsebene (statistische Quartiere) verfügbar bzw. lie-
gen ALP nicht immer auf Teilgebietsebene vor. Daneben ist zu beachten, dass die haus-
haltsbezogenen Sekundärdaten auf einer anderen methodisch-statistischen Basis als die 
Primärdaten der Haushaltsbefragung beruhen. Bei ersteren handelt es sich nicht um sta-
tistische Ergebnisse im Sinne einer Erhebung, sondern um rechnerisch ermittelte Schät-
zungen, bei denen bspw. Personen nach bestimmten Regeln Haushalten zugeordnet 
 
38 Amtliche/städtische Statistiken.

Untersuchungsdesign 
 
31 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
werden. Dieses Verfahren führt beispielsweise zu einer Überschätzung der Anzahl der 
Haushalte. Dies gilt insbesondere für die Gruppe der Einpersonenhaushalte. 
 
Auf Basis der Primärdaten können im Gegensatz zu den Sekundärdaten haushaltsbezo-
gene Auswertungen durchgeführt und aufgrund des umfassenden Fragenkatalogs we-
sentlich differenziertere Aussagen zum Wohnungsbestand getroffen werden , während 
Zeitreihenbetrachtungen nur bei schon wiederholter (identisch strukturierter) Befragung 
möglich sind. 
 
2.3 Haushaltsbefragung  
 Erhebungsmethode 
Grundsätzlich stehen für die Durchführung einer Haushaltsbefragung mehrere Metho-
den zur Auswahl: Zum einen eine ,,postalische schriftliche Haushaltsbefragung", zum an-
deren eine „standardisierte persönliche Haushaltsbefragung (Inte rviews)", die jeweils 
über spezifische Vor- und Nachteile verfügen. Im Zeitraum circa Ende Januar 2023 (Zu-
gang Fragebogen 1. Befragungswelle bei den Befragten) bis 4. April 2023 (Re daktions-
schluss 2. Befragungswelle)  wurde von ALP gemäß Beauftragung eine fragebogenba-
sierte postalische schriftliche Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet Ehrenfeld Ost 
durchgeführt. 9.000 Haushalte39 (rund 76 % aller Haushalte im Untersuchungsgebiet)  
wurden hierfür angeschrieben. 
 
Ergänzende Online-Befragung: Neben der postalischen Beantwortung konnten die 
Haushalte die Fragen alternativ auch im Internet beantworten. Hierfür wurde eine On-
line-Eingabemaske programmiert. Die Befragung war passwortgeschützt. So konnte si-
chergestellt werden, dass sich ausschließlich angeschriebene Haushalte an der Befra-
gung beteiligten. Um auszuschließen, dass Haushalte sowohl postalisch als auch online 
an der Befragung teilnehmen, wurde ein individualisiertes Passwort auf dem Fragebo-
gen abgedruckt. 
 
Mit einem Fragebogenrücklauf von 2.989 („Brutto-Rücklauf“) - hiervon 2.738 verwertbare 
Fragebögen („Netto-Rücklauf“) - wurde eine für vergleichbare Untersuchungen sehr gute 
Rücklaufquote von rund 33 % brutto bzw. rund 30 % netto erreicht. 51 % (Brutto-Rück-
lauf) bzw. 53 % (Netto-Rücklauf) der Fragebögen erreichten ALP postalisch, 49 % (Brutto-
Rücklauf) bzw. 47 % (Netto-Rücklauf) der Fragebögen wurden auf der eingerichteten On-
line-Plattform ausgefüllt. 
 
Zur Stichprobe und zum Vorgehen bei der B efragungsdurchführung im Detail vgl. im 
Anhang Kapitel 9.1.1. Weitere Informationen zum Rücklauf und zur Repräsentativität 
können im Anhang dem Kapitel 9.1.2 entnommen werden. 
 
 
39 Ohne Personen, die in Heimen leben. Zum einen fragen diese Personen keinen „regulären“ 
Wohnraum nach, zum anderen sind diese Personen nicht von Verdrängung (i. S. der Zielsetzun-
gen einer Sozialen Erhaltungssatzung) bedroht.

Untersuchungsdesign 
 
32 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
 Erhebungsinhalte 
Die Grundlage der Repräsentativerhebung bildete ein standardisierter Fragebogen (vgl. 
im Anhang Kapitel 9.1.3)40. Der Fragebogen basiert im Grundsatz auf einem erprobten 
Kriterienkatalog, der bereits in anderen Untersuchungsgebieten einer Sozialen Erhal-
tungssatzung eingesetzt wurde  und der in Abstimmung mit der Auftraggeberin, der 
Stadt Köln, im Detail auf die konkrete Untersuchung abgestimmt wurde. 
 
In der Befragung wurden folgende Inhalte/Tatbestände ermittelt: 
o Wohnortbezogene Fragen: Seit wann ansässig im Gebiet/in der Wohnung, vor-
heriger Wohnort 
o Wohnen zur Miete (wenn ja, über Wohnberechtigungsschein?) oder im Eigentum 
o Vermieterstruktur und Eigentümerwechsel 
o Umfangreiche Angaben zur genutzten Wohnung: Circa-Baualter, Größe, Zimmer-
anzahl, Ausstattung im Detail 
o Fragen zur Gebäudeausstattung (beispielsweise Aufzug) 
o Wohnkostenbezogene Fragen im Einzelnen 
o Letzte Mieterhöhung: Umfang, Zeitpunkt, Begründung 
o Durchgeführte und geplante Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen im Detail 
(in der Wohnung, im Gebäude) 
o Zweckentfremdung von Wohnraum im Gebäude durch Nutzung als Ferienwoh-
nung oder zur Gästebetreuung – insoweit den Befragten bekannt 
o Wohnungsleerstand im Gebäude – insoweit den Befragten bekannt 
o Gebietsbindung, Nutzung lokaler Infrastrukturen 
o Beurteilung des Zusammenlebens im Wohngebiet und des Verhältnisses zu 
Nachbarn*innen 
o Umzugsabsichten: Gründe, präferiertes Umzugsziel 
o Soziodemografische und -ökonomische Eckdaten der befragten Haushalte: Haus-
haltsgröße, Haushaltstyp/Lebensform, Alter der Haushaltsmitglieder, derzeitiger 
Beruf/derzeitige Tätigkeit der Haushaltsmitglieder  (ab 15 Jahre) , Bildungsni-
veau/höchster Schulabschluss der Haushaltsmitglieder (ab 15 Jahre), Haushalts-
mitglieder mit ausländischer Staatsbürgerschaft oder mit Migrationshintergrund, 
Pkw-Besitz sowie Haushaltseinkommen. 
 
40 Der Fragebogen wurde in deutscher Sprache abgefasst. Auf mehrsprachige Erläuterungen 
wurde verzichtet. Die herkunftssprachliche Gestaltung der Befragungsunterlagen (Fragebogen 
und Datenschutzhinweise) stellt vor dem Hintergrund einer multinationalen Bewohnerschaft 
eine große Herausforderung dar. In Köln lebt eine Vielzahl von Nationalitäten. Längst dominie-
ren nicht mehr nur einige wenige Nationalitäten die Gruppe der ausländischen bzw. nicht 
deutschsprechenden Bevölkerung.

Untersuchungsdesign 
 
33 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
(Unter anderem) auf Basis der Auswertung der repräsentativen Haushaltsbefragung wird 
geprüft, ob die Anwendungsvoraussetzungen für den Erlass einer Sozialen Erhaltungs-
satzung im Untersuchungsgebiet Ehrenfeld Ost gegeben sind und ob die Gebietsabgren-
zung des Untersuchungsgebiets nach innen plausibel ist. Zudem werden die für den Voll-
zug erforderlichen Grundlagen (gebietstypische Ausstattungsmerkmale) erhoben. 
 
2.4 Experten*innengespräche 
Zusätzlich zur Haushaltsbefragung, zur Ortsbegehung und zur Auswertung der statisti-
schen Sekundärdaten hat ALP sechs leitfadengestützte41 (telefonisch, alternativ vor Ort) 
Experten*innengespräche mit lokalen Akteuren*innen geführt, um die quantitativen Un-
tersuchungsergebnisse qualitativ abzusichern. Die Akteure*innen wurden - in Abstim-
mung mit ALP - durch die Auftraggeberin benannt. Auf dieser Grundlage wurden mit den 
unten genannten Institutionen/Vertreter*innen Gespräche geführt.  
o Bezirksbürgermeister des Bezirks Ehrenfeld (Stadt Köln) 
o Interkultureller Dienst der Stadt Köln (zuständige Bearbeiterin Bereich Ehrenfeld)  
o Koordinatorin des Seniorennetzwerk Ehrenfeld zusammen mit der Seniorenver-
treterin in Ehrenfeld 
o Ansprechpartnerin Seniorenvertretung Ehrenfeld/Seniorenkoordination Ehren-
feld (DRK) 
o Evangelische Kirchengemeinde Köln Ehrenfeld (mit einem der beiden Pfarrer) 
o Allerweltshaus Köln e. V. (Vorstand Finanzen) 
 
2.5 Ortsbegehungen, Aufnahme des Gebäudebestands 
Im Frühjahr 2023 erfolgte im Untersuchungsgebiet durch ALP eine adressscharfe Auf-
nahme der Struktur und des Zustandes des Gebäudebestandes durch Mitarbeiter von 
ALP. Die Begehung dien t vor allem dazu, einzelne Sachverhalte,  die statistische Daten  
nicht abbilden können, zu klären und zu überprüfen. 
 
 
41 Der Interviewleitfaden wurde eng mit der Stadt Köln abgestimmt und fußte unter anderem 
maßgeblich auf durch die Stadt Köln formulierten Erkenntnisinteressen.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
34 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
3 Merkmale des Untersuchungsgebiets 
3.1 Kurzskizze historische Entwicklung, Überblick städtebauliche Situation 
Schon aus der Zeit der Spätantike lassen sich einzelne Siedlungsspuren im Gebiet des 
Stadtteils Ehrenfeld feststellen. Die für das heutige Erscheinungsbild Ehrenfelds wie auch 
des Untersuchungsgebiets maßgeblichen (Be -)Siedlungsimpulse datieren aber aus der 
Zeit Mitte/Ende des 19. Jahrhunderts . Das bis dahin landwirtschaftlich geprägte Gebiet 
Ehrenfeld wurde zu einer stark industriell-gewerblich geprägten – ursprünglich kommu-
nal eigenständigen - Vorstadt Kölns entwickelt. Die Eingemeindung in die Stadt Köln er-
folgte im Jahr 1888. 
 
Wie Köln insgesamt, war auch Ehrenfeld Ziel diverser Luftangriffe der alliierten Streit-
kräfte, was erhebliche Zerstörungen nach sich zog. Trotz dieser Zerstörungen ist das Un-
tersuchungsgebiet im gesamtstädtischen Vergleich aktuell überdurchschnittlich durch – 
an erster Stelle „kleinbürgerliche“ – gründerzeitliche Bebauung gekennzeichnet, was 
maßgeblich zu dessen Attraktivität als Wohnstandort beiträgt. 
 
Nach dem zweiten Weltkrieg prosperierte Ehrenfeld als Industrie - und Arbeiterwohn-
standort. Um den hohen Arbeitskräftebedarf zu decken, wurden sogenannte Gastarbei-
ter*innen angeworben, die in Folge Ehrenfeld maßgeblich mitprägten. 
 
Im Zusammenhang mit dem Strukturwandel in den 70er und 80er Jahren erhöhte sich u. 
a. die Arbeitslosigkeit in Ehrenfeld deutlich, die Kriminalität stieg an und das Image Eh-
renfelds entwickelte sich negativ. Gleichzeitig boten Industrie- und Gewerbebrachen Po-
tenzial für eine vielfältige Veranstaltungs-, Club- und Kreativszene.  
 
Schon seit Längerem – dies bestätigen auch die Expert*in nengespräche – ist Ehrenfeld 
(und hier ausdrücklich auch der Teilbereich des Untersuchungsgebiets) ein stark nachge-
fragter Wohnstandort mit attraktivem Image, dass sogar über Köln hinauswirkt. Tenden-
ziell nimmt die Beliebtheit als Wohnstandort weiterhin zu. Die sozioökonomische Situa-
tion der Bevölkerung hat sich gegenüber der Zeit des Strukturwandels deutlich verbes-
sert; dabei ist das Gebiet weiterhin sozial „bunt“ und multikulturell geprägt. Eine vielfäl-
tige Nutzungsmischung aus Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel, Dienstleistung und Kultur- 
und Kreativszene prägen den Stadtteil wie auch das Untersuchungsgebiet und zieht 
Menschen nicht nur als Besucher*innen sondern auch als (potenzielle) Bewohner*innen 
an. „Hauptschlagader“ des Ehrenfelder Lebens ist die Venloer Straße, die sich annähernd 
mittig von Nordwest nach Südost durch das gesamte Untersuchungsgebiet zieht.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
35 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
3.2 Städtebauliche Planungen und Konzepte 
Für die Betrachtung des Untersuchungsgebiets sind folgende städtebauliche/stadtpla-
nerische Planungen und Konzepte von Belang: 
o Sanierungsplanung Ehrenfeld Ost (abgeschlossen): Der Beginn der Sanierung er-
folgte im Jahr 1991. Die Dauer des Sanierungsverfahrens belief sich auf circa 18 
Jahre; das Verfahren ist damit seit mehr als zehn Jahren abgeschlossen. Wie die 
Abbildung 5 aufzeigt, befindet sich das gesamte ehemalige Sanierungsgebiet – 
es gliedert sich in die Abschnitte I und II - innerhalb des Untersuchungsgebiets. 
Es umfasst dabei die statistischen Quartiere Keplerstraße, Neptunplatz und St. Jo-
sef sowie Teilflächen der Quartiere Hansemannstraße und Wißmannstraße. 
 
Abbildung 5: Lage Sanierungsgebiet Ehrenfeld Ost (Vorhaben abgeschlossen) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster, Bearbeitung: ALP 2023

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
36 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Die Ausgangslage für die Stadterneuerung stellte sich wie folgt dar: „Zwar nahm 
Ehrenfeld in der ersten Phase der Nachkriegsentwicklung am Wiederaufbau teil, 
jedoch unterblieben die notwendigen Altbaumodernisierungen und der Ausbau der 
sozialen Infrastruktur. Stark erneuerungsbedürftige Bausubstanz, minder genutzte 
Grundstücke und mangelnde Bereitschaft der Eigentümer zur Schließung von Bau-
lücken kennzeichneten die damalige Situation. Die Weiterentwicklung vollzog sich 
eher in den angrenzenden Stadtteilen. (…) 
Wesentliche Ziele der Sanierung Ehrenfeld-Ost waren die Instandsetzung und Mo-
dernisierung von Wohnraum und Gebäuden, Schließung von Baulücken mit miet-
preisgünstigem Wohnraum, Förderung der Mischnutzung von Wohnen und nicht-
störendem Gewerbe, Gestaltung und Begrünung von Plätzen, Entsiegelung und Be-
grünung von Hofbereichen zur besseren Belichtung und Belüftung und zur Verbes-
serung des Kleinklimas.“42 
Im Rahmen der Sanierungsplanung erfolgte ein wesentlicher Impuls für die posi-
tive Entwicklung – und damit auch Attraktivierung – eines Teils des Untersu-
chungsgebiets als Lebens- und Wohnstandort. 
o Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“: 
„Die Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ ist ein Kompass für eine zukunfts-
gerichtete, strategische und nachhaltige Stadtentwicklung. Sie adressiert die zu-
künftigen Herausforderungen Kölns als wachsende Metropole und identifiziert 
zentrale Handlungserfordernisse der Stadtentwicklung“ 43. 
Im Rahmen des räumlichen Leitbildes sind sieben sogenannte Zukunftsräume44 
ausgewiesen, denen sich die Stadt prioritär widmen wird, da in ihnen „besonders 
viele strategisch bedeutsame Entwicklungen zusammen (kommen), die eine inte-
grierte und räumlich zusammenhängende Planung erfordern, um sie im Sinne der 
gesamtstädtischen Zielsetzung zu entwickeln.“ Im Untersuchungsgebiet oder in ei-
nem Teil von ihm sind keine dieser Zukunftsträume verortet. Es liegt dabei in re-
lativer räumlicher Nähe zu den Zukunftsräumen Innenstadt sowie Ost-West-
Achse (diese verläuft u. a. am Südrand des Melaten-Friedhofs entlang). 
Die Stadtstrategie „Kölner Perspekti ven 2030+“ beinhaltet unter anderem fünf 
thematische Zielkarten, die jeweils das gesamt Kölner Stadtgebiet abdecken. Bei 
den Zielkarten handelt es sich um skizzenhafte, nicht um „parzellenscharfe“ Dar-
stellungen. 
 
 
 
 
42 Quelle: Abschlussdokumentation Sanierungsgebiet Ehrenfeld-Ost, Stadt Köln - Amt für Stadt-
entwicklung und Statistik, S. 5. 
43 Quelle: „Die Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ – Kurzfassung, Stadt Köln 2022, S. 4.  
44 Ebd., S. 32/33.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
37 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
In der Zielkarte Wohnen 45 werden folgende das Untersuchungsgebiet betref-
fende Aussagen getroffen:  
Ca.-Teilbereich Untersuchungsgebiet zwischen Subbelrather Straße und Vogel-
sang sowie Ehrenfeldgürtel und Piusstraße/Franz -Greuer-Straße: „Strategische 
Empfehlung: höchste Dichte – Verhältnis gebauter Geschossfläche zu Siedlungsflä-
che höher als 1,5“ 
Ca.-Teilbereich Untersuchungsgebiet zwischen Subbelrather Straße und Venloer 
Straße, zwischen Franz-Greuer-Straße und Innere Kanalstraße sowie zwischen In-
nerer Kanalstraße und Piusstraße: „Strategische Empfehlung: hohe Dichte – Ver-
hältnis gebauter Geschossfläche zu Siedlungsfläche höher als 0,8“ 
„Stadtachsen: Sicherung und Weiterentwicklung gesamtstädtischer und lokaler 
Nutzungen; Aufwertung stadträumlicher und städtebaulicher Qualitäten“  (ALP: 
Aussagen betreffen im Untersuchungsgebiet den Straßenverlauf Venloer Straße 
sowie Teilbereiche östlich an die Innere Kanalstraße anschließender Flächen). 
„Aufwertung des öffentlichen Raums an Straßen, Kreuzungen und Rheinquerun-
gen“ (ALP: Aussagen betre ffen am Rand des Untersuchungsgebiets den Kreu-
zungsbereich Venloer Straße und Innere Kanalstraße). 
„Einrichtung neuer Haltestellen“ (ALP: Im Untersuchungsgebiet ist die Einrichtung 
zwei neuer Haltestelle an der Venloer Straße und einer neuen Haltestelle an der 
Subbelrather Straße markiert). 
Daneben sind nachrichtlich die Versorgungszentren gemäß Einzelhandels - und 
Zentrenkonzept dargestellt.  
In der Zielkarte Wirtschaft46 werden folgende das Untersuchungsgebiet betref-
fende Aussagen getroffen:  
Die Venloer Straße ist als möglicher Entwicklungsraum für Handel, Dienstleistung, 
Gewerbe und urbanes Leben dargestellt. 
„Ausbau und städtebauliche Aufwertung der Versorgungszentren47. Prüfung als 
Standorte für Handel, Dienstleistung, Gewerbe und Kreativwirtschaft“ (ALP: im Un-
tersuchungsgebiet sind diesbezüglich der Verlauf der Venloer Straße und zum 
Teil deren direktes Umfeld sowie Bereiche der Subbelrather Straße markiert. 
In der Zielkarte Soziales, Kultur und Bildung 48 werden folgende das Untersu-
chungsgebiet betreffende Punkte vermerkt: 
„Ausbau der Bildungs- und Sozialinfrastruktur“ (ALP: betrifft das gesamte Unter-
suchungsgebiet). 
 
45 Ebd., S. 20/21. 
46 Ebd., S. 22/23. 
47 Hinweis ALP: gemeint sind Versorgungszentren gemäß Ausweisung im Einzelhandels- und 
Zentrenkonzept Köln 2010, Stadt Köln / CIMA / GMA. 
48 Ebd., S. 24/25.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
38 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
„Ausbau und städtebauliche Aufwertung der Versorgungszentren. Entwicklung und 
Stärkung von Begegnungsorten und Gestaltung des öffentlichen Raums“. 
In der Zielkarte Mobilität49 sind folgende das Untersuchungsgebiet betreffende 
Aussagen untersuchungsrelevant:  
„Kapazitätserweiterung bestehender Trassen (Umsetzung der ÖPNV -Roadmap).“ 
Diese Aussage betriff den ÖPNV an den Venloer Straße. 
„Stärkung und weiterer Ausbau des Radwegenetzes.“ Diese Aussage betrifft einen 
erheblichen Teil des Untersuchungsgebiets. 
In der Zielkarte Grün und Klima50 werden folgende das Untersuchungsgebiet be-
treffende Aussagen getroffen:  
„Hitzebelastete Siedlungsflächen (Prognose 2050)“ (ALP: gesamtes Untersu-
chungsgebiet) 
„Verbesserung des kleinräumigen Stadtklimas“ (ALP: gesamtes Untersuchungsge-
biet) 
„Lärmminderung an Straßen und Schienen mit erhöhter Belastung in Siedlungsge-
bieten“ (ALP: im Untersuchungsgebiet und an dessen Rand Bereiche Venloer 
Straße, Subbelrather Straße, Innere Kanalstraße sowie Verlauf (Regional -) 
Bahntrasse) 
o Kölner Gesamtstrategie für die Gestaltung des öffentlichen Raums. „Im Dezember 
2017 hat der Rat für das gesamte Stadtgebiet eine umfangreiche Strategie zur Ge-
staltung des öffentlichen Raums beschlossen. Durch die konkreten Leitlinien werden 
alle Partnerinnen und Partner, die im öffentlichen Raum agieren, zu einer gemein-
samen Gestaltungslinie verpflichtet.“51  
o Fortschreibung Einzelhandels- und Zentrenkonzept Köln52: Das im Februar 2023 
vom Rat der Stadt Köln beschlossene fortgeschriebene Einzelhand els- und Zen-
trenkonzept stellt im Untersuchungsgebiet folgende Zentren- und Standortstruk-
tur dar: „Bezirkszentrum Ehrenfeld, Venloer Straße“. Es verläuft ab Innere Kanal-
straße bis ca. Höhe Leo-Ammann-Park (hier schon außerhalb des Untersuchungs-
gebiets) entlang oder im engen Umfeld der Venloer Straße. „Die City besitzt (…) 
als Hauptzentrum eine gesamtstädtische und überörtliche Bedeutung, während die 
Bezirkszentren als Hauptzentren eine Versorgungsfunktion für die jeweiligen Stadt-
bezirke übernehmen“53. Daneben hat das Untersuchungsgebiet Anteil am „Stadt-
teilzentrum Ehrenfeld-Ost, Subbelrather Straße“. Ins Untersuchungsgebiet fallen 
dabei die Teilbereiche südwestliche Seite Subbelrather Straße knapp südöstlich 
 
49 Ebd., S. 26/27. 
50 Ebd., S. 28/29. 
51 Quelle: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/gestaltungs-
handbuch 
52 Quelle: Stadt Köln – Amt für Stadtentwicklung und Statistik; Gutachter: GMA Gesellschaft für 
Markt- und Absatzforschung mbH (Köln). 
53 Ebd., S. 67.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
39 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
der Bahntrasse bis zur Kreuzung mit dem Ehrenfeldgürtel sowie die nordöstliche 
Straßenseite des Ehrenfeldgürtels südwestlich bis zur Bahntrasse.  „Die Stadtteil-
zentren weisen ihren Schwerpunkt im Bereich des kurzfristigen Bedarfs auf und 
übernehmen die Versortung eines bzw. in einzelnen Fällen mehrerer Stadtteile.“54 
Zukunftsagenda Köln-Ehrenfeld – partizipative Handlungsempfehlung (Bezirks-
zentrum Köln-Ehrenfeld)55: „Das Förderprogramm „Sofortprogramm zur Stärkung 
unserer Innenstädte und Zentren in Nordrhein -Westfalen“ vom Land NRW wurde 
aufgelegt, um den Auswirkungen der Lockdowns aufgrund der Corona -Pandemie 
aktiv zu begegnen. Das Sofortprogramm soll dazu dienen, ausgewählte Geschäfts-
bereiche gezielt zu unterstützen. Die Stadt Köln hat sich erfolgreich für drei Bezirks-
zentren beworben und erhält Fördermittel für die Zentren Ehrenfeld, Kalk und Porz. 
Diese werden nun eingesetzt, um in jedem der drei Bezirkszentren ein Zentrenma-
nagement zu installieren und gemeinsame Perspektiven mit Akteursgruppen vor 
Ort zu erarbeiten. Die Bezirkszentren Porz, Kalk und Ehrenfeld wurden aufgrund 
der besonderen Leerstandssituation, städtebaulicher Defizite und zu beobachtender 
Trading-Down-Tendenzen ausgewählt. Gemeinsam mit den beiden beauftragten 
Planungsbüros (…), konnte der Prozess Ende 2021 starten.“56  
Fußend auf einer breiten Analyse und ein er breiten Einbeziehung relevanter Ak-
teur*innen aus den Bereichen Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistung, Immo-
bilien, Verbände/Vereine/Institutionen, Soziales/Bildung/Religion, Kultur/Freizeit 
sowie Stadtverwaltung und Politik erfolgte die Ableitung u. a. folgende Zielset-
zungen: „Auf wenige Stichworte heruntergerbrochen, soll sich das Zentrum zukünf-
tig rund um die Uhr qualitätsvoll, kreativ und kooperativ präsentieren. Ziel ist es, 
gemeinsame Interessen zu erkennen und zu fördern und dabei die Einzigartigkeit 
bzw. Individualität Ehrenfelds weiter auszubauen. Auf Basis dieser Perspektive kann 
folgende Zukunftsvision formuliert werden: Grundlegend lockt das Ehrenfelder Be-
zirkszentrum mit einzigartigen inhaber*innengeführten Einzelhandels-, Gastrono-
mie- und Kulturangeboten, welche das Markenzeichen von Ehrenfeld aktuell und 
in Zukunft bleiben. Die Angebotsqualität im Zentrum wird punktuell durch innova-
tive und höherpreisige Angebote in Gastronomie und Einzelhandel ergänzt, sodass 
die Attraktivität des Standorts insgesamt steigt. Gleichzeitig schaffen sichtbare ge-
sundheitsaffine Dienstleistungen und Arztpraxen in den Obergeschossen und an-
grenzenden Nebenlagen zusätzliche Frequenzen. (…) . Die Zentralmoschee und 
kölnweit bekannte und beliebte Kultureinrichtungen stellen dabei einen besonde-
ren Frequenzbringer dar. Hinzu kommt eine attraktive und gepfle gte Gestaltung 
des öffentlichen Raums. Hier werden nicht -kommerzielle Aufenthaltsräume und 
Sitzgelegenheiten angeboten und stärken somit auch die Qualität des Wohnum-
felds“.   
 
54 Ebd. 
55 Quelle: Zukunftsagenda Köln-Ehrenfeld – partizipative Handlungsempfehlung; Stadt Köln. 
56 Ebd.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
40 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
„Als Abschluss der Toolbox -Phase konnten aus allen gesammelten Erkenntnissen 
und Ideen erste Handlungsempfehlungen (Hervorhebung ALP) für die Weiterent-
wicklung des Ehrenfelder Bezirkszentrums formuliert werden. Die Maßnahmen sind 
in der folgenden Auflistung kurz beschrieben (…)“57.: 
- Handlungsfeld Nutzungs -/Immobilienqualität – Maßnahmen: Beratungsan-
gebote & Workshops für Immobilieneigentümer*innen, Gewerbetreibende 
und die IG Ehrenfeld 
- Handlungsfeld Nutzungs -/Immobilienqualität – Maßnahmen: Proaktives 
Nachnutzungs- / Leerstandsmanagement 
- Handlungsfeld Image & Marketing – Maßnahmen: Vernetzung & Unterstüt-
zung, Koordination & Kommunikation58 
 
3.3 Planungen, Bauvorhaben, Umfeldentwicklungen 
Planungen/Bauvorhaben im Untersuchungsgebiet und dessen Umfeld 
Im Untersuchungsgebiet sowie in dessen Umfeld liegen mehrere größere relevante städ-
tebaulichen und infrastrukturelle Planungen bzw. Vorhaben vor, die sich noch in der Ent-
wicklung und Umsetzung befinden oder die vor Kürzerem abgeschlossen wurden (zur 
Lage vergleiche Abbildung 6). Sie verdeutlichen die Dynamik innerhalb des Untersu-
chungsgebiets und vor allem in dessen Umfeld, dokumentieren unter anderem die At-
traktivität des Standorts „Ehrenfeld“ und werden sie weiter stärken. Im Einzelnen sind 
folgende Vorhaben zu nennen: 
o 1 – Barthonia Forum, im Untersuchungsgebiet:  Auf dem ehemaligen Fabrikge-
lände der Kölner Parfümfabrik „4711“ wurde bis 2019 von der FR EO Group „ein 
70.000 m² großer gemischt genutzter Komplex mit 12 Büro-, Wohn- und Geschäfts-
gebäude(n)“ mit 200 Wohnungen entwickelt59. Es entstanden höherpreisige Stu-
dierendenapartments im ehemaligen 4711-Haus. Die Umgestaltung des Außen-
bereichs des Forum-Geländes ist noch nicht vollständig abgeschlossen. 
o 2 - Bauvorhaben an der Franz -Geuer-Straße, im Untersuchungsgebiet „Das alte 
Bestandsobjekt wurde ca. 50 Jahre von der Firma Siemens genutzt. Nach Verlage-
rung des Unternehmenssitzes soll auf diesem Grundstück nun ein gemischt genutz-
tes Quartier mit ca. 450 Wohnungen entstehen, von denen 30 Prozent gemäß dem 
kooperativen Baulandmodell der Stadt Köln öffentlich gefördert sein werden. Zu-
sätzlich zu den Wohnungen sind eine Kindertagesstätte, ein großer Kinderspielplatz 
und ein Anteil gewerblich genutzter Flächen geplant“ 60. Projektentwickler ist die 
Swiss Life Asset Managers Deutschland GmbH. 
 
57 Ebd. 
58 Ebd.  
59 Quelle: https://de.freogroup.com/projects/barthonia-forum/.  
60 Quelle: Bauvorhaben an der Franz-Geuer-Straße in Köln-Ehrenfeld (franz-geuer-strasse-
koeln.de).

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
41 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
o 3 – Bauvorhaben Heliosgelände, außerhalb des Untersuchungsgebiets, im Plan-
gebiet Kölner Weststadt (vgl. Pkt. 4): „Das Heliosgelände ist eine knapp vier Hektar 
große, teils überbaute und genutzte, teils brachliegende Fläche im Zentrum von 
Ehrenfeld. Neben der Grund- und Gesamtschule Helios soll dort eine lebendige Mi-
schung aus Wohnen, Kultur, Gewerbe und Einzelhandel realisiert werden“61. 
o 4 - Zielbild für die Kölner Weststadt – vorgelagerter Prozess zur noch folgenden 
Fortschreibung der Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld, außer-
halb des Untersuchungsgebiets: Die Kölner Weststadt weist starke funktionale 
Beziehungen mit dem nördliche n Bereich  des Untersuchungsgebiets zwischen 
Vogelsanger Straße und Venloer Straße auf. Die Weststadt ist, insbesondere an 
den Rändern, für viele Menschen auch ein Wohnstandort. Diese Wohnnutzungen 
der bestehenden Wohngebiete sollen erhalten und punktuell qualifiziert werden 
(Gestaltung, Vernetzung, öffentliche Räume, Mobilität etc.). In Transformations-
bereichen sollen gewerbliche Nutzungen zu urbanen Mischquartieren mit einem 
ausgeglichenen Verhältnis von bezahlbarem Wohnraum und nicht störendem 
Gewerbe inklusive Nahversorgung weiterentwickelt werden. Die Weststadt ver-
deutlicht die Dynamik direkt angrenzend an das Untersuchungsgebiet und doku-
mentiert unter anderem die Attraktivität des Standorts Ehrenfeld und wird sie 
weiter stärken. 
o 5 – Bauvorhaben Max-Becker-Areal, außerhalb des Untersuchungsgebiets, inner-
halb des Plangebiets Kölner Weststadt: „Das sogenannte Max Becker-Areal nörd-
lich der Widdersdorfer Straße 194 in Ehrenfeld soll zu einem neuen Stadtquartier 
entwickelt werden. Das Gelände wurde lange Jahre von dem Rohstoffverwertungs-
unternehmen Max Becker genutzt. (…). Dadurch eröffnet sich die Chance, das Areal 
zusammen mit dem angrenzenden Grundstück der RheinEnergie AG in den Stadt-
teil Ehrenfeld zu integrieren. Wo heute noch Schrott lagert, sollen in den kommen-
den Jahren Wohnen, Gewerbe, Kultur, Kindergärten, eine Grundschule, Nahversor-
gung, Gastronomie, öffentliche Grün-, Spiel- und Sportflächen und moderne Anla-
gen zur Energieversorgung entstehen“62. In Zusammenarbeit mit den Grundstück-
seigentümern PANDION AG und RheinEnergie AG hat die Stadt Köln von März 
bis Oktober 2022 einen zweistufigen städtebaulichen und freiraumplanerischen 
Wettbewerb für das Gesamtareal mit einer Fläche von 17,3 Hektar durchgeführt63. 
Die Entwicklung der Wohnnutzung soll auf der Grundlage des geltenden koope-
rativen Baulandmodells unter Berücksichtigung generationenübergreifender 
Wohnmodelle erfolgen; die Erschließung soll im Rahmen flexibler Mobilitätskon-
zepte und mit Anbindung insbesondere an den ÖPNV realisiert werden.64 
 
 
61 Quelle: Heliosgelände - Stadt Köln (stadt-koeln.de). 
62 Quelle: https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwaltung/stadtentwicklung/max-becker-
areal-ein-neues-stadtquartier-fuer-koeln. 
63 Ebd. 
64 Ebd.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
42 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
o 6 – Bauvorhaben Liebigstraße, außerhalb des Untersuchungsgebietes: Am Stand-
ort Liebigstraße – an der Schnittstelle der Stadtteile Ehrenfeld und Nippes – wird 
von der BPD Immobilienentwicklung GmbH ein Quartier für Wohnen und Arbei-
ten entwickelt. „Es gibt Eigentumswohnungen, Stadthäuser und Bungalows mit Pa-
tios oder zum Teil auch mit bis zu zwei Dachterrassen (…). Auch ein Mehrgenerati-
onenkonzept wird im Quartier Ehre & Liebig realisiert. Bürogebäude und eine Kita 
ergänzen das Wohnensemble“65. Angesprochen wird eine gehobene Nachfrage. 
 
Abbildung 6: Maßgebliche Vorhaben Untersuchungsgebiet und Umfeld 
 
Kartengrundlage: © OpenStreetMap und Mitwirkende, Bearbeitung: ALP 2023 
 
3.4 Infrastrukturelle Ausstattung 
Wie die folgende Abbildung 7 aufzeigt und wie schon weiter oben ausgeführt (vgl. Kapi-
tel 1.2), zeichnet sich das Untersuchungsgebiet durch eine sehr gute ÖPNV-Anbindung 
sowie eine attraktive Lage im Kölner Stadtraum – unter anderem in Randlage zur Innen-
stadt mit ihrem vielfältigen Kultur- und sonstigem Angebot und zum Inneren Grüngürtel 
als bedeutendstem innerstadtnahen Naherholungsraum Kölns – aus.  
 
Das Untersuchungsgebiet und sein Umfeld ist durch eine maßgebliche Anzahl von Ver-
anstaltungsorten sowie Clubs gemäß des Clubkatasters66 der Stadt Köln gekennzeichnet, 
 
65 Quelle: https://www.ehreundliebig.de/die-stadthauser. 
66 „Definitionsgrundlage für die Aufnahme in das Clubkataster ist, dass die zu erfassenden Clubs 
privatwirtschaftlich betriebene Musikspielstätten sind, die sich einem künstlerischen Anspruch oder 
 
Untersuchungsgebiet
4 Gebiet Kölner Weststadt
1
3
6
2
55

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
43 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
wobei diese größtenteils im mittleren und nördlichen Bereich des Untersuchungsgebiets 
verortet sind. Diverse weitere Standorte laut Clubkataster sind im Umfeld des Untersu-
chungsgebiets lokalisiert. 
 
Beratungs- und Unterstützungsangebote, Angebote für Kinder – und Jugendliche sowie 
für Senior*innen sind im Untersuchungsgebiet ebenfalls vorhanden und bieten, wie bei-
spielsweise das Allerweltshaus (Interkulturelles Begegnungszentrum), ein fundiertes An-
gebot. Das Gebiet profitiert daneben von seiner Lage im Stadtraum und Angeboten um 
Umfeld.  
 
Im Untersuchungsgebiet sind diverse Kitas ansässig, die sich räumlich relativ gleichmäßig 
verteilen. Spielplätze finden sich verstärkt im nördlichen und zum Teil westlichen Bereich 
des Gebiets. Der südöstliche Gebietsbereich befindet sich zum Teil in fußläufiger Entfer-
nung zu Spielplätzen im Inneren Grüngürtel. 
 
Im Gebiet gibt es zwei Grundschulen sowie eine weiterführende Schule; eine weitere wei-
terführende Schule ist  unmittelbar südöstlich des Gebiets ansässig. Daneben befinden 
sich im Gebiet zwei berufsbildende Schulen.  
 
Das Untersuchungsgebiet zeichnet sich  durch die Nähe zum Standort der Universität 
Köln aus. Diese ist – je nach Wohnstandort im Gebiet – mit dem Fahrrad in 10 bis circa 
15 Minuten erreichbar. 
 
Das am östlichen Rand des Untersuchungsgebiets an der Venloer Straße verortete große 
Gelände der DITIB-Zentralmoschee (gleichzeitig Gemeindezentrum) stellt einen architek-
tonischen Leuchtturm dar. Das geistliche und soziale Angebot hat über die Stadt Köln 
hinausgehende Bedeutung.  
 
Als weitere religiöse Einrichtungen  im Untersuchungsgebiet sind die katholische St. 
Mechtern Kirche und die evangelische Friedenskirche zu nennen. Die Katholische Jugen-
dagentur Köln gGmbH betreibt in der Mitte des Untersuchungsgebiets ein Jugendwerk-
zentrum. 
 
Ansonsten zeichnet sich das Untersuchungsgebiet durch ein breites Angebot in den Be-
reichen Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistung aus. 
 
In der Gesamtschau liegen hiermit eine sehr gute infrastrukturelle Ausstattung und Ein-
bindung des Untersuchungsgebiets vor . Sie t ragen maßgeblich zur Attraktivität des 
Wohnstandorts Ehrenfeld Ost bei.  
 
einer Minderheitenkultur verpflichtet fühlen. Diese Clubs müssen mindestens 25 Live -Konzerte 
und/oder mindestens 30 Veranstaltungen mit „künstlerischen DJs“ pro Jahr durchführen . Die Ver-
anstaltungen müssen öffentlich sein. Eine Spielstätte kann als Club bezeichnet werden, wenn die 
Publikumskapazität 2.000 Personen nicht überschreitet.“ Quelle: https://offenedaten-koeln.de/da-
taset/club-kataster-koeln.

Merkmale des Untersuchungsgebiets 
 
44 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 7: Infrastruktureinrichtungen (Auswahl) Untersuchungsgebiet und Umfeld 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster;  
Infrastrukturen v. a. gemäß www.offenedaten-koeln.de/; Bearbeitung: ALP, 2023

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
45 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
4 Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
Hinsichtlich des Aufwertungspotenzials wird untersucht, ob bzw. in welchem Umfang die 
Aufwertung des Gebäudebestands in einem Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssi-
tuation überhaupt möglich bzw . wahrscheinlich ist. Nur wenn sich ein (maßgebliches) 
Aufwertungspotenzial festhalten lässt, ist der Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung 
möglich. 
 
4.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren 
 Wohnungsbestand 
Gemäß der Begehung von ALP im  Frühjahr 2023 gibt es rund 12.580 Wohnungen in 
Wohngebäuden im Untersuchungsgebiet. Da sich die Teilgebiete hinsichtlich ihrer Ein-
wohnerzahl unterscheiden, ermittelt sich – zumeist grob korrespondierend hierzu – auch 
eine Spanne hinsichtlich des Wohnungsbestands. Die größte Anzahl an Wohnungen ist 
mit rund 1.540 im Teilgebiet Wißmannstraße, die geringste mit rund 910 im Teilgebiet 
Bezirkssportanlage Mitte verortet. 
 
Tabelle 2: Wohnungsbestand (in Wohngebäuden) 
  
Wohnungsbestand 
Anzahl Anteil 
Untersuchungsgebiet gesamt 12.576 100% 
Bezirkssportanlage Mitte 911 12% 
Hansemannstr. 1.225 10% 
St. Josef 1.071 10% 
Pellenzstr. 1.009 10% 
Wißmannstr. 1.541 10% 
Fröbelplatz 959 9% 
Vincenz-Statz-Schule 1.259 9% 
Keplerstr. 1.119 8% 
Neptunplatz 1.284 8% 
Berufskolleg 1.195 8% 
Weinsbergstr. 1.003 7% 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: Begehung ALP, 2023

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
46 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Wie im Kapitel 5.2.1 dargestellt, dominiert der Anteil der Mieterinnen- und Mieterhaus-
halte respektive der Mietwohnungen im Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch in den 
einzelnen Teilgebieten sehr deutlich. Das Potenzial für Umwandlungen von Mietwohnun-
gen in Wohneigentum ist dementsprechend groß bzw. gegeben. Zwar bieten die miet-
rechtlichen Regelungen den Bestandsmieter*innen einen guten Schutz vor einer (kurz-
fristigen) Kündigung, eine Verdrängung und strukturelle Veränderungen können die 
mietrechtlichen Regelungen jedoch nicht verhindern. Wird eine Wohnung freigezogen 
(ggf. motiviert durch finanzielle Anreize/Auszugsprämien oder durch Mieterhöhungen 
im Zuge von wohnwertsteigerden Maßnahmen) kann ein Verkauf der Wohnung erfolgen. 
Hinweis: Aufgrund der fehlenden Rechtsgrundlage in Form einer Umwandlungsverord-
nung (vgl. Kap. 1.3.4) besteht auch im Falle eines Erlasses einer Sozialen Erhaltungsansatz 
kein diesbezüglicher Genehmigungsvorbehalt hinsichtlich der Umwandlung von Miet- in 
Eigentumswohnungen. 
 
 Leerstand, Baulücken und Mindernutzung, Potenzial Dachgeschossaufbauten 
Auf die Frage „Stehen in Ihrem Haus Wohnungen dauerhaft leer?“ (vgl. Tabelle 3, Run-
dungsdifferenzen möglich) antworteten 87 % der befragten Haushalte mit „nein“, 5 %, 
mit „ja“ und 8 % mit „weiß nicht“. 
 
Tabelle 3: Wohnungsleerstand 
 Teilgebiet Nein Ja Weiß nicht 
Bezirkssportanlage Mitte 83% 11% 6% 
Hansemannstr. 86% 5% 9% 
St. Josef 89% 6% 5% 
Pellenzstr. 92% 4% 4% 
Wißmannstr. 84% 7% 9% 
Fröbelplatz 88% 5% 7% 
Vincenz-Statz-Schule 92% 2% 7% 
Keplerstr. 86% 5% 8% 
Neptunplatz 86% 4% 10% 
Berufskolleg 86% 6% 8% 
Weinsbergstr. 85% 4% 12% 
Gesamt 87% 5% 8% 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
47 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Als konkret benannte Einzelgründe wurden vor allem angeführt67: 
o Ungenutzte Zweitwohnung (36 Nennungen) 
o Modernisierung (32 Nennungen) 
o Wohnung steht zum Verkauf (8 Nennungen) 
Insbesondere der Leerstandsgrund „ungenutzte Zweitwohnung“ kann als Indiz für eine 
Aufwertung gewertet werden. Ein Hinweis auf eine im Vergleich der Teilgebiete erkenn-
bar erhöhte Wohnungsleerstandssituation ermittelt sich für d as Gebiet Bezirkssportan-
lage Mitte. 
 
Die Abbildung 8 basiert auf von der Stadt Köln übermittelten Daten68, die Abbildung 9 
fußt auf der Ortsbegehung durch ALP. Sie zeigen auf, dass Nachverdichtungspotenziale 
im Untersuchungsgebiet vor allem im Rahmen eines potenziellen Dachgeschossaufbaus 
(Aufsetzen eines weiteren Geschosses) , in einem gewissen Maße aber auch durch Nut-
zungsintensivierung derzeit mindergenutzter Flächen69 vorliegen. Die (potenziellen) Ak-
tivierung unbebauter Grundstücke bietet demgegenüber – auch vor dem Hintergrund 
der bereits bestehenden zumeist hohen baulichen Dichten - nur ein geringes Potenzial. 
 
Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene lassen sich für alle Gebiete erhebliche Potenziale 
für Dachgeschossaufbauten feststellen (vgl.  Abbildung 9), wobei sich im Vergleich ein 
etwas geringeres Potenzial70 für die Teilgebiete St. Josef, Hansemannstraße, Wißmann-
straße und Bezirkssportanlage Mitte festhalten lässt, die sich alle nord-östlich der Venloer 
Straße befinden. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
67 Vielen Befragten war der Grund nicht bekannt (40 Nennungen) oder es wurde „sonstige 
Gründe“ angekreuzt (33 Nennungen). 
68 Die illustrierenden Fotos basieren auf der Begehung durch ALP (2023). 
69 Hier zusammengefasst: „Klassische“ Mindernutzung und Parkplatzflächen; der Schwerpunkt 
liegt bei den „klassisch“ mindergenutzten Flächen. 
70 Dachgeschossausbau in der Spanne > 20 % bis 30 % erfolgt.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
48 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 8: Baulücken und Mindernutzung 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Stadt Köln; Fotos: ALP, 2023 
 
Abbildung 9: Dachgeschossausbau 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Begehung/Fotos ALP, 2023,

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
49 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
 Geförderter Wohnungsbestand 
Einen Indikator für das Aufwertungspotenzial stellt der gebundene/geförderte Woh-
nungsbestand dar. Aus der Bindung fallende Wohnungen können bei aufwendiger Mo-
dernisierung und darauffolgenden Mietsteigerungen den Aufwertungsdruck erhöhen 
(insbesondere bei vorhandenem Aufwertungspotenzial). Gleichzeitig kann ein langfristig 
gebundener Wohnungsbestand Aufwertungs - und Verdrängungsprozessen entgegen-
wirken.  
 
Tabelle 4: Geförderter Mietwohnungsbestand (Typ A/1. Förderweg) 
  
Geförderte 
Mietwohnun-
gen (Typ A/1. 
Förderweg) 
2016 
Geförderte 
Mietwohnun-
gen (Typ A/1. 
Förderweg) 
2021* 
Absolute Ver-
änderung  
2016 zu 2021 
Prozentuale 
Veränderung 
2016 zu 2021 
Stadt Köln 37.608 37.916 +308 0,8% 
Stadtbezirk Ehrenfeld 6.237 6.560 +323 5,2% 
Stadtteil Ehrenfeld 1.569 1.611 +42 2,7% 
  
Anteil (%)*  
geförderte 
Mietwohnun-
gen (Typ A/1. 
Förderweg) 
2016** 
Anteil (%)*  
geförderte 
Mietwohnun-
gen (Typ A/1. 
Förderweg) 
2021** 
Prozentuale 
Veränderung 
2016 bis 2021 
Veränderung 
2016 bis 2021  
in Prozent-
punkten 
Stadt Köln 6,8% 6,7% -1,1% -0,1 
Stadtbezirk Ehrenfeld 11,2% 11,3% 1,5% 0,2 
Stadtteil Ehrenfeld 7,1% 7,1% -0,9% -0,1 
*Anteil an Gesamtwohnungsbestand, Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Wohnungswesen / Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem), 2022 
 
Zum Stand 2021 beträgt der Anteil von gebundenen/geförderten Mietwohnungen vom 
Typ A/1. Förderweg in Köln am Wohnungsbestand insgesamt 6,7 % (vgl. Tabelle 4, Run-
dungsdifferenzen möglich), wobei im Vergleich zum Jahr 2016 ein Rückgang um 0,1 Pro-
zentpunkte stattgefunden hat (2016: 6,8 %). In Hinblick auf die Anzahl der  geförderten 
Wohnungen erfolgte im selben Zeitraum eine Zunahme um 0,8 %. Daten für das Unter-
suchungsgebiet liegen ALP nicht vor, so dass im Folgenden die Werte für den Stadtbezirk 
Ehrenfeld und vor allem den Stadtteil Ehrenfeld herangezogen werden; in ihm ist das 
Untersuchungsgebiet ausschließlich situiert. In Relation 2021 zu 2016 nahm die Anzahl 
geförderter Mietwohnungen im Stadtbezirk um 5,2 % (+323) zu. Im Stadtteil lag mit ei-
nem Zuwachs von 2,7  % (+42) eine deutlich schwächere, aber immerhin auch positive, 
Entwicklung vor. Hiermit lässt sich Folgendes festhalten:

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
50 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
o Der Anteil des geförderten Mietwohnungsbestands liegt im Stadtbezirk Ehrenfeld 
zum Stand 2021 mit 11,3  % deutlich über dem gesamtstädtischen Niveau von 
6,7 %. Demgegenüber rangiert der Wert für den Stadtteil Ehrenfeld mit 7,1 % nur 
moderat oberhalb des Kölner Wertes. Ihm kommt damit eine vergleichbare „miet-
marktstabilisierende“ Rolle zu. 
o Die Entwicklung im Zeitraum 2016 bis 2021 verlief im Stadtteil Ehrenfeld hinsicht-
lich der anteilsbezogenen Betrachtung annähernd identisch zu der der Gesamt-
stadt.  
o Hinsichtlich der Anzahl der geförderten Mietwohnungen entwickelte sich der 
Stadtteil – wie oben dargelegt - moderat stärker als Köln insgesamt.  
 
 Wohnungsstruktur – Größe, Zimmerzahl 
Die Darstellung der Wohnungsgröße gibt Hinweise auf die gebietstypische Wohnungs-
struktur. Die durchschnittliche Wohnungsgröße beträgt laut ALP-Haushaltsbefragung im 
Untersuchungsgebiet 67,26 m2. Im Vergleich zur durchschnittlichen Wohnungsgröße in 
der Stadt Köln zum Stand 2021 in Höhe von 76,29 m2 71 liegt damit eine deutlich gerin-
gere durchschnittliche Wohnungsgröße vor . Kleinere Wohnungen unterliegen – insbe-
sondere vor dem Hintergrund der Wohnraumnachfrage von Familien und einkommens-
starken Paarhaushalten – einem latenten Veränderungsdruck in Form von Zusammenle-
gungen und Grundrissänderungen.  
 
Die Pro-Kopf-Wohnfläche ist ein direkter Hinweis dafür, ob vergleichsweise viele Haus-
halte in relativ beengten Wohnverhältnissen leben  oder auch nicht. Im Untersuchungs-
gebiet beträgt gemäß ALP-Haushaltsbefragung die durchschnittliche Wohnfläche je Ein-
wohner*in 41,20 m2. Hiermit liegt im Vergleich zum Wert für Köln insgesamt in Höhe von 
40,082 72 eine geringfügig höhere Pro-Kopf-Wohnfläche bzw. kein auffälliger Befund vor. 
Bei Betrachtung nach Teilgebieten ermittelt sich eine Spanne von minimal circa 38 m2 im 
Gebiet Hansemannstraße bis rund 44 bis 45 m2 in den Gebieten Weinsbergstraße und 
Berufskolleg – und damit in den Gebieten, mit dem höchsten Anteil an Wohnungen der 
Baualtersklasse 1995 und jünger (vgl. Kapitel 4.2.1). 
 
Bei Auswertung nach Haushaltstyp wird deutlich, dass insbesondere Familien mit min-
derjährigen Kindern auf vergleichsweise geringerer Wohnfläche leben, indem jedem Fa-
milienmitglied durchschnittlich nur rund 27 m2 Wohnfläche zur Verfügung stehen. Am 
anderen Ende der Skala rangieren – wie zumeist - Singlehaushalte ab 65 Jahre mit einer 
durchschnittlichen Wohnfläche (= hier Fläche Wohnung gesamt) von  rund 56 m2. Die 
hohe Pro-Kopf-Wohnfläche für Senior*innen-Singlehaushalte ist im Zusammenhang mit 
der meist langen Wohndauer in der jetzigen Wohnung zu sehen. Viele ältere Personen 
verlassen ihre Wohnung auch dann nicht, wenn Familienmitglieder ausziehen oder ver-
sterben. 
 
71 Kölner Statistische Nachrichten, Ausgabe 3/2022 – Statistisches Jahrbuch 2021. 
72 Ebd.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
51 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Wohnungen nach Größenklassen (Hinweis: ggf. Abweichungen zusammengefasster Da-
ten zu folgenden Grafik resultieren aus Rundungsdifferenzen): Das Untersuchungsgebiet 
ist geprägt durch eine hohe Zahl an kleinen und mittelgroßen Wohnungen. Rund 73 % 
der Wohnungen sind kleiner als 80  m2 (vgl. Abbildung 10); 44 % sind kleiner als 60 m 2. 
Bei Betrachtung auf teilräumlicher Ebene zeigt sich, dass eine relativ breite Spreizung 
vorliegt. Besonders das Gebiet Keplerstraße ist mit  83 % durch einen sehr hohen Anteil 
kleiner und mittelgroßer Wohnungen gekennzeichnet; gefolgt vom Gebiet Wißmann-
straße mit 80 %. „Ausreißer“ nach unten stellen die Ergebnisse für die Teilgebiete Fröbel-
platz (knapp 66 %) und Berufskolleg (gut 66  %) dar. Für die anderen Teilgebi ete lassen 
sich diesbezügliche Werte zwischen minimal rund 70 % und maximal rund 77 % festhal-
ten. 
 
Abbildung 10: Anteil Wohnungen nach Größenklassen 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Wohnungen nach Zimmerzahl (Hinweis: ggf. Abweichungen zusammengefasster Daten 
zu folgenden Grafik resultieren aus Rundungsdifferenzen): Das Untersuchungsgebiet ist 
vor allem durch Wohnungen mit zwei oder drei Zimmern bestimmt: 72 %des Wohnungs-
bestandes entfällt laut Ergebnis der Haushaltsbefragung auf diesen Besatz. Rund 10 % 
des Wohnungsbestandes sind Einzimmerwohnungen., Größeren und großen Wohnun-
gen ab 4 Zimmern kommt mit einem Anteil von ca. 17 % nur eine nachrangige Rolle zu 
(vgl. Abbildung 11).  
 
Bezogen auf die einzelnen Teilgebiete zeichnet sich vor allem das Gebiet Fröbelplatz mit 
knapp 27 % durch einen erhöhten Anteil an Wohnungen mit vier und mehr Zimmern aus. 
Gefolgt vom Gebiet St. Josef (rund 22 %) und den Gebieten Hansemannstraße und Pel-
lenzstraße mit jeweils circa 20 %. Einen in Relation vergleichsweise niedrigen Anteil an 
13%
31%
29%
15%
7%
2% 2%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
unter 40 m² 40 bis unter
60 m²
60 bis unter
80 m²
80 bis unter
100 m²
100 bis unter
120 m²
120 bis unter
140 m²
140 m² und
mehr

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
52 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Wohnungen mit mindestens vier Zimmern kennzeichnet  die Gebiete Vinzens -Statz-
Schule (rund 11 %), Keplerstraße (rund 12 %) und Weinsbergstraße (circa 14 %)73. 
 
Abbildung 11: Anteil Wohnungen nach Zimmerzahl 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
In Hinblick auf die durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach der gän-
gigsten Zimmeranzahl bietet sich im Untersuchungsgebiet folgendes Bild (vgl. Tabelle 5). 
Mit durchschnittlich knapp 33 m2 fallen die Einzimmerwohnungen eher klein aus. Ursäch-
lich hierfür ist die hohe Zahl an  meist kleinen Studierendenapartments / Mikroapart-
ments (beispielsweise im ehemaligen Hauptverwaltungsgebäudes „4711“). 
 
Tabelle 5: Durchschnittliche Wohnungsgröße (m²) differenziert nach Zimmeranzahl 
 Zimmeranzahl Wohnung Mittelwert (arithm. Mittel) 
(m²) 
1-Zimmer 32,5 
2-Zimmer 52,6 
3-Zimmer 73,7 
4-Zimmer 98,9 
5-Zimmer 127,4 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2022 
 
 
73 Alle weiteren Teilgebiete minimal rund 15 % (Neptunplatz) und maximal circa 19 % (Berufskol-
leg). 
10%
38%
34%
12%
5%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
1-Zimmer 2-Zimmer 3-Zimmer 4-Zimmer 5 und mehr
Zimmer

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
53 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
4.2 Kernindikatoren 
 Baualtersstruktur 
Die Baualtersstruktur gibt wichtige Hinweise auf das vorhandene bzw. nicht vorhandene 
Aufwertungspotenzial. Ein geringes Aufwertungspotenzial ist anzunehmen, wenn zusam-
menhängende Gebiete fast ausschließlich durch  jüngere Gebäude (Baujahr 1995 oder 
jünger) geprägt sind. Bei Wohnungen, die in den letzten gut 25 Jahren errichtet wurden, 
weisen alle Gebäudebauteile in der Regel noch einen guten Erhaltungszustand auf, so 
dass Modernisierungen und den Standard verbessernde Maßnahmen nicht zu erwarten 
sind. Bei der älteren Bausubstanz ist, sofern nicht die Erhebung der Wohnu ngsausstat-
tung das Gegenteil belegt, grundsätzlich von einem Aufwertungspotenzial auszugehen.  
 
Die Baualtersstruktur des Gebäudebestands stellt sich wie folgt dar (vgl. Abbildung 12 
und Abbildung 13 ): 
 
Abbildung 12: Übersicht Baualtersstruktur Gebäude 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: Stadt Köln (4/2022), ergänzt durch Daten Begehung ALP (2023); Rundungsdifferenzen möglich 
 
Auffällig ist der für Köln hohe Anteil – „aufwertungsaffinen“ - gründerzeitlichen Gebäu-
debestands (knapp 35 %). Nur die Baualtersklasse der Nachkriegszeit (1949 bis 1977) ist 
mir rund 36  % marginal stärker vertreten. Auf – wenig „aufwertungsaffinen“ - neueren 
und neuen Gebäudebestand ab 1995 entfallen rund 12 % des Besatzes.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
54 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 13: Baualtersstruktur Wohngebäude nach Lage 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Stadt Köln (4/2022), ergänzt 
durch Daten Begehung ALP (2023) 
 
Aufgrund des maßgeblichen gründerzeitlichen Gebäudebestands finden sich im Unter-
suchungsgebiet auch sogenannte (mehrgeschossige) Dreifensterhäuser. Hierbei handelt 
es sich um eine ab der Mitte des 19. Jahrhunderts vor allem in urbanen Bereichen des 
Rheinlands verbreitete Bauform für Wohnhäuser . Kennzeichnend sind die drei Fenster-
achsen je Geschoss der Vorderfront. Die Gebäude wurden schmal (ca. 6,20 Meter) erbaut,

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
55 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
um eine Steuerpflicht gemäß der preußischen Bauordnung zu vermeiden. Sie bieten ak-
tuell für solvente Käufer ein interessantes Potenzial , sich nach Zusammenlegung aller 
Wohnungen und einer Kernsanierung ein attraktives Stadtreihenhaus zu schaffen. 
 
Die Tabelle 6 stellt die Baualtersstruktur des Wohnungsbestandes im Untersuchungsge-
biet insgesamt, wie auch in den elf Teilgebieten dar74. Der Wohnungsbestand im Unter-
suchungsgebiet ist schwerpunktmäßig bestimmt durch die Baualtersklasse 1949 bis 1977 
(rund 38 %) und, die Attraktivität des Untersuchungsgebiets mitprägend, nachfolgend 
mit einem Wert von knapp 26 % durch gründerzeitlichen Wohnungsbestand (bis Baujahr 
1918). Dieser Wert fällt geringer als bei der Betrachtung nach dem Gebäudebestand aus, 
da in den gründerzeitlich en Wohngebäuden durchschnittlich weniger Wohnungen un-
tergebracht sind. (Neubau-)Wohnungen ab 1995 spielen im Untersuchungsge biet mit 
einem Anteil von knapp 1 9 % eine demgegenüber geringere Rolle; dabei entfallen auf 
die Baualtersjahre 2010 und jünger 6,5 % des Wohnungsbestands.  
 
Der Wohnungsbestand im Untersuchungsgebiet präsentiert sich bei teilräumlicher Be-
trachtung hinsichtlich der Baualtersstruktur deutlich heterogen. Zum einen lassen sich 
Teilgebiete feststellen, die sehr stark oder stark durch gründerzeitlichen Wohnungsbe-
stand gekennzeichnet sind: Bezirkssportanlage-Mitte (rund 48 %), St. Josef (circa 42 %), 
Wißmannstraße (rund 36 %), Keplerstraße (circa 35 %) und Neptunplatz (circa 34 %). Sie 
befinden sich im mittleren und nördlichen Bereich des Untersuchungsgebiets. Zum an-
deren gibt es mehrere Teilgebiete die deutlich durch einen jüngeren Wohnungsbestand 
geprägt sind: Berufskolleg (rund 44 % Baujahr 1995 und jünger, knapp 14 % ab Baujahr 
2010), Weinsbergstraße (knapp 40  % Baujahr 1995 und jünger), Vincenz -Statz-Schule 
(knapp 25 % Baujahr 1995 und jünger, knapp 21 % Baujahr 2010 und jünger) sowie Nep-
tunplatz (knapp 22 % Baujahr 1995 und jünger). Bis auf das Gebiet Neptunplatz liegen 
sie am südwestlichen und südöstlichen (Rand-)Bereich des Untersuchungsgebiets. Einen 
im Vergleich der Teilgebiete besonders niedrigen Anteil an Wohnungen des  Baujahrs 
1995 und jünger weisen die Gebiete Bezirkssportanlage Mitte (circa 5  %), Pellenzstraße 
(knapp 6 %), sowie Keplerstraße und St. Josef (beide jeweils rund 7 %) auf. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
74 Quelle/Datenbasis: Stadt Köln zum Stand 4/2022, ergänzt durch Daten Erhebung ALP 2023.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
56 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 6: Baualtersstruktur Wohnungen (in Wohngebäuden) 
Spal-
ten- 
Pro-
zente 
Gesamt 
Berufskolleg 
St. Josef 
Hansemannstr. 
Wißmannstr. 
Fröbelplatz 
Keplerstr. 
Weinsbergstr. 
Neptunplatz 
Vincenz-Statz- 
Schule 
Pellenzstr. 
Bezirkssport- 
anlage Mitte 
Bis 
1918 25,9% 5,8% 42,1% 29,6% 36,1% 21,4% 35,4% 5,9% 33,8% 4,1% 22,9% 48,2% 
1919 
bis 
1948 
8,5% 4,8% 6,9% 6,2% 6,6% 9,1% 6,3% 2,4% 9,3% 21,2% 15,9% 4,2% 
1949 
bis 
1977 
37,9% 40,8% 36,8% 39,7% 32,4% 28,2% 44,1% 37,4% 27,3% 46,7% 45,2% 40,0% 
1978 
bis 
1994 
8,9% 4,4% 7,1% 6,7% 10,9% 25,0% 7,3% 14,8% 7,8% 3,4% 10,4% 2,9% 
1995 
bis 
2009 
12,3% 30,5% 5,4% 9,3% 11,9% 8,7% 5,2% 34,6% 16,1% 4,1% 4,4% 3,8% 
2010 
bis 
2015 
1,6% 5,4% 0,7% 1,8% 0,8% 1,0% 1,3% 2,5% 2,8% 0,0% 1,3% 0,0% 
Ab 
2016 4,9% 8,4% 0,9% 6,8% 1,2% 6,7% 0,4% 2,5% 2,9% 20,6% 0,0% 1,0% 
Quelle: Quelle: Stadt Köln (4/2022), ergänzt durch Daten Begehung ALP (2023); Rundungsdifferenzen möglich 
 
Im Ergebnis weist der geringe Anteil (19 %) von weniger „aufwertungsaffinen“, jüngeren 
Wohnungsbestände (Baujahr ab 1995) – vorbehaltlich der Prüfung der Ausstattungsqua-
lität – auf ein bestehendes Aufwertungspotenzial hin. Auch auf Teilgebietsebene ist der 
Anteil von jüngeren Wohnungsbeständen (Baujahr ab 1995) jeweils kleiner als 50 %. Ei-
nen höheren Anteil an Neubauten (ab 2010) gibt es lediglich in den Gebieten Vincenz-
Statz-Schule und Berufskolleg. Allerdings beträgt der Anteil auch hier „nur“ 21 %  bzw. 
14 %. 
 
 Ausstattung Wohnung 
Die Angaben zur Ausstattung nehmen im Rahmen der Genehmigungsprüfung von bau-
lichen Änderungen (Umbau, Ausbau, Erweiterung, Modernisierung und gegebenenfalls 
Instandsetzung) im Kontext der Anwendung Sozialer Erhaltungssatzungen eine zentrale 
Rolle ein. 
 
Als bestimmender Maßstab des Ausstattungsstandards im Untersuchungsgebiet wird 
von ALP der prägende Standard einer durchschnittlichen Wohnung, der bei circa 50 % 
der vergleichbaren Wohnungen im Untersuchungsgebiet vorhanden ist, zugrunde gelegt 
(in den folgenden Tabellen grün markiert). Modernisierungs- und Instandsetzungsmaß-
nahmen, die lediglich die Mindestanforderungen gemäß der Landesbauordnung ( BauO

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
57 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
NRW 2018) herstellen, sind grundsätzlich zu genehmigen, da durch die Soziale Erhal-
tungssatzung kein sogenannter „Substandard“ festgeschrieben werden soll.  
 
Daneben ist im m Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 
4 Satz 3 Nummer 1a BauGB grundsätzlich die Änderung einer baulichen Anlage zulässig, 
die der Anpassung an die baulichen  oder anlagentechnischen Mindestanforderungen 
des Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007, 
Bundesgesetzblatt Jahrgang 2007 Teil I Seite 1519, die zuletzt durch Artikel 257 der Ver-
ordnung vom 19. Juni 2020, Bundesgesetzblatt Jahrgang 2020 Teil I, Seite 1328, geändert 
worden ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)75 weiter 
anzuwenden ist, dient. Die hiermit verknüpften rechtskonformen Mietsteigerungen und 
langfristigen Auswirkungen auf das Mietenniveau müssen hingenommen werden. Aktuell 
befindet sich das GEG in einer umfassenden Novellierung (2. Novelle). Die Verabschie-
dung wird frühestens im September 2023 erfolgen. Nach Inkrafttreten werden im Ver-
gleich zur heutigen Situation (soweit derzeit abs ehbar) maßgebliche zusätzliche Anfor-
derungen in Hinblick auf bauliche Maßnahmen, die die Beheizung und Warmwasserbe-
reitung von Wohngebäuden betreffen, wirksam werden. 
 
Warmwasserversorgung Bad und Küche 
So gut wie jede Wohnung bzw. jeder Haushalt im Untersuchungsgebiet verfügt über eine 
Warmwasserversorgung im Bad (99, 8 %). Dabei dominiert mit 54,1 % die Versorgung 
durch ein dezentrales System wie beispielsweise einen Durchlauferhitzer oder Boiler . 
45,7 % der Wohnungen beziehen das Warmwasser im Bad durch e ine zentrale Warm-
wasserversorgung, 0,2 % der Wohnungen verfügen über keine Warmwasserversorgung 
im Bad76. Auch auf Ebene der Teilgebiete wird das Warmwasser überwiegend dezentral 
bereitgestellt – besonders ausgeprägt in den Gebieten Pellenzstraße (70,2 %) , Kepler-
straße (68,4 %)  und Fröbelplatz (65,9  %). Eine zentrale Warmwasserversorgung im Bad 
überwiegt vor allem deutlich in dem maßgeblich durch neuere Wohnbebauung gekenn-
zeichneten Gebiet Beruf skolleg (75,5 %). Daneben findet in den Gebieten Neptunplatz 
(54,0 %) und Bezirkssportanlage Mitte (50,3 %) Werte ab 50 %.  
 
Bezüglich der Warmwasserversorgung in der Küche bietet sich im Kern ein vergleichbares 
Bild. Gut 97 % der Wohnungen zeichnet sich d urch eine Warmwasserversorgung in der 
Küche aus. Mit 53,9 % überwiegt auch hier die dezentrale Versorgung – ebenfalls beson-
ders ausgeprägt in den Gebieten Pellenzstraße (69,9  %), Keplerstraße (66,0 %) und Frö-
belplatz (62,9 %) sowie im Gebiet St. Josef (61,0 %). 
 
 
75 Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1. November 2020 in Kraft getreten. Eine weitere Än-
derung ist zum 1. Januar 2023 in Kraft getreten (Reduzierung des zulässigen Jahres-Primärener-
giebedarfs im Neubau von bisher 75 Prozent des Referenzgebäudes auf 55 Prozent); Quelle: 
https://www.bmwsb.bund.de/Webs/BMWSB/DE/themen/bauen/energieeffizientes -bauen-sanie-
ren/gebaeudeenergiegesetz/gebaeudeenergiegesetz-node.html. 
76 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
58 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Der relativ hohe Anteil an Warmwasserbereitung im Untersuchungsgebiet mit dezentra-
len Systemen weist auf diesbezügliche Aufwertungspotenziale hin.  
 
Tabelle 7: Warmwasserversorgung (Bad, Küche) 
  
Warmwasserversorgung Bad Warmwasserversorgung Küche 
Zent-
rale 
Warm-
wasser-
versor-
gung 
Dezentr. 
Warmwas-
serversor-
gung (zum 
Beispiel 
Durchlauf-
erhitzer) 
Kein 
Warm-
wasser 
Gesamt 
Zent-
rale 
Warm-
wasser-
versor-
gung 
Dezentr. 
Warmwas-
serversor-
gung (zum 
Beispiel 
Durchlauf-
erhitzer) 
Kein 
Warm-
wasser 
Gesamt 
Bezirkssport-
anlage Mitte 50,3% 49,7% 0,0% 100,0% 50,0% 49,0% 1,0% 100,0% 
Hanse-
mannstr. 49,2% 50,8% 0,0% 100,0% 48,8% 49,2% 2,1% 100,0% 
St. Josef 40,3% 59,7% 0,0% 100,0% 35,2% 61,0% 3,8% 100,0% 
Pellenzstr. 29,8% 70,2% 0,0% 100,0% 28,6% 69,9% 1,5% 100,0% 
Wißmannstr. 45,3% 54,7% 0,0% 100,0% 48,1% 49,5% 2,4% 100,0% 
Fröbelplatz 33,2% 65,9% 1,0% 100,0% 33,2% 62,9% 3,9% 100,0% 
Vincenz-Statz-
Schule 39,3% 60,7% 0,0% 100,0% 40,0% 58,3% 1,7% 100,0% 
Keplerstr. 31,0% 68,4% 0,6% 100,0% 29,4% 66,0% 4,6% 100,0% 
Neptunplatz 54,0% 46,0% 0,0% 100,0% 53,3% 45,0% 1,7% 100,0% 
Berufskolleg 75,5% 24,5% 0,0% 100,0% 62,3% 35,6% 2,1% 100,0% 
Weinsbergstr. 39,7% 59,2% 1,1% 100,0% 36,9% 59,3% 3,8% 100,0% 
Gesamt 45,7% 54,1% 0,2% 100,0% 43,6% 53,9% 2,5% 100,0% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Balkon/Loggia/Dachterrasse/Terrasse 
Die Ausstattung mit einem Balkon/einer Loggia/einer Dachterrasse/einer Terrasse stellen 
gemäß Haushaltsbefragung – gegebenenfalls in kombinierter Form oder in mehrfacher 
Ausführung – ein wesentliches vermietungsrelevantes Merkmal dar (vgl. Tabelle 8). Laut 
Haushaltsbefragung sind rund 62 % der Wohnungen mit mindestens einem Balkon, einer 
Loggia, einer Dachterrasse oder einer Terrasse versehen. Die Ausstattung mit mindestens 
einem der genannten Merkmale ist hiermit  als gebietstypische (Standard-)Ausstattung 
zu charakterisieren, wobei die Wohnungen zumeist über einen Balkon oder einer Loggia 
verfügen (44 % aller Wohnungen).

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
59 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
In fast allen Teilgebieten im Untersuchungsgebiet Ehrenfeld Ost gehören Balkon, Loggia, 
Dachterrasse und Terrasse zum gebietstypischen Standard. Dabei schwankt der diesbe-
zügliche Ausstattungsgrad zwischen 52 % im Gebiet Wißmannstraße und – korrespon-
dierend zum vergleichsweis hohe Bestand an Wohnung der Baualtersklasse 1995 und 
jünger - erheblichen 81 % im Gebiet Berufskolleg und 83 % im Gebiet Weinsbergstraße 
(Gebiet Vinzens-Statz-Schule 76 %). Abweichend hierzu sind die Teilgebiete Keplerstraße 
und St. Josef durch diesbezügliche Ausstattungswerte < 50 % gekennzeichnet (41 % bzw. 
44 %).  
 
Bei den Wohnungen, die ausschließlich mit einem Balkon oder einer Loggia versehen 
sind, beträgt die Fläche durchschnittlich circa 5,00 m2 (vgl. Tabelle 8).  
 
Tabelle 8: Balkon, Loggia und Terrasse 
Untersu-
chungs- 
gebiet 
Kein(e) Bal-
kon/ Log-
gia/ Ter-
rasse 
Ein Balkon/ 
eine Loggia 
Eine Dach-
terrasse 
Eine Ter-
rasse 
Mehrere 
Balkone/ 
Loggien/ 
(Dach-) 
Terrassen 
Durchschnitt-
liche Größe 
(bei mehreren 
größter  
Balkon  
et cetera)  
38% 44% 4% 7% 8% 
entfällt 5,00 m2 11,39 m2 9,49 m2  
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
Energetische Ausstattung (gemäß Haushaltsbefragung) 
Wie im folgenden Kapitel 4.2.3 dargelegt, lässt sich, fußend auf der Begehung durch ALP, 
nur für gut ein Zehntel (12 %) der Gebäude im Untersuchungsgebiet – insoweit im Rah-
men einer Begehung erkennbar – eine energetische Sanierung festhalten. Bei Bezug auf 
diese Daten liegt hinsichtlich der Energetik noch ein erhebliches Aufwertungspotenzial 
im Untersuchungsgebiet vor. 
 
Gemäß den Ergebnissen der Haushaltsbefragung bietet sich zum Themenkomplex Ener-
getik folgendes Bild (vgl. Tabelle 9), wobei deutlich wird, dass die befragten Haushalte 
mit dieser Frage zum Teil „überfordert“ waren, was sich in einem sehr hohen Anteil der 
„Weiß-Nicht-Nennungen“ dokumentiert. Dies ist kein ungewöhnlicher Befund,  sondern 
bestätigt Erfahrungen aus weiteren diesbezüglichen ALP-Befragungen. Auch die Ergeb-
nisse der Haushaltsbefragung zum Themenkomplex Energetik weisen für das Segment 
auf Aufwertungspotenziale hin.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
60 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 9: Energetik (laut Befragung) 
Energetik Nein Ja Weiß nicht 
Gedämmte Fassade 34% 28% 39% 
Gedämmte Fassade eine Seite 41% 10% 50% 
Gedämmtes Dach 22% 24% 54% 
Photovoltaik-Anlage 84% 2% 14% 
Quelle: Befragung ALP, 2023 
Weitere untersuchungsrelevante Ausstattungsmerkmale 
Die folgende Tabelle 10 stellt gemäß der ALP-Haushaltsbefragung dar, in welchem Um-
fang die Wohnungen im Untersuchungsgebiet bezüglich weiterer, umfassender, unter-
suchungsrelevanter Merkmale ausgestattet sind . Hierbei wird u nterschieden nach den 
Segmenten Küche, Sanitärräume (Vorhandensein), Badezimmerausstattung sowie sons-
tige Ausstattungsmerkmale ( beispielsweise Aufzug/Fahrstuhl). Grün markiert sind Aus-
stattungsmerkmale, die der gebietstypischen Standardausstattung (mindestens 50 % der 
Wohnungen) entsprechen. 
 
Auch unter Einbeziehung der in den vorhergehenden Tabellen dargelegten Ausstat-
tungsmerkmale wird im Ergebnis deutlich, dass im Untersuchungsgebiet der Anteil von 
Wohnungen mit einer einfachen bis mittleren (Basis-)Ausstattung überwiegt. Damit be-
stehen bezüglich diverser vermietungsrelevanter Merkmale, wie beispielsweise der Aus-
stattung von Küchen mit hochwertigem Küchengerät oder der Ausstattung mit hochwer-
tigen Fußbodenbelägen, noch erhebliche Aufwertungspotenziale.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
61 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Für das Untersuchungsgebiet lassen sich folgende Ausstattungsmerkmale als gebietsty-
pische Standardausstattung (mindestens 50 % der Wohnungen) festhalten; die Prozent-
angaben beziehen sich dabei auf den Anteil der Wohnungen im Untersuchungsgebiet, 
die mit dem jeweiligen Merkmal ausgestattet ist. Abweichungen in einigen Teilgebieten 
(vgl. Tabelle 54 im Anhang) begründen dabei sachlich keine Herausnahme einzelner Teil-
gebiete aus dem Untersuchungsgebiet. 
o Fern-, Block-, Zentral- oder Etagenheizung – inkl. Fußbodenheizung (95 %) 
o Warmwasserversorgung im Bad (knapp 100 %) 
o Warmwasserversorgung in der Küche (97 %) 
o Mindestens ein Balkon, eine Loggia, eine Dachterrasse oder eine Terrasse (62 %) 
o Küche mit Fenster (91%) 
o Bodenfliesen in der Küche (60 %) 
o Mindestens ein Bad und ein WC (99 %)  
o Badewanne (68 %)77 
o Im Bad Wände im Spritzwasserbereich geschützt (z. B Fliesen) (93 %) 
o Im Bad Fußboden komplett gefliest (91 %) 
o Rund 94 % der Wohnungen verfügen über eine Heizmöglichkeit im Bad; am häu-
figsten vertreten: Nur an die Zentral - oder Gasetagenheizung angeschlossene 
Heizkörper ohne Handtuchheizkörper (46 %) 
o Fenster im Bad (55%) 
o Lüftungsanlage im Bad -mindestens Abluft (50 %) 
o Gegensprechanlage – akustisch (65 %) 
o Isolierverglasung oder Doppelfenster (82 %) 
 
77 Gefragt wurde - sollten mehrere Bäder vorhanden sein – nach dem am besten ausgestatteten 
Bad.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
62 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 10: Weitere maßgebliche Ausstattungsmerkmale 
 
Grüne Markierung: Gebietstypische Standardausstattung = mindestens 50 % der Wohnungen im Untersuchungsgebiet. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
63 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
 Gebäudequalitäten, Sanierungspotenziale und -maßnahmen 
Gebäudequalitäten/-zustand außen - Fassade, Fenster und Dach 
Die gebäudescharfe Begehung von ALP ergab bezogen auf die Merkmale „Zustand Fas-
sade78, Fenster und Dach“ (vgl. Tabelle 11) im Untersuchungsgebiet einen unauffälligen 
Befund. Mit rund 99 % bzw. circa 92 % präsentiert sich der Großteil der Dächer bzw. Fas-
saden in einem normalen Erhaltungszustand. Rund 9 3 % der Gebä ude verfügen über 
Fenster mit normaler Doppelverglasung. 
 
Tabelle 11: Gebäudezustand (ausgewählte Merkmale) 
 
Quelle: Begehung ALP, 2023 
 
Sanierungspotenziale, -maßnahmen (Energetik) 
Die ALP-Ortsbegehung ermittelte maßgebliche Aufwertungspotenziale im Zusammen-
hang mit dem Themenkomplex (energetische) Sanierung (vgl. Abbildung 14). Wie schon 
erwähnt lässt sich insgesamt für (nur) rund 12 % der Gebäude im Untersuchungsgebiet 
- soweit im Rahmen einer Begehung erkennbar – eine erfolgte energetische Sanierung 
konstatieren.  
 
  
 
78 Vgl. auch Abbildung 14.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
64 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 14: Sanierungspotenziale und -maßnahmen auf Gebäudeebene 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster;  
Quelle: Begehung ALP 2023, Fotos ALP 2023 
 
4.3 Zwischenfazit Aufwertungspotenzial 
Zur Bewertung des Aufwertungspotenzials wurde geprüft, ob bzw. in welchem Umfang 
die Aufwertung des Gebäudebestands im Gebiet aufgrund der baulichen Ausgangssitu-
ation überhaupt möglich bzw. wahrscheinlich ist. 
o Vergleichsweise hohe Bedeutung der „aufwertungsaffinen“ Baualtersklasse n bis 
1977. Ein - neuerer/weniger „aufwertungsbedrohter“ - Gebäude- und Wohnungs-
bestand mit Baualter 1995 und jünger ist insgesamt betrachtet nicht gebietsprä-
gend.  
o Gebietscharakteristisch sind  auch sogenannte (mehrgeschossige) Dreifenster-
häuser. Kennzeichnend sind die drei Fensterachsen je Geschoss der Vorderfront. 
Sie bieten aktuell für solvente Käufer ein interessantes Potenzial, sich nach Zu-
sammenlegung aller Wohnungen und einer Kernsanierung ein attraktives Stadt-
haus zu schaffen. 
o Das Untersuchungsgebiet ist geprägt durch eine hohe Zahl an kleinen und mittel-
großen Wohnungen. Rund 73 % der Wohnungen sind kleiner als 80 m2, 44 % sind 
kleiner als 60 m2. Hiermit verbunden ist tendenziell die Gefahr von Zusammenle-
gungen oder Grundrissänderungen.

Aufwertungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
65 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen 
und mittleren Standard geprägt. Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Um-
fassende Modernisierungen oder gar „Luxusmodernisierungen“ liegen mehrheit-
lich nicht vor. 
o Insgesamt gibt es ein hohes Verbesserungspotenzial hinsichtlich der Wohnungs-
ausstattung, der Haustechnik (Aufzüge), Badausstattung sowie auch energieein-
sparender Maßnahmen. Ausstattungsmerkmale, die mit höherwertigen, gut aus-
gestatten Wohnungen assoziiert werden (z. B. hochwertige Fußböden, Fußboden-
heizung im Bad, z weites WC (Gäste WC), bodentiefe Fenster, Tiefgaragenplatz) 
sind mehrheitlich nicht vorhanden. 
o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts 
des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. 
o Mit rund 85 % dominieren Mieterinnen- und Mieterhaushalten (einer der Kerni-
ndikatoren hinsichtlich des Verdrängungspotenzials, der auch für das Aufwer-
tungspotenzial von Interesse ist) im Untersuchungsgebiet. Das Potenzial für 
künftige Umwandlungen in Wohneigentum ist gegeben. Die Umwandlungsver-
ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ist am 27.03.2020 außer Kraft getre-
ten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebie-
ten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvor-
behalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit ent-
fällt. 
Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf-
wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequali-
täten feststellen.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
66 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
5 Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
Bei der Analyse des Verdrängungspotenzials wird jener Bevölkerungsanteil im Untersu-
chungsgebiet ermittelt, für den in Folge modernisierungsbedingter Mietsteigerungen  
oder anderer Maßnahmen wie Nutzungsänderungen oder Umwandlungen in Eigentums-
wohnungen (letztere bedingen häufig mittelfristig eine Verdrängung von Mieter*innen) 
adäquater Wohnraum nicht mehr im bisherigen Umfang zur Verfügung stehen würde. 
Neben den per se verdrängungssensibelsten Bevölkerungsgruppen, das heißt Personen 
und Haushalte mit schwachem sozio -ökonomischen Hintergrund, könne n auch große 
Teile der Bevölkerung bzw. mittlere Einkommensschichten von Verdrängung betroffen 
sein. 
 
5.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren 
 Bevölkerungsstand und -entwicklung 
Insgesamt leben knapp 18.850 Personen zum Stand 31.12.2021 im Untersuchungsgebiet. 
Das Untersuchungsgebiet umfasst damit rund 50 % der Einwohnerschaft des Stadtteils 
Ehrenfeld, circa 17 % des Stadtbezirks Ehrenfeld und knapp 2 % der Stadt Köln. Mit knapp 
2.700 sind die meisten Einwohnerinnen und Einwohner im Teilgebiet Wißmannstraße, mit 
1.350 die wenigsten im Teilgebiet Keplerstraße ansässig (vgl. Tabelle 12). 
 
Im Zeitraum 20 16 bis 2021 ist der Einwohner*innenstand im Untersuchungs gebiet um 
1,7 % angewachsen, womit eine im Vergleich der zur Stadt (-0,2 %), zum Bezirk Ehrenfeld 
(+1,0%) und zum Stadtteil Ehrenfeld (+1,1 %) stärkere Entwicklung vorliegt. 
 
Auf Teilgebietsebene lassen sich deutlich divergierende Bevölkerungsentwicklungen 
festhalten. Sechs Gebiete und damit gut die Hälfte verzeichneten einen Einwohner*in-
nenzuwachs. Er fiel dabei im Teilgebiet Berufskolleg mit 16,5 % sehr hoch, in den Teilge-
bieten Hansemannstraße (+7,3 %) und Vincenz-Statz-Schule (+6,7 %) hoch aus. Hierbei 
handelt es sich jeweils um Teilgebiete, die sich in Relation zum Untersuchungsgebiet 
insgesamt durch einen höheren Anteil an Wohnungen der Baualtersklasse ab 2016 aus-
zeichnen. In den restlichen fünf Teilgebieten liegt ein Bevölkerungsrückgang von maxi-
mal 1,6 % (Wißmannstraße, Keplerstraße) bis minimal 0,2 % (Neptunplatz) vor.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
67 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 12: Bevölkerungsentwicklung 
  Einwohner*in-
nen 2016 
Einwohner*in-
nen 2021 
Absolute Ver-
änderung 
2016 bis 2021 
Prozentuale 
Veränderung 
2016 bis 2021 
Stadt Köln 1.081.701 1.079.301 -2.400 -0,2% 
Stadtbezirk Ehrenfeld 107.957 109.072 +1.115 +1,0% 
Stadtteil Ehrenfeld 37.375 37.803 +428 +1,1% 
Untersuchungsgebiet 18.510 18.826 +316 +1,7% 
Davon Teilgebiete: 
Bezirkssportanlage Mitte 1.394 1.386 -8 -0,6% 
Hansemannstr. 1.706 1.831 +125 +7,3% 
St. Josef 1.495 1.373 -122 -8,2% 
Pellenzstr. 1.391 1.410 +19 +1,4% 
Wißmannstr. 2.723 2.680 -43 -1,6% 
Fröbelplatz 1.587 1.628 +41 +2,6% 
Vincenz-Statz-Schule 1.810 1.931 +121 +6,7% 
Keplerstr. 1.372 1.350 -22 -1,6% 
Neptunplatz 2.072 2.067 -5 -0,2% 
Berufskolleg 1.709 1.991 +282 +16,5% 
Weinsbergstr. 1.718 1.731 +13 +0,8% 
* Einwohner*innen zum 31.12. des Jahres. Rundungsdifferenzen möglich. Gesamtsummen Einwohner*innen nach Teilge-
bieten größer als für das Untersuchungsgebiet insgesamt, da die räumliche Abgrenzung einzelner Teilflächen das Unter-
suchungsgebiet überlappt. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem) 2023 
 
 Altersstruktur 
Aktuelle Altersstruktur  
Zum Stand 31.12.2021 ist die Altersstruktur 79 im Untersuchungsgebiet (vgl. Tabelle 13 
und Abbildung 15) im Vergleich zur Stadt Köln und zum Stadt bezirk Ehrenfeld durch 
einen geringeren Anteil an Kindern und Jugendlichen geprägt. Machen diese im Unter-
suchungsgebiet 11,8 % aus, beträgt der Wert für Köln 16,2  % und für den Stadt bezirk 
15,7 %.  
 
Mit 12,1 % rangiert das Untersuchungsgebiet hinsichtlich des Anteils von P ersonen der 
Altersgruppe 65 Jahre und älter deutlich unterhalb des Kölner Niveaus (17,8 %) und auch 
unterhalb des Anteil werts im Stadtbezirk Ehrenfeld (14,7 %). Betrachtet man in dieser 
Gruppe die Teilgruppe  der hochaltrigen Bevölkerung im Alter 80 Jahre  und älter, liegt 
der Wert für das Untersuchungsgebiet mit 3,62 % unter dem Wert für Köln (5,9 %) und 
unter dem des Stadtbezirks Ehrenfeld (4,7 %).  
 
 
79 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
68 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Demgegenüber im gewählten Vergleich eine erhöhte Bedeutung kommt mit 76,1 % der 
Altersgruppe 18 bis 64 Jahre, und damit den Berufstätigen-Jahrgängen zu (Köln: 66,0 %, 
Stadtbezirk Ehrenfeld: 69,5 %).  
 
Tabelle 13: Altersstruktur 
  
Anteil in Prozent 
Unter 
18 
Jahre 
2016 
18 bis 
64 
Jahre 
2016 
65 bis 
79 
Jahre 
2016 
80+ 
Jahre 
2016 
Unter 
18 
Jahre 
2021 
18 bis 
64 
Jahre 
2021 
65 bis 
79 
Jahre 
2021 
80+ 
Jahre 
2021 
Stadt Köln 16,1 66,4 12,7 4,8 16,2 66,0 11,9 5,9 
Stadtbezirk Ehrenfeld 15,6 69,3 11,0 4,1 15,7 69,5 10,1 4,7 
Stadtteil Ehrenfeld 11,8 76,5 8,9 2,8 12,2 76,2 8,2 3,4 
Untersuchungsgebiet 11,3 76,5 9,3 2,9 11,8 76,1 8,6 3,6 
Bezirkssportanlage 
Mitte 9,8 74,0 12,5 3,7 11,7 73,1 10,2 5,0 
Hansemannstr. 11,3 78,3 8,3 2,1 11,9 78,6 6,8 2,7 
St. Josef 9,8 79,8 8,7 1,7 8,5 81,4 7,5 2,6 
Pellenzstr. 12,1 76,7 8,1 3,1 12,1 77,2 8,3 2,3 
Wißmannstr. 13,3 75,7 8,9 2,1 13,1 75,5 8,5 2,9 
Fröbelplatz 12,6 68,4 13,2 5,8 12,9 64,6 14,5 8,0 
Vincenz-Statz-Schule 10,9 71,5 13,0 4,6 12,2 72,9 9,9 5,0 
Keplerstr. 7,4 81,9 8,6 2,2 8,0 81,6 7,2 3,3 
Neptunplatz 13,1 79,7 5,2 2,0 11,9 81,0 5,1 1,9 
Berufskolleg 10,7 76,2 10,1 3,0 12,1 75,5 8,8 3,5 
Weinsbergstr. 10,6 78,6 8,6 2,2 12,7 76,5 7,9 2,9 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches 
Informationssystem), 2022, Bevölkerung zum 31.12. des Jahres

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
69 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene bietet sich zum Stand 31.12.2021 ein differenzier-
tes Bild.  
o Teilgebiete mit einem in Relation zum gesamten Untersuchungsgebiet insgesamt 
deutlich geringen Anteil an Kindern und Jugendlichen und einem im Vergleich 
erhöhten Anteil der „Berufstätigen -Altersgruppe „18 bis inklusive 64 Jahre – zu 
nennen sind hier die Gebiete Keplerstraße und St. Josef – kontrastieren mit Ge-
bieten, mit einem erhöhten Anteil älterer Personen und einen geringeren Anteil 
an Personen der Altersgruppe 18 bis 64 Jahre (Gebiet Bezirkssportanlage Mitte; 
besonders Gebiet Fröbelplatz). 
o Mit 22,5 5 % findet sich im Untersuchungsgebiet im Stadtteil Fröbelplatz der mit 
Abstand höchste Anteilswert für die Altersgruppe 65 Jahre und älter. Mit 12,9  % 
ist allerdings der Anteilswert für Kinder und Jugendliche leicht oberhalb des Ni-
veaus im Untersuchungsgebiet angesiedelt, so dass im Ergebnis der Wert für die 
Gruppe der „Berufstätigen“ (64,6  %) stark abfällt. In abgeschwächter Form ver-
gleichbar gelagert stellt sich die Situation im Gebiet Bezirkssportanlage Mitte dar. 
o Als eher junge Gebiete – das heißt Gebiete, mit einem im Vergleich geringen An-
teil an Personen der Altersgruppe 65 Jahre und älter, und einem Anteil an Kindern 
und Jugendlichen wie circa im Untersuchungsgebiet insgesamt – lassen sich die 
Teilräume Hansemannstraße und Neptunplatz nennen. 
o Die höchsten Anteilswerte für Kinder und Jugendliche finden sich in den Teilge-
bieten Wißmannstraße (13,1 %) und Fröbelplatz (12,9 %). 
o Für das Teilgebiet Fröbelplatz lässt sich mit 8,0 % Abstand der höchste Anteilswert 
für Hochaltrige (80+ Jahre) festhalten , was einmal mehr die strukturelle Beson-
derheit dieses Gebiets im Wandel aufzeigt.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
70 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 15: Altersstruktur (unter 18-Jährige und über 65-Jährige) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Stadt Köln, 2022

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
71 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
 
Altersstruktureller Wandel 2016 - 2021 
Im Zeitraum 2016 bis 2021 vollzog sich der altersstrukturelle Wandel im Untersuchungs-
gebiet in Richtung einer „Verjüngung“ der Altersstruktur (vgl. Tabelle 14 und Tabelle 13).  
 
Neben einem im Vergleich zur Stadt Köln höheren Anteilszuwachs bei Kindern und Ju-
gendlichen (0,5-Prozentpunkte gegenüber 0,1-Prozentpunkten bzw. bezogen auf die An-
zahl +4,1 %) lässt sich daneben eine sehr geringe Abnahme beim Anteilswert für die Al-
tersgruppe 65 Jahre (0,1-Prozentpunkte, bezogen auf die Anzahl -0,5 %) feststellen, wäh-
rend der diesbezügliche Anteilswert in Köln insgesamt um 0,3-Prozentpunkte leicht an-
stieg. Bezogen auf die absoluten Werte zeichnet sich das Untersuchungsgebiet durch 
einen Zuwachs bei Kindern- und Jugendlichen um 4,1 % sowie eine Abnahme der Perso-
nen 65 Jahre und älter um geringe 0,7 % aus. Die Anzahl an Personen im „Erwerbsalter“ 
(18 bis 64 Jahre) stagnierte annähernd (-0,5 %).  
 
Die kleinräu mige Betrachtung nach Teilgebieten zeigt für den Betrachtungszeitraum 
2016 bis 2021 zum Teil deutliche Unterschiede auf. Folgendes lässt sich unter anderem 
festhalten: 
o Der größere Teil der Teilgebiete zeichnet sich – wie das Untersuchungsgebiet ins-
gesamt – durch eine „Verjüngung“ der Altersstruktur aus. I m besonderen Maße 
trifft dies auf die Teilgebiete Bezirkssportanlage Mitte (+18,9 % Anzahl Kinder 
und Jugendliche, -5,7 % Anzahl Personen 65 Jahre und älter), Berufskolleg 
(+13,0 %; -5,3 %), Vincenz-Statz-Schule (+11,8 %; -15,1 %) und – hinsichtlich der 
Gruppe der Kinder und Jugendlichen - Weinsbergstraße (+19,4 %, +0,9 %) zu. 
o In einem größeren Umfang Kinder und Jugendliche verloren haben die Teilge-
biete St. Josef (-12,7 % bzw. -12,2-Prozentpunkte) und Neptunplatz (-8,6 % bzw. 
-1,1-Prozentpunkte). 
o Einen besonders hohen Zuwachs  in der Altersgruppe 65 Jahre und älter kenn-
zeichnet das Teilgebiet Fröbelplatz (+18,5 % bzw. +3,5-Prozentpunkte). Den dies-
bezüglich gegenläufigen Pool bildet das Gebiet Vincenz-Statz-Schule (-15,1 % 
bzw. -2,7-Prozentpunkte). 
o Ein in Relation zum Untersuchungsgebiet insgesamt besonders ausgeprägter Zu-
wachs bei den Hochaltrigen lässt sich in den Teilgebieten St. Josef (+50,8 % bzw. 
+0,9-Prozentpunkte) und Keplerstraße (+49,1 % bzw. +1,1-Prozentpunkte) fest-
stellen.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
72 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 14: Veränderung der Altersstruktur 
  
Prozentuale Veränderung                 
2016 bis 2021 
Veränderung (Prozentpunkte) 
2016 bis 2021 
Unter 18 
Jahre 
18 bis 
64 
Jahre 
65 bis 
79 
Jahre 
80+ 
Jahre 
Unter 
18 
Jahre 
18 bis 
64 
Jahre 
65 bis 
79 
Jahre 
80+ 
Jahre 
Stadt Köln +0,8% -0,6% -5,9% +21,4% +0,1 -0,4 -0,8 +1,0 
Stadtbezirk Eh-
renfeld +0,6% +0,3% -8,2% +13,8% +0,1 +0,2 -0,9 +0,6 
Stadtteil Ehren-
feld +3,2% -0,4% -7,6% +21,2% +0,4 -0,3 -0,7 +0,6 
Untersu-
chungsgebiet +4,1% -0,5% -8,2% +23,6% +0,5 -0,4 -0,8 +0,7 
Bezirkssportan-
lage Mitte +18,9% -1,3% -
17,9% +36,1% +1,9 -0,9 -2,2 +1,3 
Hansemannstr. +5,3% +0,4% -
18,6% +29,4% +0,6 +0,3 -1,6 +0,6 
St. Josef -12,7% +1,9% -
13,7% +50,8% -1,2 +1,6 -1,2 +0,9 
Pellenzstr. +0,4% +0,7% +2,1% -24,3% +0,1 +0,5 +0,2 -0,8 
Wißmannstr. -1,8% -0,3% -3,9% +36,6% -0,2 -0,2 -0,3 +0,8 
Fröbelplatz +2,4% -5,6% +9,6% +38,8% +0,3 -3,8 +1,3 +2,2 
Vincenz-Statz-
Schule +11,8% +1,9% -
23,8% +9,5% +1,3 +1,4 -3,1 +0,4 
Keplerstr. +8,7% -0,4% -
16,5% +49,1% +0,6 -0,3 -1,4 +1,1 
Neptunplatz -8,6% +1,6% -1,6% -4,5% -1,1 +1,3 -0,1 -0,1 
Berufskolleg +13,0% -0,9% -
12,2% +17,8% +1,4 -0,7 -1,2 +0,5 
Weinsbergstr. +19,4% -2,7% -8,1% +36,8% +2,1 -2,2 -0,7 +0,8 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches  
Informationssystem), 2022, Bevölkerung zum 31.12. des Jahres

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
73 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
 Haushaltsstruktur 
Haushaltstypen 
Gemäß den Ergebnissen der ALP -Haushaltsbefragung ist im Untersuchungsgebiet mit 
Abstand am stärksten der Haushaltstyp Singlehaushalte bis einschließlich 6 5 Jahre ver-
treten (36 %), gefolgt von Paarhaushalten unter 65 Jahre ohne Kinder (22 %). Allen wei-
teren Haushaltstypen kommt eine geringere Rolle zu, wobei die Anteilswerte zwischen 
13 % für Familien mit minderjährigen Kindern und 3 % für die Haushalte Alleinerziehen-
der mit minderjährigen Kindern bzw. für Mehrgenerationenhaushalte rangieren (vgl. Ta-
belle 15).  
 
Bei zusammengefasster Betrachtung dominier t mit einem Anteil von zusammen rund 
44 % der Haushaltstyp Singlehaushalte  - gefolgt vom Typ Pa arhaushalt mit circa 29  %. 
Für Haushalte, in denen (auch) minderjährige Kinder leben ermittelt sich ein Wert von 
rund 15 %. Auf Seniorenhauhalte (Seniorensingle- und Seniorenpaarhaushalte) entfallen 
rund 14 % der Haushalte. Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern ab 18 Jahre) umfas-
sen circa 3 % der Haushalte im Untersuchungsgebiet. 
 
Hinsichtlich der Haushaltstrukturen unterschieden sich Haushalte ohne Migrationshin-
tergrund und Haushalten mit mindestens einer haushaltsangehörigen Person mit Migra-
tionshintergrund signifikant (vgl. Tabelle 15).  
 
Bei den Haushalten mit Migrationshintergrund ist  der Haushaltstyp Singlehaushalt mit 
zusammen rund 32 % an allen Haushalten deutlich geringer vertreten als bei den Haus-
halten ohne Migrationshintergrund (circa 52 %). Dieser Unterschied ergibt sich an erster 
Stelle aus der maßgeblich geringeren Bedeutung des Haushaltstyps Singlehaushalt ab 30 
bis einschließlich 65 Jahre. Sie machen „nur“ rund 18 % aus, während sich für die Haus-
halte ohne Migrationshintergrund ein Wert von circa 37 % ermittelt.  
 
Demgegenüber häufiger bei Haushalten mit Migrationshintergrun d vertreten sind  vor 
allem Paarhaushalte unter 65 Jahre ohne Kinder (rund 2 5 % gegenüber 20 %)., Familien 
mit minderjährigen Kindern (15 % vs. 11 %), Mehrgenerationenhaushalte und (bedingt) 
Wohngemeinschaften.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
74 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 15: Haushaltsstruktur – gesamt, Migrationshintergrund 
Haushaltstypen 
(Spaltenprozente) Gesamt 
Haushalte mit 
ausschließlich 
Personen ohne 
Migrationshinter-
grund 
Haushalte mit min-
destens einer Per-
son mit Migrations-
hintergrund (inkl. 
Ausländer) 
Singlehaushalte unter 30 Jahre 6% 7% 6% 
Singlehaushalt ab 30 bis einschließlich 
65 Jahre 30% 37% 18% 
Singlehaushalt über 65 Jahre 7% 7% 8% 
Familien mit minderjährigen Kindern 13% 11% 15% 
Alleinerziehende (mit Kindern unter 18 
Jahre) 3% 2% 3% 
Paarhaushalte ohne Kinder bis ein-
schließlich 65 Jahre 22% 20% 25% 
Paarhaushalte ohne Kinder über 65 
Jahre 7% 5% 9% 
Wohngemeinschaften 8% 7% 9% 
Mehrgenerationenhaushalte (mit Kin-
dern über 18) 3% 2% 6% 
Nicht zuordenbare Haushalte 1% 1% 1% 
Gesamt 100% 100% 100% 
*Definition Haushaltstypen: Paare mit minderjährigen Kindern – Angabe Paarhaushalt, mindestens ein minderjähriges 
Kind, Paarhaushalte ab 65 Jahre ohne Kinder – Angabe Paarhaushalt, minimal eine Person ab 65 Jahre oder älter, Wohn-
gemeinschaften – mindestens zwei Personen ab 18 Jahre und Angabe Wohngemeinschaft, Mehrgenerationenhaushalte 
(mit Kindern ab 18 Jahre) – Mindestentens zwei Personen ab 18 Jahre und Angabe für mindestens ein Person Kind. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, Rundungsdifferenzen möglich, 2023 
 
Bei kleinräumiger Betrachtung der Haushaltsstrukturen lässt sich unter anderem Folgen-
des festhalten, wobei sich ein relativ heterogenes Bild ergibt: 
o Mit einer Spanne von 2 % im Teilgebiet Berufskolleg bis 11 % im Gebiet St. Josef 
lässt sich im Untersuchungsgebiet für den Haushaltstyp junge Singlehaushalte 
(Singlehaushalten unter 30 Jahre) eine relativ breite Spanne festhalten. 
o Bezogen auf die Summe aller drei Singlehaushaltstypen  ermitteln sich im Ver-
gleich stark oder besonders stark durch Singlehaushalte geprägte Teilgebiete –

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
75 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Keplerstraße (55 %), Wißmannstraße (51 %), Weinsbergstraße (49 %) – denen Ge-
biete mit einer unterdurchschnittlichen diesbezüglichen Prägung gegenüberste-
hen: Fröbelplatz und Berufskolleg (jeweils 36 %) sowie Hansemannstraße (38 %). 
o Familien mit minderjährigen Kindern  sind im Untersuchungsgebiet (dort 12  %) 
vermehrt in den Gebieten Fröbelplatz (17 %), Bezirkssportanlage Mitte (16 %) und 
Pellenzstraße (15 %), geringer in den Gebieten Wißmannstraße (9  %), St. Josef 
und Keplerstra0e (jeweils 10 %) ansässig. Die Werte für die restlichen Gebiete ran-
gieren zwischen 11 % und 14 %. 
o Ein im Vergleich deutlich höherer Anteil Alleinerziehender mit minderjährigen 
Kindern wohnt im Teilgebiet Fröbelplatz (7 %). Mit rund 1 % liegt ein besonders 
geringer Wert für die Gebiete Vinzenz -Statz-Schule, Keplerstraße, Berufskolleg 
und Weinsbergstraße vor. 
o Bezogen auf alle Haushalte mit mind erjährigen Kindern lässt sich im Vergleich 
zum Untersuchungsgebiet insgesamt (15  %) speziell für das Gebiet Fröbelplatz 
(23 %) ein hoher Wert festhalten. Gefolgt von den Gebieten Bezirkssportanlage 
Mitte und Pellenzstraße (jeweils 19 %). Am niedrigsten fallen die diesbezüglichen 
Werte in den Gebieten Keplerstraße (10 %) und Wißmannstraße (12 %) aus. 
o Paarhaushalte bis einschließlich 65 Jahre ohne Kinder leben überdurchschnittlich 
häufig in den Teilgebieten Berufskolleg (30  %) und Hansemannstraße (27  %). In 
den Teilgebieten St. Josef (15  %) und Keplerstraße (16  %) ist ihr Anteil am ge-
ringsten ausgebildet. 
o Der höchste Anteil von Paarhaushalten ohne Kinder über 65 Jahre lebt im Gebiet 
Vinzens-Statz-Schule (10 %). Am anderen Ende der Skala rangiert das Teilgebiet  
St. Josef mit 3 %. 
o Wohngemeinschaften (Untersuchungsgebiet gesamt: 8  %) sind überdurch-
schnittlich in den Teilgebieten St. Josef (14 %) und Hansestraße 11 % vertreten. 
o Mehrgenerationenhaushalte mit volljährigen Kindern siedeln überdurchschnitt-
lich häufig im Teilgebiet Vinzenz-Statz-Schule (6 %) und am seltensten in den 
Teilgebieten Bezirkssportanlage Mitte und Weinsbergstraße (jeweils 2 %). 
o Senioren*innenhaushalte80 (Untersuchungsgebiet gesamt 15  %) s ind überpro-
portional in den Teilgebieten Vincenz-Statz-Schule (21 %) sowie Bezirkssportan-
lage Mitte und Fröbelplatz (jeweils 18 %) vertreten. 
 
 
 
 
 
 
 
 
80Summe Singlehaushalt über 65 Jahre und Paarhaushalte ohne Kinder über 65 Jahre.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
76 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Durchschnittliche Haushaltsgröße 
Gemäß Haushaltsbefragung beläuft sich die durchschnittliche Haushaltsgröße im Unter-
suchungsgebiet auf 1,86 und damit auf knapp zwei Personen. Für Köln beträgt der Wert 
zum Stand 31.12.2022 laut Sekundärdaten 1,87 – für den Bezirk Ehrenfeld 1,82 und für 
den für den Stadtteil Ehrenfeld 1,6081. Die kleinste durchschnittliche Haushaltsgröße er-
mittelt sich mit 1,7 0 für die Teilgebiete Keplerstraße und Weinsbergstraße. Die größte 
mit 2,05 im Teilgebiet Fröbelplatz. 
 
Tabelle 16: Durchschnittliche Haushaltsgröße 
Teilgebiet Durchschnittliche  
Haushaltsgröße 
Bezirkssportanlage Mitte 1,86 
Hansemannstr. 1,95 
St. Josef 1,94 
Pellenzstr. 1,89 
Wißmannstr. 1,73 
Fröbelplatz 2,05 
Vincenz-Statz-Schule 1,91 
Keplerstr. 1,70 
Neptunplatz 1,84 
Berufskolleg 1,89 
Weinsbergstr. 1,70 
Gesamt 1,86 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
 Erwerbstätigkeit 
Beschäftigungsverhältnis 
Die Tabelle 17 stellt die Beschäftigungsverhältnisse aller Personen ab 15 Jahren laut ALP-
Haushaltsbefragung dar.  
 
Mit rund 17  % kommt dem Status Student*in/Schüler*in eine erkennbare Rolle zu. An 
erster Stelle kennzeichnend für das Untersuchungsgebiet sind mit „regulärer“ Berufstä-
tigkeit verknüpfte Status: Angestellte*r, Arbeiter*in und Selbständige*r, Freiberufler*in 
(zusammen 64 %). 3 % der Personen (ab 15 Jahre) in den befragten Haushalten sind ar-
beitssuchend. 
 
81 Quelle: Kölner Statistische Nachrichten 5/2023 – Kölner Stadtteilinformationen Bevölkerungs-
zahlen 2022.Erläuterung ALP: Der vergleichsweise niedrigere Wert für die Haushaltsgröße im Be-
zirk Ehrenfeld und im Stadtteil Ehrenfeld ist darauf zurückzuführen, dass insbesondere bei 
Wohngemeinschaften eine Haushaltsgenerierung nicht möglich ist. Dadurch wird die Anzahl der 
Haushalte insgesamt überschätzt bzw. die Haushalte werden anders definiert.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
77 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Auf Ebene der Teilgebiete lässt sich unter  anderem Folgendes festhalten: Im Vergleich 
zum Untersuchungsgebiet insgesamt sind die Gebiete Fröbelplatz (23 %), St. Josef und 
Keplerstraße (jeweils 21  %) sowie Hansemannstraße (20 %) stärker, die Gebiete Weins-
berstraße (8  %) und Berufskolleg (13 %), geringer durch Student*innen/Schüler*innen 
geprägt. Mit 9 % sind Beamte im Teilgebiet Weinsbergstraße stärker vertreten als im Un-
tersuchungsgebiet insgesamt (5 %). Rentner*innen/Pensionär*innen machen im Unter-
suchungsgebiet 13% aus. Deutlich stärker sind sie in den Teilgebieten Vincenz -Statz-
Schule (20 %) und Bezirksportanlage Mitte (19 %), deutlich schwächer in den Gebieten 
Hansemannstraße, St. Josef und Neptunplatz (jeweils 9 %) vertreten. 
 
Tabelle 17: Beschäftigungsverhältnis 
(Berufs-)Tätigkeit   
Auszubildende*r 1% 
Student*in, Schüler*in 17% 
Arbeiter*in 3% 
Angestellte*r 46% 
Beamte*r 5% 
Selbständige*r, Freiberufler*in 10% 
In Beschäftigungsmaßnahme / Umschüler*in 0% 
Arbeitssuchend 3% 
Hausfrau / Hausmann 2% 
Rentner*in, Pensionär*in 13% 
Gesamt 100% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Sozialversicherungspflichtige Beschäftigung 
Die Anteile der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Altersgruppe der 15- bis 
64-Jährigen mit Hauptwohnsitz im Jahr 2021 liegen vor allem für das Untersuchungsge-
biet (66,3%) aber auch für den Stadtteil Ehrenfeld (63,1 %) über dem Anteil für die Stadt 
Köln insgesamt (59,7 %).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
78 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 18: Anteil sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP) am Wohnort 
  
SVP-Be-
schäftigte 
2016* 
SVP-Be-
schäftigte 
2021* 
Prozentu-
ale Verän-
derung 
2016 bis 
2021 
Verände-
rung 2016 
bis 2021  
in Prozent-
punkten 
Stadt Köln 54,1% 59,7% +10,2% +5,5 
Stadtbezirk Ehrenfeld 54,4% 60,1% +10,5% +5,7 
Stadtteil Ehrenfeld 56,5% 63,1% +11,8% +6,7 
Untersuchungsgebiet 59,2% 66,3% +11,9% +7,1 
Bezirkssportanlage Mitte 59,4% 67,4% +13,5% +8,0 
Hansemannstr. 58,9% 64,9% +10,2% +6,0 
St. Josef 53,0% 61,9% +16,9% +8,9 
Pellenzstr. 57,1% 62,8% +9,9% +5,7 
Wißmannstr. 54,7% 60,0% +9,7% +5,3 
Fröbelplatz 56,6% 61,4% +8,4% +4,8 
Vincenz-Statz-Schule 60,7% 67,5% +11,2% +6,8 
Keplerstr. 58,3% 65,2% +11,8% +6,9 
Neptunplatz 57,9% 64,0% +10,6% +6,1 
Berufskolleg 59,0% 67,7% +14,7% +8,7 
Weinsbergstr. 61,7% 66,7% +8,2% +5,1 
Rundungsdifferenzen möglich. *An der Bevölkerung mit Hauptwohnsitz im Alter von 15 bis 64 Jahren. 
Quelle: Stadt Köln; Statistik der Bundesagentur für Arbeit 
 
Bei der Betrachtung nach Teilgebieten schwanken die Werte zwischen minimal  61,4 % 
(Fröbelplatz) und maximal 67,7 % (Berufskolleg) nur relativ moderat. 
 
Nicht nur in Köln, sondern auch im Stadtteil Ehrenfeld und im Untersuchungsgebiet ist 
der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten an den 15- bis 64-Jährigen mit 
Hauptwohnsitz zum Stand 2021 im Vergleich zum Jahr 2016 deutlich angestiegen. Dabei 
rangiert der prozentuale Zuwachs im Untersuchungsgebiet mit 11,9 % moderat oberhalb 
des Zuwachses auf gesamtstädtischem Niveau (+10,2 %) und auf dem Niveau des Stadt-
teils Ehrenfeld (+11,8 %).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
79 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
 Bildungsniveau 
Das Bildungsniveau (vgl. Tabelle 19) beeinflusst die Chancen auf dem Arbeitsmarkt. So 
geht ein hohes Bildungsniveau unter anderem mit einem geringeren Risiko des Arbeits-
platzverlustes einher. Zudem besteht zumeist eine enge Korrelation zwischen Bildung 
und Einkommen. Bezüglich des Verdrängungspotenzials sind Personen mit einem nied-
rigen Bildungsniveau eher gefährdet als Personen mit einem hohen Niveau. 
 
Tabelle 19: Bildungsniveau 
Höchster 
Bildungs-
abschluss* 
Gesamt 
Bezirkssportanlage 
Mitte 
Hansemannstr. 
 St. Josef 
Pellenzstr. 
Wißmannstr. 
Fröbelplatz 
Vincenz-Statz-Schule 
Keplerstr. 
Neptunplatz 
Berufskolleg 
Weinsbergstr. 
Noch in der 
schulischen 
Ausbildung 
7% 9% 8% 5% 7% 7% 11% 6% 6% 7% 6% 4% 
Hauptschul-
abschluss 5% 4% 5% 4% 3% 8% 7% 9% 5% 4% 4% 5% 
Realschul-
abschluss 8% 5% 6% 6% 6% 10% 7% 14% 7% 5% 8% 7% 
Hochschul-
reife, Abitur 22% 26% 21% 26% 20% 24% 21% 19% 24% 20% 23% 21% 
Fach-/ 
Hoch-
schulab-
schluss, 
Promotion 
54% 52% 54% 56% 61% 46% 50% 47% 48% 61% 57% 59% 
Kein Ab-
schluss 4% 5% 5% 4% 2% 5% 4% 5% 10% 2% 1% 4% 
Gesamt 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 
*Bezogen auf den höchsten Bildungsabschluss aller in den befragten Haushalten lebender Personen ab 15 Jahre 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Über (mindestens) eine Fachhochschul- oder Hochschulreife verfügen rund 76 % aller in 
den befragten Haushalten lebender Personen ab 15 Jahre. Für mehr als die Hälfte der 
Haushalte (rund 54 %) lässt sich als höchster Abschluss ein Fachhochschul- oder Hoch-
schulabschluss (gegebenenfalls mit Promotion) festhalten.  
 
Bei kleinräumiger Betrachtung nach Teilgebieten ermittelt sich hinsichtlich des Indikators 
Fachhochschul-/Hochschulabschluss eine relativ breite Spreizung zwischen minimal 46 % 
im Gebiet Wißmannstraße bis 61 % in den Gebieten Pellenzstraße und Neptunplatz.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
80 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
 Einwohner*innen mit Migrationshintergrund 
Zum Stand 2021 zeichnet sich das Untersuchungsgebiet mit einem ausländischen Ein-
wohner*innenanteil von 17 % und einem Anteil an Einwohner*innen mit Migrationshin-
tergrund82 in Höhe von 32 % im Vergleich zur Stadt Köln (19 % bzw. 40 %) wie auch zum 
Stadtteil Ehrenfeld (19 %, 36 %) durch deutlich niedrigere Werte aus – vor allem hinsicht-
lich des Anteils von Personen mit Migrationshintergrund (vgl. Tabelle 20).  
 
Auf Teilraumebene stehen im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt stark über-
durchschnittlich durch Einwohner*innen mit Migrationshintergrund geprägte Teilgebiete 
– konkret Wißmannstraße (40 %) und Keplerstraße (39 %), die damit auf Kölner Niveau 
rangieren – Teilgebiete gegenüber, die deutlich weniger Einwohner*innen mit Migrati-
onshintergrund verzeichnen. Die geringsten diesbezüglichen Werte liegen in den Teilge-
bieten Weinsbergstraße (25 %, Bezirkssportanlage Mitte und Pellenzstraße (jeweils 26 %) 
vor. 
 
Im Zeitraum 2016 bis 2021 sank die Anzahl an Personen mit ausländischer Staatsbürger-
schaft im Untersuchungsgebiet sehr stark um 11 %. Auf Ebene des Stadtteils betrug der 
Rückgang 7 %, während er sich im Bezirk nur auf 3 % belief und in Köln eine Stagnation 
zu verzeichnen war. Eine derartige Datenkons tellation spricht nicht für ausschließlich 
„normale“ demografische Prozesse , sondern (auch) dafür, dass innerhalb des Untersu-
chungsgebiets Veränderungen bei Wohnangeboten für Menschen mit ausländischer 
Staatsbürgerschaft mit hineingespielt haben. Gemäß Auskunft der Stadt Köln wurde im 
Herbst 2019 in der Geisselstraße 3-5 eine Flüchtlingsunterkunft geschlossen. 
 
Betrachtet man die Werte für die Gruppe der Einwohner*innen mit Migrationshinter-
grund bietet sich ein „ausgewogeneres“ Bild. Ihre Zahl nahm im genannten Zeittraum im 
Untersuchungsgebiet um 1 % ab, während sie im Stadtteil Ehrenfeld stagnierte und im 
Bezirk Ehrenfeld (+4 %) und in der Stadt insgesamt (+5  %) anstieg. Die Teilgebiete im 
Untersuchungsgebiet, die einen starken Rückgang bei Einwohner*innen mit ausländi-
scher Staatsbürgerschaft verzeichneten, St. Josef, Vincenz-Statz-Schule, Weinsbergstraße 
und Hansemannstraße, verzeichneten auch stärkere Rückgänge bei der Anzahl von Per-
sonen mit Migrationshintergrund.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
82 Hierin sind die Ausländer*innen enthalten.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
81 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 20: Entwicklung Anteil Ausländer*innen und Einwohner*innen mit Migrations-
hintergrund an allen Einwohner*innen (2016 zu 2021) 
Teilgebiet 
Anteil Aus-
länder*in-
nen 2016 
Anteil Aus-
länder*in-
nen 2021 
Verände-
rung relativ 
2016 zu 
2021 
Anteil Ein-
wohner*in-
nen mit 
Migra-
tionshin-
tergrund 
2016 
Anteil Ein-
wohner*in-
nen mit 
Migra-
tionshin-
tergrund 
2021 
Verände-
rung relativ 
2016 zu 
2021 
Stadt Köln 19% 19% 0% 38% 40% 5% 
Stadtbezirk Eh-
renfeld 20% 19% -3% 38% 39% 4% 
Stadtteil Ehren-
feld 20% 19% -7% 36% 36% 0% 
Untersu-
chungsgebiet 19% 17% -11% 32% 32% -1% 
Bezirkssportan-
lage Mitte 15% 13% -12% 26% 26% 0% 
Hansemannstr. 22% 18% -16% 34% 32% -6% 
St. Josef 23% 17% -24% 36% 32% -11% 
Pellenzstr. 12% 13% 5% 25% 26% 4% 
Wißmannstr. 25% 23% -7% 39% 40% 2% 
Fröbelplatz 19% 17% -7% 33% 33% 0% 
Vincenz-Statz-
Schule 17% 13% -21% 30% 29% -3% 
Keplerstr. 25% 24% -1% 37% 39% 5% 
Neptunplatz 18% 17% -4% 31% 30% -1% 
Berufskolleg 14% 13% -8% 29% 30% 3% 
Weinsbergstr. 13% 10% -20% 26% 25% -5% 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
82 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 16: Anteil Ausländer*innen und Personen mit Migrationshintergrund 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Stadt Köln, 2022

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
83 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
5.2 Kernindikatoren 
 Wohnform – Miete, Eigentum 
Gemäß der ALP -Haushaltsbefragung sind im Untersuchungsgebiet 8 5 % der befragten 
Haushalte Mieterhaushalte (8 2 % Hauptmieter*innen, 3 % Untermieter*innen). Sie sind 
im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Verdrängung geschützt. Nur 
15 % der befragten Haushalte leben im Eigentum.  
 
Abbildung 17: Anteil Eigentümerhaushalte nach Teilgebieten 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
84 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
 Sozio-ökonomische Situation/Einkommenssituation 
Arbeitslosigkeit und Bezug von Grundsicherung 
Der Anteil der Leistungsberechtigten für den Empfang von Arbeitslosengeld II (SGB II) im 
Alter von null Jahre bis unter die Altersgrenze zum Renteneintritt an allen Einwohner*in-
nen mit Hauptwohnung im gleichen Alter (vgl. Tabelle 21) ist zum Stand 2021 im Unter-
suchungsgebiet mit 5,9 % signifikant niedriger als in Köln insgesamt ( 12,6 %)  %) sowie 
auch niedriger als im S tadtbezirk Ehrenfeld (11,9 %) und im Stadtteil Ehre nfeld (8,6 %) 
ausgebildet (vgl. Tabelle 21).  
 
In Relation zu 2016 ist dabei der Wert im Untersuchungsgebiet prozentual betrachtet in 
einem erheblichen Umfang zurückgegangen (-13,7 %), womit im Vergleich zu den Rück-
gängen im gesamten Stadtgebiet (-3,4 %), dem Stadtbezirk Ehrenfeld (-6,3 %) und dem 
Stadtteil Ehrenfeld (-11,9 %) ein klar höherer Rückgang vorliegt. 
 
Die Werte für die Teilgebiete streuen dabei erkennbar: Für das Teilgebiet Berufskolleg 
liegt anteilsbezogen der niedrigste Wert mit 2,8 % vor, den höchsten Anteil an SGB II -
Leistungsberechtigten weisen die Teilgebiete Wißmannstraße (9,0  %) und Hansemann-
straße (8,9 %) auf (vgl. daneben auch Abbildung 18).  
 
Besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache Personen. Zu 
diesem Personenkreis zählen die Leistungsberechtigten für den E mpfang von Grundsi-
cherung im Alter nach SGB XII (vgl. Tabelle 21). Der Anteil an Personen, die Grundsiche-
rungsleistungen im Alter empfangen 83, ist im Jahr 2021  im Untersuchungsgebiet mit 
9,0 % knapp oberhalb des Kölner Niveaus (8,5  %) aber geringer als im B ezirk (11,0 %) 
und im Stadtteil (11,8 %) ausgebildet.  
 
Gegenüber 2016 ist dabei der Wert im Untersuchungsgebiet um 0,7 % angestiegen, wo-
mit in Relation zur Entwicklung in der Stadt Köln (+9,7 %) wie auch zum Bezirk (+7,3 %) 
und zum Stadtteil Ehrenfeld (+1,7 %) ein geringerer Anstieg vorliegt. 
 
Die Betrachtung auf Teilgebietsebene zeigt eine erhebliche Streuung auf: Zum Stand 
2021 liegt für das Teilgebiet Fröbelplatz mit 15,5 % die höchste Quote an Bezieher*innen 
von Leistung nach SGB XII vor. Die geringste Quote findet sich mit 4,0  % im Teilgebiet 
Bezirkssporthalle Mitte. 
 
 
 
 
 
 
 
 
83 Anteil SGBXII-Leistungsberechtigte mit Grundsicherung im Alter an allen Einwohner*innen mit 
Hauptwohnung ab der Altersgrenze zum Renteneintritt und älter.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
85 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 21: Arbeitslosigkeit (SGB II) und Grundsicherung im Alter (SGB XII) 
 
* Anteil SGB II- Leistungsberechtigte im Alter 0 bis unter die Altersgrenze zum Renteneintritt an allen Einwohner*innen 
mit Hauptwohnung im gleichen Alter  
** Anteil SGBXII-Leistungsberechtigte mit Grundsicherung im Alter an allen Einwohner*innen mit Hauptwohnung ab der 
Altersgrenze zum Renteneintritt und älter 
Quelle: * Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und 
Statistik (eigene Berechnung); ** Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und  
Statistik (Statistisches Informationssystem)

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
86 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 18: Anteil SGB II – Leistungsempfänger 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: Statistik der Bundesagentur für 
Arbeit; Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung 
 
Wohngeldbewilligte Haushalte 
Der Anteil wohngeldbewilligter Haushalte im Untersuchungsgebiet an allen Haushalten 
rangierte im Jahr 2016 mit 1, 3 % und im Jahr 2021 mit 1,4 % moderat unterhalb des 
Niveaus in der Stadt Köln (2016: 1,7 %, 2021: 1,6 %) sowie 2021 auf einem niedrigeren 
Niveau als im Stadtbezirk Ehrenfeld (1,9 %) und im Stadtteil Ehrenfeld (1,6 %). Für 2021 
lässt sich im Untersuchungsgebiet gegenüber 2016 ein Zuwachs feststellen (+2,8 %), 
während in den gewählten Vergleichsräumen ein deutlicher Rückgang zu verzeichnen 
war: -8,2 % in Köln, -9,8 % im Bezirk und -8,6 % im Stadtteil.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
87 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 22: Anteil wohngeldbewilligte Haushalte 
  
Wohngeld- 
bewilligte Haus-
halte 2016* 
Wohngeld- 
bewilligte Haus-
halte 2021* 
Prozentuale Ver-
änderung 2016 
bis 2021 
Stadt Köln 1,7% 1,6% -8,2% 
Stadtbezirk Ehrenfeld 2,1% 1,9% -9,8% 
Stadtteil Ehrenfeld 1,8% 1,6% -8,6% 
Untersuchungsgebiet 1,3% 1,4% +2,8% 
Bezirkssportanlage Mitte 0,2% 1,0% +363,9% 
Hansemannstr. 1,1% 1,6% +42,0% 
St. Josef 1,6% 1,9% +22,2% 
Pellenzstr. 1,2% 0,8% -36,0% 
Wißmannstr. 1,8% 1,5% -15,4% 
Fröbelplatz 2,8% 2,0% -26,2% 
Vincenz-Statz-Schule 1,6% 1,4% -13,0% 
Keplerstr. 1,0% 1,5% +50,3% 
Neptunplatz 1,0% 1,5% +44,1% 
Berufskolleg 0,9% 0,8% -18,5% 
Weinsbergstr. 1,1% 0,7% -35,2% 
*An allen Haushalten. 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Wohnungswesen / Amt für Stadtentwicklung und  
Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022 
 
Bezüglich dieses Indikators lassen sich bei kleinräumiger Betrachtung erhebliche Diver-
genzen festhalten (vgl. Tabelle 22). Zum Stand 2021 stehen Teilgebiete mit einem erhöh-
ten Anteil an wohngeldbewilligten Haushalten – vor allem Fröbelplatz (2,0  %), St. Josef 
(1,9 %) und Hansemannstraße (1,6 %) – Gebieten mit einem deutlich niedrigen Anteil ge-
genüber: Weinsbergstraße mit 0,7 %, Berufskolleg und Pellenzstraße mit 0,8 %, Bezirks-
sportanlage Mitte mit 1,0 % gegenüber.  
 
Im Vergleich der Jahre 2016 und 2021 zeigt sich, dass auf Teilraumebene eine sehr stark 
divergierende Entwicklung zu beobachten ist. Knapp die Hälfte der Teilgebiete verzeich-
nete einen hohen bis sehr hohen Zuwachs, gut die Hälfte einen erheblichen Rückgang.  
 
Auf die in der ALP -Haushaltsbefragung gestellte Frage „Brauchen oder brauchten Sie 
einen Wohnberechtigungsschein, um diese Wohnung mieten zu können?“ äußerten sich 
die Haushalte wie folgt: mit „ja“ knapp 7 %, mit „nein“ circa 90 % und mit „weiß nicht“ 
gut 3 %.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
88 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Haushaltsnettoeinkommen als zentraler Indikator 
Das monatliche Haushaltsnettoeinkommen84 stellt einen zentralen Kernindikator für die 
Beurteilung des Verdrängungspotenzials dar. Daneben ist er für einen weiteren zentralen 
Kernindikator zur Einschätzung des Verdrängungspotenzials, die Wohnkostenbelastung 
(siehe Kapitel 5.2.3), eine der beiden rechnerischen Bezugsgrößen. 
 
Haushaltsnettoeinkommen nach Einkommensklassen 
Wie die Abbildung 19 für das Untersuchungsgebiet insgesamt aufzeigt, rangiert hinsicht-
lich der Einordnung in Einkommensklassen85 das monatliche Nettohaushaltseinkommen 
vieler Haushalte im Untersuchungsgebiet (67,8 %) im Bereich von 1.500 bis 4.000 Euro; 
dort mit Schwerpunkt bei „mittleren“ Einkommen. Über gehobene Nettoeinkommen (ab 
4.000 Euro bis 6.000 Euro) und hohe Nettoeinkommen verfügen 19,9 % bzw. 12,4 % (zu-
sammen immerhin 32,2 %) der befragten Haushalte. Hiermit ist dieser Anteil deutlich hö-
her ausgeprägt als der Anteilswert für die Haushalte mit einem geringen Nettoeinkom-
men (Spanne unter 750 Euro bis 1.500 Euro) mit 17,0 %.  
 
Abbildung 19: Monatliches Haushaltsnettoeinkommen (Einkommensklassen) 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
 
 
 
 
 
84 Erfragt im Rahmen der ALP-Haushaltsbefragung 2023. 
85 Einkommensklassen gemäß Vorgabe der Stadt Köln.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
89 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen insgesamt und kleinräumig 
Das arithmetische Mittel ist für den Vergleich und die Beschreibung der Einkommens-
situation nicht optimal. So ist das (Netto-)Einkommen immer im Kontext von Haushalts-
größe und -zusammensetzung zu bewerten. Beispielsweise ist ein Haushaltsnettoein-
kommen von 2.400 € für einen Singlehaushalt eher hoch, aber für einen Vier-Personen-
haushalt eher gering. Das Pro - Kopfeinkommen86 hilft an dieser Stelle ebenfalls nicht 
weiter. Es berücksichtigt nicht, dass Mehrpersonenhaushalte effizienter wirtschaften kön-
nen und dass je nach Alter des Haushaltsmitglieds unterschiedliche Bedürfnisse bzw. 
Kosten entstehen. Vor diesem Hintergrund wurde ein gewichtetes Pro-Kopf-Einkommen, 
das sogenannte Äquivalenzeinkommen87, berechnet. Derart berechnet, ermittelt sich für 
das Untersuchungsgebiet ein durchschnittliches Äquivalenzeinkommen (arithmetisches 
Mittel) der Haushalte in Höhe von 2.530 Euro. 
 
Tabelle 23: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig (Mittelwert, Äquivalenzeinkommen) 
Teilgebiet Mittelwert (arith. Mittel) 
Bezirkssportanlage Mitte 2.294 € 
Hansemannstr. 2.483 € 
St. Josef 2.444 € 
Pellenzstr. 2.490 € 
Wißmannstr. 2.299 € 
Fröbelplatz 2.523 € 
Vincenz-Statz-Schule 2.427 € 
Keplerstr. 2.277 € 
Neptunplatz 2.756 € 
Berufskolleg 2.896 € 
Weinsbergstr. 2.735 € 
Gesamt 2.530 € 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
86 Haushaltsnettoeinkommen dividiert durch die Anzahl der Haushaltsmitglieder. 
87 Mithilfe von Äquivalenzeinkommen kann die Einkommenssituation von Haushalten unter-
schiedlicher Größe und Zusammensetzung vergleichbar gemacht werden. Dazu wird das Haus-
haltsnettoeinkommen anhand der Struktur des Haushalts umgerechnet bzw. gewicht et. ALP ori-
entiert sich bei der Umrechnung bzw. Gewichtung des Haushaltsnettoeinkommens an der von 
der OECD und der europäischen Statistik angewandten Methodik. Dabei erhält die erste erwach-
sene Person im Haushalt ein Bedarfsgewicht von 1; weitere erwachsene Personen und Jugendli-
che über 14 Jahren haben jeweils ein Gewicht von 0,5 und Kinder bis zu 14 Jahren ein Gewicht 
von 0,3. Unterstellt wird also erstens, dass mit anwachsender Zahl von Haushaltsmitgliedern 
Größenvorteile wirksam werden, und damit die Pro-Kopf-Ausgaben sinken, und dass zweitens 
der Bedarf von Kindern geringer ist als der von Erwachsenen. Das bedeutet beispielsweise für 
einen Vier-Personenhaushalt mit zwei Elternteilen sowie einem 16- und einem 13-jährigen Kind, 
dass das Haushaltseinkommen nicht wie bei der einfachen Pro-Kopf-Rechnung durch 4 (= 1 + 1 
+ 1 + 1) geteilt wird, sondern durch 2,3 (= 1 + 0,5 + 0,5 + 0,3).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
90 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Bei Betrachtung der Teilgebiete werden Unterschiede hinsichtlich der Einkommenssitua-
tion der Haushalte deutlich (vgl. Tabelle 23 und Abbildung 20). Das durchschnittliche 
Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzwert) beträgt im diesbezüglich „schwächsten“ 
Teilgebiet Keplerstraße mit 2.277 Euro „nur“ rund 79 % des Haushaltsnettoeinkommens 
im „stärksten“ Teilgebiet Berufskolleg (2.896 Euro). Es handelt sich hiermit um erkenn-
bare, aber noch relativ moderate Unterschiede.  
 
Abbildung 20: Haushaltsnettoeinkommen kleinräumig 
 
Kartengrundlage: Stadt Köln, Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster; Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
91 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen Hauptmieter- und Eigentümerhaus-
halte 
Unterschiede lassen sich auch feststellen, unterscheidet m an nach (Haupt-)Mieter- und 
Eigentümerhaushalten. Das durchschnittliche Äquivalenzeinkommen (Mittelwert) der Ei-
gentümerhaushalte beläuft sich auf rund 3.073 Euro, während der Wert für Hauptmiet-
erhaushalte rund 2.450 Euro beträgt und damit circa 25 % geringer ausfällt. 
 
Haushaltsnettoeinkommen – Äquivalenzeinkommen nach Haushaltstypen 
Bezüglich der Einkommenssituation unterschieden nach Haushaltstypen (Mittelwert, 
Äquivalenzeinkommen) bietet sich folgendes, stark differenziertes, Bild (vgl. Tabelle 24): 
Besonders Seniorensinglehaushalte verfügen über niedrige Einkommen . Aber auch  
Alleinerziehendenhaushalte, Mehrgenerationenhaushalte (mit Ki ndern über 18), junge 
Singlehaushalte (unter 30 Jahre) und Paarhaushalte ohne Kinder über 65 Jahre zeichnen 
sich im Vergleich zum Wert für das Untersuchungsgebiet insgesamt durch eine erkenn-
bar schwächere Einkommenssituation aus.  
 
Diese Gruppen – hierbei sehr stark Seniorensinglehaushalte - wären demnach von Miet-
steigerungen besonders betroffen. Über die mit Abstand höchsten Äquivalenzeinkom-
men verfügen Paarhaushalte ohne Kinder bis einschließlich 65 Jahre, zu denen auch so-
genannte DINK-Haushalte88 zählen. Ebenfalls noch vergleichsweise hohe Einkommen 
zeichnen Familien mit minderjährigen Kindern und Singlehaushalte ab 30 bis einschließ-
lich 65 Jahre aus. 
 
Tabelle 24: Haushaltsnettoeinkommen differenziert nach Haushaltstyp (arith. Mittel, 
Äquivalenzeinkommen) 
Haushaltstyp Mittelwert Anteil 
Singlehaushalte unter 30 Jahre 1.865 € 7% 
Singlehaushalt ab 30 bis einschließlich 65 Jahre 2.572 € 30% 
Singlehaushalt über 65 Jahre 1.580 € 9% 
Familien mit minderjährigen Kindern 2.789 € 13% 
Alleinerziehende (mit Kindern unter 18 Jahre) 1.748 € 3% 
Paarhaushalte ohne Kinder bis einschließlich 65 Jahre 3.320 € 23% 
Paarhaushalte ohne Kinder über 65 Jahre 1.999 € 6% 
Wohngemeinschaften 2.153 € 7% 
Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern über 18) 1.841 € 3% 
Insgesamt 2.530 € 100% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
 
88 Double Income no Kids.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
92 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Haushaltsnettoeinkommen – teilgebietsbezogene Einkommensungleichheiten (Äquiva-
lenzeinkommen) 
Um bestehende Einkommensungleichheiten in den Untersuchungsgebieten vertiefend 
herauszuarbeiten, erfolgte eine Auswertung der Äquivalenzeinkommen für das 20. 
Perzentil und 80. Perzentil89 auf Ebene der Medianwerte90- vgl. Tabelle 25. Zu berücksich-
tigen ist dabei, dass die Einkommen klassiert abgefragt wurden  und die monatlichen 
Haushaltseinkommen dadurch nach oben rechnerisch „gedeckelt“ sind. (höchste Ein-
kommensklasse = 11.000 Euro und mehr) , wodurch die Einkommensdisparitäten eher 
leicht unter,- als überschätzt werden.  
 
Der größte absolute  Einkommensunterschied lässt sich für das Teilgebiet  Berufskolleg 
festhalten, der geringste für das Gebiet Pellenzstraße. Die Differenz zwischen dem 20. 
und dem 80. Perzentil liegt hier bei 2.500 Euro bzw. 1.750 Euro ‒ für das Untersuchungs-
gebiet insgesamt beträgt dieser Wert knapp 2.130 Euro.  
 
Die größten relativen Einkommensunterschiede bestehen in den Teilgebieten  Fröbel-
platz, Wißmannstraße und Keplerstraße. Der Messwert des 80. Perzentils ist dort 3,0-fach 
bzw. 2,9-fach höher als der des 20. Perzentils ausgeprägt. Die geringsten diesbezüglichen 
Werte liegen in den Teilgebieten Weinsbergstraße (2,1-fach höher) und Pellenzstraße 
(2,2-fach höher) vor. Für das Untersuchungsgebiet insgesamt beläuft sich dieser Wert auf 
das 2,5-fache.  
 
Vielfältige, sozial gemischte Quartiere gehen immer auch mit Einkommensunterschieden 
der Haushalte einher. Insofern belegen die festgestellten Differenz en für das Untersu-
chungsgebiet gesamt und für die Teilgebiete das Vorhandensein von sozialgemischten 
Strukturen, wobei sich bei Betrachtung auf Teilgebietsebene eine relativ breite Spreizung 
(2,1-fach bis 3,0-fach) ergibt. 
 
Der Erhalt sozialgemischter Strukturen ist auch Ziel der Kölner Stadtentwicklungspolitik, 
da sich sozialgemischte Quartiere zumeist durch eine höhere soziale „Stabilität“ und „Be-
lastbarkeit“ und eine höhere Integrationskraft auszeichnen . Gleichzeitig stehen sehr 
große Unterschiede immer auch für einen hohen Verdrängungsdruck. Haushalte mit hö-
heren/hohen Einkommen können sich hochpreisige(re) Wohnungen leisten, fragen ten-
denziell höhere/hohe Ausstattung- und Komfortstandards nach und beeinflussen auch 
das Preisniveau des lokalen Versorgungsangebotes.  
 
 
89 Ein Perzentil ist ein Anteil einer Verteilung. Perzentile splitten die Verteilung in 100 gleich 
große Einheiten auf. Das Perzentil gibt Auskunft darüber, welcher Anteil der Verteilung über 
oder unter diesem Messwert liegt. Wird beispielsweise der Wert des 20. Perzentil betrachtet, be-
deutet das, dass 20 % der Werte kleiner als oder gleich groß wie der Messwert des 20. Perzentils 
sind. 
90 Der Median ist der Wert in der Mitte einer der Größe nach geordneten Datenreihe. Bei einer 
ungeraden Anzahl an Datenwerten ist der Median der Wert in der Mitte. Bei einer geraden An-
zahl an Datenwerten entspricht der Median dem Durchschnitt der beiden mittleren Werte.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
93 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 25: Einkommensdisparitäten (Basis Äquivalenzeinkommen) 
Teilgebiet 
Äquivalenz-
einkommen 
Median 
Äquivalenz-
einkommen 
(20. 
Perzentil) 
Äquivalenz-
einkommen 
(80. 
Perzentil) 
Faktor 
(Perzentile) 
Bezirkssportanlage Mitte 2.167 € 1.310 € 3.167 € 2,4 
Hansemannstr. 2.250 € 1.375 € 3.250 € 2,4 
St. Josef 2.250 € 1.375 € 3.449 € 2,5 
Pellenzstr. 2.250 € 1.500 € 3.250 € 2,2 
Wißmannstr. 2.167 € 1.125 € 3.250 € 2,9 
Fröbelplatz 2.250 € 1.167 € 3.548 € 3,0 
Vincenz-Statz-Schule 2.167 € 1.375 € 3.250 € 2,4 
Keplerstr. 2.250 € 1.125 € 3.250 € 2,9 
Neptunplatz 2.747 € 1.375 € 3.750 € 2,7 
Berufskolleg 2.750 € 1.750 € 4.250 € 2,4 
Weinsbergstr. 2.639 € 1.750 € 3.750 € 2,1 
Insgesamt 2.250 € 1.375 € 3.500 € 2,5 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
 Wohnkostenbelastung 
Ein wichtiger Indikator für die Einschätzung des Verdrängungspotenzials ist die Wohn -
kostenbelastung der Mieter*innenhaushalte (vgl. Tabelle 26). Für ihre Berechnung wird 
die Miete - inklusive Neben- und Heizkosten, ohne Stromkosten  - ins Verhältnis zum 
Haushaltsnettoeinkommen gesetzt. Die Mieter*innenhaushalte im Untersuchungsgebiet 
weisen eine durchschnittliche Wohnkostenbelastung in Höhe von 33  % (arithmetisches 
Mittel) bzw. 30 % (Medianwert) auf. 91  
 
Bei teilgebietsbezogener Betrachtung ermittelt sich eine Spanne zwischen einer durch-
schnittlichen Wo hnkostenbelastung (Mittelwert) in Höhe von 30 % ( Vincenz-Statz-
Schule) und 36 % (Keplerstraße). Die Medianwerte rangieren zwischen 27 % für das Ge-
biet Fröbelplatz und 33 % für das Gebiet Keplerstraße. Die Werte auf Teilgebietsebene 
gen weisen hiermit eine gewisse Varianz auf. 
 
91 Die Wohnkostenbelastung in Deutschland lag im Einkommensjahr 2018 im Median bei 21 %. 
Eine Überbelastung durch Wohnkosten liegt vor, wenn 40 % des verfügbaren Haushaltseinkom-
mens für Wohnkosten ausgeben werden. Quelle: 6. Armuts- und Reichtumsbericht der Bundes-
regierung (2021).

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
94 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Eine vergleichsweise geringe und damit gut tragbare Belastung von weniger als 20 % des 
Einkommens zeichnet weniger als ein Fünftel der Mieterhaushalte im Untersuchungsge-
biet aus (hierzu und zu den folgenden Werten vgl. Tabelle 27). Von einer kritisch hohen 
Wohnkostenbelastung kann ausgegangen werden, wenn diese 40  % oder mehr des 
Haushaltsnettoeinkommens beträgt. Hiervon sind rund 2 6 % der  Haushalte betroffen 
(Deutschland = 14 %) . Hiermit lässt sich insgesamt betrachtet konstatieren, dass schon 
derzeit ein erheblicher Anteil der Haushalte auf den Erhalt preiswerten Wohnraums an-
gewiesen ist. 
 
Tabelle 26: Wohnkostenbelastung – Mieter*innenhaushalte 
Teilgebiet Mittelwert 
(arith. Mittel) Median 
Bezirkssportanlage Mitte 33% 30% 
Hansemannstr. 34% 31% 
St. Josef 35% 32% 
Pellenzstr. 33% 29% 
Wißmannstr. 35% 31% 
Fröbelplatz 32% 27% 
Vincenz-Statz-Schule 30% 28% 
Keplerstr. 36% 33% 
Neptunplatz 32% 29% 
Berufskolleg 31% 29% 
Weinsbergstr. 32% 30% 
Insgesamt 33% 30% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
Die mittlere Wohnkostenbelastung täuscht allerdings über die große Bandbreite der Be-
lastung verschiedener Mieterinnen und Mieter hinweg. Die Auswertung nach Haushalts-
typen (vgl. Tabelle 27) gibt Aufschluss darüber, welche Gruppen in einem besonderen 
Maße von einer hohen Wohnkostenbelastung berührt sind.  
 
Nur für zwei Haushaltstypen, und zwar für  
o Paarhaushalte ohne Kinder bis einschließlich 65 Jahre und   
o für Familien mit minderjährigen Kindern  
lässt sich im Untersuchungsgebiet eine größtenteils verträgliche Wohnkostenbelastung 
konstatieren.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
95 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Das heißt nur 24 % bzw. 34 %92 dieser Haushalte, und damit die Minderheit , sind mit 
einer Wohnkostenbelastung von 30 % des Nettohaushaltseinkommens oder mehr kon-
frontiert. Speziell die Situation von Paarhaushalten bis einschließlich 65 Jahre ohne Kinder 
stellt sich bezüglich der Wohnkostenbelastung entspannt dar . W ie schon dargelegt, 
zeichnen sie sich im Untersuchungsgebiet durch das mit Abstand höchste Äquivalenz-
einkommen aller Haushaltstypen aus. Ein erwartbarer, nicht nur für Ehrenfeld Ost typi-
scher Befund, da häufig zwei (Voll -)Verdiener den gemeinsamen Haushalt bilden, wes-
halb ein höheres Mietenniveau besser getragen werden kann.  
 
Bis auf die genannten zwei Haushaltstypen sind mehr als die Hälfte der Haushalte aller 
weiteren Haushaltstypen mit einer überdurchschnittlich hohen Wohnkostenbelastung 
von 30 % und mehr konfrontiert, wobei die Belastung für Singlehaushalte über 65 Jahre 
sehr hoch, für Singlehaushalte unter 30 Jahre aber auch für Alleinerziehendenhaushalte 
stark ausgeprägt ist:  
o Singlehaushalte ( über 65 Jahre): 85 % Wohnkostenbelastung 30 % und mehr, 
66 % Wohnkostenbelastung 40% und mehr 
o Singlehaushalte (unter 30 Jahre): 69 % Wohnkostenbelastung 30 % und mehr, 
42 % Wohnkostenbelastung 40% und mehr 
o Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern: 63  % Wohnkostenbelastung 30 % 
und mehr, 41 % Wohnkostenbelastung 40% und mehr 
o Wohngemeinschaften: 64 % Wohnkostenbelastung 30 % und mehr 
o Paarhaushalte ohne Kinder (über 65 Jahre): 55% Wohnkostenbelastung 30 % und 
mehr 
o Mehrgenerationenhaushalte (mit Kindern über 18): 54  % Wohnkostenbelastung 
30 % und mehr, 40 % Wohnkostenbelastung 40% und mehr  
o Singlehaushalte (ab 30 bis einschließlich 6 5 Jahre): 53 % Wohnkostenbelastung 
30 % und mehr 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
92 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich.

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
96 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 27: Wohnkostenbelastung Hauptmieter*innenhaushalte nach Haushaltstyp 
Haushaltstyp  
(Zeilenprozente) weniger als 20% 20-29% 30-39% 40% und mehr 
Singlehaushalt unter 30 
Jahre 4% 27% 27% 42% 
Singlehaushalt ab 30 bis 
einschließlich 65 Jahre 13% 34% 27% 26% 
Singlehaushalt über 65 
Jahre 2% 13% 19% 66% 
Familien mit minderjähri-
gen Kindern 23% 43% 25% 9% 
Alleinerziehende (mit 
Kindern unter 18 Jahre) 4% 33% 22% 41% 
Paarhaushalte bis ein-
schließlich 65 Jahre ohne 
Kinder 
34% 42% 13% 11% 
Paarhaushalte über 65 
Jahre ohne Kinder 8% 38% 23% 32% 
Wohngemeinschaften 10% 26% 29% 35% 
Mehrgenerationenhaus-
halte (mit Kindern ab 18 
Jahre) 
17% 29% 14% 40% 
Gesamt 17% 34% 22% 26% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
5.3 Zwischenfazit Verdrängungspotenzial 
Zur Bewertung des Verdrängungspotenzials wurde geprüft, ob einem Teil der Bevölke-
rung in Folge von (modernisierungsbedingten) Mietsteigerungen adäquater Wohnraum 
nicht mehr im bisherigen Umfang im Untersuchungsgebiet zur Verfügung stehen würde. 
 
o Bevölkerungsgruppen, die vor ihrem sozioökonomischen Hintergrund grundsätz-
lich Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben, wozu insbeson-
dere die Bezieherinnen und -Bezieher von Leistungen gemäß SGB II zählen, sind 
besonders verdrängungssensibel. Dieser Personenkreis war und ist im Vergleich 
zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet geringer vertreten. Der Anteil der 
Leistungsberechtigten für den Empfang von Leistungen gemäß SGB II im Alter 0 
bis unter die Altersgrenze zum Renteneintritt an allen Einwohner*innen mit 
Hauptwohnung im gleichen Alter beläuft sich zum Stand 2021 im Untersuchungs-
gebiet auf knapp 6 %, in Köln auf knapp 13 %. 
o Ebenfalls besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache 
Personen. Zu diesem Personenkreis zählen die Empfängerinnen und Empfänger 
von Grundsicherung im Alter nach SGB XII. 9  % der Älteren (ab der Altersgrenze

Verdrängungspotenzial (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
97 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
zum Renteneintritt) beziehen Grundsicherung im Alter, womit e in Wert vorliegt, 
der sich auf gesamtstädtischem Niveau bewegt. 
o Im Vergleich zur Gesamtstadt (gut 40  %) ist im Untersuchungsgebiet mit knapp 
32 % ein deutlich geringerer Anteil an Personen mit Migrationshintergrund 
wohnhaft. 
o Insgesamt betrachtet, liegt im Untersuchungsgebiet eine mittlere bis gehobene 
Einkommenssituation der Haushalte vor. Es gibt allerdings deutliche Unterschiede 
zwischen einzelnen Haushaltstypen. Besonders Seniorensinglehaushalte verfügen 
über niedrige Einkommen. Aber auch Alleinerziehendenhaushalte, Mehrgenera-
tionenhaushalte (mit Kindern über 18), junge Singlehaushalte (unter 30 Jahre) und 
Paarhaushalte ohne Kinder über 65 Jahre zeichnen sich durch eine schwächere 
Einkommenssituation aus. 
o Deutlich wird das Verdrängungspotenzial an der teils hohen (30 % und mehr) bis 
sehr hohen (40 % und mehr) Wohnkostenbelastung der Haushalte. Bis auf die 
Haushaltstypen Paarhaushalte ohne Kinder bis einschließlich 65 Jahre und Fami-
lien mit minderjährigen Kindern sind mehr als die Hälfte der Haushalte aller wei-
teren Haushaltstypen mit einer hohen Wohnkostenbelastung von 30 % und mehr 
konfrontiert. Dabei fällt die  Belastung für  Singlehaushalte über 65 Jahre sehr 
hoch, für Singlehaushalte unter 30 Jahre – aber auch für Alleinerziehendenhaus-
halte, – stark ausgeprägt aus. 
o Die Mehrheit der Haushalte (8 5 %) sind Mieter*innenhaushalte (zur Haupt- und 
Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Ver-
drängung geschützt. 
Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die untersuchten Teilräume, trotz 
der vergleichsweise guten Einkommenssituation, das Vorliegen eines Verdrängungspo-
tenzials. Dies betrifft besonders verdrängungssensible Gruppen (insbesondere Arbeitslo-
sengeld II-Bezieher*innen - im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet nur 
gering vertreten, sowie Bezieher*innen von Leistungen gemäß SGB XII) aber auch Haus-
halte mit mittleren Einkommen. Die Analyse der Wohnkostensituation zeigt auf, dass eine 
Vielzahl von Haushalten (auch mit mittleren Einkommen) mit einer hohen (30  % und 
mehr), zum Teil auch sehr hohen (40, %) Wohnkostenbelastung konfrontiert, und damit 
als verdrängungssensibel zu charakterisieren sind.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
98 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
6 Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit der Investitionsbereitschaft und 
Nachfragesituation (v. a. in Hinblick auf Bevöl kerungsgruppen, die in der Lage wären, 
auch höhere Mieten für modernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwer-
ben) der Wohnungsmarktakteure im Untersuchungsgebiet auseinander.  
 
Bezogen auf die Ergebnisse der Haushaltsbefragung geben die folgenden Indikatoren 
und Kriterien Aufschluss über den Verdrängungsdruck: Soziostrukturelle Abgleich (Rela-
tion) der ortsansässigen Bevölkerung mit den zugezogenen Haushalten, die Modernisie-
rungstätigkeit sowie die Miet- und Kaufpreisstrukturen. 
 
6.1 Flankierende Eckdaten und Indikatoren 
 Vermieter*innenstruktur 
Die Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet  ‒ Bezug sind hier die Mieter*in-
nenhaushalte laut ALP-Haushaltsbefragung93 - stellt sich wie in der Tabelle 28 abgebildet 
dar. Mit rund 86 %94 sind fast alle Haushalte Mieter*innen bei privatwirtschaftlich agie-
renden Vermietern; dort schwerpunktmäßig bei privaten Haus- und Wohnungseigentü-
mern*innen, weniger bei privaten Wohnungsunternehmen. 14 % der Haushalte haben 
eine Genossenschaft oder ein kommunales Wohnungsunternehmen als Vermieter*in und 
sind damit deutlich besser vor (spekulativen) Mietpreissteigerungen geschützt.  
 
Tabelle 28: Vermieter*innenstruktur im Untersuchungsgebiet 
Kommunales Wohnungsunternehmen 4% 
Genossenschaft 10% 
Privates Wohnungsunternehmen 15% 
Private*r Hauseigentümer*in 48% 
Private*r Wohnungseigentümer*in 21% 
Weiß nicht 3% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
 
93 Vgl. Darstellung zum Thema Wohnform in Kapitel 5.2.1. 
94 Hinweis: Rund 3 % der Mieter*innenhaushalte äußerten sich mit „weiß nicht“ zur Vermieter-
struktur, so dass die genannten obigen Prozentangaben zu konkreten Vermietern*innen hier 
und im Folgenden leicht unterschätzt sind; Rundungsdifferenzen möglich.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
99 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
 Begründung letzte Mieterhöhung 
Die ALP-Haushaltsbefragung ergibt, dass rund 8 % der letzten Mieterhöhungen mit Mo-
dernisierung begründet wurden (vgl. Abbildung 21). Mit circa 36 % kommt der mietspie-
gelbegründeten Mieterhöhung die größte Bedeutung zu; gefolgt von der Begründung 
von Mieterhöhungen im Rahmen von Staffelmietverträgen (circa 23 %). 
 
Abbildung 21: Begründung letzte Mieterhöhung 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
6.1.3 Eigentümer*innenwechsel 
Auf die Frage nach einem Eigentümer* innenwechsel (vgl. Tabelle 29) des Hauses bzw. 
der Wohnung verneinte mit 78 %95 der Großteil der befragten Haushalte , die in einem 
Mietverhältnis leben, diese Frage96. Gut 15 % gaben an, dass ein Eigentümer*innenwech-
sel erfolgt sei, rund 3 %, dass er angekündigt wurde. Da die Eigentümerinnen und Eigen-
tümer die Mieterinnen und Mieter über einen Verkauf informieren müssen, ist im Grund-
satz von verlässlichen Angaben auszugehen. 
 
Hinsichtlich der Ja-Nennungen ermittelt sich eine Spanne zwischen minimal 8 % für das 
Teilgebiet Vincenz-Statz-Schule und maximal 21 % für das Teilgebiet Pellenzstraße. Ver-
gleichsweise häufig haben sich Eigentümer*innenwechsel auch in den Teilgebieten Nep-
tunplatz (rund 20 %), St. Josef (circa 19 %) Hansemannstraße und Wißmannstraße (jeweils 
rund 17 %) vollzogen. 
 
 
 
 
 
 
95 Hinweis: 5 % der Haushalte antwortete mit „weiß nicht“, so dass die genannten obigen Pro-
zentangaben zu den konkreten Antwortoptionen leicht unterschätzt sind. 
96 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
100 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 29: Eigentümer*innenwechsel während des Mietverhältnisses 
  Ja, des 
Hauses 
Ja, mei-
ner Woh-
nung 
Nein, 
weder 
noch 
Wechsel 
wurde 
angekün-
digt 
Weiß 
nicht Gesamt 
Untersuchungs-
gebiet 14% 2% 78% 3% 5% 100% 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
 
 Umwandlung von Wohnraum 
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt die bauliche Abgeschlossenheit (Ab-
trennung) der Wohnung vom Gesamtobjekt und ist Voraussetzung für die Begründung 
von Teileigentum im Grundbuch. 
 
Sofern Eigentümer Wohnungen in ihren Mietobjekten als Eigentumswohnungen verkau-
fen möchten, benötigen sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Zahl der Abge-
schlossenheitsbescheinigungen zeigt also ein „Privat isierungs- bzw. Umwandlungspo-
tenzial“ an und ist damit ein Indikator für kleinräumige Transformations - bzw. Verdrän-
gungsprozesse. Allerdings ändert sich am Status der Wohnung am Wohnungsmarkt 
(keine Nutzung mehr als Mietwohnung) meist erst dann etwas, wenn  die Wohnungen 
tatsächlich (einzeln) verkauft werden. 
 
Bestandsmieter*innen in derartigen Wohnungen sind in Köln gemäß Mieterschutzver-
ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (MietSchVO NRW) vom 1.7.2020 dabei für ei-
nen bestimmten Zeitraum per Kündigungssperrfrist, konkret für fünf Jahre (im Gegensatz 
zum gesetzlichen Regelfall von drei Jahren), nach Umwandlung von Mietwohnungen in 
Eigentumswohnungen gegen Eigenbedarfskündigung geschützt.  
 
In der Stadt Köln bewegte sich im Zeitraum 2016 bis 2021 Zahl der erteilten Abgeschlos-
senheitsbescheinigungen je 1.000 Haushalte zwischen minimal 2,1 im Jahr 2016 und ma-
ximal 4,7 im Jahr 2021. Im Untersuchungsgebiet wurde im genannten Zeitraum mit 1,2 
im Jahr 2017 der niedrigste, mit 8,5 im Jahr 2021 der höchste (auch im Vergleich hohe) 
Wert erreicht. In Relation zur Stadt Köln liegen im genannten Zeitraum vier Jahre vor, in 
denen das „Abgeschlossenheitsgeschehen“ im Untersuchungsgebiet intensiver, zwei , in 
denen es geringer ausfiel.  
 
Hinsichtlich der Dynamik im Zeitverlauf biete sich ein uneinheitliches Bild, wobei tenden-
ziell eher ein Trend zur Zunahme vorliegt. Insbesondere im Stadtteil Ehrenfeld und im 
Untersuchungsgebiet ist eine deutlich erhöhte Anzahl an Abgeschlossenheitsbescheini-
gungen festzustellen.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
101 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 30: Abgeschlossenheitsbescheinigungen im Bestand je 1.000 Haushalte – 2016 
bis 2021 
  2016 2017 2018 2019 2020 2021 Summe 
Stadt Köln 2,1 2,2 2,0 3,2 2,9 4,7 17,1 
Stadtbezirk Ehrenfeld 1,9 1,2 2,9 6,9 4,9 4,2 22 
Stadtteil Ehrenfeld 1,9 1,1 5,5 9,5 4,4 6,3 28,7 
Untersuchungsgebiet 2,8 1,2 3,6 2,9 3,8 8,5 22,8 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem), 2022 
 
 Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung 
Die ALP-Haushaltsbefragung ergab, dass der Nutzung von Wohnungen als Ferienwoh-
nung oder zur Gästebetreuung im Untersuchungsgebiet keine erhebliche Rolle zukommt 
(vgl. Tabelle 31). 94 % der befragten Haushalte verneinten die Frage „Werden in Ihrem 
Haus Wohnungen fast ausschließlich als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung ge-
nutzt?“97. Bei Betrachtung nach Teilgebieten sticht keines der Gebiete erheblich hervor. 
 
Eine überschlägige Recherche von ALP ermittelte, dass im Untersuchungsgebiet rund 40 
Wohnungen über Airbnb annonciert werden. Es gibt also ein gewisses, allerdings mode-
rates, Angebot, bedenkt man, dass sich der Wohnungsbestand im Gebiet laut ALP-Bege-
hung auf rund 12.580 Wohnungen beläuft.  
 
Tabelle 31: Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnung oder zur Gästebetreuung 
Werden in Ihrem Haus Wohnungen fast ausschließlich als Ferienwohnung oder 
zur Gästebetreuung genutzt? 
Nein Ja Weiß nicht 
94% 1% 6% 
Rundungsdifferenzen möglich 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
 
 
 
 
97 Hinweis: 6 % der Haushalte antworteten mit „weiß nicht“, so dass die genannten obigen Pro-
zentangaben zu den konkreten Antwortoptionen leicht unterschätzt sind.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
102 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
6.2 Kernindikatoren 
 Abgleich zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte 
Zugezogene Haushalte und ortsansässige Haushalte wurden wie folgt definiert: Zuge-
zogene Haushalte wohnen weniger als fünf Jahre in der Wohnung und der vorherige 
Wohnort lag außerhalb des Untersuchungsgebiets98. Ortsansässige Haushalte wohn en 
schon fünf Jahre oder länger in der Wohnung oder haben vor dem Umzug in die jetzige 
Wohnung ebenfalls im Untersuchungsgebiet gewohnt99.  
 
Im Folgenden werden die Unterschiede zwischen den zugezogenen und den ortsansäs-
sigen Haushalten – hier unterschieden nach Ortsansässigen mit einer Wohndauer zwi-
schen fünf und unter zehn Jahren sowie Langzeitbewohnern*innen ab inklusive zehn Jah-
ren Wohndauer, um so gegebenenfalls Trends aufzeigen zu können - herausgearbeitet.   
Dabei handelt es sich bei rund 35 % der Haushalte um Zugezogene100, gefolgt von 44 % 
Langzeitbewohner*innen. Ein deutlich geringerer Anteil von rund 2 1 % sind Ortsansäs-
sige. Markante Unterschiede zwischen d iesen Gruppen lassen sich bezüglich folgender 
Punkte feststellen: 
 
Haushaltsstrukturen (vgl. Tabelle 32) 
Einleitend ist zum Vergleich der Haushaltsstrukturen von zugezogenen und ortsansässi-
gen Haushalten anzumerken, dass die Haushaltsstruktur bei  den Zugezogenen häufig 
„jünger“ als die einer (seit längerem) ortsansässigen Einwohnerschaft ist, da jüngere Men-
schen/Haushaltstypen im Regelfall mobiler sind, so dass diesbezügliche Abweichungen 
bis zu einem gewissen Grad zu erwarten sind101. Daneben ändern sich Lebensweisen und 
damit auch der Stellenwert spezifischer Haushaltstypen  im Zeitverlauf, woraus im Ver-
gleich ebenfalls strukturelle Differenzen resultieren (können). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
98 Die befragten Haushalte konnten dies anhand einer in den Fragebogen integrierten Karte be-
urteilen. 
99 Jeweils bezogen auf das am längsten im Stadtteil wohnende Haushaltsmitglied des befragten 
Haushalts. Stichdatum für die Rückrechnung durch ALP ist Mai 2023; die befragten Haushalte 
haben angegeben, seit wann sie in Ehrenfeld Ost leben. 
100 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich. 
101 So zeichnen sich jüngere Bevölkerungsgruppen im Regelfall durch ein höheres Bildungsni-
veau aus als ältere Bevölkerungsgruppen.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
103 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 32: Haushaltsstrukturen - ortsansässige und zugezogene Haushalte 
Haushaltstypen  
Zugezogene 
(Wohndauer im 
Gebiet weniger 
als 5 Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer im 
Gebiet zwischen 
5 und unter 10 
Jahren) 
Langzeitbewoh-
ner (Wohndauer 
im Gebiet min-
destens 10 
Jahre) 
Gesamt 
Singlehaushalt bis  
einschließlich 65 Jahre 42% 38% 31% 36% 
Singlehaushalt über 65 
Jahre 2% 4% 14% 7% 
Familien mit minderjähri-
gen Kindern 9% 17% 13% 12% 
Alleinerziehende (mit Kin-
dern unter 18 Jahre) 1% 3% 3% 3% 
Paarhaushalte bis ein-
schließlich 65 Jahre ohne 
Kinder 
29% 24% 16% 22% 
Paarhaushalte über 65 
Jahre ohne Kinder 2% 2% 12% 6% 
Wohngemeinschaften 14% 8% 3% 8% 
Mehrgenerationenhaus-
halte (mit Kindern ab 18 
Jahre) 
1% 1% 6% 3% 
Nicht zuordenbare Haus-
halte 1% 3% 2% 2% 
Rundungsdifferenzen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
Folgendes lässt sich festhalten: 
o In Vergleich zu den Ortsansässigen – und nochmals verstärkt zu den Langzeitbe-
wohnern – stehen bei den Zugezogenen die Haushaltstypen Paarhaushalt ohne 
Kinder unter 65 Jahre und (bedingt) Wohngemeinschaften im Fokus. 
o Eine hohe Bedeutung hat das Untersuchungsgebiet weiterhin für den Haus-
haltstyp Singlehaushalt bis einschließlich 65 Jahre.  
o Familien mit minderjährigen Kindern sind am stärksten in der Gruppe der Orts-
ansässigen vertreten; gefolgt von den Langzeitbewohnern . Daneben bietet der 
ausgeprägte Zuzug von Paaren unter 65 Jahren in das Untersuchungsgebiet Eh-
renfeld Ost auch ein gewisses Familiengründungspotenzial. Der „Anteilspeak“ von 
Familien mit minderjährigen Kindern in der Gruppe der Ortsansässige verweist 
ggf. in diese Richtung.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
104 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
o Die Anziehungskraft des Untersuchungsgebiets auf Senior*innen stellt sich als 
schwach dar. 
 
Einkommenssituation 
Die folgende Tabelle 33 stellt die Einkommenssituation (Äquivalenzeinkommen, Median-
wert) der zugezogenen Haushalte in Relation zu den Ortsansässigen dar. Dies unter Be-
reinigung um Singlehaushalte unter 30 Jahre sowie um Wohngemeinschaften. Ziel ist es 
eine bessere Vergleichbarkeit herzustellen. So verbessert sich die Einkommenssituation 
von Studierenden und Berufsstartern meist innerhalb weniger Jahre deutlich. 
 
Die Einkommenssituation der zugezogenen Haushalte im Untersuchungsgebiet stellt 
sich geringfügig stärker als die der Ortsansässigen sowie stärker als die der Langzeitbe-
wohner*innen dar. 
 
Tabelle 33: Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen) - ortsansässige und zu-
gezogene Haushalte (ohne Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 Jahre) 
Äquivalenz- 
einkommen  
Zugezogene  
(Wohndauer im  
Gebiet weniger 
als 5 Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer im 
Gebiet  
zwischen 5 und  
unter  
10 Jahren) 
Langzeit-be-
wohner  
(Wohndauer im  
Gebiet  
mindestens  
10 Jahre) 
Gesamt 
Mittelwert  
(arith. Mittel) 2.861 € 2.822 € 2.448 € 2.652 
Median 2.750 € 2.639 € 2.250 € 2.500 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
Legt man eine nochmals differenziertere Staffelung der Zeiträume zugrunde , zeigt sich 
das in der Tabelle 34 dargestellte Bild. Die im Vergleich geringeren Einkommen vor allem 
in der „Wohndauergruppe“ „20 Jahre und mehr“ basieren wesentlich auf dem hier erhöh-
ten Anteil von Rentner*innen. Das Medianeinkommen von Haushalten mit einer Wohn-
dauer von 20 Jahren und mehr im Untersuchungsgebiet beläuft sich auf 1.900 Euro, das 
von Haushalten mit einer Wohndauer von 10 bis 20 Jahre auf 2.500 Euro. Für die darge-
stellten drei späteren Zeiträume (bis 2 Jahre, 2 bis 4 Jahre, 4 bis 10 Jahre) lässt sich hin-
sichtlich des Medianeinkommens auf Ebene des Untersuchungsgebiets insgesamt eine 
Stagnation feststellen.  
 
Betrachtet man auf Teilgebietsebene jeweils das niedrigste Medianeinkommen (vgl. Ta-
belle 34), zeigt sich, dass es ausschließlich Haushalte betrifft, die 20 Jahre oder länger im 
Untersuchungsgebiet wohnen (gelbe Markierung ). Wie schon erwähnt, sind hier stark 
Haushalte vertreten, deren Mitglieder das Renteneintrittsalter erreicht haben und damit 
über eher niedrige Einkommen verfügen. Hinsichtlich des höchsten Medianeinkommens

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
105 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
(grüne Markierung) bietet sich demgegenüber ein differenziertes Bild. Sechsmal befindet 
es sich in der Gruppe mit der kürzesten Wohndauer im Gebiet (bis zwei Jahre), viermal in 
der Gruppe mit einer Wohndauer von zwei bis vier Jahre, zweimal in der Gruppe mit einer 
Wohndauer von vier bis 10 Jahre sowie einmal in der Gruppe mit einer Wohndauer von 
zehn bis zwanzig Jahren. Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene ist damit die Einkom-
menssituation der Haushalte tendenziell besser, je kürzer sie im Gebiet leben. 
 
Tabelle 34: Haushaltsnettoeinkommen (Äquivalenzeinkommen, Median) – Wohndauer 
im Gebiet (ohne Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 Jahre) 
Teilgebiet / Median Bis 2 Jahre 2 bis 4 Jahre 4 bis 10 
Jahre 
10 bis 20 
Jahre 
20 Jahre und 
mehr 
Bezirkssportanlage Mitte 2.686 € 2.008 € 2.346 € 2.250 € 1.861 € 
Hansemannstr. 3.189 € 2.929 € 2.500 € 2.452 € 1.694 € 
St. Josef 2.750 € 3.078 € 2.617 € 1.831 € 1.746 € 
Pellenzstr. 2.589 € 2.320 € 2.572 € 2.750 € 2.167 € 
Wißmannstr. 2.739 € 2.735 € 2.750 € 2.250 € 1.750 € 
Fröbelplatz 2.750 € 3.167 € 2.250 € 2.500 € 2.167 € 
Vincenz-Statz-Schule 2.786 € 2.219 € 2.479 € 2.750 € 1.750 € 
Keplerstr. 2.597 € 1.750 € 2.459 € 2.271 € 1.490 € 
Neptunplatz 3.242 € 3.195 € 2.833 € 2.816 € 2.250 € 
Berufskolleg 2.825 € 3.050 € 3.167 € 2.833 € 2.429 € 
Weinsbergstr. 2.250 € 3.490 € 2.750 € 2.750 € 2.250 € 
Insgesamt 2.750 € 2.750 € 2.743 € 2.500 € 1.900 € 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
Betrachtet man das Äquivalenzeinkommen der Haushalte für den Wert des 20. 
Perzentils102, wird auf Ebene des Gesamtgebiets deutlich, dass sich weiterhin auch Haus-
halte mit (im Vergleich) eher geringen Einkommen im Untersuchungsgebiet befinden 
(vgl. Tabelle 35). Allerdings trifft dies insbesondere auf Haushalte zu die bereits 10 Jahre 
oder länger im Gebiete leben. So ist das Medianeinkommen des 20. Perzentils bei den 
Haushalten mit einer Wohndauer von weniger als 10 Jahren vergleichsweise hoch.   
 
 
102 Ein Perzentil ist ein Anteil einer Verteilung. Perzentile splitten die Verteilung in 100 gleich 
große Einheiten auf. Das Perzentil gibt Auskunft darüber, welcher Anteil der Verteilung über 
oder unter diesem Messwert liegt. Wird beispielsweise der Wert des 20. Perzentil betrachtet, be-
deutet das, dass 20 % der Werte kleiner als oder gleich groß wie der Messwert des 20. Perzentils 
sind.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
106 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 35: Haushaltsnettoeinkommen (20. Perzentil Äquivalenzeinkommen) – Wohn-
dauer im Gebiet (ohne Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 Jahre) 
Teilgebiet 
bis ein-
schließlich 
2 Jahre 
2 bis ein-
schließlich 
4 Jahre 
4 bis ein-
schließlich 
10 Jahre 
10 bis ein-
schließlich 
20 Jahre 
Mehr als 
20 Jahre 
Bezirkssportanlage 
Mitte 2.131 € 1.500 € 1.383 € 1.279 € 1.167 € 
Hansemannstr. 1.735 € 1.787 € 1.750 € 1.356 € 1.167 € 
St. Josef 1.979 € 1.750 € 1.750 € 1.241 € 894 € 
Pellenzstr. 2.167 € 1.375 € 1.691 € 1.375 € 1.500 € 
Wißmannstr. 1.880 € 1.750 € 1.812 € 1.167 € 1.125 € 
Fröbelplatz 1.207 € 1.806 € 1.125 € 1.375 € 1.125 € 
Vincenz-Statz-Schule 1.750 € 1.362 € 1.750 € 1.468 € 1.167 € 
Keplerstr. 1.750 € 1.102 € 1.745 € 689 € 1.125 € 
Neptunplatz 1.375 € 2.250 € 1.375 € 1.508 € 1.260 € 
Berufskolleg 2.237 € 2.396 € 1.735 € 1.681 € 1.375 € 
Weinsbergstr. 1.125 € 1.826 € 1.833 € 1.528 € 1.558 € 
Insgesamt 1.750 € 1.750 € 1.738 € 1.375 € 1.167 € 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
Mietenniveau (vgl. Tabelle 36) 
Das Mietenniveau - hier und im Folgenden bezogen auf die Nettokaltmiete103, Haushalte 
ohne Wohnberechtigungsschein sowie nur auf Hauptmietverhältnisse und ohne Wohn-
gemeinschaften - stellt sich im Untersuchungsgebiet nach Wohndauer im Gebiet wie 
folgt dar: 
o Die Zugezogenen (Wohndauer unter 5 Jahre  im Gebiet) zahlen einen um rund 
35 % höheren durchschnittlichen Miet preis als die Langze itbewohner*innen 
(Wohndauer ab 10 Jahre im Gebiet), und einen um circa 12 % höheren Mietpreis 
als die Ortsansässigen (Wohndauer 5 bis unter 10 Jahre im Gebiet). 
o Die erst kürzlich zugezogenen Haushalte (Bezug der Wohnung in den letzten 2 
Jahren) zahlen mit 12, 78 Euro/m2 bezogen auf den Wert insgesamt von 1 1,09 
Euro/m2 einen rund 15 % höheren Mietpreis. 
o Bei der Betrachtung nach Teilräumen wird deutlich, dass der Mietpreis der Zuge-
zogenen (Wohndauer unter 5 Jahre im Gebiet) mindestens rund 28 % (Gebiet 
Pellenzstraße) bis rund 4 5 % (Gebiet Hansemannstraße) höher ausfällt als der 
Mietpreis der Langzeitbewohner*innen. 
 
103 Nettokaltmiete bzw. Grundmiete = Miete ohne Heiz-, Neben-/Betriebskosten, gegebenenfalls 
inklusive Modernisierungsumlage.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
107 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 36: Nettokaltmiete - ortsansässige und zugezogene Haushalte Wohndauer im 
Gebiet 
Mietenniveau  
(€/m² nettokalt) 
Nur Hauptmieter,  
keine WGs, ohne Haus-
halte mit Wohnberechti-
gungsschein 
Insgesamt 
Zugezogene  
(Wohndauer 
im  
Gebiet  
weniger als 5 
Jahre) 
Ortsansäs-
sige (Wohn-
dauer im Ge-
biet  
zwischen 5 
und unter 10 
Jahren) 
Langzeitbe-
wohner  
(Wohndauer 
im Gebiet 
mindestens 
10 Jahre) 
Bezug der 
Wohnung in 
den letzten 
zwei Jahren 
Bezirkssportanlage Mitte 10,20 € 12,41 € 9,77 € 8,84 € 12,57 € 
Hansemannstr. 11,24 € 12,87 € 11,58 € 8,89 € 13,47 € 
St. Josef 12,02 € 13,22 € 12,12 € 9,66 € 13,70 € 
Pellenzstr. 10,99 € 12,40 € 11,53 € 9,70 € 12,48 € 
Wißmannstr. 11,04 € 12,62 € 11,18 € 9,55 € 12,13 € 
Fröbelplatz 11,27 € 12,93 € 11,91 € 9,55 € 12,98 € 
Vincenz-Statz-Schule 9,77 € 11,62 € 9,62 € 8,37 € 11,48 € 
Keplerstr. 11,77 € 13,38 € 11,87 € 9,37 € 13,35 € 
Neptunplatz 11,59 € 13,15 € 11,95 € 9,78 € 14,01 € 
Berufskolleg 11,22 € 12,93 € 11,25 € 9,83 € 13,02 € 
Weinsbergstr. 11,07 € 12,27 € 12,03 € 9,56 € 12,19 € 
Insgesamt 11,09 € 12,71 € 11,33 € 9,40 € 12,78 € 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
Wohnkostenbelastung 
Die Tabelle 37 stellt für die Gruppe der Zugezogene, der Ortsansässigen und der Lang-
zeitbewohner (auch hier wieder ohne Berücksichtigung von Singlehaushalten unter 30 
Jahre und von Wohngemeinschaften) im Gebiet die Wohnkostenbelastung dar.  
 
Es zeigt sich, dass die Langzeitbewohner trotz ihres geringeren durchschnittlichen Miet-
preises aufgrund ihrer im Vergleich schwächsten Einkommenssituation mit der höchsten 
Wohnkostenbelastung konfrontiert sind. Rund 46  % dieser Haushalte ist durch eine 
Wohnkostenbelastung von 30 % und mehr bezogen auf ihr Nettohaushaltseinkommen 
gekennzeichnet. 28 % muss eine sehr hohe Wohnkostenbelastung von 40  % und mehr 
tragen. Im Vergleich der drei Gruppen stellt sich die Situation am entspanntesten für die 
Ortsansässigen dar, obgleich auch hier erhebliche Werte erreicht werden. 42  % ist mit 
einer Wohnkostenbelastung von 30 % und mehr konfrontiert (22 % mit 40 % und mehr). 
In der Gruppe der Zugezogenen sind dies 45 %. (20 % mit 40 % und mehr).

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
108 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 37: Wohnkostenbelastung - ortsansässige und zugezogene Haushalte (ohne 
Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 Jahre 
 Wohnkosten- 
belastung  
(nur Hauptmieter) 
Zugezogene  
(Wohndauer 
im  
Gebiet weni-
ger als 5 
Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer 
im Gebiet zwi-
schen 5 und 
unter 10 Jah-
ren) 
Langzeitbe-
wohner  
(Wohndauer 
im Gebiet 
mindestens 10 
Jahre) 
Gesamt 
weniger als 20% 18% 23% 19% 20% 
20-29% 37% 35% 35% 36% 
30-39% 25% 20% 18% 21% 
40% und mehr 20% 22% 28% 24% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
Pkw-Besitz 
Die Haushalte der Zugezogenen haben seltener ein Auto als die Ortsansässigen und 
Langzeitbewohner*innen (vgl. Tabelle 38). Neben der auch für diese Gruppe erheblichen 
Wohnkostenbelastung, die die finanziellen Spielräume für den Pkw -Besitz einschränkt, 
spielt bei jüngeren Menschen - sie sind vermehrt in dieser Gruppe vertreten - der Pkw-
Besitz zunehmend eine geringere Rolle. 
 
Tabelle 38: Pkw-Besitz - ortsansässige und zugezogene Haushalte 
Anzahl 
Pkw 
Zugezogene 
(Wohndauer im 
Gebiet weniger 
als 5 Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer im 
Gebiet zwischen 
5 und unter 10 
Jahren) 
Langzeitbewoh-
ner (Wohndauer 
im Gebiet min-
destens 10 Jahre) 
Gesamt 
0 52,4% 49,9% 44,8% 48,5% 
1 40,8% 42,5% 46,1% 43,5% 
2 6,3% 7,2% 8,4% 7,4% 
3 0,5% 0,2% 0,6% 0,5% 
4 0,0% 0,2% 0,0% 0,0% 
5 0,0% 0,0% 0,1% 0,0% 
Gesamt 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
109 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Bildungsniveau 
Das Bildungsniveau104 der Zugezogenen (Wohndauer im Gebiet unter 5 Jahre) stellt sich 
im Untersuchungsgebiet insgesamt am höchsten dar und ähnelt ansonsten stärker dem 
Bildungsniveau der Ortsansässigen (Wohndauer 5 bis unter 10 Jahre). Demgegenüber 
fällt das Bildungsniveau der Langzeitbewohner*innen (Wohndauer mindestens 10 Jahre) 
ab (vgl. Tabelle 39). Sie zeichnen sich unter anderem in einem deutlich höheren Maße 
durch einen Hauptschul-, in einem deutlich geringeren Maße durch einen Fachhoch-
schul-/Hochschulabschluss aus. 
 
Ursächlich für die Differenz beim Bildungsniveau ist neben dem sozialen Status das Alter 
der Bevölkerung. So lag der Anteil der Personen, die ihre Bildungslaufbahn mit der Fach-
hochschul- oder Hochschulreife oder dem Studium abgeschlossen haben, früher deutlich 
unter dem heutigen Niveau. 
 
Tabelle 39: Bildung (höchster Abschluss) - ortsansässige und zugezogene Haushalte 
Ausbildung 
 (höchster Abschluss 
im Haushalt)* 
Zugezogene  
(Wohndauer 
im  
Gebiet  
weniger als 5 
Jahre) 
Ortsansässige 
(Wohndauer 
im Gebiet  
zwischen  
5 und unter 10 
Jahren) 
Langzeitbe-
wohner  
(Wohndauer 
im Gebiet 
mindestens 
 10 Jahre) 
Gesamt 
Keine Angaben 3% 4% 5% 4% 
Noch in der schulischen Ausbil-
dung 1%  0%** 0%** 0% 
Hauptschulabschluss o. vergl. 2% 1% 8% 4% 
Realschulabschluss o. vergl. 2% 6% 9% 6% 
Fachhochschul-/Hochschulreife 
(Abitur) 19% 14% 20% 19% 
Fachhochschul-/ Hochschulab-
schluss, Promotion 72% 73% 54% 64% 
Kein Abschluss 1% 2% 4% 3% 
*Bezug: alle Haushaltsmitglieder ab einem Alter inklusive 15 Jahre. **N<5. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
6.2.2 Modernisierungstätigkeit 
Modernisierungstätigkeit 
Grundsätzlich ist zwischen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zu diffe-
renzieren. Instandsetzungsmaßnahmen zielen auf die Aufrechterhaltung des baulichen 
Zustands ab, wohingegen mit Modernisierungsmaßnahmen eine Verbesserung der 
 
104 In der ALP-Haushaltsbefragung wurde der Bildungsstand aller Haushaltsmitglieder ab inklu-
sive einem Alter von 15 Jahren erfragt.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
110 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Wohnverhältnisse einhergeht. Eine Instandsetzung liegt mietrechtlich vereinfacht gesagt 
dann vor, wenn Beschädigtes repariert und der vertragliche Zustand wiederhergestellt 
wird. Die Kosten sind über die Miete abgedeckt und damit vom Vermieter zu tragen 105. 
Modernisierungen können hingegen (zum Teil) auf die Miete umgelegt werden. Seit dem 
01.01.2019 (siehe § 559 Abs. 1 BGB) können Vermieter die jährliche Miete um bis zu 8 % 
(vorher 11 %) der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen106. Die Frage, ob eine 
Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme vorliegt, ist nicht einfach zu beant-
worten und wird regelmäßig erst durch Gerichte entschieden.  
 
Eine exakte Differenzierung von Instandsetzungs - und Modernisierungsmaßnahmen 
konnte im Rahmen der Haushaltsbefragung nicht vorg enommen werden. Zu vermuten 
ist, dass insbesondere bei den abgefragten Merkmalen  
o Neues Bad/Erneuerungen im Badezimmer, 
o Neue Küche/Erneuerungen in der Küche, 
o Abschleifen der Fußböden in Wohnungsräumen, 
o Erneuerung der Zimmer- oder Wohnungstüren und  
o Sanierung des Treppenhauses 
auch Instandsetzungsarbeiten durchgeführt wurden.  
 
Wie angeführt, können Instandsetzungsmaßnahmen im Rahmen eines bestehenden 
Mietvertragsverhältnisses nicht auf die Miete umgelegt  werden. Sie stehen auch nicht 
unter einem Genehmigungsvorbehalt in Sozialen Erhaltungsgebieten. Gleichwohl kön-
nen entsprechende Maßnahmen im Rahmen einer Neuvermietung zur Mietenmaximie-
rung genutzt werden.  
 
Im Rahmen der Haushalt sbefragung wurde das Themenspektrum Modernisierung/In-
standsetzung wie folgt gebäude- wie auch wohnungsbezogen abgefragt: „Wurden seit 
2018 am Gebäude oder Ihrer Wohnung bauliche Veränderungen, also Instandsetzungen 
oder Modernisierungen durchgeführt?“ „Sind seit 2018 bauliche Veränderungen, also In-
standsetzungen oder Modernisierungen, am Gebäude oder Ihrer Wohnung geplant oder 
angekündigt worden?“ 
 
Knapp 27 % der Haushalte gaben an, dass Modernisierungs -/Instandsetzungsmaßnah-
men durchgeführt wurden oder sich in Durchführung befinden, rund 55  % verneinten 
dies, gut 18 % konnten hierzu keine Angabe machen („weiß nicht“) (vgl. Abbildung 22).  
 
105 Ausnahmen bilden gegebenenfalls Wartungsarbeiten, die als gesonderte Posten in der Be-
triebskostenverordnung aufgelistet sind oder Schönheitsreparaturen, die Mieterinnen und Mie-
ter unter Umständen selbst übernehmen müssen. 
106 Absolut dürfen die Mieten modernisierter Wohnungen innerhalb von sechs Jahren um nicht 
mehr als 3 € pro m² Wfl. steigen. Bei Wohnungen mit einer Miete bis 7 € pro m² Wfl. dürfen Ver-
mieter sogar nur um 2 € pro m² Wfl. anheben (§ 559 Abs. 3a).

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
111 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Hinsichtlich geplanter/angekündigter Maßnahmen gaben knapp 19 % der Haushalte an, 
dass Maßnahmen geplant sind, knapp 60 % verneinten dies, knapp 22 % äußerten „weiß 
nicht“ vgl. ebenfalls Abbildung 22).  
 
Im Ergebnis lässt sich eine durchaus rege Modernisierungs -/Instandsetzungstätigkeit 
feststellen. Trotz dieses Befundes bes tehen aufgrund des vorfindlichen Ausstattungs-
standards weitere erhebliche Aufwertungsmöglichkeiten. 
 
Abbildung 22: Modernisierungstätigkeit seit 2018 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Bezogen auf die mit „ja“ oder „nein“, und damit konkret auf die Frage107 nach vollzogenen 
oder geplanten Modernisierungen/Instandhaltungen seit 2018 antwortenden Haushalte, 
bietet sich bezüglich des Maßnahmenumfangs (abgefragt wurden konkrete 17 mögliche 
Maßnahmen – vgl. Tabelle 41) folgendes Bild (vgl. Tabelle 40):  Im Untersuchungsgebiet 
insgesamt wurden durchschnittlich 0,7 Maßnahmen durchgeführt; rund 0,4 Maßnahmen 
sind durchschnittlich geplant.  
 
Spitzenreiter mit durchschnittlich 1,1 durchgeführten Maßnahmen ist das Teilgebiet Be-
zirkssportanlage Mitte, Schlusslicht das Gebiet Berufskolleg mit 0,4 Maßnahme. Hierm it 
liegt eine relativ große Differenz zwischen den beiden Eckwerten vor, was eine unter-
schiedlich intensive Modernisierungsaktivität dokumentiert.  Hinsichtlich der geplanten 
Maßnahmen lässt sich der höchste Wert für die Gebiete Pellenzstraße und Weinsberg-
straße (jeweils 0,6 Maßnahmen), der geringste mit 0,2 Maßnahmen für das Teilgebiet 
Bezirkssportanlage Mitte festhalten. Auch hier liegt eine relativ große Differenz zwischen 
den beiden Eckwerten vor. 
 
 
 
 
 
107 Fragen 24a und 24b im Fragebogen.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
112 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 40: Mittelwert durchgeführte und geplante Modernisierungs-/Instandsetzungs-
maßnahmen seit 2018 nach Teilgebieten  
Teilgebiet 
Mittelwert durchgeführte 
Modernisierungs-/  
Instandsetzungsmaß- 
nahmen seit 2018  
(Bezug: alle konkret mit ja oder 
nein antwortenden Haushalte) 
Mittelwert geplante Mo-
dernisierungs-/  
Instandsetzungsmaß- 
nahmen seit 2018  
(Bezug: alle konkret mit ja oder 
nein antwortenden Haushalte) 
Bezirkssportanlage Mitte 1,1 0,2 
Hansemannstr. 0,9 0,4 
St. Josef 0,9 0,3 
Pellenzstr. 0,7 0,6 
Wißmannstr. 0,7 0,3 
Fröbelplatz 0,7 0,3 
Vincenz-Statz-Schule 0,7 0,3 
Keplerstr. 1,0 0,4 
Neptunplatz 0,6 0,4 
Berufskolleg 0,4 0,3 
Weinsbergstr. 0,8 0,6 
Insgesamt 0,7 0,4 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
Von den konkret im Fragebogen (dort Frage 25) abgefragten möglichen Maßnahmen 
(siehe Fragebogen im Anhang), können dabei folgende Maßnahmen am ehesten im Kon-
text einer Sozialen Erhaltungssatzung gesteuert werden: Grundrissveränderungen, Zu-
sammenlegung von Wohnungen, Teilung der Wohnung, Anba u Balkon (erstmalig oder 
erneuernd), Anbau/Einbau eines Aufzugs, Dachgeschossausbau, Wärmedämmung der 
Fassade, Bau einer Dachterrasse und Schallschutzmaßnahmen. 
 
Bezüglich der durchgeführten Modernisierungs-/Instandsetzungsmaßnahmen im Einzel-
nen lässt sich unter anderem Folgendes festhalten ‒ vgl. Tabelle 41. Hinweis: Die Werte 
rekurrieren auf haushalts -/wohnungsbezogene, nicht gesamtgebäudebezogene Anga-
ben. Einbezogen sind auch hier Angaben der Haushalte, die sich konkret mit ja oder nein 
zu Modernisierungsmaßnahmen geäußert haben.108  
 
 
108 im Fragebogen die vorgelagerten Fragen 24a und 24b.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
113 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Top 5 der durchgeführten Maßnahmen 
(Mehrfachnennungen waren möglich, angegeben sind im Folgenden Werte für Prozent 
der Fälle): 
o 11,0 % der befragten, sich konkret äußernden (ja/nein), Haushalte gab an, dass 
ein neues Bad eingerichtet wurde oder Erneuerungen im Bad stattfanden. 
o 7,0 % der Haushalte äußerte, dass eine Erneuerung der Zimmer- und Wohnungs-
türen erfolgte. 
o 6,8 % der Haushalte gab an, dass im Bereich Heizungsmodernisierung/Warmwas-
ser (wohnungsbezogen) Maßnahmen durchgeführt worden seien. 
o 6,1 % der Haushalte vermerkte, dass der Einbau neuer Fenster stattfand. 
o 5,7 % der Haushalte merkte an, dass eine Sanierung des Treppenhauses erfolgt 
ist. 
 
Top 5 der geplanten Maßnahmen 
(Mehrfachnennungen waren möglich, angegeben sind im Folgenden Werte für Prozent 
der Fälle): 
o 3,3 % der Haushalte vermerkte, dass der Einbau neuer Fenster geplant ist. 
o 3,2 % der Haushalte gab an, dass im Bereich Heizungsmodernisierung/Warmwas-
ser (wohnungsbezogen) Maßnahmen vorgesehen sind. 
o 2,6 % der Haushalte vermerkte, dass ein Balkon erstmalig oder erneuernd ange-
baut werden soll. 
o 2,4 % der Haushalte merkte an, dass ein neues Bad eingerichtet werden soll, oder 
dass Erneuerungen im Bad projektiert sind. 
o 2,3 % der Haushalte gab an, dass eine Sanierung des Treppenhauses vorgesehen 
ist. 
In der Gesamtschau zeigt sich, dass eine Modernisierungstäti gkeit zwar vorhanden ist, 
umfassende Sanierungen / Luxusmodernisierungen aber eher die Ausnahme darstellen.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
114 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 41: Modernisierungs-/Investitionstätigkeit – Einzelmaßnahmen durchgeführt 
seit 2018 sowie geplant 
Modernisierungstätigkeit  
Maßnahmen* 
Durchgeführt 
seit 2018      
Prozent der 
Fälle 
Geplant        
Prozent der 
Fälle 
Neues Bad / Erneuerungen im Badezimmer 11,0% 2,4% 
Neue Küche / Erneuerungen in der Küche 5,3% 1,9% 
Einbau neuer Fenster 6,1% 3,3% 
Schallschutzmaßnahmen 1,6% 2,1% 
Heizungsmodernisierung / Warmwasser 6,8% 3,2% 
Modernisierung der Elektroinstallation (mehr Strom-
kreise) 4,3% 1,9% 
Abschleifen der Fußböden in Wohnungsräumen 3,0% 1,6% 
Erneuerung der Zimmer- oder Wohnungstüren 7,0% 1,9% 
Grundrissveränderungen 2,8% 1,6% 
Zusammenlegung von Wohnungen 0,7% 1,7% 
Teilung der Wohnung 0,5% 1,3% 
Anbau Balkon (erstmalig oder erneuernd) 2,6% 2,6% 
Anbau / Einbau eines Aufzugs 0,7% 1,4% 
Dachgeschossausbau 2,6% 2,0% 
Sanierung des Treppenhauses 5,7% 2,3% 
Wärmedämmung der Fassade 4,1% 2,2% 
Bau einer Dachterrasse 0,9% 1,4% 
*Bezogen auf die Angaben der Haushalte, die sich konkret (ja oder nein, Fragen 24a, 24b im Fragebogen) zum Thema 
Modernisierung geäußert haben, Mehrfachnennungen möglich, Grün markiert: Maßnahmen am ehesten im Kontext ei-
ner Sozialen Erhaltungssatzung steuerbar.   
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
115 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Bei Unterscheidung nach Mietwohnungen und von Eigentümer *innen bewohnte Woh-
nungen wird deutlich, dass sich das Modernisierungsgeschehen bei Letzteren bezüglich 
fast aller 17 konkret betrachteten Maßnahmen intensiver darstellt,109.  
 
Eine besonders hohe Diskrepanz liegt dabei bei den Maßnahmenfeldern „Küche“ und 
„Bad“ vor. Aber auch für bspw. die Maßnahmen „Erneuerung der Zimmer - oder Woh-
nungstüren“, „Gru ndrissänderung“ und „Modernisierung der Elektroinstallation (mehr 
Stromkreise)“ lässt sich eine deutliche Diskrepanz nachweisen. Das deutlich höhere „Mo-
dernisierungsengagement“ der selbstnutzenden Eigentümer*innen ist plausibel bzw. 
letztlich erwartbar, da sich diese ihr voraussichtlich langjähriges Wohnumfeld nach ihren 
Wünschen wohnlich gestalten wollen. Der hohe Stellenwert von Maßnahmen in Küche 
und Bad ist auch diesbezüglich zu interpretieren. 
 
Dachgeschossausbau 
Von den befragten  Haushalten, die sich konkret mit ja/oder nein zu Modernisierungs-
maßnahmen äußerten, gaben 2,6 % an, dass seit 2018 ein Dachgeschossausbau stattge-
funden hat oder sich aktuell in Durchführung befindet. 2,0 % vermerkten, dass in Dach-
geschossausbau geplant sei (vgl. jeweils Tabelle 41).  
 
6.2.3 Mietpreisstrukturen und Mietpreisentwicklung 
Mietpreisentwicklung im großräumigen Vergleich (2016 zu 2021) – Basis Sekundärdaten 
Um die Mietpreisentwicklung in den letzten Jahren im Untersuchungsgebiet sowie in den 
Teilgebieten mit der Situation im Stadtteil  Ehrenfeld, im Bezirk Ehrenfeld und in Köln 
vergleichen zu können, wird im Folgenden die Veränderung der Angebotsmieten (€/m 2 
nettokalt) – Bestand, Bestand/Neubau - für unmöblierte Wohnungen im Jahr 2021 im 
Vergleich zum Jahr 201 6 dargestellt (vgl. Tabelle 42). Es handelt sich um Sekundärda-
ten110 der Stadt Köln. Ausgewiesen ist die Medianmiete111. 
 
Die Daten zeigen, dass das die Angebotsmieten im Untersuchungsgebiet 2016 wie auch 
2021 - bis auf die Ausnahme Angebotsmiete Bestand/Neubau Stadtteil Ehrenfeld 2021 - 
immer oberhalb des Niveaus der Vergleichsräume rangierten. Im Jahr 2021 betrug für 
Angebotsmieten im Bestand inklusive Neubau die Differenz zwischen dem Untersu-
chungsgebiet und Köln gut 16 %, dem Bezirk Ehrenfeld gut 6 % sowie dem Stadtteil Eh-
renfeld -0,7 %. 
 
 
 
 
 
109 Die Auswertung erfolgte für Wohnungen bis inklusive Baualtersklasse 1994. 
110 Quelle: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH; Stadt Köln 
- Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem). 
111 Der Median ist der Wert in der Mitte einer der Größe nach geordneten Datenreihe. Bei einer 
ungeraden Anzahl an Datenwerten ist der Median der Wert in der Mitte. Bei einer geraden A n-
zahl an Datenwerten entspricht der Median dem Durchschnitt der beiden mittleren Werte.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
116 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 42: Mietpreisentwicklung im großräumigen Vergleich (2016 zu 2021) 
Median  Bestand 
2016 
Bestand 
2021 
Prozen-
tuale 
Verände-
rung 
2016 zu 
2021 
Bestand / 
Neubau 
2016 
Bestand / 
Neubau 
2021 
Prozen-
tuale 
Verände-
rung 
2016 zu 
2021 
Stadt Köln 10,30 € 12,60 € +22,3% 10,50 € 12,80 € +21,9% 
Stadtbezirk Ehren-
feld 10,40 € 13,65 € +31,3% 10,50 € 14,00 € +33,3% 
Stadtteil Ehrenfeld 11,60 € 14,60 € +25,9% 11,60 € 15,00 € +29,3% 
Untersuchungsge-
biet 12,05 € 14,90 € +23,7% 12,10 € 14,90 € +23,1% 
Quelle: F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH; Stadt Köln - Amt für Stadtentwick-
lung und Statistik (Statistisches Informationssystem). 
 
Die Mietpreissteigerungen 2021 zu 2016 im Untersuchungsgebiet (Bestand/Neubau) be-
wegten sich leicht oberhalb des Kölner Niveau s sowie unterhalb der Entwicklung im 
Stadtbezirk und im Stadtteil. 
 
Vergleicht man das Angebotsmietenniveau für Bestand/Neubau auf Teilgebietsebene 
mit dem der Stadt Köln , wird deutlich, dass 2021 bis auf das Teilgebiet Vincenz -Statz-
Schule die Werte für alle Teilgebiete oberhalb des Kölner Levels angesiedelt waren (Hin-
weis: für das G ebiet St. Josef lagen nicht genügend Daten vor , so dass keine Aussage 
möglich ist,). Im Jahr 2021 zeichneten sich insbesondere die Gebiete Bezirkssportanlage 
Mitte (17,30 Euro/m2), Neptunplatz (16,80 Euro), Keplerstraße (16, 50 Euro) und Hanse-
mannstraße (16,20 Euro) durch im Vergleich erhöhte Werte für Angebotsmieten im Be-
stand/Neubau aus. 
o Die Zugezogenen (Wohndauer unter 5 Jahre im Gebiet) zahlen einen um rund 35 
% höheren durchschnittlichen Mietpreis als die Langzeitbewohner*innen (Wohn-
dauer ab 10 Jahre im Gebiet), und einen um circa 12 % höheren Mietpreis als die 
Ortsansässigen (Wohndauer 5 bis unter 10 Jahre im Gebiet). 
o Die erst kürzlich zugezogenen Haushalte (Bezug der Wohnung in den letzten 2 
Jahren) zahlen mit 12,78 Euro/m 2 bezogen auf den Wert insgesamt von 11,09 
Euro/m2 einen rund 15 % höheren Mietpreis. 
o Bei der Betrachtung nach Teilräumen wird deutlich, dass der Mietpreis der Zuge-
zogenen (Wohndauer unter 5 Jahre im Gebiet) mindestens rund 28  % (Gebiet 
Pellenzstraße) bis rund 45  % (Gebiet Hansemannstraße) höher ausfällt als der 
Mietpreis der Langzeitbewohner*innen.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
117 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Kleinräumiges Mietenniveau im Untersuchungsgebiet – Basis Haushaltsbefragung 
Die ALP -Haushaltsbefragung ermittelt für das Untersuchungsgebiet ein Mietenniveau 
(Nettokaltmiete, keine Haushalte mit Wohnberechtigungsschein, nur Hauptmieter, keine 
Wohngemeinschaften) in Höhe von 11,09 € pro m2 (vgl. Tabelle 36).  
 
Die Spanne hinsichtlich der Teilgebiete fällt mit minimal 9,77 Euro je m2 Wohnfläche für 
das Teilgebiet Vincenz-Statz-Schule und 12,02 Euro je m2 Wohnfläche für das Teilgebiet 
St. Josef erkennbar, aber nicht extrem aus. 
 
Abweichungen zu den durch die Stadt Köln zur Verfügung gestellten Mietdaten (Inse-
rate) sind darauf zurückzuführen, dass  im Rahmen der Befragung auch langjährige Be-
standsmieten erfasst werden und auch Mietverhältnisse berücksichtigt werden, die nicht 
auf Basis von Online-Inseraten geschlossen werden. Die Mietwerte, die sich auf Inserate 
beziehen, sind daher in der Regel deutlich höher als die tatsächlich gezahlten Mieten  
insgesamt. 
 
Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insgesamt und dem 
Niveau der Neuvertragsmieten (Wohndauer letzte 2 Jahre in der Wohnung) beläuft sich 
auf rund 15 %. Die geringste Differenz lässt sich dabei für das Teilgebiet Weinsbergstraße 
(rund 10 %), die größte für das Teilgebiet  Hansemannstraße (rund 20 %) konstatieren, 
womit eine erkennbare Spreizung vorliegt. Zugezogene (Wohndauer im Gebiet unter 5 
Jahre) zahlen durchschnittlich 12 % mehr Miete als Ortsansässige (Wohndauer im Gebiet 
5 Jahre bis unter 10 Jahre) und rund 3 5 % mehr als Langzeitbewohner  (10 Jahre und 
länger - vgl. Tabelle 36. Dabei rangiert in sieben Teilgebieten das Mietenniveau der kürz-
lich ins Gebiet gezogenen Haushalte über dem der anderen Gruppen, in vier Fällen trifft 
dies auf die Gruppe der Zugezogenen zu. 
 
Mietniveau in Abhängigkeit von Wohnungsgröße und Baualter der Wohnung 
Die folgende Tabelle 43 stellt zum einen den Zusammenhang von Miethöhe (Nettokalt-
miete, keine Haushalte mit Wohnberechtigungsschein, nur Hauptmieter, keine Wohnge-
meinschaften) und Baualtersklasse, zum anderen den von Miethöhe und Wohnungs-
größe dar. 
 
Bezogen auf die Baualtersklassen ermittelt sich – wenig überraschend – dass die mit Ab-
stand höchsten Mieten in neuen/neuwertigem Besatz ab dem Baujahr 2010 erzielt wer-
den. Die geringsten Mieten lassen sich für die, häufig wohnbaulich weniger attraktive, 
Baualtersklasse 1949 bis 1977 festhalten. Gefolgt von der Zwischen- und unmittelbaren 
Nachkriegszeit (1919 – 1948), die sich was den Nachkriegsbesatz betrifft, häufig wohn-
baulich sehr einfach präsentiert. Auch das Mietniveau im gründerzeitlichen Bestand (bis 
1918) stellt sich im innergebietlichen Vergleich moderat dar. 
 
Wie fast immer, zeichnen sich daneben (sehr) kleine Wohnungen unter 40 m2 durch das 
klar höchste Mietniveau aus; mit deutlichem Abstand gefolgt von Wohnungen der Grö-
ßenklassen 80 bis unter 100 m2 und 140 m2 und mehr.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
118 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 43: Mietniveau in Abhängigkeit von Wohnungsgröße und Baualter der Woh-
nung 
Baualtersklasse Mittelwert 
Miete*   Wohnfläche Mittelwert 
Miete* 
Bis 1918 10,71 €   unter 40 m² 12,23 € 
1919-1948 10,45 €   40 bis unter 60 m² 10,90 € 
1949-1977 10,20 €   60 bis unter 80 m² 10,69 € 
1978-1994 11,21 €   80 bis unter 100 m² 11,15 € 
1995-2009 11,56 €   100 bis unter 120 m² 10,49 € 
2010-2015 13,59 €   120 bis unter 140 m² 10,68 € 
ab 2016 13,21 €   140 m² und mehr 11,27 € 
Unbekannt 11,50 €   - - 
*Nettokalt, jeweils nur Hauptmieter, keine WGs., keine Haushalte mit Wohnberechtigungsschein, graue Markierung =  
< 10 Fälle. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
Mieterhöhungen im Bestand – Basis Haushaltsbefragung 
Sofern die mietrechtlichen Voraussetzungen gegeben sind, können Mietpreisanpassun-
gen bei bestehenden Mietvertragsverhältnissen vorgenommen werden. Im Untersu-
chungsgebiet insgesamt erfolgte bei rund 29 % der Verträge nach Einzug der jetzi gen 
Mietpartei eine Anpassung der Miete durch die Vermieter*innen.  
 
Die folgenden Ausführungen und die Tabelle 44 beziehen sich auf alle Haushalte, die 
konkrete Angaben zur vorherigen und zur jetzigen Nettokaltmiete ihrer Wohnung ge-
troffen haben (letzte Mietänderung ohne Wohnungswechsel ). Die letzte Mieterhöhung 
auf Ebene des Untersuchungsgebiet insgesamt beläuft sich auf durchschnittlich nen-
nenswerte 7,5%. Sie variiert dabei relativ moderat nach Teilgebieten zwischen  6,5 % im 
Teilgebiet Neptunplatz und 8,5 % in den Teilgebieten Vincenz-Statz-Schule und Bezirks-
sportanlage Mitte.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
119 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 44: Vergleich vorherige und derzeitige Wohnungs-Nettokaltmiete (arithmeti-
sches Mittel) 
Teilgebiete 
Vorherige 
Nettokalt-
miete 
Jetzige Net-
tokaltmiete 
Durchschnittli-
che Differenz 
absolut 
Durchschnittli-
che Differenz 
relativ 
Bezirkssportanlage 
Mitte 559 € 606 € 48 € 8,5% 
Hansemannstr. 634 € 682 € 47 € 7,5% 
St. Josef 560 € 606 € 46 € 8,2% 
Pellenzstr. 614 € 659 € 45 € 7,4% 
Wißmannstr. 549 € 588 € 40 € 7,3% 
Fröbelplatz 636 € 682 € 46 € 7,2% 
Vincenz-Statz-Schule 472 € 512 € 40 € 8,5% 
Keplerstr. 573 € 617 € 45 € 7,8% 
Neptunplatz 768 € 818 € 50 € 6,5% 
Berufskolleg 691 € 741 € 50 € 7,2% 
Weinsbergstr. 640 € 693 € 53 € 8,3% 
Insgesamt 619 € 665 € 47 € 7,5% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Vergleichsweise häufig erfolgten Mietpreisanpassungen in Höhe von 5  % bis 10 % (vgl. 
Tabelle 45). Dies gilt in besonderem Maße für das Teilgebiet Bezirkssportanlage Mitte, 
gefolgt von den Gebieten Wißmannstraße und Vincenz -Statz-Schule. In weiteren etwa 
19 % der Fälle wurden die Mieten um erhebliche 10 % bis 15 %, in rund 14 % sogar über 
15 % erhöht. Hinweis: Mietsteigerungen über 15 % liegen über der derzeit gültigen Kap-
pungsgrenze.112 Mietpreissteigerungen in diesem Umfang können nur durch wohnwert-
erhöhende Maßnahmen gerechtfertigt werden. 
 
Von Mietpreissteigerungen in Höhe von 10 bis 15 % ist vor allem das Teilgebiet Bezirks-
sportanlage Mitte, mit deutlichem Abstand gefolgt von den Gebieten Pellenzstraße und 
Keplerstraße betroffen.  
 
 
 
 
 
112 Am 01.07.2020 ist die Mietschutzverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen (MietSchVO 
NRW) in Kraft getreten. Diese regelt unter anderem die Kappungsgrenze: Bestandsmi eten dür-
fen bis zum Erreichen der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von drei Jahren nur um ma-
ximal 15 Prozent (im Gegensatz zum gesetzlichen Regelfall von 20 Prozent) angehoben wer-
den.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
120 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 45: Anpassung bestehender Mietverträge 
Teilgebiete Bis 3 % er-
höht 
3 bis 5 % 
erhöht 
5 bis 10 % 
erhöht 
10 bis 15 
% erhöht 
Über 15 % 
erhöht 
Bezirkssportanlage Mitte 17% 4% 38% 30% 11% 
Hansemannstr. 22% 27% 24% 10% 16% 
St. Josef 18% 18% 27% 18% 20% 
Pellenzstr. 21% 19% 27% 23% 10% 
Wißmannstr. 20% 15% 33% 14% 18% 
Fröbelplatz 19% 25% 28% 15% 12% 
Vincenz-Statz-Schule 19% 17% 32% 13% 19% 
Keplerstr. 27% 10% 29% 23% 12% 
Neptunplatz 25% 18% 30% 17% 10% 
Berufskolleg 31% 11% 27% 21% 10% 
Weinsbergstr. 21% 14% 28% 21% 16% 
Insgesamt 22% 16% 29% 19% 14% 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Mietniveau im Bestand bis Baujahr 1994 in Abhängigkeit zum Umfang Modernisierung 
Die Tabelle 46 stellt für Wohnungen bis inklusive Baujahr 1994 – sie stellen baualtersbe-
dingt den Besatz dar, der an erster Stelle  als „modernisierungsaffin“ einzuschätzen ist - 
den Zusammenhang zwischen der Intensität der Modernisierungstätigkeit und dem 
Mietniveau113 dar. Es zeigt sich, dass erhebliche Mietsteigerungen erst ab einem gewissen 
Modernisierungsumfang erfolgen. Werden weniger als drei Maßnahmen durchge führt, 
ist die Miete bezogen auf das arithmetische Mittel um 3,0 % höher, bezogen auf den 
Medianwert um 3,4 %. Erfolgen drei Maßnahmen oder meh r, beläuft sich die durch-
schnittliche Mietsteigerung auf 12,2 % (Bezug arithmetisches Mittel) bzw. 8,8 % (Bezug 
Medianwert). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
113 Nettokalt; jeweils nur Hauptmieter, keine WGs, ohne Haushalte mit Wohnberechtigungs-
schein.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
121 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 46: Mietniveau im Bestand bis Baujahr 1994 -Differenzierung nach Umfang Mo-
dernisierung  
Mietniveau* -        
Modernisierungen 
im Bestand bis     
Baujahr 1994 
Wenig modernisiert 
(weniger als 3  
Maßnahmen  
durchgeführt) 
Umfangreich  
modernisiert  
(3 und mehr Maß-
nahmen  
durchgeführt) 
Keine Modernisie-
rungsmaßnahme 
durchgeführt / bzw. 
Maßnahme nicht 
bekannt 
Mittelwert  
(arithm. Mittel) 10,47 € 11,40 € 10,17 € 
Median 10,34 € 10,88 € 10,00 € 
*Nettokalt, jeweils nur Hauptmieter, keine WGs, keine Haushalte mit Wohnberechtigungsschein 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
Die Tabelle 47 berücksichtigt ergänzend den Faktor Wohnungsgröße. Wie üblich, zeich-
nen sich kleine Wohnungen durch ein höheres Mietniveau aus. Auch hier zeigt sich, dass 
Mietsteigerungen zumeist erst ab einer gewissen Intensität greifen.  
 
Tabelle 47: Mietniveau im Bestand bis Baujahr 1994 -Differenzierung nach Umfang Mo-
dernisierung und Wohnungsgröße (arithmetisches Mittel) 
Mietniveau* -           
Modernisierungen im 
Bestand bis Baujahr     
bis 1994 / 
Wohnungsgröße 
Keine Moderni-
sierungs-maß-
nahme durchge-
führt / bzw. 
Maßnahme nicht 
bekannt 
Wenig moderni-
siert (weniger als 
3 Maßnahmen 
durchgeführt) 
Umfangreich mo-
dernisiert (3 und 
mehr Maßnahmen 
durchgeführt) 
unter 40 m² 11,23 € 11,33 € 14,35 € 
40 bis unter 60 m² 10,29 € 10,14 € 11,42 € 
60 bis unter 80 m² 9,86 € 10,35 € 10,77 € 
80 bis unter 100 m² 10,26 € 10,67 € N < 5 
100 bis unter 120 m² 9,07 € 10,41 € N < 5 
*Arithmetisches Mittel, nettokalt, jeweils nur Hauptmieter, keine WGs, keine Haushalte mit Wohnberechtigungsschein 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
122 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
6.3 Zwischenfazit Verdrängungsdruck 
Verdrängungsdruck 
Die Analyse des Verdrängungsdrucks setzt sich mit dem Investitionsverhalten der Woh-
nungsmarktakteure und der Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet auseinander ,  
v. a. in Hinblick auf Bevölkerungsgruppen, die in der Lage wären, höhere Mieten für mo-
dernisierte Wohnungen zu zahlen oder Eigentum zu erwerben.  
 
Folgendes lässt sich festhalten: 
o Es ist eine Modernisierungstätigkeit im Gebiet vorhanden. Knapp 27 % der Haus-
halte gaben an, dass Modernisierungs -/Instandsetzungsmaßnahmen durchge-
führt wurden oder sich in Durchführung befinden, rund 55 % verneinten dies, gut 
18 % konnten hierzu keine Angabe machen („weiß nicht“) . Hinsichtlich geplan-
ter/angekündigter Maßnahmen gaben knapp 19 % der Haushalte an, dass Maß-
nahmen geplant sind, knapp 60 % verneinten dies, knapp 22 % äußerten „weiß 
nicht“.  
Voll- oder gar Luxusmodernisierungen sind aber eher die Ausnahme. Somit sind 
aufgrund des vorfindlichen Ausstattungsstandards weitere Aufwertungsmöglich-
keiten gegeben. Instandsetzungsmaßnahmen fallen jedoch nicht unter den Re-
gelungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung. 
Im Gebiet befinden sich auch sogenannte gründerzeitliche Dreifensterhäuser. Ge-
mäß Expert*innengesprächen bieten sie für solvente Käufer nach Wohnungszu-
sammenlegung, Entkernung und umfassender Modernisierung ein attraktives Po-
tenzial für die Schaffung von (selbstgenutzten) „Stadthäusern“. 
o Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau (Basis: Wohnungsinserate , B e-
stand/Neubau) im Untersuchungsgebiet zum Stand 2021 rund 16 % oberhalb 
dem der Stadt Köln rangiert (14,90 Euro vs. 12,80 Euro). Daneben stellt sich auch 
das Mietniveau im Stadtbezirk Ehrenfeld mit 1 4,00 Euro geringer dar. Zudem ist 
auch der prozentuale Anstieg im Zeitraum 2016 bis 2021 im Untersuchungsgebiet 
mit 23,1 % höher als in der Stadt Köln mit 21,9 % ausgeprägt (Stadtbezirk Ehren-
feld: +33,3 %). 
o Ein Anhaltspunkt für einen bestehenden Verdrängungsdruck ist auch die Preis-
differenz zwischen Bestands - und Neuvertragsmieten114 (Basis: Haushaltsbefra-
gung). Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insge-
samt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 
15 %, womit eine moderate Spreizung vorliegt. Die Zugezogenen (Wohndauer 
unter 5 Jahre im Gebiet) zahlen einen um rund 35 % höheren durchschnittlichen 
Mietpreis als die Langzeitbewohner*innen (Wohndauer ab 10 Jahre im Gebiet) 
und einen um circa 12 % höheren Mietpreis als die Ortsansässigen (Wohndauer 
5 bis unter 10 Jahre im Gebiet). 
 
114 Berechnungsbasis: Nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften, ohne Haushalte mit Wohn-
berechtigungsschein.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
123 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
o Die Analyse der Mietpreise zeigt nur einen relativ moderaten Mietanstieg nach 
Modernisierung auf. Die Analyse für Wohnungen mit einem Baualter bis ein-
schließlich 1994 ergibt, dass erhebliche Mietsteigerungen erst ab einem gewissen 
Modernisierungsumfang erfolgen115. Werden „nur“ weniger als drei Maßnahmen 
durchgeführt, erhöht sich die Miete bezogen auf das arithmetische Mittel um 3,0 
%, bezogen auf den Medianwert um 3,4 %. Erfolgen drei Maßnahmen oder mehr, 
beläuft sich die durchschnittliche Mietsteigerung auf 12,2 % (Bezug arithmeti-
sches Mittel) bzw. 8,8 % (Bezug Medianwert). 
o Ein latenter Verdrängungsdruck ist grundsätzlich aufgrund der hohen Mietpreise 
im Untersuchungsgebiet gegeben. 
o In der Stadt Köln bewegte sich im Zeitraum 2016 bis 2021 Zahl der erteilten Abge-
schlossenheitsbescheinigungen je 1.000 Haushalte zwischen minimal 2,1 im Jahr 
2016 und maximal 4,7 im Jahr 2021. Im Untersuchungsgebiet wurde im genann-
ten Zeitraum mit 1,2 im Jahr 2017 der niedrigste, mit 8,5 im Jahr 2021 der höchste 
(auch im Vergleich hohe) Wert erreicht. In Relation zur Stadt Köln liegen im ge-
nannten Zeitraum vier Jahre vor, in denen das „Abgeschlossenheitsgeschehen“ 
im Untersuchungsgebiet intensiver, zwei, in denen es geringer ausfiel. Hinsichtlich 
der Dynamik im Zeitverlauf bietet sich in allen Vergleichsräumen ein uneinheitli-
ches Bild, wobei tendenziell eher ein Trend zur Zunahme vorliegt. Dieser ist an-
satzweise im Stadtteil Ehrenfeld und im Untersuchungsgebiet intensiver ausge-
prägt als in der Stadt Köln insgesamt. 
o Von den umzugswilligen Haushalten gaben mit 19 % vergleichsweise viele Haus-
halte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. 
o Die Beurteilung der Anwendungsvoraussetzung „Verdrängungsdruck“ nimmt 
auch in den Blick, inwieweit sich eine Veränderung der Wohnbevölkerung in den 
Untersuchungsdaten (Haushaltsbefragung, Sekundärdaten) derzeit widerspiegelt 
oder zukünftig angenommen werden kann.  
Die Analyse der demografischen Entwicklung der Bevölkerungsstruktur lässt 
leichte strukturelle Veränderungen erkennen. Dies drückt sich unter anderem in 
einer Zunahme bei Kindern und Jugendlichen aus (Familien) . Entgegen der Ent-
wicklung in Köln insgesamt, wo sich für den Zeitraum 2016 bis 2021 ein Anstieg 
des Anteils der Einwohner*innen mit Migra tionshintergrund beobachten lässt, 
blieb der Anteil im Untersuchungsgebiet stabil. 
Der Anteil von Personen mit Leistungsbezug nach SGB XII hat sich im Untersu-
chungsgebiet im Vergleich der Jahre 2016 zu 2021 nur marginal erhöht (8,9 % vs. 
9,0 %), während er in Köln stärker anwuchs (7,8 % vs. 8,5 %). Der Anteil an Leis-
tungsberechtigten gemäß SGB II nahm im selben Zeitraum im Untersuchungsge-
biet stärker (6,9 % vs. 5,9 %) als in der Stadt Köln insgesamt (13,1  % vs. 12,6 %) 
 
115 Berechnungsbasis: Nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften, ohne Haushalte mit Wohn-
berechtigungsschein.

Verdrängungsdruck (Prüfung der Anwendungsvoraussetzungen) 
 
124 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
ab. Beide Entwicklungen lassen sich al s Hinweise für einen Verdrängungsdruck  
bzw. soziökonomischen Strukturwandel interpretieren. 
o Die Einkommenssituation der zugezogenen Haushalte116 (Wohndauer im Gebiet 
weniger als 5 Jahre) stellt sich mit einem monatlichen Haushaltsnetto-Äquivalenz-
einkommen von 2.861 Euro (arithmetisches Mittel) bzw. 2.750 Euro (Medianwert) 
geringfügig stärker als die der Ortsansässigen (Wohndauer im Gebiet zwischen 5 
und unter 10 Jahren) mit 2.822 Euro (arithmetisches Mittel) bzw. 2.639 Euro (Me-
dianwert) sowie stärker als die der Langzeitbewohner*innen (Wohndauer im Ge-
biet mindestens 10 Jahre) mit 2.448 Euro (arithmetisches Mittel) bzw. 2.250 Euro 
(Medianwerte) dar.  
In der Gesamtschau ergeben sich aus Sicht von ALP mehrere Anhaltspunkte auf einen 
bestehenden Verdrängungsdruck. 
 
Klar „pro“ Verdrängungsdruck lässt sich die Mietpreisentwicklung, das Mietenniveau und 
auch die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten anführen.  
 
Die Analyse der demografischen Entwicklung der Bevölkerungsstruktur lässt leichte 
strukturelle Veränderungen erkennen. Dies drückt sich unter anderem in einer Zunahme 
bei Kindern und Jugendlichen aus (Familien). Die Entwicklungen bei den Leistungsbezie-
her*innen nach SBG II und SGB XII lassen sich als Hinweise für einen Verdrängungsdruck 
bzw. soziökonomischen Strukturwandel interpretieren. 
 
Die Einkommenssituation der zugezogenen Haushalte stellt sich geringfügig besser als 
die der Ortsansässigen sowie deutlich besser als die der Langzeitbewohner*innen dar , 
was auf einen Verdrängungsdruck hinweist.  
  
Schwächer ausgeprägt sind die Hinweise auf den Verdrängungsdruck bezüglich des Mo-
dernisierungsgeschehens und seiner Implikationen auf die Mietentwicklung. Es ist zwar 
eine rege Modernisierungstätigkeit im Gebiet vorhanden, Voll- oder gar Luxusmoderni-
sierungen sind aber eher die Ausnahme. Zudem zeigt die Analyse der Mietpreise nur eine 
moderate Spreizung der Mietpreise bei modernisierten bzw. nicht modernisierten Woh-
nungen auf.   
 
116 Jeweils hier und im Folgenden ohne Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 
Jahre.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
125 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
7 Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
Die (potenzielle) Verdrängung aus dem Stadtteil ist insbesondere dann als negativ zu 
bewerten, wenn damit der Verlust von Bindungen im Quartier einhergeht. Stabile Bin-
dungen im Wohnumfeld – gerade in sozial durchmischten Wohngebieten – können da-
neben auch z u einer Stabilisierung der Lebensumstände sozio -ökonomisch schwächer 
aufgestellter Gruppen beitragen. 
 
Die Verbundenheit mit dem Wohnumfeld umfasst sowohl die lokalen Alltagsbezüge als 
auch die Wertschätzung der Nachbarschaft. Je geringer die Gebietsbindung, desto grö-
ßer die (Grund-)Wahrscheinlichkeit für Fortzüge aus dem Gebiet. Als Indikatoren für die 
Gebietsbindung wurden folgende Merkmale ausgewählt: 
o Wohndauer/Sesshaftigkeit 
o Nutzung des Umfelds, Vernetzung im Stadtteil 
o Kontakte in der Nachbarschaft 
o Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet 
o Umzugsabsichten (Gründe, Umzugsziel) 
 
7.1 Wohndauer/Sesshaftigkeit 
Die durchschnittliche Wohndauer (vgl. Tabelle 48) im Untersuchungsgebiet beläuft sich 
auf 13,4 Jahre, was klar für eine vorhandene Gebietsbindung spricht. Bei der Betrachtung 
nach Teilgebieten ermittelt sich eine relativ breite Spanne zwischen minimal 10,2 Jahren 
im Gebiet Hansemannstraße und maximal 16,6 Jahren im Gebiet Bezirkssportanlage 
Mitte. Die Wohndauer in den Teilgebieten korrespondiert dabei unter anderem zum Teil 
mit dem Vermietertyp. Mieter*innen von kommunalen Wohnungsbauunternehmen und 
besonders von Wohnungsbaugenossenschaften zeichnen sich aufgrund ihres „gesicher-
ten“ Mietverhältnisses häufig durch ein überdurchschnittliches „ Beharrungsvermögen 
aus.  
 
Mit einer durchschnittlichen Wohndauer in der aktuellen Wohnung in Höhe von 11 Jah-
ren lässt sich hinsichtlich des „Wohnungsbezugs“ ein „Beharrungsvermögen“ konstatie-
ren (vgl. Tabelle 48).

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
126 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 48: Wohndauer 
Teilgebiet 
Durchschnittliche 
Wohndauer im  
Gebiet (Jahre) 
Durchschnittliche 
Wohndauer in der 
Wohnung (Jahre) 
Bezirkssportanlage Mitte 16,6 12,7 
Hansemannstr. 10,2 8,8 
St. Josef 13,1 10,7 
Pellenzstr. 13,4 11,4 
Wißmannstr. 14,3 11,6 
Fröbelplatz 14,2 11,7 
Vincenz-Statz-Schule 16,1 12,2 
Keplerstr. 12,0 9,6 
Neptunplatz 11,9 10,3 
Berufskolleg 13,1 11,6 
Weinsbergstr. 12,1 10,4 
Insgesamt 13,4 11,0 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
7.2 Umzug: Absichten, Gründe und Ziele 
Umzugsabsichten 
Gemäß Haushaltsbefragung will mit 64 % die klare Mehrheit der befragten Haushalte 
nicht in den nächsten zwei Jahren aus ihrer Wohnung ausziehen, 27 % ziehen dies even-
tuell in Betracht, 9 % wollen auf jeden Fall umziehen (zusammen 36 %)117.  
 
Bei Betrachtung der Umzugsbereitschaft auf Teilgebietsebene zeigen sich nicht unerheb-
liche Unterschiede. Eine im Vergleich besonders geringe Umzugsbereitschaft kennzeich-
net mit circa 77  % Nein-Nennungen die befragten Haushalte im Gebiet Vincenz -Statz-
Schule. Daneben zeichnen sich die Haushalte in den Gebieten Berufskolleg und Bezirks-
sportanlage Mitte (beide rund 69 % „Nein-Nennungen“) durch eine erkennbar geringere 
Umzugsneigung aus. Am anderen Ende der Skala rangiert das Gebiet St. Josef mit nur 
53 % „Nein-Nennungen“, d. h. mit 47  % möchte knapp die Hälfte der befragten Haus-
halte auf jeden Fall (16 %) oder eventuell (32 %) in den nächsten zwei Jahren aus ihrer 
 
117 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
127 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Wohnung ausziehen. Ebenfalls eine im Vergleich erkennbar erhöhte Umzugsbereitschaft 
zeichnet die Haushalte in den Teilgebieten Neptunplatz („Ja, auf jeden Fall“ 9 % und „Ja, 
eventuell“ 35 %, zusammen rund 44 %), sowie Hansemannstraße („Ja, auf jeden Fall“12 % 
und „Ja, eventuell“ 30 % zusammen rund 42 %) und Pellenzstraße Hansemannstraße („Ja, 
auf jeden Fall“10 % und „Ja, eventuell“ 33 % zusammen rund 42 %) aus. 
 
Für die Bewertung der Gebietsbindung ist weniger die Frage, ob ein Umzug geplant ist, 
sondern warum und wohin entscheidend. 
 
Umzugsgründe 
Bei den Umzugsgründen (vgl. Abbildung 23 – Mehrfachnennungen möglich) der Haus-
halte, die auf jeden Fall oder eventuell in den nächsten  zwei Jahren ausziehen wollen , 
lassen sich drei Typen unterscheiden: allgemeine Gründe wie beispielsweise „Wohnung 
zu klein“ oder „Änderung des Familienstandes“, negative Merkmale der Wohnung oder 
des Wohnumfeldes wie beispielsweise „Wohnung zu laut“ oder „ungepflegtes Wohnum-
feld“ sowie Gründe, die mit Aufwertung/Verdrängung assoziiert werden können wie bei-
spielsweise „Wohnung zu teuer“ oder „Kündigung“. 
 
Die Haushaltsbefragung ergibt, dass an erster Stelle allgemeine Gründe im Vordergrund 
stehen; gefolgt von negativen Merkmalen der Wohnung oder des Wohnumfeldes . Mit 
Aufwertung/Verdrängung assoziierten Gründen kommt demgegenüber nur eine deutlich 
untergeordnete Rolle zu. Allerdings gaben mit 19 % vergleichsweise viele umzugswillige 
Haushalte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. 
 
Vier der fünf Hauptnennungen – sie belegen die Ränge eins bis drei sowie den Rang fünf 
- betreffen allgemeine, „klassische“, Gründe: „Wohnung ist zu klein“ (39 %), „Änderung 
des Familienstandes“ (32 %), „Wunsch nach größerer Wohnung“ (31  %) und „berufliche 
Gründe“ (knapp 24 %). Mit gut 24 % liegt auf Rang vier ein negatives Merkmal der Woh-
nung – und zwar „schlechter Wohnungszustand“. Beinahe gleichauf mit „Wohnung ist zu 
laut“ (knapp 24 %). Von den mit Verdrängung assoziierten Gründen findet nur die Aus-
sage „Wohnung zu teuer“ eine maßgebliche Zustimmung.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
128 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 23: Umzugsgründe 
Mehrfachnennungen möglich. 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
Bei Betrachtung auf Teilgebietsebene ist eine zum Teil „individuelle“ Gewichtung der Um-
zugsgründe erkennbar. Daten hierzu können der Tabelle 55 im Anhang entnommen wer-
den. Deutlich wird an erster Stelle die große Bedeutung des Umzugsgrunds mangelnde 
Größe der Wohnung bzw. der Wunsch nach einer größeren Wohnung.  
 
Differenziert nach Haushaltstypen (vgl. Tabelle 56 im Anhang) lässt  sich Folgendes zu 
den jeweiligen Umzugsgründen festhalten (Mehrfachnennungen waren möglich, darge-
stellt sind Werte für Prozent der Fälle): 
o Der Grund „Wohnung ist zu teuer“ ist im Vergleich zum Ergebnis für das Unter-
suchungsgebiet insgesamt (19 %) in erhöhtem Maße für die Haushaltstypen 
Mehrgenerationenhaushalte (30 %), Singlehaushalte unter 30 Jahre (29  %), Sin-
glehaushalte über 65 Jahre (27  %), Alleinerziehendenhaushalte (25  %) sowie 
Wohngemeinschaften (24 %) von Bedeutung.  
Zu den weiteren Umzugsgründen: 
o Für junge Singlehaushalte spielen besonders die Gründe „Wohnung zu klein“ 
(49 %) und „Wunsch nach größerer Wohnung“ ( 55 %) eine große Rolle – sowie 
„berufliche Gründe“ (50 %) und „Änderung des Familienstandes (36 %).

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
129 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
o Auch bei Singlehaushalten ab 30 Jahre bis einschließlich 65 Jahre ist das Thema 
Wohnungsgröße von Belang: „Wunsch nach größerer Wohnung“ (37%), „Woh-
nung ist zu klein“ (29 %). Daneben  kommt dem Grund „Änderung des Familien-
standes“ (33 %) eine maßgebliche Rolle zu. 
o Bei den Seniorensinglehaushalten (über 65 Jahre) wie bei den Seniorenpaarhaus-
halten (über 65 Jahre ohne Kinder) steht unangefochten der Grund „gesundheit-
liche Gründe“ im Mittelpunkt (62 % bzw. 77 %). Die Seniorenpaarhaushalte the-
matisieren daneben unter allen Haushaltstypen den schlechten Zustand der Woh-
nung und des Hauses am intensivsten. 
o Für Paarhaushalte ohne Kinder (bis einschließlich 65 Jahre) spielen besonders die 
Gründe „Wohnung zu klein“ (50 %) und „Wunsch nach größerer Wohnung“ (36 %) 
eine große Rolle; gefolgt von „Änderung des Familienstandes (33  %). In der Zu-
sammenschau verweist dies voraussichtlich unter anderem auch auf Paare, die in 
die Familiengründungsphase eintreten wollen. 27  % der Umzugswilligen dieses 
Haushaltstyps möchte Wohneigentum erwerben. 
o Familien mit minderjährigen Kindern nennen mit Abstand am häufigsten, dass die 
Wohnung zu klein ist  (66 %) bzw. da ss eine größere Wohnung gewünscht wird 
(25 %). 28 % der Fälle entfällt auf den Grund „Änderung des Familienstandes“. 
33 % der umzugswilligen Familien mit minderjährigen Kindern möchte Wohnei-
gentum bilden. 
o Alleinerziehende mit minderjährigen Kindern monieren ebenfalls, dass die Woh-
nung zu klein ist (55  %). Auffällig ist die hohe Bedeutung des Umzugsgrunds 
„Wohnung ist zu laut“ (45  %). Daneben thematisiert diese Gruppe in erhöhtem 
Maß die (weiteren) verdrängungsassoziierten“ Gründe „Ankündigung von Eigen-
bedarf“ (15 %) und „Kündigung“ (15 %). 
o Bei den Wohngemeinschaften spielen vor unter anderem die Gründe „Änderung 
des Familienstandes“ (42  %), „berufliche Gründe“ (36  %) und „schlechter Woh-
nungszustand“ (31 %) eine Rolle. 
o Für Mehrgenerationenhaushalte mit volljährigen Kindern stehen di e Umzugs-
gründe „Änderung des Familienstandes“ (29 %) und „Wohnung ist zu groß“ im 
Fokus.  
 
Umzugsziel 
Mit circa 29 %118 möchte beinahe jeder dritte umzugswillige Haushalt (= Nennungen „Ja, 
auf jeden Fall“ und „Ja, eventuell“) im jetzigen Wohn-/ Untersuchungsgebiet bleiben (vgl. 
Abbildung 24). Hiermit liegt bei den umzugswilligen Haushalten eine maßgebliche Bin-
dung an das engere Wohnquartier/-gebiet vor. 
 
 
118 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
130 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Rund 13 % der Haushalte, möchten eine Wohnung woanders im Stadtteil Ehrenfeld be-
ziehen, für rund 4 % sollte die neue Wohnung in einem anderen Stadtteil des Stadtbe-
zirks Ehrenfeld liegen. Circa 34 % der befragten umzugswilligen Haushalte wollen den 
Stadtbezirk Ehrenfeld verlassen und entweder woanders in Köln  (rund 14 %) oder im 
Umland von Köln (circa 6 %) leben oder auch im sonstigen Bundesgebiet (rund 6 %) bzw. 
im Ausland (circa und 4 %). Rund 23 % der umzugswilligen Haushalte konnte kein klares 
Umzugsziel benennen oder äußerte sich indifferent (noch völlig unklar/weiß 
nicht/egal)119.  
 
Abbildung 24: Umzugsziel 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Die umzugswilligen Haushalte, die den Stadtteil verlassen wollen, verfügen im Vergleich 
zu den Haushalten, die im Stadtteil verbleiben möchten über  höhere monatliche Haus-
haltsnetto-Äquivalenzeinkommen, 120 was eher „contra“ Verdrängungsdruck gewertet 
werden kann. Allerdings ist die Anzahl der Haushalte, die das Gebiet verlassen wollen – 
aufgrund der hohen Gebietsbindung – vergleichsweise gering. Der Vergleich der beiden 
Gruppen zeigt dabei auf, dass Sie sich besonders ausgeprägt bezüglich der Bedeutung 
des Umzugsgrundes121 „berufliche Gründe“ unterscheiden. Die Haushalte, die den Stadt-
teil verlassen wollen, geben diesen Grund signifikant häufiger an (34 %) als die Gruppe, 
 
119 Rundungsdifferenzen jeweils möglich. 
120 Arithmetisches Mittel: 2.831 Euro vs. 2.471 Euro (möchten im Wohngebiet verbleiben) bzw. 
2.466 Euro (möchten im Stadtteil verbleiben). Median: 2.521 Euro vs. 2.250 Euro (möchten im 
Wohngebiet verbleiben) bzw. 2.255 Euro (möchten im Stadtteil verbleiben).  
121 Bei dieser Frage waren Mehrfachnennungen möglich.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
131 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
die im Stadtteil verbleiben will  (10 %). Ein weiterer Grund, der für die erstgenannte 
Gruppe von höherer Bedeutung ist, ist die „Nähe zu Verwandten“ (13 % vs. 3 %). 
 
7.3 Bindung, Vernetzung, Nutzung von Infrastrukturen 
Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet 
In der ALP-Haushaltsbefragung wurden die Haushalte gebeten, das Zusammenleben im 
Wohngebiet anhand von Schulnoten von 1 (sehr gut) bis 6 (ungenügend) einzuschätzen 
(vgl. Abbildung 25); in der Gesamtschau wird das Zusammenleben überwiegend als gut 
bewertet (im Mittel Note 2,2). Rund 92 % der befragten Haushalte schätzt das Zusam-
menleben als sehr gut , gut oder befriedigend ein, während die deutliche Minderheit 
(rund 8 %) für die Noten 4 (ausreichend) bis 6 (ungenügend) votiert.  
 
Auf Teilgebietsebene ist nur eine moderate Schwankung hinsichtlich der Bewertung des 
Zusammenlebens im Wohngebiet zu erkennen. Mit einer Durchschnittnote von 2,1 b e-
sonders gut schneiden die Gebiete Bezirkssportanlage Mitte, Pellenzstraße, Berufskolleg 
und Weinsbergstraße ab. Im Vergleich aller Teilgebiete die „schlechtesten“ Durch-
schnittsnoten erzielen die Gebiete Hansemannstraße mit 2,4 sowie St. Josef und Kepler-
straße mit 2,3122.  
 
Abbildung 25: Zufriedenheit mit dem Zusammenleben im Wohngebiet 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Kontakte in der Nachbarschaft 
Die Verbundenheit mit dem Quartier hängt auch mit den nachbarschaftlichen Kontakten 
zusammen (vgl. Abbildung 26)123. Mit rund 8 % gibt nur eine Minderheit der befragten 
 
122 Die Durchschnittsnote für alle weiteren Teilgebiete beträgt 2,2. 
123 Hier und im Folgenden Rundungsdifferenzen möglich.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
132 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Haushalte an, die Nachbarn*innen kaum oder gar nicht zu kennen. Häufig bestehen 
flüchtige nachbarschaftliche Kontakte (rund 3 0 %). Mit rund 62  % gaben beinahe drei-
viertel der Befragten an, die Nachbarn näher zu kennen und sich gelegentlich zu helfen 
(rund 36 %) oder sogar Freundschaften zu pflegen (rund 26 %). Die nachbarschaftlichen 
Kontakte weisen damit klar auf eine vorliegende Bindung und Vernetzung  im Untersu-
chungsgebiet hin. 
 
Bei kleinräumiger Betrachtung lassen sich signifikante Unterschiede festhalten: 
o Ein im Vergleich zum Untersuchungsgebiet insgesamt engeres nachbarschaftli-
ches Verhältnis („Ich kenne meine Nachbarn näher“, „ Ich bin mit meinen Nach-
barn befreundet“) gaben die befragten Haushalte in den Gebieten  Pellenzstraße 
(68 %), Bezirksportanlage Mitte (67  %), Wißmannstraße (65  %, Fröbelplatz und 
Berufskolleg (jeweils 64 %) an. 
o Auf dem Niveau des Untersuchungsgebiets insgesamt rangieren die Gebiete St. 
Josef (63 %) und Vincenz-Statz-Schule (62 %). 
o Relativ knapp darunter rangieren die Gebiete Neptunplatz (60  %) sowie Hanse-
mannstraße und Weinsbergstraße (jeweils 59  %); deutlich darunter das Gebiet 
Keplerstraße (54 %). 
o Besonders hohe Werte bei der Aussage „Ich bin mit meinen Nachbarn befreundet 
(Untersuchungsgebiet gesamt 26 %) erzielen die Teilgebiete Pellenzstraße (31 %), 
Neptunplatz (30 %) und Wißmannstraße (29 %). Diesbezüglich besonders nied-
rige Werte zeichnen die Teilgebiete Keplerstraße (17 %) und Berufskolleg (19 %) 
aus. 
o Bei alleiniger Betrachtung der Antwortoption „Ich kenne meine Nachbarn kaum“ 
(Wert im Untersuchungsgebiet insgesamt 8 %) ermittelt sich für die Gebiete Han-
semannstraße (11 %) sowie St. Josef und Weinsbergstraße (jeweils 10 % erhöhte 
Werte.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
133 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Abbildung 26: Nachbarschaftskontakte 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Nutzung der örtlichen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld 
Für die Wohnzufriedenheit und die sozialräumliche Gebietsbindung spielt das lokale Inf-
rastrukturangebot eine wichtige Rolle. Im Rahmen der Haushalt sbefragung wurden da-
her auch die Nutzung und Bedeutung von lokalen Infrastrukturangeboten erhoben. Die 
Tabelle 49 (Mehrfachnennungen möglich) gibt einen Überblick über die jeweilige Nut-
zungsintensität. Zu beachten ist dabei, dass nicht alle abgefragten Infrastrukturangebote 
für alle Haushaltstypen gleichermaßen von Belang sind ( beispielsweise Schulen, Ange-
bote für Senioren). Deshalb wurde – wenn angezeigt - ergänzend eine zielgruppenspe-
zifische Auswertung durchgeführt. 
 
Daneben spielt es für die Beurteilung der angegebenen Nutzungsintensität grundsätzlich 
eine Rolle, in welchem Umfang im Untersuchungsgebiet bestimmte Infrastrukturen über-
haupt vorhanden sind – beispielsweise im kulturellen Bereich. 
 
In der Gesamtschau stellt die Nutzung der örtlichen Infrastrukturen einen maßgeblichen 
Faktor für die Vernetzung im Untersuchungsgebiet Ehrenfeld Ost und  die Bindung an 
das Wohnumfeld dar.  
 
Einrichtungen bzw. Angebote, die – jedenfalls theoretisch – alle Haushaltstypen anspre-
chen, sind kulturelle Einrichtungen, medizinische Einrichtungen, Vereine (Mitgliedschaft), 
religiöse Einrichtungen, öffentliche Grünflächen, öffentlicher Nahverkehr  und (bedingt)

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
134 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Sportanlagen/Sportangebote. „Selbstläufer“ sind hier die Nutzung des öffentlichen Nah-
verkehrs (rund 94 %) und öffentliche Grünflächen (rund 87 %) und auch die Inanspruch-
nahme medizinischer Einrichtungen (rund 80 % der Haushalte). Kulturelle Einrichtungen 
im Wohngebiet werden von beachtlichen rund 67 % der Haushalte besucht ‒ dabei am 
intensivsten von Wohngemeinschaften (81 % der Wohngemeinschaften). Alleinerziehen-
denhaushalten mit minderjährigen Kindern (79 %), Familien mit minderjährigen Kindern 
(75 %), Singlehaushalte ab 30 Jahre bis einschließlich 65 Jahre (73 %), Paarhaushalten 
ohne Kinder bis einschließlich 65 Jahre (71 %) und Singlehaushalte unter 30 Jahre. (68 %). 
Sportanlagen/Sportangebote werden von rund 62 % der Haushalte genutzt, 2 8% der 
Haushalte gibt eine Vereinsmitgliedschaft an. Beides wird verstärkt von  Alleinerziehen-
denhaushalten mit minderjährigen Kindern (88  % Sportanlagen/Sportangebote; 49 % 
Vereinsmitgliedschaft), Familien mit minderjährigen Kindern (78 %, 51 %) und Wohnge-
meinschaften (75 %, 33 % genutzt. Mit einer Nutzungsintensität von rund 17 % und rund 
16 % stehen Nachbarschaftstreffs und religiöse Einrichtungen weniger im Fokus der Be-
wohner*innen, wobei aber anzumerken ist, dass das im Untersuchungsgebiet nicht jeder 
Teilraum über entsprechende Angebot e verfügt.  Beratungseinrichtungen werden von 
rund 13 % der Haushalte in Anspruch genommen; dabei im besonderen Maße von Al-
leinerziehendenhaushalten mit minderjährigen Kindern (27%), Singlehaushalten über 65 
Jahre (18  %), Familien mit minderjährigen Kindern  (17 %) und Wohngemeinschaften 
(16 %). 
 
Schulische Angebote (Grundschule, weiterführende Schule) , Kitas und Spielplätze spre-
chen erwartungsgemäß Haushalte mit minderjährigen Kindern an und werden von die-
sen intensiv genutzt. Wenig verwunderlich ist daneben eine sehr hohe Nutzungsintensi-
tät der Spielplätze. Demgegenüber kommt Kinder- und Jugendfreizeiteinrichtungen – sie 
stellen keine „zwingend“ notwendigen bzw. notwendigerweise zu frequentierenden Ein-
richtungen dar – eine geringere, dennoch aber keinesfalls zu vernachlässigende Rolle zu. 
Immerhin 41 % der „Kernzielgruppe“ (siehe Hinweise zur zielgruppenspezifischen Aus-
wertung) besuchen diese. 
 
Angebote für Senioren werden erwartungsgemäß am stärksten durch Single- und Paar-
haushalte (ohne Kinder) über 65 Jahre (27 % bzw. 17 %) frequentiert.

Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
 
135 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 49: Nutzung der lokalen Infrastrukturen und Vernetzung im Wohnumfeld 
Infrastrukturen Prozent der 
Fälle* 
Zielgrup-
pen-spezifi-
scher Wert 
(Prozent der 
Fälle*) 
Hinweise zu zielgruppenspezi-
fischer Auswertung 
Öffentliche Grünflächen 87% -   
Sportanlagen Sportangebote 62% -   
Spielplätze 31% 97% Jüngste Person im Haushalt 0 bis 
inkl. 9 Jahre 
Kita 12% 80% Jüngste Person im Haushalt 0 bis 
inkl. 5 Jahre 
Grundschule 8% 81% Jüngste Person im Haushalt 6 bis 
inkl. 9 Jahre 
Weiterführende Schule 9% 76% Jüngste Person im Haushalt 10 
bis inkl. 17 Jahre 
Kinder und Jugendfreizeit-
einrichtungen 8% 41% Jüngste Person im Haushalt 6 bis 
inkl. 17 Jahre 
Beratungseinrichtungen 13% -   
Nachbarschaftstreff 17% -   
Angebote für Senioren 5% 23% Älteste Person im Haushalt über 
65 Jahre 
Kulturelle Einrichtungen 67% -   
Medizinische Einrichtungen 80% -   
Öffentlicher Nahverkehr 94% -   
Mitgliedschaft in Vereinen 28% -   
Religiöse Einrichtungen 16% -   
*Mehrfachnennungen möglich.  
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
7.4 Zwischenfazit Gebietsbindung und Vernetzung im Untersuchungsgebiet 
Die Untersuchung zeigt aus, dass im Untersuchungsgebiet eine ausgeprägte Gebietsbin-
dung und Vernetzung gegebenen ist. Sie drückt sich aus in: 
o einer hohen Wohndauer im Gebiet von im Mittel 13,4 Jahren, 
o der positiven Bewertung des Zusammenlebens im Wohngebiet, 
o ausgeprägten nachbarschaftlichen Beziehungen, 
o einer intensiven Nutzung der lokalen Infrastrukturen, 
o einer vergleichsweise geringen Umzugsneigung sowie 
o einem deutlichen Interesse vieler Haushalte, nach einem Umzug im Wohnquartier 
oder im Stadtteil zu verbleiben.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
136 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
8 Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
8.1 Begründung in Hinblick auf den Satzungsbeschluss 
Die Untersuchung kommt für das Untersuchungsgebiet Köln Ehrenfeld Ost bezüglich der 
Anwendungsvoraussetzungen für eine Soziale Erhaltungssatzung - das Aufwertungs - 
und Verdrängungspotenzial sowie den Verdrängungsdruck - zu folgenden Ergebnissen: 
 
Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf-
wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequa-
litäten feststellen. 
o Vergleichsweise hohe Bedeutung der „aufwertungsaffinen“ Baualtersklasse n bis 
1977. Ein - neuerer/weniger „aufwertungsbedrohter“ - Gebäude- und Wohnungs-
bestand mit Baualter 1995 und jünger ist insgesamt betrachtet nicht gebietsprä-
gend.  
o Gebietscharakteristisch sind auch sogenannte (mehrgeschossige) Dreifenster-
häuser. Kennzeichnend sind die drei Fensterachsen je Geschoss der Vorderfront. 
Sie bieten aktuell für solv ente Käufer ein interessantes Potenzial, sich nach Zu-
sammenlegung aller Wohnungen und einer Kernsanierung ein attraktives Stadt-
haus zu schaffen. 
o Das Untersuchungsgebiet ist geprägt durch eine hohe Zahl an kleinen und mittel-
großen Wohnungen. Rund 73 % der Wohnungen sind kleiner als 80 m2, 44 % sind 
kleiner als 60 m2. Hiermit verbunden ist tendenziell die Gefahr von Zusammenle-
gungen oder Grundrissänderungen. 
o Der Wohnungsbestand ist überwiegend durch Wohnungen mit einem einfachen 
und mittleren Standard geprägt. Die meisten Bestände sind teilmodernisiert. Um-
fassende Modernisierungen oder gar „Luxusmodernisierungen“ liegen mehrheit-
lich nicht vor. 
o Insgesamt gibt es ein hohes Verbesserungspotenzial hinsichtlich der Wohnungs-
ausstattung, der Haustechnik (Aufzüge), Badausstattung sowie auch energieein-
sparender Maßnahmen. Ausstattungsmerkmale, die mit höherwertigen, gut aus-
gestatten Wohnungen assoziiert werden (z. B. hochwertige Fußböden, Fußboden-
heizung im Bad, zweites WC (Gäste WC), bodentiefe Fenster, Tiefgaragenpla tz) 
sind mehrheitlich nicht vorhanden. 
o Auch der Rückbau und anschließende Neubau von Wohnraum wird angesichts 
des hohen Preisniveaus im Neubausegment zunehmend attraktiver. 
o Mit rund 85 % dominieren Mieterinnen- und Mieterhaushalten (einer der Kerni-
ndikatoren hinsichtlich des Verdrängungspotenzials, der auch für das Aufwer-
tungspotenzial von Interesse ist) im Untersuchungsgebiet. Das Potenzial für 
künftige Umwandlungen in Wohneigentum ist gegeben. Die Umwandlungsver-
ordnung des Landes Nordrhein-Westfalen ist am 27.03.2020 außer Kraft getre-

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
137 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
ten. Damit steht die Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum in Gebie-
ten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Genehmigungsvor-
behalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit ent-
fällt. 
 
Die Analyse ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die untersuchten Teilräume, trotz 
der vergleichsweise guten Einkommenssituation, das Vorliegen eines Verdrängungspo-
tenzials. Dies betrifft besonders verdrängungssensible Gruppen (insbesondere Arbeits-
losengeld II-Bezieher*innen - im Vergleich zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet 
nur gering vertreten , sowie Bezieher*innen von Leistungen gemäß SGB XII) aber auch 
Haushalte mit mittleren Einkommen. Die Analyse der Wohnkostensituation zeigt auf, 
dass eine Vielzahl von Haushalten (auch mit mittleren Einkommen) mit einer hohen (30 % 
und mehr), zum Teil auch sehr hohen (40,  %) Wohnkostenbelastung konfrontiert, und 
damit als verdrängungssensibel zu charakterisieren sind. 
o Bevölkerungsgruppen, die vor ihrem sozioökonomischen Hintergrund grundsätz-
lich Schwierigkeiten beim Zugang zum Wohnungsmarkt haben, wozu insbeson-
dere die Bezieherinnen und -Bezieher von Leistungen gemäß SGB II zählen, sind 
besonders verdrängungssensibel. Dieser Personenkreis war und ist im Vergleich 
zu Köln insgesamt im Untersuchungsgebiet geringer vertreten. Der Anteil der 
Leistungsberechtigten für den Empfang von Leistungen gemäß SGB II im Alter 0 
bis unter die Altersgrenze zum Renteneintritt an allen Einwohner*innen mit 
Hauptwohnung im gleichen Alter beläuft sich zum Stand 2021 im Untersuchungs-
gebiet auf knapp 6 %, in Köln auf knapp 13 %. 
o Ebenfalls besonders von Verdrängung bedroht sind ältere einkommensschwache 
Personen. Zu diesem Personenkreis zählen die Empfängerinnen und Empfänger 
von Grundsicherung im Alter nach SGB XII. 9 % der Älteren (ab der Altersgrenze 
zum Renteneintritt) beziehen Grundsicherung im Alter, womit ein Wert vorliegt, 
der sich auf gesamtstädtischem Niveau bewegt. 
o Im Vergleich zur Gesamtstadt (gut 40  %) ist im Untersuchungsgebiet mit knapp 
32 % ein deutlich geringerer Anteil an Personen mit Migrationshintergrund 
wohnhaft. 
o Insgesamt betrachtet, liegt im Untersuchungsgebiet eine mittlere bis gehobene 
Einkommenssituation der Haushalte vor. Es gibt allerdings deutliche Unterschiede 
zwischen einzelnen Haushaltstypen. Besonders Seniorensinglehaushalte verfügen 
über niedrige Einkommen. Aber auch Alleinerziehendenhaushalte, Mehrgenera-
tionenhaushalte (mit Kindern über 18), junge Singlehaushalte (unter 30 Jahre) und 
Paarhaushalte ohne Kinder über 65 Jahre zeichnen sich durch eine schwächere 
Einkommenssituation aus. 
o Deutlich wird das Verdrängungspotenzial an der teils hohen (30 % und mehr) bis 
sehr hohen (40 % und mehr) Wohnkostenbelastung der Haushalte. Bis auf die 
Haushaltstypen Paarhaushalte ohne Kinder bis einschließlich 65 Jahre und Fami-

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
138 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
lien mit minderjährigen Kindern sind mehr als die Hälfte der Haushalte aller wei-
teren Haushaltstypen mit einer hohen Wohnkostenbelastung von 30 % und mehr 
konfrontiert. Dabei fällt die Belastung f ür Singlehaushalte über 65 Jahre sehr 
hoch, für Singlehaushalte unter 30 Jahre – aber auch für Alleinerziehendenhaus-
halte, – stark ausgeprägt aus. 
o Die Mehrheit der Haushalte (85  %) sind Mieter*innenhaushalte (zur Haupt - und 
Untermiete); sie sind im Gegensatz zu Eigentümer*innenhaushalten nicht vor Ver-
drängung geschützt. 
 
In der Gesamtschau ergeben sich aus Sicht von ALP mehrere Anhaltspunkte auf einen 
bestehenden Verdrängungsdruck. 
 
Klar „pro“ Verdrängungsdruck lässt sich die Mietpreisentwicklung, das Mietenniveau und 
auch die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten anführen.  
 
Die Analyse der demografischen Entwicklung der Bevölkerungsstruktur lässt leichte 
strukturelle Veränderungen erkennen. Dies drückt sich unter anderem in einer Zunahme 
bei Kindern und Jugendlichen aus (Familien). Die Entwicklungen bei den Leistungsbezie-
her*innen nach SBG II und SGB XII lassen sich als Hinweise für einen Verdrängungsdruck 
bzw. soziökonomischen Strukturwandel interpretieren. 
 
Die Einkommenssituation der zugezogenen Haushalte stellt sich geringfügig besser als 
die der Ortsansässigen sowie deutlich besser als die der Langzeitbewohner*innen dar, 
was auf einen Verdrängungsdruck hinweist.  
  
Schwächer ausgeprägt sind die Hinweise auf den Verdrängungsdruck bezüglich des Mo-
dernisierungsgeschehens und seiner Implikationen auf die Mietentwicklung. Es ist zwar 
eine rege Modernisierungstätigkeit im Gebiet vorhanden, Voll- oder gar Luxusmoderni-
sierungen sind aber eher die Ausnahme. Zudem zeigt die Analyse der Mietpreise nur eine 
moderate Spreizung der Mietpreise bei modernisierten bzw. nicht modernisierten Woh-
nungen auf.   
o Es ist eine Modernisierungstätigkeit im Gebiet vorhanden. Knapp 27 % der Haus-
halte gaben an, dass Modernisierungs -/Instandsetzungsmaßnahmen durchge-
führt wurden oder sich in Durchführung befinden, rund 55 % verneinten dies, gut 
18 % konnten hierzu keine Angabe machen („weiß nicht“) . Hinsichtlich geplan-
ter/angekündigter Maßnahmen gaben knapp 19 % der Haushalte an, dass Maß-
nahmen geplant sind, knapp 60 % verneinten dies, knapp 22 % äußerten „weiß 
nicht“.  
Voll- oder gar Luxusmodernisierungen sind aber eher die Ausnahme. Somit sind 
aufgrund des vorfindlichen Ausstattungsstandards weitere Aufwertungsmöglich-
keiten gegeben. Instandsetzungsmaßnahmen fallen jedoch nicht unter den Re-
gelungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
139 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Im Gebiet befinden sich auch sogenannte gründerzeitliche Dreifensterhäuser. Ge-
mäß Expert*innengesprächen bieten sie für solvente Käufer nach Wohnungszu-
sammenlegung, Entkernung und umfassender Modernisierung ein attraktives Po-
tenzial für die Schaffung von (selbstgenutzten) „Stadthäusern“. 
o Die Auswertung zeigt, dass das Mietenniveau (Basis: Wohnungsinserate , B e-
stand/Neubau) im Untersuchungsgebiet zum Stand 2021 rund 16 % oberhalb 
dem der Stadt Köln rangiert (14,90 Euro vs. 12,80 Euro). Daneben stellt sich auch 
das Mietniveau im Stadtbezirk Ehrenfeld mit 1 4,00 Euro geringer dar. Zudem ist 
auch der prozentuale Anstieg im Zeitraum 2016 bis 2021 im Untersuchungsgebiet 
mit 23,1 % höher als in der Stadt Köln mit 21,9 % ausgeprägt (Stadtbezirk Ehren-
feld: +33,3 %). 
o Ein Anhaltspunkt für einen bestehenden Verdrängungsdruck ist auch die Preis-
differenz zwischen Bestands - und Neuvertragsmieten124 (Basis: Haushaltsbefra-
gung). Die Differenz zwischen dem Mietenniveau im Untersuchungsgebiet insge-
samt und dem Niveau der Neuvertragsmieten (letzte 2 Jahre) beläuft sich auf rund 
15 %, womit eine moderate Spreizung vorliegt. Die Zugezogenen (Wohndauer 
unter 5 Jahre im Gebiet) zahlen einen um rund 35 % höheren durchschnittlichen 
Mietpreis als die Langzeitbewohner*innen (Wohndauer ab 10 Jahre im Gebiet) 
und einen um circa 12 % höheren Miet preis als die Ortsansässigen (Wohndauer 
5 bis unter 10 Jahre im Gebiet). 
o Die Analyse der Mietpreise  zeigt nur einen relativ moderaten Mietanstieg nach 
Modernisierung auf. Die Analyse für Wohnungen mit einem Baualter bis ein-
schließlich 1994 ergibt, dass erhebliche Mietsteigerungen erst ab einem gewissen 
Modernisierungsumfang erfolgen125. Werden „nur“ weniger als drei Maßnahmen 
durchgeführt, erhöht sich die Miete bezogen auf das arithmetische Mittel um 3,0 
%, bezogen auf den Medianwert um 3,4 %. Erfolgen drei Maßnahmen oder mehr, 
beläuft sich die durchschnittliche Mietsteigerung auf 12,2 % (Bezug arithm eti-
sches Mittel) bzw. 8,8 % (Bezug Medianwert). 
o Ein latenter Verdrängungsdruck ist grundsätzlich aufgrund der hohen Mietpreise 
im Untersuchungsgebiet gegeben. 
o In der Stadt Köln bewegte sich im Zeitraum 2016 bis 2021 Zahl der erteilten Abge-
schlossenheitsbescheinigungen je 1.000 Haushalte zwischen minimal 2,1 im Jahr 
2016 und maximal 4,7 im Jahr 2021. Im Untersuchungsgebiet wurde im genann-
ten Zeitraum mit 1,2 im Jahr 2017 der niedrigste, mit 8,5 im Jahr 2021 der höchste 
(auch im Vergleich hohe) Wert erreicht. In Relation zur Stadt Köln liegen im ge-
nannten Zeitraum vier Jahre vor, in denen das „Abgeschlossenheitsgeschehen“ 
im Untersuchungsgebiet intensiver, zwei, in denen es geringer ausfiel. Hinsichtlich 
 
124 Berechnungsbasis: Nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften, ohne Haushalte mit Wohn-
berechtigungsschein. 
125 Berechnungsbasis: Nur Hauptmieter, keine Wohngemeinschaften, ohne Haushalte mit Wohn-
berechtigungsschein.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
140 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
der Dynamik im Zeitverlauf bietet sich in allen Vergleichsräumen ein uneinheitli-
ches Bild, wobei tendenziell eher ein Trend zur Zunahme vorliegt. Dieser ist an-
satzweise im Stadtteil Ehrenfeld und im Untersuchungsge biet intensiver ausge-
prägt als in der Stadt Köln insgesamt. 
o Von den umzugswilligen Haushalten gaben mit 19 % vergleichsweise viele Haus-
halte an, auch aufgrund der hohen Miete umziehen zu wollen. 
o Die Beurteilung der Anwendungsvoraussetzung „Verdrängungsdruc k“ nimmt 
auch in den Blick, inwieweit sich eine Veränderung der Wohnbevölkerung in den 
Untersuchungsdaten (Haushaltsbefragung, Sekundärdaten) derzeit widerspiegelt 
oder zukünftig angenommen werden kann.  
Die Analyse der demografischen Entwicklung der Bevöl kerungsstruktur lässt 
leichte strukturelle Veränderungen erkennen. Dies drückt sich unter anderem in 
einer Zunahme bei Kindern und Jugendlichen aus (Familien). Entgegen der Ent-
wicklung in Köln insgesamt, wo sich für den Zeitraum 2016 bis 2021 ein Anstieg 
des Anteils der Einwohner*innen mit Migrationshintergrund beobachten lässt, 
blieb der Anteil im Untersuchungsgebiet stabil. 
Der Anteil von Personen mit Leistungsbezug nach SGB XII hat sich im Untersu-
chungsgebiet im Vergleich der Jahre 2016 zu 2021 nur marginal erhöht (8,9 % vs. 
9,0 %), während er in Köln stärker anwuchs (7,8  % vs. 8,5 %). Der Anteil an Leis-
tungsberechtigten gemäß SGB II nahm im selben Zeitraum im Untersuchungsge-
biet stärker (6,9 % vs. 5,9 %) als in der Stadt Köln insgesamt (13,1  % vs. 12,6 %) 
ab. Beide Entwicklungen lassen sich als Hinweise für einen Verdrängungsdruck 
bzw. soziökonomischen Strukturwandel interpretieren. 
o Die Einkommenssituation der zugezogenen Haushalte126 (Wohndauer im Gebiet 
weniger als 5 Jahre) stellt sich mit einem monatlichen Haushaltsnetto-Äquivalenz-
einkommen von 2.861 Euro (arithmetisches Mittel) bzw. 2.750 Euro (Medianwert) 
geringfügig stärker als die der Ortsansässigen (Wohndauer im Gebiet zwischen 5 
und unter 10 Jahren) mit 2.822 Euro (arithmetisches Mittel) bzw. 2.639 Euro (Me-
dianwert) sowie stärker als die der Langzeitbewohner*innen (Wohndauer im Ge-
biet mindestens 10 Jahre) mit 2.448 Euro (arithmetisches Mittel) bzw. 2.250 Euro 
(Medianwerte) dar.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
126 Jeweils hier und im Folgenden ohne Wohngemeinschaften und Singlehaushalte unter 30 
Jahre.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
141 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Städtebauliche Folgen 
 
Mögliche negative städtebauliche Folgen be i Nichterlass einer Sozialen Erhaltungssat-
zung 
Negative städtebauliche Folgen sind beispielsweise dann gegeben, wenn günstiger 
Wohnraum in einem Quartier entfällt, so dass in anderen Stadtteilen entsprechender Er-
satz geschaffen werden müsste oder wenn sozi alräumliche Polarisierungen im Stadtge-
biet verstärkt bzw. soziale Netzwerke geschwächt werden.  
 
Für das Untersuchungsgebiet lässt sich Folgendes festhalten: 
o Aufgrund der vorhandenen Aufwertungspotenziale besteht die Gefahr, dass bei 
(intensivierter) Hebung dieser Potenziale durch die Realisierung einer gehobener, 
Wohnungs- und Gebäudeausstattung, eine Reduzierung von preisgünstigem 
Wohnraum resultieren würde, der an anderer Stelle durch den Einsatz von För-
dermitteln aufwendig neu geschaffen werden müsste. 
o Die hohe Zahl an kleinen Wohnungen bzw. der Wohnungstypenmix erleich-
tert/ermöglicht einkommensschwächeren Haushalten – wenn sie bereit sind, Ab-
striche bei der Wohnungsgröße zu machen – das Wohnen im Untersuchungsge-
biet. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass durch Wohnungszusammenlegungen, 
dieser Wohnungsbestand abnimmt. 
o Das Untersuchungsgebiet ist stark durch Mietwohnungen geprägt, so dass latent 
die Gefahr der Umwandlung in Eigentumswohnungen besteht. Diese können vo-
raussichtlich von der Mehrzahl der Bestandsmieter*innen nicht erworben werden.  
o Aufgrund der attraktiven Lage in der Stadt und des urbanen Milieus mit einer 
gemischten Bevölkerung weist das Untersuchungsgebiet eine Anziehungskraft 
auf Wohnungssuchende im gesamten Stadtgebiet auf. 
o Im Untersuchungsgebiet sowie in dessen Umfeld liegen mehrere größere rele-
vante städtebaulichen und infrastrukturelle Planungen bzw. Vorhaben vor. Sie 
verdeutlichen die Dynamik innerhalb des Untersuchungsgebiets und vor allem in 
dessen Umfeld, dokumentieren  unter anderem die Attraktivität und „Zugkraft“ 
des Standorts „Ehrenfeld“ und werden diese weiter potenziell stärken. Diese Ent-
wicklung kann den bestehenden Verdrängungsdruck verstärken.  
o Insbesondere Mieterinnen oder Mieter, die bereits mit einer hohen oder sehr ho-
hen Wohnkostenbelastung konfrontiert sind, sind durch Verdrängung bedroht. 
Ein Ausweichen in preisgünstigere Wohnlagen in Köln würde die Polarisierung 
von einkommensschwächeren Haushalten im Stadtgebiet verstärken und gege-
benenfalls unerwünschte soziale Folgewirkungen nach sich ziehen, die wiederum 
mit Kosten für die öffentliche Hand verbunden sein können. 
o Die Untersuchung zeigt auf, dass im Untersuchungsgebiet eine ausgeprägte Ge-
bietsbindung und Vernetzung gegebenen ist. Eine Verdrängung aus dem Gebiet 
würde vor allem für die unfreiwillig Fortziehenden einen Verlust der sozialen 
Netzwerke bedeuten. Die Dichte und Intensität der Nachbarschaftsbeziehungen

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
142 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
würden sich insgesamt verringern. Die vorhandenen sozialen Netzwerke würden 
geschwächt und müssten gegebenenfalls andernorts auch unter Einsatz öffentli-
cher Mittel auf- oder ausgebaut werden. 
 
8.2 Vorschlag für die endgültige Abgrenzung des Gebiets 
Die Analyse auf Teilgebietsebene ergab keine Hinweise und Ergebnisse, die einen verän-
derten Gebietszuschnitt im Sinne einer Herausnahme von Teilräumen begründen bzw. 
notwendig machen würde.  Die Gebietsabgrenzung stellt sich schlüssig dar. 
 
Die vorgeschlagenen Gebietsgrenzen entsprechen damit denen des Untersuchungsge-
bietes (vgl. Abbildung 2 in Kapitel 1.2).  
 
8.3 Empfehlung und Erhaltungsziele 
Empfehlung 
 
Im Ergebnis der vertieften Untersuchung wird empfohlen, ein soziales Erhaltungsgebiet 
gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BauGB für das in der Abbildung 2 dargestellte 
Gebiet per Satzungsbeschluss festzusetzen. Die vorgeschlagenen Gebietsgrenzen stim-
men mit denen des Untersuchungsgebietes überein. 
 
Für das Untersuchungsgebiet insgesamt wie auch für alle Teilgebiete lässt sich ein Auf-
wertungspotenzial hinsichtlich der Ausstattung der Wohnungen und der Gebäudequali-
täten feststellen. Die Untersuchung ermittelt für das Untersuchungsgebiet und die un-
tersuchten Teilräume, trotz der vergleichsweise guten Einkommenssituation, das Vorlie-
gen eines Verdrängungspotenzials. In der Gesamtschau ergeben sich aus Sicht von ALP 
mehrere Anhaltspunkte auf einen bestehenden Verdrängungsdruck. 
 
Der Wandel des Untersuchungsgebiets von einem ehemaligen Arbeiter-Viertel zu einem 
infrastrukturell attraktiven und sozial gemischten Quartier mit erheblicher Anziehungs-
kraft auch auf Haushalte mit höheren Einkommen hat circa ab den 90er Jahren begonnen 
und das Quartier deutlich verändert (Gentrifizierungsprozess). Dennoch lebt auch heute 
noch eine maßgebliche Anzahl an Haushalten mit geringen Einkommen vor Ort.  
 
Die Untersuchung ermittelt eine ausgeprägte Bindung und Vernetzung der Haushalte in 
ihrem Wohnquartier respektive im Unter suchungsgebiet. Das Untersuchungsgebiet 
zeichnet sich für Kölner Verhältnisse durch einen maßgeblichen gründerzeitlichen Bau-
bestand aus. Insbesondere die gründerzeitlichen Dreifensterhäuser bieten das Potenzial 
zur Umwandlung von Miet - in Wohneigentum, da sich in ihnen nach erfolgter Zusam-
menlegung der einzelnen Wohnungen und Grundrissänderung attraktive „Stadthäuser“ 
realisieren lassen. Zwar fällt die Umwandlung von Miet - Eigentumswohnungen nicht in 
den Regelbereich der Sozialen Erhaltungsverordnungen, die Grundrissanpassungen so-
wie die Zusammenlegung von Wohnraum jedoch wohl, womit entsprechende Vorgänge 
unterbunden werden können.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
143 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Das Untersuchungsgebiet und vor allem auch sein Umfeld zeichnen sich durch ein dyna-
misches (Wohn)-Baugeschehen aus (vgl. Kapitel 3.3). Innerhalb des Untersuchungsge-
biets ist am Standort Franz-Geuer-Straße (Ex-Siemens-Gelände) ein gemischt genutztes 
Quartier mit ca. 450 Wohnungen projektiert, von denen 30 Prozent gemäß dem koope-
rativen Baulandmodell der Stadt Köln öffentlich gefördert sein werden. Nordöstlich au-
ßerhalb des Untersuchungsgebiets wird am Standort Liebigstraße ein Quartier für Woh-
nen und Arbeiten entwickelt. Angesprochen wird eine gehobene Nachfrage. Direkt nord-
westlich und westlich angrenzend an das Untersuchungsgebiet befindet sich das weit-
läufige Gebiet der Kölner Weststadt127. Die Kölner Weststadt weist starke funktionale Be-
ziehungen mit dem nördlichen Bereich des Untersuchungsgebiets zwischen Vogelsanger 
Straße und Venloer Straße auf. Die Weststadt ist, insbesondere an den Rändern, für viele 
Menschen auch ein Wohnstandort. Diese Wohnnutzungen der bestehenden Wohnge-
biete sollen erhalten und punktuell qualifiziert werden (Gestaltung, Vernetzung, öffentli-
che Räume, Mobilität etc.). In Transformationsbereichen sollen gewerbliche Nutzungen 
zu urbanen Mischquartieren mit einem ausgeglichenen Verhältnis von bezahlbarem 
Wohnraum und nicht störendem Gewerbe inklusive Nahversorgung weiterentwickelt 
werden. Das sogenannte Max-Becker-Areal stellt einen derartigen Transformationsbe-
reich dar. Auf 17,3 Hektar soll ein neues Stadtquartier entwickelt werden (geplante Nut-
zungen/Infrastrukturen: Wohnen, Gewerbe, Kultur, Kindergärten, Grundschule, Nahver-
sorgung, Gastronomie, öffentliche Grün-, Spiel- und Sportflächen und moderne Anlagen 
zur Energieversorgung). Die Entwicklung der Wohnnutzung soll auf der Grundlage des 
geltenden kooperativen Baulandmodells unter Berücksichtigung generationenübergrei-
fender Wohnmodelle erfolgen. Direkt nordwestlich an das Untersuchungsgebiet grenzt 
das Heliosgelände an 128. Es ist eine knapp vier Hektar große, teils überbaute und ge-
nutzte, teils brachliegende Fläche im Zentrum von Ehrenfeld. Neben der Grund- und Ge-
samtschule Helios soll dort eine lebendige Mischung aus Wohnen, Kultur, Gewerbe und 
Einzelhandel realisiert werden.  
 
Es ist davon auszugehen, dass durch die skizzierten dynamischen (Wohnbau-)Entwick-
lungen der Aufwertungs- und Verdrängungsdruck auf das Untersuchungsgebiet weiter 
steigt. Dies würde dann insb esondere die bestehende – vor allem einkommensschwä-
chere – Wohnbevölkerung im Untersuchungsgebiet unter potenziellen Verdrängungs-
druck setzen. 
 
Die Soziale Erhaltungssatzung ist ein  geeignetes Steuerungsinstrument für eine behut-
same, sozialverträgliche Entwicklung und Aufwertung im Untersuchungsgebiet. Einer un-
gesteuerten Aufwertung kann mit dem Instrument wirksam entgegengetreten werden 
und negative städtebauliche Folgewirkungen können reduziert werden. 
 
 
 
 
127 Planerischer Kontext: Zielbild für die Kölner Weststadt – vorgelagerter Prozess zur noch fol-
genden Fortschreibung der Rahmenplanung Braunsfeld/Müngersdorf/Ehrenfeld . 
128 Es ist ebenfalls im Gebiet der Kölner Weststadt situiert.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
144 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Erhaltungsziele 
 
Folgende Erhaltungsziele sollten mit dem Erlass der Sozialen Erhaltun gssatzung für das 
Untersuchungsgebiet verfolgt werden: 
 
Erhaltungsziel:  
Erhalt der Zusammensetzung einer sozial gemischten Wohnbevölkerung. 
 
Erhaltungsziel:  
Sozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im Rahmen der bauord-
nungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahrung der 
Anforderungen an die Herstellung des gebietstypischen Ausstattungszustands. 
 
Erhaltungsziel:  
Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des (Miet-)Wohnungsangebotes durch Reglemen-
tierung der Zweckentfr emdung von Wohnraum sowie durch Unterbindung von Woh-
nungszusammenlegung, um vielfältige Wohnformen für verschiedene Haushalts - und 
Einkommenstypen zu sichern. Die ebenfalls in diesem Kontext anzustrebende Reglemen-
tierung von Umwandlungen ist derzeit faktis ch nicht umsetzbar, da – wie schon weiter 
oben dargelegt - die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein -Westfalen am 
27.03.2020 außer Kraft getreten ist. Damit steht die Begründung von Wohnungs - oder 
Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem Geneh-
migungsvorbehalt durch die Stadt Köln. 
Erhaltungsziel:  
Verhinderung der Entwertung bestehender spezifischer sozialräumlicher Infrastrukturen 
durch Sicherung der Wohnraumversorgung der das Untersuchungsgebiet maßgeblich 
(mit-)prägenden - Einwohner*innengruppen. 
 
8.4 Prüfschema für den Vollzug  
Vorbemerkung 
Das Ziel einer Sozialen Erhaltungssatzung ist die Erhaltung der Zusammensetzung der 
Wohnbevölkerung im Geltungsbereich der Satzung aus städtebaulichen Gründen. Des-
halb dürfen gep lante Maßnahmen vorhandenen Wohnraum nicht derart verändern 
(Stichworte: Auswirkungen auf den Bestand, die Größe und die Ausstattung), dass er für 
die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist bzw. zu deren maß-
geblichen Verdrängung führt. 
 
Die Soziale Erhaltungssatzung steht in Zusammenhang mit Steuerungserfordernissen in 
Hinblick auf die Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen, die Durchführung ener-

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
145 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
getischer Sanierungsmaßnahmen, die Zweckentfremdung von Wohnraum, die Umwand-
lung von Miet - in Eigentumswohnungen129 und den spekulativen Umgang mit Wohn-
raum. 
 
Um die Durchsetzung des sozialen Erhaltungsrechts im Untersuchungsgebiet Köln Eh-
renfeld Ost zu gewährleisten, werden die nachfolgenden Kriterien vorgeschlagen, die in 
der Umsetzung der Satzung weiter zu qualifizieren sind, über die die Steuerung des Rück-
baus, der Änderung oder der Nutzungsänderung baulicher Anlagen erfolgt. 
 
Die empfohlenen Genehmigungskriterien fußen auf den Handlungserfordernissen und 
den mit ihnen in Zusammenhang stehenden, definierten, Erhaltungszielen (vgl. das vor-
herige Kapitel 8.3) sowie auf dem im Rahmen der vertiefenden Untersuchung ermittelten 
gebietstypischem Ausstattungsstandard (vgl. Kapitel 4.2.2). 
 
Auf dieser Basis sowie unter Einbeziehung der (rechtlich fundierten) Steuerungsmöglich-
keiten des sozialen Erhaltungsrechts (vgl. Kapitel 1.3) empfiehlt ALP folgenden Kriterien-
katalog zur Durchsetzung der Sozialen Erhaltungssatzung im sozialen Erhaltungsgebiet  
Köln Ehrenfeld Ost, nach dem ab Veröffentlichung des Satzungsbeschlusses Bauvorha-
ben unter folgenden Maßgaben zu prüfen sind. 
 
I. Unzulässige bauliche Änderungen und Maßnahmen 
 
Prinzipiell zu prüfen sind: 
 
1. Der Einbau oder Anbau besonders kostenaufwändigen Aufzüge oder Fassadengleiter:  
Kostengünstige Lösungen können in Anlehnung an § 39 Abs. 4 BauO NRW für Gebäude 
mit mehr als drei oberirdischen Geschossen genehmigt werden.130 Es wird jedoch darauf 
hingewiesen, dass durch einen (nachträglichen) Einbau von Aufzügen nur in den wenigs-
ten Fällen die weiteren Anforderungen an die Barrierefreiheit (stufenlose Erreichbarkeit 
der Wohnungen, Mindestmaße der Fahrkörbe) erreicht werden und dass diese Maß-
nahme mit sehr hohen Kosten verbunden ist. Insofern gilt es hier im Einzelfall zu prüfen 
und abzuwägen, welche Interessen ein Eigentümer mit dem Einbau eines Aufzugs ver-
folgt und welche Auswirkungen für die Mieter*innen entstehen.  
 
 
 
 
129 Wie schon in Kapitel 1.3.4 ausgeführt, ist die Umwandlungsverordnung des Landes Nord-
rhein-Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Woh-
nungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter einem 
Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instruments derzeit 
entfällt. 
130 vgl. hierzu Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 31. Mai 2012 - Az. OVG 10 B 9.11, OVG 
Berlin-Brandenburg, 31.05.2012 - 10 B 9.11

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
146 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
2. Der Anbau und Umbau von Balkonen und sonstigen vergleichbaren Anlagen131: 
Zu überprüfen ist die Vergrößerung von Balkonen und sonstigen Anlagen, der Anbau 
von besonders kostenaufwändigen Balkonen sowie die Schaffung von Balkonen, wenn 
die Wohnung bereits einen Balkon aufweist. Für einen Erstbalkon kann die Versagung in 
Betracht kommen, wenn eine besonders kostenaufwändige Ausführung (hinsichtlich 
Konstruktion, Materialien oder der Größe) vorgesehen ist. Hinsichtlich der Größe des Bal-
kons wird eine Orientierung an der durchschnittlichen Balkongröße von rund 5 m² emp-
fohlen. 
 
3. Nicht erforderliche Grundrissänderungen: 
Zu prüfen sind nicht erforderliche Grundrissänderungen. Hierzu sind insbesondere 
Grundrissänderungen zu verstehen, die eine Veränderung der Wohnfläche oder der ur-
sprünglichen Zimmeranzahl, eine Schaffung von Wohnküchen  und Veränderungen von 
bereits voll ausgestatteten Bädern (voll ausgestattetes Bad: ein WC, ein Handwaschbe-
cken in Einzelausführung, eine Badewanne oder Dusche sowie Wand - und Bodenver-
fliesung) betreffen. Erforderliche Grundrissveränderungen sind auf ein M inimum zu be-
schränken. 
 
4. Wohnungsteilungen und Wohnungszusammenlegungen: 
Die Prüfung von Wohnungsteilungen und Wohnungszusammenlegungen beinhaltet da-
bei auch den Fall einer Zusammenlegung von bereits bestehendem mit neu geschaffe-
nem Wohnraum (zum Beispiel Dachgeschoss-Maisonetteeinheit). 
 
5. Einbau/Umbau zweite(n)/Bad/Dusche/WC: 
Zu prüfen ist der Einbau eines zweiten Bades oder einer zweiten Dusche sowie auch der 
Einbau eines zweiten WCs, mit Ausnahme von Wohnungen mit vier oder mehr Wohn-
räumen, wenn die Zahl der Wohnräume durch den Einbau nicht verringert, wird. 
 
6. Schaffung von besonders hochwertiger Wohnungs- und Gebäudeausstattung: 
Unter besonders hochwertige Wohnungs - und Gebäudeausstattung fallen (im Kontext 
des Untersuchungsgeb ietes) beispielsweise hochwertige Bodenbeläge, eine Gegen-
sprechanlage mit Videofunktion, eine hochwertige Küchen- und Badausstattung, boden-
tiefe Fenster, Fußbodenheizung, Kamine und elektrische Rollläden. 
 
7. Maßnahmen zur Energieeinsparung -hier ergeben sich in Kürze gesetzliche Änderungen 
Hier ist eine Prüfung durchzuführen, wenn die Maßnahmen über die Anpassung an die 
baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegeset-
zes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 (BGB l. I S. 1519), die zuletzt 
durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden 
ist, wenn diese nach § 111 Absatz 1 des Gebäudeenergiegesetzes weiter anzuwenden ist, 
dient, hinausgehen. Dass die Maßnahmen nicht über die Mind estanforderungen der 
EnEV hinausgehen, ist vom Antragsteller nachzuweisen. Außerdem ist nachzuweisen, 
 
131 Balkone stehen jeweils stellvertretend auch für sonstige Anlagen wie Loggia, Terrasse, Dach-
terrasse oder Wintergarten.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
147 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
dass die Dämmung der obersten Geschossdecke und Kellerdecke bereits erfolgt bzw. 
Bestandteil der Maßnahme ist. 
 
9. Sonstige bauliche Maßnahmen: 
Hierunter fallen Maßnahmen, die aufgrund der Vorbildwirkung geeignet sind, Entwick-
lungen in Gang zu setzen, die tendenziell eine überdurchschnittlich hohe Verdrängungs-
gefahr für die im Erhaltungsgebiet vorhandene Wohnbevölkerung nach sich ziehen 
würde. 
 
Grundsätzlich genehmigungsfähige Maßnahme, die aber einer näheren Prüfung im Ein-
zelfall bedarf: 
 
10. Ersteinbau eines voll ausgestatteten Bades  mit den folgenden Grundausstattungs-
merkmalen: ein WC, ein Handwaschbecken in Einzelausführung, eine Badewanne oder 
Dusche sowie eine und Wand - und Bodenverfliesung, wobei die Kriterien 3 und 6 zu 
beachten sind. 
 
11. Dachgeschossausbau und Nachverdichtung, die keine wesentlichen Veränderungen 
des Wohnungsbestands erwirken 
In Köln mangelt es insgesamt an Wohnraum. Eine generelle Unterbindung der Neubautä-
tigkeit und der Nachverdichtung (beispielsweise in Form von Dachgeschossausbauten) 
im Untersuchungsgebiet ist demnach kontraproduktiv. Dachgeschossausbauten oder 
Nachverdichtungsmaßnahmen, die sich an den Bedürfnissen und ökonomisc hen Mög-
lichkeiten der Bewohnerschaft orientieren, sind grundsätzlich genehmigungsfähig, so-
fern es sich um reine Neubauvorhaben handelt.  
In begründeten Einzelfällen kann zur Abwendung einer befürchteten Verdrängungswir-
kung die Genehmigung unter Auflagen/Bedingungen erteilt werden. 
 
II. Ergänzende Regelungsbereiche 
Als relevante ergänzende Regelungsbereiche sind die Umwandlungsverordnung des 
Landes Nordrhein-Westfalen (vgl. Kapitel 1.3.4) und die Wohnraumschutzsatzung der 
Stadt Köln (vgl. Kapitel 1.3.5) zu nennen.  
 
Wie schon weiter oben erwähnt, ist die Umwandlungsverordnung des Landes Nordrhein-
Westfalen am 27.03.2020 außer Kraft getreten. Damit steht die Begründung von Woh-
nungs- oder Teileigentum in Gebieten mit Sozialer Erhaltungssatzung nicht mehr unter 
einem Genehmigungsvorbehalt durch die Stadt Köln, so dass der Einsatz dieses Instru -
ments derzeit entfällt. 
 
Es liegt eine Überschneidung des Regelungsbereichs des Genehmigungsvorbehalts einer 
Sozialen Erhaltungssatzung hinsichtlich des Rückbaus, der Änderung und der Nutzungs-
änderung von Wohnraum mit der Wohnraumschutzsatzung der Stadt Köln vor. Alle für 
die Umsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung diesbezüglich maßgeblichen Aussagen 
der Wohnraumschutzsatzung können in übersichtlicher Form dem Kapitel 1.3.5 entnom-
men werden.

Abschließende Begründung und Empfehlung, Verfahrensvorschläge 
 
148 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Informationen zum Vorkaufsrecht sind im Kapitel 1.3.6 dargelegt.  
 
8.5 Verfahrensvorschlag zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen 
im Zeitverlauf 
Die gesetzlichen Regelungen sehen für Soziale Erhaltungssatzungen keine zeitliche Be-
fristung vor. Soziale Erhaltungssatzungen sind jedoch „immanent befristet“, da die Quar-
tiere im Geltungsbereich und deren Bevölkerungszusammensetzung laufenden Verän-
derungsprozessen ausgesetzt sind. Daher sind Soziale Erhaltungssatzungen in bestimm-
ten zeitlichen Abständen auf das Vorliegen der Anwendungsvoraussetzungen zu über-
prüfen.132 
 
ALP schlägt deshalb vor, circa alle fünf Jahre folgende – in mehrere Teilschritte unterglie-
derte - Überprüfung durchzuführen: 
 
1a) Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen: 
o Aufwertungspotenzial 
o Verdrängungspotenzial 
o Verdrängungsdruck 
1b) Überprüfung Gebietsbindung und Vernetzung 
 
Die Schritte 1a) und 1b) würden auf einer Nutzung der durch die Stadt Köln fortgeschrie-
benen Sekundärdaten und deren Analyse, eine erneute Ortsbildanalyse sowie einer (ge-
genüber der Ausgangsbefragung in Hinblick auf die Überprüfung gegebenenfalls ver-
knappten) repräsentative Haushaltsbefragung fußen. 
 
Geeignete Indikatoren wären aus Sicht von ALP die im vorliegenden Bericht verwendeten 
Kernindikatoren. 
 
 
 
 
 
132 Vgl. Birkert, Siegler; Systematischer Praxiskommentar BauGB | BauNVO, 2010, § 172 Rn. 18.

Anhang 
 
149 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
9 Anhang 
9.1 Anhang Haushaltsbefragung 
 Stichprobe, Vorgehen und Versand der Befragungsunterlagen 
Stichprobe 
Die Stadt Köln stellte ALP 9.000 Adressdaten für Haushalte im Untersuchungsgebiet zur 
Verfügung. In einem vorgelagerten Schritt erfolgte dabei auf Basis von der Stadt Köln 
übermittelter Bevölkerungsdaten sowie in Abstimmung mit ihr durch ALP die Auswahl 
aller im Untersuchungsgebiet verfügbaren Adressdaten von Haushalten mit Migrations-
hintergrund und deren vollständige Einbeziehung in die Stichprobe. Dies deshalb, da zu-
meist Haushalte mit Migrationshintergrund schwerer durch eine derartige Befragung er-
reichbar sind, umso den diesbezüglichen Rücklauf zu verbessern. Die von der Stadt Köln 
an ALP übermittelten Haushaltsadressdaten beinhalten daneben abstimmungsgemäß 
keine in Heimen lebenden Personen. Zum einen fragen diese Personen keinen „regulä -
ren“ Wohnraum nach, zum anderen sind diese Personen nicht von Verdrängung (i. S. der 
Zielsetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung) bedroht. 
 
Versand der Befragungsunterlagen 
Die angeschriebenen Haushalte haben folgende Befragungsunterlagen erhalten: 
o ein personalisiertes Anschreiben der Stadt Köln (ein DIN-A4-Blatt – doppelseitig 
bedruckt) inklusive des Verweises (Link) auf ausführliche Informationen der Stadt 
Köln zum Thema Soziale Erhaltungssatzung sowie als Anlage ausführliche Hin-
weise zum Datenschutz (ein weiteres DIN-A4-Blatt – doppelseitig bedruckt), 
o einen Fragebogen mit individualisiertem Passwort sowie 
o einen Rücksendeumschlag (inkl. Hinweis „Gebühr bezahlt Empfänger“). 
Die Zustellung der Befragungsunterlagen erfolgte im Auftrag der Stadt Köln (Absender) 
durch die Deutsche Post. Die Befragungsunterlagen wurden am 31. Januar 2023 zuge-
stellt. Um die Rücklaufquote zu erhöhen, wurden die Haushalte, die bis zum 17. Februar 
2023 nicht an der Befragung teilgenommen haben, nochmals angeschrieben (inkl. Fra-
gebogen) und um die Teilnahme gebeten. 133 Die Feldphase endete am 4. April 2023. 
 
 Rücklauf, Repräsentativität und Auswertung 
Rücklauf 
Wie schon weiter oben dargelegt, wurden die Fragebögen von den befragten Haushalten 
entweder direkt per Post an ALP zurückgesandt, oder alternativ unter Nutzung der hierfür 
durch ALP erstellten und betriebenen Online-Befragungsplattform ausgefüllt und elekt-
ronisch an ALP übermittelt134.  
 
 
133 Um die Mehrfachteilname auszuschließen, erfolgte eine Prüfung auf doppelte Fragebögen.  
134 Um auszuschließen, dass die Haushalte nicht sowohl postalisch als auch online an der Befra-
gung teilnehmen, wurde ein individualisiertes Passwort auf dem Fragebogen abgedruckt.

Anhang 
 
150 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Mit einem Fragebogenrücklauf von 2.989 („Brutto-Rücklauf“) - hiervon 2.738 verwertbare 
Fragebögen („Netto-Rücklauf“) - wurde eine für vergleichbare Untersuchungen sehr gute 
Rücklaufquote von rund 33 % brutto bzw. rund 30 % netto erreicht. 51 % (Brutto-Rück-
lauf) bzw. 53 % (Netto-Rücklauf) der Fragebögen erreichten ALP postalisch,49 % (Brutto-
Rücklauf) bzw. 47 % (Netto-Rücklauf) der Fragebögen wurden auf der eingerichteten On-
line-Plattform ausgefüllt. 
 
Repräsentativität und Gewichtung 
Eine Befragung birgt die Gefahr, dass nicht -repräsentative Ergebnisse gewonnen wer -
den. Dies ist immer dann der Fall, wenn einzelne  Personengruppen nicht, oder unterre-
präsentiert berücksichtigt werden, weshalb geprüft wurde, ob der Rücklauf hinsichtlich 
ausgewählter soziodemografischer Merkmale repräsentativ ist.  
 
Grundsätzlich ist zu beachten, dass Informationen über die Grundgesamtheit meist nur 
mit einem Zeitversatz zur Verfügung stehen. Es besteht beispielsweise eine zeitliche Dif-
ferenz zwischen dem Erhebungszeitraum und dem Stichtag der Datenaufbereitung der 
amtlichen Statistik. 
 
Eine weitere grundsätzliche Herausforde rung besteht in unterschiedlichen Bezugsgrö -
ßen. Während für die Grundgesamtheit meist Daten für einzelne Personen vorliegen (Al-
tersstruktur der Einwohnerinnen und Einwohner et cetera), beziehen sich die Erhebungs-
daten auf Haushalte. Zwar werden im Rahmen der Befragung auch personenbezogene 
Daten abgefragt (beispielsweise auch das Alter der einzelnen Haushaltsmitglieder), eine 
gegebenenfalls vorzunehmende Gewichtung muss jedoch immer auf den Haushalt ab-
stellen (ein Haushalt = eine Wohnung = ein Datensatz). 
 
Für die vorliegende Studie wurde eine Prüfung der Repräsentativität hinsichtlich der Al-
tersstruktur sowie des Migrationshintergrunds durchgeführt. Daneben ist grundsätzlich 
anzumerken, dass bestimmte Gruppen (bildungsferne Personen, Personen mit Sprach-
barriere) nur unterdurchschnittlich durch eine derartige Befragung erreicht werden kön-
nen. Deshalb stützen sich die Empfehlungen von ALP auch auf die Ergebnisse von Ex-
pert*innengesprächen, die Sekundärdatenanalyse und die durchgeführte Begehung. 
 
Hinsichtlich der Altersstruktur lagen annähernd repräsentative Ergebnisse vor.

Anhang 
 
151 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 50: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten vor Gewichtung 
  0 bis 5 
Jahre 
6 bis 17 
Jahre 
18 bis 29 
Jahre 
30 bis 44 
Jahre 
45 bis 64 
Jahre 
65 bis 79 
Jahre 
80 Jahre 
u. ä. 
Sekundärdaten (2021) 5,2% 6,6% 19,4% 31,6% 25,0% 8,6% 3,6% 
Befragung (2023)  5,3% 7,2% 17,7% 34,2% 25,0% 7,9% 2,8% 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik (Statistisches Informationssystem),  
ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
Der Anteil der Haushalte mit Migrationshintergrund war im Rücklauf unterrepräsentiert 
vertreten (siehe Tabelle 51). Die Befragung zeigt auf, dass sich Haushalte mit und ohne 
Migrationshintergrund durch signifikante Unterschiede (Einkommen, Haushaltsstruktur) 
auszeichnen. Vor diesem Hintergrund erfolgte – in Abstimmung mit der Stadt Köln – eine 
Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund – siehe Tabelle 
52). Aufgrund des sehr guten  Befragungsrücklaufs stand ALP dabei eine sehr gute Da-
tenbasis zur Verfügung, 
 
Tabelle 51: Anteil Einwohner*innen mit Migrationshintergrund Befragung vs. Sekundär-
daten vor und nach Gewichtung 
  Anteil Einwohner*innen mit Migrationshin-
tergrund an allen Einwohner*innen 
Sekundärdaten (2021) 31,6 % 
Befragung (2023) ungewichtet 20,3 % 
Befragung (2023) gewichtet 31,4 % 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem), ALP-Haushaltsbefragung, 2023

Anhang 
 
152 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 52: Gewichtung der Befragungsergebnisse nach dem Migrationshintergrund 
  Gewicht N N nach  
Gewichtung 
Haushalte mit ausschließlich Personen ohne 
Migrationshintergrund 0,81 1.989 1.605 
Haushalte mit ausschließlich ausländischen 
Personen 2,50 131 328 
Haushalte mit mindestens einer Person mit 
ausländischer Staatsbürgerschaft (inklusive 
Personen mit Migrationshintergrund) 
1,69 179 302 
Haushalte mit Migrationshintergrund aber 
ohne Ausländer 1,18 356 422 
Sonstige 1,00 83 67 
Quelle: Sekundärdaten Stadt Köln, ALP-Haushaltsbefragung, 2023 
 
Tabelle 53: Altersstrukturvergleich - Befragung vs. Sekundärdaten nach Gewichtung 
  0 bis 5 
Jahre 
6 bis 17 
Jahre 
18 bis 29 
Jahre 
30 bis 44 
Jahre 
45 bis 64 
Jahre 
65 bis 79 
Jahre 
80 Jahre  
u. ä. 
Sekundärdaten (2021) 5,2% 6,6% 19,4% 31,6% 25,0% 8,6% 3,6% 
Befragung (2023) ge-
wichtet 5,3% 7,1% 17,6% 33,3% 24,7% 8,9% 3,0% 
Quelle: Stadt Köln - Amt für Stadtentwicklung und Statistik  
(Statistisches Informationssystem), ALP-Haushaltsbefragung, 2023, Rundungsdifferenzen möglich 
 
 Fragebogen Haushaltsbefragung (versendet) 
 
Im Rahmen der Haushaltsbefragung im Untersuchungsgebiet Ehrenfeld Ost wurde der 
folgende Fragebogen versendet.

Anhang 
 
153 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023

Anhang 
 
154 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023

Anhang 
 
155 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023

Anhang 
 
156 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023

Anhang 
 
157 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023

Anhang 
 
158 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023

Anhang 
 
159 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023

Anhang 
 
160 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023

Anhang 
 
161 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
9.2 Tabellenanhang 
Tabelle 54:Weitere maßgbl. Untersuchungsr. Ausstattungsmerkmale – Teilgebietsebene 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023

Anhang 
 
162 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 55: Umzugsgründe – kleinräumige Betrachtung (Mehrfachnennungen 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023  
Unter-
suchungs-
gebiet 
Bezirks-
sportan-
lage 
Mitte
Hanse-
mannstr. St. Josef Pellenz-
str.
Wißmann-
str.
Fröbel-
platz
Vincenz-
Statz-
Schule
Kepler-
str.
Neptun-
platz
Berufs-
kolleg
Weins-
bergstr.
Änderung des Familienstandes 32% 36% 24% 27% 35% 28% 39% 37% 39% 35% 28% 28%
Ankündigung von Eigenbedarf 4% 2% 5% 12% 4% 1% 2% 1% 7% 4% 2% 1%
Berufliche Gründe 24% 21% 22% 26% 20% 24% 23% 23% 24% 23% 29% 26%
Erwerb von Wohneigentum 16% 15% 11% 11% 13% 13% 21% 12% 18% 13% 30% 22%
Gegend zu unsicher 4% 1% 11% 1% 4% 2% 1% 2% 12% 2% 2% 5%
gesundheitliche Gründe 8% 4% 12% 13% 5% 7% 5% 8% 10% 6% 7% 8%
kein geeignetes Umfeld für Kinder 4% 0% 17% 8% 5% 1% 1% 2% 8% 3% 3% 0%
Kündigung 4% 1% 4% 14% 0% 1% 7% 1% 2% 3% 1% 5%
mangelnde Ordnung Sauberkeit 7% 8% 11% 6% 10% 4% 9% 3% 5% 9% 5% 6%
Probleme mit den Nachbarn 5% 8% 6% 1% 9% 5% 9% 3% 6% 3% 3% 8%
räumliche Nähe zu Verwandten 9% 6% 8% 10% 8% 9% 5% 4% 8% 7% 16% 12%
schlechter Wohnungszuschnitt 10% 16% 15% 8% 9% 10% 8% 4% 13% 8% 5% 11%
schlechter Zustand Haus 19% 21% 29% 20% 25% 15% 17% 15% 20% 17% 13% 12%
schlechter Zustand Wohnung 24% 29% 30% 33% 34% 26% 17% 15% 16% 19% 18% 27%
ungepflegtes Wohnumfeld 10% 8% 15% 12% 14% 4% 3% 7% 25% 10% 6% 5%
Wohnung ist zu groß 2% 8% 1% 0% 4% 2% 9% 0% 0% 2% 2% 1%
Wohnung ist zu klein 39% 37% 39% 29% 35% 44% 38% 48% 42% 37% 39% 42%
Wohnung ist zu laut 24% 20% 37% 21% 23% 19% 23% 17% 32% 22% 21% 23%
Wohnung ist zu teuer 19% 14% 15% 27% 24% 21% 18% 15% 16% 23% 17% 16%
Wohnung wird modernisiert dann zu teuer 3% 1% 1% 1% 3% 4% 6% 1% 0% 5% 2% 4%
Wunsch nach größerer Wohnung 31% 33% 38% 28% 29% 39% 23% 30% 34% 33% 25% 31%

Anhang 
 
163 Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvoraussetzungen  
einer Sozialen Erhaltungssatzung für Köln Ehrenfeld Ost | Bericht | August 2023 
Tabelle 56: Umzugsgründe – differenziert nach Haushaltstypen (Mehrfachnennungen) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Quelle: ALP-Haushaltsbefragung, 2023  
Singlehaus-
halte unter 
30 Jahre
Singlehaus-
halt ab 30 
bis 
einschließ-
lich 65 Jahre
Singlehaus-
halt über 65 
Jahre
Familien mit 
minderjähri-
gen Kindern
Alleinerzie-
hende (mit 
Kindern 
unter 18 
Jahre)
Paarhaus-
halte ohne 
Kinder bis 
einschließlich 
65 Jahre
Paarhaus-
halte ohne 
Kinder über 
65 Jahre
Wohnge-
meinschaf-
ten
Mehrgene-
rationen-
haushalte 
(mit Kindern 
über 18)
Nicht 
zuordenbare 
Haushalte
Änderung des Familienstandes 32% 36% 33% 5% 28% 30% 33% 0% 42% 29% 37%
Ankündigung von Eigenbedarf 4% 5% 2% 7% 6% 15% 2% 0% 4% 0% 0%
Berufliche Gründe 24% 50% 20% 0% 8% 10% 27% 0% 36% 0% 28%
Erwerb von Wohneigentum 16% 3% 13% 7% 33% 0% 27% 3% 2% 0% 6%
Gegend zu unsicher 4% 3% 4% 5% 3% 5% 5% 0% 0% 0% 26%
gesundheitliche Gründe 8% 2% 5% 62% 3% 10% 3% 77% 2% 15% 16%
kein geeignetes Umfeld für Kinder 4% 2% 3% 2% 9% 10% 7% 3% 0% 0% 15%
Kündigung 4% 3% 3% 9% 0% 15% 4% 3% 7% 0% 7%
mangelnde Ordnung Sauberkeit 7% 5% 11% 0% 4% 12% 4% 25% 5% 0% 24%
Probleme mit den Nachbarn 5% 2% 5% 7% 4% 7% 4% 29% 8% 7% 15%
räumliche Nähe zu Verwandten 9% 11% 9% 21% 9% 0% 9% 11% 4% 0% 0%
schlechter Wohnungszuschnitt 10% 8% 8% 5% 10% 15% 7% 21% 18% 7% 16%
schlechter Zustand Haus 19% 22% 20% 10% 12% 15% 21% 32% 17% 23% 7%
schlechter Zustand Wohnung 24% 26% 27% 12% 12% 25% 27% 32% 31% 23% 22%
ungepflegtes Wohnumfeld 10% 10% 10% 9% 10% 10% 12% 7% 4% 15% 15%
Wohnung ist zu groß 2% 1% 4% 5% 1% 0% 0% 14% 1% 33% 0%
Wohnung ist zu klein 39% 49% 29% 0% 66% 55% 50% 11% 16% 15% 42%
Wohnung ist zu laut 24% 24% 27% 14% 14% 45% 26% 28% 17% 25% 47%
Wohnung ist zu teuer 19% 29% 18% 27% 10% 25% 16% 19% 24% 30% 44%
Wohnung wird modernisiert dann zu teuer 3% 2% 4% 9% 1% 0% 1% 3% 3% 7% 0%
Wunsch nach größerer Wohnung 31% 55% 37% 7% 25% 15% 36% 7% 17% 0% 16%
Haushaltstyp
Umzugsgründe Insgesamt

ALP Institut für Wohnen 
und Stadtentwicklung GmbH 
 
Schopenstehl 15 | 20095 Hamburg 
Telefon: +49 (0) 40 - 3346476-0 
Fax:  +49 (0) 40 – 3346476-99 
E-Mail:  info@alp-institut.de 
Homepage: www.alp-institut.de 
 
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin 
Amt für Stadtentwicklung und Statistik 
Willy-Brandt-Platz 2  |  50679 Köln 
Telefon:  +49 (0) 221 - 221 30901 
Fax:   +49 (0) 221 - 221 28493 
E-Mail:  soziale.erhaltungssatzung@stadt-koeln.de 
Homepage:  https://www.stadt-koeln.de/politik-und-verwal-
tung/stadtentwicklung/soziale-erhaltungssatzungen/haeufig-
gestellt-fragen-zu-sozialen-erhaltungssatzungen

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 
 2375/2023 
Freigabedatum 
07.09.2023  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Umsetzung Stadtentwicklungskonzept Wohnen 
hier: Beschluss über die Soziale Erhaltungssatzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 
Baugesetzbuch (BauGB) für das Gebiet Ehrenfeld Ost in Köln Ehrenfeld  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat der Stadt Köln beschließt die Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohn-
bevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch (Baugesetzbuch in der 
Fassung der Bekanntmachung vom 3. November 2017 (BGBl. I S. 3634), das zuletzt durch 
Artikel 3 des Gesetzes vom 12. Juli 2023 (BGBl. 2023 I Nr. 184) geändert worden ist), für das 
in der Anlage 1 gekennzeichnete Gebiet Ehrenfeld Ost in Köln Ehrenfeld. 
 
Das von der Sozialen Erhaltungssatzung betroffene Gebiet ist in Anlage 1 abgegrenzt und in 
einem Übersichtsplan dargestellt. Der Satzungsbeschluss umfasst die Flurstücke innerhalb der 
gestrichelt gekennzeichneten Fläche in dem als Anlage 1 beigefügten Über sichtsplan. Der 
Übersichtsplan ist Bestandteil des Satzungsbeschlusses. 
 
 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 23.10.2023 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 16.11.2023 
Liegenschaftsausschuss 20.11.2023 
Stadtentwicklungsausschuss 30.11.2023 
Rat 07.12.2023

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Ausgangslage 
Die Bezirksvertretung Ehrenfeld hat am 04.04.2022 den Beschluss über die Aufstellung einer 
Sozialen Erhaltungssatzung für das Gebiet Ehrenfeld Ost empfohlen (vgl. Vorlagen-Nr. 
4463/2021). Der Stadtentwicklungsausschuss hat am 07.04.2022 den entsprechenden Be-
schluss gefasst. Mit dem Aufstellungsbeschluss wurde die Verwaltung beauftragt einen Sat-
zungsbeschluss für das Gebiet Ehrenfeld Ost zu prüfen. Für eine rechtlich belastbare Begrün-
dung zum Erlass einer Sozialen Erhaltungssatzung reichen die der Verwaltung zur Verfügung 
stehenden statistischen Daten alleine nicht aus. Weitere Daten müssen daher im Rahmen einer 
vertiefenden Untersuchung erhoben werden. Zur Durchführung dieser vertieften sozialräumli-
chen Untersuchung wurde das Büro ALP, Institut für Wohnen und Stadtentwicklung GmbH, aus 
Hamburg beauftragt. 
 
Städtebauliches Instrument Soziale Erhaltungssatzung 
(§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB) 
Der § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB eröffnet den Kommunen die Möglichkeit zum Erhalt der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung Soziale Erhaltungssatzungen einzusetzen. Mit die-
sem städtebaulichen Instrument ist es unter anderem möglich, Einfluss auf die grundsätzliche 
Erhaltung des Wohnungsbestandes, der Wohnungsgrößen und Nutzungen der Wohnungen als 
wesentliche städtebauliche Voraussetzungen für die Erhaltung der im Gebiet vorhandenen 
Haushalts- und Bewohnerstruktur zu nehmen. Aufwertungsprozesse können in den Gebieten 
sozial verträglicher und behutsamer gesteuert werden, um so die Wohnbevölkerung vor Ver-
drängungsprozessen zu schützen. Grundsätzlich sind Mietpreissteigerungen in Gebieten mit 
einer Sozialen Erhaltungssatzung weiterhin möglich. Das städtebauliche Instrument dient nicht 
dem individuellen Mieterschutz. 
Wirkung entfaltet die Soziale Erhaltungssatzung durch den Genehmigungsvorbehalt bei Rück-
bau, Änderung und Nutzungsänderung baulicher Anlagen. Dies gilt auch dann, wenn diese 
nach der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen genehmigungsfrei sind. Zur Sicherung 
der Ziele der Sozialen Erhaltungssatzung kann im Geltungsbereich einer Sozialen Erhaltungs-
satzung zudem das allgemeine Vorkaufsrecht (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB) ausgeübt wer-
den, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. 
 
Vertiefte sozialräumliche Untersuchung: Methodik 
Im Rahmen der vertieften sozialräumlichen Untersuchung wurde mittels der Analyse von Se-
kundärdaten, einer repräsentativen Haushaltsbefragung, adressscharfen Ortsbegehungen und 
Expert*innengesprächen geprüft, ob eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevöl-
kerung zu erwarten ist.  
Zu diesem Zweck hat das beauftragte Gutachterbüro anhand der durch die laufende Recht-
sprechung bestätigten Kriterien „Aufwertungspotenzial“, „Verdrängung spotenzial“ und „Ver-
drängungsdruck“ geprüft, ob eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im 
Gebiet Ehrenfeld Ost zu erwarten ist. Alle drei Kriterien bzw. Dimensionen müssen hierbei erfüllt

3 
sein, um im Kontext des Instruments Soziale Erhaltungssatzung eine Gefährdung der Zusam-
mensetzung der Wohnbevölkerung nachzuweisen.  
Für die Analyse der soziodemografischen und wohnungsbezogenen Strukturen des Untersu-
chungsgebiets wurden Sekundärdaten der Stadt Köln verwendet, sowie insbesondere die durch 
Haushaltsbefragung und Ortsbegehungen vom Gutachter erhobenen Primärdaten. 
Die schriftliche Haushaltsbefragung wurde im hybrid-Format, das heißt digital und postalisch, 
anhand eines standardisierten Fragebogens durchgeführt. Für Rückfragen zum Ausfüllen des 
Fragebogens standen sowohl Mitarbeitende des Büros als auch der Stadtverwaltung zur Ver-
fügung. Insgesamt konnte bei den ca. 9.000 angeschriebenen Haushalten mit einer Rücklauf-
quote von rd. 30 % der verwertbaren Fragebögen ein sehr guter Rücklauf für verg leichbare 
Untersuchungen erreicht werden. 
Im Rahmen der Ortsbegehungen wurde eine adressscharfe Aufnahme der Struktur und des 
Zustandes des Gebäudebestandes durch den Gutachter vorgenommen. Zusätzlich wurden leit-
fadengestützte Experten*innengespräche mit lokalen Akteuren*innen geführt, um die quantita-
tiven Untersuchungsergebnisse qualitativ abzusichern. 
 
Gebiet Ehrenfeld Ost 
Ergebnis der vertieften sozialräumlichen Untersuchung zur Überprüfung der Anwendungsvo-
raussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für 
das Gebiet Ehrenfeld Ost ist, dass die Anwendungsvoraussetzungen für den Einsatz des städ-
tebaulichen Instruments dort vorliegen (vgl. Anlage 3, S. 142f).  
Eine Gefährdung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung liegt vor, wenn alle drei Krite-
rien bzw. Dimensionen zum Aufwertungspotenzial, Verdrängungspotenzial und Verdrängungs-
druck nachgewiesen sind und mögliche negative städtebauliche Folgen zu befürchten sind (s. 
auch oben). Das Gutachterbüro kommt zu dem Ergebnis, dass die Voraussetzungen für die 
Festsetzung einer Sozialen Erhaltungssatzung im untersuchten Gebiet Ehrenfeld Ost vorliegen. 
Der Einsatz des Instruments der Sozialen Erhaltungssatzung dort wird von ALP als ein geeig-
netes Steuerungsinstrument für eine behutsame, sozialverträgliche Entwicklung und Aufwer-
tung eingestuft. Mit dem Instrument könne einer ungesteuerten Aufwertung wirksam entgegen-
getreten werden und negative städtebauliche Folgewirkungen reduziert werden (vgl. Anlage 3, 
S. 143). 
Erhaltungsziele für das Gebiet Ehrenfeld Ost sind der Erhalt der Zusammensetzung einer sozial 
gemischten Wohnbevölkerung, Erhaltung der gegenwärtigen Struktur des (Miet-)Wohnungsan-
gebotes, insb. im Hinblick auf die vielfältigen Wohnformen für verschiedene Haushalts - und 
Einkommenstypen, sozialverträgliche Umsetzung von Modernisierungsvorhaben im Rahmen 
der bauordnungsrechtlichen und energetischen Mindestanforderungen sowie unter Wahrung 
der Anforderungen die Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustands. 
Es bestehen daher Steuerungserfordernisse hinsichtlich der Erhaltung des Wohnraumangebo-
tes, der Regulierung von Modernisierungsmaßnahmen, der Zweckentfremdung von Wohnraum 
und des spekulativen Umgangs mit Wohnraum. 
Die Ergebnisse der vertieften sozialräumlichen Untersuchung sind in einer Kurzfassung in An-
lage 2 sowie ausführlich im Endbericht in Anlage 3 dargestellt. 
 
Umsetzung der Satzung: 
Genehmigungsvorbehalt für Rückbau, Änderung oder Nutzungsänderung 
Ob die Voraussetzungen für die Erhaltungswürdigkeit im Hinblick auf ein konkretes Vorhaben 
gegeben sind, ist erst im Rahmen der Entscheidung über den jeweiligen Antrag zu prüfen. Die 
Erhaltungssatzung hat somit einen zweistufigen Ablauf. Anders als ein Bebauungsplan trifft die 
Erhaltungssatzung selbst noch keine rechtsver bindliche Nutzungsregelung für das einzelne 
Grundstück. Mit dem Inkrafttreten der Satzung für einen bestimmten räumlichen Geltungsbe-
reich (Stufe 1) wird die Erhaltungswürdigkeit des Gebietes begründet, eine konkrete Verbind-
lichkeit für Vorhaben ergibt sich daraus jedoch noch nicht. Dies bedeutet, dass genehmigungs-

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pflichtige Vorhaben grundsätzlich genehmigt werden können, jedoch bei der Antragstellung ei-
ner konkreten Prüfung unterzogen werden, um die von ihnen ausgehende Gefährdung für das 
Erhaltungsziel zu bestimmen (Stufe 2). Die Frage, ob ein bestimmtes Vorhaben gegen die Er-
haltungsziele verstößt, entscheidet sich erst im Einzelfall bei der Antragstellung und anschlie-
ßender konkreter Prüfung. In dieser wird das Vorhaben hinsichtlich der von ihm ausgehenden 
Gefährdung entsprechend des Erhaltungsziels/der Erhaltungsziele bewertet, abgewogen und 
im Ergebnis entweder versagt oder genehmigt. In begründeten Einzelfällen kann zur Abwen-
dung einer befürchteten Verdrängungswirkung die Genehmigung unter Auflagen bzw. Bedin-
gungen erteilt werden. Geplante Maßnahmen dürfen den vorhandenen Wohnraum nicht derart 
verändern, dass dieser für die im Gebiet ansässige Wohnbevölkerung nicht mehr geeignet ist 
bzw. zu deren maßgeblicher Verdrängung führen. Empfehlungen für den Vollzug der Sozialen 
Erhaltungssatzung Ehrenfeld Ost wurden vom Gutachterbüro im Rahmen der vertieften sozial-
räumlichen Untersuchung ausgearbeitet (vgl. Anlage 3, Seite 144 ff). 
Zudem stellen die nachstehenden, nicht abschließenden Beispiele einen Orientierungsrahmen 
für die Umsetzung der Satzung dar. Diese basieren auf der gesetzlichen Grundlage des Bau-
gesetzbuchs und den Erfahrungen der bisherigen Umsetzungspraxis der Satzungsgebiete Se-
verinsviertel und Mülheim Süd-West.  
 
Eine erhaltungsrechtliche Genehmigung wird erteilt, wenn das Vorhaben 
 der Herstellung des zeitgemäßen Ausstattungszustands einer durchschnittlichen Woh-
nung unter Berücksichtigung der bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen dient 
(gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB), 
 unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls die Erhaltung der baulichen Anlage wirt-
schaftlich nicht mehr zumutbar ist (§ 172 Abs. 4 Satz 2 BauGB),  
 der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des 
Gebäudeenergiegesetzes oder der Energieeinsparverordnung vom 24. Juli 2007 dient 
(gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB).  
 
Im Rahmen der Einzelfallprüfung im Genehmigungsprozess sind energetische Sanierungen, 
die über die Mindestanforderungen hinausgehen möglich, wenn diese nicht die Erhaltung der 
Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gefährden 
(z. B. freiwillige Sanierung ohne Umlage auf die Miete, Inanspruchnahme von Fördermöglich-
keiten, Kosteneinsparungen). 
Reine Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen können weiterhin genehmigungsfrei 
durchgeführt werden. Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen dienen der Behe-
bung von baulichen Mängeln, welche infolge von Abnutzung, Alterungs- und Witterungseinflüs-
sen entstanden sind, zum Beispiel Erneuerung der Dacheindeckung, des Dachstuhls, der Fuß-
böden und Decken in gleicher Qualität. 
Entscheidend für die Beurteilung sind vor allem die Auswirkungen auf die Struktur des Woh-
nungsbestandes (zum Beispiel Größe der Wohnungen, Anzahl der Räume), die Aus stattung 
des vorhandenen Wohnraums, die Miethöhe und die aus dem Vorhaben abgeleitete mögliche 
Vorbildwirkung. Abweichungen sind nach Einzelfallprüfung und Einzelfallentscheidung möglich. 
Weitere Informationen und Kontaktdaten können auf der städtischen Internetseite eingesehen 
werden: https://www.stadt-koeln.de/soziale-erhaltungssatzungen  
 
Die Stadt Köln hat die Möglichkeit auf Grundlage unterschiedlicher Rechtsnormen Vorkaufs-
echte auszuüben. Dies gilt auch für Verkaufsvorgänge im Geltungsbereich einer Sozialen Er-
haltungssatzung (allgemeines Vorkaufsrecht gem. § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB).  Antrag-
stellende benötigen ein so genanntes „Negativattest“ um bescheinigt zu bekommen, dass ihre 
Maßnahme mit den Zielsetzungen der Sozialen Erhaltungssatzung konformgeht und auf die 
Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet wird. Bezüglich der Prüfung des Vorkaufsrechts kann 
dies durch eine so genannte Abwendungsvereinbarung vermieden werden. Für die Prüfung und 
Ausstellung von Negativattesten fällt eine einheitliche Gebühr an. Diese errechnet sich aus den 
entstehenden Personalkosten, und zwar unabhängig davon, ob die Prüfung auf Grundlage von 
Sozialen Erhaltungssatzungen oder anderen Rechtsgrundlagen erfolgt. Da die Prüfung der

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Ausübung der Vorkaufsrechte auf Grund der Sozialen Erhaltungssatzungen einerseits eine re-
lativ geringe Fallzahl umfasst, gleichzeitig aber der Aufwand pro Fall jedoch sich deutlich über-
durchschnittlich darstellt, wird dies dazu führen, dass der Mehraufwand letztlich zu einer Erhö-
hung der Gebühren für alle Negativatteste führt. 
 
Ausblick 
Im Abstand von ca. fünf Jahren nach Inkrafttreten der Satzung wird geprüft werden, ob die 
Anwendungsvoraussetzungen für die Soziale Erhaltungssatzung im Gebiet Ehrenfeld Ost noch 
vorliegen. Das Gutachterbüro ALP schlägt hierfür vor, entsprechend der vorliegenden Untersu-
chung das Aufwertungspotenzial, das Verdrängungspotenzial und den Verdrängungsdruck, so-
wie die Gebietsbindung und Vernetzung zu überprüfen (vgl. Anlage 3, Seite 136 f). Dies wird 
im Rahmen einer Nachuntersuchung durch ein noch zu beauftragendes externes Gutachter-
büro erfolgen. Darüber hinaus ist vorgesehen, im Rahmen einer Mitteilung jährlich über die 
Anwendung der Satzung zu inform ieren. Dies entspricht auch dem Ratsbeschluss vom 
17.11.2016 (Vorlagen-Nr. AN/1902/2016). 
 
Anlagen: 
 
1. Satzung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung 
gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Gebiet Ehrenfeld Ost in Köln Ehrenfeld 
2. Kurzfassung: Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Überprüfung der Anwen-
dungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 172 Absatz 1 Satz 
1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Köln Ehrenfeld Ost 
3. Endbericht (Kurz- und Langfassung): Vertiefte sozialräumliche Untersuchung zur Über-
prüfung der Anwendungsvoraussetzungen einer Sozialen Erhaltungssatzung gemäß § 
172 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 Baugesetzbuch für das Gebiet Köln Ehrenfeld Ost