Änderungsantrag zur Vorlage Baulandentwicklung Sprakel-Ost

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Fraktion in der  
Bezirksvertretung Münster-Nord 
 
Münster, 16.09.2011 
Vorlage 618/2011 
Baulandentwicklung Sprakel 
 
 
Ä n d e r u n g s a n t r a g 
 
 
Die BV Nord möge beschließen: 
 
 
Die Beschlussvorschlag wird wie unterstrichen dargestellt geändert: 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1.  Die Baulandentwicklung in Sprakel erfolgt vorrangig im Bereich „nördlich Landwehr“.  öst-
lich der Sprakeler Straße / westlich der B 219 („Sprakel Ost“) 
 
2.  Die Anregung der Bezirksvertretung Münster-Nord vom 02.11.2011 ist damit erledigt. 
 
2. Die Anregungen der Bezirksvertretung Münster-Nord vom 02.11.2010 (34/2010) und 
15.03.20011 (A 5/2011) werden aufgegriffen und sind damit erledigt. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass die Entscheidung weder Kosten noch Folgekosten 
verursacht. 
 
 
 
Begründung: 
 
I. anhand des Vorlagentextes, Ergänzungen unterstrichen: 
 
Die Bezirksvertretung Münster-Nord hat am 02.11.2010 den ASSVW durch Beschluss ge-
beten, „für das als Baugebiet ausgewiesene Gelände östlich der Sprakeler Straße / westlich 
der B 219 („Sprakel Ost“) eine zügige  Entwicklung einzuleiten, um ein kontinuierliches 
Wachstum des Stadtteils abzusichern“. Anlass für diesen Beschluss bildete der erneute An-
trag der Eigentümer der Flächen östlich der Sprakeler Straße für diesen Bereich die pla-
nungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Wohnbauentwicklung zu schaffen. Frühere An-
träge wurden vom ASSVW mit dem Vorrang einer städtebaulichen Entwicklung auf städti-
schen Flächen zurückgestellt. In der Sitzung am 03.12.2008 wurde entschieden, dass darü-
ber erst nach der Kommunalwahl 2009 befunden werden soll. Durch die o.a  BV-Nord-
Initative befindet sich diese Frage wieder im aktuellen Beratungsgang.

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Der Flächennutzungsplan weist für Sprakel große Entwicklungspotenziale für den Woh-
nungsbau aus. Die Fläche östlich der Sprakeler Straße gehört dazu, was für ihre grundsätzli-
che städtebauliche Eignung für eine sinnvolle städtebauliche Entwicklung des Stadtteils 
spricht. Daher ist im Maßnahmenkonzept Sprakel (ASSVW 782/2008) dieses Gebiet als 
Entwicklungsfläche ausgewiesen. Allerdings ist die Lage in unmittelbarer Nähe zur neu er-
richteten Ortsumgehung nicht optimal.  
 
Die Planung eines Investors sieht eine Bebauung mit ca. 108 Wohneinheiten, verteilt auf 
Einfamilienhäuser und Geschosswohnbauten, vor. Die Stadt verfügt im Bereich „nördlich 
Landwehr“ selbst über planungsrechtlich abgesicherte Flächen, die kurzfristig für den Woh-
nungsbau erschlossen werden können. Das Areal bietet Platz für ca. 130 Einfamilienhäuser. 
Geschossbauten sind bei der städtischen Planung nicht vorgesehen. Eine Entscheidung zu-
gunsten einer der beiden Flächen ist erforderlich weil eine gleichzeitige Baulandentwicklung 
für mehr als 200 Wohneinheiten aus strukturellen Gründen nicht in Betracht kommt. 
 
- Bei einer zügigen Entwicklung dieses Volumens wäre die soziale Infrastruktur überlastet. 
Weder die Kindertagesstätte noch die Grundschule wären der Nachfrage gewachsen. Eine 
Erweiterung der Einrichtungen würde zu Sprunginvestitionen führen, die aus stadtwirtschaft-
lichen Gründen unvertretbar wären. 
- Eine gleichzeitige Vermarktung von mehr als 200 Wohneinheiten würde das Nachfragepo-
tenzial des Stadtteils weit übersteigen. Beide Baugebiete müssten mit einer sehr langen – 
und damit unwirtschaftlichen – Entwicklungszeit rechnen. Eine gleichzeitige Baulandentwick-
lung in den Bereichen nördlich Landwehr und östlich der Sprakeler Straße wird im Übrigen 
auch vom potenziellen Investor für marktunverträglich gehalten.    
 
Im Ergebnis kann dies nur heißen, dass es auf eine schrittweise, dem Entwicklungspotenzial 
des Stadtteils angemessene, bauliche Entwicklung ankommt. Die Baugebiete müssen folg-
lich mit einem zeitlichen Verzug von mehreren Jahren nacheinander realisiert werden.  
Mit einer Entscheidung zugunsten eines der beiden genannten Baugebiete ist keine Wertung 
im Hinblick auf ihre grundsätzliche städtebauliche Eignung für die Entwicklung Sprakels ver-
bunden. Allerdings sind sämtliche kommunalen Vorinvestitionen (Grunderwerb, Kita) auf die 
Baufläche „nördlich Landwehr“ konzentriert worden. 
 
Die Anregung der Bezirksvertretung Münster-Nord an den ASSVW wurde zum Anlass ge-
nommen, beide Gebiete hinsichtlich ihrer wichtigsten Merkmale und Rahmenbedingungen zu 
vergleichen. Grundlage bilden einerseits die durch den rechtskräftigen Bebauungsplan ab-
gesicherte Planung der Stadt und andererseits die städtebauliche Planung sowie die Erklä-
rungen hierzu des potenziellen Investors zu den Privatflächen östlich der Sprakeler Straße. 
Der Investor strebt eine gemischte Wohnbebauung aus Geschosswohnungen und Einfamili-
enhäusern in zweigeschossiger Bauweise mit geneigten Dächern an. Eine Erweiterungsopti-
on für den Lebensmittelmarkt soll berücksichtigt werden. 
 
Städtebauliche Struktur / Lage 
Von beiden Gebieten aus sind die Versorgungseinrichtungen und öffentlichen Einrichtungen 
fußläufig unterschiedlich gut zu erreichen. Während der Bereich „östlich der Sprakeler Stra-
ße“ näher zu Einkaufsmöglichkeiten entlang der Sprakeler Straße liegt („nördlich Landwehr“: 
800 m, „Sprakel Ost“ 150 m), grenzt liegt der der Bereich „nördlich Landwehr“ direkt näher 
an der neuerrichtete Kindertagesstätte und Jugendeinrichtung (nLw 100 m / SpO 700 m) und 
der Grundschule (nLw 400 m / SpO 600 m) an. Zum ÖPNV liegt das Gebiet „Sprakel Ost“ 
deutlich günstiger, als „nördlich Landwehr“ (Entfernung zur Bushaltstelle Line 16 nLw 400 m / 
SpO 125 m, Entfernung zum Bahnhof Sprakel: nLw 850 m / SpO 450 m. 
 
Lärmschutz 
Für beide Baugebiete gelten dieselben Anforderungen an den Lärmschutz (DIN 18005). 
Realisiert werden sie im Bereich „nördlich Landwehr“ durch einen ausreichenden Abstand 
zur BAB (400 m). Wegen der räumlichen Nähe zur Bahnanlage und zur B 219 kann der

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Lärmschutz im Bereich „östlich der Sprakeler Straße“ nur durch einen Wall und eine Wand 
erfolgen. Der potenzielle Investor hat angekündigt, dies auf eigene Kosten umsetzen zu wol-
len. Die Verhandlungen mit der DB sind unterschriftsreif gediehen. Sinnvoll wäre diese In-
vestition auch, da durch diese Lärmschutzmaßnahmen auch die bestehende Bebauung pro-
fitieren würde, ebenso wie die bestehende Wohnbebauung auf der Westseite Sprakels durch 
den Lärmschutzwall im Zuge des geplanten 6-streifigen Ausbaus der BAB A1 profitieren 
wird. Für dem gesamten Ortsteil Sprakel ist die Lärmeindämmung bei „Sprakel Ost“ nutz-
bringender und deutlich zeitnäher umsetzbar als der Lärmwall bei „nördlich Landwehr“.  
 
Realisierungsperspektive / Vermarktungsbeginn 
Für das städtische Gebiet „nördlich Landwehr“ liegt Planungsrecht bereits vor. Die Erschlie-
ßung kann erfolgen sobald die finanziellen Mittel bereitstehen. Im städtischen Haushalt ste-
hen die Mittel ab 2012 bereit. Das Amt für Immobilienmanagement kann diesen Termin si-
cherstellen, so dass ein Vermarktungsbeginn ab 2013 gewährleistet werden kann. 
 
Für die Flächen östlich der Sprakeler Straße wäre zunächst das erforderliche Bauleitplanver-
fahren durchzuführen, bevor mit der Erschließung begonnen werden könnte. Dadurch wäre 
ein Vermarktungsbeginn voraussichtlich erst ab 2014 möglich. Der Investor würde bei nor-
malen Bearbeitungszeiträumen ebenfalls 2013 mit der Vermarktung beginnen können. 
 
Finanzielle Auswirkungen 
Die Stadt hat die Flächen „nördlich Landwehr“ bereits vor sieben Jahren erworben. Der 
Kaufpreis und die seither entstandenen Kosten für die Finanzierung belaufen sich auf eine 
Gesamtsumme von ca. 1,2 Mio €. Die Kosten für die Finanzierung steigen weiter, solange 
keine Vermarktung der Flächen erfolgt. Ob die Stadt ihre Kosten durch den Verkauf der Flä-
chen refinanzieren oder ggf. einen Überschuss erwirtschaften kann, hängt daher maßgeblich 
vom Beginn der Vermarktung ab. Das Amt für Immobilienmanagement hat errechnet, dass 
ab 2014 die Kosten für Grunderwerb und Vorfinanzierung die in Sprakel erzielbaren Erlöse 
für erschlossenes Wohnbauland überschreiten werden. Das bedeutet, dass ab 2014 nicht 
nur die Investitionen der Stadt nicht mehr zu refinanzieren wären, sondern dass auch noch 
Jahr für Jahr mit nicht erfolgter Vermarktung der städtischen Flächen höhere Verluste für die 
Stadt entstehen. Der BPl „nördlich Landwehr“ ist seit 2006 rechtskräftig. Die für die Vermark-
tung erforderlichen Mittel für Kanalisation und Straßenbau sind verwaltungsseitig seither im I-
Plan jedes Jahr um ein Jahr nach hinten verschoben worden. 
 
Die für „nördlich Landwehr“ erforderlichen HH-Mittel sind im Etat wie folgt veranschlagt: 
 
 2012 2013 2014 später 
Kanalbau 235.000 400.000 310.000 150.000 
Straßenbau 50.000 280.000 330.000 1.125.000 
Gesamt 285.000 680.000 640.000 1.275.000 
 
Der seitens der Stadt Münster für die Realisierung der Erschließung zukünftig noch zu er-
bringender Aufwand vor Beginn einer möglichen Vermarktung insgesamt beträgt noch:  r d .   
2 , 9    M i o .   E u  r o . 
 
Insofern muss der  der Beschlusspunkt II (finanzielle Auswirkunden) in der Vorlage als nicht 
abschließend betrachtet werden. 
 
Die Flächen östlich der Sprakeler Straße würden durch den potenziellen Investor entwickelt. 
Die Kosten für die Planung und Erschließung sowie der Lärmschutzanlagen würden durch 
ihn übernommen. Das Einplanen städtische Mittel ist nicht erforderlich. 
 
Vor diesem Hintergrund wäre erschien bei einer vorrangigen Entwicklung von Flächen „öst-
lich der Sprakeler Straße“ ein Ausgleich von Vermögensnachteilen zugunsten der Stadt er-
forderlich erwägenswert, dafür dass die Stadt ihre Baulandvermarktung zugunsten eines

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Dritten für einen gewissen Zeitraum zurückstellt. Auf eine entsprechende Nachfrage seitens 
der Verwaltung wurde ein derartiges Partizipationsmodell jedoch sowohl vom Eigentümer als 
auch vom Investor abgelehnt. 
 
Zur Erläuterung und Vorbereitung einer Entscheidung ist die künftige Baulandentwicklung 
auf Anregung des Vorsitzenden des Planungsausschusses in 2011 Gegenstand mehrerer 
interfraktioneller Gespräche gewesen, in denen die Verwaltung berichtet hat. Auch auf Be-
zirksebene hat ein gleichartiger Austausch im Januar 2011 stattgefunden. Die BV Nord hat 
hiernach am 15.03.2011 ihren Beschluss zu Gunsten der Weiterentwicklung „Sprakel Ost“ 
bekräftigt (A5/2011). 
 
Fazit 
Der Vorrang für die Entwicklung der städtischen Flächen „nördlich Landwehr“ sollte beibehal-
ten werden. Dafür sind sowohl städtebauliche als auch stadtwirtschaftliche Gründe aus-
schlaggebend. Eine Erschließung und Vermarktung der Flächen „nördlich Landwehr“ ist zu 
einem früheren Zeitpunkt möglich als im Bereich „östlich Sprakeler Straße“. Eine vorrangige 
Entwicklung der Flächen „östlich Sprakeler Straße“ würde dem Investor den wirtschaftlichen 
Vorteil einer kurzfristigen und alleinigen Vermarktung von Wohnbauflächen in Sprakel si-
chern, während die Stadt die Verluste aus einer verspäteten Vermarktung ihrer Flächen al-
lein zu tragen hätte. Dies ist aus stadtwirtschaftlichen Gründen nicht zu rechtfertigen.   
Das Baugebiet Sprakel Ost ist aus Gründen der Wohn- und Stadtteilentwicklung Nördlich 
Landwehr vorzuziehen. Die für letzters eingesetzten Mittel über 2,9 Mio Euro würden kurz-
fristig frei werden. Nach dem Lärmwallbau könnte dort später mit noch mehr Baufläche dann 
ein noch höherer Erlöß erzielt werden. 
 
 
II. Ergänzung der Begründung 
 
Die BAB-Lärmwerte im Gebiet „nördlich Landwehr“ mag zwar den DIN-Vorschriften entspre-
chen. Es erscheint aber realistisch, dass Interessenten sich beim Kaufentscheid eher von 
ihrem persönlichen Empfinden leiten lassen, als von einem technischen Normwert. Hierin 
dürfte ein erhebliches Vermarktungshemmnis bestehen. 
 
Der bestehende Lärmschutz der Umgehungsstraße südlich „Sprakel Ost“ schützt kleinräumig 
den dort angrenzenden heutigen Wohnbestand sehr effektiv. Eine bauliche Verlängerung, 
wie vom Investor zugesagt, käme nicht nur „Sprakel Ost“, sondern dem gesamten Stadtteil 
zu Gute. 
 
Aufgrund des Geschossflächenanteils erfüllt „Sprakel Ost“ die stadtweiten Erfordernisse an 
den Wohnungsmarkt besser als Nördlich Landwehr. 
 
 
Im Januar 2011 fand mit der Verwaltung ein interfraktionelles Treffen auf BV-Ebene unter 
Einbeziehung der örtlichen Ratsleute statt. Hier wurden verwaltungsseitig im Wesentlichen 
die jetzt in der Vorlage niedergelegten Aspekte pro „nördlich Landwehr“ vorgetragen. 
 
In der Aussprache führte der Leiter des Stadtplanungsamtes, Herr Schowe, von sich und 
anschließend auch auf Nachfrage sinngemäß aus:  
 
Unter Ausblendung des finanziellen Aspekts bei ausschließlicher Betrachtung der Stadtteil-
entwicklung ist „Sprakel“ Ost die bessere Lösung. 
 
Weitere Begründung ggf. mündlich 
 
 
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  1 Baugebiet Nördlich Landwehr, 
(östlicher Abschnitt) 
Sprakel Ost 
  2 Eigentümer Stadt Münster Privateigentum einer Erben-
gemeinschaft 
3.1 Handlungskonzept 2002 
Städt. Vorgaben 
Stufe I, Baureife 2010 Stufe I, Baureife 2010 
3.2 Handlungskonzept 2008 
Städt. Vorgaben 
Stufe I Erschließung bis 
2011 
Stufe II, Erschließung bis 
2015 
  4 Planungsrecht rechtskräftiger BBpl BBpl. St Mauritz 8 von 
1969 Wohn und Gewerbe-
gebiet, FNP Wohnbebauung 
  5 WE-Anzahl 130 WE in EFH/DHH 
Keine Geschoss-Mefa 
86 WE in EFH/DHH/RH. 
22 WE in Geschoss-Mefa 
  6 Vermarktung städt. Kaufgrundstücke durch Investor, Kaufgrund-
stücke 
  7 Entfernung zu Einkausmög- 
lichkeiten, fußläufig 
800 m 150 m 
  8 Entfernung Kita 100 m 700 m 
  9 Entfernung Grundschule 400 m  600 m 
10 Entfernung Bus 500 m 125 m 
11 Entfernung Bahnhaltepunkt 850 m 400 m 
12 Lärmschutz Lärmwall zur BAB abhän-
gig vom Ausbau BAB auf 
sechs Spuren 
Erstellung der Lärmschutz-
wand zur Bahntrasse und B 
219 auf Kosten des Betrei-
bers sofort bei Rechtskraft 
13 Vermarktungsbeginn 2013 2013 
14 Finanzierung, 
 
Kosten Erschließung und 
Straßenbau 
1,2 Mio Euro Grunderwerb 
bereits geflossen, 
HH-Mittel 2012 bis später, 
2,9 Mio. Euro erforderlich 
durch Investor sofort bei 
Rechtskraft BPl, 
keine städt. Mittel erforder-
lich 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
   
   
Bloch   Beckmann   Janning  und Fraktion