Bebauungsplan N 65 - Martinsviertel Block 22.24 - (Satzungsbeschluss)

Bebauungsplan N 65 – Martinsviertel Block 22.24 – 
6.12.2010 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden u nd sonstigen Träger öffentlicher Belange zur 2. Offenlage  Seite 1 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:  Prüfung der Stellungnahme: 
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, Wilhelminenstraße 1:3, 64283 Darm:
stadt (Schreiben vom 06.08.2009): 
  
  
Aus der Sicht der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt wird 
wie folgt Stellung genommen: 
 
Bodenschutz 
 
Hinweise auf Altstandorte im Planungsgebiet sind unter Punkt IV „Hin:
weise“ im Textteil des Bebauungsplans aufgenommen. Allerdings fehlt in 
der Aufzählung der Altstandort „Fuhrmannstraße 13“ der zwar außer:
halb des Planungsgebietes liegt, aber direkt anschließt.  
Siehe hierzu auch das ALTIS:Informationsblatt Nr. 
411.000.020.001.167, welches bereits vorliegt. Der Punkt IV „Hinweise“ 
ist entsprechend zu  ergänzen. 
 
Immissionsschutz 
 
Gegen die Fortführung des Bebauungsplanes im vereinfachten Verfahren 
bestehen hinsichtlich der Belange des Immissionsschutzes keine Beden:
ken. Es wird jedoch auf folgendes hingewiesen: 
Gemäß § 50 Bundes: Immissionsschutzgesetz sind bei raumbedeutsa:
men Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorge:
sehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umweltein:
wirkungen auf überwiegend dem Wohnen dienenden Gebieten so weit 
wie möglich vermieden werden. 
Dabei sind alle möglichen, im Bundes: Immissionsschutzgesetz genann:
ten Immissionen, wie Luftverunreinigungen, Geräusche, Erschütterun:
gen, Licht, Wärme, Strahlen und ähnliche Umwelteinwirkungen zu be:
rücksichtigen. 
Die nach § 50 Bundes: Immissionsschutzgesetz geforderte Zuordnung 
der Flächen ist durch eine Abstufung zwischen Gebieten unterschiedli:
cher Nutzung und ausreichenden Abständen zwischen sich gegenseitig 
beeinträchtigenden Bauflächen oder, wenn das nicht möglich ist, durch 
Festsetzung von Ersatzmaßnahmen zu erreichen. 
Diese allgemeinen Planungsgrundsätze für den Immissionsschutz sind in 
der Bauleitplanung zu berücksichtigen.  
Im vorliegenden Fall ergibt sich aus der Planung ein Konflikt, der in der 
  
 
 
 
 
Auf den Hinweis wird verzichtet, da von eventuellen Neubaumaß:
nahmen nur die Gebäude im Block 22.24 betroffen sind. Eine Er:
wähnung des Altstandorts Fuhrmannstraße 13 erfolgt im Bebau:
ungsplanentwurf N 31 „Ruths:Block“, der noch in Bearbeitung ist.  
Für die weiteren im Bebauungsplan genannten Altstandorte sind 
nach Auskunft des Umweltamtes der Wissenschaftsstadt Darm:
stadt keine weiteren Untersuchungen erforderlich. 
 
 
Eine Auseinandersetzung mit dem Thema Immissionsschutz wird in 
die Begründung aufgenommen. In den Bebauungsplan werden text:
liche Festsetzungen zum baulichen Schallschutz entlang der Hein:
heimer Straße aufgenommen. 
ANLA GE  1

Bebauungsplan N 65 – Martinsviertel Block 22.24 – 
6.12.2010 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden u nd sonstigen Träger öffentlicher Belange zur 2. Offenlage  Seite 2 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:  Prüfung der Stellungnahme: 
Begründung nach wie vor nicht dargestellt und somit nicht gelöst ist. 
Das Sanierungsgebiet grenzt im östlichen Bereich unmittelbar an die 
Heinheimer Straße. Bei dieser Straße handelt es sich um einen Ver:
kehrsweg mit erheblichem Verkehrsaufkommen. Aufgrund des geringen 
Abstands zwischen Straße und Wohnnutzung kommt es zu erheblichen 
Geräusch: (und Abgas): Immissionen.  
Die vorgelegte Planung lässt diesen Aspekt jedoch völlig außer Acht. 
Es wird deshalb vorgeschlagen, den Konflikt in die Planung einzuarbei:
ten, untereinander und gegeneinander sachgerecht abzuwägen und ggf. 
Ersatzmaßnahmen festzusetzen. 
 
1.2 Landesamt für Denkmalpflege Hessen , Schloss/Glockenbau, 64283 
Darmstadt (Schreiben vom 30.07.2009): 
  
  
Zur Sicherung von Bodendenkmälern ist ein Hinweis auf § 20 HDSchG 
wie folgt aufzunehmen: 
„Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies 
dem Landesamt für Denkmalpflege, Archäologische Denkmalpflege, oder 
der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.“ 
 
  
 
 
Der Hinweis ist unter IV. Hinweise im Bebauungsplanentwurf aufge:
führt. 
1.3 Untere Naturschutzbehörde  (Grünflächen: und Umweltamt, Abt. Um:
welt), Bessunger Straße 125, 64295 Darmstadt (Schreiben vom 
23.07.2009): 
  
  
Es werden ausdrücklich die Hinweise auf die Möglichkeiten für Fleder:
maus:, Mauersegler: und Schwalbenschutz im Baugenehmigungsverfah:
ren begrüßt. 
 
  
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. 
1.4 Polizeipräsidium Südhessen , Klappacher Straße 145, 64285 Darmstadt 
(Schreiben vom 08.07.2009): 
  
  
Aus verkehrspolizeilicher Sicht wurde bereits in diversen Bebauungsplä:
nen des Martinsviertels Stellung genommen. Diese Stellungnahmen be:
züglich der Stellplatzproblematik sind grundsätzlich auf den Bebau:
ungsplan N 65 zu übertragen. 
  
Für die geplante Neubaumaßnahme in der Wenckstraße 13: 17 ist 
die Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage (im 
Planteil mit „Ga“ gekennzeichnet) vorgesehen. Weitere Garagen 
und Stellplätze sind im Innenbereich dargestellt. Eine darüber hin:

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:  Prüfung der Stellungnahme: 
Die Schaffung von Stellplätzen auf privaten Flächen wird, dort wo es 
möglich ist, verkehrspolizeilich als zwingend notwendig erachtet. Insbe:
sondere im Martinsviertel, wo enormer Parkdruck herrscht, gilt es bei 
Neubauten eine ausreichende Anzahl von Stellplätzen auf privatem Ge:
lände vorzuhalten. Ein Mangel wird keinesfalls durch die Lage oder das 
öffentliche Nahverkehrsnetz ausgeglichen. 
 
aus gehende Ausweisung wird abgelehnt, da auch die Belange der 
Grün: und Freiflächenplanung berücksichtigt werden müssen. 
1.5 Landkreis Darmstadt-Dieburg , Natur: und Umweltschutz, Landschafts:
entwicklung, Jägertorstraße 207, 64289 Darmstadt (Schreiben vom 
11.08.2009): 
  
  
Die Schaffung von Stellplätzen auf privaten Flächen wird, dort wo es 
möglich ist, verkehrspolizeilich als zwingend notwendig erachtet. Insbe:
sondere im Martinsviertel, wo enormer Parkdruck herrscht, gilt es bei 
Neubauten eine ausreichende Anzahl von Stellplätzen auf privatem Ge:
lände vorzuhalten. Ein Mangel wird keinesfalls durch die Lage oder das 
öffentliche Nahverkehrsnetz ausgeglichen. 
 
  
Für die geplante Neubaumaßnahme in der Wenckstraße 13: 17 ist 
die Unterbringung des ruhenden Verkehrs in einer Tiefgarage (im 
Planteil mit „Ga“ gekennzeichnet) vorgesehen. Weitere Garagen 
und Stellplätze sind im Innenbereich dargestellt. Eine darüber hin:
aus gehende Ausweisung wird abgelehnt, da auch die Belange der 
Grün: und Freiflächenplanung berücksichtigt werden müssen. 
1.6 Ev. Martin-Luther-Gemeinde , Der Kirchenvorstand, Müllerstraße 28, 
64289 Darmstadt (Schreiben vom 02.09.2009): 
  
  
Als Eigentümerin des Eckgrundstückes Flur 2 Nr. 1028/5 mit dem dar:
auf stehenden Max:Rieger:Heim, wird darum gebeten, die eingezeichnete 
Baulinie am Gebäudebestand des Max:Rieger:Heimes an der Heinheimer 
Straße und an der Müllerstraße in eine Baugrenze umzuwandeln und 
diese bis auf die Straßenflucht der Gebäude Haus:Nr. 22 an der Müller:
straße und der Nr. 58 und 56 an der Heinheimer Straße zu erweitern. 
 
Da das in der Nachkriegszeit erbaute Max:Rieger:Heim gegenüber der 
anschließenden Bebauung aus der historisch gegebenen Straßenflucht 
zurücktritt, wird angeregt, im Rahmen einer möglichen zukünftigen 
Neubebauung das Baufenster an dieser Stelle entsprechend zu erweitern 
und in die dort vorgegebene Straßenflucht der Gründerzeitgebäude mit 
aufzunehmen. 
 
  
Der Anregung wird nicht gefolgt. Die im Bebauungsplanentwurf 
festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche entspricht genau der 
Grundflächenzahl von 0,4, die für allgemeine Wohngebiete (WA) 
vorgeschrieben ist. Eine Vergrößerung des Baufensters würde der 
Zielsetzung im Planungsgebiet eine geringere Verdichtung zu errei:
chen, entgegenstehen.

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Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:  Prüfung der Stellungnahme: 
Es wäre wünschenswert, den derzeitigen Zugang ebenfalls in die Plan:
darstellung zu integrieren. 
 
Die eingetragene Geschossigkeit bitten wir anstatt der eingetragenen 
und im Bestand vorhandenen 3 Geschosse, diese auf 4 erlaubte Ge:
schosse zu erhöhen. 
 
Zum Hintergrund: 
Durch die Fusion von zwei Kirchengemeinden zur „Martin:Luther:
Gemeinde“ hat sich auch eine Neuordnung des Gebäudebestandes erge:
ben, wozu derzeit grundsätzliche Überlegungen beraten und konzeptio:
niert werden. 
Aus den Beratungen über den Bebauungsplan der gegenüberliegenden 
Seite (Heinheimer Straße 41, ebenfalls im Besitz der Kirchengemeinde) 
entstand die Erkenntnis, dass aufgrund der derzeitigen räumlichen Enge 
und des steigenden Bedarfes und der Nachfrage nach dem Angebot wei:
terer sozialer Funktionen ein Teil davon sich im Rahmen einer Neube:
bauung auch auf dem Grundstück des Max:Rieger:Heimes unterbringen 
ließe. Derzeit erfüllt die Kirchengemeinde Stadtteilfunktionen wie z. B. 
Hausaufgabenbetreuung (Schillerschule), Jugendtreff, Altentreffpunkt 
etc., die aber durch die räumlichen Gegebenheiten nur unzureichend 
angeboten werden können. 
Deswegen wäre es sinnvoll, die derzeit geplante Festschreibung der Ge:
schosse von drei auf vier Geschosse zu erhöhen. Wertvolle Entwick:
lungspotentiale könnten so besser genutzt werden. Die Viergeschossig:
keit entspräche auch der angrenzenden Geschossigkeit an der Heinhei:
mer Straße und könnte so einen stadtgestalterischen Beitrag zum Sanie:
rungsgedanken im Sinne der Vervollständigung und Wiederaufnahme 
des ehemals gründerzeitlichen Blockes leisten. 
In diesem Sinne regen wir eine Festschreibung des Bestandes des Max:
Rieger:Heimes um die räumliche Erweiterungsmöglichkeit in der erwähn:
ten Weise an: 
 Vergrößerung des Baufensters auf die vorhandenen Fluchtlinien der 
angrenzenden Nachbarbebauung, 
 Möglichkeit der viergeschossigen Bebauung 
 
 
 
 
Eine weitere Erhöhung der Geschossigkeit entspricht nicht den 
städtebaulichen Zielvorstellungen für WA, da hier die Geschossflä:
chenzahl auf 1,2 begrenzt ist. Eine Ausweisung von IV Vollgeschos:
sen würde zu einer Überschreitung führen, die auch städtebaulich 
nicht vertretbar ist. Eine Erhöhung ist auch aus Gründen der auf 
der gegenüberliegenden Seite unter Denkmalschutz stehenden 
Martinskirche stadtgestalterisch problematisch und wird daher 
abgelehnt. Die im Bebauungsplanentwurf vorgesehene Erhöhung 
um ein Geschoss ergibt exakt die für allgemeine Wohngebiete vor:
gesehene Geschossflächenzahl von 1,2.

Bebauungsplan N 65 – Martinsviertel Block 22.24 – 
6.12.2010 Prüfung der Stellungnahmen der Behörden u nd sonstigen Träger öffentlicher Belange zur 2. Offenlage  Seite 5 
 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahme:  Prüfung der Stellungnahme: 
1.7 Untere Wasserbehörde , Umweltamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
Bessunger Straße 125, 64295 Darmstadt (Mail vom 23.11.2010) 
  
  
Gemäß dem Handbuch Altlasten wird das Gefährdungspotential für die 
Müllerstraße 18 als gering, für die Pankratiusstraße 23 und Müllerstraße 
20 als hoch eingeschätzt. Die Fuhrmannstraße 13 liegt außerhalb des 
Entwurfs.  
Da unter Punkt IV. Hinweise (Altstandorte, Bodenveränderungen) boden:
rechtliche Fragen ausreichend berücksichtigt sind, sind aus unserer 
Sicht vorerst keine weiteren Untersuchungen erforderlich. 
 
  
Der Hinweis wird berücksichtigt. 
Der Hinweis IV. Altstandorte wird wie folgt ergänzt: 
„Abschließende Erkenntnisse über die Altstandorte liegen nicht vor, 
jedoch ist insbesondere auf Grund der Tatsche, dass es sich bei 
dieser Planung überwiegend um die Sicherung des Gebäudebe:
stands handelt, derzeit nicht von einer konkreten Gefährdung aus:
zugehen.“

ANLAGE 2 
Wissenschaftsstadt Darmstadt    Darmstadt, den   6. 12.2010 
Der Magistrat       VI/61 ei Nst. 3645 
 
 
 
Begründung  
zum Bebauungsplan N 65 
 
gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) 
 
- Martinsviertel Block 22.24 - 
 
 
für das Gebiet zwischen  
Wenckstraße, Heinheimer Straße, Müllerstraße und Pankratiusstraße 
 
 
 
 
Übersichtsplan mit Geltungsbereich N 65 (ohne Maßstab)

Begründung zum Bebauungsplan N 65 
 2 
 
Inhaltsverzeichnis: 
1 GELTUNGSBEREICH ...................................................................................... 3 
2 RECHTSGRUNDLAGEN .................................................................................. 3 
3 BESTAND UND ANALYSE............................................................................... 3 
3.1  Nutzung der Gebäude und Ausnutzung der Grundstücke ....................... 3 
3.2  Baustruktur und städtebauliches Erscheinungsbild............................... 4 
3.3  Grundstücksfreiflächen ....................................................................... 5 
3.4  Eigentumsverhältnisse und Bewohnerstruktur ...................................... 6 
4 ZIELE DER PLANUNG .................................................................................... 7 
5 BETEILIGUNG DER BETROFFENEN ................................................................ 7 
6 GRUNDZÜGE DER PLANUNG......................................................................... 7 
6.1  Art der baulichen Nutzung ................................................................... 7 
6.2  Maß der baulichen Nutzung ................................................................. 8 
6.3  Baustruktur und -gestaltung ................................................................ 9 
6.4  Erschließung, ruhender Verkehr..........................................................10  
7 ORDNUNGS- UND BAUMAßNAHMEN ........................................................... 10  
8 SOZIALPLAN ............................................................................................... 10  
9 DURCHFÜHRUNG DER SANIERUNG............................................................. 11  
10  WASSERWIRTSCHAFTLICHE BELANGE UND ALTSTANDORTE ....................... 11  
11  SCHALLIMMISIONEN.................................................................................... 12 
12  BELANGE DER NATUR- UND LANDSCHAFTSPFLEGE/REGELUNG VON 
EINGRIFF UND AUSGLEICH ......................................................................... 12  
13  UMWELTPRÜFUNG, UMWELTBERICHT, VEREINFACHTES VERFAHREN.......... 12  
14  UNFALLRISIKO DURCH EMISSIONEN ........................................................... 13

Begründung zum Bebauungsplan N 65 
 3  
 
1 Geltungsbereich 
 
Das Planungsgebiet liegt im östlichen Teil des Martinsviertels in der Gemarkung Darm- 
stadt, Flur 2. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans wird begrenzt durch 
die Wenckstraße im Norden, die Heinheimer Straße im Osten, die Müllerstraße im Sü- 
den und die Pankratiusstraße im Westen. Der Geltungsbereich umfasst ca. 1,35 ha.  
 
 
2 Rechtsgrundlagen 
 
Der Bebauungsplan wird entsprechend den Anforderungen des Baugesetzbuches 
(BauGB) in der Fassung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Ar- 
tikel 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) und der Verordnung zur Durch- 
führung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I S. 259) zuletzt geändert 
durch Verordnung vom 29.06.2010 (GVBl. I S. 233), der Verordnung über die bauliche 
Nutzung der Grundstücke (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 
23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl. I 
S. 466) und der Hessischen Bauordnung (HBO) vom 18.06.2002 (GVBl. I S. 274)  zu- 
letzt geändert am 15.12.2009 (GVBl. I S. 716) erstellt. 
 
Der seit dem 01.04.2006 rechtswirksame Flächennutzungsplan weist das Gebiet des 
Bebauungsplanes als Wohnbaufläche aus. Der Bebauungsplan ist daher aus dessen 
Darstellungen entwickelt. Der Block liegt im Sanierungsgebiet Martinsviertel, das auf- 
grund der förmlichen Festlegung vom 27.07.1972 in diesem Flächennutzungsplan 
kenntlich gemacht ist. Die Aufstellung des Bebauungsplanes N 65 ist erforderlich, um 
die Ziele der erhaltenden Stadterneuerung in dem als Sanierungsgebiet festgesetzten 
Martinsviertel zu sichern. 
 
 
3 Bestand und Analyse 
 
3.1 Nutzung der Gebäude und Ausnutzung der Grundstücke 
 
Fast alle Gebäude im Block werden ausschließlich zum Wohnen genutzt. Auch drei Hin- 
tergebäude auf rückwärtigen Grundstücksteilen dienen als Wohnhäuser. Gewerblich 
genutzt werden die Erdgeschosse von folgenden drei Gebäuden:   
In der Wenckstraße 1A befindet sich im Eckbereich zur Pankratiusstraße ein Restau- 
rant. Teile des Erdgeschosses Pankratiusstraße 21 werden von einer Versicherungs- 
agentur als Büro genutzt. In der Müllerstraße 8  liegt im Erdgeschoss ein Ingenieurbüro.  
Das Anwesen Müllerstraße 16 ist im Besitz einer studentischen Organisation, die das 
Vorderhaus zu Wohnzwecken und das eingeschossige Hintergebäude als Versamm- 
lungssaal benutzt. An der Ecke Müllerstraße/Heinheimerstraße befindet sich das Max-
Rieger-Heim der Evangelischen Martinsgemeinde, das als Jugendhaus und Treffpunkt 
dient. In der Wenckstraße wurden inzwischen die Garagen abgerissen und es entstan- 
den zwei Mehrfamilienhäuser auf dem Grundstück. Das Grundstück Nr. 13 war bisher 
nicht bebaut und diente als öffentlicher Kinderspielplatz. Seit Mai 2005 hatte die Ev. 
Martinsgemeinde das Nutzungsrecht als Spielplatzfläche. Im Zuge der Neubaumaß- 
nahme auf dem Grundstück Wenckstraße 15-17 wurde auch das städtische Grundstück 
verkauft und wird mit einem Mehrfamilienhaus bebaut.

Begründung zum Bebauungsplan N 65 
 4 
 
 
Das  Maß der baulichen Nutzung war bisher sehr unterschiedlich: 
In der Wenckstraße wechselnden sich z.B. viergeschossige Wohnhäuser einschließlich 
ausgebauten Dachgeschossen mit unbebauten Flächen bzw. eingeschossigen Bauten 
ab. Unterschiedliche Gebäudehöhen bzw. eine wechselnde Anzahl der Geschosse finden 
sich in der Müllerstraße: Je nach Entstehungszeit und Baujahr zwischen drei Geschos- 
sen (Nachkriegswiederaufbauten) und zwei Geschossen (Gründerjahre), was auf die 
daraus resultierenden unterschiedlichen Geschosshöhen zurückzuführen ist.  
 
Eben so verschieden sind die Grundstücksgrößen im Block, so dass sich erheblich un- 
terschiedliche Grundflächenzahlen (GRZ) und Geschossflächenzahlen (GFZ) ergeben. 
Die Bebauung ist daher im Geltungsbereich von sehr unterschiedlicher Dichte. Die GRZ 
bewegt sich von 0,20 bis 0,74. Unter den nach BauNVO als Richtwert vorgegebenen 0,4 
für Wohngebiete liegen 5 von 14 Grundstücken. Die Werte der GFZ liegen zwischen 
0,51 und 2,60. Der durchschnittliche Wert der GRZ für den Gesamtbereich beträgt 
0,49, die GFZ (bezogen auf BGF) liegt im Schnitt bei 1,31. Im Durchschnitt werden die 
Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung in allgemeinen Wohngebieten nach 
BauNVO leicht überschritten. 
 
 
3.2  Baustruktur und städtebauliches Erscheinungsbild 
 
Die Bebauungs- und Gebäudestruktur des Blocks 22.24 weist in den vier Straßenzügen 
jeweils sehr unterschiedliche Merkmale auf und wirkte bisher - auch bedingt durch grö- 
ßere Baulücken - insgesamt uneinheitlich. Dabei wird das Erscheinungsbild durch Ge- 
bäude unterschiedlicher Entstehungszeit geprägt. Trotz kriegsbedingter Zerstörungen 
bzw. Wiederaufbauten weist in diesem Block die Müllerstraße jedoch ein relativ ge- 
schlossenes Straßenbild auf. Hier wechseln traufständig angeordnete, 2-geschossige 
Zwerchgiebelhäuser aus der Zeit um 1880 mit Bauten der fünfziger und sechziger Jah- 
re. Die Straßenecke Heinheimer Straße wird durch das Max-Rieger-Heim von 1962 mit 
damals typischer, ausgewogener Proportion und Gebäudestellung angemessen akzen- 
tuiert. Demgegenüber wirkt die Pankratiusstraße  mit Gebäuden aus der gleichen Zeit 
städtebaulich weniger befriedigend. Aus dem Rahmen fallend ist das ca. 1965 errichte- 
te, schwarze Eckhaus Pankratiusstraße / Wenckstraße. Die Wenckstraße zeigt auf ihrer 
dem Block zugehörigen Südseite ein zwiespältiges Gesicht. Einerseits findet sich eine 
Reihe von relativ hohen Häusern (4 Geschosse) aus der Gründer- und der Nachkriegs- 
zeit (Wiederaufbau), andererseits bestimmten bis vor kurzem große, weitgehend unbe- 
baute bzw. gering bebaute Flächen das Bild der restlichen Straßenfront. In diesem Be- 
reich befand sich in einer Baulücke ein wenig attraktiver, provisorischer Spielplatz und 
ein großer Garagenhof sowie zwischen beiden auf einem relativ großen Grundstück ein 
kleineres 2-geschossiges Wohnhaus aus der Zeit um 1950. Diese Flächen wurden neu 
geordnet und werden zurzeit mit Mehrfamilienhäusern bebaut, die die Straßenflucht 
der Wenckstraße aufnehmen und die städtebauliche Situation verbessern. An der Ecke 
zur Heinheimer Straße steht ein gründerzeitliches Wohnhaus von 1910 mit Stilelemen- 
ten der Neo-Renaissance, das als Kulturdenkmal geschützt ist. Der weitere Verlauf der 
Heinheimer Straße wird durch unauffälligen Wohnungsbau der sechziger Jahre geprägt. 
Mit Ausnahme der Pankratiusstraße ist bei allen anderen Straßen die Bauflucht zu- 
rückgesetzt und dieser Bereich durch Vorgärten gestaltet. 
 
Die vorherrschende Dachform ist das traufständige Satteldach. Bei den historischen 
Gebäuden wird die Trauflinie oft durch einen mittigen Zwerchgiebel unterbrochen. Die 
Dachneigungen liegen zwischen 30° und 40°, bei den Nachkriegsbauten sind sie etwas 
flacher. Die Traufhöhen variieren stark entsprechend der Anzahl der Geschosse und

Begründung zum Bebauungsplan N 65 
 5  
 
aufgrund unterschiedlicher Geschosshöhen. Die älteste Bebauung (Müllerstraße) ist 
zweigeschossig mit ausgebautem Dach. Die Gründerzeithäuser der Wenckstraße haben 
vier hohe Geschosse. Die Häuser der fünfziger- und sechziger Jahre passen sich mit 
drei und vier Geschossen diesen Bebauungen an. Die unterschiedliche Geschossigkeit 
wirkt sich aber nicht störend auf das Gesamtbild aus, weil der Versprung nebeneinan- 
der liegender Gebäude nur ein Geschoss beträgt. Auch die über die Trauflinie hinausra- 
genden Zwerchgiebel vermitteln zu den Nachbargebäuden. In den Eckbereichen 
Wenckstraße / Pankratiusstraße und Heinheimer Straße / Müllerstraße wechseln trauf- 
und giebelständige Anordnung innerhalb derselben Gebäudegruppe. 
 
Die Gestaltung der Fassaden ist je nach Bauzeit unterschiedlich. Während bei den 
Gründerzeitgebäuden stehende Fensterformate vorherrschen, wird bei den neueren 
Häusern die Horizontale betont, wobei die liegenden Formate teilweise durch Vertikal- 
teilungen gegliedert werden. Der Zustand der Fassaden wurde nach Augenschein und 
der  Gebäudezustand  ebenfalls weitgehend nach äußeren Merkmalen beurteilt. Nach 
derzeitiger Kenntnis liegen, außer bei einem Haus, keine schwerwiegenden Mängel vor. 
Die überwiegende Anzahl der Gebäude ist äußerlich in gutem Zustand. Es liegen keine 
von außen erkennbaren bauphysikalischen Schäden vor. Die ursprünglichen Einschei- 
benfenster sind durchweg ersetzt durch Doppelverglasungen. Die historischen Fenster- 
teilungen sind dabei nicht in allen Fällen berücksichtigt worden. 
 Die Ausnahme bildet 
das Anwesen Wenckstraße 11, das in schlechtem bis sehr schlechtem Bauzustand ist.  
 
Im Blockinnenbereich befinden sich auf den rückwärtigen Grundstücksteilen einiger 
Anwesen einzelne Garagen und kleinere Schuppen sowie zwei kleinere Wohngebäude, 
alle in mittlerem bis gutem Zustand. Das Grundstück Pankratiusstraße 23 ist im Hof- 
bereich stark überbaut mit einem Wohngebäude (Grenzbebauung), einer ehem. Scheu- 
ne und diversen Schuppen, die die Nachbargrundstücke z.T. stark verschatten. Hierbei 
handelt es sich um die Reste einer kleinen Hofreite aus dem 19. Jahrhundert (ehem. 
"Pankratius-Vorstadt").  
 
 
3.3 Grundstücksfreiflächen 
 
Blockinnenbereich 
Ein großer Teil der im Blockinnenbereich liegenden Freiflächen ist begrünt oder gärtne- 
risch angelegt. Dabei steht z.B. den sehr kleinen, überwiegend versiegelten Grundstü- 
cken Wenckstraße 1 - 11 ein tief in den Block reichendes Grundstück gegenüber, das 
zum Haus Wenckstraße 1A gehört. Hier ist bereits aufgrund einer privaten Vereinba- 
rung bereichsweise eine Hofgemeinschaft entstanden, die den Bewohnern des Hauses 
Wenckstraße 9 zugute kommt. Im Südwestteil des Blocks sind die Freiflächen im Block 
fast gänzlich versiegelt (Asphalt, Pflaster). An der Wenckstraße wurde die Baulücke mit 
einem Mehrfamilienwohnhaus geschlossen. Im rückwärtigen Bereich entstand eine teil- 
weise unter der Erde liegende Garage (im Planteil mit „Ga“ gekennzeichnet), die mit 
Erdüberdeckung zur Begrünung beiträgt. Das Grundstück des Max-Rieger-Heims ist zur 
Hälfte versiegelt und in der Pankratiusstraße sind die Freiflächen nahezu komplett ge- 
pflastert bzw. versiegelt, wobei in der Nr. 23 die Scheune das Grundstück in zwei Höfe 
teilt. Im Innenbereich befinden sich auf den Grundstücken Müllerstraße 12, 20 und 22 
sowie Wenckstraße 7 mehrere ältere Bäume (u.a. Kastanie, Birke, Birne). Das Anwesen 
Wenckstraße 11 ist durch Baum- und Strauchbewuchs (Pappeln, Knöterich, Efeu etc.) 
stark überwuchert. 
Zwischen Wenckstraße und Müllerstraße besteht im Innenbereich teilweise ein Gelän- 
desprung von ca. 2,50 m.

Begründung zum Bebauungsplan N 65 
 6 
 
 
Vorgärten 
Abgesehen von der Pankratiusstraße gibt es in allen anderen Straßen Vorgärten, die 
überwiegend begrünt und gärtnerisch angelegt sind. Lediglich in der Müllerstraße 6 
und 8 bzw. am Max-Rieger-Heim sind diese versiegelt und nicht eingefriedet; dafür gibt 
es hier im Gehwegbereich einige Stellplätze. Vor dem Restaurant in der Pankratius- 
straße dient die dort durch den Gebäudeversatz verbreiterte private Grundstücksfläche  
als "Cafe-Terrasse". Eine Vorgartenzone mit historischer Einfriedung befindet sich vor 
dem denkmalgeschützten Eckhaus Wenckstraße 23. Vor dem Max-Rieger-Heim steht in 
der Müllerstraße eine sehr alte und große, im Frühjahr üppig und schön blühende Ja- 
panische Zierkirsche. In den übrigen Vorgärten finden sich an Bäumen neben zwei Ko- 
niferen nur einige kleinere Zierobstbäume.  
 
Stellplätze und Garagen 
In den meisten Fällen fehlen die notwendigen Stellplätze auf den privaten Grundstü- 
cken. Offene Stellplätze mit jeweils gepflasterten Zufahrten befinden sich in der Müller- 
straße 6 (1 St.) und vor dem Max-Rieger-Heim (5 St.) sowie in der Pankratiusstraße 21 
(1 St.) und 23 (1 St.). In der Wenckstraße 13-17 werden die erforderlichen Stellplätze 
in einer teilweise unterirdischen Garage untergebracht. Weitere Garagen befinden sich 
auf den Grundstücken Müllerstraße 10, 12 und 14 sowie in der Pankratiusstraße 21 (4 
St.) und 23 (1 St.). Im Erdgeschoss des zum Max-Rieger-Heim gehörigen Wohnhauses 
in der Heinheimer Straße sind ebenfalls 2 Garagen angeordnet. Insgesamt befinden 
sich im Block 8 offene Stellplätze und 10 Garagenplätze auf den privaten Grundstücken 
sowie eine Garage für die Neubauten mit 26 Stellplätzen.  
 
 
3.4 Eigentumsverhältnisse und Bewohnerstruktur 
 
Die meisten Gebäude im Block (23) befinden sich in Privateigentum. In 11 Häusern 
wohnen die Eigentümer / Miteigentümer selbst. Zwei Gebäude sind in Eigentumswoh- 
nungen aufgeteilt. Auch in den Neubauten werden Eigentumswohnungen entstehen. Die 
Gebäudegruppe Heinheimer Straße 54-56 (Max-Rieger-Heim mit Wohnhaus) und das 
Anwesen Wenckstraße 5 sind im Besitz der Martinsgemeinde / Ev. Kirche. Das Haus 
Müllerstraße 16 ist im Besitz einer Studentenorganisation. 
 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes N 65 (Block 22.24) wohnen 150 Einwohner. 
Davon haben 129 hier ihren Hauptwohnsitz und 21 den Nebenwohnsitz. Der Anteil der 
Frauen und Männer ist gleich. Die deutsche Staatszugehörigkeit besitzen 139 Perso- 
nen, 11 Einwohner sind Nichtdeutsche. Deren Anteil liegt mit 7,3 % erheblich unter 
dem Stadtdurchschnitt von 16,0 %. Im Block leben 24 Kinder und Jugendliche. Dieser 
Anteil ist mit 16,0 % geringfügig unter dem der Gesamtstadt, der 16,1 % beträgt. Die 
Altersgruppe der über 65-Jährigen ist mit 13 Personen oder 8,7 % weitaus geringer 
vertreten als im städtischen Durchschnitt, wo diese mit 18,6 % vertreten ist. Daher 
wird der höchste Bevölkerungsanteil mit 131 Personen durch die Gruppe der 18 - 65-
Jährigen gebildet, der hier mit 74,7 % höher liegt als beim städtischen Durchschnitts- 
wert von 68,7 %.  
 
Quellen:  
Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung Statistik und Stadtforschung Wissenschaftsstadt 
Darmstadt: 
- Angaben für den Block vom März 2010, Einwohnerdaten Stand 31.12.2009 
- Angaben der Vergleichszahlen aus dem Statistischen Überblick von 2009

Begründung zum Bebauungsplan N 65 
 7 
 
 
4 Ziele der Planung 
 
Dem Bebauungsplan liegt der Rahmenplan Martinsviertel zugrunde. Das Martinsviertel, 
eines der ältesten Stadtviertel Darmstadts, wurde 1972 zum Sanierungsgebiet erklärt. 
Als Grundlage für die Sanierung wurde 1975 der Rahmenplan beschlossen. Wesentliche 
Ziele der Sanierung sind die Verbesserung der Wohnqualität und des Wohnumfelds. 
Verwirklicht werden diese Ziele durch: 
- Förderung von Wohnungsmodernisierungen und Gebäudesanierungen mit der dazu- 
gehörigen Sozialplanung,  
- Verkehrsberuhigungsmaßnahmen und Neugestaltung von Plätzen, 
- Bebauungspläne, die verbindliches Baurecht schaffen. 
Um die Ziele des Rahmenplans umzusetzen, hat die Stadtverordnetenversammlung der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt die Aufstellung dieses Bebauungsplans beschlossen. 
Vorrangiges Ziel des Plans ist der Erhalt des charakteristischen Stadtbildes und die 
Sicherung der im Gebiet überwiegend vorhandenen Wohnnutzung, wobei die dazugehö- 
rende Infrastruktur, wie z.B. Gemeinbedarfseinrichtungen oder Läden, auch weiterhin 
zulässig sein soll. 
 
 
5 Beteiligung der Betroffenen 
 
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB und die frühzeitige Er- 
örterung der Sanierung gemäß § 137 BauGB erfolgten mit der Verteilung der Planungs- 
vorschläge für die Blöcke 22.24 und 23.11 zwischen Wenckstraße, Lichtenbergstraße, 
Müllerstraße und Pankratiusstraße. Die Broschüre wurde zusammen mit einem Einla- 
dungsschreiben zu einem Erörterungstermin am 19. Juli 2005 im Heiner- Lehr- Zent- 
rum an alle Eigentümer und Bewohner in diesem Bereich verschickt bzw. verteilt. In der 
Zeit vom 15.11.2007 bis zum 17.12.2007 war der Bebauungsplanentwurf in der Offen- 
lage. Die Berücksichtigung der dort eingegangenen Anregungen erforderte eine erneute 
Offenlage. Die zweite öffentliche Auslegung fand vom 13.07.2009 bis einschließlich 
13.08.2009 statt. 
 
 
6 Grundzüge der Planung 
 
6.1 Art der baulichen Nutzung 
 
Allgemeines Wohngebiet  
Der Bebauungsplan berücksichtigt die im Rahmenplan für das Martinsviertel beschrie- 
benen Grundsätze. Die vorhandene Wohnnutzung soll gestärkt werden. Im Geltungsbe- 
reich wird daher entsprechend der Umgebung ein allgemeines Wohngebiet - WA - fest- 
gesetzt. Im allgemeinen Wohngebiet sind nur Wohnnutzung und wohnungsergänzende 
Nutzungen zulässig, die das Wohnen nicht stören.  
 
Ausschluss von Gaststättennutzungen  
Die Tendenz, weitere Gaststätten im Martinsviertel anzusiedeln, ist aufgrund von Anfra- 
gen und Anträgen zur Umnutzung von Wohnungen bzw. Läden deutlich erkennbar. Sie 
steht im Widerspruch zu den beschlossenen Sanierungszielen. Es droht die Gefahr ei- 
ner städtebaulichen Fehlentwicklung vom Wohngebiet zum „Kneipenviertel". Die Lärm- 
belästigung durch Gaststättenbesucher und den dazugehörigen PKW-Verkehr - beson- 
ders abends und nachts - führt zu Konflikten mit Bewohnern und Eigentümern. Gleich- 
zeitig wird dabei die Parkplatzknappheit verschärft. Schank- und Speisewirtschaften als

Begründung zum Bebauungsplan N 65 
 8 
 
nach BauNVO allgemein zulässige Nutzungen werden daher ausgeschlossen. Diese 
Festsetzung des Bebauungsplans soll dem Erhalt des Gebietscharakters, dem Erhalt 
der Bewohnerstruktur sowie dem Abbau und der Vermeidung von Nutzungskonflikten 
dienen. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes bleibt gewahrt. 
 
Ausschluss von Betrieben des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetrieben und 
Tankstellen  
Die nach BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Betriebe des Beherbergungs- 
gewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen werden ausgeschlossen. Diese Nutzun- 
gen würden sich weder hinsichtlich ihrer Baustruktur noch mit den von ihnen ausge- 
henden Belästigungen (Lärm, Kfz-Verkehr) in das kleinteilige und dicht bebaute Wohn- 
gebiet einfügen. 
 
6.2  Maß der baulichen Nutzung 
 
Das besondere städtebauliche Ziel, die historische Baustruktur im Sanierungsgebiet zu 
erhalten, soll durch den Bebauungsplan gewährleistet werden. Das Maß der baulichen 
Nutzung wird über die zulässigen Grundflächen, die innerhalb der festgelegten Bauli- 
nien und Baugrenzen durch Vermassung definiert sind und durch die zulässige Zahl der 
Vollgeschosse festgesetzt. Die Obergrenzen nach § 17 (1)  BauNVO für allgemeine 
Wohngebiete mit einer GRZ von 0,4 und einer GFZ von 1,2 werden teilweise überschrit- 
ten. Da es sich hier um ein Gebiet handelt, das am 1. August 1962 überwiegend bebaut 
war, können nach § 17 (3) BauNVO die Obergrenzen überschritten werden, wenn städ- 
tebauliche Gründe dies erfordern und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenste- 
hen. Dabei sind die Überschreitungen durch Umstände oder Maßnahmen auszuglei- 
chen, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die 
Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden. Die städtebau- 
lichen Gründe liegen vor, da es sich hier um ein förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet 
handelt. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse wie 
ausreichende Belüftungs- und Belichtungsverhältnisse, bauliche Beschaffenheit von 
Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, Zugänglichkeit der Grundstücke, Nutzung 
von bebauten und unbebauten Flächen nach Art, Maß und Zustand, Einwirkungen durch 
Lärm, Luftverunreinigungen und Erschütterungen sowie gesicherte Erschließung sind 
gewahrt.  
 
Bei der Neubebauung Wenckstraße 13-17 ist die Unterbringung des ruhenden Verkehrs 
in einer Garage auf dem Grundstück vorgesehen. Dadurch wird eine zusätzliche Belas- 
tung der Bewohnerschaft durch Parkplatzsuchverkehr vermieden und einer Beeinträch- 
tigung des Verkehrs durch vorschriftswidriges Parken kann entgegen gewirkt werden. 
Sonstige öffentliche Belange stehen der Planung nicht entgegen. Die Anlage einer Ga- 
rage für die im Plan festgesetzte Neubaumöglichkeit auf den Grundstücken Wenckstra- 
ße 13-17 führt nicht zu nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt. Durch die 50 cm 
hohe Erdüberdeckung der Garage sowie der Anlage von begrünten Freiflächen wird dem 
entgegen gewirkt. Es entsteht nur ein geringfügig höherer Versiegelungsgrad der Grund- 
stücksflächen.  
 
Im nahe gelegenen Herrngarten und im Bürgerpark sind größere Flächen für Erholung 
und Freizeit vorhanden. Negative Auswirkungen auf den Verkehr oder auf Belange des 
Umwelt- und Naturschutzes sind hierdurch nicht zu erwarten. 
Die festgesetzten Geschosszahlen orientieren sich am Bestand. Im nordwestlichen 
Blockbereich wird als Höchstmaß eine Viergeschossigkeit zugelassen bzw. festgesetzt. 
Im weiteren Verlauf der Wenckstraße wird aus Gründen einer maßvollen Bebauung die

Begründung zum Bebauungsplan N 65 
 9 
 
Neubaumöglichkeit auf drei bis vier Vollgeschosse festgesetzt. Dies auch, um einen 
ausreichenden Abstand zum unter Denkmalschutz stehenden Wohnhaus Wenckstraße 
23 zu erhalten und um die Unterbringung der benötigten Stellplätze auf den Grundstü- 
cken zu gewährleisten. In der Heinheimer Straße werden drei bzw. vier Vollgeschosse 
festgesetzt. In der Pankratiusstraße sind drei Vollgeschosse als Höchstmaß zulässig. 
Die Gebäude in der Müllerstraße wechseln zwischen drei- und zwei Vollgeschossen, 
wobei für Gebäude mit Zwerchgiebel eine maximale Geschossigkeit von zwei Vollge- 
schossen festgesetzt wird, um die Baustruktur und die Gebäudehöhen zu erhalten. 
 
6.3 Baustruktur und -gestaltung 
 
Die Festsetzungen zur Baustruktur werden weitgehend durch den Bestand bestimmt. 
Zum Erhalt des charakteristischen Stadtbildes wird z.T. eine geschlossene Blockrand- 
bebauung mit parallel zu den Straßen verlaufender Hauptfirstrichtung festgesetzt. Die 
geschlossene Bebauung wird in einigen Bereichen unterbrochen: Dort, wo vorhandene 
schmale Grenzabstände der historischen Bebauung planungsrechtlich gesichert werden 
sollen bzw. wo dies zur Verbesserung der Belichtung von Wohnungen und zur Durchlüf- 
tung des Blocks sinnvoll ist, werden durch entsprechende Anordnung Lücken in der 
Straßenrandbebauung durch offene Bauweise festgesetzt.  
 
Die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche der vorgesehenen Neubebauung ent- 
spricht im Wesentlichen der Grundfläche der vorhandenen Bebauung. Das städtische 
Grundstück Wenckstraße wurde inzwischen an den Bauträger verkauft, der auch die 
angrenzenden Grundstücke Wenckstraße 15-17 erworben hat. Es wird angestrebt einen 
neuen Spielplatz in den Block 23.11 an die Ecke Lichtenbergstraße/Müllerstraße zu 
legen (Bebauungsplan N 68). Durch die vorgesehenen vier Vollgeschosse (zwingend) im 
Anschluss an das Gebäude Wenckstraße 11 und drei bis vier Geschosse als Abschluss 
orientiert sich die Bebauung am Bestand. Die dann wegfallenden ebenerdigen Stellplät- 
ze und Garagenplätze sollen zusammen mit den für diese Häuser notwendigen Stell- 
plätzen in einer Garage unter und hinter den Neubauten angeordnet werden. Die Gara- 
ge soll eine ausreichende Erddeckung erhalten, die begrünt werden muss. 
 
Aufgrund der hohen Ausnutzung entlang der Straßen sollen darüber hinaus im Blockin- 
nern keine Gebäude errichtet werden. Die vorhandene Bebauung hat Bestandsschutz. 
Die nicht überbaubare Grundstücksfläche soll im Innenbereich ihre Funktion als woh- 
nungsnaher Freiraum behalten. Die begrünte Vorgartenzone in der Müllerstraße ist ein 
wichtiges straßenbildprägendes Merkmal und wird durch eine entsprechende Festset- 
zung für die Zukunft gesichert. Bei einer Neubebauung an der Wenckstraße soll die 
Vorgartenzone als straßenbildprägendes Detail bis zur Heinheimer Straße fortgeführt 
werden. 
 
Auch die Festsetzungen der Gestaltungssatzung tragen dazu bei, die gründerzeitge- 
prägte städtebauliche Eigenart des Gebiets zu erhalten. Es werden Aussagen getroffen 
zur Dachgestaltung, zu den Fassaden, zu Balkonen, zu Werbeanlagen, Einfriedungen 
und Außenanlagen. Die Festsetzungen beziehen sich z.T. auf die wichtigsten Fassa- 
denmerkmale der vorhandenen Gründerzeitbebauung in der Wenckstraße und der Mül- 
lerstraße. Andere Festsetzungen beruhen auf der im gesamten Sanierungsgebiet vor- 
handenen städtebaulichen Charakteristik. Störungen im Stadtbild sollen dadurch ver- 
mieden werden.

Begründung zum Bebauungsplan N 65 
 10  
 
6.4 Erschließung, ruhender Verkehr 
 
Das Plangebiet ist durch seine Lage im innerstädtischen Bereich durch das vorhandene 
Straßennetz ausreichend erschlossen. Alle Straßen liegen in einer Tempo-30-Zone. 
Stellplätze und Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche bzw. 
auf gesondert gekennzeichneter Fläche zulässig. Im Blockinnenbereich bestehen nur 
geringfügige Möglichkeiten zur Herstellung von Garagen und Stellplätzen, da es nur 4 
Zufahrten zum Blockinneren gibt. Lediglich auf dem Grundstück Pankratiusstraße 23 
sind größere Flächen vorhanden, die teilweise als Garagen bzw. Carports oder Stell- 
plätze genutzt werden können. Die bestehenden Garagen in der Müllerstraße 10-14 und 
Wenckstraße Straße 23 werden planungsrechtlich gesichert. Auch die Stellplätze vor 
dem Max-Rieger-Heim (Heinheimer Straße 54) werden festgesetzt. Das Grundstück 
Pankratiusstraße 23 erhält die Möglichkeit zur Errichtung einer Garage für 4 Pkws, 
wenn die Scheune abgerissen werden sollte. Der Mangel des geringen Stellplatzange- 
bots wird durch die innerstädtische Lage des Gebiets und die gute Anbindung an das 
öffentliche Nahverkehrsnetz zumindest teilweise ausgeglichen. 
 
 
7 Ordnungs- und Baumaßnahmen 
 
Vorgesehen ist die Beseitigung baulicher Anlagen auf dem Grundstück Pankratiusstra- 
ße 23. Das auf der Nachbargrenze stehende zweigeschossige, rückwärtige Wohngebäu- 
de behindert die für gesunde Wohn- und Lebensverhältnisse notwendige Belichtung und 
Belüftung. Auch die vorhandene Scheune steht dem Ziel der Schaffung von größeren 
Freiflächen entgegen und sollte aus städtebaulicher Sicht abgebrochen werden. Das 
Wohnhaus Wenckstraße 11 ist modernisierungsbedürftig. Die Lage der Gebäude ist 
dem Übersichtsplan zu entnehmen, der im Bebauungsplanentwurf dargestellt ist. Alle 
genehmigten Gebäude, auch die, die außerhalb der festgesetzten überbaubaren Grund- 
stücksflächen liegen, genießen Bestandsschutz. 
 
 
8 Sozialplan 
 
Die Verpflichtung, einen Sozialplan aufzustellen, ergibt sich aus § 180 BauGB und auf 
der Grundlage der Genehmigung des Regierungspräsidiums vom 17.07.1972 zur förm- 
lichen Festlegung des Sanierungsgebietes. 
 
Nachteilige Auswirkungen 
Mit Beschluss vom 04.10.1972 hat der Magistrat bereits Vorstellungen (11 Punkte) zur 
Vermeidung oder Milderung nachteiliger Auswirkungen bei städtebaulichen Sanie- 
rungsmaßnahmen aufgestellt. Diese 11 Punkte gelten für das gesamte Sanierungsge- 
biet Martinsviertel und sind dementsprechend auch für den Block 22.24 gültig. 
Weitere sozialplanerische Vorstellungen finden sich 
- im Rahmenplan (soziale Einrichtungen, Spielplätze usw.) sowie 
- in der Anlage zum Rahmenplan „Modernisierung von Wohnungen“. 
Diese eher allgemeinen Vorstellungen werden in einer zweiten Phase bei der Erarbei- 
tung von Neuordnungskonzepten für einzelne Blöcke konkretisiert, und zwar bezogen 
auf die in diesen Blöcken jeweils wohnenden oder arbeitenden und von den beabsich- 
tigten Sanierungsmaßnahmen betroffenen Menschen.

Begründung zum Bebauungsplan N 65 
 11  
 
9 Durchführung der Sanierung 
 
Da in diesem Block, abgesehen von dem vorgesehenen Abriss der rückwärtigen Gebäu- 
de auf dem Grundstück Pankratius 23 (siehe Übersichtsplan zum Abriss), keine wesent- 
lichen Eingriffe im Rahmen der Durchführung der Sanierung erforderlich sind, werden 
keine nachteiligen Auswirkungen erwartet. Der vorgesehene Abriss ist aus den unter 7. 
erläuterten Gründen erforderlich. 
Zur Milderung eventuell entstehender Probleme sind bei der Durchführung der Sanie- 
rung im Planungsbereich folgende Vorstellungen zu berücksichtigen: 
- Die Stadt führt - soweit erforderlich - den Umbau von Straßen und Plätzen durch 
und trägt die Kosten.  
- Bei Abbruchmaßnahmen, z.B. von rückwärtigen Gebäuden, die eine Verbesserung 
der Wohn- und Belichtungsverhältnisse bedeuten, werden die Eigentümer entschä- 
digt. Sollten Mieter durch Abbrüche ihre Wohnung verlieren wird ihnen vom Moder- 
nisierungsberater der Wissenschaftsstadt Darmstadt Ersatzwohnraum, nach Mög- 
lichkeit im Martinsviertel, angeboten. 
- Bei noch erforderlichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wird 
die Stadt die Eigentümer beraten und - soweit möglich - durch günstige Darlehen 
und Zuschüsse unterstützen. Die Höhe der Förderung ist vom Einzelfall abhängig. 
- Soweit bei der Bildung von „Hofgemeinschaften“ Kosten für den Abbruch von Mau- 
ern, Betonflächen oder kleinen Schuppen entstehen, können diese von der Stadt 
übernommen werden. 
- Nicht störende Betriebe und vorhandene Geschäfte können an ihrem jetzigen 
Standort erhalten bleiben. Bauliche Erweiterungen sind nur im Rahmen des Be- 
bauungsplans möglich. 
 
Für alle mit einer Hausmodernisierung zusammenhängenden Fragen steht für die Ei- 
gentümer und betroffenen Mieter der Modernisierungsberater der Stadt zur Verfügung. 
Die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen wird häufig in einer so genannten 
„Modernisierungsvereinbarung“ geregelt. Modernisierungsmaßnahmen, die über eine 
solche Modernisierungsvereinbarung geregelt werden, und/oder für die eine öffentliche 
Förderung vorgesehen ist, werden mit den Mietern erörtert und im Einvernehmen mit 
ihnen durchgeführt. Vor allem bei den mit öffentlichen Mitteln geförderten Modernisie- 
rungen wird sich die Stadt im Interesse der Mieter ein Belegungsrecht sichern und eine 
zeitlich begrenzte Mietpreisbindung vereinbaren. Durch den Einsatz von Sanierungsför- 
dermitteln sollen u.a. tragbare Mieten erreicht werden. Für zusätzliche Information und 
Beratung (z.B. über allgemeine Sanierungsfragen, Modernisierung, Förderungsmöglich- 
keiten, Wohngeld und sonstige Hilfen) stehen die entsprechenden städtischen Dienst- 
stellen zur Verfügung.  
 
 
10 Wasserwirtschaftliche Belange und Altstandorte 
 
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst ausschließlich ein bereits bebautes 
Gebiet. Es werden durch ihn ca. 20 zusätzliche Wohneinheiten ermöglicht (Schließung 
der Baulücke Wenckstraße 13 - 17). Die Versorgung mit Wasser erfolgt wie bisher 
durch Anschluss an die vorhandene zentrale Wasserversorgung. Die Abwasserbeseiti- 
gung erfolgt durch Anschluss an die zentrale Abwasserbeseitigungsanlage. Eine Erwei- 
terung der Ver- und Entsorgungsanlagen ist nicht erforderlich. 
 
Auf den kleinen Grundstücksfreiflächen sind nur sehr unbedeutende Versickerungsmög- 
lichkeiten für das anfallende Regenwasser gegeben. Daher werden keine Festsetzungen 
zur Versickerung von Niederschlagswasser getroffen. Auf eine Festsetzung von Zister-

Begründung zum Bebauungsplan N 65 
 12  
 
nen wird ebenfalls verzichtet, da der Aufwand für die Sammlung von Niederschlagswas- 
ser in den meisten Fällen unangemessen und die Wirtschaftlichkeit nicht gegeben ist. 
 
Hinweise auf Altstandorte im Planungsgebiet wurden vom Regierungspräsidium mitge- 
teilt und unter „IV Hinweise“ in den Textteil des Bebauungsplanes übernommen. Im 
Bebauungsplan ist ein Hinweis auf den Grundwasserbewirtschaftungsplan Hessisches 
Ried enthalten. 
 
 
11 Schallimmissionen 
 
Aus dem Lärmkataster der Wissenschaftsstadt Darmstadt von 2008 geht hervor, dass 
an der Heinheimer Straße die nach DIN 18005 vorgeschriebenen Orientierungswerte 
nach Beiblatt 1 überschritten werden. So liegen die Werte zwischen 66-70 dB(A) und 
zwischen 56-60 dB(A). Es besteht daher Bedarf an geeigneten Lärmschutzmaßnahmen. 
Es wird in den Bebauungsplan eine textliche Festsetzung zu passivem Schallschutz für 
die der Straße zugewandten Aufenthaltsräume gemäß DIN 4109 aufgenommen.  
 
 
12 Belange der Natur- und Landschaftspflege/Regelung von Eingriff und Aus- 
gleich 
 
Im § 18 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) ist abschließend geregelt, dass 
bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu prüfen ist, ob durch diesen Plan Eingriffe in 
Natur und Landschaft zu erwarten sind. Da das Plangebiet bereits heute bebaut bzw. 
versiegelt ist und der Bebauungsplan nur geringe zusätzliche Bebauungsmöglichkeit 
vorsieht, werden keine Eingriffe im Sinne des § 18 BNatSchG verursacht. Daher wird 
von der Erstellung einer separaten Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung - welche eine flä- 
chenhafte Gegenüberstellung zwischen Bestand und Neuplanung vornimmt - abgese- 
hen. 
 
Es ist ein Hinweis auf Schutzvorschriften für die vom Aussterben bedrohten Fleder- 
mausarten im Bebauungsplan enthalten. Es wird auf die Broschüre des Naturschutz- 
bundes Deutschland mit allgemeinen Empfehlungen zum Schutz von Fledermäusen, 
Mauerseglern und Schwalben hingewiesen. 
 
 
13 Umweltprüfung, Umweltbericht, Vereinfachtes Verfahren 
 
Das im Jahr 2004 geänderte Baugesetzbuch (BauGB) schreibt verbindlich für alle Bau- 
leitplanverfahren eine Umweltprüfung und einen Umweltbericht vor. Das BauGB bietet 
jedoch die Möglichkeit, ein vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB durchzuführen, 
wenn durch die Aufstellung eines Bebauungsplans in einem Gebiet nach § 34 der sich 
aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab 
nicht wesentlich verändert wird und wenn 
 
1. die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltver- 
träglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeits- 
prüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird 
und 
2. keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b 
genannten Schutzgüter bestehen.

Begründung zum Bebauungsplan N 65 
 13  
 
Im vereinfachten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 , von dem 
Umweltbericht nach § 2a, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 , welche Arten um- 
weltbezogener Informationen verfügbar sind und von der zusammenfassenden Erklä- 
rung nach § 10 Abs. 4 BauGB, abgesehen. 
 
Da alle vorgenannten Voraussetzungen bei dem Bebauungsplanverfahren N 65, welches 
auf eine Bestandserhaltung ausgelegt ist und den sich aus der Eigenart der näheren 
Umgebung ergebenden Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert, erfüllt sind, 
wurde das Bebauungsplanverfahren ab dem ersten Offenlagebeschluss im vereinfach- 
ten Verfahren nach § 13 BauGB fortgeführt und somit auf eine Umweltprüfung und ei- 
nen Umweltbericht verzichtet. Die erneute Offenlage wurde gemäß § 4a (3) BauGB 
durchgeführt, d.h. die Planung wurde für einen Monat erneut öffentlich ausgelegt und 
die Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange hatten Zeit ihre Stellungnahme 
innerhalb dieser Frist abzugeben.   
 
 
14 Unfallrisiko durch Emissionen 
 
Es sind Unfallgefahren zu berücksichtigen, die auf das Gebiet einwirken können. Hier- 
bei sind die Richtlinien 2003/105/EG des Europäischen Parlaments und des Rates vom 
16. Dezember 2003 zur Beherrschung der Gefahren bei schweren Unfällen mit gefähr- 
lichen Stoffen (Seveso-II-Richtlinie) und ihre Umsetzung durch § 50 Bundesimmissions- 
schutzgesetz zu berücksichtigen, wonach bei raumbedeutsamen Planungen und Maß- 
nahmen die Nutzungen einander so zuzuordnen sind, dass schädliche Umweltauswir- 
kungen und von schweren Unfällen in Betriebsbereichen hervorgerufene Auswirkungen 
auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf 
sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden.  
Die hier zu berücksichtigenden nächstgelegenen Störfallanlagen nach dem Bundesim- 
missionsschutzgesetz und der 12. Verordnung zum Bundesimmissionsschutzgesetz 
(12. BlmSchV, Störfallverordnung) befinden sich auf dem Betriebsgelände der Fa. 
Merck, welches nordwestlich des Plangebietes in einer Entfernung (Luftlinie) von min- 
destens ca. 1,5 km an der Frankfurter Landstraße gelegen ist.  
Das „Gutachten zur Verträglichkeit des Betriebsbereiches der Fa. Merck mit den Pla- 
nungen in dessen Umfeld unter dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG bzw. des Artikel 
12 der Seveso-II-Richtlinie“, erstellt im Juni 2006 vom TÜV Nord, berücksichtigt sämt- 
liche Anlagen der Fa. Merck und errechnet einen Achtungsabstand zur Fa. Merck für 
sensible Nutzungen. Planungen, die außerhalb der Achtungsgrenze liegen, sind unter 
dem Gesichtspunkt des § 50 BImSchG nicht betroffen. Der Achtungsabstand beträgt 
ca. 800 m vom Betriebsbereich der Fa. Merck.  
Da das Plangebiet außerhalb des Achtungsabstandes liegt, kann daher insgesamt da- 
von ausgegangen werden, dass durch das Vorhaben weder die Rechte des Betriebes 
berührt werden, noch mit besonderen Unfallrisiken oder einer zusätzlichen Gefährdung 
der Bevölkerung zu rechnen ist. 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.- Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
15.12.2010 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat VI  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Stadtplanungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
Vorlage-Nr. 2010/0529 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
 
Betreff: Bebauungsplan N 65 - Martinsviertel Block 22.24 - (Satzungsbeschluss) 
 
Vorlage vom:  6.12.2010 
 
Beschlussvorschlag: 
 
1. Zum erneut offen gelegten Entwurf des Bebauungsplans N 65 - Martinsviertel Block 22.24 - für das 
Gebiet zwischen Wenckstraße, Heinheimer Straße, Müllerstraße und Pankratiusstraße - gingen im 
Rahmen der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß 
§ 4a (3) BauGB die in Anlage 1 zusammengefassten Stellungnahmen ein. 
Über die eingegangenen Stellungnahmen wird im Sinne der jeweiligen Prüfung (Anlage 1) 
entschieden. 
 
2. Der vorliegende Bebauungsplan N 65 mit seiner Begründung ( Anlage 2) und der in den 
Bebauungsplan aufgenommenen Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen wird zur Satzung 
beschlossen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Prüfung der Stellungnahme TÖB zur 2. Offenlage 
Anlage 2: Begründung zum Bebauungsplan N 65 
Bebauungsplan N 65 (wird zu den Sitzungen aufgehängt) 
 
Datenschutzrelevante Anlage:

2 
... 
 
Beschluss des Magistrats vom

3 
... 
 
Begründung zur Magistratsvorlage Nr. 2010/0529 vom 06.12.2010:  
 
Der Bebauungsplan N 65 im Sanierungsgebiet Martinsviertel soll die vorhandene Bebauung sichern 
und begrenzte Neubaumöglichkeiten auf den Grundstücken Wenckstraße 13-17 eröffnen. 
Mit dem Offenlagebeschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 01.11.2007 wurde gleichzeitig 
beschlossen, den Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB aufzustellen, da die 
Voraussetzungen hierfür vorliegen. Die Begründung enthält daher keinen Umweltbericht.  
Die Offenlage erfolgte nach öffentlicher Bekanntmachung im Darmstädter Echo am 07.11.2007 in der 
Zeit vom 15.11.2007 bis einschließlich 17.12.2007. Die Träger öffentlicher Belange wurden am 
14.11.2007 gemäß § 3 (2) BauGB über die Offenlage informiert und gemäß § 4 (2) BauGB um 
Stellungnahme gebeten. 
Die zur Offenlage vorgebrachten Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf machten Änderungen 
notwendig, die eine erneute Offenlage erforderten.  
Die erneute Offenlage erfolgte nach öffentlicher Bekanntmachung in der Zeit vom 13.07.2009 bis 
einschließlich 13.08.2009. Die Träger öffentlicher Belange wurden am 03.07.2009 gemäß § 4 a (3) 
BauGB über die erneute Offenlage informiert und um Stellungnahme gebeten. 
 
 
Zu 1:
 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4a (3) BauGB eingegangenen Stellungnahmen zum geänderten 
Bebauungsplanentwurf N 65 zusammengefasst und entsprechend geprüft. 
 
 
Zu 2:
 
Der Bebauungsplan N 65 – Martinsviertel Block 22.24 - ist mit seiner Begründung (Anlage 2) und der 
im Plan enthaltenen Satzung zur Gestaltung baulicher Anlagen gemäß § 10 BauGB als Satzung zu 
beschließen. 
Der Satzungsbeschluss und die öffentliche Auslegung des Bebauungsplans werden öffentlich bekannt 
gemacht. Nach öffentlicher Auslegung tritt der Bebauungsplan in Kraft. 
 
Der Dezernent VI: 
 
 
 
 
 
Dipl.-Ing. Dieter Wenzel 
Stadtrat 
 
 
 
 
Vorab werden übersandt:
 
• 11 Exemplare des Bebauungsplans N 65 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
• Akten z. Hd. des Berichterstatters 
 
Darmstadt, den  06.12.2010 
VI/61.2 ha NSt. 2112

Vereinfachtes Verfahren nach § 13 BauGB: 
 
Aufstellungsbeschluss: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 01.04.2004. 
Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 (1) BauGB im „Darmstädter 
Echo“ und in der „Südhessen-Woche“ am 22.04.2004. 
 
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit: 
 
Beschluss des Magistrats vom 08.06.2005. 
Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke 
der Planung und über die Gelegenheit zu r Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 
05.07.2005. 
Öffentliche Unterrichtung über die allgem einen Ziele und Zwecke der Planung und 
Anhörung gem. § 3 (1) BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 
05.07.2005 bis einschließlich 05.08.2005. 
 
Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange 
 
Unterrichtung über die allgemeinen Ziele un d Zwecke der Planung gem. § 4 (1) BauGB 
mit Schreiben vom 18.07.2005  und Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 
(2) BauGB mit Schreiben vom 18.07.2005. 
 
1. Öffentliche Auslegung: 
 
Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 01.11.2007. 
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am 07.11.2007. 
Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans mit Begründung gem. § 3 
(2) BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 15.11.2007  bis 
einschließlich 17.12.2007. 
 
Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
 
gem. § 4 (2) BauGB und Abstimmung mit de n Nachbargemeinden gem. § 2 (2) BauGB 
mit Schreiben vom 14.11.2007. 
 
2. Öffentliche Auslegung: 
 
Beschluss des Magistrats vom 24.06.2009. 
Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am 04.07.2009. 
Erneute öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses Bebauungsplans mit Begründung 
gem. § 4a (3) BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 13.07.2009  
bis einschließlich 13.08.2009. 
 
Erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange 
 
gem. § 4a (3) BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden gem. § 2 (2) BauGB 
mit Schreiben vom 03.07.2009.