Gesellschafterdarlehen für das Objekt Kaufhof Kalk zugunsten der GAG AG

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
II/20/201/2 
 
Vorlagen-Nummer 
 0701/2018 
Freigabedatum 
16.03.2018  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Gesellschafterdarlehen für das Objekt Kaufhof Kalk zugunsten der GAG AG 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat der Stadt Köln erklärt sich damit einverstanden, dass  
 
die Stadt Köln ein Darlehen, das der Finanzierung des Großprojektes „Kaufhof Kalk“ der GAG Im-
mobilien AG dient, bis zu einer Gesamthöhe von 37.731.721 € gewährt. Für das Darlehen wird ein 
marktübliches Entgelt gezahlt. Die beihilfenrechtliche Zulässigkeit des Darlehens - insbesondere die 
Gewährung zu 100% des Finanzierungsbedarfes- sowie die Höhe des Darlehenszinses ist vor Ge-
währung durch ein externes Gutachten zu belegen. 
 
Falls der Gewährung eines Gesellschafterdarlehens rechtliche Gründe entgegenstehen oder sich als 
unwirtschaftlich erweisen sollte, wird die Stadt Köln eine selbstschuldnerische, modifizierte Ausfall-
bürgschaft für Darlehen, die der Finanzierung des Großprojektes „Kaufhof Kalk“ der GAG Immobilien 
AG dienen, bis zu einer Gesamthöhe von 37.731.721 € übernehmen. Für die Ausfallbürgschaft wird 
ein marktübliches Entgelt gezahlt. Die Bürgschaft darf grundsätzlich höchstens 80% des ausstehen-
den Kreditbetrags oder der sonstigen ausstehenden finanziellen Verpflichtung zuzüglich etwaiger 
Nebenkosten (z.B. Zinsen) in Höhe von maximal 25 % des Gesamtkreditvolumens abdecken. 
 
Finanzausschuss 19.03.2018 
Rat 20.03.2018

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme        € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2019 
a) Erträge    Zinsertrag€ 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
 
Begründung 
Die Stadt Köln hält einen Anteil von 88,10 % an der GAG Immobilien AG. Gegenstand des Unter-
nehmens ist die Versorgung breiter Schichten der Bevölkerung mit sicherem Wohnraum zu sozial 
angemessenen Bedingungen. 
 
1. Das Projekt Kaufhof Kalk 
Bei dem Projekt „Kaufhof Kalk“ handelt es sich um die Revitalisierung des ehemaligen Kaufhof- Wa-
renhauses an der Kalker Hauptstraße in Köln-Kalk. Dem Grundkonzept liegt eine Mehrfachbeauftra-
gung zu Grunde, die durch einen Projektentwickler in Abstimmung mit dem Stadtplanungsamt der 
Stadt Köln durchgeführt wurde.  
Das Bebauungskonzept sieht den Erhalt der denkmalgeschützten Fassade zur Straßenfront, einen 
Teilabbruch der bestehenden Gebäude im rückwärtigen Bereich und die Neuerrichtung einer Bebau-
ung auf dem heutigen oberirdischen Parkplatz vor.  
Im Erdgeschoss sind 5 Gewerbeeinheiten geplant, die durch eine zweigeschossige Wohnbebauung 
mit 90 Wohnungen und 16 Studentenappartements auf der Dachfläche des Fachmarktzentrums er-
gänzt werden. Die erforderlichen Stellplätze werden für die Gewerbeflächen und die Wohnungen in 
einer Tiefgarage nachgewiesen. 
Der Projektentwickler erstellt als Bauträger für die GAG die Gesamtmaßnahme schlüsselfertig. 
 
Bis zur Projektentwicklung gab es eine längere Leerstandszeit des Kaufhofs. Die neuen Gewerbeflä-
chen, sowie die Schaffung von neuem Wohnraum auf der Kalker Hauptstraße dienen insbesondere 
der Stabilisierung und Stärkung des Standorts und sollen zu einer langfristigen Qualitätssteigerung 
des Stadtteils führen.

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2. Der geplante Finanzierungsbedarf 
Die nachfolgende Übersicht stellt die wesentlichen Eckdaten des Projektes dar.  
 
Baubeginn Fertigstellung 
Kaufpreis 
inkl. 
Nebenkosten 
Baunebenkosten Gesamtkosten 
01.10.2016 30.03.2018 48.803.127 1.505.857 50.308.984 
 
Anzahl 
Wohneinheiten Wohnfläche Anzahl 
Gewerbeeinheiten Nutzfläche 
106 8.678 qm 5 6.921 qm 
 
Gesellschafter-
Darlehen 
Stadt Köln 
Alternativ 
Kapitalmarkt 
Darlehen 
max. 
Bürgschafts- 
volumen (80%) 
Eigenkapital  Eigenkapital in % 
37.731.721 37.731.721 30.185.376,8 12.577.263 25 
 
Der Finanzierungsbedarf der GAG AG soll durch ein Gesellschafterdarlehen der Stadt Köln sicherge-
stellt werden. Ein Darlehen wird erst nach Sicherstellung der Finanzierung im Rahmen der Haus-
haltsplanaufstellung im Jahr 2019 ausbezahlt, jedoch bereits 2018 vereinbart. Die Laufzeit des besi-
cherten bzw. des Gesellschafterdarlehens ist davon unberührt.   
 
3. Die rechtliche Zulässigkeit 
 
Kommunalrechtlich ist die Gewährung von Darlehen an die GAG AG gemäß Ziff. 2.1.3 des Runder-
lasses d. Ministeriums für Inneres und Kommunales über Kredite und kreditähnliche Rechtsgeschäfte 
der Gemeinden und Gemeindeverbände (34-48.05.01/02. 8/14 vom 16.12.2014) zulässig. 
 
25 % der Gesamtfinanzierung soll aus Eigenkapital der GAG AG aufgebracht werden, so dass der 
städtische Finanzierungsanteil maximal 75 % der Gesamtfinanzierung beträgt. 
 
Die Gewährung eines Gesellschafterdarlehens ist aus haushaltswirtschaftlicher Sicht neutral, da sie 
keine finanzielle Mehrbelastung für den städtischen Haushalt darstellt. Der Darlehensbetrag sowie die 
der Stadt Köln entstehenden Zinsaufwendungen durch die Mittelbereitstellung werden durch die Ge-
sellschaft zurückerstattet. Einzelheiten dazu sind in einem Darlehensvertrag zu regeln.  
 
Bei der Weitergabe von Krediten an Beteiligungen sind überdies die Vorgaben des europäischen 
Rechts für staatliche Beihilfen zu beachten. 
 
Hier ist von der GAG ein marktübliches Entgelt für die Darlehensbereitstellung an die Stadt Köln zu 
entrichten. Durch die Weitergabe der Kredite zu marküblichen Konditionen an die GAG sollen unge-
rechtfertigte wirtschaftliche Vorteile für die Gesellschaft vermieden und das EU- Beihilferecht einge-
halten werden. 
 
Die Verwaltung wird der GAG den Finanzbedarf nur dann im Wege eines Gesellschafterdarlehens zur 
Verfügung stellen, wenn die GAG durch ein externes Rechtsgutachten die grundsätzliche beihilfen-
rechtliche Zulässigkeit als auch die angemessene Höhe des Darlehenszinses belegen kann.

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4.  Die Ausgestaltung als Kommunalbürgschaft 
Falls das externe Rechtsgutachten ergeben sollte, dass der Ausgestaltung als Gesellschafterdarlehen 
rechtliche Hindernisse entgegenstehen oder aber Zinskonditionen in einer Höhe zu verlangen sind, 
die der Wirtschaftlichkeit des Projektes entgegen stehen, so wird die Verwaltung die Finanzierung des 
Projektes durch die Gewährung einer Kommunalbürgschaft sicherstellen. Insbesondere vor dem Hin-
tergrund der Zinsentwicklung am Kapitalmarkt könnte zeitnah eine Kreditaufnahme geboten sein. 
Daher ist die Ausgestaltung als Kommunalbürgschaft alternativ vorzusehen.  
 
Die beihilferechtliche Zulässigkeit der öffentlichen Besicherung von Darlehen und damit die Frage 
nach der Zulässigkeit der Bürgschaftsstellung durch die Stadt Köln richtet sich nach den Vorgaben 
der Mitteilung der Kommission über die Anwendung der Artikel 87 und 88 des EG- Vertrages auf 
staatliche Beihilfen in Form von Haftungsverpflichtungen und Bürgschaften - 2008/C 155/02 (nachfol-
gend „Bürgschaftsmitteilung“) 
 
Folgende Voraussetzungen müssen gemäß Ziffer 3.4 der Bürgschaftsmitteilung erfüllt sein: 
 
1. Die GAG darf sich nicht in finanziellen Schwierigkeiten befinden. Da die GAG auch ohne staat-
liche Förderung ihre Geschäftsbereiche aufrechterhalten könnte, ist dies nicht der Fall.  
2.  Der Umfang der Garantien kann zum Zeitpunkt ihrer Übernahme ermittelt werden. D.h., die 
Garantien (hier: Bürgschaft) sind an eine bestimmte finanzielle Transaktion geknüpft, auf einen festen 
Höchstbetrag beschränkt und von begrenzter Laufzeit. Die Verwaltung wird dies bei der Bürgschafts-
erteilung sicherstellen. 
3.  Die Garantien dürfen grundsätzlich höchstens 80% des ausstehenden Kreditbetrags oder der 
sonstigen ausstehenden finanziellen Verpflichtung abdecken. 
4 Für die Bürgschaft wird ein marktübliches Entgelt gezahlt. Die Verwaltung wird auf der Grund-
lage des Ratings der GAG AG ein Entgelt beihilferechtskonform festlegen. Die Berechnungsmethode 
für ein beihilferechtskonformes Bürgschaftsentgeltes ist durch ein externes Rechtsgutachten der 
Kanzlei Heuking Kühn Lüer Wojtek bestätigt worden. 
 
Kommunalrechtlich sind die Bürgschaftsübernahmen gemäß § 87 Abs. 2 Gemeindeordnung NRW der 
Aufsichtsbehörde spätestens einen Monat vor Übernahme anzuzeigen. Bei der Übernahme von 
Bürgschaften für Unternehmen, an denen die Gemeinde nebst weiteren Gemeinden oder auch ande-
re beteiligt sind, ist zu beachten, dass die Bürgschaft in der Regel nach dem Beteiligungsverhältnis 
aufzuteilen ist (so auch Nr. 1 VV zu § 73 a. F.: „Bei der Übernahme von Bürgschaften für Unterneh-
men, an denen neben der Gemeinde weitere Gemeinden (GV) oder auch andere beteiligt sind, wird 
die Bürgschaft in der Regel nach dem Beteiligungsverhältnis aufzuteilen sein. Die Übernahme von 
Bürgschaften zugunsten privater Unternehmen, an denen die Gemeinde nicht beteiligt ist, gehört 
grundsätzlich nicht zum Aufgabenkreis der Gemeinden und Gemeindeverbände.“). 
 
Da die Verwaltung bereits aus beihilferechtlichen Gründen nur 80 % des ausstehenden Kreditbetra-
ges verbürgen kann, wird die kommunale Beteiligungsquote nicht überschritten. 
 
Gemäß den üblichen Vorgaben der Bezirksregierung darf die Haftung der Kommune in Bezug auf 
Nebenkosten maximal 25 % des Gesamtkreditvolumens betragen.  
 
Die Bürgschaften sollen in den Haushaltsjahren 2018, spätestens 2019 ausgegeben werden.

Begründung der Dringlichkeit 
Wegen möglicher Zinsentwicklungen ist ggf. eine kurzfristige Reaktion erforderlich. Die 
nächste Ratssitzung kann daher nicht abgewartet werden.