Wohnraumschutzsatzung - Problematik von Leerständen bei Altbeständen

Dezernat, Dienststelle  
V/56 
 
Vorlagen-Nummer  28.04.2023 
 1429/2023 
Beantwortung einer mündlichen Anfrage aus einer früheren Sitzung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bauausschuss 08.05.2023 
 
Wohnraumschutzsatzung - Problematik von Leerständen bei Altbeständen 
SE Herr Goedecke fragte in der Sitzung des Bauausschusses am 30. Januar 2023 nach der 
Problematik von Leerständen bei Altbeständen und welche Handhabe die Verwaltung dort 
mittlerweile durch die Wohnraumschutzsatzung habe. Er fragt nach zwei konkreten Gebäuden 
in der Siebengebirgsallee / Ecke Lorbergstraße und in der Nassestraße, da beide Gebäude 
schon seit geraumer Zeit leer stehen oder möchte wissen, ob dort noch die alte Satzung gelte. 
 
Die Verwaltung teilt hierzu das Folgende mit: 
 
Leerstand ist eine Form der Zweckentfremdung von Wohnraum. Auch für Leerstand gilt, dass 
eine Zweckentfremdung im rechtlichen Sinne dann nicht gegeben ist, wenn der Leerstand 
bereits vor Erlass der Wohnraumschutzsatzung 2014 bzw. der Wohnraumschutzsatzung 2019 
bestanden hat und seither ununterbrochen fortbestand (Bestandsschutzregelung siehe auch § 
5 Nr. 6 Wohnraumschutzsatzung 2021). In solchen Fällen ist ein behördliches Eingreifen also 
nicht möglich. 
 
Ergibt die rechtliche Prüfung, dass es sich bei einem Leerstands-Fall um eine Zweckentfrem-
dung handelt, so sind die jeweils aktuellen gesetzlichen Grundlagen und Satzungsregelungen 
auf diesen Fall anzuwenden; zurzeit also das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG 
NRW) und die Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021. 
 
Durch das Inkrafttreten des WohnStG NRW wurde seit dem 01. Juli 2021 der Umgang mit 
Wohnungsleerstand in mehrfacher Hinsicht geändert: 
 
Relevante Zweckentfremdung ist nun ein Leerstand von Wohnraum, der länger als sechs Mo-
nate andauert. Die bislang geltenden Kölner Wohnraumschutzsatzungen (2014 und 2019) 
sahen bereits Leerstand von mehr als drei Monaten als Zweckentfremdung von Wohnraum 
an. Die Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 wurde an die neue Gesetzeslage angepasst 
(siehe auch § 7 Absatz 1 Wohnraumschutzsatzung 2021 in Verbindung mit § 12 Absatz 2 Nr. 
5 WohnStG NRW). 
 
Das neue Gesetz verpflichtet in § 17 Abätze 1 und 2 WohnStG NRW Verfügungsberechtigte 
über Wohnraum nun außerdem dazu, Leerstand von Wohnraum, der länger als sechs Monate 
andauert, unverzüglich der Gemeinde anzuzeigen. Diese neue Anzeigeregelung ist aber of-
fensichtlich in der Bevölkerung noch nicht ausreichend bekannt. Die Anzeige eines Leerstan-
des durch die Verfügungsberechtigten selbst stellt bislang jedenfalls eine seltene Ausnahme 
dar. 
 
Behördliche Ermittlungen bei Bekanntwerden eines Leerstands-Verdachtsfalles führen nicht 
unmittelbar zu einer Beendigung eines Wohnraum-Leerstandes. Bevor entschieden werden

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kann, ob und gegebenenfalls welche behördlichen Maßnahmen ergriffen werden können, 
muss der Sachverhalt umfassend aufgeklärt werden. Dabei geht es neben der Frage, ob eine 
Zweckentfremdung im rechtlichen Sinne vorliegt insbesondere um den baulichen Zustand des 
leerstehenden Wohnraums (Instandsetzungs- / Sanierungsbedarf?) oder etwa um Besonder-
heiten bei den Rechtsverhältnissen, gerade in den Eigentumsverhältnissen (z.B. bei Eigentü-
mer*innenwechsel, Erbengemeinschaften). Dies erfordert regelmäßig zeitaufwändige Ermitt-
lungen. 
 
Bei allen zweckentfremdungsrechtlichen Fällen fließen alle relevanten Aspekte des Einzelfal-
les in die Entscheidung über das Ob und Wie eines behördlichen Eingreifens ein (Einzelfall-
entscheidungen). Behördliche Eingriffe zur Beendigung einer Zweckentfremdung von Wohn-
raum stellen (zulässige) Eingriffe in das Eigentumsrecht (Artikel 14 Grundgesetz) dar und 
müssen dementsprechend sorgfältig begründet und entschieden werden. 
 
Zu den benannten Einzelfällen teilt die Verwaltung mit: 
 
Das Verfahren zur Siebengebirgsallee 120 wurde wegen Bestandsschutz eingestellt. 
 
Im Verfahren zur Nassestr. 10 wurde den Eigentümer*innen zwischenzeitlich eine Bauge-
nehmigung erteilt. Das Objekt soll saniert werden. Das Amt für Wohnungswesen überprüft 
dies im Rahmen des hier anhängigen Verwaltungsverfahrens, damit eine Wiederzuführung zu 
Wohnzwecken erfolgt. 
 
 
Gez. Dr. Rau