Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 31.03.2018

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 28.05.2018 
 1677/2018 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 28.05.2018 
 
Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 31.03.2018 
Der Zwischenbericht der Gebäudewirtschaft zum 31. März 2018 ist fertiggestellt und wird dem Be-
triebsausschuss hiermit zur Kenntnis gebracht. 
 
 
Gez. Blome

Bericht 
 
zum 31. März 2018

Rechtsgrundlagen 
 
 
§ 15 der Betriebssatzung der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
 
§ 20 der Eigenbetriebsverordnung des Landes Nordrhein-Westfalen 
 
 
 
 
Inhalt 
 
 
Gegenüberstellung der Erträge und Aufwendungen laut vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung 
mit den zeitanteiligen Vergleichswerten des Erfolgsplans 2018. 
 
 
Entwicklung der Vermögenslage per 31.03.2018 
 
Erläuterungen zum Bericht per 31.03.2018

Gewinn- und
Verlust- Erfolgsplan Abweichung Erläute-
Rechnung * 2018 rungen
ergebnis-
per 31.03.2018 zeitanteilig bezogen Pos.
T€ T€ T€
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 60.418 62.451 -2.034 1
b) aus Betreuungstätigkeit 7.459 17.043 -9.584 2
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 278 636 -358
Umsatzerlöse gesamt 68.155 80.130 -11.976
2. Veränderung des Bestands an unfertigen Leistungen -711 4.925 -5.636 3
3. andere aktivierte Eigenleistungen 655 2.990 -2.335
4. sonstige betriebliche Erträge
a) Veräußerungserträge 0 0 0
b) übrige betriebliche Erträge 190 765 -575
sonstige betriebliche Erträge gesamt 190 765 -575
5. Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung
a) Betriebskosten 8.115 15.935 7.820
b) Instandhaltung 9.167 17.002 7.835 2
c) andere Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 17.590 17.286 -304
Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung gesamt 34.872 50.223 15.351 4
6. Sachaufwand für städt. Dienststellen aus
a) Betreuungstätigkeit 4.844 14.326 9.482
b) sonstigen Serviceleistungen 449 936 486
Sachaufwand für städt. Dienststellen gesamt 5.294 15.262 9.968 2
7. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 7.153 7.175 23
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
 Altersversorgung und Unterstützung 2.275 2.386 111
Personalaufwand gesamt 9.428 9.562 134
8. Abschreibungen auf immaterielle Ver-
mögensgegenstände des Anlagever-
vermögens und Sachanlagen 5.252 5.325 73
9. sonstige betriebliche Aufwendungen 2.207 3.127 920
Betriebsergebnis 11.237 5.312 5.924
10. Erträge aus Finanzanlagen 548 513 35
11. sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1 153 -152
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.035 6.431 396
13. Steueraufwand / -erstattung 0 0 0
Finanzergebnis -5.487 -5.765 278
14. Ergebnis vor Ergebnisausgleich 5.750 -453 6.203
15. Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich (Erlöskorrektur) 2.085 453 1.632
16. Ergebnis nach Ergebnisausgleich
für das 1. Quartal 2018 7.835 0 7.835
* Sachstand April 2018
Z w i s c h e n b e r i c h t 
per 31.03.2018
5
Quartalsbericht I 2018
Bericht 31.03.2018

per 31.03.2018 1) 2)
gesamt kurzfristig gesamt kurzfristig
T€ % T€ T€ % T€ T€ %
Vermögen
- Immaterielle Anlagen 433 0,03 0 461 0,03 0 -28 -6,04
- Grundstücke mit Geschäfts- und anderen
  Bauten/ Anlagen im Bau/ Bauvorbereitungskosten 1.505.659 88,49 0 1.495.113 87,67 0 10.545 0,71
- Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter /
  Grundstücke ohne Bauten/ Bauten auf fremden Grundstücken 42.672 2,51 0 42.923 2,52 0 -251 -0,58
- Übrige Sachanlagen 28.918 1,70 0 28.351 1,66 0 566 2,00
- Finanzanlagen 40.823 2,40 0 40.781 2,39 0 43 0,10
Anlagevermögen 1.618.505 95,13 0 1.607.629 94,27 0 10.876 0,68
- Vorräte 68.118 4,00 68.118 70.307 4,12 70.307 -2.189 -3,11
- Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 14.773 0,87 14.773 22.549 1,32 0 -7.775 -34,48
- Liquide Mittel 0 0,00 0 4.437 0,26 0 -4.437 -
- Rechnungsabgrenzungsposten (RAP) 36 0,00 36 447 0,03 447 -410 -91,88
Umlaufvermögen/RAP 82.927 4,87 82.927 97.738 5,73 70.753 -14.811 -15,15
1.701.432 100,00 82.927 1.705.368 100,00 70.753 -3.936 -0,23
Kapital
- Stammkapital 1.000 0,06 0 1.000 0,06 0 0 0,00
- Übriges Eigenkapital (ohne Jahresüberschuss) 197.107 11,58 0 178.425 10,46 0 18.683 10,47
- Ergebnis nach Ergebnisausgleich / Jahresüberschuss 0 0,00 0 13.028 0,76 0 -13.028 -100,00
Eigenkapital i.e.S. 198.107 11,64 0 192.453 11,29 0 5.654 -89,53
- Sonderposten für Investitionszuschüsse 348.169 20,46 0 350.082 20,53 0 -1.913 -0,55
Eigenkapital i.w.S. 546.276 32,11 0 542.535 31,81 0 3.741 0,69
- Rückstellungen 89.111 5,24 89.111 88.031 5,16 88.031 1.080 1,23
- Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten aus Darlehen 927.288 54,50 2 908.278 53,26 33.584 19.011 2,09
- Verbindlichkeiten aus der Baubetreuung 8.528 0,50 0 10.398 0,61 10.398 -1.871 -17,99
- Erhaltene Anzahlungen 73.052 4,29 73.052 66.751 3,91 66.751 6.301 9,44
- übrige Verbindlichkeiten / passive RAP 57.177 3,36 57.112 89.374 5,24 33.641 -32.197 -36,03
Fremdkapital 1.155.156 67,89 219.276 1.162.833 68,19 232.405 -7.677 -0,66
1.701.432 100,00 219.276 1.705.368 100,00 232.405 -3.936 -0,23
1) Sachstand April 2018
2) aufgestellter, noch nicht geprüfter Jahresabschluss
Veränderung
vorläufig
31.12.2017
E n t w i c k l u n g   d e r
V e r m ö g e n s l a g e
Quartalsbericht I 2018
Vermögensvergleich

Erläuterungen zum Bericht per 31.03.2018 
 
 
Vorläufige Gewinn- und Verlustrechnung / Erfolgsplan 
 
Im Interesse der Aussagefähigkeit der Berichterstattung (periodengerechter Ausweis von Auf-
wendungen und Erträgen) wurden für den Zweck der Quartalsberichterstattung in folgenden Be-
reichen Abgrenzungen und Umgliederungen vorgenommen: 
 
 Umsatzerlöse aus Betreuungstätigkeit 
 Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen 
 Unfertige Leistungen / Bestandsveränderung 
 Andere aktivierte Eigenleistungen 
 Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung 
 Erträge aus anderen Finanzanlagen 
 Personalaufwand 
 Sonstige betriebliche Aufwendungen 
 
 
1 Die gegenüber dem Erfolgsplan um rund EUR -2,0 Mio. niedrigeren Umsatzerlöse aus der 
Hausbewirtschaftung betreffen im Wesentlichen saisonal bedingte Mindererlöse aus der Ab-
rechnung von Nebenkosten (EUR -2,9 Mio.) sowie überplanmäßige Mieterlöse (EUR 0,9 Mio.). 
 
Die Veränderung des Bestandes an noch abzurechnenden Nebenkosten beträgt zum 
31.03.2018 rd. EUR 0,7 Mio. und unterschreitet den zeitanteiligen Planwert um EUR  
-4,1 Mio. (vgl. 3). 
 
 
2 Die unterplanmäßigen Erlöse aus Betreuungstätigkeit (EUR -9,6 Mio.) betreffen den Bereich 
der Baubetreuung mit einem Mindererlös in Höhe von EUR -8,9 Mio. sowie die Erlöse aus 
sonstigen Betreuungsleistungen mit einem Mindererlös EUR -0,7 Mio. Die Erlöse aus der 
Energiebetreuung liegen im Plan. 
 
Den Mindererlösen stehen knapp EUR 10,0 Mio. geringere Aufwendungen sowie eine über-
planmäßige Bestandsminderung aus abzurechnenden Betreuungsleistungen  
(vgl. 3) von EUR -1,5 Mio. gegenüber. 
 
Die unter Plan liegenden Werte im Bereich der Baubetreuung sind u. a. auf interne Personal-
verschiebungen zu Gunsten der Abwicklung von Baumaßnahmen im Sondervermögen zu-
rückzuführen. 
 
Im Saldo ergibt sich im Bereich der Betreuung gegenüber der Planung ein Minderergebnis im 
1. Quartal 2018 von EUR -1,1 Mio.

3 Entwicklung der Bestandsveränderung: 
 
 GuV Erfolgsplan  Abweichung 
 31.03.2018 zeitanteilig   
 EUR Mio. EUR Mio.  EUR Mio. 
Nebenkosten  0,8 4,9  -4,1 
Betreuung -1,5 0,0  -1,5 
Summe -0,7 4,9  -5,6 
 
Die Tabelle zeigt, dass die Abweichung zwischen der geplanten Bestandsveränderung und 
der Bestandsminderung lt. vorläufiger Gewinn- und Verlustrechnung überwiegend den Bereich 
der abzurechnenden Nebenkosten betrifft (vgl. auch 1.). 
 
Insgesamt ergibt sich bei den Nebenkosten bei unterplanmäßigen Erlösen (EUR -2,9 Mio.; 
vgl. 1) und unterplanmäßigen Aufwendungen (EUR 7,7 Mio.; vgl. 5), unter Berücksichtigung 
der dargestellten Abweichung bei der Bestandsveränderung (EUR -4,1 Mio.), im 1. Quartal 
2018 ein Mehrergebnis von EUR 0,7 Mio. 
 
 
4 Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung liegen insgesamt rd. EUR 15,3 Mio. unter Plan. 
Die Abweichung setzt sich aus Minderausgaben im Bereich Instandhaltung (EUR 7,8 Mio.) 
und bei den Betriebskosten (EUR 7,8 Mio.) zusammen, denen Mehrausgaben bei Pachten u. 
a. (EUR -0,3 Mio.) gegenüberstehen. 
 
 
5 Das vorläufige Ergebnis zum 31.03.2018 beträgt vor Ergebnisausgleich EUR + 5,7 Mio. 
 
 
Ergebnisausgleich 
 
Zum 01.01.2015 wurde das innerstädtische Finanz- und Abrechnungssystem neu geordnet. In 
diesem Zusammenhang wurde die objektbezogene, kalkulatorische Kostenmiete durch einen 
Spartenverrechnungspreis ersetzt. Mit der Neuordnung geht zudem der Wegfall der Abführung 
an den städtischen Haushalt und die Einführung eines Ergebnisausgleiches zwischen Kern-
verwaltung und eigenbetriebsähnlicher Einrichtung am Geschäftsjahresende einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst die beiden Segmente „Vermietung“ und „Service“ der Gebäu-
dewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zu-
stehen, während Spartendefizite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Ge-
schäftsjahr durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.

Modifikation 
 
Konzeptionell bedingt erfahren Instandhaltungsaufwendungen sowie Erträge aus Grund-
stücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches eine besondere Behand-
lung: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandhaltungsmittel sollen der Finan-
zierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen dienen und bleiben aus diesem Grund 
bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt. Gleiches gilt für erziele Buchge-
winne der Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken.  
 
Daher setzt sich das Jahresergebnis (nach Ergebnisausgleich) aus diesen beiden Komponen-
ten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln im Rahmen der Beschlussfassung über den 
Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jahresergebnis zur Stärkung des Ei-
genkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt abgeführt wer-
den soll.  
 
 Das Instandhaltungsbudget der GW für 2018 beträgt lt. Wirtschaftsplan insgesamt rd. 
EUR 68,0 Mio. Dem zeitanteiligen Planansatz von EUR 17,0 Mio. stehen tatsächliche 
Instandhaltungsaufwendungen i. H. v. EUR 9,2 Mio. gegenüber. 
 
 In 2018 wurde bislang kein Grundstück veräußert. 
 
Hieraus ergibt sich folgender vorläufiger Ergebnisausgleich zum 31.03.2018: 
 
 GuV 
 2018 
 EUR Mio. 
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit  
(vor Ergebnisausgleich)  5,7 
   
Ergebnisausgleich mit der Kernverwaltung    
Ausgleichsanspruch der Kernverwaltung   -  5,7  
     modifiziert / bereinigt um   
 Nicht verausgabte Instandhaltungsmittel 7,8  
 Erträge aus Grundstücksveräußerungen 0,0  
Ausgleichsanspruch der GW gegenüber der 
Kernverwaltung (Saldo) 2,1    + 2,1 
   
Quartalsergebnis nach (modifiziertem) 
Ergebnisausgleich  7,8

Im Rahmen des Jahresabschlusses und des Wirtschaftsplanes sind die der Kernverwaltung 
zustehenden bzw. von ihr auszugleichenden Spartenergebnisse als Korrektur der Umsatzerlö-
se (aus Vermietung bzw. Betreuung) darzustellen. Bei der Zwischenberichterstattung für das 
1. Quartal 2018 liegen die hierfür notwendigen Sparteninformationen noch nicht vor, so dass 
der voraussichtliche und der planmäßige Verrechnungsbetrag mit der Kämmerei in einer 
Summe unter Position 15. „Modifizierter vorläufiger Ergebnisausgleich“ ausgewiesen werden.  
 
 
Entwicklung der Vermögenslage / Eigenkapitalausstattung 
 
Die vorläufige Bilanzsumme zum 31.03.2018 beträgt EUR 1,7 Mrd. Bezogen auf die um die pas-
sivierten Investitionskostenzuschüsse gekürzte Bilanzsumme ergibt sich eine bereinigte Eigen-
kapitalquote von 14,64 %. 
 
Der nach der Kommentierung zur Eigenbetriebsverordnung empfohlene Eigenkapitalanteil von  
30 % wird unterschritten. Durch den skizzierten Ergebnisausgleich wird die bilanzielle Eigenkapi-
talausstattung konzeptionell weitgehend festgeschrieben. Die Notwendigkeit zur überwiegenden 
Fremdfinanzierung künftiger Investitionen wird – bei weitgehender Konstanz des nominellen Ei-
genkapitals – allerdings zu einer sinkenden Eigenkapitalquote führen.